Begründung zum Entwurf über den

Bebauungsplan „An der Dermbacher Straße“

Oechsen

Plangebiet Gemeinde

Gemeinde Oechsen

Stadtlengsfelder Str. 94 , 364 04 Oechsen Telefon 03 69 63 / 88 -0 Verwaltung

01 .03 .202 1 PLANUNGSBÜRO -PBB- GMBH BERATENDE UND BAUVORLAGEBERECHTIGTE INGENIEURE Michaelisstraße 23 in 36433 Bad Salzungen Telefon 03695/ 69290 INHALT

1. ANLASS UND ZWECK DER PLANUNG ...... 4

1.1. ALLGEMEINE BESCHREIBUNG DES ORTES ...... 4

1.2. PLANUNGSGEGENSTAND ...... 4

1.3. PLANGEBIET ...... 4

1.4. EIGENTUMSVERHÄLTNISSE ...... 5

1.5. REALNUTZUNG DES PLANGEBIETES ...... 5

1.6. PLANERISCHE AUSGANGSSITUATION ...... 5

1.7. ENTWICKLUNG DER PLANUNGSÜBERLEGUNGEN ...... 7

1.8. INTENTION DES PLANES ...... 10

1.9. ZIELE DER PLANUNG ...... 10

2. WESENTLICHER PLANINHALT ...... 11

2.1. RECHTSGRUNDLAGEN ...... 11

2.2. BEGRÜNDUNG DER EINZELNEN FESTSETZUNGEN ...... 11

2.2.1. ART DER BAULICHEN NUTZUNG ...... 11

2.2.2. MAß DER BAULICHEN NUTZUNG ...... 12

2.2.3. BAUWEISE, ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHE ...... 12

2.2.4. HÖHE UND STELLUNG DER BAULICHEN ANLAGE ...... 13

2.2.5. FLÄCHEN FÜR NEBENANLAGEN UND STELLPLÄTZE ...... 13

2.2.6. VERKEHRSFLÄCHE ...... 13

2.2.7. DENKMALSCHUTZ ...... 14

2.3. VERKEHR ...... 14

2.3.1. ÜBERGEORDNETES VERKEHRSNETZ ...... 14

2.4. ABWASSERBEISEITIGUNG UND VERSORGUNGSANLAGEN ...... 14

2.4.1. ABWASSERBESEITIGUNG ...... 14

2.4.2. WASSERVERSORGUNG ...... 14

2.4.3. ELEKTROTECHNISCHE ANLAGEN ...... 15

2.4.4. GASVERSORGUNG ...... 15

2.4.5. TELEKOMMUNIKATION ...... 15

2.4.6. ABFALLWIRTSCHAFT ...... 15

2.5. GESTALTERISCHE FESTSETZUNGEN ...... 15 Bebauungsplan „An der Dermbacher Straße“ Oechsen

2.6. NACHRICHTLICHE ÜBERNAHME ...... 16

2.6.1. SCHUTZGEBIETE ...... 16

2.6.2. ARCHÄOLOGIE ...... 17

2.6.3. GEOLOGIE ...... 17

2.6.4. ALTBERGBAU ...... 17

2.6.5. IMMISSIONEN ...... 18

3. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANES ...... 18

3.1. UMWELT ...... 18

3.2. EINGRIFFS – UND AUSGLEICHSBILANZIERUNG ...... 18

3.3. BODENORDNUNG UND GRUNDERWERB ...... 19

Begründung.docx \ Entwurf \ Begründung \ 06 - 3770 \ DOC \ G:

Planungsbüro –PBB- Bad Salzungen GmbH Michaelisstraße 23, 36433 Bad Salzungen Tel.: 03695/69 29 15 S e i te | 3 Bebauungsplan „An der Dermbacher Straße“ Oechsen

1. ANLASS UND ZWECK DER PLANUNG 1.3. ALLGEMEINE BESCHREIBUNG DES ORTES Die Gemeinde Oechsen liegt im Zentrum der Thüringischen Rhön, ca. 15 Kilometer südwestlich der Kreisstadt Bad Salzungen im Tal des Gewässers Oechse. Zur Gemeinde

gehört der Ortsteil Lenders. Oechsen ist umgeben von einem bewaldeten Hügel- und Bergland mit überwiegend landwirtschaftlich genutzten Tälern und Ebenen. Der Ort liegt an der Landesstraße 1026, die mit Dermbach verbindet und hat derzeit ca. 597 Einwohner. Abbildung 1- Übersichtskarte

1.3. PLANUNGSGEGENSTAND Das Plangebiet liegt am südlichen Ortsrand der Kerngemeinde. Erreichbar ist das Planungsgebiet über die Gemeindestraße „Dermbacher Straße“. Gebietsprägend ist die Ortsbebauung als Umfeld des Plangebietes. Die vorhandene Topographie wird durch die geplante Bebauung nicht verändert. Die geplante Baufläche grenzt unmittelbar an eine vorhandene Bebauung an. Mit dem Wohngebiet, das eine Fläche von ca. 1,25 ha (Brutto) Abbildung 1 - Luftbild umfasst, soll den regionalplanerischen Entwicklungszielen

entsprochen werden.

Begründung.docx \ 1.3. PLANGEBIET Entwurf \ Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird gemäß § 9 Abs. 7 BauGB wie folgt Begründung

\ festgesetzt: 06 - 3770

\ DOC \ G:

Planungsbüro –PBB- Bad Salzungen GmbH Michaelisstraße 23, 36433 Bad Salzungen Tel.: 03695/69 29 15 S e i te | 4 Bebauungsplan „An der Dermbacher Straße“ Oechsen

Gemarkung Oechsen – Flur 2: • 318 teilweise • 317 teilweise • 316 teilweise • 315 teilweise • 314 teilweise • 313 teilweise • 319 Teilweise • 321/4 • 320/4 • 320/3

Abbildung 2- Geltungsbereich des Bebauungsplans Er wird begrenzt: • im Nordwesten und Südosten durch Grünflächen • im Nord-Osten durch vorhandene einzelne Wohnbebauungen

1.3. EIGENTUMSVERHÄLTNISSE Die Baugrundstücke befinden sich im privaten Eigentum als auch teilweise im Eigentum der Gemeinde.

1.3. REALNUTZUNG DES PLANGEBIETES Bauliche Nutzung Die Grundstücke sind teilweise unbebaut. Sie werden in der Hauptsache als Gartenland (pri- vate Gärten) genutzt. Eine Teilfläche des Plangebietes unterliegt den Beschränkungen des Thüringer Straßengeset- zes. Danach sind im Abstand von 20 m, gemessen von der äußeren Fahrbahnkante, keine Hochbauten, Aufschüttungen oder Abgrabungen zulässig.

Begründung.docx \ 1.3. PLANERISCHE AUSGANGSSITUATION Entwurf \ Das Plangebiet beinhaltet zum einen die Fläche des Vorhaben- und Erschließungsplanes Begründung

\ „Einkaufszentrum der Firma Schäfer und Zülch aus Neuenstein – Saasen“ (1992) und zum 06 - 3770

\ anderen eine teilweise bebaute Grundstücksfläche. Mit der vorliegenden Planung ist beab- DOC \ G:

Planungsbüro –PBB- Bad Salzungen GmbH Michaelisstraße 23, 36433 Bad Salzungen Tel.: 03695/69 29 15 S e i te | 5 Bebauungsplan „An der Dermbacher Straße“ Oechsen

sichtigt, den nicht umgesetzten Vorhaben- und Erschließungsplan aufzuheben und den Gel- tungsbereich neu zu definieren. Der geplante Geltungsbereich des Bebauungsplanes „An der Dermbacher Straße“ ist im Flä- chennutzungsplan als Wohnbaufläche ausgewiesen. Somit wird der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Das Gebiet gehört zu den wenigen Bereichen in der Gemeinde, die auch ohne umfassende Neuordnung Potenziale für die Nutzung als Wohnbebauung aufweisen. Die Nutzung vorhandener Baulücken und Brachflächen sowie Gebäudeleerstand wurden vor Beginn der Planung geprüft. Die noch im Flächennutzungsplan als Baulücken gekennzeichne- ten Grundstücke sind in den vergangenen Jahren bereits bebaut worden. Damit steht der

Gemeinde kein verfügbares Bauland mehr zur Verfügung. Eine Verkaufsbereitschaft seitens der Eigentümer der privaten Grundstücke innerhalb des Ortes, die noch als Baulücken ausgewiesen werden könnten, besteht nicht, sodass die ein- zelnen Flächen für den Wohnungsmarkt nicht verfügbar sind. Damit fiel die Entscheidung zur Beplanung des Baugebietes „An der Dermbacher Strasse“.

Abbildung 4 - Auszug aus der Stellungnahme des Thüringer Landwirtschaftsamt vom 26. Juni 2017 zur Änderung des FNP

Grundlage für das Planverfahren Begründung.docx \ Entsprechend dem Regionalplan für Südwestthüringen wird Oechsen dem Grundversor- Entwurf \ gungsbereich Dermbach zugeordnet. Nach dem Landesentwicklungsprogramm 2025 (LEP, GVBl 6/2014) soll sich die Entwicklung Begründung \ 06 - der Orte in Thüringen am Prinzip „Innen- vor Außenentwicklung“ orientieren. 3770 \ DOC

\ G:

Planungsbüro –PBB- Bad Salzungen GmbH Michaelisstraße 23, 36433 Bad Salzungen Tel.: 03695/69 29 15 S e i te | 6 Bebauungsplan „An der Dermbacher Straße“ Oechsen

„[…] Grundversorgungsbereich Dermbach (Grundzentrum) – Gemeinde Dermbach sowie die Gemeinden Brunnhartshausen, Neidhartshausen, Oechsen, Urnshausen, , , Zella/Rhön

Oechsen Urnshausen, Weilar, Wiesenthal, Zella/Rhön […]“1

Zur Deckung des Wohnbauflächenbedarfs wurden innerörtliche Potentiale und die Verfüg- barkeit von rechtskräftigen Bebauungsplä- nen geprüft. Die Gemeinde Oechsen verfügt gegenwär- tig über keinen rechtskräftigen Bebauungs- plan der freie Wohnbaugrundstücke zur Verfügung stellen kann. Die Gemeinde Oechsen ist bestrebt die Wohnbedingungen in dem ländlichen Be- reich der Gemeinde zu verbessern. Abbildung 5 - Auszug aus dem rechtskräftigen FNP Um die Abwanderung der ortsansässigen Bevölkerung einzudämmen entschloss sich die Gemeinde Oechsen die Wohnbauflächen gemäß Geltungsbereich neu auszuweisen. In der Gemarkung Oechsen ist diese entsprechende Fläche vorhanden, die durch eine geordnete städtebauliche Planung als Wohnbaufläche ausgewiesen werden kann. Oechsen verfügt über einen rechtsgültigen Flächennutzungsplan.

1.3. ENTWICKLUNG DER PLANUNGSÜBERLEGUNGEN In der Gemeinde Oechsen sind derzeit keine ausgewiesenen Wohnbauflächen verfügbar. Eine Bebauung kann nur über einzelne, schwer verfügbare Baulücken im Ort erfolgen. Die Bereitstellung von dringend benötigten Wohnbauflächen kann derzeit nicht realisiert wer- den. Der Gemeinde liegen derzeit Interessenbekundungen von 4 Bauwerbern für die geplan-

te Wohnbaufläche vor. Die durch das Baugebiet verlaufende Erschließungsanlage ist erstma- lig herzustellen. Um eine wirtschaftliche Variante für die Bauwilligen zu entwickeln wurde Begründung.docx \ der Geltungsbereich um die beiden Baugrundstücke erweitert. Mit dem Geltungsbereich Entwurf \ würde der Gemeinde ca. 5- 6 Baugrundstücke zur Verfügung stehen. Begründung \ 06 - 3770 \

DOC \

G: 1 Regionalplan Südwestthüringen, Bekanntgabe der Genehmigungen 2011 und 2012

Planungsbüro –PBB- Bad Salzungen GmbH Michaelisstraße 23, 36433 Bad Salzungen Tel.: 03695/69 29 15 S e i te | 7 Bebauungsplan „An der Dermbacher Straße“ Oechsen

Aus diesem Grund entschied sich die Gemeinde den Geltungsbereich des Bebauungsplanes in der dargestellten Form auszuweisen. Für das Grundstück 321/4 besteht eine rechtskräftige Satzung. Die Umsetzung der Satzung als Grundstück zur Errichtung einer Einzelhandelseinrichtung ist jedoch nicht mehr im Inte- resse der Gemeinde. Deshalb wird im Zuge der Planung die bestehende Satzung aufgehoben und durch eine Wohnbaufläche ersetzt. Die in Anspruch genommen Flächen erfüllen nicht den Satus der Vorhaltefläche der Land- wirtschaft. „[...] Im Bereich der „Dermbacher Straße" hat die Gemeinde Oechsen, im Rahmen einer Versteigerung, ein Grundstück mit landwirtschaftlich rechtlicher Genehmigung des Landwirtschaftsamtes Bad Salzungen erwor- ben. Das Landwirtschaftsamt stimmt, im Rahmen des Notarvertrages, einer Überplanung als Baugrundstück zu. Die Umsetzung ist an eine Frist gekoppelt. Daher plant die Gemeinde zeitnah die Schaffung von Baurecht (Auf- stellung BP). Für den Bereich liegt bereits ein rechtskräftiger VE-PIan aus dem Jahr 1992 vor. Die Fa. Schäfer und Zülch", Neuenstein-Saasen plante hier die Errichtung eines Einkaufzentrums. Die Umsetzung dieser Pla- nung erfolgte bis dato nicht, da u.a. der Bedarf nicht vorhanden war. Der rechtskräftige „VE-PIan für ein Ein- kaufszentrum" ist daher aufzuheben Die Gemeinde plant, den Bereich einer genehmigten Baufläche, nun als ortsnahe „Wohnbaufläche" (Teilfläche) auszuweisen und damit der großen Nachfrage nach Bauplätzen nachzukommen (vgl. Abbildung 35; roter Pfeil). In der Ortslage sind aus Sicht der Gemeinde, alle vorhandenen Baulücken, welche im Eigentum der Gemeinde standen, verkauft worden und bereits mit Wohnhäusern bebaut. Die verbleibenden Baulücken sind ausschließ- lich in privater Hand. Verkaufsbereitschaft der Eigentümer besteht jedoch vorerst nicht. Daher will die Ge- meinde, als Eigentümer der Flurstücke, benannte Fläche als Wohnbauland ausweisen. [...]“2

Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes konkretisiert sich das Entwicklungsziel für das Plangebiet so, dass der Planbereich zukünftig als Wohngebiet festgesetzt werden soll. Die Fläche entlang der Landesstraße wird als Freihaltezone gemäß ThürStrG festgeschrieben. Das Landwirtschaftsamt stimmt in seiner Stellungnahme vom 29.10.2019 dem geplanten

Geltungsbereich zu. Die Entwicklung des Plangebietes soll bedarfsorientiert erfolgen. Das heißt, die Bauflächen dienen der Deckung des Wohnbedarfes der Gemeinde Oechsen. Eine Begründung.docx \ Bebauung der Flächen erfolgt nach Bedarf. Entwurf \ Die räumliche Struktur soll so entwickelt werden, dass sie der freien Entfaltung der Persön- lichkeit in der Gemeinschaft förderlich ist. Um eine Zersiedlung der Landschaft zu verhin- Begründung \ 06 - 3770 \

DOC \

G: 2 Auszug aus der 4.Änderung des FNP Dermbach

Planungsbüro –PBB- Bad Salzungen GmbH Michaelisstraße 23, 36433 Bad Salzungen Tel.: 03695/69 29 15 S e i te | 8 Bebauungsplan „An der Dermbacher Straße“ Oechsen

dern, schließt sich das neu ausgewiesene Baugebiet an die vorhandene Siedlungseinheit mit bestehender Erschließungsanlage an. Die Planung ist darauf ausgelegt, eine möglichst optimale Ausnutzung des Plangebietes zu gewährleisten, ohne dabei die Belange des Umweltschutzes zu vernachlässigen. Dazu ist die Schaffung attraktiver Einzelhäuser geplant. Der Gemeinderat der Gemeinde Oechsen hat per Beschluss, für das Plangebiet, wie folgt bezeichnet, „An der Dermbacher Straße“ Gemarkung Oechsen die Aufstellung des Bebau- ungsplanes beschlossen. • Durch den Bebauungsplan wird eine zulässige bebaubare Grundfläche im Sinne von § 19 „Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche“ BauNVO von insgesamt weniger als 10.000 m² festgesetzt.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplangebiets umfasst eine Fläche von ca. 1,26 ha. Un- ter zugrunde legen der von der Bebauung frei zu haltenden Fläche, der vorhandenen Er- schließungsanlage und der Grundflächenzahl von 0,4 wird die Vorgabe nach § 13b BauGB entsprochen.

Grundfläche des Geltungsbereiches 12.600,00 m² abzüglich Nicht bebaubare Fläche nach ThürSTRG 3.400,00 m² Erschließungsanlage 552,00 m² zulässige Grundfläche 8.648,00 m²

• Der in Rede stehende Bebauungsplan erfüllt dabei die planungsrechtlichen Vorgaben gemäß § 13b BauGB, weil: o Es sich um die Schaffung von Wohnbauflächen (Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebie- tes) in direktem Anschluss an die im Zusammenhang bebaute Ortslage handelt, o im konkreten Planfall die zulässige Grundfläche im Sinne § 19 (2) BauNVO von 10.000 m²

gemäß § 13b i.V.m. § 13a BauGB nicht überschritten wird:

Größe des räumlichen Geltungsbereiches des Bauleitplanes: 12.600,00 m² Begründung.docx \

Entwurf davon Fläche des Allgemeinen Wohngebietes (WA) 8.648,00 m² \

festgesetzte GRZ 0,4: 3.459,20 m²

Begründung

\ 06 - 3770 \ Daraus ergibt sich eine Grundfläche nach § 19 BauNVO von 3.459,20 m². Damit liegt die DOC \ G: mögliche Grundfläche weit unter der zulässigen Grundfläche von 10.000 m².

Planungsbüro –PBB- Bad Salzungen GmbH Michaelisstraße 23, 36433 Bad Salzungen Tel.: 03695/69 29 15 S e i te | 9 Bebauungsplan „An der Dermbacher Straße“ Oechsen

• Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträg- lichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, wird nicht begründet.

• Es bestehen keine Anhaltspunkte für Beeinträchtigungen der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchsta- be b BauGB genannten Schutzgüter.

Es wurden eine frühzeitige Abstimmung mit den Trägern öffentlicher Belange durchgeführt. Planungsziel des Bebauungsplanes ist die Schaffung von Planungsrecht für die Entwicklung des Standortes. Mit Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde im Landratsamt vom 25. November 2019 wurde die dargelegte Verfahrensweise bestätigt.

Die gesetzlichen Grundlagen für die Aufstellung eines Bebauungsplans gemäß § 1 BauGB

(Aufgaben, Begriffe und Grundsätze der Bauleitplanung) liegen vor. Der Bebauungsplan ist mit den

Grundsätzen des § 1 Abs. 5 BauGB vereinbar. „[...] Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln, auch in Verantwortung für den allgemeinen Klimaschutz, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln [...]“

1.3. INTENTION DES PLANES Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes werden die Voraussetzungen für eine geordnete städtebauliche Entwicklung geschaffen und die Umsetzung der städtebaulichen Ziele gesi- chert.

1.3. ZIELE DER PLANUNG Begründung.docx \ Ziel der Planung ist es, den Gebietscharakter gemäß § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO), Entwurf \ soweit planerisch möglich und sinnvoll, langfristig zu sichern und konfliktfrei zu kombinieren. Begründung \ 06

- 3770 \ DOC \ G:

Planungsbüro –PBB- Bad Salzungen GmbH Michaelisstraße 23, 36433 Bad Salzungen Tel.: 03695/69 29 15 S e i te | 10 Bebauungsplan „An der Dermbacher Straße“ Oechsen

2. WESENTLICHER PLANINHALT 2.3. RECHTSGRUNDLAGEN Der vorliegende Bebauungsplan wird auf der Grundlage der folgenden Gesetze und Verord- nungen erstellt:

• Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03. November 2017 (BGBI. I S. 3634). • Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 08. August 2020 (BGBI. I S. 1728). • Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planin- halts (Planzeichenverordnung - PlanZV) vom 18. Dezember 1990 (BGBI. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 04. Mai 2017 (BGBI. I S. 1057). • Thüringer Bauordnung (ThürBO) in der Fassung vom 13. März 2014 (GVBI. S. 49), zu- letzt geändert durch Artikel 5 des Gesetzes vom 30. Juli 2019 (GVBI. S. 323, 341). • Thüringer Gemeinde- und Landkreisordnung (Thüringer Kommunalordnung- ThürKO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 28. Januar 2003 (GVBI. TH S. 41), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2020 (GVBI. S. 277, 278).

2.3. BEGRÜNDUNG DER EINZELNEN FESTSETZUNGEN 2.2.1. ART DER BAULICHEN NUTZUNG Allgemeines Wohngebiet Die Fläche wird als Wohnstandort festgeschrieben. Der Gebietscharakter der angrenzenden Bebauung kann als Wohngebiet definiert werden. Zulässig sind die Nutzungen nach § 4 (1) und (2) BauNVO, • Wohngebäude

• sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Begründung.docx \ Nicht zulässig sind Entwurf \ • die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe, Begründung \ 06 - •

3770 Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. \ DOC \ • G: Betriebe des Beherbergungsgewerbes,

Planungsbüro –PBB- Bad Salzungen GmbH Michaelisstraße 23, 36433 Bad Salzungen Tel.: 03695/69 29 15 S e i te | 11 Bebauungsplan „An der Dermbacher Straße“ Oechsen

• Anlagen für Verwaltungen, • Gartenbaubetriebe, • Tankstellen.

2.2.2. MAß DER BAULICHEN NUTZUNG Das Maß der baulichen Nutzung und die daraus resultierende städtebauliche Dichte be- stimmt nicht nur das räumliche Erscheinungsbild, sondern hat auch Auswirkung auf die Nachhaltigkeit der städtebaulichen Entwicklung. In der Bauleitplanung wurde die Grundflächenzahl der baulichen Anlage festgesetzt. Damit soll erreicht werden, dass die Bebauungsdichte geringgehalten wird. Auf die zulässige Grundflächenzahl ist nicht nur die Fläche des Hauptbaukörpers auf dem Baugrundstück anzurechnen, sondern auch die Flächen aller oberirdischen Bauwerke (Ne- benanlagen) sowie befestigte Flächen (Stellplätze, Zufahrten).

Für das Bebauungsplangebiet erfolgen im Sinn einer ortsüblichen Bauweise folgende Fest- setzungen der Grundflächenzahl und Geschossigkeit für die Errichtung der Gebäude im Plan- gebietsbereich:

• Eine maximale zulässige Grundflächenzahl (GRZ) = 0,4 • Eine maximale zulässige Geschossigkeit Zwei Vollgeschosse

2.2.3. BAUWEISE, ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHE Für das Plangebiet gilt die offene Bauweise. Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch das Baufeld geregelt. Bauliche Anlagen sind nur

innerhalb des Baufeldes zulässig, welches durch eine Baugrenze begrenzt wird. Begründung.docx \ Die Baugrenze steuert die Platzierung der bauli- Entwurf \ chen Anlagen im Plangebiet. Begründung \ 06

- Abbildung 6 – Darstellung Traufhöhe - Beispiel 3770

\ DOC \ G:

Planungsbüro –PBB- Bad Salzungen GmbH Michaelisstraße 23, 36433 Bad Salzungen Tel.: 03695/69 29 15 S e i te | 12 Bebauungsplan „An der Dermbacher Straße“ Oechsen

2.2.4. HÖHE UND STELLUNG DER BAULICHEN ANLAGE Würde auf eine Regelung der baulichen Höhenentwicklung verzichtet, wären zusätzliche Beeinträchtigungen der Freiraum- und Wohnqualität nicht ausgeschlossen. Daher wird folgende Höhenbe- schränkung festgesetzt: Die mittlere Traufhöhe der baulichen Anlagen beträgt 5,50 m.

Der obere Bezugspunkt der Traufhöhe ist der Schnitt- punkt der Außenwand mit der Dachhaut. Als unterer Bezugspunkt gilt die vorhandene natürliche Geländeoberfläche gemäß Höhenpunkt an der angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche.

2.2.5. FLÄCHEN FÜR NEBENANLAGEN UND STELLPLÄTZE Stellplätze und Zufahrten sind mit wasserdurchlässigen Materialien herzustellen. (z.B. was- sergebundene Wegedecke, Schotterrasen, Rasenpflastersteine oder wasserdurchlässige Be- tonsteine).

2.2.6. VERKEHRSFLÄCHE Die innere verkehrliche Erschließung des Bebauungsplangebietes erfolgt über den derzeitig vorhandenen Wirtschaftsweg. Eine direkte Zuwegung (Zufahrten oder Zugänge) zur L 2601 ist nicht vorgesehen. Die Art der Ausführung der Verkehrsfläche soll wie nachfolgend dargestellt erfolgen. • Die Verkehrsfläche wird als Mischverkehrsfläche erschlossen. • Es werden keine Gehwege angeordnet. • Die Zu- und Abfahrt erfolgen über die Straße „Dermbacher Straße“. Begründung.docx \

Entwurf Beidseitig entlang der Fahrbahn empfiehlt es sich Rundborde anzuordnen, diese dienen \ gleichsam zur Wasserführung. Begründung \ 06 - 3770 \ DOC \ G:

Planungsbüro –PBB- Bad Salzungen GmbH Michaelisstraße 23, 36433 Bad Salzungen Tel.: 03695/69 29 15 S e i te | 13 Bebauungsplan „An der Dermbacher Straße“ Oechsen

In dem Plankonzept wurde für den südlich dieses Weges gelegenen Teilbereich, welcher sich außerhalb der Ortsdurchfahrtsbereiche der L 2601 befindet, bereits die nach S 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Thüringer Straßengesetzes geltende Bauverbotszone dargestellt. Danach dürfen Hochbauten jeder Art sowie Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs in einem Abstand bis 20 m, gemessen vom äußeren, befestigten Fahrbahnrand der Landesstraßen nicht errichtet werden.

2.2.7. DENKMALSCHUTZ In dem Planbereich sind keine Bodenfunde / Bodendenkmale bekannt.

2.3. VERKEHR 2.3.1. ÜBERGEORDNETES VERKEHRSNETZ Die verkehrstechnische Erschließung des Plangebietes erfolgt über die bestehende Straße „Dermbacher Straße“.

2.3. ABWASSERBESEITIGUNG UND VERSORGUNGSANLAGEN 2.4.1. ABWASSERBESEITIGUNG Der Standort befindet sich außerhalb von wasserwirtschaftlichen Schutz- bzw. Vorhaltsge- bieten. Das Plangebiet ist trink- und abwasserseitig nicht erschlossen. Es ist eine Erschließungspla- nung zu erstellen. Anschlusspunkte für die Erschließung befinden sich, in Abhängigkeit der Erschließungsplanung, in der Anliegerstraße. Die Planung und die Anschlusspunkte sind mit dem WVS abzustimmen. Die Erschließung obliegt der Gemeinde.

2.4.2. WASSERVERSORGUNG

Es gelten die gleichen Angaben wie in Punkt 2.4.1 Abwasserbeseitigung genannt. Zur Löschwasserversorgung für das Bauvorhaben muss eine Wassermenge von mind. 800 Begründung.docx \ l/min über einen Zeitraum von mind. 2. Std. zur Verfügung stehen. Entwurf \ Der Fließdruck bei Hydranten darf bei max. Löschwasserentnahme 1,5 nicht unterschreiten. Die Löschwasserentnahmemöglichkeit muss im Umkreis von 300 m liegen. Begründung \ 06 - 3770 \ DOC \ G:

Planungsbüro –PBB- Bad Salzungen GmbH Michaelisstraße 23, 36433 Bad Salzungen Tel.: 03695/69 29 15 S e i te | 14 Bebauungsplan „An der Dermbacher Straße“ Oechsen

2.4.3. ELEKTROTECHNISCHE ANLAGEN In angrenzenden Grundstücken verlaufen Niederspannungskabel der Überlandwerk Rhön. Im Planbereich befinden sich keine Anlagen des Überlandwerk Rhön.

2.4.4. GASVERSORGUNG Im Plangebiet befinden sich keine Gasleitungen der Werraenergie.

2.4.5. TELEKOMMUNIKATION Im Plangebiet befinden sich keine Telekommunikationsanlagen.

2.4.6. ABFALLWIRTSCHAFT Gemäß § 17 Abs. 1 ThAbfAG werden altlastverdächtige Flächen in einer bei dem Thüringer Landesamt für Umwelt, Bergbau und Naturschutz geführten Verdachtsflächendatei erfasst. Nach derzeitigem Kenntnisstand sind für das Planungsgebiet keine Objekte in der Verdachts- flächendatei der TLUBN geführt. Vorliegende Erkenntnisse über Altablagerungen und Alt- standorte sind gemäß § 17 Abs. 1 ThAbfAG der Thüringer Landesamt für Umwelt, Bergbau und Naturschutz, in 07745 Jena, Göschwitzer Straße 41 mitzuteilen. Während der Baudurchführung ist der Mutterboden zu sichern.

2.3. GESTALTERISCHE FESTSETZUNGEN Der Bebauungsplan beinhaltet gestalterische Festsetzungen.

Dachform und Dachneigung: Für die Dächer von Hauptgebäuden im Allgemeinen Wohngebiet ist eine Dachneigung von 28°-45° zulässig. Auf die Festsetzung der Dachformen wird verzichtet.

Grünordnerische Maßnahmen Pro 50 m² überbaubare Grundstücksfläche ist ein standortgerechter hochstämmiger heimi- Begründung.docx \ scher Laubbaum alternativ auch Obstbaum zu pflanzen. Das Pflanzgut sollte der Mindestqua- Entwurf \ lität 2x verpflanzt und einen Stammumfang von 10-12 cm für Obstbäume und 12-14 cm für

Begründung Laubbäume entsprechen. \ 06 -

3770 \ DOC \ G:

Planungsbüro –PBB- Bad Salzungen GmbH Michaelisstraße 23, 36433 Bad Salzungen Tel.: 03695/69 29 15 S e i te | 15 Bebauungsplan „An der Dermbacher Straße“ Oechsen

Arten Bäume I. Ordnung

Tilia cordata Winterlinde Quercus robur Stieleiche Acer platanoides Spitzahorn Acer pseudoplatanus Bergahorn Fagus sylvatica Rotbuche Ulmus minor Feldulme

Arten Bäume II. Ordnung Acer campestre Feldahorn Carpinus betulus Hainbuche Prunus avium Vogelkirsche Pyrus pyraste Wildbirne

Arten Sträucher Cornus sanguinea Blutroter Hartriegel Viburnum opulus Gemeiner Schneeball Viburnum lantana Wolliger Schneeball Euonymus europaea Europäisches Pfaffenhütchen Rosa canina Hundsrose Crataegus Weißdorn Crataegus laevigata ‚Paul’s Scarlet‘ Rotdorn

Stellplätze dürfen nur mit wasserdurchlässigem Material befestigt werden. Bei der Verwen- dung von diversen Pflastersteinen müssen mindestens 30% der Oberfläche wasserdurchläs- sig sein. Die nichtüberbauten Grundstücksflächen sind vollständig gärtnerisch zu gestalten und auf Dauer zu unterhalten. Die Umsetzung der grünordnerischen Maßnahmen hat durch die Grundstückseigentümer spätestens 1 Jahre nach Fertigstellung der Baumaßnahme zu erfolgen.

2.3. NACHRICHTLICHE ÜBERNAHME

Begründung.docx 2.6.1. SCHUTZGEBIETE \

Entwurf Das Plangebiet befindet sich im Geltungsbereich des Biosphärenreservates Nr. 2 „Rhön", in \ der Zone III, sowie im LSG Nr. 60 „Thüringische Rhön". Begründung \ 06 - 3770 \ DOC \ G:

Planungsbüro –PBB- Bad Salzungen GmbH Michaelisstraße 23, 36433 Bad Salzungen Tel.: 03695/69 29 15 S e i te | 16 Bebauungsplan „An der Dermbacher Straße“ Oechsen

2.6.2. ARCHÄOLOGIE Gemäß § 16 Thüringer Denkmalschutzgesetz unterliegen Bodenfunde der unverzüglichen Meldepflicht an das Landesamt für Archäologische Denkmalpflege. Aus dem Plangebiet lie- gen bisher keine archäologischen Funde vor, es sind keine ortsfesten, sichtbaren Boden- denkmale bekannt.

2.6.3. GEOLOGIE Erdaufschlüsse und größere Baugruben sind der Thüringer Landesanstalt für Umwelt und Geologie anzuzeigen, damit eine geologische und bodengeologische Aufnahme zur Erweite- rung des Kenntnisstandes über das Gebiet erfolgen kann. 3

„[…] Geologie/RohstoffgeoIogie Im Vorhabengebiet sind unterhalb geringmächtiger quartärer Lockergesteine Tonsiltsteine des Oberen Bunt- sandsteins verbreitet Diese feinkörnigen Gesteine können Fasergips- und untergeordnet Sandsteinlagen ent- halten. Oberflächennah sind die Gesteine vermutlich tonig verwittert. Hydrogeologie Am Planstandort ist das Grundwasser in < 2 m Tiefe zu erwarten. Ingenieurgeologie/Baugrundbewertung Die Baugrundeigenschaften werden von der Beschaffenheit der anstehenden Locker- und Festgesteine be- stimmt. Ungeachtet der verhältnismäßig unkomplizierten Verhältnisse im oberflächennahen Baugrund sind aufgrund der Fasergipssanteile im Oberen Buntsandstein in Verbindung mit möglicher Staunässebildungen Baugrunderkundung empfehlenswert. Die Boden-, Fels- und Grundwasserverhältnisse sind nach Art und Um- fang so zu erkunden und zu untersuchen, dass die Eignung als Baugrund feststellbar ist (DIN 4020). […]“ 4

2.6.4. ALTBERGBAU

„[…] Das o. g. Vorhaben liegt im Bergwerkseigentums (BWE) „Merkers", verliehen u. a. auf Kalisalze. Der Rechtsinhaber ist die K+S Kali GmbH, Bertha-von-Suttner-Straße 7, 34131 Kassel. Es wurden neue Grubenbaue

der 2. Sohle aufgefahren. … Für den Planbereich liegen dem Referat 86 des Thüringer Landesamtes für Umwelt, Bergbau und Naturschutz keine Hinweise auf Gefährdungen durch Altbergbau, Halden, Restlöcher und unterir- Begründung.docx \ dische Hohlräume i. S. des Thüringer Altbergbau und Unterirdische Hohlräume-Gesetzes (ThürABbUHG vom

Entwurf 23.05.2001) vor. \

Begründung \ 06 - 3770

\ 3

DOC

\ Gesetz über die Durchforschung des Reichsgebietes nach nutzbaren Lagerstätten

G: 4 Stellungnahme der Thüringer Landesanstalt für Umwelt und Geologie vom 21.11.2019

Planungsbüro –PBB- Bad Salzungen GmbH Michaelisstraße 23, 36433 Bad Salzungen Tel.: 03695/69 29 15 S e i te | 17 Bebauungsplan „An der Dermbacher Straße“ Oechsen

Der Bebauungsplan liegt im Gebiet Sonderverfahren, hier Werra - Kali. Hinweise auf Erdarbeiten mit Erschlie- ßung von Grundwasser sind nicht enthalten. Es ergeht daher folgender Hinweis: Arbeiten, die so tief in den Boden eindringen, dass sie sich unmittelbar oder mittelbar auf die Bewegung, die Höhe oder die Beschaffenheit des Grundwassers auswirken können, sind der zuständigen Wasserbehörde drei Monat vor Beginn der Arbeiten anzuzeigen. Wird unbeabsichtigt Grundwasser erschlossen, ist dies der zuständigen Wasserbehörde unverzüg- lich anzuzeigen. Rechtliche Grundlage dazu ist der S 49 des "Wasserhaushaltsgesetz vom 31.07.2009 (BGBI. I S. 2585), das zu- letzt durch Art. 2 des Gesetzes vom 04.12.2018 (BGBI. I S. 2254) geändert worden ist, i. V. m. S 41 des Thüringer Wassergesetz (ThürWG) vom 28.05.2019 (GVBI. S. 74). Zuständige Wasserbehörde ist die Untere Wasserbe- hörde des . […]“ 5

2.6.5. IMMISSIONEN Im Umfeld des Vorhabens befindet sich in einem Radius von 5 km keine der Störfallverord- nung unterliegende Anlage.

„[…] Da unmittelbar an das geplante Wohngebiet weiterhin landwirtschaftliche Flächen bewirtschaftet wer- den, müssen die zukünftigen Bewohner der Einfamilienhäuser entsprechende Beeinträchtigungen (Gerüche, Lärm, landwirtschaftlicher Nutzverkehr) akzeptieren. […]“6

3. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANES 3.3. UMWELT

„[…] Im Annäherungsbereich von Bäumen sind die Richtlinien zum Baumschutz DIN 18920 und RAS-LP 4 zu beachten. Baumfällungen sind gemäß S 39 Abs. 5 Nr. 2 BNatSchG nur im Zeitraum vom 01. Oktober bis 28. Februar zulässig. Die artenschutzrechtlichen Bestimmungen bezüglich der Zugriffsverbote nach S 44 Bundesna- turschutzgesetz (BNatSchG) sind einzuhalten. […]“ 7 Laut dem elektronischen Fachinformationssystem LINFOS sind keine gesetzlich geschützten Biotope nach S 30 BNatSchG kartiert. Die Auswirkungen der Planung auf die Umwelt sind in die Abwägung der beachtlichen Be-

lange eingestellt.

Begründung.docx \ 3.2. EINGRIFFS – UND AUSGLEICHSBILANZIERUNG Entwurf \ Das Vorhaben liegt in der als Entwicklungszone ausgewiesenen Schutzzone III des Biosphä- renreservates Rhön und damit im Geltungsbereich der Thüringer Biosphärenreservatsver- Begründung \ 06 - 5 3770

\ Stellungnahme der Thüringer Landesamt für Landwirtschaft und Ländlichen Raum vom 29.10.2019 6

DOC

\ Stellungnahme der Thüringer Landesanstalt für Umwelt und Geologie vom 21.11.2019

G: 7 Stellungnahme Landratsamt Wartburgkreis vom 29.11.2019

Planungsbüro –PBB- Bad Salzungen GmbH Michaelisstraße 23, 36433 Bad Salzungen Tel.: 03695/69 29 15 S e i te | 18 Bebauungsplan „An der Dermbacher Straße“ Oechsen

ordnung Rhön (ThürBR-VO Rhön) in der aktuellen Fassung als auch im Landschaftsschutzge- biet „Thüringische Rhön". Die Bestimmungen über das Biosphärenreservat gehen den Best- immungen über das Landschaftsschutzgebiet vor. Verbotstatbestände der ThürBR-VO Rhön sind durch das Vorhaben nicht betroffen. 8 Im vereinfachten Verfahren wird gem. S 13 a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. S 13 Abs. 3 S. 1 BauGB u.a. von der Umweltprüfung abgesehen. Ein Ausgleich für die Eingriffe in Natur und Landschaft ist gemäß BauGB nicht erforderlich.

3.3. BODENORDNUNG UND GRUNDERWERB Bodenordnende Maßnahmen gemäß dem vierten Teil - § 45 ff - des Baugesetzbuches sind nicht notwendig.

Planungsbüro –PBB- Bad Salzungen GmbH Michaelisstraße 23 36433 Bad Salzungen Tel.: 03695/6929-0

Bad Salzungen, 03. März 2021

Begründung.docx \ Entwurf \ Begründung \ 06 - 3770 \

DOC \

G: 8 Stellungnahme LRA WAK vom 29.11.2019

Planungsbüro –PBB- Bad Salzungen GmbH Michaelisstraße 23, 36433 Bad Salzungen Tel.: 03695/69 29 15 S e i te | 19