Vývoj Výstavby Bytových Domů a Jeho Vliv Na Ceny Bytů V Praze 22

Bankovní institut vysoká škola Praha

Katedra financí a ekonomie

Vývoj výstavby bytových domů a jeho vliv na ceny bytů v Praze 22

Diplomová práce

Autor: Bc. David Hűbner Finance

Vedoucí práce: Ing. et Ing. Martin Cupal, Ph.D.

Praha Duben, 2015

Prohlášení Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracoval/a samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 29.4. 2015 David Hűbner

Poděkování Rád bych tímto poděkoval vedoucímu mé diplomové práce, panu Ing. et Ing. Martinu Cupalovi Ph.D., za vedení mé práce, za cenné rady a konzultace.

Anotace Diplomová práce se zaměřuje na vývoj výstavby bytových domů v Praze 22 a jeho vliv na tržní ceny bytů v této oblasti. Teoretická část se věnuje specifikaci vybraného trhu a popisem jednotlivých kategorií výstavby. Dále také poukazuje na územní rozvoj Prahy 22. V praktické části je prováděna analýza jednotkových cen bytů napříč vybranými kategoriemi, za zjištěním závislosti na historickém vývoji výstavby bytů na vybraném trhu.

Klíčová slova: ANOVA, krabicové diagramy, intervaly spolehlivosti, trh s nemovitostmi, bytová výstavba v Praze 22

Annotation: This thesis focuses on the development of construction of apartment houses in Prague 22 and its impact on market prices of flats in this area. The theoretical part deals with the specification of the selected market and description of each category of construction period. It also points to the development in area of Prague 22. In the practical part is performed by analysis of unit prices of apartments across selected categories for finding depending on the historical development of buildings in the chosen market.

Key words: ANOVA, Box plots, confidence intervals, the real estate market, apartment building construction in Prague 22

Obsah:

1. DEFINICE A POJMY...... 8

2. TRH S NEMOVITOSTMI ...... 11

2.1 DĚLENÍ TRHU NEMOVITOSTÍ...... 12 2.1.1 Subjekty pohybující se na trhu ...... 12 2.1.2 Objekty na trhu nemovitostí ...... 13 2.1.3 Poptávka po nemovitostech ...... 13 2.1.4 Nabídka nemovitostí ...... 14 2.1.5 Omezení nabídky a poptávky...... 15 2.1.6 Trh s byty ...... 17 2.1.7 CENOVÉ MAPY NEMOVITOSTÍ ...... 26

2.2 DEFINICE A CHARAKTERISTIKA REALITNÍHO TRHU A JEHO SUBJEKTŮ ...... 29 2.2.1 Prognóza vývoje realitního trhu v ČR...... 30

2.3 POPIS OBLASTI ...... 35 2.3.1 Poloha a obyvatelé ...... 35 2.3.2 Historický vývoj ...... 37 2.3.3 Historie zástavby ...... 43 2.3.4 Vývoj výstavby ...... 44

3. METODIKA ZPRACOVÁNÍ DIPLOMOVÉ PRÁCE ...... 46

4. VYMEZENÍ KATEGORIÍ HISTORICKÝCH OBDOBÍ ...... 47

4.1 OBDOBÍ 40. -60. LET ...... 47

4.2 OBDOBÍ 70. - 80. LET ...... 49

4.3 OBDOBÍ OD 90. LET AŽ PO SOUČASNOST ...... 51

5. ANALÝZA VLIVU HISTORICKÉHO VÝVOJE BYTOVÉ VÝSTAVBY NA SOUČASNÉ TRŽNÍ CENY V PRAZE 22 55

5.1 VYTVOŘENÍ DATABÁZE ...... 55 5.1.1 Zdroje informací pro databáze ...... 55 5.1.2 Vlastní databáze nemovitostí ...... 56 5.1.3 Práce s daty ...... 57

5.2 ANALÝZA DAT A JEJICH VYHODNOCENÍ ...... 59

5.2.1 Statistické odhady a intervaly spolehlivosti...... 59 5.2.2 ANOVA - jednofaktorová analýza rozptylu ...... 64

6. SHRNUTÍ POZNATKŮ Z ANALYTICKÉ ČÁSTI ...... 69

Úvod

Otázka bydlení, a tudíž i nutnosti výstavby, je pro lidi jednou ze základních potřeb. Jelikož dochází k demografickým změnám směrem k stahování se obyvatel do, anebo alespoň blíže, větších měst, Praze pak především, tak o novou výstavbu bytů není a i v budoucnu nebude nouze. Historický vývoj bytové výstavby je proto pro Prahu stále aktuálnějším tématem. Tato práce se zaměřuje na Prahu 22 – Uhříněves. Jedná se o území, které bylo k Praze připojeno až v poslední fázi rozšiřování hlavního města. Z toho důvodu se nejedná o typický trh velkoměsta. Nabídka bytů zde není tak velká a rozmanitá, ale o to více by mohlo zkoumání toho trhu být zajímavější a přínosnější, vzhledem k nepříliš známé oblasti Prahy.

První část práce se zabývá názvoslovím, zejména z okruhu stavebnictví a oceňování, popisem oblasti, jejím trhem a dále metodikou a postupy pro potřebné statistické analýzy.

Druhá část se zabývá vlastním průzkumem vybraného trhu, jeho strukturou a rozsahem. Následuje analýza nalezených nabízených nemovitostí vhodných pro účel práce a vyvození závěru o vlivu historické výstavby na tržní ceny bytové výstavby.

1. Definice a pojmy

V této části jsou popsány pojmy použité v této diplomové práci. Jejich přehled slouží k lepšímu pochopení problematiky, kterou se práce zaobírá.

Bytový dům Stavba pro bydlení, ve které převažuje funkce bydlení. Bytový dům se považuje za stavbu pro bydlení, v níž více než polovina podlahové plochy místností a prostorů je určena k bydlení a počet samostatných bytů je 4 a více; počet podlaží není určující.1

Byt Nový občanský zákoník ruší zákon č.72/1994 Sb. a v § 2236 odst. 1 definuje byt takto: “Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.” 2 Tato definice bytu se tedy již neopírá o stavební zákon, popřípadě zkolaudované rozhodnutí stavebního úřadu.

Obytná místnost Část bytu (zejména obývací pokoj, ložnice, jídelna), která je určena k trvalému bydlení a má nejmenší podlahovou plochu 8 m2; pokud tvoří byt jediná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m2, v Praze 20 m2.

Společné části domu Zákon 72/1994 Sb. – Zákon o vlastnictví bytů definuje následovně: „společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i

1 http://www.czso.cz/xb/redakce.nsf/i/metodicke_vysvetlivky_definice_vybranych_ukazatelu _bytove_vystavby 2 Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, § 3 písm. g) 8 když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny),“

Podlahová plocha Z hlediska oceňování je podlahová plocha velmi důležitým údajem, který patrně z největší části ovlivňuje vlastní cenu nemovitosti. Vyhláška č. 3/2008 Sb. ji definuje: „Podlahovou plochou se rozumí plochy půdorysného řezu místností a prostorů stavebně upravených k účelovému využití ve stavbě, vedeného v úrovni horního líce podlahy podlaží, ve kterém se nacházejí. Jednotlivé plochy jsou vymezeny vnitřním lícem svislých konstrukcí stěn včetně jejich povrchových úprav (např. omítky)… V případě místností, které tvoří příslušenství bytu a jsou společné pro více bytů nebo nebytových prostor (např. společné WC, předsíň, aj.), se do podlahové plochy bytů nebo nebytových prostor započte plocha, která odpovídá podílu plochy těchto společných místností ku počtu bytů nebo nebytových prostor… Do podlahové plochy se nezapočítává plocha okenních a dveřních ústupků.“

Nemovitost Podle nového občanského zákoníku § 498 - Nemovité a movité věci: „Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.“3

Pozemek Je to přirození část zemského povrchu oddělená od sousední části hranicí: - Územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území - Hranicí vlastnickou - Hranicí držby - Hranicí druhů pozemku nebo rozhraním způsobu využití pozemku4

3 Nový Občanský zákoník 89/2012 Sb., § 498 - Nemovité a movité věci 4 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 2007. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, s. 9. ISBN 978-80-7265-101. 9

Stavba Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu.5

Cena a hodnota Cena je pojem používaný pro částku, která je požadovaná, nabízená nebo zaplacená za zboží nebo službu. Je historickým faktem, ať už je zveřejněna nebo uchovávána v soukromí. Cena je konkrétní vyjádření určité pevně dané částky, tedy je přesným číslem. Podle zákona č. 526/1990 Sb. je cenou peněžní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo vytvořená pro oceňování zboží, dalšího majetku a majetkových práv k jiným účelům.

Hodnota je ekonomický pojem týkající se peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není faktem, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase podle konkrétní definice hodnoty. Nelze tudíž hovořit o přesném čísle, ale pouze o možném optimálním rozpětí, o vzájemných srovnatelných relacích či o pravděpodobných limitech v závislosti na tom, z jakých hledisek, za jakých podmínek a k jakému účelu je hodnota zkoumána.

Tržní hodnota je většinou definována jako hodnota, jíž je s největší pravděpodobností možno dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů (prodej v tísni, nekalá soutěž apod.), tedy bez zřetele na individuální či jiné zájmy, vybočující z běžné praxe. Přitom se předpokládá, že oběma stranám jsou známa všechna relevantní fakta o předmětu prodeje, jednají tedy se znalostí věci, obezřetně a bez donucení.

Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni

5 § 2 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) 10 ocenění. Význam slova „obvyklý“ je podle Slovníku spisovné češtiny „běžný, pravidelně se opakující, odpovídající zvyku“. A to je odpověď na otázku, jak se zjišťuje obvyklá cena. Právě a jedině takovou analýzou trhu a nijak jinak . Obvyklá cena existuje pouze u zboží, s kterým se běžně obchoduje. Je to cena běžná, pravidelně se opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. Proto ji analýzou trhu můžeme odhadnout s poměrně velkou přesností nebo s malým rozptylem. Tato cena je v podstatě hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla aritmetickým průměrem již realizovaných prodejů, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase. Takto Obvyklou cenu můžeme považovat za cenu tržní.6

2. Trh s nemovitostmi

Je to prostor, kde se rozvíjí aktivity různých subjektů se zájmem nabýt nebo nabídnout nemovitost v určitém místě a čase. Objekt zájmu jsou nemovitostí různého typu, technického stavu, stáří, vybavení, účelu a využití. Na trhu se střetává nabídka s poptávkou, a tak je tomu i na trhu s nemovitostmi. Poptávka je omezena objemem finanční prostředků dostupných na nákup pozemků a budov. Závisí tedy na vlastních úsporách investorů, ale i na dostupnosti a podmínkách hypotečních úvěrů. Nabídka na trhu nemovitostí je především závislá na objemu nemovitostí na trhu, ochotě jejich vlastníků, jak už soukromých, tak i veřejných, k obchodování s nimi. Mezi ovlivňující faktory, které ovlivňují prodejnost jednotlivých nemovitostí s návazností na rentabilitu, nárůst pracovních míst, mobilitu obyvatelstva a jiné můžeme zařadit faktory: - Ekonomické - Sociální - Legislativní

Trh s nemovitostmi je sice součástí obecného tržního systému, ale je specifický tím, že „zboží“ na něm nabízené je nepřenosného charakteru. Speciálním druhem nemovitosti v rámci

6 http://www.znalec-it.cz/files/Cena_obvykla_trzni_primerena.pdf 11 tohoto trhu je pak pozemek. Pozemek totiž, nejen že je nepřenositelný, ale je i nevyrobitelný a tedy jedinečný. Jeho nabídka je tímto faktem omezená, což kladně ovlivňuje jeho hodnotu.

2.1 Dělení trhu nemovitostí

2.1.1 Subjekty pohybující se na trhu

- Poptávající – mají potřebu koupit nemovitost pro uspokojení svých potřeb za jim vyhovující cenu

- Nabízející - chtějí svůj majetek prodat za účelem jimi požadovaného zisku

- Realitní inzerce a kanceláře – působí jako zprostředkovatelé a poradci u obchodů za což si účtují určitou provizi z prodeje

- Banky – jelikož se tyto obchody pohybují ve vysokých částkách, kdy většina kupujících není schopna takovýto objem peněžních prostředků složit jednorázově, tak využívají služeb a produktů bank, které jim za určitý úrok na koupi půjčí, povětšinou ve formě hypotečního úvěru

- Notáři – působí jako jakási ochrana kupujících i prodávajících tím, že zprostředkují úschovu a následnou výměnu dohodnutých peněžních prostředků za danou nemovitost

- Veřejný sektor – má na trhu více funkcí, sám funguje jako nabízející a kupující, reguluje prostředí trhu svou legislativou, na lokální úrovni rozhoduje o rozvoji a rozšiřování území pro výstavbu a bydlení (tvorbou územního plánu, atp.)

- Developeři – uskutečňují objemné investice tím, že skupují větší pozemky a budují na nich rozsáhlé stavby, především bytového rázu

- Spekulanti – ti berou realitní trh jako každý jiný trh a účinkují na něm za účelem zisku

2.1.2 Objekty na trhu nemovitostí

- Pozemky - Objekty pro bydlení – byty a rodinné domy - Rekreační objekty - Administrativní objekty - Průmyslové objekty

2.1.3 Poptávka po nemovitostech

Poptávka po nemovitostech znamená potřebu subjektů vyskytujících se na trhu po nabytí nemovitosti pro jimi požadovaný účel. Těmito subjekty jsou především domácnosti, firmy, korporace a stát. Důvodů pro pořízení nemovitosti je velké množství, zde si představíme ty nejobvyklejší z nich:

Pro vlastní potřebu Je to například potřeba zajištění bydlení pro domácnosti. U výrobního podniku se pak jedná o zajištění prostor potřebných pro samotnou výrobu a její běh. Jsou jimi třeba tovární haly a sklady, podobně tomu je i u prodejních nebo administrativních prostor. Otázjkou vžd je, zda je pro poptávajícího jednoduší a výhodnější si takovou nemovitost pořídit do svého vlastnictví, kdy dlouhodobě blokuje velký obnos svých prostředků, které by mohl použít pro jiný účel, nebo pro něho bude výhodnější nájemní vztah a volné prostředky investuje do výhodnějšího produktu.

Pro očekávaný příjem Investor má potřebu někam vložit své finance a za tímto účelem kupuje nemovitost, která se vyznačuje relativní stabilitou. Tato investice může sloužit pro diverzifikaci investorova portfolia.

Pro zvýšení hodnoty v čase Tento druh poptávky by se dal označit jako spekulativní poptávka. Kupující se zajímý o nemovitosti, které mají potenciál, v blízkém časovém horizontu kvůli nejrůznějším vnějším vlivům, skokově zvýšit svou hodnotu. Je to důvod proč spekulanti skupují zemědělskou půdu 13 na vnitřním či vnějším okraji Prahy, protože očekávají, že by se jim časem tato investice mohla velkou mírou zhodnotit (například při změně územního plánu).

Poptávka státu a obcí Zvláštním, a z hlediska objemu majetku velmi důležitým klientem na trhu nemovitostí je stát a obce. I když jsou stát, regionální správy a obce součástí systému tržního hospodářství, přesto jsou jako poptávající subjekty odlišné tím, že v řadě případů pro ně není důvodem ke koupi nemovitosti zisk z pronájmu nebo zhodnocení majetku v čase, ale zajištění veřejných služeb. Pokud by tento specifický požadavek orgánů státní správy a samosprávy neexistoval, nevznikly by takové objekty jako školy, nemocnice, objekty pro policii a armádu nebo domovy důchodců. 7

2.1.4 Nabídka nemovitostí

Prodávající z vlastní vůle, za účelem výdělku, nabízí své nemovitosti trhu. Mají snahu prodat nemovitost co nejdráže.

Trh s pozemky Pozemky jsou specifickým druhem nemovitosti, a to kvůli tomu že jsou jedinečné a nereprodukovatelné. Chování trhu s pozemky bývá poněkud rozdílné oproti trhu s ostatními nemovitostmi. Jejich poptávka je totiž propojena s poptávkou po ostatních nemovitostech, jelikož když se zvyšuje potřeba po bytech, tak roste i poptávka po pozemcích, které jsou pro jejich vybudování třeba.

Trh se stavbami Jedná se o trh s částmi budov, které se nazývají byty a jsou samostatně obchodovatelné. Na rozdíl od pozemků jejich nabídka není omezená, protože mohou jednak nově vznikat, a také se mění jejich kvalitativní a kvantitativní parametry. Jejich nevýhodou je, že se v průběhu času opotřebovávají a klesá jejich hodnota. V případě vhodné rekonstrukce nebo poctivé údržby stavby, se však tato hodnota může opět zvýšit.

7 ORT, Petr. Analýza realitního trhu [online]. Praha, 2008, 18 s. [cit. 2015-04-20] 14

Trh s nájmy Předmětem našeho zájmu bude pouze trh s nájmy spojený s nemovitostmi – pronájmy pozemků, staveb nebo ploch (reklamní plocha na fasádě) a prostor (byt, prodejní plocha, sklad) těchto staveb. Tento sektor trhu uvádíme rovněž jako sektor specifický, protože se liší jak na straně nabídky, tak i poptávky. Nabídková strana trhu s nájmy je de facto podmnožinou trhu s nemovitostmi, protože část pozemků a staveb si kupují finální klienti pro svojí vlastní potřebu a dále jí nenabízejí na trhu k nájmu. Nájmy ať již pozemků nebo staveb a jejich částí také poptávají jiné subjekty než ty, které hledají nemovitosti ke koupi. Chování trhu s nájmy může být a také ve skutečnosti často je, zcela odlišné od chování zbytku trhu.8

2.1.5 Omezení nabídky a poptávky

Omezení nabídky staveb

Množství stavebních pozemků – bez pozemku není možné stavbu vybudovat, a když vezmeme v potaz, že každá stavba musí stát na pozemku, které jsou nereprodukovatelné, tak i stavby jsou v tomto smyslu limitované

Technické parametry – stavby jsou omezeny možnostmi samotné konstrukce, jako třeba statickými, technologickými a výrobními procesy nebo také matriály, které je možné na ně použít

Právní limity – v každém státě, ale třeba i obci je nastavená určitá legislativa, podle které se výstavba musí řídit, např. různé vyhlášky, stavební zákon, hygienické normy, bezpečnostní předpisy, technické normy.

Mikroekonomické limity – i poptávka po nemovitostech má své limity, říká se sice, že každá nemovitost si najde svého kupce, ale když je nabídka oproti poptávce přehuštěná, tak narazí nabídka nemovitostí na to, že se mohou některé stavby stát neprodejnými

8 ORT, Petr. Analýza realitního trhu [online]. Praha, 2008, 20 s. [cit. 2015-04-20] 15

Makroekonomické limity – závisí na ekonomických cyklech (konjunktura, deprese, krize), politické stabilitě, síle měny a jejím kurzu, na nabídce úvěrů, úrokové míře, atd.

Omezení poptávky po stavbách

Demografický vývoj – v dnešní době, kdy v České republice převládá úmrtnost nad porodností, může mít tento jev vliv i na poptávku, tedy negativním směrem, a to jejím poklesem. Tento fakt, ale zmírňuje příliv přistěhovalců z jiných zemí

Vnitřní migrace – je to migrace uvnitř samotného státu. Své počátky má v průmyslové revoluci v 19. století, kdy se obyvatelstvo začalo silně přesouvat z venkova směrem do měst, kde byli rozsáhlejší pracovní příležitosti. Tento jev je přítomný i v dnešní době, kdy se lidé stěhují za prací zejména do Prahy a Brna nebo jejich okolí

Vnější migrace - je to migrace mezi státy. Záleží zde, jestli převažuje počet emigrantů nebo imigrantů. V případě, že je více emigrantů, tak to má negativní vliv na poptávku po bydlení

Volný čas – čím mají lidé více volného času, tím více mohou rozvádět své volnočasové aktivity, jako je cestování a rekreace. To má za přínos větší poptávku po koupy domů k rodinné rekreaci, při cestování po ubytování v hotelech, chatách, atp.

Životní úroveň – vyšší životní úroveň sebou nese vyšší nároky na kvantitu a kvalitu bydlení. Stejně tak vzrůstají nároky na městské inženýrství, dopravní systém, dostupnost a rozsah služeb, občanskou vybavenost, apod., což sebou všechno nese další poptávku po stavbách.

Rozvoj průmyslu a obchodu – rozvoj průmyslu a obchodu sebou nese poptávku jak po primárních objektech rozmístění (výrobní závody a areály, hypermarkety, sklady), tak po posílení a zkvalitnění dopravního systému a navazujících služeb.9

2.1.6 Trh s byty

Rozdělení podle lokace v rámci České republiky Lokace je obecně jedním z nejdůležitějších faktorů ovlivňujících tržní hodnotu a prodejnost bytů. Podle tohoto kriteria lze byty rozdělit zhruba na tyto kategorie:

Praha - trh v hlavním městě a zároveň jediném velkoměstě je specifický trvalým převisem poptávky nad nabídkou

Statutární města - velká města nad sto tisíc obyvatel, správní i komerční střediska regionů (Brno, Ostrava, Plzeň, …)

Lázeňská a rekreační města a mikroregiony - (Karlovy Vary, Český Krumlov, Špindlerův Mlýn, Lipenská přehrada, Poděbrady)

Okresní a jím podobná města

Ostatní města a obce

Lokace v rámci města V této analýze máme na mysli hlavně byty v hlavním městě a ve statutárních městech. V ostatních městech a obcích není tento faktor tak výrazný vzhledem k poměrně malému rozsahu lokálního trhu.

9 ORT, Petr. Analýza realitního trhu [online]. Praha, 2008, 33 s. [cit. 2015-04-20] 17

V rámci města se trh s byty dělí do tří segmentů:

Byty v prima rate lokacích – jako prima rate lokace můžeme obvykle označit historická jádra měst, širší centra a stabilizované rezidenční čtvrti měst – např. v Praze jsou za prima rate lokality považovány celá Praha 1, Praha 2 a části Prahy 6 a Prahy 10. Pro tyto lokality je typické, že jsou prakticky plně zastavěny. Nové prostory pro vznik bytů se objevují jen ojediněle např. v půdních vestavbách, při rekonstrukcích nebo jako loftové byty v brownfields projektech (Vinohradský pivovar, Elektra, rozvodná stanice na Flóře). Z pohledu trhu je tedy nabídka finálně limitována a nemůže se již zvětšit. Za logického předpokladu vzrůstající poptávky (zvětšení atraktivity Prahy v rámci evropského i globálního trhu, velká migrace do Prahy, velké výnosy z nemovitostí na tomto trhu) se tedy zákonitě musí také zvyšovat ceny. Podle všech informací z trhu i z nezávislých a státních zdrojů (profesní komory realitních makléřů, velké banky a developerské společnosti, Český statistický úřad a další) je tomu skutečně tak. Objevují se skupiny finančně silných, obvykle mezinárodních, portfoliových klientů, kteří nakupují byty v těchto lokalitách ve větším měřítku pro kombinaci výnosů z nájmů a zvýšení hodnoty v čase. Dále se stále rozšiřuje i skupina tuzemských klientů, kteří si v 90. letech minulého století nechali postavit mimo Prahu rodinný dům a nyní zjišťují, že potřebují mimo to i byt v Praze. Podle všech předpokladů bude tedy ve střednědobém i dlouhodobém horizontu cena bytů v prima rate lokalitách stále stoupat až do úrovně porovnatelné v nejbližším okolí třeba s Drážďany (Mnichov nebo dokonce Vídeň asi v dlouhodobém horizontu a průměru nabídek zůstanou dražší). Podporou pro tento popis stávajícího stavu i pro analýzu dalšího vývoje může být třeba úspěšný prodej luxusních bytů v proluce „Myšák“ ve Vodičkově ulici v Praze, kde realizované prodejní ceny překročily 200 000 Kč/m2 a překonaly ceny za obdobné byty jak v Paříži, tak v Londýně. Jak se bude konkrétně vyvíjet cenová mapa bytů v prima rate lokalitách Prahy a kudy bude procházet pomyslná cenová hranice prima rate lokalit není dnes možné přesně říci.

Ilustrací je třeba cenový vývoj Karlína – od skutečného úprku investorů a propadu cen po povodních v roce 2002 až po současný doslova raketový růst cen spojený s aktivitami jednoho z největších investorů na českém realitním trhu.

I v některých lokalitách, které vznikly za Velké krize jako nouzová obydlí nízko příjmových skupin obyvatel jako je třeba „Krejcárek“ nebo „Balkán“ (obě lokality jsou v Praze 3 – Žižkov), jsou dnes postaveny a rozprodány byty s cenou kolem 100 000 Kč/m2.

Nové developerské projekty - byty v novostavbách bytových domů – tyto byty vznikají na hranicích Prahy a velkých měst na dosud volných pozemcích, které jsou alespoň v částečném dosahu městské infrastruktury (městského inženýrství a dopravy). Bohužel, zejména developerské projekty z 90. let minulého století a přelomu letopočtu byly realizovány se základní myšlenkou maximalizace okamžitých zisků z prodeje bytů finálním klientům bez úvah o architektonické hodnotě těchto projektů, jejich provozních a dalších investičních nákladech, apod. Tento základní podnikatelský záměr sebou bohužel nese různé negativní znaky, jako je :

Maximální zahuštění zástavby – minimální odstupové vzdálenosti domů, minimum veřejné zeleně, minimalizace parkovišť a obslužných komunikací.

Minimální občanská vybavenost – ty části pozemku, které nelze primárně komerčně využít, jsou redukovány na minimum. Zvláště historicky první developerské projekty z poloviny 90. let minulého století byly často vystavěny jako de facto ghetta bez základních a zájmových (uměleckých) škol, kulturních a třeba i sakrálních zařízení, tedy bez všech základních atributů, které tvoří obec obcí. Jediným, co by se dalo nazvat občanskou vybavenosti, jsou golfová hřiště umístěná na těch pozemcích, které se nepodařilo vyjmout ze zemědělského půdního fondu.

Nevyřešená dopravní dostupnost a dopravní obslužnost – developeři obvykle neřeší posílení nebo dokonce vybudování nových příjezdových a obslužných komunikací. Zpevněná komunikace, která byla původně určena jenom pro občasný průjezd zemědělské techniky na pole a byla pro tento účel také dimenzována, má najednou zajistit dopravní dostupnost pro stovky bytů v nově vybudovaných bytových domech. Podobně je to i s dopravní obslužností, kdy developeři neřeší posílení existujících spojů městské nebo liniové hromadné dopravy.

Nízká kvalita projektů, materiálů i vlastního provádění staveb – snaha o maximalizaci jednorázových zisků při prodeji staveb nebo jejich částí se velmi často projevuje i v nízké

19 kvalitě prováděcích stavebních a montážních prací od fáze projektu až po vlastní realizaci. Protože developerské společnosti jsou obvykle zakládány jednorázově pro určitý projet, nemusí si budovat vlastní goodwill a někdy se dokonce mají snahu po dokončení prodeje bytů a předání kondominií do property managementu jiné firmy zmizet beze stopy.

Na základě výše uvedených faktů i na základě reflexe ze skutečného chování trhu lze předpokládat, že ve střednědobém a dlouhodobém horizontu dojde k poklesu tržní hodnoty bytů v nekvalitních developerských projektech a to v ojedinělých případech i o desítky procent.

Byty v „panelácích“ – „paneláky“ jsou bytové domy stavěné technologií na bázi železobetonových plošných dílců, které byly průmyslově vyráběny v průmyslových závodech (panelárnách) a na místě stavby pouze sestavovány (montovány). Předpokládanými přínosy této technologie mělo být zejména zvýšení produkce bytů a zlepšení jejich kvalitativních i kvantitativních standardů. V České republice se bytové domy z panelů začaly stavět na konci 50. let 20. století (systémy G 57, později typy T 01, T 02 a T 03) na které v 70. letech navázaly licenční systémy zakoupené z Francie (VVÚ – ETA) a Dánska (Larsen – Nielsen). Poslední typy panelových bytových domů (např. systém UNI, vyvinutý Stavebními závody Praha) se objevil před rokem 1990. Vzhledem k množství v jakém byly postaveny – v některých letech se touto technologií stavělo až 30 000 bytů ročně, jsou tyto bytové domy neoddiskutovatelnou realitou. Ze současného fondu bytů (v bytových domech, tedy mimo bytů v rodinných domech nebo v jiných stavbách) je 33,6 % bytů postaveno právě touto technologií. Nikdo, kdo reálně uvažuje, nemůže kalkulovat s tím, že někdo – stát, jednotlivé obce nebo komerční subjekty dokáží tyto bytové domy odstranit. Vzhledem k průměrné očekávané životnosti nosných železobetonových nosných prvků zde také budou tyto bytové domy až dvě stě let. Naštěstí se nesplnily poněkud pesimistické prognózy z konce minulého století, kdy řada odborníků předpokládala, že se změní sociální struktura obyvatel panelových domů v negativním smyslu tak, že se sídliště panelových domů stanou ghetty chudiny a okrajové části imigrantů. Tyto prognózy, které vycházely z porovnatelného vývoje např. v Paříži, Marseille nebo v Berlíně, se v Čechách až na výjimky jako je sídliště Chánov v Mostě, naštěstí nenaplnily. Díky vhodně zvolené formě privatizace bytového fondu byla řada bytů zakoupena jejich stávajícími nájemníky za zlomek obvyklé tržní hodnoty, přičemž jim původní vlastník, obvykle

20 obec nebo městská část, pomáhal i různými nástroji jako je záruka za hypotekární úvěr, výhodnější úvěrové podmínky a podobně. Bytová družstva, která byla před rokem 1990 jednou z možných forem vlastnictví bytu, se musela ze zákona transformovat a relativně standardizovat právní vztahy jejich členů k bytům, které obývají. Poměrně malou část bytů si obce ponechaly pro vlastní potřebu – např. pro možnost řešení resp. zmírnění důsledků přírodních katastrof (povodně), jako stabilizační byty pro různé profese (městské strážníky, pracovníky městských úřadů a magistrátů) nebo pro jiné účely. Poté co byl v podstatě dokončen proces privatizace se začal dynamicky rozvíjet realitní trh s byty v těchto bytových domech. Zájemci o koupi bytů v panelových domech se rekrutovali zejména z těchto skupin:

Vnitřní imigranti – lidé, kteří se stěhovali za lepšími pracovními příležitostmi z vesnic do měst a to zejména do Prahy a do Brna. Ve velkém městě obvykle získali takové zaměstnání, které jim neumožnilo si zakoupit v prima rate lokalitě, ale postačilo na získání bytu v panelovém domě. Vnější emigranti, hlavně z jihovýchodní Asie (Čína, Vietnam) a ze zemí bývalého Sovětského svazu (Ukrajina, Ruská federace). Mladá manželství a mladí lidé (singles), kteří se osamostatnili od rodičů a hledali svůj první „startovací“ byt.

Důsledkem všech výše uvedených jevů byla někdy zajímavá sociální struktura, kdy v panelovém domě pod jednou střechou bydlí třeba nízko příjmové domácnosti, které žijí ze sociálních dávek a obývají byt, který jim byl přidělen státními orgány před rokem 1990, dále mladí a dobře placení vysokoškoláci, kteří si byt zakoupili jako startovací a vedle nich i cizinci a důchodci. To jaká sociální struktura v tom kterém domě vznikla, ovlivňuje podstatným způsobem tržní hodnotu jednotlivých bytů.

Typickým lokálním trhem, kde sociální struktura obyvatel panelového domu ovlivňuje konkrétní tržní hodnotu bytů je např. Beroun nebo Příbram. V Praze a Brně, kde se s trochou nadsázky prodá vše, není tento jev tolik markantní.

Panelové domy se po roce 2004 také začínají díky dotacím ze strukturálních fondů Evropské unie více a častěji tzv. revitalizovat. Tato revitalizace obvykle obsahuje opravu a změnu kvalitativních parametrů obvodového pláště – zateplení, výměnu oken a opravu ploché

21 střechy. V interiéru bytového domu dojde k výměně výtahu za typ, který vyhovuje dnešním bezpečnostním předpisům a dále k výměně a posílení všech dožilých rozvodů technického zařízení budovy – rozvodů elektřiny, studené a teplé vody, ústředního vytápění, rozvodů plynu, společné televizní antény, někdy jsou instalovány i nové druhy sítí. Jenom málo lze dělat s obvykle nevyhovujícími akustickými parametry vnitřních nosných a dělících konstrukcí. Vzhledem k tomu, že vnitřní dispozice jak bytů, tak i společných domovních prostor je determinována plošnými nosnými prvky konstrukčního systému, omezí se vlastníci jednotlivých bytů maximálně na změnu nebo odstranění vnitřních příček z plynosilikátových prvků, dále na rekonstrukci bytového jádra (prostor koupelny, WC a kuchyňské linky) a na finální úpravu povrchů stěn a podlah. V nejlukrativnějších lokalitách se provede ještě střešní nástavba a změní se charakter některých části společného domovního příslušenství – např. z bývalé a dnes již nevyužívané kočárkárny se zřídí administrativní nebo prodejní prostor. To jak se ve střednědobém horizontu budou měnit ceny bytů v panelových domech nelze jednoznačně určit – konkrétní změny cen v čase budou záviset zejména na lokaci bytového domu a na sociální struktuře jeho obyvatel.

Jisté je snad jen to, že další bytové domy postavené touto technologií – tedy montované z prvků železobetonových plošných již nebudou vznikat. Nabídka tohoto typu bytu je tedy v krátkodobém horizontu konstantní, ve střednědobém horizontu se bude snižovat tak jak budou panelové domy technicky dožívat nebo jak budou účelově likvidovány, aby mohly být získány lukrativní volné stavební pozemky.

Vzhledem k dlouhodobému demografickému vývoji, kdy trvale klesá porodnost a přibývá počet jednočlenných (singles) domácností, lze předpokládat, že se stále bude zvyšovat poptávka po bytech velikosti 2 + kk, které jsou ještě finančně dostupné a vcelku vyhovují pro standardní požadavky na komfort bydlení. Menší byty, garsoniéry a byty 1 + kk jsou na trvalé bydlení již dosti stísněné a zájemci si je pořizují spíše jako druhé byty vedle např. rodinného domu mimo velké město. Jedním ze základních požadavků na takové druhé bydlení je dobrá dopravní dostupnost a obslužnost do center měst. Velké byty v panelových domech jsou dnes prodejné dosti obtížně – jejich požadovaná cena je relativně vysoká, početné rodiny s dětmi buď nemají dostatečné prostředky na koupy nebo dávají přednost bydlení v rodinných domek, které poskytují nesrovnatelně lepší komfort bydlení.

Dalším sektorem poptávajících, který se bude v budoucnu stále zvětšovat s tím jak bude růst atraktivita České republiky jako cílové země pro imigranty, jsou již zmínění imigranti ze zemí na východ a na jih od naší země, kteří ve většině panelových domů nacházejí dokonce vyšší komfort bydlení než ten, na který jsou zvyklí ze své původní vlasti. Jejich prostředky jim také ve většině případů nedovolí pomýšlet na zakoupení bytů v nových developerských projektech nebo dokonce v prima rate lokalitách. Byty v panelových domech na malých městech v komerčně méně atraktivních lokalitách (např. Bílina, Chomutov, Most, Jirkov, a další) jsou dnes také často kupovány velkými realitními investory, kteří si tak vytvářejí možnosti náhradního bydlení pro lidi, kteří původně bydleli v prima rate lokalitách velkých měst a jimi obývané byty chtějí investoři uvolnit buď pro přestavbu původně bytových domů na jiné účely (hotel, administrativní budova) nebo je prodat popř. pronajmout zajímavějším klientům.

Dělení bytů podle standardu Dalším způsobem dělení trhu s byty, který se dnes již opouští jako zastaralý, je dělení podle standardu vybavení bytu. Ještě ve druhé polovině dvacátého století se byty dělily na tzv. kategorie, kde pro zařazení do příslušné kategorie se posuzovaly taková kriteria jako např. způsob vytápění bytu (ústřední teplovodní, lokální plynové nebo lokální na pevná paliva), to zda má byt koupelnu, zda WC je společné pro více bytů, apod. Vzhledem k tomu, že většina bytů, se kterými se dnes obchoduje, je modernizována nebo nově postavena v obvyklém standardu vybavenosti se toto dělení již nepoužívá. Na straně poptávky bychom také jen obtížně našli subjekty, které by poptávaly byt nízkého standardu bez vlastní koupelny a WC a s lokálním vytápěním na tuhá paliva.

Aktuální stav trhu s byty v České republice Trh s byty v České republice lze stručně charakterizovat jako trh s převahou na straně poptávky, s neúměrně vysokými zisky developerských společností a s některými znaky tzv. cenové bubliny. Podle všeobecně akceptovaných ekonomických teorií i podle reflektované situace na trhu vzniká cenová bublina tehdy, když se výrazně oddělí hodnota zboží a jeho cena. V takové situaci potom není cena zboží na trhu určována fundamentálně, tedy skutečnými náklady a skutečnou hodnotou, ale spekulativně, zejména vlivem neadekvátního očekávání a reklamními,

23 marketingovými a psychologickými nástroji, v menší míře i pomocí public relations. Cenové bubliny se bohužel často objevují v celé moderní historii. Již z přelomu středověku a novověku známe tzv. „tulipánovou horečku“ spojenou s neadekvátním nadhodnocením sazenic některých vzácných druhů tulipánů, na přelomu minulého a tohoto století jsme zažili „internetovou bublinu“ – nesmyslné nadhodnocení akcií nově vzniklých obchodních společností, které teprve hodlaly podnikat v oborech nějak spojených s internetem (reklama na internetu, tvorba webových stánek, apod.).

Pokud je otázkou, zda cenová bublina vzniká i právě teď na trhu s byty v České republice je třeba nejprve analyzovat, jaká je vlastní hodnota (nákladová, tržní) a zda se výrazně neodchyluje od jeho ceny. Byt je hmotný statek, který lze pořídit s nějakými, reálně zjistitelnými a kvantifikovatelnými, náklady. Při obvyklé průměrné konstrukční výšce bytu tři metry, klasickém konstrukčním systému – svislé nosné prvky z keramických tvarovek a vodorovné nosné prvky z keramických vložek do ocelových nosníků a standardním provedením prvků přidružené stavební výroby (obklady, okna, dveře, povrchy stěn a podlah, zařizovací předměty a další technické vybavení) a s průměrnými náklady umístění staveniště lze u novostaveb bytů v Praze (mimo prima rate lokality, kde je nová výstavba možná stejně jenom výjimečně) a v dojízdném perimetru cca 30 km od Prahy, kalkulovat s vysoce agregovanou cenou za jeden čtvereční metr podlahové plochy bytu asi 27 000 Kč. Rekonstrukce staršího bytu, pokud předmětem rekonstrukce nejsou nějaké umělecké nebo umělecko řemeslné prvky, by měla být přitom nejméně o třetinu nebo až o polovinu levnější, protože předmětem rekonstrukce obvykle nejsou prvky dlouhodobé životnosti jako jsou svislé a vodorovné nosné konstrukce, krovy, konstrukce schodiště, apod.). Podle toho jak jsou rekonstrukce bytů, zejména v panelových domech prováděny, je obvyklá cena za rekonstrukci jednoho čtverečního metru podlahové plochy bytu asi 6 000 Kč. Většina současných projektů bytových domů je v sektoru středně podlažní, někdy i vysoko podlažní zástavby, a to z důvodu co nejvyššího zhodnocení relativně vzácného pozemku. Pokud je tedy na pozemku vystavěn středně nebo vysoko podlažní objekt, kupní cena pozemku (i když může být ve vztahu celkové ceny funkčního celku stavby a pozemku relativně vysoká) se poměrově rozdělí na podíly o několika metrů čtverečních na každou bytovou jednotku.

Finanční náklady developera jsou obvykle marginální, protože na současném českém trhu požaduje developer obvykle platbu zálohově předem a finální klient (budoucí majitel bytu) jej tak ochotně a bezplatně úvěruje a břemeno úrokových nákladů přebírá dobrovolně na sebe. Dalšími možnými náklady developera mohou být nějaké podmíněné investice – například vybudování nové komunikace, inženýrských sítí, rozvoden nebo přečerpávacích stanic kanalizace. Může se stát i to, že část pozemku bude muset být primárně komerčně nevyužitelná, protože bude určena územním plánem jako veřejná zeleň (i takový pozemek má svojí hodnotu, spočívající zejména ve zvýšení hodnoty jiných pozemků a staveb – viz. předchozí kapitola ). Developer, stejně jako každý jiný podnikatelský subjekt, má přirozeně právo na přiměřený zisk, ale je otázkou, jak velký zisk je ještě přiměřený. Hypoteticky tedy můžeme kalkulovat s rovnovážnou hodnotou bytu 35 000 – 40 000 Kč za čtvereční metr podlahové plochy bytu. Cenová hladina v uvedeném rozmezí se také např. v Praze poměrně dlouho stabilně držela, než došlo k prudkému cenovému nárůstu v posledních letech. Vypočítat adekvátní vývoj cen pomocí indikátorů dynamiky fundamentálního růstu vnitřních cen dokáže asi každý absolvent střední ekonomické školy. Pokud je výpočet proveden správně, se správnými vstupními daty a hodnotami o objemu peněz v ekonomice, inflaci, je v ní zanesen čistý přírůstek bytů a další podstatné ukazatele, musí výsledek jednoznačně ukázat, že fundamentální vývoj cen bytů je relativně pozvolný a přibližně kopírující inflaci. Pokud jsou skutečně realizované ceny bytů v Praze o třetinu nebo o polovinu vyšší, není asi něco v pořádku. Jestliže bychom provedli komparativní analýzu v zemích, které sousedí s Českou republikou, zjistili bychom, že průměrné relativní ceny bytů ve Vídni, Berlíně a Mnichově jsou v relaci k průměrným reálným příjmům obyvatel třikrát levnější. Každý neadekvátní cenový vývoj vedoucí k nebezpečí cenové bubliny musí být důsledkem nějakých příčin. V tomto konkrétním případě patří mezi hlavní příčiny:

Špatná informovanost prodávajících – bohužel se stále množí případy, kdy subjekty na straně poptávky – zájemci o byt nedokáží správně ocenit skutečnou hodnotu bytu, akcentují takové stránky bytu jako je provedení kuchyňské linky, kvalita pohledových horizontů, ale zejména jistá módnost (goodwill) určité lokality. Ke špatné informovanosti ohledně vlastního předmětu koupě (bytu) se přidružuje i špatná informovanost o podmínkách a parametrech hypotekárního úvěru (např. nedostatečné vyhodnocení rizik spojených s neschopností splácení

úvěru, celkové finanční náklady na obsluhu úvěru, špatná akceptace dalších nákladů spojených s vlastnictvím bytu jako je fond oprav a provozní náklady, atd.). Řada klientů má díky své obecně špatné informovanosti i různé psychologické obavy z dalšího růstu cen, který jim v budoucnu objektivně znemožní si bydlení pořídit. Ve svém finálním důsledku tak klienti sami napomáhají dalšímu růstu ceny výrobku.

Očekávání trhu – pro nabídkovou stranu trhu s byty a s nemovitostmi obecně, tedy pro obchodníky s realitami, developery i pro stavební firmy je z marketingového hlediska velmi pozitivní, pokud se jim podaří vyvolat zvýšenou poptávku po jejich produktu. Zvýšení poptávky lze podpořit různými způsoby – skutečnými nebo zdánlivými cenovými slevami, zvýšením kvality produktu (lepší povrchy podlah, kvalitnější okna nebo kuchyňská linka). Z hlediska prodejce jsou nejlepší ty nástroje a opatření, která dokážou zvětšit poptávku zdarma nebo jen s náklady na reklamu a public relations. V posledních letech zažil český trh s byty již několik vln neadekvátní cenové paniky spojené například se vstupem České republiky do Evropské unie, změnou sazby DPH u stavebních prací nebo s možnou deregulací nájemného.10

2.1.7 CENOVÉ MAPY NEMOVITOSTÍ

Definice cenových map Základním posláním cenových map je zařazení ceny nějakého produktu do nějakého prostoru. Pod cenovými mapami nelze vidět jen např. cenové mapy stavebních nebo zemědělských pozemků. V ekonomicky chápaném prostoru můžeme vyjádřit ceny prakticky libovolného produktu. Jen na trhu nemovitostí se běžně používá řada různých cenových map od „klasických“ map stavebních pozemků, přes cenové mapy staveb, nájmů nebo třeba cen stavebních prací.

Tvorba cenových map

10 ORT, Petr. Analýza realitního trhu [online]. Praha, 2008, 34-44 s. [cit. 2015-04-20]

Tvorba cenových map je tedy ekonomickou disciplínou, která studuje časoprostorové interakce různých ekonomických subjektů, jejich ekonomickou a geografickou podmíněnost i míru determinace geografických a jiných (např. ekonomických, právních, politických) faktorů na jejich chování. Na druhé straně se může tvorba cenových map zabývat (i když v menší míře) i působením ekonomických subjektů na utváření nebo přetváření vlastního geografického prostředí. Typické je to např. u hospodářské nebo enviromentální geografie. V praxi se jedná o to, jak například zvýšení atraktivity nějaké lokality sebou nese zlepšení dopravního systému, v delším časovém horizontu i změnu teritoriálního systému a někdy i změny reliéfu.

Objekt cenových map Objektem cenových map jsou takové ekonomické statky, které lze nějakým způsobem geograficky definovat. V praxi jsou to tedy převážně ekonomické statky hmotného charakteru, zejména nemovitosti, které jsou svým geografickým umístěním jednoznačně determinovány. V hospodářské geografii se takové objekty nazývají „objekty rozmístění“. Mohou jimi být například výrobní závody a areály, přístavy, průmyslové a obytné zóny, apod.

Předmět cenových map Předmětem cenových map je popis prostorové diferenciace analyzovaného statku a zkoumání ekonomických aspektů této diferenciace. Předmětem zkoumání mohou být i takové jevy a faktory, které s ekonomickým statkem přímo nesouvisejí, ale jeho cenu, fungování a chování na trhu přímo nebo nepřímo ovlivňují. Typickým příkladem jsou politické aspekty, jako je politická nestabilita státu, která může prudce negativně ovlivnit ceny nemovitostí.

Teorie cenových map Každá činnost, včetně tvorby cenových map, by měla být podložena a následně zdůvodněna potřebným teoretickým základem. Pokud autor cenové mapy nezná nebo nechápe pojmy jako je pravdivost a úplnost dat nebo základní zákony a zákonitosti tržního hospodářství nebude nikdy schopen sestavit použitelnou cenovou mapu.

Teorie tvorby a existence cenových map má nebo může mít, v zásadě tři funkce: - Měla by nabízet obecné návody, řešení a postupy následně aplikovatelné na konkrétní případ tvorby cenové mapy - Umožnit vytváření nových – např. přesnějších nebo objektivnějších metod tvorby cenových map. - V některých aspektech může teorie i vytvářet novou skutečnost.

Obsah první a druhé funkce je evidentní a asi se neliší od jiné ekonomicky popsatelné lidské činnosti. Třetí funkce – vytváření nové reality teorií může mít praktický dopad obsah cenové mapy při vytvoření nového legislativního prostředí (např. stavební zákon č. 183/06 Sb., zákon o oceňování majetku č. 151/97 Sb. a jeho příslušné vyhlášky), které vycházelo z různých teoretických principů a ve svých důsledcích ovlivnilo možnost stavby na různých pozemcích a tím i změnu jejich ceny. I cenové mapy vytvořené pro účely stanovení základu některých majetkových daní mohou být někdy použity prodávajícími jako výchozí cenová báze pro jednání o prodeji a tím zpětně a někdy i cyklicky ovlivňovat vlastní trh.

Význam cenových map Bez cenových map bychom neměli základ, z něhož vycházejí při své činnosti odhadci majetku, realitní makléři, zájemci o koupi nemovitostí, finanční úřady, orgány státní správy a samosprávy a prostě všechny subjekty, které se objevují na realitním trhu. Činnost např. odhadce nemovitého majetku naprosto závislá na cenových mapách, které si sám vytváří nebo které nějakým způsobem získává na trhu, např. koupí u specializovaných prodejců nebo prostřednictvím profesních komor a sdružení. Kvalita odhadce je potom přímo úměrná kvalitě cenových map, které má k dispozici, a to za předpokladu, že je dokáže správně metodicky používat. Jestliže kvalita odhadce je závislá na kvalitě cenových map, je na cenových mapách závislá ve výsledném efektu i kvalita vlastního oceňování. Bez cenových map bychom tedy nemohli provádět ocenění a bez ocenění bychom neznali hodnotu majetku a bez znalosti hodnoty majetku by neexistovala směna a následně celá ekonomika. 11

11 ORT, Petr. Analýza realitního trhu [online]. Praha, 2008, 90 s. [cit. 2015-04-20] 28

2.2 Definice a charakteristika realitního trhu a jeho subjektů

Realitní trh lze obecně definovat jako místo, kde se setkávají prodávající a kupující, tvoří se zde cena a předmětem vzájemného obchodu jsou nemovitosti a další služby s nemovitostmi spojené. Realitní trh nedílnou součásti systému tržní ekonomiky, ale přesto má své specifické stránky: - Na realitním trhu se obchoduje s nemovitostmi, tedy s typem majetku, který je zásadně nepřemístitelný a je tedy jednoznačně určen, ale i determinován svojí polohou. - Předmětem obchodu je majetek vysoké hodnoty. Pokud se jedná o portfolio majetku běžné domácnosti, tvoří nemovitosti obvykle největší složku hodnoty. - Malá četnost prodejů jednotlivým subjektům – na rozdíl od potravin, které jednotlivé subjekty kupují denně, i předmětů tzv. dlouhodobé spotřeby jako jsou automobily nebo elektrické spotřebiče, je četnost obchodů s nemovitostmi velmi malá. Většina domácností a spotřebitelů z řad občanů kupuje a prodává nemovitosti jen jednou nebo několikrát za život. - Nízká likvidita – na rozdíl od devizových obchodů nebo obchodů s cennými papíry, které jsou okamžitě likvidní, je likvidita realitních obchodů velmi malá. Je obvyklé, že nemovitost je na trhu nabízena i v řádu týdnů nebo měsíců. - Oproti obchodům s movitým majetkem jsou realitní obchody právně složitější. Je zapotřebí písemná smlouva, musí být proveden vklad do katastru nemovitostí, apod. - Na rozdíl od předmětů denní spotřeby i většiny předmětů dlouhodobé spotřeby jsou stavby velmi technicky složité a některé z nich (mrakodrapy) mohou patřit mezi nejsložitější lidská technická díla.12

12 ORT, Petr. Analýza realitního trhu [online]. Praha, 2008, 147 s. [cit. 2015-04-20] 29

2.2.1 Prognóza vývoje realitního trhu v ČR

Vnitřní a vnější vlivy modelující realitní trh Dobrým ukazatelem je kupní síla obyvatel. Bohužel ve srovnání s Evropou stále klesá. Ještě v roce 2010 se naše kupní síla pohybovala na 57,7 % průměru Evropy, v roce 2014 to bylo již jen 53,4 %. Naše kupní síla je v Evropě až na 26. místě! Lépe jsou na tom nejen Slováci, ale i Litevci či Estonci. A samozřejmě Poláci. (v rámci ČR nejvyšší kupní sílu vykazuje Praha a Středočeský kraj, nejnižší Moravskoslezský a Ústecký kraj)

Největší ránu kupní síle zasadila svým rozhodnutím z listopadu 2013 ČNB, která záměrným oslabením kursu koruny odčerpala de facto desítky miliard korun z peněženek občanů. V mezinárodním srovnání snížila hodnotu jejich úspor v korunách vůči euru a dalším měnám. Toto je mimo jiné vysvětlení zajímavého jevu, že v období pokrizového růstu ekonomiky u nás nerostou ceny nemovitostí.

Ceny nemovitostí (a bytů zejména) nemají v tomto roce 2015 důvod zůstávat na těch úrovních, na jakých jsou. Všechna makroekonomická data a teorie hovoří pro to, aby ceny mírně rostly: ekonomika roste, žádná vládní krize není dosud na obzoru, hypotéky jsou historicky nejlevnější, lidé mají velké úspory v bankách… To vše by mělo trh rozhýbat a vyhnat ceny pomalu výš. Takové je už více než rok všeobecné očekávání.

Zatím se to však neděje. Ani v Praze se nedá říci, že by ceny začaly stoupat, i když se to občas píše. V článcích se tvrdí, že ceny začínají stoupat, např. meziročně o 1%. To je na úrovni statistické chyby měření! A v místech mimo Prahu (s výjimkou pár měst) je statistický soubor k vyhodnocení příliš malý, aby bylo možné stanovit obecný závěr. Faktem je, že v Praze na některých místech ceny stoupají a někde zase klesají. Někde to dokonce probíhá tak, že na jednu stranu od nějaké hlavní ulice ceny stoupají, na opačné straně klesají. Když to vezmeme v rámci celé republiky, ceny zatím stagnují. Čím to je?

Upomeňme dva silné důvody: chování ČNB, které způsobilo nečekanou změnu kursu koruny k euru (i k ostatním měnám), kterou před rokem provedla. Toto umělé oslabení koruny lidem již reálně sebralo desítky až jednotky stovek miliard korun z jejich úspor! Není to zvlášť viditelné (naše úspory na účtech se přece nominálně nezměnily), ale je to tak! Zkuste si úspory, které jste měli při kursu 24,50 za Euro, přepočítat dnešním kursem. Navíc slyšíme z ČNB hlasy, 30

že jedno oslabení nestačí, ať se přichystáme na další. Jedním z vyplývajících důsledků je i to, že ztracené miliardy soukromých úspor na realitním trhu chybí a strach z nekompetentnosti a nepředvídatelnosti ČNB vyvolává v hlavách lidí zmatek a strach investovat.

Dalším důvodem stagnace cen nemovitostí je určité vyděšení lidí nad situací v Evropě, zejména na Ukrajině a v Rusku. Válka na východě Ukrajiny není nějakou anonymní válkou, ta válka je psychologicky celkem blízko. Nikdo neví, co dalšího Rusko provede a jaký to bude mít dopad na náš region (bude plyn? bude ropa? jsou naše zásoby ropy dostatečné? jaké krizové scénáře má náš stát připravené?) Proto jsou lidé v investicích velmi opatrní a myslí na „zadní kolečka“.

Když k tomu připočteme, že daně stále rostou a odčerpávají lidem úspory, tak to neznamená nic jiného, než že tyto peníze v peněženkách chybí. Nemůžeme se pak divit, že lidé jsou znepokojeni, bojí se spotřebovávat i investovat a odkládají raději peníze stranou. Naštěstí hypotéky jsou opět na nejlevnější úrovni za jejich historii, takže jsou pro mnoho opatrných lidí natolik lákavé, že jejich vábení podlehnou.

Zadlužení U státu, obcí i domácností opět vzrostlo. Každoroční schodek rozpočtu byl, je a bude vždy plus mínus kolem 100 miliard. A tak tomu bude i v roce 2015. Daňové břemeno se také malinko zvýší a toto vše zaplatí jako v minulosti příslušníci střední třídy. Zhruba 40% obyvatelstva hradí cca 80% všech vybraných daní.

Zajímavý je ovšem dluh domácností, který činí 1.700 miliard korun. Velká část těchto prostředků byla investována do nemovitostí, takže má prorůstový charakter. Na druhou stranu se ze 3 mil. občanů ČR, kteří čerpají nějaké půjčky, zhruba 300.000 z nich dostává do problémů s jejich splácením. Často jsou nuceni prodávat své nemovitosti rychle a pod cenou. K tomu je nutno připočítat řádění exekutorů – jen v loňském roce bylo zahájeno 700.000 exekucí a exekucím čelí kolem 1 mil. lidí, což je čtvrtina produktivního obyvatelstva ČR. Exekuce rozhýbávají dražby nemovitostí a stále platí, že na dražbách lze koupit nemovitosti i o několik desítek procent pod jejich tržní cenou. Pokud se podaří např. byt koupit o 40% pod tržní cenou,

31 tak se taková koupě vyplatí, neboť rozdíl obvykle pokryje rizika spojená s vystěhováním, špatným technickým stavem a nutností nemovitost právně vyčistit.

Šedá ekonomika Zajímavé by bylo vyhodnotit vliv šedé a černé ekonomiky na ceny nemovitostí. Nelegální transakce, manipulace ve veřejných soutěžích, předražené zakázky mají podle mezinárodních i tuzemských odhadů u nás objem 600 mld. Kč ročně. Tyto většinou nezdaněné peníze skončí v konkrétních kapsách. V tomto ohledu jsme dokonce lehce pod evropským průměrem. Tyto peníze z velké části plynou do nemovitostí, kde je pravděpodobné, že se subjekty, na tomto poli se pohybující, si mohou dovolit platit tržní ceny nebo jít dokonce nad ně, takže šedá ekonomika v jejich režii způsobuje spíše nárůst cen než jejich pokles.

Z tohoto je tedy vidět, že situace se meziročně nijak zvlášť neposunula. O výrazném zlepšení v letošním roce rozhodně nemůžeme hovořit a na markantní zhoršení to taktéž nevypadá. A přesně tak se to odráží i ve vývoji cen jednotlivých typů nemovitostí. Pojďme se na ně podrobněji podívat:

Starší byty v osobním vlastnictví Ceny starších bytů budou stagnovat nebo jen velmi mírně růst. Měl by se ale zastavit pokles cen i když nelze vyloučit, že v řadě lokalit k tomu ještě dojde. Rozhodně se nedá očekávat stejný vývoj u všech velikostních kategorií i plošně po celé republice. Nejžádanější jsou stále cihlové byty velikosti 2+kk a 2+1, takže jejich cena má největší naději na mírný vzestup. Výjimkou budou atraktivní lokality, městská centra apod., kde mírný vzestup cen lze očekávat i u větších bytů. Trh se ovšem vyvíjí jinak v Čechách a jinak na Moravě. Dokonce i v rámci těchto historických zemí jsou v jejich různých místech jiné tendence a preference. Faktorů, které ovlivňují cenu, je ale velké množství, proto zájemcům o koupi nebo prodej doporučuji osobní konzultaci.

Družstevní byty Cena družstevních bytů by měla dlouhodobě pomalu stoupat a postupně se přibližovat úrovni cen bytů v osobním vlastnictví (rozdíl v tržní ceně srovnatelných bytů je stále 8 – 20%). Ani za rok platnosti nového zákoníku však banky nedokázaly pořádně uchopit možnost brát do zástavy družstevní podíly, a proto se k družstevním bytům chovají stále ostražitě až přezíravě.

Nutí své klienty do nevýhodných překlenovacích půjček, případně do ručení jinou nemovitostí. Takže ceny družstevních bytů jsou stále zřetelně nižší než ceny bytů v osobním vlastnictví. Legislativa však potenciál na vzrůst ceny připravila.

Rodinné domy Očekáváme spíše stagnaci jak růst cen. Nahoru půjdou ceny energeticky úsporných domů, které se stávají hitem. Zvýšila se totiž citlivost lidí na energetickou náročnost domů. Nepřetržitá reklama energetických štítků v médiích, slyšitelná lobby zpracovatelů energetických auditů, zpřísňování zákonů, kroky Státní energetické inspekce a hlavně vysoké ceny energií vedou kupující k větší obezřetnosti při výběru domů. Nezajímá je ani tak označení na štítku jako spíše konkrétní finanční částka hrazená měsíčně.

Nové byty Levné hypotéky jsou nejvýraznějším faktorem vzmáhající se výstavby nových bytů. Z praxe autora této diplomové práce, můžeme říct, že je v současné době daleko jednodušší si hypotéku pořídit, zejména tedy u větších bankovních společností, kde se nevěnuje až tak velká pozornost rizikům spojeným s nemovitostmi i samotnými klienty. Hypotéky se dnes například půjčují až na 100% hodnotu zástavy a na paritu klienta se také nehledí nijak přísně, pokud tedy nemá žádný zápis v registru dlužníků. Developeři sice nabízejí nejrůznější slevové akce, ale objektivně ceny nabízených bytů budou do budoucna mírně stoupat, nakolik se jim nedaří se stavebními firmami uzavírat již tak výhodné ceny jako před 1-2 roky. Stále však platí, že šikovným vyjednáváním s developerem lze dosáhnout mírného snížení prodejní ceny nebo alespoň získat nějaké vybavení navíc. V některých regionech jsou však ceny bytů tak nízké, že není ekonomicky možné konkurovat novostavbami bytů, proto zastoupení novostaveb je největší v Praze a velkých městech a tam, kde je obstojná životní úroveň a velká nabídka pracovních příležitostí.

Činžovní domy Nejšílenější je asi situace v Praze. Činžáky jsou stále nedostatkovým zbožím, majitelé je takřka nechtějí prodávat, proto jsou jejich ceny stále neúměrně vysoko. V dalších velkých i menších městech je situace lepší. Tam se dají sehnat domy i za velmi zajímavé ceny. Nezřídka se v menším městě dá za cenu pražského bytu sehnat celý činžovní dům na dobrém místě. Každopádně je to velmi zajímavá investiční příležitost.

Chaty a chalupy Jejich ceny nejrychleji reagují na různé krize a konjunktury. Ceny se již začaly zvedat. Jelikož v období krize spadly ceny chat a chalup o desítky procent, na předkrizovou úroveň se ještě letos nedostanou, ale trh začíná být přebraný.

Stavební pozemky Jejich ceny stále mírně stoupají, ani krize je nestlačila dolů. Díky obrovské byrokracii a lokálnímu monopolismu správců inženýrských sítí vznikají nové připravené stavební pozemky velmi pomalu a je jich málo. Je to zpravidla běh na mnoho let. Jsou i případy, kdy se do zasíťování pozemků inženýrskými sítěmi pustily i obce, které mají vlastní pozemky a tuší, že pod svou hlavičkou dokáží nejen zasíťovat relativně levně, ale působí při prodeji mnohem důvěryhodněji jako řada developerů. To jim dovoluje nastavit ceny celkem vysoko a rozmnožit peníze v obecní pokladně jak ziskem z prodeje pozemků, tak následným výnosem různých typů daní od nových obyvatel. Koupě stavebního pozemku je proto stále jednou z nejbezpečnějších investic s perspektivou dlouhodobého zhodnocení a s poměrně rychlou likviditou. Vláda s parlamentem připravila nepříjemnou novinku – další daně z prodeje stavebních pozemků 21% DPH. Zatím se to týká pozemků pod novostavbami v developerských projektech.

Nájmy bytů budou nejspíš stagnovat. Na trhu je velká konkurence a zatímco budou levné hypotéky, budou i relativně levné nájmy. Změny v chování pronajímatelů a nájemců naordinované novým občanským zákoníkem se nijak neprojevily. Nájmy by stouply v případě, že by stouply úrokové sazby z hypoték.

Komerční nemovitosti Trochu novým trendem se stal především u movitějších obyvatel nákup komerčních nemovitostí, které poskytují pravidelný příjem z pronájmů. Týká se to kanceláří, obchodů a skladových prostor. Častější je i sdružování prostředků několika jedinců do společných investic. Ukazuje se, že ceny komerčních nemovitostí jsou dost podhodnocené a proto dávají výnosy z jejich pronájmů logiku. Jsou totiž výhodnější a rentabilnější než podobné výnosy z pronájmů bytů a domů. Na druhou stranu jsou zatíženy větším rizikem.

Očekávání pro rok 2015 V letošním roce se dá očekávat, že navzdory velkému počtu negativních vlivů, tuzemská ekonomika přece jen poroste. Teď jde jen o to, jestli převáží při tvorbě cen nemovitostí růstové faktory nebo ty protirůstové? Během jednoho až dvou let čekáme, že už bude růst cen přece jen zřetelnější. Ale má to podmínku: a) nesmí se s bankovním sektorem stát nic dramatického b) Německu se musí ekonomicky dařit a c) konflikt s Ruskem nesmí stupňovat. Do toho všeho by se mělo i d) nadále ve vyspělé Evropě platit eurem. Za těchto předpokladů porostou ceny. Pokud se kterýkoliv z těchto předpokladů nesplní, bude to malér s dopadem na ceny většiny nemovitostí.

Realitní trh nejvíce ovlivňuje ochota bank půjčovat, kupní síla a nálada obyvatel. Rozhodně mu nesvědčí různé paniky a vnější šoky. Investiční chuť a odvaha lidí nakupovat nemovitosti závisí na vymahatelnosti práva a na daňové a politické stabilitě.13

2.3 Popis oblasti

V této části je blíže specifikována oblast, kterou se tato práce zabývá. Dozvíme se zde o tom, kde vlastně Praha 22 leží, o jejích obyvatelích, historii a historickém vývoji její výstavby.

2.3.1 Poloha a obyvatelé

Hlavní město Praha je rozděleno na 57 městských částí, které vykonávají svoji samosprávu, mají svá zastupitelstva a starosty. Mnohé technicky náročné agendy státní správy však nejsou některé městské části schopny zajistit. Proto bylo rozhodnuto rozdělit území hlavního města do 22 správních obvodů. Jedním z nich se stala i naše městská část – městská část Praha 22 (do roku 2001 městská část Praha – Uhříněves). Najdete ji na jihovýchodním okraji Prahy, směrem na Říčany a Kutnou Horu. Svou rozlohou 1 561 ha patří mezi největší pražské městské části.

13 http://www.cesko-finance-poradenstvi.cz/cs/aktuality-komentare-analyzy/investice/90-realitni-trh- 2015-prognoza-vyvoje.html 35

Městskou část Praha 22 tvoří Uhříněves, Pitkovice a Hájek a od července 2001 je správním obvodem pro městské části Praha - Královice, Praha - Nedvězí, Praha - Kolovraty a Praha - Benice.14 Obrázek 1 Vymezení městské části Praha 22

Zdroj: https://www.google.cz/maps/place/Praha+22/data=!4m2!3m1!1s0x470b8db27785a69d: 0x500af0f6615b220?sa=X&ei=Di8-VdqQC8veU8SCgcAB&ved=0CGsQ8gEwDQ

Samotná městská část Praha 22, která je tvořena jen Uhříněvsí, Pitkovicemi a Hájkem měla tedy k 1.1.2014 okolo 8600 obyvatel. Toto číslo se již dnes bude určitě lišit, jelikož v této městské části probíhá neustále nová výstavba, a to především bytová, v Hájku však spíše rodinných domů. Obrázek 2 - Počet obyvatel v obvodu Praha 22 Městské části Počet obyvatel Uhříněves 7 294 Pitkovice 794 Hájek 549 Benice 544 Kolovraty a Lipany 3365 Královice 299 Nedvězí 293 MČ Praha 22 13 138 (celkem) Zdroj: vlastní tvorba

Městský obvod Praha 22 se, jak můžete vidět na Obrázku č. 3, rozkládá na východní až jihovýchodní části Prahy. Od severu k západu je obklopena pražskými obvody Praha 21, Praha

14 http://www.praha22.cz/mestska-cast/historie-a-soucasnost/?more=24#msg24 36

15 a Praha 11. Od východu k jihu pak obcemi spadajícími pod okres Praha-východ, z největší části pak obcí Říčany. Obrázek 3 - Správní obvody Prahy

Zdroj: http://www.praha22.cz/mestska-cast/historie-a-soucasnost/?more=24#msg24

Uhříněvsí prochází silnice I/2, která je významným spojem Prahy směrem do Říčan a Kutné Hory. Za normálních podmínek se z obce lze dostat do centra Prahy za 20 minut. Ulice je však velmi frekventovaná, zatížená i nákladní dopravou, a tvoří se na ní velmi často dopravní zácpy. Tuto situaci by měla zlepšit výstavba zbývající části vnějšího obchvatu kolem Prahy. Ta je ale v plánu již patnáct let a jak kvůli neshodám s okolními obcemi, tak s finanční náročností je tato stavba zatím v nedohlednu. V dosahu je také další významný spoj do Prahy, a to dálnice D1, která je vzdálená asi pět minut jízdy u sjezdu na Průhonice, respektive Čestlice. Prochází zde také vlaková trať, spojující Hlavní nádraží a Benešov.

2.3.2 Historický vývoj

Historie Uhříněvsi se začala psát ve 13. století. Nejstarší písemné dochované záznamy pocházejí z roku 1227, kdy se pod názvem Vgrinewez objevuje ve výčtu lokalit. Druhá zmínka je v listině z roku 1228, kdy je Uhříněves zapsána ve vlastnictví kláštera sv. Jiří na Pražském hradě. Tehdy se o ní píše jako o Ugrina ves. Svůj název dostala patrně po svém

37 zakladateli, jakémsi Ugrim, který se zde usadil a založil osadu. Kolem roku 1293 patřila Uhříněves templářům, kteří zde měli svoji komendu. Po zrušení řádu v roce 1312 přešla vesnice do majetku malostranských johanitů u kostela Panny Marie pod řetězem. Jejich zásluhou zde byl vystavěn malý kostelík a později i tvrz, která pravděpodobně vznikla přestavbou templářské komendy. V držení se vystřídali další majitelé, až v roce 1579 tvrz Uhříněves s poplužním dvorem a přilehlé vesnice koupil Jaroslav Smiřický ze Smiřic. Ten zde postavil roku 1591 zámek. V majetku Smiřických byla Uhříněves do 21. ledna 1623, kdy ji s celým černokosteleckým panstvím prodal poslední příbuzný Albrecht z Valdštejna knížeti Karlu z Lichtenštejna. Roku 1639 vypálili Švédové zámek a velkou část vsi a zcela zničili blízkou ves Netluky, která nebyla již nikdy obnovena. Významnou osobností z rodu Lichtenštejnů byla Marie Terezie Felicitas, která se roku 1713 provdala za vévodu Savojského. Vládla v letech 1711 až 1772. Byla známa svou dobročinností. V Uhříněvsi založila v roce 1763 farní jednotřídní školu. Její zásluhou (a finančním příspěvkem 3 000 zlatých) byl obnoven kostel Všech svatých, který byl postaven v letech 1740 - 43 podle plánů říčanského stavitele T. V. Budila ve stylu vrcholného baroka s interiérovou výzdobou malíře Jana P. Molitora. Barokní sochy před kostelem, přenesené sem kolem roku 1905, ale pocházejí ze zrušeného mariánského sloupu z Kostelce nad Černými lesy. Lichtenštejnové na zámku sídlili do roku 1919.

Uhříněves, bývalé centrum vrchnostenské správy, se začlenila dravě do počínající průmyslové revoluce a postupně se stala významným průmyslovým centrem říčanského okresu. Vzniklo zde nejvíce továren a podniků na celém okrese. Z městečka, kde v roce 1843 stálo 64 domů, v nichž žilo 590 obyvatel, se v roce 1866 stává městys. Rozvíjí se zemědělství i průmysl. Počátkem 19. století zde stál pivovar a lihovar. Roku 1868 byla postavena „Spolková rolnická továrna na cukr“ – cukrovar. Čeněk Valenta a Karel Šimon postavili cihelny. V dubnu 1869 bylo započato se stavbou tratě z Českých Velenic do Tábora, Benešova, Říčan, Uhříněvsi a kolem Hostivaře do Prahy. V srpnu 1871 se konala první slavnostní jízdy, pravidelná doprava až do Prahy byla zahájena 14. prosince téhož roku. V roce 1900 v Uhříněvsi žilo 2 300 obyvatel v 250 domech. Rozvíjel se kulturní a společenský život a sport. Vznikají nové spolky a sdružení. V roce 1913 byl městys Uhříněves povýšen na město. O rok později byl schválen i městský znak, navržený akademickým malířem Jindřichem Bubeníčkem, který se používá i dnes.

Doba před 1. světovou válkou zaznamenala rozvoj zemědělství, průmyslu, obchodu, řemesel, ale i kultury a spolkové činnosti. Stagnaci přináší rok 1914 a léta první světové války. Z této války se nevrátilo do Uhříněvsi 52 mužů. Na paměť padlých, nezvěstných a zemřelých vojínů byl postaven roku 1925 Památkový dům, zvaný též Legionářský na Husově náměstí. Nad schodištěm v prvním patře jsou na mramorových deskách vytesána jejich jména. V prvním patře byla zřízena památková síň, kde sbírky tvořily místní muzeum. Po první světové válce rozvoj města pokračoval. Obnovuje se stavební činnost, obec se rozrůstá. Uhříněves má mateřskou školu, obecnou a měšťanskou školu, dvoutřídní školu živnostenskou. Je zde sokolovna a letní hřiště. Buduje se síť elektrického osvětlení pro veřejnost i domácnosti. Poprvé byly ulice města osvětleny 10. ledna 1923. Na jaře roku 1925 byly v Uhříněvsi zřízeny první radiotelefonní stanice, a to i soukromé. V roce 1931 byla postavena nová sokolovna, roku 1934 byla otevřena nová obecná škola u obory (dnes Základní škola Vachkova). Spolky Tělocvičná jednota SOKOL, Dělnická tělovýchovná jednota, SK Čechie a další rozvíjejí svoji činnost sportovní a kulturní. V Uhříněvsi byla odedávna židovská obec, jedna z nejpočetnějších v pražském okolí. Bohužel se nedochovaly staré listiny či matriční knihy. Nejstarší písemné prameny uvádějí rok 1670, kdy jsou Židé zmiňováni ve spojitosti s Uhříněvsí. První dřevěná modlitebna je zde doložena již v roce 1724. Budova synagogy byla postavena v pozdně klasicistním slohu v roce 1848 a dodnes stojí v ulici Přátelství č. 79. Bohoslužby se zde konaly až do roku 1940, kdy ji nacisté uzavřely. Pak byla přeměněna na sklad a od roku 1949 sloužila jako prádelna. Budova byla vrácena Pražské židovské obci v roce 1995, byla opravena a je komerčně využívána. Náboženská obec po válce již nebyla obnovena. Jedinými památkami zůstalo 47 předmětů a 5 knih ze synagogy, které jsou dnes uloženy v Židovském muzeu v Praze. Dalším místem souvisejícím s historií židovské obce je židovský hřbitov, situovaný na severním okraji uhříněveské Obory. Na rozloze více jak 3 000 m2 je zachováno asi 300 náhrobků. Nejstarší pocházejí z počátku 18. století, některé s velmi pěkným barokním členěním a výzdobou. Kromě náhrobků se zde nachází márnice se zbytky původní malířské výzdoby, domek pro správce hřbitova a několik cenných stromů. Na hřbitově se naposledy pohřbívalo v únoru 1942. Po roce 1989 se uhříněveský židovský hřbitov a k němu náležející nemovitosti vrátily do majetku pražské Židovské obce. Plných dvacet let vzkvétajícího života přerušila v září roku 1938 mobilizace. O rok později začíná 2. světová válka, která přinesla utrpení a strádání. Rok 1942 je považován za nejtemnější rok v historii Uhříněvsi. V červnu tohoto roku byl spáchán atentát na Reinharda

Heydricha. A Uhříněves v této události sehrála nemalou, i když utajenou roli. V domku podplukovníka Nováka v dnešní Lidického ulici se na jaře roku 1942 ukrývali parašutisté, kteří zde připravovali atentát a odkud vysílali šifrované zprávy. Na podzim roku 1942 bylo v Uhříněvsi gestapem zatčeno 35 osob, mezi nimi i starosta obce František Diviš, který za tři měsíce po zatčení zahynul v Osvětimi. V tomto roce bylo odvezeno transportem Bg 12 do Terezína a dále do koncentračních táborů 1000 Židů, z nichž 46 pocházelo z Uhříněvsi. Jen několik se jich vrátilo po válce zpět. Po skončení 2. světové války vznikají revoluční gardy, aktivizuje se Komunistická strana. Dne 24. května 1945 je zvolen národní výbor. Uhříněves navazuje přátelství s družební slezskou obcí Vršovice. Na Vánoce roku 1946 byl postaven a rozsvícen strom republiky Negativním mezníkem byl rok 1948. Dochází ke znárodňování soukromých průmyslových závodů a dosazování národních správ. Zemědělská půda soukromníků přechází do rukou státu nebo vznikají jednotná zemědělská družstva. V roce 1950 byl v Uhříněvsi ustaven matriční obvod a z toho důvodu byla zřízena první svatební síň v budově bývalé pošty v ulici U Starého mlýna. V roce 1956 je zrušena pamětní síň v tzv. Legionářském domě a předměty, upomínající na historii města a zvláště na legionáře, jsou odvezeny do okresního muzea a archivu v Říčanech. V uvolněných prostorách vznikla obřadní síň, která slouží svému účelu dodnes. Po druhé světové válce se rozšiřuje bytová výstavba. Začínají se stavět první domky ve čtvrti Jiřího Kolihy a další bytové jednotky u cihelny a VÚŽV. V akci „Z“ se začíná se stavbou povrchové kanalizace. Pokračuje bytová výstavba. Započalo se se stavbou fotbalového hřiště za Oborou. Je zahájena stavba vodojemu. Záporným momentem v životě města je rozhodnutí vlády ukládat popílek z malešické teplárny do vytěženého prostoru cihelny. Po řadu let tak létající popílek ničil zdejší životní prostředí. Velkou změnou pro Uhříněves bylo datum 1. července 1974, kdy se spolu s připojenými obcemi Pitkovice a Hájek stává součástí Prahy 10. Po roce 1991, v souvislosti se vznikem nových městských částí a úpravou znaku hlavního města, získala Uhříněves také svůj prapor. Zdobí ho čtyři vodorovné pruhy v barvách modrá-červená-stříbrná- zelená. Do roku 1994 byla dokončena rekonstrukce domu pro seniory zvaného Betlímek, rozšířena vodovodní síť do Pitkovic a Hájku, rekonstruována elektrická síť, vybudována nová telefonní ústředna a čistící stanice. Započalo se a úspěšně se rychlým tempem pokračuje s výstavbou splaškové kanalizace. Byla dokončena přístavba Základní školy na náměstí Bří

Jandusů, školní hřiště a zcela rekonstruována školní družina, tzv. Matulka. V roce 2005 – 2006 byly postaveny v podkroví školy další tři učebny. Druhá uhříněveská Základní škola ve Vachkově ulici má venkovní tenisové kurty a od září roku 2001 novou moderní tělocvičnu. V polovině roku 2003 byla dokončena kompletní rekonstrukce oken, vstupních dveří a budova dostala novou žluto-zelenou fasádu. V provozu je nové hřiště na lehkou atletiku. Před školou byl postaven dřevěný altán, který žáci získali díky organizaci UNICEF. Ani mateřská škola nestojí stranou zájmu. S rozšiřující se bytovou výstavbou přichází do naší městské části mnoho mladých rodin a tak stoupají počty žáků nejen v základních školách, ale i v mateřské škole. Pavilon mateřské školy, postavený v roce 2005, již nestačil svou kapacitou velkému zájmu rodičů o umístění dětí a tak byl přikoupen další pozemek a na něm vyrostl nový pavilon, který byl otevřen 1. září 2008. Díky dostavbě může mateřskou školu navštěvovat 218 dětí, které jsou rozděleny dle věku do 8 tříd. Navýšením kapacity školy mohly být k docházce přijaty všechny děti s trvalým bydlištěm v městské části. Žáci obou základních škol chodí na obědy do školní jídelny, která byla otevřena v září 2000. Stala se první stavbou, která vznikla na pozemcích, kde stával od roku 1868 cukrovar. Ten plnil svoji funkci plných sto let. V posledních třiceti letech sloužil jako sklady, později jako autovrakoviště a rozhodně již nebyl chloubou Uhříněvsi. Po jeho zbourání a odstřelu dvou komínů v červnu 2000 se otevřela plocha budoucího náměstí, které bylo nazváno Nové náměstí. Další stavbou, která zde vyrostla, se stala nová radnice. Moderní světlá budova s okrouhlou věží byla otevřena 8. července 2002. Budova má tři nadzemní podlaží a ve věži umístěnou polokruhovou zasedací místnost, v přízemí a prvním a druhém patře jsou kanceláře, v suterénu je technické zázemí. Celý objekt je bezbariérový. Dokončením stavby radnice ale výstavba na Novém náměstí neskončila. Vpravo od radnice vyrostl polyfunkční dům s 37 bytovými jednotkami, obchody a službami. Za ní se nalézají čtyři barevné čtyřpodlažní vila - domy s 36 bytovými jednotkami, které poskytují příjemné, klidné bydlení s výhledem do Obory. Významným objektem je budova bývalých cukrovarských koníren, situovaná vlevo od radnice za školní jídelnou a přiléhající pravoúhle na dům čp. 192. Ta byla zrekonstruována a nyní zde najdete v 1. patře knihovnu a v přízemí výstavní a spolkovou místnost uhříněveského muzea. Dokončen a od dubna 2004 byl předán do užívání Dům s pečovatelskou službou I. na Novém náměstí, kde našlo domov 11 obyvatel. Kromě toho se v budově ve společenské místnosti schází Klub seniorů.

V prosinci 2007 byly předány do užívání byty v rohovém polyfunkčním domě, který byl postavem na druhé polovině Nového náměstí. V přízemí domu se nachází obchody a restaurace, sloužící obyvatelům nejen z Uhříněvsi. Nové náměstí uzavřela stavba velmi potřebného Lékařského domu, kde najdeme ordinace 17 lékařů, a Domu policie, kde našla zázemí jednak městská policie a také Policie ČR. Součástí výstavby Nového náměstí je silnice a podjezd pod železniční tratí, spojující Nové náměstí s ulicí K Dálnici, která pokračuje do Pitkovic, a dále do Průhonic, kde se napojuje na dálnic D1. Od konce roku 2005 probíhala optimalizace železniční trati v úseku Praha – Hostivař až Strančice. Byly postaveny protihlukové stěny podél trati, opraveny koleje, nástupiště a také budova uhříněveského nádraží. V blízkosti radnice vyrostl druhý Dům s pečovatelskou službou, který od konce roku 2008 poskytuje nový domov pro více jak 40 seniorů. Ve spolupráci s TSK byl realizován kruhový objezd Přátelství, K Netlukám, Rozdělená. K dalším významným dopravním projektům patří realizace sjezdu z kruhového objezdu u tiskárny do ulice Bečovské a rekonstrukce této komunikace do Dubečku. Především z důvodu ochrany dětí před vzrůstající dopravou došlo k vytvoření dvou klidových zón. První v ulici Vachkova a Morávkova, včetně její části na Novém náměstí, druhé ve čtvrti Jiřího Kolihy. Ve velmi krátkém čase byla realizována výstavba skate parku u ulice Podleská, který navrhla a zrealizovala firma Mystic Constructions spol. s. r. o. Přibylo také provazové hřiště pro starší děti. Další hřiště byla obnovena v ulici Na Vysočině, V Hájku a v Pitkovicích, za bytovkami u Normy, nově bylo vybudováno hřiště v ulici Valšovská. Uhříněves má ve své historii zapsána jména významných rodáků či častých návštěvníků. Jedním z nich je akademický malíř Jindřich Bubeníček, který zde žil v letech 1914 až 1935, a jeho bratr Oto Bubeníček, rovněž akademický malíř a loutkář, který se v budově bývalé školy 31. října 1871 narodil. Dalšími rodáky jsou malíři Josef Votruba a Rudolf Mlnařík Oblast divadla reprezentuje J. František Čížek, narozený v roce 1820, působící ve společnosti J.K.Tyla. Do Uhříněvsi jezdil za matkou také literární kritik F. X. Šalda, doprovázený malířkou Zdenkou Braunerovou. Současnou Uhříněves reprezentuje nejen doma, ale i v zahraničí Dětský pěvecký sbor Jiskřička, který vznikl na Základní škole na náměstí Bří Jandusů v roce 1985 a také amatérský divadelní soubor UCHO, působící při TJ Sokol Uhříněves, který navázal na bohatou historii uhříněveského amatérského divadla.

Kromě architektonických památek má Uhříněves ojedinělý, 35 ha komplex lužního lesa zvaný Obora, vyhlášený v roce 1982 za chráněné území. Dalším zajímavým místem je lokalita Pitkovická stráň. Na rozloze 0,5 ha tu na skalnatém terénu bývalého lomu sídlí vzácná teplomilná společenstva rostlin a hmyzu. I tato lokalita je chráněným územím.15

2.3.3 Historie zástavby

Počátky obce Uhříněves, která se rozkládá na březích Říčanského potoka jihovýchodně od centra Prahy, jsou datovány do 13. Století. První zástavba vznikala právě kolem tohoto potoka a později i pod tvrzí, respektive zámkem, tyčícím se na návrší nad vodním tokem. Později vznikla i menší zástavba kolem ulice Přátelství, která je a byla významným spojem směrem do Prahy. Větší rozšíření se obci dostalo až v období ke konci 19.století, kdy se v obci rozvinul průmysl a byla vybudována železniční trať, mezi níž a ulicí Přátelství vznikla další rezidenční výstavba. Bytová výstavba se datuje až do období po druhé světové válce, v letech 1947-1949, kdy byli vystavěny první větší bytové domy. Byli to netypové byty cihelné, které stojí na začátku Uhříněvsi z pohledu blíže k centru Prahy. Další etapu bytové výstavby byla výstavba bytů u tehdejšího JZD (dnes Výzkumný ústav živočišné výroby(VÚŽV)). Stavba proběhla v letech 1961-1963. Jednalo se o menší třípatrové cihlové bytové domy na konci obce směrem k Netlukám typu T02B. Ke konci 80.let se tato výstavba rozšířila ještě o několik panelových bytových domů. Dva panelové bytové doby byly taktéž postaveny ve středu obce poblíž místního vlakového nádraží, a to v letech 1980-1983. Po sametové revoluci se zde stavěly především rezidenční rodinné domy, které se zde staví i nadále, ale v poslední době už tempo jejich výstavby přeci jen klesá. V oblasti bytové výstavby je nutné mluvit o velkém rozmachu takzvané developerské výstavby, která má v Uhříněvsi počátky v letech po roce 2000. První domy tohoto typu byly postaveny u ulice V Kuťatech v takzvané Sluneční čtvrti. Za touto výstavbou stojí společnost Central Group, která tuto etapu nazvla Romance I. Tato společnost vybudovala také bytové domy na a za Novým náměstím, které se současnou výstavbou nové radnice pro správní obvod

15 http://www.praha22.cz/mestska-cast/historie-a-soucasnost/?more=25#msg25 43

Praha 22, stala novým centrem obce Uhříněves. Další etapou stejného developera pak byla Romance II, která vznikla u kruhového objezdu na konci obce proti bytům VÚŽV, směrem z Prahy. V roce 2011 započala také výstavba bytových jednotek, zvaných Viladomy Uhříněves, za tratí v ulici Františka Diviše a Sušilova. Za tímto projektem stojí další developerská společnost, která vstoupila na toto území a je jí společnost EKOSPOL a.s. V témže roce začal s výstavbou v blízkých Pitkovicích Central group, ty jsou však svou polohou od Uhříněvsi poněkud vzdálenější.

2.3.4 Vývoj výstavby

Vnější pásmo, ležící mezi hranicí kompaktního města a hranicí hl. m. Prahy, představovalo na počátku 90. let lokality s vysokým podílem nezastavěného území přírodního či zemědělského charakteru a nabízelo zastavitelné plochy, které umožnily rozvoj jednotlivých, dříve samostatných obcí. V 90. letech začalo postupné narůstání těchto původních malých sídel. Každá z nově vytvořených 57 městských částí chtěla realizovat svoje ambice na růst počtu obyvatel, a tak v případě tzv. malých městských částí ve vnějším pásmu došlo v mnoha případech k plošnému nárůstu o více než 100 % původního zastavěného území. Charakter a úroveň převážně obytné, ať už rodinné či bytové zástavby z tohoto období je velmi různorodá, od příkladných zdařilých celků až po nevhodné realizace. Mnohde došlo k disharmonii mezi novou zástavbou a charakterem původní jádrové zástavby. Objevily se i některé negativní dopady nepřiměřené suburbanizace, jako je nedostatečná dopravní a technická infrastruktura, chybějící veřejná vybavenost a nežádoucí srůstání sídel. Navíc je toto vnější pásmo silně atakováno intenzivní urbanizací za hranicemi města, což mimo jiné způsobilo obrovský nárůst dopravy na hranicích Prahy. V některých případech nastal ale pozitivní posun, například pokud jde o zkvalitnění veřejných prostranství a rozvoj místní občanské vybavenosti, s pozitivními dopady i do sociální soudržnosti obyvatel.16

16 SZENTESIOVÁ, Kateřina. Urbanistický vývoj Prahy za posledních 20 let. Urbanismus a územní rozvoj [online]. 2010, XIII, 5/2010, s. 129-147 [cit. 2014-03-18]. Dostupné z: http://www.uur.cz/images/5-publikacni-cinnost-a-knihovna/casopis/2010/2010-05/15_urbanisticky.pdf 44

Zde je zobrazen aktuální územní plán pro Uhříněves: Obrázek 4 - Územní plán Prahy 22 (Uhříněves)

Zdroj: www.geoportalpraha.cz, (c) Útvar rozvoje hl. m. Prahy 2014, stránka vytvořena:23.03.2014 14:57:47

Plánovaná výstavba V současné době mají v plánu dvě developerské společnosti další rozšíření výstavby, a tedy nabídky, rezidenčních bytů v Praze-Uhříněvsi. Jsou jimi již zmíněný EKOSPOL a.s. a nově i společnost Vivus. Obě společnosti začali svou výstavbu počátkem roku 2015. EKOSPOL je z hlediska výstavby nových bytů silnější hráč, který patří spolu s Central Group a Finepem mezi největší rezidenční developery. Na druhou stranu firma Vivus v Uhříněvsi plánuje ohromné investice. V několika etapách tam chce postavit víc než tisícovku bytů, zatímco Ekospol chystá v lokalitě kolem 250 jednotek. Vivus chystá výstavbu v Uhříněvsi zhruba od roku 2009. Posouvání startu projektu podle firmy způsobují komplikace se stavebním povolením. Na úřednická razítka tam čeká také Ekospol. „Co se týčen našeho nového projektu v Uhříněvsi, záležet bude na rychlosti povolovacích procesů,“ uvedl mluvčí Ekospolu Milan Jankovský. Zkušenost s uhříněveskou lokalitou už, její majitel Evžen Korec, má. V lokalitě má za sebou již dva projekty.17 Ani Central Group svou budoucnost od této lokality úplně neodpírá. Ten má však v plánu rozšířit svou výstavbu v jižně od Uhříněvsi ležících Pitkovicích.

17 http://zpravy.e15.cz/byznys/reality-a-stavebnictvi/v-uhrinevsi-se-chysta-nova-valka-developeru- 1011692 45

3. Metodika zpracování diplomové práce

V následující části určíme metodiku zpracování diplomové práce a nastavíme hypotézy pro její zpracování. Pro potřeby výpočtů a analýz bude vytvořena vlastní databáze bytových jednotek z oblasti městské části Praha 22. Data budou nasbírána z nabídek realitních serverů a dále budou rozdělena do tří kategorií, podle období jejich výstavby.

Data budou podrobeny metodám statistické analýzy, které budou mít za úkol rozřešit to, zda má období bytové výstavby vliv na jejich současné ceny na trhu. Za tímto účelem bude pro ověření správnosti vzorků použito 95% intervalu spolehlivosti. Pro porovnání skupin vzorků bude použito aritmetického průměru, minimálních a maximálních cen, především však krabicových diagramů. V práci bude pracováno s jednotkovými cenami za m2 a ne se samotnou cenou za bytovou jednotku. Důvodem tohoto postupu je, že jelikož na tomto menším trhu bylo nalezeno malé množství vzorků bytů, s poměrně dosti se lišícími velikostmi podlahové plochy, tak bude kvůli větší vypovídající hodnotě analýz použito právě jednotkových cen.

Pro posouzení jednostranné závislosti bude použita jednofaktorová analýza rozptylu tzv. ANOVA. S její pomocí zjistíme, zda má roztřídění vybraných dat do skupin podle období vliv na jejich jednotkovou cenu, tedy průměrnou cenu za metr čtvereční. Toho dosáhneme vypočítáním testového kritéria F, které prověří rozdíly mezi průměrnými hodnotami jednotlivých skupin. Budeme tedy testovat existenci závislosti či nezávislosti cen bytů a historickém období jejich výstavby, při hladině významnosti α = 0,05.

Testujeme tedy nulovou hypotézu H0: - cena za m2 bytových jednotek nezávisí na období výstavby

Respektive hypotézu alternativní H1: - cena za m2 bytových jednotek závisí na období výstavby

4. Vymezení kategorií historických období

Pro účel práce bylo potřeba vymezit si kolik a jaké historické období se na zkoumaném trhu vyskytuje. Rozdělení bytů do těchto skupin je podstatou pro celou nadcházející analýzu trhu s byty v Praze 22. Při rozdělování bylo hleděno zejména na to, v jakém určitém časovém rámci se budovala stylově, funkčně i technicky podobná architektura výstavby. Na základě toho pak mohou být mezi sebou porovnávány ceny pro dané období výstavby.

4.1 Období 40. -60. let

Ve zkoumané oblasti se najdou solitérní vily rozdělné na byty z meziválečných let. To jsou ale byty, které jsou jistě každý velmi specifický, a proto se nehodí použít pro účel této práce. Nemluvě o tom, že jejich nabídka je kvůli jejich velmi malému počtu silně omezená. První výskyt větší bytové výstavby se tedy datuje do poválečných let (2. světová válka), do let 1947-1949. V těchto letech se stavěli spíše menší bytové domy s třemi až čtyřmi podlažími. To je i případ námi nalezených bytových domů, které měli 3 nadzemní podlaží a 1 podzemní, a to v celém rozsahu budovy. Jedná se o pět bytových domů stejného typu o třech vchodech a tvoří dohromady ucelený komplex bytových domů s většími travnatými plochami, na kterých se nalézají menší dětská hřiště. V každém vchodu se nachází 6 bytových jednotek, tedy v celém domě je to 18 bytů plus sklepní prostory. Domy se nachází v západní části Uhříněvsi, na kraji obce směrem do Prahy, v ulici V Bytovkách. Mají výhodnou polohu k autobusové zastávce MHD, která je vzdálena 100-150m. V nedaleké blízkosti je i místní vlaková stanice Praha-Uhříněves, spojující Prahu a Benešov, respektive Strančice. Zastávka je vzdálena asi 300m. Okolí bytových domů je postupně zastavováno rezidenční výstavbou rodinných domů. Obrázek 5 - Bytový dům v ulici V Bytovkách

Zdroj: https://www.google.com/maps/@50.037344,14.593661,3a,75y,167.7h ,95.26t/data=!3m4!1e1!3m2!1sGML7MdQAg_mywlIN56ESxA!2e0 47

Pak jsou zde ještě byty z let pozdějších, a to z roku 1962. Jedná se také o netypové bytové domy, svým vzhledem však podobným se zmíněnými staršími domy. Dům má 3 nadzemní a 1 podzemní podlaží, v rozsahu celé zastavěné plochy. Objekt má tři vchody s celkovým počtem 18 bytových jednotek, kde 6 bytů v krajních částech domu, má vynesený malý balkón. Tato „bytovka“ byla vystavěna pro účely ubytování pracovníků sousedního, dříve JZD dnes, Výzkumného ústavu živočišné výroby (VÚŽV). Byty zde byly dříve ve družstevním vlastnictví VÚŽV, dnes však pomalu přecházejí na nájemce. Dům se nachází ve východní části Uhříněvsi, na konci ulice Přátelství, poblíž kruhového objezdu, směrem do Říčan. Z jedné strany je obklopen novější panelovou výstavbou a z druhé výzkumným ústavem rozkládajícím se na Uhříněveském zámku a jemu přilehlým budovám. Dostupnost městské hromadné dopravy je asi 100m.

Obrázek 6 - Zděný bytový dům u Výzkumného ústavu živ. výroby

Zdroj: https://www.google.cz/maps/place/Praha+22/@50.031553,14.607711,3a,75y,208 .48h,102.7t/data=!3m4!1e1!3m2!1sn6gz3IX7GsRKhz0hlr_dTg!2e0!4m2!3m1!1s0x470 b8db27785a69d:0x500af0f6615b220?hl=cs

Tyto domy byly stavěny z materiálů, které byly v dané době špičkové a i díky tomu dobře slouží již desítky let. Je však důležité si uvědomit, že dnešní moderní materiály a technologie jsou v porovnání s tehdejšími na mnohem vyšší úrovni. Především je to patrné v případě porovnání tepelně-izolačních vlastností. Z porovnání laboratorních výsledků vyplývá, že stěna z 375mm CDm cihel odpovídá z hlediska energetického pouze přibližně 2 centimetrům polystyrenu. Podobná situace je také u dalších konstrukcí těchto bytových domů. Především u stropu nad vrchním podlažím, kterému se bohužel z hlediska úniku tepla nevěnoval v době stavby 48 velký důraz a navíc, jak je obecně známo, teplo má od přírody tendenci stoupat vzhůru. Na mnoha bytových domech se často objevují plísně na stěnách v bytech a problémy s hydroizolací suterénu. Lidé žijící ve spodním podlaží navíc díky nezateplenému stropu v suterénu pociťují chlad od studené podlahy. Většina těchto problému je však díky rekonstrukcím celých domů vyřešena. Jsou zde v nedávné době vyměněná dřevěná okna za modernější plastová, instalována vnější izolace polystyrenovým pláštěm a zateplení střechy. Z tohoto pohledu jsou vlastníci bytových jednotek na delší dobu ušetřeni od vysokých nákladů na rekonstrukce.

4.2 Období 70. - 80. let

V tomto období hovoříme o takzvané panelové výstavbě. První výstavba tohoto druhu na území Prahy 22 byla postavena až v roce 1978, pro zaměstnance JZD (VÚŽV), na východním kraji obce. Byly to dva domy se čtyřmi nadzemními a jedním podzemním podlažím. Bytovky měli pouze dva vchody, ale v každém podlaží jsou, oproti výstavbě ze staršího období tři byty, celkem tedy 24 bytů v každém domě. Dostupnost MHD je v dosahu 100m. Obrázek 7 - Schéma rozložení bytů v panelovém bytovém domě u Vúžv

Zdroj: Projektová dokumentace

Později v letech 1979-80 byli vedle posledně zmíněných domů vystavěny tři další panelové domy. Tyto domy měli šest nadzemních a jedno podzemní podlaží a každý měl tři vchody. V každém domě tedy bylo vybudováno 36 bytových jednotek.

Obrázek 8 - Panelový dům u ulice K Netlukám

Zdroj: https://www.google.cz/maps/@50.032284,14.608121,3a,90y,108.54h, 104.21t/data=!3m4!1e1!3m2!1sf5jxbEo7-s-18m_N0sfT3Q!2e0?hl=cs

V roce 1980-1983 byli postaveny západně od současného Nového náměstí dva šestipodlažní bytové domy. Stejně jako předchozí domy měli tři vchody, a tedy 36 jednotek. Rozdílně bylo však pojato nulté podlaží, které z jedné strany tvoří garáže a ze druhé komerční prostory. Dostupnost MHD je taktéž výborná, k ani ne 100 metrů vzdálené autobusové zastávce je navíc v blízkosti asi 150 metrů místní vlakové nádraží. Jeho blízkost se však může projevit na hluku v těchto domech.

Obrázek 9 - Panelový dům v ulici Přátelství u železniční stanice

Zdroj: https://www.google.cz/maps/@50.032632,14.59628,3a,90y,194.62h, 101.69t/data=!3m4!1e1!3m2!1sHiXq29Js3zkyZP7JVXFPjw!2e0?hl=cs

V přibližně stejných letech byli, za bytovými domy ze starší kategorie v ulici V Bytovkách, postaveny domy s 6 NP a 1 PP. Ty byli posledními zástupci bytové výstavby v Praze 22.

Obrázek 10 - Schéma podlaží panelového bytového domu V Bytovkách

Zdroj: Projektová dokumentace

Základní technické řešení je pro všechny tyto domy obdobné. Na základech, které mohou být monolitické či polomontované, je plošný nebo hlubinný systém založení (piloty, studny), což záleží na základových poměrech. Poté je stavba opatřena rozvodem inženýrských sítí (kanalizace, vodovod, plynové a elektrické rozvody) a pak jsou montovány nosné stěny. Po montáži stěn se osadí příčky a instalační bytová jádra, poté se zastropí jednotlivá podlaží, osadí se prefabrikovaná schodišťová ramena a mezipodesty. Po zastropení posledního podlaží se osadí obvodový plášť, který být je sendvičových panelů.

I u těchto panelových domů lze konstatovat, že jejich vnější stav je převážně dobrý. Až na dvě výjimky jsou všechny tyto domy v nedávné době zatepleny obvodovým polystyrenovým pláštěm. Na rekonstrukce panelových domů, mohli bytová společenství čerpat na tento účel vyčleněné dotace od Evropské unie.

4.3 Období od 90. let až po současnost

Poslední kategorií, vymezenou pro zařazení sesbíraných nabídek realitních serverů do historických období bytové výstavby městské části Praha 22, jsou bytové domy takzvané developerské výstavby. První stavbou tohoto druhu byla etapa nazvaná Romance I, za kterou stála firma Central group. Její vznik se datuje k roku 2003. Jsou to bytové domy se čtyřmi nadzemními podlažími a podzemními garážemi. Bytové jednotky v nich jsou velmi rozmanité, jak velikostí, tak dispozicemi. Bylo zde vybudováno na 250 bytových jednotek. Nachází se v jihovýchodní části obce, při silnici směřující do sousedních Kolovrat. Tato etapa je poměrně odlehlá od centra

51 obce, byla zde však kvůli ní a přilehlým rodinným domům postavena zastávka MHD. Celé této části Uhříněvsi se, kvůli názvům ulic odvozeným od planet, říká „Sluneční město“.

Obrázek 11 - Bytový dům v ulici Saturnova

Zdroj: https://www.google.cz/maps/place/Praha+22/@50.027079,14.610928, 3a,90y,128.29h,88.07t/data=!3m4!1e1!3m2!1sbLy-R2wgeIn3VUzhPhvw7g! 2e0!4m2!3m1!1s0x470b8db27785a69d:0x500af0f6615b220?hl=cs

O rok později v roce 2004 vyrostly nové bytové domy také u radnice, nově vybudované na Novém náměstí. Jednalo se o stavbu dvou čtyř podlažních polyfunkčních budov, kde přízemní podlaží představuje prostor pro komerční využití, skvěle položené v centru obce. Dohromady zde bylo vybudováno pouze 73 bytových jednotek. Stanice MHD jsou jen několik desítek metů vzdálené a frekvence autobusových linek je zde vysoké úrovni, jelikož se zde střetá několik městských linek, a také mimoměstské linky, směřující různými směry dále ven z Prahy.

Obrázek 12 - Bytový dům na Novém náměstí

Zdroj: https://www.google.cz/maps/@50.031158,14.599954,3a,75y,1.11h,86.96t/ data=!3m4!1e1!3m2!1sKlw_8-1sM_PFx1tcwByhaQ!2e0?hl=cs

V roce 2007 začala společnost Central group budovat další etapu bytových domů pod ulicí V Kuťatech, směrem na Kolovraty. Tato etapa byla však poněkud jiná než ostatní. Domy

52 v ní, jsou svým rozsahem daleko menší, než je tomu u ostatních developerských projektů v této oblasti. Jsou to samostatné domy se třemi nadzemními podlažími, kde v každém je jen 6 bytů, a jsou postaveny v uzavřeném hlídaném rezortu. Byty z tohoto projektu nebyly zařazeny do pozdější analýzy, protože se svou nadstandardností vymykají.

Obrázek 13 - Bytový dům v ulici Ingrišova

Zdroj: https://www.google.cz/maps/@50.029505,14.60779,3a,70.3y,244.81h, 81.13t/data=!3m4!1e1!3m2!1sDXiGC5jIMUb8U-4F_DUV8Q!2e0?hl=cs

V roce 2008 započala výstavba etapy Romance II od firmy Central group. Dokončení celé etapy bylo ale kvůli ekonomické krizi z části pozastaveno a poslední bytový dům byl dodělán až o čtyři roky později. Etapa byla zasazena proti panelovým bytům za VÚŽV u kruhového objezdu směr Říčany. V čele nejblíže kruhovému objezdu stojí nejvyšší i plošně nerozlehlejší dům. Má pět vchodů a sedm nadzemních podlaží. Za ním se nachází dalších třináct menších domů, které dosahují pěti nadzemních podlaží. Všechny tyto bytovky jsou podsklepené podzemními garážemi. Tento projekt čítá necelých čtyři sta bytů. Dostupnost MHD je opět výborná.

Obrázek 14 - Bytový dům v ulici K Netlukám

Zdroj: Https://www.google.cz/maps/@50.032545,14.608914,3a,75y,76.36h,98. 09t/data=!3m4!1e1!3m2!1spGiCSkWubgQlo_qFqbE3Ww!2e0?hl=cs 53

Nejnovějším a zatím posledním projektem postaveným v roce 2013 v Uhříněvsi je etapa nazvaná EKOCITY, od firmy EKOSPOL a.s., postavená za železniční stanicí v ulici Františka Diviše. Je to 14 menších bytových domů,které mají jen čtyři nadzemní podlaží. Nejsou však podsklepeny, protože veškerá garážová stání jsou vytvořena v prvním nadzemním podlaží. Je zde 131 bytů. Nevýhodou těchto bytů může být hluk s přilehlé železnice, na druhou stranu to rezidenti mají velmi blízko na vlakovou stanici Praha-Uhříněves.

Obrázek 15 - Bytový dům v ulici Františka Diviše

Zdroj: https://www.google.cz/maps/@50.032229,14.588629,3a,75y,154. 74h,97.47t/data=!3m4!1e1!3m2!1snqUUp3QtECvCGhEMF2Wj1w!2e0?hl=cs

5. Analýza vlivu historického vývoje bytové výstavby na

současné tržní ceny v Praze 22

Základem pro praktickou část diplomové práce je tvorba a následné zpracování databáze bytových jednotek. Databáze bude zkoumána různými statistickými metodami, ze kterých se bude snažit vyvodit závěry pro to, zda existuje závislost mezi rozdělením vzorků do kategorií podle historických období a jejich cenami.

5.1 Vytvoření databáze

Tvorba databáze je základem pro celé zpracování této diplomové práce. Slouží jako podklad a zásoba vzorků pro roztřídění bytových jednotek do historických kategorií, které byli vymezeny v předchozí kapitole.

5.1.1 Zdroje informací pro databáze

Tržní ceny Databázi lze tvořit z tržních nebo nabídkových cen bytů. Tržní ceny, tedy z realizovaných prodejů, by měli být pro porovnání kvalitnější a přesnější. Je zde však problém s tím, jak se k těmto informacím dostat. Tyto databáze mají k dispozici například velké banky, které je shromažďují z vlastních realizovaných hypoték a odhadů k nim potřebných. Nebo je mohou poskytovat firmy, které však budou za jejich poskytnutí požadovat poplatek pro přístup k jejich databázi. Jsou zde však i jiné faktory mluvící v neprospěch realizovaných obchodů, a to že se ne vždy musí jednat o tržní ceny. Je to zejména při prodejích v rámci rodiny, ve finanční nouzi, s přihlédnutím ke zvláštní oblibě, atp. Tyto faktory mohou cenu značně ovlivnit směrem dolu i nahoru.

Nabídkové ceny Zde je využíváno realitní inzerce, především internetových realitních serverů. Jejich výhodou je volný přístup k těmto informacím. Realitní inzerce má však také své úskalí, a to že ceny zde bývají povětšinou nadhodnocené, často tam inzeráty „leží“ i několik měsíců a informace u nich přiložené mohou být zavádějící.

Databáze znalce či odhadce Vznikají kumulací jimi získaných údajů z jejich šetření. Jsou to soukromé databáze, z kterých si můžete udělat obraz o dané oblasti a trhu, ve které odhadce působí.

5.1.2 Vlastní databáze nemovitostí

Ke zpracování tématu této diplomové práce bylo nutno vytvořit databázi bytů z oblasti Prahy 22. Pro tento účel bylo vyžito dat posbíraných z realitní inzerce, jmenovitě realitního portálu www.sreality.cz, který má v České republice asi největší rozsah nabídek realit. Tvorba vlastní databáze probíhala od ledna do května roku 2014 a obsahovala všechny nabídky, které se na území Prahy 22, tedy Uhříněvsi, vyskytli. Kvůli malé velikosti vybraného trhu, zde nastal problém s nedostatkem vzorků a bylo nutno sáhnout k jejich částečnému doplnění několika byty ze sousedního území města Říčan. Toto město bylo vybráno kvůli jeho poloze a obdobné cenové hladině u bytů. Doplnění databáze vzorky z Říčan bylo potřeba jen ve dvou starších kategoriích. U novější výstavby bylo naopak vzorků až příliš a musela z nich být vyjmuta menší skupina pro potřeby analýzy dat.

Tabulka 1 - Počet vzorků Počet vzorků 40-60.léta 10 70-80.léta 10 1990+ 51 Zdroj: vlastní propočet

Celá databáze tedy obsahovala celkem 71 bytů a byla rozdělena do tří kategorií, dle časových úseků, v nichž byly bytové domy postaveny. Jsou jimi – 40. - 60. léta, 70. - 80. léta a léta od roku 1990 až do současnosti. Pro potřeby výpočtů byla databáze zúžena na deset vzorků z každého období.

Popisné informace vzorků:

Cena (celková, za metr2) Poloha 56

Podlahová plocha Dispoziční řešení Typ konstrukce bytového domu Technický stav (bytu i byt. domu) Umístění v podlaží z celkového počtu podlaží bytového domu Typ vlastnictví Slovní popis Fotodokumentace Níže je uveden názorný příklad, jakým způsobem byly bytové jednotky do databáze zapisovány. Celá databáze, která byla použita pro výpočty, je uvedena v příloze na konci práce.

Tabulka 2 – Příklad vzorku z databáze č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 40-60.léta Ulice V bytovkách Byt 3+kk, OV, užitná plocha 51m2 + 2 Podlah. Plocha 51 sklepní kóje 4,7m2 a 1,1m2, v Praze Počet místností 3+kk 10 – Uhříněvsi(ul. V bytovkách) je Typ konstrukce cihlová situovaný ve 3.NP čtyřpodlažního cihlového domu. Stav bytu po reko. 4 Byt prošel rekonstrukcí. V bytě je zřízena Stav domu velmi dobrý pevná tel. linka + Poldaží(celkem) 3(4) internet + televize, vytápění a ohřev vody Vlastnictví osobní zajišťuje plynový kotel Protherm. Pohodlné parkování přímo před domem. Cena 2 080 000 Cena za metr 40 784 Zdroj: vlastní tvorba

5.1.3 Práce s daty

Pro tvorbu databáze bylo nutné nastavit pravidla pro výběr nemovitostí. Po analýze trhu s byty v oblasti, však bylo zjištěno, že je množství realitních nabídek omezené, a z toho důvodu nebyla kriteria pro výběr příliš přísná. Byla zde snaha, aby byli vzorky v osobním vlastnictví, dispozice 2 až 3 pokojů a stavu odpovídajícímu k okamžitému užívání. To se až na pár výjimek podařilo. U třech nejmenších bytů, okolo 48m2 podlahové plochy, je ovšem možno uvažovat jako o přestavitelných na 2+kk, takže to nebylo bráno jako nevyhovující. Většina bytů tedy měla dispoziční uspořádání 2+kk, 2+1, 3+kk či 3+1 a velikostně byli byty v rozmezí od 47 do 80m2. Toto vyšší rozmezí bylo hlavním důvodem proč bylo v práci pracováno s jednotkovými cenami za m2 a ne se samotnou cenou za bytovou jednotku, jelikož by docházelo k velkému rozpětí cena a výsledná analýza by neměla příliš velkou vypovídající hodnotu.

Vlivy jako technický stav, architektonické řešení nebyli nijak zohledňovány, jelikož je takřka nemožné, bez osobní prohlídky, tyto faktory posuzovat. Pro korektnost výstupů nebylo přistupováno k žádné korekci cen bytových jednotek, a to i vzhledem k tomu, že použitá data byla převzata z realitní inzerce. Když se totiž vezme v úvahu to, že jsou všechna data z tohoto zdroje, tak by případné nadsazení ceny nemělo mít na výsledek analýzy větší vliv.

Jak již bylo řečeno, vlastní databáze obsahuje 30 bytů rozdělených po deseti do tří období. Na další straně se nachází jejich výčet. Vzorky jsou seřazené podle jejich ceny za m2, od nejmenší po nevětší.

Tabulka 3 - Vlastní databáze bytů Druh zástav. Ulice m2 Disp. Typ kce Stav bytu Stav domu Podl./max Vlastnictví Cena Cena za m2 70-80.léta Družstevní 71 2+1 panelová dobrý velmi dobrý 1(3) osobní 1 850 000 26 056 70-80.léta U Zastávky 75 3+1 panelová dobrý dobrý 4(4) osobní 2 000 000 26 667 40-60.léta Sukova 71 2+1 cihlová dobrý velmi dobrý 2(3) osobní 2 298 000 32 366 70-80.léta U Olivovny 68 3+1 panelová dobrý dobrý 5(7) osobní 2 290 000 33 676 70-80.léta Družstevní 63 2+1 panelová dobrý po reko. 4(4) osobní 2 150 000 34 127 40-60.léta V bytovkách 56 2+1 cihlová dobrý po reko. 2(4) osobní 1 940 000 34 643 70-80.léta V bytovkách 59 2+1 panelová dobrý dobrý 2(6) osobní 2 050 000 34 746 70-80.léta Komenského n. 65 3+1 panelová po reko. dobrý 11(13) osobní 2 300 000 35 385 40-60.léta Halasova 68 3+1 cihlová část. rek. velmi dobrý 1(3) osobní 2 450 000 36 029 40-60.léta Purkyňova 79 3+1 cihlová po reko. po reko. 3(3) osobní 2 850 000 36 076 70-80.léta Přátelství 77 3+kk panelová po reko. velmi dobrý 6(7) družstevní 2 799 000 36 351 40-60.léta Purkyňova 79 3+1 cihlová po reko. po reko. 2(3) osobní 2 960 000 37 468 1990+ Václava Trojana 75 2+kk cihlová novostavba novostavba 2(4) osobní 2 900 000 38 667 40-60.léta V Radošovicích 48 1+kk cihlová po reko. velmi dobrý 1(2) osobní 1 880 000 39 167 40-60.léta V bytovkách 47 2+kk cihlová velmi dobrý velmi dobrý 2(4) osobní 1 850 000 39 362 70-80.léta K Netlukám 73 3+1 panelová dobrý po reko. 4(6) osobní 2 890 000 39 589 40-60.léta V bytovkách 55 2+1 cihlová po reko. velmi dobrý 1(4) družstevní 2 199 000 39 982 1990+ Venušina 56 2+kk cihlová novostavba novostavba 1(4) osobní 2 249 000 40 161 40-60.léta V bytovkách 51 2+1 cihlová část. rek. po reko. 2(4) osobní 2 072 000 40 627 1990+ Nové náměstí 70 2+kk cihlová novostavba novostavba 5(7) osobní 2 850 000 40 714 40-60.léta V bytovkách 51 3+kk cihlová po reko. velmi dobrý 3(4) osobní 2 080 000 40 784 1990+ Přátelství 67 2+kk cihlová novostavba novostavba 1(3) osobní 2 750 000 41 045 1990+ Františka Diviše 58 2+kk cihlová novostavba novostavba 2(4) osobní 2 400 000 41 379 1990+ Přátelství 47 1+kk cihlová novostavba novostavba 3(4) osobní 1 950 000 41 489 1990+ Františka Diviše 63 3+kk smíšená po reko. velmi dobrý 1(3) osobní 2 750 000 43 651 70-80.léta K Netlukám 59 2+kk panelová po reko. velmi dobrý 3(5) osobní 2 639 000 44 729 70-80.léta Přátelství 69 3+1 panelová po reko. velmi dobrý 5(6) osobní 3 290 000 47 681 1990+ Františka Diviše 80 3+1 cihlová novostavba novostavba 2(4) osobní 3 850 000 48 125 1990+ Václava Trojana 55 2+kk smíšená novostavba novostavba 3(6) osobní 2 649 000 48 164 1990+ Františka Diviše 59 2+kk cihlová novostavba novostavba 3(6) osobní 2 899 000 49 136 Zdroj: vlastní tvorba

5.2 Analýza dat a jejich vyhodnocení

Vybraná data budou podrobena analýze, kde bude zkoumáno, zda má historická výstavba bytových domů vliv na jejich současnou tržní cenu, respektive jejich cenu za m2. Budou zjišťovány a vypočítávány minima, maxima, mediány, průměry, horní kvartily, dolní kvartily, směrodatné odchylky a intervaly spolehlivosti. Dále bude ještě vypracována jednofaktorová analýza rozptylu, tzv. ANOVA.

5.2.1 Statistické odhady a intervaly spolehlivosti

Statistický odhad spočívá v odhadu neznámé hodnoty parametru základního souboru pomocí výběrové charakteristiky vypočtené z dat náhodného výběru.18 Zde bude použit odhad intervalový, což je odhad neznámého parametru základního souboru G pomocí intervalu (konstruovaného kolem bodového odhadu g), který pokrývá skutečnou hodnotu odhadovaného parametru s určitou pravděpodobností, kterou nazýváme spolehlivost odhadu a značíme jí P=1- α.19 Za předpokladu, že je interval spolehlivosti dvoustranný, ho můžeme definovat takto:

P(G1≤ G2≤ G3) = 1-α

Nejčastěji se používá interval spolehlivosti 95% s hladinou významnosti α=5% , který byl použit i pro naše účely. Tento interval je definován takto:

휎 휎 푃 (푥̃ − 푢1−훼/2 ≤ 휇 ≤ 푥̃ + 푢1−훼/2 ) = 1 − 훼 √푛 √푛

Koeficient spolehlivosti označujeme tedy jako P, 풙̃ jako výběrový průměr,  je směrodatná odchylka, n je počet veličin a μ je střední hodnota.

18 BLATNA, Dagmar. Pravděpodobnost a statistika. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoka škola, 2010, 89 s. ISBN 978-80-7265-057-6. 19 BLATNA, Dagmar. Pravděpodobnost a statistika. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoka škola, 2010, 90 s. ISBN 978-80-7265-057-6. 59

Grafické znázornění normálního rozdělení N(0,1) při α = 0,05, a kde krajní kvantily odpovídají 1,96 násobku směrodatné odchylky. Náhodná veličina X, pak při těchto hodnotách, leží s 95% ve vymezeném intervalu. Plocha pod grafem celého rozdělení je rovna jedné.

Tabulka 4 - Hustota normální rozdělení

Zdroj: Intranet.EuroMISE.cz [online]. [b.r.] [cit. 2015-03-15]. Dostupné z: http://new.euromise.org/czech/tajne/ucebnice/html/html/img170.gif

40-60.léta 70-80.léta 1990+ N 10 10 10 Směrod. odch. 2 673,11 6 499,18 3 621,51 Minimum 32 366 26 056 38 667 Dolní interval 36 661 31 037 39 189 Dolní kvartil 36 041 33 789 40 797 Medián 38 318 35 065 41 434 Horní kvartil 39 827 38 779 47 006 Horní interval 39 975 39 093 43 679 Maximum 40 784 47 681 49 136

Vypočtením 95% intervalu spolehlivosti pro odhad střední hodnoty bylo tedy dokázáno, že výběr vzorků pro zpracování byl vhodný a není třeba žádnou z nemovitostí vyřazovat z výběru. Pro snazší znázornění se použil krabicový diagram, kde je dobře vidět rozležení a extrémy zvolených dat.

Tabulka 5 - Schéma krabicového diagramu

Zdroj: HENDL, Jan Přehled statistických metod zpracování dat. 4. rozšířené vydání Portál, 2012, 736 str. ISBN: 978-80-262-0200-4.

V grafu jsou sestrojeny krabicové diagramy jednotlivých časových období. Pruhem rozdělujícím krabice na dvě části je medián. Je to hodnota, která dělí vzestupně seřazenou řadu dat na dvě poloviny. V části pod mediánem se nachází 25% vzorků a toto rozmezí je uzavřeno dolním kvartilem. Stejně tak je tomu i v části nad mediánem, kde je však krabice zakončena horním kvantilem. Výška krabice je označována jako mezikvartilové rozpětí. Poloúsečky vycházející z boxů zachycují polohu minimální hodnoty výběru, v dolní části grafu, respektive té maximální, v části horní.

Obrázek 16 - Krabicový diagram cen bytů za m2

Pro názornost byl vytvořen i krabicový diagram pro celkové ceny bytů, z něhož je patrná značná rozdílnost výsledků. Je to dáno tím, že starší byty jsou spíše menších rozměrů, tudíž jejich ceny jsou nižší. Avšak, když se tyto ceny přepočtou na cenu za m2, tak právě jejich menší velikost, hodnotu zvýší.

Obrázek 17 -Krabicový diagram cen bytů

Pozn.: Oba grafy jsou pro svou lepší názornost zkráceny na svislé ose. Bylo však dohlídnuto na to, že se ve vypuštěné části grafu krabicového diagramu nenacházeli žádné podezřelé hodnoty, čímž by byl výstup grafu zkreslen.

Aritmetický průměr Jedná se o jednu z nejzákladnějších statistických veličin pro vyhodnocování souborů dat. Jeho konstrukce je jednoduchá. Vypočte se součtem všech hodnot výběru, který se vydělí jejich počtem.

Pro poválečné byty vyšel aritmetický průměr 37 650 Kč/m2, pro panelové 35 901 Kč/m2 a pro developerskou výstavbu 43 253 Kč/m2.

Maxima a minima cen V každém období se hledala minimální a maximální cena za metr čtvereční podlahové plochy. Pomocí těchto veličin se dá určit jakési cenové rozmezí pro každou historickou kategorii. Pro 40.-60.léta to bylo cca od 32 do 41 tis. Kč, pro léta 70.-80. to bylo od 26 do 48 tis. Kč a pro 90.léta po současnost bylo rozmezí od 39 do 49 tis. Kč.

Z grafu je vidět, že není pravidlem, že by nejstarší byty musely být zákonitě nejlevnější. Jejich maximum je sice nejnižší, ale za to jejich minimum je na vyšší úrovni nežli u prostřední kategorie. Je to tím, že u nás panelová výstavba, i když je mladší, není brána za příliš kvalitní a také tím, že u těchto bytů, v panelových domech, je v této oblasti velice znát, zda se jedná o jednotku po rekonstrukci či nikoliv. Na nejvyšší úrovni jsou dle očekávání byty nejnovější.

5.2.2 ANOVA - jednofaktorová analýza rozptylu

Analýza rozptylu patří k základním statistickým metodám aplikovaným při vyhodnocování experimentálních pokusů. Používá se v případech, kdy chceme posoudit jednostrannou závislost, zda sledovaný číselný statistický znak závisí na jiném znaku, podle něhož byl sledovaný znak roztříděn do skupin. Lze to formulovat i tak, že chceme ověřit, zda střední hodnoty skupin sledovaného znaku vytvořené podle třídícího hlediska (třídícího znaku) jsou stejné, jinými slovy to znamená ověřit významnost rozdílu mezi výběrovými průměry většího počtu náhodných výběrů. Třídící znak může být kategoriální (slovní) nebo číselný. U analýzy rozptylu testujeme nulovou hypotézu

H0: µ1 = µ2 = µ3 = … = µk,

H1: alespoň dvě střední hodnoty se liší

Nebo ve tvaru

H0: hodnoty znaku y nezávisí na třídícím znaku A,

H1: hodnoty znaku y závisí na třídícím znaku A,

Základním předpokladem, z něhož jednofaktorová analýza rozptylu vychází, je, že všech k výběrů je nezávislých a každý z nich pochází z normálního rozdělení s různými středními hodnotami, ale stejnými rozptyly rovných konstantě 2. Shrneme-li to, je při použití analýzy rozptylu nutno si uvědomit, že její použití je vázáno na splnění následujících předpokladů: - Výběry jsou nezávislé,

2 - Každý z k výběrů pochází z normálního rozdělení N(µi ,  i), - Počet pozorování je větší než počet skupin (n > k),

2 2 2 - Rozptyly všech k skupin jsou stejné 1 = 2 = … k Základní myšlenka analýzy rozptylu spočívá v rozložení celkové variability sledovaného znaku Y na variabilitu příslušející vlivu, podle něhož bylo provedeno třídění hodnot znaku Y (tj. meziskupinovou variabilitu) a na variabilitu, která je způsobena dalšími blíže nespecifikovanými vlivy, které rovněž ovlivňují variabilitu sledovaného znaku a které způsobují kolísání hodnot uvnitř skupin vytvořených podle třídícího znaku (vnitroskupinovou variabilitu).

Celková variabilita je dána celkovým součtem čtverců Q a platí pro ni, že je dána součtem vnitroskupinové a meziskupinové variability, dle vzorce Q = QM+QR, kde QM je 20 meziskupinový součet čtverců a QR je reziduální součet čtverců. K jejich výpočtům součtů čtverců lze dojít pomocí těchto vzorců:

Celkový Q

푘 푛푖 2 푄 = ∑ ∑(푦푖푗 − 푦̅) , 푖=1 푗=1

Meziskupinový QM 푘 2 푄 = ∑ (푦̅푖 − 푦̅) 푛푖 푖=1

Reziduální QR

푘 푛푖 2 푄 = ∑ ∑(푦푖푗 − 푦̅푖) , 푖=1 푗=1

Testové kriterium analýzy rozptylu je konstruováno jako podíl meziskupinové a vnitroskupinové variability, kde každá z nich je dělená stupni volnosti v závislosti na počtu pozorování a počtu skupin. U meziskupinového součtu čtverců je počet stupňů volnosti dán hodnotou n-1 a u reziduálního jako n-k. Testové kriterium má tedy rozdělení F[k-1; n-k]. Kritickým oborem jsou všechny hodnoty testového kriteria, pro něž platí

F≥ F1-α[k-1; n-k].

푘 2 푄푀 (푛 − 푘) ∑ (푦̅ − 푦̅) 푛 퐹 = 푘−1 = 푖=1 푖 푖 푄푅 푘 푛푖 2 푛−푘 (푘 − 1) ∑푖=1 ∑푗=1(푦푖푗 − 푦̅푖) Hypotézu o nezávislosti zamítáme, když meziskupinové variabilita hodnot y je výrazně vyšší než variabilita vnitroskupinová. Pro výpočet analýzy rozptylu je možné použit různých počítačových programů, jako například Microsoft Excel, který byl použit pro tuto práci. Jejich výstupem jsou pak tabulky, podobné té níže.

20 BLATNA, Dagmar. Metody statistické analýzy. Vyd. 1. Praha: Bankovni institut vysoka škola, 2011, 11-12 s. ISBN 978- 80-7265-129-0. 65

Obrázek 18 - Vzhled výstupu ANOVA z MS Excel Součet Stupně Pruměrné Testové Hodnota F Zdroj variability čtverců volnosti čtverce Kriterium P kritická Sledovaný faktor QM k-1 QM/(k-1) F - [k-1;n-k] Reziduální QR n-k QR/(n-k)

Celkem Q n-1 Zdroj: vlastní tvorba

V tabulkovém výstupu testu se objevuje Hodnota P. Ta se porovnává se zvolenou hladinou významnosti α a pokud je menší než α, tak se nulová hypotéza zamítá a přijímá se alternativní hypotéza. V opačném případě, kdy je α < Hodnota P, nulovou hypotézu nezamítáme. Tato statistická hodnota je uváděna pouze jako podpůrná, jelikož její závěr musí být shodný jako ten na základě testového kriteria s kritickou hodnotou F.

Samotný výpočet Anova – jednofaktorové analýzy Jak již bylo poznamenáno, pro tento účel bylo použito programu Microsoft Excel, jelikož ruční výpočet by byl velmi složitý. Výpočet je veden kvůli tomu, aby byla zjištěna existence závislosti respektive nezávislosti mezi cenami za metr čtvereční bytových jednotek a obdobím jejich výstavby.

Testujeme tedy nulovou hypotézu H0: - cena za m2 bytových jednotek nezávisí na období výstavby

Respektive hypotézu alternativní H1: - cena za m2 bytových jednotek závisí na období výstavby

Při hladině významnosti nastavené na 5%, tedy α = 0,05.

Obrázek 19 - Tabulka jednofaktorové analýzy ANOVA Anova: jeden faktor

Faktor Výběr Počet Součet Průměr Rozptyl 40-60.léta 10 376504,72 37650,4722 7939458,86 70-80.léta 10 359006,5 35900,6501 46932605,5 1990+ 10 432530,14 43253,0138 14572557,4

ANOVA Zdroj variability SS Rozdíl MS F Hodnota P F krit Mezi výběry 3E+08 2 147512671 6,3725311 0,00540864 3,35413 Všechny výběry 6,3E+08 27 23148207,3

Celkem 9,2E+08 29 Zdroj: vlastní propočet

S pomocí první části vygenerované tabulky byly vypočteny potřebné stupně volnosti (Rozdíl), součty čtverců (SS) a z nich následně čtverce průměrné (MS). Poté byl uskutečněn výpočet testového kriteria F, za pomoci již zmíněného vzorce: 퐹 =

푄푀 푘−1 , kde QM je součet čtverců mezi výběry a QR je součet čtverců všech výběrů. 푄푅 푛−푘

Kritickou hodnotou je kvantil F1-α[k-1;n-k] = F0,95 [2;27] = 3,354. Program MS Excel sám tuto hodnotu vypočítal, ale pro kontrolu byla tato hodnota zkontrolována s tabulovanou verzí rozdělení F pro kvantily F0,95 a pro příslušné kvantily [2;27].

Protože výsledná hodnota testového kriteria F = 6,373 byla větší než kritická hodnota, zamítáme na 5% hladině významnosti nulovou hypotézu H0 o shodě cen bytů a přijímáme alternativní hypotézu H1, že cena za metr čtvereční podlahové plochy u vybraných bytů závisí na období jejich výstavby. Toto tvrzení potvrzuje i Hodnota P, která je nižší nežli zvolená hladina významnosti α

= 0,05, a tedy také, na 5% hladině významnosti, nulovou hypotézu H0 zamítáme a alternativní hypotézu H1 přijímáme.

Obrázek 20 - Krabicový diagram

Zdroj: vlastní propočet

Pro porovnání rozdílnosti průměrných hodnot, ze kterých vychází ANOVA, byl přiložen ještě tento krabicový diagram ukazující rozložení jednotkových cen podle historických kategorií. Je z něho patrné, neprůměrné hodnoty se opravdu liší. Průměrná hodnota období z 90. let a dále se liší na pohled markantně. Hodnoty průměrů ze starších období už si tak vzdáleny nejsou, a to je ten důvod proč byl tento digram pro názornost vytvořen, protože to se konečného výsledku analýzy ANOVA nedozvíme. V grafu jsou sestrojeny krabicové diagramy jednotlivých časových období. Pruhem rozdělujícím krabice na dvě části je průměr. Je to hodnota, která je vypočtena součtem všech hodnot výběru, který se vydělí jejich počtem. Část pod průměrem je uzavřena dolním kvartilem. V části nad průměrem, je krabice zakončena horním kvantilem. Výška krabice je označována jako mezikvartilové rozpětí. Poloúsečky vycházející z boxů zachycují polohu minimální hodnoty výběru, v dolní části grafu, respektive té maximální, v části horní.

6. Shrnutí poznatků z analytické části

Nejlevnějšími, z pohledu jednotkové ceny za metr čtvereční podlahové plochy, byly vyhodnoceny byty z období 70. – 80. let 20. století. Jsou to byty, které můžeme zařadit do tzv. panelové výstavby. Jejich průměrná jednotková cena za m2 byla stanovena na 35 901 Kč/m2 a jejich 95% interval spolehlivosti byl mezi hodnotami 31 037 – 39 093 Kč/m2.

Zděné bytové jednotky, především z poválečných let, vybudované ve 40. – 60. letech, byly shledány jako dražší, nežli byty z panelových domů. Jejich průměrná jednotková cena za m2 byla stanovena na 37 650 Kč/m2 a jejich 95% interval spolehlivosti byl mezi hodnotami 36 661 – 39 975 Kč/m2. Na dolní hranici intervalu jsou byty z tohoto období výrazně dražší, než- li byty panelové výstavby (70. - 80. léta), přibližně o 5600 Kč/m2 a na horní jen o 900 Kč/m2. Byty, tzv. developerské výstavby, stavěné od konce devadesátých let až dosud, byly vyhodnoceny jako nejdražší z daných období. Jejich průměrná jednotková cena za m2 byla stanovena na 43 253 Kč/m2 a jejich 95% interval spolehlivosti byl mezi hodnotami 39 189 – 43 679 Kč/m2. Rozdíl oproti bytům z poválečného období byl na dolní hranici intervalu přibližně 2 500 Kč/m2 a na té horní o 3 700 Kč/m2. Nárůst vůči bytům z období panelové výstavby je ještě markantnější. Na dolní hranici 95% intervalu to bylo o více než 8 100 Kč/m2 a při vrchní hranici intervalu to bylo o 4 600 Kč/m2.

Z porovnání aritmetických průměrů všech období výstavby mezi sebou vychází tedy nejlépe, bráno z pohledu nejvyšší hodnoty, byty z nejmladšího období, 90. let až po současnost. Hodnota jejich aritmetického průměru jednotkových cen je o 23% vyšší než u bytů z tzv. panelové výstavby a o necelých 15% vůči poválečným bytům.

Z tohoto pohledu lze tvrdit, že si budou více konkurovat byty ze dvou starších období, které si jsou přeci jen cenově blíže. Z pohledu poptávky by tedy byty ze dvou starších kategorií mohly vypadat výhodněji než byty z nejnovějšího období, tzv. developerské výstavby. Otázkou však je, zda se s přihlédnutím na opotřebení a případnou potřebou rekonstrukce nebudou jejich ceny přibližovat.

Byty ze 40. – 60. let Tyto byty byly vyhodnoceny relativně úspěšně, protože i když je to kategorie nejstarší a tudíž to vybízí k tomu, aby byly nabízeny za nejnižší cenu, nebylo tomu tak. Je to dáno zejména tím, že jde o kvalitní zděnou výstavbu, která i v dnešní době splňuje moderní požadavky na bydlení. Až na jediný dům se nachází v západní části Uhříněvsi, která působí klidně a je blízko přilehlým lesům. Výhody: - všechny bytové domy, ve kterých se analyzované jednotky nacházejí, jsou již po celkové rekonstrukci - v nejbližší době bez potřeby větších obnosu do fondu oprav - zděná konstrukce - klidná lokalita s dobrou občanskou vybaveností

Nevýhody: - povětšinou jde o menší byty - i přes rekonstrukce je zde větší opotřebení než u novostaveb - případná nutnost rekonstrukce samotné jednotky

Byty ze 70. – 80. let Panelové byty byly dle očekávání vyhodnoceny nejhůře. Je to dáno jejich nepříliš povedenou architektonickou stránkou, která dbala hlavně co nejlevnější a nejrychlejší výstavbu. Jejich obecné vnímání je s pohledu poptávajících je spíše negativní, čím však mohou zaujmout je jejich nižší cena. Výhody: - na většině domů již byla provedena rekonstrukce - nižší cena - výběr i z bytů větší podlahové plochy

Nevýhody: - dražší rekonstrukce bytových jader - omezená možnost změny dispozice - nižší životnost použitých materiálů - náklady na fond oprav

Byty od 90. let do současnosti Vyšly z provedených analýz nejlépe, tedy nejdráže. To se ovšem dalo čekat, vzhledem k tomu, že se jedná o výstavbu z nejmladšího období. Jsou budovány z novějších a kvalitnějších materiálů. Nabízejí rozmanitější výběr dispozic a velikostí, a také možnost vlastního zásahu již při samotné výstavbě. Tím, že jsou nové, není úplně jisté, jak jsou například kvalitně zpracovány, a to se jejich majitelé dozvědí až časem. Výhody: - nízké opotřebení - nově použité technologie - malé počáteční náklady na údržbu - moderní zpracování interiérů - možnost vlastní konfigurace při výstavbě - kvůli velké nabídce, by jejich pořizovací cena mohla klesnout

Nevýhody: - vyšší cena - nejistota kvality zpracování - monotónnost vnějšího vzhledu - horší občanská vybavenost kvůli poloze na okraji obce

Závěr

Diplomová práce byla zaměřena trh s byty v městské části Praha 22 (Uhříněves). Cílem práce bylo dobrat se k poznání toho, zda má vývoj historické výstavby vliv na tržní ceny ve vybrané lokalitě. Byly stanoveny tři období, do kterých byl historický vývoj rozdělen. Nejstarší etapou byla zvolena poválečná výstavba ze 40. až 60. let, vyznačující se nižšími bytovými domy zděné konstrukce. Druhou etapou byla určena panelová výstavba ze 70. až 80. let. Poslední etapa zachycuje developerskou výstavbu, která je nejmladší a je vymezena od 90. let až po současnost.

Práce je rozdělena do dvou částí. V první části, teoretické, jsou popsány termíny použité pro popsání jevů, kterými se práce zabývá, ale hlavně je zde popsána vybraná lokalita a její trh s bytovými jednotkami a její další vývoj.

V praktické části je určena metodika zpracování této diplomové práce, rozdělení bytové výstavby do kategorií podle jejího historického vývoje a tvorba databáze bytů, která slouží závěrečným analýzám. Do databáze bylo zaznamenáno 51 vzorků bytů, získaných z internetové realitní inzerce. Ty byly nakonec zúženy na 30 vzorků, kde v každé historické etapě bylo právě deset bytů. Za účelem pro ověření správnosti vzorků bylo použito 95% intervalu spolehlivosti. Pro porovnání skupin vzorků bylo použito aritmetického průměru, minimálních a maximálních cen, především však krabicových diagramů. V práci se pracovalo s jednotkovými cenami za m2 a ne se samotnou cenou za bytovou jednotku. Důvodem tohoto postupu bylo, že jelikož na tomto menším trhu bylo nalezeno malé množství vzorků bytů, s poměrně dosti se lišícími velikostmi podlahové plochy, tak bylo kvůli větší vypovídající hodnotě analýz použito právě jednotkových cen.

Pro posouzení jednostranné závislosti roztřídění vybraných dat do skupin podle historického období a jejich vlivu na jednotkovou cenu, byla použita jednofaktorová analýza rozptylu tzv. ANOVA. K tomu bylo potřeba vypočítat testové kritérium F, které prověřilo rozdíly mezi průměrnými hodnotami jednotlivých skupin. Byla tedy testována existence

72 závislosti či nezávislosti cen bytů a historickém období jejich výstavby, při hladině významnosti α = 0,05. S pomocí této analýzy bylo zjištěno, že můžeme potvrdit existenci závislosti historického vývoje bytové výstavby a jeho vlivu na současné tržní ceny. Zároveň bylo zjištěno, že absolutní stáří vliv na tržní ceny tak úplně nemá, protože průměrné ceny bytů poválečné výstavby vyšli dráž, nežli u mladších bytů panelové výstavby. Je to dáno obecně horším přístupem poptávajících k panelové výstavbě, a to zejména kvůli jeho horší architektonické kvalitě. Nejnovější výstavba byla, především díky svému nízkému opotřebení, dle očekávání vyhodnocena jako nejdražší.

D. Použitá literatura

Monogarfie:

BLATNA, Dagmar. Pravděpodobnost a statistika. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoka škola, 2010, 140 s. ISBN 978-80-7265-057-6.

BLATNA, Dagmar. Metody statistické analýzy. Vyd. 1. Praha: Bankovni institut vysoka škola, 2011, 124 s. ISBN 978-80-7265-129-0

HENDL, Jan. Přehled statistických metod zpracování dat. 4. rozšířené vydání Portál, 2012, 736 str. ISBN: 978-80-262-0200-4.

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 137 s. ISBN 978-80-7265-113-9

ORT, Petr. Analýza realitního trhu [online]. Praha, 2008, 18 s. [cit. 2015-04-20]

Legislativní zdroje:

§ 2 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) Nový Občanský zákoník 89/2012 Sb., § 498 - Nemovité a movité věci

Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, § 3 písm. g)

Internetové zdroje:

Český statistický úřad. Metodické vysvětlivky a definice vybraných ukazatelů bytové výstavby[online]. 2014 [cit. 2014-03-11]. Dostupné z: http://www.czso.cz/xb/redakce.nsf/i/metodicke_vysvetlivky_definice_vybranych_uka zatelu_bytove_vystavby

JAN KRESTÝN, KANCELÁŘ SOUDNÍHO ZNALCE V OBORU INFORMAČNÍ TECHNOLOGIE Cena obvyklá tržní přiměřena[online]. 2015 [cit. 2015-01-05]. Dostupné z: http://www.znalec-it.cz/files/Cena_obvykla_trzni_primerena.pdf

Česká finanční poradenská a.s. Prognóza vývoje cen na realitním trhu v ČR v roce 2015. [online]. 2015 [cit. 2015-04-05]. Dostupné z: http://www.cesko-finance- poradenstvi.cz/cs/aktuality-komentare-analyzy/investice/90-realitni-trh-2015- prognoza-vyvoje.html

Úřad městské části Praha 22. Historie a současnost [online]. 2014 [cit. 2014-02-25]. Dostupné z: http://www.praha22.cz/mestska-cast/historie-a-soucasnost/?more=24#msg24

Geoportál Praha. Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy 2010 – 2013. Útvar rozvoje hl. m. Prahy 2014, [online]. 2014 [cit. 2014-03-23]. Dostupné z: http://www.geoportalpraha.cz/cs/datove-sady#.VUCpRSGeDRY

Portál E15. Mladá fronta a. s. V Uhříněvsi se chystá nová válka developerů [online]. 2015 [cit. 2014-03-18]. Dostupné z: http://zpravy.e15.cz/byznys/reality-a- stavebnictvi/v-uhrinevsi-se-chysta-nova-valka-developeru-1011692

Mapy Google. GOOGLE INC. Mapy Google [online]. 2015 [cit. 2015-03-25]. Dostupné z: https://www.google.cz/maps?source=tldsi&hl=cs

Český statistický úřad [online]. 2014 [cit. 2014-04-01]. Dostupné z: http://www.czso.cz/

Seznam grafických částí:

Obrázek 1 Vymezení městské části Praha 22 ...... 36 Obrázek 2 - Počet obyvatel v obvodu Praha 22 ...... 36 Obrázek 3 - Správní obvody Prahy ...... 37 Obrázek 4 - Územní plán Prahy 22 (Uhříněves)...... 45 Obrázek 5 - Bytový dům v ulici V Bytovkách ...... 47 Obrázek 6 - Zděný bytový dům u Výzkumného ústavu živ. výroby ...... 48 Obrázek 7 - Schéma rozložení bytů v panelovém bytovém domě u Vúžv ...... 49 Obrázek 8 - Panelový dům u ulice K Netlukám ...... 50 Obrázek 9 - Panelový dům v ulici Přátelství u železniční stanice ...... 50 Obrázek 10 - Schéma podlaží panelového bytového domu V Bytovkách ...... 51 Obrázek 11 - Bytový dům v ulici Saturnova ...... 52 Obrázek 12 - Bytový dům na Novém náměstí ...... 52 Obrázek 13 - Bytový dům v ulici Ingrišova ...... 53 Obrázek 14 - Bytový dům v ulici K Netlukám ...... 53 Obrázek 15 - Bytový dům v ulici Františka Diviše ...... 54 Obrázek 16 - Krabicový diagram cen bytů za m2 ...... 62 Obrázek 17 -Krabicový diagram cen bytů ...... 62 Obrázek 18 - Vzhled výstupu ANOVA z MS Excel ...... 66 Obrázek 20 - Tabulka jednofaktorové analýzy ANOVA ...... 67 Obrázek 21 - Krabicový diagram...... 68

Přílohy

č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 40-60.léta Naše společnost Vám zprostředkuje Ulice V bytovkách prodej hezkého bytu po částečné rekonstrukci (i dům) v ulici V bytovkách. Podlah. Plocha 51 Byt je částečně zařízený Počet místností 2+1 (kuchyňská linka, sporák, pračka, lednice, Typ konstrukce cihlová základní nábytek). Koupelna je novější se 1 Stav bytu částečná reko. sprchovým koutem spojená s WC, okna jsou plastová, Stav domu po reko. komora, na podlahách jsou parkety Poldaží(celkem) 2(4) (pokoje), PVC jako imitace plovoucí Vlastnictví osobní podlahy a dlažba, k topení a ohřevu vody slouží vlastní plynový kotel s Cena 2 072 000 možností regulace spotřeby. K bytu Cena za metr 40 627 přísluší dva sklepy. č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 40-60.léta Ulice V bytovkách Prodej bytu 2+1 o CP 55 m2 ve zvýšeném Podlah. Plocha 55 přízemí v cihlovém bytovém domě Počet místností 2+1 v klidné části Prahy 10 - Uhříněves. Byt je Typ konstrukce cihlová po kompletní velice nákladné rekonstrukci, nové příčky, kuchyň i Stav bytu po reko. 2 koupelna na míru, plovoucí podlahy, Stav domu velmi dobrý interiér od návrháře, bezpečnostní dveře, Poldaží(celkem) 1(4) vytápění vlastním novým plynovým Vlastnictví družstevní kotlem. Dům je zateplený, po rekonstrukci. Nulová anuita. Cena 2 199 000 Cena za metr 39 982 č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 40-60.léta Nabízíme k prodeji příjemný byt 2+kk v Ulice V bytovkách OV o rozloze 47 m2 (z čehož 5 m2 Podlah. Plocha 47 tvoří 2 sklepy). Byt prošel rekonstrukcí: nová plastová okna (v celém domě), Počet místností 2+kk plovoucí podlahy, koupelna se sprchovým Typ konstrukce cihlová koutem, částečně nové rozvody 3 Stav bytu velmi dobrý elektřiny, nové rozvody topení s Stav domu velmi dobrý elektrickým kotlem , na novém majiteli je kuchyňské linky. Dům byl rekonstruován Poldaží(celkem) 2(4) včetně fasády, zateplení, Vlastnictví osobní hydroizolace, dále se měnily vchodové Cena 1 850 000 dveře, Cena za metr 39 362 schránky, stoupačky, je zde nová střecha. č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 40-60.léta Ulice V bytovkách Byt 3+kk, OV, užitná plocha 51m2 + 2 Podlah. Plocha 51 sklepní kóje 4,7m2 a 1,1m2, v Praze Počet místností 3+kk 10 – Uhříněvsi(ul. V bytovkách) je Typ konstrukce cihlová situovaný ve 3.NP čtyřpodlažního cihlového domu. Stav bytu po reko. 4 Byt prošel rekonstrukcí. V bytě je zřízena Stav domu velmi dobrý pevná tel. linka + Poldaží(celkem) 3(4) internet + televize, vytápění a ohřev vody Vlastnictví osobní zajišťuje plynový kotel Protherm. Pohodlné parkování přímo před domem. Cena 2 080 000 Cena za metr 40 784 77

č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 40-60.léta Ulice V bytovkách Prodej bytu 2+1 o CP 56 m2 ve 2.NP v Podlah. Plocha 56 cihlovém bytovém domě Počet místností 2+1 v klidné části Prahy 10 - Uhříněves. Byt je Typ konstrukce cihlová po kompletní velice nákladné rekonstrukci, nové příčky, kuchyň i Stav bytu dobrý 5 koupelna na míru, plovoucí podlahy, Stav domu po reko. bezpečnostní dveře, vytápění vlastním Poldaží(celkem) 2(4) novým plynovým Vlastnictví osobní kotlem. Dům je zateplený, po rekonstrukci. Cena 1 940 000 Cena za metr 34 643 č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 40-60.léta Podlahová plocha bytu 79 m2, dva sklepy Ulice Purkyňova o velikosti 5 m2 a podíl na parkovišti s Podlah. Plocha 79 příjezdovou komunikací o velikosti 372 Počet místností 3+1 m2. K bytu patří dvě parkovacích místa. Typ konstrukce cihlová Byt je po celkové rekonstrukci Skládá z velkého dětského pokoje 26 m2, Stav bytu po reko. 6 obývacího pokoje 18 m2, ložnice 13 m2, Stav domu po reko. kuchyně 10 m2, koupelny s rohovou Poldaží(celkem) 2(3) vanou 5 m2, předsíně 5 m2, samostatného Vlastnictví osobní WC 1,5 m2 a dvou sklepů 2m2 + 3 m2. Dům je po celkové rekonstrukci a Cena 2 960 000 dostavbě provedené v roce 2008. Cena za metr 37 468 č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 40-60.léta Prodej bytu 2+1 v cihlovém domě, 71,25 Ulice Sukova m2, OV, 2.NP zděného domu v Podlah. Plocha 71 ulici Sukova, Říčany. V pokojích parkety, na samostatném WC, chodbě a v Počet místností 2+1 koupelně s vanou provedeny Typ konstrukce cihlová dlažby. Byt je vytápěn ÚT v vlastním 7 Stav bytu dobrý plynovým kotlem. K bytu patří sklepy Stav domu velmi dobrý cca 12 m2. Veškerá občanská vybavenost v místě, ZŠ, MŠ, 2x GYM, Poldaží(celkem) 2(3) BILLA, LIDL a sportoviště. Výborná Vlastnictví osobní dopravní obslužnost BUS, vlak. Krásné Cena 2 298 000 parkové úpravy, klidná a vyhledávaná Cena za metr 32 366 lokalita. č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 40-60.léta Byt 2 + 1 se 2 lodžiemi v klidném Ulice Purkyňova místě s volným výhledem. Byt o ploše 75 Podlah. Plocha 79 m2 s orientací na S (ložnice, kuchyň) a J (obývací pokoj) se nachází ve Počet místností 3+1 2. patře pouze třípatrového Typ konstrukce cihlová cihlového domu po rekonstrukci 8 Stav bytu po reko. (zateplení, nová plastová okna, Stav domu po reko. stoupačky). Podlahy – koberce, PVC. K bytu náleží Poldaží(celkem) 3(3) prostorný sklep. Bezproblémové Vlastnictví osobní parkování. Veškerá Cena 2 850 000 občanská vybavenost v místě, klidné Cena za metr 36 076 prostředí.

č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 40-60.léta Byt 1+kk s balkonem v cihlovém domě v Ulice V Radošovicích prvním patře, v klidné lokalitě V Říčanech u Prahy. Do bytu se vchází přes Podlah. Plocha 48 předsíň 4,5 m2, s vestavěnými Počet místností 1+kk skříněmi. Po levé straně se nachází Typ konstrukce cihlová koupelna s WC 5 m2. V koupelně je 9 Stav bytu po reko. sprchový kout. Obývací pokoj s kuchyňským Stav domu velmi dobrý koutem 30m 2. Z obývacího pokoje je Poldaží(celkem) 1(2) vchod na balkon 5,5 m2. V obývacím Vlastnictví osobní pokoji je plovoucí podlaha, v kuchyňské lince na míru jsou vestavěné Cena 1 880 000 spotřebiče. Cena za metr 39 167 č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 40-60.léta Cihlový byt 3+1 v osobním vlastnictvím v Ulice Halasova Říčanech u Podlah. Plocha 68 Prahy o velikosti 68 m2, s balkonem 3 m2 Počet místností 3+1 a sklepem cca 5 m2. Koupelna je po Typ konstrukce cihlová rekonstrukci. V bytě jsou nové rozvody elektřiny a vody. Na podlahách je Stav bytu částečná reko. 10 dlažba, koberec, plovoucí podlaha a PVC. Stav domu velmi dobrý Polovina oken v bytě jsou Poldaží(celkem) 1(3) plastová a polovina původní dřevěná. Vlastnictví osobní Topení je plynové vlastním kotlem, stejně tak ohřev vody. Bytový dům je Cena 2 450 000 nově zateplen. Cena za metr 36 029 č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 70-80.léta Ulice V bytovkách Podlah. Plocha 59 Počet místností 2+1 Prodej bytu 2+1 v ulici V Bytovkách v Typ konstrukce panelová Praze Uhřínšvsi. Osbní vlastnictví, po 11 Stav bytu dobrý částečné rekonstrukci. Byt se nachází v Stav domu dobrý 2.patře zrekonstruovaného bytového domu. Poldaží(celkem) 2(6) Vlastnictví osobní Cena 2 050 000 Cena za metr 34 746 č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 70-80.léta Ulice Přátelství Prodej krásného 3 + 1/L, 77m2, DV, Praha Podlah. Plocha 77 Uhříněves. Velmi hezký a zcela kompletně zrekonstruovaný byt se Počet místností 3+kk nachází v pátém (předposledním) patře Typ konstrukce panelová renovovaného panelového domu (nová 12 Stav bytu po reko. fasáda, zateplení, plastová okna, Stav domu velmi dobrý stoupačky, výtah, vlastní plynová kotelna pro dům). V bytě bylo vše Poldaží(celkem) 6(7) vybouráno a postaveno znovu. Družstevní Vlastnictví družstevní vlastnictví s nulovou Cena 2 799 000 anuitou. Cena za metr 36 351

č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 70-80.léta Nabízíme k prodeji, skvěle situovaný byt Ulice Přátelství 3+1, s lodžií a garáží,o velikosti 68,81 m2, Podlah. Plocha 69 v Praze - Uhříněvsi. Tento byt je v osobním vlastnictví velmi hezký a Počet místností 3+1 zrekonstruovaný byt se nachází v pátém Typ konstrukce panelová (předposledním) patře renovovaného 13 Stav bytu po reko. panelového domu (nová fasáda, zateplení, Stav domu velmi dobrý plastová okna, stoupačky, výtah, vlastní plynová kotelna pro dům), tudíž nízké Poldaží(celkem) 5(6) náklady na energie. Součástí bytu je i Vlastnictví osobní sklep, k dipozici je kočárkárna, sušárna. Cena 3 290 000 Bezesporu velkou výhodou je i prostorná Cena za metr 47 681 garáž. č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 70-80.léta Naše společnost Vám zprostředkuje Ulice K Netlukám prodej hezkého bytu 2kk s terasou a lodžií Podlah. Plocha 59 59,6 m², v panelovém domě v Praze - Počet místností 2+kk Uhříněvsi. Byt je skvěle dispozičně řešen. Prostorný obývací pokoj je propojený s Typ konstrukce panelová kuchyňským koutem, který je vybavený 14 Stav bytu po reko. linkou a spotřebiči ( elektrický sporák s Stav domu velmi dobrý horkovzdušnou troubou, digestoř). Díky Poldaží(celkem) 3(5) oknu v kuchyňském koutu a francouzskému oknu se vstupem na terasu Vlastnictví osobní je v místnosti stále dostatek světla. Dále je Cena 2 639 000 k dispozici samostatný pokoj se vstupem Cena za metr 44 729 na lodžii. č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 70-80.léta Ulice K Netlukám Podlah. Plocha 73 Prodej kompletně zrekonstruovaného bytu Počet místností 3+1 v osobním vlastnictví o dispozici 3+kk, Typ konstrukce panelová nacházejícího se ve zvýšeném přízemí 15 Stav bytu dobrý cihlovém domě bez výtahu. Celková Stav domu po reko. rozloha bytu je 50 m2. V bytě proběhla kompletní rekonstrukce. Je zde nové Poldaží(celkem) 4(6) zděné jádro, nová kuchyňská linka. Vlastnictví osobní Cena 2 890 000 Cena za metr 39 589 č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 70-80.léta Byt o celkové výměře 71,70 m2 se Ulice Družstevní nachází ve zvýšeném přízemí Podlah. Plocha 71 nízkopodlažního panelového domu, Počet místností 2+1 všechny tři Typ konstrukce panelová místnosti mají okna na jižní stranu a nejsou průchozí. Vytápění bytu je Stav bytu dobrý 16 elektrickými přímotopy, ohřev TUV Stav domu velmi dobrý vlastním boilerem v koupelně. K bytu Poldaží(celkem) 1(3) patří sklepní kóje. Součástí prodeje je i Vlastnictví osobní vnitřní vybavení. Byt je ihned volný. Vynikající poloha v klidu a přitom vše v Cena 1 850 000 dosahu. Cena za metr 26 056

č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 70-80.léta Ulice Družstevní Velmi pěkný prostorný byt 2 + 1/2 x Podlah. Plocha 63 Lodžie + hala, 3.patro poslední bez výtahu, Říčany u Prahy, ulice Družstevní, Počet místností 2+1 skeletová budova se zděnými Typ konstrukce panelová příčkami, klidná lokalita, krásný výhled s 17 Stav bytu dobrý lodžie, výborná dopravní Stav domu po reko. dostupnost i občanská vybavenost v okolí. Fond oprav včetně služeb 2500,- Poldaží(celkem) 4(4) + elektřina, měřáky studená voda, teplá je Vlastnictví osobní bojler, el.sporák, korková podlaha Cena 2 150 000 + lino + dlažba. Cena za metr 34 127 č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 70-80.léta Nabízíme příjemné bydlení v hezké a Ulice Komenského n. klidné lokalitě s pestrou historií. Byt Podlah. Plocha 65 prošel rekonstrukcí, plastová okna s Počet místností 3+1 žaluziemi, nové podlahy, zděná Typ konstrukce panelová koupelna, velký úložný prostor v chodbě. Zasklená lodžie. Vchod do domu Stav bytu po reko. 18 je na čip, dům disponuje osobním i Stav domu dobrý nákladním výtahem. Dobrá občanská Poldaží(celkem) 11(13) vybavenost, rychlé spojení na Prahu-20 Vlastnictví osobní km, vlakem 30 min do centra, PID několika linek. Vybavení bytu lze zanechat Cena 2 300 000 v ceně. Cena za metr 35 385 č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 70-80.léta Skvělé místo, přímo u lesa a u nové Ulice U Olivovny základní školy. Byt celkové Podlah. Plocha 68 velikosti 68m2,3+1, je v 5.NP s výtahem. Bezbarierový vstup. Celkem tři Počet místností 3+1 neprůchozí pokoje: obývák, ložnice a Typ konstrukce panelová pokojík, kuchyně s jídelnou, lodžie a 19 Stav bytu dobrý sklep. Z lodžie je krásný výhled na les a Stav domu dobrý do krajiny. V chodbě jsou vestavěné skříně. V dochozí vzdálenosti Poldaží(celkem) 5(7) zastávka PID, autobus jezdí do Vlastnictví osobní Prahy nebo na nádraží Říčany odkud jezdí Cena 2 290 000 pravidelný vlak na Praha Cena za metr 33 676 hl.nádraží. č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 70-80.léta Prodej bytu 3+1 o celkové výměře 75m2 + Ulice U Zastávky 7,5m2 sklep v ulici U Zastávky - Podlah. Plocha 75 Říčany. Byt se nachází ve třetím patře Počet místností 3+1 čtyřpodlažního panelového domu. Typ konstrukce panelová Byt se skládá s prostorné předsíně odkud se dále dostáváme do kuchyně, Stav bytu dobrý 20 WC a koupelny odděleně. Jeden pokoj má Stav domu dobrý vstup na lodžii s krásným výhledem. Poldaží(celkem) 4(4) K bytu náleží sklep o celkové výměře Vlastnictví osobní 7,57m2 a parkovací stání před domem určené pouze pro tento byt. V suterénu Cena 2 000 000 domu je k dispozici posilovna. Cena za metr 26 667

č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 1990+ Ulice Přátelství

Podlah. Plocha 47 Prodáváme velmi pěkný byt 1+kk v Počet místností 1+kk novostavbě polyfunkčního domu v ulici Přátelství. Plocha bytu je Typ konstrukce cihlová 47,6m2. Byt se nachází ve 2.patře 21 třípatrového domu s Stav bytu novostavba výtahem. Okna obývacího Stav domu novostavba pokoje jsou orientována na východ, kde je volný prostor s parkovištěm. Ač Poldaží(celkem) 3(4) dům stojí blízko rušné ulice, díky orientaci oken je v bytě klid. Vlastnictví osobní Cena 1 950 000 Cena za metr 41 489 č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 1990+ Ulice Václava Trojana Nabízíme k prodeji byt 2+kk v Podlah. Plocha 55 novostavbě o celkové rozloze 55,4m2. Počet místností 2+kk Byt má podlahovou plochu 46,7m2, Typ konstrukce smíšená balkón 8,7m2 a sklep 2,8m2. K bytu patří i garážové stání v podzemní části budovy. Stav bytu novostavba 22 Obývací pokoj a terasa jsou Stav domu novostavba orientovány na jihovýchod, ložnice na jih. Poldaží(celkem) 3(6) Byt je tedy velmi světlý a vzdušný. Vlastnictví osobní Na podlahách je plovoucí podlaha, v koupelně jsou dlaždice. Cena 2 649 000 Cena za metr 48 164 č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 1990+ Nabídka prodeje bytu v novostavbě o Ulice Venušina dispozici 2+kk (48,1 m2) s lodžií (6,4 m2), který je umístěn v 1.NP bytového Podlah. Plocha 56 domu v Praze 10 – Uhříněvsi. Byt o Počet místností 2+kk celkové výměře 54,5 m2 je vyřešen velmi Typ konstrukce cihlová prakticky a tvoří jej: vstupní 23 Stav bytu novostavba chodba, koupelna s WC, obývací pokoj s kuchyňským koutem, lodžie a Stav domu novostavba ložnice. Byt je orientován na východ. Poldaží(celkem) 1(4) Vytápění zajišťuje centrální plynová Vlastnictví osobní kotelna v domě. K bytu náleží sklep (1,27 m2) a velké garážové Cena 2 249 000 stání (invalidní) umístěné v suterénu Cena za metr 40 161 domu. č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 1990+ Nabízíme krásný, slunný byt v Ulice Františka Diviše novostavbě r.2007, bytového domu s Podlah. Plocha 58 výtahem, o třech podlážích. Bytová jednotka s užitnou plochou 57,97m2 je Počet místností 2+kk dispozičně členěna na 2+kk s balkonem. Typ konstrukce cihlová Byt je prosvětlený a stavebně velmi dobře 24 Stav bytu novostavba řešen. V chodbě je prostor na Stav domu novostavba vestavěné skříně , botník a spoustu úložného prostoru. Kuchyň, je vybavena Poldaží(celkem) 2(4) účelnou linkou se spotřebiči a praktickou Vlastnictví osobní pracovní plochou. vedle kuchyňské Cena 2 400 000 linky je okno s kterého je výhled do Cena za metr 41 379 zeleně. 82

č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 1990+ Nabízíme k prodeji novostavbu světlého Ulice Františka Diviše bytu 2+kk o výměře 59m2 v Praze Podlah. Plocha 59 10-Uhříněvsi. Součástí bytu je i balkon a prostorný sklep s oknem, umístěný Počet místností 2+kk v přízemí domu. Byt se nachází ve druhém Typ konstrukce cihlová patře třípatrového domu s 25 Stav bytu novostavba výtahem. Skládá se ze vstupní haly, Stav domu novostavba obývacího pokoje s kuchyňským koutem, ložnice a koupelny. Na podlahách Poldaží(celkem) 3(6) v hale a pokojích je položena Vlastnictví osobní kvalitní plovoucí podlaha. Hala je Cena 2 899 000 vybavena vestavěnymí skříněmi, které Cena za metr 49 136 poskytují dostatek úložného prostoru. č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 1990+ Nabízíme k prodeji prostorný a světlý byt Ulice Přátelství o dispozici 2+kk a výměře 67 m2 Podlah. Plocha 67 nacházející se ve výborné lokalitě, na ul. Přáteství, v Praze - Uhříněvsi. Byt Počet místností 2+kk ještě nebyl užíván a proto si jej můžete Typ konstrukce cihlová dovybavit kuchyňskou linkou dle 26 Stav bytu novostavba Vašich přání. Je umístěn v 1. patře v 6 let Stav domu novostavba staré novostavbě a je orientován na východ až západ, tudíž do bytu svítí Poldaží(celkem) 1(3) celý den slunce. K bytové jednotce Vlastnictví osobní je také k dispozici vyhrazené bezplatné Cena 2 750 000 parkovací místo přímo před bytovým Cena za metr 41 045 domem. č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 1990+ Ulice Nové náměstí Exkluzivní nabídka bytu 2+kk, lodžie, 70 Podlah. Plocha 70 m2, s možností úpravy na 3+kk, v moderním bytovém domě z r. 2006. Byt Počet místností 2+kk se nachází v 5. NP s krásným Typ konstrukce cihlová výhledem do okolí, celková rozloha bytu 27 Stav bytu novostavba je 69,67 m2, z toho lodžie 3,69 m2. Stav domu novostavba V bytě se nachází prostorný obývací pokoj (38,5 m2) s kuchyňským a Poldaží(celkem) 5(7) jídelním koutem, ložnice 11,24 m2, Vlastnictví osobní vstupní hala a koupelna s vanou Cena 2 850 000 (společně s WC). Cena za metr 40 714 č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 1990+ Exkluzivně Vám zprostředkujeme prodej Ulice Václava Trojana velice vkusně realizovaného, Podlah. Plocha 75 designově zdařilého, slunného bytu Počet místností 2+kk kategorie 2+kk, se dvěma balkóny Typ konstrukce cihlová (lodžiemi), který je situován do 2. nadzemního podlaží cihlové novostavby Stav bytu novostavba 28 (2012) s výtahem, v Praze - Uhříněvsi. K Stav domu novostavba bytu náleží sklepní kóje. Součástí prodeje Poldaží(celkem) 2(4) není parkovací místo, které i Vlastnictví osobní náročnější kupující může přikoupit, pro nenáročné je dostatek parkovacích Cena 2 900 000 míst před domem. Cena za metr 38 667

č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 1990+ Prodej krásného, moderně vybaveného Ulice Františka Diviše světlý byt 3+1/B a zimní zahradou o Podlah. Plocha 80 podlahové ploše 81 m2 v lokalitě Praha 10 Počet místností 3+1 - Uhříněves v ulici Františka Typ konstrukce cihlová Diviše. Byt se nachází v prvním patře moderní třípatrové Stav bytu novostavba 29 novostavby s výtahem o celkovém Stav domu novostavba počtu 9 bytových jednotek, kolaudované Poldaží(celkem) 2(4) roku 2007. Orientace oken JZ + SZ. Vlastnictví osobní K bytu náleží zděný sklep (3 m2) a samostatná garáž (16 m2) v přízemí Cena 3 850 000 domu s průchodem přes sklep do domu. Cena za metr 48 125 č. Klasifikace Popis prodejce Náhled Druh zástavby 1990+ Prodej bytu původně 2kk/L, Praha 10- Ulice Františka Diviše Uhříněves. Po kompletní rekonstrukci Podlah. Plocha 63 před 2 roky byl byt zdařile dispozičně Počet místností 3+kk upraven na 3kk/L+ šatna. V bytě Typ konstrukce smíšená zůstává kuchyňská linka IKEA včetně spotřebičů (indukční varná deska, Stav bytu po reko. 30 digestoř, horkovzdušná trouba) a zařízení Stav domu velmi dobrý šatny.Byt se nachází v prvním Poldaží(celkem) 1(3) patře ze 3. K bytu náleží velká komora Vlastnictví osobní umístěna v přízemí domu. Ve vchodě pouze 9 bytů. Celková výměra bytu je Cena 2 750 000 63m včetně sklepa. Cena za metr 43 651