Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie Vývoj výstavby bytových domů a jeho vliv na ceny bytů v Praze 22 Diplomová práce Autor: Bc. David Hűbner Finance Vedoucí práce: Ing. et Ing. Martin Cupal, Ph.D. Praha Duben, 2015 Prohlášení Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracoval/a samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne 29.4. 2015 David Hűbner Poděkování Rád bych tímto poděkoval vedoucímu mé diplomové práce, panu Ing. et Ing. Martinu Cupalovi Ph.D., za vedení mé práce, za cenné rady a konzultace. Anotace Diplomová práce se zaměřuje na vývoj výstavby bytových domů v Praze 22 a jeho vliv na tržní ceny bytů v této oblasti. Teoretická část se věnuje specifikaci vybraného trhu a popisem jednotlivých kategorií výstavby. Dále také poukazuje na územní rozvoj Prahy 22. V praktické části je prováděna analýza jednotkových cen bytů napříč vybranými kategoriemi, za zjištěním závislosti na historickém vývoji výstavby bytů na vybraném trhu. Klíčová slova: ANOVA, krabicové diagramy, intervaly spolehlivosti, trh s nemovitostmi, bytová výstavba v Praze 22 Annotation: This thesis focuses on the development of construction of apartment houses in Prague 22 and its impact on market prices of flats in this area. The theoretical part deals with the specification of the selected market and description of each category of construction period. It also points to the development in area of Prague 22. In the practical part is performed by analysis of unit prices of apartments across selected categories for finding depending on the historical development of buildings in the chosen market. Key words: ANOVA, Box plots, confidence intervals, the real estate market, apartment building construction in Prague 22 Obsah: 1. DEFINICE A POJMY................................................................................................................ 8 2. TRH S NEMOVITOSTMI ....................................................................................................... 11 2.1 DĚLENÍ TRHU NEMOVITOSTÍ............................................................................................................... 12 2.1.1 Subjekty pohybující se na trhu .......................................................................................... 12 2.1.2 Objekty na trhu nemovitostí ............................................................................................. 13 2.1.3 Poptávka po nemovitostech ............................................................................................. 13 2.1.4 Nabídka nemovitostí ......................................................................................................... 14 2.1.5 Omezení nabídky a poptávky............................................................................................ 15 2.1.6 Trh s byty .......................................................................................................................... 17 2.1.7 CENOVÉ MAPY NEMOVITOSTÍ .......................................................................................... 26 2.2 DEFINICE A CHARAKTERISTIKA REALITNÍHO TRHU A JEHO SUBJEKTŮ ............................................................ 29 2.2.1 Prognóza vývoje realitního trhu v ČR................................................................................ 30 2.3 POPIS OBLASTI ................................................................................................................................ 35 2.3.1 Poloha a obyvatelé ........................................................................................................... 35 2.3.2 Historický vývoj ................................................................................................................. 37 2.3.3 Historie zástavby .............................................................................................................. 43 2.3.4 Vývoj výstavby .................................................................................................................. 44 3. METODIKA ZPRACOVÁNÍ DIPLOMOVÉ PRÁCE ...................................................................... 46 4. VYMEZENÍ KATEGORIÍ HISTORICKÝCH OBDOBÍ .................................................................... 47 4.1 OBDOBÍ 40. -60. LET ...................................................................................................................... 47 4.2 OBDOBÍ 70. - 80. LET ...................................................................................................................... 49 4.3 OBDOBÍ OD 90. LET AŽ PO SOUČASNOST .............................................................................................. 51 5. ANALÝZA VLIVU HISTORICKÉHO VÝVOJE BYTOVÉ VÝSTAVBY NA SOUČASNÉ TRŽNÍ CENY V PRAZE 22 55 5.1 VYTVOŘENÍ DATABÁZE ...................................................................................................................... 55 5.1.1 Zdroje informací pro databáze ......................................................................................... 55 5.1.2 Vlastní databáze nemovitostí ........................................................................................... 56 5.1.3 Práce s daty ...................................................................................................................... 57 5.2 ANALÝZA DAT A JEJICH VYHODNOCENÍ ................................................................................................. 59 5.2.1 Statistické odhady a intervaly spolehlivosti...................................................................... 59 5.2.2 ANOVA - jednofaktorová analýza rozptylu ....................................................................... 64 6. SHRNUTÍ POZNATKŮ Z ANALYTICKÉ ČÁSTI ........................................................................... 69 Úvod Otázka bydlení, a tudíž i nutnosti výstavby, je pro lidi jednou ze základních potřeb. Jelikož dochází k demografickým změnám směrem k stahování se obyvatel do, anebo alespoň blíže, větších měst, Praze pak především, tak o novou výstavbu bytů není a i v budoucnu nebude nouze. Historický vývoj bytové výstavby je proto pro Prahu stále aktuálnějším tématem. Tato práce se zaměřuje na Prahu 22 – Uhříněves. Jedná se o území, které bylo k Praze připojeno až v poslední fázi rozšiřování hlavního města. Z toho důvodu se nejedná o typický trh velkoměsta. Nabídka bytů zde není tak velká a rozmanitá, ale o to více by mohlo zkoumání toho trhu být zajímavější a přínosnější, vzhledem k nepříliš známé oblasti Prahy. První část práce se zabývá názvoslovím, zejména z okruhu stavebnictví a oceňování, popisem oblasti, jejím trhem a dále metodikou a postupy pro potřebné statistické analýzy. Druhá část se zabývá vlastním průzkumem vybraného trhu, jeho strukturou a rozsahem. Následuje analýza nalezených nabízených nemovitostí vhodných pro účel práce a vyvození závěru o vlivu historické výstavby na tržní ceny bytové výstavby. 7 1. Definice a pojmy V této části jsou popsány pojmy použité v této diplomové práci. Jejich přehled slouží k lepšímu pochopení problematiky, kterou se práce zaobírá. Bytový dům Stavba pro bydlení, ve které převažuje funkce bydlení. Bytový dům se považuje za stavbu pro bydlení, v níž více než polovina podlahové plochy místností a prostorů je určena k bydlení a počet samostatných bytů je 4 a více; počet podlaží není určující.1 Byt Nový občanský zákoník ruší zákon č.72/1994 Sb. a v § 2236 odst. 1 definuje byt takto: “Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.” 2 Tato definice bytu se tedy již neopírá o stavební zákon, popřípadě zkolaudované rozhodnutí stavebního úřadu. Obytná místnost Část bytu (zejména obývací pokoj, ložnice, jídelna), která je určena k trvalému bydlení a má nejmenší podlahovou plochu 8 m2; pokud tvoří byt jediná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m2, v Praze 20 m2. Společné části domu Zákon 72/1994 Sb. – Zákon o vlastnictví bytů definuje následovně: „společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i 1 http://www.czso.cz/xb/redakce.nsf/i/metodicke_vysvetlivky_definice_vybranych_ukazatelu _bytove_vystavby 2 Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, § 3 písm. g) 8 když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny),“ Podlahová plocha Z hlediska oceňování je podlahová plocha velmi důležitým údajem, který patrně z největší části ovlivňuje vlastní cenu nemovitosti. Vyhláška č. 3/2008 Sb. ji definuje: „Podlahovou plochou se rozumí plochy půdorysného řezu místností a prostorů stavebně upravených k účelovému využití ve stavbě, vedeného v úrovni horního líce podlahy podlaží, ve kterém se nacházejí.