Hart van Brabant

Perspectief op Wonen en Woningbouw 2021

18 november 2020

Pagina 2 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk Inhoud

Perspectief op wonen en woningbouw kort samengevat ...... 5

1. Inleiding...... 7

2. Het perspectief in breder perspectief ...... 8

3. Provinciale woningbouwprognoses HvB ...... 10

4. Planvoorraad ...... 10

5. Aanbod en beschikbaarheid betaalbare woningen in de hele regio ...... 13

6. Regionale afstemming woningbouwprogramma's ...... 16

6.1 Tilburg ...... 16

6.2 Waalwijk ...... 18

6.3 Oisterwijk ...... 20

6.4 Gilze en Rijen ...... 22

6.5 Dongen ...... 23

6.6 Loon op Zand ...... 25

6.7 Goirle ...... 26

6.8 Hilvarenbeek ...... 27

7. Langer zelfstandig thuis ...... 30

7.1 Bijzondere doelgroepen ...... 30

7.2 Ouderen ...... 31

8. Tijdelijke huisvesting voor arbeidsmigranten...... 32

9. Woonwagenbeleid ...... 33

10. Nieuwe woonvormen en zelfbouw ...... 33

Bijlage: planvoorraad ...... 35

Bijlage: cijfers provinciale woningbouwprognoses 2020 en 2017 ...... 36

Pagina 3 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk

Pagina 4 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk Perspectief op wonen en woningbouw kort samengevat

In de Interim-Omgevingsverordening is onder andere opgenomen dat gemeenten in een regio elkaar informeren over de voortgang van voornemens en afspraken over de woningbouw en daartoe een monitoringssysteem opzetten en bijhouden. Dat vormt de basis voor dit perspectief.

Dat het perspectief anders ingericht zou worden voor 2021 is eerder aangekondigd (Actualisatie regionale afspraken HvB december 2019 en de Actualisatie Regionaal perspectief op wonen en woningbouw van oktober 2020 met bijbehorend Plan van aanpak). Dit is de eerste (gedeeltelijke) uitwerking van het nieuwe perspectief. Belangrijk is te melden dat dit perspectief geplaatst moet worden in een breder kader van bovengemeentelijke trajecten zoals de Strategische meerjarenagenda, de regionale omgevingsagenda, de omgevingsagenda Brabant-Limburg, de verstedelijkingsstrategie Stedelijk Brabant en het verstedelijkingsakkoord regio Breda Tilburg.

Op basis van de eerste verkenningen ten aanzien van de woningmarkt in de regio zien we het volgende: - We constateren dat de woningbehoefte als gevolg van de nieuwe prognoses van de provincie met 72% per jaar is toegenomen de komende 10 jaar (ten opzichte van de cijfers uit 2017). De groei vraagt jaarlijks om 2.160 woningen, bijna 740 meer dan op basis van de eerdere prognoses. - De plancapaciteit voor de komende 10 jaren is momenteel onvoldoende voor de gewenste groei in die periode (nu 92%). Een gezonde planvoorraad bedraagt 130% (standpunt BZK, zie voetnoot 1 pagina 11). Voor de gehele regio geldt dat de planvoorraad tot en met 2024 71% van de planvoorraad tot 2030 bedraagt. Dit betekent dat we regionaal kansen voor nieuwe plannen moeten gaan creëren, vooral voor de langere termijn. - Binnen de plancapaciteit is ook gekeken naar de kwaliteit van de planvoorraad (prijsklassen, gestapeld, grondgebonden). We zien hier duidelijk verschillen tussen de gemeenten die veelal ook goed te verklaren zijn. Bij de actualisatie van de planvoorraad in Q1 gaan we deze gegevens opnieuw actualiseren en volgt een advies (Q2) op deze kwalitatieve plancapaciteit. Zo willen we de regionale afstemming op een nieuwe manier vorm gaan geven. - Uit de analyse van het aanbod aan beschikbare en betaalbare sociale huurwoningen op basis van cijfers van Woning in Zicht en het CBS volgt per gemeente welk percentage sociale huur beschikbaar is en hoe hoog de druk op de sociale huurmarkt is. Op basis van het aantal mutaties en de bijzondere verhuringen is zichtbaar hoeveel woningen voor regulier woningzoekenden over blijven en wat de slaagkansen zijn voor deze groep. De slaagkansen zijn noemenswaardig verschillend bij de verschillende gemeenten. Bovendien valt op dat in sommige gemeenten geen loting plaats vindt wat de kansen voor mensen met weinig inschrijfduur beperkt. Ook hierover gaan we in 2021 nader met elkaar in gesprek. In hoofdstuk 6 reflecteren de verschillende gemeenten op de cijfers met als uitgangspunt het vigerende beleid op hoofdlijnen. Daarbij worden ook de toekomstige uitleglocaties benoemd.

In het perspectief is inzichtelijk gemaakt wat de consequenties zijn van de verdeling van de benodigde contingenten (traject Weer Thuis) op basis van inwonersaantallen gecombineerd met de informatie uit de eerdere hoofdstukken. Hieruit volgt logischerwijs dat een gemeente met relatief weinig sociale huurwoningen een hoger promillage van deze sociale huurwoningen beschikbaar zal moeten stellen voor contingenten.

Pagina 5 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk Op de thema’s ouderen, arbeidsmigranten, woonwagenbeleid en nieuwe woonvormen en zelfbouw is aansluitend een actuele stand van zaken gegeven en wordt aangegeven welke zaken binnen deze thema’s in 2021 opgepakt worden.

Pagina 6 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk 1. Inleiding

Waarom een perspectief op wonen en woningbouw? In de Interim-Omgevingsverordening is onder andere opgenomen dat gemeenten in een regio elkaar informeren over de voortgang van voornemens en afspraken over de woningbouw en daartoe een monitoringssysteem opzetten en bijhouden. Hart van Brabant is aangemerkt als een regio. Heusen behoort formeel tot de regio Noordoost Brabant daar waar het de woningbouwafspraken betreft.

Eind 2011 is tijdens het toenmalig Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) ingestemd met het formuleren van een gezamenlijke agenda voor Wonen. Daarin wordt afgesproken over welke opgaven en op welke wijze Hart van Brabant met elkaar afspraken wil maken, wil afstemmen en informatie wil delen. Inmiddels is het RRO vervangen door de Ontwikkeldag, die tweemaal per jaar plaatsvindt. De Ontwikkeldag is een breed en integraal overleg, waarbij ook andere regiothema’s aan bod komen. De gezamenlijke afspraken, ook wel het perspectief op wonen en woningbouw genoemd, wordt per regio tijdens de Ontwikkeldag vastgesteld.

Hoewel elke regio een perspectief op wonen en woningbouw opstelt, zijn niet alle thema’s in elke regio gelijk. De inhoud van het perspectief op wonen en woningbouw wordt door de gemeenten in de regio in gezamenlijkheid bepaald. Het perspectief bevat onderwerpen die specifiek in de regio spelen en bestuurlijke prioriteit hebben.

Bij de Ontwikkeldag van december 2019 is aangekondigd dat we in 2020 toe zouden werken aan een nieuw langjarig ‘Perspectief op Bouwen en Woningbouw’. Inmiddels is duidelijk dat het perspectief in samenhang moet worden bekeken met onder andere de op te stellen omgevingsagenda en de verstedelijkingsafspraken Breda-Tilburg. Voor deze projecten start nu de voorbereiding. Bovendien is de nieuwe bevolkings-en woningbehoefteprognose van provincie Noord-Brabant pas op 15 september 2020 vastgesteld en gepubliceerd. Omdat dit een belangrijke onderlegger is voor het perspectief, is tijd nodig om deze resultaten te verwerken. Desondanks hebben we de eerder aangekondigde thema’s in dit perspectief een plek gegeven en geven wij de actuele stand van zaken in relatie tot deze thema’s.

Belangrijke kanttekening die wij plaatsen bij dit regionale perspectief is dat we voor de eerste keer een analyse van verschillende data hebben gemaakt. De bronnen van deze data hebben we vermeld. Deze data staan op zich niet ter discussie, maar bij deze data moet wel het juiste verhaal geplaatst worden. We hebben daar een eerste aanzet voor gemaakt. Dat verhaal zal de komende jaren verder groeien. Andere kanttekening is dat de gemeente Heusden ook aan tafel zit bij de regio Hart van Brabant, maar formeel voor wat betreft de woningbouwafspraken is ingedeeld in de regio Noordoost Brabant. Van Heusden ontbreken de nodige gegevens en deze gemeente is daarmee bij de analyse van de data verder buiten beschouwing gelaten. Heusden zit wel in de regio aan tafel voor wat betreft het traject ‘Weer Thuis’, het kwalitatief woningbehoefte onderzoek en de afstemming met planrelevante gemeenten (i.c. Waalwijk).

Opbouw regionaal perspectief op wonen en woningbouw 2021 We starten met het perspectief te plaatsen in een breder perspectief door kort toe te lichten bij welke andere bovengemeentelijke lopende producties wonen een rol speelt. Zo plaatsen we deze rapportage binnen de actuele bredere context. Daarna geven we inzicht in de nieuwe provinciale woningbouwprognoses en de consequenties hiervan voor onze regio. Op basis van de analyse van de gegevens van de bestaande planvoorraad en het aanbod en de beschikbaarheid van de betaalbare woningvoorraad hebben we een globaal

Pagina 7 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk beeld van de kwalitatieve stand van zaken van de woningmarkt in een gemeente. In hoofdstuk 6 geven we per gemeente inzicht in het vigerende woningbouw beleid, een reflectie op de analyse van de gegevens uit de eerdere hoofdstukken en een overzicht van de uitleglocaties. In de navolgende hoofdstukken komen de andere thema’s zoals aangekondigd in het plan van aanpak aan bod: langer zelfstandig thuis, tijdelijke huisvesting arbeidsmigranten, woonwagenbeleid en nieuwe woonvormen en zelfbouw.

2. Het perspectief in breder perspectief

Op bovengemeentelijk niveau vindt veel afstemming plaats over keuzes in de leefomgeving en daarmee over het thema wonen. Het is daarom goed deze trajecten kort toe te lichten. We merken daarbij op dat de rol van wonen vooral ook binnen de regionale omgevingsagenda en het verstedelijkingsakkoord Stedelijke regio Breda- Tilburg van belang is.

Achtergrond – Omgevingswet en NOVI Op 1 januari 2022 wordt naar verwachting de Omgevingswet ingevoerd. Twee centrale elementen van de Omgevingswet zijn ‘werken als één overheid’ en een integrale benadering van (keuzes met betrekking tot) de leefomgeving. Als gevolg van de Omgevingswet heeft het kabinet een ‘Nationale Omgevingsvisie’ (NOVI) opgesteld en op 11 september 2020 naar de Tweede Kamer gestuurd. Met de komst van de Omgevingswet komt eveneens een aantal nieuwe instrumenten tot stand. Deze instrumenten worden de komende periode tegelijkertijd vormgegeven/opgesteld en moeten er gezamenlijk voor zorgen dat werkelijk integrale keuzes voor de leefomgeving worden gemaakt. Bovendien moeten die instrumenten zorgdragen dat de in de NOVI geschetste prioriteiten en uitgangspunten vertaald worden in beleid.

Onderstaand schema geeft op grafische wijze weer hoe tal van nieuwe instrumenten zich tot elkaar verhouden. De precieze plaats van de ‘bollen’ is niet wetenschappelijk bepaald, en geeft vooral een grofmazig beeld/inzicht. Het belangrijkste punt uit dit schema is dat in een omgevingsagenda of in een Verstedelijkingsakkoord niet de keuzes worden gemaakt over ‘wat voor regio willen we zijn?’ Die keuzes zijn voor de regio Hart van Brabant onlangs nog uitvoerig besproken en gemaakt in de Strategische Meerjarenagenda. Die exercitie doen we nu niet over. Vanuit de bepaalde strategische doelstellingen ‘vullen’ we de instrumenten.

Pagina 8 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk

Regionale Omgevingsagenda Een omgevingsagenda fungeert als opvolger en verbreding van de MIRT-gebiedsagenda. De mgevingsagenda moet een logische verbinding vormen tussen opgaven zoals geformuleerd in omgevingsvisies (NOVI, POVI’s, GOVI’s en de huidige voorlopers daarvan) en alle relevante bestaande en nieuwe programma’s van Rijk en regio. Een omgevingsagenda fungeert zo als ware het een schakelkast tussen strategische ambities en integrale uitvoering. De regionale omgevingsagenda richt zich op uitvoering die partnerschap binnen de regio en tussen regio en provincie behelst.

Omgevingsagenda Brabant-Limburg De omgevingsagenda op landsdelig schaalniveau vervult een vergelijkbare functie als de regionale omgevingsagenda, maar zal voornamelijk projecten/programma’s bevatten waarvoor partnerschap met de rijksoverheid cruciaal is.

Verstedelijkingsstrategie Stedelijk Brabant Als onderdeel van de landsdelige omgevingsagenda wordt momenteel een verstedelijkingsstrategie opgesteld voor Stedelijk Brabant. Verstedelijkingsstrategieën worden ook vermeld in de NOVI als instrumenten om specifiek verstedelijkingsopgaven verder te brengen. In die strategie worden gedeelde principes voor verstedelijking in Brabant opgenomen, gebaseerd en voortbordurend op de NOVI. Ook worden opgaven voor de grotere en middelgrote steden in Brabant in samenhang bezien. De verstedelijkingsstrategie wordt aangevuld met verstedelijkingsakkoorden op de schaal van de stedelijke regio. Brainport Eindhoven ziet zichzelf als zo’n stedelijke regio, net als Breda, Tilburg en hun buurgemeenten.

Verstedelijkingsakkoord Stedelijke regio Breda-Tilburg Het verstedelijkingsakkoord voor de stedelijke regio Breda-Tilburg vormt een nadere uitwerking van de verstedelijkingsstrategie, door middel van afspraken met het Rijk en de provincie over vijf verschillende thema’s van verstedelijking: economie, ruimte/landschap/water, mobiliteit, wonen, en klimaat/energie. Per thema kunnen coalities van gemeenten variëren. In het verstedelijkingsakkoord kunnen zowel afspraken met

Pagina 9 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk een nabije horizon, als trajecten die verder weg kijken worden opgenomen. Het gesprek hierover wordt bestuurlijk gevoerd op een werkconferentie op 18 december 2020 met de wethouders RO van zowel HvB- gemeenten als van Baronie Breda-gemeenten.

Vervolg Hoe deze nieuwe instrumenten precies gaan werken is voor iedereen nog onduidelijk. Veel is ‘onbekend terrein’, en gezamenlijk gaan we het ontdekken. Daar gaan we in 2021 mee aan de slag. Dat dit effect zal hebben op het perspectief voor wonen en woningbouw 2022 ligt voor de hand.

3. Provinciale woningbouwprognoses HvB

De provincie actualiseert iedere drie jaar de bevolkings- en woningbehoefteprognose in Noord-Brabant. Zo kan steeds tijdig worden ingespeeld op nieuwe trends en ontwikkelingen, die van invloed zijn op de omvang en samenstelling van onze bevolking en kunnen de effecten hiervan op ‘het wonen’ worden aangegeven.

De consequenties van de bijgestelde cijfers zijn noemenswaardig. Uiteraard zijn de opgaven voor de grote gemeenten Tilburg en Waalwijk groot, maar dat geldt ook voor gemeenten als Dongen en Gilze Rijen. Tegelijkertijd constateren we dat voor de gemeente Oisterwijk (met NS station toch landelijk gebied genoemd) en Goirle (stedelijk concentratiegebied) de verschillen met de cijfers van 2017 (zie bijlage) gering zijn.

Tabel 3.1: cijfers woningbehoefte per gemeente, 2020-2030

2020 2030 groei totaal groei per jaar groei per jaar prognose 2017 verschil

Tilburg SCG 100.420 114.385 13.965 1.397 788 608 Waalwijk SCG 21.950 23.995 2.045 205 103 101 Oisterwijk LG 11.620 12.415 795 80 71 8 Gilze en Rijen SCG 11.300 12.490 1.190 119 73 46 Dongen SCG 11.290 12.420 1.130 113 1 112 Loon op Zand SCG 10.410 11.375 965 97 78 18 Goirle SCG 10.365 11.300 935 94 89 5 Hilvarenbeek LG 6.725 7.295 570 57 51 6 regio HvB 184.080 205.675 21.595 2.160 1.255 905

De woningbehoefte voor de gehele regio is procentueel met 72% (!) per jaar toegenomen ten opzichte van de prognose uit 2017. Dit vraagt om versnelling en het zoeken en benutten van kansen voor nieuwe woningbouw. Opvallend is het zeer beperkte verschil voor de gemeente Oisterwijk, zeker gezien de ligging van deze gemeente ten opzichte van Tilburg.

4. Planvoorraad

Jaarlijks in maart leveren alle gemeenten informatie aan de provincie ten aanzien van hun planvoorraad. Deze gegevens zijn gebruikt voor de onderstaande analyses. Zoals eerder is uitgelegd zijn de gegevens van Heusden buiten beschouwing gelaten.

Pagina 10 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk Tabel 4.1: Planvoorraad per gemeente, 2020-2030

gewenste groei planvoorraad waarvan t/m 2024 2025-2030 % planvoorraad - groei

Tilburg 13.965 11.826 8.972 2.854 85% Waalwijk 2.045 1.830 919 911 89% Oisterwijk 795 1.476 592 884 186% Gilze en Rijen 1.190 1.134 890 244 95% Dongen 1.130 793 665 128 70% Loon op Zand 965 783 480 303 81% Goirle 935 1.278 1.013 265 137% Hilvarenbeek 570 755 485 270 132% HvB 21.595 19.875 14.016 5.859 92%

Op basis van bovenstaand overzicht zien we dat de dekking van de planvoorraad (idealiter minimaal 130%1) voor veel gemeenten onvoldoende is. Dit is een belangrijk aandachtspunt. Eén gemeente heeft een relatief grote planvoorraad en dat is Oisterwijk. De planvoorraad in Dongen is relatief klein. Overigens is in dit overzicht nog geen rekening gehouden met te verwachten sloop die gecompenseerd moet worden (indicatief 10%).

De planvoorraad is onder te verdelen naar redelijk harde capaciteit (t/m 2024)2 en de zachte plancapaciteit (2025-2030). Naar verhouding levert dit het volgende beeld op.

Hier ze je dat de meeste gemeenten vooral in de periode tot 2025 veel plannen in de planvoorraad hebben zitten en de periode daarna beduidend minder. Waalwijk en Oisterwijk vormen daarop een uitzondering. Voor de gehele regio geldt dat de planvoorraad tot en met 2024 71% van de planvoorraad tot 2030 bedraagt.

Kijken we naar de kwaliteit van de planvoorraad (zie ook bijlage 1) voor de kortere termijn (tot 2025) dan levert dat het volgende beeld op.

1 Zoals recent nog in de kamerbrief van Ollongren van 6 november over voortgang versnelling woningbouw staat. Tekst: ‘In de provincies waar dat nodig is heb ik afspraken gemaakt over uitbreiding van de plancapaciteit. Als uitgangspunt hanteer ik daarbij 130% plancapaciteit tot 2030 in die gebieden met de grootste opgave. 130% is daarbij niet een doel op zich, maar een middel om een grotere zekerheid te krijgen dat de benodigde woningbouwproductie gehaald kan worden. Met meer dan 100% plancapaciteit kan vertraging van plannen en planuitval opgevangen worden.’ 2 Het onderscheid hard-zacht is afhankelijk van de status van het plan (al dan niet vastgesteld). Niet van het tijdsbestek waarop uitvoering gepland staat. Wel is het zo dat tot de periode 2024 veel van de plannen hard zullen zijn.

Pagina 11 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk

In Tilburg en Dongen is het percentage sociale huur in voorbereiding hoog. Met name in Gilze Rijen is dat aandeel daarentegen laag. Het percentage middeldure huur is in Tilburg weer hoog maar is ook duidelijk aanwezig in de planvoorraad in Waalwijk. Dongen en Hilvarenbeek blijven hier achter. Logischerwijs zien we in de grotere steden Tilburg en Waalwijk dat het aantal gestapelde woningen in voorbereiding beduidend hoger is dan bij de andere gemeenten. Oisterwijk vormt daarop een uitzondering.

Een belangrijke kanttekening die we willen plaatsen bij deze gegevens is dat de gegevens van begin dit jaar dateren en daarmee al ten dele niet meer actueel zijn. Ieder jaar leveren de afzonderlijke gemeenten naar de laatste inzichten (en soms op basis van globale gegevens) gegevens aan, maar zeker voor de zachte plannen is het niet altijd mogelijk om al aan te geven om wat voor type woningen het gaat. Vandaar dat we voor de kwaliteit van de woningen alleen kijken naar de plannen voor de kortere termijn (t/m 2024). Een andere kanttekening die daarbij op zijn plaats is, is dat het vigerende beleid van de gemeenten door de lange voorbereidingsduur van woningbouwprojecten pas vrij laat zichtbaar wordt in de planvoorraad. Tot slot zullen

Pagina 12 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk we voorafgaand aan de volgende actualisatie met elkaar kijken hoe we deze matrix zo eenduidig mogelijk kunnen vullen. We ervaren dat we hier soms verschillend mee om gaan.

5. Aanbod en beschikbaarheid betaalbare woningen in de hele regio

Onderstaande tabel geeft een beeld van de huidige voorraad sociale huurwoningen in de regio Hart van Brabant, per 1-1-2019 (bron: CBS). Cijfers van 1-1-2020 ontbreken nog.

Tabel 5.1: cijfers woningvoorraad 1-1-2019, bron CBS

Aantal woningen Aantal sociale huur % sociale huur Tilburg 99.004 32.627 33,0 Waalwijk 21.782 6.866 31,5 Oisterwijk 11.567 2.442 21,1 Gilze en Rijen 11.270 3.368 29,9 Dongen 11.241 2.386 21,2 Loon op Zand 10.317 2.529 24,5 Goirle 10.291 2.547 24,7 Hilvarenbeek 6.591 935 14,2

regio HvB 182.063 53.700 29,5

We signaleren dat Waalwijk en Tilburg als grote gemeenten relatief veel sociale huur sociale huur hebben. Met name Hilvarenbeek en in iets mindere mate Oisterwijk en Dongen hebben daarentegen relatief weinig sociale huurwoningen.

Op basis van de beschikbare gegevens van Woning in Zicht is een beeld te geven van de druk op de woningmarkt per gemeente. Deze gegevens zijn door Woning in Zicht beschikbaar gesteld.

Tabel 5.2: Mutaties per gemeente, 2019

totaal mutaties totaal statushouders inclcontingenten maatwerkcommis- sie urgenten bemiddelingen 'overig' inschrijfduur loting overig Tilburg 2119 36 130 30 343 1023 399 158 Waalwijk 410 15 19 7 48 278 43 0 Oisterwijk 153 7 6 2 20 118 0 0 Gilze en Rijen 186 11 4 2 16 148 2 3 Dongen 146 8 10 2 37 77 12 0 Loon op Zand 119 5 7 0 14 88 5 0 Goirle 136 6 6 0 8 115 0 1 Hilvarenbeek 54 2 1 0 5 43 0 3

Pagina 13 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk

Tabel 5.3: percentage bemiddelingen per gemeente, 2019

totaal mutaties totaal bemiddelingen statushouders, en contingenten (SCU) urgenten overige bemiddelingen bemiddelingen % U en S,C bemiddelingen % totaal Tilburg 2119 196 343 9% 25% Waalwijk 410 41 48 10% 22% Oisterwijk 153 15 20 10% 23% Gilze en Rijen 186 17 16 9% 18% Dongen 146 20 37 14% 39% Loon op Zand 119 12 14 10% 22% Goirle 136 12 8 9% 15% Hilvarenbeek 54 3 5 6% 15%

In tabel 5.2 lees je terug hoeveel woningmutaties in 2019 plaats hebben gevonden en hoeveel van deze mutaties buiten het systeem om zijn toegekend aan bijzondere doelgroepen. We onderscheiden daarbij: 1. de statushouders die als gevolg van de taakstelling met voorrang gehuisvest worden; 2. de plaatsingen vanuit de zorginstellingen voor de uitstroom uit voorzieningen die onderdeel uit maken van de zogenaamde contingent afspraken. Deze contingenten hebben ook een rol bij het traject ‘weer thuis’. In Tilburg en in Waalwijk zijn er ook contingenten voor de zogenaamde maatwerkcommissie. 3. Toekenningen aan mensen met urgentie (via de urgentiecommissie). 4. Onder bemiddelingen ‘overig’ vallen onder andere de bemiddelingen via de zogenaamde ‘5% regeling’’, herstructureringskandidaten, woningruil en dergelijke.

Opvallend is dat in Goirle, Hilvarenbeek en Oisterwijk geen woningen via loting aangeboden worden. Woningzoekende met weinig inschrijftijd die aangewezen zijn op het aanbodmodel maken hier weinig kans op een woning. Deze gemeenten gaan zich met Leystromen de komende periode oriënteren over de wijze waarop de woningen verdeeld worden. Hierbij wordt ook gekeken naar de evaluatie van Woning in Zicht en de verwachte toename van de bijzondere doelgroepen.

In tabel 5.3 zie je dat als we kijken naar de bemiddelingen voor de statushouders, contingenten en de urgenten de percentages ten opzichten van het aantal mutaties redelijk gelijk op loopt. Alleen bij Dongen zien we een beduidend hoger en bij Hilvarenbeek een beduidend lager percentage. Het aantal bemiddelingen totaal ten opzichte van het aanbodmodel laat een grotere bandbreedte zien.

Pagina 14 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk

Tabel 5.4: Druk op de woningmarkt per gemeente, 2019

aantal reacties per reacties aantal woning inschrijftijd gem inschrijfduuralleen overall inschrijftijd Overall gemiddelde (jr) zoektijd slaagkans Tilburg 157 7,9 5,9 1,14 9,0 Waalwijk 106 8,0 6,9 0,68 4,6 Oisterwijk 74 11,6 11,6 0,74 2,6 Gilze en Rijen 91 7,7 7,5 0,93 2,8 Dongen 83 6,7 5,8 0,72 2,0 Loon op Zand 78 9,8 9,3 0,69 2,6 Goirle 88 9,6 9,7 0,80 2,1 Hilvarenbeek 69 10,2 10,2 0,76 1,7

De druk op de woningmarkt is goed te herleiden uit tabel 5.4. De woningen die niet bemiddeld worden zijn beschikbaar voor het zogenaamde aanbod model. Het gaat dan om woningen die op basis van het inschrijfduurmodel of het lotingmodel toegekend worden. Een enkele woning wordt via de methode eerste reageerder of snelle reageerder toegekend. De overall gemiddelde zoektijd geeft aan hoelang een actief woningzoekende nodig heeft om een woning te vinden. Deze zoektijd zegt eigenlijk weinig als in een gemeente alleen gewerkt wordt met inschrijfduur. Als woningzoekende weten dat ze geen enkele kans maken op een woning zullen ze immers ook niet reageren. De zogenaamde slaagkans is daarmee een betere indicatie voor de spanning op de woningmarkt. Deze wordt bepaald op basis van het aantal woningen dat is verhuurd via het aanbodmodel. De bemiddelingen worden hier dus niet in meegenomen. Waarbij de slaagkans is gedefinieerd als het aantal verhuringen in een bepaald jaar gedeeld door het aantal actief reagerende woningzoekenden in diezelfde periode. Een actief woningzoekende is een woningzoekende die gedurende de voorafgaande twaalf maanden op één of meer woningadvertenties heeft gereageerd.

We zien dat de druk op de woningmarkt in Tilburg veel lager lijkt dan in de rest van de regio waarbij ook Waalwijk een gunstiger beeld laat zien.

Een belangrijke kanttekening die we willen plaatsen bij de gegevens is dat we geen meerjaren beeld kunnen geven. Woning in Zicht is nog niet zo lang regionaal geregeld en betrouwbare cijfers over eerdere jaren ontbreken. Incidentele situaties zoals oplevering van veel nieuwbouw kunnen behoorlijk effect hebben op de cijfers en zullen in hoofdstuk 6 door de gemeenten waar nodig toegelicht worden. We willen jaarlijks de belangrijkste regionale cijfers rapporteren in dit perspectief op wonen en woningbouw. De nu gepresenteerde cijfers zijn daar een eerste aanzet toe. Samen met de corporaties en Woning is Zicht gaan we de komende periode het gesprek aan of deze cijfers voldoende beeld geven of dat er gegevens missen. Zie dit hoofdstuk dus als een eerste aanzet voor een jaarlijkse vergelijking van de gemeentelijke cijfers. De komende jaren kunnen we ook de ontwikkelingen in de cijfers monitoren wat het inzicht vergroot.

We ervaren dat de behoefte aan sociale huurwoningen door de verschillende corporaties en gemeenten verschillend wordt berekend. Aangezien we in toenemende mate regionaal samenwerken en we ook toe willen werken naar kwalitatieve afstemming van de woningbouwontwikkelingen in de regio willen we in 2021 verkennen of er draagvlak is voor een regionaal onderzoek naar (woonlasten en) woningbehoefte. In Tilburg

Pagina 15 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk wordt een dergelijk onderzoek al iedere drie jaar (op basis van de gegevens van het WoonOnderzoek) uitgevoerd3. Dit onderzoek richt zich niet alleen op het sociale huursegment. Ook de andere segmenten komen daarin terug. Wij voeren de verkenning voor het draagvlak voor een regionaal onderzoek uit en leggen deze met een advies ter besluitvorming voor uiterlijk in Q2 van 2021.

6. Regionale afstemming woningbouwprogramma's

In het plan van aanpak voor het perspectief op wonen en woningbouw hebben we aangegeven dat we graag toe willen werken naar een meer kwalitatieve regionale afstemming naast de kwantitatieve regionale afstemming die nu plaatsvindt. Voorgaande hoofdstukken kunnen we beschouwen als een eerste aanzet tot het referentiekader voor deze kwalitatieve afstemming. Daarin is uiteengezet wat de gewenste ontwikkeling van de verschillende gemeenten is op basis van de huidige woningbouwprognoses, wat de bestaande planvoorraad is, wat het aanbod aan betaalbare huisvesting in het sociale huursegment is en hoe toegankelijk deze voorraad is voor de mensen die hier op aangewezen zijn. Dit geeft een(globaal) beeld van de lokale woningmarkt in de verschillende gemeenten en hoe die woningmarkten zich verhouden tot elkaar. Dit beeld kan nog verbeterd worden met jaarlijkse regionale woning in zicht cijfers met een regionaal woningmarktonderzoek (zie voorstel H5).

In dit hoofdstuk geven we per gemeente aan welk beleid momenteel actueel dan wel in ontwikkeling is en wat de reflectie is op de analyses uit de vorige hoofdstukken. Sluit het beleid aan op wat we zien? Is de koers goed, mede ook in relatie tot wat we zien in de omringende gemeenten? In het besef dat de verschillende gemeente hun eigen beleid voeren maar dat het beleid van de omringende gemeenten wel consequenties kan hebben op de woningmarkt van de eigen gemeente. Op deze manier kunnen we jaarlijks met elkaar het constructieve gesprek voeren over de actuele situatie en hoe de planvoorraad bijdraagt aan de gewenste ontwikkeling in de eigen gemeente en de regio.

Daarnaast is vanuit de ‘ladder’ voorgeschreven dat gemeenten een goede afweging maken of woningbouw wel of niet in bestaand stedelijk gebied kan landen. Voor toekomstige uitleglocaties wordt dit in de paragraaf bij de betreffende gemeente beargumenteerd.

6.1 Tilburg

Vigerend beleid op hoofdlijnen Recent is de Woonagenda 2020-2025 vastgesteld. De woonagenda is een actualisatie van de Woonvisie uit 2015 en vormt de basis voor het woonbeleid en voor het Convenant Wonen 2020-2025 en de jaarlijkse prestatieafspraken met corporaties in die periode. In de woonagenda zijn de thema’s aantrekkelijk, bestaanszekerheid, zelfredzaam, duurzaam en data gestuurd uitgewerkt. De belangrijkste acties die zijn vastgelegd zijn: - We leggen de focus op de uitbreidingsopgave aan huur- en koopwoningen zoals geformuleerd in het woningmarktonderzoek 2019. - We streven naar het toevoegen van 1.100 sociale huurwoningen.

3 Laatste onderzoek: woningmarktonderzoek Tilburg 2019, uitgevoerd door onderzoeksbureau Rigo.

Pagina 16 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk - We hanteren een minimaal percentage van 20% sociale huurwoningen (waarbij een corporatie deze woningen ontwikkelt of afneemt) en 10% middeldure huurwoningen bij nieuwbouwprojecten van meer dan 50 woningen; - We willen minimaal 950 per jaar woningen bouwen en streven naar een minimale planvoorraad van 10.000 woningen waarvan 50% in harde plannen. - We hebben in het bijzonder aandacht voor mogelijkheden om voor ouderen geschikte woonvormen toe te voegen, de uitstroom van bijzondere doelgroepen uit voorzieningen te faciliteren en het aanbod voor spoedzoekers, studenten en arbeidsmigranten te vergroten onder meer door ook flexibele/tijdelijke woningen te faciliteren

Woningbouwprognose De bijstelling van de woningbouwprognose maakt dat de afspraken uit de woonagenda tegen het licht worden gehouden. Het jaarlijks aantal op te leveren woningen zal omhoog moeten maar de behoefte aan sociale huurwoning zal ook toenemen. Met een actualisatie van het woningbehoefte onderzoek (Rigo) uit 2019 krijgen we de effecten van de nieuwe woningbouwprognoses in beeld krijgen. Daarnaast wordt gewerkt aan een actualisatie van de Stedelijke Ontwikkelingsstrategie uit 2018. Hierin zullen de nieuwe kwalitatieve en kwantitatieve ambities een plek gaan krijgen als ook waar deze opgave moet gaan landen. Waarbij het uitgangspunt is om zoveel binnenstedelijk te realiseren maar we beseffen dat aanvullend buitenstedelijk uitbreiden ook nodig is.

Planvoorraad In het licht van de nieuwe provinciale prognoses is de huidige planvoorraad te klein. In de hiervoor genoemde stedelijk ontwikkelstrategie gaan we bepalen hoe deze het beste toe kan nemen en waar. Een extra zorg is dat veel van de harde plancapaciteit in uitvoering is dan wel snel in uitvoering zal gaan. Met enige spoed moeten zachte plannen nu hard gemaakt gaan worden om het bouwtempo hoog te kunnen houden en aan te laten sluiten op de provinciale prognoses. Alhoewel de percentages sociale huur en middeldure huur in de plancapaciteit erg hoog zijn (2x bijna 30%) en hoger dan ons beleidsvoornemen, moeten we daar wel enige kanttekeningen bij plaatsen. Vigerend beleid is dat bij grotere projecten 20% sociale huur gerealiseerd moet worden én dat deze woningen in bezit moeten zijn van een corporatie. De plannen die nu in ontwikkeling zijn worden in lang niet alle gevallen verhuurd door corporaties en deze zullen voor een aanzienlijk deel boven de aftoppingsgrenzen aangeboden worden. Bovendien is van deze woningen het langjarig behoud in het sociale huursegment onzeker. Voor de middeldure huurwoningen die in de planvoorraad zitten geldt dat we niet zeker weten of het daadwerkelijk om middeldure huur gaat en ook hier geldt dat we het langjarig behoud in dit prijssegment niet kunnen garanderen. Inmiddels hebben we voorwaarden vastgelegd over middeldure huur (verordening middeldure huur) maar dat geldt nog niet voor de plannen die op korte termijn gerealiseerd gaan worden. Zichtbaar is dat bijzonder veel appartementen in ontwikkeling zijn. Op zich is dat niet bijzonder in een stad waar vooral in het centrum grote ontwikkelingen gaande zijn en we voorrang geven aan het verdichten binnenstedelijk in plaats van uitbreiding buitenstedelijk. Met het aanwijzen van uitleglocaties zal het percentage grondgebonden woningen weer toenemen. Daarnaast zullen we op zoek moeten naar nieuwe woonproducten die in kwaliteit kunnen concurreren met de nog vaak gewenste grondgebonden woning.

Pagina 17 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk Aanbod en beschikbaarheid betaalbare woningen Een derde deel van de woningvoorraad in Tilburg behoort tot het sociale huursegment. Dat is 5% meer dan het landelijk gemiddelde van 28% en 3,5 % meer dan het regionale gemiddelde. De druk op dit woningsegment is in Tilburg het laagst is van de regio. De slaagkansen zijn hoog, ondanks dat een op de vier woningen bemiddeld wordt buiten het aanbodmodel. Eén op de vier woningen binnen het aanbodmodel wordt verloot wat vooral voor spoedzoekers met weinig inschrijftijd gunstig is. Dit maakt dat de gemiddelde zoektijd voor mensen met weinig en met veel inschrijftijd elkaar niet veel ontloopt. Omdat wonen bijdraagt aan bestaanszekerheid vinden we het belangrijk om de kansen en belemmeringen voor de woningzoekenden in onze stad goed te monitoren. We hebben daarover afspraken gemaakt met de corporaties in het Convenant Wonen.

Toekomstige uitleglocaties Naast de bekende uitleglocaties Berkenhout en Bakertand (grondgebied Goirle), Kouwenberg, Akker en Heikant zal uit de actualisatie van de stedelijke ontwikkelingsstrategie volgen waar mogelijke uitbreiding buiten stedelijk gebied gewenst is. Dit zal volgend jaar ingebracht worden in het perspectief op wonen en woningbouw 2022.

6.2 Waalwijk

Vigerend beleid op hoofdlijnen In september 2020 is de Woonvisie 2020 gemeente Waalwijk vastgesteld. Drie hoofdthema’s vormen het hart van deze Woonvisie: - Betaalbaarheid - Wonen en zorg - Leefbaarheid en duurzaamheid Daarnaast is er specifieke aandacht voor een aantal doelgroepen: starters, stop the brain drainers, spoedzoekers en urgenten, woonwagenbewoners en arbeidsmigranten.

De meest relevante punten uit het Uitvoeringsprogramma in dit kader zijn: - We laten de woningmarkt de komende 10 jaar met minimaal 2.000 woningen groeien. - We streven er naar dat 25% daarvan sociale huurwoningen zijn. Bij (her)ontwikkeling van grotere locaties gelden in principe de volgende uitgangspunten: • Ontwikkeling van 35 tot 70 woningen: minimaal 20% sociale huur • Ontwikkeling van 70 tot 100 woningen: minimaal 25% sociale huur • Ontwikkeling van 100 woningen of meer: minimaal 30% sociale huur - Verkoop van sociale huurwoningen staan we in kleine aantallen toe. We staan terughoudend ten opzichte van complexgewijze verkoop. - We vragen corporaties om de spelingsruimte om sociale huurwoningen toe te wijzen aan inwoners met een (laag) middeninkomen optimaal te benutten en we vragen corporaties om de ontwikkeling van woningen in de lage middenhuur te overwegen, als blijkt dat de verruiming van de DAEB- inkomensgrenzen niet het gewenste effect heeft, als de versoepeling van de markttoets is verankerd in wetgeving en als blijkt dat marktpartijen niet kunnen voorzien in de betreffende vraag. - We onderscheiden twee categorieën middenhuur: lage middenhuur tot en met € 800,- en hoge middenhuur tot en met € 950,-. Woningen met een hogere aanvangshuur behoren niet tot de

Pagina 18 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk middenhuur. We gaan met ontwikkelende partijen in gesprek om woningen in met name de lage middenhuur toe te voegen. - We onderzoeken en stimuleren de mogelijkheid om (tijdelijke) woonvormen, innovatieve woonconcepten en / of creatieve woonvormen te realiseren die passen bij de behoeften van starters, mensen met een middeninkomen, senioren en / of spoedzoekers. - Bij alle nieuwbouwontwikkelingen bekijken we met de ontwikkelende partijen de mogelijkheid van het ontwikkelen van levensloopgeschikte woningen. We stimuleren die ontwikkeling ook in buurten en dorpen waar minder voorzieningen op korte afstand zijn.

Woningbouwprognose De woningbouwprognose die in september openbaar is geworden, sluit beter dan de vorige prognose aan bij de ontwikkeling van de gemeente Waalwijk zoals we die de laatste jaren al zagen. Dit biedt ons ook meer ruimte om zachte locaties hard te maken, zonder dat dit juridische risico’s met zich mee brengt. De ruimte die nu geboden wordt in de prognoses is van belang om zachte plannen daadwerkelijk hard te maken en aan te sluiten bij de woningbehoefte die er is.

Planvoorraad De huidige planvoorraad is tot stand gekomen in een periode waarin de prognoses een lagere behoefte voorspelden en daarmee een stuk minder mogelijkheden boden voor ontwikkelingen. Dit had een vertragend effect op de ontwikkeling van nieuwe locaties. Nu de huidige prognoses een hogere behoefte laten zien zijn er mogelijkheden om een aantal locaties nu versneld op te pakken. Ook intern zijn er voorbereidingen getroffen om qua capaciteit het bouwtempo te kunnen versnellen. De uitbreiding van het aantal plannen om invulling te geven aan de grotere opgave zal terug te zien zijn in de matrix die in het eerste kwartaal van 2021 opgesteld wordt. Daarbij zal er de komende jaren ook meer ruimte zijn voor het toevoegen van sociale huurwoningen. De nieuwe Woonvisie biedt de mogelijkheid om verspreid op verschillende locaties woningen in het sociale segment toe te voegen. Zo wordt concentratie van sociale huur voorkomen. Een aantal van de nieuwe projecten die nu opgepakt worden en nog niet in de matrix in 2020 opgenomen waren, richt zich voor een aanzienlijk deel op het toevoegen van goedkope en betaalbare huur en koopwoningen. Het gaat daarbij in veel gevallen om appartementen in en rondom de binnenstad van Waalwijk. Dit zal ervoor zorgen dat de verhouding tussen de prijsniveaus in de matrix de komende jaren zal schuiven en een groter aandeel betaalbare woningbouw terug te zien zal zijn.

Aanbod en beschikbaarheid betaalbare woningen Uit de cijfers komt naar voren dat er in de gemeente Waalwijk een aandeel sociale huurwoningen staat dat past bij een gemeente met een dergelijke verstedelijkingsgraad. Als we kijken naar de gemiddelde zoektijd en de slaagkans, dan staat Waalwijk er niet slecht voor. Wel zien we dat de kansen niet voor alle doelgroepen evenredig verdeeld zijn en dat de vraag naar sociale huur blijft groeien. Daarom is de toevoeging van sociale huur ook in de toekomst belangrijk om de balans goed te houden.

Toekomstige uitleglocaties De afgelopen jaren waren reeds de locaties Akkerlanen en Driessen fase II benoemd in het perspectief op wonen en woningbouw. De locatie Akkerlanen was daarbij in beeld voor de korte termijn en Driessen II voor de langere termijn. Uit een eerste analyse van de prognose en de planvoorraad blijkt inmiddels de noodzaak om ook aan de slag te gaan met Driessen fase II. De laatste deelgebieden van Driessen fase I worden inmiddels ook

Pagina 19 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk in ontwikkeling genomen. De ontwikkeling van Driessen fase II zal daarbij wel in delen opgepakt worden en dus niet direct voor het gehele oorspronkelijke gebied. Een eerste deelgebied van Driessen fase II zal ingebracht worden in het perspectief op wonen en woningbouw 2022.

6.3 Oisterwijk

Vigerend beleid op hoofdlijnen Eind 2016 heeft de gemeenteraad van Oisterwijk de herijkte Woonvisie 2011 - 2021 vastgesteld. In deze woonvisie staan 4 centrale beleidsthema’s genoemd: 1. Demografische verandering 2. Toegankelijkheid voor lagere inkomens 3. Duurzaamheid 4. Flexibel inspelen op de vraag Belangrijke doelgroepen zijn senioren en starters. In 2019 heeft gemeente Oisterwijk haar woningbouwopgave daarom tegen het licht gehouden. Dit heeft geresulteerd in een Woningbouwprogrammering 2019 - 2028. Hierin is o.a. opgenomen dat we in totaliteit 35% van de nieuwbouw in het sociale segment willen realiseren. Naast het woningbouwprogramma is ook de Woonagenda 2019 - 2023 vastgesteld. Alle acties op het gebied van wonen die voortkomen uit het bestaande beleid van gemeente, regio, provincie en rijk zijn hierin opgenomen. Deze acties zijn gekoppeld aan de thema’s van de woonvisie. In deze woonagenda zijn drie onderwerpen die in de woonvisie nauwelijks aan de orde kwamen, toegevoegd als vijfde thema. Het gaat daarbij om arbeidsmigranten, woonwagenbeleid en de herindeling van Haaren. Om concreet uitvoering te kunnen geven aan de gemeentelijke doelstellingen in relatie tot de woningbouwopgave is in 2020 het Integraal afwegingskader woningbouwprojecten vastgesteld. Het afwegingskader heeft als doel om ervoor te zorgen dat de projecten waaraan door de gemeente medewerking wordt verleend, een bijdrage leveren aan beleidsdoelstellingen. Denk hierbij aan de sociale opgave, doelgroepen als starters en senioren, maar ook groen, duurzaamheid en leefbaarheid zijn hier onderdeel van.

In 2021 wordt een nieuwe woonvisie opgesteld. Hierin wordt ook de kern Haaren opgenomen. Ook komt daarbij extra aandacht voor actuele thema’s zoals de uitstroom uit beschermd wonen, statushouders, arbeidsmigranten en woonwagens. Hierbij willen we ook de vraag naar sociale huurwoningen in kaart brengen zodat we hierover het gesprek aan kunnen gaan met de woningcorporaties. Voor 2021 zijn voor het eerst prestatieafspraken gemaakt met 3 corporaties: Leystromen, Woonveste en TBV wonen.

Woningbouwprognose Tot 2020 heeft Oisterwijk deelgenomen aan de pilot ‘Bouwen binnen strakke contouren’. Binnen deze pilot kon Oisterwijk onbeperkt bouwen binnen het stedelijk gebied. Dit heeft gezorgd voor realisatie van veel nieuwbouwprojecten. Gemeente Oisterwijk heeft gedurende deze pilot zeer goed gepresteerd en heeft 99% van de benodigde woningen gebouwd. Het gemiddelde in de provincie lag op 80%. De pilot heeft ook geresulteerd in een groot aanbod aan plannen, een planaanbod dat de provinciale prognoses (ook de recent bijgestelde prognose) ver overstijgt. Oisterwijk staat, ondanks de aanwezigheid van een treinstation, aangemerkt als landelijk gebied bij de provincie. Hetgeen de woningbouwprognose ook enigszins naar beneden drukt.

Pagina 20 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk De ervaren druk op de woningmarkt is hoger dan de prognoses veronderstellen. Oisterwijk is zeer gewild als woonlocatie. De vraagprijs van woningen is in Oisterwijk relatief hoog, waardoor de woningmarkt niet voor iedereen goed toegankelijk is. Met name jonge starters op de koopmarkt ondervinden hier hinder van. Met ingang van 1 januari 2021 komt in het kader van de herindeling de kern Haaren bij de gemeente Oisterwijk, dit heeft gezocht voor een kleine ophoging van de woningbouwaantallen.

Planvoorraad De huidige planvoorraad is bijna het dubbele van de gemeentelijke behoefte volgend uit de provinciale prognose. Hierin ligt een mogelijkheid om ook te bouwen voor de regionale en landelijke behoefte. Deze grote planvoorraad vormde de aanleiding om kritischer te kijken naar de kwaliteit van de plannen. Daarom is ook het eerder genoemde afwegingskader vastgesteld. We willen dit gebruiken om kwalitatief betere plannen te stimuleren. Tot op heden blijft het lastig om uitvoering te geven aan de wens om minimaal 35% sociaal te bouwen (en 40% midden- 25% duur). Met name bij de binnenstedelijke transformaties is dit financieel niet haalbaar. Het ontwikkelen van uitleggebieden lijkt noodzakelijk om daadwerkelijk in het betaalbare, goedkopere segment woningbouw te realiseren. Hier zien we dan ook veel vraag naar, met name van koopstarters. Daadwerkelijke snelle realisatie van nieuwbouw kost ook tijd en kent (soms) ook politieke obstakels.

Aanbod en beschikbaarheid betaalbare woningen De prijzen in Oisterwijk liggen over het algemeen hoog. Er is een gering aanbod in de lagere prijscategorieën, zowel koop als huur (21% sociale huur, lager dan het gemiddelde). In het kader van de nieuwe woonvisie willen we nader onderzoeken wat de daadwerkelijke behoefte is aan woningen in de sociale categorie (mogelijk onderzoek RIGO). Effecten van COVID-19, de verwachte verdubbeling van de taakstelling huisvesting statushouders, extramuralisering van zorggroepen (Weer Thuis) zullen hierin onder andere worden meegenomen. Deze gegevens zijn nodig om het gesprek te kunnen starten met de corporaties over de benodigde investeringen om te voorzien in de behoefte. Op dit moment geeft woningcorporatie Leystromen aan dat zij niet voldoende financiële ruimte hebben om extra sociale huurwoningen te realiseren in gemeente Oisterwijk.

Behalve naar de beschikbaarheid willen we ook kritisch kijken naar het toewijzingsbeleid van sociale huurwoningen. Mede afhankelijk van de resultaten van het Woning in Zicht onderzoek, zal gekeken worden naar implementatie van andere toewijzingsmodellen zoals bijvoorbeeld loting. Om met name jongeren meer kans te bieden om sociale woonruimte. Benieuwd zijn we ook naar de resultaten van het experiment met kortdurende huur in Oisterwijk (De Wingerd).

Toekomstige uitleglocaties We hebben nog een aantal uitleglocaties die we in de toekomst willen ontwikkelen: - Pannenschuur VI, Oisterwijk (±270) - Moergestel-Noord (±245) - Oostelvoortjes II, Moergestel (±185) - Taxandria, Oisterwijk (±30-50) Verder zien we ook binnen de bebouwde kom nog mogelijkheden voor grootschalige transformatie van bedrijventerrein Kerkhoven in Oisterwijk (ten noorden van KVL nabij station, aantallen onbekend).

Pagina 21 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk

Zicht op Haaren is nog niet compleet; maar hier speelt in ieder geval de herontwikkeling van Landgoed Haarendael (±300), Kantstraat (±50), en Beekdal (aantallen onbekend).

6.4 Gilze en Rijen

Vigerend beleid op hoofdlijnen In december 2019 is de woonvisie ‘Wonen in Gilze en Rijen – doorstromend, duurzaam en divers’ voor de periode 2020-2024 vastgesteld. In de woonvisie zijn de 4 pijlers – vitale en leefbare kernen, betaalbaar wonen, duurzaamheid en comfortabel wonen met zorg en welzijn - uitgewerkt. De woonvisie vormt de basis voor de jaarlijkse woningbouwplanning en prognose, de uitvoeringsagenda van de gemeente en de prestatieafspraken. Speerpunten uit de woonvisie voor de woningbouw zijn: - De kenmerken van de huidige woningvoorraad van de kernen Gilze en Rijen betreffen veel betaalbare woningen in clusters. De kwaliteit hiervan wisselt en er zijn relatief veel eengezinswoningen en soms etagebouw zonder lift; - Voor de kernen Molenschot en Hulten geldt met name dat er veel ruime grondgebonden koopwoningen in het hogere segment aanwezig zijn in de vorm van lintbebouwing; - De bevolkingsopbouw bestaat met name uit 1-2 persoons-huishoudens voor alle vier de kernen en eenouderhuishoudens (één ouder met thuiswonende kinderen) voor de kernen Gilze en Rijen; - De richtlijnen voor nieuwbouw zijn zowel inbreiding als uitbreidingslocaties. Voor de kernen Molenschot en Hulten is daar het behoud van het ruimtelijke karakter aan toegevoegd; - De gewenste ontwikkeling woningvoorraad voor de kernen Gilze en Rijen zijn: diversifiëren in oppervlak, prijssegment en woningtype en meer aandacht voor middeldure en dure segment, specifieke aandacht voor nieuwe woonvormen; - Voor de kernen Molenschot en Hulten moet meer aandacht zijn voor diversifiëren in oppervlak, prijssegment en woningtype en meer aandacht voor het betaalbare segment; - Bouwen voor doorstroming, eigen inwoners en nieuwkomers in de kernen Gilze en Rijen; - Bouwen voor starters (ook nieuwkomers) en doorstroming eigen inwoners voor de kernen Molenschot en Hulten; - Aandachtspunten duurzaamheid zijn gericht op: aardgasvrije nieuwbouw, verduurzaming bestaande bouw en klimaatadaptatie; - Gewenste woonvormen voor wonen, zorg en welzijn zijn: geclusterd wonen nabij het centrum, Magic Mix (gemengd wonen) en tijdelijk wonen voor de kernen Gilze en Rijen; - Voor de kernen Molenschot en Hulten zijn de gewenste woonvormen op het gebied van wonen, zorg en welzijn: kleinschalige geclusterde woonvormen met zorg nabij het dorpshart, kleinschalige collectieve woonvormen, kleine vorm van Magic Mix, zelfbouw initiatieven en tijdelijk wonen.

Woningbouwprognose In september is de nieuwe woningbouwprognose vastgesteld. Hieruit blijkt dat de woningbouwproductie omhoog moet. We merken dat de druk op de woningmarkt te hoog is, waardoor huizenprijzen stijgen en starters geen kans maken om een woning te kopen. Ook komen zij vaak niet in aanmerking voor een sociale huurwoning, waardoor ze gedwongen worden langer thuis te blijven wonen of tegen forse huurprijzen te huren. De gemeente Gilze en Rijen vindt het wenselijk om aan te sluiten bij de actualisatie van het

Pagina 22 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk woningbehoefte onderzoek (Rigo) van de gemeente Tilburg om zo de effecten van de nieuwe woningbouwprognoses in beeld te krijgen.

Planvoorraad Begin september 2020 hebben we de planvoorraad van de gemeente Gilze en Rijen geactualiseerd. Hierna is de woningbouwprognose 2020 door de provincie vastgesteld. We moeten onze planvoorraad opnieuw bekijken ten opzichte van de prognose. Zover nu bekend is moet de woningbouwproductie omhoog om de richtlijnen van de provinciale prognose te halen. Uit de cijfers blijkt namelijk dat de dekking van de planvoorraad van de gemeente Gilze en Rijen onvoldoende is. Deze is nu 95% idealiter dient dit minimaal 130% te bedragen. De huidige planvoorraad van de gemeente Gilze en Rijen bestaat een derde deel uit harde plancapaciteit. Verwacht wordt dat deze op korte termijn worden gerealiseerd. Om voldoende dekking te creëren moeten we bepaalde ontwikkelingen naar voren halen en kijken naar mogelijk nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden.

Aanbod en beschikbaarheid betaalbare woningen De woningvoorraad van de gemeente Gilze en Rijen bestaat voor ongeveer 30% sociale huurwoningen. Dit is meer dan het landelijke gemiddelde en het regionale gemiddelde. Dit biedt in de toekomst genoeg betaalbare huurwoningen voor onze inwoners. De gemeente streeft ernaar dit aantal slechts licht te laten stijgen. We zien ruimte om in beperkte aantallen ook betaalbare koopwoningen en woningen in de middenhuur te bouwen. Samen met Leystromen wil de gemeente komen tot een passend aanbod sociale huurwoningen. De gemeente Gilze en Rijen wil bouwen om doorstroming op gang te brengen om zo de betaalbare woning beschikbaar te krijgen voor onder andere starters. Ongeveer 20% van de huidige planvoorraad van de gemeente zal bestaan uit betaalbare woningen (huur tot de liberalisatiegrens, koop max € 230.000,-, pp 2019). Het gaat hier om ruim 200 woningen. Daarnaast moedigt de gemeente Leystromen aan om sociale huurwoningen te verkopen, mits deze geschikt zijn voor en gericht zijn op starters. De gemeente draagt hieraan bij door een zelfbewoningsplicht in te stellen voor sociale koopwoningen. Deze groep kopers is verplicht om zélf de gekochte woning te gaan bewonen. Met deze verkoop draagt Leystromen bij aan voldoende aanbod in betaalbare koopwoningen. De verkoop van woningen biedt Leystromen investeringsruimte om de sociale huurwoningvoorraad in de gemeente te ‘verjongen’, kwalitatief te verbeteren en te diversifiëren. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt bekeken of het wenselijk en noodzakelijk is om het aanbod van betaalbare woningen ruimer te maken. Door het extra toevoegen van woningen kan de druk op de woningmarkt afnemen waarmee ook de betaalbaarheid van woningen mogelijk beter gereguleerd kan worden.

Toekomstige uitleglocaties In oktober 2020 is ingestemd met de uitleglocatie Tussen de Leijen in Rijen. Op dit moment zijn er geen nieuwe uitleglocaties in beeld. Nieuwe uitleglocaties worden wel onderzocht, aangezien de woningbouwproductie omhoog moet en de provinciale richtlijnen te halen. Wanneer er komend jaar een nieuwe uitleglocaties bekend worden, zal dit in het perspectief op wonen en woningbouw 2022 worden ingebracht.

6.5 Dongen

Vigerend beleid op hoofdlijnen De woonvisie ‘Dongen Woont 2017 – 2027 is begin 2017 vastgesteld. De woonvisie sluit aan bij het Regionaal Woonkader uit 2016 en benoemt dezelfde thema’s: betaalbaar wonen, samenwerken aan wonen en zorg,

Pagina 23 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk verduurzaming van de woningvoorraad en de nieuwbouwprogrammering. De woonvisie vormt de basis voor de jaarlijkse prestatieafspraken met corporaties Casade. Voor 2021 maakt Casade de afspraken met de huurdersbelangenverenigingen en de drie gemeenten waar Casade actief is. Naast Dongen zijn dat de gemeenten Loon op Zand en Waalwijk.

Woningbouwprognose De nieuwe woningbouwprognose laat zien dat de nieuwbouwproductie fors omhoog moet. We merken dat ook in de praktijk. De behoefte aan sociale huur groeit. Voor een deel komt dat omdat Casade al enkele jaren oud bezit sloopt en vervangt door nieuwbouw, meestal met een kleine toevoeging van het aantal woningen. Omdat de zittende huurders eerst geherhuisvest moeten worden en er meestal voor kiezen in de gemeente te blijven, leidt dat tot een stijging van wachttijden bij andere woningzoekenden. Vooral starters komen nauwelijks aan een sociale huurwoning. Een aanpassing van het woonruimte verdeelsysteem waarbij vaker geloot gaat worden moet hier enige verlichting geven. Aansluiting als regio bij het woningbehoefte onderzoek (Rigo) dat de gemeente Tilburg periodiek uitvoert acht de gemeente Dongen zeer gewenst. Het helpt ons om de effecten van de nieuwe woningbouwprognoses in beeld te krijgen.

Planvoorraad We moeten de huidige planvoorraad nog tegen het licht houden met het oog op de nieuwe provinciale prognoses. Hoewel er de nodige particuliere plannen binnen de kernen in voorbereiding zijn, is de geprognosticeerde woningbouwopgave dermate groot dat de volgende fasen van twee uitbreidingslocaties in de kernen Dongen en ’s Gravenmoer versneld voorbereid moeten gaan worden. Op deze locaties is het mogelijk woningen in het middeldure en sociale huursegment te realiseren. Casade bouwt in de eerste fase van de locatie Noorderlaan (Dongen) 50% van alle (200) woningen. Deels zijn dat woningen voor bijzondere doelgroepen. De particuliere plannen die in voorbereiding zijn bestaan voor een groot deel uit middeldure en dure koopwoningen. Het zijn voornamelijk kwalitatief gewenste ontwikkelingen op verdichtingslocaties in de kern Dongen. Bij enkele plannen gaat het om het herbestemmen van historisch vastgoed, waardoor het Dongens DNA dat zijn herkomst heeft in de leerindustrie zichtbaar behouden blijft. Volgens de gemeentelijke woonvisie moet nieuwbouw gerealiseerd worden in de verdeling 35% goedkoop – 35% middelduur en 30% duur. Er wordt daarbinnen geen onderscheid gemaakt tussen huur en koop. De 35% goedkoop wordt vrijwel geheel gerealiseerd door corporatie Casade. De corporatie blijft ook in de komende jaren fors investeren in de gemeente.

Aanbod en beschikbaarheid betaalbare woningen Ongeveer 70% van de woningvoorraad in Dongen wordt bewoond door de eigenaar. De overige 30% bestaat uit huurwoningen, ongeveer 21% is eigendom is van Casade. Het totale aandeel sociale huur is ongeveer 23%. Daarmee zit de gemeente Dongen onder het regionale gemiddelde. Dat verklaart voor een deel de druk op dit woningsegment in de gemeente.

Toekomstige uitleglocaties In het perspectief op wonen en woningbouw 2020 zijn de eerste fasen voor twee uitleglocaties in ’s Gravenmoer en Dongen opgenomen. Volgend jaar zullen de volgende fases ingebracht worden in het perspectief op wonen en woningbouw 2022.

Pagina 24 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk 6.6 Loon op Zand

Vigerend beleid op hoofdlijnen De Woonvisie 2016-2025 ‘Duurzaam, gevarieerd en betaalbaar wonen in de gemeente Loon op Zand’ (hierna te noemen: woonvisie) is op 14 september 2016 vastgesteld door de gemeenteraad. De woonvisie gaat over de periode 2016 tot en met 2025.

In oktober 2020 is de woonvisie geëvalueerd. Hierbij is stilgestaan bij de uitvoering van de woonvisie tot heden. Dit is gedaan aan de hand de zes(sub)doelstellingen, namelijk: 1. Het voorkomen van krimp; 2. Het inspelen op de toename van het aantal kleine en oudere huishoudens; 3. Het aantrekken en behouden van starters en gezinnen; 4. Het realiseren van goedkope en snel beschikbare huisvesting voor ‘bijzondere doelgroepen’; 5. Het inspelen op de hervorming van de langdurige zorg; 6. Het duurzaam (ver)bouwen.

Uit de conclusies en aanbevelingen van de tussenevaluatie is naar voren gekomen dat we op de goede weg zijn als het gaat om het uitbreiden van de woningvoorraad in onze kernen: Kaatsheuvel, Loon op Zand en de Moer. Een van de uitgangspunten, is dat we de komende jaren een extra inspanning leveren om starters (jongeren) en gezinnen te behouden en aan te trekken. Het grote woningbouwproject ‘Westwaard’ is een mooi voorbeeld die de huisvesting van verschillende doelgroepen, waaronder starters en gezinnen mogelijk maakt in de gemeente Loon op Zand. Ook speelt de woonvisie een rol bij het vaststellen van het jaarlijkse woningbouwprogramma. Het doel hiervan is het zo goed mogelijk aansluiten op de (toekomstige) woningbehoeftes van onze inwoners. Verder vervult de Woonvisie een belangrijke functie als raamwerk voor het maken van de jaarlijkse prestatieafspraken met Casade en de lokale huurdersbelangenorganisatie. Voor 2021 worden deze afspraken gezamenlijk gemaakt tussen de drie gemeentes in het werkgebied van Casade en de lokale huurderorganisaties. Naast Loon op Zand zijn dat de gemeentes Dongen en Waalwijk.

Woningbouwprognose Medio september heeft de provincie de nieuwe prognoses bekendgemaakt. Deze cijfers zijn ten aanzien van de oude prognoses bijgesteld. Ons huidige woningbouwprogramma is afgestemd op de oude prognoses. De nieuwe prognoses laten een hogere woningbehoefte zien en bieden ruimte voor de toevoeging van extra woningbouwplannen dan dat er is voorzien in het huidige woningbouwprogramma. Dit heeft met name betrekking op de middellange- en langetermijns periode. Om deze reden stellen we begin 2021 een nieuw woningbouwprogramma op. Hierin verwerken de cijfers van de nieuwe prognoses. We blijven bij het toevoegen van nieuwe woningbouwplannen oog houden dat deze kwalitatief sluitend zijn op de woningbehoefte die er is. Kwantiteit is een uitgangspunt, maar kwalitatieve woningbouw die aansluit op de behoefte is leidend.

Planvoorraad De planvoorraad voor de gemeente Loon op Zand bevat voldoende woningbouwplannen voor op de korte termijn. Voor de middellange- en lange termijn zullen we extra woningbouwprojecten moeten toevoegen aan het woningbouwprogramma, gezien de bijstelling van de nieuwe prognoses.

Pagina 25 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk

Aanbod en beschikbaarheid betaalbare woningen Het totaal aandeel sociale huur in de gemeente Loon op Zand is 24,5%. De komende jaren gaat Casade behoorlijk wat woningen toevoegen in het sociale huursegment. Binnen onze kern Kaatsheuvel binnen het project Vossenberg minimaal 50 sociale (levensloopbestendige) huurappartementen voor senioren gerealiseerd. Ook binnen het project park Wijtenburg worden er 63 sociale huurappartementen toegevoegd voor kleine huishoudens en senioren. Ook binnen onze grote woningbouwproject ‘Westwaard’ gaat Casade minimaal 19 sociale huur eengezinswoningen bouwen. In de kern Loon op Zand gaat Casade 28 sociale huurwoningen en appartementen realiseren voor kleine huishoudens en senioren. Voor onze kleinste kern, de Moer, blijven we met Casade in gesprek over de mogelijke toevoeging van sociale huurwoningen. Binnen deze kern is de behoefte er om te bouwen voor de doelgroepen: starters, gezinnen en doorstromers. Tot slot zijn er verschillende particuliere plannen in voorbereiding en uitvoering die onder andere voorzien in de woningen in het middensegment en CPO-projecten.

Toekomstige uitleglocaties In het perspectief op wonen en woningbouw 2020 is fase 3 en 4 van onze uitleglocatie Westwaard opgenomen. Deze fases worden op de middellange termijn pas in ontwikkeling genomen. De kans is aanwezig dat uit het nieuwe woningbouwprogramma 2021 mogelijk volgt waar uitbreiding in het buitengebied wenselijk is. Deze informatie zal ingebracht worden in het perspectief op wonen en woningbouw 2022.

6.7 Goirle

Vigerend beleid op hoofdlijnen In juli 2019 is de Woonvisie 2019 vastgesteld waarin de visie op het wonen in de gemeente Goirle is vastgelegd waarin een gezonde en evenwichtige bevolkingssamenstelling op korte, middellange en lange termijn de belangrijkste ambitie is. Bij nieuwebouw mag de focus bij niet bij enkele doelgroep komt te liggen, moeten woningen worden toegevoegd voor alle leeftijdsgroepen. Verder vinden we het van belang dat de mogelijkheden van de bestaande woningvoorraad om tegemoet te kunnen komen aan de behoefte optimaal worden benut.

In de visie zijn de volgende thema’s benoemd;

Duurzaamheid Ambitie: we willen een duurzame gemeente zijn die zorgvuldig om gaat met energie, water en grondstoffen. Het duurzaamheidsbeleid is vastgelegd in het Milieubeleidsplan Duurzaam Goirle 2017-2022 en raakt het wonen op het thema energie en vermindering van CO2 uitstoot.

Woonomgeving Ambitie: we willen een gemeente zijn die aantrekkelijk is voor jong en oud in een prettige en groene omgeving. De woning zelf speelt hierin uiteraard een rol, maar ook de locatie, de woonomgeving en de voorzieningen zijn hierbij van belang.

Pagina 26 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk Nieuwbouw Goirle wil voldoende woningen, de juiste woningen bouwen én de gewenste woonmilieus toevoegen. We nemen de woningbehoefte van de Goirlenaren als uitgangspunt bij het bouwen en realiseren. En we houden bij de woningprogrammering rekening met woningen en de woonmilieus die door verhuizingen beschikbaar komen. Voor nieuwbouw is dit cijfermatig vertaald in een gewenst woningenbouwprogramma waarin per woningcategorie een gewenst percentage is opgenomen.

Woningbouwprognose In de woningbouwprognose die in september openbaar is geworden, wordt voor Goirle een iets hogere woonbehoefte berekent dan in de vorige prognose. Dit biedt ruimte om zachte locaties hard te maken, zonder dat dit juridische risico’s met zich mee brengt. De ruimte die nu geboden wordt in de prognoses is van belang om zachte plannen daadwerkelijk hard te maken.

Planvoorraad De planvoorraad voor de gemeente Goirle geeft op korte en middellange termijn voldoende capaciteit om te voorzien in de Woonbehoefte. In Goirle wordt op een aantal kleine locaties ontwikkeld waardoor het programma gevarieerd en gefaseerd wordt uitgevoerd. Een gevarieerd en gefaseerd programma is op de grotere locaties (Boschkens en Zuidrand) een randvoorwaarde die de gemeente aan de ontwikkeling stelt.

In het afgelopen jaar zijn de gemeenten Goirle en Tilburg tot overeenstemming gekomen over de ontwikkeling van woningen in De Bakertand waar gemeente Tilburg voor de Tilburgse / regionale woonbehoefte woningen gaat bouwen op Goirles grondgebied. Behalve de woningen die in de Bakertand worden gebouwd, is onderdeel van deze afspraak dat gemeente Goirle nog 100 woningen voor Tilburgs contingent zal bouwen op de locatie Zuidrand.

Aanbod en beschikbaarheid betaalbare woningen Ongeveer 30% van de woningvoorraad in Goirle bestaat uit huurwoningen, ongeveer 25% daarvan is sociale huur in bezit van woonstichting Leystromen. In de Woonvisie is opgenomen dat in het nieuwbouwprogramma in de kern Goirle tenminste 30% en in de kern Riel 20% van de toe te voegen nieuwbouw in de sociale huur moet worden gerealiseerd.

Toekomstige uitleglocaties De bij de gemeente bekende bouwplannen bestaan nagenoeg volledig uit inbreiding (inclusief invulling van leegstand). Uitbreidingsplannen hebben voor de jaren voor de gemeente Goirle geen prioriteit en zijn daarom niet allen zichtbaar in de planvoorraad, maar kunnen in de toekomst, als hier behoefte aan is, worden ingezet. Op dit moment wordt door gemeente Goirle de Omgevingsvisie voorbereidt. In deze visie zal onder andere worden gekeken naar eventuele uitleglocaties.

6.8 Hilvarenbeek

Vigerend beleid op hoofdlijnen Op 4 juli 2019 heeft Hilvarenbeek de nieuwe Woonvisie Hilvarenbeek 2020-2030 vastgesteld. In de visie staan vier thema’s centraal:

Pagina 27 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk - Inspelen op de grote woningvraag: Die vraag is groter dan het aanbod. Deels zorgt het vestigingsoverschot van de laatste jaren voor extra druk op woningmarkt. Dat heeft een verdringingseffect op de starters. Verder zien we steeds meer senioren die op zoek gaan naar een kleine(re) levensloopgeschikte woning. Door de vele woningbouwinitiatieven op inbreidingslocaties te ontwikkelen, kunnen we voor een deel voorzien in de vraag. Maar, grotere inbreidingslocaties zijn er weinig; de plekken zijn over het algemeen te klein om de kwalitatieve (goedkope) woningvraag te kunnen realiseren. Naast inbreiding zetten we daarom ook in op uitbreidingslocaties. Uitgangspunt is dat in elk van de zes kernen gebouwd moet worden. Op basis van de geïnventariseerde behoefte en de bestaande voorraad is voor de gemeente als geheel het onderstaande streefprogramma bepaald. Verder is per dorp ingezoomd op de specifieke situatie van de kern en zijn speerpunten benoemd.

Streefprogramma Woonvisie 2019

- Voldoende betaalbare (huur)woningen: Op basis van de toewijzingsmogelijkheden, demografische trends en economische verwachtingen moet de sociale huurwoningvoorraad de komende tien jaar met 65 tot 90 woningen uitgebreid worden om te voldoen aan de kwantitatieve behoefte (peildatum 1-1- 2019). Deze opgave sluit aan bij de uitbreidingsopgave die Leystromen heeft geprognosticeerd (+80 woningen). De gemeente wil het aanbod van middeldure huurwoningen vergroten en gaat daarover het gesprek aan met ontwikkelaars. Voor de doelgroep starters en spoedzoekers worden de mogelijkheden onderzocht van tijdelijke woonruimte. Met de woningcorporatie worden afspraken gemaakt over voldoende passende woningen voor statushouders. Voor de huisvesting van arbeidsmigranten werkt de gemeente een plan van aanpak uit. - Aanpak bestaande woningvoorraad: We willen de bestaande woningvoorraad beter laten aansluiten op de kwalitatieve behoeften, zowel op het vlak van ‘langer zelfstandig wonen’, als op het vlak van verduurzaming. We doen dat onder meer door financieel te ondersteunen (blijvers-, verzilver- en duurzaamheidslening), door de informatievoorziening te optimaliseren en door afspraken te maken met de corporatie. Maar ook door het planologisch vergemakkelijken van bijvoorbeeld woningsplitsing en gebruiksveranderingen. - Wonen met zorg: De gemeente faciliteert nieuwe, kleinschalige woonzorginitiatieven, maar heeft wel behoefte aan meer inzicht in de kwalitatieve en kwantitatieve zorgvraag om de initiatieven en de spreiding ervan over de dorpen te kunnen beoordelen. Met name inbreidingslocaties worden beoordeeld op geschiktheid voor zorg- en/of seniorenwoningen. Verder wordt ingezet op het langer zelfstandig wonen, onderzoeken we

Pagina 28 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk uitbreiding van het landelijke mantelzorgbeleid met een zgn. pré-mantelzorgregeling en proberen we het openbaar vervoer in de kleine kernen te verbeteren.

Woningbouwprognose Ondanks dat de werkelijke cijfers op 1 januari 2020 duidelijk boven de prognoses van 2017 (hoog) lagen, laat de actualisering van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose 2020 een lagere behoefte zien dan we als vraag ervaren. Met de nieuwe woonvisie hebben we de kwalitatieve behoefte in beeld gebracht; met het bijbehorende uitvoeringsprogramma laten we zien waarom en waar gebouwd kan en moet worden om in die behoefte te voorzien. Het programma geeft inzicht in de stand van de plancapaciteiten voor woningbouw en een beeld van de resultaten van de toetsing van de inbreidingsverzoeken aan de vastgestelde criteria. Verder geeft het programma een onderbouwing van de behoefte en de noodzaak om naast inbreiding, ook uitbreidingsplannen te realiseren. Het Uitvoeringsprogramma is dynamisch. Niet alle initiatieven zullen doorgaan en tegelijkertijd zullen andere, nu nog niet beeld zijnde initiatieven worden ingediend. Deze flexibiliteit willen wij in het uitvoeringsprogramma houden.

Planvoorraad De planvoorraad, zoals die weergegeven is in de woningbouwmatrix, overschrijdt in kwantitatieve zin de provinciale prognoses voor Hilvarenbeek maar kan wel bijdragen aan de regionale behoefte. Maar in de matrix zijn alle initiatieven uit het uitvoeringsprogramma opgenomen, ook de plannen die nog in een heel vroeg stadium verkeren en waarvan de precieze invulling zowel qua aantallen als qua woningtypen, nog onzeker is. Het programma voor de komende 5 jaar komt overeen met de kwalitatieve verdeling van het streefprogramma zoals dat bij de woonvisie is vastgesteld.

Aanbod en beschikbaarheid betaalbare woningen Sinds de peildatum van 1 januari 2019 tot 1 november 2020 zijn er 64 nieuwe sociale huurwoningen opgeleverd (=26% van alle nieuwbouw) en zijn er 19 in aanbouw of aanvraag. Op 7 na zijn die eigendom van Woonstichting Leystromen. Verder zijn er afspraken voor de realisatie van nog 20 sociale huurwoningen. Naast de al geprogrammeerde betaalbare woningen zijn momenteel in verschillende dorpen groepen starters actief, die in CPO-verband willen gaan bouwen. Die wachten echter op nieuwe plancapaciteit. We onderzoeken, naar analogie van de pré-mantelzorgregeling, de mogelijkheden van tijdelijke woonruimte, als een tijdelijke en flexibele aanvulling op de woningvoorraad. Ook op het gebied van wonen met zorg zijn de laatste tijd diverse projecten gerealiseerd, zoals ouderinitiatieven voor begeleid wonen voor jongeren met een beperking. Op dit vlak spelen nog enkele initiatieven.

Toekomstige uitleglocaties Behalve de bekende inbreidingsinitiatieven staat in de matrix ook een aantal nieuwe uitbreidingsplannen opgenomen. - Voor de kern Hilvarenbeek zijn de gronden in het geldende bestemmingsplan Gelderakkers nagenoeg uitgegeven. In 2021 wil de gemeente gebruik maken van de wijzigingsbevoegdheid om de tweede fase van het plan (Gelderakkers II) in ontwikkeling te brengen, Voor het plan staan een startersgroep én een groep senioren klaar om in CPO-verband te gaan bouwen. Met Leystromen is de bouw van 13 sociale huurwoningen in het plan overeengekomen.

Pagina 29 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk - De invulling ziet er als volgt uit: 24 rijwoningen, koop (CPO starters), 13 rijwoningen sociale huur, 13 rijwoningen (koop overig), ca. 24 vrijstaande woningen (waaronder CPO-senioren type patio/bungalow) en 10 2-onder1-kapwoningen (koop). - Om de voortgang in de woningbouwproductie in Biest-Houtakker te houden, zullen we op korte termijn ook een bestemmingsplan voor de volgende fase van plangebied Beverakkers (Beverakkers 5) in procedure brengen. De planfase bevat 39 nieuwbouwwoningen. Voor de invulling wordt ingestoken op goedkope rijwoningen voor starters (een CPO-initiatief is opgestart), halfvrijstaande woningen t.b.v. doorstroming en woningen in combinatie met zorg (duplex, mantelzorg, combi van senioren en starters etc.).

Ook voor de andere kernen staan nieuwe uitbreidingen gepland, Die verkeren echter nog in de fase van gereserveerde vervolgfase en zijn qua invulling nog niet uitgewerkt. Deze plannen zullen later ter afstemming worden aangeboden: - Haghorst: De Welder; - Diessen: vervolgfase Vroonacker; - Esbeek: vervolg plangebied Leeuwerik; - Baarschot: tweede fase Brouwershof.

7. Langer zelfstandig thuis

7.1 Bijzondere doelgroepen

Vorig jaar zijn we als Regio Hart van Brabant, samen met de corporaties en zorgaanbieders in onze regio gestart met het landelijke actieprogramma 'Weer Thuis'. Het traject ‘Weer Thuis’ maakt in onze regio onderdeel uit van het Plan van Aanpak vervolgtraject Beschermd Wonen, Maatschappelijke Opvang, preventieve GGZ en Verslavingszorg regio HvB. De doelstelling van 'Weer Thuis' is om binnen de regio op bestuurlijk niveau afspraken te maken tussen gemeenten, zorginstellingen en corporaties om de door- en uitstroom uit de residentiële zorg (maatschappelijke opvang (MO), beschermd wonen (BW) en intramurale jeugdhulp) te verbeteren en bestuurlijk te borgen. We werken in dit traject toe naar het opstellen en ondertekenen van een regionale samenwerkingsovereenkomst.

Op 1 oktober 2020 heeft het Poho ingestemd met de samenwerkingsovereenkomst ‘Weer thuis’, waarmee een start geven wordt aan de regionale samenwerking tussen gemeenten, zorginstellingen en corporaties om de uitstroom uit zorginstellingen naar zelfstandig wonen te verbeteren. Een belangrijke stap waarvoor ook de nodige nadere uitwerkingen nodig zijn.

Zo is het uitgangspunt dat we er naar streven om de uitstroom gelijkmatig te verdelen over de gemeenten op basis van de inwonersaantallen. Dit vraagt wat van de beschikbaarheid van de juiste woningen en om aanpassing van de prestatieafspraken tussen corporaties, gemeenten en georganiseerde huurders. Met de informatie uit de vorige hoofdstukken kunnen we achterhalen hoe de verdeling nu is (cijfers 2019). In totaal zijn in 2019 183 contingenten toegekend. In totaal waren 260 contingenten beschikbaar gesteld. Dit laatste cijfer is gehanteerd bij de uitgangspunten bij het project weer thuis.

Pagina 30 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk

tabel 7.1: huidige verdeling contingenten, cijfers 2019

beschikbare beschikbare

aantal inwoners (CBS) aantal waarvan (CBS)corporatiebezit contingenten aantal toegekend promillage tov contingenten inwoners verdeling bij gelijke toegekende contingenten verdeling bij gelijke beschikbare contingenten promillage van contingenten sociale aantal huurwoningen

Tilburg 217.342 32.627 130 0,60 98 139 4,26 Waalwijk 48.256 6.866 19 0,39 22 31 4,49 Oisterwijk 26.128 2.442 6 0,23 12 17 6,84 Gilze en Rijen 26.451 3.368 4 0,15 12 17 5,02 Dongen 26.061 2.386 10 0,38 12 17 6,98 Loon op Zand 23.333 2.529 7 0,30 10 15 5,90 Goirle 23.780 2.547 6 0,25 11 15 5,97 Hilvarenbeek 15.330 935 1 0,07 7 10 10,48

regio HvB 406.681 53.700 183 183 260

Wat we duidelijk zien is dat de verdeling van de benodigde contingenten op basis van inwonersaantallen in combinatie met de beschikbaarheid van sociale huurwoningen in een gemeente behoorlijk effect heeft op het promillage contingenten gerelateerd aan de sociale woningvoorraad. Kort gezegd, een gemeente met relatief weinig sociale huurwoningen zal een hoger promillage van deze sociale huurwoningen bij een gelijke verdeling beschikbaar moeten stellen voor een contingent.

Alhoewel alle gemeenten separaat met hun georganiseerde huurders en corporaties prestatieafspraken maken, zullen we wel in regionaal verband met elkaar bespreken hoe we daar zo eenduidig mogelijk richting aan gaan geven. Eén van de opgaven die we vanuit de samenwerking Weer Thuis in 2021 zal worden vorm gegeven is om dit nader uit te werken.

Een ander actiepunt voor het komende jaar waar vanuit het wonen een bijdrage wordt geleverd is het onderzoek naar de behoefte aan woonvormen en het benoemen van kansen in de regio voor de toevoeging van deze woonvormen.

7.2 Ouderen

Onze bevolking groeit de komende dertig jaar naar verwachting met 11%, het aantal huishoudens en daaraan gekoppelde woningbouwopgave groeit volgens de laatste prognoses echter veel harder, namelijk met 16%. De grootste stijging zit in het aantal eenpersoonshuishoudens 75+.

Alle gemeenten hebben te maken met een sterke vergrijzing: het aandeel ouderen in de regio HvB groeit van 21,7% in 2020 naar 28,4% in 2040. Dan is naar verwachting het hoogtepunt van de vergrijzing bereikt. Tussen de gemeenten zijn er grote verschillen. Steden vergrijzen minder sterk dan landelijke gemeenten. Dat is in de hele provincie Noord-Brabant en in onze regio is dat niet anders. Dit blijkt ook uit het onderstaande tabel.

Pagina 31 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk tabel 7.2: percentage inwoners 65 jaar of ouder, cijfers provincie Noord Brabant, 2020

2020 2030 2040 Tilburg 16,9 19,6 21,7 Waalwijk 21,4 24 26 Oisterwijk 24,1 29,5 33,1 Gilze en Rijen 21,2 25 26,7 Dongen 21,4 26,1 29 Loon op Zand 22,4 26,3 28,1 Goirle 23,3 26,8 28,6 Hilvarenbeek 22,9 30,1 34,5

Ouderen wonen zo lang mogelijk zelfstandig en dat wordt ook van hen verwacht. Pas als er behoefte is aan zware zorg – en dat geldt uiteindelijk slechts voor een klein deel van het totale aantal ouderen - verhuist men naar een verpleeghuis.

De schakel tussen zelfstandig wonen en zware zorg is met het verdwijnen van de verzorgingshuizen sinds 2015 niet meer aanwezig. Ouderen moeten dus langer zelfstandig wonen, het liefst in een woning die daarvoor geschikt is en in een omgeving waar zorg en ondersteuning geboden kan worden. Elke gemeente heeft vooral een eigen opgave te vervullen. We zien namelijk dat ouderen vaak gehecht zijn aan hun eigen woonomgeving en sociaal netwerk en daarom het liefst in de eigen woonplaats en woonomgeving willen blijven wonen, ook als ze aangewezen raken op zorg en ondersteuning.

Dat betekent niet dat we op dit onderwerp regionaal niets kunnen en zouden moeten doen. We hebben gezamenlijk geconstateerd dat we de woon- en zorgopgave voor ouderen onvoldoende in beeld hebben. We stellen daarom voor om in 2021 te verkennen of er behoefte is aan het opstellen van een regionale woonzorganalyse. Deze analyse moet inzicht geven in de huidige situatie (samenstelling woningbestand bevolkingsopbouw, aanwezige zorg- en welzijnsvoorzieningen (ook die met bovenlokale functies), inzet zorg en ondersteuning, behoeften, trends en ontwikkelingen) en de gewenste situatie. Op basis van zo’n analyse kunnen de individuele gemeenten zelf met hun lokale partners uitvoeringsafspraken maken. Wij voeren de verkenning voor de analyse uit en leggen deze met een advies ter besluitvorming voor uiterlijk in Q2 van 2021.

8. Tijdelijke huisvesting voor arbeidsmigranten

In december 2019 is een nieuwe bestuursopdracht vastgesteld over de tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten. Zeker in de corona-crisis is nog maar eens duidelijk geworden dat er een nijpend tekort is aan goede huisvesting. Regionaal willen we de samenwerking op dit thema blijven opzoeken, zodat er blijvende aandacht is voor de huisvestingsopgave voor short- en midstay, zodat we daar waar mogelijk en wenselijk het beleid op elkaar afstemmen en zodat de samenwerking tussen partijen bevorderd wordt.

In 2021 geven we uitvoering aan deze opgave door de volgende punten op te pakken: 1. We monitoren het (al dan niet hebben van) huisvestingsbeleid en de realisatie van huisvesting in de verschillende gemeenten

Pagina 32 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk 2. We delen kennis en ervaringen omtrent beleid, huisvestingsvormen, inschrijven, informatievoorziening en eventueel nieuwe thema’s 3. We organiseren samen met de provincie regiotafels om samenwerking te bevorderen 4. We onderzoeken hoe we gemeenteraden meer kunnen informeren / betrekken bij de opgave in de regio.

9. Woonwagenbeleid

In juli 2018 is door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties het “Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid” gepresenteerd. In dit beleidskader zijn een aantal nadrukkelijke aanbevelingen voor gemeenten opgenomen: - De gemeente stelt het beleid voor woonwagens en standplaatsen vast als onderdeel van het volkshuisvestingsbeleid; - Het beleid dient voldoende rekening te houden met en ruimte te geven voor het woonwagenleven van woonwagenbewoners; - Hiervoor is nodig dat de behoefte aan standplaatsen helder is; - Corporaties voorzien in de huisvesting van woonwagenbewoners voor zover deze tot de doelgroep behoren; - De afbouw van standplaatsen is niet toegestaan (behoudens uitzonderlijke omstandigheden) zolang er behoefte is aan standplaatsen; - Een woningzoekende woonwagenbewoner die dit wenst, heeft binnen een redelijke termijn kans op een standplaats.

Het in beeld brengen van de behoefte aan standplaatsen vereist regionale afstemming. Het gaat om een beperkte doelgroep en uit een eerste inventarisatie blijkt dat er overlap is tussen de wachtlijsten van de gemeenten Tilburg, Hilvarenbeek, Goirle, Oisterwijk en Waalwijk. Een gedeelde werkwijze (handelingsperspectief) is noodzakelijk om de behoefte goed in beeld te brengen.

Een separaat voorstel om tot een regionaal handelingsperspectief te komen, wordt gelijktijdig met dit perspectief voorgelegd. Indien dit wordt aangenomen, zal in 2021 een regionaal handelingsperspectief opgesteld worden.

10. Nieuwe woonvormen en zelfbouw

Nieuwe Woonvormen en zelfbouw

De woningbouwopgave is kwantitatief gezien groot, maar de belangrijkste slag zal in kwalitatief opzicht gemaakt moeten worden om de woningvoorraad sociaal en fysiek te verrijken en duurzaam en toekomstbestendig te maken. De belangrijkste trends die van invloed zijn op de kwalitatieve vraag zijn: - het toenemend aantal alleenstaanden; - de wens van een grote variëteit aan ‘woonconsumenten’ om minder individueel en meer samen te wonen en te leven, vaak vormgegeven via collectieve zelfbouw (cpo);

Pagina 33 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk - de sterke vergrijzing die zich uit in een toenemend aantal (alleenstaande) ouderen, die met het vorderen van de leeftijd een grotere behoefte hebben aan aandacht, hulp, begeleiding en/of zorg (veelal ook in deze volgorde), en gebaat zijn bij wonen in een meer collectieve setting; - de voortgaande vestiging van buitenlandse (arbeids)migranten. Gelet op bovengenoemde ontwikkelingen zal binnen de nog altijd omvangrijke woningbouwopgave de komende jaren een substantieel deel moeten bestaan uit andersoortige c.q. ‘nieuwe’ woonvormen, woonconcepten en -milieus. Deze opgaven komen niet altijd makkelijk van de grond. We verkennen òf en op welke wijze regionale slagkracht daar een positieve bijdrage aan kan leveren.

Pagina 34 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk Bijlage: planvoorraad

TOTAAL 2020-2024

aantal waarvan waarvan waarvan woningen koop huur eengezins meergezins nultreden Tilburg 8.972 2.899 6.073 2.825 6.147 7.330 Waalwijk 919 556 363 392 527 507 Oisterwijk 592 353 239 215 377 400 Gilze en Rijen 890 750 140 668 222 164 Dongen 665 442 223 407 258 307 Loon op Zand 480 304 176 330 150 228 Goirle 1.013 796 217 743 270 204 Hilvarenbeek 485 346 139 432 53 172

regio HvB 14.016 6.446 7.570 6.012 8.004 9.312

TOTAAL 2025-2029

aantal waarvan waarvan waarvan woningen koop huur eengezins meergezins nultreden Tilburg 2.854 1.906 948 1.613 1.241 1.241 Waalwijk 911 587 324 615 296 382 Oisterwijk 884 744 140 631 253 367 Gilze en Rijen 244 244 - 244 - - Dongen 128 50 78 106 22 35 Loon op Zand 303 283 20 130 - 40 Goirle 265 245 20 230 35 125 Hilvarenbeek 270 215 55 240 30 120

regio HvB 5.859 4.274 1.585 3.809 1.877 2.310

TOTAAL 2020-2029

aantal waarvan waarvan waarvan woningen koop huur eengezins meergezins nultreden Tilburg 11.826 4.805 7.021 4.438 7.388 8.571 Waalwijk 1.830 1.143 687 1.007 823 889 Oisterwijk 1.476 1.097 379 846 630 767 Gilze en Rijen 1.134 994 140 912 222 164 Dongen 793 492 301 513 280 342 Loon op Zand 783 587 196 460 150 268 Goirle 1.278 1.041 237 973 305 329 Hilvarenbeek 755 561 194 672 83 292

regio HvB 19.875 10.720 9.155 9.821 9.881 11.622

Pagina 35 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk Bijlage: cijfers provinciale woningbouwprognoses 2020 en 2017

Cijfers 2020

2020 2030 groei totaal groei per jaar

Tilburg SCG 100.420 114.385 13.965 1.397 Waalwijk SCG 21.950 23.995 2.045 205 Oisterwijk LG 11.620 12.415 795 80 Gilze en Rijen SCG 11.300 12.490 1.190 119 Dongen SCG 11.290 12.420 1.130 113 Loon op Zand SCG 10.410 11.375 965 97 Goirle SCG 10.365 11.300 935 94 Hilvarenbeek LG 6.725 7.295 570 57

regio HvB 184.080 205.675 21.595 2.160

Cijfers 2017

2017 2030 groei totaal groei per jaar

Tilburg SCG 96.235 106.480 10.245 788 Waalwijk SCG 21.240 22.585 1.345 103 Oisterwijk LG 11.265 12.190 925 71 Gilze en Rijen SCG 11.150 12.100 950 73 Dongen SCG 10.840 10.850 10 1 Loon op Zand SCG 10.170 11.190 1.020 78 Goirle SCG 9.960 11.115 1.155 89 Hilvarenbeek LG 6.495 7.160 665 51

regio HvB 177.355 193.670 16.315 1.255

Pagina 36 van 36 Dongen - Gilze en Rijen – Goirle – Hilvarenbeek - Loon op Zand – Oisterwijk - Tilburg - Waalwijk