Perizia Di Stima Beni Immobili

TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE

FALLIMENTO N. 110/2016: FRANCESCA S.RL. IN LIQUIDAZIONE GIUDICE DELEGATO: DOTT. STEFANO ROSA CURATORE: DOTT. FRANCESCO MAZZOLETTI

Club Hotel "La Vela" a Nago-Torbole (TN) Residenza "La Vela" a Nago-Torbole (TN)

PERIZIA DI STIMA BENI IMMOBILI _

IL TECNICO

STUDIO DI INGEGNERIA SCS DOTT. ING. PIETRO BUCCI via S. Vigilio, 28 38079 TIONE DI TRENTO (TN) Tel/fax 0465/090435

Tione di Trento, 30 dicembre 2016

1. CLUB HOTEL "LA VELA" A NAGO-TORBOLE

Il CLUB HOTEL LA VELA è costituito da diversi corpi di fabbrica, in particolare ci sono il corpo principale (Casa Madre), la dipendenza (Casa Azzurra) ed un'autorimessa: in c.c. Nago Torbole pp.edd. 920 (albergo e posti auto) – 919 (depositi, alloggi di servizio, appartamento del custode e posti auto) – 1193 (camere albergo, posti auto e autorimessa) – 1207 (autorimessa), oltre alla piscina camminamenti esterni e posti auto (ALLEGATO 1 - ALLEGATO 2);

DATI CATASTALI

Gli immobili componenti l'hotel sono censiti all'ufficio del catasto di Riva del Garda come segue:

Comune Catastale di Nago-Torbole, Particelle Edificiali 919, 920, 1193 e

1207, Foglio 21, categoria D/2:

Casa Madre:

P.ed. 920, sub. 1, p.m. 1

Dipendenza Casa Azzurra:

P.ed. 1193, sub. 1

Autorimessa Casa Azzurra:

P.ed. 1207, sub. 126, pp.mm. 74-82 e Altre

Ampliamenti su residenza (deposito, alloggio custode e camere dipendenti):

P.ed. 919, sub. 54, pp.mm. 54, 55, 56 e 57 sub. 55, foglio 21, p.m. 57, cat. A/2, classe 5, vani 2.5, sup. 40m2, rendita

303,43€, valore IM.I.S. 50.974,56€ (alloggio custode sopra magazzino

A.G.S. secondo piano).

------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected]

Si osserva un errore nell’annotazione riferita al sub. 55, p.m. 57 in quanto la p.m. 57 risulta essere inesistente.

La rendita dell'unità immobiliare di categoria D/2 è di Euro 28.920,00, ed il Valore IM.I.S. è di Euro 1.973.790,00. L'edificio è sito in via Strada

Granda 2, caratterizzato da piani S1, T, 1, 2, 3.

DATI TAVOLARI

Gli immobili componenti l'hotel sono censiti all'ufficio del Libro Fondiario di Riva del Garda come segue:

Casa Madre - P.T. 1837 II - FOGLIO A2:

P.ed. 920, p.m. 1 - a piano interrato: locale macchine, vasca, 2 ripostigli, disbrigo con scala, locale macchina ascensore, 5 anti, 5 WV, 2 atrii, doccia, sauna, relax, idromassaggio, solarium, 4 spogliatoi, guardaroba, sottoscala, vano scala con scale che ascendono al secondo piano, vano ascensore dal piano interrato al secondo piano, vano montacarichi da piano interrato a piano terra, centrale termica, 2 corridoi, pianerottolo con scala che ascende al pianterreno, sala da pranzo, locale TV, deposito con scale a chiocciola che ascendono a piano terra, montacarichi da piano interrato a piano terra, 2 cucine, altra cucina con bocca di lupo, ripostiglio con bocca di lupo, deposito biancheria, lavanderia, camino lavanderia da piano interrato al secondo piano.

A piano terra: vasca, cortile esterno, scala con pianerottolo in capo alla stessa che ascende alla terrazza, terrazza, scala a chiocciola che ascende al secondo piano, 2 file di scalini che ascendono all'altra terrazza, terrazza, portico, 9 balconi, 8 stanze, 2 anti WC, 10 WC, 2 ripostigli, entrata con 2

------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected] scalini, rampa, corridoio, salone con scalini, 6 balconi.

A primo piano: terrazza, 15 balconi, 16 stanze, 16 WC, ripostiglio, corridoio, anti, 6 balconi.

A secondo piano: 12 balconi, 16 stanze, 16 WC, doccia, corridoio, anti, 6 balconi.

A piano copertura: copertura.

Casa Madre - P.T. 1837 II - FOGLIO C (servitù parti comuni):

- G.N. 462/3 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI SERVITU' d.d.

26/02/1988, di tollerare la posa in opera e la manutenzione di un cunicolo per tubi e cavi ispezionabile con le modalità come rilevabili dalla documentazione agli atti c/o l'ufficio del Libro Fondiario a carico p.ed.

920, a favore p.ed. 582, contratto d.d. 08/10/1987.

Casa Madre - P. T. 1837 II - FOGLIO C (p.m. 1):

- G.N. 462/1 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI SERVITU' d.d.

26/02/1988, di passo a piedi e con veicoli di ogni genere con le modalità come rilevabili dalla documentazione agli atti c/o l'ufficio del Libro

Fondiario a carico p.ed. 920 p.m. 1, a favore p.ed. 920 p.m. 2, contratto d.d. 08/10/1987.

- G.N. 462/2 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI SERVITU' d.d.

26/02/1988, servitù temporanea di tollerare la posa in opera e la manutenzione di una cisterna interrata per il deposito di olio combustibile a carico del cortile del fondo servente, a carico p.ed. 920 p.m. 1, a favore p.ed. 920 p.m. 2, contratto d.d. 08/10/1987.

Dipendenza Casa Azzurra - P.T. 2297 II - Foglio A2: 3

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Tavolarmente è indivisa.

- G.N. 759/43 EVIDENZA DIRITTO DI SERVITU' d.d. 12/03/2007, servitù di passo e ripasso a piedi e con veicoli a carico di parte del viale di accesso a piano terra comune come indicato sulla planimetria di data febbraio 2007 e contratto, a favore della p.ed. 1193 a carico della p.ed.

1207 pp.mm. 1-31, 94-124.

- G.N. 759/44 EVIDENZA DIRITTO DI SERVITU' d.d. 12/03/2007, servitù di passo e ripasso a piedi e con veicoli a carico di parte dell'area di manovra a piano interrato comune come indicato sulla planimetria di data febbraio 2007 e contratto, a favore della p.ed. 1193 a carico della p.ed.

1207 pp.mm. 1-93.

Dipendenza Casa Azzurra - P.T. 2297 II - Foglio C:

- G.N. 1246/2004 ANNOTAZIONE Convenzione urbanistica d.d.

08/04/2004 a sensi del terzo comma art. 55 della Legge Provinciale

05/09/1991 n. 22, come indicato in planimetria a carico p.ed. 1193.

G.N. 1753/2005 d.d. 17/06/2005 la modifica ed integrazione d.d.

19/05/2005, ai sensi dell'art. 55 della L.P. 05/09/1991 n. 22, della convenzione di lottizzazione sub G.N. 1246/2004.

G.N. 3661/2005 d.d. 21/12/2005 EVIDENZA TRASPORTO, riguarda

2005 - G.N. 1753/7.

Autorimessa Casa Azzurra - P.T. 2202 II - Foglio A2:

P.M. 74 A piano interrato posto auto coperto

P.M. 75 A piano interrato posto auto coperto

P.M. 76 A piano interrato posto auto coperto

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P.M. 77 A piano interrato posto auto coperto

P.M. 78 A piano interrato posto auto coperto

P.M. 79 A piano interrato posto auto coperto

P.M. 80 A piano interrato posto auto coperto

P.M. 81 A piano interrato posto auto coperto

P.M. 82 A piano interrato posto auto coperto

P.M. 83 A piano interrato posto auto coperto

P.M. 84 A piano interrato posto auto coperto

P.M. 85 A piano interrato posto auto coperto

P.M. 86 A piano interrato posto auto coperto

P.M. 87 A piano interrato posto auto coperto

P.M. 88 A piano interrato posto auto coperto

P.M. 89 A piano interrato posto auto coperto

P.M. 90 A piano interrato posto auto coperto

P.M. 91 A piano interrato posto auto coperto

P.M. 92 A piano interrato posto auto coperto

P.M. 93 A piano interrato posto auto coperto

P.M. 125 A piano interrato terrapieno; a piano terra marciapiede e giardino.

Le parti comuni nella consistenza così come descritte nel libro fondiario.

Autorimessa Casa Azzurra - P.T. 2202 II - Foglio C (parti comuni):

- G.N. 759/44 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI SERVITU', d.d. 12/03/2007, di passo e ripasso a piedi e con veicoli, a carico di parte dell'area manovra a piano interrato comune, come indicato sulla planimetria d.d. febbraio 2007 e contratto, a carico p.ed. 1207 pp.mm. 1-93, a favore p.ed. 1193, contratto d.d. 09/03/2007.

Ampliamenti hotel su residenza p.ed. 919 (deposito, alloggio custode e camere dipendenti): 5

------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected]

P.ed. 919 sub. 55 (alloggio custode sopra magazzino A.G.S. secondo piano), descritto al catasto con una p.m. 57 mai costituita all'ufficio tavolare.

P.ed. 919, sub. 54, p.m. 54 A primo piano: deposito-magazzino, balcone

sub. 54, p.m. 55 A secondo piano: 5 stanze, 5 WC, balcone,

guardaroba (deposito e camere dipendenti).

Nelle planimetrie tavolari risultano assenti gli ampliamenti relativi al volume realizzato sopra al magazzino A.G.S. (come già osservato per il sub. 55) e relativi a due depositi.

CONFINI

Il complesso Hotel La Vela confina:

- a nord ovest con le pp.ed. 582 e 1206 (parcheggio pubblico)

- a nord est con la p.f. 913/4

- a sud est con la p.f. 913/7 (via Strada Piccola)

- a sud con la p.f. 914/3 (giardino pubblico)

- a sud ovest con via Strada Granda dalla quale si ha accesso diretto al complesso.

PROPRIETA’

Le unità immobiliari sopra descritte sono di piena proprietà (quota 1/1) del fallimento FRANCESCA S.R.L. in liquidazione.

DESCRIZIONE

L'edificio alberghiero come già precedentemente anticipato è costituito da un complesso principale (Casa Madre), una dipendenza (Casa Azzurra),

------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected] un'autorimessa interrata adiacente alla Casa Azzurra e una serie di pertinenze inserite nel complesso della Residenza La Vela.

Casa Madre: hotel 4 stelle, si sviluppa su 4 piani fuori terra (rialzato, primo, secondo e terzo) ed un piano seminterrato, ultimato nel 1986 ed ampliato a più riprese con concessioni del 1999 e del 2012.

Nel piano seminterrato trovano collocazione: la cucina con annessi depositi e magazzini, la sala da pranzo, sala colazione, i bagni comuni, la lavanderia, alcuni locali per dipendenti e dei depositi, il locale macchine ascensore, il locale macchine piscina e la centrale termica.

Al piano terra esterno ci sono: una piscina (condivisa con la residenza) ed una zona giochi oltre ad altre pertinenze.

Al piano rialzato si trovano: la reception, il bar, la hall, il soggiorno, 7 camere con annessi servizi, la stanza del custode ed una veranda coperta utilizzata attualmente come sala da pranzo.

Ai piani primo, secondo e terzo sono presenti: 16 camere con relativi servizi su ogni piano per un totale di 48 camere.

L'immobile principale è dotato di ascensore idraulico, scale esterne antincendio, aspirazione centralizzata nei corridoi, sistema di rilevazione fumi ed impianto di raffrescamento.

L'impianto di termoregolazione dell'immobile è costituito da due caldaie a gas mentre il raffrescamento è affidato a chiller con preraffreddamento ad acqua di pozzo.

La Casa Azzurra, dipendenza alberghiera della Casa Madre, classificata 3

------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected] stelle, di recente realizzazione (2009), si sviluppa su tre piani fuori terra ed uno interrato. L'immobile presenta 6 camere con bagno per ogni piano per un totale di 18 camere. L'edificio è dotato di ascensore a cinghia, di caldaietta autonoma con sistema integrato di raffrescamento mediante unità acqua-acqua. L'autorimessa adiacente la Casa Azzurra e da essa accessibile, situata al piano interrato, è caratterizzata da 4 box e 20 posti auto coperti. L'accesso carrabile avviene direttamente da via Strada

Grande. Esternamente alla Casa Azzurra sono presenti altri 13 posti auto.

Negli anni l'hotel ha ampliato le proprie pertinenze anche sull'immobile destinato alla Residenza La Vela (p.ed. 919) realizzando in esso: magazzini, alloggio del custode e alloggi dipendenti ora destinati a camere

(3 camere per piano nella Casa Verde per un totale di 9 e 3 camere per piano nella Casa Rossa per un totale di 6).

Consistenza delle attività commerciali come dichiarate nei titoli abilitativi agli atti al Comune di Nago-Torbole: le due attività presentano titoli abilitativi all’esercizio separati, attualmente affidato in gestione a società terza mediante affitto di ramo d’azienda. Entrambe le attività sono date in gestione alla ******************* L’hotel viene condotto con SCIA esercizio alberghiero d.d. 13.03.2013 n° 2814, la consistenza di tale titolo prevede l’affitto di un albergo (alloggio e somministrazione agli ospiti di prima colazione, alimenti e bevande) il quale è individuato da una Casa Madre e da una Dipendenza (Casa Azzurra). Casa Madre:

- Identificata catastalmente dalla p.ed. 920

- Classificata 4 stelle

- 55 camere e 99 posti letto 8

------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected]

- Superficie complessiva: 1860m2

- Superficie destinata a somministrazione: 194.10m2

- Veranda esterna: 287m2

Dipendenza (Casa Azzurra):

- Identificata catastalmente dalle pp.edd. 1193 sub. 1 e 1207 sub. 126

- Classificata 3 stelle

- 18 camere e 24 posti letto

- Superficie complessiva: 359,34m2

- Superficie destinata a somministrazione: 0m2

SITUAZIONE URBANISTICA

La p.ed. 920 secondo il Piano Regolatore Generale vigente del Comune di

Nago-Torbole ricade nella zona H/B ricettiva (art. 27); le pp.ed. 1193 e

1207 secondo il Piano Regolatore Generale vigente del Comune di Nago-

Torbole ricadono nella zona RC residenziale di espansione (art. 25), tranne per una stretta fascia adiacente a via Strada Piccola la quale ricade nella zona verde pubblico con alberature (zona F2).

E' stata effettuata richiesta di accesso agli atti presso il Comune di Nago-

Torbole e tale ricerca ha prodotto i seguenti titoli autorizzativi:

Casa Madre:

DATA PROTOCOLLO RILASCIO PROTOCOLLO ANNO PROVVEDIME FALDONE TITOLARE OGGETTO P.ED. PROVVEDIM DOMANDA RILASCIO NTO ENTO FINALE FINALE Soc. 919 7 5006 2002 Francesca allacciamento fognatura 04/01/02 920 S.r.l

relazione di Francesca asseveramento 151 5010 1986 919 5010 26/10/86 snc modifiche interna appartamento Torbole

------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected]

relazione di asseveramento Francesca 151 5011 1986 modifiche interna 919 5011 26/09/86 snc appartamento Torbole, Via Strada Granda

relazione di asseveramento Francesca 151 5012 1986 modifiche interna 919 5012 26/09/86 snc appartamento Torbole, Via S.Granda Francesca relazione di 159 1980 1987 919 1980 14/04/87 snc asseveramento

Francesca relazione di 159 1981 1987 919 1981 14/04/87 snc asseveramento

Francesca relazione di 159 1982 1987 919 1982 14/04/87 snc asseveramento

ampliamento in sopraelevazione

dell’esercizio Società alberghiero denominato 919 271 11385 1998 Francesca 13381 12/11/98 “Club Hotel La Vela” 920 S.r.l. identificato dalle p.ed. 919-920 e p.f. 823 C.C. Nago-Torbole

variante in corso d’opera al progetto per Società l’ampliamento 919 278 126 1999 Francesca 729 20/01/99 dell’esercizio 920 S.r.l. alberghiero “Club Hotel La Vela”

II° variante in corso d’opera al progetto per l’ampliamento Società dell’esercizio 919- 279 818 1999 Francesca 1740 05/02/99 alberghiero denominato 920 s.r.l. “Club Hotel La Vela” p.ed. 919-920 e p.f. 823 C.C. Nago Torbole

Soc. Ampliamento in 919- 295 13162 1999 Francesca 870 26/01/00 sopraelevazione 920 s.r.l. Società abitabilità edificio p.ed. 330 3734 1999 919 8544 26/07/99 Francesca 919 c.c. Nago-Torbole Soc. Certificato di 331 5584 2000 Francesca 919 5831 23/05/00 abitabilità p.ed. 919 s.r.l.

Manutenzione ordinaria Soc. sostituzione pavimenti e 919- 523 998 2008 Francesca rivestimenti interni Archiviata 24/02/08 920 s.r.l. riparazione impianto elettrico

10 ------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected]

Sistemazioni esterne e spostamento parcheggi a Francesca 919- 535 8764 2008 servizio dell'esercizio 8764 18/07/08 s.r.l. 1193 alberghiero denominato Club la Vela

Modifica della veranda Soc. esterna dell'esercizio 919- 536 14527 2009 Francesca 20/08/09 alberghiero denominato 920 s.r.l. "Club Hotel Vela"

Francesca Modifica della veranda

s.r.l - l.r. esterna dell'esercizio 919- 536 771 2010 771 25/01/10 Lazzara alberghiero denominato 920 Gian Pietro "Club Hotel Vela"

certificazione sulla conformità delle opere Soc. al progetto autorizzato 919- 536 3396 2012 Francesca -certificazione finale di 920 s.r.l. regolare esecuzione delle opere

Francesca Variante n.1 alla

s.r.l - l.r. Concessione n.032/2009 919 581 10539 2010 10539 13/01/10 Lazzara d.d. 20/08/2009 modifica 920 Gian Pietro della veranda esterna

Demolizione e successiva ricostruzione di un tratto di recinzione sul confine di proprietà, lungo Via Strada Francesca Granda, per consentire s.r.l - l.r. 919 584 97 2010 l'ingresso e l'uscita dei 97 07/01/10 Lazzara 920 mezzi di cantiere Gian Pietro impegnati nella realizzazione della nuova veranda autorizzata con CE n.32/2009 Francesca s.r.l - l.r. nuova posizione palo 919 593 9644 2010 05/08/10 Lazzara illuminazione pubblica 920 Gian Pietro

modifica della veranda

esterna dell'esercizio Francesca alberghiero denominato 12/10/2011 s.r.l - l.r. 919 658 11240 2011 "Club Hotel Vela" - 12671 -13757 sospesa - Lazzara 920 richiesta applicazione 08/11/2011 Gian Pietro art. 129 comma 6 LP 1/2008

ampliamento del piano interrato a servizio dell' Francesca s. 919 672 1791 2012 esercizio alberghiero 8096 22/06/12 r. l 920 denominato Club Hotel la Vela

11 ------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected]

Dipendenza e Autorimessa Casa Azzurra:

DATA RILASCIO PROTOCOLLO ANNO FALDONE TITOLARE OGGETTO P.ED. PROVVEDIME DOMANDA RILASCIO NTO FINALE

Francesca Richiesta per il rilascio del 426 8352 2006 1193 sospesa S.R.L. certificato di Abitabilità

parere preventivo per la Soc. trasformazione di immobile 492 11119 2007 Francesca esistente adibito a civile abitazione 1193 10/08/07 S.r.l. in una nuova dipendenza dell'albergo Hotel la Vela.

Variante in sanatoria della concessione ad edificare per Soc. Francesca 493 9947 2006 modifiche interne e lievi modifiche 1193 07/02/07 s.r.l. sistemazioni esterne dell'edificio residenziale

Lazzara Variante in corso d'opera (inserita Giampietro in la dichiarazione di conformità qualità di l.r. dell'impianto alla regola d'arte ,art.7 533 13294 2006 1193 13/11/06 della soc. D.M. n. 37 del 22/gennaio /2008) FRANCESCA Santorum Enzo & c. snc d.d. 10 SRL dicembre 2014

533 6145 2008 Francesca s.r.l. Lavori di ristrutturazione 1193 21/05/08

Sistemazioni esterne e spostamento parcheggi a servizio dell'esercizio 535 8764 2008 Francesca s.r.l. 919-1193 18/07/08 alberghiero denominato Club la Vela

trasformazione di immobile esistente da civile abitazione in 547 13896 2008 Francesca s.r.l. 1193 25/11/08 nuova dipendenza dell'albergo Club Hotel la Vela

progetto esecutivo impianto 547 4456 2009 Francesca s.r.l. elettrico,riscaldamento,idrosanitario 1193 e gas metano,progetto esecutivo

1193 SUB. 1

1207 SUB.

126 Soc.Francesc PP.MM.74- a s.r.l. l.r. 550 4738 2009 Certificato di Agibilità 75-76-77-78- 23/04/09 Lazzara Gian 79-80-81-82- Pietro 83-84-85-86- 8788-89-90- 91-9293--125

12 ------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected]

TITOLI ABILITATIVI ALL'ESERCIZIO DELL'ATTIVITA'

CLUB HOTEL LA VELA

TITOLI EDILIZI:

Casa Madre:

- Certificato di abitabilità n° 2753 d.d. 23/05/1986;

- Certificato di abitabilità n° 3792 d.d. 01/04/1999;

- Certificazione di conformità delle opere (veranda) d.d. 19/03/2012;

- Manca la certificazione di conformità relativa alle opere interrate in corrispondenza della veranda. A tal proposito la società Francesca s.r.l. nel

2012 ha chiesto il calcolo degli oneri per la regolarizzazione dei volumi. In data 29/07/2016 (prot Agenzia Entrate: 66723) il Comune di Nago-

Torbole ha firmato un "Accordo di collaborazione per l'attività di valutazione immobiliare. Stima abuso edilizio "Club Hotel Vela" p.ed. 919 e 920 in c.c. Nago-Torbole". L'esito della procedura ha stimato il valore di mercato dell'opera edilizia abusiva in € 104.400,00 (v. relazione di stima Agenzia delle Entrate, ALLEGATO 11). Il mancato pagamento di quanto stimato determina la necessità della messa in pristino con la demolizione delle opere realizzate abusivamente e quindi dell'interrato.

Casa Azzurra:

Certificato di Agibilità n° 4936 d.d. 23/04/2009.

ANTINCENDIO:

Casa Madre:

13 ------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected]

- Certificato di Prevenzione Incendi (albergo e centrale termica del complesso) n° PAT/RFS035-U125-2011-281258 d.d. 10/05/2011 con scadenza 29/03/2017;

- S.C.I.A. antincendio di tipo A (relativa alla veranda ed ai corrispondenti locali interrati), rif. pratica VVF n° 1734 (1824-A), depositata alla PAT

(codice U125) prot. 0209896 d.d. 10/04/2012 e relativo verbale di sopralluogo (codice U125) prot. 0160434 (P) d.d. 19/03/2013.

Casa Azzurra:

- La Casa Azzurra non è soggetta alla normativa antincendio in quanto agli atti nel Comune di Nago-Torbole esiste dichiarazione che definisce l'entità dell'attività come inferiore a 24 posti letto.

Autorimessa:

- Certificato di Prevenzione Incendi n° 2183 d.d. 04/02/2009 rif. pratica

9736-Z CZ/nb volturato da Francesca s.r.l. (autorimessa interrata comparto

G2), scaduto ma ancora in possibilità di semplice rinnovo con dichiarazione di non aggravio del rischio entro il 2018, previa realizzazione delle opere di adeguamento relative alla presenza di caldaia

(< 34kW).

ALTRO:

- Registrazione della piscina al n° 022124/a2/181 nell'anagrafe provinciale degli impianti natatori;

- L’hotel e la dipendenza (Casa Azzurra) vengono condotti con SCIA esercizio alberghiero d.d. 13.03.2013 n° 2814.

14 ------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected]

VINCOLI E ONERI

Contratto d’affitto Con contratto d’affitto d.d. 13.12.2012, registrato all’Agenzia delle Entrate di Riva del Garda in data 09.01.2013, la società Francesca s.r.l. (ora Fallimento Francesca s.r.l. in liquidazione) concede in affitto alla Società ******************* (sede in Pinzolo, via Monte Spinale 39, fraz. Madonna di Campiglio) l’azienda avente per oggetto l’esercizio dell’attività di casa per vacanze, albergo, ristorante, bar, corrente in Comune Nago-Torbole, via Strada Granda 2. Il canone d’affitto dell’azienda è fissato in € 504.000,00 annui oltre I.V.A. da corrispondersi mediante 12 rate mensili di € 42.000,00 oltre I.V.A. L’azienda data in affitto risulta essere così descritta: in PT 1836 II - p.ed. 919

P.M. 1, P.M. 2, P.M. 3, P.M. 4, P.M. 5, P.M. 6, P.M. 7, P.M. 8, P.M. 9,

P.M. 10, P.M. 11, P.M. 12, P.M. 13, P.M. 14, P.M. 15, P.M. 16, P.M.

17, P.M. 18, P.M. 19, P.M. 20, P.M. 21, P.M. 22, P.M. 23, P.M. 24,

P.M. 25, P.M. 26, P.M. 27, P.M. 28, P.M. 29, P.M. 30, P.M. 31, P.M.

32, P.M. 33, P.M. 34, P.M. 35, P.M. 36, P.M. 37, P.M. 38, P.M. 39,

P.M. 40, P.M. 41, P.M. 42, P.M. 43, P.M. 44, P.M. 45, P.M. 46, P.M.

47, P.M. 48, P.M. 49, P.M. 50, P.M. 51, P.M. 53, P.M. 54, P.M. 55,

P.M. 56 e relative parti comuni per la descrizione si rimanda a quanto riportato nel Libro Fondiario.

in PT 2297 II - p.ed. 1193 nella consistenza come descritta nel libro Fondiario; in PT 1837 II - p.ed. 920

P.M. 1 nella consistenza come descritta nel libro Fondiario; 15 ------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected] in PT 2202 II - p.ed. 1207

P.M. 74, P.M. 75, P.M. 76, P.M. 77, P.M. 78, P.M. 79, P.M. 80, P.M.

81, P.M. 82, P.M. 83, P.M. 84, P.M. 85, P.M. 86, P.M. 87, P.M. 88,

P.M. 89, P.M. 90, P.M. 91, P.M. 92, P.M. 93, P.M. 125, nella consistenza come descritta nel libro Fondiario.

Il presente contratto d'affitto viene aggiornato con integrazione d.d. 18/10/2016, registrato in data 19/10/2016 (allegato 4 dell'ALLEGATO 9 di perizia). In particolare viene modificata la durata stessa del contratto che inizialmente era di nove anni. Si veda il capitolo V dell'allegato 4 che non viene riportato integralmente in quanto si ritiene che l'atto integrativo debba essere consultato per intero in quanto contiene indicazioni importanti per definire i rapporti tra il futuro acquirente e l'attuale affittuario.

Non conformità tra situazione reale (stato effettivo dei luoghi), catastale e tavolare degli edifici:

Dall’analisi di tutta la documentazione sia catastale che tavolare e dai sopralluoghi si è riscontrata la mancanza di corrispondenza tra tutta la documentazione agli atti e lo stato reale dei luoghi. Nello specifico: P.ED. 920 – Casa Madre:

Ci sono difformità nelle partizioni interne, distribuzione del piano interrato e nella destinazione d’uso, sia nella parte sottostante la Casa Madre che quella relativa all’ampliamento della veranda e del relativo interrato. Ci sono piccole difformità, a livello di partizioni interne, nella divisione delle camere degli ultimi 2 piani (camere 313 e 413). La divisione materiale non è stata aggiornata a seguito degli ampliamenti e delle modifiche urbanistiche dell’immobile. In particolare manca la rappresentazione del terzo piano, la rappresentazione della superficie della veranda e del suo interrato, peraltro modificata negli anni, ecc.. 16 ------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected]

La veranda non è frazionata e quindi anche la stessa mappa catastale risulta essere difforme. P.ED. 1193 – Casa Azzurra:

Non sono state riscontrate difformità tra catasto, tavolare e situazione reale.

Si riscontra d'altra parte il mancato perfezionamento della convenzione di lottizzazione sub. G.N. 1246/2004, come modificata ed integrata in data 19/05/2005 contratto Rep. 8019 raccolta 1629 registrato a Riva del Garda il 03/06/2005 al n° 895 serie 1, con redazione finale del Collaudo Tecnico- Amministrativo da parte del Comune di Nago-Torbole. (v. ALLEGATO 12)

Difformità urbanistico-edilizie rispetto all’assetto autorizzato: P.ED. 920 – Casa Madre:

La p.ed. 920 presenta difformità nelle partizioni interne, nella distribuzione del piano interrato e nella destinazione d’uso di alcuni locali, anche nella porzione interrata sotto l’edificio principale. La veranda "chiusa" e il suo interrato rappresentano, invece, un problema differente. Infatti dall’analisi delle pratiche edilizie agli atti emerge che la veranda è stata autorizzata "aperta", in quanto ritenuto volume tecnico, quindi priva della parte di serramento di sommità e di porte sul lato piscina. Il sottostante interrato, al contrario, viene autorizzato solo parzialmente (superficie di forma trapezoidale), mentre la superficie realmente realizzata risulta essere in contrasto con gli strumenti urbanistici in vigore (in particolar modo nel rispetto delle distanze di altri corpi di fabbrica). Per tale ragione il Comune, a seguito di domanda avanzata ancora anni fa da parte della Proprietà, ha recentemente inoltrato richiesta di stima degli oneri di regolarizzazione all’Agenzia del Territorio/Agenzia delle Entrate. Agli atti non esiste agibilità per tale porzione di interrato, mentre per la veranda "aperta" esiste un Certificato di Conformità delle

17 ------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected]

Opere (sostituivo dell'agibilità secondo la normativa provinciale) risalente al 2012. L’analisi formale di tale documento lascia comunque qualche perplessità sulla sua validità, in quanto la relativa fine lavori (parziale) depositata agli atti non allega le certificazioni degli impianti, il collaudo statico né altra documentazione inerente. Per tale interrato, in ogni modo, sono state rilasciate l’autorizzazione dell’APSS e la SCIA ai fini antincendio con prescrizioni a seguito di sopralluogo da parte del Servizio Antincendi. Ci sono piccole difformità per quanto riguarda le partizioni interne del piano interrato (non sotto la veranda), nel piano rialzato zona reception e camera custode, nella partizione delle camere 313 e 413, nell’eliminazione del cavedio portabiancheria a tutti i piani e nell’eliminazione del montacarichi tra piano terra ed interrato. P.ED. 1193 – Casa Azzurra:

Attualmente l’immobile risulta essere destinato ad uso alberghiero con presenze inferiori ai 24 posti letto. Non sono state riscontrate difformità tra stato autorizzato e reale, fatta eccezione per la localizzazione del locale caldaia.

Stato Antincendio Casa Madre:

La casa Madre ha un CPI tutt’ora in vigore ed in scadenza al 29/03/2017 (prot. PAT/RFS035-U125-2011-281258 d.d. 10/05/2011). Per quanto riguarda la veranda autorizzata “aperta”, attualmente utilizzata quale sala da pranzo (in difformità alla destinazione d’uso urbanistica e segnalata nella stessa SCIA dell’esercizio alberghiero d.d. 13/03/2013), essa non presenta alcuna difformità dal punto di vista della prevenzione incendi. Infatti l’ing. Pilzer, nell’ultimo sopralluogo da parte del Servizio Antincendi della PAT eseguito in data 19/03/2013 alla presenza dell’attuale gestore, rileva la presenza della sala da pranzo e prescrive una segnalazione più marcata delle uscite di emergenza, l’eliminazione dei

18 ------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected] tendaggi e che le uscite di emergenza debbano rimanere aperte durante la permanenza degli ospiti. All’epoca di tale sopralluogo le superfici nel piano interrato risultavano in parte al grezzo (riferito all’attuale locale magazzino/miniclub) ed in parte destinate a magazzino; lo stato attuale, modificato dal conduttore Hotel Spinale srl, impone un cambio di destinazione d’uso da locale al grezzo a magazzino/miniclub) che implicherebbe la presentazione di specifica SCIA antincendio (“Qualora la zona seminterrata definita sulle tavole al grezzo preveda la presenza di magazzini o altra attività […] verrà quindi inoltrata una SCIA riguardante la modifica.”). Durante i sopralluoghi dei sottoscritti tecnici d.d. 27/05/2016 e 29/06/2016 si è rilevato che le superfici definite sulle tavole “al grezzo” sono in realtà utilizzate come magazzino/miniclub e le superfici definite “magazzino/spogliatoio” sono in realtà destinate a camere per il personale (si veda verbale di sopralluogo PAT – U125 Prot. 0160434 (P) data 19/03/2013 Fasc. 21.7-2010-245 Rif. Pratica n. 1734 (1824-A) ing. Pilzer Gabriele). In realtà rispetto alla destinazione d’uso dei locali interrati esistono agli atti (presso i servizi competenti) documenti discordi. La documentazione allegata alla richiesta di regolarizzazione presenta quale destinazione lavanderia, spogliatoi per il personale e locale al grezzo. Nel corso dei vari sopralluoghi è emerso inoltre la necessità di adeguare alcuni parapetti dei balconi a servizio delle camere del terzo piano 309, 310, 311, 312, che presentano attualmente una altezza inferiore a quanto previsto dalla norma. Allo stato odierno l'adeguamento di tali parapetti è in fase di esecuzione, si ipotizza il completamento entro fine gennaio 2017, a cura e spese del Fallimento.

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Stato Antincendio autorimessa:

L'autorimessa della Casa Azzurra (prot. 2183 rif. Pratica n° 9736-Z CZ/nb d.d. 04/02/2009) è dotata di un C.P.I. scaduto, ma vi è ancora la possibilità di semplice richiesta di rinnovo. Il sopralluogo d.d. 29/06/2016 ha d’altra parte evidenziato la presenza, all’interno della dipendenza, di una caldaia con potenzialità inferiore ai 35kW priva della necessaria areazione, una errata direzione di apertura della porta d’ingresso all’immobile ed infine l’assenza di collari e sacchetti di compartimentazione. Per la regolarizzazione della situazione va depositata quindi semplice domanda di rinnovo della Pratica n° 9736-Z CZ/nb d.d. 04/02/2009 prot. 2183, unitamente alla comunicazione di non aggravio del rischio per l’adeguamento del locale caldaia. Le opere di adeguamento consistono nella realizzazione dell’areazione del locale caldaia con la formazione di adeguata canalizzazione REI 120, interferente con l’autorimessa, i percorsi delle condotte dovranno essere compartimentati mediante la posa di collari e sacchetti. Le opere di adeguamento del locale caldaia sono state eseguite, a breve verrà depositato richiesta di rinnovo del CPI. I costi saranno sostenuti dal Fallimento. Per economia di scala si è deciso di intervenire anche sulla porta d’ingresso della dipendenza adeguandola alle normative di settore. Anche queste spese sono sostenute dal Fallimento.

NB.1: Le difformità ostative all'esercizio dell'attività alberghiera (che si evincono dalla perizia d.d. 29/09/2016 "Accertamento dei vizi e/o irregolarità" vedi ALLEGATO 9.2) sono state eliminate e le spese relative sono a carico in parte al Fallimento ed in parte all'Hotel Spinale (attuale gestore).

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NB.2: La non corrispondenza fra atti catastali, atti tavolari e condizione reale impediscono lo svolgimento dell’atto notarile di vendita. Come segnalato precedentemente, dovranno essere eseguiti un nuovo frazionamento nuovi accatastamenti e divisioni materiali relativamente alle pp.edd. 919 e 920. Per quanto riguarda gli abusi edilizi segnalati, vanno distinti in abusi minori (lievi difformità interne o cambi d’uso ecc..) e abusi maggiori (volumi abusivi), i primi da ritenersi non ostativi alla vendita (purché dichiarati nell’atto con espresso impegno di sanatoria da parte dell’acquirente/venditore), i secondi evidentemente ostativi devono essere sistemati preliminarmente al trasferimento.

STIMA

Il criterio di stima utilizzato nell'esecuzione della stima è quello sintetico comparativo che consiste nel raffronto tra l’immobile in oggetto ad altri con similari caratteristiche (costruttive, di destinazione, di posizione) di cui siano noti i prezzi di vendita. Nella stima sono inoltre compresi, oltre ai beni immobili anche i beni mobili, come piatti bicchieri ecc. dettagliatamente descritti nella consistenza del contratto d’affitto

(ALLEGATO 9.1) e le spese tecniche e di adeguamento per rendere l’immobile conforme alla normativa vigente.

Il calcolo della superficie commerciale è stato effettuato considerando la superficie lorda dell’unità immobiliare, quella del balcone al 33%, quella delle cantine al 50%, mentre le autorimesse sono state valutate a corpo.

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La verifica dei valori correnti di mercato è stata condotta traendo informazioni da:

• pubblicazioni specifiche quali Guida Casa 2016;

• agenti ed agenzie immobiliari operanti sulla piazza di Nago-Torbole;

• imprese e società immobiliari operanti su piazza.

In base ai prezzi correnti di mercato nella zona, tenuto conto della tipologia e dimensione, della destinazione d’uso, dell’ubicazione ed esposizione, del grado di finitura e vetustà, dei beni mobili arredi, suppellettili, tendaggi ecc…, è possibile formulare il seguente giudizio di stima in ragione di circa 1.300,00 €/m2.

VALORE CLUB HOTEL LA VELA A NAGO-TORBOLE (TN)

€5.332.537,33

(diconsi euro cinquemilionitrecentotrentaduemilacinquecentotrentasette/33)

Pertanto il valore del lotto è:

- LOTTO UNICO: € 5.332.537,33

Da questo importo vanno detratti € 104.400,00 che è l'importo stimato dall'Agenzia delle Entrate per la sanatoria e altri 1.903,50 di spese tecniche. (ALLEGATO 11)

Di conseguenza il valore del lotto diventa € 5.226.233,83

Pertanto il valore approssimato per difetto in base al quale si consiglia di effettuare la procedura di vendita è pari ad € 5.226.000,00 (Euro cinquemilioniduecentoventiseimila/00).

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ELEMENTI UTILI PER L’IM.I.S.

In base alle rendite catastali si ottiene (ALLEGATO 3):

Albergo Club Hotel La Vela (Casa Madre, Casa Azzurra, Autorimessa e

Pertinenze - categoria D/2):

Rendita: Euro 28.920,00 Valore IM.I.S.: Euro 1.973.790,00

SITUAZIONE IPOTECARIA

Con visure effettuate presso l'Ufficio del Libro Fondiario di Riva del

Garda con aggiornamento al 19.05.2016, si è accertato che l’immobile è gravato dalle ipoteche descritte nel seguito:

1) P.ED. 1193 (P.T. PRINCIPALE) e P.ED. 920 P.M. 1 (P.T.

ACCESSORIA)

G.N. 791/2006 d.d. 10/03/2006 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI

IPOTECA DI € 5.000.000,00 a favore di Mps Capital Services Banca per le Imprese spa sede di Firenze,

00816350482 € 1.502.735,54, a favore di Mediocredito Trentino-Alto

Adige S.p.a. sede di Trento, 00108470220 € 577.975,21, atto d.d.

22/02/2006, G.N. 1107/2010 d.d. 06/04/2010, atto d.d. 31/03/2010.

2) P.ED. 920 P.M. 1 (P.T. ACCESSORIA)

G.N. 4188/2008 d.d. 26/11/2008 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI

IPOTECA DI € 3.750.000,00

------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected] a favore di Cassa Rurale di Pinzolo Banca di Credito Cooperativo Società

Cooperativa sede di Pinzolo, 00158500223, atto d.d. 25/11/2008, interessi

6,0%, €2.500.000,00 corrispondenti all'ammontare del capitale accreditato,

€521.250,00 corrispondenti a tre annualità di interessi ed €728.750,00 per imposte, tasse, spese e altri accessori con applicazione della clausola di indicizzazione ai sensi del contratto. G.N. 4351/2008 intavolazione parità di grado tra il diritto di ipoteca sub. G.N. 4188/08 e il diritto di ipoteca sub

G.N. 4351/08, atto d.d. 10/12/2008. G.N. 236/2009 annotazione simultaneità con partita principale 2314 porz. 16 c.c. Pinzolo (distretto di

Tione). "Per le modificazioni riguardanti l'ipoteca simultanea non ancora eseguite nella partita accessoria, deve essere consultata la partita principale".

3) P.ED. 920 P.M. 1 (P.T. ACCESSORIA)

G.N. 4351/2008 d.d. 11/12/2008 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI

IPOTECA DI € 2.250.000,00 a favore di Cassa Rurale Adamello - Brenta - Banca di Credito

Cooperativo - Società Cooperativa sede di Tione di Trento, 00148190226, atto d.d. 10/12/2008, interessi 6,029%, €1.500.000,00 corrispondenti all'ammontare del capitale accreditato, €451.305,00 corrispondenti a tre annualità di interessi ed €298.695,00 per imposte, tasse, spese e altri accessori con l'applicazione della clausola di indicizzazione ai sensi del contratto. G.N. 4351/2008 intavolazione parità di grado tra il diritto di

------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected] ipoteca sub. G.N. 4188/08 e il diritto di ipoteca sub G.N. 4351/08, atto d.d.

10/12/2008. G.N. 236/2009 annotazione simultaneità con partita principale

2314 porz. 16 c.c. Pinzolo (distretto di Tione). "Per le modificazioni riguardanti l'ipoteca simultanea non ancora eseguite nella partita accessoria, deve essere consultata la partita principale".

4) P.ED. 920 P.M. 1 (P.T. PRINCIPALE) e P.ED. 1193 (P.T.

ACCESSORIA)

G.N. 1158/2010 d.d. 09/04/2010 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI

IPOTECA DI € 1.500.000,00 a favore di Cassa Rurale Alto Garda - Banca di Credito Cooperativo -

Società Cooperativa sede di Arco, 00105910228, atto d.d. 08/04/2010, di cui €1.000.000,00 a garanzia della somma mutuata, €180.000,00 a garanzia di tre annualità di interessi al tasso complessivo del 6,00%,

€320.000,00 per imposte, spese ed altri accessori, con l'applicazione della clausola di indicizzazione, ai sensi del contratto.

5) P.ED. 1193 (P.T. PRINCIPALE), P.ED. 920 P.M. 1 (P.T.

ACCESSORIA) e P.ED. 1207 PP.MM. 74-93 e 125 (P.T.

ACCESSORIA)

G.N. 2618/2010 d.d. 16/08/2010 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI

IPOTECA DI € 1.222.820,84 a favore di Equitalia Trentino Alto Adige-Südtirol s.p.a. sede di Bolzano,

------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected]

02277900219 D.P.R. 602/73 art. 77 e D.Lgs. 46/99 art. 16.

6) P.ED. 1193 (P.T. ACCESSORIA), P.ED. 920 P.M. 1 (P.T.

ACCESSORIA) e P.ED. 1207 PP.MM. 74-93 e 125 (P.T.

ACCESSORIA)

G.N. 3382/2010 d.d. 03/11/2010 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI

IPOTECA DI € 1.307.631,18 a favore di Equitalia Trentino Alto Adige-Südtirol s.p.a. sede di Bolzano,

02277900219 D.P.R. 602/73 art. 77 e D.Lgs. 46/99 art. 16. Annotazione simultaneità con principale P.T. 573 II Riva G.N. 3382/2010.

7) P.ED. 920 P.M. 1 (P.T. PRINCIPALE), P.ED. 919 PP.MM. 1-51 e

53-56 (P.T. ACCESSORIA) e P.ED. 1193 (P.T. ACCESSORIA)

G.N. 3645/2010 d.d. 25/11/2010 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI

IPOTECA DI € 975.000,00 a favore di Cassa Rurale Alto Garda - Banca di Credito Cooperativo -

Società Cooperativa sede di Arco, 00105910228, atto d.d. 25/11/2010. Di cui €650.000,00 a garanzia dell'ammontare del capitale accreditato,

€117.000,00 a garanzia di tre annualità di interessi al tasso del 3,50%,

€208.000,00 per imposte, spese e altri accessori, con applicazione della clausola di indicizzazione ai sensi del contratto.

8) P.ED. 920 P.M. 1 (P.T. PRINCIPALE), P.ED. 1207 PP.MM. 74-93 e

------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected]

P.M. 125 (P.T. ACCESSORIA)

G.N. 4059/2010 d.d. 30/12/2010 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI

IPOTECA DI € 651.250,00 a favore di Cassa Rurale di Rovereto Banca di Credito Cooperativo

Società Cooperativa sede di Rovereto, 00106190226, atto d.d. 29/12/2010.

Di cui €500.000,00 a garanzia della somma mutuata, €101.250,00 a garanzia di tre annualità di interessi al tasso complessivo del 6,75%.

Importo accessori €50.000,00.

9) P.ED. 920 P.M. 1 (P.T. ACCESSORIA), P.ED. 1207 PP.MM. 74-93 e P.M. 125 (P.T. ACCESSORIA) E P.ED. 1193 (P.T. ACCESSORIA)

G.N. 3082/2012 d.d. 26/09/2012 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI

IPOTECA DI € 11.656.087,78 a favore di Equitalia Nord S.P.A. sede di Milano, 07244730961, D.P.R.

602/73 art. 77 e D.Lgs. 46/99 art. 16. Annotazione simultaneità con principale P.T. 1836 II P.M. 1 G.N. 3082/2012.

10) P.ED. 920 P.M. 1 (P.T. ACCESSORIA), P.ED. 1207 PP.MM. 74-93 e P.M. 125 (P.T. ACCESSORIA) E P.ED. 1193 (P.T. ACCESSORIA)

G.N. 1915/2015 d.d. 16/06/2015 PRENOTAZIONE DIRITTO DI

IPOTECA DI € 200.095,18 a favore di Baroni Stefano, quale socio e legale rappresentante della

Carpenteria Baroni di Baroni Fabrizio & C. snc con sede a Riva del Garda,

------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected]

Condominio Centro produttivo artigianale Galileo sede di Arco,

93014360221, Unicredit Leasing Spa sede di Milano, 04170380374,

Costruzioni Venturini Sas di Venturini Cristian & C. in liquidazione sede di Arco, 0181330225, Carpenteria Baroni di Baroni Fabrizio & c. snc sede di Riva del Garda, 01621010220, Baroni Stefano, BRNSFN72D29H330S nato il 29/04/1972 a Riva del Garda, Foletti Norberto Mario,

FLTNBR36E24B869S nato il 24/05/1936 a Casalbuttano ed uniti Cesani

Lisetta, CSNLTT37D54A794B nata il 14/04/1937 a Costa di Monticelli,

Cigalotti Alessandro & C. snc sede di Concei, 01099700229, Arco Pegaso

Società Cooperativa sede di Arco, 01181720226, Carpenteria Pellegrini srl sede di Molina di Ledro, 01642050221, Zendri Alfonso snc di Zendri

Walter, Bruno & C. sede di Molina di Ledro, 01382520227, Daunenstep spa sede di Auna di Sotto, 00533740213, Hypo Voralberg Leasing spa sede di Bolzano, 00731260215, Mediocredito Italiano s.p.a. sede di

Milano, 13300400150, sentenza d.d. 21/04/2015, di cui €96.601,00 per capitale ed il resto per accessori, interessi, spese occorse ed occorrende come da titolo. Annotazione simultaneità con principale P.T. 1836 II p.m.

1 G.N. 1915/2015.

11) P.ED. 920 P.M. 1 (P.T. ACCESSORIA), P.ED. 1207 PP.MM. 74-93 e P.M. 125 (P.T. ACCESSORIA) E P.ED. 1193 (P.T. ACCESSORIA)

G.N. 1915/2015 d.d. 16/06/2015 PRENOTAZIONE DIRITTO DI

IPOTECA DI € 50.965,11

------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected] a favore di Baroni Stefano, quale socio e legale rappresentante della

Carpenteria Baroni di Baroni Fabrizio & C. snc con sede a Riva del Garda,

Condominio Centro produttivo artigianale Galileo sede di Arco,

93014360221, Unicredit Leasing Spa sede di Milano, 04170380374,

FLTNBR36E24B869S nato il 24/05/1936 a Casalbuttano ed uniti Cesani

Lisetta, CSNLTT37D54A794B nata il 14/04/1937 a Costa di Monticelli,

Cigalotti Alessandro & C. snc sede di Concei, 01099700229, Arco Pegaso

Società Cooperativa sede di Arco, 01181720226, Carpenteria Pellegrini srl sede di Molina di Ledro, 01642050221, Zendri Alfonso snc di Zendri

Milano, 13300400150, sentenza d.d. 21/04/2015, di cui €35.119,59 per capitale ed il resto per accessori, interessi, spese occorse ed occorrende come da titolo. Annotazione simultaneità con principale P.T. 4726 II Riva p.m. 56 G.N. 1915/2015.

12) P.ED. 920 P.M. 1 (P.T. PRINCIPALE), P.ED. 1207 PP.MM. 74-93 e P.M. 125 (P.T. ACCESSORIA) e P.ED. 1193 (P.T. ACCESSORIA)

------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected]

G.N. 2447/2015 d.d. 24/07/2015 PRENOTAZIONE DIRITTO DI

IPOTECA DI € 3.263.000,00 a favore di Cassa Rurale di Rovereto Banca di Credito Cooperativo

Società Cooperativa sede di Rovereto, 00106190226, decreto ingiuntivo d.d. 17/07/2015. Di cui €2.774.608,17 per capitale, oltre interessi, spese ed accessori, come da titolo.

13) P.ED. 1207 P.M. 74 (P.T. PRINCIPALE) e PP.MM. 75-93 (P.T.

ACCESSORIA)

G.N. 760/2007 d.d. 12/03/2007 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI

IPOTECA DI € 672.250,00 a favore di Cassa Rurale di Rovereto Banca di Credito Cooperativo

Società Cooperativa sede di Rovereto, 00106190226, atto d.d. 09/03/2007, importo complessivo €672.250,00, comprensivo dell'importo capitale di

€500.000,00 di €122.250,00 a garanzia di tre annualità di interessi al tasso annuo del 5,15% maggiorato della mora di 3 punti e pertanto al tasso complessivo dell'8,15% con applicazione della clausola di indicizzazione, ai sensi degli articoli 1 e 4 del contratto di mutuo. Importo accessori

€50.000,00.

Tali gravami sono reperibili sulle visure tavolari (ALLEGATO 4), le quali fanno fede in caso di discrepanze con quanto scritto nella presente relazione.

************

30 ------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected]

2. RESIDENZA "LA VELA" A NAGO-TORBOLE

Trattasi di case e appartamenti per vacanze RESIDENZA LA VELA in Nago-Torbole p.ed. 919 (appartamenti, deposito parte della piscina e spazi esterni e posti auto) (ALLEGATO 1 - ALLEGATO 2);

DATI CATASTALI

Gli immobili componenti la residenza sono censiti all'ufficio del catasto di

Riva del Garda come segue:

Comune Catastale di Nago-Torbole, Particella Edificiale 919, Foglio 21:

Residenza La Vela:

Sub. P.M. Foglio Cat. Cl. Cons. Sup. Rendita IM.I.S. Piano 1 1 21 A/2 5 3 46 € 364,10 € 61 168,80 T 2 2 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 T 3 3 21 A/2 5 3 45 € 364,10 € 61 168,80 T 4 4 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 T 5 5 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 T 6 6 21 A/2 5 3 43 € 364,10 € 61 168,80 T 7 7 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 T 8 8 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 T 9 9 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 T 10 10 21 A/2 5 3 45 € 364,10 € 61 168,80 T 11 11 21 A/2 5 3 43 € 364,10 € 61 168,80 T 12 12 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 1 13 13 21 A/2 5 3 43 € 364,10 € 61 168,80 1 14 14 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 1 15 15 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 1 16 16 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 1 17 17 21 A/2 5 3 43 € 364,10 € 61 168,80 1 18 18 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 1 19 19 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 1 20 20 21 A/2 5 3 43 € 364,10 € 61 168,80 1 21 21 21 A/2 5 3 43 € 364,10 € 61 168,80 1 22 22 21 A/2 5 3 43 € 364,10 € 61 168,80 1 23 23 21 A/2 5 3 45 € 364,10 € 61 168,80 2 24 24 21 A/2 5 3 43 € 364,10 € 61 168,80 2 25 25 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 2 26 26 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 2 27 27 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 2 28 28 21 A/2 5 3 42 € 364,10 € 61 168,80 2 29 29 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 2 30 30 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 2 31 31 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 2 32 32 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 2 33 33 21 A/2 5 3 43 € 364,10 € 61 168,80 2 34 34 21 A/2 5 4 66 € 485,47 € 81 558,96 T 35 35 21 A/2 5 3 45 € 364,10 € 61 168,80 T 36 36 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 T 37 37 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 T 38 38 21 A/2 5 3 43 € 364,10 € 61 168,80 T 39 39 21 A/2 5 3 41 € 364,10 € 61 168,80 T 40 40 21 A/2 5 4 66 € 485,47 € 81 558,96 1

31 ------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected]

41 41 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 1 42 42 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 1 43 43 21 A/2 5 3 43 € 364,10 € 61 168,80 1 44 44 21 A/2 5 3 43 € 364,10 € 61 168,80 1 45 45 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 1 46 46 21 A/2 5 4 63 € 485,47 € 81 558,96 2 47 47 21 A/2 5 3 43 € 364,10 € 61 168,80 2 48 48 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 2 49 49 21 A/2 5 3 43 € 364,10 € 61 168,80 2 50 50 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 2 51 51 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 2 53 53 21 C/2 2 77 93 € 262,46 € 44 093,28 T

DATI TAVOLARI

Gli immobili componenti la residenza sono censiti all'ufficio del Libro

Fondiario di Riva del Garda come segue:

Residenza La Vela - P.T. 1836 II - FOGLIO A2: p.ed. 919

P.M. 1 a P.T.: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 2 a P.T.: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 3 a P.T.: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 4 a P.T.: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 5 a P.T.: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 6 a P.T.: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 7 a P.T.: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 8 a P.T.: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 9 a P.T.: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 10 a P.T.: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 11 a P.T.: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 12 a P. 1: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 13 a P. 1: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 14 a P. 1: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

32 ------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected]

P.M. 15 a P. 1: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 16 a P. 1: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 17 a P. 1: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 18 a P. 1: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 19 a P. 1: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 20 a P. 1: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 21 a P. 1: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 12 a P. 1: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 22 a P. 1: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 23 a P. 2: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 24 a P. 2: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 25 a P. 2: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 26 a P. 2: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 27 a P. 2: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 28 a P. 2: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 29 a P. 2: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 30 a P. 2: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 31 a P. 2: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 32 a P. 2: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 33 a P. 2: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura, balcone;

P.M. 34 a P. T.: ingresso, wc, disbrigo, due stanze, stanza, cottura;

P.M. 35 a P. T.: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura;

P.M. 36 a P. T.: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura;

P.M. 37 a P. T.: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura;

P.M. 38 a P. T.: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura;

P.M. 39 a P. T.: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura; 33 ------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected]

P.M. 40 a P. T.: ingresso, wc, disbrigo, due stanze, stanza, cottura;

P.M. 41 a P. 1: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura;

P.M. 42 a P. 1: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura;

P.M. 43 a P. 1: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura;

P.M. 44 a P. 1: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura;

P.M. 45 a P. 1: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura;

P.M. 46 a P. 2: ingresso, wc, disbrigo, due stanze, stanza, cottura;

P.M. 47 a P. 2: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura;

P.M. 48 a P. 2: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura;

P.M. 49 a P. 2: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura;

P.M. 50 a P. 2: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura;

P.M. 51 a P. 2: ingresso, wc, stanza, stanza, cottura;

P.M. 53 a P. T.: deposito-magazzino, balcone;

P.M. 56 a P. 1: copertura. e relative parti comuni così come descritte nel Libro Fondiario. Le porzioni materiali (pp.mm. 54 e 55) facenti parte della stessa partita tavolare non presenti nel precedente elenco, sempre di proprietà della società Francesca s.r.l. in liquidazione, risultano essere (come precedentemente esplicitato) pertinenze dell'Hotel La Vela.

Residenza La Vela - P.T. 1836 II - FOGLIO C (parti comuni):

- G.N. 114/3 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI SERVITU' d.d.

23/01/1985, transito a piedi e con veicoli di ogni genere da esercitare con le modalità come rilevabili dalla documentazione agli atti c/o l'ufficio del

Libro Fondiario, a carico p.ed. 919, a favore p.ed. 582, contratto d.d.

34 ------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected]

18/04/1984.

- G.N. 560/1 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI SERVITU' d.d.

28/02/2000, elettrodotto a carico di parte del cortile comune come da

piano di casa e contratto, a carico della p.ed. 919 pp.mm. 1-51 e 53-55, a

favore della p.ed. 919 p.m. 52, contratto d.d. 04/02/2000.

- G.N. 560/3 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI SERVITU' d.d.

04/02/2000, di passo a carico di parte del cortile comune, come da piano

di casa e contratto, a carico della p.ed. 919 pp.mm. 1-51 e 53-55, a favore

della p.ed. 919 p.m. 52, contratto d.d. 04/02/2000.

CONFINI

Il complesso Residenza La Vela confina:

- a nord ovest con le pp.ed. 582 e 920

- a nord est con la p.f. 913/4 e con la p.ed. 1193

- a sud est con la p.f. 1637 (via Strada Piccola)

- a sud con la p.f. 914/3 (giardino pubblico).

PROPRIETA’

Le unità immobiliari sopra descritte sono di piena proprietà (quota 1/1) del

fallimento FRANCESCA S.R.L. in liquidazione.

DESCRIZIONE

La residenza è costituita da tre edifici denominati "Casa Rossa", "Casa

Verde" e "Casa Gialla", costruiti nel 1986 ed ampliati nel 1999. Si

sviluppano su tre livelli fuori terra e si affacciano con un lato direttamente

sulla corte interna con piscina. Gli accessi agli appartamenti sono esterni e

35 ------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected] garantiti attraverso un sistema di scale esterne e ballatoi comuni.

Complessivamente nei tre edifici trovano collocazione 51 appartamenti costituiti da stanza/stanze, bagno, cucina, disbrigo e balcone.

Consistenza delle attività commerciali come dichiarate nei titoli abilitativi agli atti al Comune di Nago-Torbole: Le due attività presentano titoli abilitativi all’esercizio separati, attualmente affidato in gestione a società terza mediante affitto di ramo d’azienda. Entrambe le attività sono date in gestione alla ******************* La residenza viene condotta con SCIA case e appartamenti per vacanze - residence d.d. 13.03.2013 n° 2816, la consistenza di tale titolo prevede l'affitto di appartamenti per vacanze. Residenza: - Identificata catastalmente dalla p.ed. 919 - 48 appartamenti da 4 posti letto e 3 appartamenti da 6 posti letto per 51 appartamenti totali - 54 camere, 210 posti letto.

SITUAZIONE URBANISTICA

La p.ed. 919 secondo il Piano Regolatore Generale vigente del Comune di Nago-Torbole ricade nella zona H/B ricettiva (art. 27).

E' stata effettuata richiesta di accesso agli atti presso il Comune di Nago-Torbole e tale ricerca ha prodotto i seguenti titoli autorizzativi:

Residenza La Vela:

DATA PROTOCOLLO NUMERO ANNO RILASCIO FALDONE TITOLARE OGGETTO P.ED. PROVVEDIMENTO DOMANDA RILASCIO PROVVEDIMENTO FINALE FINALE

Francesca relazione di 159 4102 1987 920 4102 22/07/87 snc asseveramento

36 ------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected]

Francesca ampliamento terrazzo 200 4717 1992 920 4717 24/08/92 s.n.c. p.ed. 920 Torbole ampliamento Club soc. Hotel La Vela in 252 11218 1997 Francesca 920 11218 19/12/97 Torbole, via Strada s.r.l. Granda;

variante alla concessione edilizia n.

11218 del 19.12.1997 società per l’ampliamento e 267 6159 1998 Francesca 920 8220 27/07/98 sistemazione dell’ srl edificio alberghiero Club Hotel La Vela p.ed. 920

II° variante in corso d’opera al progetto per l’ampliamento Società dell’esercizio 919 279 818 1999 Francesca alberghiero 1740 05/02/99 920 s.r.l. denominato “Club Hotel La Vela” p.ed. 919-920 e p.f. 823 C.C. Nago Torbole

Società 330 9220 1998 Francesca abitabilità 920 3792 01/04/99 s.r.l. Manutenzione ordinaria sostituzione Soc. pavimenti e 919 523 998 2008 Francesca Archiviata 24/02/08 rivestimenti interni 920 s.r.l. riparazione impianto elettrico Modifica della veranda esterna Soc. dell'esercizio 919 536 14527 2009 Francesca 20/08/09 alberghiero 920 s.r.l. denominato "Club Hotel Vela" Modifica della Francesca veranda esterna s.r.l - l.r. dell'esercizio 919 536 771 2010 771 25/01/10 Lazzara alberghiero 920 Gian Pietro denominato "Club Hotel Vela" Soc. certificazione sulla Francesca s. conformita' delle r. l. - opere al progetto Marcolin 919 536 3396 2012 autorizzato 4623 03/04/12 Stefano in 920 certificazione finale di qualita' di regolare esecuzione Direttore delle opere dei Lavori

Francesca Autorizzazione s.r.l. l.r. paesaggistica per ARCHIVIAZIONE 573 12179 2009 Lazzara taglio di due alberi ad 920 12462 Pratica Gian alto fusto posizionati Pietro) sul lato Sud-Ovest

37 ------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected]

taglio di due alberi ad Francesca alto fusto posizionati s.r.l. l.r. sul lato Sud-Ovest 573 12526 2009 Lazzara dell'esercizio 920 12526 02/11/09 Gian alberghiero Pietro) denominato "Club Hotel la Vela" Variante n.1 alla Francesca Concessione s.r.l - l.r. 919 581 10539 2010 n.032/2009 d.d. 10539 13/01/10 Lazzara 920 20/08/2009 modifica Gian Pietro della veranda esterna demolizione e ricostruzione di un Francesca tratto di recinzione sul s.r.l - l.r. confine di 919 584 97 2010 886 25/01/10 Lazzara proprieta'dell'esercizio 920 Gian Pietro alberghiero denominato Club Hotel la Vela Francesca nuova posizione palo s.r.l - l.r. 919 593 9644 2010 illuminazione 05/08/10 Lazzara 920 Gian Pietro pubblica modifica della veranda esterna Francesca dell'esercizio s.r.l - l.r. alberghiero 919 12/10/2011 sospesa - 658 11240 2011 12671 -13757 Lazzara denominato "Club 920 08/11/2011 Gian Pietro Hotel Vela" - richiesta applicazione art. 129 comma 6 LP 1/2008 ampliamento del piano interrato a Francesca s. servizio dell' esercizio 919 672 1791 2012 8096 22/06/12 r. l alberghiero 920 denominato Club Hotel la Vela

TITOLI ABILITATIVI ALL'ESERCIZIO DELL'ATTIVITA'

RESIDENZA LA VELA

TITOLI EDILIZI:

- Certificato di abitabilità n° 4068 d.d. settembre 1986;

- Certificato di abitabilità n° 1592 d.d. maggio 1987;

- Certificato di abitabilità n° 8544 d.d. 26/07/1999 (ampliamento sia della

Residenza che dell'Hotel nel volume della p.ed. 919 - residenza);

- Certificato di abitabilità n° 5831 d.d. 23/05/2000 (ampliamento sia della

Residenza che dell'Hotel nel volume della p.ed. 919 - residenza).

38 ------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected]

ANTINCENDIO:

- L'edificio risultava privo dell'adeguamento antincendio a seguito dell'entrata in vigore del D.P.R. 151/2011 con l'introduzione delle case vacanze nelle attività soggette alla prevenzione incendi. Pertanto, per l'adeguamento normativo della Residenza è stata presentata presso l'Ufficio Prevenzione Incendi della PAT richiesta di valutazione progetto in data 28/09/2016, rif. pratica 1734 (1824-A) ottenuto parere favorevole si

è data esecuzione ai lavori di adeguamento conformemente al progetto presentato.

In data 29.12.2016 Prot. 0716945 Rif. Pratica VV.F.n 1824A è stata presentata SCIA ai fini della sicurezza antincendio. (ALLEGATO 13)

Le spese sono sostenute in parte dal Fallimento e in parte dall'affittuario

*******************

ALTRO:

- Registrazione della piscina (condivisa con l'Hotel) al n° 022124/a2/181 nell'anagrafe provinciale degli impianti natatori;

- La residenza viene condotta con SCIA case e appartamenti per vacanze - residence d.d. 13.03.2013 n° 2816.

VINCOLI E ONERI

------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected] dell’attività di casa per vacanze, albergo, ristorante, bar, corrente in Comune Nago-Torbole, via Strada Granda 2. Il canone d’affitto dell’azienda è fissato in € 504.000,00 annui oltre I.V.A. da corrispondersi mediante 12 rate mensili di € 42.000,00 oltre I.V.A. L’azienda data in affitto risulta essere così descritta: in PT 1836 II - p.ed. 919

P.M. 1, P.M. 2, P.M. 3, P.M. 4, P.M. 5, P.M. 6, P.M. 7, P.M. 8, P.M. 9,

P.M. 10, P.M. 11, P.M. 12, P.M. 13, P.M. 14, P.M. 15, P.M. 16, P.M.

17, P.M. 18, P.M. 19, P.M. 20, P.M. 21, P.M. 22, P.M. 23, P.M. 24,

P.M. 25, P.M. 26, P.M. 27, P.M. 28, P.M. 29, P.M. 30, P.M. 31, P.M.

32, P.M. 33, P.M. 34, P.M. 35, P.M. 36, P.M. 37, P.M. 38, P.M. 39,

P.M. 40, P.M. 41, P.M. 42, P.M. 43, P.M. 44, P.M. 45, P.M. 46, P.M.

47, P.M. 48, P.M. 49, P.M. 50, P.M. 51, P.M. 53, P.M. 54, P.M. 55,

P.M. 56 e relative parti comuni per la descrizione si rimanda a quanto riportato nel Libro Fondiario. in PT 2297 II - p.ed. 1193 nella consistenza come descritta nel libro Fondiario; in PT 1837 II - p.ed. 920

P.M. 1 nella consistenza come descritta nel libro Fondiario; in PT 2202 II - p.ed. 1207

P.M. 74, P.M. 75, P.M. 76, P.M. 77, P.M. 78, P.M. 79, P.M. 80, P.M.

81, P.M. 82, P.M. 83, P.M. 84, P.M. 85, P.M. 86, P.M. 87, P.M. 88,

P.M. 89, P.M. 90, P.M. 91, P.M. 92, P.M. 93, P.M. 125, nella consistenza come descritta nel libro Fondiario.

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Non conformità tra situazione reale (stato effettivo dei luoghi), catastale e tavolare degli edifici: Dall’analisi di tutta la documentazione sia catastale che tavolare e dai sopralluoghi si è riscontrata la mancanza di corrispondenza tra tutta la documentazione agli atti e lo stato reale dei luoghi. Nello specifico: P.ED. 919 – Residenza:

Per quanto riguarda le partizioni interne (ingressi ecc…) si sono rilevate piccole difformità tra lo stato reale e quanto rappresentato nei vari elaborati catastali e tavolari; manca la rappresentazione dei balconi nelle planimetrie della divisione materiale, questo probabilmente dovuto al fatto che la superficie occupata dai balconi insiste parzialmente sulla p.ed. 920. Nella p.ed. 919 sono stati effettuati cambi di destinazione d’uso con realizzazione di opere e nuove unità immobiliari (i depositi ad uso residenziale ed alberghiero sono stati trasformati in camere, così come l’alloggio del custode). I documenti catastali seppur risultino coerenti con quanto autorizzato, non sono congrui con quanto effettivamente realizzato. Le planimetrie tavolari risultano solo parzialmente aggiornate e comunque non rispondenti allo stato reale. Per quanto concerne la distribuzione dei posti auto esterni il numero autorizzato, come dichiarato dal tecnico progettista e dalla proprietà, soddisfa le richieste urbanistiche nelle varie concessioni che si sono

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Difformità urbanistico-edilizie rispetto all’assetto autorizzato: P.E D. 919 – Residenza:

Dall’analisi delle pratiche edilizie agli atti presso il Comune di Nago- Torbole è emerso che la Residenza La Vela, identificata catastalmente dalla p.ed. 919, è stata oggetto negli anni di ampliamento da parte dell’attività alberghiera Hotel La Vela. Inoltre anche le unità abitative della Residenza La Vela presentano piccole difformità per quanto riguarda le partizioni interne. Si riscontra in particolare, in tutti gli appartamenti caratterizzati da una sola camera da letto, l'assenza della porta di separazione tra la zona giorno e l'ingresso e quindi l'assenza di un antibagno (separazione fisica tra l'accesso al bagno e la zona in cui vengono potenzialmente consumati i pasti). Tale difformità compromette il soddisfacimento delle norme igienico-sanitarie previste dal Regolamento Edilizio del Comune di Nago- Torbole. Dall’analisi delle pratiche edilizie emerge che negli anni l’attività alberghiera, svolta inizialmente solo sulla p.ed. 920 si è ampliata andando a coinvolgere anche parte della p.ed. 919. Con concessione ad edificare n. 13381 d.d. 12/11/1998 e successive varianti (ampliamento casa verde), venivano autorizzati i lavori di “ampliamento dell’esercizio alberghiero denominato Club Hotel la Vela”; i quali prevedevano la realizzazione di: • deposito/magazzino ad uso residenziale (sub 53 pm. 53 a primo terra p.ed. 919 casa verde); • deposito/magazzino ad uso alberghiero (sub 54 pm. 54 a primo piano p.ed. 919 casa verde); • nr. 5 camere personale ad uso alberghiero (sub 54 pm. 55 a secondo piano p.ed. 919 casa verde). 43

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Tali superfici risultano corredate di certificato di abitabilità prot. 8544 d.d. 26/07/1999. Tali unità immobiliari risultano accatastate e rappresentate anche nelle planimetrie tavolari. Con concessione ad edificare n. 870 d.d. 26/01/2000 (ampliamento sopra trasformatore AGS casa rossa), venivano autorizzati i lavori di “progetto definitivo ampliamento dell’esercizio alberghiero denominato Club Hotel la Vela”; i quali prevedevano la realizzazione di: • deposito/magazzino ad uso alberghiero (sub 1/54 pp.edd. 919-920, partita complessa, ppm. 1-2 54/57 a primo piano p.ed. 919 casa rossa sopra trasformatore elettrico AGS); • deposito/magazzino ad uso alberghiero (sub 1/54 pp.edd. 919-920, partita complessa, ppm. 1-2 54/57 a secondo piano p.ed. 919 casa rossa); • nr. 1 alloggio custode ad uso alberghiero (sub 55 pm. 57 a secondo piano p.ed. 919 casa rossa). Tali superfici risultano corredate di certificato di abitabilità prot. 5831 d.d. 23/05/2000 Le unità immobiliari risultano accatastate ma non rappresentate nelle planimetrie tavolari. Si osserva che le planimetrie catastali, coerenti con quanto autorizzato, fanno riferimento a porzioni materiali inesistenti (pm.57).

In realtà durante i sopralluoghi effettuati si è rilevato per queste unità in ampliamento cambi di destinazione d’uso con realizzazione di opere e di conseguenza nuove unità immobiliari. In particolare: • al posto del deposito/magazzino ad uso residenziale (sub 53 pm. 53 a primo terra p.ed. 919 casa verde) si sono rilevate tre camere da letto con relativo bagno e balcone di pertinenza;

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• al posto del deposito/magazzino ad uso alberghiero (sub 54 pm. 54 a primo piano p.ed. 919 casa verde) si sono rilevate tre camere da letto con relativo bagno e balcone di pertinenza; • al posto delle 5 camere personale ad uso alberghiero (sub 54 pm. 55 a secondo piano p.ed. 919 casa verde) si sono rilevate tre camere da letto con relativo bagno e balcone di pertinenza; • al posto del deposito/magazzino ad uso alberghiero (sub 1/54 pp.edd. 919-920, partita complessa, ppm. 1-2 54/57 a primo piano p.ed. 919 casa rossa sopra trasformatore elettrico AGS) si sono rilevate tre camere da letto con relativo bagno e balcone di pertinenza; • al posto del deposito/magazzino ad uso alberghiero (sub 1/54 pp.edd. 919-920, partita complessa, ppm. 1-2 54/57 a secondo piano p.ed. 919 casa rossa) si è rilevata una camera da letto con relativo bagno e balcone di pertinenza; • al posto dell’alloggio del custode ad uso alberghiero (sub 55 pm. 57 a secondo piano p.ed. 919 casa rossa) si sono rilevate due camere da letto con relativo bagno e balcone di pertinenza. La possibilità più semplificata (sia per i costi che per le procedure amministrative) per sanare la situazione è trasformare i vari depositi, ora stanze, in camere personale oppure spogliatoi laddove i locali confinano con la centralina dell'A.G.S. (situazione peraltro già autorizzata dal servizio antincendio). Tale soluzione comporterà la necessità di reperire ulteriori posti auto in grado di soddisfare gli standard urbanistici. Da un calcolo sommario, ipotizzando che le superfici utilizzate dal personale siano assimilabili ad un uso residenziale (come già assunto nelle precedenti concessioni di ampliamento dell'attività alberghiera), emerge la necessità di un numero minimo di 4 posti auto.

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Stato antincendio della Residenza:

Come già accennato con l’entrata in vigore del D.P.R. 151/11 anche le case vacanza rientrano nelle attività soggette all’attività di prevenzione incendi. In particolare la residenza, così come costituita, ricade nelle attività alberghiere con capienza superiore ai 100 posti letto (punto 66 del succitato D.P.R.). L’immobile risultava essere privo di CPI (Certificato Prevenzione incendi o equipollente) e necessitava di interventi strutturali per essere adeguato alla normativa antincendio in vigore. Per l’adeguamento antincendio del Residence è stata quindi redatta pratica di Valutazione Progetto d.d. 28/09/2016 n. di rif. pratica 1734 (1824-A). Tale pratica ha previsto la realizzazione delle seguenti opere di adeguamento: a – Fornitura e posa in opera di impianto rilevazione fumi; b – Fornitura e posa in opera di lampade di emergenza; c - Fornitura e posa in opera di idrante al terzo piano; d - Fornitura e posa in opera di idranti UNI45; e - Fornitura e posa in opera di porte REI60 in legno; f - Fornitura e posa in opera di finestra REI60 in alluminio; g - Fornitura e posa in opera di chiudiporta e apertura tipo opera su porta ingressi unità; h - Fornitura e posa in opera di sacchetti REI ai piani per compartimentazione dei cavedi; i - Fornitura e posa in opera di scala esterna da 1° piano a 2° piano; l - Fornitura e posa in opera di tendaggi classe 1; m - Fornitura e posa in opera di materassi 1M; n - Fornitura e posa in opera di divani letto classe 1M; o - Fornitura e posa in opera di mascheratura impianto antincendio all'interno delle unità; p – Smaltimento materassi e divani letto esistenti; q – Progettazione e segnaletica d’emergenza; 46

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r – Spese di progettazione. ottenuto parere favorevole si è data esecuzione ai lavori conformemente al progetto presentato.

In data 29.12.2016 Prot. 0716945 Rif. Pratica VV.F.n 1824A è stata presentata SCIA ai fini della sicurezza antincendio. (ALLEGATO 13)

Durante i rilievi è emersa la presenza all'interno dell'immobile di una cabina di trasformazione dell'energia elettrica. Con nota d.d. 03/10/2016 A.G.S., proprietario della cabina in oggetto, ha reso noto che essa non è soggetta all'attività di prevenzione incendi.

Necessità di sistemare o sostituire i parapetti in legno dei ballatoi e dei balconi del Residence: Durante i sopralluoghi si è constatato che gran parte dei parapetti lignei della Residenza La Vela (Case Rossa, Verde e Gialla) essendo particolarmente esposti agli agenti atmosferici, risultano notevolmente usurati e devono essere sostituiti. Anche i parapetti che non rispettano l'altezza minima prevista da normativa (1m da piano di calpestio) sono oggetto di intervento. Dopo aver richiesto parere preventivo è stata innoltrata SCIA presso il Comune di Nago-Torbole per la sostituzione di parapetti in legno con parapetti in acciaio nella tipologia attualmente esistente sull'hotel La Vela. Le opere di sostituzione dei parapetti verranno completate entro fine gennaio 2017 e i costi sono a carico del Fallimento.

NB.1: Le difformità ostative all'esercizio dell'attività alberghiera (che si evincono dalla perizia d.d. 29/09/2016 "Accertamento dei vizi e/o irregolarità" vedi ALLEGATO 9.2) sono in fase di eliminazione e le spese relative saranno a carico in parte al Fallimento ed in parte all'Hotel Spinale (attuale gestore).

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STIMA

Il criterio utilizzato nell'esecuzione della stima è quello sintetico comparativo che consiste nel raffronto tra l’immobile in oggetto ad altri con similari caratteristiche (costruttive, di destinazione, di posizione) di cui siano noti i prezzi di vendita. Nella stima sono inoltre compresi, oltre ai beni immobili anche i beni mobili, come arredi, suppellettili, tendaggi ecc. dettagliatamente descritti nella consistenza del contratto d’affitto

(ALLEGATO 9.1) e le spese tecniche e di adeguamento per rendere l’immobile conforme alla normativa vigente.

La verifica dei valori correnti di mercato è stata condotta traendo

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• pubblicazioni specifiche quali Guida Casa 2016;

• agenti ed agenzie immobiliari operanti sulla piazza di Nago-Torbole;

• imprese e società immobiliari operanti su piazza.

VALORE RESIDENCE LA VELA A NAGO-TORBOLE (TN)

€3.653.260,00

(diconsi euro tremilioniseicentocinquantatremiladuecentosessanta/00)

Pertanto il valore del lotto è:

- LOTTO UNICO: € 3.653.260,00

Pertanto il valore approssimato per difetto in base al quale si consiglia di effettuare la procedura di vendita è pari ad € 3.650.000,00 (Euro tremilioniseicentocinquantamila/00).

ELEMENTI UTILI PER L’IM.I.S.

In base alle rendite catastali si ottiene (ALLEGATO 3):

Residenza Residence La Vela (p.ed. 919):

------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected]

5 5 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 T 6 6 21 A/2 5 3 43 € 364,10 € 61 168,80 T 7 7 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 T 8 8 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 T 9 9 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 T 10 10 21 A/2 5 3 45 € 364,10 € 61 168,80 T 11 11 21 A/2 5 3 43 € 364,10 € 61 168,80 T 12 12 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 1 13 13 21 A/2 5 3 43 € 364,10 € 61 168,80 1 14 14 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 1 15 15 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 1 16 16 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 1 17 17 21 A/2 5 3 43 € 364,10 € 61 168,80 1 18 18 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 1 19 19 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 1 20 20 21 A/2 5 3 43 € 364,10 € 61 168,80 1 21 21 21 A/2 5 3 43 € 364,10 € 61 168,80 1 22 22 21 A/2 5 3 43 € 364,10 € 61 168,80 1 23 23 21 A/2 5 3 45 € 364,10 € 61 168,80 2 24 24 21 A/2 5 3 43 € 364,10 € 61 168,80 2 25 25 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 2 26 26 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 2 27 27 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 2 28 28 21 A/2 5 3 42 € 364,10 € 61 168,80 2 29 29 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 2 30 30 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 2 31 31 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 2 32 32 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 2 33 33 21 A/2 5 3 43 € 364,10 € 61 168,80 2 34 34 21 A/2 5 4 66 € 485,47 € 81 558,96 T 35 35 21 A/2 5 3 45 € 364,10 € 61 168,80 T 36 36 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 T 37 37 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 T 38 38 21 A/2 5 3 43 € 364,10 € 61 168,80 T 39 39 21 A/2 5 3 41 € 364,10 € 61 168,80 T 40 40 21 A/2 5 4 66 € 485,47 € 81 558,96 1 41 41 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 1 42 42 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 1 43 43 21 A/2 5 3 43 € 364,10 € 61 168,80 1 44 44 21 A/2 5 3 43 € 364,10 € 61 168,80 1 45 45 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 1 46 46 21 A/2 5 4 63 € 485,47 € 81 558,96 2 47 47 21 A/2 5 3 43 € 364,10 € 61 168,80 2 48 48 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 2 49 49 21 A/2 5 3 43 € 364,10 € 61 168,80 2 50 50 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 2 51 51 21 A/2 5 3 44 € 364,10 € 61 168,80 2 53 53 21 C/2 2 77 93 € 262,46 € 44 093,28 T

SITUAZIONE IPOTECARIA

Con visure effettuate presso l'Ufficio del Libro Fondiario di Riva del Garda con aggiornamento al 19.05.2016, si è accertato che l’immobile è gravato dalle ipoteche descritte nel seguito:

------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected]

1) P.ED. 919 P.M. 1 (P.T. PRINCIPALE) e PP.MM. 2-51 (P.T.

ACCESSORIA)

G.N. 1016/2006 d.d. 30/03/2006 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI

IPOTECA DI € 4.579.750,00 a favore di Cassa Rurale di Rovereto - Banca di Credito Cooperativo -

Società Cooperativa sede di Rovereto, 00106190226,

€3.500.000,00 per capitale, €729.750,00 per tre annualità di interessi al tasso complessivo del 6,95% ed €350.000,00 per interessi di mora, spese ed accessori con applicazione del parametro di indicizzazione ai sensi dell'art. 2 del contratto.

2) P.ED. 919 PP.MM. 1-51, 53-56 (P.T. ACCESSORIA)

G.N. 3805/2009 d.d. 02/12/2009 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI

IPOTECA DI € 1.965.000,00 a favore di Cassa Rurale di Rovereto Banca di Credito Cooperativo

Società Cooperativa sede di Rovereto, 00106190226,

€1.500.000,00 a garanzia della somma mutuata, €315.000,00 a garanzia di tre annualità di interessi al tasso complessivo del 7% ed €150.000,00 per imposte, spese e altri accessori. Annotazione simultaneità con principale

P.T. 5191 II Riva p.m. 1 G.N. 3805/2009.

3) P.ED. 919 PP.MM. 1-51, 53-56 (P.T. ACCESSORIA)

G.N. 1158/2010 d.d. 09/04/2010 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI

------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected]

IPOTECA DI € 1.500.00,00 a favore di Cassa Rurale Alto Garda - Banca di Credito Cooperativo -

Società Cooperativa sede di Arco, 00105910228, atto d.d. 08/04/2010,

€1.000.000,00 a garanzia della somma mutuata, €180.000,00 a garanzia di tre annualità di interessi al tasso complessivo del 6,00%, €320.000,00 per imposte, spese ed altri accessori, con l'applicazione della clausola di indicizzazione, ai sensi del contratto. Annotazione simultaneità con principale P.T. 1837 II p.m. 1 G.N. 1158/2010.

4) P.ED. 919 PP.MM. 1-51, 53-56 (P.T. ACCESSORIA)

G.N. 3645/2010 d.d. 25/11/2010 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI

IPOTECA DI € 975.000,00 a favore di Cassa Rurale Alto Garda - Banca di Credito Cooperativo -

Società Cooperativa sede di Arco, 00105910228, atto d.d. 25/11/2010,

€650.00,00 a garanzia dell'ammontare del campitale accreditato,

€117.000,00 a garanzia di tre annualità di interessi al tasso del 3,50%,

€208.000,00 per imposte, spese e altri accessori, con applicazione della clausola di indicizzazione ai sensi del contratto. Annotazione simultaneità con principale P.T. 1837 II p.m. 1 G.N. 3645/2010.

5) P.ED. 919 P.M. 1 (P.T. PRINCIPALE) e PP.MM. 2-51, 53-56 (P.T.

ACCESSORIA)

G.N. 3082/2012 d.d. 26/09/2012 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI

------Studio S.C.S. di ing. Pietro Bucci - via S. Vigilio 28 - 38079 Tione di Trento (TN) Tel.: 0465.090435 - Cell.: 348.3646159 - email: [email protected]

IPOTECA DI € 11.656.087,78 a favore di Equitalia Nord S.P.A. sede di Milano, 07244730961. D.P.R.

602/73 art. 77 e D. Lgs. 46/99 art. 16.

6) P.ED. 919 P.M. 1

G.N. 1790/2015 d.d. 04/06/2015 ANNOTAZIONE

Atto di pignoramento immobiliare notificato il 12 maggio 2015 a realizzo del credito di Condominio CENTRO POLIFUNZIONALE MAGNETE con sede in Trento, c.f. 9606410023 fino alla concorrenza dell'importo di

€7.399,60 oltre ad interessi e spese.

7) P.ED. 919 P.M. 1 (P.T. PRINCIPALE) e PP.MM. 2-51, 53-56 (P.T.