Tallinna kinnisvaraturu trendid kevad 2002

Kaks korda aastas ilmuv ülevaade Tallinna büroo-, kaubandus-, tootmis-, lao- ja elamispindade ning kinnisvarainvesteeringute turust MAJANDUSINDIKAATORID 2

Maailmamajanduse oodatust kui aasta tagasi. Harjumaal kerkis väiksema negatiivse mõju tõttu keskmine palk 7036 kroonini kuus. SISUKORD Eestile oli 2001 Elanikkonna aasta tarbimine SKP on aastaga 5,4%-line kasv positiivsekskasvanud 6% ningüllatuseks hinnanguliselt ei enamikele kohalikele analüütikutele. ületa varimajanduse kaupade ja Majandusindikaatorid 2 SKP oodatust kiirema kasvu üks teenuste osakaal 10% põhjuseid oli sisenôudluse kogutarbimisest. Büroopindade turg 3 suurenemine kogunõudluse rahuldamisel. Keskmise palga areng Kaubanduspindade turg 6 8,000

Samas on nõudluse tugev kasv 7,000 Harjumaa Tootmis- ja laopindade turg 9 kaasa toonud inflatsiooni 6,000 Eesti püsimise mõõdukalt kõrgel 4-5 %- 5,000 sel tasemel. Maailmamajanduses Kinnisvarainvesteeringute turg 10 4,000 toimuvaid positiivseid arenguid ning 3,000 sellega seoses ekspordi Haldamisteenuse turg 11 2,000 kasvutempo märgatavat kiirenemist 1,000 Elamispindade turg 12 arvestades prognoosivad kohalikud finantsasutused0 2002. ja 2003. aasta kr/kuu II 95 II 01 II 00 II 96 II 97 II 98 II 99 SKP kasvuksIV IV IV IV IV IV IV Eestis jätkuvalt 4-6%. Kontakt 16 Allikas: Statistikaamet Sisemajanduse kogutoodangu kasv Eluasemelaenude käive kasvas 2001. aastal 2000. aastaga 15 10.6% võrreldes 46% ning kõik kohalikud 10 kommertspangad planeerivad 6.9% 4.3% 4.7% 5.4% 5* 5 käesoleval aastal tõusta 3,9% 4.5% 0 väljastatavate eluasemelaenude -2% -1.1% -5 mahtu veelgi 40-100%. 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Laenude reaalintressid on *prognoos Euribori ning pankade intressilisa Allikas: Statistikaamet vähenemise tõttu kahanenud 6- 7%-ni. Majanduskasvu Välismaised otseinvesteeringud hoogustumisega on taas oodata Eestisse ulatusid 2001. aastal Eesti intressimäärade tõusu, kuid USA ja Panga andmeil rekordilise 9,35 Euroopa Liiduga vorreldes peaks miljardi kroonini. Eestis riskipreemiate osakaal Välisinvesteeringute kiire sissevoolu intressides vähenema hakkama, jätkumist toetab Eesti järjekindel mistõttu ei pruugi intressid tousta lähenemine Euroopa Liidule, mis sama palju. Samuti pidurdab tõstab usaldusväärsust Lääne ning intresside kasvu kohalike pankade atraktiivsust SRÜ ja Venemaa tihe konkurents võitluses partnerite silmis. maksejõuliste klientide eest.

Otseinvesteeringud Eestist ja Kuna intressilangus enam Eestisse laenude väljastamise kiirust ei toeta, 10 9,35 on pangad asunud valikuliselt 8,07 8 langetama omafinantseerimismäära kuni 15%-ni varasema 34% asemel. 6,64 6

3,69 Väljastatud eluasemelaenude 4 4,45 maht (milj. kr/kuus) ja intressimäär 3,24 1,81 1,91 (EUR) 2

0,48 0,01 1,24 1,04 300 0 250 11.0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 10.0% 200 9.0 150 Allikas: Eesti Pank 8.0 100 7.0% 50 6.0% 2001. aasta viimases kvartalis kerkis Mar- Jun- Sep- Dec- Mar- Jun- Sep- Dec- Mar Jun- Sep Dec- Eesti keskmine brutopalk 5879 99 99 99 99 00 00 00 00 01 01 -01 01 kroonini kuus, mis on 11,4% kõrgem Allikas: Eesti Pank BÜROOPINDADE TURG 3

Kvaliteet Rendi muutus Vakantsuse Rendihinna Vakantsuse poolaastaga muutus prognoos prognoos poolaastaga A+

A B C

A+ kvaliteediklassi kuuluvad uued terviklikke büroohooneid. Pigem büroohooned (ehitatud 1990-ndate suunatakse vahendid hea asukohaga teisel poolel või hiljem), kus on nõukogudeaegsete kontorihoonete olemas kõik kaasaegsed kaasajastamisse, mis on veel tehnoseadmed nagu kliimaseadmed, renoveerimata. Taolisi hooneid on sidevahendid, valve jne. turule A kvaliteediklassi kuuluvad enamasti tulemas nii erinevate riigiasutuste kui renoveeritud büroohooned, mille Riigi Kinnisvara AS-i vahendusel. 6500 m² rendipinnaga Euroxi Ärimaja kvaliteeditase on mõnevõrra on 2002. aastal valmivatest büroohoonetest suurim madalam, planeering ebaefektiivsem Nõudlus jne. Senisest enam on nõutud keskmisest hoida. Sarnaselt Hiltoni ja SAS-i B kvaliteediga on peamiselt väiksemad (15-40 m²) büroopinnad, broneerimiskeskustega on oodata nõukogudeaegsed mis on tingitud väikeettevõtjate soovist mitmete välismaiste suurfirmade administratiivpinnad, mis ei vasta ja vajadusest omada esinduslikku raamatupidamistoimkondade Eestisse kaasaja nõuetele. kontorit. Seetõttu on edukaks kolimist. Peale soodsate rendihindade C kvaliteediga hooned on täielikult osutunud näit. möödunud aasta teisel leiavad välismaised ettevõtted ka amortiseerunud ehitised. poolel valminud ärihoone Narva mnt. piisavalt kohalikke hästi kvalifitseeritud 11d, kus keskmisest väiksemate töötajaid, mis võimaldab kokku hoida Pakkumine büroopindade ning soodsa ka tööjõukuludelt. Ühinemise Viimase poolaasta jooksul pole hinnataseme tõttu on hoone stabiilselt lähenemine EL-iga tõstab välisfirmade büroopindade turul märkimisväärseid 100% rentnikega kaetud. huvi Eestisse ümberkolimise vastu muutusi toimunud, uusi pindasid on veelgi. lisandunud üksikuid (Lemoni Suuremate ankurrentnike seas pole ärikeskusviimasel ajalning olulisi liikumisi toimunud, paarMöödunud aasta ca 13väikesemahulist 000 – 16 000 büroohoonetpigem vahetavad kesklinnast asukohta m² suurune kesklinna A ja A+ väljaspool). Suurematest projektidest on soodsamate tingimuste otsingul kvaliteediklassi büroopindade sügiseks valmimas Eurex`i Ärimaja keskmise ja keskmisest väiksema nõudluse juurdekasv (take up) kesklinnas Liivalaia tänaval, millest suurusega ettevõtted. Kuna uusi kahaneb käesoleval aastal tänaseks on rendilepingutega kaetud pindasid lisandub turule vähe, toimub hinnanguliselt poole väiksemaks 50-60%. Sõlmitud lepingute mahud aktiivne liikumine olemasolevates, mis (kuni 8 000 m²). Põhjuseks uute hoones ei ületa 600 m² ningon enamik viinud varasemast selgema pindade aeglane juurdekasv ning soovijatest piirdub ca 150 m² suuruse hinnadiferentsinirentnike liikuminebüroopindade kesklinnast väljapoole, kus pole pinnaga. Tõenäoliselt ei suudeta asukoha ja kvaliteediklasside lõikes. parkimisprobleeme ning on hoone ca 100%-list täituvust Näiteks on rentnike silmis tekkinud soodsamad rendimäärad. saavutada enne 2003. aasta kevadet. prestiižne imidž Kawe Plaza ja Šveitsi Majale, mistõttu neisse soovitakse Kuigi rendihinnad on Vakantsus rajada oma esinduskontoreid. Enamik olemasolevatest A+ ja A stabiliseerunud ning vakantsus kvaliteediklassiga büroohoonetest on püsib viimaste aastate madalaimal Järjest enam hakkavad stabiilselt 90-95%-lise täituvusega. tasemel, ei ole arendajad ja kinnisvaraturul nõudlust mõjutama 2001. aasta sügisega võrreldes on pangadebaselge nõudluse tõttu riigiasutused ja Riigi Kinnisvara AS. keskmine vakantsus siiski paari huvitatud suurema koguse uute Ruumipuudusel soovivad ca 1000 - protsendi võrra kasvanud. Võrreldes kontoripindade turuletoomisest. 2000 m² suuruseid rendipindasid näit. kaasaegsete büroomajade keskmisi Lähiaastatel on planeeritud rajada Maksuamet, Haigekassa, vakantsuseid Tallinna kinnisvaraturust kesklinna piirkonda 3-4 suuremat Migratsiooniamet, arengus paari sammu võrra ees büroohoonet (Ahtri 6A, Kaarli pst 8, Majandusministeerium jne. Suure olevate Praha ja Budapesti näitajatega Viru Väljak jt.), kuid ebaselge pinnavajaduse tõttu võib neist (vastavalt 11% ja 22%), on nõudluse tõttu ei alustata ehitustöid kujuneda mitme büroohoone uus persapektiivis ka meie vakantsustel tõenäoliselt enne 2003. aastat. Uutest ankurrentnik, viies neis hoonetes tõusuruumi. Lähiajaks võib siiski hoonetest on turule oodata peamiselt vakantsused nulli. prognoosida vakantsuse püsimist polüfunktsionaalseid ehitisi (büroo, Mõnevõrra toetab nõudluse kasvu ka praegusel tasemel, kuna kaasaegseid hotell, kaubandus, korterid), mitte välisfirmade kasvav huvi kulusid kokku büroopindu on turule vähe tulemas. take up* - Nõudluse juurdekasv on defineeritud kui valminud büroopinnad miinus nende vakantne pind BÜROOPINDADE TURG 4

Suuremad A-kvaliteedi bürohooned Jätkuvalt on rentnike leidmisega suurendab pigem vakantsust. Büroo- Piirkonna suurimaid probleeme vaid kahel pinda Netorent* keskmine kesklinna uues Kesklinn,city`s uus city paiknevalkokku vakants* ärihoonel – VE-majal ja SAS Radissonil. AastaBüroohoone, tagasi Rävala pst 2 valminud3 600 m² 210 kr/m² hoonetes on täitmata ca pooled Endine Hoiupanga peahoone, 6 100 m² 220 kr/m² büroopindadest, kuigiRävala pst 5 Radissonis on rendihinnad langenud juba 200 kr/m²-ni. TegemistRävala pst. 6 pole siiski3 500 m² üldise180 kr/m² huvi puudumisega tippkvaliteediga ca 3 % Postimehe maja, 8 500 m² 200 kr/m² büroopindade vastu, vaid kahe 23a valesti planeeritud projektiga. Pikalt Ühispanga hoone, 16 000 m² 200 kr/m² ülikõrge hinnaga turul pakutud Tornimäe tn 2 pindade vastu on potentsiaalsed SAS Radisson, 3 000 m² 220 kr/m² rentnikud huvi kaotanud, mistõttu on Rävala pst 3 hilisemast hinnakorrektsioonist ca 80 % VE-Maja, Tartu mnt. 18 1 600 m² 250 kr/m² hoolimata uusi rentnikke väga raske leida. Muu kesklinn Enamikes kesklinna büroohoonestes ei ületa Ühispanga (endine Tln Pank) 8 000 m² 200 kr/m² vakantsuse tasehoone, Roosikrantsi reeglina tn 2 10% ning ca kolmandikOptiva Panga hoone, hoonetest5 500 m² on täielikult välja renditud. UutelNarva mnt 11 büroohoonetel on kasvanud Sampo hoone, Pronksi tn 19 4 400 m² konkurentsi tõttu paremad perspektiividPro Kapitali hoone, 7 300pigem m² 160 kr/m² soodsa hinnatasemeNarva mnt 13 ja hea kesklinnaühendusegaSveitsi Maja, Roosikrantsi tn 11 4 000 m² 220 kr/m² piirkondades kui kesklinnas endas. Kesklinna rajatavatele hooneteleKawe Plaza, on Pärnu mntvõimalik 15 4 600 m² 250 kr/m² rentnikke leida peamiselt konkurentide olemasolevate Hobujaama Kv. Büroohoone, 5 000 m² Hobujaama tn 4 rentnike hulgast, mistõttu ca 10 % tõstaksidNarva mnt. 9a uued3 000 m² hooned165 kr/m² otseselt piirkonna üldist vakantsust. Seesami maja, Vambola tn 6 3 000 m² Rendihinnad Viimase Narva mnt.aasta 11d 2 300 m² jooksul180 kr/m² on rendihindasid allapoole korrigeeritud vaid üksikutes kesklinna varem Toompuiestee 33 2 200 m² 170 kr/m² selgelt ülehinnatud büroohoonetes. Kesklinnast väljaspool on märgatavAjakir.maja, Pärnu mnt 67a 8 000 m² 145 kr/m² minimaalne hinnatõus hea 6 500 m² 190 kr/m² asukohaga kaasaegsete Euroxi Ärimaja, Liivalaia tn 13/15 büroopindade osas, kuna pakkumist Astrodata maja, 3 000 m² 220 kr/m² on Liivalaiasuhteliselt tn 20/22 vähe. Erinevaid pakkumisi on siiski üha raskem Väljaspool kesklinna võrrelda, kuna ühtse standardi puudumiseÄrimaja, Pärnu mnt 105 5 000 m² tõttu sisaldub pakutavas rendihinnas erinev hulk lisateenuseid. Büroohoone Pärnu mnt 160 2 500 m² 150 kr/m²

Lähima poole aasta perspektiivis Estconde-E büroohoone, 5 900 m² pole rendihindadele ette näha Pärnu mnt 158 ca 5 % pakkumise ega nõudluse poolset Peterburi tee 47 (valmiv) 5 000 m² 110 kr/m² survet. Hindasid ei mõjuta tõenäoliselt kuigi palju ka paari uue “Siemensi” maja, 4 000 m² hoone turuletulek, kuna osaliselt on Pärnu mnt 139 Pennu maja, need juba enne valmimist välja 5 200 m² Järvevana tee 9 renditud ning lisapakkumine *Andmed on antud seisuga aprill 2002 ning on ligikaudsed. BÜROOPINDADE TURG 5

Bürooruumide tipprendid (kr/m²/kuu)

400

350 350

300 300 280 270 250 250 250 250 230

200 220

150 1994 1995 1996 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 © UUS MAA Kinnisvarakonsultandid

Ostu-müügitehingud 2002. aasta alguses toimus enampakkumine Tallinna ühe atraktiivseima büroohoone – Kawe Plaza – müügiks. Ostuks tehti kaks pakkumist, millest kvalifitseeriti vaid üks. Tehingu lõplikuks väärtuseks kujunes ca 100 miljonit krooni, mis teeb investeeringu oodatavaks tootluseks (IRR) ca 14%. Suuremaid kaasaegseid büroohooneid rohkem hiljuti teadaolevalt müüdud pole. Enamike kvaliteetsete büroohoonete müügipakkumised küünivad tasemeni 10-11%, mis on investorite ootustest paari protsendi võrra madalamad. Mitmetes teistes EL- iga liituda soovivates riikides on büroohoonete tootlused langenud ca 8-9%-ni, mistõttu on paari aasta perspektiivis oodatavad tootlused langemas ka Eestis 9-10% 1. Büroohoone, Rävala pst 2 tasemele. 2. Endine Hoiupanga peahoone, Rävala pst 5 Üha enam soovivad osta kontori- ja 3. Rävala pst. 6 teeninduspinda stabiilse klientuuri ja 4. Postimehe maja, Maakri 23a väikese kasvupotentsiaaliga ettevõtted (notari- ja 5.Ühispanga hoone, Tornimäe tn 2 advokaadibürood, 6. SAS Radisson, Rävala pst 3 hambaravikabinetid, jne.). Eelistatud on potentsiaalsele klientuurile hästi 7. VE-Maja, Tartu mnt. 18 ligipääsetavates asukohtades 8. Ühispanga (endine Tln Pank) hoone, Roosikrantsi tn 2 paiknevad uued ehitised. Suuremate kontorihoonete ostjatena on oodata 9. Optiva Panga hoone, Narva mnt 11 eelkõige skandinaavia 10. Sampo hoone, Pronksi tn 19 institutsionaalsete investorite (fondide) erainvestorite huvi kasvu. 11. Pro Kapitali hoone, Narva mnt 13 12. Sveitsi Maja, Roosikrantsi tn 11 Kontoripindade keskmine tootlus Ida-Euroopa pealinnades 13. Kawe Plaza, Pärnu mnt 15 (Budapest, Praha, Varssav, % 14. Hobujaama Kv. Büroohoone, Hobujaama tn 4 aastas) 15. Narva mnt. 9a 16 16. Seesami maja, Vambola tn 6 14

12 18. Toompuiestee 33 10 19. Ajakir.maja, Pärnu mnt 67a 8 20. Euroxi Ärimaja, Liivalaia tn 13/15 6 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002* 21. Astrodata maja, Liivalaia tn 20/22 *prognoos Allikas: DTZ KAUBANDUSPINDADE TURG 6

Pakkumine Viimase kahe aasta jooksul on 2002 – 2004 valmivad ja planeeritavad Toidu- ja esmatarbekaupu Tallinna kaubanduspindade turule uued kaubanduspinnad Tallinnas müüvate võtmekaupluste ja tulnud ca 100 000 m² uut pinda s.t. ketikaupluste osakaalud %-des ca kolmandik kogu olemasolevast Prisma, Kadaka turu laiendus Tammsaare teel müügimahtude alusel (ketistunud müügipinnast. KäesolevalKaubanduskeskus aastal Lasnamäel on kaubandus=100%) valmimas veel ca 80 000Laagna teelm² (Ober ning Haus) järgmise paari aastaKristiine jooksul Keskuse laiendus planeeritakse rajada veelSõpruse pstvähemalt 174/176 kaubanduskeskus Muud Viru väljaku uus kaubanduskeskus (SRV) 21% ETK sama palju (mastaapsematest 27% Linstowi keskus Tartu mnt-l ca 50 000 Kaubamaja juurdeehitus Teenindusmaja renoveerimine m² ja Viru väljaku kaubanduskeskus Baltic Food Kaubanduskeskus Tartu mnt. alguses ca 25 000 m²). Üldistades võib 4% Silikaadi Kaubahoovi laiendus öelda, et kaasaegsete Primo Norde Centrum Lootsi tänaval (Ober Haus) kaubanduspindade juurdekasv 4% Pro Kapitali Peterburi tee kaubanduskeskus R-kiosk Tallinnas Linstowion Kaubanduskeskus, aastatel 2000Säästumarket - 2002 4% 14% keskmiseltTartu mnt/Suur-Sõjamäe 2-3 korda elanikkonna reaalsissetulekute kasvust kiirem. Stockman Selver, Paldiski mnt. 56 4% Prisma Kaubamaja Varasemate aastate alapakkumise Citymarket Haaberstis, Rannamõisa tee 8% tõttu võib see mõnda aega kesta, kuid A-Selver Ehitusmaailm Haaberstis, Paldiski mnt. 14% juba praegu on etteruttav Kaubanduskeskus Peterburi teel arendustegevus kärpinud jaemüügi (Nehatu naabruses) kasumlikkust. Kaubanduspindade hoogne ja spontaanneAasta-poolteist tagasi Tõenäoliseltrajaminealguse jäävad paljud ning hiljutine Sparisaanud kinnisvaraarendajatepankrotplaneeritud on projektidest pannud kohalike muret tundmakõrgendatud niioptimism Lasnamäekaupmehipankade mitterahastamise kui tõttu ehituse finantseerijaid,suhtes on UUS paremaidMAA möödunudaegumistõttu ootama. maksetähtaeguaastaste ületavate prognoosideKonkurentsi partnerite tihenedeskohaselt on vastu ollaksetänaseks eriti taandumas. umbusklikudkaupmehed asunud Kuigivarasemast Lasnamäel on enamkaasaegset arendustööle, püüdes leida Tallinnas onkaubanduspinda kaubanduspinda uusielaniku läbilöögivõimelisi niššitooteid. kohtaühe elaniku kohtaülejäänud ca 0,9piirkondadega Lähiaastatelm². Euroopa võrreldesavastatakse keskmiseks oluliseltkaubanduspindade vähem, on elanikkonna tõenäoliselt ka meil tööstuskaupade kontsentratsiooniks loetakse ca 2 m² tarbimisharjumusedkauplus-ladude ja maksevõime kontseptsioon. elaniku kohta. Kuigi erinevus kohaliku ülejäänud piirkondadest ca paar ja Euroopa keskmise tarbija aastat arengus Nõudlusmaas. Samuti maksejõus küünib mitmete puudub mastaapsemaKaubanduskeskuste ostukeskuse rohkusest kordadeni, kulutavad välismaalased rajamiseks sobivhoolimata logistiline asukoht. on vakantsused neis tarbimiseks oma sissetulekutest Seetõttu planeerivad arendajad praktiliselt nullilähedased. Samuti on proportsionaalselt väiksema osa. riskide hajutamiseks raske leida vaba müügipinda uusi keskusi Seetõttu pole veel meie eelkõige kesklinnaolemasolevate aktiivsetes jalakäijate kaubanduspindade hulk jõudnud lähinaabrusse kesklinnas ja tsoonides. Reeglina on ca 15 000 – Euroopa mõistes optimaalseleHaaberstis ning Lasnamäe veerele 30 000 m² suuruses tasemele. Sikupillis. kaubanduskeskuses ajutist vakantsust kuni paarsada ruutmeetrit. Vähese vakantsuse tõttu on keskuste operaatorid rentnike suhtes äärmiselt valivad, mistõttu uuritakse põhjalikult iga uue rentniku tausta ning kauba sortimenti. Samas on maaklerite sõnul kadumas veel pool aastat tagasi tuntav rentnike agressiivne nõudlus uute pindade järele. Turg on jõudmas tasakaalupunkti.

Tihe konkurents jaekaubandusturul on sundinud kõiki kohalikke müüjaid tegema suuri arengu- ja arendus- väljaminekuid, mistõttu töötasid paljud kohalikud suurmüüjad Sügisel 2002 valmiv Norde Centrum on osa valmivast sadamaala möödunud aastal kahjumlikult. kaubandus- ja meelelahutuskeskusest KAUBANDUSPINDADE TURG 7

Pikema perioodi jooksul suudab Kesklinn ja lähipiirkond Aadress Suurus kahjumiga töötada vaid väliskapital, 1. Stockmann Liivalaia tn 53 19 700 m² mistõttu ülevõtmised ja liitumised pole tõenäoliselt veel 2. Tallinna Kaubamaja Gonsiori 2/Kaubamaja tn 1 17 400 m² lõppenud. 3. Viru Keskus Viru väljak 4 5 500 m² 4. Viru Keskuse laiendus ² Viru väljak 4 25 000 m² Suure tõenäosusega on pikemas 5. WW Kaubamaja Aia tn 3 / V-Viru tn 10 3 400 m² perspektiivis hääbuv ETK. Kindlakäelise omaniku puudumine, 6. Rotermanni Ärikeskus Mere pst 4 3 000 m² vananenud juhtkond ning moraalselt 7. Merekeskus Mere pst 10 2 800 m² vananenud struktuur ei suuda 8. De La Gardie Kaubam. Viru tn 13/15 1 600 m² võistelda skandinaavia know how´d. Tõenäoliselt toimub paremate 9. Denimi kaubamaja Viru tn 1 / Vene tn 2/4 1 400 m² Konsumi ja Maksimarketi kaupluste 10. Keskus Tartu mnt 87 16 800 m² ülevõtmine mõne suurem konkurendi 11. Keskus² Endla tn 45 29 500 m² poolt (näit. Eestisse sisenev Lidl) ning ülejäänud struktuuri järk-järguline 12. Sadamarket tn 8 6 000 m² likvideerimine. 13. Kaubanduskeskus Lemon pst 1/3 2 700 m² 14. Norde Centrum² Lootsi tn 7 10 000 m² Olukord jaemüüjate omavahelises konkurentsis on kujunemas sarnaseks Kokku: 144 800 m² paari aasta taguse hinnasõjaga Mustamäe bensiinimüüjate vahel. Piisava 15. Kadaka turuhoone² Tammsaare tee 116 26 000 m² kapitalibaasiga välismaised tanklaketid 16. Magistral Kaubanduskeskus Sõpruse pst 201 / 203 12 000 m² hoidsid hindu madalal ning laienesid agressiivselt seni, kuni kohalikud 17. Kadaka Selver Kadaka tee 56a 5 000 m² bensiinimüüjad piisava finantsressursi 18. EKS Kaubamaja Mustamäe tee 12 4 000 m² puudumisel olid sunnitud oma tegevust 19. Selver Tammsaare tee 62 5 000 m² koondama/lõpetama ja parima asukohaga tanklad suurematele Kokku: 52 000 m² turuosalistele maha müüma. Sama Lasnamäe tendents on ilmnemas ka 20. Maksimarket 2 Vesse tn 3 10 100 m² kaubanduspindade turul, kus suur osa kohalikest väikekettidest on 21. Meka Ärikeskus Punane tn 52 5 100 m² konkurentsis püsimiseks ennast 22. Punane Selver Punane tn 46 1 100 m² suurematele maha müünud või 23. Säästumarket Kärberi 600 m² müümas. Suurus saab konkurentsis 24. Säästumarket Läänemere tee 600 m² püsimisel üha määravamaks ning kodumaised tegijad pole suutnud 25.Kaubanduskeskus Vikerlase tn 2 000 m² akumuleerida piisavalt know how-d ja Kokku: 19 500 m² kapitali, et väliskettidele konkurentsis vastu panna. Kohaliku päritoluga suurkauplejaid ootavad ees rasked 26. Kaubanduskeskus Paldiski mnt 102 22 500 m² ajad sest turgu haaravad suured 27. Merimetsa Selver² Paldiski mnt 56 5 000 m² välismaised kaubandusketid on 28. Ehitusmaailm² Paldiski mnt 8 000 m² suutelised töötama aastaid kahjumiga, lootes seeläbi haarata ja kindlustada Kokku: 41 200 m² oma turuosa. Seega on kohalikud Nômme suurkauplejad kaduv nähtus - 29. Konsum Tihniku tn 5 7 100 m² varem või hiljem jagatakse turg suurte peamiselt skandinaavia 30. Laagri Maksimarket Pärnu mnt. 558a 9 000 m² päritolu kaubanduskettide vahel. 31. Nõmme Keskus Jaama tn 2 3 100 m² Kokku: 19 200 m² Tihenenud konkurentsis on suurimad eeldused edukaks läbilöögiks hinnatundlikule klientuurile 32.Pirita Selver Rummu tee 2 5 000 m² orienteeritud müüjatel, mille 33.Regati Maja Merivälja tee 1 1 500 m² ostjaskond Kokku: 6 500 m² on kõige laiapõhjalisem ja lojaalsem. Klientuuri võitmiseks/säilitamiseks Järve peavad nii valmivad kui vanemad 34.Silikaadi Kaubahoov² Pärnu mnt 236 32 000 m² kaubanduskeskused olema ostjatele senisest atraktiivsemad, mille KAUBANDUSPINDADE TURG 8

saavutamiseks on soodne hinnatase kindlaim vahend. Uusi ostjaid on võimalik üle võtta peamiselt avaturgudelt, kes on eriti hinnatundlikud. Juba praegu on keskmisest kõrgema hinnatasemega kaubandusketid ennast ümber positsioneerimas soodsamatele kaubagruppidele (näit. Kaubamaja), mis on trend. saab endale lubada ainult ühe Stockmanni!

Peamine nõudluse kasv lisapinna järele tuleb lähiaastatel ostjate ümberjagamisest s.t. mix`iga kaubanduskeskuste ostjaskonna suurenemisest turgude arvelt (turgude osakaal peamise ostukohana on paari viimase aasta jooksul kahanenud 55%-lt 30%-ni). Samas pole see ressurss ammendamatu, kuna turukaubanduse täielik kadumine on ebatõenäoline.

On igati põhjendatud uskuda, et suurte ja kaasaegsete, õige asukoha ja rentnike mix-iga kaubanduskeskuste osas (nendele vaata tabel lk.7 tingimustele vastavad lõviosa uutest ja rajatavatest keskustest) pankrotte lähiajal kindlasti oodataRendimäära ei jaole. pinna suuruse reaalrendiste langus läbi inflatsiooni, Samas on väiksemasõltuvus hulga kaubakeskuses kuna pindade omanikel pole võimalik jaekaupmeeste kätte koondunud rendimäärasid tõsta. suhteliselt suur osa müügiturust varasemast tundlikum majanduse ja 20 – 60 m² 400 - 550 kr/m² Kaubanduspindade rendihinnad tarbimise tagasilöökidele, mistõttu 60 – 100 m² 300 – 400 kr/m² aprill 2002. a. (ca 100 m², I korrus) kaubanduspindade turgu võib pidada kôige kergeimini 100 – 200 m² 250 – 350 kr/m² haavatavaksKaubanduskeskused, kinnisvarasektoriks.350 kr/m² 200 – 500 m² 200 – 250 kr/m² kaubamajad, kesklinna piirkond Rendihinnad500 - 1000 m² 150 – 250 kr/m² 250 kr/m² Kaasaegsetes kaubanduskeskustes Kaubanduskeskused 1 000 m² ja enam 100 – 175 kr/m² pole rendihinnad viimase ©aasta UUS MAA Kinnisvarakonsultandid äärelinna piirkonnas jooksul märgatavalt muutunud ja jäävad hetkel sõltuvalt asukohast Kaubanduspinnad 450 kr/m² hoones ja pinna suurusest reeglina Kuna kaubanduse jalakäijate tänavatel vahemikku 100 – 500 kr/m2,kontsentreerumine keskustesse erinedes seega maksimaalselt 5 jätkub, pole neis ette näha Muud kaubanduspinnad 250 kr/m² korda. Parima asukohaga rendimäärade langust. kesklinnas kaubanduskeskustes maksavad Rendihindade alandamiseks tekib rentnikud kuni 800 kr/m² kuus. surve tõenäoliselt alles pärast turu Muud kaubanduspinnad 200 kr/m² Euroopa ja maailmaümberjagamist. praktikaVäikese arvu väljaspool kesklinna kohaselt on sellinesuurrentnike hinnadiferents käes hakkab olema liiga väike. Erinevatesuhteliselt kaubagruppide palju rendipinda, mistõttu © UUS MAA Kinnisvarakonsultandid käibeootuste (s.t. ka erineva nad saavad senisest mõjukamalt marginaali)esitada tõttu nõudmisi võib lähiaastatelkaubandus- eeldada hindadekeskuste senisestomanikele. Eeldatavasti suuremat diferentseerumisttoimub siiski ka meil. TOOTMIS- JA LAOPINDADE TURG 9

Pakkumine kuni 300 m² suurused ladu-kontor tüüpi Ostu-müügitehingud Uusi lao- ja tootmispindasid on viimase rendipinnad, kus rentnikeks on enamasti Käesolevaks ajaks peegeldab tootmis- paari aasta jooksul enim ehitatud Pärnu väikeettevõtjad, kes soovivad nii säilitada ja laohoonete rajamiseks sobilike mnt äärde Laagrist Saueni ning hinnaeelist suuremate konkurentidega kruntide hinnatase juba nende Peterburi tee äärde. Uued pinnad on võrreldes. Keskmise suurusega ja rajatud peamiselt oma tarbeks, mistõttu suurettevõtetel on stabiliseerunudperspektiivset väärtust. Vabade ja on nende täituvus toimunud varem linna majanduskeskkonnas tekkinud selge perspektiivsete asukohtade piisava piirides asunud rentnike arvelt. Kiireim ülevaate oma pinnavajadustest, mistõttu pakkumise tõttu pole lähiajal nende areng on siiski kandumas Tartu mnt on asutud otsima oma nõudmistele üldist hinnatõusu oodata, küll aga on äärde. vastavat eraldiseisvat hoonet või tõusnud ja tõusmas logistiliselt hakatud seda ise ehitama. soodsas asukohas paikneva maa Käesolev aasta on kujunemas Tallinna Rentnike seas on varasemast likviidsus (eelkõige kiiresti tootmis- ja laopindade turul enam tähtsustunud logistika. Väga murranguliseks. Ootuspäraselt on raske on leida rentnikke isegi uutele arenevates piirkondades Pärnu ja tõusmas Tartu mnt (võipopulaarsus, kapitaalselt renoveeritud) ruumidele mis Peterburi mnt ning Tallinna oma logistilise asukoha poolest on nii halvasti ligipääsetavates asukohtades ümbritseva ringtee ääres näit. Tartu tootmiseks kui ladustamiseks igati - ja Tihniku piirkonnas. mnt lähiümbruses Jüris). soodne (kesklinna lähedus, hea ligipääs Jätkuvalt on kõrgelt hinnatud “Kalevi” Kuna tootmispindu kasutatakse kõigile tugimaanteedele ja sadamale). piirkond Pärnu mnt-l (jaekaupmehed Käesoleva aasta 01. augustiks valmib reeglina pikaajalisemalt ning sageli on ja väiksemad hulgimüüjad) ning nõudmised sellele suhteliselt Jüris 5 300 m² suurune ABB kaasaegne Peterburi tee (suuremad hulgimüüjad, tootmiskompleks. Samuti planeerib oma tootmisettevõtted). spetsiifilised, eelistatakse neid erinevalt tootmise üleviimist Tartu mnt äärde Rentnike kasvavad nõudmised ladudest pigem osta kui rentida. Kalev, kus uued tootmishooned peaks pindade kvaliteedi ja lisateenuste osas Kaasaegseid laohooneid on müüdud lõplikult valmima 2003. aasta sügiseks. loovad head eeldused rajatavate väga vähe ja müügihindade aluseks on Peale Kalevi saavad samas kompleksis logistikakeskuste eduks. Peamiselt uued rendipinnad ka mitmed teised olnudjääkasendusmaksumus ning nõutakse, et renditavad laopinnad ettevõtted. Samuti on Tartu mnt äärde alternatiivkulud. linna piiri ja Jüri vahele soetanud oleksid soojustatud, varustatud kütte(või Tõusnud varustustaseme tõttu on jahutus-)süsteemiga, sileda maatükke mitmed kohalikud toimunud kaasaegsete laopindadega tootmisfirmad, kes planeerivad sinna põrandapinnaga, avarate uste ning hea juurdepääsuga suurveokitele. Samuti tehinguid vahemikus 4 500 – 6 000 üle viia oma pealaod. Seega on turul kr/m². Perspektiivis võib eeldada toimumas aktiivne liikumine, kus hinnatakse üha enam turvalisust (suletud (osaliselt eurodirektiivide mõjul) territoorium, mehitatud valve jne) ja müügihindade kujunemist suurfirmad rajavad oma uued esinduslikku ümbrust. ehitusmaksumustest lähtuvalt (miinus tootmis- ja laokompleksid logistiliselt minimaalne amortisatsioon), mis on ja maa hinnalt enam sobivatesse Rendihinnad samas suurusjärgus eelnimetatud asukohtadesse. Rentnike maksevõime pole jõudnud kiirelt tõusvatele standarditele ja hindadega. Vanemate pindade suhteliselt kõrge hinnatase (1 800 – Käesoleval ajal on kinnitamiselsoovidele järele. Turg on küll tervikuna detailplaneering esimese kaasaegse liikumas kvaliteetsema pinna suunas, 3 000 kr/m²) ning logistiliselt mastaapse logistikakeskuse rajamiseks kuid enamik rentnikest on väga perspektiivitu asukoht teeb neist Tartu mnt äärde Jüri lähedal. Plaani- hinnatundlikud. Eriti ilmneb see enamiku renoveerimise kohaselt alustatakse trasside ja suuremate pindade puhul, kus rentnikud majanduslikult mõttetuks. infrastruktuuri rajamisega 2003. aasta pole suutelised maksma 2 000 – 3 000 alguses ning ehitustöödega aasta teisel m² suuruse pinna eest renti 80-90 kr/m² poolel. Terviklik kompleks on planeeritud kuus. Aasta esimeseLao- ja tootmispindade poolega rajamiseks kuni 100 000 m² suuruseks, hõlmates võrreldes pole üldine hinnatase ega sobivate kruntide hinnad tootmis-, lao-, äri- ja elamispindasid. tipphinnad siiski muutunud ning (ca 3 000-10 000 m²) Hetkel pole veel teada kompleksi väiksemate pindade eest esimese etapi maht, mis sõltub otseselt kaasaegsetes keskustes küsitakse rentnike huvist uue keskuse vastu. kuni 100 kr/m² kuus. Kuna nii nõudlus Vahetult Maanteest Spekulatiivset (s.t. ilma kindla kui pakkumine on tänaseks saavutanud maantee ääres eemal rentnikuta) pinda ei soovi arendaja optimaalse taseme ning kasvavad Peterburi tee* 300-700 kr/m² 100-350 kr/m² rajama hakata. enam-vähem võrdses tempos, pole olulisi hinnamuutusi ette näha ka lähima Tartu mnt 100-350 kr/m² 50-200 kr/m² Hetkel turul pakutavatest pindadest aasta jooksul. domineerivad jätkuvalt amortiseerunud Pärnu mnt 100-250 kr/m² 50-150 kr/m² või osaliselt renoveeritud pinnad, mis Tootmis- ja laopindade tipprendid on halvasti ligipääsetavad ja Tallinnas Allikas: UUS MAA Kinnisvarakonsultandid teenindatavad. Taolistele pindadele on 10 isegi hinnaklassis 15-20 kr/m² kuus 75 75 80 huvilisi vähe. Uusi rendipindu on turul 80 70 70 70 *Peterburi tee ääres paiknevad maatükid minimaalselt ning enamasti on tegemist 60 50 50 on keskmisest mõnevõrra väiksemad 65 suurettevõtete oma tarbeks rajatud 30 40 40 40 60 40 20 ning sageli varustatud juurdepääsutee hoonetes paiknevate keskmisest 30 ja vajalike kommunikatsioonitrassidega, väiksemate pindadega (kuni 500 m²). 20 40 30 mistõttu on nende müügihinnad 0 keskmisest olulisemalt kõrgemad. Nõudlus 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Turul on jätkuvalt kõige enam nõutud Tootmispinnad Laod kr/m² KINNISVARAINVESTEERINGUTE TURG 10

Eesti tänasel kinnisvaraturul tehakse esimeseks investeeringuobjektiksbüroohoonete tootlused ca 8-9%, investeeringuid peamiselt järgmiselt: Rocca al Mare Kaubanduskeskuse, mis mistõttu on paari aasta perspektiivis *Ettevõtete omakasutuseks oleks investeerimisperioodil taganud oodatavad tootlused langemas ka soetatav/ehitatav21,5%-lise arvestusliku tootluse (IRR), Eestis 9-10% tasemele. Käesoleva kinnisvara. *Residentidestei suudetud koguda projekti aasta esimeses kvartalis jõudis õpule eraisikute rahapaigutusedkäivitamisekska viimaste aastatevajalikku üks suurimaid riigi 50 miljonitpeamiselt arendusperspektiiviga kruntidesse ning krooni. Ebaedu põhjusteks võib pidada: kinnisvaratehinguid – korteritesse (välja üürimise eesmärgil). - fondi uudsust, mistõttu potentsiaalsetel TOP müüdi 210 miljoni krooni eest. *Välismaalastest eraisikud, kes investoritel polnud võimalik tugineda Uued omanikud plaanivad kuni 2005. soetavad peamiselt kesk- ja vanalinnas ajaloolisele kogemusele; aastani kompleksi renoveerimisse ja paiknevaid kortereid, vähesel määral - segadused Pro Kapitali tegevuse ümberehitusse investeerida veel ligi investeeritakse ka ümber, mis kahandas ka teiste sama miljard krooni, mille tulemusena tekiks arendusprojektidesse. valdkonna ettevõtete usaldusväärsust; Eesti suurim kaasaegne puhke- ja * Üksikud välismaised institutsioonilised - kõrge tootluse tagamiseks vajalik suur meelelahutuskeskus. Keskuses kinnisvarainvestorid, kes tegelevad nii laenukoomus, mis võimalike paikneksid hotell, veekeskus, ööklubi, kvaliteetse kommertskinnisvara tagasilöökide korral mõjuks fondile soetamise kui ka arendustegevusega jahisadam ning büroo-, kaubandus- ja negatiivse võimendusega; teeninduspinnad. näit. Swiss Re. - emissiooni liiga lühike märkimisperiood, *Kinnisvaraarendusega tegelevad mis ei võimaldanud mitmetel Välisinvestorite huvi on jätkuvalt kohalikud võiinstitutsionaalsetel osaliselt investoritel projektis väliskapitalil koondunud põhiliselt kaasaegsete baseeruvad osaleda. ehitusfirmad, kinnisvaraarendajad jt, kes kaubanduskeskuste ja poekettide rajamisele nii Tallinna kui mujale investeerivad peamiselt Teadaolevalt on viimase poolaasta Eestisse. Käesoleva aasta lõpul arendusperspektiiviga ehitistesse ja jooksul realiseeritud vaid üks asutakse tõenäoliselt rajama Eesti kruntidesse. Kasum teenitaksemastaapne kaasaegne büroohoone – lisaväärtust luues. Kawe Plaza. Ostjaks oli norralastest suurimat - üle 600 miljoni krooni *Investeerimine läbi osaluse omanikele kuuluv firma Arador, kes maksvat 50 000 m² suurust - omandamise kinnisvaraturul aktiivselt maksis hoone eest koos olemasoleva kaubanduskeskust Tartu mnt äärde. tegutsevas ettevõttes näit. Pro Kapital laenu refinantseerimisega ca 100 Kuna uusi pindasid on turule või Arco Kapitali investeerimisfond. miljonit krooni. Investeeringu tulemas veelgi, on oodatavaks tootluseks (IRR) kujunes kaubanduspindade turul esimest Investeerimine kinnisvaraturul korda Eesti lähiajaloos tekkimas ca 14%. aktiivselt tegutsevatesse firmadesse mõningane ülepakkumine, mis on hetkel suhteliselt piiratud, kuna tõenäoliselt avaldab survet ca 18- Enamike kvaliteetsete büroohoonete Pro Kapital on väärtpaberibörsilt 22%-ni küündivate tootluste kõrvaldatud ning Arco Kapitali müügipakkumised küünivad alanemiseks. investeerimis-programmi tootlustasemeni 10-11%, mis on käivitamine on investorite huvi investorite ootustest paari protsendi Uus Maa kinnisvaraspetsialistide vähesuse tõttu sügiseni edasi võrra madalamad. Mitmetes teistes EL- lükatud. Kuigi Arco Kapitaliga liituda valissoovivates riikides on arvates kujuneb lähima paari aasta atraktiivseimaks kinnisvara- investeeringuks soodsa hinnaklassiga korterite/eramute rajamine või nende rajamiseks sobivate kruntide soetamine koos detailplaneeringu koostamisega. Alapakkumise tõttu müüakse hetkel 90% korteritest hinnaklassis 11 500 – 12 500 juba ehituse algfaasis. Vanemate korterite tõusnud hinna tõttu on tekkinud väga laiapõhjaline nõudlus korteritele hinnaklassis kuni 12 000 kr/m² ja eramutele hinnaklassis kuni 1 miljon krooni. Isegi konkureerivate pakkumiste olemasolul tagab nimetatud hind projektide kiire läbimüügi. Jätkuvalt heaks investeerimisobjektiks on ka Tallinna mereäärne maa ning peatänavate ja magistraalide äärsed Enampakkumisel müüdud TOP-i kompleksist peaks lähiaastatel kujunema ärimaa krundid. Eesti suurim vaba aja ja puhkekeskus. HALDUSTEENUSE TURG 11

Olukord Tallinna haldusturul on sarnane pangandusturuga 1990- ndate keskel – toimumas on aktiivne konsolideerumine ja ühinemine, mistõttu on turule jäänud kaks selgelt domineerivat suurfirmat ning suur hulk väiketegijaid. Aktiivse müügitöö ning väikefirmade ülesostmise tulemusena toimub turu jõuline ümberjagamine, mistõttu suured haldusfirmad haldavad üha suuremat osa pinnast.

Haldusturu jaotus Tallinnas 2002 kevad (hallatavate m² arvestuses)*

Roosikrantsi tänaval paiknevat Sveitsi Maja haldab UUS MAA

Haldusteenuse korraldus tüüpilises korterelamus *andmed pärinevad haldusfirmadelt ja avalikest infoallikatest Allikas: UUS MAA Kinnisvarakonsultandid 2-3 aastat MAJAVALITSUS KORTERIÜHISTU HALDAB ISE UUS HALDUSFIRMA Endiste majavalitsuste müük ja massimeedia selgitustöö on kiirelt kasvatanud korteriomanike teadlikkust ja soovi asutatudaktiivselt kommuunidesse. Uutes Šveitsi Maja, Kawe Plaza, Rävala osaleda oma kinnisvara korterelamutes on elanikkond pst 2 jt). Lähiaastatel on oodata haldusküsimuste lahendamises. vähem hinnatundlikum ning rohkem eelkõige pankade ja teiste Varasemastmugavust hindav, mistõttuenam reeglinasuurfirmade loobumistuuritakse hooldusrahadetellitakse teenus kohe haldusfirmalt. (majanduslikelkasutamist, kaalutlustel) konkreetseteTeenuse pakkuja valitakse teenuste enamastiomanikustaatusest maksumust ning uute ning nõutaksekonkursiga. Kuigi uuselamud headomanike teenindust. senisestSee efektiivsemat on tõstnudmoodustavad kogu kaelamufondist lähenemisthaldusfirmade hoonete majandamisel professionaalsust ja vaid marginaalse osa, korrastab s.h.ja haldusteenuse korraldamist konkurentsivõimet.tasakaalustab taoline protsessprofessionaalsete haldusfirmade haldusturgu. vahendusel. Seega on ärihoonete Korteri- Uueks suunaks turul on haldusturu tekkimine otseses ja elamuühistuid on Tallinnashaldusteenuse korraldamine sõltuvuses hoonete müügi- aktiivselt loodud viimase viieuuseramurajoonides. aktiivsusest.aasta jooksul. Sageli võetakse aktiivsemateKuna elanike kiire eluviis ei soosi korteriomanike eestvedamisel elamu haldamine endiste ühistulaadsete Haldusturu mahtu kasvatab Tallinna endiselt majavalitsuseltheategevuslikus korras toimivate elamumajanduspoliitikavõi soosiv haldusfirmalt struktuurideüle jajärjepidevust, organiseeritakse on suhtumine vabaturult teenuste tööjaotus elamuteenuse telliminesees. haldusfirmalt Kokkuhoid üha tellimisse isetegemise asemel. saadakse entusiastlike elanike eelistatavam. PerspektiivisNäiteks võib on hiljuti korraldatud arvelt, kesprognoosida töötavad enamike rajatavateriigihankeid tasuta või sotsiaalmajade sümboolse eramukvartalitetasu eest. üleminekut haldamiseks.Kogemustele Perspektiivis võib tuginedes haldusfirmadekestab teenusele. entusiasmeeldada ka teiste linnale kuuluvate keskmiselt 2-3 aastat,kinnisvaraobjektide pärast haldusturule mida otsustatakseSiiani onhaldusteenus ärihoonete omanikudtulemist. tellida Kuigi Riigi Kinnisvara AS on taas professionaalseltkorraldanud majade korrashoiu hetkel firmalt. võtnud Kuna suuna kõigi enamik korterelamuidteenust enamasti kinnisvaraobjektideon hetkel isehaldamisele,ise, allespalgates nn. isetegemise faasis või sinna selleks vajalikuei saa tulevikus personali. välistada ka riigile Suund on alles sisenemas, on elamute siiski keskendumine oma kuuluvate haldusosakondade haldusteenuse turg kahanev – põhitegevusele ja likvideerimist või vähendamist. teenus kaob keldrites vastava teenuse sisseostmine (näit. ELAMISPINDADE TURG KORTERITURG 12

Äärelinna korterid pruugi see piisavalt põhjendatud olla, staliniaegsete hoonete miljööväärtust Viimased kaks aastat kestnud pakkumist seab maksevõime kriitiline piir ranged ning väljakujunenud elukeskkonda, oluliselt ületav nõudlus viis 2001. aasta kitsendused. Pigem on alternatiiviks eelistab enamik siiski uuselamuid. teisel poolel korterituru olukorrani, kus edasi üürikorteris elamine, mille Seetõttu on hinnakasvuperspektiiv vaid vähestel eriti eksklusiivsetel ja korterite müügihindasid korrigeeriti majanduslik kasutegur on veelgi unikaalsetel vanematel ülespoole isegi nädalate lõikes. Vähese madalam. korteritel/elamutel, mille eest pakkumise ning kiire hinnatõusu küsitakse juba praegu üldisest tingimustes tehti palju tehinguid Kasvanud pakkumine on võimaldanud hinnatasemest ca 20-50% kõrgemat põhjendamatult kõrgete hindadega mõnevõrra vähendada aastaid kuhjunud hinda. (remontimata tüüpkorterid kuni 10 000 nõudlust, kuid soodsate laenutingimuste kr/m²). Tänaseks magalarajoonide ja elanike sissetulekute kasvu mõjul on Viimase paari aasta jooksul on väiksemate korterite kuni 9 000 kr/m² nõudluse juurdekasv jätkuvalt väga kiire. hinnavahe kesk- ja äärelinnas küündivad keskmised hinnad on Vanemate korterite hindu hoiab kõrgel paiknevate korterite vahel kahanenud paljudele seni korteri müügiga ostjate valikualternatiivide vähesus uute keskmiselt 20-25 %-ni, mida arenenud viivitanud omanikele piisavalt soodsa hinnaga eluruumide osas, milles Euroopa riikidega võrreldes võib pidada anomaaliaks. Tallinnaga võrreldavates atraktiivsed, mistõttu pole muutusi ette näha ka lähima asumites on normaalne hinnavahe müügipakkumiste arv on hüppeliselt poolaasta jooksul. süda- ja äärelinna korterite vahel kasvanud. See on võimaldanud paljudel pigem kordades kui mõnekümnes seni sobivat eluaset otsinud ostjatel see Uus Maa spetsialistide arvates on protsendis. Pikemas perspektiivis on leida. Tallinna magalarajoonide hinnad oodata hinnadiferentsi suurenemist ka praeguseks saavutanud oma meil, mis toimub eeldatavasti kesklinnas Tüüpplaneeringuga 2-toalise korteri m² tipptaseme, mistõttu lähiajal suuremaid paikneva maa hinnatõusu kaudu. hinna areng hinnakorrektsioone oodata ei ole. Müügipakkumiste hüppelise Kesklinna korterite ostjad on varasemast suurenemise mõjul pole välistatud teadlikumad, mistõttu tähtsustatakse kinnisvara kiirelt realiseerida soovivate ühistu olemasolu ja selle aktiivsust. omanike poolt nn. tingimisruumi Edukalt toimiva ühistuga elamud, kus kaotamine müügihindades, mis võib elanikud aktiivselt parandavad maja lühiajaliselt negatiivselt mõjuda üldist heakorda ning vahetavad pakkumishindadele, kuid mitte amortiseerunud tehnosüsteeme, reaalsetele ostu-müügihindadele. konkureerivad hinnatasemelt otseselt Pakkumise kasvust hoolimata pole uute korterelamutega. Kõik elamu parendamiseks tehtud investeeringud enamik kinnisvaraomanikke nõus oma tõstavad otseselt korterite turuväärtust korterit praegusest hinnatasemest vähemalt tehtud investeeringutega odavamalt müüma, mistõttu võivad võrdses mahus. Seetõttu eelistavad Allikas: UUS MAA Kinnisvarakonsultandid mõnevõrra pikeneda realiseerimis- ostjad aktiivsete ühistutega elamuid, perioodid. milles paiknevate korterite hind on ka tulevikus kindlal tõusutrendil. Kiire hinnatõusu mõjul muutusid ostjad Tüüpkorterite keskmised hinnad, mai suhteliselt vähetundlikuks korteri 2002 (kr/m²) Kesklinna ja lähipiirkonna korterite asukoha suhtes, mistõttu vähenes hinnad kevadel 2002 (kr/m²) hinnavahe magalate siseselt enim ning 1-toal 2-toal 3-toal 4-toal vähem hinnatud piirkondade vahel. Õismäe 8 700 8 500 7 600 6 800 1. Kõrgelt hinnatud piirkonnad: Roosikrantsi tn, Rävala pst, Tõnismägi, Kentmanni, Lauteri, Lembitu, Kaupmehe tn Stabiliseerunud turul on taas oodata Mustamäe 8 500 8 400 7 500 6 500 ostjate teadlikkuse kasvu, mistõttu on remontimata 10 000 - 12 000 võimalik mõningane hinnalangus Lasnamäe 8 200 7 700 6 600 6 000 remonditud 12 000 - 16 000 keskmisest vähem hinnatud Kopli 6 500 6 200 5 500 5 100 2. ja elava liiklusega teede ääres: nt tn, piirkondades paiknevate korterite osas Gonsiori tn, Narva mnt, Pärnu mnt, Tartu mnt, Liivalaia tn. nagu näit. Haaberstis, , 7 600 7 600 7 700 6 300 remontimata 9 500 - 10 500 Pelgurand* remonditud 11 000 - 12 500 Lasnamäel ja Akadeemia tee 3. Muud kivielamud (kesklinn ja selle lähipiirkonnad): Mustamäel. Magalate üldine , Uus-Maailm, , Kelmiküla hinnalangus on ebatõenäoline. *suhteliselt kõrge m² hind tuleneb remontimata 9 000 - 10 000 keskmisest väiksema üldpinnaga remonditud 10 500 - 12 000 Pole päris adekvaatne võrrelda korteritest (nn. hruštsovkad) 4. Puitelamud: kesklinn ja Kadriorg vanemate korterite hindu, heas seisukorras 8 000 - 10 000 kapitaalremondi maksumust ning uusi Allikas: Uus Maa Kinnisvarakonsultandid amortiseerunud 5 500 - 6 500 kortereid. Sugugi mitte kõik ei plaani Kesklinna korterid vana korterit koheselt euronormidele Heas seisukorras, unikaalse asukoha ja vastavalt ümber ehitama hakata, Kesklinnas paiknevate korterite hinnakasv on olnud äärelinnast arhitektuuriga korterite keskmine mistõttu on neile ka 3 000 kr/m² märgatavalt tagasihoidlikum, kuna see pinnaühiku maksumus võib olla oluliselt hinnavahe uutega (kapitaalremondi jõudis juba möödunud aastal uute kõrgem eeltoodud vahemikest. maksumus) piisavaks motivaatoriks korteritega samasse suurusjärku. Kuigi vana ostmisel. Kuigi majanduslikult ei paljud ostjad oskavad hinnata eesti- ja Allikas: Uus Maa Kinnisvarakonsultandid ELAMISPINDADE TURG 13

Tallinna lähipiirkonna korterid Tallinna lähipiirkonna korterite hinnatase kevadel 2002* Tallinna lähipiirkonna asumites paiknevate korterite kallinemine on olnud 1-toaline krt. 2-toal. krt. 3-toal. krt otseses sõltuvuses magalate Tabasalu 250 000 - 320 000 340 000 - 450 000 390 000 - 600 000 hinnatõusust. Kuna peamise ostjateringi moodustavad samas asulas elavad või Jüri 230 000 - 280 000 290 000 - 400 000 350 000 - 490 000 pärit erihuvidega ostjad, ollakse valmis Saku 230 000 - 290 000 300 000 - 400 000 360 000 - 480 000 korterite eest maksma suhteliselt kallist Loo 220 000 - 280 000 290 000 - 390 000 330 000 - 450 000 hinda. Näiteks on vähese pakkumisega Saue 200 000 - 280 000 240 000 - 380 000 320 000 - 500 000 ja kohati Õismäe hinnataset ületavas Tabasalus UUS MAA spetsialistide Keila 160 000 - 220 000 250 000 - 350 000 300 000 - 400 000 arvates korterid üle hinnatud, *Korterite väikese arvu, erineva seisukorra ja suuruse tõttu lähtuvad ostjad eelkõige mistõttu praeguse hinnatasemega korteriostjad peavad arvestama nn. tüki-, mitte ruutmeetri maksumusest. Allikas: UUS MAA Kinnisvarakonsultandid võimaliku hinnalangusega uute projektide turule tulles. Meeldivprojektidega.See on selgitatav Viimastest ajalise on elukeskkond ning ühendusteede mastaapseimnihkega uues nõudluse kasvuäri ningcity`s ehitatav paranenud kvaliteet on tõstnud 19-korruselineprojektide planeerimise/reali-Maakri tänava kinnisvaraarendajate huvi ka Viimsi korterelamu, mille turule toomist on seerumise vahel. Arvestades vastu, mistõttu uute projektide rohkuse nõudluse vähesuse kartuses rohkem kui kolmekordistunud tõttu seal vanematel korteritel enam pidevalt edasi lükatud. nõudlust ning uute projektide kasvuruumi ei ole. turuletoomise aeglust, on tekkimas Lähiajal planeeritakse alustada veel uute korterite alapakkumine. Eriti Uued korterid teisegi kõrgelamu rajamist - Pirita tõenäoline on see kardetud Vanemate korterite kiire hinnakasv teele (16 korrust). Kuna hinnatase ja majanduskasvu märgatava möödunud aastal kergitas sihtgrupid elamutes olulisel määral aeglustumise mitterealiseerumisel, hüppeliselt nõudlust uute korterite kattuvad (nn. avara vaate ostjad), kui nõudlus uute korterite järele püsib järele. 2001. aastal müüdi uusivõib ja ca 200 keskmisest kallima praegusel tasemel või kasvab veelgi. renoveeritud kortereid Tallinnakorteri üheaegset turuletoomist arendusprojektides kokku julgeksca ettevõtmiseks pidada. Nõudluse juurdekasv korterite järele kolm korda rohkem kui 2000 Siiski näib võetud risk end tuleb rahvastiku vähenemisest aastal, mis ületasõigustavat, kõik prognoosid. hoolimatakuna Maakri Majaelamispinna Kesklinna piirkonnasesimese kasvas müügikuugasuurenemisest. on leitud Näiteks on Eestis korterite läbimüük koguni 3,7 korda. ostuhuvilised 75 %-le 109-st elamispinda keskmiselt vaid 23 m² Piirkonna siseselt kasvatasid korterist. inimese kohta (1999 a. statistika), mis müüginumbreid kõige enam on ligi poole vähem kui Põhjamaades. südalinna hinnatud asukohtades Siiski on nõudlus absoluutarvudes paiknevate uute keskmisest uute korterite järele suhteliselt piiratud kallimate korterelamute kiire ja jääv suurus. Võttes arvesse läbimüük (Tuvi tn 12, Sakala tn 18, Tallinna elanikkonna vähenemist Tartu mnt 16b jt). Varasemast (loomulik iive, väljaränne märgatavalt rohkem müüdi kortereid naabervaldadesse jne) ning ka vanalinnas ja Kadriorus. eramajades elamise populaarsuse kasvu, pole praegusest Allikas: UUS MAA Kinnisvarakonsultandid märgatavalt suurema aastase kogunõudluse saavutamine Korterite kiirest läbimüügist hoolimata elanikkonna väiksust ja pole aastataguse olukorraga võrreldes maksevõime taset arvestades planeeritavate projektide hulk reaalselt võimalik. Seepärast peaks muutunud – aastaga realiseerunud ja prognooside ja hinnangute andmisel lisandunud projektide hulk on püsinud säilitama konservatiivsust ja mitte võrdsel tasemel. olema liigselt optimistlik. Valik uusi korterelamuid Tallinnas (kevad 2002)

aadress arendaja-müüja valmimis-aeg krt suurused m² hind Kohtu 2 / Piiskopi 2 UUS MAA 2002 lõpp 46-110 27 000 - 35 000 Allikas: UUS MAA Kinnisvarakonsultandid Süda tn 10 UUS MAA 2002 aug. 37-88 14 000 -18 400 Maakri 36 FKSM / UUS MAA 2003 kevad 45-170 14 000 -30 000 Kasvanud nõudlus hea asukohaga 8 Juhkentali Maja / UUS MAA 2001 okt 49-116 14 000 -18 200 korterite järele on tõstnud südalinna Sakala 22/Tatari 8 Cassel Grupp 2002 dets. 37-134 14 000 -25 000 uute korterite miinimumhinna ca 14 Ilmarine, Põhja pst 21 Pro Kapital 2000 kevad 35-110 16 000 -20 000 000 – 15 000 kr/m² tasemele.Tartu mnt 16 Skanska 2002 aug 40-95 16 000 -26 000 Seetõttu on mitmed seni kahtlevalFaehlmanni 6 Harju Ehitus 2002 kevad 39-94 13 000 -16 200 seisukohal olnud kinnisvara- Viimsi, Nelgi tee 3 UUS MAA 2002 lõpp 24-65 12 000 -14 000 arendajad tulnud turule uute Viimsi, Nelgi tn 4 UUS MAA 2002 sügis 45-97 13 500 -14 500 ELAMISPINDADE TURG ERAMUTURG-ELAMUMAA 14

Viimase poolaasta jooksul on toimunud Elamute müügihinnad vanemates eramupiirkondades ca 10-15%-line hinnatõus 1930-60- ndatel ehitatud eramute osas. Linna 1.Viimsi, Merivälja, Pirita, Maarjamäe, Nõmme, , Pääsküla, Lilleküla, , Kakumäe piires algavad eramute hinnad ca 800 – 900 tuhandest kroonist ja linna 1930.-1960. aastate eramud 600 000 - 1 200 000 kr lähiümbruse asulates ca 500 – 600 1970.-1980. aastate eramud 900 000 - 1 500 000 kr tuhandest kroonist. Hindu on tõstnud 1990. aastate alguse eramud 1 200 000 - 1 900 000 kr vähene pakkumine ning suuremate kaasaegsed eramud 1 800 000 - 3 000 000 kr korterite hinnavahe kahanemine vanemate eramutega, mistõttu üha 2.Muuga, Mähe, Randvere, Laagri, Tabasalu suurem hulk ostjaid otsustab eramu kasuks. Kuna uuemate eramute hinnad 1950.-1960. aastate eramud 400 000 - 650 000 kr jõudsid juba paar aastat tagasi 1970.-1980. aastate eramud 550 000 - 1 200 000 kr ehitusmaksumuseni, pole nende osas 1990. aastate alguse eramud 900 000 - 1 500 000 kr märkimisväärseid hinnamuutusi kaasaegsed eramud 1 500 000 - 2 000 000 kr toimunud. 3.Saue, Saku Hoonestamata kruntide vähesuse 1950.-1960. aastate eramud 550 000 - 800 000 kr tõttu on traditsioonilistes 700 000 - 1 000 000 kr elamurajoonides (Nõmme, 1970.-1980. aastate eramud 1990. aastate alguse eramud 800 000 - 1 300 000 kr Merivälja, Pirita) krundi soovijad 1 300 000 - 2 000 000 kr valmis maksma kuni 1 000 000 kaasaegsed eramud krooni, mistõttu paljud selle Allikas: Uus Maa Kinnisvarakonsultandid hinnaklassiga vanemad eramud lähevad lammutamisele. Nii on Tehnovõrkudega varustatud eramukruntide müügihinnad Tallinnas ja selle kujunenud kruntide keskmiseks müügihinnaks ca 600 – 800 kr/m², lähiümbruses (s.t. kuni 15 km) mis sisaldab liitumisi elektri-, vee- ja 2 Merega piirnevad krundid kuni 1 500 kr/m (rajatava) kanalisatsioon- 2 Merivälja, Pirita 650 – 1 200 kr/m isüsteemiga. 2 Maarjamäe 700 – 1 000 kr/m 2 Viimsi, Rohuneeme, Mähe 200 – 500 kr/m 2 Uuselamurajoonid Nõmme, Pääsküla, Kakumäe 300 – 800 kr/m 2 2001. aastal müüdi Tallinnas ja selle Lilleküla 400 – 550 kr/m 2 lähiümbruses paiknevates Tiskre 350 – 450 kr/m 2 suuremates arendusprojektides üle Tabasalu 150 – 350 kr/m 500 elamukrundi s.t. keskmiselt üle 40 krundi kuus. Eriti aktiivne oli kruntide läbimüük Uutesaasta elamurajoonides teisel pakutavate on praktiliselt kadunud projektid, kus poolel, kui turule kruntidetulid hinnad mitu on ranges küsitakse põhjendamatult ülikõrget suuremahulist soodsa hinnaklassiga sõltuvuses asukohast (linnaosa, hinda – olelusvõitluses ei suuda nad arendusprojekti. Hinnanguliselt ühendus kesklinnaga), mere püsima jääda (näit. pankrotistunud ulatus suve lõpu/sügise alguse lähedusest ja (kõrg)haljastuse Merirahu). kõrgperioodil kruntide läbimüük olemasolust. Tiheda konkurentsi enam kui 100 ühikuni kuus. tõttu erinevateTipphindadega uuselamurajoonide (900 kr/m² + …) vahel (Tallinnaselamurajoonide ja selle viimase aja Müügistatistika põhjal on täheldatav Haabersti/Kakumäe lähiümbrusessuhteliselt ca 50 arendusprojekti) tagasihoidlikud suunal müüdud kruntide osakaalu suurenemine. Peamiste põhjustena võib välja tuua uute keskmisest suuremate arendusprojektide rohkuse viimastel aastatel ning Piritaga võrreldes soodsamat hinnataset. Trend on tõenäoliselt jätkuv, kuna Haabersti suunal on hästi ligipääsetavat hoonestuskõlblikku maad ülejäänud piirkondadega võrreldes märgatavalt rohkem. Piirkondliku statistika järgi jagunesid 2001 aastal müüdud elamukrundid:

Allikas: Uus Maa Kinnisvarakonsultandid Kakumäest on saamas kiireimini arenev elurajoon Tallinnas." ELAMISPINDADE TURG 15

Valik arendusprojekte (kevad 2002)

Asukoht Arendaja / müüja Projekti kogumaht Hind Viimsi, Leppneeme Kodumajagrupp 37 100- 260 kr/m²+ liitumised 100 000 kr. Viimsi, Kivineeme elamurajoon Linnakujunduse Arendusbüroo 29 775-925 kr/m²+ el. liitumine Viimsi/Muuga, Aigrumäe elurajoon UUS MAA 100 150 kr/m²+liitumised 150 000 kr. Pirita, Merivälja² elamurajoon Arco Invest 2002 670 kr/m²+ liitumised 162 000 kr. Pirita, Puki tee ja Kaasiku TTP Ehitus Ca 220 Elamuga al.14000kr/m²s.h. krunt1000kr/m²+liitumised / Kodu 2001 Wicom 64 550 kr/m² liitumistega Pirita, Puki tee ja Kaasiku TTP Ehitus Ca 240 Elamuga al. 14 000 kr/m² s.h. krunt 1 000 kr/m²+ liitumised Kakumäe, Kasemetsa kinnistu Majaekspert 75 300 kr/m²+ liitumised 200 000 kr. Haabersti, Gilde elamurajoon EHT Projekt 44 295-595 kr/m²+ liitumised 165 000 kr. Harku vald, Mäeranna UUS MAA 29 Ca 100 kr/m², enamik ainult koos eramutega Harku vald, Otsa-Miko UUS MAA 100 170 kr/m²+ el. liitumine müügitulemused lubavad arvata, et kohalikele suurärimeestele kinnisvaraarendajad ettevaatlikuks. pakkumises on hetkel saavutatud elamukruntideks jne. Seega pole Samuti puuduvad Ülemiste maksimaalne tase. Uute projektide selgete konkurentsieeliste,ümbruses asukohalojaalsed ostjad, turuletulek kahandaks otseselt unikaalsete teguritemis ningtõstab sobiliku projektide olemasolevate müüginumbreid. Uue hinna korral kallimate elurajoonide ebaõnnestumise riski veelgi. Hea trendina on täheldatav jõukama turunišš uutele projektidele suletud. ühendustee kesklinnaga, sujuvad elanikkonna soov rajada eluase liiklusvood ning soodne hinnatase on mitte vahetult mere äärde (tuuline ja Tallinna sisemaa poolsel küljel võibsiiski pikemas perspektiivis head niiske keskkond), vaid prognoosida arendajate huvi kasvueeldused uute elamurajoonide looduskaunitesse kõrghaljastusega Tartu mnt suunal Ülemiste järvearendamiseks. Samuti kujuneb elurajoonidesse. Seda ümbruses paikneva maa vastu.arendajatele atraktiivseks kinnitavad vähene ostuhuvi Merirahu Tõenäoliselt ei alustata sealNõmme-Laagri suund, kus pärast elurajooni vastu, Puki tee eramute mastaapsemat arendustegevustVeskimöldre projekti lõpetamist edukas müük,Nõmme suusakooli enne 2003. aastat, kuna senistepuuduvad arvestatavad territooriumi müük projektide ebaedu on teinudkonkureerivad pakkumised. KONTAKT 16

UUS MAA Kinnisvarabüroo Telefon 627 2600 Rävala pst 6, Tallinn 10143 Faks 627 2601 – kinnisvara vahendus e- mail [email protected]

UUS MAA Kinnisvarakonsultandid Telefon 660 7862 Rävala pst 6, Tallinn 10143 Faks 660 7863 - hindamine, konsultatsioonid, analüüsid e- mail [email protected]

UUS MAA Kinnisvarahaldus Telefon 660 7862 Rävala pst 6, Tallinn 10143 Faks 660 7863 - kinnisvara haldamine e- mail [email protected]

Tartu büroo Ülikooli 6a, Tartu 51003 Tel/Faks 07 441 144 - kinnisvara vahendus, hindamine, haldamine e- mail [email protected]

Rakvere büroo Telefon 032 23 601 Tallinna 21, Rakvere 44311 Faks 032 23 559 - kinnisvara vahendus, hindamine e- mail [email protected]

Jõhvi büroo Telefon 033 71 193 Uus 8, Jõhvi 41533 Faks 033 71 193 - kinnisvara vahendus, hindamine e- mail [email protected]

Pärnu büroo Telefon 044 20 380 Hommiku 1, Pärnu 80013 Faks 044 20 385 - kinnisvara vahendus, hindamine e- mail [email protected]

Käesolev materjal on koostatud UUS MAA Kinnisvarakonsultantide poolt. Turuülevaade on ette valmistatud informatsiooni jagamise eesmärgiga ning ei pretendeeri veatule turu ning sündmuste kirjeldusele. Informatsioon, millel ülevaade baseerub, on hangitud allikatest, mis meie arvates on usaldusväärsed, kuid me ei garanteeri nende õigsust. UUS MAA Kinnisvarakonsultandid või temaga seotud isikud ei võta endale vastutust käesoleva materjali või mõne selle osa kasutamisel tekkinud otseste või kaudsete kahjude korral. Tallinna kinnisvaraturu trendid kevad 2002 omab kõiki autorikaitse õigusi. Kogu materjali tervikuna või mõne osa sellest levitamine, reprodutseerimine, kopeerimine või muul viisil kasutamine on lubatud vaid UUS MAA Kinnisvarakonsultantide OÜ kirjalikul loal.