EinzelhandelsEinzelhandelskonzeptkonzept für die Stadt Borken

--- Endbericht ---

Auftragnehmer

Stadt + Handel Dipl.-Ing.e Beckmann und Föhrer GbR Huckarder Str. 12 44147 Dortmund

Tel. 0 231. 8 62 68 90 Fax. 0 231. 8 62 68 91 [email protected] www.stadt-handel.de

Verfasser: Dipl.-Ing. Marc Föhrer Dipl.-Ing. Sabrina Trela

Dortmund, Juli 2009

Abbildungen Titelblatt: Stadt + Handel

Kurzfassung Die Stadt Borken beabsichtigt, die Weiterentwicklung der gesamtstädtischen Zentren- struktur auf eine tragfähige und städtebaulich-funktional ausgewogene Gesamtkonzeption zu gründen. Hierdurch soll die „Leitfunktion Einzelhandel“ einer- seits eine bestmögliche Vitalität und eine nachfragewirksame Attraktivität des Innenstadtzentrums gewährleisten. Andererseits wird es hierdurch möglich, konkrete Entwicklungsziele auch für die nachgeordneten Neben- und Nahversorgungszentren in Borken zu definieren. Und nicht zuletzt soll durch die Gesamtkonzeption die alltägliche Lebensqualität in Borken durch eine funktionierende wohnortnahe Grundversorgung mit den Gütern des täglichen Bedarfes gesichert und ausgebaut werden. Um eine solche ausgewogene Einzelhandelsstruktur zu sichern und dauerhaft strate- gisch zu stärken, stellt das vorliegende Einzelhandelskonzept umfangreiche Empfehlungen und Umsetzungsinstrumente primär für die kommunale Baugenehmi- gungspraxis und die örtliche Bauleitplanung zur Verfügung. Zudem enthält dieses Einzelhandelskonzept Leistungsbausteine, die für weitere Adressaten von Interesse sein dürften: die Wirtschaftsförderung, die örtlichen Händlergemeinschaften und das Stadtmarketing, die Einzelhändler und Handelsunternehmen, Kunden bzw. Kundenver- treter, Immobilieneigentümer und Ansiedlungsinteressierte. Im Einzelnen wird im Einzelhandelskonzept der aktuelle Zustand der Borkener Einzel- handelsstruktur für alle relevanten Standorte und für alle angebotenen Warengruppen beschrieben und bewertet. Ausgehend von dieser empirisch-analytisch abgeleiteten Bewertung wird der zukünftige absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen für alle Wa- rengruppen aufgezeigt. In Verbindung mit empfohlenen strategischen räumlichen Entwicklungsleitlinien sowie dem gesamtstädtischen Zentren- und Standortkonzept werden darauf aufbauend Ansiedlungsleitsätze entwickelt, die vorhabenspezifische Zu- lässigkeitsentscheidungen und bauleitplanerische Festsetzungsmöglichkeiten vorbereiten. Hierzu wird zudem die Borkener Liste zentrenrelevanter Sortimente defi- niert. Zusammengefasst stellen sich Angebots- und Nachfrageseite in Borken wie folgt dar:
Die 370 Einzelhandelsbetriebe in Borken verfügen über eine Gesamtverkaufsflä- che von rd. 152.600m². Im Vergleich zu früheren Erhebungen wie z. B. aus dem Jahr 2002 1 ist sowohl bei der Anzahl der Betriebe als auch bei der Gesamtver- kaufsfläche eine deutliche Steigerung zu verzeichnen, die insbesondere auf die Entwicklung des Kuhm-Centers, des Vennehofs sowie Verkaufsflächenerweite- rungen im Gewerbegebiet-Ost zurückzuführen ist.

1 Vgl. Junker und Kruse 2002.

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Die Verkaufsflächenausstattung ist für ein Mittelzentrum insgesamt als auch bemessen an der Verkaufsfläche je Einwohner (3,7m²/ Ew) als hoch zu bewerten. Auch die ermittelte gesamtstädtische Einzelhandelszentralität von 127% ist an- gesichts der regionalen Wettbewerbssituation mit mehreren konkurrierenden Mittelzentren und demnach begrenzten Einzugsbereich als hoch zu bewerten.
Im Innenstadtzentrum sind über 40% der Betriebe angesiedelt, welche mit rd. 29.300m² über knapp 20% der gesamtstädtischen Verkaufsfläche verfügen. Damit erreicht das Innenstadtzentrum eine solide quantitative Ausgangslage.
Über die Verkaufsflächenausstattung hinaus spielen qualitative Aspekte, wie das Parkplatzangebot, die Vielfalt und Qualität der Waren, die Sauberkeit oder die Möglichkeit zum Bummeln und Verweilen eine wesentliche Rolle bei der Bewer- tung eines Innenstadtzentrums. In diesem Kontext ist der Borkener Innenstadt eine gute Ausgangslage zu attestieren, die sich in einer überwiegenden Kun- denzufriedenheit mit dem Innenstadtzentrum widerspiegelt.
Im kurzfristigen Bedarfsbereich ergeben sich aus den Ausstattungsdaten kaum quantitative Optimierungserfordernisse: es besteht eine Eigenbindung von rd. 91% der vorhandenen Kaufkraft und eine hohe Zentralität von 117%. Zusätzliche Verkaufsflächen würden daher ganz überwiegend zu Umsatzumverteilungen im Bestand führen. Daher sind künftige Betriebsansiedlungen- und Erweiterungen in der Sortimentsgruppe Nahrungs- und Genussmittel mit Augenmaß zu bewer- ten.
Für Borken ergibt sich nur ein begrenzter Entwicklungsrahmen für zukünftige Verkaufsflächenansiedlungen in den nächsten fünf bis zehn Jahren. Eine Aus- nahme bildet der Bereich Unterhaltungselektronik/ Elektro, welcher in Borken bisher deutlich unterrepräsentiert ist. Somit sollte im Rahmen einer gezielten, strategischen Weiterentwicklung, insbesondere des Innenstadtzentrums, weni- ger die quantitative Erweiterung als vielmehr die Festigung und Qualitätsverbesserung bestehender Strukturen verfolgt werden. Besondere Aufmerksamkeit verlangen aus fachgutachterlicher Bewertung folgende Aspekte:
Nicht nur das Innenstadtzentrum, sondern auch die städtebaulich nicht integ- rierten Lagen verfügen über ein deutliches Standortgewicht: 17% der Einzelhandelsbetriebe verfügen dort über 48% der gesamtstädtischen Verkaufs- fläche. Allerdings sind hier zu einem Großteil nicht zentrenrelevante Sortimentsgruppen verortet, nichts desto trotz stehen die in solchen Betrieben ebenfalls angebotenen Randsortimente in Konkurrenz zu innerstädtischen An- geboten. Ein hoher Verkaufsflächenanteil entfällt auf den Bereich Nahrungs- und Genussmittel. Diese Verkaufsflächenkumulation führt zwar zu einem gewis- sen Kaufkraftzufluss aus Umlandkommunen, hemmt andererseits jedoch die

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Entwicklung der wohnortnahen Versorgungsfunktion im Bereich periodisch nachgefragter Sortimente.
Die befragten Haushalte vermissen einige Sortimente (primär Bekleidung und Elektro/ Medien) in Borken.
In den verdichteten Siedlungsbereichen Borkens ist ein hoher Grad an flächen- deckender Nahversorgung zu verzeichnen. Die flächendeckende Versorgung nimmt in den Randbereichen der Kernstadt allerdings ab. Mehreren abgesetz- ten Ortsteile (z. B. Burlo, Marbeck, Gemen) ist eine räumliche und quantitative Unterversorgung zu attestieren. Handlungsbedarf ergibt sich insgesamt bereits daraus, dass die vorhandenen positiven Einzelhandelsmerkmale Borkens für die Zukunft gesichert werden und nachfragege- recht weiterentwickelt werden müssen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund einer sehr aktiven überörtlichen Konkurrenz gerade in den benachbarten Mittelzent- ren. Hergeleitet aus der Bestandsanalyse sowie der Ermittlung des zusätzlichen absatzwirt- schaftlichen Entwicklungsrahmens sollten in Borken die folgenden Ziele für eine Fortentwicklung der Einzelhandelsstruktur künftig zugrunde gelegt werden:
der Schutz und die Weiterentwicklung der zentralen Versorgungsbereiche,
die Sicherung und Ergänzung der wohnortbezogenen Nahversorgung auch in abgesetzten Ortsteilen,
die ausgewogene Entwicklung von ergänzenden Sonderstandorten (primär im Gewerbegebiet-Ost) Aufgrund der Tragweite der strategischen Konzeptbausteine für die künftige Stadt- entwicklung wurden die Zwischenschritte und die erarbeiteten Empfehlungen nicht allein zwischen dem erstellenden Gutachterbüro und der Verwaltung abgestimmt, son- dern in einem breit besetzten begleitenden Arbeitskreis erörtert. Auf diese Weise wurde sichergestellt, dass alle relevanten Aspekte in die Bearbeitung einfließen und die besonderen Belange auch der Borkener Händlerschaft Berücksichtigung finden.

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Inhalt Kurzfassung ______i Inhalt ______iv Abkürzungsverzeichnis______vi 111 Aufgabenstellung und MethodiMethodikkkk______111 1.1 Ausgangslage und Problemstellung ______1 1.2 Zielsetzung ______4 1.3 Methodik ______5 222 MarktMarkt---- und StandortanalyseStandortanalyse______121212 2.1 Räumliche und sozioökonomische Rahmenbedingungen______12 2.2 Angebotsanalyse ______16 2.3 Nachfrageanalyse______20 2.3.1 Kaufkraft, Kaufkraftbindung und Kaufkraftabfluss ______20 2.3.2 Umsatzermittlung, Zentralität und Einzugsbereich ______24 2.3.3 Vermisste Angebote ______28 2.3.4 Einkaufshäufigkeit ______30 2.4 Analyse und Bewertung der Zentrenstruktur ______31 2.4.1 Übersicht über die bestehende Zentrenstruktur ______31 2.4.2 Standortmerkmale des Innenstadtzentrums/ Bewertung durch die Kunden und Einzelhändler______34 2.4.3 Standortmerkmale des Nahversorgungszentrums Weseke ______52 2.5 Analyse der Nahversorgungsstruktur in Borken ______55 2.6 Analyse und Bewertung sonstiger Standortagglomerationen ______59 2.6.1 Standortbereich Gewerbegebiet-Ost______60 2.6.2 Standortbereich Boumannstraße______63 2.7 Zwischenfazit: Handlungsbedarf zur Fortentwicklung der Einzelhandelssituation in Borken______66 333 Leitlinien für die künftkünftigeige EinzelhandelsentwicklungEinzelhandelsentwicklung ______696969 3.1 Landes- und regionalplanerische Zielvorgaben für Borken ______69 3.2 Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen ______70 3.2.1 Vorbemerkungen zum ermittelten absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen ______70 3.2.2 Methodik und Berechnungsgrundlagen des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens ______71

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3.2.3 Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen für Borken ______77 3.3 Räumliches Entwicklungsleitbild zur Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in Borken______84 444 Instrumentelles UmsetzungsUmsetzungs---- und Steuerungskonzept ______858585 4.1 Das Zentrenkonzept ______85 4.1.1 Zentrale Versorgungsbereiche: Planungsrechtliche Einordnung und Abgrenzungskriterien ______85 4.1.2 Empfehlungen für die zentralen Versorgungsbereiche in Borken______90 4.1.3 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadtzentrum______92 4.1.4 Zentraler Versorgungsbereich Nebenzentrum Weseke ______96 4.2 Das Nahversorgungskonzept______100 4.3 Konzept für ergänzende Sonderstandorte ______113 4.3.1 Übergeordnete Zielstellungen zu den ergänzenden Sonderstandorten113 4.3.2 Empfehlungen zum Sonderstandort Gewerbegebiet-Ost ______116 4.4 Bewertung aktueller Planvorhaben______119 4.5 Die Sortimentsliste für Borken ______126 4.6 Ansiedlungsleitsätze ______131 555 Schlusswort ______137__ 137 Anhang ______I Orientierungswerte für zentrenrelevante Randsortimente ______I Die Sortimentsliste für Borken nach WZ 2008 ______III Auflistung Hofläden ______VI Literatur und sonstige Quellen ______VII Glossar ______IX

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AbkürzungsverzeichnAbkürzungsverzeichnisisisis a.n.g...... anderweitig nicht genannt Abb...... Abbildung ASB...... allgemeiner Siedlungsbereich (Regionalplan) BAB ...... Bundesautobahn BauGB ...... Baugesetzbuch BauNVO ...... Baunutzungsverordnung BGF ...... Bruttogeschossfläche BID ...... Business Improvement District Bsp...... Beispiel BVerwG ...... Bundesverwaltungsgericht Drog...... Drogeriewaren EH...... Einzelhandel EHK ...... Einzelhandelskonzept EW...... Einwohner FNP ...... Flächennutzungsplan FOC...... Factory-Outlet-Center FOS ...... Factory-Outlet-Shop GEP ...... Gebietsentwicklungsplan GFZ...... Geschossflächenzahl ggf...... gegebenenfalls GIB ...... Bereiche für gewerbliche und industrielle Nutzungen (Re- gionalplan) GPK ...... Warengruppe Glas/Porzellan/Keramik GZ ...... Grundzentrum ha ...... Hektar i. d. R...... in der Regel inkl...... inklusive ISG...... Immobilien- und Standortgemeinschaft i. S. v...... im Sinne von i. V. m...... in Verbindung mit IZ ...... Innenstadtzentrum Kap...... Kapitel km ...... Kilometer KK...... Kaufkraft

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LEP NRW...... Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen LEPro NRW...... Landesentwicklungsprogramm NRW LPlG ...... Landesplanungsgesetz NRW LM ...... Lebensmittel m²...... Quadratmeter max...... maximal min...... minimal Mio...... Millionen MIV...... motorisierter Individualverkehr MZ ...... Mittelzentrum niL...... städtebaulich nicht integrierte Lage NuG...... Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel NV ...... Nahversorgung NVK ...... Nahversorgungskonzept NVZ ...... Nahversorgungszentrum NZ ...... Nebenzentrum ÖPNV ...... öffentlicher Personennahverkehr OVG ...... Oberverwaltungsgericht OZ ...... Oberzentrum PBS...... Warengruppe Papier/Bürobedarf/Schreibwaren rd...... rund ROG ...... Raumordnungsgesetz SB (SB-Warenhaus…)...... Selbstbedienung siL ...... sonstige städtebaulich integrierte Lage Tab...... Tabelle U...... Umsatz (als Brutto-Jahresumsatz) u. a...... unter anderem UEC ...... Urban Entertainment Center VGH...... Verwaltungsgerichtshof vgl...... vergleiche VKF...... Verkaufsfläche WZ...... Warengruppenverzeichnis des Statistischen Bundesamtes ZVB...... zentraler Versorgungsbereich z. T...... zum Teil z. Z...... zur Zeit

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111 Aufgabenstellung und Methodik

1.11.11.1 AuAuAusgangslageAu sgangslage und Problemstellung Der Einzelhandel unterliegt seit Jahren einer deutlichen Dynamik. Dieser bundesweit zu verzeichnende Trend ist auch für den Einzelhandelsbestand der Stadt Borken zu erkennen. Ursachen dieser Dynamik bei Einzelhandelsansiedlungen, -verlagerungen und Betriebsauf- gaben sind einerseits lokale Strukturmerkmale der Angebots- wie auch der Nachfrageseite, andererseits der bundesweit wirksame Strukturwandel im Einzelhandel mit den unvermin- dert zu beobachtenden Konzentrationsprozessen auf Unternehmerseite, der Entwicklung neuer Betriebstypen und vor allem den stetig veränderten Standortanforderungen. Den betriebswirtschaftlich bedingten Entwicklungen stehen landesplanerische und städte- bauliche Zielvorstellungen auf Basis gesetzlicher Grundlagen verschiedener räumlicher Ebenen und aufgrund politischer Beschlüsse gegenüber, die mit den Vorstellungen der Ein- zelhandelsanbieter sowie der Investoren in Einklang zu bringen sind. Auch die Stadt Borken möchte sich in den Stand versetzen, die vorhandenen Einzelhandelsstandorte und insbe- sondere die Innenstadt künftig vor unerwünschten städtebaulich-funktionalen Entwicklungen zu sichern, sie außerdem bedarfsgerecht fortzuentwickeln und Einzelhan- delsvorhaben hierzu gezielt sortimentsspezifisch, einheitlich und rechtssicher steuern zu können. Ein kommunales Einzelhandelskonzept bietet als Fachbeitrag zur städtischen Bau- leit- und Stadtentwicklungsplanung hierzu gezielte Lösungsempfehlungen an. Mit diesem Bericht liegt der Stadt Borken nunmehr ein solches Einzelhandelskonzept vor, das eine umfassende analytische Ebene – bezogen auf absatzwirtschaftliche Daten der An- gebots- und Nachfrageseite wie auch städtebauliche und bauplanungsrechtliche Rahmenbedingungen – mit einer Herleitung der notwendigen räumlich-funktionalen Steue- rungsinstrumente für einzelhandelsrelevante Nutzungen verknüpft. Es bezieht darüber hinaus auch die perspektivische Entwicklung sozioökonomischer Parameter in Analyse und Konzeption ein. Dieser Bericht stellt eine Aktualisierung und Vertiefung bereits vorliegender Daten – etwa der Analyse des Einzelhandels in der Stadt Borken aus dem Jahre 20062 – dar und fasst den intensiven Diskussionsprozess zwischen der Verwaltung, den örtlichen und regionalen Ak- teuren sowie dem Gutachterbüro Stadt + Handel zusammen, der während der Erarbeitungsphase zwischen Oktober 2008 und April 2009 gemeinsam geführt wurde.

2 Vgl. Junker und Kruse (2006): Entwicklung des Einzelhandels in Borken – Vergleich der Jahre 2002 / 2006. Dortmund.

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Das kommunale Einzelhandelskonzept soll als politisch gestütztes Instrument 3 eine grund- legende und strategische Arbeitsbasis für den Stadtentwicklungsprozess der nächsten Jahre bilden.

Städtebauliche Einordnung eines EiEinzelhandelsnzelhandelsnzelhandelskkkkonzeptonzeptonzeptssss Kein Stadtzentrum gleicht dem anderem. Jedes verfügt über eine eigene Geschichte, über spezifische städtebauliche Erkennungsmerkmale, über besondere kulturelle Angebote und auch über einen speziellen Mix an Einzelhandelsangeboten. Aus diesem Grunde reisen Menschen so gerne in andere Städte; sie nehmen diese Unterschiede als Erlebnis wahr. Auch für die ortsansässige Bevölkerung haben das Innenstadtzentrum und die Neben- bzw. Nahversorgungszentren eine ganz besondere Funktion: die Zentren bieten Versorgungs- möglichkeiten, Bildungsangebote und Dienstleistungen in einer Dichte und in einem atmosphärischen Umfeld an, die in anderen Stadtbereichen in der Regel nicht zu finden sind. Diese Kopplungsattraktivität der Zentren gibt ihnen unter den Besuchsmotiven den Vorzug vor peripheren und weniger dicht genutzten Bereichen. Viele private und öffentli- che Investitionen haben über Jahre dazu beigetragen, diese Attraktivität der Zentren – funktionell wie städtebaulich – zu erhalten und zu steigern. Es besteht insgesamt also ein großes öffentliches wie auch privates Interesse daran, die Funktionsfähigkeit und die lebendige Nutzungsdichte der Innenstädte und der untergeord- neten Zentren zu erhalten. Umgekehrt formuliert bedeutet dies, so genannte trading-down- Effekte, Leerstände und einen Attraktivitätsverlust der Zentren zu vermeiden. Zugleich sol- len auch weitere bedeutende Einzelhandelsstandorte im Stadtgefüge, etwa Sonderstandorte für großflächige nicht zentrenschädigende Sortimente, einerseits anbie- ter- und kundengerecht sowie andererseits unter Berücksichtigung der allgemeinen stadtentwicklungspolitischen Ziele weiterentwickelt werden, sofern sie eine Ergänzung zu den zentralen Einzelhandelsstandorten darstellen. Ein Einzelhandelskonzept beinhaltet die hierzu erforderlichen Abwägungsgrundlagen und Steuerungsempfehlungen, die durch die kommunale Bauleitplanung und im Rahmen der örtlichen Baugenehmigungsverfahren aufgegriffen werden.

Rechtliche Einordnung eines EinzelhandelskonzeEinzelhandelskonzeptptptptssss Für die Aufgabe, die relevanten Einzelhandelsstandorte zu sichern und fortzuentwickeln, tragen viele Schultern die Verantwortung: Immobilienbesitzer, Händler, Gastronomen, Kul- turschaffende, die Bürger. Insbesondere aber die Steuerung des Einzelhandels obliegt der Hoheit der Kommune: durch das Bau- und Planungsrecht ist sie mit Befugnissen ausgestat-

3 Wesentliche Voraussetzung für die gewinnbringende Nutzung des kommunalen Einzelhandelskonzepts ist die politische Bekräftigung des Konzeptes – verbunden mit einer konsequenten künftigen Anwendung. Auf diese Weise entfaltet das Konzept seine Potenziale als Instrument zur Sicherung und strategischen Weiter- entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche in Borken, insbesondere des Innenstadtzentrums.

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tet, die Standortwahl von Einzelhandelsbetrieben im Sinne gesamtstädtisch gewinnbrin- gender Grundsätze zu steuern, ohne jedoch Konkurrenzschutz oder Marktprotektionismus zu betreiben. Durch die kommunale Genehmigungspraxis und Bauleitplanung kann die öf- fentliche Hand aktiv Einfluss darauf nehmen, den für die Bürger und Besucher interessanten Nutzungsmix der Innenstadt, in den Nebenzentren und an den Ergänzungsstandorten dau- erhaft zu stabilisieren und auszubauen. Jede Steuerung von Bauvorhaben mittels Genehmigungsverfahren bzw. der Bauleitplanung bedarf einer aus dem Bauplanungsrecht abgeleiteten, sorgfältig erarbeiteten Begründung. Da das Steuern im Einzelfall auch die Untersagung oder die Einschränkung eines Vorhabens bedeuten kann, werden an die Begründung dieses hoheitlichen Handelns bestimmte rechtsstaatliche Anforderungen gestellt. So ist zum Beispiel zur sortimentsspezifischen Handhabung von Vorhaben ein bloßer Rückgriff auf landesweite Sortimentslisten nicht aus- reichend. Vielmehr hat die planende Gemeinde sortimentsspezifisch darzulegen, welche aktuellen und insbesondere örtlichen Gründe jeweils für oder gegen ein Einzelhandelsvor- haben sprechen. 4 Im Zentrum der kommunalen Steuerungsbemühungen müssen stets städtebauliche – also bodenrechtliche – Aspekte stehen, zu denen insbesondere der Schutz zentraler Versorgungsbereiche (etwa die Borkener Innenstadt oder das Zentrum in Weseke) gehört. Die empfohlenen Steuerungsinstrumente des Einzelhandelskonzepts, die als Grundlage der Bauleitplanung dienen, müssen hinreichend bestimmt bzw. bestimmbar und daher ab- schließend sein. Sortimentslisten, welche die Begriffe „insbesondere“, „zum Beispiel“ bzw. „beispielsweise“ enthalten, sind auch im Sinne der gängigen Rechtsprechung nicht hinrei- chend präzise und können zur bauleitplanerischen Steuerung nicht verwendet werden. Rechtliche Grundlagen für das vorliegende Einzelhandelskonzept sind schließlich die An- forderungen des BauGB, der BauNVO, des Landesentwicklungsprogramms Nordrhein- Westfalen (LEPro NRW) in der aktuellen Fassung, des Einzelhandelserlasses Nordrhein- Westfalen sowie der aktuellen Rechtsprechung. Der Bundesgesetzgeber hat mit der Novelle des BauGB zu Beginn des Jahres 2007 den Stellenwert kommunaler Einzelhandelskonzepte im Rahmen der Bauleitplanung weiter ge- stärkt. Nachdem sie bereits als besonderer Abwägungsbelang in § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB verankert waren, stellen sie neuerdings auch in § 9 Abs. 2a BauGB (einfache Innenbereichs- Bebauungspläne zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche) eine we- sentliche Abwägungsgrundlage dar. Auch im LEPro NRW ergeben sich im Rahmen der Einführung des neuen § 24a detaillierte Ziele etwa in Bezug auf zentrenrelevante Sortimente und den großflächigen Einzelhandel, um die zentralörtlichen Funktionen zu schützen und die flächendeckende Versorgung der

4 Zu dieser Anforderung liegt eine gefestigte landesgerichtliche Rechtsprechung vor, so z.B. OVG Münster, Urteil 7A D 92/99.NE vom 03.06.2002, gleichlautend auch VGH Baden-Württemberg, Urteil 8 S 1848/04 vom 02.05.2005.

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Bevölkerung zu sichern. Einzelhandels- und Zentrenkonzepte dienen den Kommunen zu- dem als Entscheidungsgrundlage zur Einzelhandelsentwicklung und raumordnerischen Beurteilung.

WirWirttttschaftlicheschaftliche EinordEinordnungnung eines EinzelhandelskonzeptEinzelhandelskonzeptssss Die wirtschaftliche Bedeutung eines kommunalen Einzelhandelskonzepts sollte nicht über- schätzt werden; ein solches Konzept stellt überwiegend ein im Kern stadtplanerisches Instrument dar. Dennoch können Einzelaspekte eine besondere Grundlage für die kommu- nale Wirtschafts- und Standortförderung bilden. Hierzu enthält ein Einzelhandelskonzept beispielsweise Aussagen und Bewertungen zu einzelhandelsbezogenen Ansiedlungspoten- zialen oder zur Optimierung der Standortqualität und -vermarktung. Nicht zuletzt bieten die erarbeiteten Inhalte und ihre konsequente Anwendung eine Erhöhung der Investitions- sicherheit – sowohl für bereits langjährig ansässige Einzelhändler als auch für ansiedlungsinteressierte Investoren. Aufgrund der beschriebenen Bedeutung für die Standortentwicklung ist es ein Hauptanlie- gen eines jeden qualitativen umsetzungsbezogenen Einzelhandelskonzepts, auch die relevanten Wirtschaftsakteure in den Erarbeitungsprozess frühzeitig einzubeziehen. Vertre- ter des Einzelhandels sind daher, wie angedeutet, in den ergänzend zur Analyse und Konzeption stattfindenden Diskussionsprozess zwischen Politik, Verwaltung und Fachgut- achtern eingebunden.

1.21.21.2 Zielsetzung Das Ziel des kommunalen Einzelhandelskonzepts besteht darin, der Stadt Borken eine ak- tuelle, den rechtlichen Grundlagen angepasste, fachlich fundierte und empirisch abgesicherte Entscheidungsbasis zur räumlichen Steuerung des Einzelhandels entspre- chend der stadtentwicklungspolitischen Zielsetzungen und als Planungsgrundlage für Einzelhändler, Investoren und Eigentümer zur Verfügung zu stellen. Es beinhaltet Empfeh- lungen
zur absatzwirtschaftlichen, städtebaulichen und letztlich planungsrechtlich abgesi- cherten Beurteilung neuer Einzelhandelsvorhaben,
zum rechtssicheren Umgang mit bestehenden Bebauungsplanfestsetzungen und künftigen Bauleitplan-Aufstellungs- und Änderungsverfahren,
für die räumliche Steuerung von Betrieben mit zentren- und nahversorgungsrelevan- tem Hauptsortiment sowie zur Begrenzung von Randsortimenten
und nicht zuletzt für die interkommunale Abstimmung und die kommunale Abwä- gung. Hierzu ist es unter anderem notwendig, Leitlinien und Grundsätze der künftigen Einzelhan- delsentwicklung zu erarbeiten, mit relevanten Vertretern zu erörtern und abzustimmen. Ebenso ist eine Borkener Sortimentsliste zu erstellen. Alle Entscheidungsgrundlagen und

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Empfehlungen sind unter Berücksichtigung des BauGB, der BauNVO, des LEPro NRW, des Einzelhandelserlasses NRW sowie der aktuellen Rechtsprechung zu entwickeln.

1.31.31.3 Methodik Um diese Untersuchungsfragen zu beantworten, sind verschiedene aufeinander folgende Erarbeitungsschritte erforderlich. In diese Erarbeitungsschritte sind analytische und bewer- tende Leistungsbausteine eingebunden, die wiederum auf mehrere primärstatistische empirische Erhebungen zurückgreifen. Die Herleitung des Einzelhandelskonzepts gliedert sich in die drei Abschnitte „Analysepha- se“, „Erarbeitung von Leitlinien“ und „Konzeptphase“. Ein vierter Abschnitt („Prozessbegleitung“) findet kontinuierlich parallel statt. Die einzelnen Leistungsbausteine werden in der folgenden Abbildung grafisch veranschaulicht; die Grafik gibt gleichzeitig die Gliederung des vorliegenden Berichts wieder. Zur Erfassung und Bewertung der Angebots- und Nachfragesituation sowie der städtebau- lichen Standortmerkmale wurden im Rahmen dieses Einzelhandelskonzepts folgende empirische Bausteine zugrunde gelegt und aufeinander abgestimmt:
Bestandserhebung Einzelhandel
Bestandsanalyse Städtebau
Telefonische Haushaltsbefragung
Einzelhändlerbefragung inkl. Kundenherkunftserhebung
Passantenbefragung
Passantenfrequenzzählung (Fußgänger und Radfahrer) Neben der flächendeckenden Erhebung aller Borkener Einzelhandelsbetriebe standen auch die Borkener Haushalte, Passanten und Einzelhändler im Fokus der Erhebung; die relevan- ten Daten wurden anhand von Betriebsbegehungen, telefonischen Umfragen sowie persönlichen Befragungen ermittelt. Die Bestandserhebung der Einzelhandelsbetriebe so- wie die Einzelhändlerbefragung (inkl. Kundenherkunftserhebung) fanden in der 40. und 41. Kalenderwoche 2008 (29.09. bis 10.10.2008) statt. Daran anschließend wurde in der 42. und 43. Kalenderwoche 2008 (13. bis 24.10.2008) die telefonische Haushaltsbefragung durchge- führt. In einem zweiten Empirieblock in der 4. Kalenderwoche 2009 (19. bis 23.01.2009) fanden die Passantenbefragung und die Passantenfrequenzzählung statt. Die tatsächlichen Angebots- und Nachfrageverhältnisse der Einzelhandelsbetriebe sind auf diese Weise detailliert abgebildet und ermöglichen eine genaue, sortimentsspezifische Steuerung der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung in Borken. Weiterhin wird durch die Aufnahme der städtebaulichen Struktur und Zuordnung der Betriebe zu städtebaulichen Lagen ein räumlicher Bezug hergestellt, der eine Lenkung der räumlichen Entwicklung von Einzelhandelsstandorten in Borken zulässt.

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Abbildung 111:1::: Erarbeitungsschritte EinzelhandelskonzepEinzelhandelskonzeptttt

Bestandserhebung Angebotsanalyse Prozess- Sekundärstatistische Grundlagen begleitung

Einzelhändlerbefragung (inkl. Ku n- denherkunftserhebung)

Passantenbefragung Nachfrageanalyse Haushaltsbefragung Analysephase Analysephase

Passantenfrequenzzählung Städtebauliche Analyse Bestandsanalyse

Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen

Räumliche Entwicklungsleitlinien für die Gesamtstadt

Räumliche Entwicklungsszenarien für die Innenstadt Erarbeitung von Leitlinien Leitlinien von Erarbeitung

Zukünftiges Zentren- und Standortkonzept Laufende Abstimmung mit der Verwaltung Verwaltung der mit Abstimmung Laufende Arbeitskreis begleitenden im Diskussion • • Liste der zentren - und nahversorgungsrelevanten Sortimente (Sortimentsliste)

Ansiedlungsleitsätze für Vorhaben und Erweiterung Konzeptphase Konzeptphase

Empfehlungen zur planungsrechtlichen Umsetzung

Quelle: eigene Darstellung

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Tabelle 111:1::: Übersicht über die verwendeten empirischen ErhebungErhebungsbausteinesbausteine

BestandsBestands---- HaushaltsHaushalts---- EinzelhEinzelhändlerändlerändler---- PassantenPassanten---- PassantenPassanten---- erherherheerh eeebungbung befrbefraaaagunggung befrbefraaaagunggung bbbebeeefragungfragung frequenzfrequenz---- (inkl. KundeKunden-n-n-n- zäzäzähzä hhhlunglung herkunftsherkunfts---- erhebung)

Erhebung durch Erhebung durch Erhebung durch Erhebung durch Erhebung durch

Stadt + Handel ein spezialisier- Stadt + Handel Stadt + Handel Stadt + Handel

- - tes Meinungs- - - forschungsinsti- ten ten ten ten a a a a

D D grundlage grundlage tut D D grundlage grundlage

40. und 41. KW 42. und 43. KW 40. und 41. KW 4. KW 2009 4. KW 2009 2008 2008 2008 traum traum traum traum Zei Zei Zei Zei

flächendeckende telefonische halbstandardi- standardisierter Zählung an Zähl- Vollerhebung Befragung (n = sierter Fragebogen punkten in der thode thode thode thode 422) Fragebogen (n=613) Innenstadt e e e e

M M (n=30) M M

Standortdaten Einkaufsort nach Angebotslücken Kundenherkunft Passantenfre- Verkaufsfläche Sortiment und Umsatzher- nach Sortimen- quenz pro und Sortimente Angebotslücken kunft ten Stunde aller Betriebe Veränderung bei Einschätzungen Angebotslücken städtebauliche der Wahl der zum Einzelhan- Einschätzung Analyse/ zent- Einkaufsorte delsstandort zum Einzelhan-

renergänzende Einzugsbereiche delsstandort halt halt halt halt n n n n Funktionen I I I I

Quelle: eigene Darstellung

Bestandserhebung der Einzelhandelsbetriebe Die Bestandserhebung der Einzelhandelsbetriebe ist für die Stadt Borken flächendeckend durchgeführt worden; es liegt somit eine aktuelle Vollerhebung des Ladeneinzelhandels vor. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung für die absatzwirtschaftlichen und städtebauli- chen Untersuchungen sind neben dem Ladeneinzelhandel auch Betriebe des Lebensmittelhandwerks (z. B. Metzger, Bäcker), Tankstellenshops sowie Kioske erfasst wor- den. Darüber hinaus sind Ladenleerstände – soweit eine vorherige Einzelhandels- oder ladenähnliche Dienstleistungsnutzung erkennbar war – als wichtiger Indikator der Einzel- handelsstruktur und städtebaulicher Implikationen aufgenommen worden. Die vom Büro Stadt + Handel durchgeführte Bestandserhebung aktualisiert und ergänzt die teils bereits vorliegenden Daten im Hinblick auf zwei zentrale Messgrößen: Zum einen wer-

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den die Warensortimente differenzierter aufgeschlüsselt und ermöglichen so – mit Blick auf die Identifizierung zentrenrelevanter Sortimente – eine hinreichend konkrete Steuerung des Einzelhandels. Zum anderen werden die Verkaufsflächen der bestehenden Anbieter detail- liert erfasst, um die tatsächlichen Angebotsverhältnisse sowohl der Kern- als auch Nebensortimente realitätsnah abbilden zu können. Zur Ermittlung der Verkaufsflächen sind Betriebsbegehungen durchgeführt worden; die Gesamtverkaufsfläche (VKF) ist differenziert nach innen und außen liegender VKF ermittelt worden. Dabei ist je nach Situation entweder die persönliche Befragung des Personals bzw. des Inhabers/ Geschäftsführers oder die eigenständige Vermessung der VKF in Betracht gezogen worden. Die aktuelle Rechtsprechung zur Verkaufsflächendefinition des Bundes- verwaltungsgerichts 5 vom November 2005 findet dabei Anwendung. Persönlich erfragte Verkaufsflächen wurden grundsätzlich auch auf ihre Plausibilität hin überprüft und ggf. mo- difiziert. Eine Schätzung von Verkaufsflächen ist nur im Ausnahmefall vorgenommen worden und entsprechend kenntlich gemacht, wenn etwa trotz mehrmaliger Zugangsversu- che zu einem Ladengeschäft eine Messung oder Befragung nicht möglich war (z. B. bei Ladenleerständen wegen Betriebsaufgaben). Ergänzend zu den Sortimenten und der Verkaufsfläche wurden außerdem die städtebauli- che Lage jedes Betriebs sowie die Öffnungszeiten erfasst. Diese Daten sind zur Bewertung der Einzelhandelsstruktur im Rahmen des Empiriebausteins der Bestandserhebung unerläss- lich.

Bestandsanalyse Städtebau Für das Innenstadtzentrum und das Nahversorgungszentrum sowie die bedeutsamen sons- tigen Standorte erfolgte eine an den untersuchungsrelevanten Fragestellungen orientierte städtebauliche Analyse. Stärken und Schwächen sämtlicher relevanter Einkaufsstandorte werden dabei herausgestellt. Ein wesentlicher Aspekt ist angesichts der hohen Bedeutung für die bauleitplanerische Steuerung die räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungs- bereiche. Eine solche städtebaulich-funktional hergeleitete Abgrenzung ist die Basis der Borkener Sortimentsliste und der zukünftigen räumlichen Steuerung von Einzelhandelsan- siedlungen. Die Erfassung der Einzelhandelsbetriebe im Zusammenhang mit einer städtebaulich- funktional begründeten Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche bildet das Kern- stück zukünftiger sortimentsspezifischer räumlicher Steuerung von Einzelhandelsvorhaben in der Bauleitplanung.

5 Vgl. BVerwG, Urteil 4 C 10.04 vom 24.11.2005

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Telefonische HausHaushaltsbefragunghaltsbefragung Im Rahmen der Haushaltsbefragung wurden telefonische Interviews mit 422 Bürgern ge- führt. Die Bevölkerungsverteilung innerhalb von Borken ist dabei für die Befragungsstreuung äquivalent berücksichtigt worden. Die Befragung wurde von einem darauf spezialisierten Marktforschungsunternehmen mittels eines standardisierten Frage- bogens durchgeführt. Anhand der Haushaltsbefragung werden auf repräsentative Weise Daten des räumlichen Versorgungsverhaltens der Wohnbevölkerung nach Sortimenten differenziert gewonnen. So können Rückschlüsse hinsichtlich sortimentsspezifischer örtlicher und überörtlicher Kauf- kraftströme und ggf. deren Veränderungen in den letzten Jahren gezogen werden. Durch die Haushaltsbefragung werden insbesondere Aussagen zu aktivierbaren Kaufkraftpotenzia- len aus Borken selbst getroffen und mit Blick auf die Nahversorgungsstruktur Kaufkraftflüsse zwischen den Borkener Stadtteilen ermittelt.

Einzelhändlerbefragung Die Befragung der Einzelhändler ist für das Einzelhandelskonzept der Stadt Borken von be- sonderer Bedeutung. Anhand der Befragung werden Informationen gewonnen, die weder allein durch die Bestandsaufnahme noch durch die Passanten- und Haushaltsbefragung er- mittelt werden können. Die Befragung von 30 Einzelhändlern in der Innenstadt Borkens erfolgte anhand eines halb- standardisierten Fragebogens. Im Rahmen der Einzelhändlerbefragung sind sowohl betriebsbezogene Daten als auch Einschätzungen zur Qualität der Einzelhandelsstruktur und Angebotsqualität im Stadtzentrum abgefragt worden. Somit wurden neben statisti- schen Kenngrößen wie Gründungsjahr des Betriebs, Anzahl der Mitarbeiter oder Umsatzzahlen vorwiegend qualitative Bewertungen der Einzelhändler ermittelt. Die Infor- mationen wurden vertraulich behandelt und für die weitere Verarbeitung im Hinblick auf die Betriebsnamen anonymisiert.

Passantenbefragung Die Passantenbefragung fand in der 4. Kalenderwoche 2009 auf Basis eines standardisier- ten Fragebogens statt. An insgesamt vier Werktagen und zu unterschiedlichen Tageszeiten wurden insgesamt 613 Passanten befragt. Um die Repräsentativität der Umfrage zu ge- währleisten und ein auf alle Tage der Woche anwendbares Ergebnis wiederzugeben, befanden sich unter den Befragungstagen zwei Markttage (Donnerstag und Samstag) sowie zwei gewöhnliche Wochentage. Die Befragung wurde in der Borkener Fußgängerzone (Markt, Goldstraße), am Vennehof sowie am Kuhm-Center vorgenommen. Dabei wurden die Geschlechterverteilung sowie die Anteile der Altersgruppen der Befragten adäquat be- rücksichtigt.

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Die Passantenbefragung dient vorrangig der Erfassung der Kundenherkunft in Borken. Zu- dem lassen sich auch Rückschlüsse bezüglich der Einkaufskopplung der in der Borkener Innenstadt relevanten Standorte, dem Vennehof, den gewachsenen Lagen sowie des Kuhm-Centers ziehen. Neben den am Erhebungstag gekauften Sortimenten oder Kaufab- sichten sowie der Wohnort der Befragten wurden auch qualitative Einschätzungen zum Einkaufsstandort Innenstadt abgefragt. Hierbei handelt es sich zum einen um die Bewer- tung der bestehenden Warengruppen im Hinblick auf Qualität und Vielfalt und zum anderen wurden die Aufenthaltsqualität, die Parkmöglichkeiten und die Erreichbarkeit durch die Passanten bewertet.

Passantenfrequenzzählung Bei der im gleichen Zeitraum wie die Passantenbefragung stattfindenden Passantenfre- quenzzählung wurden an elf ausgewählten Standorten an jeweils einem frequenzarmen Tag (Mittwoch) und einem frequenzstarken Tag (Donnerstag: Markttag) sowohl Passanten als auch Radfahrer per Strichliste gezählt. Die Standorte befinden sich an den passantenreichs- ten Punkten des Standorts Innenstadt sowie an für die weitere Abgrenzung des Innenstadtzentrums relevanten Standortbereichen. Zu verschiedenen Zeiten (morgens, mit- tags, abends) fanden an diesen Standorten Zählungen in Zeitabschnitten von jeweils zehn Minuten statt, die dann auf eine Stunde hochgerechnet wurden. Außerdem wurden das Wetter sowie besondere Ereignisse, wie z. B. Wochenmärkte vermerkt.

Prozessbegleitung durch einen Arbeitskreis Neben den laufenden Abstimmungsgesprächen zwischen dem erstellenden Gutachterbüro und der Verwaltung wurde ein prozessbegleitender Arbeitskreis während der Erstellungs- phase des Einzelhandelskonzepts eingerichtet. Diese enge Einbindung relevanter Akteure gewährleistet, dass alle notwendigen Informationen in das Einzelhandelskonzept einfließen und sämtliche Zwischenschritte mit einem breit besetzten Gremium diskutiert wurden. Ins- gesamt hat der begleitende Arbeitskreis dreimal getagt. Vertreter folgender Institutionen wurden zur Teilnahme durch die Stadt Borken eingeladen: Für die Verwaltung:
Herr Lührmann, Bürgermeister
Herr Höving, Technischer Beigeordneter
Herr Schnelting, FB Ltr. Stadtentwicklung, Umwelt, Bauen
Herr Effkemann, FA Planung und Umwelt

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Als Vertreter des Einzelhandels und der Bezirksregierung:
Herr Dr. Wolf, Bezirksregierung Münster
Frau Hünting, IHK Nordwestfalen/ Bocholt
Herr Höing, IHK Nordwestfalen/ Münster
Herr von Lengerke, IHK Nordwestfalen/ Münster
Herr Quandt, Handwerkskammer Münster
Frau Eksen, Einzelhandelsverband Westfalen-Münsterland e.V.
Herr Koch, BHH Verband
Herr Klaus, Borken Marketing e.V.
Herr Honerboom, Werbekreis Borken
Herr Wigenbus, Werbekreis Borken An den Sitzungen der Arbeitskreise haben zudem die zuständigen Vertreter des Gutach- terbüros teilgenommen.

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222 MarktMarkt---- und StandortanalysStandortanalyseeee Die Markt- und Standortanalyse besteht einerseits aus der Untersuchung und Bewertung der im Rahmen dieses Einzelhandelskonzepts wichtigen Angebots- und Nachfragedaten, andererseits aus der flankierenden Analyse städtebaulicher Merkmale der bedeutenden Einzelhandelsstandorte in Borken. Einführend werden zunächst die wesentlichen Standort- rahmenbedingungen erörtert.

2.12.12.1 Räumliche und sozioökonomische Rahmenbedingungen Relevante Standortfaktoren für die Analyse und Bewertung der Einzelhandels- und Stand- ortstruktur werden nachfolgend vorgestellt. Weitere angebots- und nachfrageseitige Rahmenbedingungen und Entwicklungstrends, wie etwa die Bevölkerungsprognose und die Entwicklung der Kaufkraftgrößen, werden in Kapitel 3.2 näher erläutert.

Lage, Siedlungsstruktur und Einwohnerverteilung Das Mittelzentrum Borken liegt im Kern des westlichen Münsterlands, im südlichen Teil des gleichnamigen Landkreises Borken und grenzt unmittelbar an die Niederlande. Die nächst- gelegenen Oberzentren Münster und Essen sind mit einer Entfernung von rd. 60 km relativ weit von Borken entfernt. Im direkten Wettbewerbsumfeld liegt die Stadt umgeben von zahlreichen Grundzentren (Südlohn, Velen, Heiden, Raesfeld, Rhede). Mehrere Mittelzent- ren (z. B. Bocholt, Dorsten, Stadtlohn, Coesfeld) folgen in einer Entfernung von rd. 15 bis 30 Kilometern.

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Abbildung 222:2: Lage im RauRaummmm

Quelle: eigene Darstellung

Die Gesamtstadt Borken setzt sich aus den Stadtteilen Borken (Kernstadt), Borkenwirthe/ Burlo, Gemen, Grütlohn, Gemenwirthe, Gemenkrückling, Hoxfeld, Hovesath, Marbeck, Rhedebrügge, Weseke und Westenborken zusammen. Insgesamt beträgt die Bevölke- rungszahl Borkens etwa 41.700 Einwohner 6, davon leben rd. 50% der Einwohner in Borken (Kernstadt). Es folgt Gemen mit rd. 7.515 Einwohnern, die 18% der Gesamtbevölkerung ausmachen. Darauf folgen Weseke mit 12%, Borkenwirthe/ Burlo mit 9% und Marbeck mit 6% (vgl. folgende Tabelle). Die übrigen Stadtteile weisen nur einen untergeordneten Anteil der Gesamtbevölkerung von 1% bzw. 2% auf. Die am weitesten vom Innenstadtzentrum entfernten Stadtteile sind Weseke und Burlo und liegen in neun bis elf Kilometern Distanz.

6 Vgl. Website Stadt Borken 2008 (Stand der Daten: August 2008).

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Tabelle 222:2::: Die Bevölkerungsverteilung in Borken Stadtteil Einwohner Anteil in %

Borken (Kernstadt) rd. 20.265 49 Borkenwirthe/ Burlo rd. 3.590 9 Gemen rd. 7.515 18 Gemenkrückling rd. 200 1 Gemenwirthe rd. 405 1 Grütlohn rd. 415 1 Hoxfeld rd. 755 2 Marbeck rd. 2.505 6 Rhedebrügge rd. 655 2 Weseke rd. 5.045 12 Westenborken rd. 315 1 Summe 41.641.660606060 100 Quelle: Stadt Borken, Bevölkerungsstatistik, Stand August 2008; Abweichungen ergeben sich aus Rundungen

Verkehrsinfrastruktur Die Stadt Borken liegt in unmittelbarer Nähe zur BAB 31 (Ausfahrt Borken) und zur BAB 3 (Ausfahrt Wesel/ Borken) über die Verbindungen in Richtung Norden (Emden) und Süden (Bottrop) bereitgestellt werden. Über die BAB 31 sind ebenfalls die Autobahnen BAB 30 und BAB 2 und verschiedene niederländische Autobahnen zu erreichen. Außerdem ist Bor- ken über Bundesstraßen (B 67 und B 70) und zahlreiche Landstraßen an die umliegenden Orte angebunden. Borken ist durch den Bahnhof Borken (Westfalen) direkt an das Netz der Deutschen Bahn bzw. an die NordWestBahn angebunden. Im Stundentakt wird Borken so direkt mit Städ- ten, wie Dorsten, Bottrop und Essen verbunden. Eine weitere Einrichtung des öffentlichen Personennahverkehrs stellt das Busliniennetz des Regionalverkehrs Münsterland (RVM) dar, das sowohl örtliche und regionale Verbindung im Kreis Borken, als auch eine direkte Sprin- terbusverbindung nach Münster anbietet. Die genannten Verbindungen gewährleisten eine gute bis sehr gute Anbindung für den MIV und den ÖPNV.

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Zwischenfazit: Die wwesentlichenesentlichen Rahmenbedingungen Borken zeichnet sich vor allem durch seine Lage im Kern des ländlich geprägten Westmüns- terlandes aus. Als wesentliche Rahmenbedingung ergibt sich hieraus zugleich, dass Borken als Einzelhandelsstandort relativ weit von den nächstgelegenen Oberzentren Münster und Essen (rd. 60 km Entfernung) entfernt liegt und durch zahlreiche Grundzentren umgeben ist. Gleichwohl stellen mehrere Mittelzentren in einer Entfernung von rd. 15 bis 30 Kilome- tern eine nicht unbedeutende Konkurrenzsituation für Borken dar. Die verkehrliche Anbindung Borkens ist insbesondere nach Norden und Süden für den mo- torisierten Individualverkehr (MIV) als auch den Schienenpersonennahverkehr (SPNV) sehr gut ausgebaut. Die Bus- bzw. Zugverbindungen fördern als Grundgerüst die Ausrichtung auf die Oberzentren Münster und Essen. Den Siedlungsschwerpunkt innerhalb des gesamten Stadtgebiets bilden die zusammen- hängend besiedelten Stadtteile Borken, Gemen und Weseke, der überwiegende Anteil der Borkener Bevölkerung ist dort ansässig.

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2.22.22.2 Angebotsanalyse Die insgesamt 370 Betriebe in Borken verfügen über eine Gesamtverkaufsfläche von knapp 153.000m². Die Anzahl der erfassten Betriebe ist gegenüber der letzten Erhebung im Jahr 2006 (Junker und Kruse 2006) nahezu unverändert geblieben (vgl. folgende Tabel- le). 7 Im Vergleich zur Erhebung in 2002 ist allerdings insgesamt ein starker Anstieg der Betriebe zu verzeichnen. Anders als die Anzahl der Betriebe hat sich die Gesamtverkaufs- fläche zu den Vorjahren deutlich erhöht, im Vergleich zur Erhebung 2006 liegt eine Steigerung von rd. 30.000m² vor.

Tabelle 333:3::: Einzelhandelsbestand in Borken

GutacGutachhhhtenten von GuGuGutGu tttachtenachten von Gutachten von EinzelhandEinzelhandelselselsels---- 2002 2005 2006 kokokonko nnnzeptzept 2008 Junker und Junker und Junker und Stadt + Handel Kruse Kruse Kruse

Anzahl der BetriebeBetriebe**** 310 380 369 370

Gesamtverkaufsfläche 86.350m² 120.000m² 121.920m² 152.580m² (VKF)*

Gesamtverkaufsfläche je 2,1m²/ EW 2,94m²/ EW 2,95m²/ EW 3,66m²/ EW EiEiEinEi nnnwohnerwohner

Verkaufsfläche WareWaren-n-n-n- gruppe NaNahhhhrungsrungsrungs---- un undd 0,39m²/ EW 0,52m²/ EW 0,52m²/ EW 0,55m²/ EW Genussmittel je EW

Quellen: Junker und Kruse 2002; Junker und Kruse 2005; Junker und Kruse 2006; Einzelhandelsbe- standserhebung 09+10/2008; Einwohnerdaten der Stadt Borken; Verkaufsflächenangaben gerundet; * ohne Leerstände

Bei der Betrachtung des Verkaufsflächenbestandes (vgl. nachfolgende Abbildung) fällt ins- besondere die starke Ausprägung der Sortimentsgruppe Baumarkt- und Gartensortiment auf, gefolgt von den Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel (NuG), Einrichtungsbedarf, Möbel, Teppiche und Bekleidung. In allen diesen Sortimenten ist die Verkaufsfläche von

7 Verkaufsflächenabweichungen gegenüber den vorausgegangenen Untersuchungen können aus Betriebsver- lagerungen und -aufgaben, aber auch aus Betriebsverkleinerungen bzw. -vergrößerungen oder - zusammenschlüssen resultieren. Veränderungen lassen sich ebenso auf zwischenzeitlich geänderte höchst- gerichtliche Anforderungen an die Verkaufsflächendefinition durch das Bundesverwaltungsgericht zurückführen (vgl. BVerwG, Urteil 4 C 10.04 vom 24.11.2005). Abweichungen gegenüber Drittgutachten können nach Einschätzung der Verfasser zudem durch methodische Erhebungsunterschiede begründet werden – so werden durch Stadt + Handel regelmäßig auch Apotheken und Tankstellenshops sowie im Rahmen der genannten höchstrichterlichen Anforderungen etwa die Vorkassenzonen voll erfasst.

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2005 zu 2008 gestiegen, insbesondere in den Sortimenten Einrichtungsbedarf, Möbel, Teppiche und Baumarkt- und Gartensortiment. Die starke Steigerung der Verkaufsfläche im Sortiment Einrichtungsbedarf, Möbel, Teppiche geht überwiegend mit der Erweiterung des Möbelhauses Kerkfeld einher. Wenngleich die Verkaufsflächenveränderung aufgrund der genannten Erfassungsdifferenzen (vgl. Fußnote 7) keine Punktlandungen darstellen, ver- deutlicht die Entwicklung insgesamt eine sehr prosperierende Entwicklung des Borkener Einzelhandels.

Abbildung 333:3::: Verkaufsflächenbestand nach Sortimentsgruppen ––– Vergleich 2005 und 2008

21.350 Nahrungs- und Genussmittel 23.030 3.450 Gesundheits- und Körperpflegeartikel 4.900 1.250 Schreibwaren/ Papier/ Bücher 2.040 11.250 Bekleidung 11.600 2.100 Schuhe 2.800 1.000 Spielwaren/ Hobbyartikel 1.400 1.750 Sportartikel, -bekleidung, -schuhe/ Campingartikel 5.110 3.200 Hausrat/ Glas/ Porzellan 2.710 1.250 Unterhaltungselektronik, IT, Telekommunikation 1.270 750 Foto, Optik 830 2.500 Elektrogeräte, Leuchten 1.676 300 Uhren/ Schmuck 570 18.300 Einrichtungsbedarf, Möbel, Teppiche 23.970 52.000 Baumarkt- und Gartensortiment 62.030 1.470 Sonstige 1.080

0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000

2005 2008 Quelle: Junker und Kruse 2005; Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008

Der Einzelhandelsbestand in den einzelnen Stadtteilen nach Anzahl der Betriebe und Ver- kaufsflächengrößen wird in der nachstehenden Tabelle dargestellt. Das vielfältigste Einzelhandelsangebot ist mit 246 Betrieben in Borken (Kernstadt) zu finden und auch der Anteil an der Gesamtverkaufsfläche ist mit 53% hier am größten. Gemen ver- fügt mit 60 Betrieben über die zweithöchste Anzahl an Betrieben, darauf folgt Weseke mit 36 Betrieben. Auch was die Verkaufsflächenanteile anbelangt ergibt sich diese Rangord- nung: Der Anteil an der Gesamtverkaufsfläche beträgt in Gemen 16% und in Weseke 10%. Über die wenigsten Ladeneinheiten verfügen die Stadtteile Hoxfeld und Rhedebrügge (je- weils 4 Betriebe), Marbeck (7 Betriebe) und Burlo (13 Betriebe).

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Tabelle 444:4::: Einzelhandelsbestand nach StadtStadtteilenteilen

Borken Burlo GGGeGeeemenmen HoHoHoxHo xxxfeldfeld MaMaMarMa rrrbeckbeck RhRhRheRh eeedededede---- WesWeseeeekekekeke (Ker(Kern-n-n-n- brügge stadt)

Einwohner 20.265 3.590 7.515 755 2.505 655 5.045

Anzahl der 246 13 60 4 7 4 36 BBBeBeeetriebetriebe

Anteil 66% 4% 16% 1% 2% 1% 10%

VerkaufsflVerkaufsflä-ä-ä-ä- 80.990 1.770 41.150 390 3.280 3.330 21.700 che (in m²)

Anteil 53% 1% 27% 0% 2% 2% 14%

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008; Bevölkerungszahlen der Stadt Borken; Leer- stände nicht enthalten; Werte der Verkaufsflächen auf 10m² gerundet; Abweichungen ergeben sich aus Rundungen

Das Innenstadtzentrum vereint mit einer Zahl von 153 Betrieben die mit Abstand meisten Einzelhandelsbetriebe (41%), weist aber nur ein Fünftel der gesamten Verkaufsfläche auf (19%). Mit 17% der Betriebe und dem größten Anteil der Verkaufsfläche (48%) erlangen die städtebaulich nicht integrierten Lagen gleichzeitig ein quantitativ gesehen deutliches Ge- wicht. Auch die integrierten Lagen können ein quantitativ großes Einzelhandelsangebot (Anzahl der Betriebe und Verkaufsflächenanteil) bereitstellen.

Tabelle 555:5::: EiEiEin Ei nnnzelhazelhazelhandelsstrukturndelsstruktur nach städtebaulichen Lagebereichen

InneInnennnnstadtstadt (IZ) NahversoNahversor-r-r-r- Integrierte Städtebaulich gungszentrum StrStrStreStr eeeuuuulagenlagen (siL) nicht integrieintegrier-r-r-r- Weseke (NVZ) te Lagen (niL)

Anzahl der BBeeeetriebetriebe 153 26 127 64

Anteil 41% 7% 34% 17%

Verkaufsfläche (in m²) 29.260 3.170 46.980 73.180

Anteil 19% 2% 31% 48%

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008; Leerstände nicht enthalten; Werte der Ver- kaufsflächen auf 10m² gerundet; Abweichungen ergeben sich aus Rundungen

Es zeigt sich, dass die Standorte in städtebaulich nicht integrierten Lagen in Borken den Großteil der Verkaufsfläche aufweisen. Diese auf den ersten Blick als Ungleichgewicht zu

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bezeichnende Situation relativiert sich jedoch bei der Betrachtung der angebotenen Wa- rengruppen nach Lagebereichen (vgl. nachfolgende Abbildung). In den städtebaulich nicht integrierten Lagen werden zum Großteil nicht zentrenrelevante Sortimente wie Möbel-, Baumarktsortiment und Pflanzen- und Gartenbedarf angeboten. Bei den zentrenrelevanten Sortimenten entfallen lediglich im Bereich Nahrungs- und Genussmittel und im Bereich Haus-, Bett- und Tischwäsche und GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör (vorwiegend durch Randsortimente) nennenswerte Verkaufsflächenanteile auf nicht integrierte Lagen (primär das Gewerbegebiet-Ost). Die städtebaulich integrierten Lagen werden vorrangig durch die Warengruppen des kurz- fristigen Bedarfsbereiches, beispielsweise Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren und Blumen, zoologischer Bedarf geprägt, welche der wohnortnahen Grundversorgung der Be- völkerung dienen.

Abbildung 444:4::: Einzelhandelsbestand nach Warengruppen und LagebereLagebereichenichen

Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher Bekleidung Schuhe/ Lederw aren Pflanzen/Gartenbedarf Baumarktsortiment i.e.S. GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Spielw aren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente Sportartikel/ Fahrräder/ Camping Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz Bettw aren, Haus-/ Bett-/ Tischw äsche Möbel Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte Neue Medien/ Unterhaltungselektronik Uhren/ Schmuck Sonstiges

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000

ZVB siL niL Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008

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2.32.32.3 Nachfrageanalyse Sowohl zur Ermittlung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens als auch für die Be- wertung der räumlichen Entwicklungsmöglichkeiten sind neben der Kenntnis der angebotsseitigen Rahmenbedingungen auch die örtlichen Merkmale der Nachfrageseite von Bedeutung. Zur Abbildung der Nachfragesituation wird in der vorliegenden Untersu- chung u. a. auf sekundärstatistische Rahmendaten der BBE zurückgegriffen. Anhand eigener primärstatistisch erhobener Werte aus der Haushaltsbefragung können zu- dem Einkaufsorientierungen der Borkener Einwohner dargestellt werden. Die Nachfrageanalyse wird ergänzt um qualitative Bewertungen des Einzelhandelsstandorts Borken durch die Kunden und Einzelhändler.

2.3.1 Kaufkraft, Kaufkraftbindung und Kaufkraftabfluss Borken verfügt gemäß dem Handelsforschungsinstitut BBE Retail Experts Unternehmensbe- ratung GmbH & Co. KG aus Köln (BBE) über eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft von knapp 5.000 € je Einwohner und Jahr. Der Schwerpunkt der einzelhandelsrelevanten Kauf- kraft liegt mit etwa 2.000 € in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel. Die Kaufkraftkennziffer gemäß BBE 2008 liegt mit 99,5 leicht unter dem Bundesdurchschnitt von 100.

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Tabelle 666:6::: BranchensBranchenspezifische pezifische Kaufkraft in Borken Warengruppen Kaufkraft (Mio. €) Kaufkraft je EW ( €)

(41.658 EW)

Nahrungs- und Genussmittel (NuG) 82,7 1.985

Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken 12,6 303

Blumen, zoologischer Bedarf 3,0 71

PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher 8,0 193

kurzfristiger Bedarfsbereich 106,3 2.553

Bekleidung 19,3 463

Schuhe/ Lederwaren 4,6 110

Pflanzen/Gartenbedarf 3,1 75

Baumarktsortiment i.e.S. 19,5 467

GPK/Hausrat/Einrichtungszubehör 3,0 71

Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente 4,6 111

Sportartikel/ Fahrräder/ Camping 3,3 80

mittelfristiger Bedarfsbereich 57,4 1.377

Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik 3,0 73

Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz 2,5 60

Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche 2,4 57

Möbel 11,9 285

Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte 5,3 128

Neue Medien 15,2 365

Uhren/ Schmuck 2,2 52

Sonstiges 1,8 43

langfristiger Bedarfsbereich 44,3 1.063

Gesamt 208,0 4.993

Quelle: BBE 2008, Bevölkerungsdaten der Stadt Borken

Im Rahmen der telefonischen Haushaltsbefragung wurde die Einkaufsorientierung der Bor- kener Einwohner abgefragt. Die Ergebnisse geben Aufschluss über die Bindung der Borkener Kaufkraft durch den lokalen Einzelhandel, andererseits auch über Kaufkraftabflüs-

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se in das Umland. Dies lässt – zunächst unabhängig von konkreten Standortstrukturen – Aussagen zur Attraktivität des Einzelhandelsstandorts Borken zu. Die Ergebnisse sind in der folgenden Abbildung ablesbar.

Abbildung 555:5::: Einkaufsorientierung BBorkenorken

Backwaren Fleischwaren Getränke Sonstige Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/Parfümerie/Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen/Zeitschriften, Bücher Bekleidung Schuhe/Lederwaren Pflanzen/Gartenbedarf Baumarktsortiment i.e.S. GPK/Hausrat/Einrichtungszubehör Spielwaren/Basteln/Hobby/Musikinstrumente Sportartikel/Fahrräder/Camping Med. & orthopäd. Artikel/Optik Teppiche/Gardinen/Dekostoffe/Sichtschutz Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche Möbel Elektro/Leuchten/Haushaltsgeräte Neue Medien Uhren/Schmuck

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Borken- Stadtzentrum Borken - Stadtzentrum (Kuhm-Center) Borken - Stadtzentrum (Vennehof) Borken - Ost / Gemen (Otto-Hahn-Str.) Borken - Weseke Borken - Hovesath (NVS) Borken Sonstige Bocholt Essen Münster Oberhausen Rhede Stadtlohn Südlohn Winterswijk Katalog/Internet/ Versand Sonstige

Quelle: Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 10/2008

Die Ergebnisse der Haushaltsbefragung zeigen, dass ein Teil der Borkener Kaufkraft in an- dere Gemeinden fließt, zum Beispiel in die nächsten Oberzentren Essen, Münster und Oberhausen oder das benachbarte Mittelzentrum Bocholt. Der Umfang der Kaufkraftab- flüsse variiert zwischen den untersuchten Warengruppen. Es wird deutlich, dass die Borkener Einwohner bei kurzfristigen Bedarfsgütern primär in Richtung der Borkener Einkaufsstandorte orientiert sind: Bei den Warengruppen Backwaren und Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken liegen die Werte bei 95%. Auch bei den übrigen kurzfristigen Warengruppen liegen die Werte über 90% (mit Ausnahme der Wa- rengruppe Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher, die durch den Internethandel mit Büchern auf 85% fällt). Bei zahlreichen mittelfristigen Bedarfsgütern führt vor allem das Angebot im benachbarten Mittelzentrum Bocholt und in den Oberzentren Essen und Münster zu einem Kaufkraftab- fluss in erwartungsgemäßer Größenordnung. Die niedrigste lokale Einkaufsorientierung im mittelfristigen Bedarfsbereich wurde für das Sortiment Bekleidung mit rd. 50% ermittelt.

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Eine vergleichsweise hohe lokale Einkaufsorientierung wird im Baumarktsortiment i.e.S. und beim Pflanzen- und Gartenbedarf erreicht. Bei den Warengruppen des langfristigen Bedarfs kommt neben Bocholt, Essen und Müns- ter auch dem benachbarten Grundzentrum Rhede, insbesondere in den Warengruppen Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte und Neue Medien, eine größere Bedeutung zu. Die niedrigste lokale Einkaufsorientierung im langfristigen Bedarfsbereich liegt mit 40% bzw. 45% in den Warengruppen Möbel und Neue Medien. Die lokale Eigenbindung liegt in den übrigen Warengruppen trotz der starken regionalen Konkurrenz zum Teil noch über 70%, so z. B. bei Bettwaren, Haus-/Bett-/Tischwäsche sowie Uhren und Schmuck. Der Verkauf via Internet oder Katalog fällt erfahrungsgemäß und so auch hier bei einzelnen Sortimenten wie etwa Büchern oder Haus-/Bett-/Tischwäsche ins Gewicht, ist aber insge- samt zu vernachlässigen. Die Kaufkraftbindungsquoten sind – mit wenigen Ausnahmen (Bekleidung, Schuhe/ Leder- waren, GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör, Neue Medien, Möbel) – als hoch zu bewerten. Insgesamt verdeutlichen die erreichten Werte, dass der Borkener Einzelhandel eine so hohe Attraktivität aufweist, dass Einkäufe in anderen Kommunen von den Borkenern überwie- gend nicht als notwendig angesehen werden.

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2.3.2 Umsatzermittlung, Zentralität und EinzugsbereicEinzugsbereichhhh Die Ermittlung der aktuellen Umsätze 8 im Borkener Einzelhandel basiert auf allgemeinen und für Borken spezifizierten angebots- wie nachfrageseitigen Eingangsparametern:
Als Ausgangsbasis der Umsatzschätzung werden die durchschnittlichen Flächenpro- duktivitäten der Vertriebsformen sowie spezifische Kennwerte einzelner Anbieter zu Grunde gelegt: Ein Datenportfolio des Büros Stadt + Handel wird laufend entspre- chend der Werte aus der aktuellen Handelsfachliteratur aktualisiert. Hochgerechnet auf den Verkaufsflächenbestand ergibt sich unter Berücksichtigung nachfrageseitiger Rahmenbedingungen (insb. des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveaus in Borken und dem Einzugsbereich) eine Datenübersicht des Umsatzes im Borkener Einzelhan- del.
Durch die Vor-Ort-Begehungen im Rahmen der Bestandserhebung konnte neben der Erfassung der Verkaufsflächen je Sortimentsgruppe die konkrete Situation vor Ort berücksichtigt werden. So fließt die Qualität der jeweiligen mikroräumlichen Standortrahmenbedingungen in die Umsatzberechnung ebenso mit ein wie die mit Blick auf das mögliche Umsatzpotenzial relevante Qualität der jeweiligen siedlungs- strukturellen Lage eines Betriebs (Innenstadtzentrum [Haupt-, Neben-, Ergänzungslage], Gewerbegebiet, Streulage etc.). Insgesamt lässt sich hieraus ein gesamtstädtischer Einzelhandelsumsatz von rd. 265 Mio. € brutto je Jahr ermitteln. Knapp die Hälfte dieses Umsatzes wird durch die überwiegend kurzfristigen Bedarfsgüter erzielt (vgl. nachfolgende Tabelle). Rd. ein Drittel des Umsatzes entfällt auf mittelfristige Bedarfsgüter und rd. ein Fünftel auf die langfristigen Bedarfsgüter. Gemessen an der vorhandenen Kaufkraft ergibt sich gesamtstädtisch eine Zentralität von 127%.9 Gegenüber dem Erhebungszeitraum 2005 (Zentralität: 115%) ist demnach eine Steigerung des Zentralitätskennwertes zu verzeichnen. 10

8 Umsätze nachfolgend angegeben als Brutto-Jahresumsatz. 9 Bei einer Zentralität von über 100% ist im Saldo der Kaufkraftabflüsse und -zuflüsse ein Nachfragezufluss anzunehmen, bei einem Wert unter 100% ist im Saldo von Nachfrageabflüssen zugunsten des Umlandes auszugehen. 10 Vgl. Junker und Kruse 2005.

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Tabelle 777:7::: AngebotsAngebots- --- und Nachfragedaten für Borken in der Übersicht (Zentral(Zentraliiiitättättättät)))) Warengruppen VKF BruttoBrutto---- Kaufkraft ZentralZentraliiiitättättättät VKF ((mmmm²²²²))))// (((m²)(m²) JaJaJahJa hhhresresresres---- (Mio. €) Einwohner uuumummmsatzsatz (Mio. €)

Nahrungs- und Genussmittel 23.030 94,6 82,7 114% 0,55 (NuG) Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, 4.900 16,9 12,6 134% 0,12 Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf 2.790 3,5 3,0 118% 0,07 PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, 2.040 9,1 8,0 113% 0,05 Bücher kurzfristiger BedarfsbBedarfsbeeeereichreich 32.760 124,1 106,3 117117%%%% 0,79

Bekleidung 11.600 26,7 19,3 138% 0,28 Schuhe/Lederwaren 2.800 6,7 4,6 146% 0,07 Pflanzen/Gartenbedarf 25.970 8,8 3,1 282% 0,62 Baumarktsortiment i.e.S. 36.100 23,7 19,5 122% 0,87 GPK/Hausrat/Einrichtungszubehör 4.930 5,9 3,0 199% 0,12 Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ 1.400 4,4 4,6 96% 0,03 Musikinstrumente Sportartikel/ Fahrräder/ Camping 5.110 6,5 3,3 195% 0,12 mittelfristiger BedarfsbBedarfsbeeeereichreich 87.910 82,7 57,4 144144%%%% 2,11

Medizinische und orthopädische 1.180 4,5 3,0 147% 0,03 Artikel/ Optik Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ 1.770 2,9 2,5 115% 0,04 Sicht- und Sonnenschutz Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwä- 4.130 5,6 2,4 237% 0,10 sche Möbel 20.000 24,2 11,9 204% 0,48 Elektro/ Leuchten/ Haushalts- 1.720 4,6 5,3 86% 0,04 geräte Neue Medien 1.460 9,4 15,2 62% 0,04 Uhren/ Schmuck 570 3,8 2,2 175% 0,01 Sonstiges 1.080 3,3 1,8 180% 0,03 langfristiger BedarfsbBedarfsbeeeereichreich 31.910 58,2 44,3 131131%%%% 0,77

Gesamt 152.580 264,9 208,0 127127%%%% 3,66

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008, eigene Berechnungen auf Basis EHI 2005 bis 2007, IfH 2005, Lebensmittelzeitung 2007, BBE 2008

Insgesamt zeichnet sich Borken durch gehobene Zentralitätszahlen aus, welche der Stadt eine Versorgungsbedeutung über die Stadtgrenzen hinaus attestieren. Gleichwohl ist der

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gesamtstädtische Zentralitätswert von 127% differenziert zu betrachten. Borken kann im Saldo in allen Bedarfsbereichen eine Zentralität von deutlich über 100% erreichen. Die Zentralität im kurzfristigen Bedarfsbereich liegt bei 117%, im mittelfristigen bei 144% und im langfristigen bei 131%. Die Zentralitäten variieren jedoch teilweise deutlich innerhalb der jeweiligen Bedarfsgruppe. Im mittelfristigen Bedarfsbereich werden beispielsweise Zentralitäten zwischen 96% (Spielwaren/ Basteln, Hobby, Musikinstrumente) und 282% (Pflanzen/ Gartenbedarf) erreicht. Die Kaufkraftzu- und -abflüsse gestalten sich somit inner- halb Ihrer Bedarfsgruppen sehr unterschiedlich und sind z. T. durch Einzelanbieter begründbar. Ebenso zeigt sich bei der Betrachtung der sortimentsspezifischen Zentralitäts- werte, dass entsprechend hohe Zentralitäten nicht in allen Sortimentsgruppen erzielt werden können. In den Warengruppen Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte und Neue Me- dien/ Unterhaltungselektronik sind lediglich Zentralitätsziffern von 86% bzw. 62% zu verzeichnen. Dies verdeutlicht, dass trotz insgesamt als hoch zu bewertenden Verkaufsflä- chen- und Zentralitätskennziffern in einigen Sortimentsgruppen durchaus Entwicklungsspielräume bestehen. Die Zentralitätswerte sind eine wichtige Grundlage u. a. zur Ermittlung des absatzwirt- schaftlichen Entwicklungsrahmens und werden im Kapitel 3.2 daher vertieft wieder aufgegriffen.

Kundenherkunft und Einzugsbereich von Borken Im direkten Umfeld der Stadt Borken sind mehrere Kommunen als Grundzentren ausgewie- sen, die sich nach Borken orientieren könnten. So sind neben Bocholt als ausgewiesenes Mittelzentrum alle anderen direkt angrenzenden Nachbarstädte Grundzentren (Rhede, Raesfeld, Heiden, Velen und Südlohn) 11 . Grundsätzlich ist also davon auszugehen, dass Bor- ken die Aufgabe zukommt bestimmte Bedürfnisse der Bürger dieser Nachbarkommunen mit abzudecken. Gleichzeitig liegen in unmittelbarer Näher aber auch weitere Mittelzent- ren, wie Stadtlohn, Coesfeld, Dorsten und Bocholt, die die Konkurrenzsituation prägen. Die nachfolgenden Abbildungen zeigen die Herkunft der Kunden bzw. die Herkunft der Umsätze in Borken und geben Aufschluss über das vorhandene Einzugsgebiet. Als Ergebnis der Kundenherkunftserhebung ist festzuhalten, dass rd. 75% der befragten Personen in Borken wohnhaft waren. Die meisten übrigen Respondenten kamen aus den umliegenden Grundzentren wie z. B. Velen, Heiden, Raesfeld und Reken. Aus den Mittel- zentren Bocholt und Stadtlohn kamen nur wenige (rd. 3%) der Befragten.

11 Vgl. LEP NRW 1995.

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Abbildung 666:6: Herkunft der Kunden

Kundenherkunftserhebung 75% 25%

Einzelhändlerbefragung 64% 36%

Passantenbefragung 65% 35%

Modellberechnung 61% 39%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Borken außerhalb Quelle: Kundenherkunftserhebung 09+10/2008, n = 1.284; Einzelhändlerbefragung 09+10/2008; n = 30; Passantenbefragung 01/2009, n = 606; Modellberechnung Stadt + Handel

Die Einzelhändler gaben an, dass sie rd. 64% ihres Umsatzes durch Borkener Kunden gene- rieren, rd. 36% des Umsatzes stammen aus den umliegenden Grund- und Mittelzentren (vorwiegend Heiden und Raesfeld). Gleiches gilt auch für die Ergebnisse der Passantenbe- fragung, hiernach stammten 65% der Befragten aus Borken und 35% von außerhalb (vorwiegend Heiden und Raesfeld). Die Schätzungen der Einzelhändler und die Passanten- befragung beinhalten also einen leicht höheren Anteil auswärtiger Kunden als die Herkunft der Kunden aus der Kundenherkunftserhebung zeigt, dies ist u. a. sicherlich auf die tages- bedingten Schwankungen der Kundenherkünfte zurückzuführen. Eine insgesamt stärkere Tendenz zeigt die Modellberechnung, die von knapp 40% auswärtig stammender Kunden ausgeht. Insgesamt weist Borken damit einen Einzugsbereich auf, der für ein landesplanerisch aus- gewiesenes Mittelzentrum angemessen klein ist. Der räumlich begrenzte Einzugsbereich begründet sich in der Vielzahl konkurrierender Mittelzentren (Stadtlohn, Coesfeld, Dorsten und Bocholt) in relativ naher Entfernung, die den Einzugsbereich auch zukünftig begrenzen werden. Vor dem Hintergrund dortiger Entwicklungen sollte die Sicherung, maximal der punktuelle Ausbau (z. B. im Bereich Neue Medien/ Elektro) des bisherigen Einzugsberei- ches als realistisches Ziel angesehen werden.

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Branchenspezifische Besonderheiten und/ oder besondere Einkaufsqualitäten können in Einzelfällen jedoch dennoch zu überörtlichen Verflechtungen und damit zu Kaufkraftzuflüs- sen führen. Zu solchen Besonderheiten zählen
Sortimente bzw. Branchen, die in Nachbarkommunen nicht oder nur in geringem Umfang angesiedelt sind,
bestimmte Betriebstypen, sofern sie in den Nachbarstädten unterrepräsentiert sind (z.B. SB-Warenhäuser, Factory-Outlet-Shops usw.),
ortsspezifische städtebauliche Qualitäten (Aufenthaltsqualität in der Innenstadt, Er- lebniswert der Stadtstruktur). Sofern solche Besonderheiten für die weiteren Analyse- und Empfehlungsbausteine rele- vant sind, werden sie nachfolgend gesondert hervorgehoben.

2.3.3 Vermisste Angebote In der telefonischen Haushaltsbefragung, der Passanten- und Einzelhändlerbefragung wur- den neben den Kaufkraftströmen ergänzend Aspekte qualitativer Art abgefragt. Diese qualitativen Einschätzungen der befragten Händler, Haushalte und Passanten runden die quantitativen Analysen u. a. hinsichtlich vermisster Sortimente und der Veränderung der Einkaufshäufigkeit ab.

Abbildung 777:7: Vermisste Angebote in Borken

Händlerbefragung 67% 30% 3%

Haushaltsbefragung 45% 52% 3%

Passantenbefragung 39% 51% 10%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

ja nein weiß nicht/ k. A.

Quelle: Einzelhändlerbefragung 09+10/2008, n=30; Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 10/2008, n = 422; Passantenbefragung 01/2009, n=613; Frage: „Gibt es Artikel oder Angebote, die Sie beim Einkauf in Borken vermissen?“

Es zeigt sich, dass der überwiegende Teil der befragten Einzelhändler Artikel oder Angebo- te in Borken vermisst (rd. 67%) und mit der gesamtstädtischen Angebotssituation daher nicht vollends zufrieden ist. Ebenso sind 45% der befragten Haushalte und 39% der befrag- ten Passanten dieser Meinung. Bei den Haushalten und Passanten überwiegt allerdings das

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Bild, keine Angebote oder Artikel in Borken zu vermissen (52% der Haushalte, 51% der Pas- santen). Welche Angebote im Detail vermisst werden veranschaulicht die nachstehende Tabelle.

Tabelle 888:8::: Vermisste Angebote in Borken im Detail

Haushaltsbefragung PassantenbefrPassantenbefraaaagunggung EinzelhändlerbefrEinzelhändlerbefraaaagunggung

Vermisste Antworten ((inin Vermisste AntwAntwortenorten ((inin Vermisste Antworten ((inin AAAnAnnngebotegebote %%%)%))) AAAnAnnngebotegebote %%%)%))) AAAnAnnngebotegebote %%%)%)))

Elektro/ Bekleidung 31% Bekleidung 39% 26% Neue Medien Unterhaltungselekt- ronik, Bild/ Nahrungs- und Ge- Tonträger, PC, 11% Elektro 17% 16% nussmittel Kommunikation, Foto GPK, Hausrat, Ein- 11% Haushaltswaren 9% Babyartikel 10% richtungszubehör (jugendliche) Elektrohaushaltsge- 11% Neue Medien 7% Modeketten 10% räte, Leuchten (wie z. B. H&M) Produkte des tägli- Schuhe, Nahrungs- und 4% 7% chen/ kurzfristigen 7% Lederwaren Genussmittel Bedarfs Quelle: Einzelhändlerbefragung 09+10/2008; Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 10/2008; Passantenbefragung 01/2009; Frage: „Welche Artikel oder Angebote vermissen Sie?“ Mehrfachnennungen möglich; Prozentwerte bezogen auf die Anzahl der Nennungen

Zu den vermissten Artikeln zählen in erster Linie die Sortimentsgruppen Bekleidung und Elektro/ Neue Medien. Mit Abstand folgen der Wunsch nach einem größeren Angebot in den Bereichen Nahrungs- und Genussmittel, in der Sortimentsgruppe Glas/ Porzellan/ Ke- ramik, Hausrat, Einrichtungszubehör, dem Angebot von Babyartikeln und (jugendlichen) Modeketten (wie z. B. H&M), der Wunsch nach Produkten des täglichen/ kurzfristigen Be- darfs und der Sortimentsgruppe Schuhe, Lederwaren. Bei einer näheren Bewertung der vermissten Artikel oder Angebote ist zu berücksichtigen, dass in den Nennungen weitere Kundenanforderungen enthalten sind, die aber durch diese Abfrage nicht offen gelegt werden können (z. B. bestimmte Teilsortimente innerhalb der als vermisst genannten Sortimente, ein bestimmter Zielgruppenbezug wie etwa Junge Mode/ Mode für Senioren, sowie bestimmte Ansprüche an Warenqualität, Bedienung, Service und Shoppingerlebnis). Aus den Nennungen zu vermissten Angeboten ergeben sich daher nicht unmittelbar Hinweise auf marktgerechte Ansiedlungspotenziale (solche Ansiedlungspoten- ziale werden erst in Kapitel 3.2 näher untersucht). Die Aussagen zu vermissten Angeboten stellen somit einen ersten Hinweis auf eine Standort(un-)zufriedenheit sowie auf Hand- lungspotenziale dar, die im Weiteren näher überprüft werden müssen.

29

2.3.4 Einkaufshäufigkeit Auch Angaben zur Veränderung der Einkaufshäufigkeit in den letzten drei Jahren geben Hinweise auf die Kundenzufriedenheit mit bestimmten Standorten (vgl. Abbildung 8). Die Entwicklung der Einkaufshäufigkeit verdeutlicht insbesondere ein deutlich positives Bild der Borkener Innenstadt/ einzelner Standortbereiche in der Innenstadt (Kuhm-Center, Ven- nehof). Wenngleich die dortige Entwicklung auf den ersten Blick auf eine allenfalls leicht positive Tendenz hindeutet, verdeutlicht der Vergleich mit Nachbarkommunen (Bocholt, Rhede) und entfernten Oberzentren (Essen, Münster) eine im Vergleich sehr positive Ent- wicklung der Borkener Innenstadt (insbesondere der Vennehof konnte als wesentlicher Innenstadtmagnet profitieren). Das Gewerbegebiet-Ost fällt in dieser Bedeutung leicht ab, was auf die letztjährige Stärkung der Innenstadt zurückzuführen sein dürfte (Kuhm-Center, Vennehof).

AAAbbildungAbbildung 888:8::: Veränderung der Einkaufshäufigkeit in den letzten ddreirei Jahren in BorkenBorkenssss ZenZen---- tttrentrenrenren und in den Nachbarstädten

Borken- Stadtzentrum 27% 48% 23% 2%

Borken - Stadtzentrum (Kuhm-Center) 30% 28% 32% 8% 2%

Borken - Stadtzentrum (Vennehof) 31% 38% 27% 3% 2%

Borken - Ost / Gemen (Otto-Hahn-Str.) 21% 31% 33% 13% 3%

Borken - NVS Nina-Winkel-Straße 12% 14% 32% 40% 3%

Bocholt 23% 30% 38% 6% 2%

Rhede 10% 27% 36% 25% 2%

Essen 8% 18% 40% 32% 2%

Münster 6% 14% 40% 38% 2%

Coesfeld 4% 7% 32% 54% 2%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Häufiger Gleich häufig Seltener Bisher nie Keine Angabe/ Weiß nicht

Quelle: Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 10/2008; Frage: Kaufen Sie im Vergleich zu den letzten drei Jahren häufiger…. ein in…?, n = 422

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2.42.42.4 Analyse und Bewertung der ZentrenZentrenstrukturstruktur In der nachfolgenden städtebaulichen Analyse werden die relevanten Einzelhandelszentren hinsichtlich städtebaulich-funktionaler Kriterien analysiert und in die Gesamtbewertung des Einzelhandels in Borken einbezogen. Wichtiger Bestandteil der städtebaulichen Analyse ist die Definition der sog. zentralen Versorgungsbereiche in Borken, also insbesondere des In- nenstadtzentrums und des untergeordneten Nahversorgungszentrums – und zwar zunächst bezogen auf den vorhandenen Bestand. An späterer Stelle werden – nach der Erörterung der übergeordneten Entwicklungsziele für den Einzelhandel – zusätzlich zielorientierte Empfehlungen für die künftige Weiterentwicklung der Zentren wie auch der sonstigen Standorte vorgestellt (vgl. Kapitel 4).

2.4.1 Übersicht über die bestehende Zentrenstruktur Neben dem Innenstadtzentrum als dem wichtigsten städtischen Zentrum bildet das Nah- versorgungszentrum Weseke 12 einen weiteren Versorgungskern für bestimmte Teilbereiche von Borken aus. Neben diesen Zentren existieren weitere Einzelhandelsagglomerationen, die bereits ein gewisses Gewicht aufweisen (so z. B. die Standortbereiche Gewerbegebiet-Ost und Bou- mannstraße). Allerdings kann aufgrund der rein aus dem Bestand begründeten Merkmale dort nicht von zentralen Versorgungsbereichen im Sinne der oben vorgestellten Festle- gungskriterien gesprochen werden. Nähere Analyseaussagen zu solchen Agglomerationen folgen in Kapitel 4.3.1.

12 Für das Nahversorgungszentrum wird in Kapitel 4.1.4 eine Weiterentwicklung zu einem Nebenzentrum empfohlen. In der Bestandsbewertung wird es als Nahversorgungszentrum beschrieben.

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Abbildung 999:9::: Die Zentrenstruktur in Borken (bestandsorientierte Bewertung)

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008; Kartengrundlage: Stadt Borken

In der folgenden Tabelle wird das gesamtstädtische Gewicht des Innenstadtzentrums deut- lich. Insgesamt 153 Betriebe (rd. 41% aller Betriebe Borkens) sind im Innenstadtzentrum angesiedelt. Im Nahversorgungszentrum Weseke sind 26 Betriebe verortet (rd. 7% an der Gesamtstadt). Die Anteile der Gesamtverkaufsflächen fallen aufgrund der überwiegend kleinteiligen Strukturen in den zentralen Lagen mit rd. 19 % (Innenstadtzentrum) und 2% (Nahversorgungszentrum Weseke) weitaus geringer aus (vgl. folgende Tabelle).

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Tabelle 999:9::: Angebotsstruktur der Zentren in Borken InnenstadtInnenstadtzentrumzentrum NVZ WesWeseeeekekekeke

Anzahl EH --- BetriBetrieeeebebebebe 153 26

Anteil gesamtstägesamtstäddddtischtisch 41% 7%

VerkaufsflVerkaufsfläääächeche [m²] 29.260 3.170

Anteil gesamtstägesamtstäddddtischtisch 19% 2%

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008

Rein aus dem Bestand 13 heraus bewertet ergibt sich in Borken also eine Zentrenhierarchie, die aus einem Hauptzentrum sowie einem Nahversorgungszentrum besteht. Das Nahversorgungszentrum ist – gemessen an der Anzahl der Einzelhandelsbetriebe und dem Verkaufsflächenanteil und demzufolge auch der Versorgungsfunktion – deutlich dem Hauptzentrum nachgeordnet. Das Nahversorgungszentrum generiert sich mit rd. der Hälfte der Betriebe hauptsächlich aus dem kurzfristigen Bedarfsbereich. Die einzelnen Zentren selbst werden in den nachfolgenden Kapiteln näher analysiert und bewertet. Im Kapitel 4.1 werden abschließend sowohl Empfehlungen zu künftigen Versor- gungsfunktionen der einzelnen Zentren als auch die Optionen zur Weiterentwicklung der Zentren unter Berücksichtigung der übergeordneten Zielstellung und der gesamtstädti- schen Ansiedlungspotenziale näher dargestellt (z. B. die Weiterentwicklung des Nahversorgungszentrums Weseke zu einem Nebenzentrum).

13 Ergänzend zur rein bestandsorientierten Bewertung wird in Kapitel 4 zudem die stadtentwicklungspolitische Zielperspektive in die Festlegung der künftigen Zentrenhierarchie und -funktionen einbezogen.

33

2.4.2 StandStandortmerkmaleortmerkmale des InnenstadtzentrumsInnenstadtzentrums// Bewertung durch die KuKun-n-n-n- den und Einzelhändler Das Innenstadtzentrum, in der Kernstadt Borkens gelegen, ist mit einem Anteil von rd. 41% aller Einzelhandelsbetriebe und 19% der gesamten Verkaufsfläche in Borken der Einkaufs- schwerpunkt im Stadtgebiet. Das Zentrum verfügt über eine hohe Angebotsvielfalt, die eine umfangreiche Ausstattung an Branchen, Betriebstypen und -größen umfasst. Städte- baulich weist es Zentrenmerkmale wie städtebauliche Dichte und Nutzungsmischung mit weiteren zentrenergänzenden Funktionen auf.

Räumliche Ausprägung und verkehrliche Anbindung des Innenstadtzentrums Das Innenstadtzentrum Borkens erstreckt sich vorwiegend in den Straßenzügen rund um den Marktplatz und erfährt durch das Einkaufszentrum Vennehof und die Fachmarktagglo- meration Kuhm-Center eine Aufwertung im Süden und Nord-Westen. Dazwischen spannen sich die historisch gewachsenen Lagen auf, die vorwiegend durch Fachgeschäfte geprägt sind.

Abbildung 101010:10 ::: InnenstadtzeInnenstadtzentrum ntrum Borken

Quelle: eigene Aufnahmen

Das Innenstadtzentrum ist sowohl für den MIV als auch für den ÖPNV gut erreichbar, zahl- reiche Hauptstraßen, Haltepunkte der Buslinien sowie der Bahnhof Borken (Westfalen) sichern die verkehrliche Anbindung des Zentrums. Wesentliche Stellplatzanlagen des In- nenstadtzentrums befinden sich im Bereich des Vennehofs, des Kuhm-Centers und des Marktplatzes. Darüber hinaus sind an der Brinkstraße Stellplätze vorhanden.

Angebotsschwerpunkte und Fristigkeitsstufen Der Schwerpunkt des Einzelhandelsangebots im Innenstadtzentrum liegt gemessen an der Verkaufsfläche mit rd. 9.500m² im Bereich Bekleidung. Nachfolgend verzeichnet die Sorti- mentsgruppe Nahrungs- und Genussmittel im Innenstadtzentrum eine Verkaufsfläche von rd. 4.800m². Die Verkaufsflächen der sonstigen Sortimentsgruppen betragen zwischen rd. 40m² und 2.400m².

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Abbildung 111111:11 ::: Einzelhandelsangebot nach Verkaufsfläche im InnenstadtzentrumInnenstadtzentrum Borken

Nahrungs- und Genussmittel 4.810 Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken 2.410 Blumen, zoologischer Bedarf 110 PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher 1.260 Bekleidung 9.530 Schuhe/ Lederwaren 2.330 Pflanzen/Gartenbedarf 310 Baumarktsortiment i.e.S. 40 GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör 1.880 Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente 980 Sportartikel/ Fahrräder/ Camping 1.260 Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik 1.020 Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz 120 Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche 170 Möbel 1.520 Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte 270 Neue Medien/ Unterhaltungselektronik 710 Uhren/ Schmuck 490 Sonstiges 40

0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008

Bezogen auf die Bedarfsbereiche generiert sich das Angebot im Innenstadtzentrum in der Summe überwiegend aus Sortimenten des mittelfristigen Bedarfsbereiches (vgl. nachste- hende Abbildung). Dieses Angebot macht in etwa 56% der Verkaufsfläche aus. Des Weiteren sind zu rd. 29% Sortimente des kurzfristigen Bedarfsbereichs im Innenstadtzent- rum vertreten, davon entfallen rd. 16% auf Nahrungs- und Genussmittel. Dieser hohe Wert generiert sich vor allem durch den Verbrauchermarkt Kaufland. Sortimente des langfristigen Bedarfsbereichs sind zu 15% im Innenstadtzentrum ansässig. Die nachstehende Abbildung verdeutlicht die Verteilung nach den jeweiligen Fristigkeitsstufen.

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Abbildung 121212:12 ::: Fristigkeitsstruktur nach Verkaufsfläche im InnenstadtzentrInnenstadtzentrumInnenstadtzentr um Borken

Nahrungs- und Genussmittel 15% 16%

sonstiger kurzfristiger Bedarfsbereich

13% mittelfristiger Bedarfsbereich

langfristiger Bedarfsbereich

56% Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008

Die Aufteilung nach Fristigkeitsstufen ist gemessen an der landesplanerischen Zentralitäts- stufe des Mittelzentrums insgesamt als der Funktion angemessen zu bewerten. Durchaus positiv herauszustellen ist die vorhandene Bedeutung des kurzfristigen Bedarfsbereiches.

Verkaufsflächenstruktur und Magnetbetriebe Die Attraktivität eines Innenstadtzentrums wird insbesondere durch die vorhandenen Mag- netbetriebe, die bereits auf Grund ihrer Größe aus Kundensicht als bedeutend wahrgenommen werden und somit für die Angebotsstruktur prägend sind und als Fre- quenzbringer dienen, bestimmt. Weitere Einflussgröße der Attraktivität stellt die Verkaufsflächenstruktur dar. Eine kleinteilige Einzelhandelsstruktur kann für die Attraktivität eines Innenstadtzentrums insbesondere dann ein Problem darstellen, wenn
den kleinen Fachgeschäften zu wenige große Anbieter gegenüberstehen oder die großen Magnetbetriebe gänzlich fehlen,
eine räumliche Unausgewogenheit von großen bzw. kleinen Ladeneinheiten vor- herrscht, so dass sich attraktive Kundenläufe nicht optimal entwickeln können,
etwa auf Grund einer kleinteiligen historischen Bausubstanz bzw. Parzellenstruktur keine Ansiedlungsflächen für größere ansiedlungsinteressierte Einzelhandelsbetriebe zur Verfügung stehen
oder wenn auf Grund der je Laden zur Verfügung stehenden Verkaufsfläche insge- samt zwar eine breite, nicht aber eine tiefe Sortimentsstruktur angeboten werden kann. Die Situation im Innenstadtzentrum Borken stellt sich – diese Aspekte berücksichtigend – wie folgt dar: Die Einzelhandelsstruktur wird in den gewachsenen Lagen überwiegend durch kleinteilige Ladenlokale geprägt. Dort konzentrieren sich ganz überwiegend Einzelhandelbetriebe mit

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einer Verkaufsfläche von weniger als 200m². Insgesamt betrachtet stellen solche kleinteili- gen Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von weniger als 200m² einen Anteil von rd. 83%; rd. ein Drittel aller Betriebe weist sogar eine Gesamtsverkaufsfläche ge- ringer als 50m² auf. Die durchschnittliche Ladenlokalgröße beträgt im Innenstadtzentrum Borken rd. 190m². Gerade durch die funktionale Weiterentwicklung des Zentrums konnten in den letzten Jahren großmaßstäbliche Nutzungen in die Innenstadt integriert werden. Da- zu zählt insbesondere das Kuhm-Center mit dem Verbrauchermarkt Kaufland. Zudem bildet der Vennehof in seiner Funktion als Einkaufszentrum einen gewichtigen Pol in der Innen- stadt aus. Folgende Tabelle gibt einen Überblick über die fünf größten Einzelhandelsbetriebe im Innenstadtzentrum.

Tabelle 101010:10 ::: Die fünf größten Einzelhandelsbetriebe im InnenstadtzentrumInnenstadtzentrum Borken

Betriebsname Hauptsortiment

Kaufland Nahrungs- und Genussmittel

Tara M Bekleidung

Möbel Siebelt Möbel

Cohausz Bekleidung

Wehmayer Bekleidung Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+102008

Insgesamt ist die Mischung aus kleinteiligen Facheinzelhandelsstrukturen und größeren e- her funktional geprägten Standortbereichen (insb. Kuhm-Center und Vennehof) als sehr positiv im Sinne einer vielseitigen und interessanten Innenstadtstruktur zu bewerten.

ViViVielfaltVi elfalt des EinzelhandelsangebotEinzelhandelsangebotssss Neben den Magnetbetrieben und der Verkaufsflächenstruktur bildet außerdem die Vielfalt des Einzelhandelsangebots aus Kundensicht einen wichtigen Gunstfaktor. 153 Einzelhan- delsbetriebe stellen zunächst auf Grund der reinen Anzahl ein bedeutendes Angebot dar, das zu einem umfassenden Versorgungseinkauf und einem abwechslungsreichen Shopping- Erlebnis führen kann. Ergänzend ist allerdings von Bedeutung, ob
die Betriebe alle Branchen ausreichend abdecken und ob
der Betriebstypenmix vielfältig ist. Untenstehende Tabelle verdeutlicht, dass die Einzelhandelsbetriebe – nach Hauptbranchen gegliedert – alle Sortimentsbereiche bis auf das Baumarktsortiment i.e.S. abdecken.

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Tabelle 111111:11 ::: Angebotsvielfalt im Borkener Innenstadtzentrum

Anzahl Verkaufsfläche BBBeBeeetriebetriebe [m²]

NahrungsNahrungs---- und Genussmittel 17 4.810

Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken 12 2.410 Blumen, zoologischer Bedarf 1 110 PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher 11 1.260

Bekleidung 39 9.530 Schuhe/ Lederwaren 8 2.330

Pflanzen/ Gartenbedarf 2 310 Baumarktsortiment i.e.S. 0 40

GPK/ Hausrat/ EiEinnnnrichtungszubehörrichtungszubehör 10 1.880 Spielwaren/ BaBassssteln/teln/ Hobby/ Musikinstrumente 6 980 SportarSportartikel/tikel/ Fahrräder/ Camping 3 1.260

Med. & orthopäd. Artikel/ Optik 14 1.020 Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ SichtSicht---- und Sonnenschutz 2 120

Bettwaren/ HausHaus----/Bett/Bett/Bett----/Tischwäsche/Tischwäsche 1 170 Möbel 2 1.520 Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte 1 270

Neue Medien/ UnteUnterharharharhalllltungselektroniktungselektronik 13 710 Uhren/ Schmuck 9 490

Sonstiges 1 40 Gemischtes Warensortiment 1 160 Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008; VKF auf 10m² gerundet

Besonders in den nahversorgungs- oder zentrenrelevanten und frequenzerzeugenden Sor- timentsbereichen wie z. B. Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren oder Zeitungen/ Zeitschriften sowie Bekleidung oder Schuhe/ Lederwaren ist eine große Vielfalt innerhalb der Hauptbranchen ausgeprägt. Auch der Bereich Neue Medien/ Unterhaltungselektronik scheint auf den ersten Blick stark vertreten zu sein, ein Blick auf die dazugehörige Verkaufs- fläche verdeutlicht jedoch, dass die Betriebe vorwiegend kleinflächig sind und sich darüber hinaus vorwiegend auf den Bereich Telekommunikation konzentrieren. Abgesehen von we- nigen Ausnahmen ist die Branchen- und Angebotsvielfalt im Borkener Innenstadtzentrum als gut zu bewerten.

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Auch der Mix verschiedener Betriebstypen entscheidet über die Angebotsattraktivität aus Kundensicht. Der Betriebstypenmix ist für den Kunden insbesondere auf Grund der je Be- triebstyp teils unterschiedlichen Ausprägung der Sortimentstiefe, der Bedien- und Angebotsqualität sowie des Preisniveaus relevant. Die Betriebstypenvielfalt im Innenstadt- zentrum Borkens ist vielfältig und reicht von kleinen Fachgeschäften bis zu einem Verbrauchermarkt.

Innere städtebaulichstädtebaulich----funktionalefunktionale Struktur des InnenstaInnenstaddddtzentrumstzentrums Folgende Abbildung zeigt die Nutzungsstruktur im Innenstadtbereich von Borken. Neben Einzelhandelsbetrieben sind auch ergänzende Nutzungen (private und öffentliche Dienst- leistungsbetriebe/ Gastronomie/ Leerstände) sowie wesentliche ÖPNV-Haltepunkte dargestellt.

Abbildung 131313:13 : Nutzungsstruktur in der Borkener Innenstadt

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2009; Kartengrundlage: Stadt Borken

Eine wesentliche Strukturprägung erfährt die Borkener Innenstadt durch das Kuhm-Center (Fachmarktzentrum) im nördlichen Bereich der Innenstadt und dem Vennehof (Einkaufszent- rum) als klarer südlicher Innenstadtabschluss. Dazwischen ‚spannen’ sich die gewachsenen Einkaufslagen im Bereich der Fußgängerzone auf. Im Hinblick auf die vorzunehmende Ab- grenzung (vgl. Kapitel 4.1.3) und eine zukunftsfähige endogene Entwicklung wurde die bestehende Struktur auf ihre Funktionsfähigkeit hin untersucht: Im Zuge der Passantenbe- fragung konnte ermittelt werden, wie stark die Nutzungskopplungen zwischen den drei vorgenannten Bereichen sind. Dazu wurden Passanten an den jeweiligen Standorten be-

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fragt, ob Sie im Anschluss noch weitere Einkaufsstandorte in der Borkener Innenstadt auf- suchen.

AAAbAbbbbildungbildung 141414:14 : Kopplungsintensität gewachsene Geschäftslagen, VeVennehof,nnehof, Kuhm-Kuhm ---CenterCenter

Quelle: Passantenbefragung 01/2009

Es wird deutlich, dass alle drei Standortbereiche gegenseitig aufgesucht werden, die Kopp- lung zwischen den am weitesten entfernten Bereichen, dem Kuhm-Center und dem

40

Vennehof, beträgt immerhin noch rd. 20%. Diese erste rein quantitative Fragestellung wur- de im Rahmen der Befragung weiter durch die Frage nach den gekauften Sortimenten qualifiziert. Die Befragten an den drei Befragungsstandorten kaufen vorwiegend folgende Sortimente ein:

Tabelle 121212:12 : Gekaufte Sortimente

Befragungsstandort Befragungsstandort Befragungsstandort FußgängerzFußgängerzoooone:ne: Vennehof: KuhmKuhm----Center:Center: Einkaufsort gekagekaufteufte Sortimente gekaufte Sortimente gekaufte Sortimente

Bekleidung: 20% Bekleidung: 31% Bekleidung: 28% Nahrungs- und Genussmittel: Nahrungs- und Genussmittel: Drogerie/ Parfümerie, Apo- Fußgängerzone 17% 13% theken: 21% Drogerie/ Parfümerie, Apo- PBS, Zeitungen/ Zeitschrif- GPK/ Hausrat/ Einrichtungs- theken: 13% ten, Bücher: 13% zubehör: 12% Drogerie/ Parfümerie, Apo- Drogerie/ Parfümerie, Apo- Drogerie/ Parfümerie, Apo- theken: 30% theken: 22% theken: 44% Vennehof Bekleidung: 26% Bekleidung: 22% Bekleidung: 25% Schuhe/ Lederwaren: 7% Nahrungs- und Genussmittel: GPK/ Hausrat/ Einrichtungs- 7% zubehör: 12% Nahrungs- und Genussmittel: Nahrungs- und Genussmittel: Nahrungs- und Genussmittel: 57% 86% 77% Kuhm-Center Bekleidung: 22% Bekleidung: 10% Bekleidung: 11% Schuhe/ Lederwaren: 6% Schuhe/ Lederwaren: 2% Drogerie/ Parfümerie, Apo- theken: 7% Quelle: Passantenbefragung 01/2009

Als weitere Besuchsgründe an den drei Standorten wurden genannt:

Tabelle 131313:13 : Weitere Besuchsgründe der drei Standortbereiche iinn der Borkener Innenstadt

Besuchsgrund FußgängerzFußgängerzoooonenenene Vennehof KuhmKuhm----CenterCenter (Nennungen in %) (Nennu(Nennunnnngengen in %) (Nennungen in %)

Gastronomie 19 36 12 Freizeit/ Freunde treffen 18 35 15 Dienstleistung 14 - 44 Arbeit/ Ausbildung 12 7 14 sonstiges 40 26 20 Quelle: Passantenbefragung 01/2009

Auch die Passantenfrequenzzählung macht deutlich, dass die drei Standortbereiche mitein- ander in Verbindung stehen. Besonders die Nord-Süd-Achse des Innenstadtzentrums, die durch die gewachsenen Lagen, die die Verbindung zwischen dem Kuhm-Center und dem Vennehof darstellen, geprägt ist, ist hoch frequentiert.

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Abbildung 151515:15 : Passantenfrequenzen zu ausgewählten Zeitpunkten

Quelle: Passantenfrequenzzählung 01/2009; eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Borken

Alle durchgeführten empirischen Bausteine weisen darauf hin, dass durchaus nennenswerte Austauschbeziehungen zwischen den Standorten der Fußgängerzone, dem Vennehof und dem Kuhm-Center bestehen:
Rd. 30 bis 50% aller befragten Passanten besuchen sowohl die Fußgängerzone als auch den Vennehof, während ebenfalls rd. 30% der Befragten ihren Einkauf in der Fußgängerzone mit dem im Kuhm-Center verbinden. Auch die entfernten Standorte Vennehof und Kuhm-Center werden von rd. 20% aller befragten Kunden gekoppelt aufgesucht.
Neben diesen Austauschbeziehungen zeigt sich eine Funktionsteilung der Standorte. Während die Fußgängerzone vorwiegend für einen vielseitigen Einkauf und ergän- zende Besuchsmotive aufgesucht wird, werden die beiden Center stark aufgrund einzelner Sortimente nachgefragt. Das Kuhm-Center weist eine starke Ausrichtung auf Nahrungs- und Genussmittel auf, was sich durch den Verbrauchermarkt „Kauf- land“ begründet. Dahingegen ist durch die breitere Anbieterstruktur des Vennehofs

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eine Ausrichtung auf den Bereich Bekleidung, Drogerie/ Parfümerie, Apotheken so- wie Gastronomie zu erkennen. Insgesamt ergibt sich somit eine funktionsfähige Struktur des Innenstadtzentrums, die durch Synergieeffekte zwischen den städtebaulich-funktional unterschiedlich ausgerichteten Standortbereichen geprägt ist. Aufgrund der variierenden Nutzungsdichte sowie der stark differenzierten Funktionalität des Innenstadtzentrums lässt sich folgende Lagezuordnung in der Borkener Innenstadt vor- nehmen, die gleichzeitig das Innenstadtzentrum in der konkreten Bestandsabgrenzung zeigt:

Abbildung 161616:16 : Nutzungsstruktur und Lagezuordnung des InnenstadtInnenstadtzentrumszentrums

Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Borken

Bereiche mit höchster Funktionalität:
In der Innenstadt von Borken sind zwei Bereiche mit höchster Funktionalität vorzu- finden.
Zum einen handelt es sich um den Bereich des Vennehofs sowie der angrenzenden, als Fußgängerzone gestalteten, Bereiche, die sich vorwiegend entlang der Goldstra- ße, des Marktplatzes, der Johann-Walling-Straße, der Johanniterstraße sowie der Sternstraße erstrecken. Diese bilden den Kern des Innenstadtzentrums und beinhal-

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ten die historisch gewachsenen Lagen sowie die traditionelle Mitte (Marktplatz) des Borkener Innenstadtzentrums.
Zum anderen ist der Bereich des Kuhm-Centers als Bereich mit höchster Funktionali- tät ausgewiesen. Dieser Bereich ist durch die moderne Gestaltung sowie die ansässigen Magnetbetriebe ein wichtiger Funktionsträger des Innenstadtzentrums und stellt einen der bedeutendsten Frequenzbringer im Borkener Kern dar. Nen- nenswerte Synergien mit den gewachsenen Geschäftslagen und dem Vennehof konnten trotz der in Teilen nach wie vor verbesserungsfähigen städtebaulich- funktionalen Anbindung an diese Lagen festgestellt werden.

Bereiche mit hoher Funktionalität:
Jeweils angrenzend an den Bereich mit höchster Funktionalität befinden sich inner- städtische Bereiche, welchen eine hohe Funktionalität zugesprochen werden kann.
Im Osten der Sternstraße/ des Markts befindet sich ein Bereich, der noch in Randla- ge des Hauptlaufes liegt allerdings nicht mehr durch Magnetbetriebe geprägt ist. Dieser erstreckt sich entlang der Papenstiege sowie dem östlichen Bereich der Jo- hanniterstraße. Aufgrund der abnehmenden Einzelhandelsdichte sowie der fehlenden Sichtbeziehung zum Marktplatz wird die Einstufung als Bereich mit hoher Funktionalität (Nebenlage) vorgenommen.
Als weiterer Bereich mit hoher Funktionalität (Nebenlage) zeichnet sich der Bereich entlang der Wilbecke und der Brinkstraße ab. Hier nimmt der Anteil der Betriebe mit zentrenergänzenden Funktionen zu, die Einzelhandelsdichte jedoch ab. Aufgrund dessen trägt dieser Bereich nicht in höchstem Maße zur Funktionalität des Innen- stadtzentrums bei.

Funktionale Ergänzungsbereiche:
An die Bereiche mit höchster und hoher Funktionalität angrenzend befinden sich die funktionalen Ergänzungsbereiche der Borkener Innenstadt, die im Wesentlichen nicht durch Einzelhandelsnutzungen geprägt sind, dennoch aber durch ihre Nutzung (bspw. Stellplätze, Dienstleistungen, Gastronomie) das Innenstadtzentrum ergänzen und zur Funktionalität dieses Standortbereiches beitragen.
Die Lage zwischen Kuhm-Center und Johann-Walling-Straße ist angesichts der dor- tigen geringen Funktionsdichte als funktionaler Ergänzungsbereich zu bezeichnen, der sich vorwiegend durch zentrenergänzende Nutzungen kennzeichnet. Die ansäs- sige Sparkasse dient als Frequenzbringer, des Weiteren dient dieser Bereich als, städtebaulich-funktional nicht optimaler, Übergang zwischen den gewachsenen La- gen und dem Kuhm-Center.

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Nördlich des Kuhm-Centers schließt sich ein durch Einzelhandels- und Dienstleis- tungsstrukturen vorgeprägter ergänzender Bereich an (westlich der Heidener Straße).
Östlich angrenzend an den Marktplatz sowie westlich entlang der Mönkenstiege be- findet sich ein Bereich, der überwiegend durch kirchliche Einrichtungen geprägt ist. Auch dieser Bereich trägt zum Besucheraufkommen des Innenstadtzentrums bei und wird daher als funktionaler Ergänzungsbereich kategorisiert.
Südlich des Vennehofs befindet sich das zugehörige Parkhaus, welches die verkehrli- che Anbindung an das Innenstadtzentrum sichert.
Im westlichen Innenstadtbereich befindet sich ein Bereich, der die Parzellen östlich und westlich der Commende sowie den Bereich entlang des Neutors und der Jo- hanniterstraße umfasst. Dieser Bereich ist hauptsächlich durch Betriebe mit zentrenergänzenden Funktionen oder auch leer stehenden Ladenlokalen geprägt.
Als zum Innenstadtzentrum zugehöriger Lagebereich kann die Einzelhandelsagglo- meration westlich des Butenwalls an der Bocholter Straße eingeordnet werden. In diesem Bereich gibt es einen Haltepunkt des ÖPNV.

Ladenleerstände und TradingTrading----downdowndown----EffekteEffekte Im Innenstadtzentrum standen zum Zeitpunkt der Bestandsaufnahme insgesamt 15 Laden- lokale leer. Dies entspricht einem Anteil von rd. 7% aller verfügbaren Ladeneinheiten im Innenstadtzentrum 14 . Kennzeichnend für diese Leerstände ist die Kleinteiligkeit der Ver- kaufsflächen, 12 der 15 Leerstände verfügen über Verkaufsflächen unter 100m². Eine Häufung leer stehender Ladenlokale ist in der Brinkstraße zu lokalisieren, so dass besonders in diesem Bereich Handlungsbedarf hinsichtlich der künftigen Nutzung der Leerstände be- steht, um einer langfristigen Lageabwertung entgegen zu wirken.

Bewertung des Innenstadtzentrums aus Kundensicht Im Folgenden soll ein genauerer Blick auf das Innenstadtzentrum Borkens geworfen wer- den. Die Attraktivität des Innenstadtzentrums wird unter anderem durch folgende Faktoren aus Kundensicht mitbestimmt:
die Zufriedenheit mit dem Warenangebot
der „Bummelfaktor“
das Parkplatzangebot

14 Verfügbare Ladeneinheiten = genutzte Einzelhandelseinheiten + genutzte ladenähnliche Dienstleistungs- und Gastronomieeinheiten + Leerstand.

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Die Zufriedenheit der Kunden mit dem Warenangebot setzt sich aus der Bewertung der Warenvielfalt und der Warenqualität zusammen. Die Warenvielfalt wird von den Passanten und den befragten Haushalten zum größten Teil (46% bzw. 41%) als befriedigend bewertet, jeweils rd. 35% der Respondenten beider Befragungen bewerten sie sogar als ausgespro- chen positiv (Schulnoten sehr gut und gut). Von den Einzelhändlern wird die Warenvielfalt deutlich kritischer gesehen: Von ihnen bewerten diese nur 37% mit befriedigend und insge- samt 40% als ausreichend oder sogar mangelhaft.

Abbildung 171717:17 ::: Die Vielfalt des WareWarenangebotnangebotnangebotss in der InneInnennnnstadtstadt

Passantenbefragung 2% 31% 46% 14% 3% 4%

Haushaltsbefragung 4% 32% 41% 17% je 4%

Händlerbefragung 17% 37% 23% 17% 7%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft keine Angabe

Quelle: Einzelhändlerbefragung 09+10/2008; Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 10/2008; Passantenbefragung 01/2009; Frage: „Mit welcher Schulnote von 1 bis 5 bewerten Sie…?

Die Qualität der Waren wird noch besser beurteilt. Rd. 70% der befragten Haushalte bzw. Passanten beurteilen die Qualität positiv, nur rd. 3% beurteilen diese als negativ. Bei den befragten Einzelhändlern sind insgesamt rd. 45% mit der Warenqualität zufrieden, 37% bewerten sie mit befriedigend und 7% zeigen sich eher unzufrieden. In Bezug auf die Warenqualität ergibt sich somit aus Kunden- und Einzelhändlersicht kein gravierender Verbesserungsbedarf.

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Abbildung 181818:18 ::: Die Qualität des WarenangebotWarenangebotss in der InneInnennnnstadstadstadtttt

Passantenbefragung 4% 63% 26% 2% 4% 1%

Haushaltsbefragung 5% 63% 26% 2% 4% 1%

Händlerbefragung 7% 37% 37% 7% 13%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft keine Angabe

Quelle: Einzelhändlerbefragung 09+10/2008; Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 10/2008; Passantenbefragung 01/2009; Frage: „Mit welcher Schulnote von 1 bis 5 bewerten Sie…?

Die Attraktivität eines Innenstadtzentrums wird insbesondere auch durch das vorhandene Erscheinungsbild in Bezug auf die Sauberkeit ausgemacht. In Borken empfinden die meis- ten Befragten die Innenstadt als sehr sauber und gepflegt. Es zeichnet sich in der Auswertung der Befragungen ein recht eindeutiges Bild ab, die Sauberkeit wird in der Pas- santen- bzw. Einzelhändlerbefragung zu rd. 60% und in der Haushaltsbefragung sogar zu rd. 70% mit sehr gut und gut bewertet. Die Beibehaltung der positiv bewerteten Sauberkeit des Innenstadtzentrums ist somit auch zukünftig anzustreben.

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Abbildung 191919:19 ::: Die Sauberkeit in der Innenstadt

Passantenbefragung 7% 50% 30% 10% 1%

2%

Haushaltsbefragung 8% 64% 23% je 2%

Händlerbefragung 7% 53% 20% je 7%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft keine Angabe

Quelle: Einzelhändlerbefragung 09+10/2008; Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 10/2008; Passantenbefragung 01/2009; Frage: „Mit welcher Schulnote von 1 bis 5 bewerten Sie…?

Als weiterer Attraktivitätsfaktor wird für die Innenstadt der „Bummelfaktor“ angeführt. Nur ein ansprechend gestaltetes und freundliches Innenstadtzentrum lädt Kunden ein, dort über eine längere Zeit zu verweilen. Auch der Aspekt einer hinreichenden Nutzungsmi- schung aus Einzelhandel und beispielsweise Gastronomie kann indirekt über diese Frage erfasst werden. Bei der Auswertung ergibt sich ein zweigeteiltes Bild: Etwa gleich viele Respondenten aller drei Befragungen beurteilen das Innenstadtzentrum von Borken im Hinblick auf den Bummelfaktor positiv wie negativ. Insgesamt fällt die Einschätzung bei den befragten Haushalten bzw. Passanten hierbei leicht negativer aus als bei den Einzelhänd- lern. So bewerten rd. 30% der Passanten bzw. befragten Haushalte und 37% der Einzelhändler den Bummelfaktor in der Innenstadt als positiv, rd. 35% der Passanten bzw. befragten Haushalte und 30% der Einzelhändler sehen ihn eher negativ.

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Abbildung 202020:20 ::: Die Möglichkeit zum BummBummelneln und Verweilen in der InnenstadtInnenstadt

Passantenbefragung 3% 28% 32% 24% 11% 2%

Haushaltsbefragung 3% 26% 35% 24% 9% 4%

Händlerbefragung 37% 27% 13% 17% 7%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft keine Angabe

Quelle: Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 06/2008; Passanten- und Einzel- händlerbefragung 08/2008; Frage: „Mit welcher Schulnote von 1 bis 5 bewerten Sie…?

Als weiterer Aspekt der Bewertung des Innenstadtzentrums folgt die Bewertung des Park- platzangebots. Überwiegend zufrieden sind in allen drei befragten Gruppen rd. 30% der befragten Personen. Eine negative Bewertung nehmen bei der Passanten- bzw. Haushalts- befragung 33 bzw. 32% vor, von den Einzelhändlern sind dies 50%. Die Parkplatzsituation wird insgesamt von vielen Befragten, insbesondere von den Einzelhändlern also als eher negativ wahrgenommen. Insgesamt ist aus diesen Beurteilungen in Bezug auf das Park- platzangebot in der Innenstadt festzuhalten, dass das quantitative Stellplatzangebot als ausreichend zu bezeichnen ist. Dies beinhaltet die Tatsache, dass der Aspekt Parken für Kunden häufig ein verbesserungswürdiger Faktor (Lage möglichst nah an den Geschäften, kostenlos parken) ist und der Standort Innenstadt in diesem Kontext mit autoorientierten Standorten mit einer Vielzahl ebenerdiger Parkplätze (z. B. Fachmarktzentren) konkurriert. Grundsätzlich dürften sich insbesondere die großmaßstäblichen Parkplatzangebote des Vennehofs und des Kuhm-Centers positiv auf die Einschätzung der Parkplatzsituation aus- wirken.

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Abbildung 212121:21 ::: Das Angebot an Parkplätzen in der Innenstadt

Passantenbefragung 6% 27% 21% 21% 12% 13%

Haushaltsbefragung 5% 27% 29% 24% 8% 8%

Händlerbefragung 3% 27% 17% 23% 27% 3%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft keine Angabe

Quelle: Einzelhändlerbefragung 09+10/2008; Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 10/2008; Passantenbefragung 01/2009; Frage: „Mit welcher Schulnote von 1 bis 5 bewerten Sie…?

Zusammenfassend nach einem Gesamturteil befragt, äußern sich die befragten Passanten, Haushalte und Einzelhändler bezüglich des Innenstadtzentrums mehrheitlich (rd. 50%) neut- ral mit der Bewertung befriedigend. Bei Passanten bzw. Haushalten äußerten sich nur rd. 15% und bei den Einzelhändlern rd. 20% negativ. Eine positive Bewertung nahmen von den Passanten bzw. Haushalten rd. 35% und von den Einzelhändlern rd. 30% vor.

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Abbildung 222222:22 ::: Gesamtbewertung des Innenstadtzentrums

Passantenbefragung 2% 33% 49% 13% 1% 2%

Haushaltsbefragung 3% 34% 46% 12% 2%

3%

Händlerbefragung 30% 47% 13% 7% 3%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft keine Angabe

Quelle: Einzelhändlerbefragung 09+10/2008; Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 10/2008; Passantenbefragung 01/2009; Frage: „Mit welcher Schulnote von 1 bis 5 bewerten Sie…?

Die Innenstadt Borkens wird von den Befragten mehrheitlich als positiv oder zumindest be- friedigend beurteilt. Bei den Teilaspekten Warenvielfalt und der Möglichkeit zum Bummeln und Verweilen könnten erste Ansatzpunkte zu einer Verbesserung liegen.

Verkehrsmittelwahl Bei der Bewertung der Erreichbarkeit des Innenstadtzentrums ist wichtig mit welchem Ver- kehrsmittel die Kunden dieses aufsuchen. Aufschluss hierzu geben Antworten der Passanten, auf die Frage nach dem benutzten Verkehrsmittel für die Fahrt in die Innenstadt. Für den Besuch des Innenstadtzentrums nutzen rd. 58% der befragten Passanten das Auto und jeweils rd. 17% kommen mit dem Fahrrad oder zu Fuß. Den Bus nutzen nur rd. 7% und die Deutsche Bahn nur ein zu vernachlässigender Anteil von rd. 1% der Befragten. Die Er- gebnisse verdeutlichen die nach wie vor vorhandene Versorgungsfunktion der umliegenden Wohnbevölkerung des Borkener Innenstadtzentrums, welches zu einem nicht unwesentli- chen Anteil zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreicht wird.

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Abbildung 232323:23 ::: Verkehrsmittelwahl für die Fahrt in das InnenstadtzInnenstadtzentrumentrum

17% Auto

Bus

17% DB 58% Fahrrad

1% zu Fuß 7%

Quelle: Passantenbefragung 01/2009; Frage: „Mit welchem Verkehrsmittel sind Sie heute in die In- nenstadt gekommen?“

2.4.3 Standortmerkmale des NahversNahversorgungszentrumorgungszentrumorgungszentrumssss Weseke Für das Zentrum Weseke wird eine qualitative und quantitative Aufwertung zu einem Ne- benzentrum empfohlen (vgl. Kapitel 4.1.4). Gleichwohl erfüllt es im Bestand einen ganz überwiegenden Nahversorgungscharakter, so dass es im Rahmen der Bestandsbewertung (dieses Kapitel) zunächst als Nahversorgungszentrum bezeichnet wird. Das Nahversorgungszentrum Weseke befindet sich im nördlichen Stadtgebiet, rd. acht Ki- lometer vom Innenstadtzentrum entfernt. Das Nahversorgungszentrum liegt zentral im Stadtteil Weseke und erstreckt sich radial um die Kirche St. Ludgerus (vgl. nachfolgende Abbildung). Als frequenzerzeugende Endpunkte dienen die Supermärkte K + K sowie Re- we. Neben Einzelhandelsbetrieben und einer Vielzahl von gastronomischen Angeboten ist die Kirche der zentrale Punkt des Nahversorgungszentrums. Das Nahversorgungszentrum erstreckt sich entlang der drei Straßen Schlückersring, Haupt- straße sowie der westlichen Borkenwirther Straße und schließt den örtlichen Kirchplatz mit ein. Folgende Abbildung gibt einen Überblick über die Nutzungsstruktur des Nahversorgungs- zentrums Weseke.

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Abbildung 242424:24 ::: Nahversorgungszentrum Weseke

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008; Karten- grundlage: Stadt Borken

Angebotsmerkmale und Magnetbetriebe Im Nahversorgungszentrum Weseke sind insgesamt 26 Einzelhandelsbetriebe angesiedelt, was einem Anteil an der Gesamtzahl der Betriebe in Borken von rd. 7% entspricht. Mit ei- ner Verkaufsfläche von rd. 3.200m² machen sie etwa 2% der Gesamtverkaufsfläche Borkens aus. Ergänzt wird das Einzelhandelsangebot durch 15 Dienstleistungs- und Gastronomiebe- triebe allein in Erdgeschosslage. Die größten Betriebe sind der Supermarkt K + K sowie der Fachmarkt Wohndecor Beering. Neben diesen Anbietern fungiert auch der weitere Supermarkt Rewe als wichtiger Anker- betrieb für das Nahversorgungszentrum. Beide Lebensmittelbetriebe verfügen hinsichtlich der Verkaufsflächen, der Andienung sowie der Parkraumausstattung nicht über optimale Standortrahmenbedingungen. Im Rahmen einer gezielten Zentrenentwicklung ist dieser Aspekt ebenso zu thematisieren wie das derzeitige Fehlen von Angeboten im Discount- segment. Das Warenangebot deckt überwiegend den kurzfristigen Bedarfsbereich ab. So sind rd. 42% der Einzelhandelsverkaufsflächen der Hauptbranche Nahrungs- und Genussmittel zu- zuordnen und weitere 16% dem sonstigen kurzfristigen Bedarf. Aber auch Angebote für den mittel- und langfristigen Bedarf sind vorhanden, wodurch das Nahversorgungszentrum Weseke nicht nur der Nahversorgung der im Stadtteil lebenden

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Bevölkerung dient, sondern auch in Ansätzen Güter des mittel- und langfristigen Bedarfs bereitstellt.

Abbildung 252525:25 ::: FristigkeitsFristigkeitsstruktur struktur nach Verkaufsfläche im NahversorgungszentrumNahversorgungszentrum Weseke

11% Nahrungs- und Genussmittel

sonstiger kurzfristiger 42% Bedarfsbereich

31% m ittelfristiger Bedarfsbereich

langfristiger Bedarfsbereich

16%

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008

ZwiscZwischhhhenfazit:enfazit: StädtebaulichStädtebaulich----funktionalefunktionale Bewertung des NNahversorgungszentrumahversorgungszentrumahversorgungszentrumss Weseke Am untergeordneten Verkaufsflächenanteil der mittel- und langfristig nachgefragten Wa- rengruppen von in der Summe rd. 1.300m² Verkaufsfläche wird deutlich, dass der Standort derzeit eine zu geringe Einzelhandelsausstattung und Versorgungsbedeutung hat, um die Grundversorgung der rd. 5.000 Einwohner Wesekes in allen Warengruppen umfassend zu sichern. Dementsprechend kann hier als Perspektive gelten, die vorhandene gute Struktur auszu- bauen und das Nahversorgungszentrum zu einem Nebenzentrum zu entwickeln. Diese Option ist besonders aufgrund der Lage und damit verbundenen Entfernung des Stadtteils zur Kernstadt eine Möglichkeit, die in Weseke lebenden Einwohner mit allen notwendigen Waren zu versorgen.

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2.52.52.5 Analyse der Nahversorgungsstruktur in Borken Aufgrund der hohen Bedeutung der Nahversorgungsangebote für das tägliche Versor- gungsverhalten der Bürger wird die Nahversorgungsstruktur in Borken vertieft analysiert. Im Blickpunkt steht hierbei, ob und inwieweit die Nahversorgung insbesondere flächende- ckend in den Wohngebieten gewährleistet wird. Die Nahversorgungsangebote unterliegen bundesweit einem rasanten Strukturwandel, der verbunden ist mit Standortaufgaben bzw. -verlagerungen, Betriebserweiterungen und Ver- änderungen der Betriebstypen. Als Folge des Strukturwandels wächst zwar in der Regel die Verkaufsflächensumme insbesondere bei Nahrungs- und Genussmitteln, durch die Konzent- rationsprozesse auf weniger Standorte reduziert sich allerdings gleichzeitig die flächendeckende Angebotsdichte. Neue strukturell unterversorgte Wohngebiete sind nicht selten eine stadtentwicklungspolitisch ungewünschte Auswirkung – und dies nicht nur in ländlich strukturierten Räumen, sondern auch in Ballungsräumen und Großstädten. In diesem Leistungsbaustein wird insbesondere die Frage geklärt, welche Siedlungsberei- che aktuell bereits nicht ausreichend mit Nahversorgungsangeboten versorgt werden bzw. in welchen Bereichen diese kurz- bis mittelfristig wegbrechen könnten. Im instrumentellen, umsetzungsbezogenen Teil dieses Einzelhandelskonzepts werden die konzeptionellen Emp- fehlungen zur Sicherung und Fortentwicklung der Nahversorgungsstruktur für die Borkener Stadtteile dargestellt (vgl. Kapitel 4.2).

Gesamtstädtische Angebotsdaten zur Nahversorgung Borken verfügt gesamtstädtisch über eine sehr gute quantitative Ausstattung im Bereich Nahversorgung. So liegt z.B. die durchschnittliche Verkaufsfläche je Einwohner mit 0,54m² über dem Bundesdurchschnitt von rd. 0,35m² (vgl. folgende Tabelle). Die Kaufkraftbindung weist darauf hin, dass nur wenig Kaufkraft für die Warengruppe Nahrungs- und Genussmit- tel in umliegende Kommunen abfließt. Andersherum formuliert: das Warenangebot ist quantitativ und qualitativ derart gut, dass die Borkener Bürger sich nicht im Umland versor- gen müssen. Die Zentralitätskennziffer von 114% verdeutlicht zudem, dass Borken über das Stadtgebiet hinaus auch eine weitere Versorgungsfunktion für das Umland einnimmt.

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Tabelle 141414:14 ::: Ausstattungskennziffern NahrungsNahrungs---- und Genussmittel (NuG) Borken g geeeesamtsamt Einwohner 41.660

Verkaufsflächenausstattung NuG 23.030m² VKF

VKFVKF----AusstattungAusstattung je Einwohner rd. 0,55m² VKF/EW (im Bundesschnitt 0,35m²)

Jahresumsatz NuG rd. 95 Mio. €

Kaufkraftbindung NuG rd. 91%

ØØØ-Ø---FlächenproduktivitätFlächenproduktivität rd. 4100 €/ m² VKF

Zentralitätskennziffer NuG 114%

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008; Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 10/2008; Nahrungs- und Genussmittel inkl. Lebensmittelhandwerk und Ge- tränke; eigene Berechnungen auf Basis EHI 2005 bis 2008, IfH 2005, Lebensmittelzeitung 2007, BBE 2008; Umsatz auf 0,5 Mio. € gerundet

Trotz der sehr guten quantitativen Ausstattungsdaten wird nachfolgend ein genauerer Blick auf die Stadtteile geworfen, um die räumliche Versorgungsqualität stadtteilbezogen zu be- werten und um Versorgungslücken im Nahbereich zu identifizieren.

Versorgungskriterien für die Nahversorgung In die Analyse der Nahversorgungsangebote werden alle Lebensmittelmärkte (keine Ge- tränkemärkte) mit über 400m² Verkaufsfläche eingestellt 15 , da anzunehmen ist, dass ab dieser Angebotsgröße ein ausreichendes Vollsortiment insbesondere der Sortimentsgruppe Nahrungs- und Genussmittel bereitgestellt werden kann. Die nachfolgende Abbildung ver- anschaulicht das derzeitige Grundgerüst der Lebensmittel-Nahversorgung für das Stadtgebiet von Borken. Um die Versorgungsqualität und die räumliche Erreichbarkeit der Angebote zu verdeutli- chen, sind die Nahbereiche der relevanten Lebensmittelmärkte mit einem Radius von 500 m Luftlinie um die Angebotsstandorte herum gekennzeichnet. Sofern Siedlungsberei- che in einem solchen Nahbereich liegen, kann dort von einer ausreichenden Nahversorgung ausgegangen werden. 16 In Gebieten außerhalb dieser Nahbereiche ist die Nahversorgungssituation hinsichtlich der räumlichen Erreichbarkeit bereits als nicht mehr optimal zu werten. Nachstehende Abbildung gibt einen Überblick über die gesamtstädti- sche Nahversorgungsstruktur in Borken.

15 In Weseke ist zusätzlich ein SB-Markt mit einer Verkaufsfläche von unter 400m² in die Analyse der Nahver- sorgungsangebote einbezogen. 16 Eine Luftlinienentfernung von 500 m wird allgemein als Kriterium der Versorgungsqualität angenommen, da diese Entfernung einer Wegelänge von bis zu rd. 700 m bzw. einem Zeitaufwand von rd. 10 Gehminuten entspricht, vgl. hierzu Einzelhandelserlass NRW 2008: Nr. 2.8.

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Abbildung 262626:26 ::: Die Nahversorgungsstruktur im Überblick

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008; Kartengrundlage: Stadt Borken

Die Analyse der Nahversorgungsstruktur ergibt folgende wesentliche Ergebnisse:
Der Betriebstypenmix ist im Hinblick auf die Gesamtstadt ausgewogen und vielsei- tig.
In den verdichteten Siedlungsbereichen herrscht ein hoher Grad an flächendecken- der Nahversorgung vor.
In den Randbereichen der Kernstadt ergeben sich punktuell Versorgungslücken.
Während Borkenwirthe/ Burlo und Weseke über Nahversorgungsstrukturen verfü- gen, sind die Ortsteile Marbeck und Gemen unterversorgt (in Gemen ist dies aufgrund des Gewerbegebiets-Ost auf die räumliche Ebene beschränkt).
Im Gewerbegebiet-Ost ist ein großer Anteil der Nahversorgungsverkaufsflächen verortet. Diese stehen in Konkurrenz zu integrierten und zentralen Lagen und dienen überwiegend nicht der Nahversorgung.

Verkehrsmittelwahl für den Einkauf von Lebensmitteln und Drogeriewaren Die Verkehrsmittelwahl für den regelmäßigen Einkauf von Lebensmitteln und Drogeriewa- ren wurde außerdem in der telefonischen Haushaltsbefragung abgefragt, hierfür wird das Auto und sonstige Kfz weitaus häufiger genutzt. Rd. 70% der Befragten erledigen ihre täg- lichen Einkäufe mit dem Pkw. Der verbleibende Anteil von knapp einem Drittel der befragten Haushalte greift zum größten Teil (23%) auf das Fahrrad zurück. Weitere rd. 5% der Befragten sind zu Fuß unterwegs und nur je rd. 1% mit Bus oder Bahn. Die Ergebnisse verdeutlichen, dass der fußläufige Einkauf einen nach wie vor durchaus nennenswerten An-

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teil bei der Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs ausmacht. Dies dürfte insbesonde- re auf ausgewählte immobile Bevölkerungsteile zutreffen.

Abbildung 272727:27 ::: Verkehrsmittelwahl für den Einkauf von LebensmittelLebensmittelnn und Drogeriewaren

5% 23% Auto / sonstiges Kfz Motorrad / Moped je 1% Bus

Fahrrad 70% zu Fuß

Quelle: Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 09+10/2008; Frage: „Welches Verkehrsmittel nutzen Sie in der Regel für den Einkauf von Lebensmitteln und Drogeriewa- ren?“

Eine Analyse der Nahversorgungsstruktur in den Stadtteilen Borkens sowie weitergehende Empfehlungen zur Sicherung und Stärkung der flächendeckenden, wohnortnahen Versor- gung folgen in Kapitel 4.2.

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2.62.62.6 Analyse und Bewertung sonstiger StandortagglomerationenStandortagglomerationen Neben den beschriebenen Zentren und Nahversorgungsstrukturen sind im Rahmen dieses Einzelhandelskonzepts weitere Einzelhandelsstandorte zu berücksichtigen, sofern diese in der gesamtstädtischen Perspektive eine Bedeutung als Ergänzungsstandort zu den Zentren und Nahversorgungsstrukturen aufweisen. Diesen Standorten ist gemeinsam, dass sie zwar eine gewisse Einzelhandelsagglomeration darstellen (ggf. auch ergänzt um weitere einzelhandelsnahe Dienstleistungen oder sonstige Einrichtungen), dass sie aber gleichzeitig jeweils nicht die notwendigen Kriterien erfüllen, um aus dem Bestand heraus als sog. zentraler Versorgungsbereich bewertet zu werden.

Einzelhandelsagglomerationen in nicht integrierter Lage:Lage : „„„Sonderstandorte„SonderstandorteSonderstandorte““““ und wewei-i-i-i- tere relevante Standorte Zwei weitere Standorte sind gesamtstädtisch für den Einzelhandel von Bedeutung, die ü- berwiegend in städtebaulich nicht integrierter Lage17 liegen. Allgemein kann von Sonderstandorten dann gesprochen werden, wenn sie
nicht über die Ausstattungs- und Strukturmerkmale von zentralen Versorgungsberei- chen verfügen,
überwiegend durch großflächige Einzelhandelsbetriebe geprägt sind,
überwiegend nicht in Wohnsiedlungsbereiche unmittelbar eingebettet sind,
ganz überwiegend für den autoorientierten Großeinkauf genutzt werden oder
nicht primär der Versorgung ihres Nahbereiches dienen, sondern wenn ihre Ange- botsstruktur insbesondere auf größere Stadtbereiche oder gar die gesamtstädtische oder überörtliche Versorgung ausgerichtet ist. Ein Einzelhandelskonzept sollte klarstellen, welche Versorgungsfunktion diese Standorte ak- tuell übernehmen (dieses geschieht in den folgenden Kapiteln), und welche Aufgabenzuweisung und Aufgabenteilung im Rahmen eines ausgewogenen gesamtstädti- schen Zentren- und Standortkonzeptes künftig sinnvoll erscheinen (dieses ist Teil der konzeptionellen Bausteine, vgl. Kapitel 4.3). In Borken sind dies der
Standortbereich Gewerbegebiet-Ost und
Standortbereich Boumannstraße. Die beiden Standortbereiche in nicht integrierter Lage werden im Folgenden beschrieben.

17 Zu den städtebaulich nicht integrierten Lagen zählen insbesondere gewerblich geprägte Gebiete; vgl. Glos- sar.

59

2.6.1 Standortbereich GewerbegebietGewerbegebiet----OstOst Der Standortbereich Gewerbegebiet-Ost (Einzelhandelsanbieter u. a.: Obi, Möbel Kerkfeld, Edeka) liegt nordöstlich der Kernstadt Borkens. Die Entfernung zum Innenstadtzentrum be- trägt etwa zwei Kilometer.

Räumliche Ausprägung und verkehrliche Anbindung Der Standort erstreckt sich entlang der Otto-Hahn-Straße und wird vorwiegend durch sons- tige gewerbliche Bebauung umschlossen. Mit dem Auto ist der Standort optimal erreichbar. Die Ahauser Straße führt einerseits ins Innenstadtzentrum Borkens, andererseits auch nach Norden (Weseke). Die Anbindung an den ÖPNV wird hauptsächlich durch Buslinien gewährleistet. Die Halte- stelle Bodelschwinghaus liegt in unmittelbarer Nähe des Standortbereichs.

Angebotsmerkmale, Angebotsschwerpunkte und Magnetbetriebe Die insgesamt 30 Einzelhandelsbetriebe verfügen über eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 38.000m². Den größten Betrieb stellt der Möbelfachmarkt Möbel Kerkfeld dar, gefolgt von dem Baumarkt Obi. Diese Frequenzbringer werden durch weitere großflächige Betriebe angebotsseitig ergänzt. Zusätzlich runden kleinere Geschäfte das Angebot ab.

Tabelle 151515:15 ::: EinzEinzelhandelsrelevante elhandelsrelevante Daten zum Standortbereich GewerbGewerbegebietegebiet-egebiet ---OstOst

SSStandortbereichStandortbereich GewerbegebietGewerbegebiet----OstOst

Anzahl EinzelhandelsbetriEinzelhandelsbetrieeeebebebebe 30

Anteil gesamtstägesamtstäddddtischtisch 8%

VerkaufsflVerkaufsfläääächeche [m²] 37.760

AAAnteilAnteil gesamtstägesamtstäddddtischtisch 25%

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008

Das Einzelhandelsangebot am Standort ist mit rd. 25% der gesamtstädtischen Verkaufsflä- che der wichtigste Angebotsschwerpunkt im gesamten Standortgefüge. Mit dieser Größenordnung ist das Einzelhandelsangebot größer wie dasjenige des Innenstadtzent- rums und rd. zwölfmal so groß wie dasjenige im Nahversorgungszentrum Weseke.

60

Abbildung 282828:28 ::: Heutiger Einzelhandelsbestand am Standortbereich GewerbegebietGewerbegebiet----OstOst

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008; Karten- grundlage: Stadt Borken

Die Hälfte des Warenangebots generiert sich aus Gütern des langfristigen Bedarfs und zu mehr als einem Drittel aus Gütern des mittelfristigen Bedarfs. 12% entfallen auf Güter des kurzfristigen Bedarfs, davon 9% auf Nahrungs- und Genussmittel, was einer Verkaufsfläche von rd. 3.600m² entspricht.

61

Abbildung 292929:29 ::: Fristigkeitsstruktur nach Verkaufsfläche amamam S Standortbereichtandortbereich GGGewerbegebietGewerbegebietewerbegebiet---- Ost

3% Nahrungs- und 9% Genussmittel

sonstiger kurzfristiger 50% Bedarfsbereich

38% mittelfristiger Bedarfsbereich

langfristiger Bedarfsbereich Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008

Eine Fokussierung des Einzelhandelsangebots ist auf die Branchengruppen Nahrungs- und Genussmittel (10 Betriebe), Baumarktsortiment (7 Betriebe) sowie Möbel (3 Betriebe) fest- stellbar. Des Weiteren sind allerdings auch üblicherweise zentrenrelevante Sortimente wie Bekleidung im Hauptsortiment der Betriebe nachzuweisen.

Zwischenfazit: StädtebaulichStädtebaulich----funktionalefunktionale Bewertung Standortbereich GewerbegebietGewerbegebiet---- Ost Allein aufgrund seiner Verkaufsflächengröße ist der Standortbereich neben dem Innen- stadtzentrum der wichtigste Einzelhandelsstandort im gesamten Stadtgebiet, wenngleich die Anzahl der Einzelhandelsbetriebe begrenzt ist. Aus Kundensicht ergibt sich dennoch ei- ne erhebliche Standortattraktivität bereits durch die möglichen Koppelungseinkäufe sowie durch die gute Verkehrserschließung für Pkw-Nutzer. Durch das Angebot von Nahrungs- und Genussmitteln sowie ergänzend zentrentypischen Sortimenten (vorwiegend als Randsortimente) in nicht geringer Größenordnung ist der Standort als ernstzunehmende Konkurrenz primär für sowohl das Innenstadtzentrum als auch die wohnortnahen Versorgungsstrukturen zu werten. Dies ist insbesondere am Bei- spiel des zugehörigen Stadtteils Gemen ersichtlich, der aufgrund des Gewerbegebiets-Ost quantitativ außerordentlich stark mit Verkaufsflächen ausgestattet ist, dessen Wohnsied- lungsbereiche allerdings über keine eigenen Nahversorgungsstrukturen verfügen. In der Zielperspektive zur weiteren Entwicklung dieses Standorts (hierzu Näheres in Kapitel 4.3.1) ist zu erörtern, welche räumlichen Entwicklungspotenziale dieser Standort (noch) auf- weist, wie die Sortimentsstruktur im Sinne eines ausgewogenen gesamtstädtischen Zentren- und Standortkonzepts gewinnbringender aufgestellt werden könnte und welche weiteren Entwicklungsempfehlungen auch im Sinne einer Arbeits- und Funktionsteilung der Einzelhandelsstandorte untereinander formuliert werden sollten.

62

2.6.2 Standortbereich Boumannstraße Der Standortbereich Boumannstraße liegt im Norden der Kernstadt von Borken (Einzelhan- delsanbieter u. a.: extra bau + hobby, Edeka) in einer Entfernung von rd. 1 km zum Innenstadtzentrum.

Räumliche Ausprägung und verkehrliche Anbindung Der Standort wird südöstlich von Wohnbebauung umschlossen, während er im Norden und Westen eher durch gewerbliche Bebauung geprägt ist. Die PKW-Anbindung an den Stand- ort ist gut, die Landstraße L 600 bildet die direkte Anbindung an die Boumannstraße. Eine direkte ÖPNV-Anbindung herrscht nicht vor, die nächst gelegenen Haltestellen befin- den sich entlang der Burloer Straße (Kettelerstraße, Kreishaus).

Angebotsmerkmale, Angebotsschwerpunkte und Magnetbetriebe Die insgesamt 6 Einzelhandelsbetriebe machen eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 6.530m² aus. Der größte Betrieb am Standort ist der Baumarkt extra bau + hobby, gefolgt von dem Verbrauchermarkt Edeka. Diese Frequenzbringer werden durch weitere groß- und kleinflächige Betriebe ergänzt.

Tabelle 161616:16 ::: EinzelhandelsreleEinzelhandelsrelevante vante Daten zum Standortbereich Boumannstraße

Standortbereich Boumannstraße

Anzahl EinzelhandelsbetriEinzelhandelsbetrieeeebebebebe 6

Anteil gesamtstägesamtstäddddtischtisch 2%

VerkaufsflVerkaufsfläääächeche [m²] 6.530

Anteil gesamtstägesamtstäddddtischtisch 4%

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008

Das Einzelhandelsangebot am Standort ist mit rd. 4% der gesamtstädtischen Verkaufsfläche ein eher geringer Angebotsschwerpunkt im gesamten Standortgefüge. Es ist dementspre- chend wesentlich kleiner als das Innenstadtzentrum oder der Standortbereich Gewerbegebiet-Ost.

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AbbAbbildungildung 303030:30 ::: Heutiger Einzelhandelsbestand am Standortbereich BoumannstraßeBoumannstraße

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008; Karten- grundlage: Stadt Borken

Der größte Teil des Warenangebots generiert sich aus Gütern des mittelfristigen Bedarfs (primär: Bau- und Gartenmarktsortimente) und zu nahezu einem Drittel aus Gütern des kurzfristigen Bedarfs (Nahrungs- und Genussmittel). Lediglich 9% der Verkaufsfläche ent- stammt Gütern des langfristigen Bedarfsbereichs.

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Abbildung 313131:31 ::: Fristigkeitsstruktur nach Verkaufsfläche am StandortbereichStandortbereich Boumannstraße

9% Nahrungs- und 26% Genussmittel

sonstiger kurzfristiger Bedarfsbereich

m ittelfristiger 5% Bedarfsbereich

langfristiger Bedarfsbereich 60%

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008

Im weiteren Verlauf dieses Berichts wird erläutert, welche Funktion dieser Standortbereich zukünftig im gesamtstädtischen Standortgefüge einnehmen soll (siehe Kapitel 4.3).

65

2.72.72.7 ZwischenfazitZwischenfazit:: Handlungsbedarf zur Fortentwicklung der EinzelhaEinzelhann-n-n-- delssituation in Borken Die derzeitige Einzelhandelssituation in Borken kann je nach Sortimentsbereich und je nach Standort unterschiedlich bewertet werden. Daher fällt auch der erkennbare Handlungsbe- darf entsprechend differenziert aus, wobei im Konzeptteil dieses Berichts die Abhängigkeiten, die zwischen den einzelnen Stellgrößen und Einflussfaktoren bestehen, nicht aus dem Auge gelassen werden dürfen. Zu den für den Einzelhandel in Borken wesentlichen Rahmenbedingungen zählt:
Die Kaufkraft in Borken liegt leicht unter dem Bundesdurchschnitt (99,5%).
Borken liegt in einem ländlich geprägten Raum umgeben von mehreren Grundzent- ren. Gleichzeitig ist auf die durchaus nennenswerte Wettbewerbssituation durch weitere Mittelzentren (insbesondere Bocholt, Stadtlohn und Coesfeld) hinzuweisen. Größere Oberzentren spielen eine eher untergeordnete Rolle für Borken.
Borken ist geprägt durch einen Hauptsiedlungskörper (Kernstadt Borken, Gemen) sowie die drei abgesetzteren Ortsteile Burlo, Weseke und Marbeck. Als positiv zu bewertende Standortfaktoren können folgende Aspekte aufgeführt werden:
Von den 370 Einzelhandelsbetrieben sind rd. 41% im Innenstadtzentrum angesie- delt.
Vor dem Hintergrund des regionalen Wettbewerbs erreicht das Innenstadtzentrum eine insgesamt gute strukturelle Ausstattung: mehrere Frequenz bringende Mag- netbetriebe verschiedener Branchen, eine hohe Vielfalt der Fachgeschäfte, eine interessante, abwechslungsreiche städtebauliche Struktur mit guter Aufenthaltsquali- tät sowie nicht zuletzt viele weitere Zentrenfunktionen mit Bedeutung für die Kundenfrequenz und die Gesamtfunktionalität des Zentrums.
Die innere Struktur des Innenstadtzentrums funktioniert. Die einzelnen Komponen- ten Kuhm-Center, Vennehof und gewachsene Geschäftslagen ergänzen sich in sinnvoller Art und Weise und schaffen generell ein „Mehr“ an Standortqualität. Sämtliche Befragungsergebnisse belegen diese funktionalen Stärken des Borkener Zentrums.
Diese gute strukturelle Ausstattung spiegelt sich auch in einer deutlichen Kundenzu- friedenheit mit dem Innenstadtzentrum wider.
Die ermittelte Einzelhandelszentralität von 127% ist angesichts der regionalen Wett- bewerbssituation und eines begrenzten Einzugsbereichs als überaus hoch zu bewerten.
Gleiches trifft auf die Kaufkraft-Eigenbindung in vielen Warengruppen zu.

66

Im Bereich Nahrungs- und Genussmittel ergibt sich rein aus den quantitativen Aus- stattungsdaten kein stadtplanerisches Optimierungserfordernis: es besteht eine sehr gute Eigenbindung nahe 100% und eine nicht mehr steigerbare Zentralität von über 120% im kurzfristigen Sortimentsbereich. Besondere Aufmerksamkeit verlangen dagegen aus fachgutachterlicher Bewertung folgen- de Aspekte:
Nicht nur das Innenstadtzentrum, sondern auch die städtebaulich nicht integrierten Lagen verfügen über ein deutliches Standortgewicht – und zwar gemessen an den Verkaufsflächen: dort liegen zwar nur 17% der Einzelhandelsbetriebe, diese verfügen aber über 48% der gesamtstädtischen Verkaufsfläche (primär das Gewerbegebiet- Ost).
Auch üblicherweise zentrenprägende oder nahversorgungsrelevante Sortimente (v. a. Nahrungs- und Genussmittel) erreichen in diesen nicht integrierten Lagen hohe Verkaufsflächenanteile, was sich insbesondere hemmend auf die Chancen zur Etab- lierung einer flächendeckenden, wohnortnahen Grundversorgung auswirkt.
Die befragten Haushalte vermissen trotz der guten quantitativen Ausstattungs- merkmale gesamtstädtisch verschiedene Sortimente (z. B. Unterhaltungselektronik, ausgewählte Bekleidungsangebote).
Wenngleich das Innenstadtzentrum funktional gut aufgestellt ist (im Zusammenspiel der einzelnen Standortbereiche Kuhm-Center, Vennehof, gewachsene Geschäftsla- gen) ist insbesondere die städtebauliche Anbindung des Kuhm-Centers weiterhin optimierungsbedürftig.
Das Nahversorgungszentrum Weseke wird hinsichtlich des Einzelhandelsbetriebsan- teils im Vergleich der Borkener Einkaufsstandorte seiner Versorgungsbedeutung für über 5.000 Einwohner noch nicht vollständig gerecht; hier sollte eine funktionale Aufwertung auch zugunsten eines Entwicklungsimpulses für den Stadtteil und in Form der Sicherung und Ergänzung des Lebensmittelangebots sowie ein punktueller Ausbau mittel- und langfristig nachgefragter Sortimente vorgenommen werden.
Die flächendeckende Ausstattung mit Versorgungsmöglichkeiten im kurzfristigen Bedarfsbereich ist durch die gesamtstädtische Anzahl und Verteilung der Lebensmit- telmärkte weitgehend gut gegeben. Allenfalls in kleineren Siedlungsbereichen sowie in den Stadtteilen Marbeck und Gemen sind Optimierungsbedarfe erkennbar. Gleichwohl dürften sich durch die erhebliche Standortdynamik im Bereich Lebens- mittel auch in weiteren Stadtteilen und Siedlungsbereichen Anpassungsbedarfe (z. B. hinsichtlich der Verkaufsflächen der Betriebe) ergeben, die im Nahversorgungs- konzept aufgegriffen werden. Handlungsbedarf ergibt sich insgesamt zudem daraus, dass einerseits die vorhandenen po- sitiven Einzelhandelsmerkmale Borkens für die Zukunft gesichert werden und

67

nachfragegerecht weiterentwickelt werden müssen. Dies gilt insbesondere vor dem Hinter- grund einer sehr aktiven überörtlichen Konkurrenz gerade in den umliegenden Mittelzentren, die ihr Angebot ständig fortentwickelt. Andererseits sollten praxisnahe und marktgerechte Optimierungslösungen für diejenigen Aspekte entwickelt werden, die eher kritischer zu bewerten sind. Solche Lösungen sind in den nachfolgenden Teilbausteinen dieses Konzepts einerseits in städtebaulicher Sicht als auch funktional zu erarbeiten.

68

333 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung Bevor aufbauend auf die Bestandsanalyse und -bewertung konkrete Konzeptbausteine und Umsetzungsinstrumente entwickelt und vorgestellt werden können, sind zunächst überge- ordnete Leitlinien zur künftigen Einzelhandelsentwicklung in Borken zu erörtern. Hierzu werden sowohl der absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen für Borken ermittelt als auch eine im Arbeitskreis abgestimmte Empfehlung für ein räumliches Entwicklungsleitbild für Borken erörtert.

3.13.13.1 LandesLandes---- und regionalplanerische Zielvorgaben für Borken Eine nicht unbedeutende Grundlage der kommunalen Einzelhandelssteuerung bilden trotz der kommunalen Planungshoheit die landes- und regionalplanerischen Vorgaben. Die kommunale Bauleitplanung hat deren Ziele und Grundsätze entsprechend den lokalen Ge- gebenheiten zu beachten bzw. zu berücksichtigen. Im Folgenden sind die für die Entwicklung des Einzelhandels in Borken wesentlichen Ziele und Grundsätze der Landes- und Regionalplanung beschrieben.

LandLandesentwicklungsprogrammesentwicklungsprogramm NRW 2007 Der Landtag des Landes Nordrhein-Westfalen hat in seiner Sitzung vom 13.06.2007 eine Änderung des LEPro NRW verabschiedet, wodurch die Ansiedlung von großflächigen Ein- zelhandelsbetrieben künftig präziser als bisher gesteuert werden soll. Zielsetzung hierbei ist die Sicherung der zentralen Versorgungsbereiche einerseits und der wohnungsnahen Grundversorgung der Bevölkerung andererseits. Zur Erreichung dieser Ziele greift die Novellierung des LEPro NRW den 2004 neu ins BauGB aufgenommenen und zuvor schon in § 11 Abs. 3 BauNVO verankerten Begriff der zentralen Versorgungsbereiche auf. Zukünftig sollen Einzelhandelsbetriebe, die von § 11 Abs. 3 BauNVO erfasst werden und sofern sie ein zentrenrelevantes Kernsortiment aufwei- sen, nur noch in zentralen Versorgungsbereichen zulässig sein. 18 Des Weiteren beinhaltet das novellierte LEPro NRW folgende Aussagen, die bei der wei- tergehenden Bearbeitung des Einzelhandelskonzepts Borken berücksichtigt werden müssen:
Bei der Festlegung der zentrenrelevanten Sortimente durch eine Gemeinde sind die zentrenrelevanten Leitsortimente nach der Anlage des novellierten LEPro NRW zu beachten
Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevantem (Kern-)Sortiment dürfen außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen werden, wenn der Standort innerhalb eines im Regionalplan dargestellten Allgemeinen Siedlungs-

18 Vgl. § 24 a LEPro NRW.

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bereichs liegt und der Umfang der zentren- und nahversorgungsrelevanten Randsor- timente max. 10% der Verkaufsfläche, maximal jedoch nicht mehr als 2.500m² Verkaufsfläche, aufweist.

3.23.23.2 AbsatzwirtschaftlicheAbsatzwirtschaftlicherrrr EntwicklungsEntwicklungsrahmenrahmen Die Ermittlung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens dient – als Kenngröße – der Einordnung und Bewertung zukünftiger Einzelhandelsentwicklungen. In ihr werden ange- bots- und nachfrageseitige Rahmenbedingungen zusammengeführt und auf ihre zukünftige perspektivische Entwicklung hin untersucht. Mit Blick auf die der Kommune zur Verfügung stehenden Steuerungsinstrumentarien wird der absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen in Form von sortimentsspezifischen Verkaufsflächengrößen aufbereitet.

3.2.1 Vorbemerkungen zuzummmm ermittelten absatzwirtschaftlichen EntwicklungEntwicklungs-s-s-s- rahmen Der nachfolgend vorgestellte absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen ist im kommunalen Abwägungsprozess unter Berücksichtigung folgender Gesichtspunkte zu interpretieren:
Der absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen stellt eine von insgesamt mehreren Abwägungsgrundlagen zur künftigen städtebaulich begründeten Steuerung des Ein- zelhandels dar.
Er kann und soll auch aufgrund seines naturgegeben mit Unsicherheiten behafteten Prognosecharakters grundsätzlich keine „Grenzen der Entwicklung“ (etwa als oberer oder als unterer Grenzwert) darstellen.
Auch Vorhaben, die den absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen überschreiten, können im Einzelfall zur Verbesserung und Attraktivierung des Einzelhandelsange- bots beitragen, wenn sie mit dem räumlichen Entwicklungsleitbild sowie den Zielen und Leitsätzen der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung in Borken korrespondieren (vgl. Kapitel 3.3) und wenn sie an stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standor- ten (vgl. Kapitel 4.1) angesiedelt werden.
Vorhaben, die diesen Zielen und dem Standortkonzept jedoch nicht entsprechen und die sich aufgrund ihrer Dimensionierung nicht in den absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen einfügen, können die städtebaulich präferierten Zentren und Standorte durch Umverteilungseffekte im Einzelfall gefährden.
Dies impliziert, dass der hier beschriebene absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen im engen Kontext mit den räumlichen Entwicklungsvorstellungen zu sehen ist. Erst im Kontext des räumlich gefassten Entwicklungsleitbildes kann der absatzwirtschaft- liche Entwicklungsrahmen zur Verfolgung stadtentwicklungspolitischer Ziele eingesetzt werden.

70

Für spezialisierte oder neuartige Anbieter sind Entwicklungsmöglichkeiten auch oberhalb des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens grundsätzlich denkbar, da sie in der aktu- ellen Form der Berechnung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens noch keine Berücksichtigung finden können. Ebenso können Betriebsverlagerungen innerhalb Borkens gesondert beurteilt werden, weil sie sich gegenüber dem Neuansiedlungspotenzial neutral verhalten, solange mit der Verlagerung keine Betriebserweiterung verbunden ist.

3.2.2 Methodik und Berechnungsgrundlagen des absatzwirtschaftlichenabsatzwirtschaftlichen EnEnt-t-t-t- wicklungsrahmens

AbbilAbbildungdung 323232:32 ::: Methodik der PotenzialermitPotenzialermitttttlunglung

Entwicklung absatzwirtschaftlabsatzwirtschaftliiiichercher RahmeRahmennnnbedingungenbedingungen

Nachfrageseite Angebotsseite

Einwohnerentwicklung in der
Entwicklung der Kommune / im Einzugsgebiet Flächenproduktivität
Einzelhandelsrelevante Kauf- kraft pro Kopf
Sortimentsspezifische Ausga- benanteile

Absatzwirtschaftliche SpieSpiellllräumeräume (Verkaufsflächenpotenzial)

Prognosehorizont 2014/2019 Spannweitenbetrachtung (best/moderate/worst case ) Sortimentsgenaue Betrachtung

VersorguVersorgungsauftragngsauftrag

„Zielzentralität“

Quelle: eigene Darstellung

Grundsätzlich ist anzumerken, dass für eine zuverlässige Berechnung des absatzwirtschaftli- chen Entwicklungsrahmens die gegenwärtigen (nunc), die vergangenen Entwicklungen (ex post) sowie die angebots- und nachfrageseitige Zielgrößen (ex ante) einbezogen werden. Aufbauend auf der gegenwärtigen Situation von Angebot und Nachfrage werden der Be- rechnung die nachfolgenden Parameter zugrunde gelegt (vgl. auch Abbildung 32):

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Bevölkerungsentwicklung in Borken sowie der Umlandkommunen
Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Kopf (Entwicklung der Verbrauchsausgaben sowie Entwicklung des Anteils einzelhandelsrelevanter Ausga- ben an den Verbrauchsausgaben)
Entwicklung bzw. Verschiebung sortimentsspezifischer Ausgabenanteile
Entwicklung der Flächenproduktivitäten Neben der Entwicklung angebots- und nachfrageseitiger Rahmenbedingungen ist der Ver- sorgungsauftrag einer Kommune bei der Quantifizierung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens ebenfalls von Bedeutung. Der anzustrebende Versorgungsgrad einer Kommune korrespondiert mit ihrer seitens der Regional- und Landesplanung angestrebten zentralörtlichen Aufgabenzuweisung. Dies ist in Rechtsprechung und Literatur grundsätzlich anerkannt. So sollen Ober- und Mittelzentren beispielsweise zentrale Einzelhandelsfunktio- nen mit breit gefächerten Einzelhandelsangeboten auch für ihr zugeordnetes Einzugsgebiet wahrnehmen. Gleichwohl das aktuelle LEPro NRW primär auf die Eigenversorgung der Kommunen abzielt, sollte eine realistische Zielzentralität für größere Mittelzentren (wie Borken) daher durchaus über 100% liegen. Diese Zielrichtung wird für Borken auch im be- gleitenden Arbeitskreis mitgetragen 19 . Durch die Darstellung von sowohl zeitlichen (Prognosejahre 2014 und 2019) und inhaltli- chen angebots- und nachfrageseitigen Spannweiten (obere und untere Variante) wird ein Korridor eröffnet, der es der Stadt Borken ermöglicht, auf eine Daten- und Berechnungsba- sis zurückgreifen zu können, die ein breites Spektrum an möglichen Entwicklungen aufzeigt. Somit können Politik und Verwaltung sowohl fachlich abgesichert als auch mit der notwen- digen Flexibilität – unter Berücksichtigung sich im Zeitverlauf verändernder, teilweise auch konkretisierender angebots- und nachfrageseitiger Rahmenbedingungen – auf zukünftige Einzelhandelsentwicklungen reagieren. Im Folgenden werden die Eingangsgrößen für die Berechnung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens einzeln erörtert und detailliert beschrieben.

Zukünftige Bevölkerungsentwicklung Zur Untersuchung der künftigen Kaufkraft in Borken werden zwei Varianten von Bevölke- rungsprognosen zugrunde gelegt. Einerseits handelt es sich dabei um die von der Stadt Borken in Auftrag gegebene Variante des Pestel Instituts, andererseits um die Bevölke- rungsprognose der Bertelsmann Stiftung, die auch weitestgehend der Prognose der Bezirksregierung Münster entspricht. Beide Varianten gehen im Saldo von einer Zunahme der Bevölkerung in Borken bis 2020 aus. Die optimistischere Variante des Pestel Instituts zeigt eine Zunahme der Bevölkerung von rd. 3% bis 2020, während die Prognose der Ber-

19 Die Bezirksregierung weist allerdings darauf hin, dass eine solche Zielzentralität stets kommunale Zielper- spektiven wiedergibt und kein landesplanerisches Kriterium darstellt.

72

telsmann Stiftung von einem Anstieg bis 2013 sowie einer anschließenden Stagnation aus- geht (die Zunahme bis 2020 beträgt hier rd. 1,5%). Neben diesen kommunalen Bevölkerungsprognosen fließt auch die Bevölkerungsprognose der umliegenden Kommu- nen in die Berechnung mit ein, hier liegt ein jährlicher Zuwachs von rd. 0,5% zugrunde. Aus der künftigen Bevölkerungsentwicklung sind daher insgesamt – unabhängig von der zugrunde gelegten Variante –Impulse für die künftige Kaufkraftentwicklung zu erwarten.

Abbildung 333333:33 ::: Zukünftige Bevölkerungsentwicklung in Borken

Quelle: Pestel Institut im Auftrag der Stadt Borken; Bertelsmann Demographiebericht: 2009

Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Kopf der Bevölkerung Die Konsumausgaben der privaten Haushalte in Deutschland sind in den letzten 15 Jahren um insgesamt knapp 45% (425 Mrd. Euro) auf rd. 1.375 Mrd. Euro gestiegen. Die einzel- handelsrelevante Kaufkraft dagegen stagniert im gleichen Zeitraum bei etwa 350 bis 380 Mrd. Euro je Jahr. So lag der Einzelhandelsanteil an den Gesamtkonsumausgaben 1992 noch bei 37%, während er 2007 nach stetigem Rückgang in den vergangenen Jahren nur noch 25% ausmacht.

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Abbildung 343434:34 ::: Entwicklung von Konsumausgaben, EinzelhandelsanteilEinzelhandelsanteil und einzelhandelsrele-einzelhandelsrel e-e-e- vanter Kaufkraft

1600 40,0%

1400 35,0%

1200 30,0%

1000 25,0%

800 20,0% Index Index Index Index Mrd.Mrd. Euro Euro Mrd.Mrd. Euro Euro 600 15,0%

400 10,0%

200 5,0%

0 0,0% 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Jahr

Konsumausgaben der privaten Haushalte (in Mrd. Euro) einzelhandelsrelevante Kaufkraft (Mrd. Euro) Einzelhandelsanteil an den Konsumausgaben (in %)

Quelle: Hahn-Immobilien 2006; WABE-Institut 2007

In der Summe stagnieren somit die realen einzelhandelsrelevanten Ausgaben 20 seit Jahren. Dieser Trend kann allerdings für die nächsten Jahre nicht fortgeschrieben werden. So ver- deutlicht z. B. die positive einzelhandelsrelevante Kaufkraftentwicklung Ende der 1990er Jahre bis 2001, dass in Phasen des Wirtschaftswachstums auch die realen Einzelhan- delsausgaben ansteigen. Andererseits ist gerade im Kontext der aktuellen Wirtschafts- und Finanzkrise eine rückläufige Tendenz nicht auszuschließen. Folgend dargestellte Entwick- lungen greifen den Trend der Stagnation in einer sowohl leicht positiven wie auch leicht negativen Variante auf. Je nach konkreter Entwicklung in den folgenden Jahren ist eine fle- xible Anwendung im Rahmen der kommunalen Planungspraxis möglich (vgl. folgende Abbildung).

20 Grundsätzlich ist zwischen der nominalen und der realen Steigerung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft zu differenzieren. Da die nominale Entwicklung die inflationären Entwicklungen unberücksichtigt lässt, las- sen sich aus der nominalen Entwicklung keine Rückschlüsse auf zusätzlich absatzwirtschaftlich tragfähige Verkaufsflächenpotenziale ziehen. Daher wird auf inflationsbereinigte Werte zurückgegriffen, die die reale Entwicklung beschreiben.

74

Abbildung 353535:35 ::: Einzelhandelsrelevante Konsumausgaben pro Kopf ((inin %%)))) (Perspektive 2014/ 2019, Basis 2008)

Quelle: eigene Annahmen

Entwicklung der Flächenproduktivitäten In der Zeit von 1993 bis 2006 erfolgte bundesweit ein stetiges Wachstum der Verkaufsflä- chen durch Erweiterung und Neuerrichtung von Einzelhandelsbetrieben. Gleichzeitig stagnierte die Umsatzentwicklung nahezu, sodass folglich die Flächenproduktivität stetig abnahm.

75

Abbildung 363636:36 ::: Entwicklungsindex der Flächenproduktivitäten von 19199393 bis 2002007777

Quelle: Hahn-Immobilien 2006; WABE-Institut 2007

Die lineare Fortsetzung dieses Trends ist unwahrscheinlich. Die Flächenproduktivität ist in der Vergangenheit durch einen ausgesprochen intensiven Wettbewerb mit dem Ziel partiel- ler Marktverdrängung der Konkurrenzanbieter gesunken. In den letzten Jahren hat sich diese Tendenz jedoch durch die dynamische und betriebstypologisch unterschiedliche Ent- wicklung deutlich ausdifferenziert und zum Teil abgeschwächt. Das Erreichen von Grenzrentabilitäten wird durch die hohe und zunehmende Zahl der Betriebsaufgaben un- terstrichen. Dies geht mit Marktsättigungstendenzen einher, die in einem weiteren Fortschreiten von Konzentrationsprozessen münden werden. Konsequenterweise kann zu- künftig mit einem abgeschwächten Trend bei der Abnahme der Raumleistungen oder sogar – zumindest teilweise – mit stagnierenden Flächenproduktivitäten gerechnet werden. Für die Entwicklung der Flächenproduktivitäten in Borken werden auf der erläuterten Aus- gangsbasis mit einer Perspektive bis 2014 bzw. 2019 zwei Varianten entwickelt, die die genannten Trends widerspiegeln (vgl. folgende Abbildung).

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Abbildung 373737:37 ::: KKKünftige Künftige Entwicklung der FlächenproduktivitätFlächenproduktivitätenen PerspektivePerspektive 2012014444/1/1/1/19999

Quelle: eigene Annahmen

Beide Varianten gehen von einem zunächst – in unterschiedlich deutlicher Ausprägung – anhaltenden Rückgang der Flächenproduktivitäten aus. Aus dem Rückgang von rd. 4,5% bis 2019 (untere Linie) resultieren dauerhaft (bei der Annahme gleich bleibender Einzelhan- delsumsätze) anbieterseitig größere neue Verkaufsflächenbedarfe als bei Zugrundelegung des oberen Trends (siehe Grafik), die bis 2019 nur noch von einem Flächenproduktivitäts- rückgang von rd. 2,2% ausgeht.

3.2.3 Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen für Borken Nachfrageseitig wird die Entwicklung des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumens in Borken bestimmt durch das moderate Steigen der Bevölkerungszahl (in Varianten) und ei- ner in der Tendenz vermutlich weiterhin stagnierenden Entwicklung der zur Verfügung stehenden einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Kopf. Angebotsseitig eröffnen sich in be- grenztem Maße zusätzliche absatzwirtschaftlich tragfähige Verkaufsflächenspielräume durch weiter rückläufige Flächenproduktivitäten. Nach Betrachtung der zukünftigen angebots- und nachfrageseitigen Parameter ergeben sich für Borken hinsichtlich des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens nur geringe Impulse. So können für die verschiedenen Warengruppen hauptsächlich Verkaufsflächen- werte prognostiziert werden, die überwiegend nur zur Arrondierung bestehender Betriebe genutzt werden können. Lediglich in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel, Be- kleidung sowie Bau- und Gartenmarktsortiment ergibt sich ein absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen, der über 100m² Verkaufsfläche hinausgeht.

77

NahrungsNahrungs---- und Genussmittel
bis 2014: rd. 100m² VKF bis rd. 500m² VKF
bis 2019: rd. 200m² VKF bis rd. 1.000m² VKF

Bekleidung
bis 2014: rd. 200m² VKF bis rd. 400m² VKF
bis 2019: rd. 200m² VKF bis rd. 800m² VKF

BauBau---- und Gartenmarktsortiment
bis 2014: rd. 800m² VKF bis rd. 1.900m² VKF
bis 2019: rd. 1.100m² VKF bis rd. 3.500m² VKF 21

Versorgungsauftrag: ZielZiel----ZentralitätenZentralitäten Neben den bereits genannten angebots- und nachfrageseitigen Entwicklungen ergeben sich Entwicklungsbedarfe in Warengruppen, die bisher nicht angemessen in Borken vor- handen sind (Ziel-Zentralitäten). Die heutige Einzelhandelszentralität von Borken beträgt 127% (vgl. Kapitel 3.3). Trotz die- ses guten Wertes erwachsen für einige Warengruppen Erweiterungsspielräume bis zur jeweiligen Ziel-Zentralität (vgl. folgende Abbildung; Ziel-Zentralitäten als gestrichelte Ori- entierungslinien). Für alle Sortimente des kurzfristigen Bedarfs ist dauerhaft eine Ziel-Zentralität von 100% entwicklungspolitisch und gemessen am landesplanerischen Versorgungsauftrag plausibel, da diese Sortimente grundsätzlich von allen Kommunen (und so auch denen im Einzugsbe- reich) gemessen an der jeweils vor Ort verfügbaren Kaufkraft vollständig zur Verfügung gestellt werden sollen. Für die Sortimente des mittel- und langfristigen Bedarfs soll in Borken künftig ebenfalls mindestens eine Ziel-Zentralität von 120% avisiert werden, da dieser Wert bereits in einigen Warengruppen erreicht ist. Eine Zielzentralität von 130% kann als offensiv gewertet wer- den, Borken würde damit eine wichtige Position gegenüber dem Umland wahrnehmen und als Versorgungspol für die umliegenden Grundzentren dienen.

21 Aufgrund der besonderen Wettbewerbssituation sowie den spezifischen Marktanforderungen von Betreibern, die diese Sortimente als Hauptsortimente führen, ergibt sich auch hier maximal ein Arron- dierungsspielraum zur Erweiterung bestehender Betriebe. Darüberhinausgehende Entwicklungen können am richtigen Standort (z. B. GE-Ost) durchaus sinnvoll sein, müssen allerdings im Einzelfall hin- sichtlich ihrer städtebaulichen Verträglichkeit überprüft werden.

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Abbildung 383838:38 ::: Zentralitäten nach SortimentsgrSortimentsgruppenuppen und die ZielZiel----ZentralZentralZentraliiiitättättättät

Quelle: eigene Berechnungen auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008 sowie EHI 2005 bis 2008, IfH 2005, Lebensmittelzeitung 2007, BBE 2008

Ein zusätzlicher Entwicklungsbedarf ist hinsichtlich der Zentralitätsdifferenz insbesondere in den Warengruppen Baumarkt, Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente, Teppi- che/Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz, Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte sowie Neue Medien/ Unterhaltungselektronik zu sehen. Die nachstehende Tabelle zeigt den zusätzlichen absatzwirtschaftlich tragfähigen Entwick- lungsrahmen differenziert nach Warengruppen. Die Werte ergeben sich aus den Annahmen der vorstehend dargestellten angebots- und nachfrageseitigen Rahmenbedingungen und den versorgungsstrukturellen Aspekten (Ziel-Zentralitäten).

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Tabelle 171717:17 ::: Absatzwirtschaftlich tragfähige Verkaufsflächenpotenziale für Borken Warengruppe VKF in m² Zielzentralität: 100% 2014 2019 Nahrungs- und Genussmittel 100 - 500 200 - 1.000 (NuG) Drogerie/ Parfümerie/ Kosme- 100 - 200 200 - 400 tik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf 100 100- 200

PBS, Zeitungen/Zeitschriften, 0 - 100 100 - 200 Bücher kurzfristiger Bedarfsbereich 300 --- 900 500 --- 1.800 Warengruppe VKF in m² ZielzentrZielzentralität:alität: 120% Zielzentralität: 130%

2014 2019 2014 2019 Bekleidung 200 - 400 200 - 800 200 - 400 200 - 800

Schuhe/ Lederwaren 100 100 - 200 100 100 - 200

Pflanzen/ Gartenbedarf 300 - 600 400 - 1.100 300 - 600 400 - 1.100

Baumarktsortiment i.e.S. 500 - 1.300 700 - 2.400 2.000 -2.800 2.200 - 3.900

GPK/ Hausrat/ Einrichtungszu- 100 - 200 100 - 300 100 - 200 100 - 300 behör Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ 400 - 500 500 500 - 600 600 Musikinstrumente Sportartikel/ Fahrräder/ Cam- 100 - 200 100 - 300 100 - 200 100 - 300 ping mittelfristiger BedarfsbBedarfsbeeeereichreich 1.700 --- 3.300 2.100 --- 5.600 3.300 --- 4.900 3.700 --- 7.200 Medizinische und orthopädi- 0 - 100 0 - 100 0 - 100 0 - 100 sche Artikel/Optik Teppiche/ Gardinen/ Dekostof- 100 - 200 200 - 300 200 - 300 300 - 400 fe/ Sichtschutz Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tisch- 100 100 - 200 100 100 - 200 wäsche Möbel 100 - 300 100 - 500 100 - 300 100 - 500

Elektro/ Leuchten/ Haushalts- 500 - 600 600 - 700 700 - 800 800 - 900 geräte Neue Medien/ Unterhaltungs- 1.500 1.500 - 1.600 1.700 1.700 - 1.800 elektronik Uhren/ Schmuck - - - -

Sonstiges 0 - 100 0 - 100 0 -100 0 - 100 langfristiger Bedarfsbereich 2.300 --- 2.900 2.500 --- 3.500 2.800 --- 3.400 3.000 --- 4.000 Gesamt 4.300 - 7.100 3.100 - 10.900 6.400 - 9.200 7.200 - 13.000 Quelle: eigene Berechnungen auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008; Werte in m² VKF

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In der Zusammenschau ergibt die Ermittlung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrah- mens einen auch bei Zugrundelegen einer offensiven Entwicklungsstrategie moderaten Spielraum in einer Größenordnung von rd. 7.200 bis 13.000m². Diese Größenordnung ent- spricht etwa 6 bis 9% der aktuell vorhandenen Gesamtverkaufsfläche in Borken. Der Schwerpunkt der Potenziale liegt sowohl im Bereich der mittel- als auch der langfristigen Bedarfsgüter. Für Borken bedeuten diese Prognoseergebnisse,
dass die zugewiesene Versorgungsfunktion Borkens in einigen Warengruppen durch neue Angebote und Verkaufsflächen erweitert und verbessert werden kann, dabei kann das offensive Entwicklungsziel (Zielzentralität von 130%) aufgrund der guten Ausgangslage sowie den bereits vorhandenen Kaufkraftströmen in der Region ange- strebt werden,
dass in den Warengruppen ohne nennenswerten Entwicklungsrahmen neue Angebo- te und Verkaufsflächen überwiegend nur durch Umsatzumverteilungen im Bestand zu realisieren sind (dies trifft bei neuartigen oder speziellen Anbietern nur bedingt zu),
dass bei einer deutlichen Überschreitung des ermittelten Entwicklungsrahmens ein ruinöser Wettbewerb mit ggf. städtebaulich negativen Folgen und eingeschränkten Entwicklungsmöglichkeiten für die Borkener Zentrenstruktur resultiert,
dass angesichts des teils begrenzten Entwicklungsrahmens für viele Warengruppe zukünftig der Standortfrage im stadtentwicklungspolitischen Steuerungsgeschehen ein hohes Gewicht beigemessen werden sollte. Generell muss der Entwicklungsrahmen stets mit üblicherweise am Markt vertretenen Be- triebstypen und -formen gespiegelt werden; nicht jedes rechnerische Verkaufsflächen- potenzial entspricht einem für die jeweilige Warengruppe üblichen Fachgeschäft oder Fachmarkt. Umgekehrt können manche Warengruppen gleichwohl in der Addition der Sor- timente zu einem für Anbieter attraktiven Gesamtbetrieb mit entsprechenden Haupt- und Nebensortimenten führen. Wie vorausgehend bereits beschrieben, kann und soll der ermittelte Entwicklungsrahmen grundsätzlich keine „Grenzen der Entwicklung“ etwa als oberer oder als unterer Grenzwert darstellen, sondern vielmehr als Orientierungswert verstanden werden. Auch Vorhaben, die den absatzwirtschaftlich tragfähigen Entwicklungsrahmen überschreiten, können zur Ver- besserung des gesamtstädtischen Einzelhandelsangebots beitragen, wenn sie mit dem räumlichen Entwicklungsleitbild sowie den Zielen und Leitsätzen der zukünftigen Einzelhan- delsentwicklung in Borken korrespondieren und wenn sie an stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten angesiedelt werden.

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Beispielhaft wird im Folgenden der rechnerische Entwicklungsrahmen für einige Waren- gruppen mit den zu erwartenden Entwicklungen aufgezeigt und die daraus resultierenden Konsequenzen erläutert.

NahrungsNahrungs---- und Genussmittel In dieser Warengruppe ist nur ein geringer absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen vor- handen. Die Verkaufsflächengrößen zwischen 100m² (2014) und 1.000m² (2019) verdeutlicht, dass Neuentwicklungen mit Umstrukturierungen verbunden sein werden. Dies ist kein Tabu für eine künftige Weiterentwicklung der Borkener Standortstrukturen, aller- dings sollte der Standortfrage bei künftigen Neuansiedlungen und/ oder Betriebsverlagerungen eine besondere Bedeutung beigemessen werden. Gutachterlicher- seits wird daher folgende Priorisierung empfohlen: 1. Künftige Neuansiedlungen sollten erstens zur Behebung der identifizierten Ausstat- tungsdefizite in den Stadtteilen Marbeck und Gemen und zur Sicherung des Lebensmittelangebots in Weseke genutzt werden. 2. Der Entwicklungsrahmen sollte genutzt werden, um bestehende Lebensmittelmärk- te in den zentralen Versorgungsbereichen nachfrage- und zeitgemäß auszubauen, sofern die Märkte im Einzelnen nicht mehr den aktuellen Marktanforderungen ent- sprechen. Hierdurch kann gewährleistet werden, dass die Funktionalität des jeweiligen zentralen Versorgungsbereichs stabilisiert wird. 3. Letztlich sollten auch diejenigen Standorte zeitgemäß gesichert und fortentwickelt werden, die zwar nicht in den zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt sind, je- doch die wohnortnahe Versorgung der Borkener Bevölkerung sichern. Nähere Empfehlungen zur Verbesserung der Nahversorgungsstruktur werden in Kapitel 4.2 vorgestellt und begründet.

Üblicherweise zentrenrelevante Sortimentsgruppen Im Bereich zentrenprägender Warengruppen besteht ein Entwicklungsrahmen für eine nen- nenswerte Erweiterung des Angebots von rd. 3.100m² VKF allein bis 2014 und rd. 4500m² bis 2019 in der jeweils optimistischen Berechnungsvariante (vgl. nachfolgende Tabelle). Im Hinblick auf das Ziel der Innenstadtstärkung ist es empfehlenswert, diese Ansiedlungspo- tenziale künftig schwerpunktmäßig zum Angebotsausbau im Innenstadtzentrum zu nutzen. Unter Berücksichtigung der räumlichen Zielvorstellungen sollte jedoch zudem erwogen werden, einen (begrenzten) Entwicklungsrahmen zur Aufwertung des nachgeordneten zent- ralen Versorgungsbereichs (Zentrum Weseke) strategisch gezielt einzusetzen.

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An dieser Stelle soll explizit hervorgehoben werden, dass der ermittelte Entwicklungsrah- men gerade dann, wenn der Standort stadtentwicklungspolitisch optimal ist 22 , überschritten werden kann zugunsten einer positiven Gesamtentwicklung des Standorts. Grenzen erge- ben sich in solchen Fällen allenfalls aus landesplanerischen und städtebaurechtlichen Zielvorgaben, namentlich dem Schutz zentraler Versorgungsbereiche in Nachbarkommu- nen. Die erarbeiteten Ansiedlungsleitsätze (vgl. Kapitel 4.6) berücksichtigen diese standortbezogene Regelungsempfehlung.

Tabelle 181818:18 ::: Verkaufsflächenpotenziale üblicherweise zentrenrelezentrenrelevantervanter Sortimente

Oberes VerkaufsflVerkaufsflä-ä-ä-ä- Oberes VerkaufsfVerkaufsfllllä-ä-ä-ä- Warengruppe chenpotechenpotennnnzialzial bis 2014 chenpotechenpotennnnzialzial bis 2019

Nahrungs- und Genussmittel (NuG) 500m² 1.000m² Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken 200m² 400m² Bekleidung 400m² 800m² Schuhe/ Lederwaren 100m² 200m² GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör 200m² 300m² Neue Medien/ Unterhaltungselektronik 1.700m² 1.800m² Summe 3.100m² 4.500m² Quelle: eigene Berechnungen auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008; gerun- dete Werte in m² VKF

Spielwaren In der Warengruppe Spielwaren ergibt sich bis 2019 ein absatzwirtschaftlicher Entwick- lungsrahmen von rd. 600m². Bei Berücksichtigung derzeitiger Standortanforderungen von Fachmärkten ergibt sich somit für Borken (zunächst) das Potenzial für einen weiteren Spiel- warenfachmarkt. Unterhaltungselektronik Der Bereich Unterhaltungselektronik weist im Gegensatz zu allen anderen Warengruppen einen höheren absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen auf. Unter Berücksichtigung ak- tueller Flächenbedarfe von Elektronikfachmärkten ist ein solcher in Borken durchaus ansiedelbar und kann zu einer Attraktivierung des Borkener Einzelhandels beitragen. Um eine Stärkung des Innenstadtzentrums zu erreichen sollte dieser Elektronikfachmarkt inner- halb des zentralen Versorgungsbereichs angesiedelt werden. Wenngleich ein Entwicklungsrahmen für den Bereich Unterhaltungselektronik von bis zu rd. 1.800m² Ver- kaufsfläche in der offensiven Variante bis 2019 besteht, sollte eine entsprechende

22 Dies trifft hinsichtlich des Innenstadtzentrums uneingeschränkt zu, wenngleich dort zwischen einzelnen mik- roräumlichen Lagemerkmalen deutlich unterschieden werden sollte.

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Ansiedlung hinsichtlich ihrer konkreten städtebaulichen und landesplanerischen Auswirkun- gen überprüft werden, da von einer deutlichen Umlenkung von (bisher abfließenden) Kaufkraftströmen auszugehen ist, die durchaus nennenswerte Umsatzumverteilungen von Nachbarkommunen hervorrufen könnten. Diese sind grundsätzlich hinsichtlich möglicher städtebaulicher Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche zu analysieren.

3.33.33.3 Räumliches Entwicklungsleitbild zur ZentrenZentren---- und EinzelhandelsenEinzelhandelsent-t-t-t- wicklung in Borken Folgend dargestelltes zukünftiges Entwicklungsleitbild für Borken ist das Ergebnis eines in- tensiven Diskussionsprozesses im prozessbegleitenden Arbeitskreis. Die Chancen und Risiken unterschiedlicher Entwicklungsstrategien wurden dort diskutiert und abgewogen. In Borken sollen zukünftig folgende übergeordnete Ziele der Einzelhandelsentwicklung ver- folgt werden: 1. Zentrenstärkung: Erhaltung und Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche (also des Innenstadtzentrums und des Nahversorgungszentrums Weseke (hier: Weiter- entwicklung zu einem vollwertigen Nebenzentrum)), 2. Nahversorgung: die flächendeckende Nahversorgung in den Wohngebieten best- möglich sichern und stärken, ohne hierbei die Entwicklung der Zentren zu beeinträchtigen, 3. Sonderstandorte: ergänzend und im Rahmen eindeutiger Regelungen Standorte für den großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel bereitstellen, ohne hierbei die Entwicklung der Zentren oder der Nahversorgung zu beeinträchtigen. Zwischen diesen je nach Sortimentsbereich (zentrenrelevante, nahversorgungsrelevante und nicht zentrenrelevante Sortimente) jeweils unterschiedlichen Zielen ist nachfolgend ein präzise abgestimmtes Umsetzungsinstrumentarium zu entwickeln, so dass die Verfolgung des einen Zieles nicht die Umsetzung eines anderen Zieles gefährdet. Einerseits ist für diese Form der ausgewogenen Zielumsetzung eine genaue Definition der zentren- bzw. nahversorgungsrelevanten Sortimente erforderlich (vgl. Kapitel 4.5). Des Wei- teren muss auch das Zentren- und Standortkonzept (einschließlich des Nahversorgungskonzeptes) auf dieses räumliche Entwicklungsleitbild näher eingehen und sie räumlich konkretisieren. Nicht zuletzt ist auch die Erarbeitung von auf diese Sortiments- gruppen bezogenen Ansiedlungsleitsätzen erforderlich, die in Kapitel 4.6 erfolgt.

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444 Instrumentelles UmsetzungsUmsetzungs---- und SteuerungskoSteuerungskonzeptnzept Während im vorangegangenen Kapitel das übergeordnete räumliche Entwicklungsleitbild erörtert wird, können im Folgenden konkrete konzeptionelle Umsetzungsinstrumente dar- auf aufbauend vorgestellt werden. Dieses sind neben dem Zentren-, Nahversogungs- und Standortkonzept (Kapitel 4.1 bis 4.3), der Liste zentrenrelevanter Sortimente (Sortimentslis- te bzw. „Borkener Liste“, Kapitel 4.5) auch die bei Standortanfragen anzuwendenden Ansiedlungsleitsätze (Kapitel 4.6).

4.14.14.1 Das Zentrenkonzept Das Zentrenkonzept definiert für die zukünftige Entwicklung des Borkener Einzelhandels die empfohlene Standort-Gesamtstruktur unter Berücksichtigung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens (vgl. Kapitel 3.2) und des räumlichen Entwicklungsleitbilds (vgl. Kapi- tel 3.3). Es baut zugleich auf der städtebaulichen Bestandsbewertung der relevanten Einzelhandelsstandorte auf (vgl. Kapitel 2.4 und 2.6).

4.1.1 Zentrale VersorgungsbereiVersorgungsbereiche:che: Planungsrechtliche EinordnungEinordnung und AAb-b-b-b- grenzungskriterien Die Innenstädte, die städtischen Nebenzentren und die Nahversorgungszentren sind städ- tebaurechtlich und landesplanerisch ein Schutzgut im Sinne des BauGB, der BauNVO und des LEPro NRW. An ihre Bestimmung bzw. Abgrenzung werden rechtliche Anforderungen gestellt, die sich aus den neuerlich geänderten bundesrechtlichen Normen und der aktuel- len Rechtsprechung ergeben.

Neue Entwicklungen in Planungsrecht und Rechtsprechung Der Begriff der zentralen Versorgungsbereiche ist schon länger Bestandteil der planungs- rechtlichen Normen (§ 11 Abs. 3 BauNVO) und beschreibt diejenigen Bereiche, die aus städtebaulichen Gründen vor mehr als unwesentlichen Auswirkungen bzw. vor Funktions- störungen geschützt werden sollen. Durch das Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG Bau) wurde der Begriff im Jahr 2004 in den bundesrechtlichen Leitsätzen zur Bauleit- planung (§ 2 Abs. 2 BauGB) sowie den planungsrechtlichen Vorgaben für den unbeplanten Innenbereich neu verankert (§ 34 Abs. 3 BauGB). Durch die letzte Novellierung des BauGB zum 01.01.2007 wurde die „Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche“ schließlich auch zum besonders zu berücksichtigenden Belang der Bauleitplanung erhoben (§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB), und das Sicherungs- und Entwicklungsziel für zentrale Versor- gungsbereiche berechtigt nunmehr zur Aufstellung vereinfachter Bebauungspläne nach § 9 Abs. 2a BauGB. Die im Juni 2007 beschlossene Änderung des Landesentwicklungsprogramms NRW (LEPro NRW) sieht ergänzend als Ziel der Landesplanung vor, dass bestimmte großflächige Einzel- handelsbetriebe nur noch in zentralen Versorgungsbereichen (Haupt- und Nebenzentren) angesiedelt werden dürfen; zugleich werden verschiedene Voraussetzungen an diese zent-

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ralen Versorgungsbereiche formuliert (vgl. § 24 a Abs. 1 und 2 LEPro NRW). Ebenso wie im Städtebaurecht zählt der Schutz zentraler Versorgungsbereiche zu den Zielen der Landes- planung (vgl. § 24 a Abs. 1 Satz 3 LEPro NRW). Einerseits zeichnet sich durch die Gesetzesnovellen ein erheblicher Bedeutungszuwachs des Schutzes zentraler Versorgungsbereiche im Bundes- wie auch im Landesrecht ab. Anderer- seits waren viele mit diesen Rechtsnormen verbundene – insbesondere unbestimmte – Rechtsbegriffe noch durch Auslegungsunsicherheiten in der Praxis und der täglichen An- wendung geprägt 23 , die erst durch neuere relevante Urteile thematisiert und damit in Teilen deutlich konkretisiert wurden. 24

Kurzübersicht über die Festlegungskriterien Die Neufassung des Landesentwicklungsprogramms NRW regelt die Ansiedlung des groß- flächigen Einzelhandels zum Schutz der Versorgungsstruktur in den Zentralen Orten. § 24 a LEPro NRW verlangt von den Kommunen eine räumliche und funktionale Festlegung der Haupt-, Neben- oder Nahversorgungszentren als zentrale Versorgungsbereiche und legt Kriterien zur Abgrenzung fest. Zentrale Versorgungsbereiche sollen sich neben ihrer Wohnfunktion durch „ein vielfältiges und dichtes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen der Verwaltung, der Bildung, der Kultur, der Gesundheit, der Freizeit und des Einzelhandels und eine städtebaulich integrierte Lage innerhalb eines im Regionalplan dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereichs und eine gu- te verkehrliche Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz“ auszeichnen. 25 In der planerischen Praxis der Zentrendefinition ergibt sich in der Regel ein hierarchisch abgestuftes kommunales System aus einem Innenstadtzentrum, aus Nebenzentren und Grund- bzw. Nahversorgungszentren (vgl. folgende Abbildung). Zusammen mit den übri- gen Einzelhandelsstandorten im Stadtgebiet bilden die zentralen Versorgungsbereiche das gesamtstädtische Standortsystem.

23 Stadt + Handel 2005 und 2006. 24 Z.B. OVG Lüneburg, Urteil 1 ME 172/05 vom 30.11.2005; OVG Münster, Urteil 7 A 964/05 vom 11.12.2006; VG Gelsenkirchen, Urteil 10 K 6950/04 vom 03.05.2006; BVerwG, Urteil 4 C 7.07 vom 11.10.2007. 25 Landesentwicklungsprogramm NRW § 24 a Absatz 2.

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Abbildung 393939:39 ::: Das hierarchisch abgestufte System der örtlichen zezentralenntralen VersorgungsbereVer sorgungsberesorgungsberei-i-i-i- che (modellhaft)

Quelle: eigene Darstellung

Der Bundesgesetzgeber erläutert zu den zentralen Versorgungsbereichen, dass sich ihre Festlegung
aus planerischen Festsetzungen in Bauleitplänen und Festlegungen in Raumord- nungsplänen,
aus sonstigen städtebaulichen oder raumordnerischen Konzepten (also insbesondere Einzelhandels- und Zentrenkonzepten),
oder aus nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen ergeben kann. 26 In der städtebaulich-funktionalen Analyse dieses Konzeptes werden insgesamt folgende Aspekte berücksichtigt:
Warenspektrum, Branchenvielfalt, räumliche Dichte, Funktion und Anordnung des Einzelhandelsbesatzes,
Dichte ergänzender öffentlicher wie privater Zentren- und Versorgungsfunktionen wie etwa Dienstleistungen und Verwaltung, Gastronomie, Bildung und Kultur,
städtebauliche Dichte sowie stadthistorische Aspekte,
Lage innerhalb des Siedlungsgebiets, die verkehrliche Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz, die verkehrliche Erreichbarkeit für sonstige Verkehrsträ- ger, bedeutende Verkehrsanlagen für das Zentrum wie etwa Busbahnhöfe und Stellplatzanlagen,

26 Deutscher Bundestag 2004: S. 54 (Begründung zum Europarechtsanpassungsgesetz Bau 2004).

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sowie die Gestaltung und Aufenthaltsqualität des öffentlichen Raumes. Stärken und Schwächen der Einkaufsstandorte werden im Rahmen dieses Einzelhandels- konzepts ergänzend abgebildet bzw. bewertet. Zur Darstellung der Gesamtattraktivität der untersuchten zentralen Versorgungsbereiche werden Leerstände von Ladenlokalen ebenfalls erfasst – sie verdichten qualitativ wie auch quantitativ die städtebaulich- funktionale Bewertungsgrundlage. 27 Die Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche kann zudem potenzielle und städtebaulich- funktional vertretbare Erweiterungsbereiche berücksichtigen. 28 Eine sinnvolle und notwen- dige Begrenzung in ihrer Ausdehnung erfahren zentrale Versorgungsbereiche allerdings stets dadurch, dass Flächen, die nicht mehr im unmittelbaren städtebaulich-funktionalen Zusammenhang mit den zentralen Bereichen stehen und deren Entwicklungsoptionen nicht mehr zur Stärkung des zentralen Versorgungsbereichs als Ganzem beitragen würden, nicht in die zentralen Versorgungsbereiche einbezogen werden sollten. Die größeren zentralen Versorgungsbereiche (hier: das Innenstadtzentrum) sollten in innere Lagekategorien unterteilt werden, um die Zielgenauigkeit der Empfehlungen des Einzel- handelskonzepts zu erhöhen (vgl. folgende Abbildung). Wie in der Einleitung bereits angedeutet kommt dem Schutz der zentralen Versorgungsbe- reiche städtebaurechtlich, landesplanerisch und auch aus Gründen der Stadtentwicklungsziele eine hohe Bedeutung zu. Die räumlich abgegrenzten zentralen Ver- sorgungsbereiche der Stadt Borken bilden daher die notwendige Grundlage zur Konkretisierung der bauleitplanerischen Umsetzungsempfehlungen in diesem Konzept.

27 Das Bundesverwaltungsgericht hat die Auffassung des OVG Münster bestätigt, wonach die Verträglich- keitsbewertung von Vorhaben in Bezug auf zentrale Versorgungsbereiche im Einzelfall auch die konkrete städtebauliche Situation des betroffenen Versorgungsbereichs einbeziehen sollte, etwa wenn ein zentraler Versorgungsbereich durch Leerstände besonders empfindlich gegenüber zusätzlichen Kaufkraftabflüssen sei oder „wenn der außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs anzusiedelnde Einzelhandelsbetrieb ge- rade auf solche Sortimente abziele, die im zentralen Versorgungsbereich von einem ‚Magnetbetrieb’ angeboten würden, dessen unbeeinträchtigter Fortbestand maßgebliche Bedeutung für die weitere Funkti- onsfähigkeit eben dieses zentralen Versorgungsbereichs habe.“ BVerwG, Urteil 4 C 7.07 vom 11.10.2007. 28 Die zukünftigen Entwicklungsoptionen und -empfehlungen für die zentralen Versorgungsbereiche werden im Zentren- und Standortkonzept (vgl. Kapitel 4.1) erörtert.

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Abbildung 404040:40 ::: ModellhaftModellhaftes es Schema einer inneren Differenzierung vonvon räumlicräumlichhh----funktionalfunktional geprägten Lagen innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs

Quelle: eigene Darstellung

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4.1.2 Empfehlungen für die zentralezentralennnn VersorgungsbereVersorgungsbereiiiicheche in Borken Für den Aspekt der Zentrenstärkung beinhaltet der erste Schritt die Zentrenfestlegung bei gleichzeitiger Zuordnung in die Zentrenhierarchie. In Borken werden insgesamt zwei Ein- zelhandelsagglomerationen als zentrale Versorgungsbereiche für die Zukunft empfohlen. Hierarchisch kommt dem Innenstadtzentrum die größte Bedeutung zu, gefolgt vom (per- spektivischem) Nebenzentrum Weseke. Der Hierarchisierung der Zentren wird das Grundprinzip einer funktionalen Aufgabenzuwei- sung bzw. einer ausgewogenen Aufgabenteilung zugrunde gelegt, so dass es dauerhaft nicht zu einer wechselseitigen Beeinträchtigung der Entwicklungsoptionen der einzelnen Zentren kommt. Aus den vorangegangenen Arbeitsschritten werden zudem einzelne Hand- lungsempfehlungen für die jeweiligen Zentren abgeleitet, die das Ziel „Zentren stärken“ näher konkretisieren.

Abbildung 414141:41 ::: Zentrale Versorgungsbereiche in Borken (Zielkonzept)

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008; Kartengrundlage: Stadt Borken

Neben den zwei genannten zentralen Versorgungsbereichen werden keine weiteren Einzel- handelsstandorte als zentrale Versorgungsbereiche definiert. Obschon mehrere Standorte gewisse Funktionsbündelungen und eine aus Einzelhandelssicht zu bewertende Agglomera- tion erkennen lassen, weisen sie nicht die genannten Merkmale für zentrale

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Versorgungsbereiche auf. Insbesondere ist bei solchen Agglomerationen der Grad der Nut- zungsmischung, die städtebauliche Dichte und die damit verbundene Vitalität auch in den Bereichen Gastronomie, Dienstleistungen und ggf. Kultur/ Bildung nicht ausreichend aus- geprägt. Von dieser Bewertung unberührt bleibt die Tatsache, dass solche Standorte andere Funkti- onen als diejenigen von zentralen Versorgungsbereichen übernehmen können und sollten, etwa Versorgungsfunktionen für den unmittelbaren Nahbereich oder die Funktion als Son- derstandort für bestimmte großflächige Einzelhandelsvorhaben.

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4.1.3 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadtzentrum

Entwicklungsziele und ---empfehlungen-empfehlungen für den zentralen Versorgungsbereich InneInnen-Inne n-n-n- stastastadtzentrumsta dtzentrum Die Ermittlung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens für die Stadt Borken hat al- lenfalls begrenzte Verkaufsflächenspielräume in den nächsten fünf bis zehn Jahren ergeben. Eine Ausnahme bildet der Bereich Unterhaltungselektronik/ Elektro, welcher in Borken deutlich unterrepräsentiert ist. Abgesehen von dem letztgenannten Sortimentsbereich sind in den übrigen Sortimentsbereichen durch zusätzliche Verkaufsflächenerweiterungen ganz überwiegend Umsatzumverteilungen zulasten bestehender Strukturen zu erwarten. Im Rah- men der Konzepterarbeitung und der Diskussionen im begleitenden Arbeitskreis wurde deutlich, dass im Rahmen einer gezielten, strategischen Weiterentwicklung des Innenstadt- zentrums somit weniger die quantitative Erweiterung als vielmehr die Festigung und Qualitätsverbesserung bestehender Strukturen im Vordergrund künftiger (Innen-) Stadtentwicklungspolitik stehen sollte. Allenfalls punktuelle und intensiv begründete räum- liche Erweiterungen des Zentrums korrespondieren mit dieser Strategie. Dies gilt z. B. für die räumliche Erweiterung in Richtung Norden, mit der eine Angebotsarrondierung des In- nenstadtzentrums als Ganzes angestrebt wird. Es ergeben sich im Einzelnen folgende anhand der vorgestellten Kriterien begründete Ab- grenzungen des zentralen Versorgungsbereichs:

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Abbildung 424242:42 ::: Abgrenzung des ZVB Innenstadtzentrums (Zielko(Zielkonnnnzept)zept)

Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Borken

Neben den bereits beschriebenen, dem Innenstadtzentrum aufgrund der bestehenden städtebaulich-funktionalen Strukturen zugehörigen Lagebereichen, (Bereiche mit höchster und hoher Funktionalität, funktionale Ergänzungsbereiche) sind in die Abgrenzung in der Zielperspektive potenzielle Erweiterungsbereiche des Borkener Innenstadtzentrums einge- schlossen. Insbesondere die Erweiterung in Richtung Norden (Nordring) wurde im

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begleitenden Arbeitskreis und in den politischen Gremien der Stadt Borken intensiv disku- tiert. Grundsätzlich findet sich die Begründung für die Erweiterungsbereiche in städtebaulich-funktionalen Strukturen/ Defiziten sowie vorhandenen Flächenpotenzialen für die Ansiedlung neuer Magnetbetriebe.
Südlich des Vennehofs, zwischen den beiden funktionalen Ergänzungsbereichen, be- findet sich nordöstlich des Butenwalls/ südwestlich der Straße An der alten Windmühle ein potenzieller Erweiterungsbereich, der zur Arrondierung bestehender Betriebe sowie zur Abrundung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzent- rum im Umfeld des hochfrequentierten Vennehofs dienen soll.
Nördlich an das Innenstadtzentrum angrenzend befindet sich westlich der Heidener Straße, eine Parzellentiefe umfassend, begrenzt durch den Nordring, ein potenzieller Erweiterungsbereich. Dieser soll gezielt zur funktionalen Ergänzung/ Arrondierung der innerstädtischen Nutzungen (primär der Bereich Unterhaltungselektronik/ Elektro) entwickelt werden um letztlich die derzeit in diesem Sortimentsbereich deutlichen Kaufkraftabflüsse in Umlandkommunen zu minimieren und schließlich die mittelzentrale Funktion der Stadt Borken zu manifestieren. Nachdem seitens der Stadtverwaltung sowie der Borkener Politik und auch wesentlicher externer Akteure (Bezirksregierung und der IHK Münsterland) ein Mangel an endogenen Standortpo- tenzialen in den Kern-, Neben- und Ergänzungslagen des Bestandsinnen- stadtzentrums konstatiert wurde, wurde eine anbindbare Innenstadtrandlage als Entwicklungsoption als grundsätzlich möglich, auch im Hinblick auf seine landespla- nerische Genehmigungsfähigkeit, erachtet. Die durchgeführten Empiriebausteine (vorwiegend die Passantenfrequenzzählungen, Passantenbefragung, vgl. Kapitel 2.4.2) sowie die Vor-Ort-Situation (Anbindung an den Bahnhof Borken (Westfalen), Nähe zu Gastronomieanbietern) verdeutlichen, dass sowohl Frequenzen als auch Austauschbeziehungen zum Innenstadtzentrum existent sind. Eine gezielte und funk- tional abgestimmte Entwicklung in diesem Bereich kann somit für die zukünftige Weiterentwicklung und Sicherung des Innenstadtzentrums von Borken einen ent- sprechenden Beitrag leisten. Vorraussetzungen dürften die städtebaulich-funktionale Anbindung des Bereichs Nordring/ Heidener Straße in Richtung Kuhm-Center, eine funktional abgestimmte Nutzung des Erweiterungsbereichs (primär Unterhaltungs- elektronik/ Elektro) sowie die Absicherung einer Umfeldnutzung außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs, die eine weitere Stärkung der Einzelhandelsnutzung in diesem Bereich verhindert, sein. Zudem werden zwei Erweiterungsbereiche zur weiteren Optimierung der städtebaulich-funktionalen Anbindung des Bereiches Kuhm-Center/ Heidener Straße empfohlen:
So wurde der Bereich südlich der Wilbecke/ westlich der Straße Am Kuhm als poten- zielle Entwicklungsfläche in die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt eingeschlossen, insbesondere im Hinblick auf eine zu optimierende städ-

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tebaulich-funktionale Anbindung zwischen Kuhm-Center und den gewachsenen Ge- schäftslagen.
Südlich angrenzend an den Bereich mit höchster Funktionalität des Kuhm-Centers, begrenzt durch die Straßen Wilbecke und Heidener Straße befindet sich ein poten- zieller Erweiterungsbereich, der grundsätzlich die Möglichkeit zur städtebaulich- funktionalen Aufwertung/ Verdichtung der Anbindung Kuhm-Center und gewachse- ne Geschäftslagen bietet. Alles in allem ergibt sich eine Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt- zentrum Borken, die durch die Ausweisung von potenziellen Erweiterungsbereichen die Sicherung des Innenstadtzentrums ermöglicht und gleichzeitig eine Entwicklung und Stär- kung des gesamten Standortbereichs forciert. Um die gezielte Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsbereichs in nördliche Rich- tung in einem der Innenstadt als Ganzes verträglichen und auch klar begrenztem Rahmen zu halten, sollten folgende Empfehlungen für den Umgang mit Flächen am Rande (aber au- ßerhalb) des nördlichen Ergänzungsbereiches an der Heidener Straße beachtet werden.
Für das Standortumfeld (u. a. Bahnhof, Gelände Tekampe) wird ein konsequenter Ausschluss von zentren- oder nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsnutzungen empfohlen. Damit kann einer weiteren Agglomerationsausbildung im nördlichen Zentrenbereich entgegengewirkt werden.
Stadt + Handel empfiehlt eine konzeptionelle und bauleitplanerische Absicherung dieser Entwicklungsstrategie.
Die angestrebte Nutzung (Elektronikfachmarkt) im Bereich Heidener Straße/ Nord- ring sollte bauleitplanerisch (SO-Gebiet) abgesichert werden. Festsetzungen für eine verträgliche Sortimentierung und zur Verkaufsfläche sollten aus den flächen- und vorhabenbezogenen Aussagen (vgl. Kapitel 4.4 und der ergänzenden Verträglich- keitsanalyse (Stadt + Handel, Mai 2009)) entnommen werden.

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4.1.4 Zentraler Versorgungsbereich Nebenzentrum Weseke Ergänzend zur Beschreibung und Bewertung (vgl. Kapitel 2.4.3) werden an dieser Stelle die künftigen Schutz- und Entwicklungsziele für diesen zentralen Versorgungsbereich definiert. Im Wesentlichen sollte das Zentrum in seiner heutigen Funktion gesichert und punktuell gestärkt werden. Angesichts der bereits heute umfassenden Versorgungsfunktion ist die Entwicklung als Nebenzentrum zu empfehlen. Damit wird das Ziel einer über die reine Nah- versorgungsfunktion hinausgehende Bedeutung für den gesamten Stadtteil plausibel unterstrichen. Die Funktion soll dabei aus folgenden zwei Aspekten bestehen:
Nahversorgungsfunktion für den gesamten funktional zugeordneten Siedlungsbe- reich
Ausgewählte Versorgung im Bereich mittelfristiger Sortimente für den funktional zu- geordneten Siedlungsbereich Folgende konkrete Ziele werden für die Entwicklung zu einem Nebenzentrum empfohlen:

Tabelle 191919:19 ::: Ziele für die weitere Entwicklung des NahversorgungNahversorgungszentrumsszentrums Weseke zu einem Nebenzentrum Erhaltung und Fortentwicklung der städtebaulich- funktionalen Ausstattungsmerkmale durch…

Sicherung und Stärkung der als Frequenzbringer unerlässlichen Lebensmittelmärkte (nähere Ausführungen s. u.),

Sicherung der Vielzahl der Fachgeschäfte und der vorhandenen Branchenvielfalt ,

Gezielter, aber zugleich zugunsten des Innenstadtzentrums begrenzter Ausbau der Ange- bots- und Branchenvielfalt.

Quelle: eigene Darstellung

Die Sicherung und Stärkung des Lebensmittelangebots sollte im Rahmen folgender Ziele und Handlungsfelder gewährleistet und umgesetzt werden:
Wahrung der aus Kundensicht gewünschten Angebotsattraktivität insbesondere des Angebots im Bereich der beiden Lebensmittel-Supermärkte, etwa durch maßvolle Verkaufsflächenvergrößerung am Standort selbst bzw. innerhalb des zentralen Ver- sorgungsbereichs.
Stärkung und Ausbau der Magnetfunktion im Bereich Nahrungs- und Genussmittel: entweder durch Erweiterung am Standort selbst oder durch Neubaumaßnahmen für diese oder für konkurrierende Anbieter – ebenfalls im zentralen Versorgungsbereich oder unmittelbar angrenzend. Hierzu wäre primär das Problem geeigneter Grundstücke zu lösen, ggf. sollten hierzu Umnutzungen und Umbaumaßnahmen im Bestand in Erwägung gezogen werden.

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Vermeidung von Funktionsverlusten zulasten der Lebensmittelmärkte, die durch neue Ansiedlungen außerhalb des Nebenzentrums und der potenziellen Erweite- rungsflächen resultieren könnten. Nicht nur die Versorgung mit Waren des kurzfristigen Bedarfs sollte gesichert und gestärkt werden, sondern auch diejenige mit höherwertigen Angeboten im mittel- und langfristigen Bedarfssegment. Um hierbei allerdings keine deutliche Konkurrenz für den Schutz und die Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums entstehen zu lassen, werden folgende Empfeh- lungen ausgesprochen:
Ausbau des Einzelhandelsangebots im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich nur gezielt punktuell branchenspezifisch sowie in Größenordnungen, die keine negativen Auswirkungen auf das Innenstadtzentrum nach sich ziehen.
Ansiedlung von neuen Magnetbetrieben im zentralen Versorgungsbereich selbst oder in unmittelbarer Nähe dazu. Als räumliche Bezugsebene wird zunächst folgende Abgrenzung des zentralen Versor- gungsbereichs empfohlen:

Abbildung 434343:43 : Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Weseke

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008; Karten- grundlage: Stadt Borken

Sofern innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs nachweislich keine geeigneten Flächen zur Verfügung gestellt werden können, können Entwicklungsflächen für die Ansiedlung ei-

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nes einzelhandelsbasierten Vorhabens, wenn es außerhalb des zentralen Versorgungsbe- reichs aber in unmittelbarer räumlicher Nähe liegt, in den zentralen Versorgungsbereich aufgenommen werden. Dies ist an eine intensive Einzelfallprüfung geknüpft, welche min- destens folgende Prüfungskriterien beinhalten sollte:
Für das Einzelhandelsvorhaben stehen im zentralen Versorgungsbereich nachweis- lich 29 keine Entwicklungsflächen zur Verfügung.
Das Einzelhandelsvorhaben ist bezüglich der Einzelhandelsstruktur im zentralen Ver- sorgungsbereich funktional abgestimmt (sowohl sortiments- als auch verkaufsflächenbezogen) und ergänzt/ arrondiert das Angebot im zentralen Versor- gungsbereich.
Die kleinteiligen und durchmischten Strukturen im gewachsenen zentralen Versor- gungsbereich dürfen nicht gefährdet werden. Daher wird zur Fortentwicklung der Fokus auf aktuell fehlende Fachmarkttypen in Ergänzung zum kleinteiligen Einzel- handel oder Dienstleistungsbereich empfohlen.
Insgesamt sollte eine Weiterentwicklung eine angemessene Dimensionierung umfas- sen, welche sich in die Strukturen des Zentrums einfügen und der Versorgung des Stadtteils entsprechen.
Die Entwicklungsfläche steht in einem unmittelbaren, fußläufig erlebbaren und städ- tebaulich-funktionalen Zusammenhang mit dem zentralen Versorgungsbereich.
Die Erweiterung entspricht einer stadtentwicklungspolitisch abgewogenen Fortent- wicklung des zentralen Versorgungsbereichs (als Ganzes) und ist abgestimmt mit den gesamtstädtischen Leitsätzen zu verkaufs-, standorts- und sortimentsbezogenen Fortentwicklung der Borkener Einzelhandelsstruktur. Zur Analyse der stadtentwicklungspolitischen Tragweite der Erweiterung sollte stets eine intensive Einzelfallbetrachtung inkl. eines städtebaulichen Konzepts für das betreffende An- siedlungsvorhaben und für den betreffenden zentralen Versorgungsbereich erarbeitet werden, in dem insbesondere die aktuellen und künftig möglichen Kundenlaufwege sowie die sonstigen funktionalen, städtebaulichen und stadtgestalterischen Bezüge innerhalb des bestehenden Zentrums zu dessen zu untersuchenden Erweiterungsbereich thematisiert werden. Eine solcherlei vorbereitete und abgewogene räumliche Ausweitung des zentralen Versorgungsbereichs sollte vom zuständigen Ratsgremium durch Beschluss gebilligt wer- den. Die nachfolgende Tabelle veranschaulicht ergänzend zu den städtebaulichen Schutz- und Entwicklungszielen, inwieweit die landesplanerischen Voraussetzungen für diesen zentralen

29 Dieser Nachweis sollte sich nicht an kurzfristiger, einzelflächenbezogener Verfügbarkeit, sondern langfristi- gen strukturellen Entwicklungsoptionen unter Beachtung absehbarer Standortanforderungen der Betreiber orientieren.

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Versorgungsbereich erfüllt werden und welche funktionalen Aufgabenzuweisungen für das Nebenzentrum vorgenommen werden.

Tabelle 202020:20 ::: Funktionale Aufgabenzuweisung sowie Anforderungen ddeses LEPro NRW NebeNeben-n-n-n- zentrum Weseke ZVB Nebenzentrum Weseke Lage gem. LEPro NRW in ASB*  Angemessene ÖPNV-Anbindung gem. LEPro NRW 

Künftige Versorgungsfunktion Versorgungsfunktion mit Waren aller Bedarfsstufen

Funktional zugeordnete Ortsteile gem. LEPro NRW Weseke rd. 5.035 EW

Quelle: eigene Darstellung; *Allgemeiner Siedlungsbereich

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4.24.24.2 Das Nahversorgungskonzept Die derzeit bestehende gesamtstädtische Nahversorgungsstruktur wird in Kapitel 2.5 be- schrieben und analysiert. Vor diesem Hintergrund werden im folgenden Kapitel Empfehlungen zur Stabilisierung und Verbesserung der flächendeckenden Nahversorgung in Borken ausgesprochen sowie spezifische Empfehlungen für die einzelnen Stadtteile for- muliert. Diese Empfehlungen stehen im engen Zusammenhang mit
dem absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen (Kapitel 3.2)
dem räumlichen Entwicklungsleitbild zur Zentren- und Einzelhandelsentwicklung (Ka- pitel 3.3)
dem empfohlenen Zentren- und Standortkonzept (Kapitel 4.1 und 4.3)
sowie den Ansiedlungsleitsätzen (Kapitel 4.6) Die Ausgangslage ist, wie beschrieben, gekennzeichnet durch eine quantitative gute ge- samtstädtische Ausstattung mit Lebensmittel-Verkaufsflächen. Diese Ausstattung gilt es zu sichern und zu stabilisieren, insbesondere wenn die zu sichernden Lebensmittelmärkte zu- gleich wichtige Frequenzbringer und Magnetbetriebe in den zentralen Versorgungsbereichen darstellen oder eine wesentliche Nahversorgungsfunktion in Wohn- siedlungsbereichen übernehmen. In Teilbereichen des Stadtgebiets sind trotz der guten gesamtstädtischen Ausstattung Er- gänzungsmaßnahmen sinnvoll, die nachfolgend näher beschrieben und begründet werden.

HandlungsprioritHandlungsprioritätenäten Da der Entwicklungsrahmen für Lebensmittelsortimente nahezu ausgeschöpft ist, und da mit zunehmendem Überschreiten der ermittelten Verkaufsflächenpotenziale von maximal 1.000m² Verkaufsfläche die gesamtstädtischen oder kleinräumigen Umsatzumverteilungen städtebaulich relevante Größenordnungen erreichen können, die wiederum mit Betriebs- schließungen einhergehen können, sollten die künftigen Ansiedlungsbemühungen der Stadt Borken aus einer nach Handlungsprioritäten abgestuften Strategie bestehen: 1. Der geringe Entwicklungsrahmen sollte genutzt werden, um bestehende Lebensmit- telmärkte in den zentralen Versorgungsbereichen nachfrage- und zeitgemäß auszubauen, sofern die Märkte im Einzelnen nicht mehr den aktuellen Marktanforde- rungen entsprechen. 2. Künftige Neuansiedlungen sollten erstens zur Behebung der identifizierten Ausstat- tungsdefizite im nordwestlichen Teil des Bezirks Gemens, in Marbeck sowie zur Verbesserung des Betriebstypenmixes im nordwestlichen Bereich der Kernstadt ge- nutzt werden.

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3. Letztlich sollten auch diejenigen Standorte zeitgemäß gesichert und fortentwickelt werden, die zwar nicht in den zentralen Versorgungsbereichen, jedoch die wohnort- nahe Versorgung der Borkener Bevölkerung gewährleisten. Für diese Empfehlungen gelten zugleich die Ansiedlungsleitsätze (vgl. Kapitel 4.6); diese beinhalten ein ausgewogenes Regularium zum Schutz und zur Entwicklung sowohl der Zentren (entsprechend ihrer jeweiligen Funktionszuweisung) als auch der wohnortnahen Versorgung in der Fläche.

Nahversorgungsstruktur im Stadtteil Kernstadt Borken Die Nahversorgungsstruktur in der Kernstadt ist geprägt durch eine sehr hohe quantitative Ausstattung, welche sich in der stark überdurchschnittlichen Verkaufsflächenausstattung je Einwohner, der stadtteilbezogenen Kaufkraftbindung sowie der starken Zentralität wider- spiegelt.

Tabelle 212121:21 ::: Ausstattungskennziffern NahrungsNahrungs---- und Genussmittel (NuG) Kernstadt Borken Einwohner 20.263

Kaufkraft rd. 40 Mio. €

VKFVKF----AusstattungAusstattung je Einwohner rd. 0,78m² VKF/EW (im Bundesschnitt 0,35m²)

6 x Lebensmitteldiscounter 1 x Supermarkt 3 x Verbrauchermarkt/ SB-Warenhaus Betriebstypenmix 4 x Getränkemarkt ergänzt um weitere Lebensmittelfachgeschäfte (inkl. Tankstellen)

Jahresumsatz NuG rd. 63 Mio. €

Kaufkraftbindung NuG rd. 83%

Zentralitätskennziffer NuG 156%

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008; Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 10/2008; Nahrungs- und Genussmittel inkl. Lebensmittelhandwerk und Ge- tränke; eigene Berechnungen auf Basis EHI 2005 bis 2008, IfH 2005, Lebensmittelzeitung 2007, BBE 2008

Betrachtet man die räumliche Versorgung 30 der Kernstadt von Borken, wird deutlich, dass ein Großteil der Bewohner in den Siedlungsbereichen der Kernstadt einen Lebensmittel- markt innerhalb von kürzester Zeit erreichen kann. Gleichwohl sind in den Randbereichen

30 Die Kriterien der Nahversorgungsanalyse wurden bereits in Kapitel 2.5 vorgestellt.

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im Westen und Südwesten der Kernstadt sowie im Osten Bereiche feststellbar, die nur un- zureichend versorgt sind.

Abbildung 444444:44 : Die Nahversorgungsstruktur in der Kernstadt

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008; Kartengrundlage: Stadt Borken

Im Norden der Kernstadt herrscht eine qualitativ hochwertige Nahversorgungsstruktur vor, zudem sind einige Siedlungsbereiche durch mehrere Lebensmittelanbieter versorgt. Je- doch ist der Betriebstypenmix unausgewogen, es befinden sich vorwiegend große Verbrauchermärkte in diesem Bereich, die durch zwei Getränkemärkte und nur einen Le- bensmitteldiscounter ergänzt werden. Ebenso unausgewogen ist der Betriebstypenmix im Süden der Kernstadt. Im Gegensatz zum Norden herrscht dort eine stark discountlastige Struktur vor, die zudem durch geringe Verkaufsflächengrößen der ansässigen Lebensmittelbetriebe geprägt ist. Das Innenstadtzentrum von Borken, welches sich in der zentralen Kernstadt befindet, weist eine quantitativ durchaus beachtliche Nahversorgungsbedeutung auf: der Verbraucher- markt „Kaufland“ stellt ein umfassendes Angebot im Nahungs- und Genussmittelbereich bereit. Daneben existieren eine Vielzahl weiterer Betriebe des Lebensmittelhandwerks und Spezialgeschäfte.

Empfehlungen für die Nahversorgung iimm Stadtteil Kernstadt Borken Eine wesentliche Aufgabe im Bezirk Kernstadt Borken ist die Sicherung des Lebensmittel- angebots im Innenstadtzentrum, da dieses nicht nur die wohnortnahe Versorgung

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sicherstellt, sondern auch durch Frequenz erzeugende Anbieter die Funktionsstabilität des gesamten Innenstadtzentrums darstellt. Daneben sollte erwogen werden, ob im Innen- stadtzentrum nicht geeignete Flächenpotenziale für die Ansiedlung von Anbietern aus dem Biolebensmittel- oder Spezialitätenbereich verfügbar sind, um die Funktionsfähigkeit des Innenstadtzentrums zu stabilisieren und weiter zu stärken 31 . Des Weiteren gilt es die Ansiedlung eines Lebensmittelmarkts im östlichen Bereich der Kernstadt zu forcieren, um die dortige räumliche Unterversorgung zu beheben. Unter Be- rücksichtigung der momentan rd. 2.500 Einwohner in diesem Gebiet mit einer Kaufkraft im Bereich Nahrungs- und Genussmittel von knapp 5 Mio. € pro Jahr, kann die Ansiedlung ei- nes Lebensmittelmarkts mit rd. 800m² bis rd. 1.000m² Verkaufsfläche je nach konkretem Betriebstyp in Erwägung gezogen werden, um die ortsteilspezifischen Defizite zu beheben. Im Norden der Kernstadt besteht das Ziel, das vorhandene Lebensmittelangebot zu si- chern. Darüber hinaus ist die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters zu prüfen, um den bisher eher einseitigen Betriebstypenmix zu verbessern und durch ein Discountangebot zu ergänzen. Dies sollte stets unter Berücksichtigung der flächendeckenden Nahversorgung und Ausschluss einer Gefährdung dieser erfolgen, so dass eine mögliche Entwicklung nur maßvoll und unter Prüfung der Auswirkungen auf Bestandsstrukturen erfolgen kann. Die Sicherung der wohnortnahen Versorgung hat auch im Süden der Kernstadt oberste Pri- orität. Hier ist ggf. zu prüfen, ob eine Ergänzung des discountlastigen Angebots durch einen Vollsortimenter erfolgen kann. Des Weiteren sind die Standortrahmenbedingungen der bisherigen Anbieter zu optimieren, möglich erscheint hier eine Anpassung der Ver- kaufsflächen auf marktgängige Betriebsgrößen (bei Lebensmitteldiscountern rd. 800m² Verkaufsfläche) sowie eine Verbesserung der Andienungs- und Parkplatzsituation.

Tabelle 222222:22 ::: Empfehlungen zur Nahversorgung in der Kernstadt Borken Kernstadt Borken

Sicherung des Lebensmittelangebots im Innenstadtzentrum und ggf. Ausbau durch Spezi- alanbieter

Neuansiedlung eines Lebensmittelmarkts zur Versorgung des östlichen Bezirksbereichs

Sicherung des Nahversorgungsangebots im Norden und Süden der Kernstadt, Optimie- rung des Betriebstypenmixes

Quelle: eigene Darstellung

31 Dieses spezialisierte Angebot wird auch von einem Teil der befragten Passanten und Einzelhändler ver- misst.

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Nahversorgungsstruktur im Stadtteil Gemen Unten stehende Tabelle verdeutlicht, dass auch in Gemen eine hohe quantitative Ausstat- tung im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel vorhanden ist.

Tabelle 232323:23 ::: Ausstattungskennziffern NahrungsNahrungs---- und Genussmittel (NuG) GGeeeemenmen Einwohner 8.115

Kaufkraft rd. 15 Mio. €

VKFVKF----AusstattungAusstattung je Einwohner rd. 0,57m² VKF/EW (im Bundesschnitt 0,35m²)

2 x Lebensmitteldiscounter 1 x Supermarkt Betriebstypenmix 1 x Verbrauchermarkt/ SB-Warenhaus ergänzt um weitere Lebensmittelfachgeschäfte (inkl. Tankstellen)

Jahresumsatz NuG rd. 22 Mio. €

Kaufkraftbindung NuG rd. 48%

Zentralitätskennziffer NuG 147%

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008; Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 10/2008; Nahrungs- und Genussmittel inkl. Lebensmittelhandwerk und Ge- tränke; eigene Berechnungen auf Basis EHI 2005 bis 2008, IfH 2005, Lebensmittelzeitung 2007, BBE 2008

Die Verkaufsflächenausstattung je Einwohner liegt mit 0,57m² weit über dem Bundesdurch- schnitt. Ebenso verdeutlicht die Stadtteilzentralität von 147%, dass nicht nur Gemener Einwohner die vorhandenen Märkte aufsuchen, sondern dass auch Kaufkraft aus den umlie- genden Stadtteilen oder Kommunen nach Gemen zufließt.

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Abbildung 454545:45 ::: Die Nahversorgungsstruktur in Gemen

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008; Kartengrundlage: Stadt Borken

In Gemen übernehmen insgesamt vier Lebensmittelmärkte die Versorgung der Bevölke- rung, welche verschiedene Betriebstypen und auch marktgängige Verkaufsflächengrößen aufweisen. Durch die konzentrierte Lage im Gewerbegebiet-Ost im Süden des Stadtteils sowie die solitäre Randlage des Lebensmitteldiscounters ist der nördliche Bereich Gemens, in dem rd. 4.000 Einwohner leben, trotz der guten quantitativen Ausstattungsdaten im Stadtteil nicht ausreichend mit erreichbaren Versorgungsmöglichkeiten ausgestattet.

Empfehlungen für die Nahversorgung im Stadtteil Gemen Zu empfehlen ist, eine weitere Standortattraktivierung für nahversorgungsrelevanten Ein- zelhandel am Standortbereich im Gewerbegebiet-Ost zu vermeiden und dass dies künftig auch bauleitplanerisch abgesichert wird 32 . Mögliche Verkaufsflächensubstitutionen durch nicht zentrenrelevante und nicht nahversorgungsrelevante Sortimente oder nicht Einzel- handelsnutzungen wären begrüßenswert. Grundsätzlich gilt Bestandsschutz. Im Norden Gemens ist die Ansiedlung eines konkurrenzfähigen Lebensmittelmarkts zur Versorgung der im Norden lebenden Wohnbevölkerung empfehlenswert. Diese rd. 4.000 Einwohner verfügen rechnerisch über eine Kaufkraft im Bereich Nahrungs- und Genussmit- tel von knapp 8 Mio. €, so dass ein Lebensmitteldiscounter mit 800m² bis 1.000m²

32 Dies ist bereits heute Praxis der Stadt Borken.

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Verkaufsfläche oder ein Lebensmittelsupermarkt mit 1.200m² bis 1.500m² durchaus tragfä- hig im Sinne einer reinen Nahversorgung erscheint.

Tabelle 242424:24 ::: Empfehlungen zur Nahversorgung in Gemen Gemen

Kein Ausbau des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels am Standort Gewerbegebiet- Ost

Neuansiedlung eines Lebensmittelmarkts zur Versorgung der im Norden lebenden Wohn- bevölkerung in integrierter Lage

Quelle: eigene Darstellung

Nahversorgungsstruktur im Stadtteil Borkenwirthe/ BurloBurlo Der Stadtteil Borkenwirthe/ Burlo verfügt über leicht unterdurchschnittliche quantitative Ausstattungsdaten. So sichert ein Supermarkt die Versorgung der im Stadtteil lebenden Wohnbevölkerung, die Verkaufsflächenausstattung je Einwohner beträgt 0,20m².

Tabelle 252525:25 ::: Ausstattungskennziffern NahrungsNahrungs---- und Genussmittel (NuG) Borkenwirthe/ Burlo Einwohner 3.588

Kaufkraft rd. 7 Mio. €

VKFVKF----AusstattungAusstattung je Einwohner rd. 0,20m² VKF/EW (im Bundesschnitt 0,35m²)

1 x Supermarkt 1 x Hofladen 33 Betriebstypenmix ergänzt um weitere Lebensmittelfachgeschäfte (Bä- cker, Fleischer)

Jahresumsatz NuG rd. 2,3 Mio. €

Kaufkraftbindung NuG rd. 27%

Zentralitätskennziffer NuG 32%

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008; Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 10/2008; Nahrungs- und Genussmittel inkl. Lebensmittelhandwerk und Ge- tränke; eigene Berechnungen auf Basis EHI 2005 bis 2008, IfH 2005, Lebensmittelzeitung 2007, BBE 2008

Die räumliche Versorgung der Bevölkerung ist als gut zu bewerten.

33 Eine Auflistung aller Borkener Hofläden und ihrer Verkaufsflächen erfolgt im Anhang.

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Abbildung 464646:46 ::: Die Nahversorgungsstruktur in Borkenwirthe/ Burlo

Quelle: Einzelhandelbestandserhebung 09+10/2008; Kartengrundlage: Stadt Borken

EmpfehlungEmpfehlungenen für die Nahversorgung im Stadtteil Borkenwirthe/Borkenwirthe/ Burlo Diese nahezu flächendeckende Versorgung gilt es zu sichern, primär ist die Erweiterung des bestehenden Anbieters auf eine marktgängige Verkaufsflächengröße (bis zu rd. 1.200m²) zu empfehlen. Erst sekundär sollte die Option einer Neuansiedlung/ Verlagerung gewählt werden, wobei die Größenordnung bei einem Lebensmitteldiscounter max. 800m² Ver- kaufsfläche bzw. bei einem Lebensmittelsupermarkt max. 1.200m² Verkaufsfläche betragen sollte. Weiterhin gilt es zu beachten, dass die Lage des neuen Betriebs ebenso zentral und städtebaulich integriert sein sollte, wie die des bestehenden Lebensmittelmarkts.

Tabelle 262626:26 ::: Empfehlungen zur Nahversorgung in Borkenwirthe/ BurloBurlo Borkenwirthe/ Burlo

Sicherung der vorhandenen nahezu flächendeckenden Versorgung durch Erweiterung des bestehenden Lebensmittelmarkts auf eine marktgängige Verkaufsflächengröße (max. 1.200m² Verkaufsfläche)

Sekundär: Neuansiedlung/ Verlagerung eines Lebensmitteldiscounters (bis zu rd. 800m² VKF) oder Lebensmittelsupermarkts (bis zu rd. 1.200m² VKF)

Quelle: eigene Darstellung

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Nahversorgungsstruktur im Stadtteil Marbeck Der Stadtteil Marbeck ist qualitativ unterversorgt. Die Verkaufsflächenausstattung je Ein- wohner beträgt lediglich 0,04m², die Kaufkraftbindung und Zentralität im Bereich Nahrungs- und Genussmittel im Stadtteil sind nahe null. Die Ergebnisse der durchgeführten Haushaltsbefragung zeigen Kaufkraftabflüsse von rd. 30% in Richtung Heiden. Die Nahver- sorgung erfolgt eingeschränkt über zwei ansässige Hofläden sowie einen Bäcker.

Tabelle 272727:27 ::: Ausstattungskennziffern NahrungsNahrungs---- und Genussmittel (NuG) Marbeck Einwohner 2.507

Kaufkraft rd. 5 Mio. €

VKFVKF----AusstattungAusstattung je Einwohner rd. 0,04m² VKF/EW (im Bundesschnitt 0,35m²)

2 x Hofladen 34 Betriebstypenmix ergänzt um ein weiteres Lebensmittelfachgeschäft (Bäcker)

Jahresumsatz NuG rd. 0,4 Mio. €

Kaufkraftbindung NuG rd. 2%

Zentralitätskennziffer NuG 8%

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008; Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 10/2008; Nahrungs- und Genussmittel inkl. Lebensmittelhandwerk und Ge- tränke; eigene Berechnungen auf Basis EHI 2005 bis 2008, IfH 2005, Lebensmittelzeitung 2007, BBE 2008

Entsprechend der schlechten quantitativen Ausstattungsdaten ist auch die räumliche Ver- sorgung als mangelhaft zu bezeichnen.

34 Eine Auflistung aller Borkener Hofläden und ihrer Verkaufsflächen erfolgt im Anhang.

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Abbildung 474747:47 ::: Die Nahversorgungsstruktur in Marbeck

Quelle: Kartengrundlage: Stadt Borken

EmpEmpfehlungenfehlungen für den Stadtteil Marbeck Die Nahversorgungssituation in Marbeck ist stark verbesserungswürdig. So ist die Ansied- lung eines Lebensmittelmarkts grundsätzlich wünschenswert, der Zielumsatz des anzusiedelnden Nahversorgers sollte im Bereich von rd. 2,5 Mio. € liegen. Dementspre- chend ist unabhängig vom Betriebstyp maximal eine Verkaufsfläche von 800m² anzustreben, um zu verhindern, dass größere Kaufkraftabflüsse aus den anderen Borkener Stadtteilen zu verzeichnen sind.

Tabelle 282828:28 ::: EmpEmpfehlungen fehlungen zur Nahversorgung in Marbeck Marbeck

Neuansiedlung eines Lebensmittelmarkts (max. 800m² Verkaufsfläche) in integrierter Lage

Quelle: eigene Darstellung

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Nahversorgungsstruktur im Stadtteil Weseke Der Stadtteil Weseke verfügt über eine durchschnittliche quantitative Ausstattung im Hin- blick auf die Nahversorgung. Die Verkaufsflächenausstattung je Einwohner liegt mit 0,31m² leicht unter dem Bundesdurchschnitt und deutlich unter dem Durchschnitt der Gesamt- stadt, die Kaufkraftbindung sowie die stadtteilspezifische Zentralitätskennziffer sind ebenfalls unterdurchschnittlich, sie liegen bei rd. 45% bzw. 50%. Die Versorgung im Stadt- teil erfolgt über eine Supermarkt, einen SB-Markt sowie über ergänzende Fachgeschäfte.

Tabelle 292929:29 ::: Ausstattungskennziffern NahrungsNahrungs---- und Genussmittel (NuG) Weseke Einwohner 5.043

Kaufkraft rd. 10 Mio. €

VKFVKF----AusstattungAusstattung je Einwohner rd. 0,31m² VKF/EW (im Bundesschnitt 0,35m²)

1 x Supermarkt 1 x SB-Markt Betriebstypenmix ergänzt um weitere Lebensmittelfachgeschäfte (Bä- cker)

Jahresumsatz NuG rd. 5 Mio. €

Kaufkraftbindung NuG rd. 45%

ZentralitätsZentralitätskennzifferkennziffer NuG 50%

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008; Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 10/2008; Nahrungs- und Genussmittel inkl. Lebensmittelhandwerk und Ge- tränke; eigene Berechnungen auf Basis EHI 2005 bis 2008, IfH 2005, Lebensmittelzeitung 2007, BBE 2008; Umsatz auf 0,5 Mio. € gerundet

Die räumliche Versorgung in Weseke ist nahezu flächendeckend, sie nimmt lediglich in den Randbereichen des Stadtteils ab.

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Abbildung 484848:48 ::: Die Nahversorgungsstruktur in Weseke

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008; Kartengrundlage: Stadt Borken

Es wird deutlich, dass die Versorgung der in Weseke lebenden Bevölkerung zwar überwie- gend gesichert ist, doch bei detaillierter Betrachtung des Stadtteils fällt auf, dass der SB- Markt mit einer Verkaufsfläche von rd. 350m² in der Größe nur noch bedingt zukunftsfähig ist. Beide ansässigen Lebensmittelbetriebe befinden sich im Nahversorgungszentrum We- seke (siehe Kapitel 2.4.3) und sind wesentliche Frequenzbringer für den Standort sowie auch den Stadtteil.

Empfehlungen für den Stadtteil Weseke Die Eigenbindung Wesekes im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel kann um 20% bis 30% auf rd. 70% bis 80% gesteigert werden. Dies entspricht einem potenziellen zusätzli- chen Umsatz von rd. 2 bis 3 Mio. €, so dass eine Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters in einer Größenordnung von rd. 800m² bis 900m² Verkaufsfläche bzw. eines Lebensmittel- supermarkts in einer Größenordnung von rd. 1.200m² Verkaufsfläche vertretbar wäre. Aufgrund des bestehenden Betriebstypenmixes ist ein Lebensmitteldiscounter zu präferie- ren. Aufgrund der Lage des Lebensmittelangebots in Weseke innerhalb des Nahversorgungszentrums muss als erstes Ziel die Sicherung und Stärkung dieses zentralen Versorgungsbereichs gelten. Dementsprechend ist der Standortwahl bei Ansiedlung eines neuen Nahversorgers höchste Priorität beizumessen. Als weitere Option gilt die Verkaufs- flächenerweiterung der bestehenden Lebensmittelbetriebe, um diese im Hinblick auf die heutigen Marktanforderungen zukunftsfähig zu gestalten (vgl. Kapitel 4.1.4).

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Tabelle 303030:30 ::: Empfehlungen zur Nahversorgung in Weseke Weseke

Neuansiedlung eines Lebensmittelmarkts (Priorität 1: Lebensmitteldiscounter: max. 800m² bis 900m² Verkaufsfläche; Priorität 2: Lebensmittelsupermarkt: max. 1.200m² Verkaufsflä- che)

Oder wahlweise: Verkaufsflächenerweiterungen am Standort der beiden bestehenden Le- bensmittelbetriebe

Quelle: eigene Darstellung

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4.34.34.3 Konzept für ergänzende Sonderstandorte Neben den zentralen Versorgungsbereichen bestehen in Borken wie andernorts auch wei- tere Einzelhandelsagglomerationen mit einem deutlichen Standortgewicht (vgl. zur Bestandsanalyse und -bewertung dieser Standorte Kapitel 2.6). Im folgenden Kapitel wird erörtert, welche Entwicklungsempfehlungen für diese Standortbereiche grundsätzlich sowie im einzelnen erkennbar und zugunsten einer gewinnbringenden gesamtstädtischen Stand- ortbalance zu formulieren sind.

4.3.1 Übergeordnete Zielstellungen zu den ergänzenden SonderstandortenSonderstandorten Im Sinne dieser gesamtstädtischen Standortbalance und der übergeordneten Zielstellung zur Einzelhandelsentwicklung in Borken (vgl. Kapitel 3.3) sind mehrere Zielstellungen mit der Weiterentwicklung der Standortbereiche verbunden. Sonderstandorte sind in der Zielstellung grundsätzlich als Ansiedlungsbereiche für den großflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Hauptsortimenten zu verstehen. Sie dienen der Ergänzung des Innenstadteinzelhandels, indem sie Einzelhandelsbetriebe auf- nehmen,
die einen überdurchschnittlichen Flächenverbrauch aufweisen und die in der Innen- stadt oder anderen zentralen Versorgungsbereichen daher räumlich schlecht anzusiedeln wären und
die Sortimente führen, die die Zentren in ihrer Entwicklung nicht beeinträchtigen. Trotz dieser Ergänzungsfunktion zu den Zentren sollte dennoch zunächst der Stärkung des Innenstadtzentrums selbst (und weiterer zentraler Versorgungsbereiche) die höchste Priori- tät städtischer Entwicklungsmaßnahmen und Planungen beigemessen werden – auch etwa durch die Ansiedlung nicht zentrenrelevanter Sortimente in den zentralen Versorgungsbe- reichen oder in unmittelbarer räumlicher Nähe dazu. Die Entwicklungsmöglichkeiten von Sonderstandorten sind zudem vor dem Hintergrund ih- rer Auswirkungen auf die flächendeckende Nahversorgungsstruktur in den Wohnsiedlungsbereichen zu bemessen. Gemäß der übergeordneten Zielstellung sollen die Sonderstandorte zu keinen negativen Auswirkungen auf die flächendeckende und wohn- ortnahe Nahversorgungsstruktur führen. Primär sollen an Sonderstandorten also die großflächigen Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment angesiedelt werden. Die gezielte Ausweisung solcher Sonderstandorte und die nähere planerische Befassung mit ihnen trägt begünstigend dazu bei, dass
Angebotsflächen für geeignete Vorhaben sehr kurzfristig zur Verfügung gestellt werden können, weil die realen Flächen dazu frühzeitig vorbereitet werden und die örtliche Bauleitplanung diesbezügliche Angebote bereits im Vorfeld gestalten kann,

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ihre Leistungsfähigkeit optimiert werden kann, z. B. in erschließungstechnischen Fragestellungen,
sie durch Aufgabenteilung, Spezialisierung, Größe sowie die Bündelungswirkung auch in der überörtlichen Nachfrage als Einkaufsstandort für bestimmte Sortimente deutlich wahrgenommen werden,
benachbarte Nutzungsarten durch eine räumliche klare Fassung der jeweiligen Son- derstandorte vor einem schleichend unter Druck geratenden Bodenpreisgefüge, der von der Einzelhandelsfunktion ausgehen könnte, geschützt werden können, was ins- besondere den auf günstige Grundstücke und Entwicklungsspielräume angewiesenen sonstigen Gewerbe- oder Handwerksbetrieben zugute kommen wird. Eine gesamtstädtische Konzentration auf einige wenige, dafür leistungsfähige Sonder- standorte ist sinnvoll, weil eine solche Standortbündelung aus Kundensicht attraktivere und damit auch für das überörtliche Nachfragepotenzial im mittelzentralen Einzugsgebiet inte- ressantere Standorte schafft. Der Entwicklungsrahmen der Sonderstandorte ergibt sich aus einer Vielzahl von relevanten Faktoren, die bei der Erarbeitung von Empfehlungen zu berücksichtigen sind, unter ande- rem:
heutige Angebotsmerkmale der Sonderstandorte, Strukturunterschiede zwischen ih- nen sowie auch gegenüber etwa den zentralen Versorgungsbereichen,
Überlegungen zu einer künftigen ausgewogenen Aufgabenverteilung zwischen den Sonderstandorten und den zentralen Versorgungsbereichen,
aktuelle Bedeutung der Sonderstandorte für die Nahversorgung sowie Auswirkun- gen auf die flächendeckende Versorgung in den Wohnsiedlungsbereichen,
den ermittelten gesamtstädtischen Entwicklungsrahmen (Größe, Branchenschwer- punkte etc.),
Profilierungschancen der Sonderstandorte ,
sowie nicht zuletzt die städtebaurechtlichen und landesrechtlichen Rechtsgrundla- gen zur Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben. Für Borken wird aufgrund der vorgenannten Aspekte ein Sonderstandort empfohlen, der dauerhaft spezifische Versorgungsfunktionen – wie nachstehend näher beschrieben – über- nehmen soll:
Sonderstandort Gewerbegebiet-Ost Der bestehende Standortbereich Boumannstraße soll künftig nicht prioritär weiterentwi- ckelt werden, da es durch die räumliche Nähe zum Innenstadtzentrum bei Neuansiedlungen zu negativen Auswirkungen auf die Entwicklungsmöglichkeiten des zentralen Versorgungs- bereichs Innenstadt kommen könnte. Zudem ist für das Gewerbegebiet-Ost eine deutlich

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höhere Chance der überörtlichen Profilierung anzunehmen, da der dortige Sonderstandort bereits heute über eine sehr attraktive Angebotsmischung verfügt. Der empfohlene Sonderstandort kann im Rahmen der Ansiedlungsleitsätze (vgl. dazu Kapi- tel 4.6) unter Beachtung des genannten tragfähigen Entwicklungsrahmens zur Erweiterung oder Neuansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten genutzt werden. Die Ansiedlungsleitsätze sehen zum kleinflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten (z.B. kleines Möbel-Spezialgeschäft, Anbieter von Baumarkt-Teilsortimenten wie Parkett etc.) keine Regelungen explizit vor. Daraus ergibt sich, dass diese aus fachgu- tachterlicher Sicht prinzipiell im gesamten Stadtgebiete zugelassen werden könnten. Dessen ungeachtet ist dennoch zu empfehlen, dass auch solche Betriebe gezielt zur Ange- botsbereicherung im Innenstadtzentrum (oder dessen unmittelbar angrenzenden Randlagen) angesiedelt werden können. Zudem sollte auch zugunsten des Nebenzentrums eine solche Standortbündelung im oder am jeweiligen Zentrum stadtentwicklungspolitisch in Erwägung gezogen werden (vgl. folgende Tabelle).

Tabelle 313131:31 ::: Standortprioritäten für den nicht zentrenzentren---- und nahversorgungsrelevanten EinzeEinzel-l-l-l- handel (gesamtstäd(gesamtstädtisch)tisch) Standortprioritäten für Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevantem und nicht nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment großflächige Betriebe kleinflächige Betriebe
im Innenstadtzentrum, unmittelbar räum-
primär im Innenstadtzentrum und dem lich ans Innenstadtzentrum angrenzend Nebenzentrum Weseke oder unmittelbar
nachgeordnet im Nebenzentrum Wese- an diese Zentren angrenzend ke, unmittelbar räumlich ans
sofern dort keine geeigneten Ansied- Nebenzentrum angrenzend lungsflächen mobilisierbar sind: am
oder, sofern dort keine geeigneten An- Sonderstandort Gewerbegebiet-Ost siedlungsflächen mobilisierbar sind, am
sofern dort keine geeigneten Ansied- Sonderstandort Gewerbegebiet-Ost lungsflächen mobilisierbar sind: im sonstigen Stadtgebiet*

Quelle: eigene Darstellung; *sofern dort bauplanungsrechtlich im Einzelfall zulässig

In Borken existieren selbstverständlich neben diesem Sonderstandort weitere Standorte mit großflächigen nicht zentrenrelevanten Einzelhandelsbetrieben als sog. Einzellage (z. B. Gar- tenfachmärkte etc.). Der Bestand und die marktgerechte Fortentwicklung dieser Betriebe soll gewährleistet werden.

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4.3.2 Empfehlungen zum Sonderstandort GewerbegebietGewerbegebiet----OstOst Der Sonderstandort Gewerbegebiet-Ost ist gemessen an der Verkaufsfläche noch vor dem Innenstadtzentrum die größte Einzelhandelsagglomeration in Borken. Er liegt siedlungs- räumlich nordöstlich der Kernstadt im Gewerbegebiet und ist über die Otto-Hahn-Straße verkehrlich angebunden. Der Standort ist heute bereits durch Angebote aus dem nicht zentrenrelevanten Sorti- mentsbereichen, aber auch zu nicht unerheblichen Anteilen durch Angebote des zentrenrelevanten Sortimentsbereichs geprägt. Diese Standorteigenschaften sollten als Entwicklungsvoraussetzungen für die Weiterentwicklung beachtet werden.

EmpfehlEmpfehlungenungen zur funktionalen Weiterentwicklung Auch wenn bereits Einzelhandelsangebote aus den nicht zentrenrelevanten Sortimentsbe- reichen vorhanden sind, so stehen anteilig andere Sortimentsbereiche dennoch in deutlicher Konkurrenz einerseits zum Innenstadtzentrum, andererseits aber auch zum Ne- benzentrum Weseke. Damit die Funktionsfähigkeit und die Entwicklungsfähigkeit dieser zentralen Versorgungsbereiche gewährleistet werden kann, sollte der Verkaufsflächenanteil für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente daher begrenzt und mittel- bis lang- fristig reduziert werden. Neue Einzelhandelsansiedlungen mit zentrenrelevantem Hauptsortiment sollen künftig pri- mär nur noch im Innenstadtzentrum und im Nebenzentrum Weseke stattfinden. Neue Einzelhandelsvorhaben mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment sollten künftig nur noch in den zentralen Versorgungsbereichen und innerhalb von Wohnsiedlungsgebieten angesiedelt werden (vgl. Ansiedlungsleitsätze in Kapitel 4.6). Somit verbleiben für den Son- derstandort folgende wesentliche Standortfunktionen: Er soll dauerhaft Standort sein
für den großflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem und nicht nahver- sorgungsrelevantem Hauptsortiment,
auch für den kleinflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem und nicht nah- versorgungsrelevantem Hauptsortiment.

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Empfehlungen zur räumlicheräumlichennnn Ausprägung Der Sonderstandort sollte in seinem Bestand festgelegt werden, um zu sichern, dass keine weitere Standortattraktivierung erfolgt. Dementsprechend ist folgende räumliche Ausprä- gung empfehlenswert:

Abbildung 494949:49 ::: Räumliche Festlegungsempfehlung Sonderstandort GewerbegebietGewerbegebiet-Gewerbegebiet ---OstOst

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008; Kartengrundlage: Stadt Borken

Die Abbildung verdeutlicht eine räumliche Festlegungsempfehlung, die bauleitplanerisch konkretisiert werden sollte, um eine Ausdehnung des Strandorts zu verhindern. Dessen ungeachtet sollten mittel- bis langfristig neue Ansiedlungsflächen am Sonderstand- ort ausgelotet werden. Entwicklungsoptionen ergeben sich ggf., wenn Anbieter am Sonderstandort an andere Standorte innerhalb des Stadtgebiets umsiedeln und hierdurch Grundstücke oder Ladenimmobilien neu verfügbar werden. Eine Überplanung des Stand- orts und eine auf die empfohlenen Funktionen und spezifischen Sortimente zugeschnittene Bauleitplanung sollte hierzu flankierend eingesetzt werden.

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Tabelle 323232:32 ::: Zusammengefasste Entwicklungsempfehlungen SonderstandortSonderstandort GewerbegebietGewerbegebiet---- Ost Entwicklungsziel Umsetzungsempfehlung
Primäre Funktion: Standort für großflä-
Bündelung und Steuerung der Einzel- chige Einzelhandelsbetriebe mit nicht handelsbetriebe durch Angebotsplanung zentren- und nicht nahversorgungsrele- am Zielstandort und entsprechendem vantem Hauptsortiment Ausschluss jenseits dieser Zielstandorte

Ergänzende Funktion: Standort für klein-
insofern auch bauplanungsrechtlicher flächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht Ausschluss von zentrenrelevanten Sorti- zentren- und nicht nahversorgungsrele- menten am Sonderstandort vantem Hauptsortiment Gewerbegebiet-Ost unter Anwendung der Leitsätze III und IV sowie unter Be- rücksichtigung der planungsrechtlichen Entschädigungsregelungen

Flankierend: keine Erhöhung der sonsti-
Bauplanungsrechtlicher Ausschluss wei- gen Standortattraktivität zulasten des terer einzelhandelsnaher Innenstadtzentrums und der Nebenzent- Dienstleistungen und gastronomischer ren Angebote

Quelle: eigene Darstellung

Vor dem Hintergrund der Novelle des LEPro ist der Einbezug des in Rede stehenden Son- derstandorts in einen im Regionalplan dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) eine zwingende Vorraussetzung für die Weiterentwicklung des Standortbereiches mit groß- flächigem nicht zentrenrelevanten Einzelhandel.

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4.44.44.4 Bewertung aktueller PlanPlanvorhabenvorhaben Im Folgenden werden, aktuell seitens der Stadt Borken diskutierte, Planvorhaben hinsicht- lich der Kongruenz mit den Zielen dieses Einzelhandelskonzepts bewertet.

Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters am Standort Ecke Nordring/ Butenwall (Kernsta(Kernstadtdt Borken) In der Kernstadt Borkens ist die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters am Standort Ecke Nordring/ Butenwall geplant. Der Standort befindet sich in städtebaulich integrierter Lage und wird durch weitere Einzelhandelsnutzungen arrondiert. Prägend ist der Lebens- mittelmarkt K + K, der sich in einer Standortagglomeration mit dem Fachmarkt Ernsting’s Family befindet. Die voraussichtliche Verkaufsfläche des Vorhabens beträgt rd. 800m², wo- von rd. 600m² auf den Bereich der Nahrungs- und Genussmittel entfallen dürften.

Abbildung 505050:50 : Vorhabenstandort des Lebensmitteldiscounters Ecke Nordring/Nordring/ ButenwaButenwallll

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008; Kartengrundlage: Stadt Borken

Der Jahresumsatz des Lebensmitteldiscounters dürfte je nach Betreiber bei rd. 3 bis 4,5 Mio. €/ Jahr liegen. Die geplante Ansiedlung würde zu einer Verbesserung des Betriebstypenmix in der nördli- chen Kernstadt führen, des Weiteren würde eine zukunftsfähige Standortagglomeration aus

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einem Vollsortimenter und einem Discounter geschaffen. Im Hinblick auf die bereits heute bestehende nahezu flächendeckende Versorgung mit Waren der Sortimentsgruppe Nah- rungs- und Genussmittel in der Kernstadt Borkens sowie die kaum noch steigerbare Zentralität der Kernstadt im Bereich Nahrungs- und Genussmittel sind nahezu komplette Umsatzumverteilungen des perspektivischen Umsatzes zu Lasten von Bestandsstrukturen im Standortumfeld zu erwarten. Hinsichtlich dieser Auswirkungen ist bei geplanter Realisierung des Vorhabens eine konkre- te Untersuchung der Auswirkungen auf die Bestandsstruktur sowie der formulierten Ziele im Nahversorgungskonzept (siehe Kapitel 4.2) empfehlenswert.

Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters auf dem Gelände Tekampe (Kernstadt BoBor-r-r-r- ken) Das Gelände Tekampe befindet sich im Kreuzungsbereich des Nordrings und des Be- ckingswegs in Nähe des Bahnhofs Borken (Westfalen) und ist vorwiegend durch ergänzende Nutzungen (Gastronomie, Videothek) und Leerstände geprägt.

Abbildung 515151:51 : VorhabeVorhabenstandortnstandort des Lebensmitteldiscounters auf dem GeländeGelände TekampTekampee

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008; Kartengrundlage: Stadt Borken

Grundsätzlich ist das Vorhaben als Solitär ähnlich zu bewerten wie das Vorhaben am Stand- ort Ecke Nordring/ Butenwall. Allerdings sollten in der Gesamtabwägung die

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Empfehlungen für die Umfeldentwicklung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt- zentrum beachtet werden, welche eine sehr restriktive Handhabung der dortigen Einzelhandelsentwicklung vorsehen. Die Entwicklung eines Lebensmitteldiscounters ist nicht zu empfehlen 35 . Auch die Ansiedlung des Elektronikfachmarkts am Standort Nordring/ Heidener Straße be- achtend, ist eine Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters auf dem Gelände Tekampe nicht zu empfehlen.

35 Grundsätzlich ist der Ausschluss zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandels an diesem Standort zu empfehlen.

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AnsieAnsiedlungdlung eines ElektronikfachElektronikfachmarktsmarkts auf dem Gelände Ecke Nordring/ Heidener Straße (Kernstadt Borken) Im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt der Stadt Borken ist an der Ecke Nordring/ Heidener Straße die Ansiedlung eines Elektronikfachmarkts mit einer Verkaufsfläche von rd. 1.900 m² vorgesehen.

Abbildung 525252:52 ::: Vorhabenstandort des ElektronikfachElektronikfachmarktsmarkts Ecke Nordring/ Heidener Straße

Planstandort

Quelle: Eigene Darstellung auf Basis Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008; Kartengrundla- ge: Stadt Borken

Im Kontext der avisierten Einzelhandelsstruktur- und Innenstadtweiterentwicklung ist das Vorhaben wie folgt einzuordnen:
Durch die Ansiedlung würde die Bindung der örtlichen Kaufkraft im Bereich Unter- haltungselektronik verbessert. Bislang fließen aufgrund des mangelnden Angebots

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in Borken rd. 40 bis 50% der lokalen Kaufkraft in den für ein solches Vorhaben rele- vanten Sortimentsbereichen Unterhaltungselektronik und Elektrogeräte in Nachbarkommunen (vor allem Rhede (Medimax) und Bocholt (Saturn)) ab, jeweils knapp 20 %) ab. Die Verbesserung dieser Situation ist seit langem stadtentwick- lungspolitisches Ziel der Stadt Borken.
Die Verkaufsflächendimensionierung entspricht dem absatzwirtschaftlichen Entwick- lungsrahmen für Borken bis 2014/ 2019 (je nach Variante rd. 1.500 bis 1.800m² Verkaufsfläche im Bereich Unterhaltungselektronik + rd. 500 bis 900m² Verkaufsflä- che Elektroartikel (inkl. Leuchten)).
Unter Berücksichtigung der zur Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums formu- lierten Entwicklungsempfehlungen sowohl für Lagen innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs (Heidener Straße/ Wilbecke/ Brinkstraße/ Mühlenstraße) als auch für angrenzende Lagen (primär Bereiche Bahnhof/ Bereich Tekampe) sowie den fehlenden endogenen Flächenalternativen in den gewachsenen Geschäftslagen ist der Standort als geeignet im Kontext einer gezielten Innenstadtentwicklung zu be- werten.
Unter städtebaulichen Gesichtspunkten ist das Vorhaben demnach als korrespondie- rend mit den konzeptionellen Zielvorstellungen der Stadt Borken zu werten. Kurzeinschätzung Korrespondenz mit den landesplanerischen Zielaussagen (§ 24a LEPro NRW)NRW)::::
Der Standort innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs in der Innenstadt ent- spricht den Anforderungen an die Lage eines solchen Vorhabens. Der Standort befindet sich innerhalb eines im Regionalplan als ASB dargstellten Bereich.
Der avisierte Verkaufsflächenumfang deutet im Sinne der landesplanerischen Ziel- vorgaben auf eine in der Regel verträgliche Dimensionierung i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO hin. Das Umsatz-Kaufkraftverhältnis im Bereich des Hauptsortiments ‚Un- terhaltungselektronik’ dürfte für das Vorhaben bei deutlich unter 100% (Umsatz max. 12 Mio. Euro/ Kaufkraft rd. 15 Mio. Euro) liegen.
Das Vorhaben korrespondiert demnach mit den Anforderungen des LEPro NRW. Ergänzende Hinweise und Empfehlungen
Eine konkretisierende Betrachtung der städtebaulichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und Standortstrukturen in Borken und den Nachbarkommunen i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO ergänzend zur landesplanerischen Verträglichkeitsein- schätzung wird vom Arbeitskreis als notwendig erachtet.
Grundsätzlich sollte die dann als im Detail verträglich bewertete Nutzung über ent- sprechende sortiments- und verkaufsflächenbezogene Festsetzungen im Bebauungsplan gesichert werden.

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Es sei darauf hingewiesen, dass die vorhabenbezogenen Aussagen und Empfehlun- gen dem mehrheitlichen Votum des begleitenden Arbeitskreises entsprechen. Aufgrund dessen ist die Ansiedlung des Elektronikfachmarkts durchaus empfehlenswert. Weitere Ausführungen zur Ansiedlung des Elektronikfachmarkts sind in der parallel erstell- ten städtebaulichen Verträglichkeitsanalyse zu finden (Stadt + Handel; Mai 2009).

Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters in Hovesath In Hovesath ist die Ansiedlung eines Vollsortimenters mit einer Verkaufsfläche von rd. 1.200m² bis 1.500m² Verkaufsfläche und einem Umsatz von rd. 5 bis 7,5 Mio. €/ Jahr ge- plant.

Abbildung 535353:53 ::: Nahversorgungsstruktur in Hovesath

Quelle: Eigene Darstellung auf Basis Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008; Kartengrundla- ge: Stadt Borken

Zwar würde sich durch die Ansiedlung eines Vollsortimenters der Betriebstypenmix in der südlichen Kernstadt verbessern, dennoch würde das Vorhaben nicht zu einer Verbesserung der flächendeckenden Versorgung führen, da diese bereits durch zwei Lebensmitteldis- counter gesichert ist und keine weitere Mantelbevölkerung erreicht würde. Somit würde ein neuer Vollsortimenter Kaufkraft aus bestehenden Lagen abziehen und so zu Umsatzeinbu- ßen der bisherigen Betriebe und möglichen Betriebsaufgaben führen. Dementsprechend ist das Ziel einer möglichst flächendeckenden Versorgung in der Kernstadt-Süd gefährdet und das geplante Vorhaben aus gutachterlicher Sicht nicht empfehlenswert.

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Ansiedlung eines LLebensmitteldiscountersebensmitteldiscounters im Stadtteil W Weeeesekeseke In Weseke ist die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters geplant. Der Bestand zeigt im Bereich der Nahversorgung zwei Lebensmittelmärkte, die zurzeit die Versorgung der in Weseke lebenden Bevölkerung sichern, jedoch zum Teil nicht mehr den heutigen Anforde- rungen der Betreiber entsprechen und für die Bevölkerung kein Discountangebot anbieten. Aufgrund dessen ist auch die Kaufkraftbindung im Stadtteil steigerungsfähig. Um dies zu erreichen und ein zukunftsfähiges Nahversorgungsangebot zu erhalten, ist die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters unter bestimmten Voraussetzungen empfehlenswert. So soll- te sich der Verkaufsflächenumfang des Discounters an der vor Ort vorhandenen Kaufkraft orientieren. Aktuell beträgt der Umsatz im Stadtteil im Bereich der Nahrungs- und Ge- nussmittel rd. 5 Mio. €, so dass bei einer Kaufkraft von rd. 10 Mio. € ein Umsatz des zukünftigen Markts von rd. 3 bis 4,5 Mio. € bei rd. 800m² Verkaufsfläche durchaus tragfähig ist. Der zukünftige Standort des Markts sollte innerhalb des Nebenzentrums Weseke liegen, um Kaufkraftabflüsse aus diesem zentralen Versorgungsbereich zu vermeiden. Ist innerhalb des Nebenzentrums kein geeigneter Standort vorhanden, greifen die Kriterien zur Erweite- rung des Nebenzentrums aus Kapitel 4.1.4.

Ansiedlung eines LebensmitteLebensmittellllmarktsmarkts i imm Stadtteil Borkenwirthe/ Burlo Aufgrund der momentan existenten Unterversorgung des Stadtteils sowohl in räumlicher als auch quantitativer Hinsicht (siehe Kapitel 4.2) ist die Ansiedlung eines Lebensmitteldis- counters im Stadtteil Borkenwirthe/ Burlo durchaus zu empfehlen. Beachtenswerte Aspekte sind der Verkaufsflächenumfang des anzusiedelnden Lebensmittelmarkts sowie der Stand- ort innerhalb des Stadtteils. In Bezug auf die vor Ort vorhandene Kaufkraft sind als Richtwerte bei der Ansiedlung eines Lebensmittelsupermarkts 1.200m² Verkaufsfläche und bei der Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters 800m² Verkaufsfläche unter aktuellen handels- und nachfrageseitigen Anforderungen als plausibel zu erachten. Die Lage inner- halb des Stadtteils sollte grundsätzlich integriert im Stadtgefüge gewählt werden, um eine zentrale, für alle Bürger des Stadtteils auch fußläufig erreichbare, Versorgung zu gewähr- leisten.

Ansiedlung eines LebensmittelLebensmittelmarktsmarkts im Stadtteil Marbeck Ebenso wie der Stadtteil Borkenwirthe/ Burlo verfügt auch der Stadtteil Marbeck über kein ausreichendes Angebot im Bereich der Nahversorgung (siehe Kapitel 4.2). Um die Kauf- kraftabflüsse, vor allem nach Heiden, zu verringern und die vor Ort ansässige Kaufkraft innerhalb Borkens zu binden, ist die Ansiedlung eines Lebensmittelmarkts grundsätzlich empfehlenswert. Der Zielumsatz des Nahversorgers sollte im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel 2,5 Mio. €/ Jahr nicht überschreiten, um vorwiegend die vor Ort ansässige Bevölkerung zu versorgen und Kaufkraftabflüsse aus bestehenden Lebensmittelmärkten in anderen Stadtteilen Borkens zu vermeiden. Insofern ist eine Obergrenze von 800m² Ver- kaufsfläche, unabhängig vom anzusiedelnden Betriebstyp, zu empfehlen.

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4.54.54.5 Die Sortimentsliste für Borken Zur Feinsteuerung von Einzelhandelsvorhaben ist die Definition der in Borken als zentrenre- levant zu bewertenden Sortimente (Sortimentsliste) erforderlich. Erst mit Vorliegen einer solchen „Borkener Liste“ kann die Bauleitplanung oder kann im Baugenehmigungsverfah- ren im Zusammenspiel mit den Ansiedlungsleitsätzen des Einzelhandelskonzepts über zulässige, begrenzt zulässige oder nicht zulässige Vorhaben entschieden werden. Bei der Herleitung der Sortimentsliste ist die Einzelhandels-Bestandsstruktur von Bedeu- tung, insbesondere hinsichtlich der Verkaufsflächenanteile der Sortimente und der Sortimentsschwerpunkte nach städtebaulichen Lagen. Zudem ist es erforderlich, die künfti- gen Entwicklungsoptionen im Zusammenhang mit der Zielperspektive zu beachten, um die Sortimente bezüglich ihrer Zentrenrelevanz festzulegen. Daher können auch solche Sorti- mente als zentrenrelevant begründet werden, die noch nicht oder nur in geringem Maße in den zentralen Versorgungsbereichen vorhanden sind, die aber aufgrund ihrer strategischen Bedeutung künftig dort verstärkt angesiedelt werden sollen. 36 Bei der Bewertung der künf- tigen Zielperspektive ist allerdings zu beachten, dass die anzustrebende Entwicklung realistisch zu erreichen sein muss. Bei der Herleitung der Sortimentsliste ist außerdem zu beachten, dass Sortimente nicht nur für sich alleine genommen bewertet werden sollten, sondern dass sich ihre Zentrenrelevanz oder Nahversorgungsrelevanz teilweise zusätzlich aus der Koppelung mit anderen Sortimenten begründet. Als rechtliche Vorgaben sind der Einzelhandelserlass NRW 37 und das Landesentwicklungs- programm heranzuziehen. Der Einzelhandelserlass NRW unterscheidet zwischen „zentrenrelevanten“, „nahversorgungsrelevanten“ und „nicht zentrenrelevanten“ Sorti- mentsgruppen, wobei einige Sortimente zugleich zentren- als auch nahversorgungsrelevant sein können. Das Landesentwicklungsprogramm enthält in § 24a Abs. 2 eine Anlage mit „zentrenrelevanten Leitsortimenten“, die in der Bauleitplanung als Ziel der Landesplanung zu beachten sind.

36 Vgl. hierzu den Beschluss 4 BN 33.04 des BVerwG vom 10.11.2004 sowie z. B. die Rechtsprechung des VGH Baden-Württemberg, Urteil 3 S 1259/05 vom 30.01.2006. 37 Stand 2008.

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Tabelle 333333:33 ::: Beurteilungskriterien für die Zentrenrelevanz von SSortimentenortimenten

Zentrenrelevant sind in der Regel Sortimente, die...

prägend für die Innenstadt und die nachgeordneten Zentren sind (Einzelhandelsstruktur)
Besucher anziehen oder die selbst auf Frequenzbringer angewiesen sind und Konkurrenz benötigen, um ein entsprechendes Absatzpotenzial zu erreichen (Besucherfrequenz)
überwiegend einen geringen Flächenanspruch haben (Integrationsfähigkeit)
für einen attraktiven Branchenmix und damit die Attraktivität eines Zentrums notwendig sind (Kopplungsaffinität)
vom Kunden gleich mitgenommen werden können („Handtaschensortiment“/ Transport- fähigkeit)

Nicht zentrenrelevant sind in der Regel Sortimente, die...

zentrale Lagen nicht prägen
aufgrund ihrer Größe und Beschaffenheit auch in nicht integrierten Lagen angeboten werden (z. B. Baustoffe) bzw. aufgrund ihrer Größe und Beschaffenheit nicht für zentrale Lagen geeignet sind (z. B. Möbel) Quelle: eigene Darstellung; Einzelhandelserlass NRW 2008

Über die Benennung zentren- und nicht zentrenrelevanter Sortimente hinaus hat sich im Rahmen der Planungspraxis die Konkretisierung nahversorgungsrelevanter Sortimente be- währt. Wenngleich diese aufgrund ihrer Charakteristik nahezu immer auch zentrenrelevant sind, kommt diesen Sortimentsgruppen eine besondere Aufgabe im Rahmen der kommu- nalen Daseinsvorsorge im Hinblick auf die Gewährleistung einer möglichst wohnungsnahen Grundversorgung mit Waren des täglichen Bedarfs zu. Zur Gewährleistung dieses Versor- gungsziels werden im folgenden Kapitel konkrete Entwicklungsleitsätze für Einzelhandelsansiedlungen oder -erweiterungen mit nahversorgungsrelevanten Sortimen- ten formuliert. Im Ergebnis der Sortimentsanalyse ergibt sich die folgende Liste zentren- bzw. zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente in Borken als sog. „Borkener Liste“.

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Tabelle 343434:34 ::: Sortimentsliste für die Stadt Borken („ („BorkenerBorkener Liste“) 383838 Zentrenrelevante Sortimente Angelbedarf Augenoptik Bekleidung Briefmarken/ Münzen Bücher Computer (PC-Hardware und Software) Elektrogroßgeräte Elektrokleingeräte Foto- und optische Erzeugnisse und Zubehör Glas/ Porzellan/ Keramik Hausrat Heimtextilien/ Gardinen (z. B. Bettwäsche) Kinderwagen Kurzwaren/ Schneidereibedarf/ Handarbeiten sowie Meterware für Bekleidung und Wäsche Lederwaren Leuchten/ Lampen Medizinische und orthopädische Geräte Musikinstrumente und Musikalien Papier/ Büroartikel/ Schreibwaren sowie Künstler- und Bastelbedarf Schuhe Spielwaren Sport- und Campingartikel (ohne Campingmöbel, Angelbedarf und Reitbedarf) Telekommunikationsartikel Uhren/ Schmuck Unterhaltungselektronik Waffen/ Jagdbedarf (ohne Bekleidung und Schuhe) Wohneinrichtungsbedarf (ohne Möbel), Bilder/ Poster/ Bilderrahmen/ Kunstgegenstände

38 Die Einordnung der Sortimente in die Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistischen Bundesamts (Ausgabe 2008) erfolgt im Anhang.

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ZentrenZentren---- und nahversorgungsrelevant Drogerie, Kosmetik/ Parfümerie Getränke Nahrungs- und Genussmittel Pharmazeutische Artikel (Apotheke) Schnittblumen Tierfutter Zeitungen/ Zeitschriften Nicht zentrenrelevante Sortimente Baumarktsortiment i.e.S. Bettwaren (nur Matratzen, Matratzenbezüge und Lattenroste; keine Bettwäsche) Fahrräder und Zubehör Gartenartikel (ohne Gartenmöbel) Kfz-Zubehör Möbel Pflanzen/ Samen Reitbedarf (ohne Bekleidung und Schuhe) Sonstiger zoologischer Bedarf und lebende Tiere Teppiche (ohne Teppichböden) Quelle: eigene Darstellung auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008

Um die Einordnung einzelner Sortimentsgruppen insbesondere der landesplanerischen Leitsortimentsgruppe „Einrichtungszubehör“ in die Kategorie der nicht zentrenrelevanten Sortimente zu verdeutlichen, erfolgt hier eine vertiefende Begründung der Kategorisierung für die Warengruppe Teppiche (ohne Teppichböden). Die Einordnung orientiert sich zu- nächst an der ortsspezifisch feststellbaren Lageverteilung, welche
einen sehr geringen Anteil der Verkaufsflächen innerhalb der zentralen Versor- gungsbereiche verdeutlicht,
eine besondere Funktion innerhalb nicht integrierter Lagebereiche zeigt.

Tabelle 353535:35 : Verteilung dderer Verkaufsflächen iimmmm Sortiment Teppiche (ohne Teppichböden)

städtebaulich inteinteg-g-g-g- nicht integrierte LLa-a-a-a- Sortiment ZVB rierte Lagen gen Teppiche (ohne Teppichbö- 50m² 70m² 870m² den) (insg. rd. 990m² VKF) (5%) (7%) (88%) Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008; auf 10m² gerundet; Abweichungen in den Summen ergeben sich durch Rundungen

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Für die Stadt Borken hat das genannte Sortiment demnach eine sehr untergeordnete Be- deutung für die heutige Zentrenstruktur. Zudem haben die absatzwirtschaftlichen Potenzialberechnungen für das Sortiment einen allenfalls sehr geringen Entwicklungsrah- men bis 2014/19 aufgezeigt, so dass künftige quantitative Entwicklungen begrenzt sind. Angesichts der einerseits schwachen Funktion des genannten Sortiments für die zentralen Versorgungsbereiche einerseits und der besonderen Ausprägung an bestehenden nicht in- tegrierten Standortbereichen andererseits ist für die Stadt Borken eine Ausweisung als nicht zentrenrelevantes Sortiment unter stadtentwicklungspolitischen Aspekten durchaus empfehlenswert, um attraktive nicht integrierte Standortbereiche (im Gewebegebiet-Ost) ohne negative Auswirkungen auf die Zentrenstruktur in Borken zu sichern und weiter zu entwickeln. Für die kommunale Feinsteuerung empfiehlt es sich, die Sortimente in die textlichen Fest- setzungen (bzw. Begründung) der entsprechenden Bauleitpläne zu übernehmen sowie in der Begründung zusätzlich dieses Einzelhandelskonzept als Grundlage der Sortimentsliste zu benennen. 39 Hierbei sollten gleichzeitig die Sortimente mit den angegebenen Nummern des Warengruppenverzeichnisses des Statistischen Bundesamtes (WZ 2008, siehe Anhang) sowie dessen Sortimentsbezeichnungen gekennzeichnet werden, um eine hinreichende Be- stimmtheit und Bestimmbarkeit des Bauleitplans zu gewährleisten.

39 Vgl. Kuschnerus 2007: Rn. 531.

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4.64.64.6 AnsAnsiedlungsleitsätzeiedlungsleitsätze Im Rahmen der Ansiedlungsleitsätze sollen die Entwicklungsziele zur künftigen Einzelhan- delsentwicklung (vgl. Kapitel 3.3) konkretisiert und so eine städtebaulich bestmögliche Einzelhandelsentwicklung in der Zukunft sichergestellt werden. Die Ansiedlungsleitsätze enthalten Regelungen zu einem ausgewogenen Verhältnis der folgenden Ziele untereinan- der:
Zentrenstärkung: Erhaltung und Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche (also des Innenstadtzentrums und des Nebenzentrums Weseke),
Nahversorgung: die flächendeckende Nahversorgung in den Wohngebieten best- möglich sichern und stärken, ohne hierbei die Entwicklung der Zentren zu beeinträchtigen,
Sonderstandorte: ergänzend und im Rahmen eindeutiger Regelungen Standorte für den großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel bereitstellen, ohne hierbei die Entwicklung der Zentren oder der Nahversorgung zu beeinträchtigen. Zwar wurden bisher Entwicklungsleitlinien, der absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen, das künftige Zentren-, Standort- und Nahversorgungskonzept sowie nicht zuletzt die Spezi- fizierung zentrenrelevanter Sortimente vorgestellt. Für die konkrete Zulässigkeitsbewertung von Vorhaben oder die Ausgestaltung von Bebauungsplänen fehlt jedoch eine Verknüpfung dieser Leistungsbausteine zu einem Bewertungsinstrument. Dieses Instrument wird durch die nachfolgenden Ansiedlungsleitsätze zur Verfügung gestellt. Diese Ansiedlungsleitsätze stellen ein Regelwerk dar, das transparente, nachvollziehbare Zulässigkeitsentscheidungen und bauleitplanerische Abwägungen vorbereitet. Sie gewähr- leisten zudem die notwendige Flexibilität hinsichtlich künftig ggf. erforderlicher Einzelfallentscheidungen. Sie dienen dazu, die Standortstruktur des Borkener Einzelhandels insbesondere zugunsten einer gesamtstädtisch gewinnbringenden Entwicklung zu sichern und weiter auszugestalten. Durch die klare Regel-Ausnahme-Struktur mit für alle Beteiligten transparenten Standort- bewertungen tragen diese Ansiedlungsleitsätze im Zusammenspiel mit der Borkener Sortimentsliste zu einer im hohen Maße rechtssicheren Ausgestaltung von Zulässigkeitsent- scheidungen und Bauleitplänen bei und garantieren somit Planungs- und Investitionssicherheit sowohl für bestehende Einzelhandelsbetriebe als auch für ansied- lungsinteressierte Betreiber noch nicht in Borken ansässiger Einzelhandelsbetriebe. 40

40 Wesentliche Voraussetzung für die gewinnbringende Nutzung der in diesem Einzelhandelskonzept enthal- tenen Leitsätze und Steuerungsempfehlungen ist die politisch gestützte Bekräftigung dieser Inhalte, verbunden mit einer konsequenten künftigen Anwendung. Auf diese Weise entfalten die Leitsätze und Steuerungsempfehlungen ihre Potenziale für die Rechtssicherheit kommunaler Instrumente, für die Investi- tionssicherheit sowie für die Sicherung und strategische Weiterentwicklung der Einzelhandelsstandorte in Borken, insbesondere des Innenstadtzentrums.

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Die in den Ansiedlungsleitsätzen gefassten Steuerungsempfehlungen differenzieren Einzel- handelsbetriebe nach
zentrenrelevanten, zentren- und nahversorgungsrelevanten sowie nicht zentrenrele- vanten Sortimenten (Sortimentsstruktur),
städtebaulichen Lagen bzw. Standorttypen,
Verkaufsflächenumfang und
Haupt- und Randsortimenten. Folgende Ansiedlungsleitsätze werden für Borken empfohlen:

Leitsatz I: Zentrenrelevanter EinzelhandeEinzelhandell als HauptsorHauptsortimenttiment nur im InnenstadtzenInnenstadtzent-t-t-t- rum, nachgeordnet auch im NNebenzebenzebenzentrumentrum WesekeWeseke....
Unter Berücksichtigung landesplanerischer Vorgaben (Kongruenz)
Konzentration auf die Haupt- und Nebenlagen Einzelhandelsbetriebe mit einem zentrenrelevanten Hauptsortiment sollen primär im zent- ralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum zulässig sein. Damit kann das Innenstadtzentrum in seiner heutigen Attraktivität gesichert und weiter ausgebaut werden. Gleichzeitig wird eine Streuung solcher wichtiger Einzelhandelsangebote, ein Ungleichge- wicht der sonstigen Standorte gegenüber der Innenstadt sowie die potenzielle Gefährdung des Zentrums verhindert. Der absatzwirtschaftliche EntwicklungsEntwicklungsrahmenrahmen diendientttt im Innenstadtzentrum nur als LeiLeit-t-t-t- linie, dessdessenen Überschreiten im InnenstaInnenstadtzentrumdtzentrum im Einzelfall zur Attraktivierung des Einzelhandelsangebots beitragen kann. Der Entwicklungsrahmen stellt für das Innen- stadtzentrum daher keine Entwicklungsgrenze dar, da es sich bei der Innenstadt um einen stadtentwicklungspolitisch höchst bedeutsamen Einzelhandelsstandort handelt. Innerhalb des Innenstadtzentrums sollen neue Einzelhandelsbetriebe oder Betriebserweite- rungen primär in der gekennzeichneten Hauptlage oder den Nebenlagen sowie auch ergänzend in den gekennzeichneten Erweiterungsflächen angesiedelt werden. Im funktio- nalen Ergänzungsbereich innerhalb des Innenstadtzentrums sollen großflächige Einzelhandelsbetriebe alternativ nur dann angesiedelt werden, wenn hierdurch eine strate- gische städtebauliche Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsbereichs und seiner inneren Struktur (Haupt- und Nebenlagen) erreicht wird. Als definierte Ausnahme von Leitsatz I sollen Vorhaben mit zentrenrelevantem Hauptsorti- ment auch im Nebenzentrum Weseke zulässig sein, sofern das geplante Angebot ausschließlich auf die Versorgung des Ortsteiles bezogen ist. Vorhaben sollten die Schwelle der Großflächigkeit (800m² Verkaufsfläche) nicht überschreiten.

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Leitsatz II: Zentrenrelevanter Einzelhandel als RandsortimentRandsortiment bebegrenztgrenzt zuz uuulässig.lässig.
Bis zu max. 10% der Gesamtverkaufsfläche eines Vorhabens, max. 800m² VKF 41
Im Innenstadtzentrum und im Nebenzentrum Weseke keine Beschränkung des zent- renrelevanten Randsortiments 42 Zur Steigerung ihrer Attraktivität aus Kundensicht ergänzen Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment dieses häufig durch sog. Randsortimente, die oftmals auch zentrenrelevante Sortimente umfassen. Diese zentrenrelevanten Randsortimente beinhalten jedoch je nach Verkaufsflächenumfang das Potenzial einer Gefährdung der zentralen Versorgungsbereiche, insbesondere des In- nenstadtzentrums, sowie das potenzielle Hemmnis einer Fortentwicklung dessen. Um die zentralen Versorgungsbereiche vor diesen gemäß der Borkener Entwicklungsziele uner- wünschten Beeinträchtigungen zu schützen, um künftige Ansiedlungsrahmen für die zentralen Versorgungsbereiche nicht zu verringern und um gleichzeitig jedoch auch städte- baulich nicht integrierten Einzelhandelsbetrieben eine marktübliche Mindestattraktivität im Wettbewerbsumfeld zu ermöglichen, sollen zentrenrelevante Sortimente als Randsortiment auch jenseits der zentralen Versorgungsbereiche in begrenztem Umfang zugelassen wer- den. Diese Begrenzung soll bei 10% der Gesamtverkaufsfläche bzw. bei max. 800m² Verkaufsflä- che für die zentrenrelevanten Randsortimente liegen. Die Obergrenzen für die jeweiligen zentrenrelevanten Randsortimente sind insgesamt an der Innenstadtstruktur zu orientieren. Da dieser Schwellenwert die unterschiedliche Sensitivität der zentrenrelevanten Sortimente nicht ausreichend berücksichtigen kann, die sich aus ihrer jeweils unterschiedlichen sorti- mentsspezifischen Angebotsstruktur in den zentralen Versorgungsbereichen ergibt, sollen Verkaufsflächenbegrenzungen für Randsortimente je Sortimentsgruppe nach einer Prüfung im Einzelfall 43 ggf. auch unterhalb der genannten Grenzen vorgenommen werden. Orientie- rungswerte zur Bewertung der Randsortimentsgrößen sind im Anhang dieses Konzeptes dargestellt und erläutert. Zudem soll stets eine deutliche Zuordnung des Randsortiments zum Hauptsortiment gege- ben sein (z. B. Wohneinrichtungsgegenstände als Randsortiment zu Möbeln, Zooartikel als Randsortiment im Gartenmarkt, nicht jedoch z. B. Unterhaltungselektronik). Hierdurch wer-

41 Im Einzelfall ist der Nachweis zu erbringen, dass die Teilverkaufsflächengröße einzelner oder mehrerer zent- renrelevanter Randsortimente zu keinen schädlichen Auswirkungen führen. 42 Sofern nicht landesplanerische und städtebauliche Gründe (etwa der Schutz von zentralen Versorgungsbe- reichen in Nachbarkommunen bzw. das Beeinträchtigungsverbot) eine (Teil-)Begrenzung erforderlich werden lassen. 43 Ein Einzelfallnachweis der Unschädlichkeit gerade der zentrenrelevanten Randsortimente ist bei großflächi- gen Einzelhandelsvorhaben außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche im Rahmen der erforderlichen vorhabenbezogenen Verträglichkeitsbewertung nach § 11 Abs. 3 BauNVO bzw. § 34 Abs. 3 BauGB zu leis- ten.

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den Vorhaben aus Kundensicht klar definiert und es wird eine Angebotsdiversität jenseits der zentralen Versorgungsbereiche vermieden. Zentrenrelevante Sortimente als Randsortiment in Vorhaben im Innenstadtzentrum sollen regelmäßig und ohne Verkaufsflächenbegrenzung zugelassen werden, sofern Leitsatz I ge- wahrt bleibt. Nicht zentrenrelevante Sortimente als Randsortiment sollen ebenfalls regelmäßig und ohne Verkaufsflächenbegrenzung zugelassen werden, sofern die übrigen Empfehlungen dieses Zentrenkonzeptes eingehalten werden (u. a. strategischer Einsatz auch nicht zentrenrele- vanter Sortimente zur Stärkung der Innenstadt, Standortbündelung, Vermeidung einer Angebotsdiversität außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche).

Leitsatz III: Einzelhandel mit nahversorgungsrelevantemnahversorgungsrelevantem HauptsortimentHauptsortiment primär in den zentralen Versorgungsbereichen und nachgnachgeordneteordnet zur Gewährleistung der NahveNahver-r-r-r- sorgung auch an sonstigen städtebaulich integrierten Standorten.
In den zentralen Versorgungsbereichen, sofern negative Auswirkungen auf andere zentrale Versorgungsbereiche und auf die wohnortnahe Grundversorgung vermie- den werden (Beeinträchtigungsverbot) 44 .
Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche an sonstigen integrierten Standorten zur Versorgung des Gebiets , sofern negative Auswirkungen auf die zentralen Ver- sorgungsbereiche und die wohnortnahe Grundversorgung vermieden werden (Beeinträchtigungsverbot) und die konzeptionellen Aussagen zur Nahversorgung be- rücksichtigt werden. Verkaufsflächenobergrenze für Vorhaben mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment: 800m² (ggf. darüber bei expliziter Nen- nung im Nahversorgungskonzept (vgl. Kapitel 4.2) oder zusätzlicher Anwendung der Kriterien der AG Strukturwandel 45 , Detailprüfung notwendig). Im Rahmen des Beeinträchtigungsverbots ist ein überschlägiger Orientierungswert als Be- wertungshilfe für Vorhaben mit dem Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel und spezifiziert je geplantem Vorhabenstandort angegeben, der aus den Borkener Verhältnis- sen abgeleitet ist und der ergänzend unter Berücksichtigung der Regelvermutung nach § 11 Abs. 3 BauNVO (ggf. in Verbindung mit den Kriterien der AG Strukturwandel) sowie

44 Orientierungswert , bis zu dem eine Vermeidung solcher negativen Auswirkungen bei Vorhaben mit Nah- rungs- und Genussmitteln im Hauptsortiment angenommen werden kann: - Vorhaben im Innenstadtzentrum grundsätzlich bis 1.500m² Gesamt- VKF; darüber hinaus ist eine Einzelfallprüfung erforderlich - Vorhaben im Nahversorgungszentrum Weseke : bis 900m² Gesamt-VKF bei Lebensmitteldiscoun- tern; bis 1.200m² Gesamt-VKF bei Vollsortimentern; darüber hinaus ist eine Einzelfallprüfung erforderlich 45 Bericht der „Arbeitsgruppe Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel und § 11 Abs. 3 BauNVO“ beim Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (BMVBW) 2002.

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aufgrund der Regelvermutung nach § 24 a Abs. 2 LEPro NRW konkreter definiert werden kann. In den übrigen Wohnsiedlungsgebieten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche (sonstige integrierte Standorte) kann ein Nahversorgungsangebot zugunsten der (engeren) Gebietsversorgung zugelassen werden. Hierdurch soll (gemäß der Borkener Entwicklungs- ziele) die flächendeckende Nahversorgung gestärkt werden, ohne dabei die zentralen Versorgungsbereiche zu schädigen oder in ihren Entwicklungsmöglichkeiten zu beeinträch- tigen. Detailliertere Entwicklungsempfehlungen zur Nahversorgungsstruktur werden in Kapitel 4.2 formuliert.

Abbildung 545454:54 : PrüPrüfschemafschema für NeuansiedlNeuansiedlungenungen zur Versorgung des GebietGebietsGebiet sss

Anzahl der Einwohner innerhalb eines 500m-Radius um den geplanten Vorhabenstandort

multipliziert mit der Kaufkraft für Nahversorgung*: 2.280 € je Einwohner/Jahr

davon 35% bis 50% (Kaufkraftabschöpfung, je nach kon- kretem Standort)

= tragfähiger Umsatz für das Vorhaben

dividiert durch die örtliche branchen- und betriebstypische Verkaufsflächenproduktivität (Supermarkt: 3.500-4.500 €/m² VKF; Lebensmitteldiscounter: 4.000-6.000 €/m² VKF)

= tragfähige Gesamtverkaufsfläche für das Vorhaben in m²

Quelle: eigene Darstellung; * Nahrungsmittel, Getränke, Backwaren, Fleischwaren sowie Drogerie- waren

Leitsatz IV: Großflächiger nicht zzentrenrelevanterentrenrelevanter Einzelhandel im Innenstadtzentrum und am dafür ausgewiesenen Sonderstandort. Großflächige Einzelhandelsvorhaben mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment sollen im Innenstadtzentrum oder am dafür ausgewiesenen Sonderstandort Gewerbegebiet-Ost an- gesiedelt werden, um Angebote aus Kundensicht attraktiv räumlich zu bündeln und einer Dispersion des Einzelhandelsstandortgefüges auch im Interesse der Standortsicherung für produzierende und Handwerksbetriebe entgegenzuwirken. Nicht großflächige Einzelhandelsvorhaben mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment können prinzipiell an allen Standorten im Stadtgebiet zugelassen werden, wobei zugunsten der oben genannten Faktoren ebenfalls die Ansiedlung in den zentralen Versorgungsberei- chen (hier: im Innenstadtzentrum oder dem Nebenzentrum Weseke oder unmittelbar

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angrenzend zu diesen) und an dem speziell dafür ausgewiesenen Sonderstandort nahe zu legen ist. Entwicklungsempfehlungen zu den einzelnen Sonderstandorten werden zudem in Kapitel 4.3 formuliert.

Leitsatz V: Ausnahmsweise zulässig: Verkaufsstellen von HandwerHandwerksksks----,, produziereproduzieren nnndenden oder weiterverarbeitenden Betrieben. Ausnahmsweise sollen Verkaufsstellen von Handwerks-, produzierenden und weiterverar- beitenden Gewerbebetrieben zugelassen werden („Handwerkerprivileg“), wenn
eine räumliche Zuordnung zum Hauptbetrieb,
die Errichtung im betrieblichen Zusammenhang,
eine deutliche flächen- und umsatzmäßige Unterordnung sowie eine sortimentsbe- zogene Zuordnung zum Hauptbetrieb gegeben ist,
eine Verkaufsflächenobergrenze von 10% des Hauptbetriebes bzw. max. 800m² nicht überschritten wird und
wenn sich die Obergrenzen für die jeweiligen zentrenrelevanten Randsortimente an der Innenstadtstruktur orientieren (vgl. Leitsatz II). Die Zulässigkeit von Verkaufsstellen an landwirtschaftlichen Betrieben bemisst sich im Übri- gen nach §§ 35 bzw. 201 BauGB.

Zwischenfazit In der Zusammenschau der aus den übergeordneten Entwicklungszielen für Borken abgelei- teten Differenzierung innerhalb der Leitsätze ergibt sich ein Bewertungsinstrument für spezifizierte Einzelhandelsvorhaben sowie ein Anwendungsrahmen für die Bauleitplanung, und zwar bezogen auch auf die im Zentren- und Standortkonzept gekennzeichneten Stand- ortziele. In der konsequenten Anwendung ergeben sich für geplante Einzelhandelsvorhaben je nach Sortiments- und Größenstruktur empfohlene oder abzuleh- nende Standorte sowie innerhalb möglicher Standorte eine teils mit Prioritäten versehene Empfehlung. Durch diese standardisierten Leitsätze werden vorhabenbezogene und bauleitplanerische Zulässigkeitsfragen künftig effizient zu beantworten sein, womit nicht zuletzt auch eine Ver- fahrensbeschleunigung erreicht werden kann.

136

555 Schlusswort Die Stadt Borken verfügt hinsichtlich ihrer aktuellen Einzelhandelsstruktur über eine gute Ausgangsbasis für eine Stärkung der vorhandenen Standorte, insbesondere des Innenstadt- zentrums sowie auch zum Ausbau eines neuen Nebenzentrums Weseke mit einer klar definierten Versorgungsaufgabe. Während der Erarbeitung dieses Einzelhandelskonzepts wurden – begleitet und konstruktiv unterstützt durch die Verwaltung und durch den parallel einberufenen Arbeitskreis künftige Leitlinien erörtert, die es erlauben, stringente Instru- mente zur bauleitplanerischen und genehmigungsrechtlichen Steuerung der Standorte und der künftigen Vorhaben abzuleiten. In diesem Bericht werden die notwendigen Instrumente vorgestellt, Empfehlungen zu Um- setzungsprioritäten ausgesprochen und ggf. erkennbare Handlungsalternativen angesprochen. Durch den Beschluss dieses Einzelhandelskonzepts durch das zuständige kommunalpolitische Gremium werden die Empfehlungen für die Verwaltung bindend (gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 und § 9 Abs. 2a Satz 2 BauGB); zugleich entfalten die enthaltenen Instru- mente hierdurch ihre größtmögliche Wirkung für die Rechtssicherheit der Bauleitplanung und der Genehmigungspraxis. Ebenso trägt der Beschluss dazu bei, dass die Effizienz der Verwaltungsarbeit in Sachen Standortbeurteilungen gewährleistet werden kann. Obschon dieses Einzelhandelskonzept zunächst ein primär stadtplanerisches Instrumentari- um darstellt, kann es auch in anderen Zusammenhängen (Teil-)Beiträge zur Fortentwicklung der Handelsstandorte leisten, so zum Beispiel im Rahmen der Wirtschaftsförderung. Das Konzept bietet zudem Anknüpfungspunkte für neue große wie auch kleinere Entwicklungs- vorhaben (etwa im Innenstadtzentrum oder dem Nebenzentrum).

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AAAnhangAnhang Orientierungswerte für zentrenrelevante Randsortimente Ansiedlungsleitsatz II beinhaltet eine Ausnahmeregelung für zentrenrelevante Sortimente außerhalb des Innenstadtzentrums, die als Randsortiment je nach geplantem Vorhaben und Betriebstyp marktüblich sinnvoll sein können. Zwar können alle zentrenrelevanten Sortimen- te als Randsortiment zusammen betrachtet 10% der Verkaufsfläche bzw. max. 800m² einnehmen, im Einzelfall je Sortimentsbereich sollte dieser Wert allerdings darunter liegen. Diese sortimentsgruppenspezifische Begrenzung begründet sich aus der unterschiedlichen Sensitivität der Sortimentsbereiche im Innenstadtzentrum (Beispiel: 800m² Randsortiment Bekleidung stünden im Bezug zum Bestand im Innenstadtzentrum von rd. 4.900m² VKF in einem deutlichen Missverhältnis und würden eine Schädigung des Innenstadteinzelhandels sowie ein Hemmnis für dessen Fortentwicklung erwarten lassen). Insofern sollten die Be- stände strukturprägender Einzelhandelsbetriebe des Innenstadtzentrums als Orientierungsgröße für die sortimentsbezogene Begrenzung herangezogen werden (vgl. folgende Tabelle). Ziel hierbei ist es, dass die zentrenrelevanten Randsortimente kein ei- genständiges Gewicht gegenüber dem Innenstadtzentrum oder dem Nebenzentrum und keinen eigenständigen Fachgeschäft- bzw. Fachmarktcharakter gewinnen können, um die genannten Entwicklungsziele des Innenstadt- und Nebenzentrums dauerhaft gewährleisten zu können. Zur Beurteilung, in welcher Größenordnung zentrenrelevante Sortimente außerhalb des In- nenstadtzentrums noch als unproblematisch im Sinne der o. g. Zielsetzung und des landesplanerischen bzw. städtebaurechtlichen Beeinträchtigungsverbots gelten, werden nachfolgend Orientierungswerte aus den tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten im Borke- ner Innenstadtzentrum begründet abgeleitet. Die folgenden Orientierungswerte verdeutlichen welche Verkaufsflächengrößen je Sorti- mentsgruppe im Innenstadtzentrum strukturprägend sind und wie viele dieser Betriebe es je Sortimentsgruppe im Innenstadtzentrum gibt. Die Orientierungswerte sollten folgendermaßen angewendet werden:
Als Orientierungswert dient der Durchschnittswert je Sortimentsgruppe.
Beispiel: ein Baumarktvorhaben in städtebaulich nicht integrierter Lage sollte 150m² Randsortimentsverkaufsfläche für Glas/ Porzellan/ Keramik/ Hausrat/ Einrichtungszu- behör nicht überschreiten.
Es ist darauf zu achten, dass bei der Bezugnahme auf nachstehende Tabelle eine turnusmäßige Überprüfung der Daten notwendig ist, um stets die aktuelle Situation in der Borkener Innenstadt zu Grunde zu legen. In großflächigen Einzelhandelsvorhaben mit zentrenrelevanten Randsortimenten, die über die u. g. Orientierungswerte hinaus gehen, bleibt es nach geltendem Recht dem Vorha-

I

benträger vorbehalten, einen Einzelfallnachweis zur städtebaulichen und landesplaneri- schen Unbedenklichkeit der geplanten Dimensionierung von zentrenrelevanten Randsortimenten zu führen (etwa durch ein Fachgutachten).

Tabelle 363636:36 ::: Analyse strukturprägender Betriebe des InnenstadtzeInnenstadtzentrumsntrums von Borken

Hauptbranche Betrieb Ladenlokalgröße zahlzahl zahlzahl triebetriebe triebetriebe n n n n VKFVKF VKFVKF e e e e A A A A B B B B DurchschnittDurchschnitt DurchschnittDurchschnitt 3 kleinste Betriebe 3 größte Betriebe (VKF in m²) (VKF in m²) Nahrungs- und Genussmittel 17 20 20 20 60 280 4.890 340 Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, 12 50 60 60 250 250 740 170 Apotheken PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bü- 11 20 30 50 190 210 300 110 cher

Bekleidung 39 30 40 50 1.380 1.400 1.810 250

Schuhe/ Lederwaren 8 40 50 100 360 590 690 260

GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör 10 30 40 80 190 220 340 150 Spielwaren/ Hobby/ Basteln/ Mu- 6 60 60 90 120 270 380 160 sikinstrumente

Sportartikel/ Fahrräder/ Camping 3 50 190 - - - 1.000 410 Medizinische u. orthopädische Arti- 14 20 30 40 120 120 170 70 kel/ Optik Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ 2 20 - - - - 50 40 Sichtschutz Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwä- 1 - - - - - 80 80 sche

Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte 1 - - - - - 50 50 Neue Medien/ Unterhaltungselekt- 13 20 30 30 70 80 110 50 ronik

Uhren/ Schmuck 9 30 30 40 50 70 120 50

Quellen: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008, Verkaufsfläche auf 10m² gerundet

II

Die Sortimentsliste für Borken nach WZ 2008

Tabelle 373737:37 ::: SoSoSortimentsliste So rtimentsliste für die Stadt Borken („Borkener ListeListe“)“) Kurzbezeichnung Nr. nach Bezeichnung nach WZ 2008 SortSortiiiimentment WZ 2008 46

Zentrenrelevante SortSortiiiimentemente

Angelbedarf aus 47.64.2 Einzelhandel mit Sport- und Campingartikeln (NUR: Anglerbe- darf)

Augenoptik 47.78.1 Augenoptiker

Bekleidung 47.71 Einzelhandel mit Bekleidung

Briefmarken/ Münzen aus 47.78.3 Einzelhandel mit Kunstgegenständen, Bildern, kunstgewerbli- chen Erzeugnissen, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikeln (daraus NUR: Einzelhandel mit Sammlerbriefmarken und - münzen)

Bücher 47.61 Einzelhandel mit Büchern 47.79.2 Antiquariate

Computer (PC-Hardware 47.41 Einzelhandel mit Datenverarbeitungsgeräten, peripheren Gerä- und -Software) ten und Software

Elektrogroßgeräte aus 47.54 Einzelhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten (daraus NUR: Einzelhandel mit Elektrogroßgeräten wie Wasch-, Bügel- und Geschirrspülmaschinen, Kühl- und Gefrierschränken und – truhen)

Elektrokleingeräte aus 47.54 Einzelhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten (NUR: Einzel- handel mit Elektrokleingeräten einschließlich Näh- und Strickmaschinen)

Foto- und optische Erzeug- 47.78.2 Einzelhandel mit Foto- und optischen Erzeugnissen (ohne Au- nisse und Zubehör genoptiker)

Glas/ Porzellan/ Keramik 47.59.2 Einzelhandel mit keramischen Erzeugnissen und Glaswaren

Hausrat aus 47.59.9 Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n. g. (NUR: Einzel- handel mit Hausrat aus Holz, Metall und Kunststoff, z. B. Besteck und Tafelgeräte, Koch- und Bratgeschirr, nicht elektri- sche Haushaltsgeräte, sowie Einzelhandel mit Haushaltsartikeln und Einrichtungsgegenständen a. n. g.)

46 WZ 2008 = Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistisches Bundesamtes, Ausgabe 2008

III

Kurzbezeichnung Nr. nach Bezeichnung nach WZ 2008 SortSortiiiimentment WZ 2008 46

Zentrenrelevante SortSortiiiimentemente

Heimtextilien/ Gardinen aus 47.53 Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbelägen und Ta- (z. B. Bettwäsche) peten (daraus NUR: Einzelhandel mit Vorhängen und Gardinen) Einzelhandel mit Textilien (daraus NUR: Einzelhandel mit Deko- aus 47.51 rations- und Möbelstoffen, dekorativen Decken und Kissen, Stuhl- und Sesselauflagen u. Ä.)

Kinderwagen aus Einzelhandel mit Holz-, Kork-, Flecht- und Korbwaren (daraus 52.44.647 NUR: Einzelhandel mit Kinderwagen)

Kurzwaren/ Schneidereibe- aus 47.51 Einzelhandel mit Textilien (daraus NUR: Einzelhandel mit Kurz- darf/ Handarbeiten sowie waren, z. B. Nähnadeln, handelsfertig aufgemachte Näh-, Meterware für Bekleidung Stopf- und Handarbeitsgarn, Knöpfe, Reißverschlüsse sowie und Wäsche Einzelhandel mit Ausgangsmaterial für Handarbeiten zur Her- stellung von Teppichen und Stickereien)

Lederwaren 47.72.2 Einzelhandel mit Lederwaren und Reisegepäck

Leuchten/ Lampen aus 47.59.9 Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n. g. (daraus NUR: Einzelhandel mit Lampen und Leuchten)

Medizinische und orthopä- 47.74 Einzelhandel mit medizinischen und orthopädischen Artikeln dische Geräte

Musikinstrumente und Musi- 47.59.3 Einzelhandel mit Musikinstrumenten und Musikalien kalien

Papier/ Büroartikel/ Schreib- 47.62.2 Einzelhandel mit Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroar- waren sowie Künstler- und tikeln Bastelbedarf

Schuhe 47.72.1 Einzelhandel mit Schuhen

Spielwaren 47.65 Einzelhandel mit Spielwaren

Sport- und Campingartikel aus 47.64.2 Einzelhandel mit Sport- und Campingartikeln (ohne Camping- (ohne Campingmöbel, An- möbel, Anglerbedarf und Boote) gelbedarf und Reitbedarf)

Telekommunikationsartikel 47.42 Einzelhandel mit Telekommunikationsgeräten

Uhren/ Schmuck 47.77 Einzelhandel mit Uhren und Schmuck

Unterhaltungselektronik 47.43 Einzelhandel mit Geräten der Unterhaltungselektronik 47.63 Einzelhandel mit bespielten Ton- und Bildträgern

47 Sortiment nach WZ 2003 = Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistischen Bundesamtes, Ausgabe 2003.

IV

Kurzbezeichnung Nr. nach Bezeichnung nach WZ 2008 SortSortiiiimentment WZ 2008 46

Zentrenrelevante SortSortiiiimentemente

Waffen/ Jagdbedarf (ohne aus 47.78.9 Sonstiger Einzelhandel a. n. g. (daraus NUR: Einzelhandel mit Bekleidung und Schuhe) Waffen und Munition)

Wohneinrichtungsbedarf aus 47.78.3 Einzelhandel mit Kunstgegenständen, Bildern, kunstgewerbli- (ohne Möbel), Bilder/ chen Erzeugnissen, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikeln (daraus NICHT: Briefmarken und Münzen) Poster/ Bilderrahmen/ Kunstgegenstände aus 47.59.9 Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n. g. (daraus NUR: Einzelhandel mit Holz-, Kork-, Korb- und Flechtwaren

ZentrenZentren---- und nahversorgungsrelevante SoSorrrrtimentetimente

Drogerie, Kosmetik/ Parfü- 47.75 Einzelhandel mit kosmetischen Erzeugnissen und Körperpfle- merie gemitteln

Getränke 47.25 Einzelhandel mit Getränken

Nahrungs- und Genussmittel aus 47.2 Einzelhandel mit Nahrungs- und Genussmitteln, Getränken und Tabakwaren (in Verkaufsräumen) (daraus NICHT: Geträn- ke)

Pharmazeutische Artikel 47.73 Apotheken (Apotheke)

Schnittblumen Aus 47.76.1 Einzelhandel mit Blumen, Pflanzen, Sämereien und Düngemit- teln (daraus NUR: Blumen)

Tierfutter Aus 47.76.2 Einzelhandel mit Futtermitteln für Haustiere

Zeitungen/ Zeitschriften 47.62.1 Einzelhandel mit Zeitschriften und Zeitungen

Nicht zentrenrelevante SoSorrrrtimentetimente

Baumarkt-Sortiment im en- 47.52 Einzelhandel mit Metallwaren, Anstrichmitteln, Bau- und Heimwerkerbedarf (daraus NICHT: Einzelhandel mit Rasen- geren Sinne mähern)

Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbodenbelägen aus 47.53 und Tapeten (NUR: Einzelhandel mit Tapeten und Fußboden- belägen)

Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen (daraus NUR: Ein- aus 47.59.9 zelhandel mit Sicherheitssystemen wie Verriegelungseinrichtungen und Tresore)

Sonstiger Einzelhandel a. n. g. (NUR: Einzelhandel mit Heizöl, aus 47.78.9 Flaschengas, Kohle und Holz)

V

Kurzbezeichnung Nr. nach Bezeichnung nach WZ 2008 SortSortiiiimentment WZ 2008 46

Nicht zentrenrelevante SoSorrrrtimentetimente

Bettwaren aus 47.51 Einzelhandel mit Textilien (daraus NUR: Einzelhandel mit Mat- (nur Matratzen, Matratzen- ratzen, Steppdecken u. a. Bettdecken, Kopfkissen u. a. bezüge und Lattenroste; Bettwaren) keine Bettwäsche)

Fahrräder und Zubehör 47.64.1 Einzelhandel mit Fahrrädern, Fahrradteilen und –zubehör

Gartenartikel (ohne Garten- aus 47.59.9 Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n. g. (daraus möbel) NUR: Koch- und Bratgeschirr für den Garten) aus 47.52.1 Einzelhandel mit Metall- und Kunststoffwaren a. n. g. (daraus nur: Rasenmäher, Eisenwaren und Spielgeräte für den Garten)

Kfz-Zubehör 45.32 Einzelhandel mit Kraftwagenteilen und –zubehör 45.40 Handel mit Krafträdern, Kraftradteilen und –zubehör (daraus NUR: Einzelhandel mit Teilen und Zubehör für Krafträder)

Möbel 47.59.1 Einzelhandel mit Wohnmöbeln 47.79.1 Einzelhandel mit Antiquitäten und antiken Teppichen

Pflanzen/ Samen 47.76.1 Einzelhandel mit Blumen, Pflanzen, Sämereien und Düngemit- teln (daraus NICHT: Einzelhandel mit Blumen)

Reitbedarf (ohne Bekleidung aus 47.64.2 Einzelhandel mit Sport- und Campingartikeln (ohne Cam- und Schuhe) pingmöbel, Anglerbedarf und Boote)

Sonstiger zoologischer Be- 47.76.2 Einzelhandel mit zoologischem Bedarf und lebenden Tieren darf und lebende Tiere (daraus NICHT: Einzelhandel mit Futtermitteln für Haustiere)

Teppiche (ohne Teppichbö- 47.53 Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbodenbelägen und Tapeten (daraus NUR: Einzelhandel mit Teppichen, Brü- den) cken und Läufern)

Quelle: eigene Darstellung auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008

Auflistung Hofläden

Tabelle 383838:38 : Auflistung der Hofläden im Stadtgebiet von Borken

Name Stadtteil Hauptsortiment

Finkes Bioland Hof Hoxfeld Nahrungs- und Genussmittel Hofladen Wübbel Burlo Nahrungs- und Genussmittel Hof Börger Weseke Nahrungs- und Genussmittel Kartoffelhof Wienen Marbeck Nahrungs- und Genussmittel Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung 09+10/2008

VI

Literatur und sonstige Quellen

Literatur und Handelsfachdaten BBE (2008): Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2008. Köln Bertelsmann Stiftung 2009: Bevölkerungsprognose für die Stadt Borken. Berlin BMVBW (2002): Bericht der Arbeitsgruppe Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel und § 11 Abs. 3 BauNVO. Ohne Ort Deutscher Bundestag (2004): Entwurf eines Gesetzes zur Anpassung des Baugesetzbuchs an EU-Richtlinien (Europarechtsanpassungsgesetz Bau – EAG Bau). Bundestagsdrucksache 15/2250. Berlin Deutsches Seminar für Städtebau und Wirtschaft (DSSW, 2007): Leitfaden Nahversorgung als Basis der Zentrenbildung. Aktuelle Modelle, Strategien und Konzepte gegen wegbre- chende Handels- und Dienstleistungsnutzungen. Berlin EHI Retail Institute (2005): Handel aktuell. Struktur, Kennzahlen und Profile des deutschen und internationalen Handels. Ausgabe 2005/2006. Köln EHI Retail Institute (2006): Handel aktuell. Struktur, Kennzahlen und Profile des deutschen und internationalen Handels. Ausgabe 2006/2007. Köln EHI Retail Institute (2007): Handel aktuell. Struktur, Kennzahlen und Profile des deutschen und internationalen Handels. Ausgabe 2007/2008. Köln Hahn-Immobilien (2006): Real Estate Report 06. Ohne Ort IfH Institut für Handelsforschung an der Universität zu Köln (2005): Branchendokumentation zum Betriebsvergleich Einzelhandel. Köln Junker und Kruse (2002): Verträglichkeitsanalyse und Einzelhandelsstrukturgutachten für die Stadt Borken. Dortmund Junker und Kruse (2005): Stadt Borken. Verträglichkeitsanalyse geplanter Einzelhan- dels(erweiterungs)vorhaben. Dormund Junker und Kruse (2006): Entwicklung des Einzelhandels in Borken – Vergleich der Jahre 2002 / 2006. Dortmund Kuschnerus, Ulrich (2007): Der standortgerechte Einzelhandel. Bonn Lebensmittelzeitung (2007): Ausgabe Nr. 13 Ministerium für Umwelt, Raumordnung und Landwirtschaft des Landes Nordrhein- Westfalen (1995): Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen. Düsseldorf (zitiert als LEP NRW) Pestel Institut (2005): Bevölkerung, Beschäftigung und Wohnungsmarkt: Die Entwicklung in der Stadt Borken bis 2020. Hannover

VII

Statistisches Bundesamt (2003): Klassifikation der Wirtschaftszweige. Ausgabe 2003. Wies- baden Statistisches Bundesamt (2008): Klassifikation der Wirtschaftszweige. Ausgabe 2008. Wies- baden Stadt Borken (2008): Einwohnerzahlen der Stadt Borken. Stand August 2008. Borken Stadt + Handel (2005): Newsletter #01 und #02. Dortmund Stadt + Handel (2006): Newsletter #03 und #04. Dortmund WABE-Institut (2007): Einzelhandel Branchendaten 2007. Ohne Ort

Sonstige Quellen Website Statistisches Bundesamt (Destatis), abgerufen 29.09.2008: www.destatis.de

VIII

Glossar

Betriebsform (Betriebstyp)

Eine Gruppe von Handelsbetrieben mit gleichen oder ähnlichen Merk- malsausprägungen. Es gibt starke Ähnlichkeiten der Betriebe innerhalb einer Betriebsform, während sich Betriebsformen in einem oder mehre- ren Merkmalen deutlich voneinander unterscheiden. Um Betriebstypen zu definieren, wird auf Merkmale zurückgegriffen, die das Erscheinungs- bild des Handelsbetriebes gegenüber den Abnehmern gestalten. Sowohl im Groß- als auch im Einzelhandel werden Betriebsformen unterschieden. Es besteht eine Dynamik in den Betriebsformen, d. h. es entstehen neue Betriebstypen und alte scheiden aus. Seit neuster Zeit wird auch von Formaten und Vertriebsschienen gesprochen. Betriebstypen sind z. B. Fachmarkt, Supermarkt oder SB-Warenhaus.

Bindungsquote

Verhältnis zwischen Umsatz- und Kaufkraftpotenzial in einem Gebiet. An ihr ist ersichtlich, ob Kaufkraft in ein Gebiet zu- (> 100%) oder abfließt (< 100%). Anhand der Bindungsquote kann die Zentralität eines Ortes er- mittelt werden, je nachdem, ob ein Kaufkraftzufluss, oder -abfluss vorliegt ( Kaufkraft)

Business Improvement District (BID)

Ein Business Improvement District (BID) ist ein räumlich begrenzter, meist innerstädtischer Bereich, in dem sich Grundeigentümer und Gewerbe- treibende mit dem Ziel zusammenschließen, das unmittelbare betriebliche und städtische Umfeld zu verbessern. Von einem derartigen Public-Private-Partnership-Modell, also der Zusammenarbeit von öffent- lich-rechtlichen und privaten Akteuren, können sowohl Städte und Gemeinden, als auch Verbraucher und Wirtschaft profitieren.

In Deutschland gibt es bislang noch keine bundesrechtliche Grundlage zur Gründung eines BID. Einige Länder haben jedoch den Ansatz aufge- griffen und als Lösungsansatz für Standorte diskutiert, die von trading- down-Prozessen betroffen sind. In Hamburg wurde das erste Landesge- setz zu der Einrichtung eines BID verabschiedet, in NRW wird die Gründung von so genannten Immobilien und Standortgemeinschaften (ISG) gefördert.

Einzelhandel

Im funktionellen Sinne liegt Einzelhandel vor, wenn Marktteilnehmer Gü- ter, die sie in der Regel nicht selbst be- oder verarbeiten, von anderen Marktteilnehmern beschaffen und an private Haushalte absetzen.

Als Einzelhandel im institutionellen Sinne (auch Einzelhandelsbetrieb, Ein- zelhandelsunternehmung, Einzelhandlung) werden jene Institutionen bezeichnet, deren wirtschaftliche Tätigkeit ausschließlich oder überwie- gend dem Einzelhandel im funktionellen Sinne zuzuordnen sind. Ein Betrieb wird dem Einzelhandel zugerechnet, wenn die Wertschöpfung der Einzelhandelstätigkeit größer ist, als aus sonstigen Tätigkeiten.

IX

EEEinzelhandelsrelevanteEinzelhandelsrelevante Nachfrage

Der Teil der Verbrauchsausgaben privater Haushalte, die im Einzelhandel ausgegeben wird. Nicht berücksichtigt wird die Nachfrage nach Dienst- leistungen.

Fabrikladen (Factory Outlet)

Herstellereigenes Einzelhandelsgeschäft, in der Regel mit minimierter Ausstattung und Selbstbedienung, in dem ein Hersteller im Direktver- trieb vor allem seine Warenüberhänge und seine Zweite-Wahl-Ware verkauft. Standort für einen Fabrikladen sind entweder ein größerer Raum beim Hersteller selbst oder ein verkehrsgünstig gelegener Ver- kaufsraum in der Nähe.

Fachdiscounter

Ein meist klein- bis mittelflächiger Einzelhandelsbetrieb, der überwiegend Waren des täglichen Bedarfs in Selbstbedienung und ohne Service anbie- tet. Das Sortiment ist dabei flach und schmal und wird oft zu den niedrigen Preisen angeboten.

Fachgeschäft

Spezialisierter und branchengebundener Einzelhandelsbetrieb, der sich durch eine große Sortimentstiefe und unter-schiedliches Preis- und Quali- tätsniveau auszeichnet. Die Verkaufsfläche liegt meistens deutlich unter 800m². Entscheidend für die Abgrenzung zu Fachmärkten ist vor allem der Service (z. B. Kundendienst und Beratung/Bedienung).

Fachmarkt

Fachgeschäft der Non-Food-Sparte, das in bestimmten Branchenschwer- punkten (Elektronik, Sport, Drogerie etc.) über ein breites und tiefes Sortimentsangebot verfügt, dabei aber nur eine knappe Personalbeset- zung und als Verkaufsverfahren Selbstbedienung oder Vorwahl mit fachlicher und sortimentsspezifischer Beratung einsetzt; übersichtliche Warenanordnung in meist ebenerdigem Betrieb mit niedrigem bis mittle- rem Preisniveau. Die Standorte sind meist autokundenorientiert, davon einige Sortimente innenstadtnah (Drogerien), andere isoliert in gewach- senen oder geplanten Zentren. Verkaufsfläche > 800m². Je nach Typ des Fachmarkts sind verschiedene Größenordnungen üblich (z. B. Drogerie- fachmärkte mit ca. 800m², Elektrofachmarkt 2.000 - 4.000m² (z. B. Saturn), Baumarkt 2.000 - 15.000m², Möbelmarkt bis zu 50.000m²).

Serviceorientierte Fachmärkte bieten neben ihrem Warensortiment auch eine Vielfalt sortimentsbezogener und selbstständig vermarktbarer Dienstleistungen an. Bei diskontorientierten Fachmärkten wird zugunsten des Preises auf jedwede Beratung oder Dienstleistung verzichtet. Der Spezialfachmarkt führt Ausschnittssortimente aus dem Programm eines Fachmarkts.

FactoryFactory----OuletOuletOulet----CenterCenter (FOC)

Mittel- bis großflächige Ansammlung von Einzelhandelsbetrieben, in de- nen im Direktvertrieb Waren von mehreren Herstellungsunternehmen in separaten Ladeneinheiten dem Konsumenten zum Verkauf angeboten werden. Neben den Markenshops finden sich in FOCs oft gastronomi- sche Angebote im Gebäudekomplex. Von Fabrikverkäufen ( Fabrikläden) unterscheiden sich FOCs durch die räumliche Trennung von Produktion

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und Verkauf. FOCs liegen meist außerhalb urbaner Zentren auf der „grü- nen Wiese“ in verkehrsgünstiger Lage und in Fabriknähe.

Grenzrentabilität

Grenze der Einnahmen-Kosten-Relation, unterhalb derer ein Einzelhan- delsbetrieb – unter Berücksichtigung lokaler Nachfrage- und Wettbewerbsbedingungen sowie zeitgemäßer, handelstypischer Be- triebsgestaltung – nicht dauerhaft wirtschaftlich zu betreiben ist.

ImmobilienImmobilien---- und StandortgemeinStandortgemeinschaftschaft (ISG)

Modell zur Aufwertung von Handelsstandorten, das auf Grundlage der Idee der BID die Bildung von Gemeinschaften aus Grund- und Immobi- lienbesitzern und öffentlichen Planungsträgern fördert. Die Mitgliedschaft in einer ISG ist freiwillig und unterscheidet sich so maß- geblich vom amerikanischen Modell des BID.

Innenstadt

Das Gebiet einer Stadt, in dem sich die gesamtstädtisch und überörtlich bedeutsamen Institutionen konzentrieren. Der Begriff der Innenstadt ist in der Regel nicht mit demjenigen des Innenstadtzentrums (IZ) gleichzu- setzen, da die Abgrenzung neben der baulichen Dichte und der Dichte der Einzelhandels- und Dienstleistungsfunktionen auch die historische Entwicklung und Bedeutung von Zentrenbereichen berücksichtigt, weni- ger als der Begriff des IZ jedoch auf dem Einzelhandel beruht.

Innenstadtzentrum ( (IZIZIZIZ))))

Einzelhandelsrelevante Lagebezeichnung für städtebaulich-funktionell abgegrenzte Innenstadtbereiche. Bei der Abgrenzung des IZ gegenüber weiteren Innenstadtbereichen wird die Konzentration gesamtstädtisch und überörtlich bedeutender Funktionen ebenso berücksichtigt wie die Dichte des bestehenden Handelsbesatzes oder städtebauliche Eigen- schaften. Da das IZ zu den zentralen Versorgungsbereichen zählt, ist es ein Schutzgut im Sinne des Städtebaurechts. Das IZ ist je nach örtlicher Ausprägung nicht notwendiger Weise deckungsgleich mit dem histori- schen oder statistischen Zentrum.

Katalogschauraum

Kleinflächige Ausstellungsläden, in denen nicht verkauft wird, sondern jeder Artikel meist nur einmal vorhanden ist und bestellt werden kann. Er verbindet Versandhauswerbung mit der Verkaufsstätte.

Kaufhaus

Zentral gelegener großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit einem breiten und tiefen Non-Food-Sortiment, der meistens im Wege der Bedienung Waren aus zwei oder mehr Branchen anbietet, davon wenigstens eine in tiefer Gliederung. Am weitesten verbreitet sind Kaufhäuser mit Beklei- dung und Textilien oder verwandten Bedarfsrichtungen. Starke Konzentration auf bestimmte Warengruppen. Ein Lebensmittelangebot ist meistens nicht vorhanden. Verkaufsfläche > 1.000m²

Kaufkraft

Die Geldmenge, die privaten Haushalten innerhalb eines bestimmten Zeitraums zur Verfügung steht. Errechnet wird sie aus den Nettoeinnah- men zuzüglich der Entnahme aus Ersparnissen und aufgenommener

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Kredite, abzüglich der Bildung von Ersparnissen und der Tilgung von Schulden.

Kaufkraftbindung

Der Teil der Kaufkraft einer Region, der in der Region selbst ausgegeben wird. Ein Kaufkraftabfluss liegt vor, wenn ein Teil der regionalen Kaufkraft außerhalb dieser ausgegeben wird. Ein Kaufkraftzufluss liegt vor, wenn Kaufkraftanteile aus Fremdregionen einem Marktgebiet zufließen.

Kaufkraftkennziffer

Gibt Auskunft über die regionale Verteilung der Kaufkraft. Sie gibt an, wie viel Promille der gesamten Kaufkraft in Deutschland auf die betrach- tete geographische Einheit entfällt. Errechnet wird sie durch Multiplikation des Bevölkerungsanteils des Gebiets an der Gesamtbevöl- kerung mit einem Kaufkraftfaktor, der nur aus Nettoeinkommen der im Gebiet ansässigen Bevölkerung besteht. Sie gibt die Höhe des durch- schnittlichen Nettoeinkommens im Vergleich zum Bundesdurchschnitt an.

Lebensmitteldiscounter

Lebensmitteldiscounter zeichnen sich durch ein durch ein spezialisiertes Sortiment mit einer niedrigen Artikelzahl aus. Weitere Merkmale sind Selbstbedienung, einfache Ladenausstattung und aggressive Marketing- Strategien. Die Ladengröße liegt zwischen 250 - 800m², in Einzelfällen auch darüber. Der Umsatzanteil durch Non-Food-Artikel liegt zwischen 10 - 13%.

NahverNahversorgungszentrumsorgungszentrum (NVZ)

Ein Nahversorgungszentrum besteht aus überwiegend nahversorgungs- relevanten Einzelhandelsbetrieben und aus ergänzenden Dienstleistungsbetrieben wie etwa einer Bank, Reinigung oder Postan- nahmestelle. Das Nahversorgungszentrum übernimmt die wohnortnahe Grundversorgung der Bevölkerung und ist in der Regel innerhalb einer sonstigen integrierten Lage angesiedelt. Auch städtebauliche Kriterien wie bauliche Dichte oder Gestaltung sind für die Definition eines NVZ re- levant.

SBSBSB-SB ---WarenhausWarenhaus

Einzelhandelsbetrieb (großflächig) mit mindestens 3.000m² Verkaufsflä- che in meist peripherer Lage, der Waren überwiegend in Selbstbedienung und ohne kostenintensiven Kundendienst anbietet. Ho- he Werbeaktivität in Dauerniedrigpreis- und Sonderangebotspolitik. Das Sortiment ist umfassend und bietet ein Sortiment des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs von bis zu 100.000 Artikeln. Der Umsatzschwer- punkt (> 50%) liegt bei Nahrungsmitteln. Der Non-Food-Anteil kommt auf 60 - 75% bei der Fläche (35 - 50% des Umsatzes).

Sortiment

Die Auswahl bzw. Struktur aller angebotenen Artikel eines Handelsunter- nehmens.

Unterschieden wird in Kern-, Grund-, und Randsortiment.

Das Kernsortiment beinhaltet das eigentliche Sortiment z. B. Sanitärpro- dukte (Badewannen, Duschen, Toiletten) beim Sanitärhändler. Die Waren des Kernsortiments sollen die Rendite des jeweiligen Händlers sichern.

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Mit dem Kernsortiment wird der Hauptumsatz der jeweiligen Filiale ge- macht.

Das Grundsortiment ist das Sortiment, mit dem der größte Umsatz ge- macht wird. Kern- und Grundsortiment können identisch sein, weichen bei einigen Unternehmen aber voneinander ab. Dies wäre der Fall, wenn der Sanitärhändler Leuchten ins Sortiment aufnimmt, die mehr Umsatz bringen als die Sanitärprodukte.

Beim Randsortiment ist der Anteil am Umsatz gering. Solche Artikel wer- den geführt, um den Kunden einen zusätzlichen Service zu bieten (Abgrenzung gegenüber dem Wettbewerber) oder um einen zusätzlichen Gewinn zu erwirtschaften.

Die Sortimentsbreite hängt proportional davon ab, wie viele Varianten eines Artikels ein Händler anbietet. Die Sortimentstiefe hängt proportio- nal davon ab, wie viele verschiedene Warengruppen ein Händler führt.

SSStädtebaulichStädtebaulich integrierte Lage (siL)

Als städtebaulich integrierte Lage (auch: sonstige integrierte Lage) wer- den diejenigen Siedlungsbereiche bezeichnet, die in Wohnbereiche eingebettet sind. Die bauliche Dichte sowie die Dichte der Einzelhan- delsnutzungen und sonstigen Funktionen reicht in dieser Lage nicht aus, diese Lage als zentraler Versorgungsbereich, d. h. Hauptgeschäftszent- rum bzw. Stadtteil- oder Ortsteilzentrum einzuordnen. In der Regel sind Einzelhandelsnutzungen in der sonstigen integrierten Lage als Einzelbe- trieb oder als Ansammlung einiger weniger Betriebe vorzufinden.

StädtebaulicStädtebaulichh nicht integrierte Lage (niL)

Städtebaulich nicht integrierte Lagen unterscheiden sich von den sonsti- gen integrierten Lagen durch die fehlende Einbettung in die sie umgebende Wohnbebauung. Nicht integrierte Lagen umfassen demnach alle Siedlungsbereiche außerhalb der Zentren und sonstigen integrierten Lagen. In der Regel trifft die Bezeichnung auf Einzelhandelsstandorte in Industrie- oder Gewerbegebieten sowie im Außenbereich zu.

Stadtteilzentrum (STZ)/ Ortsteilzentrum (OTZ)

Zum Stadtteil- bzw. Ortsteilzentrum zählen diejenigen sonstigen zentra- len Bereiche einer Kommune, die wie das Innenstadtzentrum über einen hohen Besatz an Einzelhandelsbetrieben, über weitere Zentrenfunktionen sowie über städtebauliche Zentrenmerkmale verfügen. Hinsichtlich der Nutzungsdichte, der städtebaulichen Ausprägung und der Lage im Stadtgebiet bzw. der Verkehrsanbindungen ist das STZ/OTZ gegenüber dem Innenstadtzentrum allerdings als nachgeordnet zu bewerten. Da ein STZ/OTZ zu den zentralen Versorgungsbereichen zählt, ist es ein Schutzgut im Sinne des Städtebaurechts. Ein Stadtteil- oder Ortsteilzent- rum ist nicht notwendiger Weise deckungsgleich mit einem historischen oder statistischen kommunalen Nebenzentrum.

Supermarkt

Verkauf des Lebensmittelvollsortiments inkl. Frischfleisch sowie Verkauf von Waren des täglichen und kurzfristigen Bedarfs. Meist Selbstbedie- nung. Die Verkaufsflächen liegen zwischen 400 - 1.500m², wobei hinsichtlich der Verkaufsflächenobergrenze in der Handelsfachliteratur di- vergierende Auffassungen erkennbar sind.

Trading down Prozess

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Ursprünglich die Bezeichnung einer sequentiellen Strategiealternative in der Positionierung von Einzelhandelsbetrieben.

Mit dieser Strategie versuchen z. B. Warenhäuser etablierten Verbrauchermärkten und SB-Warenhäusern auf der „grünen Wiese“ Pa- roli zu bieten. Dies geschieht meistens durch den radikalen Abbau von Verkaufspersonal und die Ausweitung der Selbstbedienung und Vorwahl anstelle von Beratung und Bedienung.

Verbreiteter ist der Gebrauch des Begriffes „trading down“ im Zusam- menhang mit der Beschreibung der Entwicklungsdynamik von Einkaufslagen oder ganzen Innenstädten. Hier bezeichnet „trading down“ den Trend zum Ersatz höherwertiger und -preisiger Anbieter durch niedrigpreisige Anbieter bzw. innerhalb bestehender Betriebe den Ersatz von höherpreisigen Sortimentsbestandteilen durch niedrigpreisige Artikel. Damit verbunden ist die Verflachung (oder Banalisierung) des Angebots, des Ladenbaus, des Qualifikationsniveaus der Beschäftigten und der Außenwerbung.

Umsatz

Der Umsatz beschreibt die Absatzmengen eines Unternehmens, einer Branche, einer sonstigen Wirtschaftseinheit oder eines definierten Stand- orts innerhalb einer bestimmten zeitlichen Periode. Im vorliegenden Bericht wird der Umsatz in der Regel als monetärer Brutto-Jahresumsatz angegeben.

Urban Entertainment Center (UEC)

Kombination von großflächigem Einzelhandel, Gastronomie und thema- tisch integrierte Freizeit und Unterhaltungsangebote (z. B. Multiplex Kino oder Musical Theater).

Verbrauchermarkt

Einzelhandelsbetrieb mit Lebensmittelvollsortiment sowie Ge- und Verbrauchsgütern des kurz- und mittelfristigen Bedarfs. Tiefes und brei- tes Sortiment an meist autoorientiertem Standort entweder in Alleinlage oder innerhalb Einzelhandelszentren. Dauerniedrigpreis- und Sonderan- gebotspolitik. Großflächig (ca. 1.500 - 5.000m²), überwiegend Selbstbedienung. Anteil Non-Food-Artikel: Fläche 30 - 60%; Umsatz 20 - 40%.

Warenhaus

Zentral gelegener, großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit breitem und tiefem Sortiment aus mehreren Branchen mit hohem Servicegrad und mittlerem bis gehobenem Preisniveau. Der Schwerpunkt liegt meist auf Bekleidung oder Textilien. Daneben werden Lebensmittel und Dienstleis- tungen (Gastronomie, Frisör, Versicherung etc.) angeboten. Der Verkauf erfolgt in Bedienung, Vorwahl und Selbstbedienung. Die Verkaufsfläche liegt bei mindestens 3.000m², der Umsatz der Non-Food-Artikel macht i. d. R. mehr als 50% aus.

Zentraler Versorgungsbereich

Zu den zentralen Versorgungsbereichen zählen sämtliche städtebaulich- funktionalen Zentren (Innenstadtzentrum, Nebenzentren, Stadtteil- oder Ortsteilzentren, Nahversorgungszentren) einer Kommune. Der Begriff ist gleichbedeutend mit dem Schutzgut „zentraler Versorgungsbereich“ z.B.

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nach § 34 Abs. 3 BauGB und § 11 Abs. 3 BauNVO und ist damit gesetz- lich begründeter Gegenstand der Bauleitplanung.

Zentralitätskennziffer

Die Zentralität (bzw. Zentralitätskennziffer) einer Kommune verdeutlicht das relative Verhältnis zwischen den erzielten Umsätzen und der poten- ziell verfügbaren Kaufkraft vor Ort. Sie wird als Quotient dieser beiden Werte ermittelt. Ein Wert unter 100% beinhaltet, dass in der Summe aller Kaufkraftzuflüsse und -abflüsse Einzelhandelskaufkraft in andere Orte ab- fließt; ein Wert über 100% beschreibt umgekehrt den per Saldo erkennbaren Gewinn aus anderen Orten.

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