Ruimtelijk-Economische Beoordeling Jumper, De Baanderij Leiderdorp

Ruimtelijk-economische beoordeling Jumper, De Baanderij Leiderdorp

Adviseurs voor Ruimte en Strategie

Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen

T 024 - 379 20 83 E [email protected] W www.dtnp.nl

Opdrachtgever: Provincie Zuid-Holland Contactpersoon: De heer F. Hendriksen

Projectteam DTNP: De heer W. Frielink

Projectnummer: 2154.0520 Datum: 01 juli 2020

Ruimtelijk-economische beoordeling Jumper, De Baanderij Leiderdorp

1 Context 1 1.1 Inleiding 1 1.2 Provinciaal detailhandelsbeleid 2

2 Marktruimte en effecten 4 2.1 Dibevo-structuur 4 2.2 Distributieve berekening 5 2.3 Eﬀecten 6

3 Inpassings mogelijkheden 7

4 Dienstenricht lijn 10 4.1 Inleiding 10 4.2 Noodzakelijkheid 11 4.3 Evenredigheid 12

5 Conclusies 15

Inhoudsopgave

behoefte aan een deskundigenrapport. Aan Leeswijzer 1 Context DTNP is opdracht gegeven in te gaan op: Als context schetsen we in het vervolg van dit • Marktruimte en effecten op bestaande rapport eerst het provinciale beleid. Daarna 1.1 Inleiding centra; gaan we in hoofstuk 2 in op de marktruimte • Inpassingsmogelijkheden in de bestaande voor en effecten van een Jumper. Hoofdstuk 3 Op PDV-locatie De Baanderij is op 26 oktober winkelstructuur en beoordeling situering en is gericht op de ruimtelijke inpassingsmogelijhe- 2017 een vestiging van dierenspeciaalzaak ontsluiting van De Baanderij; den. In hoofdstuk 4 beoordelen we een door Jumper geopend. Vestiging van deze winkel op • Noodzakelijkheid en evenredigheid BRO gemaakte Dienstenrichtlijn-toets. We De Baanderij is in strijd met het vigerende (Dienstenrichtlijn). sluiten af met een samenvattende conclusie bestemmingsplan. B&W van de gemeente (hoofdstuk 5). Leiderdorp hebben een omgevingsvergunning Ten behoeve van de planologische procedures verleend om de vestiging alsnog mogelijk te hebben Goudappel Coffeng en BRO, in op- maken. De vergunning is in strijd met het dracht van Jumper, onderzoek gedaan naar toenmalige beleid van de provincie Zuid- vergelijkbare onderwerpen. Deze rapportages Holland. komen uit respectievelijk 2017 en 2020. Op verschillende plekken in dit rapport verwijzen Als vervolg op een rechtelijke uitspraak* dient we naar die rapporten. de gemeente Leiderdorp binnenkort opnieuw een besluit te nemen in dit dossier. De gemeente heeft de provincie Zuid-Holland om onthef- Jumper in een notendop fing verzocht van haar Verordening Ruimte. Jumper is een winkel in de branche dibevo (dierbenodigdheden en -voeders). De winkel op PDV- cluster De Baanderij is circa 980 m² wvo (winkelvloeroppervlak) groot* en is daar sinds eind 2017 In het kader van het ingediende verzoek is de gevestigd. vraag aan de orde of er zodanige bijzondere omstandigheden zijn dat een uitzondering op Het assortiment van Jumper bestaat primair uit dierbenodigdheden en -voeders voor populaire huis- het provinciale beleid gerechtvaardigd is. Voor dieren (honden, katten, knaagdieren, vissen en vogels). Voor deze dieren loopt het assortiment uiteen een zorgvuldige afweging en gemotiveerde van voeding en snacks tot speeltjes, huisvesting en verzorgingsproducten. Afgezien van de breedte beoordeling heeft de provincie Zuid-Holland van het assortiment, profileert Jumper zich vooral als prijsvriendelijk.

* Locatus, Verkooppuntenbestand, 28-05-2020. * Zaaknummer: SGR 18/7060, 20-03-2020.

2154.0520 Ruimtelijk-economische beoordeling Jumper Baanderij Leiderdorp - 01 juli 2020 1 van 16 1.2 Provinciaal detailhandelsbeleid Artikel 6.13 Detailhandel 1. Een bestemmingsplan voorziet uitsluitend in nieuwe detailhandel op gronden: Doel a. binnen of aansluitend aan een bestaande winkelconcentratie in de centra van steden, dorpen Het provinciale detailhandelsbeleid is vastge- en wijken; legd in de Omgevingsverordening Zuid-Holland. b. binnen een nieuwe wijkgebonden winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk; Het doel van het detailhandelsbeleid van de c. binnen een nieuwe goed bereikbare en centraal gelegen winkelconcentratie als gevolg van provincie is als volgt geformuleerd: herallocatie. 2. De nieuwe detailhandel, bedoeld in het eerste lid, voldoet aan de volgende eisen: “Het provinciale detailhandelsbeleid a. de ontwikkeling is in overeenstemming met het in het Programma ruimte en de Omgevingsvisie is er enerzijds op gericht om de beschreven ontwikkelingsperspectief voor de daarin benoemde te versterken centra, te optima- ruimtelijke detailhandelsstructuur liseren centra en de overige centra; zoveel als mogelijk te versterken en de b. aangetoond is dat als gevolg van de ontwikkeling het woon- en leefklimaat niet onevenredig beschikbaarheid en bereikbaarheid van wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat; detailhandelsvoorzieningen te garanderen. c. voor zover de ontwikkeling een omvang heeft van meer dan 4.000 m² bruto vloeroppervlak in Anderzijds wordt de dynamiek in de de binnensteden van Rotterdam en Den Haag of 2.000 m² bruto vloeroppervlak in de andere detailhandel bevorderd vanwege het grote centra, is mede met het oog op de eisen onder a en b, advies gevraagd aan de adviescommis- economische belang van deze sector.” sie detailhandel Zuid-Holland. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op een bestemmingsplan dat voorziet in de volgende nieuwe Ruimtelijke vertaling en beoordeling Jumper detailhandel: In beginsel zijn (nieuwe) winkels volgens het a. detailhandel in goederen die qua aard of omvang van de aangeboden goederen niet of niet provinciale beleid alleen toegestaan binnen of goed inpasbaar is in de centra: aansluitend aan centra van steden, dorpen en 1° detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen; wijken. PDV-locaties, zoals De Baanderij, 2° detailhandel in volumineuze goederen; worden daar nadrukkelijk niet onder verstaan. 3° meubelbedrijven, inclusief in ondergeschikte mate een assortiment woninginrichting en stoﬀering, alsmede detailhandel in de volumineuze woongoederen: keukens, badkamers, Alleen voor speciﬁeke detailhandel maakt de vloeren, zonwering en jacuzzi’s, voor zover de ontwikkeling plaatsvindt binnen de bedrij- provincie een uitzondering op de algemene venterreinen met locaties voor perifere detailhandelsvestigingen (PDV) waarvan de plaats regel. Deze vormen van detailhandel zijn geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 10 in bijlage II [in de bron]; benoemd in lid 3 van artikel 6.13 (zie kader).

2 van 16 2154.0520 Ruimtelijk-economische beoordeling Jumper Baanderij Leiderdorp - 01 juli 2020 Jumper valt als winkel in dierbenodigdheden en -voeder niet onder een van de genoemde 4° tuincentra; categorieën, ook niet onder de deﬁnitie van 5° bouwmarkten; detailhandel in volumineuze goederen: “detail- b. kleinschalige detailhandel: handel waarbij het hoofdassortiment bestaat uit 1° in de vorm van een gemakswinkel; omvangrijke goederen waarvoor een grote 2° bij sport-, culturele, medische, onderwijs, recreatie- en vrije tijdsvoorzieningen, alsmede uitstallingsruimte nodig is, zoals auto’s, boten andere locaties met veel bezoekers of passanten, met een assortiment dat aansluit op de en caravans” (Bijlage I Begrippen van de aard van deze voorzieningen of locaties; Omgevingsverordening). c. ondergeschikte detailhandel: 1° in ter plaatse vervaardigde goederen bij een productiebedrijf; Afwijking 2° bij een beroep aan huis of bij een ambachtelijk of dienstverlenend bedrijf, met een assorti- De vraag die zich hiermee voordoet, is of ment dat aansluit bij de hoofdbestemming; Jumper op de Baanderij een dusdanig uitzon- 3° bij een agrarisch bedrijf met een assortiment van producten uit eigen teelt; derlijke situatie is, dat een onvoorziene uitzon- d. afhaalpunten voor niet-dagelijkse artikelen op goed bereikbare locaties; dering op het provinciale beleid te motiveren is. e. kringloopwinkels; In de komende hoofdstukken verkennen we f. supermarkten net buiten het winkelconcentratiegebied in kleine kernen, als is aangetoond dat deze vraag. hiervoor onvoldoende ruimte is in een bestaande winkelconcentratie. 4. Het bestemmingsplan voorziet uitsluitend in de nieuwe detailhandel, bedoeld in het derde lid onder a en f, als is aangetoond dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat. Mede met het oog hierop is advies gevraagd aan de advies- commissie detailhandel Zuid-Holland, voor zover het gaat om de nieuwe detailhandel, bedoeld in het derde lid onder a, onderdelen 3, 4 of 5, of bedoeld in het derde lid, onder f, en voor zover die nieuwe detailhandel een omvang heeft van meer dan 1.000 m² bruto vloeroppervlak. 5. Een bestemmingsplan dat voorziet in detailhandel als bedoeld in het derde lid, onder a stelt de volgende voorwaarden aan de nevenassortimenten: a. ten hoogste 20% van het netto verkoopvloeroppervlak wordt voor de verkoop van het nevenassortiment gebruikt; en b. het nevenassortiment past bij het hoofdassortiment.

2154.0520 Ruimtelijk-economische beoordeling Jumper Baanderij Leiderdorp - 01 juli 2020 3 van 16 2 Marktruimte en Dibevo-winkels en winkelgebieden in Leiderdorp en Leiden effecten 2.1 Dibevo-structuur

De Jumper op PDV-cluster De Baanderij is circa 980 m² wvo (winkelvloeroppervlak) groot* en is daar sinds eind 2017 gevestigd. Het is momenteel de enige dibevo-winkel in Leider- dorp. Door de ligging van De Baanderij, min of meer op de grens met Leiden, heeft de winkel niet alleen een functie voor inwoners van Leiderdorp, maar ook voor inwoners van Leiden.

Op dit moment zijn er, inclusief Jumper, zes winkels in dierbenodigdheden in Leiden en Leiderdorp (zie kaart), met een gezamenlijk oppervlak van 1.630 m² wvo*. Op Jumper na liggen ze allemaal in een regulier winkelgebied ín Leiden. Half 2017, vlak voor de opening van Jumper, waren er in totaal negen dibevo-winkels in Leiden en Leiderdorp, met een gezamenlijk oppervlak van 960 m²**. Sinds de opening van Jumper zijn er 4 winkels gestopt (zie kaart) samen goed voor circa 350 m² wvo.

* Locatus, Verkooppuntenbestand, 28-05-2020. ** Goudappel Coﬀeng (2017), DPO Jumper De Baanderij Leiderdorp. 4 van 16 2154.0520 Ruimtelijk-economische beoordeling Jumper Baanderij Leiderdorp - 01 juli 2020 2.2 Distributieve berekening Schematische weergave koopkrachtbinding en - toevloeiing

Voor het in beeld brengen van de marktruimte voor dibevo-winkels hebben we een distributieve berekening gemaakt voor deze branche. Voor de berekeningen zijn de volgende uit- gangspunten gebruikt: • In Leiderdorp en Leiden wonen nu gezamenlijk circa 152.000 inwoners. Dit aantal zal volgens de prognoses in 2030 zijn toegenomen tot circa 163.300*. • Gemiddeld wordt per inwoner in Nederland € 24,- per jaar uitgegeven in fysieke winkels in dierbenodigdheden** (b). Het inkomensni- Indicatieve marktruimteberekening voor dibevo in gemeenten Leiden en Leiderdorp* veau ligt in Leiderdorp en Leiden circa 4% 2020 2030 hoger dan gemiddeld. Als hiervoor wordt a Aantal inwoners in Leiden en Leiderdorp 152.000 163.300 gecorrigeerd, dan ligt de gemiddelde b Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet), € 25 € 24 besteding in dibevo op € 25,-. gecorrigeerd voor gemiddeld inkomen Effect internet • De koopkrachtbinding (c) in de branche- c Koopkrachtbinding 61% 61% groep ‘tuin, planten en dibevo’ is in het d Verwachte winkelomzet uit verzorgings- a * b * c € 2,3 mln € 2,4 mln KSO2018 gemeten op 61%***. De koop- gebied (excl. btw) krachttoevloeiing (e) is gemeten op 18%. e Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing 18% 18% Deze meting is uitgevoerd toen Jumper al f Totale winkelomzet (excl. btw) d / (1 - e) € 2,8 mln € 2,9 mln gevestigd was op De Baanderij. In de g Gemiddelde winkelomzet per m² wvo (excl. btw) € 1.214 € 1.214 berekening wordt dus ook uitgegaan van de h Potentieel winkelaanbod g / h ca. 2.300 m² wvo ca. 2.400 m² wvo situatie mét Jumper. i Huidig winkelaanbod (incl. Jumper) ca. 1.630 m² wvo ca. 1.630 m² wvo j Huidige winkelomzet per m² wvo (excl. btw) f / i € 1.714 € 1.616 * Primos (2019). ** Panteia et al (2019), Omzetkengetallen 2018 ten k Indicatie uitbreidingsruimte h - i ca. 670 m² wvo ca. 770 m² wvo behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek. *** I&O Research/DTNP (2019), Koopstromenonder- * Voor een toelichting op de achtergronden van deze berekening verwijzen we naar de publicatie van Retail Insiders zoek Randstad 2018. (2019), ‘Omzetkengetallen 2018 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’.

2154.0520 Ruimtelijk-economische beoordeling Jumper Baanderij Leiderdorp - 01 juli 2020 5 van 16 • De gemiddelde winkelomzet per m² wvo (g) Wel dient in dit kader te worden opgemerkt dat gevestigd (wel twee winkels sinds 2017 verdwe- in dibevo bedraagt € 1.214 per m² wvo. er sinds de opening van Jumper op De Baanderij nen). De aanwezigheid van een sterke concur- • Het huidige (aanwezige) winkelaanbod (i) in meerdere divebo-winkels uit het marktgebied rent op een goedkope locatie leidt er toe dat de Leiderdorp en Leiden is circa 1.630 m² wvo Leiderdorp-Leiden verdwenen zijn. De redenen kans op herintroductie van een dibevo-winkel in groot. achter de winkelsluitingen zijn niet bekend. De bijvoorbeeld het hoofdcentrum van Leiderdorp opening van Jumper op De Baanderij zou een (Winkelhof) en het Leidse wijkcentrum De Conclusies rol gespeeld kunnen hebben, maar er zijn ook Kopermolen verkleind wordt. Op basis de indicatieve marktruimteberekening andere plausibele oorzaken. komen wij, net als Goudappel Coffeng en BRO, Dibevo in centra van toegevoegde waarde tot de conclusie dat er, ook in de huidige situatie Nieuwe dibevo in centra minder waarschijnlijk De aanwezigheid van dibevo, zoals Jumper, in mét Jumper, kwantitatief ruimte is voor uitbrei- Tegelijkertijd betekent dit niet dat er geen effec- reguliere centra is niet alleen passend bij het ding van het dibevo-aanbod in het verzorgings- ten zijn te verwachten (of al zijn opgetreden). provinciale beleid. Het heeft daar ook toege- gebied Leiden en Leiderdorp. Een perifere en relatief grootschalige vestiging is voegde waarde. Hoe completer en diverser het een sterke concurrent voor winkels op duurdere aanbod in centra, hoe meer reden er is voor 2.3 Effecten centrumlocaties. Ondanks dat er in beginsel in consumenten om dat centrum te bezoeken. Dat Leiden-Leiderdorp voldoende draagvlak is voor leidt tot meer bezoekers en een beter onderne- Bij toetreding van een nieuwe dibevo-winkel zal een of meerdere extra dibevo-winkels (m.n. ten mersklimaat. Het omgekeerde is het geval als er een herverdeling van omzet plaatsvinden. noorden en oosten van de Leidse binnenstad) een winkel zich in een centrum had kunnen Het is tenslotte niet zo dat er meer mensen een zijn daar, op Jumper na, geen winkels meer vestigen, maar zich daarbuiten vestigt. huisdier nemen omdat er zich een dierenspeciaalzaak in de omgeving vestigt. Effecten van één winkel niet meetbaar Het effect van één enkele winkel is, in alge- De herverdeling van omzet spreidt zich over alle mene zin, niet tot nauwelijks kwantitatief meet- bestaande aanbieders. Gelet op de beschikbare baar. Op het totaal aanwezige winkelopper- marktruimte ligt het niet in lijn der verwachting vlak in centra wordt het effect te veel verdund. dat de omzetdaling bij andere dibevo-winkels Maar heel veel ‘enkele’ winkels kunnen wel dusdanig groot zal zijn dat zij niet meer kunnen grote effecten hebben. In dat kader heeft de functioneren. Raad van State al meermaals geconcludeerd dat van ‘Salami-tactiek’ geen sprake mag zijn. Bericht op Facebook over de winkelsluiting

6 van 16 2154.0520 Ruimtelijk-economische beoordeling Jumper Baanderij Leiderdorp - 01 juli 2020 zen als Action en Hema vaak een vergelijkbare 3 Inpassings- of grotere omvang.

mogelijkheden Assortiment Het assortiment van Jumper is binnen de Kenmerken Jumper branche gemiddeld breed en diep. Tekenend Voor de vraag welke mogelijkheden er zijn voor hiervoor is de typering die Jumper aan zichzelf Vestigingen van Jumper in Zuid-Holland (bron: inpassing van Jumper in de bestaande winkel- geeft: in plaats van een speciaalzaak voor Locatus Verkooppuntenbestand, 28-05-2020) structuur kijken we allereerst naar de kenmer- dibevo, noemen ze zichzelf een supermarkt Plaats Omvang in m² wvo ken van Jumper, mede in relatie tot andere voor dibevo. Daarom zijn de winkels van Jumper Vlaardingen 528 winkels. We kijken breder dan alleen naar de ook gemiddeld groter dan andere dibevo-win- Maassluis 552 ruimtelijke kenmerken, omdat een bredere blik kels (net zoals supermarkten groter zijn dan Rotterdam* 553 van belang is voor de vraag in welke mate versspeciaalzaken). Hoogvliet Rotterdam 559 Jumper zodanig bijzonder is, dat een uitzonde- Dordrecht* 611 ring op het algemene provinciale beleid ge- Vestigingslocaties Leiderdorp 980 * Deze vestigingen zijn inmiddels gesloten. In de rechtvaardigd en verdedigbaar is. Vestigingen van Jumper zijn in het land relatief plaats daarvan zijn er in ieder geval twee vestigin- vaak gevestigd op perifere locaties, bijvoorbeeld gen van Jumper in Dordrecht bij gekomen. Die zijn echter nog niet bij Locatus geregistreerd. Schaalgrootte in oude fabriekshallen en op PDV-clusters. Er Gemiddeld zijn dibevo-winkels in Zuid-Holland zijn ook vestigingen in reguliere winkelgebieden. 217 m² wvo groot*. Winkels van Jumper zijn in Gemene deler is de goede autobereikbaarheid. Zuid-Holland meestal rond de 550 m² wvo Andere grote dibevo-winkels zijn zowel op groot*. De vestiging van Jumper op De verspreidgelegen (solitaire) locaties, in reguliere Baanderij is met 980 m² wvo substantieel centra als op PDV-locaties gevestigd. groter. Jumper is hiermee een relatief grootschalige winkel. Met name binnen de eigen Deelconclusie branche is dit een onderscheidend kenmerk. Binnen de branche dibevo is Jumper een winkel andere grootschalige prijsvriendelijke aanbie- Buiten de eigen branche is het dat niet. Zo met een bovengemiddelde omvang en een diers van niet-volumineuze frequent benodigde hebben (discount)supermarkten en warenhui- breed en prijsvriendelijk assortiment. Binnen de artikelen, zoals (discount)supermarkten en branche is het daarmee een winkel die opvalt. warenhuizen als Action en Hema is de winkel

* Locatus, Verkooppuntenbestand,28-05-2020. De branche is echter klein. In vergelijking met niet uitzonderlijk.

2154.0520 Ruimtelijk-economische beoordeling Jumper Baanderij Leiderdorp - 01 juli 2020 7 van 16 Mogelijkheden in bestaande structuur locatie De Baanderij is op zichzelf redelijk goed Ook binnen de reguliere detailhandelsstructuur per auto bereikbaar. Het ligt midden in het van Leiden en Leiderdorp zijn locaties geschikt stedelijk weefsel van Leiderdorp en Leiden en zijn voor de vestiging van Jumper. Zo leidde ligt nabij de ontsluitingsweg Engelendaal. Ook een door ons uitgevoerde snelle verkenning op BRO beoordeelde de bereikbaarheid van De Funda in Business direct tot twee panden (zie Baanderij eerder als redelijk*. In vergelijking tot hiernaast) die mogelijk geschikt zijn voor De Winkelhof is de bereikbaarheid van De Jumper en die beide onderdeel zijn van de Baanderij echter minder goed. De Winkelhof is reguliere detailhandelsstructuur. De locaties zijn met name met de auto en het OV veel beter goed per auto bereikbaar en hebben een grote bereikbaar. Zo is De Winkelhof bereikbaar via 4 omvang. buslijnen (tegenover 1 buslijn op De Baanderij). Voorbeelden van een alternatieve locaties voor Ook is de parkeergarage van De Winkelhof Jumper. Op beide locaties zijn álle vormen van Daarnaast zijn er diverse winkelunits in De direct bereikbaar vanaf De Engelenlaan. detailhandel toegestaan. Winkelhof, het hoofdcentrum van Leiderdorp, 1. Kooilaan 49 in het wijkcentrum Kooilaan, tevens het dichtstbijzijnde wijkcentrum bij met een relatief grote omvang. Het betreft onder Daarnaast constaren wij dat de PDV-locatie De De Baanderij. Het betreft een voormalige andere de panden van Hema, Prijsmarkt, Dirk Baanderij onderdeel is van een (groter) bedrij- supermarkt. en Albert Heijn. Die winkels, en zeker de venterrein. In tegenstelling tot reguliere centra in 2. Langegracht 5 aan de rand van het centrum supermarkten hebben, net als Jumper, vaak de Leiden en Leiderdorp sluit de locatie matig aan van Leiden. Dit betreft een voormalige wens in de directe nabijheid van parkeervoor- op omliggende woonwijken. Fiets- en voetgan- Bristol. zieningen gevestigd te zijn. Er is echter op dit gersroutes naar en op het bedrijventerrein zijn moment geen leegstand in De Winkelhof waar beperkt aanwezig. Het betreft daarmee vooral Jumper direct in gevestigd kan worden. een autolocatie.

Bereikbaarheidsproﬁel De Baanderij vs Conclusie Winkelhof Jumper in Leiderdorp is binnen de branche De provincie hecht voor detailhandelslocaties dibevo een relatief grootschalige winkel. De waarde aan een goede bereikbaarheid per ﬁets, nadruk ligt op een breed en prijsvriendelijk auto én openbaar vervoer. Niet alleen vanwege assortiment niet-volumineuze dibevo-goederen. de toegankelijkheid tot voorzieningen, maar ook * BRO (2018), “Factsheetrapportage PDV-locaties omwille van vermindering van autoverkeer. De Zuid Holland”.

8 van 16 2154.0520 Ruimtelijk-economische beoordeling Jumper Baanderij Leiderdorp - 01 juli 2020 Binnen de detailhandel als geheel is de omvang van de winkel en het type assortiment echter minder onderscheidend. Ondermeer (discount) supermarkten en warenhuizen als Action en HEMA hebben een vergelijkbare winkelomvang en omvang van artikelen (niet-volumineus). Die winkels zijn in de meeste gevallen ook ingepast in reguliere winkelgebieden. Vanuit dit perspec- tief is er dan ook geen aanleiding om anders naar Jumper te kijken.

Binnen de bestaande detailhandelsstructuur van Leiden en Leiderdorp zijn mogelijkheden “Voor wat betreft de dagelijkse boodschappen zijn nabijheid en bereikbaarheid kenmerkende voor inpassing van Jumper. Er is echter niet één aspecten van de bestaande detailhandelsstructuur. Met name de lokale winkelcentra in wijken kant en klaar pand beschikbaar in het centrum en buurten spelen hierin een belangrijke rol en vervullen daarmee een belangrijke sociaal- van Leiderdorp. Het ontbreken van de mogelijk- maatschappelijke functie. Voor de niet-dagelijkse aankopen is vooral een goede bereikbaarheid heid om nu direct een pand te betrekken in per ﬁets, auto én openbaar vervoer belangrijk. De lokale en regionale winkelcentra, veelal gelegen bijvoorbeeld De Winkelhof is echter geen in de historische centra van steden en dorpen of bij regionale knooppunten vervullen deze rol. argument om daarom voor een speciﬁek bedrijf, Detailhandel levert bovendien een essentiële bijdrage aan de levendigheid en de attractiviteit in dit geval Jumper, een uitzondering te creëren van de stad- en dorpscentra. Tevens wordt daarmee een bijdrage geleverd aan de leefbaarheid en op vigerende kaders (in dit geval provinciaal ruimtelijke kwaliteit van het stedelijk gebied en aan de ontwikkeling van vitale en sterke centra.” beleid). Er bestaat namelijk niet zoiets als “een Bron: Provincie Zuid-Holland, “Toelichting bij de Omgevingsverordening Zuid-Holland”, p. 60 recht op een vestiging of ideaal pand”. Soms moeten kansen afgewacht of gecreëerd worden, bijvoorbeeld door een bij een winkelgebied passende huurprijs te betalen, door panden samen te voegen, te (laten) ontwikkelin- gen of door creatieve oplossingen te realiseren, bijvoorbeeld op verdieping.

2154.0520 Ruimtelijk-economische beoordeling Jumper Baanderij Leiderdorp - 01 juli 2020 9 van 16 Reflectie Handreiking Dienstenrichtlijn 4 Dienstenricht- BRO begint in haar hoofdstuk over de “...de ruimtelijke detail handels - Dienstenrichtlijn (hoofdstuk 5, pp. 8-10) met een structuur zoveel als mogelijk te versterken lijn reflectie op de Handreiking Dienstenrichtlijn, en de beschikbaarheid en bereikbaarheid opgesteld door de RetailAgenda (2019). In die van detailhandelsvoorzieningen te 4.1 Inleiding handreiking is aangegeven dat de motivering garanderen.” voor bepaalde branchebeperkingen, waaronder Een eventuele beperking van de vestiging van een beperking voor bijvoorbeeld plant & dier, Dit beleidsdoel en de daarbij horende beper- Jumper op De Baanderij is een beperking in het twijfelachtig is en sterk situatie- en branchespe- kende maatregelen (zoals verwoord op pagina kader van de Europese Dienstenrichtlijn. BRO cifiek. BRO interpreteert dit zodanig dat al aan 2 en 3) heeft eerder al de Dienstenrichtlijn-toets toetst in haar rapport* deze beperking aan de het begin van het hoofdstuk lijkt alsof het een door de Raad van State doorstaan. Dienstenrichtlijn en gaat daarbij in op de nood- onbegonnen zaak is om de branchebeperking zakelijkheid en evenredigheid van de beperking. in overeenstemming te brengen met de dien- In dit hoofdstuk beoordelen wij de door BRO stenrichtlijn, nog voordat de Diensten richtlijn- uitgevoerde toets. toets daadwerkelijk plaatsvindt. De toon voor de rest van het hoofdstuk is daarmee als het ware Noodzakelijkheid: de eisen zijn gerechtvaar- al gezet. digd om een dwingende reden van algemeen belang. Wij lezen de handreiking zo dat juist een kriti- Evenredigheid: de eisen moeten geschikt zijn sche blik nodig is voor deze branche. Met deze om het nagestreefde doel te bereiken; zij gaan kritische blik beoordelen we de door BRO niet verder dan nodig is om dat doel te berei- ingebrachte argumenten. In dat kader is de ken en dat doel kan niet met andere, minder doelstelling van het provinciale detailhandelsbe- beperkende maatregelen worden bereikt. leid van belang. Deze doelstelling is erop gericht:

* BRO (2020), “Leiderdorp, Advies vestiging Jumper”.

10 van 16 2154.0520 Ruimtelijk-economische beoordeling Jumper Baanderij Leiderdorp - 01 juli 2020 4.2 Noodzakelijkheid zaait daarmee alleen twijfel, zonder dit te Een dergelijke redenering doet vreemd aan en (kunnen of willen) onderbouwen. is eerder een onderbouwing dan een weerleg- Na de reflectie op de Handreiking Diensten- ging van de noodzakelijkheid van het provinci- richtlijn gaat BRO in op de noodzakelijkheids- Daarnaast is ook niet helemaal duidelijk wat ale detailhandelsbeleid. Immers, als omzetten vereiste (p. 8 BRO-rapport). De vraag die bij de met “deze doelen” wordt bedoeld. Het lijkt te en het huurprijsniveau een motief zouden noodzakelijkheidsvereiste beantwoord moet gaan om de volgens BRO landelijk juridisch kunnen vormen om vestiging buiten reguliere worden, is of de eisen gerechtvaardigd zijn geaccepteerde argumenten “behoud van de centra toe te staan, dan zouden veel meer vanuit een dwingende reden van algemeen leefbaarheid van stadscentra” en “voorkomen winkels buiten centra willen vestigen, al is het belang. BRO verwijst derhalve naar het detail- van leegstand in reguliere centra”. Er wordt maar om concurrentienadelen ten opzichte van handelsbeleid van de provincie Zuid-Holland: echter geen link gelegd naar de beleidsdoelen perifere branchegenoten op goedkope locaties van de provincie zelf: “de ruimtelijke detail - te voorkomen (ongelijk speelveld). Uiteindelijk “Buiten de centra kan alleen ruimte handels structuur zoveel als mogelijk te verster- resteert een verspreide en versnipperde winkel- worden geboden aan specifieke branches ken en de beschikbaarheid en bereikbaarheid structuur. Het provinciale beleid is er op gericht van detailhandel (‘perifere detailhandel’). van detailhandelsvoorzieningen te garanderen.” dat te voorkomen. Het gaat dan om detailhandel die vanwege In de basis acht de provincie elke branche de aard of de omvang van de goederen in essentieel voor de kwaliteit van centra, dus ook Daarnaast merken we op dat de argumenten ruimtelijke zin niet of niet goed inpasbaar dibevo. van BRO (Jumper kan vanwege bijvoorbeeld is in de centra en die niet essentieel is huurprijsniveau en omzetten niet functioneren in voor de kwaliteit van de centra.” (p. 60) Op pagina 9 van het rapport van BRO wordt reguliere centra) zijn gebaseerd op een eenzij- (onderstreping BRO) vervolgens (vrij stellig) beweerd dat “zaken dig beeld van reguliere centra. Centra in [zoals Jumper] vanwege de zeer lage omzet per Nederland zijn zeer diverse gebieden, waarbij BRO acht de inpasbaarheid en mate waarin m² wvo, de huurprijzen in reguliere centra, het elk centrum weliswaar één samenhangende branches essentieel zijn voor de kwaliteit van bereikbaarheidsprofiel van reguliere centra, de entiteit vormt, maar opgebouwd is uit een centra in de basis plausibele argumenten, maar fysieke mogelijkheden in reguliere centra en het diversiteit aan straten. Elk van die deelgebieden stelt de vraag of voor het weren van een groot- bezoekmotief van reguliere centra niet (meer) beschikt over zijn eigen kenmerken ten aanzien schalige dibevo-winkel op De Baanderij ook [kunnen] functioneren in reguliere centra”. van bijvoorbeeld bereikbaarheid, huurprijsni- daadwerkelijk kan worden aangetoond dat deze Doordat de winkels wel op verschillende vlak- veau, schaalgrootte van panden, aantal passan- een zinvolle bijdrage levert aan “deze doelen”. ken onderscheidend zijn, is het, kort gezegd, ten en belangrijkste bezoekmotief. Als gevolg BRO geeft geen antwoord op deze vraag en gerechtvaardigd de winkels buiten reguliere van de diversiteit van deelgebieden in centra, is centra toe te staan. er ook nagenoeg altijd wel een deelgebied te

2154.0520 Ruimtelijk-economische beoordeling Jumper Baanderij Leiderdorp - 01 juli 2020 11 van 16 vinden dat passend is voor een bepaalde 4.3 Evenredigheid detailhandelsstructuur gevestigd zijn, is op winkel. Dat een dergelijke locatie wellicht niet zichzelf juist. Ook wij hebben dit tijdens onze direct voorhanden is, is geen argument om Na de noodzakelijkheidsvereiste gaat BRO in inventarisatie geconstateerd. Dit leidt er echter vervolgens een niet-reguliere detailhandelsloca- op evenredigheidstoets. Dit doet BRO aan de niet automatisch toe dat er geen sprake is van tie toe te staan. Er bestaat tenslotte niet zoiets hand van de volgende vier subtoetsen: coherent en systematisch handelen. Er kunnen als “een recht op een ideaal pand”. 1. Wordt de maatregel coherent en systema- immers vele oorzaken zijn voor de bestaande tisch toegepast? perifeer gevestigde winkels. Een van de meest 2. Draagt het beperken van een grootschalige simpele voorbeelden is dat al lange tijd sprake dibevo-winkel op een PDV-locatie, zoals De is van een algemene detailhandelsbestemming Baanderij in Leiderdorp, zinvol bij aan het op die locatie. bereiken van de algemene doelen? 3. Gaat de maatregel niet verder dan nodig om Om het coherent en systematisch handelen van het nagestreefde doel te bereiken? de provincie te beoordelen, kan dus niet alleen 4. Zijn er (aantoonbaar) geen andere, minder maar gekeken worden naar de huidige situatie. beperkende maatregelen mogelijk? Zeer relevant is hoe de provincie handelt op het moment dat zij te maken krijgt met een vergun- Coherent en systematisch ningsaanvraag, dus de momenten waarop de BRO concludeert (p. 8) dat de provincie niet provincie haar beleid in de praktijk brengt. Bij coherent en systematisch handelt ten aanzien navraag bij de provincie Zuid-Holland is ken- van grootschalige dibevo-winkels. Zij conclude- baar gemaakt dat er in vergelijkbare situaties ren dit op basis van (A) het feit dat er elders in (bijvoorbeeld bij grootschalige ﬁetsenwinkels) de provincie wel dibevo-winkels buiten centrum- altijd sprake is geweest van weigering van de gebieden gevestigd zijn én (B) dat het assorti- vergunning. Deze overweging blijft onbelicht ment van Jumper ook wordt verkocht bij tuin- door BRO. centra. B. Dibevo-assortiment bij tuincentra A. Bestaande perifeer gevestigde dibevo- BRO benoemt bij de toets op coherent en syste- winkels matisch handelen de verkoop van dibevo- De feitelijke constatering van BRO dat er nu al assortiment bij tuincentra. De verwijzing van grootschalige dibevo-winkels buiten de reguliere BRO naar de regeling uit de omgevingsverorde-

12 van 16 2154.0520 Ruimtelijk-economische beoordeling Jumper Baanderij Leiderdorp - 01 juli 2020 ning (zie p. 3 in kader bij lid 5) bij tuincentra is BRO is dat geen sprake is van een zinvolle evenmin correct geïnterpreteerd. De provincie 4.3.4 Nevenassortiment tuincentrum* bijdrage. Daarvoor levert zij een aantal argu- staat in beginsel 20% nevenassortiment toe bij Tot het nevenassortiment bij een tuincen- menten, waar we hierna op ingaan. Voordat we bijvoorbeeld tuincentra. In 2016 heeft de provin- trum behoren artikelen die aan een tuincen- dat doen merken we echter op dat het voor ons cie Zuid-Holland onderzoek laten doen naar trum gerelateerd kunnen worden en die in onduidelijk is aan welke doelen BRO toetst. Bij nevenassortiment bij bouwmarkten en tuincen- samenhang met het hoofdassortiment de evenredigheidsvereiste werden per slot van tra*. Uit dit onderzoek blijkt dat bouwmarkten en worden aangeboden. Hoewel veel tuincentra rekening niet de provinciale beleidsdoelen tuincentra zich houden aan de oppervlaktebe- dierenbenodigdheden en –voeders (dibevo) benoemd, maar slechts algemene beleidsdoe- perking van 20%, maar dat vaak wel sprake is al enige tijd voeren, heeft het geen direct len. van verkoop van branchevreemd assortiment in verband met tuininrichting of -onderhoud en plaats van nevenassortiment. Het verschil valt het volgens jurisprudentie ook niet onder • Het eerste argument van BRO is dat het daartussen is dat nevenassortiment is gelieerd het begrip tuincentrum, tenzij de provinciale weren van grote dibevo-winkels in de aan het hoofdassortiment en branchevreemd verordening uitdrukkelijk detailhandel in periferie niet zinvol is als vergelijkbaar aanbod niet. De verkoop van branchevreemd dibevo toelaat. Hetzelfde geldt voor de assortiment in andere perifere winkels wel aanbod is conform de omgevingsverordening verkoop van huis- en hobbydieren. Deze wordt toegestaan. Dit argument klopt niet, niet toegestaan. Hillen constateert dat slechts in vallen niet onder dibevo en als ze zijn aangezien het provinciale beleid helemaal enkele situaties dibevo onderdeel kan zijn van toegestaan moet dit apart benoemd worden. geen verkoop van dibevo-assortiment het nevenassortiment van een tuincentrum. Het Er zijn echter enkele uitzonderingen hierop, buiten reguliere centra toe staat. Dit zou betreft dat slechts delen van de totale dibevo- bijvoorbeeld vijvervissen, vijvervoer en alleen mogelijk zijn als dibevo als nevenas- branche. –benodigdheden, en in de tuin te houden sortiment zou worden verkocht, en dat is dieren als konijnen en vogels/kippen en ook bij tuincentra niet mogelijk. Zinvolle bijdrage -voer en -benodigdheden. • Het tweede argument van BRO is dat Op pagina 9 gaat BRO in op de vraag in welke grootschalige dibevo-winkels een ander mate de beperking van een grootschalige bezoekdoel vervullen dan kleinschalige dibevo-winkel op De Baanderij in Leiderdorp dibevo-winkels. Nog los van de juistheid van een zinvolle bijdrage levert aan het bereiken deze stelling is dit geen argument voor van de algemene doelen. Het antwoord van perifere vestiging. Het kenmerk van centrumgebieden is juist dat alle bezoekdoelen * Hillen (2016), “Het nevenassortiment van bouw- * Hillen (2016), “Het nevenassortiment van bouwmarkten en tuincentra en de mogelijke eﬀecten worden gefaciliteerd. Consumenten kunnen markten en tuincentra en de mogelijke eﬀecten op op kleinschalige detailhandel”, p. 24 kleinschalige detailhandel”. er niet alleen terecht voor een boodschap,

2154.0520 Ruimtelijk-economische beoordeling Jumper Baanderij Leiderdorp - 01 juli 2020 13 van 16 maar ook voor doelgerichte aankopen, om Niet verder dan nodig en Geen andere, minder dat beter ingezet kan worden door de provincie recreatief of vergelijkend te winkelen, om te beperkende maatregelen dan de branchebeperkingen. “In feite biedt een recreëren of gewoon te verblijven. Het Ten slotte gaat BRO in (p. 9) op de vraag of de omvang van bijvoorbeeld minimaal 500 m² wvo concept dat een centrumgebied zich slechts maatregel niet verder gaat dan nodig om het al voldoende complementariteit met reguliere op één bezoekmotief kán richten is volstrekt nagestreefde doel* te bereiken en of er (aan- centra.” Het enige argument dat hiervoor wordt onjuist. Sterker nog, juist de combinatie van toonbaar) geen andere minder beperkende aangedragen is dat grotere winkels niet inpas- bezoekmotieven maakt centrumgebieden maatregelen mogelijk zijn. BRO beargumen- baar zijn in reguliere centra. Net als hiervoor weerbaar en aantrekkelijk. teert hier op de eerste plaats dat dibevo zo’n biedt deze redenering eerder een motivering • Het derde argument dat BRO bezigt, is dat kleine branche is dat het eigenlijk onderdeel voor dan tegen het provinciale beleid. Als het grootschalige dibevo-winkels moeilijk zou moeten zijn van de branche ‘tuincentra’. winkels groter dan 500 m² wvo toegestaan zou inpasbaar zijn in reguliere centra en dat zij Daar wordt volgens BRO tenslotte ook veel worden buiten reguliere centra te vestigen, vallen onder de uitzonderingsmogelijkheden dibevo verkocht (wat niet is toegestaan conform betreft dit het merendeel van de structuurbepa- van de Provinciale Omgevingsverordening. het vigerende provinciale beleid). Dat een lende trekkers in centrumgebieden (supermark- In hoofdstuk 3 hebben we laten zien dat branche klein is betekent niet dat het dan maar ten, warenhuizen, modeketens, etc.). Daarmee grootschalige prijsvriendelijke aanbieders onderdeel moet zijn van een andere branche. worden de doelen van het provinciale detailhan- van niet-volumineuze frequentbenodigde Bovendien is dibevo ook helemaal geen logisch delsbeleid juist geschaad, in plaats van ge- artikelen, zoals (discount)supermarkten en onderdeel van de branche ‘tuin’ (zie kader diend. warenhuizen als Action en Hema prima vorige pagina). Het productassortiment en de inpasbaar zijn in reguliere centra. In para- bezoekmotieven zijn tenslotte volstrekt anders. BRO slaagt er naar ons oordeel niet in om met graaf 1.2 hebben we al laten zien dat Een tuincentrum verkoopt producten voor in de de door hen aangedragen argumenten het dibevo-winkels niet onder de uitzondersre- tuin en wordt laagfrequent en doelgericht provinciale beleid en het beperken van de gels van de omgevingsverordening vallen. bezocht; een dibevo-winkel verkoopt producten vestiging van een grootschalige dibevo-winkel voor dieren en wordt vaak als onderdeel van de op een perifere locatie te weerleggen. De argumenten die door BRO worden aange- boodschappen bezocht (vergelijk de honden- dragen om te onderbouwen dat de beperking brokken bij de supermarkt). geen zinvolle bijdrage levert, zijn naar ons oordeel niet houdbaar. Op de tweede plaats vindt BRO dat grootscha- ligheid een ruimtelijk relevant motief is en dat

* Opnieuw vragen wij ons af welk beleidsdoel BRO hier in gedachte had bij het schrijven.

14 van 16 2154.0520 Ruimtelijk-economische beoordeling Jumper Baanderij Leiderdorp - 01 juli 2020 Kwalitatief wel effecten uiteindelijk als alternatief een oppervlakte-be- 5 Conclusies Wat wel een effect is van de komst van Jumper perking voor (alles > 500 m² wvo toestaan is dat de kans op herintroductie van dibevo- buiten reguliere centra). Het enige argument dat Kwantitatieve ruimte aanwezig winkels in een van de reguliere centra in Leider- hiervoor wordt aangedragen is dat grotere Zowel door Goudappel Coffeng als door BRO is dorp en Noord-Leiden verminderd is. Daarmee winkels niet inpasbaar zijn in reguliere centra. berekend dat er in het verzorgingsgebied is de compleetheid van het voorzieningenaan- Behalve het feit dat winkels als Action en HEMA Leiderdorp-Leiden voldoende marktruimte is bod aldaar beperkt. ook in reguliere winkelgebieden worden inge- voor de Jumper die is gevestigd op De past, biedt deze redenering eerder een motive- Baanderij. Hoewel er wat verschillen zijn met de Locatie-afweging ring vóór dan tegen het provinciale beleid. Als berekeningen die wij hebben gemaakt, komen Jumper in Leiderdorp is binnen de branche winkels groter dan 500 m² wvo toegestaan zou we wel tot dezelfde conclusie: marktruimtetech- dibevo een relatief grootschalige winkel. De worden buiten reguliere centra te vestigen, nisch is er voldoende ruimte voor de (gereali- nadruk ligt op een breed en prijsvriendelijk betreft dit het merendeel van de structuurbepa- seerde) toevoeging van Jumper. assortiment niet-volumineuze dibevo-goederen. lende trekkers in centrumgebieden (supermark- Binnen de detailhandel als geheel is de omvang ten, warenhuizen, modeketens, etc.). Daarmee Economische effecten ook beperkt van de winkel en het type assortiment echter worden de doelen van het provinciale detailhan- Als gevolg van de aanwezige marktruimte in de minder onderscheidend. Ondermeer (discount) delsbeleid juist geschaad, in plaats van ge- branche dibevo zijn er ook geen of nauwelijks supermarkten en warenhuizen als Action en diend. negatieve kwantitatieve effecten te verwachten. HEMA hebben een vergelijkbare winkelomvang Wel is het zo dat er sinds de vestiging van en omvang van artikelen (niet-volumineus). Die BRO slaagt er naar ons oordeel niet in om de Jumper op De Baanderij enkele dierenspeciaal- winkels zijn in de meeste gevallen ook ingepast door BRO aangedragen argumenten het provin- zaken uit het verzorgingsgebied zijn verdwenen, in reguliere winkelgebieden. Vanuit dit perspec- ciale beleid en het beperken van de vestiging maar er is niet hard te maken dat dat het directe tief is er dan ook geen aanleiding om Jumper van een grootschalige dibevo-winkel op een gevolg is van de komst van Jumper. Daarbij op een andere wijze behandelen dan die perifere locatie te weerleggen. moet opgemerkt worden dat het in algemene winkels. zin sowieso niet tot nauwelijks mogelijk is het al dan niet verdwijnen van een enkele winkel Beoordeling Dienstenrichtlijntoets BRO direct te koppelen aan de komst van een andere Door BRO wordt beargumenteerd dat de aanbieder. beperking van een dibevo-winkel buiten reguliere centra niet de evenredigheidstoets van de Dienstenrichtlijn kan doorstaan. BRO stelt

2154.0520 Ruimtelijk-economische beoordeling Jumper Baanderij Leiderdorp - 01 juli 2020 15 van 16 Droogh Trommelen en Partners (DTNP) - Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109, 6512 BS Nijmegen | T 024 - 379 20 83 | E [email protected] | W www.dtnp.nl