Stedenbouwkundige Randvoorwaarden Zuidhoek Eind-Concept - Maart 2011 Colofon

De Stedenbouwkundige Randvoorwaarden Zuidhoek zijn gemaakt door dS+V, afdeling stedenbouw: Andrea Celano, Lloyd Muskiet i.s.m.:

PMBR: Maureen Mollis OBR: ......

Ambtelijke opdrachtgever: Mark Sutherland d.g. Charlois: Martha Gorter

STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN Inhoud

Hoofdstuk 1 Inleiding

Hoofdstuk 2 Opgave en plangrens

Hoofdstuk 3 Beleidskaders

Hoofdstuk 4 Gebiedsomschrijving

Hoofdstuk 5 Stedenbouwkundige randvoorwaarden

Hoofdstuk 6 Technische Randvoorwaarden

Hoofdstuk 7 Financiën en Planning

1 Struitenweg deelgemeente Charlois op Zuid locatie Zuidhoek, lintbebouwing ter hoogte van ontwikkellocatie achterzijde ontwikkellocatie

binnenterrein Verboomstraat Inrit binnenterrein Verboomstraat

Locatie zuidhoek in Charlois zicht op locatie vanaf de Spuikade Spuizone, park aan de Spuikade 2 STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Algemeen 1.2 Locatie 1.3 Participanten Aanleiding De ontwikkellocatie ligt tussen de Spuizone en de Dhr. A.J. Vraandager, wonende Zuidhoek 19, is ei- De locatie ligt nu braak te wachten op een ontwikke- Verboomstraat, aan de Zuidhoek, een oud dijklint die genaar van de grond (percelen 5216 en 6207, sectie noordzuid door de wijk loopt. Van oudsher een straat ling die de kwaliteiten van deze locatie kan ontsluiten B, Kadastrale gemeente Charlois) met veel kleinschalige bedrijvigheid die meer en 2d vastgoed bv treedt op als gedelegeerd ontwikke- voor de buurt en haar nieuwe gebruikers. meer verandert in een woonstraat. laar, contactpersoon: E.R. van Dongen, Minstreel- straat 73 Dit initiatief vormt de aanleiding om in samenwer- Oud-Charlois, is de oudste wijk binnen de deelge- king met de gemeente de planvorming tot realisa- meente Charlois. tie te brengen. Onderdeel daarvan vormen deze Oud-Charlois ligt ten oosten van de Waalhaven en ten zuiden van de Maashaven. De westen Stedenbouwkundige Randvoorwaarden die de noordgrens volgen grotendeels de deelgemeente- ruimtelijke en technische uitgangspunten bevattten grens. Aan de noordoostkant grenst de wijk aan de voor de ruimtelijke ontwikkeling van het bouwplan. Tarwewijk en in het oosten aan Carnisse. De stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn een De zuidzijde wordt begrensd door het Zuiderpark. contractstuk van de ontwikkeling waar gemeente en ontwikkelaar zich aan houden!

Dit document zal ter vaststelling worden aangebo- den aan het dagelijks bestuur van de deelgemeente Charlois.

3 Struitenweg Hoofdstuk 2 Opgave en plangrens 2.1 Opgave stedelijk wonen voor gezinnen) liggen er kansen. Jonge starters, alleen of net samenwonend zouden Oud-Charlois heeft veel kwaliteiten die beter benut De overgangszone Oud-Charlois-Wielewaal biedt hier goed kunnen aarden. kunnen worden. Het gaat daarbij om fysieke, cultu- kansen voor de toevoeging van woningen in een Op de locatie zullen in totaal ca. 7 appartementen rele en sociale kwaliteiten. –duurdere– prijsklasse, een milieu dat nu nagenoeg worden ontwikkeld. De woningen worden ook ge- Voor Oud-Charlois betekent dit onder meer: afwezig is. schikt gemaakt voor werken aan huis. • behoud en versterking van de historische kwaliteit van het hart van Oud-Charlois; Oud-Charlois staat bekend als een wijk waar stedelijk De ruimte benedendijks leent zich niet alleen voor • versterken van kunst en cultuur als drager van de georiënteerde buurtgerichte mensen wonen. Bewo- wonen maar ook voor een eigen praktijk of parkeer- identiteit van Oud-Charlois; ners van Oud-Charlois zijn betrokken en nemen zelf voorziening. Op de 1e en 2e verdieping kunnen appartementen • betrekken van vitale kernen bij een duurzame wijk- het initiatief tot en/of nemen actief deel aan activitei- worden gerealiseerd van circa 80 m2 (gebruiksop- ontwikkeling; ten in hun wijk. pervlakte).Deze appartementen zullen gezien het • versterken verbinding haven en Oud-Charlois. prijsniveau goed haalbaar zijn voor de echte starter. Om de binding ook voor de langere termijn tot stand Oud-Charlois telt een aantal straten waar bijzondere te brengen, dienen mensen een wooncarrière te De bovenste verdieping kan bestaan uit één appar- aandacht nodig is voor herstel van de kwaliteit van kunnen maken in Oud-Charlois. Zowel voor ouderen tement uit het duurdere segment, het zogenaamde penthouse. de woningvoorraad in combinatie met maatregelen die zorg nodig hebben als jongeren die in de wijk Gezien de afmeting en zichtkwaliteit betreft het hier op het gebied van schoon, heel en veilig. Dat zijn de opgroeien en carrière maken, dient er geschikte een kwalitatief hoogwaardige woning met een hoog straten in de Slotboombuurt (inclusief Dorpsweg), de woonruimte te zijn. Dat vraagt om extra aandacht afwerkingsniveau. Landmanstraat en ook de Zuidhoek. voor wonen en zorg.

2.2 Doelgroep 2.3 Programma Naast verbetering van de kwaliteit van de woonom- Het voorzieningenaanbod in Oud-Charlois is goed en geving is ook verbetering van de diversiteit van het divers. Scholen, kerken en verzorgingscentra liggen verspreid over de wijk. aanbod van de woningen een opgave. Hierbij kan bij het verbeteren van de woningvoorraad een rol Diverse projecten in Charlois (o.a. aan de Rietdijk, spelen; samenvoegen van beneden-bovenwoningen, Doklaan en de Buijserlaan) hebben bewezen dat de onvrije (intern gedeelde trap) woningen splitsen of vraag naar kwaltitatief hoogwaardige, middelgrote samenvoegen. Met name in Charloisse tuinen (rustig appartementen zeer gewild is. 4 STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN 53

55 76 Rietdijk

5-57 80 57

2 84

1 86

4 12 2

2.4 Plangrens 3 Frans Bekkerstraat

12B 7 151

De locatie maakt deel uit van het gesloten bouwblok 9 149

14 11 omsloten door de Zuidhoek, Frans Bekkerstraat, 142 147

Spuikade 140 Verboomstraat en Voornsestraat. 17 145 4 16 7045 19 6-22 6524 De plangrenzen vallen samen met de kadastrale 26 6437 124-138

28 7046 grenzen met perceelnr. 5216 en 6207. De braak- 18a 25 6438 liggende locatie bevindt zich tussen huisnr. 28 en 38. 27 18c 29 7049 108-122 Plompertstraat 5216 7047 31

33 9 38 Aangezien de toegangen voor de parkeervoorzien- 6207 7048 35 5217 ing aan de achterzijde van de woningen via het 40 6208 1 37 7218 42 18b 6224 5836 3 39 binnenterrein zal lopen wordt de projectgrens breder 44 7219 6225 9 41 5837 7220 43 50 getrokken door het perceel met nr.7049 daar bij te 6226 11 5838

Zuidhoek 47 52 7221 betrekken. Daarvoor is het nodig om de particuliere 13 6871 5839 13

54 7222 49 eigenaren en gebruikers van dit deel van het binnen- 5840 15 H7223IERBIJ BEHOREN DE VOORSCHRIFTEN " OUD CHARLOIS " 51 56 6869 17 terrein reeds in een vroeg stadium op de hoogte te eigendomsverhouding Kadastrale kaart BESTEMMI5841 NGEN 58 7224 19 53 5842 W WONINGEN ART. 3 brengen van de planontwikkeling. 20 60 21 ART. 4 55 62 GB GEMENGDE BEBOUWING I, II ART. 5 23 57 WINKELS WAARBOVEN WONINGEN ART. 6 64 19 De consequenties die dit voor de inrichting van het 25 ART. 7

59 66 18 K KANTOREN ART. 8 huidige binnenterrein kan hebben moet in beeld 27 45 Ho HORECA 20 ART. 9 68 61 B 29 worden gebracht door deze integraal met het BEDRIJVEN ART. 10 43 22 Rv 31RECREATIEVE VOORZIENINGEN ART. 11 bouwplan mee te nemen. Aan de hand daarvan 70 63 E 24 ART. 12 33 T 72 ART. 13 wordt vervolgens de nieuwe inrichting van het bin- 26 35 ART. 14

20 67 nenterrein bepaald. 74 28 ART. 15 37 Voornsestraat 69 ON VOORZIENINVerboomstraatGEN VAN OPENBAAR NUT ART. 16 30 76 39 Vk 71 ART. 17

32 41 ART. 18 78

23 34 ART. 19 27 43 13 21 VERKEERSTUNNEL ART. 20 15

19 36 17 45 Gr GROEN ART. 21 11

9 Wa I 38 ART. 22 7

1 47 77 Wa II WATER II ART. 23

88 LEIDING ART. 24

83 6 WATERKERING ART. 25 90 4 ARCHEOLOGISCH WAARDEVOL GEBIED A ART. 26 85 92 2 ARCHEOLOGISCH WAARDEVOL GEBIED B ART. 26 25 ZIE PLANKAART ARCHEOLOGIE ARCHEOLOGISCH WAARDEVOL GEBIED C ART. 26 87 94 77 ARCHEOLOGISCH WAARDEVOL GEBIED D ART. 26

Spuikade 89 96 79

Bestemmingsplankaart

5 Struitenweg Hoofdstuk 3 Beleidskaders 3.1 Bestemmingsplan 3.2 Stadsvisie 3.3 Wijkvisie Oud Charlois 2009-2020, Bestemmingsplan Oud Charlois Vastgesteld door de gemeenteraad Rotterdam, 29 Parels aan de Maas Vastgesteld d.d. 13 maart 2008 november 2007. Met de ontwikkeling van de Kop Woonstad Rotterdam, Vestia Feijenoord, Deelge- (Ged.) Goedgekeurd d.d. 24 juni 2008 van Zuid en de herstructurering van een groot aantal meente Charlois en Gemeente hebben een gezamen- Onherroepelijk d.d. 11 december 2008 wijken wint Zuid aan kwaliteit en aantrekkelijkheid. lijke wijkvisie voor de wijk Oud Charlois opgesteld. Samen met corporaties en deelgemeenten wil de Deze visie is op 20 april 2009 vastgesteld. Bebouwing van de locatie, nu braakliggend, in de gemeente met het Pact op zuid aan deze positieve aaneengesloten wand van Zuidhoek staat niet ter ontwikkelingen een nieuwe impuls geven. Het doel van deze integrale wijkvisie is gedeelde am- discussie. Op de locatie ligt nu de bestemming tuin. bities te formuleren voor Oud-Charlois en deze met Op basis van de nieuwe wet ruimtelijke ordening is “In Rotterdam-zuid maken we een dubbelslag: we alle partijen te realiseren. Naast verbetering van de samen met de dg gekozen om voor deze ontwikkeling werken achterstanden weg en pakken kansen.” kwaliteit van de woningvoorraad is ook verbetering een nieuw projectbestemmingsplan te maken gezien Oud Zuid is de verzamelnaam voor de vooroorlogse van de diversiteit van het aanbod van de woningen de strijdigheid met een woonbestemming. wijken in Feijenoord en Charlois. De oude wijken een opgave; samenvoegen van beneden-bovenwo- liggen tussen twee kanskaarten: de Kop van Zuid en ningen, onvrije (intern gedeelde trap) woningen split- Er wordt een anterieure overeenkomst gesloten met Zuiderpark, die beide impact hebben op deze wijken. sen of samenvoegen. Daarnaast is het van belang te afspraken over de financiele randvoorwaarden, mo- De eigendomsverhoudingen zijn daarbij bepalend werken aan verbreding van het woningaanbod, zodat gelijke locatie eisen, planning & fasering en voor de aanpak. een wooncarriere binnen de wijk mogelijk wordt. milieueisen. Oud Charlois is grotendeels in het bezit van parti- 3.4 Koepelnota Welstand Rotterdam Het projectbestemmingsplan is de verantwoordelijk- culieren. De aanpak van deze wijken is lastiger te Op 28 mei 2004 is de Koepelnota Welstand Rotter- heid van de ontwikkelaar. organiseren. Een duidelijk profiel met een positief dam door de gemeenteraad vastgesteld. perspectief per gebied moet particulieren verleiden Alle welstandsplichtige bouwplannen in Rotterdam tot investering in hun bezit. Investeren is nodig om worden getoetst aan de Koepelnota. De stad is hier- de wijk op niveau te houden en te voorkomen dat er toe ingedeeld in verschillende gebiedstypen. Er geldt in de toekomst veel grotere investeringen nodig zijn. hier regulier welstandstoezicht. De locatie valt binnen het gebiedstype Historisch linten en kernen.

6 STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN Enkele gebiedscriteria in relatie tot de omgeving zijn: 3.5 Profilering Oud Zuid Het profiel van de wijk Oud Charlois bestaat uit vier Structuur De profilering Oud Zuid is op 3 maart 2009 in op- identiteiten die op eigen wijze verder ontwikkeld - bouwinitiatieven houden de bestaande structuur dracht van College van B&W, Pact op Zuid vast- kunnen worden; Spui, Art Village, Maashaven kwar- herkenbaar en doorbreken deze niet. gesteld. De profilering heeft als doel een aantal al tier en Charloisse Tuinen. Zuidhoek ligt op de grens Algemeen bestaande waardevolle en onderscheidende ka- tussen de twee identiteiten Spui en Charloisse - bouwinitiatieven in afwijkende vormentaal zijn mo- rakteristieken van wijken in kaart te brengen. Deze Tuinen. gelijk, indien dit niet ten koste gaat van het histori- kwaliteiten vormen aanbevelingspunten voor ontwik- De Spuizone vormt het overgangsgebied tussen de sche karakter van het lint. kelingen in de toekomst. excellente haven met haar grote schaal en de klein- Algemeen; lint- bouwinitiatieven dragen bij aan het schaligheid van Charloisse Tuinen. De Zuidhoek kent ontspannen en afwisselende karakter van het lint De kracht van Oud-Charlois die in de profilering een dubbelzijdige oriëntatie: richting de haven en de (kleinschaligheid, open tussenruimte). geschetst wordt is de kleinschaligheid, de histori- buurt. - bouwinitiatieven laten de onbebouwde ruimte tus- sche kern, het intieme groene karakter, de verschei- sen de hoofdmassa’s intact. denheid aan voorzieningen en de concentratie van betrokken creatieve ondernemers en kunstenaars. Daartegenover staan als zwakke punten de sociale problematiek en de lage kwaliteit van de woningvoorraad.

locatie in gebiedstype Historisch linten en kernen Oud Charlois profiel van 4 verschillende identiteiten 7 Struitenweg historisch kaartbeeld Zuidhoek e.o. omstreeks 1811-1832 Topografische kaart (verkend 1874, druk 1881), uitsnede Oud-Charlois. Bebouwingsconcentratie rond de Charloische Kerksingel en lintbebouwing langs de uitvalswegen in alle richtingen. Copyright © 2007, dienst voor het kadaster en openbare registers, Apeldoorn.

De Clemenskerk in het centrum van de historische dorpskern

8 STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN Hoofdstuk 4 Gebiedsomschrijving 4.1 Historie rondom het plein staan. Op de dijk Zuidhoek zijn nog 4.2 Context Op IJsselmonde ontstonden in de middeleeuwen een een aantal karakteristieke panden te vinden, maar Het dorpse karakter van de oude kern biedt een mooi aantal dorpskernen, waarvan Charlois en deze worden gecombineerd met architectuur uit contrast met de dynamiek van het aangrenzende Katendrecht de belangrijkste waren. Dit waren van latere perioden die niet geheel aansluiten op de havengebied: een rustige, dorpse uitstraling met oorsprong vissersdorpen die zich in de late middel- oorspronkelijke bebouwing. Toch is dit dijklint nog grootstedelijke eigenschappen en kenmerken. eeuwen hadden ontwikkeld tot landbouwdorpen. steeds goed als zodanig te herkennen. De oude kern geeft een bijzondere waarde aan het De karakteristieke dorpskern is nog steeds de spil Oud-Charlois was de belangrijkste en grootste kern gebied en onderscheidt de wijk Oud-Charlois van waar het leven in Oud-Charlois om draait. Hier ont- binnen dit gebied. Het dorp was gelegen aan de andere woongebieden in Charlois. moet men elkaar op straat, in de winkels, de restau- kruising van de Charloische Hoogedijk ( de huidige rants, de kroegen en niet te vergeten het wijkservice- Zuidhoek), de Katendrechtse Lagedijk en de Sluisjes- Vanaf 1895 gaan de ontwikkelingen snel. Om begin centrum en de bibliotheek. dijk. Evenwijdig aan de Zuidhoek lag het Charloische 20e eeuw in woonruimte te voorzien voor het ge- Spui, een langgerekt binnenwater dat als waterreser- staag groeiend aantal arbeiders dat in de haven en Oud-Charlois telt meer dan 30 vitale kernen van voir diende. bij de petroleumbedrijven werkzaam was, werden in mensen die zich samen inzetten voor elkaar en voor hoog tempo rond de oude dorpskern nieuwe wijken de buurt. Sinds 2008 openen maandelijks meer dan De bebouwing van het dorp voegde zich cirkelvormig gebouwd; de huidige wijk Oud-Charlois, maar ook 10 creatieve winkels, galeries en ateliers op zon- rond de van oorsprong middeleeuwse Clemenskerk Tarwewijk en Carnisse. dagmiddag hun deuren. Kenmerkend voor al deze aan de Charloische Kerksingel en reeg zich verder activiteiten is dat deze zijn geïnitieerd door Oud- aaneen langs de genoemde dijken. De aaneenge- De historische koppeling tussen wonen en werken Charloisers en dat zij deze met elkaar tot een succes sloten bebouwing was kleinschalig en divers van in Oud-Charlois is tegenwoordig niet meer zo sterk maken. karakter. De oude kern van Charlois en de daarmee aanwezig, ondanks het feit dat er nog steeds veel be- verbonden linten werden in de twintigste eeuw in de drijvigheid is langs het Spui en rond de Waalhaven. Oud-Charlois is ook een groene wijk. Het Karel stadsuitbreiding ingekapseld, maar zijn in het huidige de Stouteplein, de Boergoense Vliet en de noord- stadsbeeld nog steeds goed herkenbaar. zuidstrook langs de Spuikade vormen de groene longen van de wijk. Daarnaast zijn er tal van grasvel- Het dorpsgevoel is nog steeds aanwezig in dit ge- den en (speel)pleinen waar mensen elkaar kunnen deelte van Rotterdam. Dit komt mede door de oude ontmoeten, zoals in het Dokhavengebied, het Nach- kerk op het plein en de oude historische panden die tegaalplein of omgeving Kromme Zandweg. 9 Struitenweg 4.4 Stedenbouwkundige structuur In Oud-Charlois zelf is weinig verkeersoverlast. 4.5 Toekomstige ontwikkelingen De oorspronkelijke uitleg van het polderlandschap Een uitzondering vormt het verkeer over de Doklaan. Oud-Charlois is in beweging. in Charlois vormt de basis voor de stedenbouwkun- Hierdoor ligt de Dokhavenbuurt geïsoleerd van de Het Pact op Zuid, de WWI- of krachtwijkenaanpak, dige hoofdstructuur en verkaveling van de wijk. De rest van Oud-Charlois. de invoering van “gebiedsgericht werken”, het zijn langgerekte smalle noord-zuid verkaveling is voor dit gebied karakteristiek te noemen. voorbeelden van lopende initiatieven die richting Het Charloisse Hoofd is één van de weinige rustige gevend zijn voor de opgaves in de wijk. In het polderlandschap was de bebouwing voorna- plekken in Rotterdam waar men direct bij het water melijk geconcentreerd in enkele kernen en langs de kan komen. Direct ten westen van de Zuidhoek ligt de Waalha- toegangswegen c.q. dijken. Aan de voet of de kruin ven. De Waalhaven transformeert langzaam van van een dijk of weg stonden overwegend vrijstaande, traditionele zeehaven naar een locatie waar zich individuele en kleinschalige gebouwen(woningen, dienstverlenende havenbedrijven vestigen. boerderijen, bedrijven, villa’s) in uiteenlopende traditi- De eerste kantoorgebouwen staan er al. Naar ver- onele en historiserende bouwstijlen. wachting zet deze trend zich voort. De waterkering en het spoorwegemplacement zorgen voor een grote De diversiteit in het bebouwingsbeeld nam verder toe barrière. Opheffen van deze barrière draagt bij aan in de richting van de kernen: verdichting en aaneen- een ontsluiting van Oud-Charlois aan de westzijde en gesloten bebouwing met winkels, scholen en kerken. daarmee aan een groter achterland voor voorzienin- Een karakteristiek voorbeeld van dit bebouwingspa- gen, winkels en horeca. Omgekeerd leidt dit tot een troon is het tracé Schulpweg – Zuidhoek – Grondhe- betere bereikbaarheid van de werkgelegenheid in de rendijk. Waalhaven vanuit Oud-Charlois.

De waterkering en het spoorwegemplacement langs Het plan waarvoor deze randvoorwaarden opgesteld de Waalhaven, de Doklaan en de Dorpsweg vormen zijn zal met name bijdragen aan de verbetering van fysieke barrières in de richting van de directe omge- de kwaliteit en diversiteit van het wonen. ving. De Dokhavenbuurt is afgesneden van de rest van Oud-Charlois en de Waalhaven is slechts toe- gankelijk via de Rietdijk. Via Carnisse is het Zuidplein met zijn winkelcentrum en OV-station te bereiken.

Aan de zuidzijde grenst Oud-Charlois aan het groen van het Zuiderpark en de wijk Wielewaal. Het Zui- derpark is onlangs heringericht en aangepast aan de wensen van deze tijd. 10 STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN Hoofdstuk 5 Stedenbouwkundige randvoorwaarden Programmatisch functioneel De lintbebouwing aan de oostzijde van de Zuid- beheer over het opnieuw ingerichte en efficienter • Op de plot is het mogelijk om woningen, kan- hoek maakt onderdeel uit van een gesloten bouw- functionerende binnenterrein zal vervolgens col- toorruimte of een combinatie van deze functies blokken structuur. De bouwblokken sluiten aan bij lectief door de verschillende bestaande en nieuwe te realiseren. planmatigere uitbreidingen in de wijk. gebruikers beheerd kunnen worden. • Maatschappelijke voorzieningen met veel par- keerbehoefte zijn niet gewenst. Gebruikmaking van het hoogteverschil op de kavel Stedenbouwkundig plan • Winkelfunctie is niet wenselijk op grond van versterkt het zgn. tribune-effect aan de achterzijde De locatie, vormt vanuit het perspectief van wonen winkelconcentratie beleid. van de woning door buitenruimte, of andere aan de een ideale plek. Dicht tegen het voorzieningen cen- • Vanwege de beperkte afmetingen van de loca- woninggekoppelde functies op dijkniveau te hou- trum en het historisch hart in de luwte van omlig- tie is alleen een gebouwde parkeeroplossing in den. Bijkomend voordeel zijn de mogelijkheden voor gende doorgaande verbindingen en de bedrijvige combi met meervoudig grondgebruik (functie dubbelgrondgebruik b.v. het parkeren op het niveau haven. stapeling) toegestaan. van het binnenterrein (of meer verdiept). Dat maakt de locatie ook extra aantrekkelijk voor ondernemende doelgroepen. Door werken aan huis Concept Zuidhoek De vernieuwing moet zodanig uitgevoerd worden mogelijk te maken kan hierop worden ingespeeld. Hier is gekozen voor de uitstraling van een ‘statige’ dat de nieuwe bewoners er ook in de toekomst dijkpand van weleer waarin meerdere appartementen kunnen blijven wonen en een wooncarrière kunnen Een woongebouw aan deze prominente dijklint moet zijn ondergebracht. maken. De nieuwbouw kan divers zijn. Er kunnen er aantrekkelijk en hedendaags uitzien. De dak- grondgebonden woningen worden gemaakt, of verdieping of de bovenste woonlagen zijn zodanig De waardevolle ontwerpthema’s zijn: stedelijker types als appartementen, maissonettes geplaatst dat ze uitzicht hebben op de Spuizone • lintbebouwing; vrijwel aaneengesloten bebouwing; of beneden-bovenwoningen. Hier is ook ruimte voor richting Waalhaven. de gronden direct achter de woning bestaan uit luxe grote woningen. prive en/of gemeenschappelijke buitenruimte aan- Bij het toepassen van een setback aan de topver- sluitend aan het binnenterrein. Bij nieuwbouw verdient aansluiting op het binnen- dieping kan woonruimte worden gecombineerd met • hoogteverschil; de ontmoeting van de dijk met het terrein de aandacht. Deze moet minder ongedefini- buitenruimte. Bij toepassing van een kap dient ook lager gelegen binnenterrein en woonstraten. eerd en rommelig worden. Dit vergt in beginsel dat rekening gehouden te worden met de zichtkwaliteiten vanuit de woning. er buiten de eigendomsgrenzen wordt gekeken. Het 11 Struitenweg doorsteek optioneel Aanzicht Doorsnede

Neerwal - Google Maps pagina 1 van 1

tedenbouwkundig principe profiel; boven met kap,Adres onderNeerwal setback icm buitenruimte

Het adres is een benadering

12 STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN

http://maps.google.nl/maps?f=q&source=s_q&hl=nl&geocode=&q=brandevoort&sll... 20-12-2010 daglicht openingen(dakkapel)heeft dient de nieuw- aangelegd op eigen terrein. Redenen hiervoor zijn Erfscheiding en toegankelijkheid bouw hiertoe afstand te bewaren. dat de parkeernorm niet altijd een goede weerspie- De ontwikkelende partij dient het geheel zelf in te Ook als er voor de defitieve gebouwopzet niet ge- geling is van het autobezit en dat de kosten van de richten en te ontwerpen in overleg met de gemeente. kozen wordt voor een doorsteek zal de nieuwbouw veelal ondergronds gelegen parkeerplaatsen aan- De exacte positie van de afsluitbare entrees van de locatie wordt nader bepaald in afstemming op het rekening moeten houden met dit aspect en zodanig zienlijk hoger zijn dan de opbrengsten. Doel is dan bouwplan en de herinrichting van het binnenterrein. aansluiten dat de daglichtopbrengsten en uitzichtmo- ook om met een nieuwe norm beter aan te sluiten op gelijkheden voor de bestaande bouw gewaarborgd de vraag en daardoor de norm vaker toe te passen. Aandachtspunt; beheersafspraken van het gemeen- blijven. schappelijk gebruikte binnenterrein is cruciaal om Voorstel nieuwe parkeernormen wonen: de nieuwe woningen aan een fatsoenlijk ingericht Een nieuw te plaatsen erfscheiding aan de zijde van a. 65-85m2 ...... 0,8 pp per woning en onderhouden binnenterrein te leggen. De huidige het binnenterrein maakt integraal onderdeel uit van b. 85-120m2 ...... 1,0 pp per woning situatie is nu onduidelijk en slecht onderhouden. de ontwikkeling. c. >120m2 ...... 1,2 pp per woning

Rooilijnen en bebouwingslijnen Aandachtspunt; In verband met mogelijke schade . De nieuwe normen zijn pas van toepassing Binnen de rooilijnen wordt het maximaal bouwop- door bouwwerkzaamheden, zal er vooraf overlegd vanaf de ingangsdatum. Vóór deze datum geldt de pervlak bepaald. De voorgevelrooilijn is een harde moeten worden, zo nodig dienen er door de bouwer oude norm, tenzij de nieuwe norm gunstiger is voor begrenzing. Achter de voorgevel rooilijn bestaat nog maatregelen getroffen te worden (onder andere be- de ontwikkelaar. Dit alleen als de bouwvergunning de mogelijkheid om een overgangszone te introdu- scherming bomen) en zullen mogelijk voor, tijdens en nog niet is afgegeven. ceren. Het gaat dan over eenvoudige ingrepen als na afloop van de werkzaamheden opnames plaats een bankje op de stoep, een zitmuurtje, een afdakje moeten vinden. - Door de aard van de locatie (binnenterrein bouw- of een geveltuin. Deze zone verzorgt een zachtere blok), is parkeren op eigen terrein alleen overgang tussen de woning en de straat. De zgn. Parkeren bouwkundig bovengronds, half verdiept of onder- drempelruimte. Op grond van de huidige normen uit de bouwveror- gronds toegestaan, zonder geluid- of stankoverlast. De drempelruimte is maximaal 0,90 meter breed. dening zijn hier de volgende normen van toepassing: Koopwoningen met een gebruiksoppervlakte van: De incidentele ontsluiting van de locatie via het bin- Optionele rooilijn t.p.v doorsteek: a. <85m2 ...... 1,28 pp per woning nenterrein voor voertuigen(verhuiswagen,hulpdienst Een afsluitbare doorsteek tussen Zuidhoek en bin- b. >=85 en <=100m2 ...... 1,39 pp per woning en) zal in afstemming met de overige gebruikers van nenterrein zal alleen voor de bewoners functioneren c. >100m2 ...... 1,47 pp per woning het binnenterrein moeten plaatsvinden. als verbinding tussen de straat en achterterrein en/ of tuin. De doorsteek,minimaal 1,50 m breed, zorgt tevens voor de nodige afstand tussen nieuwbouw Het herijken van de parkeernormen voor woningen is en belending. Aan de zijde van de doorsteek is de één van de vervolgstappen van de bestuursopdracht bestaande bouw lager dan de beoogde nieuwbouw. Bouwen en Parkeren. In de praktijk blijkt dat in 85% Omdat de bestaande bouw op de zolderverdieping van de gevallen niet de gehele parkeernorm wordt 13 Struitenweg 53

55 76 Rietdijk

5-57 80 57

2 84

1 86

4 12 2

3 Frans Bekkerstraat

12B 7 151

GisWeb 2.0 pagina 1 van 1 9 149

14 11

142 Locatie zoeken Tools 147

Spuikade 140

145 4 16

19 6-22

26 124-138 harde rooilijnen 28 18a 25

27 12.50 m bestaande bomen

18c 29

vastgestelde peilmaten Max. 4 bouwlagen 108-122 Plompertstraat 31

1.50 m 33 9 38 10 m optioneel rooilijn 1 : 750 35 40 1

37 42 18b 3 39 t.p.v. doorsteek minimaal 44 randvoorwaardenkaart 9 41

14 43 50 STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN 11

Zuidhoek 47 52 13 13

54 49 15

http://www.gis.rotterdam.nl/gisweb2/default.aspx?modus=map 51 15-12-2010 56 17

58 19 53 20 60 21 55

62 23

57 64 19 25

59 66 18 27

45 20 68 61 29

43 22 31 70

63 24 33

72 26 35

20 67

74 28 37 Voornsestraat 69 Verboomstraat

30 76 39 71

32 41 78

23 34 27 43 13

19 36 17 45

9 38 7

1 47 77

6 90

4 85

92 2 25

87 94 77

Spuikade 89 96 79 Hoofdstuk 6 Technische of in de erfafscheiding (afgestemd op architectuur / van verhard oppervlak ten opzichte van de oude randvoorwaarden materialisering). situatie. Buitenruimte Entrees, bergingstoegangen en dergelijke moeten De buitenruimte binnen de projectgrens zal door de sociaal veilig ontworpen worden. In Oud Zuid is zowel een grote waterkwantiteit- als initiatiefnemer worden heringericht, tenzij met de ge- een waterkwaliteitsprobleem. meente Rotterdam of andere eigenaars anders wordt Uitgiftepeil Slechts op een aatal locaties, afhankelijk van of er afgesproken. Het vastgesteld uitgiftepeil wordt door GW afgege- echt grootschalig geherstructureerd wordt, is het ven. Eventuele hoogteverschillen tussen uitgiftepeil mogelijk om oppervlaktewater in de vorm van b.v. Wat betreft de bomeninventarisatie, als er bomen op en peil van de woningen (al of niet in relatie met de singels en/of waterpleinen in te zetten om de water- particuliere gronden staan moet de ontwikkelende hoogteligging van het binnenterrein) dienen inpandig problematiek substantieel te lijf te gaan. Aandachts- partij opdracht geven voor de inventarisatie. of op eigen terrein opgelost te worden. punt blijft de toename van het verhard oppervlak. Onderzocht moet worden of verplaatsen tot de moge- Na afronding en oplevering van de nieuwbouw dient In de Zuidhoekontwikkeling bestaat echter geen lijkheden behoort, in ieder geval zal de ontwikkelaar de openbare ruimte goed aan te sluiten op de om- ruimte voor nieuw oppervlaktewater. Ter compensa- het eventuele verlies van bomen compenseren. geving waarbij hoogteverschillen tussen entrees en tie zal fors ingezet moeten worden op o.a. groene huidig maaiveld opgelost dienen te worden. dakprincipes, naast andere methodes om met deze Vuilafhandeling Het goed oplossen van hoogteverschillen kan van problematiek om te gaan. In het geval van woongebouwen gebeurt de vuilaf- invloed zijn op de oppervlakte van het te herstraten handeling altijd inpandig, centraal georganiseerd! gebied. Geluid In dit geval kunnen de nieuwe bewoners meeliften Bij de(her)inrichting van het omliggend openbaarge- Woningen zijn geluidgevoelige bestemmingen. Het door gebruik te maken van de huidige ondergrondse bied wordt ervan uitgegaan dat bestaande kabels en plangebied ligt binnen de geluidszones van de omlig- containers in de straat. leidingen niet zullen worden verplaatst. gende havens, industrie en stadswegen. Onderzoek Let wel, deze staan op enige afstand van de locatie is noodzakelijk. Bij overschrijding voorkeurswaarde op de nabijgelegen kruising Frans Bekkerstraat- Water hogere waarde aanvragen. De aanvraag en akoes- Zuidhoek. Bij uitbreiding of toename van het verhard oppervlak tisch onderzoek worden getoetst aan het ontheffings- van nieuw- en herbouw van stedelijke gebieden moet beleid van de gemeente Rotterdam. Nuts voorzieningen, trafo’s en installaties 10% van deze toename worden gecompenseerd Nuts-voorzieningen, transformatorruimtes en instal- door de aanleg van voorzieningen t.b.v. hemelwater- De woningen liggen tussen de 55 dB(A) en 50 dB(A) laties ten alle tijde binnen het gebouw, op de kavel afvoer. Deze 10% eis is gerelateerd aan de toename contour van het industrieterrein Waal/Eem-haven. 15 Struitenweg Ook voor industrielawaai geldt het ontheffingsbeleid.

Lucht Energie Brandveiligheid NIBM van toepassing. Kan kwalitatief beschreven Voor een duurzame toekomst worden er eisen aan Check plattegrond in vroegtijdig stadium met de worden. Wel dient de huidige achtergrondconcen- de woningbouw gesteld op het vlak van energiever- bouwinspecteur. tratie in beeld gebracht te worden. Dat kan met de bruik. Check bereikbaarheid nood- / hulpdiensten. Dit heeft saneringstool: www.saneringstool.nl. Er dient te worden voldaan aan een Energie Presta- mogelijk consequenties voor de inrichting, plotmaat- tie Coëfficiënt voor de woningen. Alle nieuwbouwpro- voering en ontsluiting van de locatie. Onderzocht Bodem jecten zullen verwarmd gaan worden door middel van moet worden in hoeverre vrije doorgangen in deze De kwaliteit van de grond is onduidelijk. Voor het stadsverwarming, gestookt op industriële restwarmte. situatie een vereiste is voor hulpdiensten. bestemmingsplan is minimaal historisch bodem- Energieleverancier in dit gebied is Nuon. Verplichte onderzoek noodzakelijk. Voor bouwvergunning zal aansluiting op het warmtenet is per half 2007 gere- N.B. Met name de vuilafhandeling en de nuts- minimaal een verkennend bodemonderzoek moeten geld in de bouwverordening voor gebieden binnen de voorzieningen, traforuimtes en installaties kunnen worden uitgevoerd. Het is aanbevolen deze twee ring. De woningen dienen hierop technisch ingesteld grote financiële consequenties hebben. Daarom altijd onderzoeken vroegtijdig te combineren. te worden. Er moet worden ingegaan op de aspecten check met OBR. Uiteraard hebben deze punten ook energie en duurzaam bouwen. Bij toepassing van consequenties voor de openbare ruimte. Daarom ook Politie keurmerk hout in nieuwbouwprojecten dient dit FSC-gecertifi- check met Buitenruimte Ontwerper. Het Politiekeurmerk Veilig wonen voor Nieuwbouw ceerd te zijn, conform het convenant met het WNF. stelt veiligheidseisen op planologisch en steden- De afvoer van hemelwater dient te voldoen bouwkundig niveau, aan de openbare ruimte, kavels, aan de eisen volgens de Watertoets. Bij platte daken complex en aan de woning zelf. Dit betreft verlich- kan worden gedacht aan het toepassen van mos- ting in een wijk, eisen aan de groenvoorziening en sedum daken. parkeerplaatsen rond een flatgebouw, maar ook goede sloten op de deuren en ramen vallen onder Bezonning dit keurmerk. Het hele pakket aan maatregelen zorgt Voorkom significante afname van het aantal zonuren uiteindelijk voor een veilige buurt, een veilig complex op bestaande bouw als gevolg van de nieuwbouw. en goed beveiligde individuele woningen. Daarbij zijn Middels bezonningsschema’s dient dit te worden on- organisatorische maatregelen erg belangrijk, zoals derbouwd door de ontwikkelaar, gelet�� op te verwach- het onderhoud van en het juist omgaan met de aan- ten vragen van omwonenden gebrachte voorzieningen. - Politiekeurmerk: wordt wel in de geest van maar niet naar de letter opgevolgd.

16 STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN Hoofdstuk 7 Financiën en planning

Financiën Planning Planvorming De voorgenomen nieuwbouw zal plaatsvinden op Er zal een projectbestemmingsplan worden opge- De uitgangspunten en planning worden bewaakt in eigen grond(particulier eigendom), hetgeen bete- steld. Na de bijbehorende procedure kan een bouw- het planteam, waarin ontwikkelaar, het OBR, de kent dat er geen grondexploitatie voor de gemeente aanvraag worden ingediend. dS+V en de deelgemeente zitting hebben. behoeft te worden gevoerd. Geplande onderhoud en herstraten in de directe De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor het tijdig Het trotoir ter hoogte van de locatie valt binnen de ei- omgeving dient te worden afgestemd op de bouw- afronden van de verschillende ontwerpfasen en voor gendomsgrenzen van de percelen. de voorkeur voor planning. de voorbereiding en uitvoering van het bouwplan, en een heldere scheiding tussen openbaar- en priveter- het aanvragen van de daarvoor nodige vergunnin- rein zou nog punt van onderhandeling kunnen zijn Uitgangspunten voor deze ontwikkeling zijn: gen, vrijstellingen etc. om de eigendomsgrenzen hierop aan te passen. - maximaal 7 appartementen; In iedergeval zal een anterieure overeenkomst tussen de gemeente (OBR) en initiatiefnemer(s), zijnde - het parkeren van de woningen dient de eigenaar van de percelen, worden gesloten. voor zover mogelijk op eigen terrein te worden opgelost. Indien het parkeren op eigen terrein niet mogelijk is, dan dient er een compensatieregeling te worden afgestemd met de D.G.

- de kosten om het openbare gebied, die als gevolg van de ontwikkeling moeten worden gemaakt, zijn voor rekening van de ontwikkelende partij. Het gaat daarbij om o.a.: het herstellen van alle schade die ontstaat tengevolge van de bouwwerkzaamheden.

17 Struitenweg