Astangu 64-32 Haabersti Linnaosa Tallinn Eksperthinnang

Eksperthinnang: 28 112014AR (muudetud 18.12.2014)

Hinnatav objekt: Korteriomand registriosa nr 6110101

Aadress: Astangu 64 krt 32 Haabersti linnaosa Tallinn

Eksperthinnangu tellija: Tallinna Linnavaraamet

Turuväärtus: vastavalt arvutustele on hinnatava objekti turuvä ärtus väärtuse kuupäeval s.o 05.11.2014.a.: 33 900 EUR (kolmkümmend kolm tuhat üheksasada eurot). Saadud tulemus ei sisalda käibemaksu.

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 28112014AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Astangu 64-32 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Haabersti linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

SISUKORD

1. EKSPERTHINNANGU KOOSTAMISE ALUSED...... 3 2. EKSPERTHINNANGU KEHTIVUSE EELDUSED JA AVALIKUSTAMINE ...... 4 3. KINNISTU ANDMED ...... 4 4. OBJEKTI KIRJELDUS ...... 5 4.1 Asukoht ...... 5 4.2 Hoone kirjeldus ...... 5 4.3 Korteriomandite kirjeldus ...... 6 4.4 Tehnovõrgud ...... 6 5. TURUANALÜÜS ...... 7 5.1 Majandus ja kinnisvaraturg ...... 7 5.2 Tallinna korterid ...... 12 5.3 Haabersti linnaosa ...... 14 5.4 Prognoos ...... 18 6. HINDAMINE ...... 19 6.1 Hinnatava objekti analüüs ...... 19 6.2 Hindamismetoodika ...... 20 6.3 Hindamine võrdlusmeetodil...... 20 7. HINDAMISTULEMUS ...... 24 Lisa 1. Vastavuskinnitus standardi nõuetele ...... 25 Lisa 2. Vaated objektist ...... 26 Lisa 3. Kinnistusregistri väljavõte 05.11.2014.a...... 28

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 28112014AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Astangu 64-32 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Haabersti linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

1. EKSPERTHINNANGU KOOSTAMISE ALUSED Hindamise lähteülesanne: Eksperthinnang on koostatud objekti turuväärtuse määramiseks tellija soovil. Käesoleva hindamise eesmärgiks on leida hinnatava objekti turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga, s.o 05.11.2014.a.

Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval üle minema tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (Eesti Standard EVS 875-1:2010) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hin damisetulemus on esitatud. Peab alati kokku langema hindamise kuupäevaga või sellele eelnema, st hindamine peab olema teostatud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga. (Eesti Standard EVS 875-1:2010) Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei eksisteeri või et saastekõrvaldustööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud ning teostatavat tegevust eesmärgiga teha kindlaks, kas nimetatud kasutused või nende objektide maa võiks olla või on olnud hinnatava objekti suhtes saastav. Hindaja ei võta endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest ega ka oskuste ja teadmiste eest, mis on vajalikud nende avastamiseks. Juhul kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saastaineid või -allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust.

Hinnangu tellija: Tallinna Linnavaraamet Tellimusleping: Kirjalik tellimusleping (tellimuskiri 28.10.2014 nr.2.1-5/5587-1). Algandmed esitanud isik: Algandmed esitas ja selgitusi jagas tellija esindaja Heiko Teern. Ülevaatuse kuupäev: 05.11.2014.a. Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale. (Eesti Standard EVS 875-1:2010) Objekti ülevaatusel viibinud Hindaja Andrei Rikk ja tellija esindaja Heiko Teern. isikud: Ülevaatuse ulatus ja Ülevaatus hõlmas objekti tervikuna. Visuaalsel ülevaatusel ei ilmnenud põhjalikkus: silmnähtavaid puudusi, mis viitaks täiendavate uuringute vajalikkusele. Hindaja ei ole teostanud ehitiste uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need vara osad on heas seisundis. Me ei saa avaldada mingit arvamust vara nende osade kohta, mida me ei ole inspekteerinud, käesolev aruanne ei kinnita vara struktuuri ja kattematerjalide laitmatust.

Hindamisaruande kuupäev: 07.11.2014.a. Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (Eesti Standard EVS 875-1:2010) Hindamise alused: Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875; Eesti Vabariigi seadusandlus; EKHÜ heade tavade koodeks.

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 28112014AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Astangu 64-32 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Haabersti linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

Kasutatud allikad ja materjalid: Maa-ameti koduleht (www.maaamet.ee); Ehitisregistri elektrooniline andmebaas (www.ehr.ee); Maa-ameti tehinguregister; Rahandusministeeriumi koduleht (www.rahandusministeerium.ee); Statistikaameti koduleht (www.stat.ee); Eesti Panga koduleht (www.eestipank.ee); RE Kinnisvara AS andmebaas; Algandmed esitanud isiku poolt suuliselt esitatud andmed hinnatava objekti kohta; Tellimusleping (tellimuskiri 28.10.2014 nr.2.1-5/5587-1); Kinnistusregistri väljavõte 05.11.2014.a; City24 kinnisvara portaal ja Kinnisvara WEB (www.city24.ee, www.kv.ee); Delfi kaardirakendus (Regio 2014); Kasutatud allhanked: Käesoleva töö teostamisel allhanget kasutatud ei ole.

2. EKSPERTHINNANGU KEHTIVUSE EELDUSED JA AVALIKUSTAMINE Eksperthinnang on kehtiv järgmistel eeldustel: ° hindajale edastatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene; ° objekti ei koorma eksperthinnangus käsitlemata lepingud, mis avaldavad mõju turuväärtusele; ° objekti võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud.

Käesolevat hindamisaruannet ja selle osa tohib avalikustada ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta, kuna see on tellitud avaliku ülesande täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil.

3. KINNISTU ANDMED Hinnatav objekt Korteriomand – 310/20843 mõtteline osa kinni stust ja reaalosa eluruum nr 32, mille üldpind on 31,0 m². Aadress Astangu 64 Haabersti linnaosa Tallinn Kinnistusjaoskond Harju Maakohtu Tallinna jaoskond Registriosa nr 6110101 Katastritunnus 78406:604:0510 Sihtotstarve Elamumaa 100% Omanik Tallinna linn Avaldused Puuduvad Koormatised Puuduvad Hüpoteegid Puuduvad

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 28112014AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Astangu 64-32 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Haabersti linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

4. OBJEKTI KIRJELDUS 4.1 Asukoht Hinnatav objekt paikneb Tallinnas Haabersti linnaosas Astangu asumis. Harku järv jääb ca 1 km kaugusele.

Kaugus Tallinna südalinnast Ca 10 km Piirkonna hoonestus Piirkond on hoonestatud valdavalt 5-korruseliste korterelamutega. Müra ja õhusaaste tase Keskmine Parkimine Elamuesisel alal on head parkimisvõimalused. Infrastruktuur Hästi arenenud, läheduses asuvad haridus- ja tervishoiuasutused, kauplused, teeninduspunktid. Lähimad ühistranspordipeatused asuvad Aastangu tänaval ca 100 m kaugusel. Lähim hoone Lähimad hooned on kõrge tulepüsivusklassiga kivi ja paneelmajad, mis asuvad hinnatavast hoonest ca 20 – 40 m raadiuses.

4.2 Hoone kirjeldus Ehitisregistri kood 101020420 Esmane kasutus Omaniku esindaja ütlustel 1970-dad. Ehitisregistris andmed puuduvad. Ehitisregistri andmetel on 28.07.2004. a. väljastatud ehitusluba nr. 5170 ehitise rekonstrueerimiseks. Kasutusluba 06.03.2006 on väljastatud kasutusluba ehitise rekonstrueerimisel. (www.ehr.ee). Kuna enne 1995 aastat oli seadusega reguleerimata kasutusloa mõiste, siis enne seda püstitatud ehitistele ei nõuta kasutusluba. Samas on ehitusseaduse kohaselt alates 1995 aastast väljastatud ehituslubadele ehitise püstitamiseks, -laiendamiseks või -rekonstrueerimiseks kohustuslik taotleda kasutusluba.

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 28112014AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Astangu 64-32 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Haabersti linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

Energiamärgis C (www.ehr.ee) Energiamärgis on dokument, mille eesmärk on anda teada, kui palju sisekliima tagamisega hoone tarbib energiat, võrreldes teiste samaväärsete hoonete keskmise energiatarbimisega. Energiatarbimine võib hõlmata hoone kütmiseks, jahutamiseks, vee soojendamiseks, ventilatsiooniks ja valgustuseks vajalikku energia hulka. (ehitusseadus §-s 3¹ lg 1). Mida kõrgem on hoone energiatõhususe klass (A-st kuni H-ni), seda väiksemad on hoone energiaarved. Hoone tüüp 45-eluruumiga elamu. Korruselisus 5 Vundament Vaivundament Välisseinad Mitmekihiline raudbetoonpaneel Kandekonstruktsioon Monoliitne raudbetoon ja monteeritav raudbetoon Vahelaed Monteeritav raudbetoon Katus Rullmaterjal Hoone ehitus-tehniline seisukord Hoone ehitus-tehnilist ekspertiisi hindaja ei ole teostanud. Visuaalsel ja remondivajadus vaatlusel on hoone üldine seisukord väga hea. Algandmed esitanud isiku ütlustel on elamu fassaad, koridor ja katus renoveeritud, vahetatud torustik. Elamu trepikoda Trepikoda on väga heas seisukorras.

4.3 Korteriomandite kirjeldus Toalisus 1 Korrus 1 Ruumide üldpind 31,0 m2 (www.ehr.ee) Ruumilahendus Korteri koosseisu kuuluvad: elutuba, köök, wc ja vannituba. Põrandad Parkett, keraamiline plaat Seinad Värv, keraamiline plaat, tapeet Laed Värv, ripplagi Aknad 2 x klaaspakett PVC-raamis Uksed Korteri välisuks on metalluks, siseuksed on laminaatkattega sileuksed. Sanitaartehnika Sanitaartehnika on rahuldavas seisukorras. Siseviimistluse seisukord ja Elutuba ja köök on heas seisukorras, köögis puudub kohtkindel sisustus, remondivajadus WC ja vannituba vajavad renoveerimist. Hindamishetkel on korteri üldine seisukord hea/rahuldav.

4.4 Tehnovõrgud Veevarustus Tsentraalne Elektrivarustus 220V Kanalisatsioon Tsentraalne Gaasivarustus Puudub Küttesüsteem Tsentraalne Kuumaveevarustus Tsentraalne Ventilatsioonisüsteem Puudub Turvasüsteemid Puuduvad Muud süsteemid Puuduvad

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 28112014AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Astangu 64-32 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Haabersti linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

5. TURUANALÜÜS 5.1 Majandus ja kinnisvaraturg Eesti majandus on maailmamajanduse heitlikkusele hästi vastu seisnud ning viimaste aastate majandusareng on riigi finantsstabiilsust toetanud. Majandus on võrreldes paari aasta taguse seisuga märksa rohkem tasakaalus ning selle vastupanuvõime väliskeskkonna halvenemisele on tublisti paranenud. Riigi Maa-ameti andmetel oli kinnisvara hinnaindeksi kasv 2014. aasta II kvartalis võrreldes 2013. aasta sama kvartaliga 11,2% ning võrreldes 2014. aasta I kvartaliga 2,0%. Korteriomandite hinnaindeks kasvas aastaga 11,6%, hoonestatud elamumaa hinnaindeks 15,3% ning hoonestamata maa hinnaindeks 7,7%.

SKP Statistikaameti andmetel kasvas Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2014. aasta II kvartalis võrreldes 2013. aasta II kvartaliga 2,4%. Sesoonselt ja tööpäevade arvuga korrigeeritud SKP suurenes I kvartaliga võrreldes 1,1% ja 2013. aasta II kvartaliga võrreldes 2,9%. II kvartalis oli SKP jooksevhindades 4,9 miljardit eurot. SKP kasvu mõjutas 2014. aasta II kvartalis enim kutse-, teadus- ja tehnikaalase tegevuse, kaubanduse ning energeetika tegevusala lisandväärtuse suurenemine. Samuti andis positiivse panuse netotootemaksude koosseisu kuuluvate aktsiisimaksude ning käibemaksu laekumise kasv. Majanduskasvu suurim pidurdaja oli ehituse tegevusalal loodud lisandväärtuse kahanemine, mis oli peamiselt tingitud ehitusmahtude vähenemisest. Veel pidurdasid SKP kasvu oluliselt tervishoiu ning transpordi tegevusalad. Kaupade eksport vähenes neljandat kvartalit järjest, samas suurenes jätkuvalt teenuste eksport. Kaupade väljaveo kahanemine oli enim mõjutatud elektroonika-, muude tööstustoodete ning keemiakaupade väljaveo vähenemisest. Kaupade ja teenuste import kahanes hinnamõjusid arvesse võttes 0,7%.

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 28112014AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Astangu 64-32 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Haabersti linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

Netoeksport oli 2014. aasta II kvartalis positiivne, moodustades SKP-st 3,7%. Viimati oli netoeksport sarnasel tasemel 2011. aastal. Tarbijahinnaindeks Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2014. aasta II kvartalis võrreldes eelneva kvartaliga 0,3%. Võrreldes 2013. aasta II kvartali lõppu 2014 aasta II kvartali lõpuga kahanes tarbijahinnaindeks aastaga 0,4%. Kaubad olid juunis 2014 võrreldes 2013. aasta juuniga 0,3% kallimad ja teenused 1,5% odavamad. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta juuniga võrreldes tõusnud 0,7% ja mittereguleeritavad hinnad langenud 0,7%. 2013. aasta juuniga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit enim elektri hind. Võrreldes möödunud aasta juuniga, mil elektri hind oli rekordkõrgusel, oli kodudesse jõudnud elekter tänavu 13% odavam. Eelmise aasta juuniga võrreldes oli suurem mõju indeksile veel alkohoolsetel jookidel ja tubakal, mis kallinesid aastaga vastavalt 4,1% ja 6%, mobiilsideteenustel, mis olid 13% odavamad, ning piimatoodetel, mis olid mullusega võrreldes 7% kallimad. Mootorikütus on aastataguse ajaga võrreldes kallinenud 0,8%. Mullu sama ajaga võrreldes on toidukaupadest enim kallinenud töödeldud puuvili (11%) ning odavnenud suhkur (31%) ja õunad (23%). Viimati jäi tarbijahinnaindeksi aastamuutus alla –0,4% perioodil juuni 2009 kuni jaanuar 2010, mil see jäi vahemikku – 0,7% kuni –2,2%. Maiga võrreldes olid juunis tarbijahinnaindeksi suuremateks mõjutajateks mootorikütuse 1,3%-line ja majutusteenuste 10,8%-line kallinemine ning toidu 0,3%-line odavnemine peamiselt 4% odavnenud värske köögivilja arvel. Keskmine palk

Statistikaameti andmetel oli keskmine brutokuupalk 2014. aasta II kvartalis 1023 eurot, mis tõusis 2013. aasta II kvartaliga võrreldes 4,8%. Ilma ebaregulaarsete preemiate ja lisatasudeta tõusis keskmine brutokuupalk II kvartalis 5,0%. Ebaregulaarsed preemiad ja lisatasud töötaja kohta langesid 2013 aasta II kvartaliga võrreldes 1,8%. Keskmise brutokuupalga kasv 2014. aasta II kvartalis eelmise aasta II kvartaliga võrreldes oli suurim finants- ja kindlustustegevuse palgatöötajatel (9,3%) ning kõige väiksem mäetööstuse tegevusala palgatöötajatel (2,9%). Töötus Statistikaameti andmetel oli töötuid 2014. aasta II kvartalis 47 000 ja töötuse määr 6,9%. 2013 aasta II kvartaliga võrreldes vähenes nii töötute kui ka tööga hõivatute arv 8000 inimese võrra. Tööpuudus vähenes enam lühiajaliste (alla aasta tööd otsinud) töötute arvu kahanemise arvelt (neid jäi I kvartaliga võrreldes 8000 võrra vähemaks). Pikaajaliste ja lühiajaliste töötute arv võrdsustus: kumbagi oli II kvartalis ligi 23 000. Pikaajaliste (aasta või kauem tööd otsinud) töötute arv on viimased neli kvartalit püsinud stabiilsena, pikaajalise töötuse määr oli II kvartalis 3,4%. Tööga hõivatuid oli tänavu II kvartalis hinnanguliselt 624 000, mis oli eelnenud kvartaliga võrreldes 19 000 võrra enam, kuid eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes 8000 võrra vähem. Kui I ja II kvartali võrdluses soodustasid tööhõive kasvu suveperioodi hooajatööd, siis aastataguse sama ajaga võrreldes vähenes tööhõive nii negatiivsest rändesaldost tingitud tööealise rahvastiku vähenemise kui ka majanduslikult mitteaktiivsete arvu kasvu tõttu, samuti avaldas mõju eelmise aasta II kvartali kõrge võrdlusbaas. 15–74-aastaste tööhõive määr oli II kvartalis 63,0%.

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 28112014AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Astangu 64-32 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Haabersti linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

I kvartaliga võrreldes oli tööhõive määr 1,9 protsendipunkti kõrgem ning 2013. aasta II kvartaliga võrreldes 0,2 protsendipunkti madalam (siis oli hõivemäär vastavalt 61,1% ja 63,2%). Eelnenud kvartaliga võrreldes kasvas hõivatud meeste arv ligi kaks korda enam kui naiste arv ning vanuserühmade võrdluses suurenes enim 50-aastaste ja vanemate töötajate arv. Noorte, 15–24-aastaste töötuse määr oli II kvartalis 18,4% ning noorte tööpuudus püsis eelnenud kvartaliga võrreldes üsna stabiilne. Töötuid noori oli tänavu II kvartalis hinnanguliselt 10 000 ning ligikaudu sama palju oli neid nii eelnenud kvartalis kui ka aasta tagasi samal ajal. 15–24-aastaste töötuse määra arvestatakse osatähtsusena vaid tööalaselt aktiivsetest noortest, kes on juba tööelu alustanud, st on hõivatud või töötud. Enamik noori selles eas siiski alles õpib ning nad ei ole veel tööalaselt aktiivsed. Seetõttu oli töötute osatähtsus kõikide noorte seas vaid 6,7%. Laenud

Eesti panga andmetel oli eluasemelaenude käive 2014. aasta II kvartalis 198,6 miljonit eurot, mis on 2013 aasta II kvartaliga võrreldes 12% suurem. 2014 aasta juunis välja antud eluasemelaenude keskmine intressimäär oli 2,54%, 2013.aasta juunis oli intressimäär 2,48, seega on intressimäärad aastaga vähesel määral tõusnud. 2014.aasta II kvartali lõpuks oli eesti Panga andmetel Eestis kokku 161 679 eluasemelaenu, mis on 2% rohkem kui 2013 aasta II kvartali lõpus. Arvestades, et eluasemelaenude kogujääk oli samal ajal 5,9 miljardit eurot, on keskmine eluasemelaenu jääk 36 778 eurot. Aastataguse ajaga on keskmine eluasemelaenu jääk pisut vähenenud. Seda põhjusel, et eluasemelaenude arv on suurenenud kiiremini kui eluasemelaenude maht. Pangad teenisid teises kvartalis 113 miljonit eurot puhaskasumit. Ligi kolmandiku sellest moodustasid tütarettevõtetelt saadud dividendid. Seda arvestamata jäi kasum varasemate kvartalite tasemele. Pankade kasumlikkust on toetanud halduskulude ja laenukahjumite allahindluste vähendamine, kuid teisalt vähenes teises kvartalis pankade netointressitulu. Ehitus Ehitushinnaindeksi muutus oli 2014. aasta II kvartalis võrreldes I kvartaliga -0,7% ja võrreldes eelmise aasta II kvartaliga 0,8%. Eelmise kvartaliga võrreldes pöördus ehitushinnaindeks tänavu I kvartalis pärast kolmeaastast tõusu langusele. Langus jätkus ka II kvartalis. Ehitushinnaindeksit mõjutas II kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga eelkõige tööjõu kallinemine, mis andis indeksi kogutõusust üle kolmveerandi. Eelmise kvartaliga võrreldes odavnesid ehitusmaterjalid 1,7%. Kulutused masinatele tõusid 3,0% ja tööjõule 0,7%. Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi muutus oli 2014. aasta II kvartalis võrreldes I kvartaliga -0,6% ja võrreldes eelmise aasta II kvartaliga 0,7%. Ehitisregistri andmetel lubati 2014. aasta II kvartalis kasutusse 631 uut eluruumi, mida on 147 eluruumi rohkem kui aasta varem samal ajal. Rohkem kui pool valminud eluruumidest asus korterelamutes. Enim uusi eluruume valmis Tallinnas. Nõudlus uute hea asukohaga kvaliteetsete elamispindade järele püsib. 2014. aasta II kvartalis väljastati ehitusluba 1333 eluruumi ehitamiseks – enam kui poole võrra rohkem kui mullu II kvartalis. Eelistatuim elamutüüp oli korterelamu.

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 28112014AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Astangu 64-32 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Haabersti linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

Kasutusse lubati 212 mitteelamut kasuliku pinnaga 103 100 ruutmeetrit. Enim lisandus uut tööstus-, kaubandus- ja laohoonepinda. Ostu-müügitehingute arv ning väärtus Maa-ameti andmetel sooritati 2014. aasta III kvartalis 10 837 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega ca 572 miljonit eurot. 2013. aasta III kvartaliga võrreldes kahanes tehingute arv 250 võrra, samas kasvas tehingute koguväärtus ca 11 miljoni euro võrra.

Notariaalselt tõestatud ostu-müügitehingud Eestis 2005-2014 III kv 18 000 1 600 16 000 1 400 14 000 1 200 12 000 1 000 10 000 800 8 000 6 000 600 4 000 400 2 000 200 Tehingute arv arv Tehingute(tk) 0 0 I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III Tehingute koguväärtusEUR) (mlnTehingute 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Allikas: Maa-amet, Statistikaamet, RE Kinnisvara AS

Maa-ameti tehingute andmebaasi andmete põhjal toimus 2014. aasta III kvartalis enim tehinguid septembris – 3 899 tehingut ning kõige vähem tehinguid augustis – 3287 tehingut. Keskmised tehingute hinnad olid vastavalt ca 51 000 ja 53 000 eurot. Kõige suurema tehingute koguväärtusega kuu 2014. aasta III kvartali jooksul oli aga juuli – ca 201 mln eurot ning kõige väiksema tehingute koguväärtusega kuu august – ca 174 mln eurot.

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 28112014AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Astangu 64-32 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Haabersti linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

Notariaalselt tõestatud ostu-müügitehingud Eestis tehingute arv (tk) jaanuar 2012-september 2014 5 000 4 363 4 500 4 024 3 882 3 913 3 712 3 865 3 899 4 000 3 725 3 717 3 651 3 490 3 338 3 510 3 478 3 534 3 326 3 449 3 371 3 390 3 500 3 185 3 182 3 292 3 186 3 287 3 050 2 980 2 932 2 930 2 973 3 000 2 904 2 801 2 427 2 500 2 304 2 000 1 500 1 000 500 0 mai mai mai juuli juuli juuli aprill aprill aprill juuni juuni juuni märts märts märts august august august jaanuar jaanuar jaanuar veebruar veebruar veebruar oktoober oktoober november november september detsember september detsember september 2012 2013 2014 Allikas: Maa -amet, RE Kinnisvara AS

Notariaalselt tõestatud ostu-müügitehingud Eestis tehingute koguväärtus (mln EUR) jaanuar 2012- september 2014 250 208 205 202 199 201 191 197 200 182 188 184 175 175 173 174 164 167 167 163 158 155 158 148 152 153 143 142 142 139 150 128 134 129 118 112 100

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 28112014AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Astangu 64-32 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Haabersti linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

5.2 Tallinna korterid Tallinn on Eesti Vabariigi pealinn ning Harju maakonna halduskeskus. Tallinn asub Eesti põhjarannikul, Põhja-Eesti pangal, Kopli ja Tallinna lahe ääres ning hõlmab 156,3 km² suuruse maa-ala. Tallinnas on 8 linnaosa, mis jaotuvad 84 asumiks. 2014. aasta 1. jaanuari seisuga on Tallinnas 429 899 registreeritud elanikku. 2014. aasta III kvartalis toimus Tallinna korteriturul 1850 tehingut koguväärtusega ca 147 mln eurot. Aastatagusega võrreldes on tehingute arv 9% langenud kuid koguväärtus ca 3% tõusnud.

Notariaalselt tõestatud ostu-müügitehingud Tallinnas korteriomandid (eluruumid) 2005-2014 III kv 4500 350 4000 300 3500 250 3000 2500 200 2000 150 1500 100 1000 Tehingute arv arv Tehingute(tk) 500 50 0 0 I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I Tehingute koguväärtusEUR) (mlnTehingute III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Allikas: Maa-amet, Statistikaamet, RE Kinnisvara AS

Maa-ameti andmete põhjal oli Tallinna linnas käesoleva aasta III kvartalis toimunud korteriomandite (eluruumide) tehingute arv kõige suurem septembris (682 tehingut) ning kõige väiksem augustis (557 tehingut). Tehingute kogusumma oli suurim samuti septembris (ca 52 miljonit eurot) ning väikseim augustis (ca 46 miljonit eurot). 2014. aasta III kvartali jooksul toimunud korteriomandite (eluruumide) keskmiseks tehingusummaks oli ca 79 000 eurot.

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 28112014AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Astangu 64-32 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Haabersti linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

Tallinna korteriomandid (eluruumid) tehingute arv (tk) jaanuar 2012- september 2014 735 800 764 734 711 721 721 703 699 682 667 661 668 654 700 647 651 629 567 611 577 587 599 578 595 581 600 565 553 564 590 555 557 519 514 481 500

400

300

200

100

Allikas: Maa-amet, RE Kinnisvara AS

Tallinna korteriomandid (eluruumid) tehingute koguväärtus (mln EUR) jaanuar 2012- september 2014 70 59 60 54 54 53 52 49 49 51 50 46 48 48 47 46 50 45 43 44 44 40 39 40 40 41 40 40 39 40 36 34 35 31 34 34 30 27

0 mai mai mai juuli juuli juuli aprill aprill aprill juuni juuni juuni märts märts märts august august august jaanuar jaanuar jaanuar veebruar veebruar veebruar oktoober oktoober november november september detsember september detsember september 2012 2013 2014 Allikas: Maa-amet, RE Kinnisvara AS Tallinna lõikes eelistuste osas muutusi toimunud ei ole. Jätkuvalt on kõrgemalt hinnatumateks piirkondadeks Kesklinn (eeskätt Vanalinna asum ja Kadriorg), Kesklinna lähipiirkond ning loomulikult Nõmme ja Pirita linnaosad. Korterelamute piirkondadest on eelistatuim Kristiine linnaosa, aga samuti ka Haabersti, Mustamäe ja Lasnamäe

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 28112014AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Astangu 64-32 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Haabersti linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

kesklinna poolne piirkond. Põhja-Tallinna linnaosas on eelistatuim Kalamaja asum ning kõige vähem hinnatud on Kopli asum, kus tehinguaktiivsus on keskmisest madalam. Uute korterite turul on nõudlus kasvanud, suur osa uutest korteritest on müüdud, kuid uusi korterelamute arendusprojekte on alustatud pigem vähe. Turule lisanduvates uutes korterelamutes müüakse paljud korterid juba enne maja valmimist. Tänane klient soovib läbimõeldud hea asukohaga kvaliteetset uut korterit. Võrreldes uute korterite turuga on vanemate elamispindade segment mõnevõrra aktiivsem, põhjustatuna eelkõige sarnase vara madalamast soetusmaksumusest. Vanemate korterite segmendis on aktiivselt esindatud sisuliselt kõik Tallinna korterelamute piirkonnad. Kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetel on korteriomandite (eluruumide) pakkumiste arv Tallinnas alates 2012. aasta algusest olnud languses, kuni 2013. aasta IV kvartalini, mil algas taas pakkumiste arvu kasv. Korteriomandite (eluruumide) pakkumiste keskmine ruutmeetri hind on alates 2009. aasta teisest poolest liikunud tõusujoones.

Tallinna korteriomandite (eluruumide) müügipakkumiste arvu ja keskmise ruutmeetri hinna muutus ) 35000 perioodil 2005-2014 III kv 2500 2 30000 2000 25000 20000 1500

15000 1000 10000 500 5000 Pakkumiste arv (tk) Pakkumistearv 0 0 I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III Pakkumiste keskmine hindPakkumiste keskmine(eur/m 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Allikas: www.kv.ee, RE Kinnisvara AS

5.3 Haabersti linnaosa Haabersti linnaosa paikneb 22,3 km 2 suurusel territooriumil, mis moodustab 14% Tallinna linna pindalast ning rahvaarv on 2014. aasta 1. jaanuari seisuga 43 571 elanikku, mis moodustab ca 10% Tallinna elanike arvust. Haabersti linnaosas on 12 asumit: Väike-Õismäe, Haabersti, Rocca al Mare, Veskimetsa, Õismäe, Pikaliiva, Kakumäe, Tiskre, Vismeistri, Mustjõe, Astangu ja Mäeküla. Kõige rahvarohkem asum on Väike-Õismäe, mis moodustab suurema osa Haabersti linnaosa elanikest. Haabersti linnaosa on atraktiivne oma heade looduslike eelduste ja kesklinna läheduse poolest. Haabersti linnaosal on pikk merepiir, mis jääb Kopli lahe ja Kakumäe lahe vahelisele alale, palju rohe- ja sinialasi, millel on tähtis roll inimeste vaba aja veetmisel värskes õhus ja sportimisvõimalustel. Haabersti linnaosa olulisemaid rohe- ja sinialasi on Kakumäe laht ja Kakumäe rannaala, Harku järv ja selle lähiümbrus ning Kopli laht ja Rocca al Mare rannaala. Sportimisele ja vaba aja veetmisele aitab kaasa kergliiklusteede rohkus. Haabersti linnaosas on kolm rahvusvahelise

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 28112014AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Astangu 64-32 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Haabersti linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

tähtsusega kultuuriasutust: Tallinna Loomaaed, Saku Suurhall ja Eesti Vabaõhumuuseum. Haabersti linnaosas paikneb Rocca al Mare kaubanduskeskus, mis on üks suurimaid Tallinnas. Haabersti linnaosa eelisteks on väga hea teede- ja transpordiühendus (buss, troll, marsruuttakso) kesklinna ja Tallinna teiste keskuste vahel ning väljakujunenud infrastruktuur. Väike-Õismäe on populaarne, kuna sealsed elamud on Mustamäe paneelelamutega võrreldes uuemad ja kaasaegsema planeeringuga kui Mustamäe vanemad korterelamud. Astangu asum paikneb Väike-Õismäe asumi küljel ja on vähem hinnatud kuna sealne ühistranspordi ühendus kesklinnaga ja kaubandus ei ole nii hea kui Väike- Õismäel. Astangu ja Väike-Õismäe asumis on eelistatumad korterid, mis asuvad 1980-1990-ndatel aastatel ehitatud kivimajades, tornelamutes ja renoveeritud viiekorruselistes paneelelamutes. Samuti on hinnatumad vähese liiklusega tänavatel (siseringil) ning elamu keskmistel korrustel olevad optimaalse suurusega (1- ja 2-toalised) korterid, mis on nii Õismäel kui teistel “mägedel” võrreldes kolme- ja enamatoalistega tunduvalt likviidsemad. Tiskre on asum Haabersti linnaosas, Kakumäe lahe ääres Tiskre oja lõunapoolsel kaldal. See on Tallinna läänepoolseim asum. Seal paikneb ka väga kõrgelt hinnatud Tiskre elamurajoon. Tiskre asum eraldati Tiskre külast ja liideti Tallinna Haabersti linnaosaga 1975. aastal.

Haabersti linnaosa korteriomandite (eluruumide) tehingute arv ja % kogu tehingute arvust vastavalt ruutmeetri hinnale 2014 III kv

15; 12% 16; 12%

<=1000 EUR/m2 1000-1300 EUR/m2 38; 30% 1300-1600 EUR/m2 59; 46% >1600 EUR/m2

Allikas: Maa-amet, RE Kinnisvara AS

46% Haabersti linnaosas toimunud korteriomandite tehingutest on toimunud ruutmeetri hinnaga vahemikus 1000- 1300 eurot. Vahemiku 1300-1600 eurot ruutmeeter moodustavad peamiselt Väike-Õismäe väga heas seisukorras olevad korterid renoveeritud paneelmajades, avarate vaadetega renoveeritud tornelamute korterid ning peale 2004.aastat ehitatud majade korterid Tiskre ja Pikaliiva piirkonnas. Alates 1600 eurot ruutmeeter maksavad korterid valdavalt Rocca Al Mares asuvates uutes korterelamutes (Vabaõhumuuseumi teel, Kärneri tn ning Merirahus). Keskmisest madalamad ruutmeetrihinnad on valdavalt Astangu ja renoveerimata Väike-Õismäe korteritel.

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 28112014AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Astangu 64-32 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Haabersti linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

Kuna valdav osa uusehitistes paiknevate korterite üldpind sisaldab lisaks korteri köetavale pinnale ka tihti nii rõdude pindasid kui ka lahuspindasid (panipaikasid), on Haabersti linnaosas kajastatud korterite ruutmeetrihinnad tegelikkuses kõrgemad. Kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetel on korteriomandite (eluruumide) pakkumiste arv Haabersti linnaosas olnud suhteliselt kõikuv nagu allolevalt graafikult on näha. Korteriomandite (eluruumide) pakkumiste keskmine ruutmeetri hind on aga alates 2009. aasta teisest poolest kuni 2012. aasta teise pooleni olnud võrdlemisi püsivalt ca 1100 eurot, kuid 2013.aasta jooksul ületas 1300 euro piiri ning käesoleva aasta jooksul juba 1400 euro piiri.

Haabersti linnaosa korteriomandite (eluruumide) müügipakkumiste arvu ja keskmise ruutmeetri hinna muutus ) 2 3000 perioodil 2005-2014 III kv 2000 2500 1500 2000 1500 1000 1000 500 500

Pakkumiste arv (tk) Pakkumistearv 0 0 I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Pakkumiste keskmine hindPakkumiste keskmine(eur/m

Allikas: www.kv.ee, RE Kinnisvara AS

Maa-ameti tehinguregistri andmetest on vaadeldud Haabersti linnaosas Astangu tänaval perioodil jaanuar 2014 – oktoober 2014 toimunud korteriomandite tehinguid mille üldpind on vahemikus 25-35 m2:

Aadress Korteri üldpind (m 2) Tehingu aeg Tehingu summa (EUR) Tehingu summa (EUR/m²)

1 Astangu tn 21 26,3 okt.14 42 551 1 621 2 Astangu tn 62 30,5 veebr.14 42 500 1 393 3 Astangu tn 68 31,3 juuli.14 43 000 1 374 4 Astangu tn 70 31,4 okt.14 41 990 1 337 5 Astangu tn 38 33,6 juuli.14 42 000 1 250 6 Astangu tn 38 33,4 aug.14 41 500 1 243 7 Astangu tn 66 31,4 sept.14 37 000 1 178 8 Astangu tn 56 30,8 juuli.14 27 000 877 9 Astangu tn 68 31,3 märts.14 11 621 371 Märkus: tehingu summad ei sisalda käibemaksu. Võrdlustabelis kasutatavad tehingud märgitud rasvases kirjas .

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 28112014AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Astangu 64-32 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Haabersti linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

Toimunud tehingute asukohad

Märkused: Rohelisega on märgitud hinnatav objekt, sinisega kasutatud võrdlustehingud (RE kinnisvara AS koostatud kaart Google maps´i alusel).

Võrreldavate müügipakkumistena saame hindamishetkel välja tuua järgmised 1-toaliste korterite pakkumised Haabersti linnaosas Astangu asumis (allikas www.City24.ee, www.kv.ee): Korteri 1 m² Asukoht Korteri pind m² Korruselisus/korrus Hoone seisukord Pakkumishind seisukord hind Astangu 33,0 Hea 5/2 Väga hea 52 000 1 576 Astangu 64 31,4 Väga hea 5/4 Väga hea 46 000 1 465 Astangu 66 31,3 Hea 5/1 Väga hea 44 000 1 406 Astangu 68 31,3 Hea/rahuldav 5/5 Väga hea 42 995 1 374 Astangu 66 32,0 Hea 5/1 Väga hea 42 000 1 313 Astangu 58 35,0 Väga hea 5/5 Väga hea 44 000 1 257

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 28112014AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Astangu 64-32 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Haabersti linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

5.4 Prognoos Rahandusministeeriumi 2014.aasta sügisprognoosi kohaselt jääb 2014.aasta majanduskasvuks 0,5% ning 2015.aasta kasvuks prognoositakse 2,5% ja 2016.aastaks 3,5%. Majanduskasvu aeglustumine 2013. aastal ja sisemajanduse koguprodukti (SKP) kahanemine 2014. aasta alguses pole majapidamiste majanduslikku olukorda ega riigieelarvet seni veel märkimisväärselt halvasti mõjutanud. Tööturul on jätkunud jõuline palgatõus ning see on taganud maksutulude hea laekumise. Viimase aasta jooksul valdavalt tootmiskulude ja toodangu hinna kasvust veetud majanduse nominaalse mahu suurenemine pole sellises ulatuses enam võimalik. SKP vähenemist esimeses kvartalis põhjustasid üksikud tegevusalad, neist enim veondus ja laondus, energeetika ning ehitus. 2014. aasta esimese poole väga aeglane inflatsioon hakkab järk-järgult kiirenema peamiselt energiatoodete hinnalanguse pidurdumise ja toiduainete kallinemise tõttu tingituna aiasaaduste madalast hinnatasemest. Inflatsioon kiireneb 2014. aasta 0,3 protsendilt 2015. aastal 1,9%ni ning 2016. aastal 2,5%ni.

Prognoosi järgi langeb tööpuudus aeglaselt, sest töötute kvalifikatsioon ei vasta sageli ettevõtete nõutule. Prognoosi kohaselt langeb töötuse määr 2014. aastal 8,5 protsendini, 2015. aastal püsib samal tasemel ja 2016. aastal väheneb veel 0,2 protsenti. Palgakasv jääb prognoosi kohaselt järgmistel aastatel mõõdukaks – 2014. aastal aeglustub 6%ni, kuid 2016. aastaks kiireneb 6,7%ni. Palgasurve allikaid on mitu: miinimumpalga kasv, mis ulatub 2014. aastal 10,9%ni ja 2015. aastal 9,9%ni, erasektori kollektiivsed palgakokkulepped, tööjõu kahanemisest tingitud tööjõupuudus ning töövõtja tugevam positsioon palgaläbirääkimistel, mida mõjutab võimalus minna tööle välismaale. Intressimäärad püsivad ka ettevaates madalal tasemel ja pangalaenud on kergesti kättesaadavad. Ehkki pankadevahelise rahaturu intressimäär EURIBOR, mis on ka enamiku laenulepingute baasintressimäär, on pisut tõusnud ja eelduste järgi tõuseb mõnevõrra veelgi prognoosiperioodi teisel poolel, jääb see siiski kogu prognoosiperioodi jooksul viimase kümnendi võrdluses madalaks. Lühiajaliste intressimäärade kõikuvus ei ole siiski mõjutanud pikaajalisi intressimäärasid, mille vähene tõus on eelkõige märk olukorra normaliseerumisest. Ehitusmahud on kogu ehitusturul vähenenud. See on olnud seni tingitud peamiselt riigipoolsete tellimuste vähenemisest, eelkõige rajatiste ehituse langusest. Kuid hoonete uusehitus jätkab tõusutrendi. Järgmistel aastatel on oodata ehitusturu kasvu koos erasektori investeeringute suuremisega ja riigipoolsete tellimuste taastumisega. Sissetulekute kiire kasv koos soodsate laenutingimustega on hoidnud ja hoiab endiselt suurena kodumajapidamiste nõudlust uute eluruumide järele. Kui 2014.aasta jooksul eluasemeinvesteeringud veidi veel kasvavad, siis järgmistel aastatel seoses palgakasvu aeglustumisega peaks ka investeeringute kasv mõnevõrra aeglustuma, kuigi ülemäära optimistlikud ootused elamukinnisvara hinnatõusu suhtes võivad hoopis suurendada investorite huvi investeerimisse ja selle tulemusel kasvavad elamuinvesteeringud prognoositust kiiremini. Liigne optimistlikkus võib viia lõpuks majapidamiste laenukohustused ülemääraseks ning nõudluse kasvu aeglustumisele järgneb hinnalangus, mis vähendab varade väärtusi. 2014.a I kvartali lõpuni kestnud eluaseme jõuline hinnakasv ja ehitushinna seiskunud kasv on suurendanud kinnisvaraprojektide kasumlikkust, mistõttu on elamuehitus muutunud atraktiivsemaks. Uute eluruumide pakkumine 2014. aastal suureneb, mis peaks leevendama ka pakkumiste nappusest tingitud hinnasurvet. Nõudlus uute hea asukohaga kvaliteetsete elamispindade järele püsib. Elamuehituse maht peaks lähiaastatel samuti suurenema.

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 28112014AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Astangu 64-32 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Haabersti linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

Prognoosi peamiseks riskiks on Lääne-Venemaa vahelise konflikti võimalik süvenemine ja sellega kaasnev poliitiline ebakindlus, mis võib vähendada Eesti kaubanduspartnerite majanduskasvu. Kaubanduspartnerite majanduskasvu vähenemine mõjutab negatiivselt ekspordiga seotud valdkondi ning suurendab ebakindlust nii ettevõtjate kui tarbijate seas, mis omakorda vähendab investeerimisaktiivsust ja tarbimisjulgust. RE Kinnisvara AS hinnangul lähitulevikus elamukinnisvara hinnatase Tallinnas ja Harjumaal stabiliseerub ning püsib suhteliselt muutumatuna. 2014.aasta lõikes võivad paneelmajade tüüpkorterite hinnad Lasnamäel, Mustamäel ja Õismäel langeda kuni 5%.

6. HINDAMINE 6.1 Hinnatava objekti analüüs Hinnatavaks objektiks on korteriomand, reaalosana 1-toaline eluruum üldpinnaga 31,0 m². Parim kasutus Parim kasutus (highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (Eesti Standard EVS 875-1:2010) Arvestades hinnatava objekti asukohta ja olemust, näeme vara parima kasutusena kasutust elamispinnana. Kvaliteediklass Vastavalt Eesti Standardile EVS 875-10:2013 jagatakse kinnisvara parema võrreldavuse ja üldistamise eesmärgil kvaliteediklassidesse – A, B ja C (neist A on kõrgeim ja C madalaim). Kvaliteediklass näitab objekti konkurentsivõimet olla atraktiivne sarnast tüüpi rentnikele või ostjatele. Kvaliteediklass on kombinatsioon teguritest (rent, ehitusmaterjalid, viimistlus, tehniliste süsteemide standardid ja efektiivsus, ehitise mugavused, asukoht, juurdepääs jt), mis iseloomustavad kinnisvara tulupotentsiaali ja väärtust ning turu ootust nende näitajate osas. (Eesti Standard EVS 875-10:2013) Turunõudluse printsiibist lähtuvalt määratletakse kinnisvara kvaliteediklass turupotentsiaali ja jätkusuutlikkuse alusel ning seda hinnatakse järgmiste tunnuste alusel: asukoht ja krundi kasutus - hinnatakse asukohta piirkonna siseselt, üldplaneeringut ja objekti kasutusviisi, infrastruktuuri, piirkonna haljastust ja heakorda, keskkonnatingimusi, turvalisust, juurdepääsu, parkimisvõimalusi, maatüki ehitusõigust, suurust, kommunikatsioonidega varustatust, kasutust piiravate kitsenduste mõju jms tegureid; ehitise kvaliteet - antakse hinnang arhitektuurilisele lahendusele, ehitise funktsionaalsusele, konstruktsioonide, tehnoseadmete ning sise- ja välisviimistluse seisukorrale; kinnisvara juhtimine - hinnatakse objekti haldamist (dokumentatsiooni kvaliteet, teenuste korraldus), vara kasutajate homogeensust ja maksejõulisust, energiat säästvate meetmete rakendamist (energiamärgis, energiaaudit) ning andmete olemasolul ka energia- ja tarbimisteenuste kulusid. Kvaliteediklassi tunnuste hindamine toimub kvalitatiivsel ja kvantitatiivsel meetodil. Koondhinnang saadakse eelneva kolme tunnuse hindamise tulemusena arvestades nende mõju objekti väärtusele. Lisaks antakse eraldi hinnang ehitise kvaliteedi määramisel hoone osa (korteri) ruumide siseviimistluse ja püsivalt ühendatud (kohtkindla) sisustuse kvaliteedile (vajadusel ka muudele teguritele, näiteks tehno- süsteemidele), kui see erineb oluliselt ehitise kui terviku hinnangust. Hoone osa kvaliteediklassi tähis lisatakse kinnisvara kui terviku kvaliteediklassi näitajatele ehitise

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 28112014AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Astangu 64-32 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Haabersti linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

kvaliteediklassi lisana väikese tähega (a,b,c). Kui tegemist on hoonestamata varaga või ehitusjärgus (kasutuskõlbmatu) varaga, siis hoone kvaliteeti ei hinnata. Hindamisel on analüüsitud eelpool nimetatud mõjutegureid vara liigist lähtuvalt ning selle alusel on hinnatava objekti kvaliteediklassile antud järgmine hinnang: Objekti kvaliteediklass Objekti kvaliteediklass Objekti kvaliteediklass Objekti kvaliteedi asukoha ja krundi alusel ehitise kvaliteedi alusel kinnisvara juhtimise alusel koondhinnang (A, B, C) (A, B, C) (A, B, C) B Bb B BBbB

Käsitletavas turusegmendis objekti turuväärtust positiivselt mõjutavad tegurid: - elamu fassaad ja katus on renoveeritud; - hoone kehtiv energiamärgis on C; - head parkimisvõimalused. Käsitletavas turusegmendis objekti turuväärtust negatiivselt mõjutavad tegurid: - linnaosa arvestuses vähem hinnatud asukoht; - korteri paiknemine hoone 1. korrusel; - puudub rõdu; - köögis puudub kohtkindel sisustus; - WC ja vannituba vajavad renoveerimist.

6.2 Hindamismetoodika Käesolevas eksperthinnangus leiame hinnatavale objektile turuväärtuse. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval üle minema tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (Eesti Standard EVS 875-1:2010) Hindamismeetodi valik ja rakendamine sõltub hinnatava väärtuse liigist, turu ja varaga seotud tingimustest ning kasutada olevatest andmetest. Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul tõenäoliselt kaubeldakse. Hinnatava objekti puhul on tegemist pigem müügiobjektiga, kui üüriobjektiga ning tõenäolisem on objekti ost omakasutusse, mitte üüritulu teenimise eesmärgil. Sellest lähtuvalt kasutame käesolevas eksperthinnangus objekti turuväärtuse leidmisel turupõhist käsitlust (Sales Comparsion Approach) ehk võrdlusmeetodit, mis põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Hinnatava objekti turuväärtuse hindamiseks oleme valinud Eesti varahindamise standardiseeriale EVS 875 vastava võrdlusmeetodi (Sales Comparsion Approach Method).

6.3 Hindamine võrdlusmeetodil Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte – potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Antud meetodi puhul leitakse objekti turuväärtus

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 28112014AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Astangu 64-32 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Haabersti linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

hinnatava objekti ja vaba turu tingimustes müüdud sarnaste objektide võrdlemise alusel. Võrdluse käigus selgitatakse välja erisused hinnatava vara ja sarnaste müüdud varade vahel ning selle põhjal korrigeeritakse müüdud varade hindu ja leitakse hinnatava vara väärtus. Objekt peab olema võrreldav teiste analoogsete objektidega füüsiliste, asukoha ja majanduslike näitajate osas. Võrdlusmeetod on objektide turuväärtuse leidmisel üldlevinud ja annab piisavate võrdlusandmete olemasolul tõepäraseima tulemuse. Hindamisel oleme võtnud võrdluseks võimalikult lähedases ajavahemikus võrreldavas piirkonnas müüdud analoogsed objektid, mis sarnanevad hinnatavale objektile oma kvalitatiivsete ja arvuliste näitajate poolest. Hindamisel on kasutatud RE Kinnisvara AS andmebaasis ning Maa-ameti tehinguregistris leiduvat tehinguinfot. Hindamisel kasutatud tehinguhinnad ei sisalda käibemaksu.

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 28112014AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Astangu 64-32 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Haabersti linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

Võrdlustabel Hinnatav objekt Võrdlusobjekt 1 Võrdlusobjekt 2 Võrdlusobjekt 3 Astangu 64-32 Astangu 62 Haabersti Astangu 70 Haabersti Astangu 66 Haabersti Aadress Haabersti linnaosa linnaosa linnaosa linnaosa 1 m² hind (EUR) 1 393 1 337 1 178 Müügihind (EUR) X 42 500 41 990 37 000 Tehingu aeg veebr.14 okt.14 sept.14 Kohandus (%) 0,00% 0,00% 0,00% Ajaldatud müügihind (EUR/m²) 1 393 1 337 1 178 Paikneb Haabersti Sama, paikneb Sama, paikneb Sama, paikneb Asukoha võrdlus linnaosas Astangu Haabersti linnaosas Haabersti linnaosas Haabersti linnaosas asumis. Astangu asumis. Astangu asumis. Astangu asumis. Kohandus (%) 0,00% 0,00% 0,00% Hea/rahuldav. Köögis puudub kohtkindel Korteri seisukord sisustus, WC ja Väga hea Väga hea Hea/rahuldav vannituba vajavad renoveerimist. Võrdlus Parem Parem Sama Kohandus (%) -15,00% -15,00% 0,00% Korruselisus/korrus 5/1 5/5 5/1 5/2 Võrdlus Parem Sama Parem Kohandus (%) -5,00% 0,00% -5,00% Korteri pind (m²) 31 30,5 31,4 31,4 Võrdlus Sama Sama Sama Kohandus (%) 0,00% 0,00% 0,00% Rõdu Puudub Puudub Puudub Olemas Võrdlus Sama Sama Parem Kohandus (%) 0,00% 0,00% -5,00% Hoone tüüp Paneelmaja Paneelmaja Paneelmaja Paneelmaja Võrdlus Sama Sama Sama Kohandus (%) 0,00% 0,00% 0,00% Väga hea, Väga hea, Väga hea, Väga hea, Hoone seisukord renoveeritud. renoveeritud renoveeritud renoveeritud Võrdlus Sama Sama Sama Kohandus (%) 0,00% 0,00% 0,00% Summaarne kohandus (%) -20,00% -15,00% -10,00% Absoluutkohandus (%) 20,00% 15,00% 10,00% Kohandatud hind (EUR/m²) 1 095 1 115 1 137 1 061 Kaalud 0,2 0,3 0,5

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 28112014AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Astangu 64-32 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Haabersti linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

Kaalutud keskmise tehingu ruutmeetrihinna leidmiseks summeeritakse kaalutud ja kohandatud võrdlustehingute ruutmeetrihinnad.

1 115 EUR/m² x 0,2+ 1 137 EUR/m² x 0,3+ 1 061 EUR/m² x 0,5 = 1 094,60EUR/m² ~ 1 095 EUR/m ²

Korrutades võrdlustabelis saadud tulemuse korteriomandi üldpinnaga, hindame antud objekti turuväärtuseks väärtuse 31 m² x 1 095 EUR/ m² = 33 945 EUR ~ 33 900 EUR

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 28112014AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Astangu 64-32 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Haabersti linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

7. HINDAMISTULEMUS Arvestades kinnisvaraturu hetkeseisu, on RE Kinnisvara AS hinnangul korteriomandi registriosa nr 6110101 aadressil Astangu 64 krt 32 Haabersti linnaosa Tallinn turuväärtus väärtuse kuupäeval s.o. 05.11.2014.a:

33 900 EUR (kolmkümmend kolm tuhat üheksasada eurot). Saadud tulemus ei sisalda käibemaksu.

Arvestades objekti asukohta, suurust ja seisukorda, võib likviidsust pidada keskmiseks. Hindamistulemus on keskmise täpsusega ning reaalne müügihind võib erineda siintoodust +/- 5%. Analoogsete objektide väljakujunenud müügiperiood on hinnangu koostamise hetkel keskmiselt kuni kuus kuud.

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

Koostaja: Kinnitaja:

Andrei Rikk Monica Meldo hindaja juhatuse liige RE Kinnisvara AS riiklikult tunnustatud hindamisekspert VH 071209 kutsetunnistus nr 046607 Maa-ameti litsents 060 MA-mh RE Kinnisvara AS

Käesolev eksperthinnang on koostatud 24 leheküljel ja 3 lisal:

Lisa 1: Vastavuskinnitus standardi nõuetele. Lisa 2: Vaated objektidest. Lisa 3: Kinnistusregistri väljavõte 05.11.2014.a.

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 28112014AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Astangu 64-32 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Haabersti linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

Lisa 1. Vastavuskinnitus standardi nõuetele

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult sõltumatu hindajana, ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande kuupäev: 07.11.2014.a.

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

Koostaja: Kinnitaja:

Andrei Rikk Monica Meldo hindaja juhatuse liige RE Kinnisvara AS riiklikult tunnustatud hindamisekspert VH 071209 kutsetunnistus nr 046607 Maa-ameti litsents 060 MA-mh RE Kinnisvara AS

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 28112014AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Astangu 64-32 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Haabersti linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

Lisa 2. Vaated objektist

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 28112014AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Astangu 64-32 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Haabersti linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

Lisa 3. Kinnistusregistri väljavõte 05.11.2014.a.

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 28112014AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Astangu 64-32 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Haabersti linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee