OPERAT SZACUNKOWY
OKREŚLENIE WARTOŚCI PRAWA WŁASNOŚCI NIEZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ POŁOŻONEJ W MIEJSCOWOŚCI RUSSÓW, GM. ŻELAZKÓW KSIĘGA WIECZYSTA NR KZ1A/00042095/6
Numer sprawy: KM 1928/03
WARTOŚĆ RYNKOWA NIEZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ Obręb 0015 Russów, działka nr 26/2– 2,5300 ha, KZ1A/00042095/6 218 000,00 zł słownie: dwieście osiemnaście tysięcy złotych
DATA SPORZĄDZENIA: 22 lutego 2016 r.
OPERAT WYKONAŁ: Rzeczoznawca Majątkowy biegły sądowy Ewa Jung – nr uprawnień 5026
KM 1928/03 2
SPIS TREŚCI
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ...... 4 1.1. Przedmiot wyceny...... 4 1.2. Zakres wyceny...... 4 2. CEL WYCENY ...... 4 3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO ...... 4 3.1. Podstawy formalne wyceny ...... 4 3.2. Podstawy prawne i merytoryczne ...... 4 3.3. Materiały pomocnicze...... 5 3.4. Źródła danych o nieruchomości ...... 5 4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ...... 5 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI...... 5 5.1. Stan prawny ...... 5 5.2. Opis głównych cech nieruchomości ...... 6 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI ...... 9 7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ...... 9 8. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI ...... 10 8.1. Rodzaj określonej wartości ...... 10 8.2. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania ...... 11 9. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY ...... 12 10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM ...... 15 11. KLAUZULE ...... 15 12. ZAŁĄCZNIKI ...... 16
Kalisz, dnia 22 lutego 2016 r. KM 1928/03 3
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Opis przedmiotu wyceny: Niezabudowana nieruchomość rolna obejmująca działkę gruntu o numerze geodezyjnym 26/2 o powierzchni 2,5300 ha, położona w miejscowości Russów, gmina Żelazków, jednostka ewidencyjna 300711_2, Żelazków, zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/00042095/6 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. Przeznaczenie: Studium: tereny upraw polowych na gruntach o najlepszych walorach uprawowych - wyłączone z zabudowy Właściciel: Osoba fizyczna Cel wyceny: Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości, dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości. Procedura szacowania: Do wyceny nieruchomości zastosowano: - podejście porównawcze - metodę porównywania parami Daty istotne dla operatu Data, z której przyjęto stan nieruchomości - 01.02.2016 r. szacunkowego Data oględzin nieruchomości - 01.02.2016 r. Data, z której przyjęto poziom cen - 22.02.2016 r. Data sporządzenia operatu - 22.02.2016 r. Wartość rynkowa 218 000,00 zł nieruchomości: słownie: dwieście osiemnaście tysięcy złotych Wykonawca operatu Rzeczoznawca Majątkowy Biegły Sądowy szacunkowego: Ewa Jung Nr uprawnień 5026 Pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego:
Kalisz, dnia 22 lutego 2016 r. KM 1928/03 4
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny. Przedmiotem niniejszego operatu szacunkowego jest niezabudowana nieruchomość rolna obejmująca działkę nr 26/2 o powierzchni 2,5300 ha, położona w miejscowości Russów, gm. Żelazków, powiat kaliski, województwo wielkopolskie, zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/00042095/6 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. 1.2. Zakres wyceny. W opracowaniu niniejszym określono wartość rynkową prawa własności nieruchomości według stanu aktualnego.
2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości, dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości.
3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawy formalne wyceny Przedmiotową wycenę wykonano na podstawie zlecenia z dnia 11 stycznia 2016 r. wystawionego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Okręgowym w Kaliszu Monikę Talarczyk Wykonawca: Rzeczoznawca Majątkowy Ewa Jung zam. 62-800 Kalisz, ul. Ptolemeusza 3, tel. 665-196-292 Uprawnienia zawodowe nr 5026 nadane przez Ministra Infrastruktury. Biegły Sądu Okręgowego w Kaliszu w dziedzinie szacowania nieruchomości
3.2.Podstawy prawne i merytoryczne Ustawa z dnia 21.08.1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2015 r. nr 0, poz. 782) z późniejszymi zmianami, Ustawa z dnia 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19 poz. 147 z późn. zm.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz.U. nr 10 poz.52 z późniejszymi zmianami).
Kalisz, dnia 22 lutego 2016 r. KM 1928/03 5
3.3. Materiały pomocnicze. R. Cymerman, A. Hopfer „Wycena nieruchomości. Zasady i Procedury.” PFSRM Warszawa 2005. M. Prystupa „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego” PFSRM Warszawa 2001. Ewa Kucharska-Stasiak „Nieruchomość a rynek” Wyd. PWN Warszawa 2002 J.Konowalczuk, T. Kurowska, L.J. Ostrowski, K. Urbańczyk „Wycena Nieruchomości Rolnych” Wyd. PFSRM, Warszawa 2002
3.4. Źródła danych o nieruchomości Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 1 lutego 2016 r. Księga Wieczysta Nr KZ1A/00042095/6 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Kaliszu. Rejestr gruntów prowadzony Starostwo Powiatowe w Kaliszu. Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Żelazków.
4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
Data sporządzenia wyceny: 22 lutego 2016 r. Data określenia wartości: 22 lutego 2016 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 01 lutego 2016 r. Data oględzin przedmiotu wyceny: 01 lutego 2016 r.
5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1.Stan prawny
Szacowana nieruchomość zapisana jest w księdze wieczystej nr KZ1A/00042095/6 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. W wyżej wymienionej księdze na dzień 22 lutego 2016 r. znajdują się następujące zapisy: DZIAŁ I – oznaczenie nieruchomości Russów, gm. Żelazków, sposób korzystania: grunt orny, powierzchnia 2,5300 ha DZIAŁ I-SP - spis praw związanych z własnością Wpisów nie ma DZIAŁ II – własność 1/1 Patrycja Agata Kowalczyk, córka Grzegorza i Anny PESEL 900211110842. Na podstawie umowy darowizny gospodarstwa rolnego nr rep. A: 5419/94 sporządzonej dnia 14.09.1994 r. w Kaliszu przed notariusze Dariuszem Rodeckim. DZIAŁ III – prawa, roszczenia i ograniczenia 1. Ograniczone prawo rzeczowe. Prawo dożywotniego i bezpłatnego użytkowania nieruchomości oraz służebność mieszkania zapisane pod nr 1 i 2 w KW 26694. Obciążają również nieruchomość opisaną w tej księdze na rzecz: Władysławy Kieluby oraz Józefa Kieluby.
Kalisz, dnia 22 lutego 2016 r. KM 1928/03 6
2. Ostrzeżenie Z nieruchomości opisanej w dziale I - O tej księgi toczy się egzekucja. Zajęcia odnoszą się do wszystkich wierzycieIi, którzy przyłączą się do egzekucji. - Wspólnota Mieszkaniowa ul. Śródmiejska 22 w Kaliszu DZIAŁ IV – hipoteka Wpisów nie ma
UWAGA: Wpis w dziale III Księgi Wieczystej dotyczący ograniczonego prawa rzeczowego na rzecz Władysławy i Józefa Kieluby jest bezprzedmiotowy, gdyż osoby uprawnione nie żyją.
DANE Z REJESTRU GRUNTÓW: Jednostka ewidencyjna 300711_2 Żelazków Obręb 0015 Russów Jednostka rejestrowa G 242 Numer działki 26/2 grunty orne - R IIIb Powierzchnia 2,5300 ha Numer księgi wieczystej KW KZ1A/00042095/6 Istnieje zgodność pomiędzy wpisami w księdze wieczystej i rejestrem gruntów.
5.2.Opis głównych cech nieruchomości POŁOŻENIE Województwo wielkopolskie Wielkopolskie województwo, utworzone 1 I 1999. Położone w zachodniej części Polski. Sąsiaduje z województwami: lubuskim, zachodniopomorskim, pomorskim, kujawsko-pomorskim, łódzkim, opolskim, dolnośląskim. Zajmuje 29 942 km2 powierzchni. 3345 tys. mieszkańców. Administracyjnie dzieli się na 31 powiatów, 4 miasta na prawach powiatów, 226 gmin. Stolicą jest Poznań.
Powiat kaliski Powiat Kaliski Ziemski jest jednym z 35 powiatów Województwa Wielkopolskiego. Usytuowany w południowo-wschodniej części województwa, leży w strefie wpływów trzech dużych ośrodków miejskich: Poznania, Łodzi i Wrocławia, z którymi posiada dobre połączenia komunikacyjne, kolejowe i autobusowe. W skład Powiatu Kaliskiego wchodzi 10 rolniczych gmin oraz miasto i gmina Stawiszyn. Powiat kaliski ma charakter typowo rolniczy. Użytki rolne zajmują ponad 83 tys. ha, co stanowi około 71% całości obszaru. W związku z rolniczym charakterem gmin powiatu, zdecydowana większość podmiotów gospodarczych to indywidualne gospodarstwa rolne, których w powiecie jest prawie 13 tys. Większość działających tu przedsiębiorstw to zakłady usługowe i firmy handlowe.
Kalisz, dnia 22 lutego 2016 r. KM 1928/03 7
Gmina Żelazków położona jest w północnej części powiatu kaliskiego. Od północy graniczy z gminami: Stawiszyn i Mycielin, od wschodu z gminą Ceków, od południowego-wschodu z gminą Opatówek, od południowego-zachodu z Kaliszem, a od zachodu z gminą Blizanów. Znajduje sie w południowo - wschodniej części województwa wielkopolskiego.
OPIS PRZEDMIOTU WYCENY Przedmiotem wyceny jest niezabudowana nieruchomość rolna obejmująca jedną działkę gruntu nr 26/2 o powierzchni 2,5300 ha, położona w miejscowości Russów, gm. Żelazków o kształcie regularnym.
Struktura użytkowania gruntów: grunty orne 2,5300 ha 100% Klasyfikacja gleboznawcza: klasa IIIb 2,5300 ha 100%
Jakość gruntów bardzo dobra, III klasa bonitacyjna gruntów rokuje osiąganie wysokich plonów przy zachowaniu zasad racjonalnego użytkowania. Rozłóg gruntów jest korzystny, kształt działki regularny, pozwala na zmechanizowanie prac polowych.
Kalisz, dnia 22 lutego 2016 r. KM 1928/03 8
Źródło: http://zelazkow.e-mapa.net/
DOJAZD I SĄSIEDZTWO Nieruchomość usytuowana przy drodze o nawierzchni asfaltowej (działka nr 13). Najbliższe sąsiedztwo to tereny niezabudowane rolne i zabudowa zagrodowa.
Kalisz, dnia 22 lutego 2016 r. KM 1928/03 9
6.PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Na dzień wyceny Gmina Żelazków nie mają obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położona jest wyceniana nieruchomość. Według STUDIUM UWARUNKOWAŃ I KIERUNKÓW ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO opracowanego dla gminy Żelazków, podjętego Uchwałą nr VIII/51/99 Rady Gminy Żelazków z dnia 30 kwietnia 1999 działka nr 28 położona jest na terenach upraw polowych na gruntach o najlepszych walorach uprawowych - wyłączone z zabudowy.
7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Uzyskano następujące dane wyjściowe pozwalające na przeprowadzenie wyceny: Informacje z dokumentów dostarczonych przez Zleceniodawcę, dotyczące stanu prawnego nieruchomości, Dane z wizji lokalnej dotyczące lokalizacji, sąsiedztwa, dojazdu Informacje o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych na terenie powiatu kaliskiego, szczególnie gminy Żelazków. Inne czynniki cenotwórcze tj. funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego, stan przepisów prawnych, informacje o aktualnym popycie na tego typu nieruchomości. Dla potrzeb określenia wartości rynkowej przyjęto następujące cechy rynku lokalnego: rodzaj rynku – rynek niezabudowanych nieruchomości rolnych obszar rynku – gmina Żelazków okres badania cen – 1,5 wstecz od daty wyceny jednostka odniesienia – cena jednostkowa za 1 ha gruntu
Kalisz, dnia 22 lutego 2016 r. KM 1928/03 10
Badanym obszarem rynku były niezabudowane działki przeznaczone pod uprawy polowe na terenie powiatu kaliskiego, szczególnie gminy Żelazków. Rynek sprzedaży gruntów rolnych jest zadowalająco rozwinięty. Źródłem dużego popytu są rolnicy powiększający swój areał gruntów rolnych oraz związane z tym dopłaty Unijne. W sferze gruntów rolnych najważniejszym atrybutem cenotwórczym jest oczywiście lokalizacja oraz jakość gleb oceniana pod względem przydatności do produkcji rolnej, następnym w kolejności jest kształt rozłogu, kultura rolna, rodzaj użytków i dostęp do drogi. Również powierzchnia sprzedawanego areału ma wpływ na cenę – im większa tym na ogół niższa cena jednostkowa. Według danych GUS z IV kwartału 2015 r. według wybranych województw wynika, iż cena użytków rolnych w zależności od klasy bonitacyjnej i położenia wahają się w granicach od około 24 000 zł do około 72 000 zł za hektar.
Grunt orny dobry Województwo średni słaby ogółem (klasy I, II, (klasy IIIb, IV) (klasy V, VI) IIIa) Łódzkie 35 142 49 811 36 622 24 788 Wielkopolskie 54 574 71 520 55 598 36 562
Z badania cen transakcyjnych w gminie Żelazków wynika, iż ceny na tym terenie kształtują się na bardzo wysokim poziomie i wybiegają daleko w górę w porównaniu ze średnimi cenami w województwie wielkopolskim, od około 59000 zł do 100000 zł za 1 ha gruntu.
Data transakcji Obręb Nr Cena Powierzchnia Cena 1 ha działki(ek) działek działek 2014-12-11 Garzew 88 150000 2,5400 59055,12 2015-04-09 Czartki 64/1 120000 2,0004 59988,00 2015-02-26 Borków Nowy 34/4 60000 1,0000 60000,00 2015-04-24 Ilno 65/3 100000 1,3315 75103,27 2015-06-12 Czartki 105/2 130000 1,6000 81250,00 2015-05-18 Skarszewek 234, 275 170000 1,7500 97142,86 2015-05-18 Skarszewek 94 210000 2,1000 100000,00
8.WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI 8.1.Rodzaj określonej wartości Dla potrzeb przedmiotowej wyceny określono - wartość rynkową nieruchomości w stanie aktualnym
Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania jej definicji. Zgodnie z art. 151 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu następujących założeń:
Kalisz, dnia 22 lutego 2016 r. KM 1928/03 11
strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.” Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) – Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości.
8.2.Wybór podejścia, metody i techniki szacowania
Do wyceny poszczególnych części składowych nieruchomości zastosowano: podejście porównawcze metodę porównywania parami
PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE Główną zasadą podejścia porównawczego jest porównywanie nieruchomości wycenianej, której cechy są znane z nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu handlowego. Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości zależy od cen obiektów sprzedanych wcześniej i różnic poszczególnych cech rynkowych z nieruchomością wycenianą. Tak więc podstawowym założeniem zastosowanej metody jest zasada porównywania obiektów parami, czyli obiektu wzorcowego o znanej cenie i cechach z obiektem szacowanym o znanych cechach lecz nie znanej cenie.
PROCEDURA POSTĘPOWANIA PRZY METODZIE PORÓWNYWANIA PARAMI 1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. 2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. 3. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. 4. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. 5. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości.
Kalisz, dnia 22 lutego 2016 r. KM 1928/03 12
6. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. 7. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. 8. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.
9. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY W okresie monitorowania rynku lokalnego odnotowano 7 nieruchomości podobnych, stanowiących przedmiot prawa własności. W zbiorze tym –określono:
Ceny: Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a) Cena minimalna = 59 055,12 zł Cena maksymalna = 100 000,00 zł DELTA = 40 944,88 zł Liczba transakcji 86133,50 Liczba próbek = 7 Liczba porównań = 3
Odchylenie standardowe = 17 563,50 60 000 65 000 70 000 75 000 80 000 85 000 90 000 95 000 100 000 Cena 1 mkw
Nasilenie poszczególnych atrybutów cenotwórczych ustalono na podstawie badania preferencji potencjalnych nabywców i informacji uzyskanych z biur obrotu nieruchomościami
Kalisz, dnia 22 lutego 2016 r. KM 1928/03 13
Przyjęte cechy rynkow e
Położenie 30 %
Jakość 30 %
Dojazd 10 %
Wielkość 10 % Kształt 20 %
Z przedstawionego zbioru 7 cen transakcyjnych do porównań wybrano 3 nieruchomości zbliżone do obiektu wycenianego pod względem atrybutów cenotwórczych. Data Lokalizacja Powierzchnia Cena Cena Opis nieruchomości Nr transakcji gruntu całkowita jednostkowa [ha] 1 2015-06-12 Czartki, gm. 1,6000 130 000 81 250,00 Teren o regularnym kształcie, Żelazków użytki rolne: R, dominująca klasa bonitacyjna III, dojazd drogą gruntową 2 2015-05-18 Skarszewek, 2,1000 210 000 100 000,00 Teren o regularnym kształcie, gm. Żelazków użytki rolne: R, dominująca klasa bonitacyjna III, dojazd drogą asfaltową 3 2015-04-24 Ilno, gm. 1,3300 100 000 75 103,27 Teren o regularnym kształcie, Żelazków użytki rolne: R, dominująca klasa bonitacyjna III, dojazd bez bezpośredniego dostępu do drogi, dojazd drogą śródpolną
OPIS CECH RYNKOWYCH Nazwa cechy Skala opisu Charakterystyka Położenie dobre położenie w pobliżu miejscowości gminnej lub powiatowej zadowalające położenie w dalszej odległości od zabudowań siedliskowych Jakość gruntów dobra dominująca klasy bonitacyjna III
średnia dominująca klasa IV Kształt działki korzystny jeden kompleks obszarowy o regularnym kształcie średnio korzystny kilka działek o regularnych kształtach mało korzystny działki rozrzucone o nieregularnych kształtach, wąskie pasy gruntu Dojazd do nieruchomości dobry dojazd drogą gminna o nawierzchni asfaltowej zadowalający dojazd drogą o nawierzchni nieutwardzonej średni brak bezpośredniego dojazdu
Kalisz, dnia 22 lutego 2016 r. KM 1928/03 14
Wielkość działki mała do 1,50 ha średnia powyżej 1,50 ha
Tabele porównawcze Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 81 250,00 PLN/ha Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy Wartość cechy Poprawki [zł]. (Nier. (nier.por.) wyceniana) Jakość gruntów 30 12 283,46 dobra dobra 0,00 Położenie 30 12 283,46 dobre dobre 0,00 Kształt działki 20 8 188,98 korzystny korzystny 0,00 Dojazd do 10 4 094,49 dobry zadowalający 2047,24 nieruchomości Wielkość działki 10 4 094,49 średnia średnia 0 Suma: 2047,24
Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 100 000,00 PLN/ha Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy Wartość cechy Poprawki [zł]. (Nier. (nier.por.) wyceniana) Jakość gruntów 30 12 283,46 dobra dobra 0,00 Położenie 30 12 283,46 dobre dobre 0,00 Kształt działki 20 8 188,98 korzystny korzystny 0,00 Dojazd do 10 4 094,49 dobry dobry 0,00 nieruchomości Wielkość działki 10 4 094,49 średnia średnia 0,00 Suma: 0,00
Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 75 103,27 PLN/ha Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy Wartość cechy Poprawki [zł]. (Nier. (nier.por.) wyceniana) Jakość gruntów 30 12 283,46 dobra dobra 0,00 Położenie 30 12 283,46 dobre dobre 0,00 Kształt działki 20 8 188,98 korzystny korzystny 0,00 Dojazd do 10 4 094,49 dobry średni 4094,49 nieruchomości Wielkość działki 10 4 094,49 średnia mała -4,094,49 Suma: 0,00 Wartości cząstkowe: Wx-81250,00 = 81250,00+2047,24 = 83297,24 Wx-100000,00 = 100000,00+0,00 = 100000,00 Wx-75103,27 = 75103,27+0,00 = 75103,27
Wartość 1 ha nieruchomości wycenianej: 86 133,50 zł słownie: osiemdziesiąt sześć tysięcy sto trzydzieści trzy zł. 50/100
Kalisz, dnia 22 lutego 2016 r. KM 1928/03 15
Wartość rynkowa nieruchomości o powierzchni 2,5300 ha wynosi Wr = 2,5300 ha x 86 133,50 zł/ha = 217 917,76 zł przyjęto: 218 000 zł słownie: dwieście osiemnaście tysięcy złotych
10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM
WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI ZAPISANEJ W KSIĘDZE WIECZYSTEJ 218 000,00 zł NR KZ1A/00042095/6 O POWIERZCHNI 2,5300 HA
Oszacowana wartość odpowiada cenom, jakie uzyskano za podobne nieruchomości na badanym terenie. Wartość nieruchomości mieści się w zbiorach zebranych transakcji. Wartość ta stanowi jednocześnie najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku przy aktualnym sposobie użytkowania.
11. KLAUZULE
Kalisz, dnia 22 lutego 2016 r. KM 1928/03 16
. Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. . Biegły nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie mógł stwierdzić przy wykonywaniu oględzin nieruchomości ani też na podstawie przedstawionej dokumentacji prawnej. . Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia. . Biegły nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu do innego celu niż podany w pkt. 1.4. “Cel wyceny”. . Operat jest pracą autorską i jego publikacja w całości lub w częściach bez zgody autora jest zabroniona. . Wartość rynkowa określona w niniejszym operacie szacunkowym nie zawiera podatku VAT. . Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w Art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. . Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez autora.
12. ZAŁĄCZNIKI Odpis zwykły z księgi wieczystej nr KZ1A/00042095/6 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu Wydział Ksiąg Wieczystych sporządzony przez biegłego sądowego. Wypis z rejestru gruntów i kopia mapy ewidencyjnej.
Kalisz, dnia 22 lutego 2016 r.