OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI PRAWA WŁASNOŚCI NIEZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ POŁOŻONEJ W MIEJSCOWOŚCI RUSSÓW, GM. ŻELAZKÓW KSIĘGA WIECZYSTA NR KZ1A/00042095/6 Numer sprawy: KM 1928/03 WARTOŚĆ RYNKOWA NIEZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ Obręb 0015 Russów, działka nr 26/2– 2,5300 ha, KZ1A/00042095/6 218 000,00 zł słownie: dwieście osiemnaście tysięcy złotych DATA SPORZĄDZENIA: 22 lutego 2016 r. OPERAT WYKONAŁ: Rzeczoznawca Majątkowy biegły sądowy Ewa Jung – nr uprawnień 5026 KM 1928/03 2 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ................................................................ 4 1.1. Przedmiot wyceny. ................................................................... 4 1.2. Zakres wyceny. ............................................................................ 4 2. CEL WYCENY .......................................................................................... 4 3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO ....................................................................................... 4 3.1. Podstawy formalne wyceny ......................................................... 4 3.2. Podstawy prawne i merytoryczne ................................................. 4 3.3. Materiały pomocnicze. ............................................................... 5 3.4. Źródła danych o nieruchomości ................................................... 5 4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ................... 5 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI................................................................. 5 5.1. Stan prawny ............................................................................. 5 5.2. Opis głównych cech nieruchomości .............................................. 6 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI ........................................................... 9 7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ........................................................... 9 8. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI ............................................................. 10 8.1. Rodzaj określonej wartości ....................................................... 10 8.2. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania ............................ 11 9. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY ....................................... 12 10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM ............................ 15 11. KLAUZULE ......................................................................................... 15 12. ZAŁĄCZNIKI ....................................................................................... 16 Kalisz, dnia 22 lutego 2016 r. KM 1928/03 3 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis przedmiotu wyceny: Niezabudowana nieruchomość rolna obejmująca działkę gruntu o numerze geodezyjnym 26/2 o powierzchni 2,5300 ha, położona w miejscowości Russów, gmina Żelazków, jednostka ewidencyjna 300711_2, Żelazków, zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/00042095/6 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. Przeznaczenie: Studium: tereny upraw polowych na gruntach o najlepszych walorach uprawowych - wyłączone z zabudowy Właściciel: Osoba fizyczna Cel wyceny: Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości, dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości. Procedura szacowania: Do wyceny nieruchomości zastosowano: - podejście porównawcze - metodę porównywania parami Daty istotne dla operatu Data, z której przyjęto stan nieruchomości - 01.02.2016 r. szacunkowego Data oględzin nieruchomości - 01.02.2016 r. Data, z której przyjęto poziom cen - 22.02.2016 r. Data sporządzenia operatu - 22.02.2016 r. Wartość rynkowa 218 000,00 zł nieruchomości: słownie: dwieście osiemnaście tysięcy złotych Wykonawca operatu Rzeczoznawca Majątkowy Biegły Sądowy szacunkowego: Ewa Jung Nr uprawnień 5026 Pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego: Kalisz, dnia 22 lutego 2016 r. KM 1928/03 4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny. Przedmiotem niniejszego operatu szacunkowego jest niezabudowana nieruchomość rolna obejmująca działkę nr 26/2 o powierzchni 2,5300 ha, położona w miejscowości Russów, gm. Żelazków, powiat kaliski, województwo wielkopolskie, zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/00042095/6 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. 1.2. Zakres wyceny. W opracowaniu niniejszym określono wartość rynkową prawa własności nieruchomości według stanu aktualnego. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości, dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości. 3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawy formalne wyceny Przedmiotową wycenę wykonano na podstawie zlecenia z dnia 11 stycznia 2016 r. wystawionego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Okręgowym w Kaliszu Monikę Talarczyk Wykonawca: Rzeczoznawca Majątkowy Ewa Jung zam. 62-800 Kalisz, ul. Ptolemeusza 3, tel. 665-196-292 Uprawnienia zawodowe nr 5026 nadane przez Ministra Infrastruktury. Biegły Sądu Okręgowego w Kaliszu w dziedzinie szacowania nieruchomości 3.2.Podstawy prawne i merytoryczne Ustawa z dnia 21.08.1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2015 r. nr 0, poz. 782) z późniejszymi zmianami, Ustawa z dnia 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19 poz. 147 z późn. zm.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz.U. nr 10 poz.52 z późniejszymi zmianami). Kalisz, dnia 22 lutego 2016 r. KM 1928/03 5 3.3. Materiały pomocnicze. R. Cymerman, A. Hopfer „Wycena nieruchomości. Zasady i Procedury.” PFSRM Warszawa 2005. M. Prystupa „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego” PFSRM Warszawa 2001. Ewa Kucharska-Stasiak „Nieruchomość a rynek” Wyd. PWN Warszawa 2002 J.Konowalczuk, T. Kurowska, L.J. Ostrowski, K. Urbańczyk „Wycena Nieruchomości Rolnych” Wyd. PFSRM, Warszawa 2002 3.4. Źródła danych o nieruchomości Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 1 lutego 2016 r. Księga Wieczysta Nr KZ1A/00042095/6 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Kaliszu. Rejestr gruntów prowadzony Starostwo Powiatowe w Kaliszu. Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Żelazków. 4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Data sporządzenia wyceny: 22 lutego 2016 r. Data określenia wartości: 22 lutego 2016 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 01 lutego 2016 r. Data oględzin przedmiotu wyceny: 01 lutego 2016 r. 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1.Stan prawny Szacowana nieruchomość zapisana jest w księdze wieczystej nr KZ1A/00042095/6 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. W wyżej wymienionej księdze na dzień 22 lutego 2016 r. znajdują się następujące zapisy: DZIAŁ I – oznaczenie nieruchomości Russów, gm. Żelazków, sposób korzystania: grunt orny, powierzchnia 2,5300 ha DZIAŁ I-SP - spis praw związanych z własnością Wpisów nie ma DZIAŁ II – własność 1/1 Patrycja Agata Kowalczyk, córka Grzegorza i Anny PESEL 900211110842. Na podstawie umowy darowizny gospodarstwa rolnego nr rep. A: 5419/94 sporządzonej dnia 14.09.1994 r. w Kaliszu przed notariusze Dariuszem Rodeckim. DZIAŁ III – prawa, roszczenia i ograniczenia 1. Ograniczone prawo rzeczowe. Prawo dożywotniego i bezpłatnego użytkowania nieruchomości oraz służebność mieszkania zapisane pod nr 1 i 2 w KW 26694. Obciążają również nieruchomość opisaną w tej księdze na rzecz: Władysławy Kieluby oraz Józefa Kieluby. Kalisz, dnia 22 lutego 2016 r. KM 1928/03 6 2. Ostrzeżenie Z nieruchomości opisanej w dziale I - O tej księgi toczy się egzekucja. Zajęcia odnoszą się do wszystkich wierzycieIi, którzy przyłączą się do egzekucji. - Wspólnota Mieszkaniowa ul. Śródmiejska 22 w Kaliszu DZIAŁ IV – hipoteka Wpisów nie ma UWAGA: Wpis w dziale III Księgi Wieczystej dotyczący ograniczonego prawa rzeczowego na rzecz Władysławy i Józefa Kieluby jest bezprzedmiotowy, gdyż osoby uprawnione nie żyją. DANE Z REJESTRU GRUNTÓW: Jednostka ewidencyjna 300711_2 Żelazków Obręb 0015 Russów Jednostka rejestrowa G 242 Numer działki 26/2 grunty orne - R IIIb Powierzchnia 2,5300 ha Numer księgi wieczystej KW KZ1A/00042095/6 Istnieje zgodność pomiędzy wpisami w księdze wieczystej i rejestrem gruntów. 5.2.Opis głównych cech nieruchomości POŁOŻENIE Województwo wielkopolskie Wielkopolskie województwo, utworzone 1 I 1999. Położone w zachodniej części Polski. Sąsiaduje z województwami: lubuskim, zachodniopomorskim, pomorskim, kujawsko-pomorskim, łódzkim, opolskim, dolnośląskim. Zajmuje 29 942 km2 powierzchni. 3345 tys. mieszkańców. Administracyjnie dzieli się na 31 powiatów, 4 miasta na prawach powiatów, 226 gmin. Stolicą jest Poznań. Powiat kaliski Powiat Kaliski Ziemski jest jednym z 35 powiatów Województwa Wielkopolskiego. Usytuowany w południowo-wschodniej części województwa, leży w strefie wpływów trzech dużych ośrodków miejskich: Poznania, Łodzi i Wrocławia, z którymi posiada dobre połączenia komunikacyjne, kolejowe i autobusowe. W skład Powiatu Kaliskiego wchodzi 10 rolniczych gmin oraz miasto i gmina Stawiszyn. Powiat kaliski ma charakter typowo rolniczy. Użytki rolne zajmują ponad 83 tys. ha,