Refundido 30 de mayo de 2013

MODIFICACIÓN Nº 3 DE LAS NORMAS URBANÍSTICAS MUNICIPALES DE ARABAYONA DE MÓGICA

Promotores: A. José María Boyero Benito B. Coral González y José María Poveda 1301AR C.Carlos García Álvarez D. Ifaca de Arabayona S.L. E. Faustino Petite García

mayo 923.22.66.35 2013

arquitecto Bibiano Sánchez 696.37.87.34 Calle Juan Picornell Nº 15, 4º A, 37006- JCyL

Refundido 30 de mayo de 2013 Modificación Nº 3 de las NUM de Arabayona de Mógica. Zona A: José María Boyero Benito. Desplazamiento de una calle de 8.00 m hasta coincidir una de sus alineaciones con el límite de propiedad. Zona B: Coral González y José María Poveda. Estrechamiento de una calle de 6.00 m hasta 5.00 m para adecuarlo a la realidad existente. Zona C: Carlos García Álvarez. Desplazamiento de una calle de 8.00 m hasta coincidir una de sus alineaciones con el límite de propiedad. Zona D: Ifaca de Arabayona S.L. Corrección de alineación de calle José Antonio de 12.00 a 7.00 m desde el eje en la zona de Ensanche Intensivo. Zona E: Faustino Petite García. Desplazamiento de calle de 6.00 m hasta coincidir con una zona de paso y una de sus alineaciones con construcción existente.

Variaciones introducidas entre el documento original y el Refundido de 30 de mayo de 2013.

En la zona D, en la que se trata la alineación respecto del eje de la carretera, se introduce el concepto nuevo de alineación del vallado de propiedad independiente de la alineación de la edificación. Se deja la alineación de la edificación a 12,00 m como mínimo, como está en la Normativa vigente, pero se introduce la alineación de vallado de propiedad a 8,00 m o más, siempre que las entradas queden a 9,00 m o distancia mayor. Todas las alineaciones medidas respecto al eje de la carretera. En el resto de zona no se introduce ninguna variación.

Índice. MEMORIA: 1. Objeto del documento. 2. Antecedentes. 3. Referencias catastrales de los solares afectados. 4. Descripción de la modificación propuesta. 5. Normativa. 6. Memoria vinculante: 6.1. Justificación de la conveniencia de la modificación. 6.2. Determinaciones que se alteran. 6.3. Análisis de la influencia sobre la ordenación vigente.

Fotografías del entorno de las cuatro zonas. Fichas catastrales de las propiedades afectadas.

Planos: 1. Estado actual de las NUM. 2. Modificación propuesta de las NUM. 3. Comparativa antes y después de la modificación en las zonas A, B y C. 4. Comparativa antes y después de la modificación en la zona D. 5. Comparativa antes y después de la modificación en la zona E.

Página 1 de 15 Memoria. 1. OBJETO DEL DOCUMENTO.

Este documento, que se presenta para su aprobación, describe la modificación número tres de las Normas Urbanísticas Municipales de Arabayona de Mógica que tiene cinco áreas de actuación y tiene por promotor y objetivo: Zona A: situada en el entorno de la calle Ermita, en la salida por el camino a Espino. El promotor es José María Boyero Benito (DNI 70.892.035-D, camino de Villoruela 1, 37.418-Arabayona de Mógica, provincia de Salamanca, 923.36.11.41). El objetivo de la modificación es el desplazamiento de una calle de 8.00 m hasta coincidir una de sus alineaciones con el límite de propiedad del promotor. Zona B: situada en la salida de la carretera de El Pedroso. Los promotores son Coral González Martín (DNI 70.882.715-G, calle Hilario Goyenechea 4, 1º Izquierda, 37.650- , provincia de Salamanca, 658.98.36.92) y José María Poveda García (DNI 70892610 D, calle Hilario Goyenechea 4, 1º Izquierda, 37.650-Sequeros, provincia de Salamanca, 628.50.70.60). El objetivo de la modificación es el estrechamiento de una calle perpendicular a la carretera de El Pedroso, que en las NUM está fijada en 6.00 m y que en la realidad tiene 5.00 m, pavimentada así según un acuerdo entre el antiguo propietario del solar y el Ayuntamiento. Zona C: situada en el camino de Villafuerte. El promotor es Carlos García Álvarez (DNI 70.859.100-X, calle Puerto 23, 37.148-Arabayona de Mógica, provincia de Salamanca, 923.36.11.36). El objetivo de la modificación es el desplazamiento de una calle de 8.00 m hasta hacer coincidir una de sus alineaciones con el límite de propiedad. Zona D: situada en la calle José Antonio, en la carretera de , SA-804. El promotor es Ifaca de Arabayona S.L. (CIF B-37.239.449, carretera de Cantalpino Km 0, 37.418-Arabayona de Mógica, provincia de Salamanca, 923.36.10.66). El objetivo es, manteniendo la alineación de la edificación a 12,00 m o más, introducir la alineación del vallado de propiedad que debe estar a 8,00 m o más, siempre que las entradas a las propiedades se sitúen a distancia de 9,00 m o mayor. Todas las medidas respecto al eje de la carretera. Zona E: situada enfrente de la báscula municipal. Se trata de una calle con forma de L que bordea a una vivienda ya construida. El promotor es Faustino Petite García (NIF 12.304.515-K, calle El Cano 7, 2º D, 20.500-Mondragón, provincia de Guipúzcoa, teléfono 943.79.04.55). El objetivo es desplazar uno de los tramos de la L, alargando el otro, para hacer coincidir la calle con una zona de paso existente desde hace más de treinta años según información de los vecinos.

Página 2 de 15 Refundido 30 de mayo de 2013 Modificación Nº 3 de las NUM de Arabayona de Mógica. Zona A: José María Boyero Benito. Desplazamiento de una calle de 8.00 m hasta coincidir una de sus alineaciones con el límite de propiedad. Zona B: Coral González y José María Poveda. Estrechamiento de una calle de 6.00 m hasta 5.00 m para adecuarlo a la realidad existente. Zona C: Carlos García Álvarez. Desplazamiento de una calle de 8.00 m hasta coincidir una de sus alineaciones con el límite de propiedad. Zona D: Ifaca de Arabayona S.L. Corrección de alineación de calle José Antonio de 12.00 a 7.00 m desde el eje en la zona de Ensanche Intensivo. Zona E: Faustino Petite García. Desplazamiento de calle de 6.00 m hasta coincidir con una zona de paso y una de sus alineaciones con construcción existente.

2. ANTECEDENTES.

Ante la pretensión de hacer una modificación de las NUM y puesto en contacto con el Ayuntamiento, me comunicó la existencia de otros problemas en el municipio que necesitaban una solución similar. Propuse, entonces, realizar un único documento en el que se englobasen todas las modificaciones pendientes, con el objeto de simplificar los trámites a efectuar. Realizada una reunión con los promotores en el Ayuntamiento, acordamos elaborar este documento único, modificación Nº 3 de las NUM, que recogiese las modificaciones de cada uno de los promotores. Posteriormente, al ser detectado el problema, se ha incorporado la última zona, descubierta en una consulta al arquitecto municipal, José Ignacio Heredero por parte de los propietarios del solar.

Se ha consultado la documentación sobre la normativa vigente en este momento que afecta a los solares de las cinco zonas. Se han tomado las medidas de las construcciones que se encuentran realizadas en los solares afectados y que tienen relación con el asunto que nos ocupa, así como la inspección de las construcciones adyacentes y los límites de propiedad que se reflejan sobre el terreno.

Se ha elaborado la documentación digitalizada de la normativa actual, basada en la realizada por la Diputación. De la información del Catastro se han tomado las referencias catastrales y los planos sobre los que superponer la normativa digitalizada. Una vez recopilados todos los datos y realizadas las consultas, se ha procedido a elaborar la presente documentación, donde se detalla en qué consiste la modificación, con el detalle necesario en cada una de las zonas. Se ha realizado un primer plano con la normativa vigente en el momento actual, un segundo plano con la normativa como quedará cuando se llegue a la aprobación definitiva de este documento, ambos planos abarcando todo el suelo urbano. Se han añadido otros tres planos donde, a una escala mayor, se comparan, para mayor claridad, las zonas que se proponen modificar antes y después de la modificación.

Página 3 de 15 3. REFERENCIAS CATASTRALES DE LOS SOLARES AFECTADOS.

Zona A: Solar único. Referencia catastral: A.1 9370002TL9497S0001SB

Zona B: Solar único. Referencia catastral: B.1 9371511TL9497S0001XB

Zona A: Solar único. Referencia catastral: C.1 37031A601001000000RL

Zona D: Solar 1. Referencia catastral: D.1.a. Finca catastral única: D.1.a.1 37031A601052730000RP Solar 2. Referencias catastrales: D.2.a. Finca catastral 2.a: D.2.a.1 37031A601053000000RY D.2.a.2 37031A601053000001TU D.2.b. Finca catastral 2.b: D.2.b.1 9967501TL9406N0001ZT D.2.c. Finca catastral 2.c: D.2.c.1 37031A601052720000RQ D.2.c.2 37031A601052720001TW Solar 3. Referencias catastrales: D.3.a. Finca catastral única: D.3.a.1 37031A601052680000RG D.3.a.2 37031A601052681101TH.

Zona E: Solar único. Referencia catastral: E.1 No tiene referencia catastral.

Página 4 de 15 Refundido 30 de mayo de 2013 Modificación Nº 3 de las NUM de Arabayona de Mógica. Zona A: José María Boyero Benito. Desplazamiento de una calle de 8.00 m hasta coincidir una de sus alineaciones con el límite de propiedad. Zona B: Coral González y José María Poveda. Estrechamiento de una calle de 6.00 m hasta 5.00 m para adecuarlo a la realidad existente. Zona C: Carlos García Álvarez. Desplazamiento de una calle de 8.00 m hasta coincidir una de sus alineaciones con el límite de propiedad. Zona D: Ifaca de Arabayona S.L. Corrección de alineación de calle José Antonio de 12.00 a 7.00 m desde el eje en la zona de Ensanche Intensivo. Zona E: Faustino Petite García. Desplazamiento de calle de 6.00 m hasta coincidir con una zona de paso y una de sus alineaciones con construcción existente.

4. DESCRIPCIÓN DE LA MODIFICACIÓN PROPUESTA.

En este documento se engloban las pequeñas modificaciones a realizar en cuatro puntos del municipio. Se han nombrado por zonas y cada una de ellas tiene un promotor y unos objetivos diferentes, pero la pequeña entidad de cada una de ellas hace que sea más simple la tramitación y la posterior consulta, una vez sea aprobada.

Zona A. Situada en la zona de la calle Ermita, en el camino de Espino, se centra en

una calle perpendicular a las antedichas. Esta calle no tiene realidad física sobre el terreno. En su momento se trazó en continuación de otra calle (que tampoco tiene rastro sobre el terreno), pero está situada sobre un único solar al cual parte en dos, una de esas partes de una entidad imposible de aprovechar individualmente. El objeto de la modificación consiste en el desplazamiento de esta calle de modo que esté situada en el extremo del solar de modo que toda la superficie de la calle está sobre el solar, pero no lo parte en dos. Este límite de propiedad está definido por dos construcciones.

Zona B. Situada en la carretera de El Pedroso, se trata de una calle perpendicular a

ella. Es una calle que, tras una bifurcación, no tiene salida. Esta calle está definida sobre el terreno teniendo una valla en la alineación sur constituida por un zócalo de fábrica de bloque y una malla simple torsión. Está pavimentada y tiene un ancho de 5.00 m. Sobre las NUM está marcada una anchura de 6.00 m, pero, según relata la Alcaldesa, en el momento de hacer la pavimentación (tiene aspecto de tener ya años), la calle existente sobre el terreno era más estrecha (unos cuatro metros). Contando con que toda la superficie la perdía uno de los dos propietarios, Ayuntamiento y antiguo dueño del solar acordaron dejar el ancho de la calle en 5.00 m y ese es el objetivo de este documento en esta zona.

Zona C. Situada en el camino de Villafuerte, se trata de una calle perpendicular a

aquel, calle que no tiene ningún reflejo sobre el terreno. Esta calle en las NUM se trazó tratando de hacer los solares lo más proporcionados posible, pero la realidad es que la calle está situada sobre el solar del promotor y lo parte en dos dejando, además, una de las partes con aprovechamiento independiente inútil. En la modificación se propone desplazar la calle hasta el extremo del solar, de modo que la calle esté en el extremo del solar consiguiendo que no lo parta en dos, aunque toda la calle sigue sobre la superficie del solar. El límite de propiedad está fijado sobre el terreno con unos postes de hormigón. Este caso y el descrito en la zona A son bastante similares.

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Zona D. Situada en la calle José Antonio en la zona de Ensanche Intensivo. Es la

entrada al municipio de la carretera SA-804 desde Cantalpino. Actualmente tiene fijada una alineación a doce metros desde el eje de la carretera. El núcleo urbano de Arabayona tiene cuatro entradas de carretera, dos de la mencionada SA-804, dependiente de la Junta, y dos de la carretera DSA-690, dependiente de la Diputación de Salamanca. Los retranqueos marcados en las NUM son de 6.00 m al eje de la carretera en el caso de las dos entradas de la DSA-690, de 7.00 m en el caso de la entrada desde de la SA-804 y de 12.00 m en el caso que nos ocupa, la entrada desde Cantalpino por la SA-804. Dado por un lado que, además, se encuentran construcciones de fábrica a una distancia menor de los 12.00 m (incluso de los 7.00 m propuestos), en concreto el vallado de la vivienda cercana, que es lo primero que se encuentra al entrar desde Cantalpino, vallado consistente en un machón de fábrica de ladrillo, un tramo de seto y otro de valla con fábrica de bloques de hormigón, todo ello con una altura de 1.41 m. Contando, por otro, que la limitación de velocidad en este tramo está reducida a 50 km/h, estando la señal de la limitación a 79.74 m del comienzo del Suelo Urbano (del primer machón de fábrica de ladrillo), siendo el trazado de la carretera en este tramo recto y con buena visibilidad, mientras que, por ejemplo, en la entrada de esta misma carretera desde Aldearrubia, siendo la entrada en curva, el retranqueo fijado es de 7.00 m. Habiendo podido comprobar (según fotografías que se adjuntan) que llegando por la carretera no se podría percibir la alineación, en esta modificación proponemos que la alineación de la edificación siga siendo a 12,00 m como mínimo, pero que el vallado de propiedad se pueda realizar a 8,00 m o más, siempre que las entradas a cada una de las propiedades desde la carretera estén, como mínimo, a 9,00 m, siendo todas las distancias medidas desde el eje de la carretera. De este modo, si el vallado se realizase a menos de 9,00 m, las entradas deberán estar rehundidas hasta los 9,00 m con el fin de que un vehículo ligero que salga o entre en una de estas propiedades, pueda estar estacionado, en lo que se cierra o abre la puerta, entre la misma y el límite de la calzada, sin invadirla.

Página 6 de 15 Refundido 30 de mayo de 2013 Modificación Nº 3 de las NUM de Arabayona de Mógica. Zona A: José María Boyero Benito. Desplazamiento de una calle de 8.00 m hasta coincidir una de sus alineaciones con el límite de propiedad. Zona B: Coral González y José María Poveda. Estrechamiento de una calle de 6.00 m hasta 5.00 m para adecuarlo a la realidad existente. Zona C: Carlos García Álvarez. Desplazamiento de una calle de 8.00 m hasta coincidir una de sus alineaciones con el límite de propiedad. Zona D: Ifaca de Arabayona S.L. Corrección de alineación de calle José Antonio de 12.00 a 7.00 m desde el eje en la zona de Ensanche Intensivo. Zona E: Faustino Petite García. Desplazamiento de calle de 6.00 m hasta coincidir con una zona de paso y una de sus alineaciones con construcción existente.

Zona E. Situada en la salida de la carretera SA-804 hacia Aldearrubia, enfrente de

la báscula municipal. La calle viene trazada en las NUM alrededor de la vivienda construida, cuya referencia catastral es 9269701TL9496N0001EK y que es propiedad de los promotores de la modificación en esta zona. Esta calle está trazada en la normativa con una anchura de 6.00 m (medidos sobre el plano, pues no están acotados). Este trazado discrepa con la realidad pues se trata de una zona de paso que ha sido utilizada desde tiempo anterior a la redacción de las normas. Se puede ver, incluso, que, cuando se realizaron las aceras de esta zona, se dejó el vado de entrada (se puede apreciar en la fotografía E.3) no donde está el trazado de la calle en las NUM actuales, sino donde se pretende hacer con la presente modificación, coincidente con el uso tradicional. Además con el trazado de calle según la normativa actual, se quedaría sin acceso directo a la vía pública la vivienda situada al fondo, que responde a la referencia catastral 9269801TL9496N0001UK, además de hacer más difícil la circulación por tratarse de un giro de 90º sin posibilitar achaflanar la esquina, pues la construcción está ya realizada. Con el trazado propuesto se consigue hacer la calle por donde históricamente ha sido el paso (posiblemente se haya creado ya una servidumbre de paso que con el trazado de la vía se normalizará, aunque no se ha podido constatar dicha servidumbre), se logra que la vivienda situada al fondo tenga fachada a vía pública y, por último, achaflanando la esquina, se consigue una mejor maniobrabilidad en el giro de la calle en L. La calle, en su nuevo trazado, se define apoyándose en las construcciones existentes, con un ancho de 6.00 m. Las construcciones que lo definen son la vivienda y una nave, en la entrada de la calle. Se produce un estrechamiento de 5.49 m pues las dos construcciones están ya realizadas. Se traza una línea paralela a la que une los dientes de sierra de la vivienda. Posteriormente la calle gana el ancho de 6.00 m desde la fachada posterior de la vivienda. Luego la calle gira un ángulo casi recto manteniendo la anchura de 6.00 m, apoyándose en un cerramiento de una construcción que no tiene referencia catastral. La esquina de este giro se redondea con radio 4.00 m para hacer más fácil la circulación.

Página 7 de 15 5. NORMATIVA.

La normativa de aplicación son las Normas Urbanísticas Municipales de Arabayona de Mógica, que tienen acuerdo de aprobación definitiva el 1 de abril de 2003 y publicado el acuerdo de aprobación definitiva en el BOCyL el 15 de julio de 2003. Han sido redactadas por el arquitecto don José-Manuel Gozalo Cerezo. Posteriormente se ha realizado dos modificaciones que tienen aprobación definitiva el 28 de diciembre de 2006 la primera y el 29 de marzo de 2007 la segunda. Cada una de las zonas tiene una consideración diferente según las NUM:

Zona A. El solar afectado está calificado como Ensanche Intensivo. La superficie neta de solar no sufre variación, ya que, de la propiedad inicial, se sigue restando la superficie destinada a la calle, si bien desplazada hasta el extremo del solar, consiguiendo que el solar no quede dividido en dos.

Zona B. El solar afectado está calificado como Casco Tradicional. La superficie neta de solar se ve beneficiada ya que, de perder dos metros en ese frente, pasa a perder sólo un metro. La diferencia es de un metro de anchura por 29.47 m de longitud, que supone 29.76 m² de diferencia de superficie que dejará de perder (la variación es debida a los chaflanes redondeados). Se produce, entonces, un incremento del aprovechamiento lucrativo, dado que el solar aumenta de superficie 29.76 m², pero, como la edificabilidad es de 2.50 m²/m², supone un incremento del volumen edificable de 74.40 m², no aumentándose el número de viviendas. Esta cantidad es menor que los 500 m² fijados en el artículo 173.b del RUCyL, por lo que no es preciso realizar reservas. Como se produce un incremento en el aprovechamiento de esos 74.40 m², los propietarios del solar estarán obligados a entregar al Ayuntamiento con carácter de cesión gratuita el 10% con destino al patrimonio público de suelo, según el artículo 41.c del RUCyL, total 7.44 m². Este acto se realizará en el momento de solicitar la licencia de obra que consuma más del aprovechamiento real correspondiente al solar sin los 29.76 m² que ahora se aumentan, esto es, cuando se consuman los últimos 74.40 m² de los permitidos con el solar aumentado. Dada la pequeña superficie que estamos tratando, se realizará una monetarización de esta cesión.

Zona C. El solar está calificado como Ensanche Extensivo. La superficie neta de solar no sufre variación, ya que, de la propiedad inicial, se sigue restando la superficie destinada a la calle, si bien desplazada hasta el extremo del solar, consiguiendo que el solar no quede dividido en dos.

Página 8 de 15 Refundido 30 de mayo de 2013 Modificación Nº 3 de las NUM de Arabayona de Mógica. Zona A: José María Boyero Benito. Desplazamiento de una calle de 8.00 m hasta coincidir una de sus alineaciones con el límite de propiedad. Zona B: Coral González y José María Poveda. Estrechamiento de una calle de 6.00 m hasta 5.00 m para adecuarlo a la realidad existente. Zona C: Carlos García Álvarez. Desplazamiento de una calle de 8.00 m hasta coincidir una de sus alineaciones con el límite de propiedad. Zona D: Ifaca de Arabayona S.L. Corrección de alineación de calle José Antonio de 12.00 a 7.00 m desde el eje en la zona de Ensanche Intensivo. Zona E: Faustino Petite García. Desplazamiento de calle de 6.00 m hasta coincidir con una zona de paso y una de sus alineaciones con construcción existente.

Zona D. De los solares afectados, la parte incluida dentro de Suelo Urbano en la actualidad, está calificada como Ensanche Intensivo. La superficie neta de los solares, a efectos de edificación, no varía, puesto que la alineación de edificaciones queda a 12,00 m como mínimo, como está ahora. Lo que varía es la superficie que se puede cercar con valla, que pasa de los 12,00 m de la normativa actual (se refiere de forma genérica a edificación y vallado) a los 8,00 m como mínimo que se proponen en esta modificación, considerando que las de entrada siempre tendrán que estar a 9,00 m como mínimo (todas las medidas referidas al eje de la carretera). Además, para que el vallado pueda estar en la zona entre 8,00 m y 12,00 m del eje de la carretera, deberá realizarse con malla y postes metálicos de forma que permitan la visión, permitiéndose un zócalo opaco con altura, respecto al suelo, no superior a 0,50 m. Se busca que un conductor sentado en su vehículo pueda ver a través del vallado a otro vehículo que se acerque. La superficie ocupable de los solares no varía. La superficie que se puede cercar se ve beneficiada en cuanto a que, de alinearse a los 12.00 m actuales, pasaríamos a 8.00 m. Esa diferencia de 4.00 m en el retranqueo del vallado, supone que los terrenos no pierdan, en cuanto al cercado, una superficie de: Solar 1. 108.58 m² Solar 2. 236.94 m² Solar 3. 95.17 m² Aunque varía la superficie que se puede cercar, no varía la superficie ocupable por la construcción de estos tres solares. No cambia, por lo tanto, el aprovechamiento de cada uno de los solares puesto que este parámetro debe aplicarse sobre la superficie bruta del suelo y después construirse sobre la superficie neta ocupable, a la que se llega después de quitar de la superficie bruta la descartada por la alineación de la edificación. Como la superficie bruta es mayor, según el plano del Catastro, que la corregida por la alineación a 12.00 m del eje de la carretera, a pesar de aumentar la superficie que se puede cercar, no se produce incremento del aprovechamiento lucrativo de ninguno de los solares afectados. De esta normativa municipal, la presente modificación no varía la Ordenación General, ni la Clasificación del suelo, ni la Calificación en las distintas zonas. No varía la superficie de Suelo Urbano ni su perímetro. No se realiza variación en la Ordenación Detallada ni en la Calificación del suelo. Se realizan los cambios en el Sistema Local de vías públicas descritos en lo referente a las características, pero no en cuanto al trazado. Fuera de las zonas descritas no se realiza cambio alguno sobre las NUM que están en vigor.

Zona E. De los solares afectados por la superficie de la calle antes y después de la

modificación, ninguno está catastrado, pero toda la superficie está incluida en suelo urbano con calificación de Ensanche Intensivo. Como aumenta la longitud de la calle, su superficie aumenta 61.21 m², superficie que se merma del solar. Disminuye, por lo tanto, el aprovechamiento lucrativo.

Página 9 de 15 MEMORIA VINCULANTE.

5.1. Justificación de la conveniencia de la modificación.

La pretensión de los promotores se ve respaldado por las razones: Zona A y Zona C : manteniendo la calle se consigue dar entrada a una futura zona de expansión y se conserva el sistema local de vías públicas, pero al desplazarla se consigue no dividir el solar ni dejar una de las partes tan pequeña que no es aprovechable individualmente. Zona B : la calle realiza su papel igual en el sistema local de vías públicas y conseguimos adecuar la normativa a la realidad existente sobre el terreno. Dado el tipo de vía que es, corta, con servicio a una zona muy reducida, tiene dimensión suficiente con 5.00 m. Zona D : la vía, en el sentido de entrada al municipio, tiene las construcciones a 12,00 m como mínimo y el vallado con un obstáculo anterior a 4.59 m del eje de la carretera. Se distingue entre alineación de la edificación, que se deja a 12,00 m, como está en la normativa actual, y alineación del vallado de cerramiento de propiedades que se permite a 8,00 m como mínimo del eje de la carretera, siempre que las puertas estén a 9,00 m como mínimo del eje y que el vallado esté realizado con postes y malla metálicos que posibiliten la visión a través del cerramiento, permitiéndose la construcción de un zócalo opaco que no tenga altura superior a 0,50 m desde el suelo. Sobre el terreno se puede apreciar que ni la alineación de la edificación a 12.00 m de la normativa antes y después de esta modificación, ni la alineación del vallado de propiedades propuesto en esta modificación a 8.00 m, son visibles en el sentido de entrada hasta que los vehículos están muy cercanos. En cambio, la alineación del vallado corregida permite el movimiento de vehículos en el interior del solar. Zona E : la calle realiza su cometido en el sistema local de vías públicas de igual modo, pero conseguimos adecuar el trazado al uso real, sobre el terreno, haciendo su trazado por el acceso que se lleva realizando desde antes de la normativa, damos acceso a vía pública a la vivienda que se encuentra al fondo y facilitamos el giro achaflanando la esquina.

Para las cinco zonas, acreditamos el Interés público contando con que: o Se cumplen las condiciones establecidas en los instrumentos de ordenación del territorio y planeamiento urbanístico. o Se resuelve la dotación de los servicios urbanísticos y no perjudica la capacidad y funcionalidad de los servicios e infraestructuras existentes. No se realiza ninguna variación sobre las infraestructuras existentes puesto que en nada va a variar la demanda con la modificación propuesta. o Esta modificación beneficia a un grupo de propietarios sin perjudicar al resto. Será el Ayuntamiento quien certificará este interés público aprobando el presente documento.

Página 10 de 15 Refundido 30 de mayo de 2013 Modificación Nº 3 de las NUM de Arabayona de Mógica. Zona A: José María Boyero Benito. Desplazamiento de una calle de 8.00 m hasta coincidir una de sus alineaciones con el límite de propiedad. Zona B: Coral González y José María Poveda. Estrechamiento de una calle de 6.00 m hasta 5.00 m para adecuarlo a la realidad existente. Zona C: Carlos García Álvarez. Desplazamiento de una calle de 8.00 m hasta coincidir una de sus alineaciones con el límite de propiedad. Zona D: Ifaca de Arabayona S.L. Corrección de alineación de calle José Antonio de 12.00 a 7.00 m desde el eje en la zona de Ensanche Intensivo. Zona E: Faustino Petite García. Desplazamiento de calle de 6.00 m hasta coincidir con una zona de paso y una de sus alineaciones con construcción existente.

5.2. Determinaciones que se alteran.

De las NUM de Arabayona en vigor, la presente modificación varía alineaciones en las cuatro zonas descritas, en dos de ellas, la A y la C, desplazando una calle y en otras dos, la B y la D cambiando la anchura de sus calles.

De la Ordenación General, entonces: . No varían los objetivos y propuesta de ordenación. . No varía la Clasificación del suelo. No varía la superficie de Suelo Urbano ni su delimitación. . No varían los Sistemas Generales de vías públicas, servicios urbanos, espacios libres, equipamiento y espacios protegidos. . No varía la catalogación. . No varían las reservas para ampliar el patrimonio público del suelo. . No varían la división de unidades urbanas. . No hay suelo urbano no consolidado ni varían los parámetros de protección de suelo rústico.

En cuanto a la Ordenación Detallada:  Varía el sistema local de vías públicas en cuanto a la ubicación de una vía, en las zonas A y C y en cuanto a la anchura de la vía en las zonas B y D. No varía el sistema local de espacios libres y equipamiento.  No varían los ámbitos de planeamiento de desarrollo.  No varían las unidades de normalización.  No varían los usos fuera de ordenación.  No varían los plazos para el cumplimiento de deberes urbanísticos.  No varían las áreas de tanteo y retracto.

En las zonas A y C no se realiza variación de la superficie sobre la que se materializa el aprovechamiento lucrativo.

En la zona B se produce un incremento del aprovechamiento lucrativo, dado que el solar aumenta de superficie 29.76 m², pero, como la edificabilidad es de 2.50 m²/m², supone un incremento del volumen edificable de 74.40 m² y no se aumenta el número de viviendas, cantidad que es menor que los 500 m² fijados en el 173.b del RUCyL, por lo que no es preciso realizar reservas. Como se produce un incremento en el aprovechamiento de esos 74.40 m², los propietarios del solar estarán obligados a entregar al Ayuntamiento con carácter de cesión gratuita el 10% con destino al patrimonio público de suelo, según el artículo 41.c del RUCyL, o sea, 7.44 m². Este acto se realizará en el momento de solicitar la licencia de obra que consuma más del aprovechamiento real correspondiente al solar sin los 29.76 m² que ahora se aumentan, esto es, cuando se consuman los últimos 74.40 m² de los permitidos con el solar aumentado. Dada la pequeña superficie que estamos tratando, se realizará una monetarización de esta cesión.

Página 11 de 15 En la zona D, aunque se varia la superficie que se puede cercar del solar, fruto del cambio de la alineación del vallado respecto al eje de la carretera, no cambia la superficie ocupable por la edificación, ni varía el aprovechamiento del solar puesto que este parámetro debe aplicarse sobre la superficie bruta del suelo y después construirse sobre la superficie ocupable, a la que se llega después de quitar de la superficie bruta la descartada por la alineación para la edificación. Como la superficie bruta es mayor, según el plano del Catastro, que la alineación a 12.00 m del eje de la carretera, a pesar de aumentar la superficie que se puede cercar, no se produce incremento del aprovechamiento lucrativo de ninguno de los solares afectados.

En la zona E se realiza una disminución de la superficie sobre la que se materializa el aprovechamiento lucrativo.

5.3. Análisis de la influencia sobre la ordenación vigente

Como es fácil observar, la influencia sobre la Normativa municipal será difícilmente apreciable. No se provoca ni se posibilita la creación de nuevos solares, no se realiza un incremento en el aprovechamiento que suponga una mayor demanda de reservas de espacios libres, equipamiento o plazas de aparcamiento (artículo 173.b de RUCyL). No se realiza variación en la demanda de los servicios urbanísticos, de las redes de abastecimiento o de capacidad en las vías públicas. Según opinión del técnico que suscribe, no se podrá apreciar variación sobre la ordenación vigente.

Salamanca, 30 de mayo de 2013 Bibiano Sánchez Arquitecto

Página 12 de 15 Refundido 30 de mayo de 2013 Modificación Nº 3 de las NUM de Arabayona de Mógica. Zona A: José María Boyero Benito. Desplazamiento de una calle de 8.00 m hasta coincidir una de sus alineaciones con el límite de propiedad. Zona B: Coral González y José María Poveda. Estrechamiento de una calle de 6.00 m hasta 5.00 m para adecuarlo a la realidad existente. Zona C: Carlos García Álvarez. Desplazamiento de una calle de 8.00 m hasta coincidir una de sus alineaciones con el límite de propiedad. Zona D: Ifaca de Arabayona S.L. Corrección de alineación de calle José Antonio de 12.00 a 7.00 m desde el eje en la zona de Ensanche Intensivo. Zona E: Faustino Petite García. Desplazamiento de calle de 6.00 m hasta coincidir con una zona de paso y una de sus alineaciones con construcción existente.

Fotografías del entorno. Zona A

A.1 A.2

Zona B

B.1 B.2

B.3 B.4

Página 13 de 15 Zona C

C.1 C.2

Zona D

D.1 D.2

D.2

Página 14 de 15 Refundido 30 de mayo de 2013 Modificación Nº 3 de las NUM de Arabayona de Mógica. Zona A: José María Boyero Benito. Desplazamiento de una calle de 8.00 m hasta coincidir una de sus alineaciones con el límite de propiedad. Zona B: Coral González y José María Poveda. Estrechamiento de una calle de 6.00 m hasta 5.00 m para adecuarlo a la realidad existente. Zona C: Carlos García Álvarez. Desplazamiento de una calle de 8.00 m hasta coincidir una de sus alineaciones con el límite de propiedad. Zona D: Ifaca de Arabayona S.L. Corrección de alineación de calle José Antonio de 12.00 a 7.00 m desde el eje en la zona de Ensanche Intensivo. Zona E: Faustino Petite García. Desplazamiento de calle de 6.00 m hasta coincidir con una zona de paso y una de sus alineaciones con construcción existente.

Zona E

E.1 E.2

E.3 E.4

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