Bauen und Modernisieren im Landkreis Straubing-Bogen
www.landkreis-straubing-bogen.de
Grußwort des Landrats
Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger, liebe Bauherrinnen und Bauherren, die Schaffung von Wohneigentum ist auch in heutiger Zeit nach reichlich vorhandenen und oftmals ungenutzten Baubestand zu wie vor eines der Hauptziele vieler Bürger vor allem junger erhalten und mit Leben zu erfüllen. Aus diesem Grund befasst Familien. Viele sehen im eigenen Haus immer noch ein großes sich die vorliegende Neuauflage der Landkreis-Baubroschüre Stück Sicherheit im Leben und zugleich einen wichtigen Bei- erstmals eingehender mit dem Bereich Modernisieren und den trag zur Altersversorgung. damit zusammenhängenden Themenbereichen „Sanieren im Zusammenhang mit Denkmalschutz“ sowie „Energieeinspa- Dass gerade in der jüngeren Vergangenheit viele Bürger ihren rung und Energieeffizienz“. Traum von den eigenen vier Wänden im Landkreis Straubing- Bogen verwirklicht haben, erfüllt mich mit Stolz und Zufrieden- Natürlich kann die Broschüre nicht alle Fragen bis ins Detail heit. Die in den letzten Jahren zu verzeichnende erfolgreiche Ent- beantworten. Für eine weitergehende, individuelle Beratung wicklung der allgemeinen Wirtschafts- und Arbeitsplatzsituati- stehen Ihnen deshalb selbstverständlich meine Mitarbeiter im on in unserem Landkreis, die bekannte Schönheit unserer Land- Bauamt des Landratsamtes Straubing-Bogen gern zur Verfü- schaft mit den landschaftlich reizvollen Lagen der Ortschaften gung. Die jeweiligen zuständigen Ansprechpartner finden Sie in sowie die stetige Verbesserung der Verkehrsverhältnisse und der dieser Broschüre. sonstigen infrastrukturellen Ausstattung unseres Raumes las- sen auch in der Zukunft auf eine rege Bautätigkeit im Landkreis Ich hoffe, dass möglichst viele künftige Bauherrn die Broschü- Straubing-Bogen hoffen. re mit Interesse zur Hand nehmen und dadurch auch ihnen eine Vielzahl neuer Erkenntnisse vermittelt werden kann. Auf dem Weg zum Einzug ins neue Haus bzw. bis zum Abschluss einer erfolgreichen Gebäudemodernisierung stellen Für die Verwirklichung Ihres Vorhabens wünsche ich Ihnen viel sich dem Bauherrn zahlreiche Fragen. Für die Beantwortung die- Glück und Erfolg. ser Fragen, angefangen von der Auswahl des richtigen Grund- stücks, der Projektplanung und -finanzierung, den gegebenen Ihr Fördermöglichkeiten, den zu beachtenden baurechtlichen Bestimmungen bis hin zur Planung und Anlegung des Haus- gartens soll diese Baubroschüre eine Hilfestellung sein. Aus all- gemeiner siedlungspolitischer Sicht gilt es zur Unterbindung des weiteren Flächenverbrauchs und im Interesse der Erhaltung Alfred Reisinger unverbauter Landschaften künftig den in den Ortsbereichen Landrat
1 Inhaltsverzeichnis
Seite
Grußwort des Landrats 1
Branchenverzeichnis 3
Der Traum vom eigenen Haus 4
Die Baufinanzierung 7
Das richtige Grundstück 10
Von der Planung zur Genehmigung 14
Zuständigkeiten im Kreisbauamt 18
Bauausführung und Baugestaltung 20
Denkmalschutz 24
Erfolgreich modernisieren – Verbesserung der Energieeffizienz 26
Renovieren, Modernisieren, Sanieren 30
Moderne Haustechnik 31
Entsorgung der Baustellenabfälle 37
Wohnraum lebendig gestalten 38
Anlage und Gestaltung des Hausgartens 42
Impressum 44
2 Branchenverzeichnis
Liebe Leserinnen, liebe Leser! Hier finden Sie eine wertvolle Einkaufshilfe, einen Querschnitt leistungsfähiger Betriebe aus Handel, Gewerbe und Industrie, alpha- betisch geordnet.Alle diese Betriebe haben die kostenlose Verteilung Ihrer Broschüre ermöglicht. Weitere Informationen finden Sie im Internet unter www.alles-deutschland.de.
Branche Seite Branche Seite
Abfallwirtschaft 3 Licht 39 Architektur 11, 14, 15 Lüftung 31 Banken 5 Malerbetrieb 39 Baugrund 11, 12 Orgelbau 39 Baustoffe 27, U3 Sachverständige 15 Baustoffhandel 5 Sanitär 33 Bauunternehmen 30, U4 Schlüsselfertig Bauen U4 Bildeinrahmung 29 Schotter 20 Einbauküchen 5 Schreinerei 39 Farben und Lacke 38 Schwimmbäder 43 Fenster 5, 29 Solar 33 Garagentore 5 Solaranlagen 31 Garten- und Landschaftsbau 39 Solarenergie 32 Gemeindeverwaltung 12 Splitt 20 Glaserei 29 Stadtverwaltung 11 Hausbau 4 Technische Dienstleistungen 33 Heiztechnik 27, 33 Tonwerk U2 Heizung 31, 33 Türen 29 Holzbau 6, 27 Wasserversorgung 36 Immobilien 5 Ziegel U3 Kachelöfen 38 Zimmerei 6 Kaminbau U3 Kaminöfen 38 U = Umschlagseite
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3 Der Traum vom eigenen Haus
„Drei Dinge sind an einem Gebäude zu beachten: dass es am im Haus selber weniger Gestaltungsraum als bei einem Neu- rechten Fleck stehe, dass es wohlgegründet, dass es vollkom- bau. men ausgeführt sei.“ Hier ist der Bauherr nicht festgelegt und kann sich sein Lebens- umfeld so schaffen, wie er sich das vorstellt. Grenzen setzen Diesen Worten des deutschen Dichters Wolfgang von Goethe nur Bebauungsplan und der eigene Geldbeutel. Allerdings: möchte man eigentlich nur eins hinzufügen: Wenn das alles so Rund um das eigene Haus wird in einem typischen Neubauge- einfach wäre! Unsere Broschüre „Bauen und Modernisieren“ ver- biet ebenfalls gebaut. Es gibt Lärm und bis aus den Lehmhau- sucht, eine grundsätzliche Einführung in die Welt des Bauens fen um die Häuser ansehnliche grüne Gärten werden, wird und praktikable Entscheidungsgrundlagen zu vermitteln. noch einige Zeit vergehen.
Finanzierung, Planung, Baugrundstück, Bauausführung, Alt- Die Baubiologie nimmt inzwischen im modernen Wohnbau eine bausanierung sind nur einige der Schlagworte, die immer dann zentrale Stellung ein. Der Zusammenhang zwischen unserer auftauchen, wenn es darum geht, Wohneigentum zu schaffen. Wohnumwelt und unserer Gesundheit ist unbestritten. Gesund- Deshalb ist es für jeden zukünftigen Hausbesitzer, unabhängig heitliche Risiken lassen sich beim Hausbau weitgehend ver- davon ob er sich zum Neubau oder zum Kauf entscheidet, meiden: wichtig vorab genau zu klären, was er am Ende haben will und durch sorgfältige Auswahl eines Bauplatzes ohne Industrie- wie er zu diesem Ziel gelangt. und Verkehrsbelastungen durch Verwendung von baubiologisch günstigen Baustoffen Damit ist der künftige Hausbesitzer schon bei der ersten Gewis- durch Verwendung von schadstofffreien Materialien beim sensfrage angelangt. Denn es gibt für beide Entscheidungen Innenausbau gute Argumente, die es zu beachten gilt. Aufgrund der herausragenden Bedeutung des Themas Bauöko- Beim Kauf eines älteren Hauses profitiert der Neubesitzer vor logie für unsere Umwelt und Ihr Wohlbefinden in Ihren eigenen allem von bestehenden Strukturen. Im gesamten Umfeld sind vier Wänden finden Sie in den einzelnen Kapiteln zahlreiche die Bauarbeiten abgeschlossen, die Gärten sind gut bewach- Tipps und Informationen, die Ihnen eine gesunde und umwelt- sen, die vor Jahren gepflanzten Bäume haben eine ordentliche verträgliche Gestaltung Ihres Hauses garantieren. Größe erreicht. Das Leben in der Nachbarschaft hat sich ein- gespielt, es ist Ruhe eingekehrt im Viertel, das 20 Jahre davor Auch die Form des Hauses trägt entscheidend zum Wohlbefin- vielleicht noch eine einzige große Baustelle war. Auch die Nah- den der Bewohner bei. Es lohnt sich allemal, zusammen mit versorgung wird in diesem Bereich bereits sehr gut ausgebaut Ihrem Planer maßgeschneiderte eigenständige Bauformen zu sein. Der Nachteil: Es gibt auf dem Grundstück und vor allem erarbeiten.
Neubauten, Anbauten und Aufstockungen können in Rekordzeit in Holz-Massivbauweise ausgeführt werden. Extrem kurze Bauzeiten und die trockene Bauweise garantieren Ihnen einen schnellen Bezug. Wir sind Ihr Partner für den Hausbau: D-94327 Bogen, Am Mitterfeld 5 Telefon 0049/9422/807280, Fax 0049/9422/807286 Mobil 0049/160/7372765, Geschäftsführer: Oskar Saller E-Mail: [email protected] · Internet: www.saller-naturhaus.de
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5 Der Traum vom eigenen Haus
Ebenso wichtig ist, sich intensiv mit der Raumplanung zu befas- sen. Schließlich gehört der Bau eines Hauses meist zu den ein- maligen Dingen des Lebens. Eine zu geringe Anzahl an Zimmern oder eine zu geringe Raumgröße kann schnell die Wohnquali- tät mindern. So kann ein zunächst sehr großzügig geplantes Haus bei Familienzuwachs schnell zu klein werden.
Aber auch eine zu großzügige Planung sollte vermieden wer- den. Denn jeder Quadratmeter mehr kostet Sie sowohl in der Bauphase als auch nach dem Einzug durch steigende Heizkos- ten zusätzliches Geld.
Eine von Beginn an umsichtige Planung ist Voraussetzung für wirtschaftliches und kostengünstiges Bauen. Einige Grundsät- ze zur Umsetzung Ihres Bau- oder Sanierungsvorhabens: Eine kompakte Hausform spart Material und Energie. Sparen Sie nicht beim Rohbau. Die Ausgaben für Außen- mauern mit optimalem Wärmeschutz und ein gutes Dach rentieren sich. Prüfen Sie Sonderangebote von Baumärkten und Baustoff- händlern. Kaufen Sie zum richtigen Zeitpunkt. Bringen Sie – nur wenn es auch in der Praxis möglich und machbar ist – Ihre Eigenleistung ein. Basis für das Gelingen Ihres Bauvorhabens ist eine solide und langfristig gesicherte Finanzierung. KARLKARL BLÜMELBLÜMEL Als Faustregel gilt, dass zumindest ein Drittel der Kaufsumme beziehungsweise der Gesamtbaukosten durch Eigenkapital ZIMMEREI abgedeckt sein sollte. HOLZBAU GMBH WIR BAUEN IHR HAUS Auch Wohnbauförderungen sollten unbedingt miteinbezogen SCHLÜSSELFERTIG werden. Nutzen Sie diese öffentlichen Förderungen! Welche För- dermöglichkeiten und Steuervorteile Sie im Einzelnen nutzen IN HANDGEFERTIGTER können, haben wir für Sie in kompakter Form im Kapitel „Bau- ZIMMERMANNSBAUWEISE finanzierung“ zusammengefasst. BLOWER DOOR GEPRÜFT! Inklusive Planung, ab Oberkante Kellerdecke oder Bodenplatte, Putz- oder Holzfassade, Innenausbau, Trockenbau mit heimischen Materialien! Fachmann einschalten
Auch hier gilt, wie in allen anderen Bauphasen auch, holen Sie den Rat eines Fachmannes ein. Die Ersparnis durch eine pro- fessionelle Beratung und Ausführung ist in aller Regel immer höher als die damit verbundenen zusätzlichen Kosten.
Ein Tipp, um vor Überraschungen sicher zu sein: Halten Sie die anfallenden Darlehensrückzahlungen in einer SIGLBRUNN 6 · 94350 FALKENFELS realistischen und auch machbaren Größenordnung. Gehen Sie Telefon: 0 99 66 /7 12 · Fax: 0 99 66 /16 43 nicht an Ihre persönliche finanzielle Schmerzgrenze, behalten E-Mail: [email protected] Internet: www.zimmerei-bluemel.de Sie sich finanzielle Reserven vor. Dann kann bei Ihren Hausbau- plänen nichts schief gehen.
6 Die Baufinanzierung
Der erste Schritt zu den eigenen vier Wänden wird sein, sich Naturgemäß sind Bauherren, die einen Generalunternehmer Klarheit über die Finanzierung zu verschaffen. Der Bau eines mit der Erstellung eines schlüsselfertigen Hauses beauftragen, Eigenheims bleibt heute zwar für viele nicht mehr ein unerfüll- hier weniger gefährdet. Aber auch hier kann nur ein sehr sorg- barer Wunschtraum, gleichwohl stehen beträchtliche Summen fältiges Studium des Vertrages und aller versprochenen Leistun- und Risiken auf dem Spiel, die es sehr sorgfältig und umsich- gen vor unliebsamen Überraschungen schützen. tig zu kalkulieren gilt. Nachstehend sind – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – die Im Wesentlichen geht es dabei um folgende Fragen: Mit wel- wichtigsten Kostengruppen beim Bau aufgeführt. Sie können chen Gesamtkosten für das Bauvorhaben muss ich rechnen? für eine erste Schätzung der Gesamtkosten herangezogen Welche Eigenmittel kann ich einbringen? Welchen Betrag kann werden. ich über Kredite finanzieren? Welche Belastung kann ich tragen? Grundstückskosten: Professionelle Beratung ist dabei besonders wichtig. Vor allem Kaufpreis, Grunderwerbssteuer zu den Möglichkeiten der Finanzierung werden Sie Banken, Spar- und Bausparkassen umfassend beraten können. Auch Erschließungskosten: Kollegen, Bekannte und Verwandte, die bereits gebaut haben, Anschlusskosten für Wasser, Kanal, Strom, Telefon, Gas können Ihnen Hinweise geben. Herstellungsbeiträge für Straße und Gehweg
Baukosten: Kalkulation der Gesamtkosten Herstellungskosten aller Gebäude einschließlich Installation
Bei der Berechnung der Gesamtkosten eines Bauvorhabens Außenanlagen: kommt es leider sehr häufig vor, dass einzelne Kosten verges- Kosten für Garten, Zaun, Zufahrt und dergleichen sen oder zu gering geschätzt werden. Man denke nur an die Vielzahl von Sonderwünschen, die sich während der Planung Baunebenkosten: und Bauausführung fast zwangsläufig einstellen. Oftmals wird Kosten für Planung, Statik, Energieausweis, Bauleitung das Vorhaben für die Bauherren teurer als ursprünglich ange- Notarkosten, Provisionen, Genehmigungsgebühren nommen. Grundbucheintrag, Vermessung, Zwischenfinanzierung
7 Die Baufinanzierung
Ein Architekt oder anderer Baufachmann kann bei der Kosten- dazu genutzt werden, bestehende Finanzierungslücken zu ver- schätzung helfen. Bezüglich der voraussichtlichen Höhe der schleiern. Kosten für die Erschließung sollte bei der Gemeinde und den zuständigen Versorgungsunternehmen angefragt werden. Der monatlich tragbaren Belastung, dem Betrag also, der jeden Monat für die Finanzierung der Fremdmittel und die Bewirtschaf- Leider ist es hiermit meist noch nicht genug. Zu den aufgeführ- tung des neuen Hauses zur Verfügung steht, kommt dabei ten Kosten kommen in der Regel noch weitere, nicht unerheb- besondere Bedeutung zu. Der Wert errechnet sich unter Berück- liche hinzu, z. B. für den Umzug oder eine neue Wohnungsein- sichtigung des monatlichen Einkommens und der durchschnitt- richtung. Auch hierfür sollte ein ausreichender Betrag einkalku- lichen monatlichen Ausgaben. Auch hier gilt, dass die regelmä- liert werden. ßigen Einnahmen und Ausgaben und die daraus resultierende monatlich tragbare Belastung nicht zu optimistisch angesetzt Wenn die Gesamtkosten unter dem Strich zu hoch sind, gibt es werden dürfen. Wenn bereits gezielt gespart wurde, wird die durchaus Möglichkeiten diese zu senken. Eine einfache Bau- monatliche Belastung ungefähr der Summe der bisherigen weise ohne „Schnörkel“ verursacht in der Regel geringere monatlichen Sparleistungen und der bisher gezahlten Woh- Kosten als ein verwinkeltes Gebäude oder die Erstellung von nungsmiete entsprechen. An- oder Aufbauten wie Wintergärten, Erker oder Dachgauben. Wurden die Eigenmittel sowie die monatlich tragbare Belastung Einige Maßnahmen könnten auch auf später verschoben wer- errechnet, beginnt die eigentliche Kalkulation. Nun geht es den. So wäre an Stelle der Garage vorerst ein Carport oder ein darum, die zur Bezahlung der geschätzten Gesamtkosten noch Stellplatz denkbar. Wünschenswerte Einbauten wie Holzofen fehlenden Fremdmittel zu beschaffen. oder Sauna könnten auch einige Zeit nach dem Einzug reali- siert werden. Das Ziel muss darin bestehen, dass die monatlichen Darlehens- kosten (Zinsen, Tilgung) sowie die Bewirtschaftungskosten für das neue Haus (Betriebskosten und Instandhaltungskosten) die monatlich tragbare Belastung nicht übersteigen dürfen. Finanzierungsplan aufstellen Wird das anvisierte Ziel nicht erreicht, so müssen die Bau- und Kostenplanung den tatsächlichen Finanzierungsmöglichkeiten Stehen die Gesamtkosten fest, müssen vor allem folgende Fra- angepasst werden. gen geklärt werden: Welche Eigenmittel stehen zur Verfügung? Die monatliche Belastung sollte je nach Einkommen etwa 30 % Welche Fremdmittel werden noch benötigt? (bis etwa 2.500 Euro) bis etwa 40 % (ab etwa 3.500 Euro) des Welche monatliche Belastung ist wirtschaftlich tragbar und mit Netto-Einkommens einer Familie nicht übersteigen. welcher konkreten Belastung muss gerechnet werden? Für jeden monatlich zur Verfügung stehenden Betrag von Bei all diesen Überlegungen ist entscheidend, dass die zu 100 Euro kann man – einen Tilgungssatz von ein Prozent zu- erwartenden Gesamtkosten durch Eigen- und Fremdmittel bei grunde gelegt – bei einem Zinssatz von fünf Prozent rund tragbarer monatlicher Belastung finanziert werden können. 20.000 Euro Fremdmittel aufnehmen.
Von den hier maßgeblichen Daten sind nur die Eigenmittel sowie die monatlich tragbare Belastung annähernd feste Grö- ßen. Das sind die wirtschaftlichen Vorgaben, mit denen die Förderungen Finanzierung des Hausbaus angegangen werden kann. Bayerisches Wohnungsbauprogramm und Eine solide Finanzierung erfordert im Regelfall mindestens ein Bayerisches Zinsverbilligungsprogramm Drittel der Gesamtkosten an Eigenmitteln. Je mehr Eigenmittel eingesetzt werden können, desto geringer ist die monatliche Der Freistaat Bayern gewährt befristet zinsverbilligte Darlehen Belastung und desto sicherer und solider ist die Finanzierung. und Zuschüsse für den Bau und Erwerb von Eigenwohnraum Wichtig ist dabei, dass die Eigenmittel und Eigenleistungen in Form von Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Eigen- realistisch eingeschätzt werden. Welche Bauarbeiten tatsäch- tumswohnungen. Gefördert wird dabei der Bau oder Erwerb von lich selbst ausgeführt werden können, sollte man sich gut über- neuem Wohnraum sowie der Erwerb von vorhandenem Wohn- legen. Vor allem darf dieser Posten im eigenen Interesse nicht raum (Zweiterwerb) jeweils in angemessener Größe.
8 Die Förderung im Wohnungsbauprogramm besteht aus einem KfW-Förderprogramme Darlehen mit einem Zinssatz von 0,5% während der Bele- gungsbindung von 15 Jahren und 1% Tilgung – Zinssatz fest Die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet für für 15 Jahre! Maximal kann ein Darlehen 30 % bzw. 35% (Zweit- Bauherren zahlreiche Programme in Form von Darlehen und erwerb) der förderfähigen Kosten betragen. Die endgültige För- Zuschüssen an. Die Darlehen werden dabei nicht direkt an die derung ist abhängig von der sozialen Dringlichkeit und der Bauherren vergeben, sondern können nur über andere Kredit- Tragbarkeit der Belastung durch den Antragsteller. Haushalte mit institute, z. B. die jeweilige Hausbank, beantragt werden. Die Kindern erhalten zusätzlich einen einmaligen Zuschuss von Zinssätze werden dabei in regelmäßigen Abständen angepasst. 1500 Euro je Kind. Die Mittel für das Wohnungsbauprogramm Zuschüsse muss der Bauherr direkt bei der KfW-Bank bean- sind jedoch jährlich begrenzt. tragen. In der Regel sind die Anträge vor Beginn der Maßnah- me zu stellen. Die Programme können teilweise miteinander Im Zinsverbilligungsprogramm kann ein Darlehen in Höhe von kombiniert werden. maximal 30% der Gesamtkosten in Anspruch genommen wer- Neben dem allgemeinen Wohnungseigentumsprogramm ist bei den. Der Zinssatz richtet sich nach den allgemein üblichen Zin- Neubau oder Kauf eines Wohngebäudes das Programm „Ener- sen und liegt in der Regel deutlich darunter. Hier ist der jewei- gieeffizientes Bauen“ vorgesehen. Hier kann ein zinsgünstiges lige Zinssatz 10 Jahre fest; 1% Tilgung. Darlehen von bis zu 50.000 Euro in Anspruch genommen wer- den, wenn das Gebäude deutlich besser gebaut wird, als es die Beide Programme, die auch miteinander kombinierbar sind, aktuell gültige Energieeinsparverordnung vorsieht. können von allen Haushalten in Anspruch genommen werden, Für die Modernisierung des Gebäudebestands stehen mehre- deren Einkommen (entspricht ungefähr dem Netto-Einkommen) re Programme zur Verfügung. Das Standardprogramm „Wohn- vorgegebene Grenzen einhält. Diese liegen z. B. für einen Ein- raum modernisieren“ gilt dabei für alle baulichen Verbesserun- Personen-Haushalt bei 19.0000 Euro und für einen Zwei-Per- gen von Wohngebäuden. Ein eigenes, sehr zinsgünstiges Pro- sonen-Haushalt bei 29.000 Euro pro Jahr. Für jede weitere Per- gramm „Altersgerecht Umbauen“ gibt es für barrierereduzieren- son erhöht sich die Grenze um jeweils 6.500 Euro, für Kinder de Umbaumaßnahmen in Wohngebäuden. Außerdem stehen zusätzlich um 1.000 Euro. Außerdem ist eine Erhöhung der einige Finanzierungsmöglichkeiten für die energieeffiziente Grenzen möglich bei Schwerbehinderung, Unterhaltsverpflich- Sanierung von bestehenden Wohngebäuden zur Verfügung. Je tungen und für junge Ehepaare. nach Qualität der Sanierung im Vergleich zu den Anforderun- gen der Energieeinsparverordnung können Darlehen zu ver- Die Eigenleistung muss mindestens 25 % der Kosten betragen. schiedenen Konditionen, aber auch Zuschüsse in Anspruch Mindestens 15 % der Kosten müssen jedoch aus eigenen Geld- genommen werden. mitteln oder einem bereits erworbenen Grundstück erbracht werden. Der Rest kann aus eigener Arbeitsleistung bestehen. Weitere Informationen im Internet: Bewilligungsstelle der Fördermittel ist das Landratsamt. Dort www.kfw-foerderbank.de werden die Einhaltung der Einkommensgrenzen, die Finanzie- Marktanreizprogramm des BAFA rung, die Tragbarkeit der Belastung und die angemessene Größe des Vorhabens geprüft. Die Förderung ist in jedem Fall Über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) vor Baubeginn bzw. vor Abschluss eines Vertrages zu beantra- wird der Einsatz erneuerbarer Energien im Bereich der Gebäu- gen. Es besteht kein Rechtsanspruch auf Förderung. debeheizung und Warmwasserbereitung gefördert. Beim Landratsamt kann auch für schwerbehinderte Personen ein Darlehen bis zu 10.000 Euro beantragt werden. Anträge dazu sind innerhalb von sechs Monaten nach Durch- führung der Maßnahme vom Bauherrn direkt beim BAFA zu Informationsmaterial sendet das Landratsamt Straubing-Bogen stellen. auf Anfrage zu. Ansprechpartner für verwaltungsmäßige Fragen ist Herr Häusler, Landratsamt Straubing-Bogen, Leutnerstraße 15, Durch Zuschüsse wird konkret der Einbau von Solaranlagen, 94315 Straubing, Zi. Nr. 222, Tel. 09421 973-262; E-Mail: Wärmepumpen und Biomasseheizungen gefördert. Zusätzlich [email protected]. können Bonusförderungen in Anspruch genommen werden, wenn gleichzeitig weitere energiesparende Maßnahmen durch- Für technische Fragen stehen Frau Wolf, Zi. Nr. 224, Tel. 09421 geführt werden. 973-272, E-Mail: [email protected] und Herr Stefan Singer, Zi. Nr. 225, Tel. 09421 973-270, E-Mail: [email protected] zur Verfügung. Weitere Informationen im Internet: www.bafa.de
9 Das richtige Grundstück
„Baugrund, 800 m2, sonnige Lage“ – Anzeige im Immobilienteil Bei der Suche nach einem Baugrundstück gibt es zwei entschei- der Tageszeitung klingt verlockend. Grundstückssuche und dende Richtpunkte: -kauf sind die ersten großen Schritte zum eigenen Haus und eine Preisvorstellungen und Preislimit ergeben sich aus dem jewei- Entscheidung von besonderer Reichweite. Schließlich wird ligen Finanzierungsrahmen. damit der Mittelpunkt des künftigen Lebens festgelegt. Das Grundstück muss bebaubar und für die konkreten Bau- absichten geeignet sein.
Vorsicht!
Nicht jedes Grundstück ist Bauland! Das Bauplanungsrecht unterscheidet drei verschiedene Bereiche:
1. Baugebiet:
Das Grundstück liegt innerhalb des Geltungsbereiches eines rechtskräftigen Bebauungsplanes einer Gemeinde. Ob für ein Grundstück ein Bebauungsplan vorhanden ist, kann am besten die zuständige Gemeinde überprüfen. Ein Bebauungs- plan schreibt konkret vor, welche Gebäude in welchem Ausmaß und mit welcher Nutzung (z. B. Wohnen oder Gewerbe) gebaut werden dürfen. Vor Beginn der Planung ist es deshalb ratsam, sich bei der Gemeinde nach den Vorgaben zu erkun- digen, die der Bebauungsplan trifft.
2. Innenbereich:
Das Grundstück liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (sog. Innenbereich). Das ist dann der Fall, wenn bereits eine größere Anzahl von Gebäuden in unmittelbarer Umgebung des Baugrundstückes vorhanden ist. Eine Baulücke liegt dann im Innenbereich, wenn die umgebende Bebauung noch den Eindruck der Geschlossenheit vermittelt und – grob gesagt – bebaute Grundstücke an drei Seiten angrenzen. Im Innenbereich ist ein Bauvorhaben so zu planen, dass es sich an den bereits vorhandenen Gebäuden orientiert.
3. Außenbereich:
Eine Außenbereichslage ist dann gegeben, wenn eine Bebauung weder innerhalb eines Bebauungsplanes noch im Innen- bereich erfolgen soll. Für Bauen im Außenbereich hat der Gesetzgeber Genehmigungen an strenge Bestimmungen gebun- den. Dadurch soll gewährleistet werden, dass die freie Natur nur im unbedingt erforderlichen Maße durch Bauvorhaben in Anspruch genommen wird. Eine Außenbereichslage ist oft schon dann gegeben, wenn es sich um Grundstücke am Ortsrand handelt. Zur Abklärung, ob ein Grundstück im Außenbereich bebaut werden kann, sieht das Baurecht das Ver- fahren des Vorbescheides vor. Nähere Hinweise und Erläuterungen zum Verfahren des Vorbescheides geben Ihnen die Sachbearbeiter des Kreisbauamtes im Landratsamt.
Für alle Bereiche gilt: Ohne ausreichend benutzbare Erschließungsanlagen, die die Gebäude an den öffentlichen Straßenverkehr anschließen, ist ein Grundstück nicht bebaubar. Ein Rechtsanspruch auf Durchführung von Erschließungsmaßnahmen besteht nicht.
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Gemeinde Laberweinting ländlich – modern – lebenswert Attraktives und im Labertal konkurrenzlos preiswertes Bauland Gemeinde Laberweinting im Hauptort Laberweinting – direkter Bahnanschluss Landshuter Straße 32 84082 Laberweinting in Hofkirchen und Haimelkofen www.laberweinting.de im Ortsbereich von Grafentraubach Tel. 08772 96190 Gewerbliche Bauflächen an der Staatsstraße in Laberweinting E-Mail: [email protected]
12 Das richtige Grundstück
Die Standortfrage ist entscheidend mal sind windgeschützte Plätze, auf denen das Haus nach der Sonne orientiert werden kann. Denn die klimatische Lage des Kaum weniger bedeutsam ist die Standortfrage. Es ist zu beden- Grundstücks hat entscheidend Einfluss auf den späteren Ener- ken, dass die Entscheidung für einen bestimmten Standort gieverbrauch. nicht korrigierbar ist. Hier sollte man bei der Kalkulation der ein- zelnen Posten besonders flexibel sein: Es sollte stets die Ent- Nordlage erhöht Energiekosten scheidung für einen günstig gelegenen – und damit möglicher- weise teureren – Standort getroffen werden und dafür lieber ent- Wer ein Grundstück in Nordlage ins Auge fasst, dem sollte klar sprechende Abstriche bei der Bauausführung gemacht werden. sein, dass er mit weniger Sonne und mehr Wind zu rechnen hat Der Hobbyraum z. B. lässt sich immer noch ausbauen, das und damit auch mit deutlich höheren Energiekosten. Schlecht Bad großzügiger einrichten, wenn sich die finanzielle Lage spä- tragfähiger Boden oder Felsboden, hoher Grundwasserspiegel ter gebessert hat. und Quellen können für unangenehme Überraschungen und stark erhöhte Kosten für Fundierungsarbeiten sorgen. Und noch Was bei der Standortsuche vor allem zu beachten ist: etwas ist wichtig, ehe die Entscheidung bezüglich des Grund- Gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz (erspart stücks getroffen wird: Es empfiehlt sich eine mehrmalige Besich- manchen Zweitwagen). tigung des Grundstücks. Es sollte alles in aller Ruhe besichtigt Gute Infrastruktur, insbesondere sollten ärztliche Versorgung, werden. So kann festgestellt werden, ob Lärm oder Geruchs- kirchliche und soziale Einrichtungen, Geschäfte, Banken und belästigungen auftreten oder andere Besonderheiten auffallen. öffentliche Verwaltungsgebäude in angemessener Entfernung erreichbar sein. Für Familien mit Kindern sollten Kindergär- Arten des Grunderwerbs ten, Kinderspielplätze und Schulen in der Nähe sein. Freizeit- und Sportmöglichkeiten können die Wohnqualität Im Normalfall wird beim Grundstückskauf der Kaufpreis vollstän- wesentlich erhöhen. Entsprechendes gilt, wenn Naherho- dig bezahlt. Daneben gibt es aber auch noch andere „Kauffor- lungsgebiete gut erreichbar sind. men“, z. B. die Nutzung im Wege des Erbbaurechts. Dies ist ein Äußere Gestaltung und Gesamtcharakter des Wohngebietes grundbuchgesichertes Recht zur baulichen Nutzung eines frem- sind von Bedeutung. den Grundstücks. Nicht zuletzt sollte festgestellt werden, ob in der Nähe Immis- sionen verursachende Einrichtungen (Gewerbebetriebe, über- Eine weitere Alternative bietet der Grundstückskauf auf Renten- regionale Straßen, Flugplätze) geplant sind. Zu bedenken ist, basis. Diese Rente ist nicht an eine feste Laufzeit gebunden, dass in einem Dorfgebiet landwirtschaftliche Betriebe ansäs- sondern bis zum Lebensende des rentenberechtigten Verkäu- sig und auch künftig zulässig sind. Soweit entsprechende Ein- fers zu bezahlen. richtungen nicht bereits bestehen, empfiehlt es sich vor allem, Einblick in den Flächennutzungsplan der Gemeinde zu nehmen. In jedem Fall empfiehlt sich eine Vergleichsrechnung zwischen Der Flächennutzungsplan stellt die beabsichtigte künftige Ent- dem Erwerb mit Fremdfinanzierung über ein Bankdarlehen und wicklung der Gemeinde dar. Er gibt vor allem Aufschluss über dem Kauf auf Rentenbasis. die wichtigsten Planungen. Der Flächennutzungsplan kann jederzeit bei der Gemeinde eingesehen werden. Auskünfte über Bodenrichtwerte von Baugrundstücken erhal- ten Sie beim Landratsamt, Gutachterausschuss. Dort können Die Lage beeinflusst die Kosten die jeweils aktuellen Bodenrichtwerte nachgefragt werden, die zunächst einen guten Anhaltspunkt für die aktuelle Grund- Die Lage des Grundstücks ist von ganz entscheidender Bedeu- stückspreissituation bieten. Der Bodenrichtwert ist jedoch nicht tung. gleichzusetzen mit dem Preis, der auf dem freien Markt erzielt Am Hang oder in der Ebene? wird. Oft liegen die tatsächlichen Kaufpreise für Baulücken Am Waldrand oder in der Nähe einer Staats- oder Bundesstraße? erheblich über dem geltenden Bodenrichtwert. Als Einzelhaus in einer Siedlung oder möglichst nahe dem Orts- zentrum? Kosten des Grunderwerbs Ein ganz typisches Beispiel ist ein Grundstück in Hanglage. Das kann toll sein, wenn die Aussicht passt, das kann aber teuer und Beim Grundstückskauf kommen neben den Grundstückskosten mühsam sein, wenn Hangneigung und Bodenverhältnisse die noch weitere Kosten hinzu, die man bei der Finanzplanung Überbaubarkeit erschweren. Aus klimatischen Gründen emp- nicht vernaschlässigen sollte (z. B. Grunderwerbssteuer, Notar- fehlen sich Grundstücke in Südlage oder Südhanglage. Opti- kosten, Grundbuchkosten und dgl.).
13 Von der Planung zur Genehmigung
Wenn die Finanzierung steht und ein Baugrundstück gefunden teren Änderungen keine unliebsamen Überraschungen erleben. ist, beginnt ein weiterer Schritt auf Ihrem Weg zum neuen Haus: Das ist wie bei der Urlaubsplanung: Wer bereits im Flugzeug Die Bauplanung. Jedes Gebäude, jedes Haus ist eine Einzel- sitzt, kann sein Ziel nicht mehr ändern und kurz entschlossene anfertigung. Im Gegensatz zur Serienproduktion, z. B. von Autos, Anschlussflüge können teuer werden! steht jedes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück, in seiner eigenen Umgebung. Jeder Bauherr hat zudem eigene Grundsätzlich gilt auch: Je besser die Qualität der Planung, Vorstellungen von Größe, äußerer Gestaltung und Raumvertei- umso weniger Probleme und Rückfragen sind bei der Ausfüh- lung. rung zu erwarten. Dies wirkt sich günstig auf die Baukosten aus und kann unter Umständen höhere Planungskosten leicht aus- Kein Haus gleicht dem anderen gleichen.
So gleicht fast kein Haus dem anderen. Selbst die meisten Her- Selbstverständlich werden Sie bemüht sein, für die Fertigung steller von Fertighäusern bieten Änderungsmöglichkeiten an. der Baupläne einen Fachmann zu bekommen. Sie müssen das Damit so ein Haus nach den Wünschen des Bauherrn geplant sogar, da die Bayerische Bauordnung – nicht zuletzt im Inter- werden kann, muss vorher – wie für alle anderen Produkte esse des Bauherrn – besondere Anforderungen stellt. auch – ein gehöriges Maß an Entwicklungsarbeit geleistet wer- den. Architekten sind Fachleute Ergebnis dieser Arbeit sind die Baupläne. Diese dienen dazu, das fertige Gebäude vorwegzunehmen und Außenstehenden zu Die Fachleute für den Entwurf von Gebäuden aller Art sind zeigen, wie es aussehen soll. Dies gilt auch für Mitarbeiter der Architekten und bauvorlageberechtigte Bauingenieure. Architek- Gemeinde. ten sind uneingeschränkt bauvorlageberechtigt, das heißt, sie Erst mit Hilfe übersichtlich dargestellter und genauer Baupläne dürfen die Baupläne für jedes Gebäude fertigen. kann die Gemeinde schnell und sicher erkennen, ob für das Bau- vorhaben die Freistellung vom Genehmigungsverfahren oder das Inwieweit Ingenieure der Fachrichtung Bauingenieurwesen diese (vereinfachte) Baugenehmigungsverfahren in Frage kommt. Das Berechtigung haben, erfahren Sie bei Ihrem zuständigen Sach- heißt vor allem, dass die genauen Maße, auch in Bezug auf die bearbeiter im Bauamt des Landkreises. Geländeoberfläche, eingetragen sein müssen. Für kleinere Wohngebäude mit bis zu drei Wohnungen, die frei stehen oder nur einseitig angebaut oder anbaubar sind, für ein- Baupläne sind Arbeitsanweisungen geschossige gewerbliche Gebäude mit freien Stützweiten von nicht mehr als 12 m und nicht mehr als 250 m2, für land- und Die Baupläne dienen auch und vor allem den ausführenden Bau- forstwirtschaftlich genutzte Gebäude, für Garagen bis 100 m2 firmen beziehungsweise Handwerkern als gezeichnete Hand- Nutzfläche sowie die einfache Änderung von sonstigen Gebäu- lungsanweisung. Wichtig ist: Die Bauplanung muss im Wesent- den können auch andere Entwurfsverfasser, wie z. B. Meister lichen vor Baubeginn abgeschlossen sein, damit Sie bei spä- des Maurer- und Zimmererhandwerks beauftragt werden.
14 Information im Vorfeld einholen Alles neu macht die BayBO 2008
Eingeschränkt bauvorlageberechtigt sind Absolventen des Das ursprüngliche Konzept, mit der Baugenehmigung verbind- Architekturstudiums, Absolventen des Bauingenieurstudiums, lich über die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften staatlich geprüfte Bautechniker und Handwerksmeister des zu entscheiden und damit eine umfassende „Unbedenklichkeits- Bau-, Betonbauer- und Zimmererfachs. Soll ein Planfertiger aus bescheinigung“ für Bauherren und Nachbarn zu liefern, wurde einem anderen Mitgliedsstaat der Europäischen Union beauf- schon bei der letzten Novellierung aufgegeben. tragt werden, so muss er gleichrangige, anerkannte Diplome, Prüfungszeugnisse oder sonstige Befähigungsnachweise besit- Dieser Reformsatz „weniger Staat und mehr Verantwortung der zen. In diesem Fall ist es ratsam, sich vor Auftragserteilung bei Privaten“ wird in der BayBO 2008 konsequent weitergeführt. der Bauaufsichtsbehörde nach der Bauvorlageberechtigung zu Das reguläre Baugenehmigungsverfahren wurde durch weiter- erkundigen. gehende Beschränkung des Prüfprogramms auf die rein bau- Die Bayerische Bauordnung (BayBO) regelt als bayerisches rechtlichen Anforderungen konzentriert. Im Ergebnis beschränkt Landesgesetz, was bei der Bauausführung zu beachten ist. Sie sich das Verfahren auf die Prüfung der bauplanungs- und bau- regelt auch die Frage, ob ein Vorhaben einer Genehmigung ordnungsrechtlichen Zulässigkeit. bedarf und welches Verfahren dabei Anwendung findet. Das Baugesetzbuch (BauGB), ein Bundesgesetz, beinhaltet die Überarbeitet wurde auch das vereinfachte Baugenehmigungs- wesentlichen Regelungen des Bauplanungsrechts. Von beson- verfahren, das sich durch die Novelle im Wesentlichen auf die derer praktischer Bedeutung sind dabei vor allem die Bestim- rein bauplanungsrechtliche und die Prüfung des sogenannten mungen über die gemeindliche Bauleitplanung, also die Aufstel- aufgedrängten sonstigen öffentlichen Rechts reduziert. So wird lung von Flächennutzungsplänen und Bebauungsplänen, in den zum Beispiel die Einhaltung von im Baurecht wesentlichen Vor- §§ 1 bis 13a sowie über die planungsrechtliche Zulässigkeit von schriften wie die der Abstandsflächen von Gebäuden und über Bauvorhaben (§§ 29 bis 38). Die Baunutzungsverordnung die Zurverfügungstellung von ausreichenden Stellplätzen nicht ergänzt das BauGB und bestimmt unter anderem näher, wel- mehr geprüft. che Baugebiete in gemeindlichen Bebauungsplänen festge- setzt werden können. Wer ist zuständig für die Erteilung einer Baugenehmigung Die neue Bayerische Bauordnung – BayBO 2008 Eingereicht wird der Bauantrag schriftlich bei der Gemeinde, in Seit Jahresbeginn 2008 gibt es eine grundlegend novellierte deren Gebiet sich das betroffene Grundstück befindet. Diese Bayerische Bauordnung. Seitdem gelten neue Verfahren, neue Vorschriften und neue Formulare. Unvollständige Anträge wer- architekturbüro den künftig nach Ablauf einer Nachbesserungsfrist kosten- hans-peter gartner pflichtig zurückgegeben. flurlgasse 2+3 94315 straubing 09421-569221
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ARCHITEKTUR- UND SACHVERSTÄNDIGENBÜRO Beate Schwarzfischer Architektin Dipl. Ing. (FH) · Energieberaterin (BAFA) Von der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Immobilienbewertung Bauplanung und Baubetreuung Energieberatung (BAFA) Büro Ascha Büro Regensburg Am Bojerweg 17 94347 Ascha Mobil 0160.96 63 36 31 Spitzwegstraße 40 Tel. 0 99 61.13 08 [email protected] 93051 Regensburg Fax 0 99 61.581 www.immowert-energie.de Tel. 09 41.94 68 56 80
15 Von der Planung zur Genehmigung
gibt den Antrag mit einer Stellungnahme an die untere Bauauf- Sie das tun, bleibt Ihnen überlassen; ob Sie die Eingabepläne sichtsbehörde weiter, die für die Erteilung der Genehmigung vorlegen und unterschreiben lassen oder ob Sie eine bloße Post- zuständig ist. kartennachricht schreiben.
Die untere Bauaufsichtsbehörde ist das Landratsamt Strau- bing-Bogen für den Landkreis Straubing-Bogen. Die Zuständig- Der Bauherr soll den Eigentümern der benachbarten keit des Landratsamtes erstreckt sich nicht auf die kreisfreie Grundstücke den Lageplan und die Bauzeichnung zur Unter- Stadt Straubing. schrift vorlegen. Diese Unterschrift gilt als Zustimmung des Nachbarn, er kann später nur sehr eingeschränkt Rechts- Die Bauaufsichtsbehörde prüft den Antrag und erteilt schriftlich behelfe (Klage) einlegen. Der Nachbar ist aber nicht verpflich- die Baugenehmigung, wenn sie keiner der zu prüfenden Vor- tet zuzustimmen. Stimmt er nicht zu, so wird ihm im Falle schriften widerspricht. Die Baugenehmigung kann auch unter einer Baugenehmigung eine Ausfertigung des Bescheides Auflagen oder Bedingungen erteilt werden. Vor Bekanntgabe der zugestellt. Baugenehmigung darf mit der Bauausführung nicht begonnen werden! Wenn das Vorhaben den Vorschriften widerspricht, kann die Bauaufsichtsbehörde die Baugenehmigung versagen. Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren beschränkt die bauaufsichtliche Prüfung auf einen Kernbereich von Vorschrif- Wenn Sie sich für ein Grundstück entschieden haben, das im ten. Sein Anwendungsbereich ist schon mit der Bauordnungs- Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt, ist novelle 1998 bis zur Sonderbautengrenze erweitert worden und der Bau Ihres Hauses unter bestimmten Voraussetzungen bleibt unverändert. genehmigungsfrei. Nochmals gestrafft wurde jedoch mit der BayBO 2008 das Prüfprogramm. Insbesondere werden im vereinfachten Bauge- Der Anwendungsbereich der Genehmigungsfreistellung ist mit nehmigungsverfahren grundsätzlich keine bauordnungsrechtli- der Novelle der BayBO 2008 nun generell bis zur Sonderbau- chen Anforderungen mehr geprüft, es sei denn, der Bauherr will tengrenze und damit insbesondere auch grundsätzlich auf von bauordnungsrechtlichen Vorschriften abweichen und bean- gewerbliche Bauvorhaben ausgeweitet. tragt die Zulassung einer solchen Abweichung. Damit werden in größerem Umfang als bisher auch kleine und mittlere handwerkliche und gewerbliche Bauvorhaben in die Auch entfällt die bisher noch für einige Fälle vorgesehene Prü- Genehmigungsfreistellung einbezogen. fung des baulichen Arbeitsschutzes; bei Bauvorhaben, die in dieser Hinsicht Probleme aufwerfen können, muss der Bauherr Die Gemeinde kann aber durch örtliche Bauvorschrift, die in den aber eine zusätzliche Fertigung der Eingabepläne einreichen, die jeweiligen Bebauungsplan aufzunehmen ist, die Anwendung der die Untere Bauaufsichtsbehörde an das Gewerbeaufsichtsamt Genehmigungsfreistellung auf bestimmte (das können auch bei der Regierung weitergibt, das erforderlichenfalls den Bau- alle sein) handwerkliche und gewerbliche Bauvorhaben aus- herrn auf Mängel hinweist. schließen. Es bleibt aber bei der Prüfung der grundsätzlichen baupla- nungsrechtlichen Zulässigkeit und bei der Prüfung solcher Formelle Vorlage öffentlich-rechtlicher Anforderungen, für die es an sich ein eigenständiges Genehmigungsverfahren gibt, das aber wegen Im Fall der Genehmigungsfreistellung muss der Bauherr keine der Baugenehmigungspflicht entfällt oder in der Baugenehmi- Baugenehmigung beantragen, sondern lediglich die Gemeinde gung aufgeht („aufgedrängtes“ sonstiges öffentliches Recht). von seinem Bauvorhaben unterrichten. Der Bauherr spart wert- volle Zeit und die sonst anfallenden Genehmigungsgebühren. Bisher unterschied die Bauordnung zwischen genehmigungs- Die Unterrichtung der Gemeinde geschieht mit dem normalen pflichtigen und genehmigungsfreien Bauvorhaben. Das konnte Bauantragsformular, bei dem der Bauherr „Vorlage im Geneh- zu Missverständnissen führen, weil auch Bauvorhaben, die der migungsfreistellungsverfahren“ ankreuzt und die übrigen Unter- Genehmigungsfreistellung unterliegen, nicht genehmigungs- lagen beifügt. Die Gemeinde kann aber die Durchführung eines pflichtig sind. Deshalb nennt die neue BayBO 2008 Bauvorha- vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens verlangen. ben, die weder genehmigungspflichtig noch genehmigungsfrei gestellt sind, verfahrensfrei, weil für sie weder ein Genehmi- Spätestens mit dem Einreichen der Unterlagen bei der Gemein- gungsverfahren noch eine Genehmigungsfreistellung durchge- de sind auch Ihre Nachbarn zu benachrichtigen (beteiligen). Wie führt wird.
16 Allerdings müssen sich auch verfahrensfreie Bauvorhaben an Nicht verfahrensfreie, vollständige Abbrüche von Gebäuden die für sie geltenden Rechtsvorschriften halten. Sie dürfen z. B. sind der Gemeinde und dem Landratsamt als Bauaufsichtsbe- nicht verunstaltend sein oder gegen einen Bebauungsplan oder hörde mindestens 1 Monat vor Abbruch des Gebäudes anzu- gegen eine örtliche Bauvorschrift verstoßen. Soll ein verfahrens- zeigen. Haben beide Behörden innerhalb der Monatsfrist keine freies Bauvorhaben abweichend von Rechtsvorschriften errich- Einwände vorgebracht, kann mit dem Abbruch begonnen wer- tet werden, braucht der Bauherr dafür eine isolierte Abwei- den. chung, Ausnahme oder Befreiung. Über Anträge auf Zulassung von isolierten Abweichungen wegen Nichteinhaltung von Bebau- Soll ein Gebäude, das an ein anderes Gebäude angebaut ist, ungsplanfestsetzungen bzw. örtlichen Bauvorschriften entschei- abgebrochen werden, muss die Standsicherheit des Gebäudes, det nunmehr abschließend die Gemeinde, notwendige Abwei- an das angebaut ist, von einem Tragwerksplaner bestätigt, bei chungen von den Vorschriften der Bayerischen Bauordnung größeren Gebäuden durch einen Prüfsachverständigen beschei- dagegen lässt nach wie vor das Landratsamt als Untere Bau- nigt werden. aufsichtsbehörde zu.
Bevor die isolierte Abweichung, Befreiung oder Ausnahme nicht Anzeigepflichten des Bauherrn zugelassen bzw. erteilt worden ist, dürfen auch baugenehmi- gungsfreie Vorhaben nicht ausgeführt werden. Wurde die Baugenehmigung erteilt oder das Freistellungsver- fahren abgeschlossen, ist der Bauherr verpflichtet, den weite- ren Bauablauf dem Landratsamt anzuzeigen. Verfahrensfreiheit heißt also nicht, dass man bauen darf, wie man will. So muss der Ausführungsbeginn der Bauarbeiten eine Wochen vorher dem Landratsamt mitgeteilt werden. Je nach Einzelfall kann es dabei erforderlich sein, dass mit dieser Anzeige bau- Die verfahrensfreien Bauvorhaben sind im Art. 57 BayBO ab- technische Nachweise vorgelegt werden müssen. schließend aufgeführt. Zur Erleichterung sind die notwendigen Nachweise in der Regel in der ergangenen Baugenehmigung aufgelistet. Aber auch im Abbruch von Gebäuden Freistellungsverfahren können diese erforderlich sein. Die Nach- weise sind dabei in Eigenverantwortung des Bauherrn vorzule- Neu geregelt wurde auch das Verfahren bezüglich des Abbruchs gen. von Gebäuden. Freistehende Gebäude, die eine bestimmte Höhe nicht überschreiten (Lage der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem Aufenthaltsräume zuläs- Achtung sig sind, nicht höher als 7 m über der mittleren Geländehöhe), Ohne Anzeige des Baubeginns und Vorlage der notwendi- bedürfen keines baurechtlichen Verfahrens, wenn sie vollstän- gen bautechnischen Nachweise darf mit den Bauarbeiten dig abgebrochen werden. Bei lediglich teilweisem Abbruch nicht begonnen werden. Eine Nichtbeachtung kann eine handelt es sich um eine Änderung eines bestehenden Gebäu- Baueinstellung zur Folge haben und stellt eine bußgeldbe- des, die in der Regel einer Baugenehmigung bedarf. wehrte Ordnungswidrigkeit dar.
Achtung Während der Bauarbeiten muss an der Baustelle dauerhaft und Handelt es sich bei dem abzubrechenden Gebäude um ein von der öffentlichen Verkehrsfläche aus sichtbar ein Schild Baudenkmal, ist der Abbruch trotz baurechtlicher Verfahrens- angebracht werden, das die Bezeichnung des Bauvorhabens freiheit erst nach Vorlage der zu beantragenden denkmal- sowie die Namen des Bauherrn und des Entwurfsverfassers ent- schutzrechtlichen Erlaubnis, die vom Landratsamt als Unte- hält. re Denkmalschutzbehörde erteilt wird, zulässig. Soll ein nicht denkmalgeschütztes Gebäude in Denkmalnähe abgebro- Schließlich darf auch die Aufnahme der Nutzung erst erfolgen, chen werden, empfiehlt es sich, auch hierbei vorher bei der wenn dies mindestens zwei Wochen vorher dem Landratsamt unteren Denkmalschutzbehörde nachzufragen, da auch hier angezeigt wird. Je nach Einzelfall kann auch hier die Vorlage Erlaubnispflicht gegeben sein kann. bautechnischer Nachweise erforderlich sein.
17 Zuständigkeiten im Kreisbauamt
Landratsamt Straubing-Bogen Allgemeine Sprechzeiten: Leutnerstraße 15, 94315 Straubing Montag – Freitag 7.45 – 12.00 Uhr Postfach 04 63, 94034 Straubing Montag – Mittwoch 13.00 – 16.00 Uhr Telefon: 09421 973-0 Donnerstag 13.00 – 17.00 Uhr Telefax: 09421 973-252 E-Mail: [email protected] Internet: www.landkreis-straubing-bogen.de
Amt/Name Zi.-Nr. Durchwahl E-Mail-Adresse
Abteilung 4 – Baurecht Abteilungsleiterin Birgit Fischer 243 973-259 [email protected]
Vorzimmer Annemarie Bäuml 244 973-258 [email protected]
Bauverwaltung Sachgebietsleiter Hans Mühlbauer 235 973-255 [email protected]
Stellvertr. Sachgebietsleiter und Sach- bearbeiter für bauaufsichtliche Verfahren Franz Eckl 234 973-274 [email protected]
Sekretariat, Auskunft Nadine Reitberger 236 973-253 [email protected]
Bauleitplanung Sabine Haimerl 234 973-263 [email protected]
Bearbeitung Bauanträge und Voranfragen -Verwaltung- Westliches Landkreisgebiet mit den Gemeinden Aholfing, Ascha, Atting, Falkenfels, Feldkirchen, Geiselhöring, Kirchroth, Laberweinting, Leiblfing, Loitzendorf, Mallersdorf-Pfaffenberg, Parkstetten Perkam, Rain, Rattiszell, Stallwang, Steinach, Wiesenfelden Armin Goth 223 973-273 [email protected]
Östliches Landkreisgebiet mit den Gemeinden Aiterhofen, Bogen, Haibach, Haselbach, Hunderdorf, Irlbach, Konzell, Mariaposching, Mitterfels, Neukirchen, Niederwinkling, Oberschneiding, Perasdorf, Rattenberg, Salching, Sankt Englmar, Schwarzach, Straßkirchen, Windberg Thomas Schmid 223 973-271 [email protected]
18 Amt/Name Zi.-Nr. Durchwahl E-Mail-Adresse
Technischer Hochbau Sachgebietsleiter Bautechnik/Städtebau/Denkmalschutz Anton Stauber 226 973-282 [email protected]
Bearbeitung Bauanträge und Voranfragen -Technik- für den gesamten Landkreis Technischer Hochbau und Sachbearbeitung Bauanträge und Voranfragen Doris Färber, Stellvertr. Sachgebietsleiterin 225 973-283 [email protected] Stefan Singer 225 973-270 [email protected] Gabriele Wolf 224 973-272 [email protected]
Baukontrolle Erwin Biller 224 973-251 [email protected]
Wohnbauförderung Verwaltungssachbearbeiter Richard Häusler 222 973-262 [email protected]
Technische Sachbearbeiter Stefan Singer 225 973-270 [email protected] Gabriele Wolf 224 973-272 [email protected]
Denkmalschutz Verwaltungssachbearbeiterin Sabine Haimerl 234 973-263 [email protected]
Technischer Sachbearbeiter Anton Stauber 226 973-282 [email protected]
Gutachterausschuss Geschäftsstelle/Bodenrichtwerte/Gutachten Hans Mühlbauer 235 973-255 [email protected]
Ansprechpartner für energieeffizientes Bauen Stefan Singer 225 973-270 [email protected]
19 Bauausführung und Baugestaltung
Gestaltung ist die Visitenkarte wird, oder – fast noch schlimmer – kurzlebige Ideen oder Gestal- tungselemente aus der Freizeitwelt übernimmt. Das äußere Erscheinungsbild eines Hauses ist die Visitenkarte seines Bauherrn. Es versteht sich dabei von selbst, dass jeder Was ist zu tun, damit Sie eine ansprechende Gestaltung Ihres Bauherr bemüht ist, sein Haus ansprechend zu gestalten und Hauses erreichen? Die Lösung ist einfach und doch sehr kom- gut in die Landschaft einzufügen. Dass dies aber nicht immer pliziert: Entscheidend für eine angemessene Gestaltung ist die ganz einfach ist, zeigen leider nicht wenige Beispiele in Stadt Wahl eines guten Entwurfsverfassers, der nach Ausbildung und und Land. praktischer Erfahrung in derart schwer zu beurteilenden Gestal- tungsfragen das richtige Gespür hat. Bereiten Sie diese Ent- Früher wurde die äußere Form eines Hauses maßgeblich durch scheidung mit großer Sorgfalt vor. Sehen Sie sich in Ihrem landschaftliche und klimatische Gegebenheiten, durch örtlich Landkreis nach besonders gut gestalteten Wohnhäusern um und verfügbare Baustoffe, durch das Geschick und die handwerk- erkundigen Sie sich danach, wer das Haus entworfen hat. Wenn lichen Fähigkeiten einheimischer, traditionsbewusster Hand- Sie sich für einen Entwurfsverfasser entschieden haben, so werker und Baumeister bestimmt. Das Ergebnis waren meist verlangen Sie von ihm Baupläne für ein Haus, in dem Sie sich harmonisch in die vorhandene Bebauung eingefügte Neubau- auch viele Jahre und Jahrzehnte wohl fühlen können. ten, die wesentlich zur Entstehung der heute so hoch geschätz- ten geschlossenen Ortsbilder in unseren alten Städten und Dörfern beitrugen. Ganz anders die Ausgangslage heute: Durch Fehler sind schwer korrigierbar die stürmische Entwicklung der Bautechnik steht heute allge- mein eine Fülle neuer, nicht mehr standortgebundener Baustof- Bedenken Sie, dass sich einmal begangene Fehler bei der fe zur Verfügung. Für das Erscheinungsbild eines Hauses Gestaltung später kaum mehr oder nur unter großem finanziel- wesentliche Einzelteile – wie Türen, Fenster, Zäune – werden len Aufwand beheben lassen. Eine ansprechende Gestaltung fabrikmäßig vorgefertigt. muss nicht zwangsläufig mehr Geld kosten. So wirken zum Bei- spiel einfache, zurückhaltend gestaltete Häuser häufig viel vor- nehmer und überzeugender als überladene protzige Bauten, die Typische Bauformen werden selten zeigen sollen, was sich der Bauherr alles leisten kann.
Die Abkehr von ortsüblichen Baustoffen und nicht zuletzt tief Einige praktische Hinweise, die Sie bei der Gestaltung beach- greifende Veränderungen in den handwerklichen Berufen haben ten sollten: teilweise zu einer völligen Aufgabe der überkommenen, für Bei älteren Häusern fällt auf, wie sorgfältig diese meist in das vor- unsere Landschaft typischen Bauformen geführt. Nicht mehr der gegebene, natürliche Gelände eingebunden sind. Da alle Erd- Baumeister, sondern das Material bestimmt vielfach die Planung. bewegungen von Hand ausgeführt werden mussten, wurden Ver- Das Ergebnis ist leider viel zu oft ein Haus, das ohne Rücksicht änderungen der natürlichen Geländeoberflache so weit wie mög- auf Landschaft und Umgebung nur nach Zweckmäßigkeitser- lich vermieden. Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmau- wägungen und nach den Vorgaben der Baustoffindustrie gebaut ern wurden nur ausgeführt, wenn dies unbedingt erforderlich war.
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20 Grundstücke zu oft umgeformt Einfügung eines Gebäudes
Heute hingegen kann man mit Hilfe moderner Maschinen die Das Ortsbild darf durch die Bauform und die Baumasse nicht Oberflache eines Grundstücks praktisch vollständig verändern. gestört werden. Die Folge ist, dass häufig Hanggrundstücke gewaltsam zu ebe- nen Grundstücken umgeformt werden. Meist soll ermöglicht werden, dass vorhandene, übliche Grundrisse verwirklicht wer- den können.
Die Nachteile: Für den Bauherrn verteuern umfangreiche Erd- bewegungen und aufwändige Stützmauern nicht selten sein Bauvorhaben.
Das Grundstück wie die umliegende Landschaft werden durch Grundform des Gebäudes die künstlichen Erdbewegungen und mächtigen Stützmauern entstellt und entwertet. Klare Baukörper mit Längsausrichtung wirken harmonischer als sog. Kulissenhäuser, bei denen der First über die kürzere Der gestaltungsbewusste Bauherr kann solche Nachteile ver- Seite verläuft. Komplizierte Vor- und Rücksprünge sind zu ver- meiden, indem er von seinem Planer eine sorgfältige, auf die meiden. jeweiligen Geländeverhältnisse abgestimmte Planung verlangt.
Weit verbreitet ist auch die Mode, das Kellergeschoss möglichst weit aus dem Erdreich herausragen zu lassen. Der vermeintliche Vorteil, durch eine geringere Tiefe der Bau- grube Kosten zu sparen und auf Lichtschächte vor den Keller- fenstern verzichten zu können, wird durch schwerwiegende Nachteile erkauft.
So müssen vor den Wohnräumen Terrassen aufgeschüttet wer- den. Ein ungestörtes Wohnen ist auf solchen Terrassenhügeln aber kaum möglich, da Sie wie auf einem Präsentierteller den Blicken von Passanten und Nachbarn ausgesetzt sind.
Gebäude nie isoliert betrachten Das Gebäude im Gelände und am Hang
Ein Gebäude kann nicht isoliert von seinem Standort und sei- Das Gebäude soll durch seine ner umliegenden Bebauung geplant werden. Andernfalls läuft Formgebung die Bewegung es Gefahr, ein Fremdkörper in seinem Gebiet zu werden und der Landschaft unterstreichen. damit auch den Bauherrn zu isolieren. Dies tut es besonders, wenn die Firstlinie zu den Höhen- Verlangt wird aber nicht eine sklavische Angleichung an die schichtlinien parallel verläuft. Umgebung, sondern ein gewisses Mindestmaß an Rücksicht- nahme und gestalterischer Harmonie. Das bedeutet zum Bei- Der Typ des Hanghauses, d.h. spiel, dass Hausformen, die in den Einfamilienhausgebieten Untergeschoss + Erdgeschoss städtischer Vororte bevorzugt werden, nicht in Dörfer mit länd- + Dachgeschoss sollte bei lichem Charakter passen. einer Hangneigung von mehr als 1.50 m – gemessen auf die Zusammenfassend werden positive wie auch negative Gestal- Gebäudetiefe – ausgeführt tungsmerkmale anhand von Skizzen verdeutlicht. werden.
21 Bauausführung und Baugestaltung
Zu vermeiden sind auf jeden Gebäudeorientierung und Grundrissform Fall: in einer bewegten Land- Eine gute Zuordnung zusammengehöriger Räume und die rich- schaft eine Ebene zu schaf- tige Orientierung der Raumanordnung an den Himmelsrichtun- fen gen erhöhen den Nutzwert des Gebäudes. Eine vernünftige eine künstliche Landschaft Größe und ein guter Zuschnitt der Räume ohne überflüssige um das Haus zu errichten Ecken sowie Vor- und Rücksprünge wirken sich auch positiv auf (Präsentierteller) die Fassadengestaltung aus. Anschüttung einer Terrasse Höherlegen des Erdge- schossbodens um mehr als 2 Stufen Abgrabung zur Belichtung von Kellerräumen
Anbauten, Neubauten
Sind Anbauten und Neubauten nicht zu vermeiden, müssen sie sich unterordnen.
Sie sind in Dachform und Wahl der Materialien unauffällig zu gestalten. Das Hauptgebäude muss in seiner Richtung und Dachform klar erkennbar bleiben.
Der First verläuft klar über der Mitte des Hauptgebäudes, An- bauten und weit abgeschleppte Dachvorsprünge verwässern nur die klare Linie.
Ist die langgestreckte Grundform eines Hauptgebäudes nicht mehr erkennbar, wirkt das Gebäude breit und plump.
22 Dachgauben, Zwerchgiebel, Dacheinschnitte
Dachgauben zerstören das ruhige großflächige Dach und gefährden mit ihren Anschlüssen stets die Dichtigkeit der Dach- haut. Aus diesem Grund sollen so wenig und so kleine Dach- gauben als möglich errichtet werden.
Schadensanfällige Dacheinschnitte und die Anhäufung von Dachflächenfenstern unterschiedlicher Formate zerstören die Dachflache als „fünfte Fassade“ des Hauses.
Sie sind möglichst unauffällig in der Dachfläche anzuordnen. Kleine nebeneinander liegende Fenster wirken günstiger als ein großes und ersparen eine Sparrenauswechslung.
Statt unförmiger, übergroßer Dachgauben kann auch ein Zwerchgiebel zusätzlichen Raum unter dem Dach schaffen. Dieser sollte jedoch mittig im Gebäude angeordnet sein, wobei der First des Zwerchgiebels unter dem First des Hauptdaches liegen muss.
Eine Anhäufung ist auf jeden Fall zu vermeiden, da ansonsten das Dachgeschoss zum Vollgeschoss wird und die Zwerchgie- bel das Hauptdach erdrücken.
Die Fassadengestaltung
Die Fassade ist das Gesicht eines Gebäudes. Grundelemente sind sämtliche Öffnungen wie Fenster, Türen oder Tore mit ihrer harmonischen Verteilung, die verbleibenden Wandflächen mit ihren Gestaltungselementen, Vordächer, Kamine und vieles mehr.
Der Charakter des Gebäudes wird weitestgehend von der Fens- terform bestimmt. Unterschiedliche Fensterformen können sofort den Gesamtausdruck der Fassade verändern.
23 Denkmalschutz
Der Landkreis Straubing-Bogen besitzt einen reichen Schatz an In der Praxis bedeutet dies, dass grundsätzlich jede Verände- Denkmälern, und diese faszinieren nicht immer nur durch ihren rung an einem Baudenkmal genehmigungspflichtig oder erlaub- ästhetischen Wert oder ihre Altehrwürdigkeit, sondern vor allem nispflichtig ist. Ohne Rücksprache bei den zuständigen Stellen durch ihre geschichtliche Zeugnisfunktion. Sie regen zum Nach- dürfen deshalb keine Veränderungen an Baudenkmälern vorge- denken über vergangene Zeiten und über die Zeit, in der wir nommen werden. Bei der Baugenehmigungsbehörde können leben, an. Sie erfragen, was im Einzelnen baugenehmigungs- oder erlaub- nispflichtig ist. Selbstverständlich ist auch der Abbruch von Aber nicht jedes Objekt älteren Datums ist ein Denkmal. Es müs- Gebäuden erlaubnis- oder evtl. sogar baurechtlich anzeige- sen vielmehr ganz bestimmte Kriterien vorliegen, wenn ein pflichtig. Eine Erlaubnis nach dem Denkmalschutzgesetz ist Gegenstand ein Denkmal im Sinne des Bayer. Denkmalschutz- z. B. erforderlich bei neuen Anstrichen innen und außen, bei gesetzes sein soll. Diese Kriterien sind: Erneuerung der Installationen in historischen Räumen, bei der das Objekt muss von Menschen geschaffen sein, Reparatur oder Erneuerung von Türen, Fenstern, Treppen, Ver- das Objekt muss aus vergangener Zeit stammen, täfelungen usw. sowie bei Anbringung von Werbeanlagen an das Objekt muss von geschichtlicher, künstlerischer, städte- historischen Gebäuden. baulicher, wissenschaftlicher oder volkskundlicher Bedeu- tung sein, In das Genehmigungs- bzw. Erlaubnisverfahren bringt das Lan- die Erhaltung des Denkmals muss im Interesse der Allgemein- desamt für Denkmalpflege seine denkmalfachliche Beurteilung ein. heit liegen. In der Regel ist die Genehmigung eines Vorhabens mit Auflagen im Sinne der Denkmalpflege verbunden. Solche Auflagen können Die Denkmalliste – sich etwa auf die Erhaltung wertvoller Bauteile, auf die Art von Zusammenfassung der bisher bekannten Denkmaler Oberflächenbehandlungen, auf die Ausbildung neu hinzugefügter Bauteile in technischer und gestalterischer Hinsicht usw. bezie- Die Verzeichnisse, in denen die bisher bekannten Baudenkmä- hen. Aber nicht nur bei Veränderungen an Baudenkmälern sind ler, Ensembles und Bodendenkmaler eingetragen sind, heißen verschiedene Vorschriften zu beachten, sondern auch die Umge- „Denkmallisten“. Sie liegen bei jeder Gemeinde, beim Landrats- bung eines Baudenkmales wurde vom Gesetzgeber geschützt. amt (Untere Denkmalschutzbehörde), sowie beim Landesamt für Jedes Baudenkmal wirkt in seine Umgebung hinein: Die Kirche Denkmalpflege in München auf. Wer also wissen will, ob sein prägt den Dorfanger, bei kleinen Ortschaften sogar das ganze Dorf- Gebäude in der Denkmalliste eingetragen ist, braucht sich nur bild. Umgekehrt ist die Umgebung für ein Denkmal von entschei- an eine dieser Stellen zu wenden. dender Bedeutung. Eine hässliche und unproportionierte Nach- barschaft kann die Ausstrahlung eines noch so gut erhaltenen und Die Denkmallisten werden laufend fortgeschrieben. Baudenkmä- sorgfaltig gepflegten Baudenkmales zunichte machen; ein neues, ler mit ihren Ausstattungsstücken, Gartenanlagen, Bodendenk- zu großes oder zu grell gestrichenes Wohnhaus kann die Nach- mäler und Ensembles besitzen schon dann Denkmaleigenschaft, barschaft, sogar einen ganzen Straßenzug stören. wenn sie die erwähnten, im bayerischen Denkmalschutzgesetz festgelegten Kriterien erfüllen. Die Eintragung in die Denkmal- Wie wichtig und prägend das Umfeld eines Baudenkmales für liste hat nur deklaratorische, also klarstellende Bedeutung. dessen Erscheinung und das Erleben seiner charakteristischen Wirkung ist, wird meist erst bei Störungen offensichtlich. Um Im Hinblick auf das Thema „Planen und Bauen“ befassen sich solchen Störungen vorzubeugen, hat der Gesetzgeber auch die nachfolgende Ausführungen ausschließlich mit den Fragen, die Umgebung eines Baudenkmals oder Ensembles geschützt. So im Zusammenhang mit Baudenkmälern und Bodendenkmä- sind Bau- und Veränderungsmaßnahmen in der Nähe von Bau- lern stehen. denkmälern oder im Bereich von Ensembles, wie Stadtplätze, Klosteranlagen usw. erlaubnispflichtig, wenn sich dies auf den Was ist bei einem Baudenkmal zu beachten? Bestand oder das Erscheinungsbild des Baudenkmales oder Ensembles auswirken kann. Wer ein Baudenkmal instand set- Für alle Veränderungen an Baudenkmälern gilt die Faustregel: zen will, sollte sich in jedem Fall, rechtzeitig vor dem Beginn Alle Maßnahmen an Baudenkmälern, die nach der Bayeri- der Maßnahme, von der Unteren Denkmalschutzbehörde schen Bauordnung baugenehmigungspflichtig sind, bedürfen (= Landratsamt) zusammen mit dem Landesamt für Denkmal- einer Baugenehmigung. pflege beraten lassen. In einem solchen Gespräch kann sowohl Alle Maßnahmen an Denkmälern, die nicht baugenehmi- der sinnvolle Ablauf einer Instandsetzungsmaßnahme als auch gungspflichtig sind, bedürfen einer Erlaubnis nach dem Denk- die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten besprochen wer- malschutzgesetz. den. Ein solches Gespräch hilft Zeit und Geld zu sparen.
24 Sprechtage des Landesamtes für Denkmalpflege finden einmal Wohnstallhaus in Weissach im Monat beim Landratsamt statt. Die jeweiligen Termine kön- nen auf telefonische Anfrage mitgeteilt werden.
Was ist bei einem Bodendenkmal zu beachten?
Wer Erdarbeiten aller Art auf einem Grundstuck vornehmen will, von dem man weiß oder annehmen muss, dass dort archäo- logische Objekte im Boden vorhanden sind, braucht dazu eine Erlaubnis. Dieses Wissen über Bodendenkmäler wird in der Regel durch eine Auflage in der Baugenehmigung mitgeteilt. In diesem Fall ist eine Überwachung des Humusabtrags durch Fachpersonal vor dem Aushub der Baugrube oder ähnlichen Arbeiten notwendig. Sollten dabei archäologische Funde end- gültig festgestellt werden, wird eine Ausgrabung notwendig, die natürlich etwas Zeit kostet. In jedem Fall ist der möglichst früh- zeitige Kontakt mit der Archäologie von Vorteil. Werden bei Bauarbeiten überraschend Bodendenkmäler angetroffen, sind diese unverzüglich an das Landratsamt, die Landkreis-Archäo- logie oder an das Landesamt für Denkmalpflege zu melden.
Fördermöglichkeiten
Für Denkmaleigentümer stellt sich die Frage, wie sie die Mittel für die Sanierung ihres Objektes aufbringen. Hier helfen Zuschüsse aus Mitteln des Freistaates Bayern, des Bezirks Niederbayern, der Landkreise und Gemeinden sowie auch z. B. Stiftungen wie die Deutsche Stiftung Denkmal oder die Hypo- Kulturstiftung. Man muss sich nur rechtzeitig vor Beginn einer Baumaßnahme und nach Absprache mit dem zuständigen Denkmalpfleger an die entsprechenden Behörden bzw. Stellen wenden. Neben diesen genannten Zuschussmöglichkeiten kön- nen auch steuerliche Vergünstigungen durch erhöhte Absetzun- gen von Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen bei Abschluss der Sanierung 2009 Baudenkmälern in Anspruch genommen werden.
Kontakt-Adressen:
Landratsamt Straubing-Bogen – Untere Denkmalschutzbehörde Frau Haimerl Verwaltungssachbearbeiterin Telefon: 09421 973-263 Herr Stauber Technischer Sachbearbeiter Telefon: 09421 973-282
Kreisarchäologie Straubing-Bogen Herr Dr. Husty Klosterhof 1 94327 Bogen-Oberalteich Telefon: 09422 505-650 E-Mail: [email protected] Aufmaßzeichnung
25 Erfolgreich modernisieren – Verbesserung der Energieeffizienz
Im Altbau ist es ungleich anspruchsvoller als im Neubau, den Gebäude als Ganzes betrachten Heizwärmebedarf zu minimieren, da traditionelle Gebäude nicht auf den energiesparenden Betrieb ausgelegt sind. Um dieses Die gute Wärmedämmung sorgt in erster Linie für ein behagli- Ziel zu erreichen, werden immer öfter die im Neubau erprobten ches Raumklima und körperliches Wohlbefinden, indem im Passivhauskomponenten auch für Bestandsgebäude einge- Winter die Kälte draußen bleibt und im Sommer möglichst setzt. Dach, Fassade und Fenster sind meist die ersten Ansatz- wenig Hitze durch Dach oder Wand dringt. Nebenbei bewahrt punkte, wenn es um die energetische Sanierung geht. sie auch die Baukonstruktion vor extremen Temperaturschwan- kungen und Feuchtigkeitseinwirkungen mit den damit verbun- Je nach Baujahr einer Immobilie gibt es notorische Schwach- denen Folgeschäden. Dabei funktionieren die heute marktübli- punkte, die erhebliche Auswirkungen auf den Energieverbrauch chen Dämmungen nach dem Prinzip einer in hohem Maße wär- und das Raumklima haben. Jedes Haus hat dabei seine eige- medämmenden Struktur, die Platz lässt für Luft oder Gasein- ne Geschichte. Für jedes Gebäude gilt, dass alle 5 bis 15 Jahre schlüsse. die Außenanstriche an den Fassaden erneuert werden sollten. Doch bei allen bauphysikalischen Details muss das Gebäude Alle 15 bis 30 Jahre müssen Plattenverkleidungen ausgetauscht als eine Einheit betrachtet werden. Neben den tragenden Wän- werden, außerdem sollten Außenbauteile und Fugenmassen den und dem Dach treten noch weitere Bauteile in Kontakt mit abgedichtet werden. der Außenluft, z. B. die erdberührenden Bauteile, die Geschoss- decken im Bereich von Auflagern und Einschnitten und natür- Nach 30 bis 50 Jahren sind Dacheindeckungen und Dachan- lich Fenster, Rollladenkästen oder Türen. Der beste Wärme- schlüsse, Außenwandputz und Außenbekleidung zu erneuern. schutz ist dabei eine konstruktive thermische Trennung, d. h. Durchbrüche durch die Wand sollten vermieden werden. Was bei einem vorgehängten Balkon oder beim außen angebrach- Gesetzliche Vorgaben ten Rollladenkasten kein Problem ist, lässt sich bei anderen Bau- teilen gar nicht oder nur mit großem Aufwand und höchster In der Energieeinsparverordnung sind nicht nur Anforderungen handwerklicher Sorgfalt erreichen. für Neubauten, sondern auch für Bestandsgebäude enthalten. Hier gibt es sowohl Nachrüstverpflichtungen, die in jedem Fall Selbst Innenbauteile benötigen eine Dämmung, wenn sie an einzuhalten sind, als auch Regelungen über die Ertüchtigung von Räume angrenzen, zu denen ein starkes Temperaturgefälle Bauteilen bei Umbaumaßnahmen. besteht. So ist bei unbeheizten Kellern regelmäßig die Decke zu den beheizten Wohngeschossen ausreichend zu dämmen. Neben einigen technischen Bedingungen gibt es eine Nachrüst- Neben Energieverlusten drohen bei der Auskühlung von Bau- verpflichtung für die Dämmung der obersten Geschossdecken teilen die gefürchteten Wärmebrücken und in deren Folge beheizter Räume. Diese Decken – oder ersatzweise auch das Feuchtigkeitsbildung, Stockflecken und Schimmelbefall. darüber liegende Dach – müssen in Bestandsgebäuden so gedämmt werden, dass die vorgegebenen Werte eingehalten Ist der Keller beheizt, so muss er auch den Anforderungen der werden. Nur bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Woh- Energieeinsparverordnung entsprechend gedämmt sein. Das nungen, von denen der Eigentümer am 01. Februar 2002 eine spart nicht nur Heizenergie, sondern sorgt durch höhere Ober- Wohnung selbst bewohnt hat, ist die nachträgliche Dämmung flächentemperaturen von Wänden und Kellersohle zusätzlich für erst bei einem Eigentümerwechsel auszuführen. Behaglichkeit und verhindert Schwitzwasser. Auf die Dämmung der KeIleraußenwände und -böden zu verzichten, kann fatale Werden bei bestehenden Gebäuden Bauteile geändert oder Folgen haben. Wie auf einem kalten Glas kann sich auch auf ersetzt, so muss der neue oder geänderte Zustand den Anfor- kalten Bauteilen die Luftfeuchtigkeit niederschlagen. Schim- derungen der aktuellen Energieeinsparverordnung entsprechen. melpilze setzen sich fest, es entsteht der typisch modrige Wenn z. B. der Außenputz oder das Dach erneuert werden, dann Geruch schimmelsporenbelasteter Raumluft. ist der Eigentümer unter Umständen verpflichtet eine zusätzli- che Wärmedämmung anzubringen, um die derzeitigen Grenz- werte einzuhalten. Modernisierung der Außenwand
Diese Bestimmung ist dann anzuwenden, wenn mehr als 10 % Die Außenhülle des Hauses ist dem Wetter in der Regel schutz- der jeweiligen Bauteilfläche von der Baumaßnahme betroffen los ausgesetzt, so dass hier im Laufe der Zeit optische und bau- sind. technische Mängel zu Tage treten. Wenn ohnehin die Sanierung
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27 Erfolgreich modernisieren – Verbesserung der Energieeffizienz
der Fassade durch einen neuen Anstrich oder gar einen neuen gehende Ebene direkt unter der Dacheindeckung. Dafür gibt es Außenputz ansteht, sollte die Gelegenheit genutzt werden, spezielle Systeme aus Hartschaum-Platten und Formelemen- gleichzeitig eine – möglicherweise ohnehin vorgeschriebene – ten. Wird Mineralwolle verwendet, werden auf den verschalten Wärmedämmung anzubringen. Durch die gemeinsame Aus- Dachflächen in regelmäßigen Abständen druckfeste Mineralwoll- führung der Arbeiten wird Zeit und Geld gespart. Als Ergebnis streifen aufgenagelt. Die Zwischenräume werden dann mit der verbesserten Dämmung des Gebäudes können auch die Mineralwollmatten gefüllt. Wenn ohnehin eine neue Dacheinde- Heizkosten deutlich gesenkt werden. ckung ansteht, ist die Aufsparrendämmung die beste Lösung. Beim nachträglichen Ausbau aber wird man sich trotz der Vor- Warm einpacken kann man sein Haus auf verschiedene Weise. teile nur selten für diese Dämmart entscheiden, denn oft ist diese Beim Wärmedämmverbundsystem werden Dämmstoffplatten Außendämmung von Dächern nicht möglich oder mit einem zu mit Hilfe eines speziellen Klebemörtels direkt auf den Außen- großem Aufwand verbunden. putz geklebt. Darüber wird eine Armierungsschicht fixiert, die Temperaturschwankungen ausgleicht und als Grundlage für Die Innendämmung ist vor allem zur Komplettierung des Wärme- den Außenputz dient. schutzes beim Dachausbau sinnvoll. Am häufigsten wird dabei die Dämmung zwischen den Sparren angewendet. Da hier die Eine andere nachträgliche Dämmmöglichkeit ist die vorgehäng- Dämmstoffstärke oft durch die Sparrentiefe begrenzt wird, soll- te Fassade. Durch die konstruktive Trennung der Funktionen te eine Zwischensparrendämmung mit einer Dämmung unter Wärmeschutz und Witterungsschutz ist sie ein hochwirksames den Sparren kombiniert werden. Die Sparren bilden sonst Wär- System. Auf eine Vorbehandlung der renovierungsbedürftigen mebrücken, die den Wärmeschutz verschlechtern. Um die erfor- Wand kann meistens verzichtet werden. Die vorgehängte Fas- derlichen Dämmstoffstärken zu erreichen wird zunehmend auch sade besteht aus der Fassade selbst (Wetterschale), der Hin- die Vollsparrendämmung eingesetzt. Hierbei wird die gesamte terlüftung (Luftschicht), der Wärmedämmung und der an der Sparrentiefe mit Dämmstoff verfüllt. Dabei empfiehlt sich ein Hauswand verankerten Unterkonstruktion (Latten- oder Metall- Dämmstoff mit faseriger Struktur wie beispielsweise Mineralwol- konstruktion). Die Dämmschicht wird so in die Unterkonstruk- le. So kann neben der Wärmedämmung auch der Schallschutz tion eingebracht, dass zwischen Dämmung und Außenhaut ein erhöht werden. Dämmt man Dachräume auf der Innenseite, ent- zwei bis vier Zentimeter breiter Luftraum bleibt. Dieser Spalt steht ein Problem: Gelangt warme Luft aus dem Wohnraum in den genügt, um Feuchtigkeit schnell abtrocknen zu lassen oder Bereich hinter der Dämmung, kühlt sie ab und es kommt zur Tau- abzuführen. Lüftungsschlitze an den Ober- und Unterseiten wasserbildung. Die allmähliche Durchfeuchtung des Baukörpers begünstigen diesen Effekt. Die vorgehängte Fassade hat und der Dämmschicht sind die Folge. Diesem Effekt begegnet mehrere Vorteile: Sie ist schnell montiert und hält lange, in der man durch den Einbau einer Dampfsperre vor der Dämmung. Regel mehr als 30 Jahre. Grundsätzlich eignet sich die vorge- hängte hinterlüftete Fassade für jeden Sanierungstyp. Aller- dings ist sie in der Regel teurer als ein Wärmedämm-Verbund- Kellerdecken dämmen system. Spätestens beim Spielen mit Kleinkindern auf dem Wohnzim- Bei denkmalgeschützten Fassaden darf häufig keine Dämmung merfußboden fällt in schlecht gedämmten Gebäuden die Fuß- von außen aufgebracht werden. Als einzige Möglichkeit bleibt kälte auf. Weil die Kellerdecke häufig gar nicht oder nur gering damit nur die Dämmung von innen. Da hier die große Gefahr gedämmt ist, entstehen relativ niedrige Temperaturen an der von Feuchteschäden besteht, sind eine sorgfältige Planung Fußbodenoberfläche. und eine exakte Ausführung besonders wichtig. Aus diesem Grund sollte die Innendämmung nur von Fachleuten ausgeführt Die einfachste Art der nachträglichen Wärmedämmung von werden. ebenen Massivdecken ist das Ankleben oder Andübeln von Sty- roporplatten an der Deckenunterseite. Die Dämmstoffdicke richtet sich häufig nach der vorhandenen Raumhöhe im Keller Dämmung des Daches und der verbleibenden Höhe von Fenster- und Türstürzen.
Neben der Außenwand bietet auch die nachträgliche Dachdäm- Installationsleitungen bedürfen bei der Dämmung der Kellerde- mung erhebliches Energieeinsparpotenzial. Hierzu gibt es ver- cke einer besonderen Beachtung. Deckenleuchten müssen schiedene Möglichkeiten. eventuell neu befestigt und deren Anschlüsse verlängert wer- Am besten wird die Dämmschicht wie bei der Fassade als den. Es besteht auch die Möglichkeit, erst eine Unterkonstruk- Außenhaut angebracht. Hier bildet die Dämmschicht eine durch- tion mit Verkleidung einzubauen und nachträglich den Hohlraum
28 mit Dämmstoff ausblasen zu lassen. Dieses Verfahren bietet sich te die Dämmung den Fensterrahmen teilweise überdecken, um bei Kellerdecken mit ungerader oder unebener Unterseite an. keine Wärmebrücke entstehen zu lassen.
Wird eine Kellerdeckendämmung zusammen mit einer Außen- Eine weitere Schwachstelle in der Außenwand stellen die Roll- wanddämmung durchgeführt, so sollte die Außenwanddäm- ladenkästen dar. Hier können durch den nachträglichen Einbau mung bis unter das Kellerdeckenniveau heruntergezogen wer- von Dämmstoffen Energieverluste reduziert und Zugluft ins den, um Wärmebrücken zu vermeiden. Rauminnere vermieden werden. Ideal wäre natürlich die Stillle- gung der Kästen und deren komplette Dämmung und Abdich- tung nach außen. Stattdessen könnten dann außenliegende Fenster, Rollläden Jalousien angebracht werden.
Besonders hohe Wärmeverluste treten an den Fenstern auf. So strömt beispielsweise durch einfach verglaste Fenster nahezu Ludwig Viehbacher Ganzglasanlagen doppelt so viel Wärme nach außen wie durch zweifach verglas- Glasermeister Reparaturverglasungen te Fenster. Bei der Wärmedämmung ist dabei das Gesamtfens- Ganzglasküchenrückwände ter zu betrachten, d. h. nicht nur die Verglasung, sondern auch Ganzglastüren der Rahmen und der Randverbund zwischen Glas und Rahmen. Asbach 16 Ganzglasduschen Bleiverglasungen Ein besonderes Augenmerk ist auch auf den Einbau der Fens- 84082 Laberweinting Bildeinrahmung Sandstrahlen ter zu richten. Um eine hohe Dämmwirkung zu erzielen, ist es Telefon: 08774 / 756 Neuverglasungen UV-Kleben wichtig, den Fensterrahmen dicht an der angrenzenden Wand Telefax: 08774 / 1527 anzuschließen. Bei einer Außendämmung des Gebäudes soll- Firstverglasungen Spiegel
29 Renovieren, Modernisieren, Sanieren
Renovierung
Oft bleibt es aber nicht bei vergleichsweise harmlosen Reno- vierungsarbeiten wie einem neuen Farbanstrich oder neuen Tapeten. Wird eine regelrechte Instandsetzung fällig, so ist der Aufwand an Kosten und Zeit schon erheblicher.
Modernisierung
Meist ist die Instandsetzung gleichzeitig mit einer Modernisie- rung des Gebäudes verbunden.
Typische Modernisierungsmaßnahmen sind die Erneuerung von Fenstern und Türen, eine neue Sanitär-, Elektro- oder Hei- zungsinstallation sowie eine Verbesserung des Wärmeschutzes.
Sanierung
Die schwierigste Stufe baulicher Maßnahmen an Altbauten ist die Sanierung. Sie wird erforderlich, wenn ein Gebäude bereits erhebliche Schäden durch Alterungs- und Witterungseinflusse aufweist. Feuchte, windschiefe oder rissige Mauern, stark durch- hängende Decken, mürbe Fundamente oder zerstörte Holzkon- Je knapper der Bestand an Bauland wird und je weniger sich struktionen gehören zu den häufigsten Schadensbildern. Neben Chancen für Neubauten bieten, desto mehr gewinnen bestehen- den ausführenden Fachfirmen müssen in aller Regel Sachver- de Gebäude an Bedeutung. Bereits über die Hälfte aller Bau- ständige oder ein Architekt hinzugezogen werden. Dies gilt maßnahmen betrifft heute den Altbaubereich. umso mehr, wenn denkmalpflegerische Belange eine Rolle spielen. Wenn die Grundsubstanz noch intakt ist, lassen sich oft mit kleinen Renovierungsarbeiten beachtliche Erfolge erzielen. Dann muss die Sanierung in enger Zusammenarbeit mit der Zudem lockt viele Bauherren die besondere Atmosphäre von Unteren Denkmalschutzbehörde (Landratsamt) und dem Lan- Altbauten. desamt für Denkmalpflege in München durchgeführt werden.