Immobilienmarktbericht 2011 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung

Sachsenkamp 4 Postfach 10 05 04 20097 Hamburg 20003 Hamburg

[email protected] www.geoinfo.hamburg.de

Der Landesbetrieb Hier finden Sie uns Geschäftsstelle des Geoinformation und Vermessung Gutachterausschusses Kundenzentrum Berichtszeitraum Auskunft: 0 90 01 - 88 09 99 1.1. – 31.12.2010 Sachsenfeld 7-9 20097 Hamburg Gebühr: 0,24 € / Min. Herausgeber + 14 € / Auskunft Gutachterausschuss für Grundstücks- Öffnungszeiten: Montag – Donnerstag werte in Hamburg © 2011 9.00 – 12.00 Uhr und Montag – Mittwoch und Freitag 13.00 – 15.00 Uhr Verwendung und Weiterverbreitung 8.00 – 13.00 Uhr Freitag der in diesem Immobilienmarktbe- Donnerstag 9.00 – 12.00 Uhr und richt enthaltenen Daten, jedoch nicht 8.00 – 16.00 Uhr 13.00 – 14.00 Uhr des kompletten Immobilienmarkt- berichts, unter Angabe der Quelle Telefon: 040 - 428 26 - 57 20 Besuche nur nach Terminverein- gestattet. barung unter o. g. Telefonnummer. Telefax: 040 - 428 26 - 59 60 Auskünfte im Rahmen von Besuchen Gestaltung sind ebenfalls gebührenpflichtig. Mediengestaltung, Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung Telefon: 040 - 428 26 - 60 00

Titelfoto Telefax: 040 - 428 26 - 60 09 www.mediaserver.hamburg.de/ C. Spahrbier E-Mail: [email protected] ISBN 978-3-89907-067-5 Internet: www.gutachterausschuss.hamburg.de

Die Anschriften der Gutachter- ausschüsse in den an Hamburg 74 angrenzenden Landkreisen sind auf der hinteren Umschlag-Innenseite 4 Landesbetrieb aufgeführt. Geoinformation und Vermessung 2 Öffentliche Verkehrsmittel: S-Bahn S3 / S31, Haltestelle Hammerbrook (Ausgang Sachsenstraße / Süderstraße) HVV-Bus 112 und 25 Hammerbrook / City Süd Inhaltsverzeichnis

1 Der Grundstücksmarkt im 3 Der Eigentumswohnungsmarkt 5 Der landwirtschaftliche Überblick Grundstücksmarkt 3.1 Vertragszahlen 38 1.1 Vertragszahlen 2 3.2 Geldumsatz 38 5.1 Vertragszahlen 84 1.2 Flächenumsatz 3 3.3 Gesamtkaufpreise 41 5.2 Flächenumsatz 84 1.3 Geldumsatz 4 3.4 Kaufpreise pro m² 5.3 Geldumsatz 84 1.4 Preisentwicklung 5 Wohnfläche 42 5.4 Quadratmeterpreise 86 3.5 Indexreihe 45 5.5 Bodenrichtwerte 86 5.6 Ortsüblicher Pachtzins im 2 Der Immobilienmarkt bebauter Obst- und Gemüseanbau 86 Grundstücke 4 Der Baulandmarkt

2.1 Übersicht 4.1 Übersicht 6 Zwangsversteigerungen 87 2.1.1 Vertragszahlen 6 4.1.1 Vertragszahlen 46 2.1.2 Flächenumsatz 6 4.1.2 Flächenumsatz 46 2.1.3 Geldumsatz 6 4.1.3 Geldumsatz 46 7 Für die Wertermittlung 2.2 Ein- und Zweifamilienhäuser 4.2 Bauplätze für den individuellen erforderliche Daten 2.2.1 Vertragszahlen 8 Wohnungsbau 7.1 Einfamilienhäuser 88 2.2.2 Flächenumsatz 8 4.2.1 Vertragszahlen 48 7.2 Mehrfamilienhäuser 95 2.2.3 Geldumsatz 8 4.2.2 Flächenumsatz 48 7.3 Büro- und Geschäftshäuser 103 2.2.4 Gesamtkaufpreise 12 4.2.3 Geldumsatz 48 7.4 Lager- und Produktions- 2.2.5 Preise pro Quadrat- 4.2.4 Gesamtkaufpreise 52 gebäude 105 meter Wohnfläche 15 4.2.5 Quadratmeterpreise 54 7.5 Eigentumswohnungen 107 2.2.6 Indexreihen 18 4.2.6 Indexreihen 59 7.6 Einfamilienhausbauplätze 111 2.3 Mehrfamilienhäuser 4.3 Bauplätze für den 7.7 Geschosswohnungs- 2.3.1 Vertragszahlen 19 Geschosswohnungsbau bauplätze 112 2.3.2 Flächenumsatz 19 4.3.1 Vertragszahlen 60 7.8 Büro- und 2.3.3 Geldumsatz 19 4.3.2 Flächenumsatz 60 Geschäftshausbauplätze 2.3.4 Preise pro Quadrat- 4.3.3 Geldumsatz 60 7.9 Gewerbebauplätze 113 meter Wohnfläche 22 4.3.4 Quadratmeterpreise 61 7.10 Erbbaurechtsgrundstücke 113 2.3.5 Ertragsfaktoren 25 4.3.5 Indexreihe 65 7.11 Landwirtschaftliche Flächen 114 2.3.6 Indexreihe 28 4.4 Bauplätze für Büro- und 2.4 Büro- und Geschäftshäuser Geschäftshäuser Abkürzungsverzeichnis 115 2.4.1 Vertragszahlen 29 4.4.1 Vertragszahlen 66 2.4.2 Flächenumsatz 29 4.4.2 Flächenumsatz 66 2.4.3 Geldumsatz 29 4.4.3 Geldumsatz 66 Glossar 115 2.4.4 Preise pro Quadratmeter 4.4.4 Quadratmeterpreise 68 Wohn- / Nutzfläche 32 4.4.5 Indexreihen 76 2.4.5 Ertragsfaktoren 33 Karte der Stadtteile 124 4.5 Bauplätze für Lager und Produktion 2.5 Lager- und Produktionsgebäude 4.5.1 Vertragszahlen 77 2.5.1 Vertragszahlen 34 4.5.2 Flächenumsatz 77 Unsere Dienstleistungen und 2.5.2 Flächenumsatz 34 4.5.3 Geldumsatz 77 Produkte 125 2.5.3 Geldumsatz 34 4.5.4 Quadratmeterpreise 78 2.5.4 Preise pro Quadratmeter 4.5.5 Indexreihe 82 Nutzfläche 37 4.6 Erbbaurechte 83 2.5.5 Ertragsfaktoren 37

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 1 1 Der Grundstücksmarkt im Überblick

1.1 Anzahl der Grundstücks-Kaufverträge

Eigentums- bebaute unbebaute landwirtsch. sonstige Jahr SUMME wohnungen Grundstücke Grundstücke Flächen Flächen

2000 5.125 3.340 932 32 17 9.446 2001 5.499 4.002 1.033 42 62 10.638 2002 5.506 4.255 955 31 16 10.763 2003 5.089 4.106 1.078 20 20 10.313 2004 5.129 3.766 1.086 36 23 10.040 2005 6.373 4.691 2.272 45 39 13.420 2006 5.772 3.857 1.479 42 32 11.182 2007 5.953 4.437 1.015 43 32 11.480 2008 6.300 4.166 1.073 24 45 11.608 2009 6.720 3.764 1.103 56 28 11.671 2010 7.354 4.140 1.001 55 46 12.596

Anzahl der Kaufverträge des Jahres 2010

Eigentumswohnungen 14.000

12.000 bebaute Grundstücke 10.000 unbebaute Grundstücke 8.000

landwirtschaftliche Flächen 6.000

sonstige Flächen 4.000

2.000 55 46 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 1.001

4.140 7.354

2 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 1.2 Flächenumsatz

bebaute unbebaute landwirtsch. sonstige SUMME Jahr Grundstücke Grundstücke Flächen Flächen (ohne Eigentumswohnungen) [1000 m²] [1000 m²] [1000 m²] [1000 m²] [1000 m²] 2000 5.125 3.340 932 32 17 9.446 2000 3.861 1.672 186 54 5.773 2001 5.499 4.002 1.033 42 62 10.638 2001 3.519 1.949 948 93 6.509 2002 5.506 4.255 955 31 16 10.763 2002 4.383 1.834 988 239 7.444 2003 5.089 4.106 1.078 20 20 10.313 2003 3.564 1.649 478 50 5.741 2004 5.129 3.766 1.086 36 23 10.040 2004 3.365 2.137 1.007 147 6.656 2005 6.373 4.691 2.272 45 39 13.420 2005 4.261 2.322 1.185 151 7.919 2006 5.772 3.857 1.479 42 32 11.182 2006 5.150 3.338 1.154 214 9.856 2007 5.953 4.437 1.015 43 32 11.480 2007 5.320 1.670 1.101 112 8.203 2008 6.300 4.166 1.073 24 45 11.608 2008 4.297 1.658 487 231 6.673 2009 6.720 3.764 1.103 56 28 11.671 2009 3.376 1.295 941 110 5.722 2010 7.354 4.140 1.001 55 46 12.596 2010 4.744 1.248 956 284 7.232

Flächenumsatz des Jahres 2010 in 1000 m²

bebaute Grundstücke 10.000 9.000 8.000 unbebaute Grundstücke 7.000 6.000 landwirtschaftliche Flächen 5.000 4.000 sonstige Flächen 3.000 2.000 284 1.000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 956

1.248 4.744

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 3 1.3 Geldumsatz

Eigentums- bebaute unbebaute landwirtsch. sonstige SUMME Jahr wohnungen Grundstücke Grundstücke Flächen Flächen [Millionen Euro] [Millionen Euro] [Millionen Euro] [Millionen Euro] [Millionen Euro] [Millionen Euro] 2000 802 2.429 497 0,9 2,9 3.732 2001 915 2.409 448 3,0 1,6 3.777 2002 976 3.559 401 2,2 2,0 4.940 2003 901 2.793 519 1,6 3,1 4.218 2004 920 2.555 479 2,9 4,3 3.961 2005 1.196 3.331 642 4,8 3,2 5.177 2006 1.149 5.404 688 3,4 1,2 7.246 2007 1.122 5.761 735 6,1 1,2 7.625 2008 1.196 3.752 655 3,0 12,0 5.618 2009 1.361 3.125 450 2,5 2,1 4.941 2010 1.628 4.126 474 3,1 6,6 6.238

Geldumsatz des Jahres 2010 in Millionen Euro

Eigentumswohnungen 8.000

7.000

bebaute Grundstücke 6.000

5.000 unbebaute Grundstücke 4.000

3.000

3,1 6,6 2.000

1.000 474 0 1.628 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

4.126

4 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 1.4 Preisentwicklung

Die Preise von bebauten Grundstücken Die Preise von Mehrfamilienhäusern zogen im Jahr 2010 überwiegend an. stiegen im Jahr 2010 ebenfalls deutlich an. Sie kosteten im Schnitt 1.599 € Der Durchschnittspreis von Ein- und pro m² Wohnfläche, 17 % mehr als Zweifamilienhäusern lag im Jahr 2010 im Vorjahr. Die Rendite der verkauften rund 9 % höher als 2009.Dies darf Mehrfamilienhäuser (hier: Verhältnis jedoch nicht direkt als Preissteigerung der Mieteinnahmen zum Kaufpreis) gedeutet werden. Der Durchschnitt- sank dabei deutlich. Im Mittel wurde spreis hängt nämlich von der Größe, das 16,0-fache der Jahresnettokalt- der Ausstattung und der Lage der je- miete bezahlt. weils verkauften Häuser ab. Um diese Einflüsse bereinigt, ergibt sich eine Bei Büro- und Geschäftshäusern gab Preissteigerung von 5 %. es wie bereits im Vorjahr unterschied- Neubauten von freistehenden Einfamili- liche Tendenzen: In der Innenstadt enhäusern in mittlerer Lage kosteten im stiegen die Preise bei einer etwa Jahr 2010 einschließlich Grundstück rund gleich hohen Rendite, während die 2.300 €/m² Wohnfläche, genauso viel Preise in den anderen Bereichen der wie im Vorjahr. Stadt bei gestiegenen Renditen etwa gleich blieben. Bei Eigentumswohnungen stieg der durchschnittliche Kaufpreis gegenüber Die überwiegend steigende Tendenz dem Vorjahr um 2 %, lage-, größen- und zeigte sich 2010 auch auf dem Bau- ausstattungsbereinigt stieg er um 5 %. landmarkt. Bei den Preisen von Bau- Die Neubau-Eigentumswohnungen plätzen ergaben sich folgende durch- kosteten in mittleren Lagen rund 3.300 schnittliche Veränderungen: €/m² Wohnfläche. Damit kosten sie pro Quadratmeter – Einfamilienhausbauplätze Wohnfläche rund 45 % mehr als freiste- in mittlerer Lage: hende Einfamilienhäuser (2.300 €/m²) +1 % oder neue Reihenhäuser (2.300 €/m²). – Geschosswohnungsbauplätze: +7 %

Diese Durchschnittswerte müssen allerdings lageabhängig differenziert betrachtet werden.

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 5 2 Der Immobilienmarkt bebauter Grundstücke

D6_1

5.000 2.1 Übersicht 4.691 4.437 4.500 4.255 2.1.1 Vertragszahlen 4.166 4.140 4.002 4.000 4.106 3.857 3.500 3.766 3.764 3.340 3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007D6_2 2008 2009 2010

6.000 2.1.2 Flächenumsatz in 1000 m²

5.320 5.000 5.150 4.744 4.383 4.297 4.000 3.861 4.261 3.564

3.519 3.364 3.376 3.000

2.000

Page 1

1.000

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

D6_3

7.000 2.1.3 Geldumsatz in Millionen Euro

6.000 5.761

5.404 5.000

4.126 4.000 3.559 3.752 3.331 3.000 3.125 2.793 2.555 Page 1 2.000 2.429 2.409

1.000

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

6 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011

Page 1 Umsätze von bebauten Grundstücken

Vertragszahlen 2010 Flächenumsatz 2010 Geldumsatz 2010 [in 1000 m² Grundstücksfläche] [in Millionen Euro] (2009± Prozent) (2009 ± Prozent) (2009 ± Prozent)

Gesamt 4.140 4.744,4 4.125,8 (3.764 + 10%) (3.375,8 + 41%) (3.152,2 + 31%)

Ein- und Zweifamilienhäuser 3.330 2.331,0 1.215,2 siehe Kapitel 2.2 (3.127 + 6%) (1.970,0 + 18%) (1.054,3 + 15%)

Mehrfamilienhäuser 459 629,8 886,4 siehe Kapitel 2.3 (386 + 19%) (553,9 + 14%) (686,5 + 29%)

19 493,9 6,0 sonstige Wohngebäude (11 + 73%) (24,2 + 1.941%) (9,2 - 35%)

Büro- und Geschäftshäuser 235 643,2 1.869,3 siehe Kapitel 2.4 (160 + 47%) (379,8 + 69%) (1.280,6 + 46%)

Lager- und Produktionsgebäude 75 607,7 131,8 siehe Kapitel 2.5 (57 + 32%) (362,4 + 68%) (72,0 + 83%)

22 38,5 16,9 sonstige Gebäude (23 - 4%) (85,5 - 55%) (22,6 - 25%)

Vertragszahlen von Flächenumsatz [1000 m²] von Geldumsatz [Mio. Euro] von bebauten Grundstücken 2010 bebauten Grundstücken 2010 bebauten Grundstücken 2010 75 22 19 39 132 17

235 608 459 1.215 643 2.331 1.869

3.330 886 630 494

6

Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser sonstige Wohngebäude

Büro- und Geschäftshäuser Lager- und Produktionsgebäude sonstige Gebäude

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 7 D8_1

4.500 2.2 Ein- und Zweifamilienhäuser 4.002 2.2.1 Vertragszahlen 4.000

3.428 3.439 3.500 3.308 3.308 3.330

3.211 3.000 3.110 3.127 2.808 2.500 2.501 2.000

1.500

1.000

500

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007D8_2 2008 2009 2010

4.000 2.2.2 Flächenumsatz in 1000 m² 3.500

3.000 2.697

2.500 2.289 2.331 2.067

2.000 2.099 2.039 2.071 1.949 1.970 1.847 1.500 1.643

1.000 Page 1

500

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

D8_3

1.500 2.2.3 Geldumsatz in Millionen Euro

1.215 1.200 1.141 1.066 1.087 1.019 972 1.054 900 979 970 917

787

600

Page 1

300

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

8 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011

Page 1 Umsätze von Ein- und Zweifamilienhäusern

Vertragszahlen 2010 Flächenumsatz 2010 Geldumsatz 2010 [in 1000 m² Grundstücksfläche] [in Millionen Euro] (2009± Prozent) (2009± Prozent) (2009 ± Prozent)

Gesamt 3.330 2.331,0 1.215,2 (3.127 + 6 %) (1.970,0 + 18 %) (1.054,3 + 15 %)

Mittelreihenhäuser 731 307,0 156,2 (686 + 7 %) (161,9 + 90 %) (143,0 + 9 %)

Endreihenhäuser 338 194,0 81,6 (338 + - 0%) (106,8 + 82 %) (79,3 + 3 %)

Doppelhaushälften 632 316,6 183,0 (543 + 16 %) (280,2 + 13 %) (153,8 + 19 %)

1.190 1.160,3 523,0 freistehende Einfamilienhäuser (1.156 + 3 %) (1.100,5 + 5 %) (434,4 + 20 %)

Einfamilienhäuser 42 53,1 27,9 mit Einliegerwohnung (30 + 40 %) (34,6 + 53 %) (21,8 + 28 %)

Zweifamilienhäuser, 157 152,5 84,3 ganze Doppelhäuser (163 - 4 %) (148,0 + 3 %) (65,0 + 30 %)

31 39,9 78,2 Villen (49 - 37 %) (54,9 - 27 %) (105,4 - 26 %)

209 107,6 81,0 Sonstige (162 + 29 %) (83,1 + 29 %) (51,6 + 57 %)

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 9 Stadtteilübersicht

Verteilung der Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern 2010

siehe Vergrößerung

keine Kauffälle Ost 1 bis 4 Dulsb. West Barmbek-Süd 5 bis 9 Eimsbüttel 10 bis 19 Altona Sternsch. Nord Hohenf. 20 bis 29 Hamm-Nord St. Georg St. Pauli Borgf. 30 bis 49 Neustadt Hamm-Mitte Altona Hamb.- Altstadt Altstadt Hamm-Süd 50 bis 99 Hammerbrook 100 und mehr

10 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 Verteilung der Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern 2010

Allermöhe 58 Hammerbrook - 8 21 Hamm-Mitte - Ohlsdorf 63 4 Hamm-Nord - Osdorf 50 - Hamm-Süd - 40 Altona-Altstadt - 3 7 Altona-Nord 1 Harvestehude 12 Poppenbüttel 99 42 46 235 Barmbek-Nord 12 36 2 Barmbek-Süd 2 Hoheluft-Ost 1 72 82 Hoheluft-West 3 - 82 Hohenfelde 3 Rotherbaum 4 1 Horn 11 Rönneburg 7 142 Hummelsbüttel 49 113 2 46 78 81 39 6 - 35 Spadenland 1 126 - St. Georg - Cranz 1 19 St. Pauli 2 10 Langenhorn 143 3 - Lemsahl-Mellingstedt 56 - 36 Lohbrügge 67 Stellingen 29 61 69 - Eilbek 3 85 Sülldorf 29 Eimsbüttel 2 Marienthal 42 - Eißendorf 58 37 Tonndorf 39 Eppendorf 7 - Uhlenhorst 4 Farmsen-Berne 85 7 - 16 6 94 1 Neuengamme 26 - Fuhlsbüttel 30 Neugraben-Fischbek 79 39 Groß Borstel 30 Neuland 7 Wellingsbüttel 63 Groß Flottbek 53 Neustadt - Wilhelmsburg 51 1 - 21 HafenCity - Niendorf 111 24 Hamburg-Altstadt - 27 Wohldorf-Ohlstedt 32 Hamburg gesamt 3.330

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 11 2.2.4 Gesamtkaufpreise Ein- und Zweifamilienhäuser Gesamtkaufpreise

Kaufpreise in Euro 2009 2010 Veränderung

Minimum 26.250 15.000 Maximum 5.550.000 11.500.000 Ein- und Zweifamilienhäuser insgesamt + 9% Mittelwert 352.000 383.000 Anzahl 2.474 2.629

Minimum 44.000 15.000 Maximum 851.000 901.000 Mittelreihenhäuser +5% Mittelwert 211.000 221.000 Anzahl 451 507

Minimum 101.000 30.000 Maximum 787.000 2.876.000 Endreihenhäuser +4% Mittelwert 245.000 254.000 Anzahl 237 219

Minimum 26.000 60.000 Maximum 1.330.000 1.480.000 Doppelhaushälften +1% Mittelwert 296.000 300.000 Anzahl 453 528

Minimum 30.000 40.000 Maximum 5.000.000 11.500.000 freistehende Einfamilienhäuser +16% Mittelwert 389.000 452.000 Anzahl 1014 1020

Minimum 80.000 88.000 Maximum 5.550.000 7.000.000 Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnungen -11% Mittelwert 747.000 668.000 Anzahl 29 40

Minimum 86.000 36.000 Maximum 3.700.000 5.300.000 Zweifamilienhäuser, ganze Doppelhäuser +18% Mittelwert 432.000 510.000 Anzahl 125 128

Minimum 225.000 550.000 Maximum 5.500.000 7.500.000 Villen +41% Mittelwert 1.746.000 2.454.000 Anzahl 43 28

12 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 Stadtteilübersicht

Mittlere Gesamtkaufpreise von Ein- und Zweifamilienhäusern 2010

siehe Vergrößerung

Mittlere Gesamtkaufpreise in Euro

keine Kauffälle Ost bis 268.000 (bis 70 % des Hamburg-Mittels) Hoheluft Dulsb. West Barmbek-Süd über 268.000 bis 306.000 ( 70 % – 80 %) Harvestehude Eimsbüttel Uhlenhorst über 306.000 bis 345.000 ( 80 % – 90 %) Rotherbaum Eilbek Altona Sternsch. Nord Hohenf. über 345.000 bis 421.000 ( 90 % – 110 %) Hamm-Nord St. Georg über 421.000 bis 574.000 (110 % – 150 %) St. Pauli Borgf. Hamm-Mitte Altona Neustadt Hamb.- Altstadt Altstadt Hamm-Süd über 574.000 bis 766.000 (150 % – 200 %) Hammerbrook HafenCity über 766.000 (über 200 %)

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 13 Mittlere Gesamtkaufpreise von Ein- und Zweifamilienhäusern 2010 [in 1000 ¤]

Allermöhe 234 Hammerbrook - Ochsenwerder 265 Alsterdorf 714 Hamm-Mitte - Ohlsdorf 392 Altengamme 168 Hamm-Nord - Osdorf 637 Altenwerder - Hamm-Süd - Othmarschen 940 Altona-Altstadt - Harburg 137 Ottensen 914 Altona-Nord * Harvestehude 3.409 Poppenbüttel 302 Bahrenfeld 280 Hausbruch 239 Rahlstedt 260 Barmbek-Nord 399 Heimfeld 263 Reitbrook * Barmbek-Süd - Hoheluft-Ost * Rissen 450 Bergedorf 264 Hoheluft-West 933 Rothenburgsort - Bergstedt 317 Hohenfelde * Rotherbaum 1.790 Billbrook * Horn 228 Rönneburg 197 Billstedt 206 Hummelsbüttel 370 Sasel 377 Billwerder * Iserbrook 300 Schnelsen 289 Blankenese 1.050 Jenfeld 229 Sinstorf 174 Borgfelde - Kirchwerder 211 Spadenland * Bramfeld 270 Kleiner Grasbrook - St. Georg - Cranz * Langenbek 147 St. Pauli * Curslack 259 Langenhorn 195 Steilshoop 224 Dulsberg - Lemsahl-Mellingstedt 355 Steinwerder - Duvenstedt 368 Lohbrügge 205 Stellingen 254 Eidelstedt 210 Lokstedt 436 Sternschanze - Eilbek 527 Lurup 226 Sülldorf 464 Eimsbüttel * Marienthal 445 Tatenberg - Eißendorf 244 Marmstorf 177 Tonndorf 284 Eppendorf 1.875 Moorburg - Uhlenhorst 4.183 Farmsen-Berne 237 Moorfleet 148 Veddel - Finkenwerder 164 Neuenfelde 164 Volksdorf 400 Francop * Neuengamme 239 Waltershof - Fuhlsbüttel 338 Neugraben-Fischbek 194 Wandsbek 252 Groß Borstel 439 Neuland 123 Wellingsbüttel 581 Groß Flottbek 709 Neustadt - Wilhelmsburg 182 Gut Moor * Neuwerk - Wilstorf 169 HafenCity - Niendorf 316 Winterhude 2.273 Hamburg-Altstadt - Nienstedten 1.208 Wohldorf-Ohlstedt 489 Hamburg gesamt 383 * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

14 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 2.2.5 Preise pro Quadratmeter Wohnfläche

Freistehende Einfamilienhäuser Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche 2010

Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte Baujahre Lage Lage Lage Lage Lage

Minimum 533 893 1.200 1.497 2.639 Maximum 1.763 9.000 4.304 5.333 7.500 bis 1919 Mittelwert 1.209 2.222 2.478 3.302 4.810 Anzahl 14 13 16 19 24

Minimum 1.168 1.098 989 1.845 2.066 Maximum 2.611 3.429 4.238 6.294 20.638 1920 bis 1939 Mittelwert 1.733 2.012 2.450 3.501 5.850 Anzahl 10 37 56 52 16

Minimum 796 1.183 867 1.550 3.475 Maximum 2.575 3.128 3.800 5.500 8.864 1940 bis 1952 Mittelwert 1.753 1.900 1.873 3.139 5.615 Anzahl 10 17 21 19 9

Minimum 1.000 886 1.031 1.772 2.524 Maximum 2.036 2.969 3.433 6.065 5.105 1953 bis 1959 Mittelwert 1.610 2.046 2.244 3.034 4.229 Anzahl 7 25 23 33 6

Minimum 1.071 1.000 1.357 500 2.629 Maximum 1.790 2.824 3.455 3.600 9.600 1960 bis 1969 Mittelwert 1.529 1.818 2.294 2.544 5.446 Anzahl 4 35 29 30 6

Minimum 857 1.406 1.031 1.743 2.955 Maximum 2.083 2.751 4.720 6.647 4.346 1970 bis 1979 Mittelwert 1.571 2.034 2.185 2.967 3.508 Anzahl 15 14 20 27 3

Minimum 1.531 1.175 1.324 1.259 Maximum 2.454 2.714 3.563 4.480 + 1980 bis 1989 Mittelwert 1.949 2.009 2.446 3.033 Anzahl 3 11 20 11 0

Minimum 1.360 1.370 1.830 1.583 Maximum 2.743 3.552 3.918 5.380 + 1990 bis 1999 Mittelwert 1.973 2.399 2.864 3.228 Anzahl 12 10 15 21 1

Minimum 1.333 747 2.232 1.952 3.117 Maximum 2.492 3.651 3.875 5.664 8.136 ab 2000 Mittelwert 2.007 2.396 2.946 3.599 5.050 Anzahl 4 6 18 22 10

Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 15 Mittelreihenhäuser Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche 2010

Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte Baujahre Lage Lage Lage Lage Lage

Minimum 1.796 Maximum * * 2.947 * bis 1919 Mittelwert 2.404 Anzahl 2 1 3 1

Minimum 1.314 422 1.733 1.632 Maximum 1.536 3.488 3.154 3.125 1920 bis 1939 Mittelwert 1.431 1.804 2.436 2.343 Anzahl 3 10 4 11

Minimum 1.144 Maximum 2.633 * * 1940 bis 1952 Mittelwert 1.563 Anzahl 5 1 1

Minimum 976 1.233 1.522 Maximum * 2.042 2.200 3.450 * 1953 bis 1959 Mittelwert 1.463 1.700 2.176 Anzahl 2 23 33 14 2

Minimum 1.214 1.168 1.083 1.000 Maximum 1.645 2.500 2.764 3.129 * 1960 bis 1969 Mittelwert 1.482 1.715 1.804 2.086 Anzahl 4 35 48 14 1

Minimum 1.350 1.320 2.309 Maximum * 1.832 2.823 2.704 * 1970 bis 1979 Mittelwert 1.576 1.959 2.516 Anzahl 1 5 10 3 1

Minimum 1.471 1.329 1.608 2.414 Maximum 2.386 2.000 2.239 4.103 1980 bis 1989 Mittelwert 2.007 1.713 1.900 2.932 Anzahl 4 6 5 4

Minimum 1.399 1.563 1.833 2.106 1990 bis 1999 Maximum 1.908 2.277 2.230 3.038 Mittelwert 1.693 1.955 2.072 2.476 Anzahl 10 10 3 5

Minimum 1.858 1.452 1.565 2.221 ab 2000 Maximum 2.548 2.500 3.667 4.346 * Mittelwert 2.079 2.038 2.348 3.382 Anzahl 24 21 48 31 2

Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

16 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 Eine Untersuchung der Verkäufe von Eine Untersuchung der Verkäufe von freistehenden Einfamilienhäusern der Mittel- und Endreihenhäusern der Jahre 2004 – 2008 hat ergeben, dass Jahre 2004 – 2008 hat ergeben, dass das Verhältnis Kaufpreis / Wohnfläche das Verhältnis Kaufpreis / Wohnfläche (Quadratmeterpreis) von folgenden (Quadratmeterpreis) von folgenden Einflussgrößen abhängig ist: Einflussgrößen abhängig ist:

– Bodenwert: – Bodenwert: Je höher der Bodenwert pro Quadrat- Je höher der Bodenwert pro Quadrat- meter Wohnfläche, desto höher ist der meter Wohnfläche, desto höher ist der Quadratmeterpreis. Quadratmeterpreis.

– Alter: – Alter: Gebäudealter bis 35 Jahre : Gebäudealter bis 35 Jahre : Je älter das Gebäude, desto geringer Je älter das Gebäude, desto geringer ist der Quadratmeterpreis. ist der Quadratmeterpreis. Bei Gebäuden, die älter als 35 Jahre Bei Gebäuden, die älter als 35 Jahre sind, ist nur noch eine geringe bau- sind, ist nur noch eine geringe bau- jahrsspezifische Abhängigkeit zum jahrsspezifische Abhängigkeit vom Alter feststellbar. Alter feststellbar.

– Lagequalität: Je besser die Lage, desto höher ist – Lagequalität: der Quadratmeterpreis. Je besser die Lage, desto höher ist der Quadratmeterpreis. – Größe: Je größer die Wohnfläche, desto – Größe: höher ist der Quadratmeterpreis. Je größer die Wohnfläche, desto geringer ist der Quadratmeterpreis. Das EXPERTENINFO im Kapitel 7 mit der angegebenen Formel gilt, wie eine weitere Untersuchung gezeigt hat, auch für halbe Doppelhäuser und Zwei- oder Dreifamilienhäuser.

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 17 D18_1

2.2.6 Indexreihen Preisindex von 150

freistehenden 135 139 134 130 130 130 131 131 132 132 132 Einfamilien- 120 129 häusern (Anfang 105 1992 = 100) 90

75

60

45

30

15

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

D18_2

150

135 Preisindex von 137 134 130 131 130 132 130 130 131 131 132 Reihenhäusern 120

(Anfang 1992 = 105 100) 90

75

60

45 Page 1

30

15

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Die Indexzahlen beziehen sich jeweils auf das Jahresmittel.

Page 1

18 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 D19_1

700 2.3 Mehrfamilienhäuser 614 2.3.1 Vertragszahlen 600 584

500 455 495 459

464 400 418 386 365 362 353 300

200

100

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007D19_2 2008 2009 2010

2.3.2 Flächenumsatz in 1000 m² 1200 1.039 1000 951

800 714 725

630 600

549 554 519 504 484 400 425 Page 1

200

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 D19_3

1200 2.3.3 Geldumsatz in Millionen Euro 1.114 1.133

1000 886

800

687 600 532 637 516 504

468 491 400 405 Page 1

200

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 19

Page 1 Stadtteilübersicht

Verteilung der Verkäufe von Mehrfamilienhäusern 2010

siehe Vergrößerung

keine Kauffälle Ost 1 Hoheluft Dulsb. West Barmbek-Süd 2 Harvestehude Eimsbüttel Uhlenhorst 3 bis 4 Rotherbaum Eilbek Altona Sternsch. Hohenf. 5 bis 6 Nord Hamm-Nord St. Georg St. Pauli Borgf. 7 bis 9 Neustadt Hamm-Mitte Altona Hamb.- Altstadt Altstadt Hamm-Süd 10 bis 19 Hammerbrook HafenCity 20 und mehr

20 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 Verteilung der Verkäufe von Mehrfamilienhäusern 2010

Allermöhe - Hammerbrook - Ochsenwerder - Alsterdorf 3 Hamm-Mitte 2 Ohlsdorf 4 Altengamme - Hamm-Nord 3 Osdorf 1 Altenwerder - Hamm-Süd - Othmarschen 4 Altona-Altstadt 8 Harburg 32 Ottensen 17 Altona-Nord 9 Harvestehude 5 Poppenbüttel 1 Bahrenfeld 14 Hausbruch 2 Rahlstedt 12 Barmbek-Nord 11 Heimfeld 11 Reitbrook - Barmbek-Süd 14 Hoheluft-Ost 4 Rissen - Bergedorf 13 Hoheluft-West 4 Rothenburgsort 1 Bergstedt 1 Hohenfelde 6 Rotherbaum 11 Billbrook - Horn 14 Rönneburg - Billstedt 9 Hummelsbüttel 2 Sasel 2 Billwerder - Iserbrook 2 Schnelsen 4 Blankenese 9 Jenfeld 2 Sinstorf 1 Borgfelde 1 Kirchwerder - Spadenland - Bramfeld 3 Kleiner Grasbrook - St. Georg 8 Cranz 1 Langenbek - St. Pauli 14 Curslack - Langenhorn 5 Steilshoop 1 Dulsberg 1 Lemsahl-Mellingstedt - Steinwerder - Duvenstedt 1 Lohbrügge 4 Stellingen 8 Eidelstedt 7 Lokstedt 5 Sternschanze 8 Eilbek 10 Lurup 5 Sülldorf 2 Eimsbüttel 16 Marienthal 3 Tatenberg - Eißendorf 8 Marmstorf - Tonndorf 2 Eppendorf 10 Moorburg - Uhlenhorst 9 Farmsen-Berne 2 Moorfleet - Veddel 1 Finkenwerder - Neuenfelde 6 Volksdorf 2 Francop - Neuengamme - Waltershof - Fuhlsbüttel 1 Neugraben-Fischbek 2 Wandsbek 8 Groß Borstel 3 Neuland - Wellingsbüttel 3 Groß Flottbek 5 Neustadt 4 Wilhelmsburg 12 Gut Moor - Neuwerk - Wilstorf 15 HafenCity - Niendorf 6 Winterhude 13 Hamburg-Altstadt - Nienstedten 5 Wohldorf-Ohlstedt 1 Hamburg gesamt 459

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 21 2.3.4 Preise pro Quadratmeter Wohnfläche

Mehrfamilienhäuser Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche

Vertrags- Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte alle jahr Lage Lage Lage Lage Lage Lagen

Minimum 1.309 880 Maximum * 2.242 * 2.242 Mittelwert 1.917 1.659 bindung

mit Sozial- mit Anzahl 1 3 2 6

Minimum 400 646 436 991 1.531 400 Maximum 2.296 2.734 2.790 3.366 6.786 6.786 Mittelwert 1.182 1.193 1.327 1.945 3.539 1.578 absicht Anzahl 18 44 68 32 15 177 - Teilungs ohne

Minimum 916 878 1.084 878 2010 Maximum * 1.222 2.859 3.807 * 3.807 Mittelwert 1.100 1.769 1.830 1.773 absicht Anzahl 1 3 3 10 2 19 - Teilungs mit

Minimum 400 646 436 991 1.531 400 Maximum 2.296 2.734 2.859 3.807 6.786 6.786

alle Mittelwert 1.187 1.231 1.354 1.918 3.428 1.599 Anzahl 20 50 73 42 17 202

Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar

Eine Untersuchung der Verkäufe von – Mietniveau: – Bebauungsdichte: Mehrfamilienhäusern der Jahre Je höher die Miete relativ zum Mieten- Je höher die Geschossflächenzahl 1991 – 1999 hat ergeben, dass das spiegel, desto höher ist der Quadrat- (GFZ), desto geringer ist der Quadrat- Verhältnis Kaufpreis / Wohnfläche meterpreis. meterpreis. (Quadratmeterpreis) von folgenden Einflussgrößen abhängig ist: – Lagequalität: Je besser die Lage, desto höher ist der Quadratmeterpreis.

22 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 Die folgende Tabelle ist unter Nettokaltmiete wie GFZ = 1,5 folgenden Annahmen erstellt: Mietenspiegelmittelwert Stadtteilfaktor = 1,0

Kaufpreis / Wohnfläche 2010 [ Euro / m² ]

RW04 [ Euro / m² ] Baujahr 1920 1930 1940 1953 1960 1970 Alter Alter Alter bis bis bis bis bis bis bis 25 15 5 1919 1929 1939 1952 1959 1969 1979 Jahre Jahre Jahre

200 975 793 893 829 829 975 1.039 1.227 1.522 2.157

300 1.108 901 1.015 942 942 994 1.180 1.361 1.641 2.288

400 1.241 1.009 1.136 1.055 1.055 1.113 1.322 1.495 1.760 2.420

500 1.373 1.117 1.258 1.168 1.168 1.232 1.463 1.629 1.879 2.552

600 1.506 1.225 1.380 1.281 1.281 1.352 1.605 1.763 1.999 2.683

700 1.639 1.333 1.501 1.394 1.394 1.471 1.497 1.897 2.118 2.815

800 1.772 1.441 1.623 1.507 1.507 1.590 1.888 2.031 2.237 2.947

900 1.905 1.549 1.745 1.620 1.620 1.709 2.030 2.166 2.356 3.078

1.000 2.038 1.657 1.867 1.733 1.733 1.828 2.171 2.300 2.476 3.210

RW04= Bodenrichtwert 1.1.2004 für Geschosswohnungsbau mit GFZ 86=1,0

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 23 Mehrfamilienhäuser Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche 2010

Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte Baujahre Lage Lage Lage Lage Lage

Minimum 911 713 878 1.455 2.322 Maximum 1.273 1.540 2.149 2.431 2.759 bis 1919 Mittelwert 1.016 1.136 1.421 1.900 2.530 Anzahl 6 11 19 10 3

Minimum 646 600 1.000 Maximum 1.349 1.527 1.627 * 1920 bis 1939 Mittelwert 1.057 1.072 1.326 Anzahl 5 8 5 1

Minimum 855 Maximum * 1.475 * 1940 bis 1952 Mittelwert 1.113 Anzahl 1 5 1

Minimum 813 1.158 1.274 1.531 Maximum * 1.342 1.571 1.492 2.974 1953 bis 1959 Mittelwert 1.057 1.334 1.388 2.163 Anzahl 1 10 5 4 3

Minimum 687 978 1.084 Maximum * 1.344 2.024 1.888 * 1960 bis 1969 Mittelwert 1.094 1.368 1.593 Anzahl 2 7 7 3 1

Minimum 839 Maximum 1.119 * 1970 bis 1979 Mittelwert 942 Anzahl 3 1

Minimum 1.023 Maximum 1.461 * 1980 bis 1989 Mittelwert 1.289 Anzahl 3 1

Minimum Maximum * * * 1990 bis 1999 Mittelwert Anzahl 2 2 2

Minimum 2.795 ab 2000 Maximum * * 3.366 * Mittelwert 3.055 Anzahl 2 2 4 1

Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

24 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 2.3.5 Ertragsfaktoren

Mehrfamilienhäuser Verhältnis des Kaufpreises zur Jahresnettokaltmiete

Vertrags- Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte alle jahr Lage Lage Lage Lage Lage Lagen

Minimum 16,3 13,4 Maximum * 33,0 * 33,0 Mittelwert 27,2 23,1 bindung

mit Sozial- mit Anzahl 1 3 2 6

Minimum 7,9 6,3 9,3 11,1 15,3 6,3 Maximum 18,4 29,7 23,6 24,6 39,2 39,2 Mittelwert 12,6 14,1 15,2 17,6 26,0 15,7 absicht Anzahl 14 42 61 24 9 150 - Teilungs ohne

Minimum 13,2 11,9 2010 Maximum * * * 32,3 * 32,2 Mittelwert 18,4 16,7 absicht Anzahl 1 2 2 9 1 15 - Teilungs mit

Minimum 7,9 6,3 9,3 11,1 15,3 6,3 Maximum 18,4 33,0 23,6 32,3 39,2 39,2

alle Mittelwert 12,6 14,9 15,4 17,8 25,1 16,0 Anzahl 16 47 65 33 10 171

Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar

Eine Untersuchung der Mehrfamilien- – Lagequalität : Je besser die Lage, – Verhältnis der tatsächlichen Mieten hausverkäufe der Jahre 2004–2008 desto größer ist der Ertragsfaktor. zum Mietenspiegelmittelwert: hat ergeben, dass das Verhältnis Kauf- Je höher die Mieten, desto kleiner ist preis /Jahresnettokaltmiete (Ertrags- der Ertragsfaktor. faktor) von folgenden Einflussgrößen abhängig ist:

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 25 Die folgende Tabelle ist unter fol- Mietenspiegel­mittelwert genden Annahmen erstellt: GFZ = 1,5 Nettokaltmiete wie Stadtteilfaktor = 1,0

Ertragsfaktor (EF) 2010

RW04 ( * ) [ Euro / m² ] Alter 10 J. 20 J. > 30 J.

200 17,5 15,7 13,9 300 18,8 17,0 15,2 400 20,1 18,3 16,5 500 21,4 19,6 17,8 600 22,4 20,9 19,0 700 24,0 22,2 20,3 800 25,3 23,5 21,6 900 26,6 24,8 22,9 1.000 27,9 26,0 24,2

(*) RW04 = Bodenrichtwert zum 1.1.2004 für Geschoss- wohnungsbau mit GFZ86 = 1,0

26 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 Mehrfamilienhäuser Verhältnis des Kaufpreises zur Jahresnettokaltmiete 2010

Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte Baujahre Lage Lage Lage Lage Lage

Minimum 11,8 11,9 11,8 13,2 22,9 Maximum 13,7 29,7 23,6 32,3 39,2 bis 1919 Mittelwert 12,6 15,5 16,1 19,7 28,6 Anzahl 6 11 19 10 3

Minimum 6,3 9,3 11,1 Maximum 14,3 17,9 16,3 * 1920 bis 1939 Mittelwert 11,5 13,5 14,1 Anzahl 5 8 5 1

Minimum 12,0 Maximum * 16,0 * 1940 bis 1952 Mittelwert 13,9 Anzahl 1 5 1

Minimum 10,2 12,4 12,4 15,3 Maximum 15,7 17,6 18,2 29,2 1953 bis 1959 Mittelwert 12,8 15,2 15,9 21,9 Anzahl 10 5 4 3

Minimum 10,8 12,4 Maximum 15,3 17,1 * * 1960 bis 1969 Mittelwert 13,5 15,2 Anzahl 7 6 2 1

Minimum 13,6 Maximum 15,1 * 1970 bis 1979 Mittelwert 14,4 Anzahl 3 1

Minimum Maximum * * 1980 bis 1989 Mittelwert Anzahl 1 1

Minimum Maximum * * * ab 1990 Mittelwert Anzahl 2 2 2

Minimum Maximum * * ab 2000 Mittelwert Anzahl 1 2

Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 27 D26

2.3.6 Indexreihen Preisindex von 120

Mehrfamilien­ 105 113 104 häusern 102 101 98 90 97 97 97 97 (Anfang 1992 = 91 93 100) 75

60

45

30

15

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Die Indexzahlen beziehen sich jeweils auf das Jahresmittel.

Page 1

28 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 D27_1

400 2.4 Büro- und Geschäftshäuser

341 2.4.1 Vertragszahlen 350 334 312 300

251 235 250 241 207 223 200 212

181 150 160

100

50

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007D27_2 2008 2009 2010

2.4.2 Flächenumsatz in 1000 m² 1200 1.050

1000 918 911

800 672 643 603 649 600 599 542 400 469 Page 1 380

200

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 D27_3

2.4.3 Geldumsatz in Millionen Euro 3500

2.966 3000 2.941

2500

1.869 2000 1.778 1.817

1500 1.524

Page 1 1.281 1000 1.164 1.127 938 803 500

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 29

Page 1 Stadtteilübersicht

Verteilung der Verkäufe von Büro- und Geschäftshäusern 2010

siehe Vergrößerung

keine Kauffälle Ost 1 Hoheluft Dulsb. West Barmbek-Süd 2 Harvestehude Eimsbüttel Uhlenhorst 3 Rotherbaum Eilbek Altona Sternsch. Hohenf. 4 Nord Hamm-Nord St. Georg St. Pauli Borgf. 5 bis 6 Altona Neustadt Hamb.- Hamm-Mitte Altstadt Altstadt Hamm-Süd 7 bis 9 Hammerbrook HafenCity 10 und mehr

30 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 Verteilung der Verkäufe von Büro- und Geschäftshäusern 2010

Allermöhe 1 Hammerbrook 4 Ochsenwerder - Alsterdorf - Hamm-Mitte 1 Ohlsdorf 1 Altengamme 1 Hamm-Nord 1 Osdorf 2 Altenwerder - Hamm-Süd 1 Othmarschen 1 Altona-Altstadt 8 Harburg 12 Ottensen 6 Altona-Nord - Harvestehude 2 Poppenbüttel 1 Bahrenfeld 9 Hausbruch 1 Rahlstedt 1 Barmbek-Nord 5 Heimfeld 2 Reitbrook - Barmbek-Süd 4 Hoheluft-Ost 1 Rissen 1 Bergedorf 11 Hoheluft-West - Rothenburgsort 6 Bergstedt - Hohenfelde 1 Rotherbaum 3 Billbrook - Horn 1 Rönneburg - Billstedt 3 Hummelsbüttel 2 Sasel 3 Billwerder - Iserbrook - Schnelsen 1 Blankenese 3 Jenfeld 1 Sinstorf 1 Borgfelde - Kirchwerder - Spadenland - Bramfeld 3 Kleiner Grasbrook - St. Georg 9 Cranz - Langenbek - St. Pauli 9 Curslack - Langenhorn 2 Steilshoop 1 Dulsberg 1 Lemsahl-Mellingstedt - Steinwerder - Duvenstedt - Lohbrügge 5 Stellingen 3 Eidelstedt 2 Lokstedt 3 Sternschanze 4 Eilbek 3 Lurup 1 Sülldorf 1 Eimsbüttel 5 Marienthal 3 Tatenberg - Eißendorf 1 Marmstorf - Tonndorf - Eppendorf 5 Moorburg - Uhlenhorst 2 Farmsen-Berne 1 Moorfleet - Veddel - Finkenwerder 1 Neuenfelde - Volksdorf 4 Francop - Neuengamme - Waltershof - Fuhlsbüttel - Neugraben-Fischbek 2 Wandsbek 5 Groß Borstel 7 Neuland - Wellingsbüttel - Groß Flottbek 2 Neustadt 11 Wilhelmsburg 5 Gut Moor - Neuwerk - Wilstorf - HafenCity 1 Niendorf 4 Winterhude 5 Hamburg-Altstadt 22 Nienstedten - Wohldorf-Ohlstedt - Hamburg gesamt 235

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 31 2.4.4 Preise pro Quadratmeter Wohn- / Nutzfläche Büro- und Geschäftshäuser Preise in Euro pro Quadratmeter Wohn- /Nutzfläche 2010

INNENSTADT INNENSTADT- SONSTIGE GESAMT RAND LAGEN

Minimum 1.290 777 318 318 Büro- und Geschäftshäuser Maximum 15.284 3.639 9.803 15.284 insgesamt Mittelwert 4.771 2.226 1.674 2.200 Anzahl 22 12 108 142

Minimum 325 325 Maximum 4.336 4.336 Geschäftshäuser und Läden Mittelwert 1.516 1.516 Anzahl 9 9

Minimum 2.415 777 365 365 Maximum 3.793 2.881 3.048 3.793 Bürohäuser Mittelwert 3.005 2.123 1.281 1.623 Anzahl 3 4 18 25

Minimum 2.192 2.192 gemischte Büro- und Maximum 8.959 * 8.959 Geschäftshäuser Mittelwert 4.204 4.109 Anzahl 10 1 11

Minimum 1.290 703 318 318 gemischte Wohn-, Büro- Maximum 4.475 2.415 5.103 5.103 und Geschäftshäuser Mittelwert 3.084 1.625 1.488 1.635 Anzahl 5 3 71 82

Minimum 1.750 1.750 Hotels, Gaststätten und Maximum 9.803 9.803 andere Beherbergungen Mittelwert 4.282 4.282 Anzahl 6 6

Unter „INNENSTADT“ sind hier die Stadtteile Hamburg-Altstadt, Neustadt und die westliche HafenCity (Ortsteile 101–103, 105–108) zusammengefasst, unter „INNENSTADTRAND“ die Stadtteile St. Pauli, Sternschanze, Rotherbaum, St. Georg, westl. Hammerbrook (City Süd) und die östliche HafenCity (Ortsteile 104, 109–117, 207, 311–312).

* = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

32 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 2.4.5 Ertragsfaktoren Büro- und Geschäftshäuser – Ertragsfaktoren Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete 2010

INNENSTADT INNENSTADT- SONSTIGE GESAMT RAND LAGEN

Minimum 10,7 9,5 5,2 5,2 Büro- und Geschäftshäuser Maximum 24,1 22,1 27,8 27,8 insgesamt Mittelwert 17,9 15,7 13,0 14,0 Anzahl 17 11 81 109

Minimum 5,2 5,2 Maximum 11,5 11,5 Geschäftshäuser und Läden Mittelwert 8,2 8,2 Anzahl 4 4

Minimum 10,7 9,5 5,7 5,7 Maximum 16,6 16,0 17,9 17,9 Bürohäuser Mittelwert 14,5 13,9 11,3 12,4 Anzahl 3 4 11 18

Minimum 14,8 14,8 gemischte Büro- und Maximum 21,4 * 21,4 Geschäftshäuser Mittelwert 18,4 18,2 Anzahl 8 1 9

Minimum 14,2 14,0 6,9 6,9 gemischte Wohn-, Büro- Maximum 19,1 22,1 22,7 22,7 und Geschäftshäuser Mittelwert 16,5 17,1 13,2 13,6 Anzahl 3 5 60 68

Minimum Hotels, Gaststätten und Maximum * * andere Beherbergungen Mittelwert Anzahl 2 2

Unter „INNENSTADT“ sind hier die Stadtteile Hamburg-Altstadt, Neustadt und die westliche HafenCity (Ortsteile 101–103, 105–108) zusammengefasst, unter „INNENSTADTRAND“ die Stadtteile St. Pauli, Sternschanze, Rotherbaum, St. Georg, westl. Hammerbrook (City Süd) und die östliche HafenCity (Ortsteile 104, 109–117, 207, 311–312).

* = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 33 D32_1

140 2.5 Lager- und Produktionsgebäude 124 2.5.1 Vertragszahlen 120

Dieser Abschnitt befasst sich mit 100

Gewerbegrundstücken, die nicht hauptsächlich 81 90 80 80 75 als Büro oder Laden genutzt werden, sondern 72 70 überwiegend mit Industrie- und Lagerbauten 63 73 sowie Werkstät­ten und ähnlichen Gebäuden 60 57 bebaut sind. 50 40

20

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

D32_2

1400 2.5.2 Flächenumsatz in 1000 m² 1.224 1200

1000 899 872 800 765

608

600 507

Page 1 394 400 404 362 328 291 200

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 D32_3

500 2.5.3 Geldumsatz in Millionen Euro 487 450

400

350

300 283 250 227

200 159 184 170 172 150 132 Page 1 100

50 70 76 72

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

34 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011

Page 1 Stadtteilübersicht

Verteilung der Verkäufe von Lager- und Produktionsgebäuden 2010

siehe Vergrößerung

keine Kauffälle Ost 1 Hoheluft Dulsb. West Barmbek-Süd 2 Harvestehude Eimsbüttel Uhlenhorst 3 Rotherbaum Eilbek Altona Sternsch. Nord Hohenf. 4 Hamm-Nord St. Georg St. Pauli Borgf. Hamm-Mitte 5 Altona Neustadt Hamb.- Altstadt Altstadt Hamm-Süd 6 Hammerbrook HafenCity 7 und mehr

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 35 Verteilung der Verkäufe von Lager- und Produktionsgebäuden 2010

Allermöhe 2 Hammerbrook 4 Ochsenwerder - Alsterdorf - Hamm-Mitte 1 Ohlsdorf - Altengamme - Hamm-Nord - Osdorf - Altenwerder - Hamm-Süd 1 Othmarschen 1 Altona-Altstadt 2 Harburg 1 Ottensen - Altona-Nord - Harvestehude - Poppenbüttel - Bahrenfeld 5 Hausbruch 4 Rahlstedt 5 Barmbek-Nord 1 Heimfeld 1 Reitbrook - Barmbek-Süd 3 Hoheluft-Ost - Rissen - Bergedorf 2 Hoheluft-West - Rothenburgsort 6 Bergstedt - Hohenfelde - Rotherbaum - Billbrook 2 Horn 1 Rönneburg - Billstedt 1 Hummelsbüttel - Sasel - Billwerder - Iserbrook - Schnelsen - Blankenese - Jenfeld 2 Sinstorf - Borgfelde 1 Kirchwerder - Spadenland - Bramfeld - Kleiner Grasbrook - St. Georg - Cranz - Langenbek - St. Pauli - Curslack - Langenhorn 2 Steilshoop - Dulsberg - Lemsahl-Mellingstedt - Steinwerder - Duvenstedt - Lohbrügge 1 Stellingen 1 Eidelstedt - Lokstedt - Sternschanze 1 Eilbek 1 Lurup 3 Sülldorf - Eimsbüttel - Marienthal - Tatenberg - Eißendorf - Marmstorf - Tonndorf 1 Eppendorf - Moorburg - Uhlenhorst - Farmsen-Berne - Moorfleet 1 Veddel 2 Finkenwerder - Neuenfelde - Volksdorf - Francop - Neuengamme - Waltershof - Fuhlsbüttel - Neugraben-Fischbek - Wandsbek 5 Groß Borstel 1 Neuland 1 Wellingsbüttel - Groß Flottbek - Neustadt - Wilhelmsburg 5 Gut Moor - Neuwerk - Wilstorf 1 HafenCity - Niendorf 3 Winterhude - Hamburg-Altstadt - Nienstedten - Wohldorf-Ohlstedt - Hamburg gesamt 75

36 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 2.5.4 Preise pro Quadratmeter Nutzfläche

Eine Untersuchung der Verkäufe von – Größe: mit Lager- und Produktionsgebäuden Je größer das Objekt, desto geringer bebauten Grundstücken aus den ist der Gebäudefaktor. Jahren 1991 – 1995 hat ergeben, dass das Verhältnis Kaufpreis / Nutzfläche – Alter: (Gebäudefaktor) von folgenden Ein- Je älter das Gebäude, desto geringer flussgrößen abhängig ist: ist der Gebäudefaktor. Für ein durchschnittliches Objekt (Al- – Bodenwert: ter 18 Jahre, Größe 2. 800 m² Nutzflä- Je höher der Bodenwert pro Quadrat- che, Bodenwert 205 € / m² Nutzfläche) meter Nutzfläche, desto höher ist der ergaben sich folgende Werte: Gebäudefaktor.

Kaufpreis pro m² Jahr – Vertragsdatum: Nutzfläche [Euro/m²] Je jünger der Verkauf, desto höher ist 2010 557 der Gebäudefaktor. Darüber hinaus müssen noch je nach Vertragsjahr Zu- oder Abschläge vorgenommen werden.

2.5.5 Ertragsfaktoren

Lager- und Produktionsgebäude Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete

Kaufpreis / Jahr Jahresnettokaltmiete

2010 9,1

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 37 3 Der Eigentumswohnungsmarkt

D36_1

8.000 3.1 Vertragszahlen 7.354

7.000 6.373 Der Grundstücksmarkt für Eigentumswoh- 6.720 nungen ist, gemessen an der Anzahl der 6.000 5.499 5.506 6.300 5.953 5.772 Verkäufe, dominant. Mehr als jeder zweite 5.000 5.125 5.129 Grundstückskaufvertrag dokumentiert den 5.089 Verkauf einer Eigentumswohnung. 4.000

3.000

2.000

1.000

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

D36_2

3.2 Geldumsatz in Millionen Euro 1800 1.628 Die angegebenen Zahlen sind 1600 vorläufige Werte. 1400 Sie wurden aus den ausgewerteten Verträgen 1.196 1.361 1200 auf die Gesamtzahl hochgerechnet. 1.196 976 1.149 1.122 1000 915

920 800 901 802

600 Page 1

400

200

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Page 1

38 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 Stadtteilübersicht

Verteilung der Verkäufe von Eigentumswohnungen 2010

siehe Vergrößerung

keine Kauffälle Ost 1 − 4 Hoheluft Dulsb. West Barmbek-Süd 5 − 9 Harvestehude Eimsbüttel Uhlenhorst 10 − 29 Rotherbaum Eilbek Altona Sternsch. Hohenf. 30 − 49 Nord Hamm-Nord St. Georg St. Pauli Borgf. 50 − 99 Hamm-Mitte Altona Neustadt Hamb.- Altstadt Altstadt Hamm-Süd 100 − 199 Hammerbrook HafenCity 200 und mehr

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 39 Verteilung der Verkäufe von Eigentumswohnungen 2010

Allermöhe 5 Hammerbrook 2 Ochsenwerder 1 Alsterdorf 101 Hamm-Mitte 35 Ohlsdorf 52 Altengamme 1 Hamm-Nord 51 Osdorf 105 Altenwerder - Hamm-Süd 4 Othmarschen 112 Altona-Altstadt 169 Harburg 43 Ottensen 281 Altona-Nord 94 Harvestehude 158 Poppenbüttel 124 Bahrenfeld 132 Hausbruch 3 Rahlstedt 272 Barmbek-Nord 323 Heimfeld 38 Reitbrook - Barmbek-Süd 268 Hoheluft-Ost 56 Rissen 65 Bergedorf 135 Hoheluft-West 92 Rothenburgsort 11 Bergstedt 16 Hohenfelde 65 Rotherbaum 124 Billbrook - Horn 79 Rönneburg 8 Billstedt 117 Hummelsbüttel 69 Sasel 51 Billwerder - Iserbrook 25 Schnelsen 121 Blankenese 65 Jenfeld 47 Sinstorf 2 Borgfelde 30 Kirchwerder 1 Spadenland - Bramfeld 193 Kleiner Grasbrook - St. Georg 88 Cranz 1 Langenbek 2 St. Pauli 54 Curslack - Langenhorn 81 Steilshoop 27 Dulsberg 19 Lemsahl-Mellingstedt 12 Steinwerder - Duvenstedt 10 Lohbrügge 61 Stellingen 135 Eidelstedt 129 Lokstedt 189 Sternschanze 42 Eilbek 146 Lurup 36 Sülldorf 30 Eimsbüttel 498 Marienthal 61 Tatenberg - Eißendorf 167 Marmstorf 19 Tonndorf 66 Eppendorf 176 Moorburg - Uhlenhorst 210 Farmsen-Berne 77 Moorfleet - Veddel - Finkenwerder 2 Neuenfelde 1 Volksdorf 96 Francop - Neuengamme 2 Waltershof - Fuhlsbüttel 24 Neugraben-Fischbek 29 Wandsbek 106 Groß Borstel 30 Neuland - Wellingsbüttel 98 Groß Flottbek 43 Neustadt 26 Wilhelmsburg 43 Gut Moor - Neuwerk - Wilstorf 12 HafenCity 57 Niendorf 153 Winterhude 486 Hamburg-Altstadt 1 Nienstedten 53 Wohldorf-Ohlstedt 10 Hamburg gesamt 7.354

40 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 3.3 Gesamtkaufpreise

Die folgenden Zahlen geben die Mittelwerte der in den jeweiligen Jahren verkauften Eigentumswoh- nungen an, soweit sie bisher ausgewertet wurden.

Gesamtkaufpreis Baujahr Wohnfläche Quadratmeterpreis Größe der Stichprobe Jahr [Euro] [m²] [Euro] Anzahl

2000 151.000 1957 77 1.830 641 2001 160.000 1961 79 1.919 1.231 2002 172.000 1961 80 2.029 3.460 2003 177.000 1958 82 2.024 2.497 2004 182.000 1961 83 2.054 3.371 2005 180.000 1963 82 2.029 3.417 2006 213.000 1964 85 2.233 2.233 2007 189.000 1959 81 2.158 2.852 2008 195.000 1962 81 2.212 3.777 2009 200.000 1963 78 2.320 3.944 2010 234.000 1967 82 2.551 3.622

Preise für Standardwohnungen Altbau: Baujahr 1900, Jahr Altbau Neubau 1. Obergeschoss, ohne Fahrstuhl und Einbauküche, 2000 145.000 200.000 80 m² Wohnfläche, 2001 145.000 200.000 Stadtteilfaktor 1,0, 2002 148.000 204.000 RW92 = 500 DM / m² 2003 151.000 208.000 RW04 = 420 € / m² 2004 150.000 206.000 Neubau: 2005 150.000 206.000 Erstbezug, 2006 154.000 213.000 1. Obergeschoss, 2007 166.000 226.000 mit Fahrstuhl und 2008 168.000 232.000 Einbauküche, 80 m² Wohnfläche, 2009 176.000 244.000 Stadtteilfaktor 1,0, 2010 182.000 253.000 RW92 = 500 DM / m² RW04 = 420 € / m²

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 41 3.4 Kaufpreise pro m² Wohnfläche Eigentumswohnungen Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche 2010

Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte Baujahre Lage Lage Lage Lage Lage

Minimum 1.147 950 806 900 1.636 Maximum 2.848 3.814 5.320 6.000 9.000 bis 1919 Mittelwert 1.960 2.070 2.628 2.722 3.689 Anzahl 8 32 174 179 196

Minimum 410 1.213 1.280 1.300 769 Maximum 1.000 2.255 2.914 3.655 6.829 1920 bis 1939 Mittelwert 709 1.620 1.943 2.522 2.995 Anzahl 3 7 30 43 19

Minimum 349 853 667 1.800 1.667 Maximum 1.106 1.742 2.712 2.952 5.700 1940 bis 1952 Mittelwert 702 1.256 1.545 2.230 2.907 Anzahl 3 16 17 12 10

Minimum 722 939 683 862 188 Maximum 1.849 2.211 2.425 3.700 5.840 1953 bis 1959 Mittelwert 1.191 1.403 1.594 2.052 2.683 Anzahl 4 31 62 59 40

Minimum 821 697 493 538 1.333 Maximum 1.653 2.263 3.584 3.333 4.787 1960 bis 1969 Mittelwert 1.182 1.382 1.535 1.834 2.982 Anzahl 21 63 86 62 21

Minimum 781 926 525 1.158 1.535 Maximum 1.931 2.233 3.500 19.773 11.429 1970 bis 1979 Mittelwert 1.234 1.511 1.625 2.250 3.848 Anzahl 39 77 156 87 41

Minimum 617 1.069 1.133 1.194 2.500 1980 bis 1989 Maximum 1.923 3.166 3.737 3.462 7.097 Mittelwert 1.307 1.701 1.916 2.262 3.821 Anzahl 7 44 68 64 22

Minimum 1.222 968 600 1.538 2.000 1990 bis 1999 Maximum 2.171 3.172 3.353 4.185 9.580 Mittelwert 1.755 1.953 2.051 2.511 3.886 Anzahl 6 46 64 53 13

Minimum 1.409 1.079 280 1.676 833 ab 2000 Maximum 3.371 4.652 5.548 11.511 16.683 Mittelwert 2.491 2.634 3.269 3.722 5.339 Anzahl 31 91 259 435 107

Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar

* = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

42 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 Stadtteilübersicht

Mittlere Kaufpreise pro m² Wohnfläche von Eigentumswohnungen (ohne Neubau) 2010

siehe Vergrößerung

Mittlere Kaufpreise pro Quadratmeter Wohnfläche in Euro/m²

keine Kauffälle Ost bis 1.525 (bis 70 % des Hamburg-Mittels) Hoheluft Dulsb. West Barmbek-Süd über 1.525 bis 1.743 ( 70 % − 80 %) Harvestehude Eimsbüttel Uhlenhorst über 1.743 bis 1.961 ( 80 % − 90 %) Rotherbaum Eilbek Altona Sternsch. Hohenf. über 1.961 bis 2.397 ( 90 % − 110 %) Nord Hamm-Nord St. Georg Borgf. über 2.397 bis 2.833 (110 % − 130 %) St. Pauli Hamm-Mitte Altona Neustadt Hamb.- Altstadt Altstadt Hamm-Süd über 2.833 bis 3.269 (130 % − 150 %) Hammerbrook HafenCity über 3.269 (über 150 %)

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 43 Mittlere Kaufpreise pro Quadratmeter Wohnfläche von Eigentumswohnungen (ohne Neubau) 2010

Allermöhe 1.961 Hammerbrook 2.513 Ochsenwerder - Alsterdorf 2.410 Hamm-Mitte 1.367 Ohlsdorf 1.717 Altengamme - Hamm-Nord 1.676 Osdorf 1.632 Altenwerder - Hamm-Süd 1.301 Othmarschen 3.823 Altona-Altstadt 2.653 Harburg 1.399 Ottensen 2.635 Altona-Nord 2.273 Harvestehude 3.973 Poppenbüttel 2.238 Bahrenfeld 2.085 Hausbruch 1.286 Rahlstedt 1.565 Barmbek-Nord 2.136 Heimfeld 1.338 Reitbrook - Barmbek-Süd 1.959 Hoheluft-Ost 3.366 Rissen 1.861 Bergedorf 1.810 Hoheluft-West 2.531 Rothenburgsort 1.197 Bergstedt 1.710 Hohenfelde 2.104 Rotherbaum 3.739 Billbrook - Horn 1.339 Rönneburg 1.625 Billstedt 1.239 Hummelsbüttel 1.813 Sasel 1.900 Billwerder - Iserbrook 2.028 Schnelsen 1.657 Blankenese 3.555 Jenfeld 1.291 Sinstorf 1.880 Borgfelde 1.395 Kirchwerder 1.423 Spadenland - Bramfeld 1.624 Kleiner Grasbrook - St. Georg 2.789 Cranz 1.571 Langenbek - St. Pauli 2.487 Curslack - Langenhorn 2.115 Steilshoop 1.130 Dulsberg 1.645 Lemsahl-Mellingstedt 1.866 Steinwerder - Duvenstedt 2.521 Lohbrügge 1.429 Stellingen 1.772 Eidelstedt 1.582 Lokstedt 2.051 Sternschanze 2.782 Eilbek 1.984 Lurup 1.525 Sülldorf 1.797 Eimsbüttel 2.533 Marienthal 2.119 Tatenberg - Eißendorf 1.584 Marmstorf 1.379 Tonndorf 1.520 Eppendorf 2.763 Moorburg - Uhlenhorst 2.901 Farmsen-Berne 1.610 Moorfleet - Veddel - Finkenwerder 1.140 Neuenfelde - Volksdorf 2.334 Francop - Neuengamme 1.849 Waltershof - Fuhlsbüttel 1.419 Neugraben-Fischbek 1.178 Wandsbek 1.578 Groß Borstel 3.174 Neuland - Wellingsbüttel 2.446 Groß Flottbek 3.238 Neustadt 2.729 Wilhelmsburg 1.048 Gut Moor - Neuwerk - Wilstorf 1.400 HafenCity - Niendorf 1.856 Winterhude 2.988 Hamburg-Altstadt 2.842 Nienstedten 3.288 Wohldorf-Ohlstedt 2.411

* = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle Hamburg gesamt 2.179

44 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 3.5 Indexreihe

Preisindex von Eigentumswohnungen (Mitte 1991 = 100) D43

140 126 123 137 119 120 131 116 120 124 121 120 116 100

80

60

40

20

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Die Indexzahlen beziehen sich jeweils auf das Jahresmittel.

Page 1

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 45 4 Der Baulandmarkt

D44_1

4.1 Übersicht 2500 2.272 4.1.1 Vertragszahlen

2000

1500 1.479

1.078 1.073 1.103 1.033 1000 1.086 1.015 1.001 932 955

500

0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006D44_2 2007 2008 2009 2010

4.1.2 Flächenumsatz in 1000 m² 4.000

3.500 3.338

3.000

2.500 2.137 1.949 2.322 2.000 1.843 1.658

1.672 1.670 1.500 1.649 1.248

1.295 1.000 Page 1

500

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

D44_3

800 4.1.3 Geldumsatz in Millionen Euro 735 700 642 655 688 600 519 497 474 500 448 479 450 400 401

300

Page 1 200

100

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

46 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011

Page 1 Umsätze von unbebauten Bauflächen 2010

Flächenumsatz 2010 Geldumsatz 2010 Vertragszahlen 2010 (2009 ± %) [in 1000 m² Grundstücksfläche] [in Millionen Euro] (2009 ± %) (2009 ± %)

Gesamt 1.001 1.248,3 473,9 (1.103 - 9 %) (1.295 - 4 %) (449,6 + 5 %)

8 75,2 9,5 Bauerwartungsland (5 + 60 %) (64,6 + 16 %) (11,3 - 16 %)

Rohbauland 1 8,7 1,6 (0) (0,0 ) (0,0 )

105 189,8 44,2 unselbstständiges Bauland (98 + 7 %) (172,4 + 10 %) (44,1 + 0,2 %)

860 938,3 414,2 selbstständiges Bauland (953 - 10 %) (993,0 - 6 %) (388,0 + 7 %)

mit Erbbaurechten belastete 24 27,3 3,0 Grundstücke siehe Kapitel 4.6 (41 - 41 %) (39,7 - 31 %) (5,4 - 44 %) Erbbaurechte ohne Bausubstanz 3 9,8 1,4 (Begründung, Verkauf, Verlänge- (6 - 50 %) (25,2 - 61 %) (0,8 + 75 %) rungen…) siehe Kapitel 4.6

Umsätze von selbstständigen Baugrundstücken 2010

Flächenumsatz 2010 Geldumsatz 2010 Vertragszahlen 2010 (2009 ± %) [in 1000 m² Grundstücksfläche] [in Millionen Euro] (2009 ± %) (2009 ± %)

Gesamt 860 938,3 414,2 (953 - 10 %) (993,0 - 6 %) (388,0 + 7 %)

individueller Wohnungsbau 644 425,7 118,3 siehe Kapitel 4.2 (761 - 15 %) (490,8 - 13 %) (129,1 - 8 %)

Geschosswohnungsbau 134 220,0 177,7 siehe Kapitel 4.3 (115 + 17 %) (281,4 - 22 %) (157,2 + 13 %)

sonstige Wohnungsnutzung 8 13,9 4,8 (3 + 167 %) (3,5 + 297 %) (0,5 + 860 %)

Büro- und Geschäftshaus- 27 78,2 74,1 grundstücke siehe Kapitel 4.4 (35 - 23 %) (123,2 - 37 %) (84,2 - 12 %)

Gewerbeflächen 28 165,4 29,0 siehe Kapitel 4.5 (26+ 8 %) (61,8 + 168 %) (10,1 + 187 %)

sonstige Baugrundstücke 19 34,4 10,4 (13 + 46 %) (32,1 + 7 %) (6,8 + 53 %)

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 47 D46_1

4.2 Bauplätze für den 900 individuellen Wohnungsbau 800 775 761

4.2.1 Vertragszahlen 679 700

672 600 551 644 Bei den Bauplätzen des individuellen Woh- 601 564 574 nungsbaus handelt es sich um selbstständig 500 529 488 bebaubare Eigenheimgrundstücke, 400 die typischerweise vom Eigentümer selbst 300 genutzt werden mit Betonung der Garten­ nutzung und der Abgrenzung vom Nachbarn. 200

Die Bebauung ist üblicherweise ein-, seltener 100 auch zweigeschossig. 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 D46_2

4.2.2 Flächenumsatz in 1000 m² 600

491 491 500 437 432

400 373 416 426 377 344 300 320 309

200 Page 1

100

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

D46_3

140 4.2.3 Geldumsatz in Millionen Euro 129 124 120 121 104 118 110 100 90 104

80 84 81 74 60 Page 1

40

20

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

48 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011

Page 1 Jahresumsätze von Bauplätzen des individuellen Wohnungsbaus 2010

Flächenumsatz 2010 Geldumsatz 2010 Vertragszahlen 2010 individueller Wohnungsbau [in 1000 m² Grundstücksfläche] [in Millionen Euro] (2009 ± %) (2009 ± %) (2009 ± %)

Gesamt 644 425,7 118,3 (761 - 14 %) (490,8 - 13 %) (129,1 - 8 %)

Reihenhäuser 65 19,4 6,1 (101 - 27 %) (36,1 - 46 %) (11,2 - 46 %)

Doppelhaushälften 131 55,4 14,9 (160 - 18 %) (66,6 - 17 %) (18,5 - 19 %)

freistehende 348 257,2 70,0 Einfamilienhäuser (421 - 17 %) (314,5 - 18 %) (80,1 - 13 %)

Ein- / Zweifamilienhäuser 79 75,0 22,4 mit mehr als einer Wohnung (58 + 34 %) (55,2 + 36 %) (14,7 + 52 %)

Landvillen 0 0 0 (0) (0,0) (0,0)

Stadtvillen 0 0,0 0,0 (2 - 100 %) (2,8 - 100 %) (0,3 - 100 %)

Wohnhäuser mit 2 1,5 0,31 teilgewerblicher Nutzung (1 + 100 %) (0,7 + 114 %) (0,1 + 210 %)

sonstige und nicht näher 19 17,4 4,7 spezifizierte Wohnhäuser (18 + 6 %) (14,9 + 17 %) (4,0 + 18 %)

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 49 Stadtteilübersicht

Verteilung der Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhausbauplätzen 2010

siehe Vergrößerung

keine Kauffälle Ost 1 Hoheluft Dulsb. West Barmbek-Süd 2 Harvestehude Eimsbüttel Uhlenhorst 3 bis 4 Rotherbaum Eilbek Sternsch. Altona Hohenf. 5 bis 6 Nord Hamm-Nord St. Georg 7 bis 9 St. Pauli Borgf. Hamm-Mitte Altona Neustadt Hamb.- Altstadt Altstadt Hamm-Süd 10 bis 19 Hammerbrook HafenCity 20 und mehr

50 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 Verteilung der Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhausbauplätzen 2010

Allermöhe - Hammerbrook - Ochsenwerder 1 Alsterdorf 5 Hamm-Mitte - Ohlsdorf 10 Altengamme 1 Hamm-Nord - Osdorf 5 Altenwerder - Hamm-Süd - Othmarschen 3 Altona-Altstadt - Harburg - Ottensen - Altona-Nord - Harvestehude 1 Poppenbüttel 17 Bahrenfeld 5 Hausbruch 15 Rahlstedt 56 Barmbek-Nord - Heimfeld 1 Reitbrook - Barmbek-Süd 1 Hoheluft-Ost - Rissen 17 Bergedorf 6 Hoheluft-West 1 Rothenburgsort - Bergstedt 7 Hohenfelde - Rotherbaum - Billbrook - Horn - Rönneburg 1 Billstedt 34 Hummelsbüttel 2 Sasel 43 Billwerder - Iserbrook 8 Schnelsen 17 Blankenese 12 Jenfeld 2 Sinstorf 1 Borgfelde - Kirchwerder 22 Spadenland - Bramfeld 15 Kleiner Grasbrook - St. Georg - Cranz - Langenbek - St. Pauli - Curslack 6 Langenhorn 18 Steilshoop - Dulsberg - Lemsahl-Mellingstedt 18 Steinwerder - Duvenstedt 16 Lohbrügge 10 Stellingen 2 Eidelstedt 14 Lokstedt 1 Sternschanze - Eilbek - Lurup 22 Sülldorf 6 Eimsbüttel - Marienthal 1 Tatenberg 2 Eißendorf 15 Marmstorf 2 Tonndorf 4 Eppendorf 1 Moorburg - Uhlenhorst - Farmsen-Berne 10 Moorfleet - Veddel - Finkenwerder - Neuenfelde 1 Volksdorf 23 Francop 1 Neuengamme 6 Waltershof - Fuhlsbüttel 2 Neugraben-Fischbek 48 Wandsbek - Groß Borstel 2 Neuland - Wellingsbüttel 19 Groß Flottbek 3 Neustadt - Wilhelmsburg 28 Gut Moor - Neuwerk - Wilstorf 1 HafenCity - Niendorf 37 Winterhude 1 Hamburg-Altstadt - Nienstedten 6 Wohldorf-Ohlstedt 9 Hamburg gesamt 644

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 51 4.2.4 Gesamtkaufpreise

Es handelt sich in dieser Gesamtüber- Nutzung bebaut werden sollen. Die sicht um selbstständig bebaubare Kauf­preise enthalten nur zum Teil Grundstücke, die mit Reihenhäusern, Anliegerbeiträge. Ungewöhnliche Doppelhaushälften, Doppelhäusern, oder persönliche Verhältnisse wurden, freistehenden Ein- und Zweifamilien- im Gegensatz zur Umsatzstatistik, häu­sern, Landvillen, Stadtvillen bzw. ausgeschlossen. Alle Vertragsparteien mit Wohnhäusern mit teilgewerblicher wurden berücksichtigt.

Verkäufer Bauweise Privat FHH alle

Minimum 40.000 31.290 31.290 Maximum 1.050.000 155.720 1.050.000 Reihenhaus Mittelwert 179.400 71.360 110.380 Größe 279 m² 319 m² 305 m² Anzahl 13 23 36

Minimum 49.000 47.930 47.930 Maximum 354.000 137.000 354.000 Doppelhaushälfte Mittelwert 120.180 90.700 116.070 Größe 415 m² 491 m² 426 m² Anzahl 105 17 122

Minimum 62.000 56.930 56.930 Maximum 845.000 274.730 845.000 Freistehendes Einfamilienhaus Mittelwert 218.380 101.700 202.850 Größe 774 m² 583 m² 749 m² Anzahl 287 44 331

Minimum 30.000 30.000 Maximum 960.000 * 960.000 Ein- / Zweifamilienhaus Mittelwert 304.200 301.400 mit mehr als einer Wohnung Größe 1.016 m² 1.010 m² Anzahl 69 1 70

Minimum 80.000 80.000 Maximum 313.000 - 313.000 Sonstige Bauweisen Mittelwert 174.280 174.280 Größe 588 m² 588 m² Anzahl 9 0 9

Mittelwert = mittlerer Preis in Euro pro Bauplatz Größe = mittlere Grundstücksgröße in Quadratmetern Anzahl = Anzahl der Fälle * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

52 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 Gesamtkaufpreise in Euro von Bauplätzen des individuellen Wohnungsbaus 2010

Lagequalität Bauweise Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte alle Lagen Lage Lage Lage Lage Lage

Minimum 31.290 46.000 40.000 104.910 340.000 31.290 Maximum 67.750 107.700 169.000 155.720 1.050.000 1.050.000 Reihenhaus Mittelwert 48.850 90.390 92.050 117.410 695.000 110.380 Größe 332 m² 367 m² 238 m² 273 m² 320 m² 305 m² Anzahl 16 4 8 6 2 36

Minimum 47.930 59.100 59.590 49.000 191.000 47.930 Maximum 115.000 232.500 163.000 290.000 354.000 354.000 Doppelhaus- Mittelwert 70.760 109.480 112.240 136.700 294.330 116.070 hälfte Größe 446 m² 445 m² 381 m² 420 m² 616 m² 426 m² Anzahl 13 46 36 24 3 122

Freistehen- Minimum 56.930 74.310 90.000 127.500 160.000 56.930 Maximum 180.000 305.000 392.000 845.000 705.000 845.000 des Mittelwert 91.930 149.050 188.400 302.150 493.460 202.850 Einfamilien- Größe 623 m² 752 m² 700 m² 864 m² 764 m² 749 m² haus Anzahl 54 92 84 90 11 331

Ein- / Zwei- Minimum 30.000 90.000 80.000 140.000 425.000 30.000 familienhaus Maximum 277.500 350.000 453.000 909.000 960.000 960.000 mit mehr Mittelwert 139.000 197.680 253.090 370.040 673.190 301.400 als einer Woh- Größe 985 m² 896 m² 1.101 m² 1.046 m² 1.007 m² 1.010 m² nung Anzahl 10 17 17 18 8 70

Minimum 80.000 80.000 Sonstige Maximum * 313.000 * * * 313.000 Mittelwert 155.130 174.280 Bauweisen Größe 744 m² 588 m² Anzahl 1 4 1 1 2 9

Minimum 30.000 46.000 40.000 49.000 160.000 30.000 Alle Maximum 210.000 350.000 453.000 909.000 1.050.000 1.050.000 Mittelwert 85.440 141.680 171.470 274.350 518.640 190.060 Bauweisen Größe 589 m² 671 m² 640 m² 784 m² 747 m² 681 m² Anzahl 92 163 148 139 26 568

Mittelwert = mittlerer Gesamtkaufpreis in Euro Größe = mittlere Grundstücksgröße in Quadratmetern Anzahl = Anzahl der Fälle * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 53 4.2.5 Quadratmeterpreise

Es handelt sich in dieser Gesamt- Stadtvillen bzw. mit Wohnhäusern übersicht um Grundstücke, die mit mit teilgewerblicher Nutzung und Reihenhäusern, Doppel­haushälften, sonstigen, nicht näher spezifizierten Doppelhäusern, freistehenden Ein- individuellen Wohnhäusern bebaut und Zweifamilienhäusern, Landvillen, werden.

Quadratmeterpreise von Bauplätzen des individuellen Wohnungsbaus 2010

Verkäufer Bauweise Privat FHH alle

Minimum 70 127 70 Maximum 4.007 441 4.007 Reihenhaus Mittelwert 470 226 326 Anzahl 30 43 73

Minimum 131 112 112 Maximum 750 266 750 Doppelhaushälfte Mittelwert 316 179 293 Anzahl 107 21 128

Minimum 82 107 82 Maximum 1.539 378 1.539 Freistehendes Einfamilienhaus Mittelwert 300 171 282 Anzahl 301 48 349

Minimum 33 167 33 Ein- / Zweifamilienhaus Maximum 742 225 742 mit mehr als einer Wohnung Mittelwert 308 195 304 Anzahl 73 3 76

Minimum 69 69 Sonstige Bauweisen Maximum 945 - 945 Mittelwert 373 373 Anzahl 10 0 10

Minimum 33 107 33 Alle Bauweisen Maximum 4.007 441 4.007 Mittelwert 315 194 293 Anzahl 521 115 636

Mittel = mittlerer Preis in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche Anzahl = Anzahl der Fälle

54 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 Quadratmeterpreise von Bauplätzen des individuellen Wohnungsbaus 2010

Lagequalität Bauweise Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte alle Lagen Lage Lage Lage Lage Lage

Minimum 125 155 70 Maximum * 580 673 * * 4.008 Reihenhaus Mittelwert 272 366 470 Anzahl 2 9 15 2 2 30

Minimum 160 131 140 162 252 131 Doppelhaus- Maximum 271 456 529 725 750 750 hälfte Mittelwert 201 268 331 373 519 316 Anzahl 4 44 31 25 3 107

Minimum 88 82 120 143 164 82 Freistehendes Maximum 254 399 508 1.086 1.539 1.539 Einfamilienhaus Mittelwert 160 223 282 373 684 300 Anzahl 22 89 85 93 12 301

Ein- / Zwei- Minimum 32 83 96 300 581 32 familienhaus mit Maximum 178 345 425 551 742 742 mehr als einer Mittelwert 118 235 258 374 668 304 Wohnung Anzahl 9 19 19 18 8 73

Minimum 69 69 Sonstige Maximum * 432 * * * 945 Bauweisen Mittelwert 217 373 Anzahl 1 5 1 1 2 10

Minimum 33 69 96 143 164 33 Alle Bauweisen Maximum 271 580 673 1.086 4.007 4.007 Mittelwert 152 239 297 375 804 315 Anzahl 37 166 152 139 27 521

Mittel = mittlerer Preis in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche Anzahl = Anzahl der Fälle * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 55 Stadtteilübersicht

Auf den 1.2.2010 fortgeschriebene Bodenrichtwerte pro m² Grundstücksfläche Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke mit 600 m² Grundstücksgröße

siehe Vergrößerung

Mittel der Richtwerte in Euro pro Quadratmeter

keine Richtwerte Ost bis 168 (bis 50 % des Hamburg-Mittels) Hoheluft Dulsb. West Barmbek-Süd über 168 bis 235 ( 50 % – 70 %) Harvestehude Eimsbüttel Uhlenhorst über 235 bis 302 ( 70 % – 90 %) Rotherbaum Eilbek Sternsch. Altona Hohenf. über 302 bis 369 ( 90 % – 110 %) Nord Hamm-Nord St. Georg Borgf. über 369 bis 503 (110 % – 150 %) St. Pauli Neustadt Hamm-Mitte Altona Hamb.- Altstadt Altstadt Hamm-Süd über 503 bis 670 (150 % – 200 %) Hammerbrook HafenCity über 670 (über 200 %)

56 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 Stadtteil-Übersicht über auf den 1.2.2010 fortgeschriebene Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Grundstücksfläche für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke mit 600 m² Grundstücksgröße [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ]

Stadtteil Richtwerte der Anzahl Richtwert Niedrigster Richtwert Höchster Richtwerte der Mittel Stadtteil Richtwerte der Anzahl Richtwert Niedrigster Richtwert Höchster Richtwerte der Mittel

Allermöhe 12 121 150 135 Farmsen-Berne 51 211 302 263 Alsterdorf 26 377 869 545 Finkenwerder 27 113 166 134 Altengamme 5 121 125 123 Francop 6 94 114 99 Altenwerder - - - - Fuhlsbüttel 25 284 459 396 Altona-Altstadt - - - - Groß Borstel 17 284 446 342 Altona-Nord - - - - Groß Flottbek 31 374 893 638 Bahrenfeld 26 300 520 390 Gut Moor 2 110 110 110 Barmbek-Nord 4 396 396 396 HafenCity - - - - Barmbek-Süd - - - - Hamburg-Altstadt - - - - Bergedorf 54 153 364 257 Hammerbrook - - - - Bergstedt 31 255 319 280 Hamm-Mitte - - - - Billbrook 1 128 128 128 Hamm-Nord 5 316 318 317 Billstedt 69 169 237 208 Hamm-Süd - - - - Billwerder 6 121 142 127 Harburg 1 72 72 72 Blankenese 74 439 1.868 840 Harvestehude 13 1.043 2.262 1.348 Borgfelde 1 336 336 336 Hausbruch 33 125 195 152 Bramfeld 83 248 320 289 Heimfeld 30 116 290 236 Cranz 4 94 109 101 Hoheluft-Ost 1 798 798 798 Curslack 5 140 172 157 Hoheluft-West 2 595 711 653 Dulsberg - - - - Hohenfelde 2 715 876 795 Duvenstedt 27 209 290 243 Horn 9 171 237 210 Eidelstedt 50 212 320 258 Hummelsbüttel 29 217 447 319 Eilbek 3 323 593 497 Iserbrook 29 265 378 298 Eimsbüttel 3 284 664 524 Jenfeld 27 230 268 243 Eißendorf 61 176 244 213 Kirchwerder 21 121 162 129 Eppendorf 13 360 1.466 854 Kleiner Grasbrook - - - -

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 57 [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ]

Stadtteil Richtwerte der Anzahl Richtwert Niedrigster Richtwert Höchster Richtwerte der Mittel Stadtteil Richtwerte der Anzahl Richtwert Niedrigster Richtwert Höchster Richtwerte der Mittel

Langenbek 5 176 188 184 Rothenburgsort - - - - Langenhorn 101 144 239 204 Rotherbaum 5 1.375 2.668 1.992 Lemsahl-Mellingstedt 31 244 356 285 Rönneburg 14 93 210 183 Lohbrügge 78 187 306 227 Sasel 66 303 413 325 Lokstedt 48 213 609 350 Schnelsen 63 253 347 288 Lurup 44 201 273 237 Sinstorf 15 154 188 168 Marienthal 32 242 406 357 Spadenland 1 125 125 125 Marmstorf 33 194 281 229 St. Georg - - - - Moorburg 2 110 110 110 St. Pauli - - - - Moorfleet 5 100 136 112 Steilshoop 5 280 300 292 Neuenfelde 19 79 125 94 Steinwerder - - - - Neuengamme 12 114 138 119 Stellingen 34 193 294 256 Neugraben-Fischbek 64 149 242 168 Sternschanze - - - - Neuland 8 100 123 112 Sülldorf 26 304 691 416 Neustadt - - - - Tatenberg 4 121 125 123 Neuwerk 1 35 35 35 Tonndorf 39 182 296 260 Niendorf 107 171 414 293 Uhlenhorst 6 1.450 2.626 2.116 Nienstedten 42 515 1.226 686 Veddel - - - - Ochsenwerder 9 99 128 115 Volksdorf 62 237 389 348 Ohlsdorf 24 320 531 453 Waltershof - - - - Osdorf 49 258 682 414 Wandsbek 28 242 383 281 Othmarschen 54 408 1.353 747 Wellingsbüttel 40 294 534 455 Ottensen 6 429 951 571 Wilhelmsburg 51 88 183 132 Poppenbüttel 64 242 500 305 Wilstorf 22 171 232 194 Rahlstedt 147 172 310 258 Winterhude 25 455 2.784 1.231 Reitbrook 5 114 128 116 Wohldorf-Ohlstedt 29 219 329 288 Rissen 51 204 579 358 Hamburg gesamt 2.495 35 2.784 335

58 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 4.2.6 Indexreihen Datum Lagequalität

Baulandindex (31.12.1986 = 100) Jahres- Ländliche Schlechte/ Mittlere Gute Bevorzugte für Bauplätze für den individuellen ende Lage Mäßige Lage Lage Lage Lage Wohnungsbau 2000 255,6 247,8 229,4 227,8 288,5 (Ein- und Zweifamilienhausbauplätze 2001 271,4 253,9 228,4 236,9 314,1 ohne Reihenhausgrundstücke) 2002 278,0 250,7 225,7 222,5 345,5 2003 271,6 264,7 224,6 211,2 334,0 Die Indexzahlen beziehen sich jeweils auf das Jahresende, die In- 2004 278,9 280,2 220,5 211,5 316,8 dexzahl für 2010 auf das Jahresmittel. 2005 293,3 293,7 238,6 218,8 318,5 2006 284,2 314,8 252,2 228,7 334,8 2007 268,4 308,3 245,1 232,7 362,4 2008 251,5 302,6 253,3 237,5 421,3 2009 282,0 317,3 264,7 251,8 422,8 2010 318,1 330,3 267,9 262,9 369,6

Stichtag ist der 31. 12. des jeweiligen Jahres (2010 = Jahresmittel)

Preisindex von Bauplätzen für freistehende Einfamilienhäuser in mittlerer Lage (Ende 1986 = 100) D57

300,0 264,7 267,9 252,2 253,3 250,0 238,6 228,4 224,6 245,1 229,4 225,7 220,5 200,0

150,0

100,0

50,0

0,0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 Page 1 59 D58_1

4.3 Bauplätze für den 160

Geschosswohnungsbau 140 134

4.3.1 Vertragszahlen 121 120 105 115 100 89 93 80 74 82 83 76 60 69

40

20

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 D58_2

300 4.3.2 Flächenumsatz in 1000 m² 281

250 230 225 247

220 200 178

155 173 150 158

128 122 100 Page 1

50

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

D58_3

250 4.3.3 Geldumsatz in Millionen Euro 234

200 178 175

150 157

93 97 100 Page 1 96

60 78 63 50 59

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

60 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011

Page 1 Umsätze von Bauplätzen des Geschosswohnungsbaus 2010

Vertragszahlen 2010 Flächenumsatz 2010 Geldumsatz 2010 [in 1000 m² Grundstücksfläche] [in Millionen Euro] (2009 ± %) (2009 ± %) (2009 ± %)

Gesamt 134 220,0 177,7 (115 + 17 %) (281,4 - 22 %) (157,2 + 13 %)

Aufteilung nach gewerblichen Nutzungsanteilen

mit teilgewerblicher 19 32,4 43,2 Nutzung (13 + 46 %) (23,0 + 41 %) (15,4 + 181 %)

ohne teilgewerbliche 115 187,7 134,5 Nutzung (102 + 13 %) (258,3 - 27 %) (141,8 - 5%)

Aufteilung nach Art der Wohnnutzung

Eigentumswohnungsbau 52 69,2 47,4 (30 + 73 %) (47,1 + 47 %) (35,5 + 34 %)

freifinanzierter 64 111,5 113,9 Mietwohnungsbau (72 - 11 %) (211,7 - 47 %) (108,5 + 5 %)

öffentlich geförderter Miet- 18 39,3 16,4 wohnungsbau – alle Verkäufe (13 + 38 %) (22,6 + 74 %) (13,1 + 25 %)

(öffentlich geförderter Mietwoh- 5 13,9 4,5 nungsbau – nur FHH-Verkäufe) (1 + 400 %) (4,9 + 184 %) (2,1 + 114 %)

4.3.4 Quadratmeterpreise sind jedoch nicht auf eine einheit- Vorbehalt geeignet (vgl. Glossar). Angegeben wird der mittlere Kauf- liche Lage oder auf eine einheitliche Nicht berücksichtigt sind Verkäufe, die preis je m² Grundstück bzw. der mitt- bauliche Nutzbarkeit (Geschossflä- für den öffentlich geförderten Woh- lere Kaufpreis je m² Wohnfläche, inkl. chenzahl 86 – GFZ86) modifiziert. Für nungsbau vorgesehen sind. Wege- und Sielbaubeiträge. Die Preise Vergleiche sind sie daher nur unter

Quadratmeterpreise von Bauplätzen des Geschosswohnungsbaus 2010

Lagequalität

Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte alle Lagen Lage Lage Lage Lage Lage Minimum Preise pro 110 260 208 212 463 110 Maximum 665 806 4.663 3.620 4.259 4.663 Quadratmeter Mittelwert 357 434 929 1.168 1.347 979 Grundstücksflä- Mittlere GSF 1.007 1.340 1.895 1.802 1.218 1.620 che Anzahl 6 11 29 30 15 91 Minimum 235 500 336 426 976 235 Preise pro Maximum 581 1.800 1.462 1.738 2.349 2.349 Quadratmeter Mittelwert 424 842 665 850 1.479 868 Wohnfläche Mittlere GFZ 1,04 0,70 1,73 1,35 1,11 1,35 Anzahl 6 9 25 25 14 79 GSF = Grundstücksfläche Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 61 Stadtteilübersicht

Auf den 1.2.2010 fortgeschriebene Bodenrichtwerte pro m² Wohnfläche Geschosswohnungsbau bei ortstypischer Geschossflächenzahl

siehe Vergrößerung

Mittel der Richtwerte in Euro pro Quadratmeter

keine Richtwerte Ost bis 302 (bis 50 % des Hamburg-Mittels) Hoheluft Dulsb. West Barmbek-Süd über 302 bis 422 ( 50 % – 70 %) Harvestehude Eimsbüttel Uhlenhorst über 422 bis 543 ( 70 % – 90 %) Rotherbaum Eilbek Altona Sternsch. Hohenf. über 543 bis 663 ( 90 % – 110%) Nord Hamm-Nord St. Georg über 663 bis 905 (110 % – 150 %) St. Pauli Borgf. Hamm-Mitte Altona Neustadt Hamb.- Altstadt Altstadt Hamm-Süd über 905 bis 1.206 (150 % – 200 %) Hammerbrook HafenCity über 1..206 (über 200 %)

62 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 Stadtteil-Übersicht über auf den 1.2.2010 fortgeschriebene Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Wohnfläche für Geschosswohnungsbau mit ortstypischer Geschossflächenzahl [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ]

Stadtteil Richtwerte der Anzahl Richtwert Niedrigster Richtwert Höchster Richtwerte der Mittel Stadtteil Richtwerte der Anzahl Richtwert Niedrigster Richtwert Höchster Richtwerte der Mittel Allermöhe 4 431 443 435 Farmsen-Berne 32 409 550 473 Alsterdorf 28 476 1.327 745 Finkenwerder 19 259 321 292 Altengamme - - - - Francop - - - - Altenwerder - - - - Fuhlsbüttel 28 413 700 548 Altona-Altstadt 56 314 1.384 634 Groß Borstel 11 545 700 606 Altona-Nord 25 322 671 569 Groß Flottbek 14 494 1.297 822 Bahrenfeld 37 412 829 554 Gut Moor - - - - Barmbek-Nord 53 403 550 466 HafenCity 7 1.094 1.475 1.208 Barmbek-Süd 41 482 713 563 Hamburg-Altstadt 4 750 979 895 Bergedorf 44 302 769 431 Hammerbrook 4 312 392 342 Bergstedt 6 465 544 510 Hamm-Mitte 11 283 329 313 Billbrook 3 231 231 231 Hamm-Nord 26 404 508 424 Billstedt 106 258 391 326 Hamm-Süd 5 288 304 296 Billwerder - - - - Harburg 35 246 500 412 Blankenese 28 621 1.833 958 Harvestehude 21 703 3.461 1.602 Borgfelde 12 388 462 426 Hausbruch 8 262 475 337 Bramfeld 60 451 684 530 Heimfeld 22 305 622 464 Cranz 1 296 296 296 Hoheluft-Ost 12 644 1.232 919 Curslack 2 260 307 284 Hoheluft-West 22 589 1.735 953 Dulsberg 16 376 400 386 Hohenfelde 17 508 1.326 772 Duvenstedt 5 432 577 503 Horn 54 300 403 349 Eidelstedt 36 353 526 433 Hummelsbüttel 19 419 708 583 Eilbek 27 462 799 566 Iserbrook 14 462 733 529 Eimsbüttel 95 417 1.544 803 Jenfeld 23 291 406 359 Eißendorf 26 397 544 483 Kirchwerder 3 260 307 292 Eppendorf 31 473 1.697 1.059 Kleiner Grasbrook 1 278 278 278

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 63 [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ]

Stadtteil Richtwerte der Anzahl Richtwert Niedrigster Richtwert Höchster Richtwerte der Mittel Stadtteil Richtwerte der Anzahl Richtwert Niedrigster Richtwert Höchster Richtwerte der Mittel Langenbek 3 442 471 461 Rothenburgsort 19 208 388 318 Langenhorn 63 307 477 402 Rotherbaum 39 610 3.538 1.722 Lemsahl-Mellingstedt 4 512 795 646 Rönneburg 1 458 458 458 Lohbrügge 56 324 590 413 Sasel 16 688 862 740 Lokstedt 38 410 1.128 667 Schnelsen 33 462 700 545 Lurup 30 297 471 403 Sinstorf 4 384 449 415 Marienthal 18 451 824 586 Spadenland - - - - Marmstorf 9 385 476 424 St. Georg 12 765 1.509 930 Moorburg - - - - St. Pauli 42 392 1.127 817 Moorfleet - - - - Steilshoop 10 244 432 335 Neuenfelde 2 318 318 318 Steinwerder - - - - Neuengamme - - - - Stellingen 42 309 577 456 Neugraben-Fischbek 35 324 620 428 Sternschanze 15 473 803 667 Neuland - - - - Sülldorf 11 440 678 563 Neustadt 15 708 903 815 Tatenberg - - - - Neuwerk - - - - Tonndorf 22 355 475 400 Niendorf 51 504 846 675 Uhlenhorst 32 535 3.948 1.387 Nienstedten 7 829 1.862 1.177 Veddel 4 249 282 261 Ochsenwerder 1 307 307 307 Volksdorf 18 518 791 677 Ohlsdorf 28 421 1.008 606 Waltershof - - - - Osdorf 35 293 11.401 530 Wandsbek 57 341 609 437 Othmarschen 10 522 2.217 1.238 Wellingsbüttel 10 652 1.038 886 Ottensen 58 425 2.178 654 Wilhelmsburg 54 199 353 286 Poppenbüttel 21 600 1.112 757 Wilstorf 21 349 475 417 Rahlstedt 83 406 721 568 Winterhude 65 448 3.526 899 Reitbrook - - - - Wohldorf-Ohlstedt 3 500 545 528 Rissen 15 468 641 569 Hamburg gesamt 2.266 199 3.948 603

64 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 4.3.5 Indexreihe

Indexreihe für unbebaute Mehrfamilienhausgrundstücke (RW 31. 12. 1992 = 100) D63

160,0 149,3 139,1 140,0 125,0 123,9 124,2 126,6 119,7 120,0 127,2 120,0 114,7 114,6 100,0

80,0

60,0

40,0 Die Indexzahlen beziehen sich

20,0 jeweils auf das Jahresende, für 2010 auf das Jahresmittel. 0,0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Page 1

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 65 D64_1

70 4.4 Bauplätze für 64 Büro- und Geschäftshäuser 60 56 4.4.1 Vertragszahlen 55 55 56 50 48 45

40 42 43

35 30

27 20

10

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

D64_2

4.4.2 Flächenumsatz in 1000 m² 350 312 300

250

203 222 201 200 211

180 150 168 170 153 123 Page 1 100

78 50

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

D64_3

4.4.3 Geldumsatz in Millionen Euro 300

250 250

200 178

150 136 150 123 137

Page 1 100 111 99 97 84 74 50

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

66 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011

Page 1 Umsätze von Bauplätzen für Büro- und Geschäftshäuser 2010

Vertragszahlen 2010 Flächenumsatz 2010 Geldumsatz 2010 [in 1000 m² Grundstücksfläche] [in Millionen Euro] (2009 ± %) (2009 ± %) (2009 ± %)

27 78,2 74,1 Gesamt (35 - 23%) (123,2 - 37%) (84,2 - 12%)

Aufteilung nach Nutzungsart

6 18,3 13,2 reine Geschäftshäuser (18 - 67%) (52,3 - 65%) (29,5 - 55%)

6 29,6 13,6 reine Bürohäuser (5 + 20%) (34,6 - 14%) (37,8 - 64%)

gemischte Geschäfts-, 13 26,4 44,5 Büro- und Wohnhäuser (11 + 18%) (36,2 - 27%) (16,8 + 165%) sonstige und nicht näher 2 3,9 2,8 spezifizierte Büro- und (1 + 100%) (0,2 + 1850%) (0,2 + 1300%) Geschäftshäuser Aufteilung nach Lage

Innenstadt 1 7,8 14,4 (0) (0,0) (0,0)

Innenstadtrand 7 11,9 31,4 (2 + 250%) (14,6 - 18%) (20,2 + 55%)

sonstige Lagen 19 58,5 28,3 (33 - 42%) (108,7 - 46%) (64,0 - 56%)

Gemischte Geschäfts-, Büro-, Wohnhäuser sind Gebäude mit geschäftlicher Nutzung im Erdgeschoss (Laden, Gaststätte usw.) und anderer Nutzung (Wohnen, Praxis, Büro…) in den Obergeschossen. Die Wohnnutzung ist hierbei, im Gegensatz zum Geschosswohnungsbau mit teilgewerblicher Nutzung (Kap. 4.3.), von untergeordneter Bedeutung.

Unter „INNENSTADT“ sind hier die Stadtteile Hamburg-Altstadt, Neustadt und die westliche HafenCity (Ortsteile 101–103, 105–108) zusammengefasst, unter „INNENSTADTRAND“ die Stadtteile St. Pauli, Sternschanze, Rotherbaum, St. Georg, westl. Hammerbrook (City Süd) und die östliche HafenCity (Ortsteile 104, 109–117, 207, 311–312).

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 67 4.4.4 Quadratmeterpreise

Angegeben wird der mittlere Kauf- preis je m² Grundstücksfläche inkl. Wege- und Sielbaubeiträge.

Die Preise sind jedoch nicht auf eine einheitliche Lage oder auf eine ein- heitliche bauliche Nutzbarkeit modi- fiziert. Für Vergleiche sind sie daher nur bedingt geeignet.

Quadratmeterpreise von Bauplätzen für Büro- und Geschäftshäuser 2010

Preise pro Quadratmeter Mittlere Büro- und Geschäftshäuser Grundstücksfläche Anzahl der Fälle Grundstücksgröße [in Euro/m²] [in m²]

2010 2010 2010

Gesamt 1.308 20 3.098

Reine Geschäftshäuser 592 6 3.050

Reine Bürohäuser 1.235 5 5.666

gemischte Geschäfts-, Büro- und Wohnhäuser 1.827 9 1.704

sonstige und nicht näher spezifizierte Büro- und Geschäftshäuser, Stellplätze - 0 -

68 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 In der folgenden Tabelle wird der mitt- lere Kaufpreis je m² Geschossfläche 86 (GF86) angegeben, inkl. Wege- und Sielbaubeiträge.

Die Preise sind jedoch nicht auf eine einheitliche Lage modifiziert. Für Vergleiche sind sie daher nur unter Vorbehalt geeignet.

Quadratmeterpreise von Bauplätzen für Büro- und Geschäftshäuser 2010

Preise pro Quadratmeter Büro- und Geschäftshäuser Geschossfläche Anzahl der Fälle Mittlere GFZ86 [in Euro/m² GF86]

2010 2010 2010

Gesamt 961 14 2,14

Reine Geschäftshäuser 1.497 5 0,81

Reine Bürohäuser 871 3 1,88

gemischte Geschäfts-, Büro- und Wohnhäuser 558 6 3,74

sonstige und nicht näher spezifizierte Büro- und Geschäftshäuser - 0 -

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 69 Stadtteilübersicht

Auf den 1.2.2010 fortgeschriebene Bodenrichtwerte pro m² Geschossfläche für Läden im Erdgeschoss

siehe Vergrößerung

Mittel der Richtwerte in Euro pro Quadratmeter

keine Richtwerte Ost bis 350 (bis 50 % des Hamburg-Mittels) Hoheluft Dulsb. West Barmbek-Süd über 350 bis 490 ( 50 % – 70 %) Harvestehude Eimsbüttel Uhlenhorst über 490 bis 630 ( 70 % – 90 %) Rotherbaum Eilbek Sternsch. Altona Hohenf. über 630 bis 770 ( 90 % – 110 %) Nord Hamm-Nord St. Georg über 770 bis 1.050 (110 % – 150 %) St. Pauli Borgf. Hamm-Mitte Altona Neustadt Hamb.- Altstadt Hamm-Süd über 1.050 bis 1.400 (150 % – 200 %) Altstadt Hammerbrook HafenCity über 1.400 (über 200 %)

70 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 Stadtteil-Übersicht über auf den 1.2.2010 fortgeschriebene Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Geschossfläche (Schichtwerte) für Läden im Erdgeschoss [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ]

Stadtteil Richtwerte der Anzahl Richtwert Niedrigster Richtwert Höchster Richtwerte der Mittel Stadtteil Richtwerte der Anzahl Richtwert Niedrigster Richtwert Höchster Richtwerte der Mittel Allermöhe 3 290 310 300 Farmsen-Berne 13 310 560 401 Alsterdorf 7 390 480 430 Finkenwerder 3 260 290 277 Altengamme - - - - Francop - - - - Altenwerder - - - - Fuhlsbüttel 8 360 420 383 Altona-Altstadt 23 250 920 444 Groß Borstel 4 380 480 423 Altona-Nord 8 300 570 431 Groß Flottbek 2 590 690 640 Bahrenfeld 14 270 540 371 Gut Moor - - - - Barmbek-Nord 22 310 560 420 HafenCity 8 1.200 1.600 1.300 Barmbek-Süd 16 360 660 466 Hamburg-Altstadt 28 98613.294 3.971 Bergedorf 25 290 1.100 439 Hammerbrook 5 280 394 354 Bergstedt 2 350 440 395 Hamm-Mitte 4 310 590 398 Billbrook - - - - Hamm-Nord 4 360 370 368 Billstedt 34 250 800 347 Hamm-Süd 1 260 260 260 Billwerder - - - - Harburg 32 280 900 431 Blankenese 6 460 650 540 Harvestehude 7 510 1.150 731 Borgfelde 4 360 400 378 Hausbruch 3 310 430 350 Bramfeld 15 320 540 411 Heimfeld 5 300 460 366 Cranz - - - - Hoheluft-Ost 8 420 620 558 Curslack 1 200 200 200 Hoheluft-West 12 410 610 499 Dulsberg 3 310 310 310 Hohenfelde 10 360 870 499 Duvenstedt 2 350 440 395 Horn 13 300 480 340 Eidelstedt 11 330 560 444 Hummelsbüttel 9 350 480 427 Eilbek 9 370 610 431 Iserbrook 2 430 480 455 Eimsbüttel 48 340 670 449 Jenfeld 6 330 540 405 Eißendorf 5 330 440 376 Kirchwerder - - - - Eppendorf 15 380 1.150 698 Kleiner Grasbrook - - - -

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 71 [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ]

Stadtteil Richtwerte der Anzahl Richtwert Niedrigster Richtwert Höchster Richtwerte der Mittel Stadtteil Richtwerte der Anzahl Richtwert Niedrigster Richtwert Höchster Richtwerte der Mittel Langenbek 2 330 440 385 Rothenburgsort 9 280 480 328 Langenhorn 20 290 480 366 Rotherbaum 24 460 2.100 1.065 Lemsahl-Mellingstedt 1 440 440 440 Rönneburg - - - - Lohbrügge 20 250 440 349 Sasel 3 410 440 427 Lokstedt 8 380 540 446 Schnelsen 13 230 470 378 Lurup 8 350 460 403 Sinstorf 1 360 360 360 Marienthal 3 360 870 533 Spadenland - - - - Marmstorf 1 380 380 380 St. Georg 15 544 2.111 1.116 Moorburg - - - - St. Pauli 37 300 1.200 510 Moorfleet 1 230 230 230 Steilshoop 5 330 430 390 Neuenfelde - - - - Steinwerder - - - - Neuengamme - - - - Stellingen 18 330 480 379 Neugraben-Fischbek 13 260 440 335 Sternschanze 11 300 450 405 Neuland 3 260 310 293 Sülldorf 2 360 650 505 Neustadt 25 430 15.179 4.750 Tatenberg - - - - Neuwerk - - - - Tonndorf 9 290 550 367 Niendorf 14 380 620 488 Uhlenhorst 9 380 740 553 Nienstedten 1 1.000 1.000 1.000 Veddel - - - - Ochsenwerder - - - - Volksdorf 7 250 620 480 Ohlsdorf 9 300 470 399 Waltershof - - - - Osdorf 8 370 980 534 Wandsbek 22 310 1.200 506 Othmarschen 1 340 340 340 Wellingsbüttel 3 430 640 510 Ottensen 18 330 730 443 Wilhelmsburg 18 250 430 302 Poppenbüttel 10 360 1.000 558 Wilstorf 7 310 430 341 Rahlstedt 25 320 610 392 Winterhude 22 350 790 477 Reitbrook - - - - Wohldorf-Ohlstedt 1 440 440 440 Rissen 5 430 480 462 Hamburg gesamt 892 200 15.179 700

72 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 Stadtteilübersicht

Auf den 1.2.2010 fortgeschriebene Bodenrichtwerte pro m² Geschossfläche Bürogrundstücke bei ortstypischer Geschossflächenzahl

siehe Vergrößerung

Mittel der Richtwerte in Euro pro Quadratmeter

keine Richtwerte Ost bis 239 (bis 50 % des Hamburg-Mittels) Hoheluft Dulsb. West Barmbek-Süd über 239 bis 335 ( 50 % – 70 %) Harvestehude Eimsbüttel Uhlenhorst über 335 bis 430 ( 70 % – 90 %) Rotherbaum Eilbek Sternsch. Altona Hohenf. über 430 bis 526 ( 90 % – 110 %) Nord Hamm-Nord St. Georg über 526 bis 717 (110 % – 150 %) St. Pauli Borgf. Hamm-Mitte Altona Neustadt Hamb.- Altstadt Altstadt Hamm-Süd über 717 bis 956 (150 % – 200 %) Hammerbrook HafenCity über 956 ( über 200 %)

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 73 Stadtteil-Übersicht über auf den 1.2.2010 fortgeschriebene Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Geschossfläche (Schichtwerte) für Bürogrundstücke mit ortstypischer Geschossflächenzahl [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ]

Stadtteil Richtwerte der Anzahl Richtwert Niedrigster Richtwert Höchster Richtwerte der Mittel Stadtteil Richtwerte der Anzahl Richtwert Niedrigster Richtwert Höchster Richtwerte der Mittel Allermöhe 2 150 232 191 Farmsen-Berne 6 252 374 318 Alsterdorf 1 290 290 290 Finkenwerder - - - - Altengamme - - - - Francop - - - - Altenwerder - - - - Fuhlsbüttel 2 320 340 330 Altona-Altstadt 24 235 734 386 Groß Borstel 6 279 420 338 Altona-Nord 3 265 281 275 Groß Flottbek 1 624 624 624 Bahrenfeld 5 240 300 267 Gut Moor - - - - Barmbek-Nord 15 242 451 324 HafenCity 11 932 1.271 1.037 Barmbek-Süd 16 265 475 361 Hamburg-Altstadt 36 629 1.245 898 Bergedorf 16 200 407 291 Hammerbrook 14 220 400 298 Bergstedt - - - - Hamm-Mitte 4 250 280 263 Billbrook 1 240 240 240 Hamm-Nord - - - - Billstedt 11 230 281 269 Hamm-Süd - - - - Billwerder - - - - Harburg 19 236 420 331 Blankenese 2 520 581 550 Harvestehude 2 374 1.938 1.156 Borgfelde 5 280 349 316 Hausbruch 1 273 273 273 Bramfeld 6 280 383 316 Heimfeld 2 225 249 237 Cranz - - - - Hoheluft-Ost 7 504 614 573 Curslack - - - - Hoheluft-West 4 265 558 464 Dulsberg - - - - Hohenfelde 4 292 492 371 Duvenstedt - - - - Horn 2 280 300 290 Eidelstedt 7 240 426 351 Hummelsbüttel 2 280 426 353 Eilbek 8 285 400 379 Iserbrook 1 360 360 360 Eimsbüttel 19 260 575 396 Jenfeld 3 247 354 286 Eißendorf - - - - Kirchwerder - - - - Eppendorf 11 345 1.112 686 Kleiner Grasbrook - - - -

74 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ]

Stadtteil Richtwerte der Anzahl Richtwert Niedrigster Richtwert Höchster Richtwerte der Mittel Stadtteil Richtwerte der Anzahl Richtwert Niedrigster Richtwert Höchster Richtwerte der Mittel Langenbek - - - - Rothenburgsort 4 250 277 261 Langenhorn 13 277 400 320 Rotherbaum 15 531 1.120 861 Lemsahl-Mellingstedt - - - - Rönneburg - - - - Lohbrügge 4 208 258 234 Sasel 1 270 270 270 Lokstedt 4 275 378 321 Schnelsen 5 280 330 299 Lurup 4 237 279 262 Sinstorf 1 265 265 265 Marienthal 2 437 455 446 Spadenland - - - - Marmstorf - - - - St. Georg 20 500 900 648 Moorburg - - - - St. Pauli 18 279 920 507 Moorfleet - - - - Steilshoop 3 211 310 260 Neuenfelde - - - - Steinwerder - - - - Neuengamme - - - - Stellingen 4 265 291 279 Neugraben-Fischbek 4 271 349 294 Sternschanze 4 344 438 399 Neuland 3 219 262 237 Sülldorf 2 260 275 267 Neustadt 38 650 1.479 912 Tatenberg - - - - Neuwerk - - - - Tonndorf 6 240 279 262 Niendorf 8 240 460 387 Uhlenhorst 9 283 732 512 Nienstedten 1 710 710 710 Veddel 1 320 320 320 Ochsenwerder - - - - Volksdorf 4 382 571 463 Ohlsdorf 5 360 440 408 Waltershof - - - - Osdorf 5 312 400 365 Wandsbek 12 223 451 325 Othmarschen 2 320 320 320 Wellingsbüttel 1 440 440 440 Ottensen 10 257 575 355 Wilhelmsburg 3 194 259 232 Poppenbüttel 6 250 494 393 Wilstorf 1 242 242 242 Rahlstedt 13 210 410 288 Winterhude 17 282 503 382 Reitbrook - - - - Wohldorf-Ohlstedt - - - - Rissen 1 440 440 440 Hamburg gesamt 533 150 1.938 478

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 75 CMY CY MY CM K Y M C D76_1.pdf 1 22.07.2011 10:56:15 D76_1

4.4.5 Indexreihen

Indexreihe für Bauplätze von Läden (RW 31.12.1992 = 100)

120,0 108,1 110,1 Die Indexzahlen beziehen sich 102,7 103,5 111,5 113,0 107,3 109,0 109,6 jeweils auf das Jahresende. 105,4 100,0 103,1

80,0

60,0

40,0

20,0

0,0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Page 1

Indexreihe für Bauplätze von BürohäusernD76_2 (RW 31.12.1992 = 100)

120,0 Die Indexzahlen beziehen sich

98,9 99,0 98,1 jeweils auf das Jahresende. 100,0 95,6 97,7 98,2 99,5 96,9 98,4 97,7 97,7

80,0

60,0

40,0

20,0

0,0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

76 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011

Page 1 D75_1

4.5 Bauplätze für Lager und Produktion 70 66 4.5.1 Vertragszahlen 60

52 50

39 40 36

30 28 30 28 26 20 23 21

10 14

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

D75_2

4.5.2 Flächenumsatz in 1000 m² 450 414 400 386

350

300 291 255 250 201 200 202 165 192 Page 1 150

100

50 62 68 62 CMY CY MY CM 0 K Y M C 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 D75_3.pdf 1 10.06.2011 07:38:19

4.5.3 Geldumsatz in Millionen Euro 70 63

60

50 45

40

35 29 30 30 28 28 Page 1

20 23

10 10 8 9 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 77 Umsätze von Bauplätzen für Lager und Produktion 2010

Vertragszahlen 2010 Flächenumsatz 2010 Geldumsatz 2010 [in 1000 m² Grundstücksfläche] [in Millionen Euro] (2009 ± %) (2009 ± %) (2009 ± %)

Gesamt 28 165,4 29,0 (26 + 8%) (61,8 + 166%) (10,1 + 187%)

klassisches Gewerbe, Indus- 21 125,9 20,5 trie (22 - 5%) (55,5 + 127%) (9,5 + 116%)

2 15,5 1,9 kundenorientiertes Gewerbe (0) (0) (0)

landwirtschaftliche 0 0 0 Betriebsgrundstücke (0) (0,0) (0,0)

sonstige und nicht näher 5 24,1 6,6 spezifizierte Gewerbenutzung (4 + 25%) (6,3 + 283%) (0,6 + 1000%)

Unter kundenorientiertem Gewerbe sind, anderseits einen sehr hohen Flä- Beispiele hierfür sind Autohandel versteht man Nutzungen, die auf chenbedarf, u. a. durch Lagerflächen und –werkstätten, Tankstellen, Garten- intensiven Kontakt mit dem Kunden/ und Freiverkaufsflächen, aufweisen, so fachmärkte. Endverbraucher und entsprechend dass sie nicht der Kategorie Geschäfts- regen Publikumsverkehr angewiesen häuser (Läden) zuzuordnen sind.

4.5.4 Quadratmeterpreise

Eingeflossen sind selbstständige Die Preise sind jedoch nicht auf eine Grundstücke, keine Zukäufe, keine einheitliche Lage modifiziert. Für Ver- ungewöhnlichen Verhält­nisse, alle gleiche sind sie daher nur unter Vorbe- Vertragsparteien. Angegeben wird der halt geeignet. mittlere Kaufpreis je m² Grundstück.

Preise pro Quadratmeter Mittlere Gewerbegrundstücke Grundstücksfläche Anzahl der Fälle Grundstücksgröße [in Euro/m²] [in m²]

2010 2010 2010

Gesamt 168 18 6.283

78 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 Stadtteilübersicht

Auf den 1.2.2010 fortgeschriebene Bodenrichtwerte pro m² Grundstücksfläche für Lager und Produktion

siehe Vergrößerung

Mittel der Richtwerte in Euro pro Quadratmeter

keine Richtwerte Ost bis 75 (bis 50 % des Hamburg-Mittels) Hoheluft Dulsb. West Barmbek-Süd über 75 bis 105 ( 50 % – 70 %) Harvestehude Eimsbüttel Uhlenhorst über 105 bis 135 ( 70 % – 90 %) Rotherbaum Eilbek Sternsch. Altona Hohenf. über 135 bis 165 ( 90 % – 110 %) Nord Hamm-Nord St. Georg Borgf. über 165 bis 225 (110 % – 150 %) St. Pauli Hamm-Mitte Altona Neustadt Hamb.- Altstadt Altstadt Hamm-Süd über 225 bis 300 (150 % – 200 %) Hammerbrook HafenCity über 300 (über 200 %)

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 79 Stadtteil-Übersicht über auf den 1.2.2010 fortgeschriebene Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Grundstücksfläche für Lager und Produktion [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ]

Stadtteil Richtwerte der Anzahl Richtwert Niedrigster Richtwert Höchster Richtwerte der Mittel Stadtteil Richtwerte der Anzahl Richtwert Niedrigster Richtwert Höchster Richtwerte der Mittel Allermöhe 3 70 115 93 Farmsen-Berne 2 125 170 148 Alsterdorf 2 200 210 205 Finkenwerder 6 65 75 70 Altengamme - - - - Francop - - - - Altenwerder 1 75 75 75 Fuhlsbüttel 1 180 180 180 Altona-Altstadt 7 170 270 207 Groß Borstel 6 140 180 163 Altona-Nord 4 145 210 175 Groß Flottbek 1 180 180 180 Bahrenfeld 13 115 360 166 Gut Moor - - - - Barmbek-Nord 7 210 210 210 HafenCity - - - - Barmbek-Süd 7 250 320 286 Hamburg-Altstadt - - - - Bergedorf 14 85 115 104 Hammerbrook 6 190 270 217 Bergstedt 1 120 120 120 Hamm-Mitte 4 210 300 255 Billbrook 18 90 125 109 Hamm-Nord 2 170 200 185 Billstedt 12 95 240 121 Hamm-Süd 7 145 210 192 Billwerder 1 70 70 70 Harburg 10 105 160 132 Blankenese - - - - Harvestehude - - - - Borgfelde 4 300 320 310 Hausbruch 4 85 110 91 Bramfeld 7 105 520 219 Heimfeld 16 85 170 108 Cranz - - - - Hoheluft-Ost - - - - Curslack - - - - Hoheluft-West 1 240 240 240 Dulsberg 1 270 270 270 Hohenfelde 3 220 280 240 Duvenstedt 2 100 125 113 Horn 7 100 210 125 Eidelstedt 9 105 160 126 Hummelsbüttel 3 145 460 252 Eilbek 4 270 290 275 Iserbrook - - - - Eimsbüttel - - - - Jenfeld 6 95 145 117 Eißendorf - - - - Kirchwerder 3 60 60 60 Eppendorf 2 210 270 240 Kleiner Grasbrook - - - -

80 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ] [ Euro/m² ]

Stadtteil Richtwerte der Anzahl Richtwert Niedrigster Richtwert Höchster Richtwerte der Mittel Stadtteil Richtwerte der Anzahl Richtwert Niedrigster Richtwert Höchster Richtwerte der Mittel Langenbek - - - - Rothenburgsort 18 105 210 146 Langenhorn 10 105 160 143 Rotherbaum - - - - Lemsahl-Mellingstedt - - - - Rönneburg - - - - Lohbrügge 6 85 240 123 Sasel 1 125 125 125 Lokstedt 11 130 610 217 Schnelsen 7 95 130 110 Lurup 8 115 180 144 Sinstorf 4 85 100 95 Marienthal 2 145 160 153 Spadenland - - - - Marmstorf 2 100 100 100 St. Georg - - - - Moorburg 2 80 80 80 St. Pauli 5 200 330 250 Moorfleet 3 95 95 95 Steilshoop 4 145 200 174 Neuenfelde 2 60 65 63 Steinwerder - - - - Neuengamme - - - - Stellingen 13 130 260 163 Neugraben-Fischbek 4 70 105 94 Sternschanze 2 210 210 210 Neuland 5 80 130 108 Sülldorf 1 160 160 160 Neustadt - - - - Tatenberg 1 95 95 95 Neuwerk - - - - Tonndorf 10 115 200 143 Niendorf 6 140 300 193 Uhlenhorst 1 270 270 270 Nienstedten - - - - Veddel 10 95 240 125 Ochsenwerder 1 80 80 80 Volksdorf - - - - Ohlsdorf - - - - Waltershof - - - - Osdorf 3 135 180 165 Wandsbek 19 125 330 214 Othmarschen - - - - Wellingsbüttel - - - - Ottensen - - - - Wilhelmsburg 50 80 290 105 Poppenbüttel 1 130 130 130 Wilstorf 4 105 190 138 Rahlstedt 16 95 145 118 Winterhude 3 240 270 260 Reitbrook - - - - Wohldorf-Ohlstedt - - - - Rissen 1 200 200 200 Hamburg gesamt 447 60 610 150

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 81 4.5.5 Indexreihe

Indexreihe für Gewerbegrundstücke (RW 31.12.1992 = 100) D82

160,0 Die Indexzahlen beziehen sich 140,5 136,8 jeweils auf das Jahresende. 140,0 133,0 126,6 140,5 140,5 120,3 132,9 133,0 120,0 110,6

100,0 100,9

80,0

60,0

40,0

20,0

0,0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Page 1

82 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 4.6 Erbbaurechte

Bestellung von Erbbaurechten Handel mit Neben den 644 (761) Ein- und Zweifa- Erbbaurechtsgrundstücken milienhausbauplätzen, die 2010 (2009) Im Jahre 2010 wurden in Hamburg als Eigentum verkauft wurden, steht insgesamt 24 mit Erbbaurechten be- die Vergabe von 0 (1) Einfamilienhaus- lastete Grundstücke verkauft. Bei 20 bauplatz im Erbbaurecht. Der Marktan- Fällen handelte es sich dabei um Ein- teil der Erbbaurechte beträgt hier also familienhausgrundstücke. Die mittlere 0 % ( 0 % ). Restlaufzeit der Erbbaurechte betrug 44 Jahre bei einer Spanne von 24 bis zu 57 Jahren. Verlängerung von Erbbaurechten Aus dem Jahr 2010 liegt dem Käufer waren immer die Erbbaube- Gutachterausschuss keine Erbbau- rechtigten. In keinem Fall wurde das rechtsverlänge­rung vor. Grundstück an einen Dritten verkauft.

Verkäufer waren in 7 Fällen die FHH, Handel mit Erbbaurechten in 17 Fällen private Erbbaurechtsge- ohne Gebäudesubstanz ber.In den Jahren 2004 - 2006 hat die Erbbaurechte werden bestellt, um FHH in einer Sonderaktion insgesamt Gebäude zu errichten. Der Handel 1.798 Erbbaugrundstücke an die Erb- mit Erbbaurechten um­fasst in der bauberechtigten verkauft. Regel auch Gebäudesubstanz und ist Diese Aktion war 2007 beendet. dann dem Immobilienmarkt bebauter Grund­stücke zuzurechnen. Erbbau- In einer Untersuchung derartiger Ver- rechte ohne Gebäudesubstanz werden käufe unter Privaten aus den Jahren relativ selten weiterverkauft. 2010 war 1980 – 89 wurde nachgewiesen, dass dies in Hamburg zweimal der Fall. die Kaufpreise durch die Belastung durch das Erbbaurecht nicht die volle Höhe der unbelasteten Bodenwerte erreichen. Der Verlust, den der Grund- stückseigentümer dadurch erleidet, dass er vom Erbbauberechtigten einen geringeren Erbbauzins erhält, als es einer angemessenen Verzinsung des Bodenwertes entspricht, schlägt zu 50 – 90 % wertmin­dernd auf den Kaufpreis durch. Die Wertminderung ist dabei umso kräftiger, je geringer der gezahlte Erbbauzins ist. Als angemes- sen wird dabei eine 5-prozentige Ver- zinsung des Bo­denwertes angesehen.

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 83 5 Der landwirtschaftliche Grundstücksmarkt

D82_1

60 5.1 Vertragszahlen 55 56

50 45 42 43

40 42 36

30 31 30

24 20 20

10

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

D82_2

5.2 Flächenumsatz in 1000 m² 1400

1.185 1200 1.154 1.101

988 1000 948 1.007 941 956

800

600 Page 1

400 478 487

200 186

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

D82_3

5.3 Geldumsatz in Millionen Euro 7,0 6,1 6,0

5,0 4,8

4,0

3,0 3,1 3,4 3,0 2,9

Page 1 2,5 2,5 2,0 2,2

1,6 1,0 0,9

0,0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

84 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011

Page 1 D83 Flächenumsatz in 1000 m²

1400 1.275 selbstständige Baugrundstücke 1.219 1.185 1200 1.154 1.101 1.165 1.020 1.111 988 993 land- und forstwirtschaftliche 1000 948 1.007 956 941 Flächen 942 900 896 902 800 938 698 Bauerwartungsland 600 569

487 400 477

234 308 200 186 99 65 75 15 67 80 98 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Jahresumsätze 2010 von land- und forstwirtschaftlichen Flächen

Vertragszahlen 2010 Flächenumsatz 2010 Geldumsatz 2010 Land- und forstwirtschaftliche Flächen [in 1000 m² Grundstücksfläche] [in Millionen Euro] (2009Page ± %) 1 (2009 ± %) (2009 ± %) 55 955,9 3,1 Gesamt (56 - 2%) (940,5 + 2%) (2,5 + 24%)

5 108,7 0,3 Acker (1 + 400%) (58,6 + 85%) (0,1 + 200%)

13 142,8 0,8 Grünland (11 + 18%) (359,5 - 60%) (0,8 ± 0%)

Flächen für den 3 97,5 0,3 Erwerbsgartenbau (3 ± 0%) (24,3 + 301%) (0,1 + 200%)

2 4,0 0,01 Waldflächen (2 ± 0%) (2,5 + 60%) (0,03 -67%)

0 0 0 Geringstland (0) (0,0) (0,0)

gemischte und nicht spezi- 32 602,9 1,7 fizierte landwirtschaftliche (39 - 18%) (495,6 + 22%) (1,4 + 21%) Flächen

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 85 5.4 Quadratmeterpreise

Berücksichtigt wurden Verkäufe von (z. B. Zukäufe) und solche unter Betei- selbstständig nutzbaren Grundstücken ligung der öffentlichen Hand. im Sinne der angegebenen Nutzungs- Von den 55 Verkäufen aus dem Jahr art, nicht berücksichtigt wurden 2010 mussten daher 50 ausgeschie- Verkäufe, die unter ungewöhnlichen den werden. Nutzungsspezifische Verhältnissen zustande gekommen sind Angaben sind daher nicht möglich.

Preise pro durchschnittliche Quadratmeter Anzahl der Fälle Grundstücksgröße Grundstücksfläche [in m²] [in Euro/ m²]

Gesamt 4,1 5 16.208

5.5 Bodenrichtwerte Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Nutzung zum 1. 1. 2008

Zum 1. 1. 2008 hat der Gutachteraus- schuss folgende Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Nutzungen beschlossen. Die Werte beziehen sich auf 1 Hektar (10.000 m²) große Flächen, lediglich bei begünstigtem Norderelbgeest Agrarland wurde den Marktgepflo- genheiten folgend eine Flächengröße

Süderelb- Wilhelms- von 2.500 m² zugrunde gelegt. marschen burg

Vier- und Harburger Marschlande Geest

Neuwerk 5.6 Ortsüblicher Pachtzins im Obst- und Gemüseanbau Der Gutachterausschuss für Grund- Norderelbgeest /Bille/B5) [Euro/m²] (nördlich und Marschlande Vier- Bille/B5) [Euro/m²] (südlich Wilhelmsburg [Euro/m²] und Süderelbe) Norder- (zwischen Süderelbmarschen [Euro/m²] Lüneburg) nach B73/Bahntrasse (nördlich Geest Harburger [Euro/m²] Lüneburg) nach B73/Bahntrasse (südlich Neuwerk [Euro/m²] stückswerte hat den ortsüblichen Waldflächen 2,70 2,70 2,70 2,70 2,70 Pachtzins im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau gemäß § 5 Abs. 2 Grünland 4,50 2,00 2,00 2,00 2,00 1,00 Bundeskleingartengesetz für 1994 mit 0,03 € pro m² Pachtfläche im Jahr Acker 4,50 2,00 4,00 5,00 2,60 1,00 ermittelt. Flächen für den 5,10 4,00 4,00 5,00 5,10 Erwerbsgartenbau Nach § 5 Abs. 1 Bundeskleingarten- Feingemüseland 5,10 4,50 4,50 gesetz darf für Kleingartenanlagen höchstens der vierfache Betrag des Begünstigtes Agrarland 10,00 9,00 9,00 9,00 9,00 o. g. Pachtzinses verlangt werden.

86 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 6 Zwangsversteigerungen

Zwangsversteigerungen 2010 Die Kapitel 1 bis 5 behandeln aus- schließlich den Grundstücksmarkt, wie er sich in freihändigen Verkäufen wi- derspiegelt. In der Öffentlichkeit wird Euro] aber auch mit Interesse das Gesche- hen bei Zwangsversteigerungen ver- Prozent] Prozent] Millionen

folgt. Seit 1996 hat die Geschäftsstelle Termine Zuschläge Termine Zuschläge/ [in Verkehrswertquote [in Geldumsatz [in des Gutachterausschusses daher auch die Ankündigungen von Zwangs- 2010 2010 2010 2010 2010 versteigerungen und die Zuschlagbe- Eigentumswohnungen schlüsse, die ihr nach § 195 Absatz 1 190 91 48 97 7,4 BauGB zugeleitet werden, ausgewer- tet. Die folgenden Zahlen sind in den Ein- und Zweifamilienhäuser 159 67 42 86 14,5 Kapiteln 2 bis 7 nicht enthalten.

Mehrfamilienhäuser 22 11 50 110 13,8 Die „sonstigen Grundstücke“ umfas- sen z. B. Rohbauten, landwirtschaft- liche und Freizeit-Grundstücke. Hinter gewerbliche Objekte 64 23 36 98 14,1 der durchschnittlichen Verkehrsquote, d. h. dem Verhältnis des Gebotes, das unbebaute Grundstücke 6 3 50 109 0,3 den Zuschlag erhielt, zu dem im Verfahren festgelegten Verkehrswert, sonstige Grundstücke 3 2 67 162 0,1 verbergen sich stark streuende Quo- ten im Einzelfall von unter 70 % bis Zwangsversteigerungen weit über 100 %. 449 197 44 50,2 insgesamt

Zu beachten ist auch, dass die Ver- kehrswertermittlungen zum Zeitpunkt Verteilung der Verkehrswertquoten bei Zwangsversteigerungen 2010 des Zwangsversteigerungstermins teilweise bereits länger als ein Jahr Quoten in Prozent zurückliegen. Dennoch lässt sich 150 12 feststellen, dass es auch in Zwangs- 140 6 versteigerungen nicht einfach ist, ein 130 7

„Schnäppchen“ zu machen. In weni- 120 11 ger als der Hälfte der angekündigten 110 22

Termine kommt es überhaupt zum Zu- 100 26 schlag. Und auch dann sorgt die Kon- 90 22 kurrenz bei gängigen oder begehrten 80 33 Objekten für nicht zu niedrige Preise. 70 20 Lediglich bei „Ladenhütern“ ist ein 60 15 Zuschlag deutlich unter Verkehrswert ab 50 10 möglich. unter 50 13

0 5 10 15 20 25 30 35 Anzahl

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 87 7 Für die Wertermittlung erforderliche Daten

7.1 Einfamilienhäuser Aktualisierungsfaktoren für Quadratmeterpreis von Einfamilienhäusern Einfamilienhäuser 3.328 Verkäufe von freistehenden Einfamilienhäusern ohne gewerblichen Anteil aus den Jahren 2004 – 2008, Datenbasis keine Erbbaurechte, keine Reihenhäuser, keine halben Doppelhäuser, keine größeren Bauschäden. Zeitpunkt Einflussgrößen: faktor

Bodenrichtwert zum 1.1. 2004 für freistehende - Aktualisierungs RW04 Einfamilienhäuser Grundstücksgröße 1000 m² Mitte 2005 1,00 Ende 2005 / Anfang 2006 1,01 WFL Gesamtwohnfläche Mitte 2006 1,00

aktueller Gesamtbodenwert des Grundstücks dividiert Ende 2006 / Anfang 2007 0,99 BOWE/WFL durch die Wohnfläche Mitte 2007 1,00 Ende 2007 / Anfang 2008 1,00 Alter Kaufjahr − Baujahr Mitte 2008 1,01 Gebäudefaktor Ende 2008 / Anfang 2009 1,03 Zielgröße: GF = Kaufpreis / Wohnfläche Mitte 2009 1,02 GF [EURO/m²] Ende 2009 / Anfang 2010 1,02 (492 Mitte 2010 1,06 + 3,953 * RW04 [€/m²] + 0,539 * BOWE/WFL [€ / m²] + 22,7 * (35 - ALTER [JAHRE]) wenn Alter < 35 Jahre Wohnflächenfaktor für + 126 wenn Baujahr – 1919 Einfamilienhäuser + 58 wenn Baujahr 1920 – 1929 − 13 wenn Baujahr 1930 – 1939 0,94 + (0,0004*WFL [m²]) − 95 wenn Baujahr 1940 – 1952 − 3 wenn Baujahr 1953 – 1959 − 36 wenn Baujahr 1960 – 1969 − 14 wenn Baujahr 1970 – 1979 Umrechnungsfaktoren + 58 wenn Baujahr 1980 – 1989 Gebäudeart + 39 wenn Baujahr 1990 – 1999 − 42 wenn Baujahr ab 2000) freistehendes EFH 1,00 Doppelhaushälfte 0,99 * Umrechnungsfaktor Gebäudeart Zweifamilienhaus 0,91 * Wohnflächenfaktor * Aktualisierungsfaktor für Einfamilienhäuser) * Stadtteilfaktor für Einfamilienhäuser (siehe nächste Seite)

88 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 Stadtteilfaktoren für Einfamilienhäuser

Allermöhe 1,01 Hammerbrook - Ochsenwerder 1,11 Alsterdorf 1,13 Hamm-Mitte - Ohlsdorf 1,03 Altengamme 1,01 Hamm-Nord - Osdorf 1,08 Altenwerder - Hamm-Süd - Othmarschen 1,03 Altona-Altstadt - Harburg - Ottensen - Altona-Nord - Harvestehude - Poppenbüttel 0,97 Bahrenfeld 1,04 Hausbruch 1,00 Rahlstedt 1,01 Barmbek-Nord - Heimfeld 0,98 Reitbrook - Barmbek-Süd - Hoheluft-Ost - Rissen 1,01 Bergedorf 1,06 Hoheluft-West - Rothenburgsort - Bergstedt 0,99 Hohenfelde - Rotherbaum - Billbrook - Horn - Rönneburg 1,05 Billstedt 1,02 Hummelsbüttel 0,97 Sasel 0,98 Billwerder - Iserbrook 1,01 Schnelsen 1,01 Blankenese 1,04 Jenfeld 0,93 Sinstorf 0,96 Borgfelde - Kirchwerder - Spadenland - Bramfeld 0,94 Kleiner Grasbrook - St. Georg - Cranz - Langenbek - St. Pauli - Curslack 1,08 Langenhorn 1,05 Steilshoop - Dulsberg - Lemsahl-Mellingstedt 0,98 Steinwerder - Duvenstedt 1,02 Lohbrügge 1,03 Stellingen 1,04 Eidelstedt 0,97 Lokstedt 1,05 Sternschanze - Eilbek - Lurup 1,01 Sülldorf 1,02 Eimsbüttel - Marienthal 0,99 Tatenberg - Eißendorf 0,97 Marmstorf 1,02 Tonndorf 0,93 Eppendorf - Moorburg - Uhlenhorst - Farmsen-Berne 0,96 Moorfleet - Veddel - Finkenwerder 1,23 Neuenfelde 1,07 Volksdorf 1,05 Francop - Neuengamme 0,99 Waltershof - Fuhlsbüttel 1,05 Neugraben-Fischbek 1,01 Wandsbek 1,05 Groß Borstel 1,17 Neuland 1,02 Wellingsbüttel 0,99 Groß Flottbek 1,13 Neustadt - Wilhelmsburg 0,98 Gut Moor - Neuwerk - Wilstorf - HafenCity - Niendorf 1,05 Winterhude - Hamburg-Altstadt - Nienstedten 1,07 Wohldorf-Ohlstedt 0,96

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 89 Aktualisierungsfaktoren für Quadratmeterpreis von Reihenhäusern Reihenhäuser

2.177 Verkäufe von Mittel- und Endreihenhäusern aus Datenbasis den Jahren 2004 – 2008, keine Erbbaurechte, keine größeren Bauschäden Zeitpunkt Einflussgrößen: faktor

Bodenrichtwert zum 1.1.2004 für freistehende - Aktualisierungs RW04 Einfamilienhäuser Grundstücksgröße 1000 m² Mitte 2005 1,00 Ende 2005 / Anfang 2006 1,00 WFL Gesamtwohnfläche Mitte 2006 1,00

aktueller Gesamtbodenwert des Grundstücks Ende 2006 / Anfang 2007 0,99 BOWE/WFL dividiert durch die Wohnfläche Mitte 2007 0,96 Ende 2007 / Anfang 2008 0,97 Alter Kaufjahr − Baujahr Mitte 2008 1,00 Gebäudefaktor Ende 2008 / Anfang 2009 1,00 Zielgröße: GF = Kaufpreis / Wohnfläche Mitte 2009 1,00

(826 Ende 2009 / Anfang 2010 1,00 GF [EURO/m²] + 3,485 * RW04 [€/m²] Mitte 2010 1,03 + 12,3 * (35 - ALTER [JAHRE]) wenn Alter < 35 Jahre

+ 0,239 * BOWE/WFL [€ / m²] Wohnflächenfaktor für Reihenhäuser + 148 wenn Baujahr – 1919

+ 37 wenn Baujahr 1920 – 1929 1,06 − 0,0005*WFL [m²] − 31 wenn Baujahr 1930 – 1939

− 230 wenn Baujahr 1940 – 1952

− 17 wenn Baujahr 1953 – 1959

+ 16 wenn Baujahr 1960 – 1969 Umrechnungsfaktoren + 26 wenn Baujahr 1970 – 1979 Gebäudeart − 16 wenn Baujahr 1980 – 1989

− 31 wenn Baujahr 1990 – ,1999 Mittelreihenhaus 1,00

+ 5 wenn Baujahr ab 2000 ) Endreihenhaus 1,03 Doppelhaushälfte 1,02 * Umrechnungsfaktor Gebäudeart

* Wohnflächenfaktor Gartenhofhaus 1,04

* Aktualisierungsfaktor für Reihenhäuser

* Stadtteilfaktor für Reihenhäuser (siehe nächste Seite)

90 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 Stadtteilfaktoren für Reihenhäuser

Allermöhe 1,04 Hammerbrook - Ochsenwerder - Alsterdorf 1,11 Hamm-Mitte - Ohlsdorf 1,03 Altengamme - Hamm-Nord - Osdorf 1,17 Altenwerder - Hamm-Süd - Othmarschen 1,02 Altona-Altstadt - Harburg - Ottensen - Altona-Nord - Harvestehude - Poppenbüttel 1,01 Bahrenfeld 1,07 Hausbruch 1,00 Rahlstedt 1,01 Barmbek-Nord - Heimfeld 1,00 Reitbrook - Barmbek-Süd 0,93 Hoheluft-Ost 1,24 Rissen 0,98 Bergedorf 1,00 Hoheluft-West - Rothenburgsort - Bergstedt 0,98 Hohenfelde - Rotherbaum - Billbrook - Horn 0,93 Rönneburg 0,90 Billstedt 1,01 Hummelsbüttel 1,02 Sasel 0,96 Billwerder 0,98 Iserbrook 1,04 Schnelsen 1,01 Blankenese 1,04 Jenfeld 0,90 Sinstorf 0,92 Borgfelde - Kirchwerder - Spadenland - Bramfeld 0,99 Kleiner Grasbrook - St. Georg - Cranz - Langenbek 1,02 St. Pauli - Curslack - Langenhorn 1,00 Steilshoop 0,85 Dulsberg - Lemsahl-Mellingstedt 0,98 Steinwerder - Duvenstedt 1,03 Lohbrügge 1,04 Stellingen 1,02 Eidelstedt 0,99 Lokstedt 1,15 Sternschanze - Eilbek - Lurup 1,00 Sülldorf 1,09 Eimsbüttel - Marienthal 1,00 Tatenberg - Eißendorf 1,05 Marmstorf 1,06 Tonndorf 0,92 Eppendorf 1,20 Moorburg - Uhlenhorst - Farmsen-Berne 0,98 Moorfleet - Veddel - Finkenwerder 1,25 Neuenfelde - Volksdorf 0,99 Francop - Neuengamme - Waltershof - Fuhlsbüttel 0,93 Neugraben-Fischbek 1,01 Wandsbek - Groß Borstel 1,16 Neuland - Wellingsbüttel 0,91 Groß Flottbek 1,10 Neustadt - Wilhelmsburg 0,96 Gut Moor - Neuwerk - Wilstorf 0,95 HafenCity - Niendorf 1,01 Winterhude - Hamburg-Altstadt - Nienstedten 1,05 Wohldorf-Ohlstedt -

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 91 Marktanpassungsfaktor Kaufpreis / Sachwert Aktualisierungsfaktoren für von Einfamilienhäusern Einfamilienhäuser (KP / SW)

1.269 Verkäufe von freistehenden Einfamilienhäusern ohne gewerblichen Anteil aus den Jahren 1995 – 1999, Datenbasis keine Reihenhäuser, keine halben Doppelhäuser, keine größeren Bauschäden Zeitpunkt faktor Sachwertdefiniton:

Feuerversicherungswert 1914 - Aktualisierungs * (eurorisierter) Baupreisindex des Stat. Landesamtes Mitte 2000 0,96 Gebäudesachwert * (1-Altersabschreibung nach WertR (max. 70 %)) Ende 2000 / Anfang 2001 0,96 − Bauschäden (pauschal 3 % des Neubauwertes) Mitte 2001 0,95 Wert der = pauschal ( 643 M + 0,0168 * FV-Wert 1914) Ende 2001 / Anfang 2002 0,95 Außenanlagen * Baupreisindex Mitte 2002 0,94 Ende 2002 / Anfang 2003 0,94

Bodenwert = Grundstücksfläche * aktualisierter Bodenrichtwert Mitte 2003 0,93 Ende 2003 / Anfang 2004 0,93

Marktanpassungsfaktor: Mitte 2004 0,93 Ende 2004/ Anfang 2005 0,93 (61,9 Mitte 2005 0,92 + 0,354 * BOWE / SACHW [%] Kaufpreis / − 0,0340 * SACHW [1000 €] Ende 2005/ Anfang 2006 0,93 Sachwert [%] + 0,0917 * WFL [m²] Mitte 2006 0,94 + 0,0159 * RW92 [DM/m²] Ende 2006/ Anfang 2007 0,93 + 4,1 wenn Sachwert < 210 000 € Mitte 2007 0,93 + 3,8 wenn Sachwert > 560 000 € Ende 2007/ Anfang 2008 0,92

+ 1,6 wenn Baujahr – 1919 Mitte 2008 0,91 + 0,9 wenn Baujahr 1920 – 1929 + 1,9 wenn Baujahr 1930 – 1939 Ende 2008/ Anfang 2009 0,90

− 0,4 wenn Baujahr 1940 – 1952 Mitte 2009 0,91 − 2,4 wenn Baujahr 1953 – 1959 − 4,6 wenn Baujahr 1960 – 1969 − 0,4 wenn Baujahr 1970 – 1979 Die Reihe wird nicht fortgeführt. + 3,8 wenn Baujahr 1980 – 1989 + 7,2 wenn Baujahr 1990 – )

* Aktualisierungsfaktor für Einfamilienhäuser (KP / SW)

92 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 Marktanpassungsfaktor Kaufpreis / Sachwert Aktualisierungsfaktoren für von Reihenhäusern Reihenhäuser (KP / SW)

1.305 Verkäufe von Mittel- und Endreihenhäusern aus Datenbasis den Jahren 1995 – 2000, keine Erbbaurechte, keine größeren Bauschäden Zeitpunkt faktor Sachwertdefiniton:

Feuerversicherungswert 1914 - Aktualisierungs * (eurorisierter) Baupreisindex des Stat. Landesamtes Mitte 2000 0,98 Gebäudesachwert * (1-Altersabschreibung nach WertR (max. 70 %)) Ende 2000 / Anfang 2001 0,97 − Bauschäden (pauschal 3 % des Neubauwertes) Mitte 2001 0,97 Wert der = pauschal ( 643 M + 0,0168 * FV-Wert 1914) Ende 2001 / Anfang 2002 0,97 Außenanlagen * eurorisierter Baupreisindex Mitte 2002 0,97 Ende 2002 / Anfang 2003 0,95

Bodenwert = Grundstücksfläche * aktualisierter Bodenrichtwert Mitte 2003 0,96 Ende 2003 / Anfang 2004 0,98

Marktanpassungsfaktor: Mitte 2004 0,98 Ende 2004 / Anfang 2005 0,96 Kaufpreis / (85,15 Mitte 2005 0,96 Sachwert [%] − 0,21823 * SACHW [1000 €] + 0,3046 * WFL [m²] Ende 2005 / Anfang 2006 0,96 + 0,06859 * RW92 [DM/m²] Mitte 2006 0,98

+ 3,6 wenn Baujahr – 1919 Ende 2006 / Anfang 2007 0,97 + 3,2 wenn Baujahr 1920 – 1929 Mitte 2007 0,96 − 3,6 wenn Baujahr 1930 – 1939 Ende 2007 / Anfang 2008 0,95 − 5,8 wenn Baujahr 1940 – 1952 − 1,0 wenn Baujahr 1953 – 1959 Mitte 2008 0,95 + 0,5 wenn Baujahr 1960 – 1969 Ende 2008 / Anfang 2009 0,95 − 0,5 wenn Baujahr 1970 – 1979 + 0,7 wenn Baujahr 1980 – 1989 Mitte 2009 0,96 + 0,8 wenn Baujahr 1990 – )

Die Reihe wird nicht fortgeführt.

* Aktualisierungsfaktor für Reihenhäuser (KP / SW)

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 93 Marktanpassungsfaktor Erbbaurecht Verkehrswert Volleigentum (WertR 2006 Nr.4.3.2.1)

267 Verkäufe von Erbbaurechten bebauter Einfamilien- Datenbasis hausgrundstücke aus den Jahren 2000 – 2008, keine größeren Bauschäden

Marktanpassungsfaktor:

Kaufpreis 156,55 Erbbaurecht / − 27,35 * VWV [1000 € / m² Wfl.] Verkehrswert − 0,135 * Wohnfläche [m²] Volleigentum (VWV) [%]

94 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 7.2 Mehrfamilienhäuser

Quadratmeterpreis von Mehrfamilienhäusern

635 Verkäufe von Mehrfamilienhäusern ohne gewerb- Datenbasis lichen Anteil aus den Jahren 2004 bis 2008, keine Erbbaurechte, kein sozialer Wohnungsbau

Einflussgrößen:

NKM/Msp Nettokaltmiete dividiert durch die Mietenspiegelmiete

ALTER Kaufjahr - Baujahr

RW04 Bodenrichtwert zum 1.1.2004 für MFH, GFZ86 1,0

GFZ86 Geschossflächenzahl 86

Zielgröße: GF = Gebäudefaktor (=Kaufpreis pro m² Wohnfläche) (-259 + 1,076 * RW04 [Euro/m²] +754,28 * NKM/Msp + 39,1 * (30-Alter [Jahre]) GF [Euro / m²] wenn Alter < 30

+ 54,01 * GFZ 86 * Korrekturfaktor Baujahr * Aktualisierungsfaktor * Stadtteilfaktor für den Quadratmeterpreis von Mehrfamilienhäusern (siehe nächste Seite)

Ein Stadtteilfaktor wurde nicht ermittelt.

Korrekturfaktor Aktualisierungs- Baujahr Jahr Baujahr faktor

bis 1919 1,07 2004 0,85

1920 bis 1929 0,87 2005 0,89

1930 bis 1939 0,98 2006 0,94

1940 bis 1952 0,91 2007 1,00

1953 bis 1959 0,91 2008 1,01

1960 bis 1969 0,96 2009 1,06

1970 bis 1979 1,14 2010 1,15

1980 bis 1989 1,08

1990 bis 1999 0,96

ab 2000 1,06

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 95 Vorläufige Stadtteilfaktoren für den Quadratmeterpreis von Mehrfamilienhäusern

Allermöhe 1,10 Hammerbrook 1,01 Ochsenwerder 1,10 Alsterdorf 1,12 Hamm-Mitte 1,01 Ohlsdorf 1,02 Altengamme 1,10 Hamm-Nord 1,01 Osdorf 1,05 Altenwerder 0,91 Hamm-Süd 1,01 Othmarschen 1,08 Altona-Altstadt 1,03 Harburg 0,86 Ottensen 1,13 Altona-Nord 1,03 Harvestehude 1,01 Poppenbüttel 0,98 Bahrenfeld 1,08 Hausbruch 0,91 Rahlstedt 1,02 Barmbek-Nord 1,02 Heimfeld 0,91 Reitbrook 1,10 Barmbek-Süd 1,02 Hoheluft-Ost 1,06 Rissen 0,98 Bergedorf 0,99 Hoheluft-West 1,05 Rothenburgsort 1,03 Bergstedt 0,98 Hohenfelde 0,91 Rotherbaum 1,01 Billbrook 1,03 Horn 1,01 Rönneburg 0,92 Billstedt 1,03 Hummelsbüttel 0,98 Sasel 0,98 Billwerder 1,10 Iserbrook 0,98 Schnelsen 1,05 Blankenese 1,07 Jenfeld 1,02 Sinstorf 0,92 Borgfelde 1,01 Kirchwerder 1,10 Spadenland 1,10 Bramfeld 1,02 Kleiner Grasbrook 0,97 St. Georg 0,88 Cranz 0,91 Langenbek 0,92 St. Pauli 0,88 Curslack 1,10 Langenhorn 1,02 Steilshoop 1,02 Dulsberg 1,02 Lemsahl-Mellingstedt 0,98 Steinwerder 0,97 Duvenstedt 0,98 Lohbrügge 0,99 Stellingen 1,05 Eidelstedt 1,05 Lokstedt 1,05 Sternschanze 1,03 Eilbek 1,04 Lurup 1,05 Sülldorf 0,98 Eimsbüttel 1,07 Marienthal 1,04 Tatenberg 1,10 Eißendorf 0,92 Marmstorf 0,92 Tonndorf 1,02 Eppendorf 1,06 Moorburg 0,91 Uhlenhorst 0,91 Farmsen-Berne 1,02 Moorfleet 1,10 Veddel 0,97 Finkenwerder 0,97 Neuenfelde 0,91 Volksdorf 0,98 Francop 0,91 Neuengamme 1,10 Waltershof 0,97 Fuhlsbüttel 1,02 Neugraben-Fischbek 0,91 Wandsbek 1,04 Groß Borstel 1,12 Neuland 0,86 Wellingsbüttel 0,98 Groß Flottbek 1,08 Neustadt 0,88 Wilhelmsburg 0,97 Gut Moor 0,86 Neuwerk - Wilstorf 0,92 HafenCity 0,88 Niendorf 1,05 Winterhude 1,05 Hamburg-Altstadt 0,88 Nienstedten 1,07 Wohldorf-Ohlstedt 0,98

Die Stadtteilfaktoren stehen unter dem Vorbehalt einer Überprüfung

96 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 Ertragsfaktor für Mehrfamilienhäuser

Aktualisierungs- 635 Verkäufe von Mehrfamilienhäusern ohne gewerb- Jahr Datenbasis lichen Anteil aus den Jahren 2004 bis 2008, keine faktor Erbbaurechte, kein sozialer Wohnungsbau 2004 0,97 Einflussgrößen: 2005 0,99 Bodenrichtwert zum 1.1.2004 RW04 für Geschosswohnungsbau mit GFZ86 = 1,0 2006 1,07 2007 1,06 ALTER Kaufjahr - Baujahr 2008 1,07 Verhältnis der tatsächlichen Nettokaltmiete zum NKM/Msp 2009 1,11 Mietenspiegelmittelwert 2010 1,19 GFZ86 Geschossflächenzahl 86

Zielgröße: EF = Ertragsfaktor (Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete)

EF (11,71 + 1,086 * RW04 [Euro/m²] / 100 − 2,220 * NKM/Msp + 0,154 * (30-Alter [Jahre]) wenn Alter < 30 Jahre * Aktualisierungsfaktor * Stadtteilfaktor für den Ertragsfaktor von Mehrfamilienhäusern (siehe nächste Seite)

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 97 Vorläufige Stadtteilfaktoren für den Ertragsfaktor von Mehrfamilienhäusern

Allermöhe 0,81 Hammerbrook 1,00 Ochsenwerder 0,81 Alsterdorf 1,06 Hamm-Mitte 1,00 Ohlsdorf 1,00 Altengamme 0,81 Hamm-Nord 1,00 Osdorf 1,02 Altenwerder 0,85 Hamm-Süd 1,00 Othmarschen 1,01 Altona-Altstadt 1,01 Harburg 0,83 Ottensen 1,11 Altona-Nord 1,01 Harvestehude 1,04 Poppenbüttel 0,87 Bahrenfeld 1,01 Hausbruch 0,85 Rahlstedt 1,00 Barmbek-Nord 1,05 Heimfeld 0,85 Reitbrook 0,81 Barmbek-Süd 1,05 Hoheluft-Ost 1,02 Rissen 0,98 Bergedorf 0,94 Hoheluft-West 1,01 Rothenburgsort 1,02 Bergstedt 0,87 Hohenfelde 0,87 Rotherbaum 1,04 Billbrook 1,02 Horn 1,00 Rönneburg 0,88 Billstedt 1,02 Hummelsbüttel 0,87 Sasel 0,87 Billwerder 0,81 Iserbrook 0,98 Schnelsen 1,01 Blankenese 1,06 Jenfeld 0,98 Sinstorf 0,88 Borgfelde 1,00 Kirchwerder 0,81 Spadenland 0,81 Bramfeld 0,98 Kleiner Grasbrook 0,95 St. Georg 0,90 Cranz 0,85 Langenbek 0,88 St. Pauli 0,90 Curslack 0,81 Langenhorn 1,00 Steilshoop 0,98 Dulsberg 1,05 Lemsahl-Mellingstedt 0,87 Steinwerder 0,95 Duvenstedt 0,87 Lohbrügge 0,94 Stellingen 1,01 Eidelstedt 1,01 Lokstedt 1,01 Sternschanze 1,01 Eilbek 1,06 Lurup 1,02 Sülldorf 0,98 Eimsbüttel 1,14 Marienthal 1,06 Tatenberg 0,81 Eißendorf 0,88 Marmstorf 0,88 Tonndorf 0,98 Eppendorf 1,02 Moorburg 0,85 Uhlenhorst 0,87 Farmsen-Berne 0,98 Moorfleet 0,81 Veddel 0,95 Finkenwerder 0,95 Neuenfelde 0,85 Volksdorf 0,87 Francop 0,85 Neuengamme 0,81 Waltershof 0,95 Fuhlsbüttel 1,00 Neugraben-Fischbek 0,85 Wandsbek 1,06 Groß Borstel 1,06 Neuland 0,83 Wellingsbüttel 0,87 Groß Flottbek 1,01 Neustadt 0,90 Wilhelmsburg 0,95 Gut Moor 0,83 Neuwerk - Wilstorf 0,88 HafenCity 0,90 Niendorf 1,01 Winterhude 1,08 Hamburg-Altstadt 0,90 Nienstedten 1,06 Wohldorf-Ohlstedt 0,87

Die Stadtteilfaktoren stehen unter dem Vorbehalt einer Überprüfung

98 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 Liegenschaftszinssätze

Der Liegenschaftszinssatz ist der einer Wertsteigerung. Er ist mit den Die folgende Tabelle ist unter Zinssatz, mit dem der Verkehrswert üblichen Kapitalmarktzinssätzen folgenden Annahmen erstellt: von Liegenschaften im Durchschnitt kaum zu vergleichen und dient haupt- marktüblich verzinst wird (§ 11 Abs. 1 sächlich als Rechen-Parameter in der NKM/MSP = 1,0 WertV). Er entspricht etwa der Durch­ Grundstückswertermittlung, um im GFZ = 1,5 schnitts-Rendite eines voll eigen- Ertragswertverfahren marktkonforme Stadtteilfaktor = 1,0 finanzierten Anlageobjektes vor Verkehrswerte zu ermitteln. Steuern und ohne Berück­sichtigung

Liegenschaftszinssatz 2010 [in Prozent]

Baujahre RW04 ( * ) [ Euro / m² ] 1920 1930 1940 1953 1960 1970 1980 1990 bis 1919 bis 1929 bis 1939 bis 1952 bis 1959 bis 1969 bis 1979 bis 1989 bis 1999 ab 2000

200 4,6 5,4 4,0 4,4 4,2 4,6 4,4 4,4 4,6 4,0

400 4,1 4,8 3,5 3,9 3,7 4,0 3,9 3,9 4,0 3,5

600 3,5 4,1 3,1 3,3 3,2 3,5 3,4 3,4 3,5 3,0

800 3,0 3,5 2,6 2,8 2,7 2,9 2,8 2,8 2,9 2,6

1.000 2,4 2,8 2,1 2,3 2,2 2,4 2,3 2,3 2,4 2,1

(*) RW04 = Bodenrichtwert zum 1.1.2004 für Geschosswohnungsbau mit GFZ86 = 1,0

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 99 Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser

Korrekturfaktor Datenbasis: 635 Verkäufe von Mehrfamilienhäusern Baujahr Datenbasis ohne gewerblichen Anteil aus den Jahren 2004 bis Baujahr 2008, keine Erbbaurechte, kein sozialer Wohnungsbau bis 1919 1,03 Ertragswertmodell: 1920 – 1929 1,22

Verwaltungskosten 7 % der Bruttokaltmiete 1930 – 1939 0,90

1940 – 1952 0,98 Mietausfallwagnis 2 % der Nettokaltmiete 1953 – 1959 0,93 Umlageausfall- 2 % der Betriebskosten 1960 – 1969 1,02 wagnis 1970 – 1979 1,02 Restnutzungsdauer 100 Jahre – Baualter (mindestens aber 35 Jahre) 1980 – 1989 0,99 Instandhaltungs- siehe übernächste Seite 1990 – 1999 1,02 kosten ab 2000 0,89 Mieten tatsächliche Mieten zum Kaufzeitpunkt

Einflussgrößen: Aktualisierungs- Jahr Bodenrichtwert zum 1.1.2004 für Geschoss- faktor RW 04 wohnungsbau mit GFZ86 1,0 [ Euro / m² ] 2004 1,13 Verhältnis der tatsächlichen Nettokaltmiete zum aktua- NKM/Msp lisierten Mietenspiegelmittelwert 2005 1,12 2006 1,01 GFZ86 Geschossflächenzahl 86 2007 1,04 Zielgröße: LIZI = Liegenschaftszinssatz [ in Prozent ] 2008 0,99 LIZI (4,51 − 0,303 * RW04 [Euro/m²] / 100 + 1,540 * NKM/Msp 2009 0,95 − 0,246 * GFZ86 2010 0,88 * Korrekturfaktor Baujahr * Aktualisierungsfaktor * Stadtteilfaktor für den Liegenschaftszins- satz von Mehrfamilienhäusern

(siehe nächste Seite)

100 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 Vorläufige Stadtteilfaktoren für den Liegenschaftszinssatz von Mehrfamilienhäusern

Allermöhe 0,97 Hammerbrook 1,00 Ochsenwerder 0,97 Alsterdorf 0,89 Hamm-Mitte 1,00 Ohlsdorf 0,98

1,03 Altengamme 0,97 Hamm-Nord 1,00 Osdorf 0,98 Altenwerder 1,15 Hamm-Süd 1,00 Othmarschen 0,90 1,22 Altona-Altstadt 0,93 Harburg 1,26 Ottensen 0,79 0,90 Altona-Nord 0,93 Harvestehude - Poppenbüttel 0,98 0,98 Bahrenfeld 0,90 Hausbruch 1,15 Rahlstedt 1,00 0,93 Barmbek-Nord 0,91 Heimfeld 1,15 Reitbrook 0,97

1,02 Barmbek-Süd 0,91 Hoheluft-Ost 0,91 Rissen 0,96 Bergedorf 1,07 Hoheluft-West 0,98 Rothenburgsort 1,10 1,02 Bergstedt 0,98 Hohenfelde 1,26 Rotherbaum - 0,99 Billbrook 1,10 Horn 1,00 Rönneburg 1,09 1,02 Billstedt 1,10 Hummelsbüttel 0,98 Sasel 0,98 0,89 Billwerder 0,97 Iserbrook 0,96 Schnelsen 0,98 Blankenese 0,82 Jenfeld 1,00 Sinstorf 1,09 Borgfelde 1,00 Kirchwerder 0,97 Spadenland 0,97 Bramfeld 1,00 Kleiner Grasbrook 1,16 St. Georg 1,13 Cranz 1,15 Langenbek 1,09 St. Pauli 1,13 Curslack 0,97 Langenhorn 0,98 Steilshoop 1,00 Dulsberg 0,91 Lemsahl-Mellingstedt 0,98 Steinwerder 1,16 Duvenstedt 0,98 Lohbrügge 1,07 Stellingen 0,98 Eidelstedt 0,98 Lokstedt 0,98 Sternschanze 0,93 Eilbek 0,91 Lurup 0,98 Sülldorf 0,96 Eimsbüttel 0,78 Marienthal 0,91 Tatenberg 0,97 Eißendorf 1,09 Marmstorf 1,09 Tonndorf 1,00 Eppendorf 0,91 Moorburg 1,15 Uhlenhorst 1,26 Farmsen-Berne 1,00 Moorfleet 0,97 Veddel 1,16 Finkenwerder 1,16 Neuenfelde 1,15 Volksdorf 0,98 Francop 1,15 Neuengamme 0,97 Waltershof 1,16 Fuhlsbüttel 0,98 Neugraben-Fischbek 1,15 Wandsbek 0,91 Groß Borstel 0,89 Neuland 1,26 Wellingsbüttel 0,98 Groß Flottbek 0,90 Neustadt 1,13 Wilhelmsburg 1,16 Gut Moor 1,26 Neuwerk - Wilstorf 1,09 HafenCity 1,13 Niendorf 0,98 Winterhude 0,85 Hamburg-Altstadt 1,13 Nienstedten 0,82 Wohldorf-Ohlstedt 0,98

Die Stadtteilfaktoren stehen unter dem Vorbehalt einer Überprüfung

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 101 Instandhaltungskosten Erbbaurechte

In den Jahren 1991 bis 2000 hat der Eine Analyse der Instandhaltungskosten nach der II. Berechnungsverordnung Gutachterausschuss in Hamburg ins- (II. BV) in den 10 Fassungen von 1950 bis 1992 hat zu folgendem Instand- gesamt 12 Verkäufe von Mehrfamilien- haltungskostenmodell geführt: häusern und Ertragswertobjekten im Aktuelle Instandhaltungskosten ( Euro pro m² Wfl. und Jahr) Erbbaurecht registriert. Davon konn- = 0,31 M 1913 x Altersfaktor (bezogen auf Neubau = 100 %) ten 6 Fälle für Auswertungen ver- + 0,07 M 1913, wenn Bad vorhanden wendet werden. Es handelt sich dabei + 0,06 M 1913, wenn Zentral-/Etagenheizung vorhanden durchweg um Erbbaurechte, die um + 0,04 M 1913, wenn Fernheizung/Elektroöfen vorhanden 1960 errichtet und bebaut wurden. Die + 0,05 M 1913, wenn Lift vorhanden Restlaufzeit betrug daher zwischen 62 + 0,08 M 1913, wenn Mieter nicht kleinere Instandhaltungskosten und 66 Jahren. übernimmt Die Ergebnisse zeigen eine gute * eurorisierter Baukostenindex tendenzielle Übereinstimmung mit Außerdem werden noch folgende Modifikationen vorgenommen: den Ergebnissen von Einfamilienhaus- − 0,06 M 1913, wenn keine Heizung vorhanden oder im Mietereigentum Erbbaurechten: + 0,12 M 1913, wenn Klimaanlage vorhanden Das Verhältnis der Kaufpreise zum − 0,02 M 1913 für jede Hausseite, die verklinkert oder in voller Höhe am Verkehrswert bei Volleigentum Nachbargebäude angebaut ist (Marktanpassungsfaktor nach WertR Der „Altersfaktor“ für die aktuellen Instandhaltungskosten folgt der Formel: 2006 Nr. 4.3.2.1) betrug im Mittel FA = 3 − 2 * (RND/100)³ 75 % (bei EFH 72 %). Bei der Ertragswertermittlung sind jedoch nicht nur die aktuellen Instand- Der Marktanpassungsfaktor für den haltungskosten zu berücksichtigen, sondern es muss auch einkalkuliert wer- finanzmathematischen Bodenwert- den, dass die Instandhaltungskosten mit zunehmendem Alter bzw. verminder- anteil des Erbbaurechts nach WertR ter Restnutzungsdauer steigen. 2006 Nr. 4.3.2.2.1 betrug im Mittel Die nachhaltigen, in eine Ertragswertberechnung einzusetzenden Instandhal- 0,51 (bei EFH 0,58). tungskosten sind aus den aktuellen Instandhaltungskosten nach der Barwert- methode mit einem Liegenschaftssatz von p = 5 % abgeleitet worden. Bei der Ertragswertermittlung ist entsprechend die o. g. Formel mit tabel- lierten Altersfaktoren FB zu verwenden.

RND 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Jahre FB 3,00 2,99 2,98 2,95 2,89 2,79 2,64 2,44 2,16 1,80

102 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 7.3 Büro- und Geschäftshäuser

Ertragsfaktor (EF) für Büro- und Geschäftshäuser in der Innenstadt

Aktualisierungs- 105 Verkäufe von Büro- und Geschäftshäusern in der Jahr Datenbasis faktor Innenstadt aus den Jahren 1991 bis 2001 2000 0,89

= (15,3564 + 2001 0,97 Ertragsfaktor (EF) (9,748 * 10– 4 * Normschichtwert 31. 12. 1992 [DM/m²])) * Aktualisierungsfaktor 2002 0,91

2003 0,94

2004 0,92 Ertragsfaktoren für Büro- und Geschäftshäuser in der Innenstadt 2005 0,93

2006 0,95 Normschicht- Normschicht- Normschicht- Normschicht- 2007 0,95 Jahr wert ´92 wert ´92 wert ´92 wert ´92 2 2 2 2 3000 DM / m 4000 DM / m 5000 DM / m 6000 DM / m 2008 0,97

2009 0,94 2010 16,5 17,3 18,2 19,1 2010 0,90

Ertragsfaktor (EF) für Büro- und Geschäftshäuser außerhalb der Innenstadt

Aktualisierungs- Jahr 175 Verkäufe von Büro- und Geschäftshäusern außer- Datenbasis faktor halb der Innenstadt aus den Jahren 1996 bis 2001 2000 0,95

Baujahre bis 1939 EF = 15,0 * Aktualisierungsfaktor (EF) 2001 1,02 2002 0,97 EF = (15,5 – 0,06 * Alter [Jahre]) Baujahre ab 1940 * Aktualisierungsfaktor 2003 0,92

2004 0,94

Ertragsfaktoren für Büro- und Geschäftshäuser außerhalb der Innenstadt 2005 0,94

2006 0,90

2007 0,96 Baujahre ab 1940 Baujahre 2008 0,91 Jahr bis 1939 Alter 2009 0,92 10 Jahre 20 Jahre 30 Jahre 40 Jahre 50 Jahre 2010 0,92 2010 13,8 13,7 13,2 12,6 12,1 11,5

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 103 Liegenschaftszinssätze

Der Liegenschaftszinssatz ist der Liegenschaftszinssätze für Büro- und Geschäftshäuser in Prozent Zinssatz, mit dem der Verkehrswert Innenstadt außerhalb der Innenstadt von Liegenschaften im Durchschnitt Jahr alle Baujahre Baujahre bis 1939 Baujahre ab1940 marktüblich verzinst wird (§ 11 Abs. 1 WertV). Er entspricht etwa der Durch­ 2010 5,0% 5,2% 6,3% schnitts-Rendite eines voll eigen- finanzierten Anlageobjektes vor Steuern und ohne Berück­sichtigung Liegenschaftszinssatz (LIZI) für Büro- und Geschäftshäuser einer Wertsteigerung. Er ist mit den außerhalb der Innenstadt üblichen Kapitalmarktzinssätzen kaum zu vergleichen und dient haupt- 175 Verkäufe von Büro- und Geschäftshäusern sächlich als Rechen-Parameter in der Datenbasis außerhalb der Innenstadt aus den Jahren 1996 bis Grundstückswertermittlung, um im 2001 Ertragswertverfahren marktkonforme Verkehrswerte zu ermitteln. Baujahre bis 1939 LIZI = 4,5 * Aktualisierungsfaktor Das Ertragswertmodell für Büro- und Geschäftshäuser entspricht dem für Baujahre ab 1940 LIZI = 5,4 * Aktualisierungsfaktor Mehrfamilienhäuser (siehe S.97) mit folgenden Abweichungen: - Verwaltungskosten: 3% - Mietausfallwagnis: 6% Liegenschaftszinssätze - Umlageausfallwagnis: 6% für Büro- und Geschäftshäuser außerhalb der Innenstadt Restnutzungsdauer= 80 Jahre - Baualter Aktualisierungs- Jahr (mindestens aber 35 Jahre) faktor

2000 1,03 Instandhaltungskosten - Büros: wie Wohnungen 2001 0,97

- Läden: 50% von Wohnungen 2002 1,05

2003 1,15

2004 1,16

2005 1,15

2006 1,20

2007 1,14

2008 1,21

2009 1,19

2010 1,16

104 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 7.4 Lager- und Produktionsgebäude

Quadratmeterpreis Aktualisierungs- Jahr faktor 26 Verkäufe von Lager- und Produktionsgebäuden aus Datenbasis 2000 1,07 den Jahren 1991-1995, keine Erbbaurechte 2001 1,09 Einflussgrößen: 2002 0,95 NFL Gesamtnutzfläche 2003 0,84 aktueller Gesamtbodenwert des Grundstücks dividiert BOWE/NFL 2004 0,50 durch die Nutzfläche 2005 0,73 Alter Kaufjahr − Baujahr 2006 0,74 Zielgröße: GF = Gebäudefaktor (Kaufpreis / Nutzfläche) 2007 0,68 GF [Euro/m²] (612 + 1,6973 * BOWE/NFL [Euro/m²] 2008 0,75

− 0,0374424 * NFL [m²] − 6,2560 * Alter [Jahre]) 2009 0,77 * Aktualisierungsfaktor 2010 0,75

Ertragsfaktor

Lager- und Produktionsgebäude Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete

Kaufpreis / Jahr Jahresnettokaltmiete

2010 9,1

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 105 Liegenschaftszinssätze

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert Jahr Liegenschaftszinssatz von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird (§ 11 Abs. 1 2010 7,3 % WertV). Er entspricht etwa der Durch­ schnitts-Rendite eines voll eigen- finanzierten Anlageobjektes vor Restnutzungsdauer= Steuern und ohne Berück­sichtigung 40 Jahre - Baualter einer Wertsteigerung. Er ist mit den (mindestens aber 15 Jahre) üblichen Kapitalmarktzinssätzen kaum zu vergleichen und dient haupt- Instandhaltungskosten sächlich als Rechen-Parameter in der 50% von Wohnungen Grundstückswertermittlung, um im Ertragswertverfahren marktkonforme Verkehrswerte zu ermitteln. Das Ertragswertmodell für Lager- und Produktionsgrundstücke entspricht dem für Mehrfamilienhäuser (siehe S.97) mit folgenden Abweichungen: - Verwaltungskosten: 3% - Mietausfallwagnis: 6% - Umlageausfallwagnis: 6%

Verhältnis des Kaufpreises Marktanpassungsfaktor von zum Sachwert Gewerbeobjekten Eine Kaufpreisanalyse von Verkäufen Der Marktanpassungsfaktor ist aber von Lager- und Produktionsgebäuden auch stark konjunkturabhängig und aus den Jahren 1991-1995 hat gezeigt, zudem noch altersab­hängig. dass ein durchschnittliches­ Gewerbe- Da Gewerbeobjekte mehr und mehr objekt deutlich unter dem Sachwert unter Ertragsgesichtspunkten gehan- gehandelt wird. delt werden und die Ermittlung von Die Höhe des Abschlages vom Sach- Sachwerten gewerblicher Objekte wert ist insbesondere von der Höhe sehr aufwändig ist, hat der Gutach- des Sachwertes ab­hängig: Je höher terausschuss keinen aktuellen Sach- der Sachwert, desto größer ist der wertanpassungsfaktor ermittelt. Abschlag vom Sachwert.

106 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 7.5 Eigentumswohnungen

Quadratmeterpreis von bezugsfreien Eigentumswohnungen

3.240 Verkäufe von bezugsfreien Eigentumswoh- Datenbasis Eine Untersuchung der Verkäufe von nungen in den Jahren 2005 und 2006 bezugsfreien Eigentumswohnungen Einflussgrößen: der Jahre 2005 und 2006 hat erge- Bodenrichtwert zum 01. 01. 2004 für Geschoss- ben, dass das Verhältnis Kaufpreis / RW04 Wohnfläche wohnungsbau mit einer GFZ86 von 1,0 (Quadratmeterpreis) von folgenden Baujahr Einflussgrößen abhängig ist:

Alter – Lagequalität: Kaufjahr − Baujahr Je besser die Lage, desto höher ist der Quadratmeterpreis. Erstbezug

– Baualtersklasse: Geschosslage Lage im Erdgeschoss Wohnungen in Vorkriegsbauten sind teurer. Einbauküche In der Wohnung vorhanden

– Alter: Fahrstuhl Im Gebäude vorhanden Je älter das Gebäude, desto geringer ist der Quadratmeterpreis (bis 25 Wohnfläche Jahre). Umrechnungsfaktor aufgrund der Wohnfläche

Umrechnungsfaktor aufgrund der Lage in einem Stadtteil – Geschosslage: bestimmten Stadtteil Wohnungen im Erdgeschoss sind Aktualisierungs- billiger als in den Obergeschossen. Umrechnungsfaktor aufgrund des zeitlichen Einflusses faktor (Index Ende 2005 / Anfang 2006 = 1)

– Ausstattung: Zielgröße: GF = Gebäudefaktor (Kaufpreis / Wohnfläche) Einbauküche oder Fahrstuhl erhöhen GF [Euro/m²] den Quadratmeterpreis. = (969

– Größe: + 1,314 * RW04 Je größer die Wohnfläche, desto + 515 wenn Baujahr bis 1919 höher ist der Quadratmeterpreis. + 240 wenn Baujahr 1920 – 1939 + 26,5 * (25 – Alter) wenn Alter < 25 Jahre – Stadtteillage: + 303 wenn Erstbezug) Einige Stadtteile sind trotz vergleich- * 0,94 wenn Lage im Erdgeschoss barer Lagequalität begehrter als * 1,05 wenn Einbauküche vorhanden andere. * 1,08 wenn Fahrstuhl vorhanden * Wohnflächenfaktor

* Stadtteilfaktor für Eigentumswohnungen

* Aktualisierungsfaktor

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 107 Stadtteilfaktoren für Eigentumswohnungen

Allermöhe 0,85 Hammerbrook 0,85 Ochsenwerder 0,85 Alsterdorf 0,97 Hamm-Mitte 0,86 Ohlsdorf 0,95 Altengamme 0,85 Hamm-Nord 0,89 Osdorf 1,05 Altenwerder 0,83 Hamm-Süd 0,71 Othmarschen 1,04 Altona-Altstadt 1,04 Harburg 0,83 Ottensen 1,13 Altona-Nord 0,97 Harvestehude 1,07 Poppenbüttel 1,05 Bahrenfeld 0,94 Hausbruch 0,88 Rahlstedt 0,95 Barmbek-Nord 0,88 Heimfeld 0,88 Reitbrook 0,85 Barmbek-Süd 0,98 Hoheluft-Ost 1,11 Rissen 1,00 Bergedorf 0,97 Hoheluft-West 1,05 Rothenburgsort 0,85 Bergstedt 0,93 Hohenfelde 0,93 Rotherbaum 1,02 Billbrook 0,85 Horn 0,87 Rönneburg 0,83 Billstedt 0,86 Hummelsbüttel 1,00 Sasel 0,98 Billwerder 0,85 Iserbrook 1,00 Schnelsen 0,95 Blankenese 1,11 Jenfeld 0,83 Sinstorf 0,88 Borgfelde 0,85 Kirchwerder 0,85 Spadenland 0,85 Bramfeld 0,99 Kleiner Grasbrook 0,83 St. Georg 1,12 Cranz 0,83 Langenbek 0,88 St. Pauli 1,13 Curslack 0,85 Langenhorn 0,91 Steilshoop 0,83 Dulsberg 0,87 Lemsahl-Mellingstedt 1,00 Steinwerder 0,83 Duvenstedt 1,09 Lohbrügge 0,93 Stellingen 0,99 Eidelstedt 0,95 Lokstedt 1,03 Sternschanze 1,24 Eilbek 0,95 Lurup 0,86 Sülldorf 0,94 Eimsbüttel 1,07 Marienthal 1,04 Tatenberg 0,85 Eißendorf 0,88 Marmstorf 0,88 Tonndorf 0,91 Eppendorf 1,01 Moorburg 0,83 Uhlenhorst 1,07 Farmsen-Berne 0,92 Moorfleet 0,85 Veddel 0,83 Finkenwerder 0,83 Neuenfelde 0,83 Volksdorf 1,07 Francop 0,83 Neuengamme 0,85 Waltershof 0,83 Fuhlsbüttel 0,83 Neugraben-Fischbek 0,88 Wandsbek 0,96 Groß Borstel 0,89 Neuland 0,83 Wellingsbüttel 1,08 Groß Flottbek 1,14 Neustadt 1,15 Wilhelmsburg 0,83 Gut Moor 0,83 Neuwerk - Wilstorf 0,83 HafenCity 1,38 Niendorf 1,00 Winterhude 1,05 Hamburg-Altstadt 1,15 Nienstedten 1,06 Wohldorf-Ohlstedt 1,05

108 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 Wohnflächenfaktoren Aktualisierungsfaktoren bis 20 m² WFL 0,62 Aktualisierungs- über 20 m² bis 55 m² WFL 0,42 + (0,01 * WFL) Zeitpunkt faktor über 55 m² bis 140 m² WFL 0,92 + (0,001 * WFL) über 140 m² WFL 1,06 2004 1,00

2005 0,98

Wohnungs- Wohnflächen- 2006 1,01 größe [m²] faktor 2007 1,02 bis 20 0,62 2008 1,03 30 0,72 2009 1,08 40 0,82 2010 1,12 50 0,92

60 0,98

70 0,99

80 1,00

90 1,01

100 1,02

110 1,03

120 1,04

130 1,05

ab 140 1,06

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 109 Kaufpreise von Stellplätzen

Verkäufe von 1.267 Tiefgaragenstellplätzen, Datenbasis 88 Einzelgaragen und 226 offenen Stellplätzen aus den Jahren 2004 - 2007

Zielgröße: Kaufpreis [ ¤ ]

Kaufpreis = 10.596 Tiefgaragenstellplatz [¤] + (7,995 * RW04 [¤ / m²])

Kaufpreis = 5.503 Einzelgarage [¤] + (12,204 * RW04 [¤ / m²])

Kaufpreis = 2.984 offene Stellplätze [¤] + (9,604 * RW04 [¤ / m²])

Quadratmeterpreis von vermieteten Eigentumswohnungen

999 Verkäufe von vermieteten Eigentumswohnungen Datenbasis aus den Jahren 2004 - 2007 Rendite Abschlag Einflussgrößen: 1 % 31 % = Nettokaltmiete [mtl. € / m²] * 12 * 100 Rendite [%] / Quadratmeterpreis bezugsfrei 2 % 26 % Zielgröße: 3 % 21 % Verhältnis = 0,6447 + 0,04837 * Rendite [%] vermietet / frei 4 % 16 %

5 % 11 %

6 % 7 % Marktanpassungsfaktor Erbbaurecht 7 % 2 %

111 Verkäufe von Wohnungserbbaurechten aus den Datenbasis Jahren 2000 – 2008

Marktanpassungsfaktor:

Kaufpreis 74,44 Erbbaurecht / + 0,275 * Wohnfläche [m²] Verkehrswert Volleigentum (VWV) [%]

110 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 7.6 Einfamilienhausbauplätze

Abhängigkeit der Preise Umrechnungskoeffizienten für Einfamilienhaus-Bauplätze von der Grundstücksgröße Untersuchungen der Geschäftsstelle Umrechnungskoeffizient EFH-Bauplätze zur Umrechnung der Bodenwerte des Gutachterausschusses haben zu pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Grundstücksgröße der Erkenntnis geführt, dass auf dem (Bodenwert-Abhängigkeits-Tabelle − BWA-Tabelle − ) Hamburger Grundstücksmarkt im 2.711 Verkäufe von Einfamilienhausbauplätzen individuellen Wohnungsbau die Qua­ ( freistehende EFH, Doppel- und Reihenhäuser ) aus Datenbasis dratmeterpreise in der Regel vom Maß den Jahren 1997 – 2003, Größe 105 – 6.153 m² der baulichen Nutzbarkeit abhängig (im Mittel 599 m²) sind. Dies bedeu­tet, dass der Markt Umrechnungs- für Flächen, die zur Realisierung eines (Fläche / 1000 m²) − 0,2909 koeffizient Bauvorhabens nicht unbedingt benötigt werden, pro Quadratmeter weniger zu zahlen bereit ist. Die daraus abgeleiteten Bodenwert- druckt, die bei der Geschäftsstelle des Demzufolge werden für kleinere Abhängigkeitstabellen für die Umrech- Gutachterausschusses erhältlich sind. Grundstücke höhere Quadratmeter- nung von Bodenwerten werden in den preise gezahlt als für größere. Bodenrichtwert-Erläuterungen abge-

Abhängigkeit der Preise von der Bebauungsart

Die oben zitierte Untersuchung des Der Abschlag beträgt für: Preisverhaltens von Einfamilienhaus- bauplätzen hat auch ergeben, dass – Doppelhaushälften (einzeln) 7 %, – Pfeifenstielgrundstücke der Preis geringer ist, wenn auf dem (nur bei freistehenden Ein-/ Grundstück kein freistehendes Einfa- – Doppelhaushälften und Zweifamilienhäusern,wenn milienhaus in „Normallage“, sondern im Paket 11 %, der Pfeifenstiel im Alleineigentum nur ein Doppelhaushälfte oder ein zum Grundstück gehört) 7 % Reihenhaus gebaut werden kann. – Mittelreihenhäuser, Mittelketten- häuser, Gartenhofhäuser, Häuser in geschlossener Bebauung (einzeln und im Paket) 9 %, Keine Zu- oder Abschläge sind üblich für: – Endreihenhäuser, Endkettenhäuser – Zweifamilienhäuser, (einzeln) 3 %, – Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung(en),

– Eckgrundstücke

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 111 7.7 Geschosswohnungsbauplätze

Abhängigkeit der Preise Umrechnungskoeffizienten für Geschosswohnungs-Bauplätze von der GFZ Untersuchungen des Hamburger Grund- Umrechnungskoeffizient Geschosswohnungsbau zur Umrechnung der Boden- stücksmarktes haben zu der Erkenntnis werte pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Maße baulicher geführt, dass im mehrgeschossigen Ausnutzung (Geschossflächenabhängigkeits-Tabelle − GFA-W-Tabelle) Wohnungsbau die Kaufpreise in der 397 Verkäufe von Mehrfamilienhausbauplätzen Regel vom Maß der baulichen Nutzbar- Datenbasis aus den Jahren 1997 – 2006, GFZ86 0,15 − 6,74 keit abhängig sind. Als Maßstab dafür (im Mittel 1,16) verwendet der Gutachterausschuss für Umrechnungs- Grundstückswerte in Hamburg die Ge- GFZ86 0,8502, mindestens 0,359 koeffizient schossflächenzahl 86 (GFZ86). Sie gibt das Verhältnis der auf dem Grundstück Die Umrechnungskoeffizienten für die der GFZ86 werden abgedruckt in den realisierbaren Geschossfläche 86 (GF86) Umrechnung der Bodenpreise pro m² Bodenrichtwert-Erläuterungen, die bei zur Grundstücksfläche an. Grundstücksfläche für eine Mehrfami- der Geschäftsstelle des Gutachteraus- lienhausbebauung in Abhängigkeit von schusses erhältlich sind.

7.8 Büro- und Geschäftshausbauplätze

Abhängigkeit der Preise von der GFZ Umrechnungskoeffizienten für Büro- und Geschäftshaus-Bauplätze

Umrechnungskoeffizient Büro- und Geschäftshäuser zur Umrechnung der Untersuchungen des Hamburger Bodenwerte pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Maße bau- Grundstücksmarktes haben erge- licher Ausnutzung (Geschossflächenabhängigkeits-Tabelle − GFA-B-Tabelle -) ben, dass auch die Kaufpreise von 78 Verkäufe von Büro- und Geschäftshausbauplätzen Büro- und Geschäftshausbauplätzen Datenbasis aus den Jahren 2000 – 2006, GFZ86 0,12 bis 10,63 in der Regel vom Maß der baulichen Nutzbarkeit abhängig sind. Als Maß- Umrechnungs- stab dafür verwendet der Gutachter- GFZ86 0,8238, mindestens 0,470 koeffizient ausschuss für Grundstückswerte in Hamburg die Geschossflächenzahl 86 (GFZ86). Sie gibt das Verhältnis der auf dem Grundstück realisierbaren Umrechnungskoeffizienten für eingeschossige Laden-Bauplätze Geschossfläche 86 (GF86) zur Grund- stücksfläche an. Umrechnungskoeffizient für eingeschossige Läden zur Umrechnung der Zur Definition „Geschossfläche 86“ Bodenwerte pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Maße bau- siehe Glossar. licher Ausnutzung

27 Verkäufe von eingeschossigen Ladenbauplätzen aus Davon abweichend hat eine Untersu- dem Jahr 2001, GFZ86 0,16 bis 0,90 (im Mittel 0,34), Datenbasis chung ergeben, dass die Bodenwerte Grundstücksgröße 2.200 bis 11.000 m² von eingeschossigen Läden, Fach- und (im Mittel 6 378 m²) Verbrauchermärkten weder von der Umrechnungs- GFZ86 noch von der Grundstücksgröße 1 (unabhängig von GFZ86 oder Grundstücksgröße) koeffizient abhängen.

112 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 7.9 Gewerbebauplätze

Abhängigkeit der Preise von der GFZ

Umrechnungskoeffizient Gewerbe zur Umrechnung der Bodenwerte pro m² Untersuchungen des Hamburger Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Maße baulicher Ausnutzung Grundstücksmarktes haben zu der Erkenntnis geführt, dass im „klas- 53 Verkäufe von Gewerbebauplätzen aus den Jahren Datenbasis 2000 – 2006, GFZ86 0,14 bis 2,40 sischen“ Gewerbe die Kaufpreise ( im Mittel 0,64, Median 0,60 ) im Gegensatz zu den Büro- und Geschäftshausbauplätzen nicht vom Umrechnungs- 1 (unabhängig von GFZ86 oder Grundstücksgröße) Maß der baulichen Nutzbarkeit koeffizient abhängig sind.

7.10 Erbbaurechtsgrundstücke Dieser Abschnitt behandelt die Wert- Marktanpassungsfaktor für Erbbaurechtsgrundstücke im Wohnungsbau ermittlung von mit Erbbaurechten Finanzmathematische Methode (WertR 2006 Nr. 4.3.3.2) belasteten Grundstücken. Zur Wert- 57 Verkäufe von Erbbaurechtsgrundstücken von privaten Eigentümern an den Erbbauberechtigten ermittlung von Erbbaurechten siehe Datenbasis aus den Jahren 1980 – 89, Restlaufzeit > 25 Jahre, auch Kapitel 7.1 und 7.2. Rendite 0,03 – 4 %, Erbbauzinssatz 5 % Bodenwertanteil Liegenschaftszinssatz für Erbbau- des Grundstücks- finanzmathematischer Bodenwert * Marktanpassungsfaktor rechtsgrundstücke (Erbbauzinssatz): eigentümers - für den individuellen Wohnungsbau: 5 % Finanzmathema- abgezinster unbelasteter Bodenwert - für den Geschosswohnungsbau: 5 % tischer Bodenwert + kapitalisierte Erbbauzinsen - für Büro- und unbelasteter Bodenwert / finanzmathematischer Bodenwert Geschäftshausgrundstücke: 6 % Marktanpassungs- – (0,630512 * Rendite [%] − 0,106 - für sonstige Gewerbegrundstücke: 7 % faktor * (unbelasteter Bodenwert / finanzmath. Bodenwert – 1))

Rendite tatsächlicher Erbbauzins / unbelasteter Bodenwert

Marktanpassungsfaktor für Erbbaurechtsgrundstücke im gewerblichen Bereich Finanzmathematische Methode (WertR 2006 Nr. 4.3.3.2) 4 Verkäufe von Erbbaurechtsgrundstücken von privaten Eigentümern an den Erbbauberechtigten Datenbasis aus den Jahren 1991 – 2006, Restlaufzeit 55-79 Jahre, Rendite 0,9 – 6,1 %, Erbbauzinssatz 7 % Bodenwertanteil finanzmathematischer Bodenwert * Marktanpassungsfak- des Grundstücks- tor eigentümers

Finanzmathema- abgezinster unbelasteter Bodenwert tischer Bodenwert + kapitalisierte Erbbauzinsen

Marktanpassungs- 1,42 faktor

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 113 7.11 Landwirtschaftliche Flächen

Abhängigkeit der Preise Umrechnungskoeffizienten für Acker von der Grundstücksgröße Umrechnungskoeffizient Acker zur Umrechnung der Bodenwerte Untersuchungen der Geschäftsstelle pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Grundstücksgröße (Bodenwert-Abhängigkeits-Tabelle − BWA-Tabelle − ) des Gutachterausschusses haben 56 Verkäufe von Ackerflächen aus den deutlich gemacht, dass auf dem Datenbasis Jahren 1985 –2006, Größe 449 – 371.185 m² Hamburger Grundstücksmarkt für land- wirtschaftliche Flächen die Quadratme- Umrechnungs- (Fläche / 1.000 m²) − 0,1105 terpreise von der Grundstücksgröße koeffizient abhängig sind. Demzufolge werden für kleinere Grundstücke höhere Quadrat- Umrechnungskoeffizienten für Grünland meterpreise gezahlt als für größere. Umrechnungskoeffizient Grünland zur Umrechnung der Bodenwerte Im Übrigen zeigen landwirtschaftliche pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Grundstücksgröße (Bodenwert-Abhängigkeits-Tabelle − BWA-Tabelle − ) Grundstücke keine Abhängigkeiten 78 Verkäufe von Grünlandflächen aus den von der Acker- oder Grünlandzahl. Datenbasis Jahren 1984 –2006, Größe 358 – 134.655 m²

Umrechnungs- (Fläche / 1.000 m²) − 0,0633 koeffizient

Umrechnungskoeffizienten für Erwerbsgartenbauflächen und Feingemüseland Umrechnungskoeffizient Gartenbauflächen zur Umrechnung der Bodenwerte pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Grundstücksgröße (Bodenwert-Abhängigkeits-Tabelle − BWA-Tabelle − ) 114 Verkäufe von Erwerbsgartenbauflächen aus den Datenbasis Jahren 1990 –2006, Größe 100 – 108.086 m²

Umrechnungs- (Fläche / 1.000 m²) − 0,1371 koeffizient

Umrechnungskoeffizienten für begünstigtes Agrarland Umrechnungskoeffizient begünstigtes Agrarland zur Umrechnung der Boden- werte pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Grundstücksgröße (Bodenwert-Abhängigkeits-Tabelle − BWA-Tabelle − ) 22 Verkäufe von begünstigtem Agrarland aus den Datenbasis Jahren 1991 –2006, Größe 215 – 10.000 m²

Umrechnungs- (Fläche / 1.000 m²) − 0,1594 koeffizient

Umrechnungskoeffizienten für Wald Umrechnungskoeffizient Wald zur Umrechnung der Bodenwerte pro m² Grund- stücksfläche wegen unterschiedlicher Grundstücksgröße (Bodenwert-Abhängigkeits-Tabelle − BWA-Tabelle − ) 18 Verkäufe von Waldflächen aus den Datenbasis Jahren 1977 –2006, Größe 580 – 110.651 m²

Umrechnungs- (Fläche / 1.000 m²) − 0,1449 koeffizient

114 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 Abkürzungsverzeichnis

- = keine Kauffälle GVBl = Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt * = keine näheren Angaben, da nur 1–2 Kauffälle HBauO = Hamburgische Bauordnung

AKS = Automatisierte Kaufpreissammlung ImmoWertV = Immobilienwertermittlungsverord- nung vom 19.05.2010 BauGB = Baugesetzbuch (BGBl. I Seite 639)

BauNVO = Baunutzungsverordnung WEG = Wohnungseigentumsgesetz

BGBl = Bundesgesetzblatt WertR = Wertermittlungsrichtlinien, neu be- kannt gegeben am 01.03.2006 FHH = Freie und Hansestadt Hamburg WertV = Wertermittlungsverordnung vom GF 86 = Geschossfläche86 (siehe Glossar) 06.12.1988 (BGBl. I Seite 2209)

GFZ86 = Geschossflächenzahl86 (siehe Glossar) WFL = Wohnfläche (siehe Glossar)

GutVO = Verordnung über den Gutachterausschuss WNF = Wohn- bzw. gewerbliche Nutzfläche für Grundstückswerte (Gutachteraus- (siehe Glossar) schussverordnung) vom 12.05.2009 (GVBl. Seite 124)

Glossar

Abbauland Agrarland Aufenthaltsräume Flächen mit zum Abbau geeigneten landwirtschaftlich genutzte oder Räume, die zum nicht nur vorüber- Bodenschätzen wie Sand oder Kies. ­nutzbare Fläche. gehenden Aufenthalt von Menschen Siehe auch -> begünstigtes Agrarland. bestimmt oder geeignet sind. Keine Abbruchgrundstück Aufenthaltsräume sind Nebenräume Grundstück mit zum Abbruch vorge- Atriumhaus wie Flure, Treppenräume, Wasch- und sehener Bausubstanz. Das Grund- Haus, das einen Innenhof (Atrium) an Toilettenräume, Speisekammern, stück wird als unbebaut betrachtet. allen Seiten umschließt. Vorrats-, Abstell- und Lagerräume, Die ­Kosten für den Abbruch werden Spezialfall des -> Gartenhofhauses. Trockenräume, (Hobby-)Bastelräume auf den Kaufpreis aufgeschlagen. sowie Garagen. (§2 Abs.8 HBauO)

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 115 Außenanlagen Der Gutachterausschuss in Hamburg kosten, Instandhaltungskosten, bauliche oder nichtbauliche Anlagen verwendete bis 2003 den Baupreis­ Miet- und Umlageausfallwagnis. auf dem Grundstück außerhalb der Ge- index für Wohngebäude in Hamburg Die Abschreibung wird nicht in den bäude, z. B. Wege, offene Stell­plätze, insgesamt des Statistischen Landes- ­Bewirtschaftungskosten berücksichti- Carports, Mülltonnenbehälter, Einfrie- amtes. Seit 2004 wird dieser Index gt, sondern bei der Kapitalisierung des digungen, Hausanschlussleitungen, für Hamburg nicht mehr fortgeführt. nach Abzug der Bewirtschaftungsko- Spielgeräte, Rasen, Beete usw. Die Fortschreibung erfolgt daher sten verbleibenden Reinertrags. durch Verkettung mit dem entspre- Bauerwartungsland chenden Bundesindex. Brache Flächen, die nicht als Bauland aus- zurzeit nicht bewirtschaftete, aber gewiesen sind, aber von denen Bauwerk grundsätzlich bewirtschaftbare land- allgemein erwartet wird, dass sie in = bauliche Anlage. wirtschaftliche Fläche. absehbarer Zeit (spätestens in 20-30 Jahren) ­bebaut werden können. Sie- Bebautes Grundstück Bruttogrundfläche (BGF) he auch Rohbauland und begünstigtes Grundstück, das mit nutzbaren Ge- die Summe der Grundrissflächen Agrarland. bäuden oder anderen den Wert be- nach den Außenmaßen in Fußboden- stimmenden Bauwerken bebaut ist. höhe in allen Geschossebenen. Zur Baujahr Grundstücke mit Abbruchobjekten genauen Definition siehe DIN 277. Es Jahr der Bezugsfertigkeit, hilfsweise oder nur geringwertigen Gebäuden wird unterschieden in Flächen, die Jahr des Erstbezugs oder der Bauab- werden hier zu den unbebauten a) überdeckt und allseitig um- nahme. Grundstücken gezählt. schlossen, b) überdeckt, aber nicht umschlos- Bauland Begünstigtes Agrarland sen (z. B. Tordurchfahrten, über- 1. Flächen, die rechtlich und tat- Agrarland, das aufgrund seiner Lage dachte Terrassen), und sächlich sofort bebaut werden und Beschaffenheit auch für nichtland- c) umschlossen, aber nicht über- können. wirtschaftliche Nutzungen (Bauland, deckt sind (z. B. offene Balkons, 2. Verallgemeinernd: Flächen, die Sport, Kleingärten usw.) in Frage Dachterrassen). für eine Bebauung vorgesehen kommt und aufgrund dieser Eigen- sind, unter Einschluss von Roh- schaft höher gehandelt wird als „nor- Büronutzung bauland, Bauerwartungsland male“ landwirtschaftliche Flächen gewerbliche Nutzung ohne großen und Verkehrsflächen. (reines Agrarland). Flächenbedarf pro Arbeitsplatz, bei der die persönliche Arbeitsleistung Bauliche Anlagen Belegenheit im Vordergrund steht und nicht die sind mit dem Erdboden verbundene, 1. Adresse. ­Produktion oder die Lagerung oder aus (künstlichen oder natürlichen) 2. Zugänglichkeit bzw. Anfahrbar- Präsentation von Waren. Zur Büro­ Bauprodukten hergestellte Anlagen. keit von einem öffentlichen Weg. nutzung werden z. B. auch Labors (§ 2 Abs. 1 HBauO). Der Begriff und Praxen gezählt. schließt auch Gebäude mit ein. Betriebskosten Büro- und Geschäftshaus Kosten, die beim Betrieb eines Oberbegriff für Gebäude mit Büros, Bauplatz ­Gebäudes entstehen und in der Regel Praxen, Läden und/oder Gastgewerbe. Fläche, die als selbstständige wirt- auf die Mieter umgelegt werden. Eine schaftliche Einheit rechtlich und tat- ­detaillierte Aufzählung findet sich in Dachgeschoss sächlich sofort bebaut werden kann. der Betriebskostenverordnung. Geschoss, das ganz oder teilweise durch eine geneigte Dachfläche Baupreisindex Bewirtschaftungskosten ­begrenzt wird. gibt das Verhältnis der Baupreise in Kosten, die beim Betrieb eines Grund- einem Monat oder Jahr im Verhältnis stücks entstehen. Sie schlüsseln sich zu den Preisen eines Basisjahres an. auf in Betriebskosten, Verwaltungs­

116 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 Doppelhaus Einfamilienhaus bäude daran gebaut ist bzw. gebaut Kombinationen zweier Häuser (im Einfamilienhäuser ohne Einlieger- werden darf, gilt ebenfalls als Einzel- ­engeren Sinn: Ein- /Dreifamilienhäu- wohnung sind Wohnhäuser mit ge- haus. ser, im Sinne des Marktberichtes: Ein- nau ­einer Wohnung. familienhäuser ohne Einliegerwoh- Einfamilienhäuser mit Einlieger­ Erbbaurecht nung), die beide einseitig auf eine wohnung sind Wohnhäuser mit zwei auf einem eigenen Grundbuchblatt gemeinsame seitliche Grundstücks- ­Wohnungen, von denen mindestens eingetragenes so genanntes grenze oder Nutzungsgrenze (bei Woh- eine nicht abgeschlossen ist. grundstücks­gleiches Recht, auf einem nungs- / Teileigentum) gebaut sind. Die Im weiteren Sinne steht der Begriff ­fremden Grundstück ein Bauwerk zu spiegelbildliche Ausführung der beiden Einfamilienhaus auch synonym für errichten und zu besitzen und das Häuser ist üblich, aber nicht Bedin- den­ ­individuellen Wohnungsbau all- ­zugehörige Grundstück zu nutzen. gung. Auch Versprünge sind zulässig. gemein, also für Ein- bis Dreifamilien- Der Raum zwischen Haus und der an- häuser, auch mit teilgewerblicher Ertragsfaktor deren Grundstücks- bzw. Nutzungs- ­Nutzung. Verhältnis des Kaufpreises zur grenze darf nicht mit Nebengebäuden, Jahresnettokaltmiete. z. B. Garagen zugebaut sein. Zur Ver- Einliegerwohnung meidung von Missverständnissen kleinere Wohnung in einem Haus mit Erwerbsgartenbau werden die einzelnen Häuser als halbe zwei Wohnungen, von denen mindes- landwirtschaftlicher Anbau von Obst, Doppelhäuser oder Doppelhaus- tens eine Wohnung nicht abgeschlos- Blumen oder Gemüse (ohne Feldge- hälften bezeichnet (auch wenn die sen ist. müse) sowie Baumschulen. „halben Doppelhäuser“ natürlich gan- ze Häuser sind) und die Kombination Einzelhaus, auch freistehendes Feingemüseland zweier zusammengehöriger Doppel- Haus Gartenland, das sich zum Anbau von haushälften als Doppelhaus. Haus, das nicht an die Grundstücks- Feingemüse (Gemüse mit hohem grenze, Nutzungsgrenze oder andere ­Personaleinsatz und ohne schwere Dreifamilienhaus Häuser angebaut ist. Lediglich zu ei- Maschinen zur Vermarktung im Wohnhäuser mit drei Wohnungen. ner Seite darf der Raum zwischen erntefrischen Zustand) eignet. Nach § 45 Abs.1 HBauO müssen in Haus und Grundstücksgrenze mit Ne- Häusern mit mehr als zwei Woh- bengebäuden, z. B. Garagen zuge- Feuerversicherungswert 1914 nungen alle Wohnungen abgeschlos- baut sein. Zu unterscheiden von den Neuherstellungskosten zu Hamburger sen sein. o.g. Definitionen sind die baurecht- Preisen von 1914. Durch entsprechen- lichen Begriffe des Einzelhauses, de Fortschreibung mit Hilfe der Ham- Eigentumswohnung Doppelhauses und der Hausgrup- burger -> Baupreisindices erhält man 1. Wohnung in einem Haus mit pen im Sinne des § 22 Abs.2 BauN- die Neuherstellungskosten in Ham- mehr als einer Nutzungseinheit VO. Hierbei handelt es sich um Bau- burg zum Wertermittlungsstichtag. jeder Rechtsform des Woh- körper (- der Begriff „Gebäude“ im nungseigentums, des Woh- Verordnungstext ist hier irreführend -) Funktionsfläche nungserbbaurechts oder des von bis zu 50 m Länge, die mehrere ist nach DIN 277 die Grundfläche von Dauerwohnrechts nach WEG, Gebäude umfassen können und die Technikräumen wie für Heizung, sowie nicht nach WEG aufge- nach ihrer Stellung zu den Grenzen Lüftung, Installation. teiltes Bruchteils­eigentum in der Baugrund­stücke differenziert Verbindung mit ­einer Wohnung. werden. Eine in Wohnungseigentum Gartenhofhaus Teileigentum an zugehörigen aufgeteilte Reihenhauszeile ist z. B. Haus (im engeren Sinn: Ein-/Dreifa- Stellplätzen wird hier miterfasst. im Sinne des § 22 Abs.2 BauNVO ein milienhaus), das zusammen mit den 2. Auch als Oberbegriff zusammen- Einzelhaus. ­Nachbarhäusern, Nebengebäuden fassend mit Teileigentum. Ein Haus, das an eine Grundstücks- und geschosshohen Mauern seinen grenze angebaut ist, ohne dass ein Garten in einem Gartenhof um- anderes Haus oder dessen Nebenge- schließt. Offene Vorgärten sind zuläs-

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 117 sig. Gartenhofhäuser können zwar sungswände können ganz oder teil- de sind mitzurechnen.“ auch untypische Reihenhäuser oder weise fehlen wie z. B. bei Garagen- Die Geschossflächendefinition des Kettenhäuser sein, sie werden aber oder Luftgeschossen. Ein fehlender § 20 Abs. 3 BauNVO in der aktuellen ­immer als Gartenhofhaus bezeichnet. oberer Abschluss löst die Geschossei- Fassung vom 23.1.1990 wird in der genschaft auf: Das Atrium eines Atri- Bodenwertermittlung nicht ver­ Gartenland umhauses ist beispielsweise kein Ge- wendet, weil diese Geschossflächen- 1. Fläche für den Erwerbsgartenbau. schoss und zählt nicht zur Geschoss- definition abhängig vom jeweiligen 2. Kleingartenfläche im Sinne des fläche. Ebenso sind Flach­dächer mit Bebauungsplan ist und regelmäßig Bundeskleingartengesetzes. Brüstungen, die nur nicht überdachte die Aufenthaltsräume in Dachge- 3. Freizeitgartenfläche (vom Eigen- Stellplätze enthalten, ­keine (Garagen-) schossen usw. unberücksichtigt tümer nutzbare Gartenfläche Geschosse, sondern Parkpaletten. lässt. Die Beibehaltung der GF in der ­ohne Zusammenhang mit sei- Durch Glasdächer ­überdachte Räume, alten Definition dient auch der Konti- ner Wohnung). z. B. überdachte Innenhöfe und Win- nuität in der Wertermittlung und der 4. Hausgarten. Hausgärten zählen tergärten auf Dachterrassen, zählen Vergleichbarkeit heutiger Werte mit mit zum Bauland. jedoch zu den Geschossen und zur früheren. Bei der Beurteilung von Be- Als „erweiterten Hausgarten“ bezeich- Geschossfläche. bauungsmöglichkeiten im Bereich net der Gutachterausschuss Flächen, Innerhalb des Gebäudes müssen sich neuerer Bebauungspläne ist der Defi- die zwar räumlich im Zusammenhang Geschosse nicht über die gesamte nitionsunterschied zwischen der mit einem Baugrundstück stehen, ­Gebäudegrundfläche erstrecken, z. B. nach dem Bebauungsplan zulässigen aber das Maß eines Hausgartens bei Galerie- oder anderen Zwischen- GF90 und der für den Bodenwert ent- deutlich übersteigen und daher nur geschossen. Keine Geschosse sind scheidenden realisierbaren GF86 zu extensiv genutzt werden können, z. B. ­geschossartige Einbauten wie Ar- beachten und zu berücksichtigen. Für als Obstwiese. Diese Flächen werden beitsbühnen oder Installationsebe- Vollgeschosse ­entspricht die GF86 nicht dem Bauland zugerechnet. nen. Die lichte Höhe spielt für die der GF90. Hinzu kommt dann noch Geschoss­eigenschaft keine Rolle. Be- die GF86 in Nicht-Vollgeschossen. Gebäude steht ein Gebäude aus mehreren Bau- selbstständig benutzbare, überde- körpern, so werden die Geschosse für Geschossflächenzahl ckte bauliche Anlagen, die von Men- jeden Baukörper gesondert gezählt. Verhältnis der Geschossfläche zur schen betreten werden können und Grundstücksfläche. geeignet oder bestimmt sind, dem Geschossfläche Schutz von Menschen, Tieren oder Zur Berechnung der Geschossfläche Geschosswohnungsbau Sachen zu dienen. (§2 Abs. 3 HBauO) als Maß der Nutzungsintensität für Mehrfamilienhäuser, Wohnhäuser in die Bodenwertermittlung wird die Geschossbauweise, d.h. mit in der Geringstland Definition des § 20 Abs.2 der BauN- ­Regel mindestens zwei Oberge- landwirtschaftliche Fläche, die keine VO in der Fassung der Änderungsver- schossen und mindestens vier Woh- gewinnorientierte Bewirtschaftung ordnung vom 19.12.1986 verwendet. nungen, die durch ein gemeinsames zulässt, z. B. Böschungen, Heide, Sie wird daher als Geschossfläche Treppenhaus erschlossen werden. Moor. 86 (GF86) bezeichnet. Der Zusatz „86“ ist unbedingt notwendig zur Gewerbe Geschäftshaus Kennzeichnung der zugrunde ge- 1. Oberbegriff für jede Art von Gebäude mit Läden oder legten Definition. Erwerbstätigkeit, auch freibe- Einzelhandels­geschäften auf einem „Die Geschossfläche ist nach den Au- ruflicher Tätigkeit. oder mehreren Geschossen. ßenmaßen der Gebäude in allen Voll- 2. „Klassisches Gewerbe“ geschossen zu ermitteln. Die Flächen bezeichnet Gewerbe mit einem Geschoss von Aufenthaltsräumen in anderen hohen Flächenverbrauch pro Ar- umfasst alle Räume eines Gebäudes Geschossen einschließlich der zu ih- beitsplatz und in der Regel hohen auf gleicher Ebene einschließlich der nen gehörenden Treppenräume und Traglasten für Maschinen und darüber liegenden Decke. Umfas- ­einschließlich ihrer Umfassungswän- Waren. Im Grundstücksmarktbe-

118 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 richt fallen hierunter insbesonde- oder Wohnungswirtschaft Haus re Lager- und Produktionsgebäu- 4 Kaufleute beheizbares Gebäude, das dem Woh- de. Ein geringer Büro- und 2 Landwirte nen und / oder Arbeiten von Men- Ladenanteil (bis ca. 25% der 1 Volks- und Betriebswirt schen dient. Nutzfläche) ist dabei normal. 5 Geschäftsführer, Syndizi 4 Ingenieure der Fachrichtung Hausgruppe Grabeland Bau Gruppenhäuser bzw. Häuser in Haus- landwirtschaftliche Fläche, die klein­ 6 Dipl.-Sachverständige gruppen sind teilig mit einjährigen Pflanzen wie 1 Sozialwissenschaftler 1. im rechtlichen Sinne identisch Blumen und Gemüse bebaut wird. 1 Wohnungsmarktforscher. mit Reihenhäusern (§22 Abs.2 Eine Bebauung oder Bepflanzung mit Hinzu kommen gemäß § 192 Absatz 3 BauNVO), mehr­jährigen Pflanzen (z. B. Obst- BauGB 2. im engeren Sinne „untypische bäumen) ist nicht zulässig. drei Bedienstete des Finanz- Reihenhäuser“, z. B. Reihen-­ amtes für Verkehrssteuern Bungalows, Grundfläche und Grundbesitz 3. im weiteren Sinne untypische 1. Gebäudegrundfläche, vom Reihenhäuser und andere Son- ­Gebäude bebaute Fläche. Bei die an der Ermittlung der Bodenricht- derbauformen wie z. B. Garten- Auskragungen in den Ober­ werte mitwirken. hofhäuser oder Kettenhäuser. geschossen gilt der projizierte Das vorsitzende Mitglied und die stell- Mit „Gh“ wurden ab 1973 bis 1980 Gebäudeumriss. vertretenden vorsitzenden Mitglieder Bodenrichtwerte für „Gruppen­ 2. Grundfläche eines Geschosses müssen Bedienstete der Freien und häuser“ (wohl in der 3. Bedeutung) oder eines Raumes, siehe BGF. Hansestadt Hamburg sein. Sie müssen gekennzeichnet. Ab 1982 steht das 3. Versiegelte Fläche eines Grund- die Befähigung zum Richteramt, zum Kürzel für Gartenhofhäuser. stücks, siehe § 19 BauNVO. höheren allgemeinen Verwaltungs- Wegen seiner unklaren Bedeutung dienst oder zum höheren technischen sollte der Begriff Gruppenhaus bzw. Grundstück Verwaltungsdienst der Fachrichtung Hausgruppe vermieden werden. 1. Selbstständig nutz- und handel- Vermessungs- und Liegenschafts- bare Immobilie, auch Eigen- wesen besitzen. Alle Mitglieder des Hochparterre tumswohnung oder Erbbau- Gutachterausschusses werden in der Geschoss über dem Souterrain, d. h. recht. Regel auf vier Jahre vom Senat bestellt. der Boden liegt im Mittel mindestens 2. Wie 1. ohne Eigentumswoh- Sie sind unabhängig, an Weisungen 1,40 m über der Geländeoberfläche. nung und Erbbaurecht. nicht gebunden und zur strengen Neu- 3. Unbebautes Grundstück. tralität und Objek­tivität verpflichtet. Individueller Wohnungsbau Der Gutachterausschuss bedient sich Wohnhäuser mit höchstens 3 Woh- Grundstücksfläche einer Geschäftsstelle, die fachlich nungen. Gegensatz: Geschosswoh- Grundfläche des Grundstücks laut der ausschließlichen Aufsicht und nungsbau. ­Angabe im Liegenschaftskataster. Weisungsbefugnis des Gutachter- ausschusses unterstellt ist. Die Ge- Industrie Gutachterausschuss schäftsstelle bereitet die Gutachten Gewerbe, das mit erheblichen Beläs- Der Gutachterausschuss besteht aus vor, ermittelt die Grundlagen für die tigungen verbunden ist und daher auf dem Vorsitzenden und 2 stellvertre- Fortschreibung der Bodenrichtwerte einen Standort im planungsrechtlich tenden vorsitzenden Mitgliedern und und leitet die für die Wertermittlung we- als Industriegebiet ausgewiesenen z. Zt. 40 weiteren ehrenamtlichen sentlichen Daten ab. Sie hat auch den Baugebiet oder im Außenbereich an- Mitgliedern aus verschiedenen Im- hier vorliegenden Grundstücksmarkt- gewiesen ist. mobilienberufen (Stand Juli 2010): bericht erarbeitet. 5 Architekten Innenstadt 8 Makler Das Gebiet innerhalb des Wallrings: 3 Fachwirte der Grundstücks- Hamburg-Altstadt, Neustadt und die

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 119 westliche HafenCity (Ortsteile den zu den seitlichen Grund- zugehörigen Büro- und Sozialräume 101-103 und 105-108) stücks- bzw. Nutzungsgrenzen sowie Verkaufslager. gebaut sind, wobei der Raum Innenstadtrand zwischen dem Haus und beiden Lageklasse Die an die Innenstadt angrenzenden Grundstücks- bzw. Nutzungs- Die Preisspiegel sind in fünf Lage­ Stadtteile: St.Pauli, Sternschanze, grenzen mit Nebengebäuden, klassen eingeteilt, die nach den Bo- Rotherbaum, St.Georg, westliches z. B. Garagen zugebaut ist, oder denrichtwerten für Standardgrund- Hammerbrook (City-Süd), östliche 2. wie ein halbes Doppelhaus stücke abgegrenzt sind. Die oberste Hafencity (Ortsteile 104, 109-117, 207 ­einseitig auf eine seitliche Lage­klasse umfasst die Gebiete mit und 311-312)) Grundstücks- bzw. Nutzungs- den obersten 10 % der Richtwerte, grenze ­gebaut sind, an der sich die zweitoberste Lageklasse umfasst Kaufpreissammlung das Nach­bar­haus anschließt, das obere Drittel ohne die obersten Wesentliche Erkenntnisquelle des wobei der Raum zwischen dem 10 % der Richtwerte, die mittlere La- Gutachterausschusses und seiner Haus und der anderen Grund- geklasse umfasst das mittlere Drittel Geschäftsstelle ist die dort geführte stücks- bzw. Nutzungsgrenze der Richtwerte, die zweitunterste La- Kaufpreissammlung. Nach § 195 mit Nebengebäuden, z. B. Gara- geklasse umfasst das untere Drittel BauGB besteht für Notare die Pflicht, gen zugebaut ist, oder ohne die ­untersten 10 % und die un- von allen Grundstückskaufverträgen 3. als Sonderbauform einseitig auf terste Lage­klasse umfasst die Ge- u. Ä. eine Ausfertigung zur Kaufpreis- eine seitliche Grundstücks- bzw. biete mit den niedrigsten 10 % der sammlung zu übersenden. Es kann Nutzungsgrenze gebaut sind, Richtwerte. Durch diese Definition davon ausgegangen werden, dass an der sich nicht das Nachbar- soll gewährleistet werden, dass die dieser Pflicht im Allgemeinen Folge haus selbst, sondern ein Neben- Lageklassen zu ­jedem Stichtag nach geleistet wird. Die Geschäftsstelle gebäude des Nachbarhauses gleichen Kriterien abgegrenzt werden holt darüber hinaus auf der Grundla- anschließt, wobei der Raum und in jeder Lage­klasse nach Mög- ge des § 197 BauGB weitere zwischen dem Haus und der an- lichkeit genügend Kauffälle vorhan- Informatio­nen zu den Kauffällen ein, deren Grundstücks- bzw. Nut- den sind, um den Preis­spiegel zu fül- so dass der Gutachterausschuss ei- zungsgrenze mit Nebengebäu- len. Zur Abgrenzung aufgrund der nen bestmöglichen Einblick in den den, z. B. Garagen zugebaut ist. Bodenrichtwerte zum 1.1.2004 siehe Grundstücksmarkt erhält. Kettenhäuser setzen mindestens drei das Experteninfo. Die in den Indexrei- Die so erlangten Daten dienen so- solcher Häuser voraus, von denen die hen für Einfamilienhaus­bauplätze an- wohl als Grundlage bei der Ermittlung Endhäuser auch einseitig freistehend geführte „ländliche Lage“ bezeichnet von Grundstückswer­ten als auch zur sein können. die Vier- und Marschlande, die länd- Ableitung von Grundlagendaten ent- lichen Stadtteile im Süderelberaum sprechend den §§ 9 – 14 der Konstruktionsfläche und Finkenwerder-Süd. Immobilienwertermitt­lungs­ ist nach DIN 277 die Grundfläche von verordnung (ImmoWertV). konstruktiven Bauteilen des Gebäu- des, also insbesondere der Innen- EXPERTENINFO Kellergeschoss und Außen­wände. Abgrenzung der Lageklassen Geschoss, dessen Fußboden unter der Geländeoberfläche liegt und des- Laden Lageklassen allgemein sen Deckenoberkante im Mittel höch- gewerbliche Nutzung mit hoher Kun- Abgegrenzt nach den Bodenricht- stens 1,40 m über die Geländeober- denaffinität, in der Regel ebenerdig werten für Standardgrundstücke ei- fläche ­hinausragt (§2 Abs.5 HBauO). mit Schaufenster, z. B. Einzelhandel, ner Grundstücksart Dienstleistungen wie Frisöre usw., Kettenhäuser sind Häuser (im Schalterhallen von Banken, Gastrono- Schlechte Lage: engeren Sinn: Ein- / Dreifamilien- mie u. Ä. Zum Laden zählen nicht nur unterste 10 % der Richtwerte häuser), die die Verkaufsfläche, sondern auch die Mäßige Lage: 1. wie ein Einzelhaus mit Abstän- unteres Drittel der Richtwerte

120 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 ohne die untersten 10 % lich oder in vergleichbarer Weise 2. Flächen, die zu einem Grund- Mittlere Lage: (Pferdehaltung, Gehölz, Ökotop) ge- stück gehören, aber räumlich mittleres Drittel der Richtwerte nutzt wird oder werden kann. ­getrennt liegen, z. B. Stellplätze. Gute Lage: Liegenschaftszinssatz Nutzfläche oberes Drittel der Richtwerte ohne Zinssatz, mit dem sich eine Immobili- 1. Im Sinne der DIN 277 der Teil die obersten 10 % eninvestition durch ihre (Miet-)Erträ- der BGF, der nicht auf Konstruk- Bevorzugte Lage: ge unter Berücksichtigung der Be- tions-, Funktions- oder Verkehrs- oberste 10 % der Richtwerte wirtschaftungskosten, der flächen entfällt. Abschreibung und der allgemeinen 2. Gewerbliche Nutzfläche: Nutz- Lageklassen für Einfamilienhäuser Preisentwicklung real verzinst. Ent- fläche, die gewerblichen Zwe- (inkl. Reihenhäuser usw.) scheidender Rechenparameter im Er- cken dient. Abgegrenzt nach den Bodenricht- tragswertverfahren (§§15-20 WertV). 3. Sonstige Nutzfläche: Fläche von werten für 1000 m² große freistehen- Nebenflächen, die weder zur de Einfamilienhausbauplätze zum Mehrfamilienhaus Wohn- noch zur gewerblichen Stand 1. 1. 2004 Wohnhaus mit mindestens vier Nutzfläche zählen. Wohnungen. Schlechte Lage: Obergeschoss bis 140 €/m² Mietfläche Geschoss oberhalb des Erdge- Mäßige Lage: 1. Vermietete bzw. vermietbare schosses bzw. Hochparterres. über 140 €/m² bis 190 €/m² Fläche. Mittlere Lage: 2. Der Miet- bzw. Betriebskosten- Obstanbaufläche über 190 €/m² bis 239 €/m² berechnung zugrunde gelegte landwirtschaftliche Fläche zum Anbau Gute Lage: Quadratmeterzahl von Obst mit oder ohne Baumbe- über 239 €/m² bis 390 €/m² (Wohnfläche, gewerbliche Nutz- stand. Die Preisangaben enthalten Bevorzugte Lage: fläche, sonstige Nutzfläche). ggfs. Anteile für den Baumbestand. über 390 €/m² Nettogrundfläche Ödland Lageklassen für Mehrfamilien- Bruttogrundfläche (BGF) abzüglich der = veraltete Bezeichnung für Abbau- häuser und Eigentumswohnungen Konstruktionsfläche. Siehe DIN 277. land. Nicht zu verwechseln mit Abgegrenzt nach den Bodenricht- Sie gliedert sich weiter auf in Funktions- Brache. werten für Mehrfamilienhausbauplät- fläche, Verkehrsfläche und Nutzflä- ze mit einer GFZ86 von 1,0 zum che. Pfeifenstiel Stand 1.1.2004 Schmale „pfeifenstielartige“ Zuwe- Nettokaltmiete gung zu einem Grundstück, das nicht Schlechte Lage: Miete ohne Bestandteile oder Umla- unmittelbar an der Straße gelegen ist. bis 264 €/m² gen für Heizung und andere Betriebs- Der Pfeifenstiel steht normalerweise Mäßige Lage: kosten. im Alleineigentum des „Pfeifenkopf“- über 264 €/m² bis 325 €/m² Grundstücks.Es ist jedoch auch mög- Mittlere Lage: Neubau lich, dass ein Pfeifenstiel bis zu vier über 325 €/m² bis 409 €/m² Gebäude, dessen Baujahr im Kalen- rückwärtige Grundstücke erschließt. Gute Lage: derjahr des Kaufabschlusses oder in Die Pfeifenstielfläche wird immer (an- über 409 €/m² bis 610 €/m² den beiden Jahren davor liegt. teilig) zur Grundstücksfläche gezählt. Bevorzugte Lage: über 610 €/m² Nebenflächen Produktionsgebäude 1. Flächen, die zu einer Wohnung Oberbegriff für Werkstätten, Werk­ gehören, aber nicht in die Wohn- hallen, Maschinenhäuser usw. Landwirtschaftliche Fläche flächenberechnung einfließen, Fläche, die land- oder forstwirtschaft- z. B. Kellerräume, Garagen usw.

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 121 Reihenhaus Sonstige Grundstücke Stellplatz Haus (im engeren Sinn: Einfamilien- Bei den in Kapitel 1 angeführten Fläche zum Abstellen eines PKW, haus mit einer Wohnung), das einsei- „sonstigen Flächen“ handelt es sich ­entweder offen oder in einem Car- tig (Endreihenhaus) bzw. beidseitig um unbebaute Grundstücke, die we- port oder in einer Sammelgarage (Mittelreihenhaus) auf die seitlichen der zur Bebauung mit Gebäuden (Tiefgarage oder Hochgarage). Als Grundstücks- bzw. Nutzungsgrenzen noch landwirtschaftlich zu nutzen Tiefgaragenstellplatz auch häufig gebaut ist, so dass sich Zeilen von sind: Abbauland für Kiesgruben u. Ä., Gegenstand ­eines Teileigentums. mindestens drei Häusern und bis zu Freizeitgärten / Grabeland, erweiterte Stellplätze und Einzelgaragen im 50 Meter Länge ergeben. Versprünge Hausgärten, Dauerkleingärten, Zusammenhang mit Eigentumswoh- in den Zeilen oder sogar von Haus zu sonstige private Grünflächen, Sport- nungen, Reihenhäusern usw. werden Haus sind unschädlich. Eine einheit- anlagen, Wasserflächen, Verkehrs- mit diesen immer als eine Einheit liche Ausführung ist die Regel, aber flächen usw. behandelt. nicht Bedingung. Eine schmale und mehrgeschossige Ausführung ist Bei der in Kapitel 2.1 und 4.1 ange- Teileigentum ebenfalls die Regel, aber nicht Bedin- führten „sonstigen Wohnnutzung“ Sondereigentum nach WEG für Räu- gung, so können z. B. auch drei oder handelt es sich um Wochenendhäu- me, die nicht zu Wohnzwecken die- mehr Winkelbungalows eine Reihen- ser, Ferienhäuser, Gartenlauben, nen, z. B. Tiefgaragenstellplätze oder hauszeile bilden. Wohnungen zugeordnete Garagen Läden. Teileigentum an Stellplätzen, und Stellplätze und nicht näher be- die zusammen mit einer Eigentums- Rohbauland stimmte Wohnhäuser. wohnung verkauft werden, wird mit Fläche, die planungsrechtlich als dieser zusammen als eine wirtschaft- ­Bauland ausgewiesen ist, jedoch Bei den in Kapitel 2.1 angeführten liche Einheit behandelt. nicht bebaut werden kann, weil „sonstigen Gebäuden“ und den in (noch) die Erschließung und / oder Kapitel 4.1 angeführten „sonstigen Unbebautes Grundstück eine Bodenordnung zur Schaffung Baugrundstücken“ handelt es sich 1. Bauplatz. verwertbarer Bauplätze fehlt. um bebaute Grundstücke des Ge- 2. Oberbegriff für Bauland, land- meinbedarfs (z. B. Schulen), Sportan- wirtschaftliche Flächen und Selbstständiges Bauland lagen, sonstige nicht klassifizierte sonstige nicht bebaubare Bauplatz. Nutzungen (z. B. Kino, Theater, Park- Flächen. häuser) und nicht näher bestimmte Ein Grundstück gilt hier auch dann als Siedlungshaus Gebäude. unbebaut, wenn eine vorhandene Siedlungshäuser wurden für minder- Bebauung keinen oder nur einen bemittelte Familien gebaut, die sich Auf eine detaillierte Darstellung wird geringen Wert im Verhältnis zum aus dem Grundstück selbst versor- in diesem Bericht verzichtet. Gesamtwert besitzt oder wenn die gen können sollten. Die Gebäude bestehende Bausubstanz im Zuge sind ­daher eher klein (ca. 60-90 m² Souterrain-Geschoss einer Neubebauung abgebrochen Wfl. auf 1½ Geschossen), verfügen liegt mindestens teilweise unter der wird. aber über Nebengebäude wie Klein- Geländeoberfläche und ragt im Mittel tierställe und ein relativ tiefes Grund- mehr als 1,40 m über die Gelände- Ungewöhnliche und persönliche stück. Siedlungshäuser werden im oberfläche hinaus (§2 Abs.4 Nr.2 Verhältnisse Grundstücksmarktbericht wie normale HBauO). Z. B. Notverkauf, Zukauf zu Arrondie- Einfamilienhäuser behandelt. rungszwecken, Verkauf zwischen Staffelgeschoss Verwandten, übersteigertes persön- Siel Geschoss, das gegenüber dem da- liches Interesse (Liebhaberpreis). Abwasserkanal. Preise für unbesielte runter liegenden Geschoss in minde- Preise, die durch ungewöhnliche Bauplätze werden zur Vergleichbar- stens einer Außenwand wenigstens oder persönliche Verhältnisse beein- keit um die Sielbaubeiträge ergänzt. teilweise zurückspringt. flusst sind, werden als Vergleichs- preise nicht berücksichtigt.

122 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 Unland ausstattung (mind. 150-200 m² Wfl.) Türen usw. von anderen Gebäude- Fläche, die keine landwirtschaftliche gebaut und verfügen darüber hinaus teilen, die nicht zur Wohnung gehören, Nutzung zulässt, z. B. Sanddünen, über ein ebenfalls großzügiges, häufig so abgegrenzt ist, dass alle Räume Watt, Felsen. parkartig angelegtes Grundstück der Wohnung zugänglich sind, ohne (mind. 1500 m²). die Wohnung zu verlassen, und dass Unselbstständiges Bauland Neubau-Stadtvillen sind 1½- bis keine Gebäude­teile, die nicht zur Bauland, das nicht selbstständig 3-geschossige Neubauten, die sich in Wohnung gehören, nur durch die nutzbar ist, sondern nur im Zusam- eine offene Ein- bis Zweifamilienhaus- Wohnung zugänglich sind. Nicht ab- menhang mit einem Nachbargrund- bebauung einfügen sollen, aber ein geschlossene Wohnungen sollten stück. Hierbei handelt es sich meis- wesentlich größeres Bauvolumen und immer als solche bezeichnet werden, tens um Teilflächen eines bereits in der Regel 3 bis 6 Wohnungen, oft da im Geschäftsverkehr mit dem Be- baulich genutzten Grundstücks, die Eigentumswohnungen, aufweisen. Sie griff Wohnung abgeschlossene Woh- zu Arrondierungszwecken von einem gelten dann als Mehrfamilienhäuser. nungen assoziiert werden. Ebenso Nachbar ­angekauft werden. Wenn sollte ausdrücklich darauf hingewie- die Fläche isoliert ist, handelt es Vollgeschoss sen werden, wenn außerhalb der sich nicht um Bauland, sondern um oberirdisches oder Souterrain-Ge- abgeschlossenen Wohnung(en) noch Rohbauland. schoss mit einer lichten Höhe von einzelne Wohnräume (z. B. im Dach- mindestens 2,30 m, es sei denn, es oder Kellergeschoss) existieren, die Untergeschoss handelt sich um ein Dachgeschoss zusammen mit einer Wohnung genutzt Geschoss unter dem untersten Voll- oder ein oberstes Geschoss eines werden, aber nicht Bestandteil der geschoss, also alle Kellergeschosse Gebäudes mit Staffelgeschossen, abgeschlossenen Wohnung sind. Die sowie Souterrain-Geschosse, die das auf mindestens einem Drittel der Nutzung einzelner Räume zu beruf- nicht selbst Vollgeschoss sind. (hochprojizierten) Grundfläche des lichen oder gewerblichen Zwecken ist darunter liegenden Geschosses eine nicht ausgeschlossen, solange die Verkehrsfläche lichte Höhe von weniger als 2,30 m Wohn­nutzung in der Wohnung über- 1. Fläche für Verkehrsanlagen, hat oder nach oben nicht abgeschlos- wiegt. z. B. Straßen, Bahntrassen. sen ist. (§2 Abs.4 HBauO) 2. Flächen, die der inneren Wohnhaus Erschließung von Gebäuden, Wald Haus, das vorwiegend dem Wohnen Wohnungen usw. dienen, größere Ansammlung von Bäumen, dient. Die gewerbliche Nutzfläche be- z. B. Flure, Treppenhäuser auch Gehölz. Eine forstwirtschaft- trägt in der Regel maximal 20 %, die liche Nutzung ist nicht erforderlich. Wohnfläche mindestens 80 % der Villa Die Preise für Wald enthalten ggfs. gesamten Wohn-/Nutzfläche. Historische Stadtvillen sind 2- bis auch geringe Preisanteile für den 3½-geschossige Altbauten, die ur- Baumbestand. Wohnungseigentum sprünglich als Wohnhaus für eine Sondereigentum an einer Wohnung begüterte Familie mit entsprechend Wohnfläche nach dem Wohnungseigentumsge- groß­zügiger Raumausstattung (mind. zum Wohnen bestimmte Fläche, setz (WEG). Siehe auch Eigentums- 150 m² Wfl.) gebaut wurden und heute berechnet nach der Wohnflächen- wohnung und Teileigentum. tlw. entsprechend, tlw. auch von 2 bis verordnung. 4 Familien genutzt werden. Wohnungserbbaurecht Tlw. werden diese Stadtvillen auch Wohnung wie Wohnungseigentum, nur dass als Büros/Praxen genutzt. Sie werden Eine abgeschlossene Wohnung ist das Gebäude als Erbbaurecht auf dem individuellen Wohnungsbau eine Mehrzahl von Räumen, die dem fremdem Grund steht. zugerechnet. ­Wohnen von Menschen dient und Landvillen wurden und werden eben- die Anforderungen von § 45 HBauO Zweifamilienhaus falls für eine begüterte (Groß-)Familie erfüllt. Abgeschlossen bedeutet, Wohnhaus mit zwei Wohnungen, die mit entsprechend großzügiger Raum- dass die Wohnung durch Wände, beide in sich abgeschlossen sind.

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 123 Karte der Stadtteile

Wohnflächen

Gewerbeflächen Unsere Dienstleistungen und Produkte

Gutachten über den Verkehrswert von bebauten dienstes: 09001 - 88 09 99 für den Grundstücksmarktberichten ent- und unbebauten Grundstücken sowie 0,24 Euro / min zuzüglich 14 Euro haltene Daten erhalten Sie schriftlich Eigentumswohnungen / Auskunft*. und teils telefonisch. ››› ausführlich, in höchster Qualität Kosten ››› durch den Gutachterausschuss. Auskünfte über Bodenrichtwerte ››› in schriftlicher Form: 98 Euro* für Kosten als durchschnittlicher Bodenwert in einen Wert, 49 Euro* für jeden je nach Verkehrswert einer bestimmten Lage unter Berück- weiteren Wert, oder ››› telefo- Beispiel: bei einem Verkehrswert von sichtigung von Art und Intensität der nisch unter der Nummer des bei 300 000 Euro beträgt die Gebühr Nutzung. der Geschäftstelle des Gutachter- 3927 Euro einschl. Umsatzsteuer.* Antragsform und Kosten ausschusses eingerichteten per- ››› in schriftlicher Form: 98 Euro* für sönlichen Auskunftsdienstes: Auskünfte aus der Kaufpreis- einen Wert, 49 Euro* für jeden 09001- 88 09 99 für 0,24 Euro / sammlung weiteren Wert, oder min zuzüglich 14 Euro / Aus über Vergleichspreise von bebauten ››› telefonisch unter der Nummer kunft*. oder unbebauten Grundstücken oder des bei der Geschäftstelle des Eigentumswohnungen. Dieses Pro- Gutachterausschusses eingerich- Immobilienmarktberichte dukt ist vorzugsweise gedacht für Im- teten persönlichen Auskunfts- mit Umsatzzahlen, Durchschnittsprei- mobiliengutachter, die sich fachbezo- dienstes: 09001 - 88 09 99 für sen und sonstigen Daten zum Grund- gen anhand von Vergleichsobjekten 0,24 Euro / min zuzüglich 14 Euro stücksmarkt, erscheinen jährlich als im konkreten Einzelfall einen Über- / Auskunft*. Druckexemplar. blick über das Marktgeschehen ver- ››› im Internet: Die interaktive Digi- Kosten schaffen wollen. tale Bodenrichtwertkarte finden 40 Euro* zuzüglich 4 Euro Versandko- Kosten Sie im Internet unter: sten*, zu beziehen über das Kunden- 390 Euro* für bis zu 30 Vergleichs- www.geoportal-hamburg.de zentrum des Landesbetriebs Geoin- fälle; 4 Euro* für jeden weiteren und dann weiter über den Link: formation und Vermessung oder per Vergleichsfall. direkt zur Bodenrichtwertauskunft E-Mail unter: [email protected]. Der Zugriff im Internet erfolgt ent- Schätzwerte für Immobilien weder in Form: Bodenrichtwertkarten Dieses Produkt gibt einen guten >> eines Jahresabos (Gebühr: auf Papier überwiegend im Maßstab Wertanhalt beim Erwerb oder 195 Euro pro Kalenderjahr, zu- 1 : 5000. Derzeitiger Stichtag: Verkauf von Einfamilienhäusern, züglich 8,40 Euro pro abgeru- 1. 1. 2008. Eigentumswohnungen, Büro- und fenem Bodenrichtwert), oder Kosten Miethäusern sowie für Bauplätze. >> eines Einzelzugriffs mit Kredit- 33 Euro* pro Karte zuzüglich 4 Euro* Die Präzision eines Gutachtens wird kartenzahlung (Gebühr: 33 Euro Versandkosten, zu beziehen über das hiermit jedoch nicht erreicht. für bis zu 3 Bodenrichtwert- Kundenzentrum des Landesbetriebs Bitte beachten Sie in dem Zusam- zugriffe). Geoinformation und Vermessung menhang unser Faltblatt Die Anmeldung und Freischaltung oder per E-Mail unter: „Schätzwerte für Immobilien“. für ein Jahresabo erfolgt über: [email protected]. Kosten [email protected] ››› in schriftlicher Form: 195 Euro / Haben Sie weitere Fragen im Zu- Auskunft* oder Auskünfte über sonstige Daten des sammenhang mit der Bewertung ››› telefonisch unter der Nummer Immobilienmarktes von Immobilien? Sprechen Sie mit des bei der Geschäftstelle des z. B. Durchschnittspreise von Eigen- uns: wir beraten Sie gern! Gutachterausschusses eingerich- tumswohnungen, Liegenschaftszins- teten persönlichen Auskunfts- sätze, Umsatzzahlen und andere in * Stand 1. 1. 2011

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 125 Erster Immobilienmarktbericht der amtlichen Gutachterausschüsse in Deutschland

Der Arbeitskreis der Gutachteraus- Festgestellt wird, dass Immobilien Der Bericht enthält unter Angaben schüsse und Oberen Gutachter- als starker Faktor zur Stabilität der zu Umsätzen auf dem Immobili- ausschüsse in Deutschland haben deutschen Wirtschaft beitragen. enmarkt, zu Durchschnittspreisen im April 2010 den ersten deutsch- Die Zielsetzung des Berichtes ist es, von Wohnbaulandplätzen sowie landweiten Immobilienmarktbericht dass die Immobilienwirtschaft – mit Ein- und Zweifamilienhäusern und herausgegeben. rd. 400 Mrd. € Umsatz zweitgrößter zu Aussagen Gewerbeobjekten. Die Wirtschaftszweig Deutschlands Immobilienmärkte der 16 Bundes- Grundlage der Immobilienmarkt­ – aber auch Bürger, Politik und länder werden in Kurzdarstellungen studie sind die Marktinformationen Verwaltung zuverlässige und grund- beschrieben. der insgesamt rd. 1.300 Gutach- legende Grundstücksmarktinforma- terausschüsse in Deutschland, tionen erhalten. Hohe Transparenz Neben allgemeinen Strukturdaten von denen sich eine hohe Anzahl be- auch auf den Immobilienmärkten ist über die Bundesrepublik und die teiligt haben. Ausgewertet wurden ein wesentlicher Standortfaktor für einzelnen Bundesländer findet man insgesamt fast 1 Mio. Kaufverträge Investitionen. im Immobilienmarktbereicht im über Immobilien aus den Jahren Einzelnen Informationen zu: 2007 und 2008. – Gesamtumsätzen – Extremwerten – Schwerpunkten der Transaktionen – Wohnimmobilien in großen deutschen Städten – Renditeobjekte – land- und forstwirtschaftliche Flächen – wertermittlungsrelevante Daten – dem Immobilienmarkt in den einzelnen Bundesländern – Kontaktadressen der Gutachter- ausschüsse in Deutschland.

Bestellung oder Download: Der Bericht umfasst insgesamt 266 Seiten und kostet als Druck oder als PDF-Dokument 90 €.

http://www.immobilienmarktbe- richt-deutschland.info

Notizen

Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 127 Notizen

128 Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 Für das Hamburger Umland sind folgende Gutachterausschüsse zuständig:

Gutachterausschuss für Grundstückswerte Lüneburg Geschäftsstelle für den Bereich der Landkreise Harburg und Lüneburg GLL Lüneburg Adolph-Kolping-Straße 12 21337 Lüneburg Telefon: 041 31 - 85 45 - 106 Telefax: 041 31 - 85 45 - 197 E-Mail: [email protected] www.gag.niedersachsen.de

Gutachterausschuss für Grundstückswerte Otterndorf Geschäftsstelle für den Bereich des Landkreises Stade GLL Otterndorf – Katasteramt Stade – Am Sande 4 b 21682 Stade Telefon: 041 41 - 406 - 140 Telefax: 041 41 - 406 - 113 E-Mail: [email protected] www.gag.niedersachsen.de

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Pinneberg Langelohe 65b 25337 Elmshorn Telefon: 041 21 – 5 79 98 - 104 Telefax: 041 21 – 5 79 98 - 113 E-Mail: [email protected] www.gutachterausschuesse-sh.de

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Segeberg Hamburger Str. 30, 23795 Bad Segeberg Telefon: 045 51 - 951 - 526 Telefax: 045 51 - 951 - 548 E-Mail: [email protected] www.gutachterausschuesse-sh.de

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Stormarn Mommsenstr. 14 23843 Bad Oldesloe Telefon: 045 31 - 16 04 85 Telefax: 045 31 - 16 06 23 E-Mail: [email protected] www.kreis-stormarn.de/kreis/fachbereiche/grundstueck/

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg und der Hansestadt Lübeck Brolingstr. 53 b – d 23554 Lübeck Telefon: 0451 - 300 90 - 405 oder 406 Telefax: 0451 - 300 90 - 449 E-Mail: [email protected] www.gutachterausschuesse-sh.de

Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Niedersachsen Postfach 2029, 26010 Oldenburg GLL Oldenburg Stau 3 26122 Oldenburg Telefon: 04 41 - 92 15 - 633 Telefax: 04 41 - 92 15 - 501 E-Mail: [email protected] www.gag.niedersachsen.de siehe auch: www.gutachterausschuesse-online.de