Woonruimteverdeling

TIJDSCHRIFT VOOR WOONBELEID IN DE REGIO AMSTERDAM Nieuwe wethouders, nieuwe geluiden?

Klimaatneutraal bouwen: de stadswarmte voorbij?

Exit-interview: Hans van Harten

Wonen op de Zuidas WWW.NUL20.NL Tweemaandelijks – juli 2014 #75

Woonruimteverdeling

Stagnatie sociale huursector onverminderd groot Slechts kwart vrijkomende woningen naar urgenten Hebben maatwerkregels toekomst? juli 2014

VAN 12 Nieuwe kansen voor HOOG maatwerkregelingen? NAAR LAAG

10 Kwart vrijkomende woningen naar urgenten

VAN GROOT NAAR BETER

WOONVERDELING 14 Rapportage Woonruimteverdeling 2013 RUIMTE Stadsregio Amsterdam

De Alliantie en Ymere

18 waarschuwen voor opdeling

15 Zuidas krijgt steeds meer bewoners

8 Nieuwe wethouder, nieuw geluid?

20 Klimaatneutraal bouwen: de stadswarmte voorbij?

Exit-interview

24 Hans van Harten "Nergens is wonen zo politiek als hier"

28 De klussers van Kleiburg TIJDSCHRIFT VOOR WOONBELEID IN DE REGIO AMSTERDAM

Woonruimteverdeling

oonruimte is schaars in de regio Amsterdam. Daar vertel ik niets nieuws OP DE HOOGTE BLIJVEN? mee. NUL20 schrijft al twaalf jaar over voorrangsregelingen, slaagkansen, Het belangrijkste woonnieuws kunt u volgen: doelgroepbeleid en verordeningen. Want waar schaarste is, ontstaat be- W Dagelijks C www.nul20.nl leid; om die schaarste 'eerlijk' te verdelen, om kwetsbare groepen bij te staan, om ur- C Twitter: @NUL20 genten voorrang te geven, om via maatwerkregels te proberen de doorstroming te maandelijks C nieuwsbrief vergroten. We doen dat dit nummer weer. tweemaandelijks C tijdschrift In Amsterdam wordt vaak het beeld opgeroepen dat een groot deel van de vrijkomende sociale huurwoningen naar urgenten gaat. Dat beeld klopt niet (meer). We hebben het nog eens precies laten narekenen. Het is slechts een kwart, en in de rest van de stadsregio nog iets lager. Maar dat neemt niet weg dat ook de wachttijden Volg het laatste woonnieuws voor urgenten oplopen. Met name de - verplichte - huisvesting van verblijfsgerech- via NUL20 op Twitter 14 Rapportage Woonruimteverdeling 2013 tigden wordt een knelpunt. Stadsregio Amsterdam “Amsterdam is een geliefde plek om te wonen maar de woningmarkt zit op slot”, @NUL20 schreef de vorige Amsterdamse wethouder Ossel drie jaar terug bij de presentatie van een doorwrochte discussienota over een nieuw woonruimteverdelingssysteem. Dat systeem is er gekomen. Het heeft bijgedragen aan minder regelgeving, het terugdringen van het aantal urgenten en snellere route naar een woning voor sommigen (via loting). Maar het heeft natuurlijk niet voorkomen dat de druk op de woningmarkt verder is toegenomen. Daarvoor zijn er gewoon meer woningen nodig. De doorstroming in de sociale sector ontwikkelt zich ondertussen dramatisch. Het blijft onverminderd lastig om aan een reguliere sociale huurwoning te komen. De gemiddelde inschrijfduur is 8,1 jaar en voor een vrijkomende woning melden zich gemiddeld 158 geïnteresseerden. Sinds 2002 komen er jaarlijks minder sociale huurwoningen beschikbaar. Zittende huurders verhuizen nauwelijks en het aantal NUL20 is een platform voor informatie en opinievorming over woonbeleid en woningen neemt af. stedelijke ontwikkeling in de regio Amsterdam. Het tijdschrift verschijnt tweemaandelijks, de nieuwsbrief maandelijks. NUL20 Gelukkig is dat niet het hele verhaal. Dankzij de koopsector, wordt mogelijk gemaakt door bijdragen van de Amsterdamse Federatie van vrijesectorhuur, tijdelijke huur en de studentenhuisvesting Woningcorporaties, de Dienst Wonen Zorg en Samenleven, Ontwikkelingsbe- blijft de stad nog altijd in staat jaarlijks een groot aantal nieuw- drijf Gemeente Amsterdam, de stadsdelen en de Stadsregio. komers en starters te accommoderen. Tot ieders verrassing Het blad wordt kosteloos toegezonden aan beleidsmakers, projectleiders, is de spons nog altijd niet verzadigd. Maar het wordt nu wel bewonersvertegenwoordigers, politici en andere betrokkenen bij het woonbeleid in Amsterdam. hoog tijd dat de woningproductie weer stijgt. Het is dan ook Fred van der Molen goed dat het nieuwe Amsterdamse college in ieder geval die Hoofdredacteur Alle artikelen uit alle jaargangen van NUL20 zijn online beschikbaar via ambitie uitspreekt. NUL20 onze site nul20.nl. De nummers zijn bovendien in pdf-formaat te downloaden.

ABONNEE ADMINISTRATIE Bij voorkeur via onze website www.nul20.nl of via mail [email protected] ANDERS : Prezco, ovv: Nul20, postbus 31, 1112 AS Diemen, 020 - 3989190

HOOFDREDACTEUR: Fred van der Molen ([email protected]) 4 Nieuwsoverzicht TEL: 020-693.7004 8 eerste verdieping MAIL: [email protected] 4 Nieuwsoverzicht ADRES: Mr. Arntzeniusweg 20 8 Kort Bestek Nieuwe wethouders, een nieuw geluid? 1098 GP Amsterdam REDACTIE: Bas Donker van Heel 10 eerste Verdieping Woonruimteverdeling Bert Pots 10 Slechts kwart vrijkomende woningen naar urgenten Jaco Boer 12 Huurbevriezing moet maatwerkregelingen wel op gang brengen Janna van Veen Johan van der Tol (eindredactie) 14 De cijfers: woonruimteverdeling Stadsregio Amsterdam 2013 Joost Zonneveld 15 tweede Verdieping Zuidas krijgt steeds meer bewoners REDACTIERAAD: André Buys (Rigo) 18 derde verdieping Ymere en de Alliantie waarschuwen voor opdeling Bart Truijens (OGA) 20 vierde verdieping Klimaatneutraal bouwen: de stadswarmte voorbij? Niek Krouwel (Dienst Wonen, Zorg en Samenleven) Jacqueline van Loon (ASW) 23 etalage Zomer in Amsterdam Joop de Haan (Projectbureau Vernieuwing 24 Exit-interview Hans van Harten Bijlmermeer) Muk van Ravels (Stadsregio) 26 Kort Bestek Jaarboek: AFWC Amsterdamse corporaties in cijfers Niels Raat (AFWC) 27 de nieuwe ontwikkelaars Verweij Mungra Vastgoed Winnie Terra (Huurdersvereniging Amsterdam) 28 Focus De klussers van Kleiburg FOTOGRAFIE: Nico Boink 31 Leeskamer VORMGEVING: Pieter Lesage 32 Barometer Aantal huisuitzettingen in Amsterdam blijft afnemen ADVERTENTIES: zie info op www.nul20.nl DRUK: Prezco bv * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * Veel meer en actueel woonnieuws vindt u op www.nul20.nl * www.nul20.nl

Bergwijkpark straks; impressie van Soeters en Van Eldonk Kansloos kantorengebied moet levendige woonwijk worden Reacties op programakkoord e reacties uit de Amsterdamse volkshuisvestingssector et door leegstand geteister- ningen hebben we in onze regio op het collegeakkoord zijn voorzichtig positief. Het coa- Hde Bergwijkpark in Diemen voldoende. Die gaan we niet D wordt een levendige woonwijk. bijbouwen.” litieakkoord van D66, VVD en SP biedt volgens Hans van Har- Dat is althans het vaste voorne- Het naargeestige Bergwijkpark ten, directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningcor- men van Snippe Projecten. Deze wordt nu nog gedomineerd door poraties (AFWC), een goede basis voor gesprek. Volgens hem ontwikkelaar wil er de komende leegstaande kantoren. Snippe: kiest de nieuwe coalitie de juiste prioriteiten. “De nieuwe jaren meer dan drieduizend “Voor 95 procent hebben we die coalitie heeft nog heel wat uit te werken, maar het gaat erom koop- en vrije sector huurap- gebouwen in bezit gekregen. Ze dat er in Amsterdam de komende vier jaar aanzienlijk meer partementen realiseren. Het worden allemaal gesloopt.” wordt gebouwd. Jaarlijks vijfhonderd sociale huurwoningen stedenbouwkundig plan wordt De transformatie heeft de vol- erbij lijkt mij goed haalbaar. Ook wordt nadrukkelijk gekozen gemaakt door Sjoerd Soeters. ledige steun van de gemeente voor verbreding van het middensegment. En duurzaamheid Snippe kent het gebied. De ont- Diemen, zo verklaart PvdA- staat hoog op de agenda. Daarin zie ik toch wel de agenda wikkelaar herontwikkelde er wethouder Lex Scholten. “In de van D66-terug.” eerder leegstaande kantoren strategische visie voor het Berg- Ook bespeurt hij een meer traditionele benadering van de tot de succesvolle Campus Die- wijkwijkpark heeft Diemen zich huurmarkt. “De coalitiepartners staan uitvoerig stil bij het men Zuid. Nu gaat het om een eerder uitgesproken voor het belang van de zittende huurders (...) maar een meer flexibele volwaardige woonwijk. “Noem uit de markt nemen van 150.000 benadering van de huurmarkt ontbreekt. Hij is blij dat de Holland Park de ‘nieuwe Jordaan m2 kantoren. Toen dachten we corporaties voldoende ruimte houden over om woningen te of De Pijp’: een gezellige wijk nog aan samenwerking met ver- verkopen en complexen te transformeren. met veel water, smalle straatjes, schillende ontwikkelaars, maar De Huurdersvereniging Amsterdam (HA) is overwegend posi- goede voorzieningen en uitste- inmiddels heeft Snippe Projec- tief over het collegeakkoord. Dat geldt voor afspraken over kende verbindingen,” aldus Snip- ten ons vertrouwen gewonnen. verduurzaming, de aanpak van leegstand en achterstallig pe. Holland Park moet sterk gaan We hebben met hen een ‘para- onderhoud, participatie en de aandacht voor betaalbaarheid. lijken op wat Soeters eerder in plu-overeenkomst’ afgesloten De HA legt het motto van het akkoord - ‘Amsterdam is voor Kopenhagen maakte. voor het gehele gebied.” De ont- Volgens Snippe is er in Holland wikkelaar betaalt ook de inrich- iedereen’ - zo uit dat iedere Amsterdammer een betaalbare Park in totaal ruimte voor 3400 ting van de openbare ruimte. Die woning moet kunnen vinden. Deze ambitie vraagt volgens de koop- en vrije sector huurap- wordt na oplevering overgedra- HA scherpere afspraken dan nu is het akkoord is aangegeven. partementen. “Sociale huurwo- gen aan de gemeente. De HA heeft bedenkingen bij de vastgestelde ondergrens van 187.000 sociale huurwoningen. Dat zijn er volgens de Huur- dersvereniging onvoldoende om de groep Amsterdammers te huisvesten die daar wat inkomen betreft op is aangewezen. Nieuwbouwprijs 2014 De HA wijst er op dat het bestuur nauwelijks invloed heeft op de particuliere sociale huursector: “Dat vergt extra sturing ind oktober is weer de uit- zowel nieuwbouw en regie op de omvang van het corporatiebezit”. Ereiking van de Amsterdamse als ingrijpende Nieuwbouwprijs. Er dingen dit renovaties. Een over- Een discussiepunt dient zich aan in de geplande herinvoering jaar 35 projecten mee. Ruim 40 zicht van de longlist van ‘buurtquota’ om de verkoop van corporatiewoningen te JULI 2014 JULI procent daarvan betreft soci- met de 35 projecten reguleren. De AFWC vindt dat een slecht idee; de HA vindt het ale huur. In aanmerking komen staat op nieuwbouwprijs.nl een goed plan maar onvoldoende.

4 NUL20 NIEUWS * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * Veel meer en actueel woonnieuws vindt u op www.nul20.nl * www.nul20.nl

Nieuwe opzet woningcorporaties naar Tweede Kamer inister Blok wacht de bevindingen van de parlementaire scheiding is dat niet het geval en geldt een zwaarder toezichts- Menquête niet af. Hij heeft een wetsvoorstel voor het toe- regime. Bovendien zijn commerciële activiteiten slechts onder komstig functioneren van woningcorporaties naar de Kamer voorwaarden toegestaan. gestuurd. In deze zogeheten novelle wordt het taakgebied Het toezicht op en binnen de corporatiesector wordt verder van corporaties beperkt en het toezicht versterkt. Bovendien versterkt. Zo worden aan leden van de raad van toezicht kwali- maken straks gemeenten en corporaties bindende prestatie- teitseisen gesteld en moeten directeuren en bestuurders inves- afspraken over wat lokaal nodig en mogelijk is. teringen vanaf 3 miljoen euro ter goedkeuring voorleggen aan Blok geeft daarmee uitvoering aan het regeerakkoord, waarin de raad. De minister krijgt de bevoegdheid leden van de raad staat dat corporaties weer teruggaan naar hun kerntaak: het van toezicht te schorsen en bij de ondernemingskamer voor bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en te dragen voor ontslag. het daaraan verbonden maatschappelijk vastgoed. De financiële toezichtstaken van het Centraal Fonds Volkshuis- Het wetsvoorstel regelt dat corporaties commerciële projec- vesting (CFV) worden ondergebracht in een aparte Rijksdienst ten, zoals duurdere huurwoningen en koop, moeten splitsen onder directe ministeriële verantwoordelijkheid. Het Waar- van hun kerntaak, waarvoor staatssteun beschikbaar is. Corpo- borgfonds Sociale Woningbouw, dat met het Rijk achtervang raties kunnen kiezen voor een juridische of een administratieve is voor de sector, krijgt een grotere rol bij saneringen. splitsing. In het eerste geval worden commerciële activiteiten Deze novelle is een aanvulling op een eerdere wetswijziging die in een aparte rechtspersoon ondergebracht zodat eventuele sinds medio 2012 bij de Eerste Kamer ligt. Het kabinet streeft risico’s niet op de corporatie drukken. Bij een administratieve ernaar de stelselherziening per 1 januari 2015 in te laten gaan.

Maserati blijft blikvanger Meer overlastgevers naar wooncontainers

msterdam wil meer extreme Het idee om overlastgevers te Aoverlastgevers verbannen huisvesten buiten de bewoon- naar containerwoningen. Dit de omgeving is niet nieuw. De bevestigt Hester van Buren, gemeente Kampen had begin bestuurder van Rochdale. Van deze eeuw al een dergelijk Buren is namens de corporaties terrein met wooncontainers. betrokken bij de hoofdstedelijke Amsterdam haalde eerder inspi- Treiteraanpak. ratie uit de Deense ‘Skaeve Huse’. De Treiteraanpak heeft tot doel In navolging daarvan plaatsen de de meest ernstige gevallen van corporaties De Key en AWV (nu burenoverlast het hoofd te Stadgenoot) in samenwerking bieden. Volgens Van Buren zijn HVO-Querido en stadsdeel Wes- gemeente, hulpinstanties, poli- terpark al eens vijf container- tie en corporaties het erover woningen aan de rand van de eens dat de moeilijkste gevallen Spaarndammerbuurt. Dat pakte het best apart kunnen worden goed uit, maar toch kreeg de pilot ij de parlementaire enquête miljoenenfraude of het aanne- gehuisvest. Opnieuw een woning na enkele jaren geen vervolg. woningcorporaties pas- men van steekpenningen trok B aanbieden leidt bij deze groep Overigens is begin juni de eer- seerden zeven casussen. Eén in de pers de meeste aandacht tot een herhaling van proble- ste wooncontainer in het kader daarvan speelde in de regio maar de Maserati, de dienst- men. Het idee is een klein aantal van de Treiteraanpak al weer Amsterdam: de zaak Möllen- auto waar Möllenkamp zich in van deze woningen bij elkaar te ontruimd. De daarin geplaatste kamp, de gevallen topman van liet rondrijden. De Italiaanse plaatsen. Men heeft vier à vijf familie bleek zelfs daar niet te Rochdale. Achtereenvolgens sportwagen is uitgegroeid tot locaties op het oog. handhaven. werden Hubert Möllenkamp, het symbool van alles wat fout oud-bestuurder John van Nim- ging in de corporatiesector. Skaeve Huse in 2008 bij de Spaarndammerdijk wegen en voormalig RvC-lid Möllenkamp ontkende tijdens Ans Hoenderdos verhoord. De het verhoor onder ede zelf aan verhoren werden bij Rochdale transacties (waaronder de aan- in de kantine vertoond. “Geza- koop van Frankemaheerd) te NUL20 NIEUWS menlijk kijken vonden we hebben verdiend. Hij kon zich belangrijk”, vertelt bestuurs- herhaaldelijk zaken niet herin- voorzitter René Grotendorst. neren, formuleerde omzichtig “Op de mensen die hem ken- en werd door de commissie nen heeft die affaire veel indruk vele malen gemaand duidelij- gemaakt. Sommigen zit het nog ker antwoorden te geven. Op steeds dwars.” de site van NUL20 staat een Nieuwe zaken kwamen niet op overzicht van artikelen over tafel. Niet de veronderstelde Rochdale.

JULI 2014 5 De Alliantie start met nieuwbouw Indische Buurt

De Alliantie Ontwikkeling is antie naast sociale huur middel- gestart met de realisatie van dure huurwoningen aanbieden. De Smaragd aan de rand van de De Smaragd krijgt een qua leef- Indische Buurt in Amsterdam- tijd heel gemengde bewoning. Oost. Tegenover Station Mui- Veertig procent van de kopers derpoort verrijst een complex is tussen de dertig en veertig Tijdelijke woonbestemming met 40 koopappartementen, jaar oud. Ruim een kwart van De Olmenhof in Amstelveen 60 sociale en vrije sector huurde kopers is tussen de vijftig en woningen, een parkeergarage zestig jaar oud. En tien procent et voormalige verzorgings- gescheiden mannen die snel en met 51 plekken en een plint met is ouder dan zestig jaar. De helft Hhuis De Olmenhof van tijdelijk een plek nodig hebben.” bedrijfsruimte. Het gebouw ver- van de kopers komt van buiten Woonzorg in Amstelveen wordt Dat de verhuur tijdelijk is, heeft vangt sterk verouderde sociale Amsterdam. momenteel omgebouwd tot alles te maken met de onduide- woningbouw. Het complex is ontworpen door Camelot Campus de Olmenhof. lijke toekomst van De Olmenhof. Volgens Anne Wilbers, de vertrek- architect Marc Reniers van het Het complex staat sinds een jaar De Vilder: “Woonzorg beraadt kende directeur van de Alliantie Amsterdamse bureau M3H. Hij leeg. De nieuwe bewoners krij- zich nog wat op de lange ter- Amsterdam, staat De Smaragd heeft gekozen voor een gebouw gen een tijdelijk huurcontract. mijn met het gebouw moet symbool voor de aantrekkende in geel baksteen in de stijl van Leegstandsbeheerder Camelot gebeuren.” markt en een toenemend ver- de Amsterdamse School. Het is verantwoordelijk voor de Woningen mogen - onder voor- trouwen in de Indische Buurt. zuidwestelijk deel van de Indi- herontwikkeling en de exploi- waarden - maximaal tien jaar Vrijwel alle koopwoningen met sche Buurt was ooit in die stijl tatie. Volgens woordvoerder lang tijdelijk worden verhuurd. een oppervlakte van 60 tot 90 m2 gebouwd, maar bij de stadsver- Bob de Vilder leent het complex De woningen van De Olmenhof meter zijn binnen enkele maan- nieuwing in de vorige eeuw zijn zich goed voor alleenstaanden. worden minimaal twee jaar ver- den verkocht. Een particuliere de meeste gebouwen uit die tijd “De bestaande zorgflats zijn huurd, laat Woonzorg Neder- belegger kocht twaalf appar- verloren gegaan. Oplevering geschikt gemaakt voor zelfstan- land weten. In die periode kun- tementen voor de vrije sector is voorzien in het voorjaar van dige bewoning en technische nen de investeringen, ongeveer huurmarkt. Daarnaast zal de Alli- 2016. voorzieningen hebben we zo een half miljoen euro, worden nodig vernieuwd of aangepast.” terugverdiend. Volgens mana- Het gaat om ongeveer honderd ger Erik van Leeuwen dient de woningen van 24 tot 36 vier- herbestemming ook een maat- kante meter met een huurprijs schappelijk belang: “In Amstel- tussen de 300 en 450 euro per veen is een grote vraag naar maand. betaalbare huurwoningen. De Op de woningen komen volgens tijdelijke transformatie levert De Vilder zeer verschillende daar direct een bijdrage aan.” huurders af. “Bijvoorbeeld jonge- Herbert Raat (VVD), wethouder ren die na hun studie van elders Wonen in Amstelveen, hoopt dat naar de regio Amsterdam komen meer organisaties dit voorbeeld om carrière te maken, maar ook volgen.

Huurdersvereniging jubileert Duitse investeerder stopt

uurdersvereniging Amster- delijk polderoverleg proberen 150 miljoen in studentenhuisvesting Hdam – ‘de HA’ – bestaat de institutionele partijen in vijftien jaar. Het jubileum werd de Amsterdamse woonsector et Duitse International markt voor studentenhuisves- 26 juni gevierd, waarbij tevens elkaar te vinden in convenanten HCampus (IC) heeft met stu- ting. Doordat de woningen een afscheid werd genomen van en beleidsovereenkomsten. dentenhuisvester Duwo een huurprijs van maximaal 395 euro de bestuursleden John Sedney, Jan Kok wordt de nieuwe pen- overeenkomst getekend voor krijgen, komt het verwachte ren- Bert Dörsch en Mohib Abrari. ningmeester van de HA. Dit de bouw van 2250 studentenwo- dement op de investering niet De HA vertegenwoordigt een najaar worden de overige ningen. IC investeert 150 miljoen boven de 6 procent uit. Maar bont geheel van organisaties: nieuwe bestuursleden aange- euro in vijf complexen, waarvan door die lage huurprijs, in com- van huurders van particuliere steld, onder wie de voorzitter. vier in Amsterdam. Bij de nieuwe binatie met het tekort aan stu- huurwoningen, van corpora- De HA heeft enkele betaalde complexen in Nederland is IC dentenwoningen in Nederland, tiewoningen (de ‘koepels’) en bureaumedewerkers, maar alleen verantwoordelijk voor de verwacht IC wel een stabiel van bewonersplatforms. Sinds verder draait ze net als andere financiering. De ontwikkeling en rendement over een langere 2000 vertegenwoordigt de HA huurdersorganisaties op vrij- het beheer worden overgelaten termijn. Daarnaast wil IC nog de Amsterdamse huurders op willigers. Het Amsterdams aan Duwo. eens 100 miljoen euro stoppen

JULI 2014 JULI gemeentelijk niveau in het Steunpunt Wonen zorgt voor Het gebeurt niet vaak dat bui- in de ontwikkeling van studio’s Amsterdams Volkshuisvestings- inhoudelijke en praktische tenlandse investeerders zich voor postgraduates en young overleg (AVO). In dit hoofdste- ondersteuning. begeven op de Nederlandse professionals.

6 NUL20 NIEUWS Ymere schrapt in centrum 180 sociale huurwoningen na renovatie mere wil in de Amsterdamse binnenstad negentig pan- der Bouwen en Wonen Laurens Ivens. Volgens SP-raadslid Erik Yden renoveren met in totaal 270 sociale huurwoningen. Flentge is de grootschalige huisuitzetting onnodig. “Een cor- De corporatie wil een groot deel van de woningen verkopen. poratie laat het onderhoud jaren versloffen en zegt dan dat Alleen bewoners met een huishoudinkomen tot 50.000 euro mensen voor onderhoud hun woning uit moeten en niet meer krijgen in het centrum een vervangende sociale huurwoning terug kunnen komen. Dat kan wat ons betreft niet. Renovatie – aangeboden. een wettelijke taak – kan nooit een excuus voor een corporatie Volgens Ymere verkeren de deels monumentale panden in zijn om geld binnen te harken door sociale huurwoningen in slechte conditie. De staat van funderingen en casco is slecht. de verkoop te zetten,” aldus Flentge. Ivens liet op zijn eerste De ingrijpende renovatie moet worden betaald uit de woning- werkdag weten op korte termijn met Ymere te willen praten. verkoop. “Door de verhuurderheffing krimpt de investerings- Ymere benadrukt alle bewoners persoonlijk te willen bijstaan ruimte en moet Ymere scherp kiezen. Het renoveren in de bij het vinden van nieuwe woonruimte. Bovendien geldt bij binnenstad is duur, terwijl Ymere ook geld nodig heeft voor verhuizing en terugkeer niet de maximaal redelijke huur. Voor investeringen elders,” aldus een woordvoerder. Dertig procent huishoudens tot 34.600 euro bedraagt die huur straks 557 euro van de woningen blijft beschikbaar voor de sociale voorraad; (1-2 personen) tot 579 euro (grotere huishoudens), de aftop- een deel wordt verhuurd in de vrije sector. pingsgrenzen voor de huurtoeslag. Huishoudens met een inko- De komende zes jaar verdwijnen bij Ymere naar schatting zes- men tussen 34.600 en 50.000 euro moeten wel de maximaal honderd sociale huurwoningen in het centrum. Deze krimp zou redelijke huur betalen. Huurders met een hoger inkomen kun- passen binnen de afspraken met de gemeente. nen met voorrang naar een vrije sector huurwoning of koop- De aankondiging is een testcase voor de nieuwe SP-wethou- woning verhuizen. Gemiddeld betalen de huurders nu 235 euro.

De statendam Nieuwbouw in Kolenkitbuurt

e herontwikkeling van de besteding gestart van het Jan van DKolenkitbuurt in Bos en Schaffelaarplantsoen. Dat terrein Lommer gaat weer een stap ver- ligt pal aan de ringweg, noorde- der met de bouw van 104 nieuwe lijk van de Kolenkit-kerk. Er moet woningen, waarvan 76 voor cor- een nieuwe woonwijk komen poratie Stadgenoot. Deze wonin- met zo’n 250 woningen. Langs gen verrijzen op het Zuidelijk Veld, de A10 geldt een bouwhoogte fase 2, in de Kolenkitbuurt. De van 16 tot 29 meter. Eerdere sloop van de bestaande bebou- bouwplannen zijn in de crisis wing is inmiddels in gang gezet. gestrand, waardoor het braak- Het hoort bij de totale opdracht liggende terrein een tijdelijke Bouwinvest investeert die Stadgenoot het bouwbedrijf invulling heeft gekregen. In het gaf: de turnkey-ontwikkeling, de vernieuwde bestemmingsplan miljoenen in Amsterdam bouw en het onderhoud (vijftien ‘Bos en Lommerplein 2013’ is de jaar lang) van de sociale huur- locatie globaler bestemd. Er zijn ouwinvest investeert tiental- op het Stadionplein (Noordblok), woningen. De oplevering staat bijvoorbeeld geen eisen ten aan- Blen miljoenen in Amsterdam. Kop Zuidas en bij de Gooiseweg. gepland voor midden 2015. zien van minimumaandeel soci- De belegger neemt het geplande De belegger neemt ook driehon- In hetzelfde gebied is ook de aan- ale huurwoningen. woongebouw De Statendam derd appartementen af van het over van Ymere. De 108 vrije sec- nog te bouwen Pontsteigerge- Jan van Schaffelaarsplantsoen tor huurwoningen op Overhoeks bouw aan de Zuidelijke IJ-oever. komen naast De Halve Maen, een Bouwinvest verkocht recentelijk complex dat Ymere momenteel overigens een goeddeels Rand- ontwikkelt voor Bouwinvest. stedelijke woningportefeuille Elders in de hoofdstad laat Bou- van 100 miljoen euro aan een winvest huurwoningen bouwen belegger uit Qatar.

Woningbouw in Legmeer-West NUL20 NIEUWS

e uitleglocatie Legmeer- van het uitbreidingsplan. Er is DWest bij Uithoorn wordt in een nieuw stedenbouwkundig ontwikkeling genomen. Eigen plan opgesteld dat beter aan- Haard en Van Wijnen Project- sluit bij de marktbehoefte dan ontwikkeling willen samen 350 het bestaande bestemmings- woningen, zowel sociale, vrije plan. Het plan kenmerkt zich ver- sector huurwoningen als koop- der door een hoge kwaliteit van woningen, realiseren. Het gaat de leefomgeving, kindvriendelijk om de volgende fasen (4, 5 en 6) met veel ruimte en veel groen.

JULI 2014 7 Aanpassing erfpachtstelsel belangrijkste breuk met verleden Nieuw college heeft weer forse bouwambities

Er moet weer beweging komen in de Amsterdamse woningmarkt. Zo stellen D66, VVD en SP in het coalitieakkoord ‘Amsterdam is van iedereen’. De meest concrete breuk met het PvdA-verleden is echter de aangekondigde afschaffing van het huidige erfpachtsysteem. Kanttekeningen bij enkele onderdelen van het woonprogramma.

“Er komt een systeem van eeuwigdu- “De sociale woningvoorraad mag niet “Langdurig achterstallig onderhoud rende erfpacht” zakken onder 187.000 woningen” gaan we actief bestrijden” De ontmanteling van dit PvdA-klei- Een wat obligate afspraak. Op dit Puntje voor de SP. Niemand kan daarte- nood kan best nog even duren, want moment zijn er ruim 230.000 sociale gen zijn, maar hoe gaat dat er uitzien? alles rond erfpacht blijkt razend inge- huurwoningen; ook zonder beperkin- Het enige concrete actiepunt is voor- wikkeld. Eerst gaat (weer) een volgende gen verdwijnen er geen 43.000 wonin- alsnog “een deadline koppelen aan toe- commissie van ‘onafhankelijke deskun- gen in vier jaar uit de voorraad. Wat stemming voor sloop”. digen’ zich buigen over grondwaarde- ongenoemd blijft, is dat er 51.000 par- ring, taxatiepraktijk en overgangsre- ticuliere sociale huurwoningen bij zit- “Met corporaties worden afspraken ge- giem. Einddoel: voortdurende erfpacht ten. De Huurdersvereniging Amster- maakt over een gematigde huurontwik- wordt omgezet in eeuwigdurende erf- dam (HA) merkt op dat het gros daar- keling” pacht. Die kan eenmalig worden afge- van bij mutatie wordt geliberaliseerd Dergelijke afspraken bestaan al: een per- kocht. Prettig voor het huidige college: of verkocht, zodat de gemeente nu al centage woningen wordt onder de ho- de financiële effecten van een stelsel- strakke regie op de corporatievoorraad ge huurtoeslaggrens verhuurd; precies wijziging zullen pas op langere termijn moet voeren. zoals het nieuwe college wil. Gaat Ivens merkbaar zijn. deze afspraken aanscherpen? “Bij verkoop van corporatiewoningen gaan buurtquota gelden” “Binnen de sociale sector komen er mi- Corporaties mogen doorgaan met de nimaal 500 woningen per jaar bij” WAT WORDT NIET GENOEMD verkoop van sociale huurwoningen. Een mistige passage. Letterlijk gaat het ʄʄ Studentenhuisvesting. Dat is Nu worden de aantallen gemonitord om een netto saldo, maar gezien de aan- gek. Een D66-college dat niet over per marktgebied (Amsterdam is in drie tallen bedoelt het college ongetwijfeld studentenwoningen rept. Het gebieden verdeeld), straks per buurt. de gewenste nieuwbouwproductie van college noemt wel ouderen, jongeren Dat leidt tot meer bureaucratie, we- reguliere sociale huurwoningen, dus zon- en middeninkomens als speciale ten we van vroeger. De corporaties zijn der studentenwoningen. Het college wil doelgroepen. Maar doelstellingen voor in ieder geval tegen. De HA merkt op deze woningen in eerste instantie aan studentenhuisvesting ontbreken. dat buurtquota alleen niet voldoende ouderen toewijzen, mede om de door- ʄʄ Ruimtelijke plannen. Geen ruimtelijke vergezichten in dit college-akkoord. Welke visie heeft dit college op Over de heilige 30-procent norm wordt niet meer de voortgang van de stedelijke vernieuwing, de uitbreiding van IJburg gesproken of de verdere ontwikkeling van de noordelijke IJ-oever? zijn om de sociale voorraad in het cen- stroming op gang te brengen. Dat aan- ʄʄ Tijdelijke verhuur. De corporaties trum te beschermen. Een deel van de tal is ambitieus, maar volgens Hans van en wethouder Ossel stonden op sociale voorraad is namelijk geconcen- Harten van de AFWC haalbaar. het punt te beginnen met tijdelijke treerd in enkele wijken (bv Oostelijke huurcontracten voor starters. Minister Eilanden), waar dus ook met quota nog “De bouwproductie moet omhoog naar Blok had al zijn zegen gegeven. Het veel verkocht kan worden. Het college 5000 woningen per jaar in 2018” leek een goed middel om de toegang noemt overigens geen percentages. Toe maar. Dat zijn de productiecijfers uit van jongeren tot de huurmarkt te de piekjaren. Maar goed, enige ambitie verbeteren. De SP is er echter niet van “Leegstand pakken we aan” kan geen kwaad. De afgelopen jaren is er gecharmeerd, omdat het huurrechten Corporatiewoningen mogen nog maar vooral gesnoeid in projectlocaties. Streef aantast. Van de baan? een half jaar te koop staan, dan moe- aantallen helpen om het ambtelijk appa- ʄʄ 30-procentnorm. De heilige ten ze terug in de verhuur (sociaal of raat op scherp te zetten. Maar voor een 30-procentnorm lijkt gesneuveld. Tot vrije sector). De termijn is nu een jaar; dergelijke productie zullen wel financiële dusver moest altijd 30 procent van dat is dus een behoorlijke aanscher- smeermiddelen nodig zijn, zeker voor de

JULI 2014 JULI de nieuwbouwproductie uit sociale ping. Een probleem met dit soort maat- vele middeldure huurwoningen die het huurwoningen bestaan. regelen is de handhaving. Daar is flink college zo graag wil bouwen. De grote op bezuinigd bij de gemeente. vraag: wie gaat al die woningen bouwen?

8 KORT BESTEK Nieuw college heeft weer forse bouwambities

Verduurzamen WIE IS LAURENS IVENS? De corporaties kunnen rekenen op steun bij de verdere verduurzaming van de Laurens Ivens is de nieuwe wethouder voor Bouwen en woningvoorraad. De regelgeving wordt Wonen. Ivens (1977) woont met vriendin en kind in de versoepeld. En er worden afspraken ge- Indische Buurt in Amsterdam-Oost. Hij zit al acht jaar in maakt met huurders over hun energie- de gemeenteraad. Ivens is sinds het voorjaar van 1997 lid rekening. van de SP en werd een jaar later actief voor de partij. Hij is naast raadslid ook afdelingsbestuurder. Hij was zeven jaar Nieuwe woonvormen afdelingsvoorzitter en negen jaar werkzaam als medewerker Het college wil een aantal ‘klassieke Am- Verkeer voor de Tweede Kamerfractie. Zijn raadslidmaatschap sterdamse regels over bewoning’ losla- combineerde bij met een baan bij de ANWB: “Zowel op mijn ten om nieuwe wensen tot samenwonen werk, als bij de SP mag ik opkomen voor de gezamenlijke mogelijk te maken. Dat is een interessant belangen van mensen”, aldus Ivens op de website van de SP. initiatief. Betekent het ook dat de net af- De volledige portefeuille van Ivens bestaat uit Bouwen, gesloten besluitvorming rond woning- Wonen, Wijkaanpak, Dierenwelzijn en Stadsdeel Noord. delers weer opnieuw gaat beginnen? z

Wethouders Wonen en Ruimte in de Stadsregio

Weinig PvdA en veel lokale partijen. Het lijstje met wethouders Wonen in ZEEVANG de Stadsregio Amsterdam stemt overeen met de landelijke uitslag van de Wethouder Ruimte: Hans Schütt gemeenteraadsverkiezingen. Namen en rugnummers. De nieuwe voorzitter van het (Zeevangs Belang) Stadsregio-overleg van wethouders wordt Lex Scholten uit Diemen. PURMEREND BEEMSTER Wethouder Wonen en Ruimte: Wethouder Wonen en projectmatige woningbouw: Hans Krieger Dick Butter (VVD) (VVD) Wethouder Ruimte: EDAM-VOLENDAM Aagje Zeeman Wethouder Wonen en Ruimte: Zeevang (CDA) Beemster Marisa Kes (Volendam|80) WORMERLAND Edam Wethouder Wonen en Ruimte: WATERLAND Purmer- Volendam Wormerland Frans Saelman end Wethouder Wonen en Ruimte: (VVD) Jean der Hoeven (CDA) ZAANSTAD Lands- Zaanstad Oost- meer Waterland Wethouder Wonen: zaan LANDSMEER Jeroen Olthof Wethouder Wonen en Ruimte: (PvdA) Nico van Baarsen Wethouder Ruimte en Stadsregio: (D66) Dennis Straat (VVD) Amsterdam AMSTERDAM Wethouder Bouwen en Wonen: Wethouder Ruimte: OOSTZAAN Laurens Ivens Eric van der Burg Wethouder Wonen en Ruimte: Diemen (SP) (VVD) Joop Klinkhamer (GroenLinks) Amstelveen Amster- DIEMEN dam Wethouder Wonen en Ruimte: HAARLEMMERMEER Haarlemmermeer Ouder- Lex Scholten (PvdA) Wethouder Wonen: Amstel tevens Voorzitter Stadsregio-overleg Wonen Tom Horn (PvdA) Aalsmeer OUDER-AMSTEL Wethouder Ruimte: Wethouder Wonen en Ruimte: KORT BESTEK Adam Elzakalai Uithoorn Rineke Korrel-Wolvers (VVD) (CDA)

AMSTELVEEN AALSMEER Wethouder Wonen: Wethouder Ruimte: Wethouder Wonen: Herbert Raat Peter Bot Tom Verlaan (VVD) (BBA) (CDA) Wethouder Ruimte: Gertjan van der Hoeven UITHOORN (AB) Wethouder Wonen: Wethouder Ruimte: Hans Bouma Marvin Polak (Gemeentebelangen) (VVD) JULI 2014 9 Wel grotere toestroom van verblijfsgerechtigden verwacht Slechts kwart vrijkomende woningen naar urgenten

In 2013 gingen minder vrijkomende woningen naar urgenten dan de jaren daarvoor. Maar het aantal urgenten groeit wel weer, met name

door de sterke aanwas van statushouders. Amsterdam kan die groei DELING WOONVER nauwelijks aan: het aanbod aan vrijkomende woningen is zo gezakt, dat ook urgenten langer op een wachtlijst staan. | Fred van der Molen RUIMTE

elft sociale huurwoningen gaat De helft naar voorrangsgroepen? Dat urgenten. De omvang daarvan is door “Hnaar voorrangsgroepen”, kop- leek ons sterk. NUL20 vroeg de meest re- de bouwcrisis flink teruggelopen. De te Het Parool op 19 april. En vervol- cente cijfers op bij de Amsterdamse Fe- tweede groep in omvang bestaat uit gens: “Voor ‘gewone’ huizenzoekers is steeds minder plaats op de sociale woningmarkt. Zij leggen het af tegen De nieuwe wethouder kan ook inzetten op een groeiende groep woningzoekers met een urgentieverklaring.” soberder huisvesting Dit alarmerende bericht was gekoppeld aan een reportage waarin een Chinese deratie van Woningcorporaties (AFWC) medisch of sociaal urgenten. Ook dat masseuse aan het woord kwam. Zij had en de Dienst Wonen Zorg en Samenle- aantal nam af in 2013. Bovendien heeft als slachtoffer van mensenhandel met ven (WZS). Wat blijkt? Er gaan de laat- wethouder Ossel flink gewied in het voorrang een sociale huurwoning ge- ste jaren juist minder woningen naar aantal urgentiecategorieën, waardoor kregen. Overigens niet in Amsterdam, urgenten, absoluut en relatief. verpleegkundigen, leraren en politie- maar in een regiogemeente. Net als In 2013 ging niet de helft maar een kwart agenten sinds 2013 geen voorrang meer trouwens de vijf andere vrouwen die (26%) van de vrijkomende reguliere so- krijgen. Vervolgens kregen ook minder via deze regeling in 2013 een woning ciale huurwoningen naar urgenten. Dat Amsterdammers woonruimte via een kregen. is weer verrassend weinig; in 2010 was indicatie van een instelling voor maat- dat nog zo’n 40 procent. schappelijke opvang (MO - denk aan dak- Hoe zit dat? De grootste voorrangs- lozen, gehandicapten, bedreigde vrou- IN AMSTELVEEN IS MANTELZORG AL groep bestaat uit stadsvernieuwings- wen en psychiatrische patiënten). Maar URGENTIECATEGORIE In de nieuwe huisvestingswet wordt een TOEWIJZING AAN VOORRANGSGROEPEN IN AMSTERDAM urgentiecategorie toegevoegd: de mantelzorger. Ingangsdatum: medio 2015. Beleidsadviseur Yvonne doelgroep 2012 2013 raming 2014 van Veen van Eigen Haard is blij met deze wijziging: stadsvernieuwing 788 686 850 “Wij zijn er een groot voorstander van. Dan moeten dringend medisch en/of sociaal 484 419 500 gemeenten dergelijke aanvragen gaan beoordelen. verblijfsgerechtigden 170 194 807 Nu komen deze verzoeken bij ons terecht. Maar maatschappelijke opvang 302 165 560 wij hebben daar de expertise niet voor. Het is ook beroepsgroepen 192 56 0 niet goed dat de aanpak per corporatie verschilt. Ik acute noodsituatie 7 8 10 raad andere gemeenten aan goed te kijken naar de 5% maatwerk corporaties 242 211 250 werkwijze in Amstelveen.” Amstelveen heeft al in 2010 de mantelzorger als 1155 842 1877 urgentiecategorie toegevoegd. Bij deze ‘pilot’ - want Terwijl in Amsterdamse regiogemeenten het aandeel urgenten juist iets toe nam, werden er in zo heet het nog altijd - werkt de gemeente samen Amsterdam in 2013 minder sociale huurwoningen aan urgenten toegewezen dan in 2012. De met Eigen Haard en het steunpunt Mantelzorg. omvang van de grootste voorrangsgroep, de stadsvernieuwingsurgenten, slinkt al enige jaren Samen met de mantelzorgorganisatie Mezzo vanwege de bouwcrisis: minder bewoners hoeven vanwege sloop of renovatie hun woning hebben deze partijen een handreiking opgesteld te verlaten. Ook het aantal medisch of sociaal urgenten nam af. Een groeiende groep vormen om urgentieverzoeken te behandelen. Het leidt lang de verblijfsgerechtigden. Alle gemeenten zijn van rijkswege verplicht naar rato voormalige niet altijd tot een verhuizing. Uiteindelijk gaat het asielzoekers te huisvesten. Dan is er de verzamelcategorie ‘maatschappelijke opvang’ waaronder in Amstelveen jaarlijks om twee à drie gevallen. In de huisvesting van daklozen, probleemjongeren, psychiatrische patiënten, gehandicapten en de rest van zijn woningmarktgebied helpt Eigen vrouwenopvang valt. Het gaat daarbij zowel om reguliere woningen als specifieke instellingen of Haard zelfstandig ook nog enkele mantelzorgers complexen. De voorrangsregeling voor bepaalde beroepsgroepen als leraren, verpleegkundigen per jaar aan een geschikte woning, aldus Van Veen. en politieagenten is begin 2013 geschrapt. Ten slotte hebben corporaties de vrijheid om zelf “We verwachten dat het aantal aanvragen met de buiten WoningNet om een klein deel van hun woningen toe te wijzen aan probleemgevallen (de JULI 2014 JULI extramuralisering en de nieuwe wet gaat toenemen, 5%-regeling). Bij de huisvesting van verblijfsgerechtigden en MO-uitstromers is inmiddels een maar hoeveel? Geen mens die het weet.” flinke achterstand opgetreden.

10 EERSTE VERDIEPING Slechts kwart vrijkomende woningen naar urgenten

hier doet de schaarste op de woning- instellingen voor maatschappelijke op- markt zich voelen: bij deze groep vang. En dan is er er nog het rijksbeleid urgenten en bij de statushouders rond extramuralisering en mantel- lopen de wachttijden flink op, zorg. Vanaf 2015 kunnen mantelzor- van 2,5 maand in 2012 naar vijf gers een urgentiestatus krijgen. maanden in 2013. Dat heeft “Het aantal urgenten zal dan ook volgens Art Klandermans zeker toenemen”, aldus Klander- van de Dienst Wonen Zorg mans. “Alleen is onduidelijk in en Samenleven verschil- welke mate.” lende oorzaken, maar een belangrijke is dat er onvol- Onorthodoxe doende geschikte wonin- maatregelen? gen op het juiste moment Beleidsmakers balanceren tus- beschikbaar zijn. Kandidaten sen zoveel mogelijk ruimte schep- verblijven daardoor langer in de pen voor reguliere woningzoeken- (dure) opvang dan noodzakelijk. den en het huisvesten van kwetsbare Eind 2013 wachtten meer dan hon- groepen. Beide doelstellingen staan on- derd MO-urgenten op een woning. der toenemende druk nu er jaarlijks minder sociale huurwoningen beschikbaar Groei van statushouders komen. De zittende huurders bewegen De enige categorie urgenten die in 2013 tweehonderd achter op de taakstelling. niet, er wordt mondjesmaat toegevoegd in omvang substantieel toenam zijn de De gemeente verwacht bovendien dat en het aanbod wordt door sloop, verkoop verblijfsgerechtigden. Gemeenten zijn hun aantal verder oploopt. Voor 2014 is en liberalisering kleiner. van rijkswege verplicht deze ‘statushou- op basis van de taakstelling van het COA Tot 2011 wezen corporaties elk jaar on- ders’ naar rato te huisvesten. Dat lukt (Centraal Orgaan opvang Asielzoekers) geveer 40 procent van hun vrijkomende Amsterdam niet meer. Hoewel er in én de opgelopen achterstand zelfs een huurwoningen toe aan voorrangsgroe- 2013 meer woningen aan hen beschik- verviervoudiging ingeboekt. pen. Dat is in 2013 gedaald naar 26 pro- baar werden gesteld, werd de wachtlijst Maar er is meer. Het gemeentelijk beleid cent. Daar hebben de recente hervor- langer. Per 1 januari liep de hoofdstad is gericht op verhoogde uitstroom uit ming van de woonruimteverdeling en de strengere toetsing voor medische ur- AANDEEL URGENTEN NEEMT AF VANAF 2011 genties aan bijgedragen. De seinen staan echter op oranje. Het . maatwerk corporaties aantal urgenten gaat door allerlei ont- wikkelingen - met name gedicteerd door landelijk beleid - weer groeien, terwijl . Overige urgenten het aanbod aan sociale huurwoningen krimpt. SV-urgenten De nieuwe wethouder zal zich dan ook . moeten oriënteren op aanvullende maatregelen. Hij of zij kan aan de rechten van sommige urgenten gaan knibbelen, maar . ook inzetten op soberder huisvesting. Dat zou bijvoorbeeld kunnen door twee EERSTE VERDIEPING restant regulier statushouders of MO-uitstromers een . woning te laten delen. Of meer urgenten uit de maatschappelijke opvang in getransformeerde zorginstellingen onderbrengen. En wellicht zijn er on- raming orthodoxe maatregelen mogelijk. Aan- passing van de huidige quota-regeling Ontwikkeling huisvesting van Amsterdamse urgenten, gebaseerd op gegevens van AFWC en WZS. vraagt een lange mars door de institu- Het cijfer van het totaal aantal verhuringen is afkomstig uit de rapportage Woonruimteverdeling ties. Maar wellicht kan Amsterdam (fi- 2013 van de Stadsregio. De sterke toename in 2014 van de ‘overige urgenten’ wordt grotendeels nanciële) afspraken maken met krimp- veroorzaakt door de hoge opgelegde taakstelling van het COA. De raming was ook in 2013 hoog. gemeenten om quota van statushouders Uiteindelijk kregen veel minder statushouders een woning. te verevenen? Een mooie kluif voor de nieuwe wethouder. z

JULI 2014 11 Herkansing voor 'Van Hoog naar Laag' en 'Van Groot naar Beter' Persoonlijk contact cruciaal voor succes

De regelingen ‘Van Hoog naar Laag’ en ‘Van Groot naar Beter’ bestaan al

jaren, maar zijn in Amsterdam nimmer erg succesvol geweest. Op dit moment DELING WOONVER lijkt vooral de huursprong voor ouderen een drempel om te verhuizen naar een meer passende woning. Huurbevriezing moet de regelingen een nieuwe RUIMTE kans geven. Gaat het daarmee nu wel wat worden? | Johan van der Tol

k heb er even op zitten puzzelen”, Beter. Die beoogt ouderen en kleine Volgens velen zal dit leiden tot een flin- “Ivertelt Siska van Rooijen over haar huishoudens in grote woningen te ver- ke toename van het gebruik van de re- kennismaking met de Van Hoog naar leiden kleiner te gaan wonen. De maat- gelingen, maar anderen zijn daar niet zo Laag-regeling. Hoe moest ze op Wo- regel werd bedacht om meer woningen zeker van. “Uit onderzoek blijkt dat de ningNet aangeven dat ze daarvoor in voor gezinnen vrij te spelen. prijs een minder grote rol speelt bij de aanmerking kwam? Ze belde haar ver- Beide regelingen bestaan al een tijd, overwegingen voor dit soort verhuizin- huurder Eigen Haard. “Ze zeiden dat ik maar zijn weinig succesvol. Hooguit gen”, zegt Jeroen Rous, beleidsadviseur alleen maar een ‘5’ achter mijn huis- nummer hoefde te zetten, omdat ik op vijfhoog woon.” De 73-jarige Van Rooijen woont in de “We worden graag oud, Amsterdamse Zeeheldenbuurt, in een pand waar de lift maar tot de derde maar zijn niet graag oud” verdieping gaat. Via het Amsterdams Steunpunt Wonen kreeg ze informatie enkele tientallen huurders maakten doelgroepen en woonruimteverdeling over de Van Hoog naar Laag-regeling. er jaarlijks gebruik van. bij de Amsterdamse Federatie van Wo- Die maakt het mogelijk dat ouderen ningcorporaties (AFWC). “Ouderen ver- met voorrang naar een woning op de Huursprong huizen vaak pas wanneer het echt niet begane grond of naar een appartement Volgens huurdersorganisaties is het anders kan. Tot die tijd denken ze liever met lift verhuizen. vooral de huursprong die ouderen er- niet aan de tijd dat ze minder kunnen. Van deze voorziening wordt tot dusver van afhield te verhuizen. Door de ste- We worden graag oud, maar zijn niet maar mondjesmaat gebruik gemaakt, vige ‘harmonisaties’ bij nieuwe verhu- graag oud.” net als van de regeling Van Groot Naar ring komen sociale huurders die willen Ook Yvonne van Veen van Eigen Haard verhuizen voor flink hogere huurlasten ziet beren op de weg: “Door de grote te staan. Dat stimuleert niet. Ze over- veranderingen in het zorgstelsel we- VAN HOOG NAAR LAAG IN HET AGORAHOF tuigden de corporaties in februari in ten veel ouderen niet wat hen precies De bewonerscommissie van het Agorahof in te stemmen met een belangrijke aan- te wachten staat. Ik kan me voorstellen Watergraafsmeer sloot vorig jaar een eigen Van passing: bij verhuizingen in het kader dat ze in die situatie ook niet nog eens Hoog naar Laag-regeling met de Alliantie. De van de regelingen blijft de nieuwe huur willen verhuizen. We leven in een soort woningcorporatie wil alle woningen van het gelijk aan de oude. De bevriezing geldt vacuüm wat dat betreft.” complex verkopen. Maar leegkomende woningen in eerste instantie voor verhuizingen op de begane grond worden nu eerst te huur binnen het bezit van een corporatie. Herkansing voor Woonswitch aangeboden aan ouderen in het complex die Zodra er een verrekeningsmethode Jeroen Frissen, directeur strategie en wonen op de bovenverdiepingen. Vier bewoners komt voor gederfde huurinkomsten - beleid bij Ymere, denkt daarentegen dat hebben al van de regeling gebruik gemaakt. Bij de voor één van de betrokken woningen de huurbevriezing wel degelijk kan lei- Alliantie gold bij verhuizingen van hoog naar laag kan immers de huur niet worden ge- den tot meer verhuizingen en een gro-

JULI 2014 JULI tot dusver een gematigde huurharmonisatie van 10 harmoniseerd - kan de aanpassing ook tere doorstroming. “Veel mensen, ook procentpunt van de maximale huur. voor verhuizingen tussen corporaties ouderen, willen verhuizen, maar lopen gaan gelden. op tegen financiële en juridische belem-

12 EERSTE VERDIEPING Siska van Rooijen woont nu op vijfhoog meringen. Ik denk dat het veel zal sche- bieden van maatwerk werden 95 verhui- en wil graag gebruik maken van de len als we er daar wat van wegnemen.” zingen bewerkstelligd. Dat zijn er maar regeling Van Hoog naar Laag Volgens Frissen moet nog wel met huur- liefst 85 meer dan in de situatie zonder ders worden gesproken over de details deze woonbemiddelaar, zo stelt onder- van de uitvoering: “Wij voeren deze af- zoeksbureau Rigo in een evaluatie. spraken namelijk ook door in andere Rigo noemt de volkshuisvestelijke effec- over wonen en zorg kunnen dan gelijk gemeenten waar we werken, dus niet ten aanzienlijk: er kwamen 59 schaarse op deze regelingen worden gewezen.” Frissen zou willen dat corporaties in maatwerkregelingen meer mogelijkheden krijgen bij de toewijzing. Voor Misschien moeten we deze dienstverlening straks de corporatie hoeft dat niet arbeidsin- tensiever te zijn dan in de huidige situ- onderbrengen bij het zorgloket atie, waarin veel woningen worden ge- weigerd. “Er is soms ook wat menselijke alleen voor onze woningen in Amster- grotere woningen vrij bij Vidomes en aandacht nodig. We hebben het hele dam. Dan vergt nog wel overleg met on- verhuisketens werden verlengd van 1,6 proces geautomatiseerd via Woning- ze huurders hoe we dat het beste kun- naar 2,5 woning. De verhuizingen lever- Net. Daardoor krijg ik bij het kopen van nen uitvoeren.” de de corporatie dankzij huurharmoni- een racefiets tien keer zoveel aandacht Ymere kent overigens al enkele jaren saties bovendien nog enkele tonnen aan als bij het betrekken van een huurwo- voor de regio Zuid-Kennemerland het extra cashflow op. Let wel: bij deze ver- ning.” Door het geven van extra bege- programma De Woonswitch, waarin huizingen werden de huren niet stan- leiding en maatwerk is Ymere er afgelo- eigen huurders met voorrang kunnen daard bevroren, zoals in Amsterdam pen jaar in Amsterdam in geslaagd maar verhuizen. In 2013 werd er maar twin- gaat gebeuren! Wel heeft de senioren- liefst tachtig ‘veelzoekers’ zonder acute tig keer verhuisd in het kader van het makelaar onder meer de mogelijkheid verhuiswens te verleiden te verhuizen. programma, een ruime halvering ten om af te wijken van de Europese inko- Volgens Frissen moeten de maatwerkre- opzichte van een jaar eerder. Volgens mensgrens voor sociale huurwoningen. gelingen ook beter worden gepromoot. EERSTE VERDIEPING Frissen is dat een ongewenst bijeffect Het onderzoek maakt duidelijk dat Siska van Rooijen moet het voorlopig van reorganisaties bij Ymere. “We wil- persoonlijk contact en maatwerk cru- stellen met alleen WoningNet. Ze heeft len het nieuw leven inblazen.” ciaal is. Lopend onderzoek in de Gooi- de aanwijzing opgevolgd, maar zegt er en Vechtstreek bevestigt die conclusie, nog niet helemaal gerust op te zijn: “Ik Seniorenmakelaar zegt Inge Huiskers, senior adviseur Wo- weet niet of ik nu sneller aan de beurt Dat het wel degelijk mogelijk is oude- nen bij de gemeente Hilversum. ben.” ren naar een passende woning te lok- “Vroeger hadden we in Amsterdam spe- Volgens Rous van de AFWC is het be- ken, blijkt uit de inspanningen van de ciaal iemand bij de toenmalige Dienst langrijk dat de regelingen nu echt iets ‘seniorenmakelaar’ bij Vidomes, een Wonen die ouderen hierbij begeleidde, gaan opleveren. “Iedereen vindt ze be- corporatie met 18.000 woningen in de maar die is weggereorganiseerd”, aldus langrijk, maar we kijken straks wel of de stadsregio Haaglanden. In ruim twee Van Veen. “Misschien moeten we deze inspanning in verhouding staat tot de jaar tijd legde de seniorenmakelaar te- dienstverlening straks onderbrengen opbrengst. Anders kunnen we er mis- gen de 250 huisbezoeken af. Door het bij het zorgloket. Mensen met vragen schien beter mee stoppen.” z

JULI 2014 13 WOONVERDELING Woonruimteverdeling in de regio Amsterdam: 2013 RUIMTE Stagnatie sociale huursector onverminderd groot

Het blijft onverminderd lastig in de regio Amsterdam aan Vrijkomende woningen gaan steeds vaker naar starters een sociale huurwoning te komen, zo blijkt uit de Rappor- Vrijkomende woningen gaan steeds vaker naar starters: 59% in 2013 in tage Woonruimteverdeling 2013. De gemiddelde inschrijf- de hele Stadsregio. De actieve zoektijd is voor starters 4,3 jaar en voor duur is 8,1 jaar en voor een vrijkomende woning melden doorstromers gemiddeld 2,8 jaar. De actieve zoektijd is de periode tussen

zich gemiddeld 158 geïnteresseerden. Bestaande huurders een eerste reactie en de datum waarop een woning wordt geaccepteerd. verhuizen nauwelijks en de sociale woningvoorraad in Am- aandeel starters sterdam slinkt.

In 2013 werden er wederom minder sociale huurwoningen verhuurd; de daling vlakt wel af In totaal kregen in de Stadsregio 10.078 sociale huurwoningen (corporatiewoningen onder €681) een nieuwe huurder, weer minder dan in 2012. Vooral in Amsterdam zelf stagneert de doorstroming (mutatiegraad 3,3%). In Stadsregio Noord steeg daarentegen het aantal verhuringen ’ ’ ’ ’ ’ ’ ’ ’ ’ weer. De meeste vrijkomende woningen gaan naar starters (59%). Stadsregio Noord Amsterdam Stadsregio Zuid aantal verhuringen De aanvangshuren worden rap hoger

Amsterdam De aanvangshuren stijgen snel. In Amsterdam werd iets minder dan de helft (49%) van het aanbod boven de hoge ‘aftoppingsgrens’ verhuurd (= €574); in de zuidelijke regio de helft. Aanvangshuren

Stadsregio Noord € - € € - € € - €

Stadsregio Zuid ' ' ' ' ' ' ' De gemiddelde inschrijfduur zakte wel iets < € < € < € Ondanks het kleinere aanbod zakte de gemiddelde inschrijfduur van ’ ´ ’ ’ ’ ´ ’ ’ ’ ´ ’ ’ starters iets (van 8,4 naar 8,1 jaar). Stadsregio Noord Amsterdam Stadsregio Zuid Huurverlaging ('aftopping') door corporaties is niet verwerkt in deze cijfers Inschrijfduur stadsregio totaal , , Woningen in Amsterdam zijn het meest gewild , , , Op een vrijkomende woning in Amsterdam komen gemiddeld 179 reacties! , Na Amsterdam volgen Amstelveen, Zaanstad en Diemen. Gemiddeld accepteert pas de achtste kandidaat de woning.

Top zeven van aantal reacties per woning Amsterdam Amstelveen Zaanstad Diemen Purmerend ' ' ' ' ' ' ' Landsmeer Oostzaan Uithoorn RAPPORTAGE WOONRUIMTEVERDELING: ZO ZIT HET Ouder-Amstel HetEdam-Volendam aantal zelfstandige huurwoningen is fors afgenomen De Rapportage Woonruimteverdeling wordt uitgegeven door de Stadsregio Aalsmeer In de Stadsregio is de voorraad huurwoningen van corporaties in elf jaar Amsterdam en het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad. De cijfers Wormerland afgenomenZeevang met 13.000 door sloop en verkoop. Die afname komt volledig betreffen zowel verhuringen via WoningNet (81%) én de bij WoningNet Haarlemmermeer opWaterland het conto van Amsterdam. geregistreerde directe bemiddeling door corporaties (19%). Eind Beemster 2013 stonden er 252.734 woningzoekenden ingeschreven bij Afname aantal zelfstandige huurwoningen van corporaties WoningNet. verschil De cijfers geven geen volledig beeld van de corporatiesector. 2002 2012 2013 2002 - 2013 Verhuur van vrije sector huurwoningen, studentenwoningen, Amsterdam 201639 186173 185141 -16498 tijdelijke verhuur en overige directe bemiddeling blijven Stadsregio Noord 44990 45498 45209 219

JULI 2014 JULI buiten beeld. Het volledige rapport is te downloaden van Stadsregio Zuid 34646 38006 37659 3013 de sites van de Stadsregio Amsterdam en de AFWC. Totaal 281275 269677 268009 -13266

14 EERSTE VERDIEPING Alleen dit jaar al ruim 1430 woningen in aanbouw Zuidas krijgt steeds meer bewoners

Mannen in pakken; vrouwen in kokerrokjes. Aan de Zuidas wordt gewerkt. Maar niet alleen. Tussen de glimmende kantoortorens wonen al negenhonderd mensen. En in 2014 komen er weer vijfhonderd appartementen, zes herenhuizen en achthonderd zelfstandige studentenwoningen bij. De gemengde woon-werkwijk krijgt gestalte. | Jaco Boer

en week geleden trokken Kathelene appartementen die in de afgelopen acht ren honderden woningen op de Zuidas EDijkshoorn (30) en haar vriend van- jaar langs de A10-Zuid en het spoor zijn verkocht. Ze is blij met de nieuwe dyna- uit de Rivierenbuurt in hun gloednieuwe gebouwd. Na enkele jaren van rust lijkt miek. “Bij het grote publiek begint het driekamerappartement van 91 m2 op de er weer vaart gekomen in de woning- door te dringen dat er hier een interes- Zuidas. De overgang is groot, maar Kathe- bouwplannen op deze plek. Dat is goed sant en hoogwaardig woon- en werkmi- lene voelt zich al behoorlijk thuis in het gebied. “Op straat mag het nog wel wat levendiger worden, maar ik vind het erg leuk om op zo’n internationale locatie “Zuidas is nog te veel een plek voor mannen in pakken” te wonen.” Het was haar vriend die haar overhaalde om hier naar woningen te kij- nieuws voor het stadsbestuur, dat de lieu ontstaat. De projectgroep van de TWEEDE VERDIEPING ken. “Op internet zocht ik eerst in de Ri- Zuidas graag uit ziet groeien tot een ge- gemeente heeft er ook keihard aan ge- vierenbuurt, maar daar is weinig nieuw- mengde woon-werkwijk. Alleen al dit jaar werkt om met evenementen en horeca bouw en we konden er binnen ons bud- start de bouw van vijfhonderd apparte- meer reuring in het gebied te krijgen. get ook geen mooie woning vinden.” Over menten, zes herenhuizen en achthon- Dat is gelukt.” appartementencomplex OPZUID was ze derd zelfstandige studentenwoningen. Het zijn volgens Voogd vooral de beter meteen enthousiast. “Het is met 46 appar- En dan zijn de 127 luxe appartementen bemiddelde bewoners uit Amstelveen, tementen veel kleiner en persoonlijker in de nieuwe woontoren 900 Mahler van Buitenveldert en Zuid die een woning dan al die woontorens. Bovendien vind G&S Vastgoed nog niet meegeteld. Dat kopen op de Zuidas. Het gebied is ook ik de warme kleur baksteen erg mooi en project is immers al eind 2013 van start populair bij mensen die terug willen ke- zijn de kamers erg licht en ruim.” gegaan. ren naar de stad. “De meesten van hen Kathelene en haar vriend horen bij de hebben veel gereisd en weten de steden- ongeveer negenhonderd mensen die Meer reuring bouwkundige en architectonische set- inmiddels in het hart van de Zuidas wo- Eefje Voogd van het gelijknamige make- ting van de Zuidas te waarderen. Ze zijn nen. Hier staat ook het gros van de 650 laarskantoor heeft in de afgelopen ja- gewend aan een hoge levensstandaard

JULI 2014 15 Het woongebouw OPZUID met 46 appartementen werd dit voorjaar opgeleverd

en wonen bij voorkeur in een hoogstede- ren komen in totaal 127 woningen waar- gen, waarvan er 175 voor minder dan 900 lijke omgeving.” van pensioenbelegger SyntrusAchmea er euro per maand worden verhuurd. De Bij deze doelgroep valt een project als tachtig overneemt om in het hogere seg- oplevering volgt in het najaar van 2016. 900 Mahler met zijn Manhattan-achti- ment te verhuren. Die mix van luxe koop Voor Bouwinvest is het de eerste keer dat ge uitstraling dan ook in de smaak. Nog en dure huur is een beproefd recept op ze op de Zuidas investeert. “Vier jaar ge- voor de officiële verkoop zijn er van de 47 de Zuidas om projecten te kunnen reali- leden zouden we de plek nog links heb- koopappartementen in de woontoren al seren. Het werd eerder toegepast bij de ben laten liggen. We beleggen alleen op 18 verkocht en 23 gereserveerd. In de to- Vesteda-woontoren New Amsterdam. plekken die zich in de markt hebben be- wezen. Maar de Zuidas zit in de lift met Nieuw: middeldure en sociale steeds meer woningbouw en voorzienin- KOP ZUIDAS huur gen die in de avonduren open blijven”, Voor de meeste bewoners hoort het Er worden niet alleen dure koop- en aldus hoofd assetmanagement Michiel wijkje tussen de nieuwe synagoge en huurwoningen op de Zuidas gebouwd. de Bruine. het ROC bij de Rivierenbuurt. Maar Zo wonnen AM en Bouwinvest twee jaar In dezelfde periode start woningcorpo- makelaars en de Dienst Zuidas hebben geleden de tender van de gemeente voor ratie Eigen Haard met de bouw van 58 het consequent over Kop Zuidas. de realisering van middensegment huur- sociale huurwoningen. Het is het tweede Binnen driekwart jaar gaan hier drie woningen. In oktober start de bouw van cluster van sociale huur dat op de Zuidas woningbouwprojecten van start. In de twee middelhoge appartementenge- wordt gebouwd. Vier jaar geleden lever- januari 2015 steekt ontwikkelaar bouwen met 201 vrije sector huurwonin- de Stadgenoot al 34 studio’s op die aan Wonam de spade in de grond voor 111 huurwoningen in het middensegment. Symphony-toren met Initiatiefnemer Robert Kohsiek is 82 koopwoningen enthousiast over de locatie. “Het Amsterdamse Bos en de binnenstad liggen op fietsafstand en je bent zo op station Zuid.” AM en Bouwinvest voegen daar nog eens 75 huurwoningen in het middensegment aan toe met oppervlakten tussen de 60 en 100 m2. Een bijzondere aanvulling op het programma is ook het CPO-project van bouwgroep Amstelwijck met Lingotto in de rol van begeleider en financiële achtervang. Het rijtje met achttien koophuizen, variërend van woningen met tuin tot appartementen en penthouses met fraaie buitenruimten, krijgt hoogstwaarschijnlijk een eigen installatie

JULI 2014 JULI voor de opwekking van duurzame energie.

16 TWEEDE VERDIEPING Kathelene Dijkshoorn en haar vriend verhuisden kort geleden vanuit de Rivierenbuurt naar de Zuidas promovendi van de Vrije Universiteit De extra woningen zijn daar hard nodig worden verhuurd. De woningen van Ei- om bestaande en nieuwe voorzieningen gen Haard zijn met gemiddeld 85 vier- in het gebied van voldoende klanten te kante meter een stuk groter en worden voorzien. Nu gaan veel winkels en cafés dadelijk gewoon via WoningNet aange- in het weekend nog dicht en is het er op boden. Ook komen er aan de rand van de doordeweekse avonden erg stil. Daar- Zuidas nog eens achthonderd zelfstan- naast is het woningbouwprogramma dige huurwoningen voor studenten. In in sommige deelgebieden, waaronder maart van dit jaar ging de eerste paal ‘Beethoven’, afhankelijk van het onder- van deze tijdelijke campus van Verweij gronds brengen van de A10. Dit najaar is Mungra Vastgoed de grond in. Al in sep- een spannend moment als de bouw van tember kunnen de eerste studenten erin het Zuidasdok wordt aanbesteed. trekken en gebruik maken van het grand Voor Huib de Vet kunnen die nieuwe be- café, de studieruimten, het uitzendbu- woners er niet snel genoeg komen. Sinds reau en de wasserette. Er komen zelfs vier jaar woont de gepensioneerde in- ‘private dining rooms’ waar met vrienden terim-manager en organisatieadviseur of familie samen kan worden gekookt met zijn vrouw in een zeer ruim en licht en gedineerd. appartement op de veertiende verdieping van de Symphony-woontoren. “Het Eerst Gerschwin afmaken gebied heeft niet alleen meer, maar ook De studentencampus blijft voorlopig het andere bewoners nodig. De gemeente enige woningbouwproject in deelgebied zet de Zuidas nu te veel neer als een plek Ravel. De Dienst Zuidas richt zich nu eerst voor mannen in pakken. Ik zie hier liever op het afmaken van deelgebied Gersch- een echte stad ontstaan waar ook crea- win, het hart van de Zuidas. Binnen zes tieve mensen en gewone gezinnen wo- jaar moeten daar 1400 woningen staan. nen. De voorzieningen mogen ook wel Alleen van de laatste 125 zijn nog geen wat gevarieerder worden. Ik woon hier plannen bekend. De rest is over twee erg naar mijn zin, maar nu zijn de winkels jaar opgeleverd of in aanbouw. Die fo- en cafés wel erg op de kantoorwerkers cus op Gerschwin heeft twee redenen. gericht.” z

WONINGBOUWPROJECTEN OP DE ZUIDAS TOT 2020 aantal

projectnaam/ locatie deelgebied initiatiefnemer woningen woningtype status van project TWEEDE VERDIEPING Amstelwijck Kop Zuidas Bouwgroep Amstelwijck 18 koop start bouw begin 2015 Ravel Residence Ravel Verweij Mungra Vastgoed 800 zelfstandige huur studenten in aanbouw, oplevering sept 2014 900 Mahler Gershwin G & S Vastgoed/Syntrus Achmea 127 koop (47) en vrijesectorhuur (80) in aanbouw, oplevering mei 2016 kavel H Kop Zuidas AM/Bouwinvest 75 middensegment huur in aanbouw, oplevering 2015 Square Kop Zuidas Wonam 111 middensegment huur start bouw jan 2015, oplevering begin 2016 Summertime Gershwin AM/Bouwinvest 201 vrijesectorhuur (26) start bouw okt 2014, oplevering okt 2016 en middensegment huur (175) kavel 9 Gershwin Royaal Zuid (Bouwfonds/ERA/Eigen Haard) 58 sociale huur start bouw okt 2014, oplevering april 2016 kavel 10 Gershwin Royaal Zuid (Bouwfonds/ERA/Eigen Haard) 175 koop en vrijesectorhuur start bouw okt 2014, oplevering april 2016 kavel 1a Gershwin G&S Vastgoed 6 koop start bouw 1e kw 2015, oplevering 1e kw 2016 Fred. Roeskestraat Fred. Roeskestraat Provast 180 koop en vrijesectorhuur start bouw 2015 kavel 4 Gershwin Consortium Zuidschans (AM/Bouwfonds/ 164 koop (44) en vrijesectorhuur (120) start bouw febr 2015, oplevering juli 2016 Achmea) kavel 13 en 15 Gershwin Goldstar (Maarsen Groep/Beheer Brouwershoff) 158 middensegment huur start bouw najaar 2015, oplevering 2018 2073

JULI 2014 17 “Ook grote corporatie kan dichtbij zijn huurders zijn” Ymere en de Alliantie waarschuwen voor opdeling

De zogeheten 'novelle' bij de nieuwe Woningwet is ingediend bij de Tweede Kamer. Wat gaat dit betekenen voor grote woningcorporaties? Pieter de Jong, lid van de directieraad van Ymere, en Rob Haans, directievoorzitter van de Alliantie, over de inperking van het werkdomein en de vrees voor gedwongen opdeling van de eigen organisatie. En dan is er natuurlijk nog de parlementaire enquête. | Bert Pots

aat de parlementaire enquête wo- tussen het volkshuisvestelijk en finan- belasting op. Die rekening moet wor- Gningcorporaties nog extra gevol- cieel toezicht wordt versterkt.” den opgebracht door de huurders. Of gen hebben voor de sector? Er is al veel De Jong: “In een nare bui denk ik wel door woningverkopen.” in gang gezet op het gebied van ver- eens: het is een showproces. De com- De Jong: “De investeringen die Ymere beterd toezicht, lagere salarissen, be- missie concentreert zich op de ‘bill- nog kan doen (100 miljoen per jaar) perking van het werkdomein en der- boards’: de Maserati, de boot. De hon- zijn nauwelijks voldoende om in onze gelijke. . Haans: “De grote incidenten komen weer naar boven, maar er is inmiddels al veel veranderd. Dat is goed. De sala- Haans: “Onze huidige omvang risdiscussie is afgerond. En de andere zorgt voor een schaalvoordeel” onderwerpen komen in de novelle aan de orde, ook de verbetering van het toezicht. Gemeenten gaan met cor- derden corporaties die het redelijk volkshuisvestelijke opgave te voor- poraties meer dwingende prestatie- goed hebben gedaan komen nauwe- zien. We moeten veel bewoners te- afspraken maken. En de samenhang lijks aan bod.” leurstellen. En er komen nog heel ingewikkelde tijden aan. Pas over vier De sector heeft door die incidenten tot vijf jaar kunnen we weer wat stevi- HERZIENING WONINGWET veel imagoschade opgelopen. ger investeren. Dat is toch wel erg. De De novelle is de aanvulling bij de nieuwe Haans: “Natuurlijk hebben we daar maatschappelijke vraag naar duurza- Woningwet die sinds 2012 bij de Eerste Kamer ligt. last van. Het gaat over ons vak. Maar me woningverbetering, renovatie en VVD en PvdA streven daarmee naar een kleinere als dat leidt tot de komst van een sta- nieuwbouw is immers groot.” corporatiesector die zich grotendeels beperkt tot biele ‘regelwerkelijkheid’, als dat goed het bouwen en beheren van sociale huurwoningen. gaat, dan worden we daar beter van.” Alleen in bijzondere omstandighe- Daarnaast blijven investeringen in leefbaarheid De Jong: “Overdaad aan regels dreigt. den, als zich geen commerciële par- en maatschappelijk vastgoed onder voorwaarden Nu al ondervinden we daar de nega- tijen aandienen, mogen corporaties mogelijk. Marktwoningen mogen corporaties tieve gevolgen van. We zijn bijvoor- straks nog koop- en duurdere huur- alleen nog bouwen in achterstandswijken en beeld heel precies in onze woningtoe- woningen bouwen. krimpgebieden als commerciële partijen geen wijzing binnen de afgesproken inko- Haans: “Er is al vanaf de jaren negen- interesse hebben. Bovendien moet er daarbij mensgrenzen, maar dat moet allemaal tig discussie over zeggenschap en de intern een scherpe scheiding komen - juridisch wel grondig worden gedocumenteerd. reikwijdte van ons werk. De afgelopen of administratief - tussen de commerciële en Dat leidt tot duizenden uren extra elf jaar hadden we tien bewindslie- maatschappelijke activiteiten. werk. De relatie tussen inzet en uit- den met elk hun eigen opvattingen. De gemeente krijgt meer te zeggen over de komst is op dat onderdeel helemaal Het is niet zo gek om nu onze sociale corporaties. Gemeenten en corporaties moeten zoek. En als het gaat om toezicht is taak beter te duiden. We zijn er voor bindende en controleerbare afspraken maken over het maar de vraag of datgene wat nu die mensen die het op de door schaar- voorraad, toewijzingsbeleid en investeringen. wordt opgebouwd - het uitkleden van ste beheerste woningmarkt financieel Spannend wordt nog of en hoe het kabinet de het Centraal Fonds Volkshuisvesting niet zelfstandig redden. In ons werk- omvang van corporaties wil terugdringen. Met en het versterken van de rol van het gebied hebben we het dan ook over name de PvdA dringt aan op schaalverkleining. Een ministerie - heel effectief is.” middeninkomens. Ontwikkelaars zul- JULI 2014 JULI beperking tot een thuisregio zou een goed middel Haans: “Bovendien zitten we in paral- len niet overal een adequaat aanbod zijn om de lokale binding te vergroten. lelle processen. Het kabinet legt ons doen. Bovendien moet in Amsterdam, ook een ordinaire sociale huurwoning- Almere en Amersfoort veel worden bij-

18 DERDE VERDIEPING gebouwd. De Alliantie kan in die om- Pieter de Jong (Ymere): “Pas vangrijke bouwbehoefte een rol spe- over vier tot vijf jaar kunnen we len. Niet alleen door sociale woning- weer steviger investeren” bouw, maar ook door woningbouw voor middeninkomens. We nodigen ontwikkelaars, beleggers en aanne- mers nadrukkelijk uit met ons mee te doen. Zonder bezwaar tegen vrij on- dernemerschap, maar hun aanbod zal nooit dekkend zijn.”

Biedt de minister daarvoor voldoende mogelijkheden? Haans: ”Volgens de laatst bekende wetstekst is de ruimte voldoende.” De Jong: “Maar de discussie is nog niet uitgewoed. Wij weten niet wat er achter de schermen gebeurt. Bij de wijkaanpak werd destijds het belang van brede dienstverlening benadrukt. Nu gaat de slinger de andere kant op. De steun daarvoor lijkt bij de gemeentebesturen gering. Die willen maar al te graag dat we in stedelijke vernieuwingsgebieden ook die school sico willen dragen zijn van harte wel- wijs- en zorginstellingen moeten klei- of winkelstrip oppakken. Ik verwacht kom, maar die zijn in de praktijk moei- ner worden, maar de overheid heft dat die brede taak wel zal worden er- lijk te vinden.” stadsdelen op en praat over een super- provincie. Natuurlijk moet een corporatie niet weglopen voor versterking van het beheer vlakbij bewoners, maar dat De Jong: kan ook binnen grote organisaties. Bo- “Ymere moet veel bewoners teleurstellen” vendien worden corporaties op gebied van governance, riskmanagement en controle van de leningportefeuille aan kend. Wij zoeken overigens bij grote Kleinschaliger? steeds strengere eisen onderworpen. projecten in bijvoorbeeld Amsterdam Naast de discussie over wat wel en niet Kleine organisaties kunnen dat niet al- Nieuw-West altijd naar partners uit mag, wil met name de PvdA een einde lemaal opvangen.” de markt. Dat is voor ons een manier maken aan de grootschaligheid. Haans: ”Ik snap de emotie van ‘klein om kennis te delen over de vernieu- De Jong: “Ik zie een zekere tegenstrij- is goed’ wel, maar het is te makkelijk wing van wijken. Partijen die daar ri- digheid. Corporaties, maar ook onder- om te zeggen: groot gaat altijd mis. We moeten oppassen voor te veel rancune. Rob Haans (de Alliantie): Of nostalgie. Dat mengsel kan makke- “Er is geen ratio voor lijk leiden tot onredelijke regelgeving. gemeentelijke invloed op We luisteren altijd goed naar de plaat- ons hele werkgebied” selijke behoefte en maken lokaal veran- kerde prestatieafspraken. Wethouders mogen ons daar op afrekenen, maar ik zie geen ratio voor gemeentelijke invloed op de omvang van ons werkgebied.”

Voor de PvdA is dichterbij beter. DERDE VERDIEPING De Jong: “Onze kracht is dat we het beheer lokaal hebben verankerd. Ymere gaat zich daar in de toekomst nog meer op richten; een reden waarom zelfstu- rende wijkteams tot leven worden ge- wekt. Dan kunnen we nog beter aan de wensen van onze klanten voldoen.” Haans: “Wij vinden dichterbij ook beter. In de jongste reorganisatie hebben we daar nog nadrukkelijker voor gekozen. We digitaliseren een deel van het werk, maar zorgen ook voor gebiedscoördi-

JULI 2014 19 natoren en betrokken beheerders in Hardnekkige weerstand tegen duurzame oplossing buurten en complexen. Dat maakt ons ‘aanraakbaar’. Dat kan zonder ons op te knippen. Onze huidige omvang zorgt wel voor Klimaatneutraal bou wen: de stadswarmte voorbij? een schaalvoordeel. Wij kunnen nu grote projecten aan. Neem de ontwikkeling van de Theo Koomenbuurt op het Zee- De gemeente wil het stadswarmtenet in Amsterdam flink burgereiland: vijfhonderd, zeshonderd uitbreiden. Maar de weerstand tegen die warmtevoorziening woningen. Als die ontwikkelkracht verloren gaat, dan nemen de investeringen groeit. Tegenstanders zeggen dat er inmiddels duurzame af. Wie heeft daar baat bij?” én goedkopere alternatieven zijn. | Joost Zonneveld De Jong: “Succesvolle projectontwikke- ling vraagt beslist een bepaalde schaal; minstens 25.000 of 30.000 woningen. An- ders lukt het niet goede, ambitieuze mensen aan te trekken en voldoende kwaliteit te bieden.“

Wat betekent een eventuele beperking tot de thuisregio? Haans: ”Neem Amersfoort. Als daar straks geen investerende corporatie meer is, dan komen de groeiambities in gevaar. De Alliantie vernieuwt daar niet alleen de bestaande voorraad, maar zorgt met andere partijen voor grootschalige uitbreiding. Als corporaties daarmee moeten stoppen, dan is dat heel onverstandig.” De Jong: “Wij willen werken in een sa- menhangend woningmarktgebied. Ik verwacht dat ons kerngebied wel zal Cas Bool van het CPO-project Nautilus op Zeeburgereiland. Met zeer worden erkend: Amsterdam, Almere, veel moeite verkregen zij ontheffing van aansluiting op het warmtenet. Haarlemmermeer - ook al is dat wellicht in het denken van de PvdA nog veel te wintig jaar geleden werden de eer- grondse buizen dat warmte transpor- groot, maar ik verwacht problemen in Tste Amsterdamse woningen voor- teert, kan dan uitkomst bieden.” Alkmaar en Leiden. Als we daar nog wel zien van stadswarmte. Simpel gezegd Volgens critici is het stadswarmtesys- woningen in bezit mogen hebben maar een buizenstelsel waar verwarmd water teem minder duurzaam dan vaak wordt niet meer kunnen investeren, dan wordt doorheen wordt gepompt om wonin- voorgesteld. Eén van die critici is archi- het lastig. In Leiden kunnen de druiven gen van warmte en warm tapwater te tect Hein de Haan. Hij is niet tegen een heel zuur zijn. Temeer daar Portaal de voorzien. Sindsdien is dat net uitgebreid warmtenet op zich, maar vindt dat dat andere grote corporatie is. Die heeft met naar 65.000 woningen. De gemeente wil openbaar moet zijn. “Je zou aan het de overname van het gemeentelijk wo- over 25 jaar liefst 230.000 woningen op systeem andere energiebronnen moe- ningbedrijf veel volkshuisvestelijk geluk het warmtenet aangesloten hebben, ten kunnen toevoegen en warmte die gebracht, maar ook hun kerngebied be- ongeveer de helft van de stad. je over hebt kunnen terugleveren. Een vindt zich elders. Hoe gaan we daar een Het warmtenet heet een duurzame op- veel flexibeler systeem dus, maar dat nieuwe corporatie financieren?” lossing te zijn: restwarmte van energie- kan nu niet.” centrales en andere installaties wordt Van Gestel wijst erop dat dat niet een- De mogelijkheid tot locatieontwikke- nuttig gebruikt in plaats van in het op- voudig is: “De temperatuur bij terugle- ling in nog onbebouwd gebied lijkt ook pervlaktewater of de lucht geloosd. Vol- veren is vaak lager dan de 70 graden die sterk te worden beperkt. Ymere en de gens Arno van Gestel van Nuon Warm- het water in de aanvoer heeft.” Maar De Alliantie kennen omvangrijke grondpo- te leidt dat tot een flinke CO2-reductie Haan zegt juist dat daar het probleem sities. Is daar niet sprake van een om- in vergelijking met de situatie waarbij ligt: “Die temperatuur is veel te hoog. vangrijk financieel risico? water met individuele gasketels wordt Tegenwoordig heb je aan 40 graden ge- De Jong: “Wij hebben de afgelopen ja- verwarmd. “Voor de huidige 65.000 aan- noeg om een goed geïsoleerd huis te ren onze verliezen genomen. Er is vol- sluitingen staat dat gelijk aan een half verwarmen met vloerverwarming. Tap- doende afgeboekt.” miljoen zonnepanelen.” water voor keuken, douche en bad kan Haans: “Ook ik ben daar ontspannen Juist in stedelijke gebieden is een warm- je lokaal opwarmen met door zonne- over. Wij hebben adequaat afgewaar- tenet volgens hem een goede oplossing: cellen aangedreven warmtepompen.” deerd. En we hebben in Amersfoort en “Windmolens plaatsen in stedelijk ge-

JULI 2014 JULI Zeewolde die posities samen met grote bied is vaak lastig en zonnepanelen Flexibeler systeem ondernemingen, die kunnen voldoende op grote complexen leveren vaak niet Zowel de gemeente als Nuon geeft aan continuïteit garanderen.” z voldoende op. Een stelsel van onder- wel naar een systeem te willen dat flexi-

20 DERDE VERDIEPING Klimaatneutraal bou wen: de stadswarmte voorbij?

beler is. De vorige gemeenteraad heeft centrale in een systeem te koppelen. naar geothermie. Van Gestel: “Tuinders daar een motie over aangenomen. Van Van Gestel zegt echter dat het ook in in het Westland gebruiken dat al. En in Gestel noemt ook zogenoemde smart het geval van de Diemer centrale om Almere hebben we het Zonne-eiland grids waarbij, in dit geval, warmte restwarmte gaat. “Het is een gascen- waar 7000 m2 meter zonnecollectoren wordt opgeslagen of juist daar wordt trale, maar de warmte die we gebrui- de naastgelegen wijk van duurzame ingezet waar de behoefte is. “Daarvoor ken voor het net, is voor het grootste warmte voorziet.” Volop kansen voor is nog een weg te gaan. Maar met de in- deel restwarmte en levert daarmee verduurzaming, wil Van Gestel maar zet van duurzame warmte en een ba- een flinke besparing ten opzichte van zeggen. Maar De Haan gelooft er niet lancerend systeem willen we daar wel individuele gasketels.” Bovendien is in. “Het huidige warmtenet is juist een naartoe werken.” De Haan is van al die het handige van het systeem juist dat oud systeem dat innovatie tegengaat.” mooie woorden voor de toekomst niet verschillende energiebronnen voor overtuigd. “Ik zie dat niet gebeuren. Er het warmtenet ingezet kunnen wor- Klimaatneutraal bouwen liggen contracten die heel veel geld kos- den. “We nemen nu bijvoorbeeld ook Nu is bij tal van grotere nieuwbouw- ten als die opengebroken moeten wor- warmte af van de biovergistingsinstal- locaties aansluiting op het warmte- den. Het terugleveren van warmte en latie van Orgaworld die in het Westelijk net min of meer verplicht. Dat geldt eigen lokale warmtebronnen inzetten, Havengebied staat. Dat is pure duur- bijvoorbeeld voor IJburg, grote delen zie ik daarom voorlopig niet gebeuren.” zame warmte.” van de Westelijke Tuinsteden en voor De Haan hekelt het plan om de rest- Ook andere nieuwe bronnen kunnen in Zeeburgereiland. warmte van het Afval Energiebedrijf en de toekomst het warmtenet voeden. Er Stadsverwarming staat juist ter dis- de warmte van de gasgestookte Diemer wordt bijvoorbeeld onderzoek gedaan cussie bij partijen die klimaatneutrale

Afvalenergiecentrale aan de Nieuw-Zeelandweg in Amsterdam West VIERDE VERDIEPING

JULI 2014 21 Bool pleit voor keuzevrijheid. Hij ziet Noord. Nuon, gemeente, corporaties, Nuon en Westpoort Warmte (de geza- de huurdersvereniging en bewoners menlijke onderneming van Nuon en de praten daar over de mogelijkheden gemeente) als een monopolist die te ho- voor aansluiting van bestaande socia- ge tarieven rekent. De aansluitkosten le huurwoningen op stadswarmte. Daar zijn inderdaad al jaren een steen des blijken met name de kosten een lastig aanstoots voor mensen die zich met punt. Van der Laan: “Voor ons als corpo- het onderwerp bezighouden. Van Ge- ratie maakt het financieel gezien niet stel stelt juist dat met de recentelijk in- veel uit of we individuele ketels instal- gevoerde Warmtewet de positie van de leren of stadswarmte, maar wij vinden consument beter beschermd is, omdat ook dat de kosten voor bewoners niet Stadsverwarmingsinstallatie in een Bijlmerflat de controle nu in handen is gelegd van mogen stijgen.” de ACM, de voormalige NMA. Dat is ook het voornaamste uitgangs- punt van de Huurdersvereniging Am- woningen bouwen. Daar is de externe Bestaande voorraad sterdam, laat Bastiaan van Perlo weten. energievraag klein. Neem het CPO-pro- Pablo van der Laan van Ymere kijkt veel “Het klimaat is voor ons zeker van be- ject Nautilus op het Zeeburgereiland positiever tegen stadswarmte aan dan lang, maar de rekening mag niet een- waarvan de bouw dit jaar begint. De de zelfbouwers. “Wij zien het als een zijdig bij de huurders komen te liggen.” bewoners proberen “zo duurzaam te duurzaam, veilig en betrouwbaar sys- Uit recente berekeningen zou blijken zijn als onze portemonnee toestaat”, teem. Het is veel veiliger als er geen gas dat huishoudens met stadswarmte per zegt Cas Bool, een van de toekomstige meer in de woning is, het vergt weinig jaar tot wel 300 euro meer kwijt zijn ten bewoners van het complex. “Wij kun- onderhoud en we krijgen er ook wei- opzichte van gas. Van Perlo denkt dat nen onze warmte veel duurzamer en nig klachten over van bewoners.” Ook in de dure aanleg van het systeem nog veel goedkoper organiseren.” op het gebied van duurzaamheid ziet wel een optimalisatieslag gemaakt kan Hij rekent voor dat de kosten voor hij voordelen. “Veel van onze bewo- worden. Ook subsidie zou een serieuze warmte voor dat project mét een ver- ners weten weinig van installaties en mogelijkheid moeten zijn, vindt Van der plichte aansluiting op stadswarmte op bewoners willen vooral een lage prijs Laan: “Wij zijn als Ymere best bereid om 7 ton uit zou komen. “Maar omdat wij voor hun energie en warmte betalen. iets te investeren, maar de gemeente uiteindelijk vrijstelling hebben gekre- Duurzaamheid vinden veel mensen zou hier ook over de brug moeten ko- gen voor stadswarmte én de gemeente vaak minder belangrijk, maar we kun- men. Die heeft immers de ambitie uit- subsidie geeft voor ons lokale duurza- nen op deze manier wel op een grote gesproken om meer stadswarmte in me systeem voor warmte, scheelt dat schaal aan CO2-reductie doen. En dit is bestaande bouw te realiseren. En wij in totaal drieënhalve ton. Dat is in tien een beproefd systeem.” kunnen en willen onze bewoners niet jaar terugverdiend. Daarna is de warm- Van der Laan is namens Ymere betrok- dwingen om voor een duurdere warmte gratis.” ken bij de pilot in Amerbos, in stadsdeel tebron te kiezen.” z

WARMTENET: ZO ZIT HET Bij stadsverwarming wordt warm water door een warmtenet Het besparen van gas door gebruik van restwarmte reduceert de CO2- gedistribueerd. De warmtebron is primair de restwarmte uit uitstoot aanzienlijk. Het warmtenet is dan ook een cruciaal onderdeel energiecentrales, in Amsterdam de Afvalenergiecentrale in West en van het Amsterdamse klimaatbeleid. In 2013 heeft de gemeenteraad de de Diemer centrale. In sommige delen van de stad, zoals het Oostelijk ambities fors uitgebreid: in de toekomst moet ook een groot deel van Havengebied, wordt de stadswarmte (voorlopig) opgewekt met de bestaande stad worden aangesloten. gasgestookte wijkcentrales. warmtenetwerk aangesloten blokken leveranciers JULI 2014 JULI

22 VIERDE VERDIEPING Entrepotdok

Sloterplas

Mercatorplein Zomer in Amsterdam

Strand Zuid

Amstel Oosterpark Exit-interview: Hans van Harten ‘Nergens is wonen zo politiek als hier’

Hans van Harten is per 1 juli gestopt bij de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties na een dienstverband van twaalf jaar. “Het was een feestje,” concludeert hij tijdens dit afscheidsinterview. Maar het is mooi geweest. Een terugblik. | Fred van der Molen

e startte in 2002. Wat viel je het meest gedacht. Maar ik heb me hier vanaf tijd geloofd en geprezen dat zij namens Jop in het Amsterdamse volkshuisves- het begin welkom gevoeld. Belangen huurders aan de stedelijke overlegtafel tingswereldje? verschillen, maar mensen zeggen wel meepraten over gezamenlijke prestatie- “Dat enorme wantrouwen tussen cor- waar het op staat. Na dat jaar vol wan- afspraken. Dat is uniek in Nederland. poraties en gemeente, inclusief stads- trouwen zijn we in 2003 als corporaties Zij hebben daarbij regelmatig hun nek delen. We hadden toen ook een econo- met de gemeente wel goed met elkaar uitgestoken, omdat in zulke afspraken mische crisis, die achteraf een rimpeling in gesprek gekomen over hoe we de altijd dingen staan die voor de HA hele- bleek te zijn. Maar de bouwproductie productie weer op gang konden krij- maal niet zo goed te verkopen zijn aan was ingeklapt en gemeente en corpo- gen. Dat lukte, en wat daarbij natuur- hun achterban. raties speelden elkaar de Zwarte Piet lijk erg hielp was dat de crisis vrij snel Wat je niet moet vergeten is dat de stad toe. Ik weet nog goed dat we in mijn eer- omsloeg in gouden jaren. Dat heftige het afgelopen decennium enorm op de ste jaar De Ontmoeting organiseerden, sentiment van toen is daarna niet meer schop is genomen. In al die wijken kre- vooral bedoeld om partijen eens achter teruggekomen.” gen bewoners te maken met overlast en hun stellingen vandaan te krijgen en el- langdurige transitieprocessen, wat veel kaar daadwerkelijk te laten ontmoeten. Misschien niet tussen corporatiebe- onzekerheid teweegbrengt. Het klopt Dat werd een gedenkwaardige bijeen- stuurders en bestuur. Maar tussen cor- dat die processen regelmatig veel be- komst, waarbij moderator Leoni Jansen poraties en huurders blijven de verhou- zwaren en ook wantrouwen opriepen. als een strenge juf moest optreden om dingen licht ontvlambaar? Maar uiteindelijk ook veel meer woon- sprekers uit hun beschuldigende of ver- “Daar komen verschillende werelden sa- comfort en fijnere wijken.” ongelijkte pose te krijgen. Dat gaf wel men. Het macroverhaal dat corporaties een beetje de sfeer aan. De Ontmoeting en gemeente grotendeels delen - rich- Het wantrouwen van huurders lijkt zich is sindsdien onze jaarlijkse bijeenkomst ting een stad met meer differentiatie wel te verdiepen: elke vrijkomende wo- geworden.” en gemengde wijken en corporaties die ning zou worden verkocht of gelibera- Welkom in Amsterdam? via verkoop verdienvermogen creëren liseerd; huren wordt als het even kan “Sommigen hadden mij tevoren wel ge- om in vernieuwing te investeren - sluit naar het maximum opgetrokken. Dat waarschuwd voor de slangenkuil Am- niet per se aan op het microverhaal van lijkt de stemming.” sterdam. Wonen is immers nergens zo bewoners. “Dat soort thema’s wordt natuurlijk ook politiek als hier. Daar heb ik als niet- In zo’n spagaat zit ook de Huurdersver- wel geframed door bewonersgroepen, Amsterdammer dus wel even over na- eniging Amsterdam (HA). Ik heb ze al- met name binnen de Ring. Ik consta- teer dat we keurige afspraken met elkaar hebben over het proces bij sloop en renovatie, maar die zijn kennelijk onvoldoende om een rimpelloos traject te garanderen. Er staat voor bewoners ook veel op het spel: zij betalen nu een lage huur en gaan na transformatie fors meer betalen. De spanningen lopen begrijpelijkerwijs ook op doordat het aanbod in de sociale sector enorm afneemt. Het ingewikkelde is dat corporaties een eigen verantwoordelijkheid hebben waar een huurder niet veel boodschap aan heeft: zoals een gezonde financiële positie waarborgen en zorgen dat ook toekomstige woningzoekenden in de stad terechtkunnen. De regio Amsterdam is de economische mo-

JULI 2014 JULI tor van Nederland. Jongeren, studenten en young professionals moeten toegang tot de de stad kunnen hebben. Daar luis-

24 INTERVIEW ‘Nergens is wonen zo politiek als hier’

teren corporaties natuurlijk naar. Dus punten kunnen afspreken. En afhanke- Er is nog altijd geen college. Wat ver- bouwen we studentenwoningen, verhu- lijk daarvan gelden uit het Stimulerings- wacht je dat belangrijke thema’s wor- ren we in de vrije sector en zijn we voor fonds toewijzen. den bij de nieuwe prestatieafspraken? tijdelijke huurcontracten voor starters. Deze laatste periode was inderdaad “De realiteit is dat corporaties veel min- Want veel van die jongeren met een laag eigenlijk vier jaar lang permanent onder ambitieus kunnen zijn op het gebied inkomen zijn maar tijdelijk aangewe- derhandelen. Dat was nodig omdat het van productie, zowel wat kwantiteit als zen op een sociale huurwoning. Dat al- speelveld sterk veranderde. We konden kwaliteit betreft. Er is de komende jaren les neemt niet weg dat anderen perma- onder andere door de verhuurderhef- domweg minder geld. Ik verwacht verder dat duurzaamheid en betaalbaarheid belangrijke gespreksonderwerpen "Amsterdam moet zich zorgen maken over de bouwproductie" worden. We hebben dit jaar iets gedaan voor gezinnen die langdurig een mini- muminkomen hebben. De mate waarin nent een laag inkomen houden en dat fing bijvoorbeeld de aanbiedingsafspra- we voor andere groepen de generieke we dus ook voor hen ons uiterste best ken niet langer nakomen. En als je op huurverhoging kunnen verzachten zal moeten doen.” een onderdeel wijzigingen afspreekt, ongetwijfeld een discussiepunt worden. moet je ook weer naar de andere bouw- Maar wij kunnen natuurlijk niet alle ga- Prestatieafspraken stenen kijken.” ten dichten die de huurtoeslagregels Minister Blok wil dat gemeenten en cor- laten vallen. Dat zou ook een verkeerd poraties overal prestatieafspraken gaan Federatie signaal zijn naar Den Haag. Dan is daar maken. In Amsterdam doen gemeente, De Federatie heeft een flink bureau ter- de conclusie natuurlijk: dat kan dus al- corporaties en de HA dat al jaren. Hoe wijl het aantal algemene corporaties in lemaal ook nog, met een verhuurderhef- effectief is dat eigenlijk? Amsterdam is afgenomen tot zes. Staat fing van 1,7 miljard. Het kan dus niét. Het “Wij zijn er trots op dat we al sinds 1994 het voortbestaan van de Federatie zelf Rijk heeft ook een verantwoordelijkheid afspraken met de gemeente maken. Die wel eens ter discussie? als het om betaalbaarheid gaat. beleidsovereenkomsten hebben een be- “De Federatie is een middel, geen doel. Amsterdam moet zich grote zorgen ma- langrijke strategische rol gespeeld bij Een samenwerkingsverband heeft al- ken over de bouwproductie. De stad de hervorming van de Amsterdamse leen zin als de deelnemers daar voor- heeft duizenden extra woningen per woningmarkt. Daarin is bijvoorbeeld deel van hebben. De kikkers blijven heus jaar nodig, vooral huurwoningen. Gaan vastgelegd in te zetten op meer diffe- wel springen, je moet zorgen dat de krui- beleggers die bouwen? De corporaties rentiatie. Dat betekent dat je niet per wagen groter wordt. Dat kan vaker dan worden steeds verder aan banden ge- gebied steeds weer dezelfde discussie je misschien denkt. De corporaties zien legd; door de parlementaire enquête zal hoeft te voeren. Natuurlijk heb je nog tot nu toe een duidelijke meerwaarde de slinger nog verder doorslaan richting heel veel overleg op stadsdeel-, wijk-, om bepaalde zaken gemeenschappelijk toezicht en controle. Je kunt er op wach- complex- en woningniveau, maar de te doen. Dat worden er eigenlijk steeds ten dat over vijf jaar iemand weer gaat grote lijn is bepaald.” meer. Het scheelt dat corporaties elkaar roepen: waarom doen die corporaties na 2008 minder als concurrent tegenko- zo weinig?” z Maar toch. Het zijn elke collegeperiode men. Daarvoor stonden ze bij de wet- weer ellenlange onderhandelingen, die houder in de rij om nieuwbouwloca- HANS VAN HARTEN zelfs na het afsluiten van het akkoord ties te verwerven. Dat is voorbij. Ze zijn Hans van Harten (58) is per 1 juli niet ophouden. daardoor meer collega’s geworden. Er afgezwaaid bij de Amsterdamse “Ik hoor elke vier jaar de wens die afspra- is daardoor niet alleen meer bereidheid Federatie van Woningcorporaties na ken te beperken tot hoofdlijnen. Maar informatie te delen, maar nu ook om sy- een dienstverband van twaalf jaar. Van dat blijkt telkens een illlusie. Dat komt nergie in de bedrijfsvoering te zoeken. Harten wil geen fulltime baan meer en doordat gemeente en corporaties finan- De Federatie is daar een goed platform gaat als zelfstandig adviseur verder. cieel ernstig met elkaar zijn vervlochten voor. We hebben het afgelopen jaar met Voordat hij naar Amsterdam kwam, was via erfpacht en Stimuleringsfonds. Via KPMG nagegaan op welke terreinen cor- Van Harten lid van het directieteam dat fonds beheren we gezamenlijk hon- poraties meer kunnen samenwerken. van Aedes. Zijn eerste derden miljoenen. Dan hebben beide Dat is nog best ingewikkeld, maar dat nieuwe klus is wederom partijen wel behoefte vrij precies vast gaat in ieder geval leiden tot het delen in de corporatiesector. Hij te leggen welk deel van de koek welke van huismeesters en gemeenschappe- INTERVIEW wordt parttime secretaris kant op gaat. lijke ruimtes; wellicht komt er op gebied van het Regioplatform Het kan alleen simpeler worden als we van onderhoud meer samenwerking. Er Woningcorporaties Utrecht, eerst de financiële vervlechtingen die is ook een gezamenlijk initiatief voor een samenwerkingsverband niet per se nodig zijn, opruimen. Het is een arbeidspool om personeel te helpen van alle woningcorporaties nu schaken op vele borden tegelijk. De bij het vinden van ander werk, zo moge- in de provincie Utrecht. volgende keer zou men eerst de speer- lijk bij een collega-corporatie.”

JULI 2014 25 Jaarboek 2014 AFWC Amsterdamse corporaties in cijfers

De sociale huursector krimpt JAARBOEK 2014 AFWC De Amsterdamse woningvoorraad bestond in 2013 voor 45 Het Jaarboek 2014 van de Amsterdamse procent uit corporatiewoningen tot €699 huur. Het aandeel Federatie van Woningcorporaties bevat vrijesectorhuur steeg van 9 naar 11 procent door nieuw- weer een stortvloed aan cijfermateriaal over bouw (+398) én door liberalisering van - vooral particuliere de werkzaamheden en prestaties van de - sociale huurwoningen (+2 procentpunt). Het aandeel so- Amsterdamse corporaties. Op deze pagina ciale huurwoningen van corporaties is afgenomen van 58 een greep uit de gegevens. Op pag 14 meer procent in 1995 naar 45 procent in 2013. In 2013 daalde de informatie over de woonruimteverdeling in de sociale voorraad corporatiewoningen relatief weinig. Wel- hele Stadsregio Amsterdam. iswaar verkochten de corporaties 1915 bestaande huurwo- Het jaarboek is te downloaden vanaf ningen, maar er werden ook 1119 sociale huurwoningen op- ɿɿwww.afwc.nl geleverd; overigens vooral studentenwoningen. Er werden 549 huurwoningen gesloopt. Eind 2013 waren er 192.132 corporatiewoningen. SEGMENTATIE AMSTERDAMSE WONINGVOORRAAD Minder reguliere huurwoningen beschikbaar koop De reguliere verhuur via WoningNet zakte naar 5864 sociale huurwoningen. Bestaande huurders blijven zitten en het particuliere huur > € aanbod neemt af. De afwachtende houding van bestaande corporatiehuur < € huurders geeft starters relatief meer kans; 62 procent van corporatiehuur > € de aangeboden woningen ging naar hen. De gemiddelde inschrijfduur van starters zakte iets van 8,3 naar 8,1 jaar (zie pag. 14 voor cijfers voor de Stadsregio). particuliere huur < € De verhuur via WoningNet geeft geen volledig beeld. In totaal boden de Amsterdamse corporaties in 2013 bijna drie keer zoveel woningen aan voor verhuur (17.106 woningen). Dat komt vooral door de doorstroming in de studenten- VERHUUR VIA WONINGNET huisvesting. Daarnaast verhuurden de corporaties flink wat ' ' ' woningen in de vrije sector (2206) en via tijdelijke verhuur ' (924). In de vorige NUL20 staat een volledig overzicht van

' de corporatieverhuringen.

' ' Aanbiedingsafspraken gehaald De corporaties hebben zogeheten ‘aanbiedingsafspraken’ met de gemeente. Deze zijn in 2013 gewijzigd; ze bleken om NIEUWE VERHURINGEN CORPORATIEWONINGEN 2013 allerlei redenen niet meer haalbaar. In de nieuwe afspraken worden geen aantallen meer genoemd, maar uitsluitend Marktgebied percentages: minimaal de helft van alle nieuwe verhurin-

Marktgebied gen heeft een huurprijs onder 597 euro (de aftoppingsgrens van de huurtoeslag voor gezinnen met kinderen) en maxi- Marktgebied maal een kwart boven de liberalisatiegrens van 699 euro. Totaal De corporaties voldeden ook in marktgebied 1 (Centrum + Zuid) aan de nieuwe afspraken: 58 procent werd daar ver- Sociale verhuur Studentenwoningen Vrije Sector <€ <€- <€ >€ € - >€ huurd beneden de 597 euro en 23 procent in de vrije sector. Over de gehele stad werd 59 procent beneden de 597 euro ONDERVERDELING CORPORATIEBEZIT IN HUURKLASSEN verhuurd en 17 procent in de vrije sector.

Centrum Huren zijn nog relatief laag West De combinatie van kleine woningen en een geringe mu- Nieuw-West Zuid tatiegraad zorgt ervoor dat de huren in Amsterdam rela- Oost tief gematigd zijn gebleven. Iets minder dan de helft van Noord de corporatiewoningen (45%) heeft een huur beneden de Zuidoost 450 euro en 82 procent een huur beneden de 597 euro (de totaal aftoppingsgrens). Na mutatie stijgt de huur vaak aanzien-

JULI 2014 JULI lijk. De corporaties verhuren momenteel 5 procent van hun

<€ € - €-€ € - >€ overige bezit in de vrije sector, waarvan 60 procent in het midden segment (tot €930).z

26 INTERVIEW Zes vragen voor nieuwe ontwikkelaars: Verweij Mungra Vastgoed ‘Wij huisvesten een nieuwe generatie studenten’

Wat willen jullie aanbieden? “We werken aan twee semipermanente studentencom- plexen waar studenten 24/7 kunnen studeren, werken, ga- men, sporten en ontspannen: Ravel Residence met 801 woningen aan de Zuidas en AmstelHome met 530 woningen vlakbij de Utrechtseburg in gebied Overamstel. Voor beide complexen hanteren we hetzelfde concept: zelfstandige woningen in een aantrekkelijke omgeving. Met goede voorzieningen. Alle woningen hebben snel internet. En we bieden allerlei faciliteiten: denk aan een grand café, private dining rooms, een winkel, een wasserette, studieruimtes, lounge- plekken in de binnentuin; op het dak – dat is echt onze gad- get - bevindt zich een sportveld. Bovendien besteden we veel aandacht aan een veilige woonomgeving. Onze huismeester is dagelijks aanwezig. Die woont in het complex. En ’s nachts is er een beveiliger. We vragen een schappelijke prijs: vanaf 485 euro, exclusief servicekosten. Een gemeubileerde woning gaat 90 euro extra kosten.”

Verweij Mungra Vastgoed beperkt zich tot Amsterdam? ”We hebben in Amsterdam nog twee bouwlocaties op het oog. Daarna willen we ons concept ook naar andere Neder- landse studentensteden uitrollen. Tevens is er belangstel- ling vanuit Duitsland en België.”

Waar komt het geld vandaan? “We hebben goed contact met diverse family offices. Zo investeert RAVAM, een investeringsvehikel dat wordt verte- genwoordigd door Robert Kohsiek (ook initiatiefnemer van Wonam – red.), 35 miljoen euro in Ravel Residence. Zij hebben interesse om hun positie op de markt voor studenten- Roy Mungra woningen de komende jaren verder uit te breiden. En we hebben aanvullend financiering verkregen van ABN Amro.” Wellicht kan het gebouw wat langer blijven staan, dat zal de Wat voor soort woningen worden er gebouwd? Voor wie? toekomst leren. Ravel Residence is wel ons visitekaartje.” DE NIEUWE ONTWIKKELAARS “We bouwen zelfstandige woningen. Onze complexen worden gebouwd door Jan Snel, een bedrijf gespecialiseerd in Hoe verloopt de samenwerking met de gemeente? modulaire huisvesting; geen containers, maar gebouwen “Op de Zuidas waren we de winnaar van een tender. On- met een vloer van beton en een opbouw in staal en hout. derdeel van de procedure was dat de gemeente alle mede- Aan de Zuidas is de buitengevel van composiet. Elke woning werking verleent bij het realiseren van ons complex. Dat heeft een oppervlakte van 21 m2. Het zijn complete wonin- verloopt in de praktijk prima. Aan de Amstel hebben we te gen. Met een keuken en een natte cel. Ondanks het feit dat maken met een particuliere grondeigenaar en is de rol van het om tijdelijke huisvesting gaat, voldoen de woningen aan de gemeente beperkt.” [Bert Pots] het Bouwbesluit. Studenten kunnen er gedurende hun hele studie blijven wonen.” DE NIEUWE ONTWIKKELAARS Wat is het exploitatiemodel? In de ruimtelijke ontwikkeling van de stad doen nieuwe partijen “Voor Ravel Residence gaan we uit van een een exploitatie- hun intrede. NUL20 vraagt een aantal nieuwkomers naar hun plan periode van twaalf jaar. Elders kan die periode anders zijn. voor Amsterdam. In de derde aflevering Roy Om de kosten te beheersen en de kwaliteit van het concept Mungra, één van de partners in Verweij te waarborgen, beheren we onze complexen zelf; dat doen Mungra Vastgoed. Samen met Johan we onder het merk StudentExperience. Door de hoge kwali- Verweij zoekt hij naar andere manieren van teitseisen voor de Zuidas houdt het rendement niet over. De ontwikkelen, bouwen en beheren. door OeverZaaijer ontworpen gevel is namelijk relatief duur.

JULI 2014 27 BIJZONDERE WOONVORMEN: DE KLUSFLAT Dit is deel zeven van een serie over bijzondere woonvormen. Eerder verschenen artikelen over woonwagenbewoners, Woonkollektief Purmerend, een kunstenaarsgemeenschap, antikrakers, een woongemeenschap voor jongeren en ouderenwoongroepen. Verguisde Bijlmerflat wordt gewild koopproject De klussers van Kleiburg

Sinds het eerste woonblok van deFlat dit voorjaar werd opgeleverd, is het aan de eerste lichting kopers om hun woning van binnen op te knappen. Met hulp van vrienden, familie of gewoon een aannemer creëren de nieuwe eigenaren een ongekende diversiteit in de ‘woonkazerne’ van weleer. Intussen is de renovatie van de volgende vleugel in volle gang en verloopt de verkoop van fase 3 voorspoedig. | Janna van Veen

Frank Fitz-Jim is alweer toekomstige buren langs om te kijken uitgeklust: “Ik kreeg in hoe ik het aanpakte en zo leer je elkaar februari de sleutel en in meteen kennen.” minder dan twee maanden Een paar huizen verder schettert harde was ik klaar.” salsamuziek door een open raam. Bin- nen wordt duidelijk waarom bewoon- ster Bodil Stomps het volume zo hoog heeft gedraaid: een van de bovenburen is in het beton aan het boren en de herrie is oorverdovend. “Ja, daar word je af en toe wel een beetje gek van, maar dat hoort nu eenmaal bij een klusflat”, zegt ze gelaten. Stomps kreeg de sleutel van haar woning in maart en is er direct ingetrokken. “Ik huurde de laatste jaren onder of woonde in bij familie of vrienden. Dat was geen doen. Ik stond e woning van Frank Fitz-Jim op krabben van oude verflagen. Het aan- drie jaar ingeschreven bij WoningNet Dde negende verdieping ziet er leggen van het sanitair, cv en dergelijke maar was de komende tien jaar nog niet strak uit. De muren zijn hagelwit en heb ik trouwens wel aan professionals aan de beurt. Hier heb ik voor 125.000 de nieuwe keuken staat er glanzend overgelaten.” euro een eigen huis. Dat komt neer op bij. “Ik kreeg in februari de sleutel en Fitz-Jim huurde jarenlang een woning ongeveer 600 euro per maand. Ideaal.” in minder dan twee maanden was ik in de vrije sector in Nellenstein. “Ik kon Stomps, af en toe roerend in een potje uitgeklust,” vertelt de gepensioneerde mijn auto daar nergens kwijt en, niet Alabastine, is bijna klaar met het op- bankmedewerker tevreden. Hij kreeg onbelangrijk, ik betaal nu minder per knappen van de woning. Zij is blij met bij het klussen veel hulp van vrienden maand voor deze koopflat dan ik aan de hulp van haar broer en andere fami- en familie. “Er ging vooral veel tijd zit- huur betaalde in Nellenstein. Het is een lieleden want ze woont alleen. Stomps ten in het afstomen van behang en af- fijne omgeving en het is ook prettig dat nam de aannemer van projectontwik- er zoveel jonge mensen in de flat wo- kelaar KondorWessels in de arm voor nen. Tijdens het klussen kwamen veel de aanleg van elektra, water en gas en

“Voor 150.000 euro hebben we een woning van 100 m2 in een mooie, groene omgeving” JULI 2014 JULI

28 BIJZONDERE WOONVORMEN De klussers van Kleiburg

Eva en Micha zijn sinds maart met vrienden en familie volop in de weer.

de aanleg van de cv. “Dat verliep echter nogal rampzalig. Ik moest overal achter aan zitten en dat kost veel ex- “Ach mevrouw, ze willen allemaal wat anders” tra energie. Er moesten bijvoorbeeld een paar kozijnen worden vernieuwd. den. Inmiddels is 95 procent van de wo- Ook weer huurwoningen De kozijnen die ze besteld hadden, ble- ningen in dit blok verkocht. Hij schudt Achter hem wordt meubilair uit een ken te klein. Dat probleem hebben ze vertwijfeld zijn hoofd. “In iedere wo- aanhanger getild. De spullen zijn van op een heel knullige manier opgelost. ning hangt een tekening hoe de eige- Leandra. Zij trekt vandaag in een huur- En zo ging er nog veel meer mis. Ik heb naren het willen hebben. En ze willen woning op de zevende etage. Het klus- van andere bewoners begrepen dat ze allemaal wat anders. De een wil dat we sen blijft haar bespaard. “We hadden de zaken inmiddels beter aanpakken.” alle muren slopen zodat je alleen een dringend woonruimte nodig en kon- Projectontwikkelaar Martijn Bolte van casco overhoudt, de ander wil dat we den dit huren van een particulier. Pri- KondorWessels herkent de klachten het behang verwijderen en hun buren ma oplossing voor ons.” Later blijkt dat van Stomps. “Zij is niet de enige die ge- willen bijvoorbeeld weer dat we alle meer woningen worden verhuurd in klaagd heeft over de werkwijze van de deuren eruit halen. Kortom, je kan het de klusflat. Een studente vertelt dat aannemer en we hebben die klachten zo gek niet bedenken.” zij samen met drie anderen een kamer serieus genomen. Het probleem voor De zwaarste klus is het weghakken van huurt in een van de woningen. “Het is die aannemer was dat de verkoop zo de dikke betonnen dekvloeren vertelt wel even wennen aan de herrie om ons snel ging dat de werkploeg al het werk de sloper. “Vraag me niet waarom, maar heen, maar het is goedkoper dan een niet aankon. Het team is uitgebreid en sommige mensen willen die kwijt en kamer in de stad en dat is belangrijk de werkzaamheden en ook de commu- dan doen we dat. En soms gebeurt het als je studeert.” nicatie verlopen nu veel beter.” ook dat we een muur hebben gesloopt Op dezelfde verdieping schildert Nanno BIJZONDERE WOONVORMEN en dat de mensen daar dan later spijt zijn berghok. Op de kop van iedere eta- Iedereen wil iets anders van hebben. Maar die moeten ze zelf ge is een woning opgeofferd voor een Een werkman van sloopbedrijf Beelen terugplaatsen. Daar zijn wij niet voor. berging voor elke bewoner. Deze werk- kijkt met zijn handen in zijn zij omhoog Toch is het een mooie klus. Vooral als tuigbouwkundige heeft twee rechter- langs de onttakelde gevel van het twee- je ziet wat een paleisjes sommige men- handen en doet alles zelf in zijn woning de woonblok dat vernieuwd gaat wor- sen ervan maken.” die hij als casco kocht; van de leidingen

JULI 2014 29 Bodil

Leandra

tot het storten van een nieuwe vloer. hebben een hypotheek van 150.000 De woning van eveneens bijna 100 m2 euro en voor dat geld hebben we bij- heeft hij ingedeeld in vier eenheden na 100 m2 in een mooie, groene omge- waarvan twee zelfstandig en twee ving. Kom daar in de stad maar eens met gedeelde keuken en badkamer. om. Oké, het is wel veel werk, maar we Alle vier de eenheden zijn bestemd krijgen gelukkig volop hulp en ieder- KLUSFLAT KLEIBURG - ZO ZIT HET voor de verhuur. Iedere bewoner zal een is even enthousiast. Alleen de cv Klusflat Kleiburg is een van de tussen de 500 en 700 euro per maand en elektra hebben we laten doen.” Zo- archetypische honingraatflats in de gaan betalen, afhankelijk van de groot- dra de keuken en badkamer door Eva’s Bijlmer. Een enorm wooncomplex met te van de woonruimte. Nanno: “Het is broer, die een klusbedrijf heeft, zijn zo’n vijfhonderd woningen die bij elkaar natuurlijk een heel aantrekkelijke in- aangelegd hoopt het stel eind juni te ongeveer 60.000 m2 beslaan. Nadat vestering. Vooral wanneer je zoals ik kunnen verhuizen. “Daar verheugen eigenaar Rochdale uit geldgebrek moest alles zelf kan opbouwen.” we ons zeer op!” z afzien van sloop en herontwikkeling, heeft Consortium deFlat een gedurfd Familieproject plan ontwikkeld voor herontwikkeling als Een paar huisnummers verderop zit- WIE ZIJN DE KOPERS? klusflat. Dat blijkt een schot in de roos. ten vier mensen in witte overalls te lunchen. Eva en Micha kochten de flat Binnen ongeveer een half jaar waren De diversiteit onder de kopers is groot. Hun bijna een jaar geleden en zijn sinds alle woningen van het eerste van vier leeftijd varieert sterk en ze komen in min maart met vrienden en familie vol- woonblokken verkocht. Het blok is in de of meer gelijke aantallen uit Amsterdam, op in de weer om deze bewoonbaar periode februari-april opgeleverd. Van de regio en de rest van het land. De rode te maken. Ook hier zijn muren en pla- fase 2 is 95 procent verkocht en van de draad is dat de meesten van hen voor het fond inmiddels strak bepleisterd. Het derde fase zijn alle woningen in optie eerst een huis kopen. Belangrijkste koopar- stel heeft een dochter van twee en ze genomen. De helft van deze potentiële gument: heel veel woning voor weinig geld. groeiden uit de huurwoning in Bos en kopers heeft inmiddels de financiering Koopprijzen vanaf 73.500 euro voor 67 m2. . ook rond. Zodra 70 procent definitief Lommer. “Dit is voor ons ideaal. We verkocht is, start ook daar de renovatie Micha en Eva in hun nieuwe woning van het casco en de vernieuwing van de leidingen. Het binnenwerk wordt volledig aan de kopers overgelaten. Kleiburg maakt deel uit van het Bijlmer Museum, ooit opgericht door ‘Bijlmer believers’, die de honingraatflats uit de jaren zeventig voor sloop wilden behoeden. Ook in de Klarenstraat in de Staalmanpleinbuurt is een flat - uit de jaren vijftig - van de sloop gered door deze als klusflat in de verkoop te doen. Voor meer informatie: ɿɿwww.klushuisamsterdam.nl en JULI 2014 JULI www.kleiburgklust.nl; ɿɿwww.klarenstraat.nl.

30 BIJZONDERE WOONVORMEN De leeskamer Zie deze en andere boekbesprekingen op www.nul20.nl/boeken

Maar het is wél mijn wijk We Own The City e Amsterdamse stichting De Driehoek gaat Ddapper verder op de ingeslagen weg: ba- itgeverij Valiz heeft zich, dit keer in samen- chelorstudies van sociologiestudenten uitgeven. Uwerking met Trancity, vastgebeten in de vraag De jongste uitgave bevat drie onderzoeken naar van wie ‘de stad’ nu eigenlijk is. Met deze internati- Architectuur in reacties van bewoners van probleemwijken op onaal opgezette uitgave ‘We Own The City’ is aan stigmatisering van buiten. de tot een serie uitgroeiende reeks boeken over dit Nederland Om er één uit te pikken: Arend van Haaften ont- onderwerp nu een professionele, stedenbouwkun- Op de omslag prijkt nog zo’n typisch architecto- dekte bij het zoeken naar een woning in Rotter- dige kijk toegevoegd. nisch hoogstandje. Een overweldigende maar dam dat er één wijk was waar je meteen terecht De stad als beleving, als plek waar je woont, werkt curieuze stapeling glazen blokken die in de ver- kon: Charlois. Daar wilde kennelijk niemand wo- of recreëert, die is natuurlijk van iedereen. Maar te aan de beelden op Paaseiland doen denken. nen. Hij wel. Hij merkte dat veel medebewoners de grond eronder, het vastgoed, de voorzieningen, Rem Koolhaas gaf Rotterdam een nieuwe land- iets ‘verontschuldigends’ over zich hadden ten dáárover gaat een veel kleinere groep mensen: mark aan de Maas, maar de bewoners erachter aanzien van hun woonomgeving. Dat werd de institutionele partijen en overheden die niet al- zullen dit vooral beoordelen in termen van licht aanzet voor zijn onderzoek, geïnspireerd door leen over het bezit gaan, maar zich ook lang de en schaduw. de theorieën van de Franse socioloog Loïc Wac- stadsplanning hebben toegeëigend. Het is daarom opvallend dat de redactie van dit quant over ‘territoriale stigmatisering’. Die komt Dat is nu aan het veranderen, schrijven de au- jaarboek zoveel aandacht besteedt aan woning- erop neer dat bewoners de negatieve opvatting teurs. Zij menen dat zich een nieuw paradigma bouw en dan ook nog aan ‘context’. Waarmee van buitenstaanders overnemen en geneigd zijn aandient, namelijk een beweging van onderop. bedoeld wordt dat architecten oog moeten ont- zich van hun omgeving te distantiëren. Met een Burgers die zelf willen bepalen hoe hun buurt er- wikkelen voor de bestaande omgeving waarvoor vaste vragenlijst ging Van Haaften in gesprek met uit komt te zien, die een eigen woonblok willen zij ontwerpen. twaalf – autochtone - buurtgenoten. realiseren of die een karakteristieke wijk willen Nu de tijd van grootscheepse stedenbouwkundige Slechts twee geïnterviewden beantwoorden aan behoeden voor sloop en eenvormige nieuwbouw. planning achter ons lijkt te liggen, wordt de direct de theorie van Wacquant. Daarmee isoleren zij In dit boek staan geslaagde voorbeelden uit Am- omgeving waarin tegenwoordig wordt gebouwd zichzelf van hun buurtgenoten, aldus Van Haaf- sterdam, Hong Kong, New York, Moskou en Taipei. vanzelf belangrijker. Het is dus aan de architect ten. Dat kan volgens hem gevolgen hebben voor Wat dit boek onderscheidt, is de zoektocht naar zijn perspectief te verbreden. En daar zien we hun gezondheid en thuisgevoel. een vruchtbare dialoog met die institutionele par- in dit jaarboek ook geslaagde voorbeelden van. Maar, tien van de ondervraagden denken dus an- tijen, die immers altijd hebben gewerkt met con- Zoals de twee op Berlage geïnspireerde woonblok- ders, zonder overigens de sociale problemen te crete einddoelen en gecontroleerde processen. ken aan de Amsterdamse Transvaalkade. Arjen ontkennen. Ze kunnen zich weliswaar niet aan Wat bindt zijn slaagkansen en succesfactoren. Hoogeveen ontwierp niet alleen met respect voor het stigma onttrekken, maar zoeken wel naar Zo is het voorbeeld van het Amsterdamse Vrij- traditie, hij schiep niettemin ook een straat met strategieën (“discours” schrijft Van Haaften par- burcht (op IJburg) duidelijk: het initiatief lag bij eigen signatuur, hoofdzakelijk door de zandgele mantig) om hun wijk als een thuis te blijven zien. een groep gelouterde Nieuwmarktbewoners on- geplooide gevels. Eenzelfde zorgvuldige invul- Begrippen als authenticiteit of normalisering dui- der aanvoering van de anarchistische architect ling vinden we in de herstelde Wenslauerstraat. ken op, maar die worden door de geïnterviewden Hein de Haan. De gemeente bood ruimte op de Nieuwe huizen, op het formaat van het bestaande natuurlijk niet gebruikt. nieuwe Vinex-locatie en omdat twee naastlig- en toch ‘nieuw’. Natuurlijk laat de schaal van dit onderzoek niet gende collectieven afhaakten ontstond zelfs ex- Redacteur Tom Avermaete pleit in een eigen es- toe de conclusies te veralgemeniseren. Ook had tra ruimte. Nu is het één van de spraakmakende say voor die andere relatie tussen gebouw en ter- het onderzoek aan kleur gewonnen als andere be- woonplekken van Amsterdam. ritorium. Hij wijst er op dat die aandacht voor wonersgroepen (Polen, Antillianen, Turken etc.) Voorlopige conclusie van deze generatie urbane ‘context’ in Nederland in de jaren tachtig al een waren bevraagd. Maar ja, dat kan je ook weer niet denkers: richt je bij stedelijke vernieuwing niet periode populair was onder architecten. De ar- verlangen van een bachelorstudie. op een van tevoren bepaald eindproduct, maar chitect als ombouwer van de stad, in plaats van DE LEESKAMER op het ontwikkelingsproces. De nieuwe term: visionaire schepper op een kaalgeslagen buurt. Maar het is wel mijn wijk, drie studies naar gemeenschapsprocesontwerp. Waarvoor direct Het vereist natuurlijk wel dat hij het oor te luis- symbolisch verzet tegen stigmatisering, de rol onze excuses. teren legt bij een veelheid aan partijen, waaron- van sociale smaakmakers en veranderende der buurtbewoners. beeldvorming door betrokkenheid, Arend We Own The City, Enabling Community Practice van Haaften, Marten Reinstra, David van der in Architecture and Urban Planning, onder Architectuur in Nederland, jaarboek 2013/2014, Laan, een uitgave van Stichting De Driehoek redactie van Francesca Miazzo en Tris Kee, samengesteld door Tom Avermaete c.s, nai010 Amsterdam, paperback, 200 pagina’s, ISBN trancity*valiz Amsterdam, paperback, 304 uitgevers Rotterdam, groot formaat paperback, 9789490586072, €14,90 pagina’s, ISBN 9789078088, €27,50, Engelstalig 176 pagina’s, ISBN 978946208, €39,50

JULI 2014 31 Aantal huisuitzettingen in Amsterdam blijft afnemen

HUISUITZETTINGEN IN AMSTERDAM ONTRUIMINGEN PER STADSDEEL Ontruimingen per corporatie stadsdeel. Boven in Aantal particulier absolute aantallen, Zuidoost onder relatief: daarbij is aantal ontruimingen West Nieuw West afgezet tegenover Oost de omvang van het Noord Zuid corporatiebezit per Centrum stadsdeel.

, , Zuidoost

Promille , , , Nieuw West , West , Noord Oost , Zuid , Centrum Bron: AFWC/Boedelbeheer ,

uurachterstand is de belangrijkste reden voor huisuitzet- De meeste ontruimingen in Amsterdam zijn het gevolg van Hting. Het is dan ook opvallend dat ondanks de stijgende huurschuld (68%). Andere redenen zijn wietteelt, onderver- huren en de langdurige economische crisis het aantal huisuit- huur/woonfraude en overlast. zettingen in Amsterdam blijft afnemen. De landelijke trend is Huurders van vrije sector corporatiewoningen worden relatief namelijk anders. Nederlandse woningcorporaties zijn in 2013 vaker op straat gezet dan sociale huurders. Wel vier keer zo bij 6980 huishoudens overgegaan tot huisuitzetting. Dat is 8 vaak zelfs. Corporaties treden in dit segment strenger op tegen procent meer dan in 2012 en ruim 18 procent meer dan in 2009 huurachterstand. Ze verhuurden in 2013 een kleine drieduizend (5900 huisuitzettingen). woningen in de vrije sector; daarvan werd zo’n 1,6 procent ontruimd. Van het totaal aantal ontruimde corporatiewoningen Dan Amsterdam: jaar op jaar neemt daar het aantal ontrui- zat ruim 8 procent in de vrije huursector. mingen af. Volgens cijfers van Boedelbeheer werden in 2013 nog 800 woningen ontruimd tegenover 1401 in 2005. Het aan- Vroeg Eropaf tal corporatiewoningen daarvan neemt overigens sinds 2011 Uitzetting kan pas plaatsvinden na een gerechtelijke uitspraak. niet verder af: 634 in 2011 tegenover 631 in 2013, met een kleine Maar ook na een vonnis weten corporaties volgens Aedes-on- oprisping in 2012: 644 huisuitzettingen. derzoek in 70 procent van de gevallen alsnog een regeling met Als belangrijkste reden voor de afwijkende ontwikkeling in huurders te treffen en zo huisuitzetting te voorkomen. Ten- Amsterdam wordt de Vroeg Eropaf-methodiek genoemd. Deze minste, als het om huurachterstand gaat; bij woonfraude of organisatie krijgt behalve meldingen van corporaties jaarlijks wietteelt volgt als regel ontruiming. ook zo’n 8.000 meldingen van energiebedrijven, zorgverzeke- Bij huurachterstand is het zaak er snel bij te zijn. Als het corpo- raar Agis en de Amsterdamse belastingdienst (DBGA). Op deze raties zelf niet lukt in contact te komen met de huurder, dra- manier komen ook huurders van vrije sector huurwoningen in gen ze het ‘geval’ bij twee maanden huurachterstand over aan een vroeg stadium in beeld. Vroeg Eropaf. Een maatschappelijk werker probeert vervolgens in contact te treden met de huurder, de reden van de achter- Zuidoost uit de pas stand te achterhalen en te helpen bij het zoeken van een uit- In stadsdeel Zuidoost worden al jaren relatief de meeste cor- weg. In de meeste gevallen is een schuldhulpverleningstraject poratiewoningen ontruimd, afgezet tegenover het totale cor- onderdeel van de geboden oplossing. poratiebezit. Bovendien steeg het aantal ontruimingen daar Alle corporaties participeren sinds 2008 in dit samenwerkings- in 2013 explosief met 43 procent, waardoor daar ook in aan- verband met gemeente en maatschappelijke instellingen. In- tallen veruit de meeste woningen werden ontruimd. Volgens middels maken ook zorgverzekeraar Agis, de energiemaat- projectleider Jan Siebols van VroegEropaf wordt deze sterke schappijen en de gemeentelijke belastingdienst gebruik van toename gedeeltelijk veroorzaakt doordat relatief veel ‘nood- Vroeg Eropaf.

JULI 2014 JULI huurders’ in Zuidoost onderdak vinden. Na een incident (zoals relatiebreuk) is veelal uitsluitend in Zuidoost huurruimte be- Brongegevens afkomstig van AFWC/Boedelbeheer en Aedes. schikbaar. Deze groep is financieel kwetsbaar. Bewerking NUL20

32 WOONBAROMETER