Einwohnergemeinde Waltercwil SO cl¿ri'tt,ii¡¡ ¿f ri li.¡,(s.{ t-jc,rs, er'ueli-:,t,1c¡s

AUSZUG aus dem Protokoll des Gemeinderates Walterswil vom 14. Mai 2019

100. Antrag: Ausschreibung und Verkauf ehemaliges Materialhäuschen Hausackerstrasse I (ehemaliger Lagerraum für Schlauchwagen der Feuerwehr)

Ausgangslage Das Materialhäuschen an der Hausackerstrasse 1, welches im Besitz der Einwohnergemeinde Walterswil ist, wurde bereits vor längerer Zeit geräumt. Das darin eingestellte Material konnte in die Zivilschutzanlage gezügelt werden. Früher wurde darin ein Schneepflug gelagert. Ganz frü- her diente das Häuschen als Lagerraum fur den Schlauchwagen der Feuerwehr. Nun steht es seit geraumer Zeit leer.

Der Gemeinderat hat sich das Häuschen angeschaut und ist zu dem Schluss gekommen, dass das Dach der kleinen Liegenschaft in nächster Zeit zu renovieren ist. Auch im lnnenbereich steht irgendwann eine Renovation an. Zudem hat die Gemeinde im Moment genügend Räum- lichkeiten um Material zu lagern. Auch wäre, je nach Material, eine Aussenlagerung wenig sinn- voll. Der Gemeinderat beschliesst die Liegenschaft schätzen zu lassen um danach den Verkauf der Liegenschaft an der Rechnungsgemeindeversammlung2019 dem Souverän zu unterbrei- ten.

Antrag Der Gemeinderat beantragt zuhanden der Rechnungsgemeindeversammlung vom 6. Juni2019 den Verkauf des Materialhäuschens an der Hausackerstrasse 1 in 5746 Walterswil. Der Preis wurde durch Henn Peter Haller, offizieller lmmobilienschätzer, festgelegt. Das Salär des lmmo- bilienschätzers wird aufgerechnet. Der Gemeinderat soll einen Spielraum bei den Verhandlun- gen von +l- 10o/o erhalten. Beim Verkauf steht es dem Gemeinderat frei, wem er den Zuschlag für das Gebäude gibt, wenn das Ganze dem vorgegebenen Antrag entspricht. lst der Souverän mit diesem Vorgehen einverstanden, wird die Liegenschaft an der Hausacker- strasse 1 offiziell im Niederämter Anzeiger zum Verkauf ausgeschrieben.

Beschluss Der Gemeinderat stimmt dem Antrag einstimmig zu

PA: Akten Gemeindeversammlung Finanzvenrualtung Kontrollstelle Gemeindepräsidium

Für getreuen Protokollauszug namens des Gemeinderates ),i r L.w O Sch Marie-Louise Wilhelm Claudia Schilliger Gemeindepräsidentin Gemeindeschreiberin Peter Haller Dipl. Arch. HTL / Schätzungsexperte Bündtliweg 12 5745

pete r_ha I ler@ hotm ai l. ch Tel. 062 1797'94'04

Ve rke h rswertsc hätzu n g

Feuenruehrmagazin

Hausackerstrasse 1

5746 Walterswil / SO lnhaltsvezeichnis

1. Allgemeines

2. Schätzungsgrundlagen

3. Schätzungsgrundsätze

4. Gebäudebeschrieb

5. Situationsplan / Ausschnitt Ortsplan

6. Kubische Berechnung

7. Gebäudeschätzung Realwert

8. Ertragswert

9. Ausmittlung

10. Schlussfolgerung

)

Beilage Grundbuchauszug 1 Allgemeines

Objekt Feuerwehrmagazin Grundbuch Nr 638 Baujahr 1949

Adresse Hausackerstrasse 1 in 5746 Walterswil / SO

Eigentümer Einwohnergemeinde Walterswil / SO

Auftrag lm Einverständnis des Eigentümers und aufgrund der eingeholten Un- terlagen sowie der Besichtigung vom 10. Mai 2019 mit Herrn Hansjörg Schenker, Werkmeister, sende ich lhnen den nachstehenden Bericht mit den angestellten Berechnungen. Gemäss Auftrag vom 6. Mai2019 wird dem Experten folgende Frage gestellt: Wie hoch ist der aktuelle Verkehrswert der Liegenschaft GB Walterswil Nr.638?

Auftraggeber E i nwohnergemei nde Walterswi I Frau Claudia Schilliger Rothackerstrasse 27 5746 Walterswil/ SO Die Bewertung wird im Auftrag des Grundeigentümers als Parteigut- achten erstellt. Die Schätzung hat keine rechtsverbindliche Wirkung. Sie hat nur Gül- tigkeit für diesen Auftraggeber. Bei anderweitiger Verwendung dieser Expertise oder Teilen davon werden alle Haftungsansprüche abge- lehnt.

Besichtigung 10. Mai 2019

Stichtag 10. Mai2019

Schätzer Peter Haller, Dipl. Arch. HTL Schätzungsexperte Bündtliweg 12 5745 Safenwil 2. Schätzungsgrundlagen

Unterlagen Situations- und Zonenplan, Liegenschaftsvezeichnis, Grundbuchamt, Grundbuchgeometer, I nformationen.

Abgrenzung Die Abgrenzung zwischen Gebåude und Mobiliar erfolgte nach den Weisungen der Aargauischen Gebåudeversicherung. Die fest mit dem Gebäude verbundenen lnstallationen wie sanitäre Einrichtungen, Hei- zungsinstallationen, elektr. lnstallationen und die Einbauküchen, sind in der Schätzung enthalten.

Grundbuch Liegenschaft Walterswil / 638 Gemeinde: Walterswil Grundbuch-Typ: Eidgenössisch Grundstück-Nr.: 638 Form der Führung: Eidgenössich E-GRID: cH 62883 53206 42 Fläche: 40 m2 Letzte Mutation: Plan Nr.: Keine Lagebezeichnung: Baumgarten Bodenbedeckung: Gebäude / Bauten: Öffentliches Gebäude Bemerkungen: Dominierende Grundstücke: Keine Aktueller Amtlicher Wert: cHF 1'600.00

Eigentum: Alleineigentum Einwohnergemei nde Walterswil, Walterswil SO

Anmerkungen - Keine

Dienstbarkeiten - Keine

Vormerkungen - Gemäss Grundbuch Bauzone Landwirtschaftszone $ 17 Zonenreglement der Einwohnergemeinde Walterswil/SO 1 Nutzung Zulässig ist die bodenschonende, überwiegend bodenabhängige Nut- zung in den Bereichen Acker- und Futterbau, Tierhaltung, Gemüse-, Obst- und Gartenbau. Angestrebt wird der Erhalt, respektive die Ver- mehrung der ökologischen Ausgleichsflächen. 2 Bauten und Anlagen Für die Zulässigkeit von Bauten und Anlagen gilt die eidgenössische und kantonale Gesetzgebung.

3 Baumasse Zahl der Vollgeschosse 1 oder 2

4 Bauweise/Gestaltung Standort, Stellung, Gestaltung und Materialien von Bauten und Anla- gen sind so zu wählen, dass diese sich ins Landschaftsbild und in die bestehende Bebauung einordnen. Sie sind in der Regel mit standort- heimischen Bäumen und Sträuchern zu begrünen. lm Weiteren gelten die Bestimmungen der JuraschuÞzone gemäss Verordnung über den Natur- und Heimatschutz (SS 24 ff NHV).

5 Hinweise Es gelten die Bestimmungen eidg. Stoffverordnung. Die Veruvendung von Pflanzenbehandlungsmitteln in Hecken und Feldgehölzen ist un- tersagt (Anhang 4.3 StoV). Dünger und diesen gleichgestellte Ezeug- nisse dürfen nicht verwendet werden in Hecken, Feldgehölzen und Fliessgewässern sowie in deren Umgebung (3 m Streifen) (Anhang 4.5 StoV).

6 Empfindlichkeitsstufe ES III

Lage Walterswil liegt ca. 6 km (Luftlinie) südöstlich des Bezirkshauptortes . Die Fläche des 4.5 km2 grossen Gemeindegebiets umfasst ei- nen Abschnitt des östlichen Solothurner Mittellandes. Die südliche Grenze verläuft entlang der Autobahn A1 und des parallel dazu flies- senden Baches. Von der Safenwiler Talsenke erstreckt sich der Ge- meindeboden nordwärts über die relativ sanft geneigten Hänge von Walterswil und Rothacker bis auf die Engelbergkette. Die Gemeinde Walterswil besteht aus drei Siedlungsteilen: - Walterswil am Südfuss des Engelberges - Rothacker, die grösste Siedlung der Gemeinde liegt an aus- sichtsreicher Lage an einem nach Südosten gerichteten Hang über der Mulde von Safenwil - Hennebühl ein Weiler am Ostabhang des Berges Ferner gehören auch einige Einzelhöfe zur Gemeinde. Nachbarge- meinden von Walterswil sind , Däniken und Gretzenbach im Kanton Solothurn sowie Safenwil und Oftringen im Kanton . Walterswil war bis weit ins 20. Jahrhundert hinein eine vorwiegend durch die Landwirtschaft geprägte Gemeinde. Noch heute haben der Ackerbau, der Obstbau, die Viehzucht sowie die Forstwirtschaft einen wichtigen Stellenwert in der Erwerbsstruktur der Bevölkerung. ln den letzten Jahren haben sich entlang der Grenze zu Safenwil einige grös- sere Gewerbebetriebe angesiedelt.

örfliche Lage Die Liegenschaft liegt im Gemeindegebiet,,Hennenbühl / Baumgarten" der Gemeinde Walterswil. Das Quartierbild ist durch eine landwirt- schaftliche Streusiedlung sowie dem angrenzenden Landwirtschafts- land geprägt. Westlich grenzt die Pazelle Nr. 638 an die Pazelle Nr. 886 mit der Liegenschaft Rothackerstrasse 57. Bei der zu bewertenden Liegenschaft dürften, ausser dem Eigentümer der Liegenschaft GB 886, Rothackerstrasse 57, keine weiteren Kauf- interessenten auftreten. Dieser Umstand ist bei einem Verkauf beson- ders zu berücksichtigen. Kommt ein Verkauf nicht zustande werden frliher oder später der Einwohnergemeinde Walterswil kosten entste- hen (Abbruch der Liegenschaft oder Unterhaltsarbeiten). Für den Ge- bäudeabbruch, Entsorgung und die Terrainanböschung müssen Kosten zwischen CHF 5'000.- und CHF 6'000.-- veranschlagt werden. 3. SchätzungsgrundsäEe

Realwert lst die Summe aller Zustandswerte inklusive Vorbereitungs- und Um- gebungsarbeiten, Erschliessung, Baunebenkosten sowie des Land- wertes. Der Zustandswert (inkl. Aushub) wird aus dem Kubikmass des umbau- ten Raumes (nach SIA-Norm 116), multipliziert mit dem geschätzten Kubikmeterpreis, ermittelt. Letztere sind Erfahrungszahlen der Bau- fachexperten und werden nach dem vorhandenen Ausbau zu Neuprei- sen eingesetzt (massgebend ist der Zürcher Baukostenindex). ln Abzug kommen die notwendigen Unterhaltsarbeiten und eine mitt- lere Altersentwertung. Für unrationelle Raumeinteilungen und ver- deckte Baumängelwerden bis zu 10 % zusätzlich abgezogen. Bei Alt- bauten werden diese Minderwerte (vom Käufer) meistens zu wenig be- rücksichtigt.

Baunebenkosten Diese zusätzlichen Kosten beinhalten die Bauzinsen, Bewilligungen sowie die Kanalisationsanschluss-, Wasseranschluss- und die Elektro- anschlussgebühren. Sie werden in Prozenten der Baukosten berech- net.

Landwert Der Preis wird stark von Angebot und Nachfrage sowie durch eine ge- sunde Bodenpolitik bestimmt. ln den Jahren vor der Rezession wurden für bereits überbaute Pazellen oftmals zu hohe Ansätze angewendet. Der absolute Landwert steht in Relation zu tatsächlich bezahlten Prei- sen von Vergleichsgrundstücken (Quadratmeterpreis). Der relative Landwert steht in Abhängigkeit von der Lageklassebeurteilung eines Grundstückes und steht in Relation zum Wert einer bestehenden oder geplanten baulichen Nutzung.

Verkehrswert Er wird unter Würdigung der Wirtschaftlichkeit aus Real- und Ertrags- wert ermittelt. Der Verkehrswert einer Liegenschaft ist der Verkaufswerf, den sie im normalen Geschäftsverkehr besitzt. Man beachte, dass es Verkaufs- wert und nicht Verkaufspreis heisst. Der Wert eines Gutes, eines Grundstückes, ist allgemein eine Möglichkeit dessen, was bezahlt wer- den könnte, der Preis dagegen ist eine Realität, das was tatsächlich bezahlt wird. Wer häufig mit dem Kauf und Verkauf von Liegenschaften zu tun hat, weiss wohl um den Unterschied zwischen Wert und Preis: Der nach zähen Verhandlungen letztlich festgesetzte und beurkundete Kaufpreis einer Liegenschaft ist eine Einigungsgrösse, ein Kompro- miss zwischen dem vom Käufer und Verkäufer je aus seiner Sicht be- rechneten Wertes. Bei der der zu bewertenden Liegenschaft, dürften, ausser dem Eigen- tümer der Liegenschaft GB 886, Rothackerstrasse 57, keine weiteren Kaufinteressenten auftreten. Dieser Umstand ist bei einem Verkauf be- sonders zu Berücksichtigen. Kommt ein Verkauf nicht zustande wer- den früher oder später der Einwohnergemeinde walterswil kosten ent- stehen (Abbruch der Liegenschaft oder Unterhaltsarbeiten). Dieser Umstand ist zu berücksichtigen. 4. Gebäudebeschrieb Das alte Feuenruehrmagazin, Baujahr 1949, befindet sich in einem renovationsbedürftigen Zustand. Der Anschluss für die elektr. lnstal- lation, wurde laut Auskunft von Herrn Hansjörg Schenker, Werkmeis- ter, abgehängt. Das Gebäude verfügt somit über keine funktionstüch- tige Lichtinstallation, Lichtschalter und Lichtquelle. Diese sind zwar vorhanden, dürften jedoch veraltet sein. Die Umfassungswände bestehen aus einem 125 cm Backstein mit beidseitigen Grundputz. Da vermutlich keine Sickerleitung besteht ist insbesondere das rückseitige Mauerwerk durchfeuchtet. Die Dach- eindeckung ist stark vermoost und der Anfängeziegel der Firstabde- ckung fehlt, dadurch sind der Ziegelrechen und Teile der Dachunter- sicht morsch. Das lnnenmass des Feuenrehrmagazins beträgt 3.75 m x 2.50 m. Ein Kleinwagen weist heute eine Länge zwischen 3.80 m und 3.90 m auf (Mini Copper L= 3.82 m, B= 1.73 m; Toyota Yaris L=3.95 m B=1.69 m). Somit kann das Feuerwehrmagazin lediglich als Abstell- raum genutzt werden.

Feuchtigkeitsschäden an erdüberdeckten Umfassungswänden Morscher Ziegelrechen und morsche Dachuntersicht Fehlender Anfängerziegel bei der Firstabdeckung

Stark vermooste Dachziegel Defekter Schwellenansch I uss Verbogener Torhalter

Anmerkung Verdeckte, nicht einsehbare oder nicht zugängliche sowie unter Putz liegende Bauteile und lnstallationen können bezüglich ihres Zustandes nicht untersucht und beurteilt werden. lch bin deshalb nicht in der Lage zu bestätigen, dass solche Teile frei von Schäden und Mängeln sind. Amt für Geoinformation geo.so.chlmap =rotto"solothurn Grueb¿ 957

26

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261

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619

Baumgarten

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Husmatt

236

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303

235 Hennenbüel

304

Erstellt: 03. Mai 2019 Aus den Daten können keine rechtlichen Ansprüche, insbesondere auch keine Haftung des Massstab 1:2'000 Kantons abgeleitet werden. Amt für Geoinformation geo.so.chlmap =rottotsolothurn

Erstellt: 03. Mai 2019 Aus den Daten können keine rechtlichen Ansprüche, insbesondere auch keine Haftung des Massstab 1:5'000 Kantons abgeleitet werden. 6. Kubische Berechnung Ausmass und Preise

Der Realwert eines Grundstückes setzt sich aus dem Bauwert und dem Landwert zusammen. Ausgangsbasis für jede Bauwertschätzung ist der Neubauwert, gleichgùiltig, ob es sich um ältere oder neu erstellte Gebäude handelt. Bei ersteren ist vom Gebäudewert die Altersentwertung abzuziehen, um den Zustandswert des Gebäudes zu erhalten.

Gebäudeteile/Volumen nach SIA Zahl Länge Breite Höhe Fläche Volumen

6.1. Feuerwehrmagazin, GB Nr.638 53 4.00 3.00 12.0 Bodenzuschlag 1.00 Oberbau 2.40 Dachzuschlag 1.00 4.40 12.0 53

7. Gebäudeschätzung

7.1. Feuerwehrmagazin, GB Nr.638 m3 53 cHF 200 CHF 10'600 Abzüglich Altersentwertung im Mittel* / anstehende lnvestitionen 650/o CHF -6'890 Zustandswert Feuerwehrmagazin, GB Nr. 638 CHF 3'710 * Wirtschaftliche und technische Entwertung

7.2. Landwert a) Allgemeines )ie Bestimmung des Landwertes bei überbauten Grundstücken ist eine schwierige Schätzungsaufgabe, da überbautes Land nicht gehandelt wird. Sobald ein Grundstück überbaut ist, wird es dem Markt und damit auch den marktabhängigen Bauland-Preisbewegungen entzogen. Der Landwert bewegt sich ab diesem Zeit- punkt über längere Zeitdauer etwa im gleichen Verhältnis wie die Baukosten und die Mietzinse. Als "relativer Landwert" werden alle Landwerte bezeichnet, die nach der Lageklassenmethode mittels eines bestimmten Prozentsatzes errechnet werden. Der so errechnete relative Landwert ist nicht ein Quadrat- meterpreis, sondern ein gesamter Landwert für das gesamte Grundstück (ein kleines aber intensiv nutz- bares Grundstück kann dabei den gleichen Wert aufweisen wie ein grösseres, schlecht nutzbares). Der "absolute Landwert" steht in Relation zu den tatsächlich bezahlten Preisen von Vergleichsgrundstücken (Quadratmeterpreis). ln Walterswil sind die Landpreise für untiberbaute Baulandpazellen Ende der 80er Jahre wie überall überpro- portional angestiegen. lm Sog dieses raschen Anstieges wurde der m2 - Preis für bereits überbaute Pazellen oftmals zu hoch angesetzt, wodurch das Verhältnis vom Grundstück zum Bauobjekt nicht mehr überein- stimmte. Bei überbauten Parzellen kommt nach dem Lageklassenschlüsselvon Wolfgang Nägelisowie dem SIV (Schweizerischer lmmobilienschätzer-Verband) ein reduzierter m2 - Preis zur Anwendung.

Waltersw¡l GB Nr.638 Landwertberech n u nq, nach Laoeklassen S lV (.relaliver Landwert) A. Standortqualität 1.0 Pte B. Nutzungsqualität 1.0 Pte C. Lage 1.0 Pte D. Erschliessung 0.5 Pte E. Marktverhältnisse 0.0 Pte Landwertanteil 3.5 Pte :5 = 0.70 x 6.25 o/o 4.38o/o

7.3. Anlagewert Neuwert

7.1. Feuerwehrmagazin, GB Nr. 638 CHF 10'600

Umgebungsarbeiten (ebene Umgebungsgestaltung) 4 m2àFr.650 CHF 2'600

Baunebenkosten 6% von Fr. 10'600 CHF 636

-otal CHF 13'836

Relativer Landwert somit Fr. 13'836 : 95.63% x 4.38o/o CH 633

7.3. Zusammenstellung der Zustandswerte

Zustandswert Feuerwehrmagazin, GB Nr. 638 CHF 3'710

Umgebungsarbeiten Altersentwertung im Mittel60% CHF 1'560 Aushub, Hinterfüllung, Planie; HMT-Belag mit Randabschlüssen

Baunebenkosten 6% von Fr. 3'710 CHF 223

Relativer Landwert Parzelle Nr. 638 (überbaut) CHF 633 þr Landwert der Pazelle Nr. 859 ergibt einen m2-Preis von CHF 15.83 (überbaut)

Realwert CHF 6'126

Waltsrsil GB Nr.638 8. Ertragswert

Der Mietwert ist vom Experten stets zu schätzen unter Berücksichtigung aller Einflussgrössen und anhand von Vergleichsobjekten. Der Mietwert richtet sich somit nach Alter, Ausbaugrad und Unterhaltszustand des Hauses einerseits, nach der Lage und vor allem nach Angebot und Nachfrage im betretfenden Gebiet ander- erseits. Der Mietwert entspricht einem ortsüblichen, vom Schätzer festgelegten Mietzins, welcher für ein Objekt an ähnlicher Lage und mit vergleichbarem lnnenausbau bei einer Vermietung an Dritte, erhältlich wäre. Bei Ein-, Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen ist der Ertragswert nur von sekundärer Bedeutung, weil bei dieser Kategorie von Objekten kein marktgerechter Mietzins erhältlich ist, welcher auch nur an- nähernd eine minimale Vezinsung des eingesetzten Kapitals garantiert. Der Ertragswert darf aber auch bei diesen Objekten nicht vollständig vernachlässigt werden, vielmehr wird ihm in letzter Zeit eine immer grössere Gewichtung zuteil.

Liebhaberobjekte und Luxushäuser sind keine Renditenobjekte, trotzdem sind auch hier wirtschaftliche Faktoren zu beachten. So fallen die Kapitalzinsen (Ausnahme Eigenkapital) und die Bewirtschaftungskosten nahezu gleich hoch an wie beim Renditenobjekt. Die anfallenden Kosten können hier als Eigenmiete be- zeichnet werden. Die Eigenkapitalvezinsung kann vernachlässigt werden, das heisst, sie wird dadurch abge- .olten, dass der Eigentümer die Liegenschaft selber nutzt. Die Höhe des Eigenkapitals hängt von der Höhe *¡es Liebhaberwertes ab, je grösser dieser ist, umso höher muss der prozentuale Anteil des Eigenkapitals sein.

Feuerwehrmagazin 9.3 m2 à CHF 10 lm2 CHF 120

Total geschätzte Mieteinnahmen pro Jahr CHF 120

Zu s am m e n setzu n g d e s Ka p it al i sie ru ng sfakto rs

Basiszinssatz 3.88% Annahme Eigenmittel: 35o/o à2.25o/o 0.790/o Annahme Fremdkapital: 650/o à 4.75o/o 3.09% lOOo/o 3.88% Betriebskosten 0.15o/o ca. 2%o vom Mietertrag Unterhaltskosten 1.10o/o ca. 15% vom Mietertrag lückstellungen für grosszyklische Erneuerungen 1.45o/o ca. 20% vom Mietertrag Verwaltungskosten 0.00% Mietzinsrisiko 0.70o/o ca. 10% vom Mietertrag Kapitalisierungssatz somit 7.28o/o kapitalisiert zu 7.28o/o CHF 120 x 100o/o 7.28o/o CHF 1'648

Total Ertragswert 1'648

WalterswilGB Nr.638 9. Ausmittlung

Realwert R CHF 6'126

Total Ertragswert CHF 1'648

Verkehrswert 2 x Ertragswert + 3 x Realwert 5 CHF 4'335

Verkehrswert CHF 4'335 Verkehrswert gerundet CHF 4'000

10. Schlussfolgerung

Gestützt auf die vorgenannten Aufzeichnungen schätze ich den Verkehrswert dieser Liegenschaft auf :

cHF 4'000

Nicht eingerechnet sind bei einem Verkauf die anfallenden Unkosten. Für einen allfälligen Kauf der Liegenschaft, dürften wenn überhaupt nur sehr wenige Kaufintressenten vorhanden sein. Ebenso ist zu berticksichtigen, dass falls ein Verkauf nicht zustanden kommt, der Einwohnergemeinde früher oder später Unterhalts- oder Abbruchkosten entstehen werden. Dieser Umstand ist ebenfalls nicht ausser Betracht zu lassen. lch verweise in diesem Zusammenhang auch auf die unter Pte 3 beschriebenen Grundsätze.

Baukostenindex 486 Punkte nach Zürcher Baukostenindex 1.8.1957 = 100 Punkte

Safenwil, 17. Mai2019 Der

Waltersw¡lGB Nr.638