Gut Wohnen im Münsterland
- eine Macher-Region mit enormem Potential -
Kommunalprofil
Stadt Olfen
Hannover, Mai 2019 Bevölkerung und Wohnungsmarkt Kurzgutachten Stadt Olfen im Kreis Coesfeld
Über die „Wohnraumoffensive Münsterland“
Die „Wohnraumoffensive Münsterland“ vertritt die Wohnungsmarktregion Münsterland mit den Kreisen Borken, Coesfeld, Steinfurt, Warendorf sowie der Stadt Münster. Das Marktgebiet umfasst 66 Kommunen mit rund 1,6 Millionen Einwohnern und repräsentiert von der Einwohnerzahl her einen Markt der Größe Kölns.
Auftraggeber der Studie:
WohnBau Unternehmensgruppe Sparkasse Westmünsterland Kreissparkasse Steinfurt
Sponsoren der Studie:
Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsunternehmen im Münsterland Bocholter Energie- und Wasserversorgung GmbH EMERGY Führungs- und Servicegesellschaft mbH LBS Westdeutsche Landesbausparkasse NRW.BANK Stadtsparkassen Bocholt, Lengerich und Rheine Stadtwerke Steinfurt GmbH VerbundSparkasse Emsdetten-Ochtrup Westfälische Provinzial Versicherung Aktiengesellschaft
Koordination: WohnBau Unternehmensgruppe Stephan Riedel Im Piepershagen 29 46325 Borken Tel.: (0 28 61) 9 09 92 - 66 Fax: (0 28 61) 9 09 92 - 22 [email protected] www.wohnbau-wml.de
Erstellt vom:
ISP Eduard Pestel Institut für Systemforschung e. V. Dipl.-Soz.wirt. Jonas Abraham Dipl.-Ök. Matthias Günther M.Sc. Benedict Schmidtmann Gretchenstr. 7, 30161 Hannover Telefon (0511) 99 0 94-0, Telefax (0511) 99 0 94-30 E-Mail: [email protected] Internet: www.pestel-institut.de
2 Bevölkerung und Wohnungsmarkt Kurzgutachten Stadt Olfen im Kreis Coesfeld
Kommunalprofil der Stadt Olfen In den vergangenen fünfzehn Jahren durchliefen die Wohnungsmärkte Deutschlands eine Tal- und Bergfahrt. Rückten im ersten Jahrzehnt des neuen Jahrtausends Räume mit Vermarktungsproblemen immer näher an die Zentren heran, so wurden in den gerade vergangenen Jahren Grundstücke in nahezu allen Lagen angenommen und mit Wohnhäusern bebaut.
Grundsätzlich neigen Wohnungsmärkte zu Ungleichgewichten. Nationale und internationale Wanderungen führen zur schnellen Ausweitung der Nachfrage, der ein kurzfristig starres Angebot gegenübersteht. Denn selbst ein Neubau von 375.000 Wohnungen im Jahr, dies ist die aktuelle Zielmarke der Bundesregierung, entspricht lediglich 0,89% des Wohnungsbestandes. Bei der durchschnittlichen Abgangsrate in Höhe von 0,063% in den vergangenen drei Jahren - dies entspricht einer theoretischen Lebensdauer der Wohnungen von knapp 1.600 Jahren - würde das Wohnungsangebot lediglich um gut 0,8% erhöht. Weit über 90% aller Wohnungswechsel finden unabhängig vom Neubau im Wohnungsbestand statt.
Was passiert, wenn die potenzielle Nachfrage größer als das Angebot ist? In einem grundsätzlich marktwirtschaftlichen System steigen die Preise! Die Preise müssen so lange steigen, bis der quantitative Ausgleich zwischen Angebot und Nachfrage vollzogen ist. Nichts anderes ist in den vergangenen Jahren passiert, übrigens nicht erst ab 2015, sondern bereits beginnend in den Jahren 2010/2011 mit dem starken Anstieg der Zuwanderungen aus der übrigen EU.
Auf den folgenden Seiten finden Sie die Darstellung und Analyse der bisherigen Entwicklung sowie Szenarien zur künftigen Entwicklung in der Stadt Olfen. Beides soll Transparenz schaffen und ist als Hilfe bei politischen und privaten Entscheidungsprozessen zu verstehen. Denn welches Szenario eintritt, wird von den Entscheidungen der politischen Gremien in der Gemeinde maßgeblich bestimmt.
Die Analyse beginnt mit der Betrachtung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten vor Ort sowie der Ein- und Auspendler. Dabei gilt generell: je besser das Arbeitsangebot in Olfen, umso höher sind die Chancen auf Zuwanderungen aus anderen Regionen und umgekehrt. Anschließend wird anhand der Entwicklung von Bevölkerung, privaten Haushalten und Wohnungsbau die Wohnungsmarktsituation zum Jahresende 2017 abgeleitet. Ergänzend wird auf Menschen mit Beeinträchtigungen sowie Empfänger von Mindestsicherungsleistungen eingegangen, beides Gruppen mit besonderen Bedarfen im Rahmen der Daseinsvorsorge. Abschließend wird noch die Wohnsituation der Senioren aufgezeigt. Dies ist insofern von Bedeutung, als es sich um die einzige sicher wachsende Bevölkerungsgruppe handelt und vor allem die Hochaltrigen (80 Jahre und älter) die Gesellschaft vor zunehmende Herausforderungen sowohl hinsichtlich des Wohnens als auch im Bereich der Pflege stellt.
Anschließend werden die Szenarien zur Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung vorgestellt, aus denen dann der Wohnungsneubaubedarf abgeleitet wird. Es geht dabei ausdrücklich nicht um eine PROGNOSE (Vorhersage) der weiteren Entwicklung, sondern um das Aufzeigen alternativer Entwicklungspfade. Die Szenarien können eine Grundlage für die Diskussion einer „gewünschten“ Entwicklung in der Stadt darstellen, ersetzen können sie diese Diskussion nicht. Auf der Basis der bisherigen Entwicklung und unter Ansatz möglichst realistischer Rahmenbedingen wird ein Spektrum möglicher Entwicklungen in der Stadt aufgezeigt.
3 Bevölkerung und Wohnungsmarkt Kurzgutachten Stadt Olfen im Kreis Coesfeld
Sozialversicherungspflichtige Beschäftigung
Erwerbsfähige und sozialversicherungspflichtig Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort in der Stadt Olfen 1995 - Personen 2017 Beschäftigten am Wohnort zeigte eine Zunahme um 8.000 59% gegenüber dem Wert von 1995 und lag 2017 7.000 auf einem Stand von 4.860 Personen. 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 Die Zahl der Personen im erwerbsfähigen Alter 1.000 erhöhte sich um 24,7% gegenüber dem Wert von 0 1995 auf 7.960 Personen.
Erwerbsfähige Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort
Die Zahl der Arbeitsplätze in Olfen hat sich seit 1995 mehr als verdoppelt (101,5%). Im Kreis Coesfeld lag Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort und Pendlerbewegungen in der Stadt Personen dieser Wert bei 37,4% Olfen 1995 - 2017 4.000
3.000 Die Zahl der Auspendler lag im
Betrachtungszeitraum auf einem höheren Niveau als 2.000 die Zahl der Einpendler. Der Auspendlerüberschuss lag im Jahr 2017 bei 1.300 Personen. 1.000
0 Im Jahr 2017 arbeiteten von den 4.860 in Olfen wohnenden Beschäftigten rund 18,5% im Ort. 1995 belief sich der Anteil noch auf 23,3%. Beschäftigte am Arbeitsort Einpendler Auspendler
Beschäftigte am Arbeitsort je 100 Erwerbsfähige in der Stadt Olfen und im Kreis Coesfeld 1995 - 2017 i.v.H. 50,0 47,5 45,0 42,5 Im Vergleich mit dem Kreis Coesfeld zeigte sich in 40,0 Stadt Olfen eine stärkere Entwicklung der 37,5 Arbeitsplätze im Ort. Die Quote der Beschäftigten je 35,0 32,5 100 Erwerbsfähige lag zwischen 1995 und 2017 im 30,0 Durchschnitt 8,8%-Punkte unter dem Kreiswert. 27,5 25,0
Olfen Kreis Coesfeld
Rund 44% aller Auspendler aus Olfen hatten ihren Arbeitsort in Dortmund, Lüdinghausen, Datteln, Münster und Recklinghausen. Ein Anteil von 13% entfiel dabei auf Dortmund, weitere 11% auf Lüdinghausen. Die nach Olfen einpendelnden Beschäftigten hatten zu 11,5% ihren Wohnort in Selm. An zweiter und dritter Stelle standen Oer-Erkenschwick und Lüdinghausen mit 11,2% bzw. 10,4%.
4 Bevölkerung und Wohnungsmarkt Kurzgutachten Stadt Olfen im Kreis Coesfeld
Bevölkerung
Gesamtbevölkerung sowie Geburten-, Sterbefälle und Wanderungssaldo 1995 bis 2017 in der Stadt Olfen Im Betrachtungszeitraum stieg die Zahl der Geburten, Einwohner Sterbefälle, Bevölkerung um 28,1% auf 12.670 gesamt Wanderungssaldo Pesonen. 14.000 400 350 Für den Zeitraum von 1995 bis 2017 ergab 12.000 300 sich ein negativer, natürlicher Saldo von 10.000 2,2% bzw. 221 Personen. 250 8.000 200 Seit 1996 ist eine stärkere 150 6.000 Wachstumsdynamik, geprägt von Zu- und 100 4.000 Abwanderungen, zu beobachten. Den 50 Höhepunkt der Zuwanderung markierte das 2.000 0 Jahr 2000 mit einem Wanderungssaldo von 0 -50 351 Personen. Die Zuwanderung lag in diesem Jahr 2,7-fach höher als der 20- jährige Durchschnitt ab 1997 in Höhe von Gesamtbevölkerung Geburten 129 Personen/Jahr. Sterbefälle Wanderungssaldo
Bevölkerungsänderung im Vergleich zum Vorjahr in der Stadt Olfen und im Kreis Coesfeld 1996 - 2017 in v.H. 3,5 Der Vergleich der prozentualen 3 Bevölkerungsänderung zum Vorjahr der Stadt Olfen 2,5 2 und dem Kreis Coesfeld zeigt, dass die 1,5 Wachstumsdynamik in Olfen stärker als im Kreis 1 0,5 ausfällt. Während im Kreisdurchschnitt die 0 Bevölkerung um 0,39% pro Jahr anstieg, lag dieser -0,5 -1 Wert bei Olfen bei durchschnittlich 1,1%.
Olfen Kreis Coesfeld
Geburten und Sterbefälle je 100 Einwohner in der Stadt Olfen und im Kreis Coesfeld 1996 - 2017 Die Zahl der Geburten je 100 Einwohner fiel in der 1,30 Stadt Olfen höher aus als im Kreis Coesfeld. 1,25 1,20 1,15 1,10 1,05 1,00 0,95 0,90 Die Zahl der Sterbefälle je 100 Einwohner wies eine 0,85 0,80 stärkere Dynamik als der kreisweite Durchschnitt auf 0,75 und lag 2017 über dem Wert vom Kreis Coesfeld. 0,70 0,65 0,60 0,55
Der natürliche Saldo des gesamten Kreises Geburten Olfen Sterbefälle Olfen Coesfeld lag bei 0,5%-Punkten und somit höher als in der Stadt Olfen mit -2,2%-Punkten. Geburten Kreis Coesfeld Sterbefälle Kreis Coesfeld
5 Bevölkerung und Wohnungsmarkt Kurzgutachten Stadt Olfen im Kreis Coesfeld
Wanderungsbewegungen
Wanderungsbewegungen der Stadt Olfen mit verschiedenen Bei den kleinräumigen Regionen in der Summe von 1989 - 2016 Wanderungsbewegungen stellten die umliegenden Gemeinden und Stadt Münster Städte Datteln, Lünen und Selm mit einem Saldo von 861 Datteln, Lünen, Selm zugewanderten Personen die übriger Kreis Coesfeld Hauptquelle der Kreis Borken und Kreis Wanderungsgewinne dar. Steinfurt Unna, Schöppingen Mit der Stadt Münster lag im
übriges NRW Betrachtungszeitraum ein negativer Saldo vor. übriges Westdeutschland
Ostdeutschland An die Kreise Borken und Steinfurt Ausland sowie den übrigen Kreis Coesfeld 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 verlor Olfen seit 1989 über 400 Personen Einwohner. Zuzüge Fortzüge
Bei den großräumigen Wanderungsbewegungen lagen die Wanderungsgewinne aus dem übrigen Landesgebiet NRW mit 3.300 Personen vor den Gewinnen aus dem Ausland mit 273 Personen. Aus Ostdeutschland gewann die Stadt Olfen seit 1989 per Saldo 103 Einwohner. Die Städte Unna und Schöppingen sind gesondert ausgewiesen, da über diese Orte die Verteilung der Spätaussiedler und Asylbewerber lief. Die Stadt Olfen gewann aus dieser Region rund 492 Einwohner.
In allen vier Zeiträumen konnte die Stadt Olfen Wanderungsgewinne Wanderungssalden der Stadt Olfen gegenüber verschiedenen Regionen in vier Zeiträumen aus den umliegenden Gemeinden Personen und Städten Datteln, Lünen und 450 Selm verzeichnen. Den Höhepunkt 400 markiert der Zeitraum 1996 - 2002 mit über 400 neuen Einwohnern. 350 300 250 Parallel lag bei einem Vergleich der 200 Stadt Olfen mit dem übrigen Kreis Coesfeld sowie mit der Stadt 150 Münster in jedem Zeitraum eine 100 negative Wanderungsbilanz vor. 50 0 Die Wanderungsbilanz mit den -50 benachbarten Kreisen Borken und -100 Steinfurt besaßen quantitativ in der -150 Gesamtbetrachtung keine 1989-1995 1996-2002 2003-2009 2010-2016 Bedeutung.
Münster
Datteln, Lünen, Selm
übriger Kreis Coesfeld
Kreis Borken und Kreis Steinfurt
6 Bevölkerung und Wohnungsmarkt Kurzgutachten Stadt Olfen im Kreis Coesfeld
Altersstruktur
Die geburtenstarken Jahrgänge der 1960er-Jahre befanden sich im Jahr 1997 in der Spitze in der Altersgruppe der 30-39-Jährigen. Über die Wanderungsgewinne der vergangenen 20 Jahre hat diese Gruppe der heute 50-59-Jährigen um 36% an Personen hinzugewonnen. Ein Teil der Kinder dieser Altersgruppe ist bereits aus Olfen fortgezogen.
Das Durchschnittsalter in der Stadt Olfen ist von 39,1 im Jahr 1997 auf 46,9 im Jahr 2017 angestiegen.
Insgesamt zeigte der Vergleich der Altersstrukturen den Alterungsprozess der Bevölkerung in der Stadt Olfen. Bevölkerungsgruppen im Vergleich an der Oberhalb des 45. Lebensjahres hatten alle Altersgruppen Gesamtbevölkerung 2017 in Olfen und im in v.H. Kreis Coesfeld in v.H. an Stärke gewonnen, während die jüngeren Altersgruppen 75 fast durchweg schwächer besetzt waren als 1997. 50
25
Die Unterschiede zum Kreis Coesfeld fielen, wie die 0 rechts stehende Abbildung zeigt, äußerst gering aus. U18 18-65 65+ Olfen Kreis Coesfeld
Haushalte Entwicklung der Haushaltszahl und Einwohner je Seit 1995 ist die Zahl der Haushalte in Olfen um Haushalt in der Stadt Olfen 1995 - 2017 Haushalte 57,7% auf 5.680 Haushalte angewachsen. Im selben gesamt Zeitraum ist die erwachsene Bevölkerung um 39,9% 6.000 2,8 angestiegen.
5.000 2,7 Die durchschnittliche Haushaltsgröße nahm von 2,74 Personen im Jahr 1995 auf 2,23 Personen im 4.000 2,6 Jahr 2017 ab.
3.000 2,5 Die höchste Zahl an Haushalten wurde im Jahr 2017
mit 5.680 Haushalten erreicht. Eine Verlangsamung Einw. je Haushalt je Einw. 2.000 2,4 der Haushaltsbildung durch Wohnungsmangel, wie in machen Großstädten zu beobachten ist, lag in 1.000 2,3 Olfen nicht vor.
0 2,2
Haushalte gesamt Einwohner je Haushalt
7 Bevölkerung und Wohnungsmarkt Kurzgutachten Stadt Olfen im Kreis Coesfeld
Wohnungsmarkt
Baualtersklassen des Wohnungsbestandes 2017 in Olfen in v.H. Die Stadt Olfen weist einen Wohnungsbestand von insgesamt 5.289 Wohneinheiten auf. 5,5 vor 1919 17,6 6,9 1919 - 1948 Der größte Anteil am Bestand entfällt mit 34,5% auf die Baualtersklasse der von 1949 bis 1978 fertig 1949 - 1978 gestellten Wohnungen. 23,1 31,6 1979 - 1990
1991 - 2000 15,2 86,7% der Wohnungen in Olfen wurde nach 1948 2000 u. sp. gebaut.
Der Vergleich der Stadt Olfen mit dem Kreis Coesfeld zeigt erkennbare Differenzen hinsichtlich Anteil der Baualtersklassen des Wohnungsbestandes im Jahr 2017 in der Stadt der Anteile der verschiedenen Baualtersklassen. Olfen und im Kreis Coesfeld im Vergleich in v.H.
Der besonders große Anteil der zwischen 1949 und 50,0 1978 errichteten Wohnungen fällt in Olfen um -7,8% 40,0 30,0 niedriger aus als im Kreis Coesfeld. Der Anteil der 20,0 von 1991 bis 2000 errichteten Wohnungen liegt um 10,0 5,8% höher als im Kreisdurchschnitt. 0,0 bis 1948 1949 bis 1979 bis 1991 bis 2001 bis 1978 1990 2000 2011 Stadt Olfen Kreis Coesfeld Nutzungsart
Nutzungsart des Wohnungsbestands in Olfen Die Eigentümerquote in der Stadt Olfen lag bei 59%. 2017 in v.H.
1 Ingesamt waren 2.336 Wohnungen zu Eigentümerhaushalte Wohnzwecken vermietet.
41 Mieterhaushalte Der Leerstand in der Stadt Olfen lag im Jahr 2017 59 Leerstand bei unter 1%.
Der Anteil von Ein- und Zweifamilienhäusern lag in der Stadt Olfen mit 76,1% über dem Durchschnitt im Anteil Wohngebäude nach Gebäudetypen und durchschnittliche Wohnfläche in m² in Olfen und Kreis Coesfeld (70,6%). im Kreis Coesfeld im Jahr 2017
Rund 23,2% der Wohnungen in der Stadt Olfen 100% entfielen auf Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern 90% 76,8 83,3 (Kreis Coesfeld: 28,8%). 80% 70% 0,7% der Wohneinheiten in entfallen auf Nicht- Andere Wohngebäude und werden nicht berücksichtigt 60% 99,7 101,6 (Kreis: 0,6%). 50% MFH 40% ZFH 30% Hinsichtlich der durchschnittlichen Wohnfläche 20% 136,3 127,4 EFH ergaben sich im Vergleich von Olfen und dem Kreis 10% Coesfeld nur geringe Unterschiede. 0% Coesfeld, Kreis Olfen, Stadt
8 Bevölkerung und Wohnungsmarkt Kurzgutachten Stadt Olfen im Kreis Coesfeld
Wohnungsmarkt
Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum nach der Zimmeranzahl 2016 in Olfen
Die Verteilung der Zimmeranzahl Kreis Coesfeld 4,8 13,7 21,5 21,4 16,6 20,4 im Kreis Coesfeld sowie in Olfen zeigt einen hohen Anteil an Wohnungen mit vielen Zimmern Olfen 5,9 14,2 24,0 22,0 15,8 16,7 und steht stellvertretend für die hohe Quote an Ein- und 1,3 0% 20% 40% 60% 80% 100% Zweifamilienhäusern, die eher im ländlichen Raum als in 1 Raum 2 Räume 3 Räume Ballungszentren verortet sind. 4 Räume 5 Räume 6 Räume 7 und mehr Räume
Rund 79% des gesamten Bestands an Gebäuden mit Wohnraum wiesen in Olfen Wohnungen mit mindestens 4 Zimmern auf. Hingegen fällt die Quote der kleinen Wohneinheiten mit maximal 2 Zimmern mit rund 7% sehr gering aus. Neubauaktivität
Wohnungsbau in der Stadt Olfen und dem Kreis Coesfeld 1996 - 2017 in v.H. des in v.H. Wohnungsbestands 7 6 Im Betrachtungszeitraum bewegte sich die 5 Neubauintensität in Olfen in einigen Jahren oberhalb 4 des Niveaus im Kreis Coesfeld. Die höchste 3 Neubauintensität mit 6,8% wurde im Jahr 1999 2 erreicht, während das Jahr 2014 mit 0,7% die 1 geringste Neubauintensität markiert. 0
Neubauintensität Olfen Neubauintensität Kreis Coesfeld
Wohnungsneubau nach Gebäudeart in der Stadt Olfen von Im Durchschnitt wurden seit 1995 in der 1995 - 2017 Stadt Olfen pro Jahr 100 neue Wohnungen gebaut. 300
250
200 Die Neubauaktivität lag zuletzt in den 150 Jahren 1998, 1999, 2000, 2005 und 2016 über diesem langjährigen Wohneinheiten 100 Durchschnittswert. Im Jahr 2017 wurden in
50 Olfen noch 72 neue Wohnungen gebaut. Fertigstellungen nach Gebäudeart in Gebäudeart nach Fertigstellungen 0
Neubau-EZFH Neubau-MFH sonstige
Für Olfen konnte ein leichtes Wohnungsdefizit festgestellt werden. Es lag Ende 2017 bei 1,7% des Wohnungsbestands oder knapp 100 Wohnungen.
9 Bevölkerung und Wohnungsmarkt Kurzgutachten Stadt Olfen im Kreis Coesfeld
Wohnungsmarkt
Quadratmetermietpreise in der Stadt Olfen und im Die Quadratmetermietpreise in Olfen sind zwischen €/m²l Kreis Coesfeld 2012 - 2017 2012 und 2017 um 9,2% gestiegen. 2017 lag die 6,50 Quadratmetermiete bei durchschnittlich 6,30 €.
6,30
6,10 Die Quadratmetermiete in Olfen lag somit niedriger 5,90 als der kreisweite Durchschnitt. Allerdings wies die Durchschnittsmiete im Kreis Coesfeld einen 5,70 stärkeren prozentualen Anstieg auf. 5,50 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Olfen Kreis Coesfeld
Für eine bessere Vergleichbarkeit der mittleren Mittlerer Kaufpreis in EUR / m² von freistehenden Kaufpreise von freistehenden Ein- und Ein- und Zweifamilienhäusern im Jahr 2017 in Zweifamilienhäusern wurden die Zeiträume von Olfen und im Kreis Coesfeld
1950 bis 1974 sowie 1995 bis 2009 ausgewählt. 2500 2207 2013 2000 1458 1500 1314 Olfen
Die mittleren Kaufpreise lagen in Olfen in beiden m² /€ 1000 Kreis Coesfeld Zeiträumen jeweils unter dem Durchschnitt vom Kreis Coesfeld. 500
0 1950 - 1974 1995 - 2009
Mindestsicherungsempfänger und geförderter Wohnraum
Empfänger von soz. Mindestsicherungsleistungen in der Stadt Olfen 2007 - 2017 Im Zeitraum von 2007 bis 2017 verringerte sich die Personen Zahl der Empfänger von Leistungen nach SGB-II um 600 21% auf 348 Personen.
500
Zahlenmäßig geringer fiel die Gruppe der 400 Empfänger von Grundsicherung gem. SGB-XII aus, auch zeigte diese Gruppe nur eine schwache prozentuale Zunahme um 2,9% gegenüber dem 300 Wert von 2007.
200 Die meisten Personen mit Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz wurden im Jahr 2017 100 (90 Personen) gezählt.
0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Die Hilfe zum Lebensunterhalt (HLU) besaß in der Gesamtbetrachtung quantitativ keine Bedeutung. ALG II/Sozialgeld HLU Grundsicherung Asyl
10 Bevölkerung und Wohnungsmarkt Kurzgutachten Stadt Olfen im Kreis Coesfeld
Wohnungsmarkt
Beim Vergleich mit dem Kreis zeigte sich ein Preisgebundener Wohnungsbestand in Olfen im höheres Niveau von preisgebundenem Wohnraum Vergleich mit dem Kreis Coesfeld in v.H. 2018 in der Darlehensverwaltung als in 10-jähriger 100% Nachwirkungsfrist. 80% 2.420 Der Anteil von preisgebundenem Wohnraum am 60% 85 Gesamtwohnungsbestand lag in Olfen mit 1,8% 40% unter dem kreisweiten Durchschnitt (3,5%). 20% 984 Der Anteil des preisgebundenen Wohnraums am 19 Mietwohnungsbestand fiel in Olfen mit 4,9% 0% Kreis Coesfeld Olfen niedriger als der kreisweite Durchschnitt aus (8,4%). Wohnungen in der Darlehensverwaltung Wohnungen in 10-jähriger Nachwirkungsfrist
Barrierefreier Wohnraum Die UN-Behindertenrechtskonvention fordert eine inklusive Gesellschaft - eine Gesellschaft des selbstverständlichen Miteinanders aller Menschen. Auch beim Thema Wohnen sind die Voraussetzungen für eine inklusive Gesellschaft zu schaffen. Im Kreis Coesfeld sind 54% aller Schwerbehinderten 65 Sofern dieser Anteil auch für die rund 1.265 Jahre und älter, so dass es eine Überschneidung mit dem Schwerbehinderten in Olfen gilt, errechnet sich für Thema seniorengerechtes Wohnen gibt. die Menschen mit Behinderung unterhalb des 65. Haushalte der Altersgruppe 65 und älter Lebensjahres eine Größenordnung von 520 in Olfen 2017 erforderlichen behindertengerechten Wohnungen, von denen bisher sicher nur ein Bruchteil verfügbar ist. im Eigentum 738 zur Miete Von den 1.982 Haushalten mit Senioren in Olfen 1247 wohnte die Mehrheit (62,8%) in selbstgenutzten Wohneigentum.
Zwischenfazit
Beschäftigung: Die Zahl der Arbeitsplätze für sozialversicherungspflichtig Beschäftigte hat sich in der Stadt Olfen seit 1995 um gut 1.770 auf 3.510 erhöht. Mit 101,5% war der Zuwachs an Arbeitsplätzen in Olfen deutlich höher als im Kreis Coesfeld insgesamt, wo 37,4% erreicht wurden. Der Auspendlerüberschuss von Olfen hat sich um knapp 30 Personen erhöht und lag 2017 bei 1.340 Personen. Der Auspendlerüberschuss des Kreises Coesfeld stieg insgesamt um 33% an. Rund 44% aller Auspendler aus Olfen haben ihren Arbeitsort in Dortmund, Lüdinghausen, Datteln, Münster und Recklinghausen. Davon entfallen 13%-Punkte auf Dortmund, weitere 11%-Punkte auf Lüdinghausen. Die nach Olfen einpendelnden Beschäftigten haben zu 11,5% ihren Wohnort in Selm. An zweiter und dritter Stelle stehen Oer-Erkenschwick (11,2%) und Lüdinghausen mit 10,4%.
Bevölkerung: Die Einwohnerzahl stieg in Olfen seit 1995 um 28,1% und damit stärker als im Kreis Coesfeld insgesamt (9,2%). Der Einwohnerzuwachs in Olfen beruhte vollständig auf den Wanderungsgewinnen, da im Betrachtungszeitraum ein negativer, natürlicher Saldo aus Geburten und Sterbefällen vorlag. Bei den kleinräumigen Wanderungen stellten die umliegenden Städte und Gemeinden Datteln, Lünen und Selm die wichtigste Herkunftsquelle der Zuwanderer dar. Die Wanderungsbilanzen mit der Stadt Münster, dem übrigen Kreis Coesfeld sowie den Kreisen Steinfurt und Borken waren negativ.
11 Bevölkerung und Wohnungsmarkt Kurzgutachten Stadt Olfen im Kreis Coesfeld
Private Haushalte: Seit 1995 ist die Zahl der privaten Haushalte in Olfen um mehr als 57% angewachsen, weil die durchschnittliche Haushaltsgröße von 2,7 Personen im Jahr 1995 auf 2,2 Personen je Haushalt im Jahr 2017 abnahm. In Olfen ist keine Verlangsamung der Haushaltsbildung durch Wohnungsmangel zu beobachten.
Wohnungsbestand: Der Anteil an bis 1948 errichteten Altbauten am Wohnungsbestand lag in Olfen mit 13,4% um 1,5%-Punkte höher als im Kreis Coesfeld. Der Anteil an Wohnungen aus der Baualtersklasse 1949 bis 1978 lag mit 34,5% insgesamt 7,8%-Punkte niedriger als im Kreis insgesamt. Auch lagen die Anteile der jüngeren Baualtersklassen höher als im Kreis. Da der Anteil an bis 1978 gebauten Wohnungen niedriger als im Kreis Coesfeld insgesamt ist, kann für die Stadt Olfen von einen etwas geringeren Bedarf an energetischen Sanierungen ausgegangen werden. Dennoch wurde ein großer Teil der Wohngebäude vor der Einführung der ersten Wärmeschutzverordnung (1977) fertiggestellt. Weitere Merkmale sind ein niedriger Anteil an Wohnungen mit 1 bis 2 Zimmern, gleichbedeutend mit einem hohen Anteil an Wohnraum mit mehr als 2 Zimmern. Der Anteil an Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern lag 2017 bei rund 76% und damit über 6%-Punkte über dem Wert des Kreises Coesfeld insgesamt.
Wohnungsmarktsituation: Zur Beurteilung der Wohnungsmarktsituation wurde zunächst die durchschnittliche Haushaltsverkleinerung (Singularisierung) zwischen 1987 (Volkszählung) und 2011 (Zensus) ermittelt. Über den Ansatz dieser Entwicklung auch für die Zeit seit 2011 wurde eine „theoretische“ Zahl an Haushalten ermittelt und mit der Wohnungsbestandsentwicklung abgeglichen. War die Wohnungsbestandszunahme höher als die „theoretische“ Haushaltszunahme, so hat sich der Wohnungsmarkt entspannt und umgekehrt. Für Olfen kann ein leichtes Defizit festgestellt werden. Es lag Ende 2017 bei 97 Wohnungen oder 1,7% des Wohnungsbestandes.
Miet- und Kaufpreise sowie Sozialwohnungen: Die Mietpreise lagen in Olfen unter dem Kreisdurchschnitt, die Kaufpreise hingegen über dem Kreisdurchschnitt. Auch fiel der Mietpreisanstieg geringer als im Kreis aus. Insgesamt gab es in Olfen Ende 2017 104 preisgebundene Mietwohnungen. Dies waren rund 4,9% des Mietwohnungsbestandes (Kreis Coesfeld 8,4%).
Szenarienberechnung
Basierend auf den durchschnittlichen Durchschnittliche Wanderungssalden der vergangenen Wanderungssalden von 1989-2016 werden vier Siebenjahreszeiträume sowie die Ansätze in den Szenarien für die Stadt Olfen die Jahres-Wanderungssalden für die Szenarien I bis III für Olfen festgelegt. 300 257 250 Dabei handelt es sich um einen langfristigen Saldo, in dessen Zeitraum vergangene 187 184 1989 - 1995 200 Migrationsphänomene involviert sind. 146 1996 - 2002 150 108 2003 - 2009 Vor dem Hintergrund der sinkenden Zahl an 100 75 2010 - 2016
Personen p.a. Personen 65 Erwerbsfähigen aus der heimischen Wanderungssaldo 50 Szenario I Bevölkerung kann eine entstehende Lücke Szenario II durch Immigration begegnet werden. 0 Szenario III Auf Basis der gestiegenen Fertilität seit 2014 wird ein viertes Szenario bei der Entwicklung der Gesamtbevölkerung und der Altersgruppe U18 angewendet.
12 Bevölkerung und Wohnungsmarkt Kurzgutachten Stadt Olfen im Kreis Coesfeld Die Gesamtbevölkerung in Olfen liegt in den vier Szenarien im Jahr 2035 zwischen 13.310 und Entwicklung der Gesamtbevölkerung in Olfen 14.730 Personen. 1995 - 2017 und in den vier Szenarien Personen In Szenario I mit einem Wanderungssaldo von 108 15500 Personen pro Jahr nimmt die Gesamtbevölkerung 14500 um 5% zu. Die jährliche Zuwanderung von 146 Personen in Szenario II führt zu einem 13500 Bevölkerungswachstum von 10,8%. 12500
11500 Szenario I Szenario II Szenario III mit dem erhöhten Wanderungssaldo Szenario III 1995 - 2017 von 184 Personen pro Jahr führt zu einem Zunahme 10500 Szenario IV der Bevölkerung um 16,2% auf 14.730 Personen. 9500
Szenario IV führt mit einer erhöhten Fertilität zu
1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2011 2013 2015 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2017 einem Anstieg um 13% auf 14.310 Einwohner. 2009 Entwicklung spezifischer Altersgruppen Bei der jüngeren Altersgruppe der unter 18-Jährigen Entwicklung der Altersgruppe ''U18'' in Olfen 1995 - führen alle Szenarien zu einer Zunahme der 2017 und in den vier Szenarien Personen Gruppenstärke. 2.700 bis 2017 2.600 Szenario I 2.500 2.400 Szenario II Der Anteil der Altersgruppe U18 an der 2.300 Szenario III Gesamtbevölkerung steigt im Szenario II gegenüber 2.200 Szenario IV dem Wert des Jahres 2017 von 15,2% auf 16,6%; in 2.100 2.000 Szenario III sogar auf 17,4%. Szenario IV führt 1.900 aufgrund der erhöhten Fertilität zu einem Anstieg der
Gruppenstärke auf über 2.300 Personen.
1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2033 2035 2031
* jeweiliges gesetzliches Rentenalter von 65 plus 7 Entwicklung der Altersgruppe ''18 bis Ruhestand'' Monate (Jg. 1953) im Jahr 2019 bis 67 Jahre (Jg. in 1995 - 2017 und in den drei Szenarien* Personen 1964 und jünger) ab 2031. 8.500 Die Altersgruppe der Erwerbsfähigen schrumpft in 8.300 8.100 allen drei Szenarien. Auch bei der erhöhten 7.900 Zuwanderung in Szenario III sinkt ihr Anteil von 7.700 63,5% im Jahr 2017 auf 61,9% im Jahr 2035. 7.500 7.300 Die gegenwärtig noch in der Erwerbsphase befind- 7.100 bis 2017 Szenario I lichen, jahrgangsstarken Alterskohorten, denen 6.900 6.700 Szenario II Szenario III keine vergleichbar starken Jahrgänge nachfolgen 6.500 werden, wechseln in mittelfristiger Perspektive in 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 die Gruppe der Senioren, weshalb sich der Anteil der Erwerbsfähigen an der Bevölkerung verringert. Die Beschlüsse zur „Rente mit 67“ werden den Rückgang der Erwerbsfähigenzahl somit abschwächen, aber nicht stoppen.
Der Anteil der Senioren (Ruhestandseintritt und Entwicklung der Altersgruppe ''Senioren'' in Olfen 1995 - 2017 und in den drei Szenarien älter) wächst in sämtlichen Szenarien – dies auch Personen 5.000 deshalb, weil die Mehrheit von ihnen bereits heute bis 2017 Szenario I 4.500 ihren Wohnsitz in Olfen hat und diesen nicht mehr Szenario II Szenario III 4.000 ändern wird. 3.500 3.000 Ihr Anteil an der Gesamtbevölkerung steigt bis 2035 von 21,3% im Jahr 2017 auf minimal 35,5% in 2.500 Szenario I und maximal 36,9% in Szenario III. 2.000 1.500 1.000 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035
13 Bevölkerung und Wohnungsmarkt Kurzgutachten Stadt Olfen im Kreis Coesfeld Haushaltsentwicklung bis 2035
Entwicklung der Haushaltszahl in Olfen bis 2017 und in den Die Haushaltszahl in Olfen entwickelt sich in drei Szenarien bei hoher und niedriger Singularisierung Haushalte den drei Zuwanderungsszenarien und mit gesamt Szenario I h.S. jeweils hoher und niedriger Singularisierung 8000 wie folgt: Szenario I n.S. 7000 Szenario II h.S. 6000 Szenario I h.S. 16,1 % Szenario II n.S. Szenario I n.S. 7,1 % 5000 Szenario II h.S. 22,4 % Szenario III h.S. 4000 Szenario II n.S. 12,4 % Szenario III n.S. Szenario III h.S. 28,6 % 3000 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 Bis 2017 Szenario III n.S. 18,2 %
Die Anzahl der Haushalte in der Stadt Olfen bewegt sich zwischen 6.090 in Szenario II bei niedrig angesetzter Singularisierung und rund 7.310 Haushalten in Szenario III mit hoch angesetzter Singularisierung. Wohnungsbedarf Für die Stadt Olfen ergibt sich in Neubaubedarf in den drei Szenarien bei hoher und niedriger Singularisierung in der Stadt Olfen 2018 bis 2035 den drei Szenarien bei jeweils hoher und niedriger 140 120 Singularisierung für den Zeitraum 100 von 2018 bis 2035 folgender, 80 zusätzlicher Neubaubedarf 60 (insgesamt/jährlich):
40 Whg./Jahr 20 0 Szenario I h.S. 1112/62 Whg. -20 Szenario I n.S. 573/32 Whg. Szenario II h.S. 1448/80 Whg. Szenario II n.S. 882/49 Whg. Szenario I h.S. Szenario I n.S. Szenario III h.S. 1812/101 Whg. Szenario II h.S. Szenario II n.S. Szenario III h.S. Szenario III n.S. Szenario III n.S. 1217/68 Whg. Durchschnittswert 1997 - 2017
Der höchste berechnete Neubaubedarf, Szenario III mit hoher Singularisierung, liegt mit jahresdurchschnittlich 101 Wohnungen auf dem Niveau des langjährigen Durchschnitts von 1997 bis 2017 in Höhe von 100 Neubauwohnungen.
Neubaunachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern
Die Einfamilienhausnachfrage ist, in Grenzen, Nachfrage nach Neubau von Ein- und Zweifamilienhauswohnungen von 2018 bis 2035 in unabhängig vom eigentlichen Wohnungsbedarf. Als Olfen Nachfrager treten vor allem Haushalte mit einem 60 Haushaltsvorstand zwischen 30 und 45 Jahren auf. 55 Rund 80 % der Erstnachfrage entfällt auf diese 50 Altersgruppe. 45 40 35 Szenario I In keinem der Szenarien wird der vermarktbare Whg./Jahr Neubau aus dem Zeitraum von 1997 bis 2017 in 30 Szenario II Szenario III Höhe von 55 Ein- und Zweifamilienhäusern pro Jahr 25 Durchschnittswert 1997 - 2017 erreicht. 20
Im Mittel sollten in Olfen rund 38 Ein- und Zweifamilienhäuser pro Jahr im Neubau vermarktbar sein, wobei bis zum Jahr 2024 die erwartbare Nachfrage mit 46 Wohnungen pro Jahr über diesem Durchschnittswert liegt.
14 Bevölkerung und Wohnungsmarkt Kurzgutachten Stadt Olfen im Kreis Coesfeld Bedarf an sozial gefördertem Wohnraum
Der Bedarf an sozial gefördertem Wohnraum wird Haushalte mit erhöhter Armutsgefährdung in v.H. einerseits über die Haushalte mit erhöhter in Olfen und im Kreis Coesfeld 2018
Armutsgefährdung, in der sich auch die 100% Mindestsicherungsempfänger wiederfinden, abgebildet, andererseits über die Sozialwohnungen, 80% 60% die sich in der Darlehensverwaltung befinden und in 93.918 5.315 naher Zukunft auslaufen. 40%
20% 369 Soll die Hälfte der armutsgefährdeten Haushalte mit 7.957 Sozialwohnungen versorgt werden, dann müssen in 0% Olfen 100 Sozialwohnungen gebaut werden. Dies Kreis Coesfeld Olfen sind 5,5% des Bedarfs bis 2035. Im Kreis Coesfeld Haushalte ohne Armutsgefährdung insgesamt liegt dieser Wert bei 7% bzw. 1559 Haushalte mit erhöhter Armutsgefährdrung Wohnungen. Fazit
Wohnungsmarktsituation: Der Wohnungsmarkt in der Stadt Olfen ist leicht angespannt. Die bei sinkendem Leerstand gestiegene Wohnungsknappheit zeigt, dass in der Stadt in den vergangenen Jahren zu wenige Wohnungen gebaut wurden. Im Jahr 2011 bestand in der Stadt Olfen ein Defizit von 60 Wohnungen. Bis zum Jahr 2017 hat sich das Defizit um 37 Wohnungen auf 97 erhöht. Im Durchschnitt wurden seit 2011 in Olfen 14 Wohnungen zu wenig gebaut.
Bevölkerung und Beschäftigung: Für den Kreis Coesfeld insgesamt ist von einer weiteren Einwohnerzunahme auszugehen. Angesichts der hohen wirtschaftlichen Dynamik in der Stadt Olfen kann das Wohnungsangebot (Quantität und Preis) zunehmend zum limitierenden Faktor der Zuzüge werden. Mangels bezahlbaren Wohnraums können Zuzüge ausbleiben und so auch die wirtschaftliche Entwicklung beeinträchtigen, da aus der einheimischen Bevölkerung heraus die Zahl der Erwerbsfähigen sinkt. Deren zahlenmäßiger Rückgang wird mit dem Eintritt der geburtenstarken Jahrgänge der 1960er Jahre in den Ruhestand lokal und bundesweit noch beschleunigt.
Szenarien zur weiteren Entwicklung: Eigentlich muss die Frage nach der „gewünschten“ Entwicklung von den entsprechenden politischen Gremien der Stadt Olfen beantwortet werden. Erst dann bzw. in einer Diskussion um die „gewünschte“ Entwicklung können mögliche lokale Maßnahmen zur Erreichung der Ziele beraten werden. Unabhängig von der weiteren Entwicklung der Geburtenhäufigkeit wird in Deutschland insgesamt der Sterbeüberschuss ansteigen, d.h. viele Städte und Gemeinden werden ohne Wanderungsgewinne schrumpfen. Wenn aber sehr viele Städte und Gemeinden wachsende Wanderungsgewinne benötigen, um die Einwohnerzahl zu steigern, zu halten oder auch nur den Rückgang zu stabilisieren, so deutet sich ein wachsender Wettbewerb der Städte und Gemeinden um Einwohner an. Die gewählten Szenarien mit jährlichen Wanderungsgewinnen zwischen 108 und 184 Personen führen zu einer Einwohnerzahl zwischen 13.300 und 14.730 Personen im Jahr 2035. Bei ausbleibender Zuwanderung läge die Einwohnerzahl im Jahr 2035 unter dem Niveau des Jahres 2017, weil sich der natürliche Saldo über den Gesamtzeitraum negativ entwickeln wird. Die Zunahme der Zahl der Haushalte ist abhängig von der Bevölkerungsentwicklung und dem künftigen Ausmaß der Haushaltsverkleinerung. Diese Singularisierung hängt vor allem von der Entwicklung von Einkommen und Wohnkosten ab. Die Spanne der Haushaltszunahme reicht in den Szenarien von +7,1 % bis +28,6%.
15 Bevölkerung und Wohnungsmarkt Kurzgutachten Stadt Olfen im Kreis Coesfeld
Entsprechend reicht auch der Wohnungsbedarf in Olfen in der Summe der Jahre 2018 bis 2035 von 32 bis 101 Wohnungen jährlich. Mit der durchschnittlichen Bautätigkeit der vergangenen 20 Jahre könnte das Szenario III mit hoher Singularisierung realisiert werden, da der ermittelte, jährliche Neubaubedarf bis 2035 in diesem Szenario dem Niveau der durchschnittlichen jährlichen Neubauaktivität entspricht.
Nachgefragte Wohnungstypen: Trotz der wachsenden Bedeutung des Geschosswohnungsbaus in einer alternden Gesellschaft hat auch der Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern angesichts der Wertschätzung dieser Gebäudeart seitens der Bevölkerung seinen Platz bei den künftigen Neubauaktivitäten in der Stadt Olfen. Darüber hinaus hat die Analyse gezeigt, dass bereits heute ein ungedeckter Bedarf an kleinen, barrierearmen Wohnungen und an Mietwohnungen im unteren Preissegment vorhanden ist. Die Verfügbarkeit von Wohnungen für Haushalte, die sich nicht selbst am Markt versorgen können, wird somit ein wichtiges Thema in der Stadt Olfen bleiben. Sowohl die Versorgung dieser Haushalte mit Wohnraum wie auch die Schaffung von Angeboten im so genannten Bereich des bezahlbaren Wohnens gehört zu den großen Herausforderungen der Kommunalpolitik in Olfen.
Welches Szenario hat die höchste Eintrittswahrscheinlichkeit? Aus unserer Sicht markieren die Szenarien I und III über einen längeren Zeitraum mögliche Extremwerte. Insofern rechnen wir eher mit einer künftigen Entwicklung im Bereich von Szenario II als mittlerem Ansatz, auch wenn diesem Szenario keine mathematische Wahrscheinlichkeit zugeschrieben werden kann. Da die Stadt Olfen wesentliche Voraussetzungen für die weitere Entwicklung der Stadt in einer insgesamt hochattraktiven Region selbst steuern kann, hängt es auch stark von kommunalpolitischen Entscheidungen ab, welchen Entwicklungspfad die Stadt beschreiten wird. Insbesondere die Baulandausweisung und die Attraktivität der kommunalen Infrastruktur sind von hoher Bedeutung für die weitere Entwicklung.
Quellen
Bundesagentur für Arbeit Pendlerbewegungen nach Kommune Seite 4 empirica Preisdatenbank Mietpreise in Kommune und Kreis Seite 10 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Coesfeld Kaufpreise/Größe von freist. Ein- und Zweifamilienhäusern Seite 10 Statistisches Bundesamt Mindestsicherungsempfänger Seite 10 NRW.Bank Preisgebundener Wohnungsbestand Seite 11 Armutgefährdete Haushalte Seite 15 Landesbetrieb Informationen und Technik (IT.NRW) Sozialversicherungspflichtige Beschäftigung Seite 4 Bevölkerung Seite 5 Wanderungsbewegungen Seite 6 Altersstruktur und Haushalte Seite 7 Wohnungsmarkt Seite 8 / 9 Haushalte der Altersgruppe 65 und älter Seite 11 Armutgefährdete Haushalte Seite 15 Eigene Berechnungen Szenarien Seite 12 / 14
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