Janvier 2016 Volume 32, No 1 Depuis Since 1984 Le Propriétaire

Le journal par excellence de l’immobilier The number one real estate newspaper

Une signification par huissier d’un avis d’augmentation de loyer ne constitue pas une preuve de réception de l’avis par le locataire

Selon la jurisprudence, c’est sur les Régie et ne pouvait donc pas être épaules du locateur que repose le laissé dans la boîte aux lettres du lo- fardeau de démontrer que les avis cataire par un huissier pour équiv- de renouvellement d’un bail ont été aloir à une preuve de réception. La donnés au locataire et le cas éché- Cour a aussi déterminé, qu’en vertu ant, sont opposables à ce dernier. de l’article 1942 du Code Civil du Québec, que le mot ‘donné’ doit se Dans l’a aire Bon Apparte c. Rivera comprendre comme reçu par le lo- i, la Cour du Québec a reconnu que cataire. l’alinéa 3 de l’article 7 du Règlement personne responsable si elle est ab- poussée. Le juge Fillion de la Cour sur la procédure devant la Régie Dans une autre a aire rendue le sente.ii» du Québec s’exprime de la façon du logement s’appliquait essentiel- 23 mars 2007, le juge administratif suivante dans l’a aire Bon Apparte lement aux demandes et requêtes Patrick Simard cite la Cour du Qué- PRÉSOMPTION REPOUSSÉE c. Rivera : faites devant la Régie : bec : Le locataire n’a pas besoin de con- tester le procès-verbal qui atteste «En e et, le régisseur a apprécié le «Article 7, alinéa 3 : Lorsqu’un huis- « La Cour du Québec a alors ajou- simplement du fait que l’avis a été témoignage du locataire qui a ar- sier a tenté de signier une procé- té que c’est au locateur de prendre laissé sous l’huis de la porte ou dans mé n’avoir jamais eu connaissance dure et qu’il a consigné ce fait à son les dispositions nécessaires en vue sa boîte aux lettres. Ce que le loca- de l’avis envoyé. Il a conclu que ce procès-verbal, il peut, sans autorisa- de prouver la réception de ces avis taire a témoigné, c’est qu’il n’avait dernier était de bonne foi et que tion, procéder à la signication en au locataire, et que ce n’est pas à la pas reçu l’avis de modication de pour une raison inconnue, il n’a pas laissant sur place copie de la procé- boîte aux lettres ni au logis que la bail. La signication de l’huissier, pu prendre connaissance de l’avis dure à l’intention du destinataire.» signication doit ou peut être faite bien que légale, n’a pas été faite per- d’augmentation de loyer.iii» mais à la personne directement qui sonnellement. Au mieux, la signi- La Cour a jugé qu’un avis de modi- doit attester par elle-même sa livrai- cation constitue une présomption JURISPRUDENCE RÉAFFIRMÉE cation de bail ne constituait pas une son et sa réception, par sa signature de fait que le locateur a reçu l’avis Récemment, la Régie du logement procédure judiciaire émanant de la quand elle est présente ou, par une et cette présomption peut être re- Suite à la page 3

DÉNEIGEMENT ET SEL Règles pour envoyer vos 6@8 sur le marché BoTTINBoTTIN APQ avis de modifications au locatif 25 janvier 2016 2 bail 6 10 20 Recevez votre journal Besoin d’un conseil juridique? 888-382-9670 par courriel à chaque notre service juridique composé d’une équipe mois, c’est plus You polyvalente, compétente et efficace est là pour vous! pratique et bon pour

notre environnement! Suivez-nous Poste-Publication Poste-Publication 40020616 convention www.apq.org Tube 2 Le Propriétaire

DÉNEIGEMENT ET SEL : Si le bail n’en parle pas, le locataire ne le fait pas! SNOW REMOVAL AND SPREADING OF SALT: If the lease does not mention it, the tenant does not Me Jean-Olivier Reed do it!

En cette période de l’année, la cor- la résiliation du bail. sponsible if one of your tenants is We suggest that the obligations of vée de neige et l’épandage de sel et injured. the various parties are very well d’abrasif est une tâche courante que Nous suggérons que les obliga- detailed in an annex if necessary. plusieurs propriétaires aimeraient tions des diverses parties soient très Beyond the injuries, tenants could From which part of the common bien se débarrasser ou considèrent bien détaillées dans une annexe s’il request an abatement of the rent for portions he must remove snow, how de peu d’importance. le faut. Quelle partie des parties loss of enjoyment of the premises soon, with what tools, when to put communes il doit déneiger, dans caused by the poor execution of the salt etc… are some of the details Sachez bien que c’est une com- quel délai, avec quels outils, quand snow and ice removal. that can avoid conflicts. posante très importante de vos ob- mettre du sel sont autant de détails ligations et plusieurs conséquences qui évitent les conflits. You can also transfer this obligation sont prévues en cas de manque- to your tenant or one of the tenants ments. upon signing the lease. If he does not do it, the landlord can require En effet, sans mention particulière At this time of the year the chore of him to do so by requesting an order au bail, la loi à l’article 1854 2ième snow removal and the spreading of to the Régie du logement and a pos- paragraphe du Code Civil du Qué- salt and abrasives is a common task sible termination of the lease. bec mentionne qu’ il revient au- that many owners would love to get tomatiquement au propriétaire de rid of or consider unimportant. s’occuper de déneiger et de déglac- er les parties communes comme les You should know that this is a very stationnements et les allées piéton- important component of your obli- nières de ses immeubles. De plus, gations and several consequences s’il s’avère que l’une ou l’autre est are foreseen for breaches. mal exécuté, il pourrait être tenu re- sponsable des blessures suite à une Indeed, without specific reference chute d’un locataire sur une plaque in the lease, the law in section 1854 de glace par exemple. 2nd paragraph of the Civil Code of Québec mentions that it auto- Si vous envisagez quitter pour une matically befits the owner to take longue période pendant l’hiver, care of snow removal and de-icing prévoyez donc déléguer cette tâche common portions importante afin d’éviter d’être tenu such as parking lots responsable si un de vos locataires and walkways of his se blesse. buildings. Further- more, if it turns out Au-delà des blessures, les locataires that one or the other pourraient demander une diminu- is poorly executed, tion de loyer pour la perte de jou- he could be held re- issance des lieux engendrée par la sponsible for inju- mauvaise exécution du déneige- ries, after a fall of a ment et du déglaçage. tenant on a patch of ice, for instance. Vous pouvez aussi transférer cette obligation à votre locataire ou à If you plan to leave l’un des locataires à la signature du for a long time dur- bail . S’il ne le fait pas, le proprié- ing the winter, you taire peut l’enjoindre de le faire en should envisage to demandant une ordonnance à la Ré- delegate this impor- gie du logement et éventuellement tant task in order to avoid being held re- Janvier 2016 Volume 32, No 1 Le Propriétaire 3

er qu’il a livré l’avis en main propre, and could therefore not be le in the produced at the hearing before the à une personne à la résidence du lo- mailbox of the tenant by a baili to administrative judge. For his part, cataire. amount to proof of receipt. e Court the tenant denies any receipt of such also determined that under Section notice. In the instance it is on the Pour ce qui est d’une procédure 1942 of the Civil Code of Quebec, shoulders of the landlord that lays émanant de la Régie, le huissier peut that the word ‘given’ must be under- the burden of showing that the lease laisser la procédure sous l’huis de la stood as received by the tenant. renewal notice from July 1, 2015 un- porte ou dans la boîte aux lettres, til June 30, 2016 was given to the ten- car l’Article 7 alinéa 3 du Règlement In another case rendered on March ant and is binding on him. de procédure devant la Régie du 23, 2007, the administrative judge logement, l’autorise à agir de cette Patrick Simard cites the Court of A er review of jurisprudence, the Me Soucy façon. Ainsi, une demande de non- Québec: administrative judge concluded that paiement de loyer ou une demande the report of the baili is insucient de reprise de logement peut être va- “e Québec Court then added that to prove receipt of the lease renewal Suite de la page Couverture lablement signiée sous l’huis de la it is up to the landlord to take the notice because the tenant testied in porte ou dans la boîte aux lettres. necessary steps to prove receipt of good faith that he never received such a réarmé les mêmes principes. these notices to the tenant, and that it notice: L’avis d’augmentation de loyer sig- La signication d’un avis de renou- is not in the mailbox or at home that nié par huissier et laissé sous l’huis vellement dans la boîte aux lettres the delivery of the notice must or can “As for the renewal notice for the de la porte ou dans la boîte aux n’est pas illégale en soi. Si le loca- be made but to the person directly period from 1 July 2015 to 30 June lettres ne constitue pas une preuve taire ne nie pas avoir reçu ledit avis, who shall certify on his own the de- 2016, the minutes of the baili do not de réception de l’avis par le loca- la signication est légale. Toutefois, livery and receipt with his signature constitute proof of receipt, moreover, taire. il n’est pas rare que le locataire nie when present, or by a person respon- that notice had also been emitted tar- avoir reçu l’avis laissé dans la boî- sible if he is absent. ii” dily. iv” Dans la présente a aire, le loca- te aux lettres et un tel témoignage teur signie au locataire un avis de rend l’avis inopposable au locataire. PRESUMPTION POSTPONED CONCLUSION renouvellement de bail daté du 20 Le locateur ne doit pas prendre un e tenant does not need to chal- e landlord can serve a notice of mars 2015 par un huissier. Cet avis tel risque. lenge the record that simply attests to renewal by a baili, but must ensure est laissé sous l’huis de la porte tel the fact that the notice was le un- that the baili delivers it directly to qu’il appert au procès-verbal de derneath the door or in the mailbox. the person in charge of the residence signication produit à l’audience What the tenant testied is that he who must certify receipt of it. e devant la juge administrative. Pour had not received notice of the lease baili must certify that he delivered sa part, le locataire nie avoir eu ré- A delivery of a notice by modication. e delivery of the the notice by hand to a person in the ception de cet avis. En l’instance, notice by the baili, although legal, tenant’s residence. c’est sur les épaules du locateur que baili of rent increase was not made personally. At best, reposait le fardeau de démontrer is not proof of receipt of the delivery is a presumption of the In terms of a procedure emanating que l’avis de renouvellement de bail fact that the landlord received the from the Régie, the baili may leave du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016 a the notice by the tenant notice and this presumption may be the procedure under the closed door été donné au locataire et est oppos- According to jurisprudence, it is on rebutted. Judge Fillion of the Quebec or in the mailbox, because Section able à ce dernier. the shoulders of the landlord that lays Court expressed himself as follows in 7 paragraph 3 of the Rules of proce- the burden of proving that the notices the case of Bon Apparte v. Rivera: dure before the Régie du logement, Après avoir fait le tour de la juris- of renewal of a lease have been given authorizes him to act that way. us, prudence, la juge administrative to the tenant and, if applicable, are “Indeed, the director of the Régie ap- a request for non-payment of rent or conclut que le rapport du huis- binding on the latter. preciated the testimony of the tenant of repossession can be validly served sier est insusant pour prouver la who claimed never to have known of under the closed door or in the mail- réception de l’avis de renouvelle- In the case of Bon Apparte v. Rivera the notice sent. He concluded that the box. ment de bail puisque le locataire a i, the Quebec Court recognized that latter was in good faith and, for some témoigné de bonne foi qu’il n’a ja- paragraph 3 of section 7 of the Regu- unknown reason, he was unable to e serving of a renewal notice in the mais reçu ledit avis : lations on the procedure before the take cognizance of the notice of rent mailbox is not illegal in itself. If the Régie du logement is mainly applied increase. iii” tenant does not deny having received «Quant à l’avis de renouvellement to applications and requests made that notice, the delivery is legal. pour la période du 1er juillet 2015 before the Régie: REAFFIRMED JURISPRUDENCE However, it is not uncommon that au 30 juin 2016, le procès-verbal du Recently, the Rental Board rearmed the tenant denies having received the huissier ne constitue pas une preuve “Section 7, paragraph 3: When a bai- the same principles. e rent increase notice le in the mailbox and such de réception, qui plus est, cet avis a li has attempted to serve proceed- notice served by baili and le un- testimony renders unenforceable the aussi été émis tardivement.iv » ings and has documented this fact in der the closed door or in the mailbox notice to the tenant. e landlord his minutes, he may, without autho- does not constitute proof of receipt of must not take such a risk. CONCLUSION rization, proceed to eect service by the notice by the tenant. Le locateur peut signier un avis de leaving a copy of the procedure on- renouvellement par huissier, mais il site for the intention of the recipient.” In this case, the landlord serves on doit s’assurer que le huissier signie the tenant a lease renewal notice dat- directement à la personne en charge e Court held that a notice of modi- ed March 20, 2015 by a baili. is de la résidence qui doit attester de cation of the lease was not a judicial notice is le underneath the door as sa réception. Le huissier doit attest- proceeding emanating from the Régie it appears in the minutes of serving

Janvier 2016 Volume 32, No 1 Mot de L’Éditeur

LE PROPRIÉTAIRE 10720, St-Laurent, Montréal (Qc) H3L 2P7 Les augmentations de loyer Tél.: (514) 394-7848 Fax: (514) 382-9676 sont de retour www.apq.org

Volume 32, numéro 1 Rent increases are back Janvier 2016

LE PROPRIÉTAIRE

Me Martin Messier Éditeur

9098-6191 Québec inc. sans quoi vous vous retrouverez situation, the collector of the City’s Président directeur général Martin Messier Avec une hausse des val- dans une situation où vous serez taxes. The owner bears the odium blâmés pour une augmentation of a system that requires him to Rédaction et mise en page eurs qui a un impact direct sur 9098-6191 Québec inc. l’augmentation du loyer, il est à dont vous n’êtes pas responsable. participate in the rising costs with a rent increase which is almost Collaborateurs prévoir que les hausses de loyer Me Martin A. Messier, avocat seront plus importantes cette an- non-existent and cities that have Me Robert Soucy, avocat ever-increasing budgets. This is née. Impressions a two-tier system in which the Imprimeries Transcontinental Le contenu du journal “Le Propriétaire” ne peut owners are forced to get by. être reproduit, en tout ou en partie, sans l’autori- La révision des rôles d’évaluation sation écrite de l’éditeur. La direction du journal foncière a souvent cet impact. ne peut être tenue responsable du contenu publi- With an increase in values that citaire et, de ce fait, peut, à sa discrétion, refuser Par contre, cette fois elle ar- You should, in your negotiations, toute publicité qu’elle juge non conforme à sa has a direct impact on the rent put things in perspective and take politique rédactionnelle. La direction du journal rive à un moment où les taux ne peut se tenir responsable des erreurs ou increase it is to be expected that the time to indicate this to your omissions qui pourraient involontairement se d’inoccupation sont plus élevés glisser dans les pages du journal. Cependant, rent increases will be higher this tenants. Otherwise you will find la direction se réserve le droit de corriger les partout au Québec. erreurs d’impression dans une édition ultérieure. year. yourself in a situation where you “Le Propriétaire” est tiré à 10 000 exemplaires, 12 fois par année. Pour certains propriétaires, la will be blamed for an increase for The revision of the roles of pro- Note: le genre masculin est utilisé sans discri- négociation sera par conséquent which you are not responsible. mination et dans le seul but d’alléger le texte. perty assessments often has this Les renseignements contenus dans ce journal plus difficile. Naturellement, sont à titre informatif et constituent de l’infor- impact. On the other hand, this mation générale pouvant ne pas s’appliquer nous devons vous dire que vous à votre situation précise. Ils ne doivent pas time around it comes at a time être interprétés comme pouvant remplacer des ne pouvez pas répartir la hausse conseils spécifiques à votre situation; ceux when vacancy rates are higher qui les ont rédigés, ainsi que l’Association des des taxes sur plusieurs années. propriétaires du Québec, ne sauraient être tenus across Québec... responsables de l’usage qui en est fait. En cas Ce que vous ne demandez pas de besoin, veuillez consulter un conseiller juri- cette année dans votre avis de re- dique qui saura vous guider en ayant toutes vos For some owners informations particulières en main. nouvellement du bail sera perdu. the negotiation Dépôt légal will therefore be Comme votre augmentation de Bibliothèque nationale du Québec more difficult. Off Bibliothèque nationale du Canada loyer est essentielle pour bien en- ISBN 0835-4316 course, we must tell L’Association des Propriétaires du Québec tretenir votre immeuble et main- you that you can- tenir sa valeur, il est important not spread higher Président de préparer le terrain pour votre Martin Messier taxes over several négociation. years. What you do Surintendant: not ask this year in Jean Côté Au fond, le propriétaire n’est your lease renewal dans ce cas que le percepteur des notice will be lost. Service à la clientèle taxes de la Ville. Le propriétaire Me Martin A. Messier, avocat porte l’odieux d’un système qui Me Robert Soucy, avocat As your rent Me Jean-Olivier Reed, avocat lui demande de faire à la hausse Me Kevin Lebeau, avocat increase is essential des coûts avec des augmentations Me Annie Lapointe, notaire to properly main- Sylvie Lachance de loyer à peu près inexistantes et Estelle Fabre tain your building Andreea Evsei des villes qui elles ont un budget and thereby also Mireille Comptois qui augmente sans cesse. Un sys- Larissa Modo maintain its value, Bianca Radu tème à deux vitesses dans lequel Marie-Lyne Dufour it is important to les propriétaires sont forcés de se Darlène Perreault prepare the field débrouiller. for your negotia- Conseillers tion. Germaine Régnier Il faut, dans votre interven- Gérald Leblanc Ginette Rivard tion, remettre les choses en per- Basically, the Diane Gagnon spective et prendre le temps Carmen Ruiz owner is, in this François Bonhomme d’indiquer cela à vos locataires

Janvier 2016 Volume 32, No 1 Le Propriétaire 5

L’APQ rencontre la Ville de Montréal

En décembre 2015, l’Association L’APQ a également abordé la ent désormais réservées aux plus des Propriétaires du Québec nouvelle Révision de la Stratégie démunis. Rappelons que les pro- (APQ) a rencontré Russell d’inclusion de logements abord- priétaires doivent déjà jongler Copeman, Membre du comité ables dans les nouveaux projets avec des critères de fixation de exécutif de la Ville de Montréal résidentiels émise en décembre loyer désuets. et Responsable de l’habitation, 2015. La révision de la stratégie de l’urbanisme, de la gestion et d’inclusion de logements abord- Monsieur Copeman a pris note de la planification immobilière ables veut que la délivrance d’un de nos demandes et positions. et de l’Office de consultation permis de construction de nou- publique de Montréal. veaux projets soit accompag- L’Association des Propriétaires née de la création de logements du Québec continuera de défen- Cette rencontre avait pour but sociaux. Ce qui consterne l’APQ dre ces points auprès de la Ville de sensibiliser la Ville à la car la Ville usurpe le titre de et des autres paliers gouverne- réalité des propriétaires de loge- propriétaire, alors que son rôle mentaux. ments locatifs et aux nouvelles devrait être de venir en aide à actions entreprises par la Ville l’entièreté de ses payeurs de de Montréal face au logement. taxes et de contribuer à faire De grandes discussions ont eu rouler son économie. lieu autour de la réforme du droit locatif résidentiel, de la con- Cela revient à dire qu’il sera struction de logements à loyers désormais impossible pour un modiques et les incitatifs pour la propriétaire privé de construire rénovation du parc locatif. de nouvelles unités, à moins que le loyer soit bas et qu’elles soi-

Janvier 2016 Volume 32, No 1 6 Le Propriétaire Règles pour envoyer vos avis de modication au bail

L’Association des Propriétaires LES DÉLAIS POUR MODIFI- tion désirée pour le 1er septembre partir de la réception de l’avis de du Québec (APQ) souhaite rap- ER UN BAIL 2016. modification pour aviser le loca- peler aux propriétaires de loge- teur de son refus ou du fait qu’il ments locatifs que le délai pour 1. Bail fixe d’un (1) an ou plus : L’avis doit être donné entre le 1er quitte le logement à la fin du bail. envoyer un avis de modification L’avis doit être donné à l’intérieur juillet et le 31 juillet 2016. À défaut de réponse dans les dé- de bail est de 3 à 6 mois avant d’un délai de trois (3) à six (6) Si une augmentation est prévue lais, le locataire est réputé avoir la fin du bail, pour un bail d’une mois. pour le 1er juillet 2016, entre le accepté le renouvellement du bail durée de 12 mois. Ainsi, pour un Exemple : bail d’un an, du 1er 1er mai et le 31 mai 2016. aux conditions proposées par le bail se terminant au 30 juin, vous juillet 2015 au 30 juin 2016. locateur. avez jusqu’au 31 mars pour en- L’avis de modification doit être voyer l’avis de modification de expédié entre le 1er janvier 2016 LES DIFFÉRENTES FAçONS Le délai du locataire pour répon- bail au locataire. et le 31 mars 2016. DE DONNER L’AVIS DE dre à l’avis donné MODIFICATION 1. Vérification de la réception de Attention, ce délai est réduit à 2. Bail fixe de moins d’un an : l’avis sur le site de Postes Canada. 1à 2 mois avant la fin du bail s’il L’avis doit être donné à l’intérieur 1. Courrier recommandé. 2. Un mois de la réception pour s’agit d’un bail de moins de 12 d’un délai d’un à deux mois. 2. Livraison de main-à-main avec refuser. mois. Exemple : bail de 9 mois, du 1er accusé-réception. 3. Un mois de la réception pour octobre 2015 au 3. Livraison de main-à-main avec aviser le locateur de son intention 30 juin 2016. un témoin. de quitter. L’avis de modi- 4. Livraison par le concierge avec fication doit être accusé-réception. Le délai du locateur pour de- donné entre le 5. Livraison par huissier donnée mander la fixation du loyer 1er mai 2016 et à une personne raisonnable : non 1. Le locateur doit s’adresser au le 31 mai 2016. validité de la livraison sous l’huis tribunal dans le mois de la récep- de la porte ou dans la boîte aux tion de 3. Bail verbal à lettres. l’avis de refus pour faire fixer le durée indétermi- loyer. née : Nous suggérons de garder une 2. Si le locateur omet de faire une L’avis doit être preuve de la réception de l’avis de demande de fixation du loyer à la donné un mois modification du bail par chaque Régie du logement, le bail est re- avant et pas plus locataire. nouvelable automatiquement sans que deux mois augmentation du loyer. avant. Exemple : bail Le locataire qui refuse la modifi- verbal, augmenta- cation proposée, a alors un mois à

Janvier 2016 Volume 32, No 1 Le Propriétaire 7 on

I Conseils pour éviter les dégâts d’eau at

Ghislain Larochelle ing. MBA

SPÉCIale Coach et formateur en immobilier Immofacile.ca

Collabo R vos fenêtres est effectué correcte- Comme vous pouvez le constater, Si vous partez pendant quelques ment avant le début de la saison si vous n’agissez pas rapidement, jours, pensez à fermer la valve froide. Cela vous aidera à prévenir votre résidence risque d’être inon- d’eau principale de votre résidence. les infiltrations d’eau. dée, et ce, dans le temps de le dire Cela vous évitera les déversements Les dégâts d’eau occasionnent bien ! pendant votre absence. Si vous êtes des maux de tête aux propriétaires Conseils pour les appareils qui propriétaire d’immeubles locatifs, de biens immobiliers. Non seule- fonctionnent avec de l’eau D’autres conseils pour prévenir veillez à fermer les valves d’eau ment ils détruisent leurs biens, les dégâts d’eau des logements qui sont vides. mais ils font également grimper Installez des bacs de récupéra- L’une des meilleures méthodes la facture de leurs assurances, rai- tion d’eau sous les chauffe-eau de de prévenir les fuites d’eau est Immofacile.ca est spécialisée son de plus de les éviter. D’après votre immeuble. Changez ceux-ci d’installer des détecteurs de fuite dans le coaching et la forma- la compagnie d’assurance Aviva à tous les 10 ans ; au-delà de ce dans les bacs de vos chauffe-eau, de tion d’investisseurs débutants ou Canada, 40 % des sinistres cou- délai, les risques de fuite sont trop même que sous vos éviers. Ceux-ci expérimentés qui désirent acquérir verts par les polices d’assurance importants. vous préviendront, par l’entremise davantage de connaissances sur habitation sont associés à des À tous les 10 ans également, de signaux sonores diffusés dans l’immobilier. Inscrivez-vous à un dégâts d’eau. Voici donc des con- veillez au remplacement des tuy- votre immeuble lorsqu’une fuite bulletin bimensuel sur l’immobilier seils pour les prévenir. aux à l’arrière de votre laveuse. survient, et couperont automa- gratuitement en visitant http:// Lorsqu’un locataire emménage, tiquement l’arrivée d’eau, ce qui www.immofacile.ca/infolettre-gra- Des petits gestes qui font toute la assurez-vous que les boyaux sont est très pratique. tuite différence en bonne condition. Tout d’abord, il y a certains com- portements auxquels porter plus Installation de valves attention peut faire toute la dif- secondaires férence. En voici quelques-uns : Walter Cigana, tech- nicien en dégât d’eau, Avertissez vos locataires, de tenter conseille de faire le moins possible de laisser fonc- installer des valves tionner le lave-vaisselle ou encore secondaires pour la la laveuse lorsqu’ils sont absents. toilette, de même que Si un bris survient pendant leur pour tous les robi- absence, par exemple, si le boyau nets de la maison. du lave-vaisselle brise, l’eau aura Cela vous permettra le temps de s’accumuler sur le sol de diminuer le temps et de causer des dommages. d’intervention lors de Avantages exclusifs Avant le début de la saison froide, dégâts d’eau et aussi assurez-vous que vos gouttières de minimiser les dom- aux membres de l’APQ ! sont vides. Cela empêchera l’eau mages, en coupant le déjà présente de déborder et de flot plus rapidement. BELŒIL ORLÉANS SAINT-EUSTACHE SAINT-LÉONARD BMR Matco Builder’s Warehouse BMR Matco BMR Matco s’infiltrer dans votre résidence. 215, rue Brébeuf 3636, Innes Road 226, 25e Avenue 9275, boul. Langelier Tél. : (450) 467-3351 Tél. : (613) 824-2702 Tél. : (450) 472-3000 Tél. : (514) 326-6800 Effectuez un test avec votre pompe BLAINVILLE SAINT-AMABLE SAINT-GEORGES DE BEAUCE SAINTE-ANNE-DES-PLAINES Pour vous donner un BMR Matco BMR Matco BMR Matco Matériaux Sainte-Anne-des-Plaines submersible (outil servant à pom- 147, boul. de la Seigneurie Ouest 901, rue Principale 9050, boul. Lacroix 323, montée Gagnon aperçu des dommag- Tél. : (450) 437-0303 Tél. : (450) 649-0771 Tél. : (418) 227-1717 Tél. : (450) 478-1261 per l’eau en cas d’inondation au NAPIERVILLE SAINT-BASILE-LE-GRAND SAINT-HYACINTHE SAINTE-CATHERINE es qu’occasionnent A & F Foucault BMR Matco BMR Matco BMR Matco 701, Route 219, C.P. 1159 325, boul. Sir-Wilfrid-Laurier 16755, rue Saint-Louis 4320, Route 132 sous-sol) en mettant de l’eau dans les dégâts d’eau, Tél. : (450) 245-3677 Tél. : (450) 653-7861 Tél. : (418) 773-2569 Tél. : (450) 632-9760 la fosse au sous-sol pour voir si voici le nombre de elle fonctionne correctement. litres d’eau qui peu- Pour en savoir plus, Localisez la valve d’eau principale vent s’accumuler dans communiquez avec nous dans l’immeuble et dans chaque votre maison par min- logement. Avertissez chacun de par téléphone : 514-326-1004 ute écoulée en cas par télécopieur : 514-326-8446 vos locataires de l’endroit où elle d’incident. est localisée. En cas de déborde- par courriel : [email protected] ment, ils sauront où aller pour 2 minutes = 40 litres Important : mentionnez le numéro de client 71087 et présentez couper le flot de l’eau. 5 minutes = 100 litres votre carte de membre APQ pour obtenir vos escomptes. Assurez-vous que le calfeutrage de 10 minutes = 200 litres

PUB_.indd 1 Janvier 2016 Volume2015-06-19 32, 10:04 No 1 8 Le Propriétaire

Une cheminée non-conforme: le syndicat est responsable des frais des travaux correctifs

du Code National du Bâtiment (“ responsable de ces frais. interdit de se servir des foyers Me Kevin Lebeau CNB “). Ils réclament également Le Syndicat appelle en garantie avant que le syndicat puisse les 706,12$ pour les honoraires de dans le présent dossier la com- faire inspecter par un expert quali- Dans un jugement récent de la leur avocat, dont ils ont retenu les pagnie à numéro qui a construit fié. Cour du Québec, division des services, aux fins de déterminer la le bâtiment, et qui ultimement, Petites créances1 , le tribunal a responsabilité des parties quant au selon le syndicat, est responsable Lors d’une session d’information à jugé que le syndicat poursuivi par paiement de ces travaux. des vices de conception ou de con- laquelle sont conviés les officiers des copropriétaires, était respon- struction. et administrateurs du Syndicat, le sable des frais de travaux correc- Pour sa part, le syndicat conteste Service des incendies confirme tifs à une cheminée d’une unité de cette réclamation au motif que Les faits retenus par le Tribunal alors qu’il interdit l’utilisation des condo. l’utilisation du foyer est exclu- L’unité des copropriétaires deman- foyers des unités de la copropriété sive à ces copropriétaires, et pour deurs est dotée d’un foyer. en raison de la configuration non Les prétentions des parties cette raison, il n’encourt aucune Par une lettre, le Service des incen- conforme aux normes applicables Les copropriétaires d’une unité de responsabilité quant au paiement dies de la municipalité a avisé les et de l’étanchéité déficiente des condominium réclament au syndi- des travaux correctifs. Quant aux copropriétaires qu’il y a raison conduits de fumée dans les chemi- cat la somme de 2 793,21$ en rem- honoraires d’avocat, le syndicat de croire que l’installation de la nées. Il s’agirait donc d’un vice de boursement des travaux correctifs plaide que les copropriétaires cheminée du foyer de leur unité construction selon le Service des qu’ils ont dû payer parce que la étaient libres de consulter un avo- présente un risque de propagation Incendies. cheminée qui dessert leur unité cat pour se faire conseiller, mais potentielle advenant un incend- Un ingénieur retenu par le syndicat ne respectait pas les exigences que le syndicat ne peut être tenu ie. Le Service des incendies leur a inspecté les foyers des deux uni-

Janvier 2016 Volume 32, No 1 Le Propriétaire 9

découle de l’article cise pas si les cheminées sont des 1077 C.c.Q. : parties communes ou des parties “ 1077. Le syndicat communes à usage restreint. est responsable des dommages causés Le Tribunal est d’avis que, bien aux copropriétaires que les foyers soient situés à ou aux tiers par le l’intérieur des murs de l’unité des vice de conception demandeurs qui est une partie priv- ou de construc- ative, les cheminées sont des par- tion ou le défaut ties communes à usage restreint, d’entretien des par- étant destinées à la jouissance ties communes, sans exclusive des copropriétaires con- préjudice de toute sidérés individuellement. Selon le action récursoire. “ Tribunal elles sont assimilables Malgré l’article aux portes, fenêtres, murs extéri- 1077 C.c.Q., le eurs et balcons. Syndicat plaide qu’il n’est pas tenu Le Tribunal remarque qu’il n’est de rembourser aux pas contesté par les parties que la demandeurs ce déclaration de copropriété ne com- tés dotées d’un foyer, et il conclut conclut que tous les coproprié- qu’ils ont payé pour porte pas de clauses particulières que les foyers préfabriqués au bois taires du syndicat doivent assumer les travaux correctifs, puisque permettant de déroger à la règle de et au gaz, dont celui de l’unité des les coûts reliés à la réparation ou la cheminée est une partie com- la Cour d’appel, tel qu’une clause demandeurs, présentent de graves au remplacement des deux chemi- mune à usage restreint dont ils sont permettant au syndicat de tenir déficiences quant à leur installa- nées, même si seulement deux uni- les seuls à bénéficier. Il réfère à compte de l’utilisation des parties tion qui ne respecte pas, à plusieurs tés sont dotées d’un foyer. l’article 1064 C.c.Q. : communes à usage restreint pour égards, les normes en vigueur au “ 1064. Chacun des coproprié- établir la contribution du copro- moment de la construction. Selon Les copropriétaires demandeurs taires contribue, en proportion de priétaire utilisateur. le Service des incendies, cela con- transmettent cet avis juridique aux la valeur relative de sa fraction, Suite à la page 17 stitue un risque sérieux d’incendie, autres copropriétaires ainsi qu’au aux charges résultant de la copro- et il recommande donc des travaux syndicat, mais les copropriétaires priété et de l’exploitation de correctifs importants. maintiennent leur refus de partici- l’immeuble, ainsi qu’au fonds de NETTOYAGE & RÉNOVATION per au coût des travaux correctifs. prévoyance constitué en applica- Le Syndicat obtient des soumis- tion de l’article 1071. Toutefois, APRÈS SINISTRE sions en fonction des plans et Parce que les travaux correctifs les copropriétaires qui utilisent devis préparés à la demande du sont réalisés et jugés conformes les parties communes à usage Syndicat par un technologue, dont par le Services des incendies de la restreint contribuent seuls aux une est retenue lors d’une assem- municipalité, les copropriétaires charges qui en résultent. “ (Le blée générale des copropriétaires. demandeurs paient le coût des Tribunal souligne) Quelques semaines plus tard, les travaux, ainsi que les honoraires travaux sont réalisés dans les uni- de leur avocat pour l’avis juridique Toutefois, le Tribunal rappelle tés affectées, dont celle des copro- obtenu, pour ensuite réclamer le aux parties que la Cour d’Appel2 priétaires demandeurs. remboursement par le Syndicat. a clarifié l’interprétation à don- À travers les temps durs, ner à cet article et a fait la nous vous aidons à revenir à la normale. Toutefois, des copropriétaires, Le droit applicable et l’analyse par différence entre l’entretien dont certains qui n’ont pas de foyer le Tribunal des parties communes à usage dans leur unité, estiment qu’ils ne Selon la preuve des expertises de restreint auxquelles seuls leurs EAU | FEU | VENT | VANDALISME | MOISISSURE devraient pas avoir à assumer les l’ingénieur retenu par le syndi- copropriétaires sont tenus, et URGENCE frais de ces travaux via les charges cat et les témoignages entendus, les réparations majeures aux- 514-428-5707 communes, et que seuls les copro- l’installation de la cheminée de 450-632-2648 quelles tous les copropriétaires www.strone.ca priétaires dont l’unité est dotée l’unité de copropriété des deman- sont tenus. Sur ce point, la Cour    d’un foyer devront payer. deurs ne répondait pas aux normes d’Appel est arrivée à la conclu- de construction et de sécurité en sion que le terme «charges qui Programme d’urgence prioritaire Une fois que cette position de vigueur au moment de la construc- en résultent», réfère seulement exclusif aux membres APQ la part de certains copropriétaires tion de l’unité des demandeurs aux frais de réparations mineu- • Service accéléré • Plan d’action d’urgence est connue par les coproprié- et présentait un danger sérieux res et d’entretien, et non pas aux • Atténuation des dommages taires demandeurs, ces derniers d’incendie. • Réduction des interruptions frais des réparations majeures • Adhésion rapide et gratuite retiennent les services d’un avo- Selon le rapport et le témoignage et de remplacement des parties • Aucun engagement cat spécialisé en copropriété afin de l’ingénieur, il s’agit d’un vice communes. Contactez M. Bonneau pour béné cier d’obtenir un avis juridique sur la de construction ou de conception. gratuitement du programme d’urgence prioritaire. question de la responsabilité des Le syndicat n’a pas contesté le 514-617-0190 coûts des travaux correctifs. Dans les circonstances, les copro- fait que la déclaration de copro- priétaires demandeurs plaident priété ne traite pas des chemi- RBQ : 5598-2789-01 Dans son avis juridique, l’avocat que la responsabilité du syndicat nées ni des foyers, elle ne pré- Thermographie Certifié

Janvier 2016 Volume 32, No 1 10 Le Propriétaire

6 @ 8 - Lundi le 25 janvier 2016 : Le marché locatif Formation : Lundi le 15 Février 2016 : Fixation d’un prix de loyer Chaque deux mois, l’APQ tiendra un 6 @ 8 où vous pourrez venir dis- cuter avec nos experts et vous assisterez aussi à une conférence sur un sujet d’actualité.

Et pour ceux qui veulent proter dans le confort de leur foyer de la Cette formation expliquera à travers d’exemples comment utiliser le conférence, elle sera disponible en direct à 18h30 lors du 6 @ 8. formulaire de calcul de la Régie. Des explications seront fournies sur la manière de remplir le for- de 18h à 20h au 10720 boul. Saint-Laurent, Montréal et mulaire de renseignements nécessaires à la xation du loyer et aussi en webdi usion de 18h30 comment calculer l’augmentation du loyer selon le règlement sur les critères de xation du loyer. Participez à nos 6 @ 8 et rencontrez des propriétaires de logements loca- tifs, des gestionnaires immobiliers et des partenaires d’a aires! Gratuit pour les membres Argent et Or - Communiquez avec nous pour les membres Bronze ou non-membres pour connaître les coûts. Venez prendre un verre à la santé de l’immobilier tout en prenant une bouchée ! dans notre bureau de Montréal ou dans le confort de votre foyer par nos di usions en direct Réservation requise - Places limitées Réservation requise - Places limitées 888-382-9670 ou reservation@apq,org 888-382-9670 ou reservation@apq,org

Janvier 2016 Volume 32, No 1 Le Propriétaire 11 REVENDICATIONS DE L’APQ EN 2015

22 Mai 2015 : FRAPRU Camps pour le droit au logement : Les propriétaires COMMUNIQUÉS peuvent faire leur part avec l’aide du gouvernement! 16 Décembre 2015 : Association des Propriétaires du Québec : le marché locatif a-t-il atteint le point de non retour? 22 Mai 2015 : L’Association des Propriétaires du Québec (APQ) ne recule pas devant l’obstination de Québec Solidaire 10 Décembre 2015 : APQ : Révision de la Stratégie d’inclusion de logements abordables dans les nouveaux projets résidentiels 21 Avril 2015 : Budget fédéral : L’APQ croit que l’argent pour les logements sociaux devrait plutôt servir à aider les locataires à se loger 10 Décembre 2015 : APQ : Le RCLALQ renie le droit à la propriété augmentent. Au lieu de construire de nouveaux HLM qui exigent des 3 Décembre 2015 Le marché locatif va atteindre le point de non retour 8 Avril 2015 : Période de location : À quand un dépôt de garantie? 22 Octobre 2015 : Projet de loi 67 sur l’hébergement touristique : Bonne nouvelle pour les propriétaires d’immeubles locatifs 26 Mars 2015 : Budget 2015-2016 : L’APQ constate que le gouvernement commence à s’intéresser aux propriétaires d’immeubles locatifs résidentiels

8 Octobre 2015 : Rapport annuel de la Régie du logement : peu d’amélioration 25 Mars 2015 : Budget 2015-2016 : le gouvernement attendra-t-il qu’un pour les propriétaires de logements locatifs québécois immeuble s’écroule ou va-t-il soutenir le domaine locatif?

17 Septembre 2015 : Régie du logement : le Protecteur du citoyen recom- 24 Février 2015 : APQ : Entrée en vigueur du nouveau formulaire du bail, mande les revendications de l’APQ mais à quand une réforme du droit locatif?

25 Aout 2015 : En réponse aux associations de locataires: Il n’y a pas d’abus 2 Février 2015 : 1ère Clinique d’augmentation de loyer. Informations, trucs dans le processus d’éviction! et astuces à la clinique de l’Association des Propriétaires du Québec (APQ)

9 Juillet 2015 : Et le gagnant du Concours Histoire d’horreur du 1e juillet est 23 Janvier 2015 : Augmentations de loyer 2015 : Santé, bonheur et maux de tête pour les propriétaires de logements locatifs! 2 Juillet 2015 : Pour retrouver le sourire : Les solutions de l’APQ gouvernement.

1e Juillet 2015 : Déguerpissement, dernier mois de loyer impayé : Qui doit 21 Janvier 2015 : Augmentation de loyer abusive : L’APQ remet les pendules assumer ce manque de revenus? à l’heure!

30 Juin 2015 : Qui a le fardeau d’assumer les mauvais comportements des propriétaires d’animaux? GOUVERNEMENTALES 29 Juin 2015 : APQ : Concours Histoires d’horreur du 1er juillet (logements malpropres, abandons d’animaux, conflits, locataires qui refusent de quitter 14 Décembre 2015 : Rencontre avec Monsieur Russel Copeman, Membre à temps...) du comité exécutif de la Ville de Montréal. Responsable de l’habitation, de l’urbanisme, de la gestion et de la planification immobilière et de l’office 29 Juin 2015 : Logements vacants : conséquence de la nouvelle réalité du de consultation publique de Montréal marché locatif mais quel en sera le prix? 5 Novembre 2015 : Consultation pour le projet de loi 67 Loi visant princi- 28 Juin 2015 : Déménagement : Attention aux punaises. Locataires, laissez palement à améliorer l’encadrement de l’hébergement touristique les matelas ou canapés abandonnés sur le trottoir! 17 Septembre 2015 : Consultation pour le projet de loi 492 Loi modifiant 27 Juin 2015 : Quand déménagement rime avec saccage! Le rêve d’un dépôt le Code civil afin de protéger les droits des locataires aînés de garantie peut-il devenir réalité? 15 Septembre 2015 : Consultation pour le projet de loi 54 Loi visant l’amé- lioration de la situation juridique de l’animal 26 Juin 2015 : Un bail signé est un contrat, le locataire ne peut pas décider d’aller vivre ailleurs et de ne pas respecter ses engagements! 2 Septembre 2015 : Rencontre avec Madame Carole Poirier, députée Parti Québécois. 25 Juin 2015 : Radio APQ : Votre locataire ne veut plus partir : Recours à l’éviction d’un occupant sans droit 1 Septembre 2015 : Rencontre avec Madame Françoise David, députée Québec Solidaire. 23 Juin 2015 : Radio APQ : L’APQ au bout des ondes radio toute la semaine! 15 Juillet 2015 : Rencontre avec Monsieur Mario Laframboise, député 15 Juin 2015 : L’Association des Propriétaires du Québec (APQ): Les proprié- Coalition Avenir Québec. taires de logements peuvent toujours interdire les animaux de compagnie dans leurs logements malgré des articles affirmant le contraire 18 Juin 2015 : Rencontre avec Monsieur Jean Rousselle, partie d’opposi- tion, Député libéral responsable de l’Habitation. 15 Juin 2015 : Enquête SCHL - Printemps 2015 : Taux d’inoccupation en hausse, hausse des locataires à problèmes, les propriétaires doivent être 24 Avril 2015 : Rencontre avec Monsieur Olivier Quenneville, Attaché poli- prudents! tique du Ministre Carlos J Leitão, responsable des finances.

5 Juin 2015 : Un projet de loi 54 sur les animaux : éviter les animaux aban- 15 Janvier 2015 : Rencontre avec Monsieur Jean-Félix Lévesque, Attaché donnés dans les logements locatifs politique du Ministre Moreau, responsable de l’Habitation.

Janvier 2016 Volume 32, No 1 12 Annuaire de nos fournisseurs professionnels

www.leaupro.ca CATÉGORIES 4. APPAREILS MÉNAGERS 8. BAIGNOIRES -Spécialiste pour les chauffe-eau - Une qualité insurpassée 1. Agence de location Debsel Inc. bain Magique St-Jean 2. Analyse de sol 4225 Poirier, St-laurent, Qc - Des produits hautement performants et bons Caroline ouellette, gérante pour l’environnement 3. Annonces de location tél. : (514) 481-0215 tél.: (450) 347-7687 S/f: 1-800-463-7687 4. Appareils ménagers Sans frais: 1-877-481-0215 [email protected] 5. Armoires de cuisine [email protected] www.bainmagique.com 12. CHAUFFAGE CLIMATISATION 6. Assurances www.appliancity.com - Prix «Choix du consommateur» depuis 2010 GAZ - Distributeur d’appareils électroménagers, 7. Avocats - Revêtement de bain, mur et douche en électroniques et d’ameublement 8. Baignoires acrylique Joseph elie ltée -Nous offrons toutes les marques majeures 9. Balcon - Installation complète en une seule journée Petro-Canada Jel 10. Béton - Nous comptons plus d’un million tél.: (514) 493-2900 11. Chauffe-eau 5. ARMOIRES DE CUISINE d’installations depuis 1984 1-888-335-0335 - Estimation gratuite www.josephelie.com 12. Chauffage Climatisation Gaz armoires à Super Prix - Réduction spéciale pour les membres 13. Construction Rénovation 5500 rue Chapleau Montréal, Qc - NOUVEAU: test efficacité énergétique 14. Courtiers immobiliers bain Miracle Montréal tél.: (514) 522-5562 tél.: (514) 522-3737 pour vos appareils de chauffage 15. Couvreurs www.armoiresasuperprix.com bainmiracle montreal@live.fr - Produits homologués «Energy Star» 16. Déménagement [email protected] www.bainmiracle.ca - Réservoirs environnementaux 17. Détective privé - Fabricant d’armoires de cuisine pour tous les - Revêtements acrylique pour baignoires, - Nettoyage de conduits de ventilation 18. Drainage budgets depuis plus de 45 ans murs, douches 19. Électricité - Financement disponible - Installation rapide effectuée par des techni- MSt Climatisation 20. Entretien - Nettoyage - Notre devise: meilleure qualité au meilleur ciens spécialisés 525 boul Ford, Suite 100, Chateauguay 21. Environnement prix - Prix compétitifs (Québec) J6J 4Z2 22. Évaluateurs - Licence RBQ: 8248-2225-41 Escomptes aux membres de l’APQ téléphone : (514) 250-1678 23. Exterminateur email : [email protected] 24. Financement delcraft inc. - Compagnie en Climatisation, chauffage, 9. BALCON (RAMPES ET ESCALIERS) ventilation 25. Formation en immobilier armoires de cuisine et salles de bain - Conversion de système, nettoyage de conduit Gestion d'appels tél.: (514) 990-5122 26. - Couvre toute la région métropolitaine tél.: (450) 678-1790 Fibrobalcon Inc 27. Gestion Immobilière Membre : RBQ, Cetaf, APCHQ 28. Huissiers de justice télec.: (450) 678-1196 Claude lacasse, Propriétaire tél.: (514) 365-9630 29. Hypothèque [email protected] www.delcraft.ca autre: (514) 773-9630 13. CONSTRUCTION 30. Ingénierie [email protected] - Fabricant depuis 1967 RÉNOVATION 31. Impôts fiscalité www.fibrobalcon.com 32. Insonorisation - Membre APCHQ - RBQ 1135-2457-54 - Fabrication et installation 33. Inspection Bâtiments 10% de rabais aux membres APQ - Fascia et soffites en aluminium Construction a. Desfossés. 34. Maçonnerie - Plancher et marches en fibre de verre alexis Desfossés 35. Nettoyage de conduits - Escaliers en aluminium tél.: (514) 269-8013 Peinture 6. ASSURANCES 36. - Rampes en aluminium [email protected] 37. Plancher - Construction et renovation general 38. Plomberie Jules Gagné Métal inc. assurexperts Pierre auchu inc - Après-sinistre 39. Portes et fenêtres 750, 16ème avenue, bureau 2, tél.: (514) 648-6184 - Portes et fenetres 40. Sécurité Incendie Montréal (QC) H1b 3M7 [email protected] 41. Réparation t.: (514) 509-7002 - Résidentiel, commercial, industriel - Finition intérieur - Fer ornemental et aluminium 42. Téléphones mobiles F.: (514) 509-7009 - Revêtement exterieur Cell.: (514) 996-1591 - Réparation de rampes et escaliers 43. Traitement des eaux - Toiture [email protected] - Grillage Tout ça dans une qualité et une propreté - Cabinet en assurance de dommages - Balcon en fibre de verre sans reproche - Spécialiste en assurance commerciale pour: - Licence RBQ: 2853-5797-14 Immeubles à logements (7 unités et plus), Immeubles en copropriété, Immeubles à Construction bostan inc. ÉTON occupation commerciale et industrielle 10. B (514) 510-7310 1. AGENCE DE LOCATION - Manufacturiers et grossistes (514) 973-1973 - Soumissions gratuites et compétitives Fissures-Rénove-inc [email protected] (514) 820-0877 RbQ-8350-2708-39 constructionbostan.ca Josué (Joshua) Ponce la Personnelle [email protected] - Réparation de briques, pierres, blocs, allèges, 514-622-3314 assurances générales www.fissures-renove.com linteaux Courtier Immobilier tél.: (514) 281-8121 - Réparation fondation – fissures - Joints de maçonnerie, crépi, béton, paves l’expert Immobilier Pm Inc. Sans frais: 1-800-363-6344 - Mini-excavation - RBQ 8329-8091-11 www.bonslocataires.com - Assurance habitation, autos - Drain français - Évaluation du prix, prise de photos - Assurance des entreprises et assurance des Construction GS bolDUC Inc. - Publication sur internet, visites - Démolition béton immeubles à revenus tél.: (450) 966-6000 - Vérification complète des locataires - Aménagement paysager - Réduction pour les membres de l’APQ - Ouvrage de béton Cell.: (514) 973-7270 - Rédaction du bail / aide [email protected] - Décontamination pyrite 5% de rabais sur la deuxième location, 10% - Rénovation générale, résidentielle, de rabais sur les locations subséquentes. Services financiers Chalifoux commerciale Mathieu Chalifoux, C.S.F. 11. CHAUFFE-EAU - Nettoyage après le sinistre (feu, eau) tél.: (514) 505-6999 3. ANNONCES DE LOCATION - Plafonds suspendu insonorisant, salle de bain, [email protected] plancher, balcon, rampe, gypse, joint www.sfchalifoux.ca HydroSolution - Service de démolition intérieur, extérieur. SeecliQ.com - Courtier en assurance vie - invalidité - Entre- annie beaudoin, representante prises www.SeecliQ.com tél.: (514) 326-0606 poste 4281 Construction Seni inc. - Conseiller en placements (REER-CELI) Cell.: (514) 604-0910 Site d’annonces classées en immobilier: entrepreneur général - Système de recherche efficace [email protected] 514-863-5722 - Pour les annonceurs: vous pouvez diffuser www.hydrosolution.com 7. AVOCATS 450-759-0263 vos annonces incluant des images, des fichiers -Le leader en chauffe-eau depuis 55 ans -Constructions Neuves ou des visites virtuelles. Messier, Soucy, avocats -Vente / Location / Réparation -Rénovation Résidentiel et commercial En 3 clics propulsez vos annoncer sur Face- tél.: (514) 866-5569 -Service 24/7 -Balcons en fibre de verre et en planche book, Twitter, Kijiji, les pacs,... Spécialisés dans les domaines de droit sui- -Chauffe-eau Ultra-Cascade, exclusif à -Rénovation après sinistre Une seul eplace et votre visibilité est augmen- vants: HydroSolution -Cuisine et salle de bain tée! - Relations locateur - locataire - Résidentiel et commercial leaupro RBQ 2744-8901-85 - Immobilier tél.: 514-707-7474 (24h) - Bail commercial [email protected] - Régie du logement. Janvier 2016 Volume 32, No 1 13 Encouragez les fournisseurs qui appuient votre cause!

entreprise Reno bell Inc René Perron ltée Groupe abC Inc. 18. DRAINAGE Grace amaral - Gérante 9150 Pascal Gagnon, Samuel Roberge, M. Sc Géo. eeSa, tél.: (514) 254-7366 St-léonard, H1P 2X4 Drainage Québécois Directeur immobilier autre : (514) 796-7267 tél.: (514) 327-1100, Fax.: (514) 327-1102 Robert béland tél.: (866) 454-5644 [email protected] [email protected] tel: (514) 644-1616 Cell.: (514) 554-0598 ww.renobell.ca www.perroncouvreurs.com Urgence: (514) 981-2824 [email protected] - Rénovations générales Gagnant du prix Choix Excellence du [email protected] www.groupeabs.com - Commercial, Résidentiel, Industriel Consommateur 2011, 2012, 2013 et 2014 - Industriel - Salle de bain, Cuisine, Sous-Sol, etc… - Depuis 1924 / Maîtres Couvreurs Perron - Commercial - Test de sol - Nettoyage et restaurations après sinistres - L’entreprise qui refait le plus de toitures au - Résidentiel - Évaluation environnementale - Division de nettoyage, lavage de vitres, murs Québec; toits blancs, toits verts, TPO, conven- - Municipal - Enveloppe de bâtiment (loi 122) et plafond, tapis, meubles, etc… tionnels, bardeaux. - Toiture - Entretien ménager - Résidentiel, Commercial, Industriel. - Amiante - Tous genres de bâtiments de la maison au 18. ÉLECTRICITÉ les Rénovations Ray angers Inc. gratte-ciel À votre service depuis 1981 - Prix compétitif et remise de garantie akoum Électrique Inc 22. ÉVALUATEURS tél : 514-351-9760 - RBQ: 1117-5833-85 (514) 327-5837

[email protected] (514) 571-5838 SPe Valeur assurable Inc - Commercial et résidentiel toiture nouvelle Génération [email protected] Robert Plante, Président - Portes, porte patio et fenêtres tél: (514) 653-2721 - Maître électricien, membre CMEQ tél.: (514) 788-9777 - Balcon, rampe et revêtement extérieur Gatineau - ottawa 819-779-7844 - RBQ: 5700-7395-01 Sans Frais : (800) 227-5277 -Spécialiste en Fenestration et Rénovations [email protected] - Service 24h, estimation gratuite [email protected] intérieur - Spécialiste en toit blanc TPO - Remplacement des panneaux, conversion de www.spevaleurassurable.com chauffage, modification des entrées électriques - Bardeaux de fibre de verre pour les secteurs - Évaluation de la valeur de reconstruction Reno-Construct lessard S. Inc résidentiel, commercial et industriel. - Inspection, modification, entretien - Résidentiel, commercial, industriel (valeur assurable) tél.: (514) 712-6096 Rabais de 7 % pour les membres Chaque projet, petit ou gros, mérite toujours - Partout au Québec [email protected] RBQ:8328-2517-06 notre attention - Rabais 5% aux membres APQ - Rénovation intérieur - Cuisine toitures PMe Inc - Salle de bain Pascal Hogue, président-associé les Installations électriques J.P. Inc 23. EXTERMINATEUR - Sous-sol 14519 Joseph-Marc-Vermette tél.: (514) 591-5400 Mirabel (QC) J7J 1X2 - Membre de la Corporation des Maitres Élec- abC Gestion Parasitaire téléphone : (450) 430-3663 triciens du Québec tél.: (514) 737-7477 14. COURTIERS IMMOBILIERS télécopieur : (450) 430-3956 - Installation, entretien, rénovation www.exterminationabc.com Cellulaire : (514) 882-2811 - Spécialiste en conversion de chauffage (gaz/ - Produits et services professionnels bloc Direct [email protected] mazout pour électrique) Sylvain Ross, courtier immobilier - Panneaux pour fusibles à disjoncteurs www.toiturespme.com elite Gestion Parasitaire inc. tél.: 1-877-591-0088 - Toitures de tout genre - Entrées électriques, Intercom,... [email protected] Licence RBQ 5617-9906 Pascal Rock - Service 7 jours / 7 tél.: (514) 791 8385 www.blocdirect.com - 30 ans d’expérience Estimation gratuite 453 millions vendus en valeur d’aujourd’hui [email protected] - - RBQ 5605-2954-01 - Achat, Vente, Uniquement des immeubles à - Résidentiel revenus Me Électrique - Commercial UVQ Inc. Denis Mazerbourg, associé - Industriel - Plus de 750 dossiers actualisés entrepreneur général / couvreur tél.: (450) 543-0550 - Gratuit, Suivez la valeur de votre immeuble! 2015, belanger est, suite 5, Montréal Qc H2G 1b9 denismazerbourg»acn.net extermination Platinium Claudya Généreux tel: (514) 916-9150 www.meelectrique.com 1561, Harricana, Repentigny, Qc [email protected] - Entrepreneur maître électricien tél.: (514) 909-1177 ReMaX alliance Uvq.com - Équipe familiale prête à vous servir pour - Résidentiel, commercial, industriel 514-374-4000 - Toitures d’asphalte et gravier, et bardeaux toute intervention - Avantages aux membres de l’APQ claudyagenereux.com - Membranes auto-collantes - Installation - Entretien - Rénovation Courtier immobilier d’expérience spécialisé - Bardeaux - Équipé d’une nacelle pour tous travaux en dans les 2plex, 3plex, 4plex et 5plex. Besoin - Residentiel et commercial hauteur 24. FINANCEMENT urgent d’immeubles à revenus dans secteurs - Employés ayant de 10 à 25 ans d’expérience suivants : Rosemont, Villeray, Hochelaga, RBQ : 5658-0004-01 Centres Hypothécaires Dominion Ville-Marie, Verdun, LaSalle, Ville-Émard. 20. ENTRETIEN - NETTOYAGE lesley Wright Mba tél.: (514) 808-3661 15. COUVREURS 16. DÉMÉNAGEMENT nettoyage Renaissance [email protected] Justin Parent www.wrightmortgages.ca Couvertures lachenaie inc. transport et aménagement tél.: (514) 708-7624 - Résidentiel Marc Quenneville, représentant lafrance Inc autre : (450) 638-7700 - Petit commercial - Multi-logements tél.: (450) 966-6166 Jean-François lafrance, Président [email protected] - Prêt B Sans frais: 1-800-341-1443 tél.: (514) 951-3627 www.rnettoyage.com - Tapis et carpettes, meubles en cuir/tissu - Prêteur privé [email protected] [email protected] - Grand ménage, Ménage après construc- - Spécialiste des toits plats www.transportamenagementlafrance.com tion 25. FORMATION EN IMMOBILIER - Réfection, réparation, entretien - Déménagement résidentiel - Recouvrement toiture neuve - Entretien ménager (conciergerie volante) - Déménagement commercial Immofacile.ca - Résidentiel, commercial, industriel Région de Montréal, Laval, Rive-sud - Piano - Matériel 1-877-398-5071 - Depuis 20 ans, grande région métropolitaine - Entreposage Abonnez-vous gratuitement à notre bulletin - Membre AMCQ - Vente de meubles, d’équipement usagé et 21. ENVIRONNEMENT bi-mensuel sur l’immobilier - Recommandée CAA Habitation équipement de bureau -Soirées conférences mensuelles à Montréal, - RBQ: 8004-9141-20 tecosol Inc. Québec, Gatineau et Trois-Rivières. 17. DÉTECTIVE PRIVÉ Myriam Dufresne, Conseillère en -Programme de mentorat (coaching) excellente toiture environnement Formation divers en immobilier 235, Médard-Hébert, la Prairie Sécurité Investigations Quali-t tél.: (450) 922-1410 - Comment faire 3X plus d’argent que les tél.: (450) 445-6209 tel: (450) 445-4969 banques (Devenir prêteur privé) autre : (514) 880-4545 (514) 569-8841 Sans frais: 1-888-345-2887 - Calcul de rentabilité... et plus de 15 autres - Toiture à membrane TPO www.filaturequali-t.com [email protected] - Formation en vidéo, analyse de projets - Travail garanti, estimation gratuite - Dépistage et solvabilité www.tecosol.com - Filature (CSST ou autres) - Résidentiel, commercial, industriel - Évaluations environnementales et Patrick Hérard - Enquêtes, pré-emploi/pré-location - Licence RBQ: 8317-9226-23 décontamination des sols Formateur, coach en placement immobilier 10% d’escompte pour membre APQ - Investigation informatique tél.: (514) 569-7075 - Caméras et système contrôle d’accès Fax: (514) 800-4413 10% rabais aux membres APQ [email protected]

Janvier 2016 Volume 32, No 1 14 Annuaire de nos fournisseurs professionnels

www.patrickherard.com - Brique-bloc-pierre-nettoyage de maçonnerie 28. HUISSIERS DE JUSTICE 32. INSONORISATION - Consultant en placement immobilier - Calfeutrage-scellant à maçonnerie - Formation/coaching en placement immobilier les Insonorisations M.G. Inc RBQ 8256-7942-36 - Apprendre a gérer ces immeubles Darveau & associé t.: (450) 444-7141 F.: (450) 984-1741 maximisation de propriété Huissiers de justice s.e.n.c. Cell: (514) 827-4936 SCDP Maconnerie Inc - Achat / vente 100 - 529 Ste-Hélène, longueuil www.insonorisationsmg.com David Parent, Président tél.: (514) 990-2999 [email protected] 514-999-3846 télec.: (450) 651-1162 ESTION D APPELS - Insonorisation sur mesure 514-249-6785 26. G ’ [email protected] - Correctif de bâtiments en isolation et [email protected] - Signification de tous vos documents Suivre Mes appels.com sonorisation - Travaux en tout genre en maçonnerie - Reprise de possession (Éviction) www.suivremesappels.com - Cellulose haute densité, uréthane giclée - Neuf et restauration tél.: 1 866 559 5169 - Exécution de vos jugements - Brique, pierre, bloc en béton - Service de répartition pour la Province de - Mur mitoyen, plancher, plafond - Gestion de vos appels entrants et sortants en - rejointement, allèges, linteaux Québec - Produit écologique tout temps en les re-dirigeant dans différents RBQ 5700-2537-01 - Prise de constat d’état des lieux - Résidentiel et commercial bureaux selon vos critères - Saisie ATCQ: A03-12171; RBQ:8271-1706-08 - Contrôler la qualité de service en écoutant S.t. Maçonnerie inc. des appels de vos employés. Philippe & associés, 33. INSPECTION BÂTIMENT tel. : (514) 648-4242 - Connaître les sources de placement média les Huissiers de Justice autre: (450) 652-3466 plus efficaces pour vos annonces. tél. : (450) 491-7575 www.stmaconnerie.com - Augmenter vos ventes et la rentabilité de vos anIeb Fax : (450) 491-3418 association nationale des - Réparation ou reconstruction de mur et placements publicitaires [email protected] balcon de béton en hauteur - Nous desservons les districts judiciaires de: Inspecteurs et experts en - Reconstruction de ventre de bœuf 27. GESTION IMMOBILIÈRE Montréal Laval Terrebonne Longueuil Joliette bâtiments - Remplacement d’allège Beauharnois Gérald Smith, Président - Tirage de joints avantages Condo - Ainsi qu’un service de répartitions à travers tél.: (514) 206-0973 - Estimation gratuite et travaux garantis www.avantagescondo.com la province [email protected] Montréal & Rive-Sud [email protected] - Service 24 heures, 7 jours sur 7 1 877 731 8647 www.anieb.com Le Prix s’oublie, la Qualité demeure - Signification, saisie, vente et constat RBQ : 2532-2660-11 ACQ APCHQ Pour les syndicats de copropriétés: - En matière de la Régie du logement - Inspecteurs agréés en bâtiments de tout - Déclaration de copropriété, consultations Notre mission, votre satisfaction! genre juridiques ETTOYAGE DE CONDUITS - Préparation et l’inscription d’hypothèque - Experts en bâtiments reconnus devant 35. N légale 29. HYPOTHÈQUE les tribunaux et autres - Banque de jugements pertinents, cours de biovac System inc formation Westmount Capital CIebQ tél.: (514) 990 9605 [email protected] Robbie Peck, Président Centre d’inspection www.biovacsystem.com Ges-Mar Inc. tél.: (514) 419 4215 et d’expertise en bâtiment du Québec René Vincent, Ing, Directeur technique - Analyse Qualité Air (Tests d’air) Gestion immobilière [email protected] www.wcmortgage.ca tél.: (450) 444-5254 S/f: 1-888-844-5254 - Nettoyage conduits de ventilation tél.: 514.866.1587 - Préteur directe – non bancaire - Entretien HVAC [email protected] www.ciebq.com - Lettre d’engagement en 24 heures - Résidentiel | Commercial | Industriel www.ges-mar.net - Expertise commerciale et résidentielle - Prêt hypothécaire alternative - Inspection fin de garantie (5 ans) - Un soutien pour la gestion de votre propriété - Taux intérêt compétitive en marché privé - Une équipe professionnelle, compétente et - Préachat et fonds de prévoyance les entreprises nCS - Solution créative Manon lalumière, adjointe administrative expérimentée - Témoin expert à la Cour - Des expertises en matière de gestion immo- tél.: (450) 437-4906 bilière, que ce soit un immeuble en copro- 30. INGÉNIERIE InSPeCnoR [email protected] priété, en logements locatifs, en logements tony berardinucci www.entreprisesncs.com multiples ou en espaces commerciaux - Nettoyage, réparation et relocalisation de Énertech Solutions inc. Inspecteur agréé avec une Certification national - Prendre un soin délicat de vos communica- Mécanique de bâtiment tél.: (514) 219-2297 conduits de sécheuse tions avec tous les gens concernés 5436, Royalmount, Mont-Royal (Qc) H4P 1H7 [email protected] www.inspecnor.com - Nettoyage de conduits de ventilation tel: 514-638-2886 - Évaluation avec caméra vidéo [email protected] - Inspection pré-achat, pré-vente ou bilain pré- Gestion G.S.b.R. SenC - Affilié avec «Cheminée en santé» pour le - Ingénierie en mécanique de bâtiments ventif résidentiel, multilogement, commercial tél.: (514) 961-8465 - Audit énergétique - Membre AIBQ et ANIEB, Assurance E&O ramonage, réparation, restauration de cheminées. [email protected] - Conversion de système de chauffage - Location d’appartements / Condominium - Services bilingues, 7 jours par semaine - Calcul de charge de chauffage et climatisation - Formateur en Inspection du bâtiment au 36. PEINTURE - Collecte de loyer et compabilité - Gestion de projets de construction Collège en Enseignement Immobilier - Représentation à la Régie du logement - Recherche de subventions bétonel - Gestion des travaux - Membre de l’ordre des ingénieurs tél.: (514) 273-8855 Montréal, Rive-Nord, Laurentides Inspection lambert Sans frais: 1-888-bétonel Patrick lambert 31. IMPÔTS FISCALITÉ www.betonel.com Gestion Plex tél.: (514) 803-4566 - Prix spéciaux pour les membres de www.inspectionlambert.com l’APQ (peintures, vernis et accessoires) une division de GIa inc. Centre financier Carrefour Robert beaulieu, président-fondateur [email protected] Planificateur financier (2005) - Inspection pré-achat, pré-vente bilan préventif louis Robert 37. PLANCHER tél.: (514) 895-0676 - inspecteur qui est aussi propriétaire de plex tél.: (514) 396-7788 www.gia.ca - Expérience plus de 10 ans dans les multiplex - Accrédité par l’APQ depuis 18 ans - Membre AIBQ Centre du Plancher 640 [email protected] - Une heure gratuite de planification et - Gestion de haut niveau au QC et ON depuis - Assuré et Diplômé tél.: (450) 491-5655 analyse pour membre APQ 1992. autre : (514) 990-1640 - Règlement de succession - Service de comptabilité spécialisée en 34. MAÇONNERIE Courriel : [email protected] - Fiducie familiale immobilier. www.plancher640.com - Analyse de placements - Vinyle - Service de vérifications emploi, crédit et aaa Maçonnerie inc. - Flottant locateur et + bernabi Contreras - Latte brute - Services d’ entretiens immobilier et ménager. noël Hémond tél.: (514) 963 2435 Planificateur financier, Pl. fin [email protected] - Pré-vernis - Parqueterie Groupe Investors - Brique, bloc, pierre & rejointement Groupe Solution Management Inc tél.: (514) 817-3483 - Un travail de qualité a un prix juste Harry Étienne, Président 1-888-698-2889, poste 503 Rénovation et Plancher tél.: (514) 593-3000 ext 1 ou ext 3 [email protected] Castilloux autre : (514) 571-0583 - Avez-vous vraiment les moyens de payer britek Restauration tél.: (450) 586-4269 [email protected] autant d’impôt? tél.: (514) 886-9911 [email protected] www.groupesolutionm.com - Consultation gratuite pour les membres de [email protected] www.renovationetplanchercastilloux.com - Gestion immobilière jusqu’à 50 loge- l’APQ www.britekrestauration.com ments - Réparation de maçonnerie - Sablage de plancher escalier et rampe Janvier 2016 Volume 32, No 1 15 Encouragez les fournisseurs qui appuient votre cause!

- Teinture personnalisée et vernis écologique [email protected] association des Propriétaires du Québec : le sans odeur www.lauresco.com - Travaux faits par le propriétaire - Service complet d’après-sinistre, d’inspection marché locatif a-t-il atteint le point de non - Vente et pose de plancher brut, pré-vernis, et de rénovation retour? pré-huilé, flottant, ingénierie - Urgence 24/7 - Escalier et rampe - Thermographe certifié L’Association des Propriétaires du Québec - Travaux de réparation après sinistre . RBQ 5617-3511-01 RBQ 8104 3457-27 (APQ) est préoccupée par le rapport annuel sur 42. TÉLÉPHONES MOBILES le marché locatif émis par la Société canadienne 38. PLOMBERIE d’hypothèques et de logement (SCHL). Rogers bertrand Durand inc. tél.: (514) 395-5696 Angoisse, problèmes financiers à venir? Dany Corneau, Président Courriel: [email protected] Selon la SCHL, le taux d’inoccupation a atteint 4.3% dans la Province tél.: (514) 481-0368 - Forfait VOIX 27,72$/mois incluant tous de Québec. Certaines RMR sont encore plus marquées : dans la RMR Fax: (514) 481-9866 les frais mensuels (excluant le forfait don- [email protected] de Québec le taux est de 4%, autant que la RMR de Montréal. À nées) www.plomberiebertranddurand.ca Sherbrooke le taux d’inoccupation est de 5.8% et Trois-Rivières en - Chauffage gaz naturel - Forfait DONNÉES 6 Go 30$/mois tête avec 6%. Actuellement, la SCHL prévoit encore plus de vacance - Téléphones à partir de 0$ (entente de 3 - Chauffe-eau électrique et gaz l’an prochain comme à Montréal à 4.4%. - Débouchage et caméra ans) - Dispositif anti-refoulement - Abonnez-vous en ligne - Service d’urgence 24/7 www.rogersdirect.ca On retrouve déjà trop d’annonces à louer sur les sites et journaux. mot de passe: ROGAPQ13 Des mois de loyer gratuits, des concours, des cadeaux persistent dans Groupe a bouclin & Fils - Services de mobilité aussi disponibles: les annonces et changent le marché. tél.: (514) 642-1517 Wi-Fi, Applications, Internet, Sécurité, autre: (514) 927-7780 etc… -Plomberie Les loyers sont en moyenne à 712$ soit une variation de 1,6%. -Rénovation -Construction 43. TRAITEMENT DES EAUX La situation est criante, les propriétaires se voient dans l’obligation - Commercial, Industriel, Résidentiel Centrale thermique b.C. de payer des taxes qui augmentent chaque année, et d’un autre côté, RBQ 8338-2929-05 Plus inc. on continue la construction de logements sociaux à grands prix, de tél./téléc.: (514) 990-0688 façon à entrer en compétition avec les propriétaires contribuables. Plomberie Mecanitech ltée [email protected] benoit lapointe, estimateur - Spécialiste en traitement des eaux pour «Pourtant, ceux-ci ont des logements de libres! On met la rentabilité tél.: (514) 341-6200 chaudières à vapeur, tours d’eau, circuits de l’investissement immobilier en péril et la situation empire d’année [email protected] fermés en année: on augmente les coûts tout en maintenant les revenus bas, - Plomberie Chauffage - Water treatment specialist for steam les augmentations de loyer ne couvrant parfois que l’augmentation des - gaz naturel boiler, cooling towers and closed loop - Entreprise familiale, 25 ans de service taxes municipales», explique Martin Messier, Président. systems - Urgence 24 heures - Fourniture et réparation d’adoucisseur, Un tel taux d’inoccupation commande l’arrêt de la construction de pompe doseuse, nettoyage à l’acide et 39. PORTES ET FENÊTRES glycol logements sociaux selon l’APQ. L’APQ considère qu’il est préférable - Supply and repair water softener, meter- tant pour les locataires que les propriétaires que l’aide en provenance D.V. aluminium ing pump, acid cleaning and glycol de tous les paliers de gouvernement se traduise en une aide au locataire 8751, 8e avenue, Montréal tél. : (514) 322-5345 plutôt que de construire de nouveaux logements subventionnés. téléc. : (514) 322-6352 [email protected] « Cette situation est ridicule, car si l’aide gouvernementale se faisait www.dvaluminium.com directement à la personne, toutes ces sommes pourraient servir à - Résidentiel et commercial - Portes et fenêtres en aluminium et PVC aider plus de gens dans le besoin, qui habiteraient dans des logements - Hybride privés. Il faut que nos logements soient loués, pour qu’on ait les fonds - Directement du fabricant nécessaires, nous aussi, à l’entretien de notre parc locatif ! Il en va du bien-être de notre économie, de nos locataires et des investisseurs! Fenestration Plasse a Rénovation alain Plasse, entrepreneur C’est une solution gagnant-gagnant! » conclut monsieur Messier. tél.: (450) 746-2553 [email protected] Un autre facteur qui change le marché est la copropriété: 15% est - Vente et installation de portes, fenêtres et offert en location Le taux d’inoccupation pour ces condos est de 3%, thermos un taux plus faible que dans le marché locatif traditionnel.

40. SÉCURITÉ - INCENDIE Ce taux démontre bien que le locatif a besoin de soutien et d’aide pour rénover, car les revenus ne suffisent plus à la tâche. Les propriétaires Groupe boroy notiplex doivent effectuer les mises à niveau de leurs immeubles pour rester Damien langlois, Directeur général tél.: (514) 353-8765 concurrentiel et respecter les normes toujours plus exigeantes. autre : (514) 941-4944 [email protected] «Et on revient à la même problématique : taux d’augmentation déri- - Alarme-incendie soire, non seulement selon les critères de la Régie du logement, mais - Gigleurs - Extincteurs portatifs également selon ce que le marché permet avec les taux d’inoccupation - Inspection ULC-S536 que nous connaissons, combiné à la hausse des coûts de construction, - Inspection NFPA-25 de rénovation et de mise à niveau, ainsi que des logements laissés sac- cagés, entraînent un marché locatif en péril», ajoute Martin Messier. 41. RÉPARATION «L’aide du gouvernement devient essentielle, on ne peut pas seulement construire du neuf et laisser dépérir ce qui est en place, il faut donner lauresco les bons outils aux propriétaires pour bien servir les habitants» laurent Gagnon tél.: (514) 826-6900 Janvier 2016 Volume 32, No 1 16 Le Propriétaire A non-compliant chimney: the syndicate is responsible for the costs of remediation work

In a recent judgment of the Court of the applicable standards and the to participate in the cost of remedial Quebec, Small Claims division¹, the deficient sealing of the flues in the work. In spite of section 1077 of the C.c.Q, court held that the syndicate pur- chimneys. So it would be a construc- the syndicate argues that it is not sued by the co-owners was respon- tion defect according to the Fire Because the remedial work is done required to repay to the plaintiffs sible for the costs of corrective work Department. and has been found to comply with what they paid for remedial work, to a chimney of a condo unit. An engineer hired by the syndicate the Fire Services of the municipali- since the fireplace is a common por- inspected the foyers of two units ty’s regulations, the co-owners plain- tion for restricted use of which they The claims of the parties with a fireplace, and concludes tiffs are paying the cost of the work, are the only ones to benefit. It refers The co-owners of a condominium that the prefabricated fireplaces for as well as the fees for the legal advice to Section 1064 of the C.c.Q.: unit demand from the syndicate wood and for gas, including the one obtained from their lawyer, then $2793.21 for reimbursement of cor- of the unit of the plaintiffs, have they claim reimbursement by the “1064. Each co-owner contributes in rective work they had to pay because serious deficiencies with respect to syndicate. proportion to the relative value of the chimney serving their unit did their installation which does not, his fraction to the expenses arising not meet the requirements of the in several instances, respect the The applicable law and the analysis from the co-ownership and from the National Building Code (“NBC”). standards applicable at the time of by the Court operation of the immovable and the They also claim $706.12 for the construction. According to the Fire According to the evidence of the contingency fund established under fees of their lawyer, who they hired Department, this is a serious risk of engineering expertise retained by the article 1071, although only the co- for the purpose of determining the fire, and it therefore recommends syndicate and the evidence heard, owners who use common portions liability of the parties as to the pay- significant remedial work. the installation of the chimney of for restricted use contribute to the ment of the work. the plaintiffs’ condominium unit costs resulting from those portions.” The syndicate gets bids according did not meet construction standards (The court emphasizes.) For its part, the syndicate contested to the plans and specifications pre- and safety regulations in force at the this claim on the ground that the use pared at the request of the syndicate time of construction of the plaintiffs’ However, the Court reminds the of the fireplace is exclusive to these by a technologist, of which one is unit and presented a serious fire parties that the Court of Appeal² co-owners, and for this reason, it is chosen at a general meeting of the hazard. has clarified the interpretation to not liable at all for the payment of co-owners. A few weeks later, the According to the report and the tes- be given to that article and made corrective work. As for the legal fees, work is carried out in the affected timony of the engineer, it concerns a the difference between the mainte- the syndicate argues that the co- units, including those of the co-own- faulty construction or design. nance of the common portions for owners were free to consult a lawyer ers plaintiffs. restricted use to which only their co- for advice, but the syndicate cannot In the circumstances, the co-owners owners are required, and the major be held responsible for these charges. However, the co-owners, including or plaintiffs argue that the co-own- repairs to which all co-owners are The syndicate called as collateral some who have no fireplace in their ers syndicate’s responsibility derives required. On this point, the Court of in this case the numbered company unit, feel that they should not have from Section 1077 of the C.c.Q: Appeal has concluded that the term that built the building, and which to bear the cost of these works via “charges resulting” refers only to the ultimately, according to the syndi- common expenses, and that only co- “1077. The syndicate is liable for cost of minor repairs and mainte- cate, is responsible for the design or owners whose unit is equipped with damage caused to the co-owners nance, and not to the cost of major construction defects. a fireplace must pay. or third persons by faulty design, repairs and replacement of the com- construction defects or lack of main- mon portions. The facts found by the Court Once this position by some co-own- tenance of the common portions, The unit of the co-owners plaintiffs ers is known by the co-owners plain- without prejudice to any counter- The syndicate has not disputed the has a fireplace. tiffs, they retain the services of a claim.” fact that the deed of co-ownership In a letter, the Municipal Fire lawyer specialized in co-ownerships Department has advised the co- to obtain a legal opinion on the owners that there is reason to believe question of responsibility for the that the installation of the fireplace costs of remediation. chimney of their unit is at risk of potential spread in the event of a In his legal opinion, the counsel fire. The Fire Department forbids concludes that all the co-owners them to use the fireplaces before the of the syndicate must assume the syndicate can have them inspected costs associated with the repair by a qualified expert. or replacement of the two chim- neys, even if only two units have At an information session, to which a fireplace. are invited the officers and directors of the syndicate, the Fire Department The co-owners plaintiffs transmit confirms that it bans the use of fire- that legal opinion to the other co- places of the condominiums’ units owners and the syndicate, but the due to improper configuration of co-owners maintain their refusal

Janvier 2016 Volume 32, No 1 Le Propriétaire 17

does not address the chimneys or Appeal, such as a clause allowing the is concerned, according to the Court, Suite de la page 9 fireplaces, it does not specify if the syndicate to consider the use of the the syndicate was right to appeal chimneys are common portions or common portions for restricted use in this case given the nature of the Le Tribunal juge que le Syndicat common portions for restricted use. to establish the contribution of the defect affecting the unit of the plain- doit rembourser aux coproprié- user co-owner. tiffs and section 1077 of the C.c.Q taires demandeurs le coût des The Court believes that while the which expressly provides for the pos- travaux correctifs de la cheminée fireplaces are located within the walls The Court finds that the syndicate sibility to take legal action against de leur unité, soit 2 793,21$. of the unit of the plaintiffs which is a must reimburse to the co-owners him. According to the Court, the privative portion, the chimneys are plaintiffs the cost of remediation builder shall therefore indemnify the Par ailleurs, le Tribunal n’accorde common portions for restricted use, work of the chimney of their unit, syndicate for the sentence imposed pas aux copropriétaires deman- intended for the exclusive use of the i.e. $2793.21. in this case, in principal, interest deurs le remboursement des hono- co-owners considered individually. and costs. raires payés à leur avocat. Le béné- According to the Court they can be Moreover, the Court does not grant fice de cet avis juridique n’a été assimilated with doors, windows, to the co-owners plaintiffs reim- For these reasons, the Court con- que purement personnel pour les exterior walls and balconies. bursement of fees paid to their law- demned the syndicate to pay the copropriétaires demandeurs. yer. The benefit of this legal opinion plaintiffs co-owners the sum of The Court notes that it is not dis- has only been purely personal to the $2793.21 with interest at the legal Quant au constructeur de puted by the parties that the deed of co-owners plaintiffs. rate and the additional indemnity l’immeuble, selon le Tribunal, le co-ownership has no specific clauses under section 1619 of the Civil Code Syndicat était en droit d’appeler to waive the rule of the Court of As far as the builder of the complex of Quebec from the filing of the dans ce dossier vu la nature du demand, plus vice affectant l’unité des deman- court costs of deurs et l’article 1077 C.c.Q. qui $132. prévoit expressément la possibilité The Court also de le poursuivre. Selon le Tribunal, condemned the le constructeur devra donc tenir le numbered com- Syndicat indemne de la condam- pany, builder of nation prononcée dans le présent the complex, to dossier, en capital, intérêts et frais. pay to the syn- dicate all of this Pour ces raisons, le Tribunal a present convic- condamné le Syndicat à payer aux tion in princi- copropriétaires demandeurs la pal, interest and Pour les membres de somme de 2 793,21$ avec intérêts costs. L‘Association des Propriétaires du au taux légal et l’indemnité addi- Québec 1. Court No 505- tionnelle prévue à l’article 1619 du 32-029835-122, Code Civil du Québec à compter 2015 QCCQ 9572 du dépôt de la demande, plus les 2. Gestion Almaca v. Syndicat des frais judiciaires de 132$. copropriétaires du Le Tribunal a aussi condamné la 460 St-Jean, 2014 compagnie à numéro, constructeur QCCQ 105. (C.A) de l’immeuble, à payer au Syndicat la totalité de la présente condam- nation en capital, intérêts et frais.

1. No cour 505-32-029835-122, 2015 QCCQ 9572 2. Gestion Almaca c. Syndicat des copro- priétaires du 460 St-Jean, 2014 QCCQ 105. (C.A)

Obtenez jusqu’à 35% de réduction à partir de notre prix de détail régulier sur toutes nos peintures d’intérieur et d’extérieur de première qualité*.

*Cette offre ne tient pas compte des frais de coloration, ni des frais écologiques applicables. Voir tous les détails en magasin*

Janvier 2016 Volume 32, No 1 18 Le Propriétaire

Savez-vous si vous êtes bien protégé? Do you know if you are well protected?

Me Annie Lapointe

Nous travaillons une partie de notre vie à bâtir un patrimoine, alors pourquoi ne pas s’assu- rer de bien le transmettre et le conserver?

Un premier investissement, la vie de couple, une maison, un investissement conjoint, un votre patrimoine (1). enfant mineur suite à un décès, tionnaire en ligne auprès d’un bébé, un mariage, une séparation en venir à une entente sur le échantillon représentatif de 1 ou un divorce, tous ces événe- Que vous fassiez vous-même partage des biens suite à une 440 Québécoises et Québécois ments changent votre situation partie de cette catégorie de per- séparation, etc. âgés de 20 à 35 ans, tant franco- et amènent leur lot de protec- sonnes, que vous soyez un ami, phones qu’anglophones, prove- tions à envisager. Tout se passe ou un parent, ou que vous-mêmes La Chambre des notaires a mis nant de toutes les régions admi- très vite avec tous les imprévus jugiez que vous n’avez pos- sur pied un outil interactif qui nistratives de la province, http:// de la vie auxquels on doit faire siblement pas toute l’informa- peut vous permettre d’avoir une sondagegenerationy.cnq.org/ face et on néglige parfois de tion ou la protection nécessaire idée sur votre situation actuelle prendre les précautions néces- pour vous, votre famille, ou vos et sur les précautions à prendre. saires et d’utiliser les outils qui biens, il est important de penser Il suffit de répondre à quelques sont mis à notre disposition pour à la situation et d’y remédier questions, nous vous invitons être bien protégé et avisé, que efficacement. Avez-vous pensé à passer le test : PROTECT- ce soit par manque de temps ou à faire votre testament, mandat O-MAÎTRE (http://protect-o- d’argent. Pourtant, nos choix de protection, convention de vie maitre.cnq.org/). et nos actions ont des implica- commune si nécessaire? Peut- tions légales qu’on a tendance être bien qu’une simple mise N’hésitez pas à com- à oublier et on ne le rappellera à jour de vos documents est muniquer avec nous jamais suffisamment. nécessaire. pour une opinion plus particulière concernant La Chambre des notaires du Pourtant, les coûts reliés à la pré- votre situation. Noël Hémond, Pl. Fin. Québec a mené une enquête paration des documents néces- Planificateur Financier portant essentiellement sur les Conseiller en sécurité financière saires à une protection adéquate Courtier en assurance de personne personnes âgées de 20 à 35 ans est souvent moindre en compa- (1) Étude menée par la Cell : (514) 817-3483 (la génération Y), révélant que raison avec les coûts de proces- Chambre des notaires Sans frais:1-888-698-2889 poste 503 la moitié d’entre eux n’a pas, [email protected] sus judiciaires plus longs qui du Québec du 19 au ou ne croit pas avoir la protec- Gestion de portefeuille; peuvent survenir, par exemple, 24 novembre 2014 tion nécessaire. Certains, 18%, Planification de la retraite et pour ouvrir un régime de protec- au moyen d’un ques- ne s’en soucient tout simple- du patrimoine; tion suite à un assurance de personne ment pas selon l’enquête menée. accident, ou Gestion privée Pourtant, il s’agit souvent de la faire vérifier Service privilégié aux membres tranche d’âge durant laquelle un testament le plus de changements sur- fait seul sans viennent qui sont susceptibles l’aide d’un de modifier les risques et les 3100, boul. Le Carrefour, 4e, Laval, Qc H7T 4E5 notaire, régler MC Marques de commerce de Groupe Investors Inc. Utilisation sous besoins reliés à votre famille et licence par les sociétés affiliées.**Services de courtage offerts par la garde d’un l’entremise de Valeurs mobilières Groupe Investors Inc.

Janvier 2016 Volume 32, No 1 Le Propriétaire 19

We spend a part of our lives to half of them did not, or does preparation of documents neces- (http://protect-o-maitre.cnq.org/). build a patrimony, so why not not believe to have the necessary sary for adequate protection are make sure to pass it on well and protection. Some 18% simply do often lower in comparison with Do not hesitate to contact us for keep it in good condition? not care according to the sur- the costs of longer judicial pro- a more particular opinion about vey conducted. Yet it is often the cesses that may arise, for instance, your situation. A first investment, married life, age group in which most of the to open a protection regime fol- a home, a joint investment, a changes occur that may alter the lowing an accident, or to check (1) Study conducted by the Chamber of Notaries of Quebec from 19 to 24 baby, a wedding, a separation or risks and needs connected to your a will made alone without the November 2014 via an online question- a divorce, all these events change family and your assets (1). assistance of a notary, set the naire among a representative sample of 1440 Quebecers aged 20 to 35 years, both your situation and bring their custody of a minor child due to French and English, from all the admi- own set of protections to contem- Whether you are yourself part of death, come to an agreement on nistrative regions of the province, http:// plate. Everything happens very this category of people, whether the division of property following sondagegenerationy.cnq.org/ quickly with all the accidents of you are a friend or a relative, or a separation, etc. life that one has to face and some- whether you yourself think that times we fail to take the necessary you possibly do not have all the The Chamber of Notaries has precautions and use the tools that information or the necessary pro- created an interactive tool that are available to us to be well tection for yourself, your family, can allow you to have an idea protected and informed, whether or your property, it is important about your current situation and by lack of time or money. Yet to think about the situation and the precautions our choices and our actions have remedy it effectively. Have you you should take. legal implications that we tend to thought about writing your will, Just answer a forget and we never remember it a protection mandate, a coha- few questions, enough. bitation agreement if necessary? we invite you Perhaps only a simple update of to take the test: The Chamber of Notaries of your documents might be requi- PROTECT-O- Quebec conducted a survey focu- red. MASTER sing on people aged 20 to 35 years (Generation Y), revealing that However, the costs related to the Économies garanties et aucun coût initial

ThermStopper PLUS® est un système avancé de gestion des chaudières pour le chauffage central, qui utilise une rétroaction active provenant en temps réel de ses capteurs, conjointement avec un logiciel d’autoapprentissage adaptatif. ThermStopper PLUS® pourrait permettre aux entreprises pour lesquelles la consommation d’électricité constitue des frais généraux importants de réaliser des réductions considérables du carburant consommé (et des gaz à effet de serre produits), sans avoir besoin d’investir dans un équipement haute technologie coûteux ou des appareils de rechange. ThermStopper PLUS®, la solution économique de la réduction des émissions et de la lutte contre le gaspillage de carburant.

Technologie Économies Incitatifs des intelligente garanties services publics

Partenariats avec Réduction les services publics des émissions de carbone

JOIGNEZ-VOUS AUX ENTREPRISES SUIVANTES QUI FONT CONFIANCE À LA TECHNOLOGIE INTELLIGENTE.: Kawartha Dairy • Campeau Building • St-François de Salle Church City of Newmarket • Holiday Inns • City of Barrie • Grey Bruce School Board Distribué exclusivement en Amérique du Nord par : Économies garanties grâce à la technologie intelligente canadianenergysavings.com 1.855.237.2669 (sans frais)

Janvier 2016 Volume 32, No 1 Le Propriétaire 20

Ne commencez pas vos travaux ou vos soumissions sans avoir consulté le Bottin APQ.

Une fuite d’eau? Besoin de changer votre toiture? ou tout simple- ment vouloir pro ter tranquillement de tous les rabais oerts?

Le Bottin APQ est l’outil idéal et indispensable à tous vos projets!

Vous pouvez trouver facilement vos futurs partenaires d’a aires : vous pouvez rechercher par Ordre alphabétique ou par Catégorie. Découvrez directement la liste des fournisseurs sur votre téléphone et contactez les instantanément à partir de l’application pour une ecacité inégalée.

Essayez le dès maintenant, cet outil magique est gratuit par simple télécharge- ment:

Janvier 2016 Volume 32, No 1