Woningmarkt in Verandering De Volkshuisvestelijke Opgaven Voor Groenwest

€

RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl

EINDRAPPORT

Woningmarkt in verandering De volkshuisvestelijke opgaven voor GroenWest

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of tek- sten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies Woon- werk- leefomgeving www.rigo.nl

EINDRAPPORT

Woningmarkt in verandering De volkshuisvestelijke opgaven voor GroenWest

Opdrachtgever

Contactpersoon

Anouk Tersteeg

Projectnummer

P37070

Datum februari 2018

Auteurs

Roxanne Mulder; [email protected]; 020 522 11 02 Geert van der Wilt; [email protected]; 020 522 11 26

Inhoud

0. Samenvatting 1

Inleiding 3

Achtergrond en aanleiding 3 Onderzoeksvragen 3 Databronnen 3 Weergave van de resultaten 4 Opbouw van deze rapportage 5

Woningen en huishoudens 6

De woningvoorraad 6 Bevolking 10 Huishoudenssamenstelling 11 Inkomensgroepen 12 Conclusies 13

Wie woont waar 15

Woonsituatie naar eigendom en woningtype 15 Bewoning sociale huurwoningen 18 Conclusies 22

Verhuisgeneigdheid en vraagaanbodverhoudingen 23

Verhuisgeneigdheid 23 Actuele vraagaanbodverhoudingen (fricties) 23 Conclusies 27

Ontwikkelingen doelgroepen en huishoudens 29

Ontwikkeling huishoudens 29 Economisch scenario 32 Ontwikkeling inkomensgroepen 32 Toekomstige woningbehoefte (constante woonpatronen) 35 Woningbehoefte sociale huur tot €711 (DAEB-segment) 39 Volkshuisvestelijke opgave 41 Toegankelijkheid van het woningbezit 43 Conclusies 45

Eindrapport Woningmarkt in verandering Bijlagen 47

Feitenkaarten kernen 47 Toelichting methodes en aannames 108 Begrippenlijst 110

Eindrapport Woningmarkt in verandering 0. Samenvatting In opdracht van woningcorporatie GroenWest uit Woerden heeft RIGO in het najaar van 2017 een woningmarktonderzoek uitgevoerd voor de gemeenten waar GroenWest haar bezit heeft: De Ronde Venen, Montfoort, Utrecht en Woerden. In deze samenvatting beschrijven we de belangrijkste resultaten van dit onderzoek. Achter- eenvolgens gaan we in op de huidige situatie op de woningmarkt in de vier gemeenten, verhuisgeneigdheid en de actuele vraagaanbodverhoudingen en de ontwikkeling van doelgroepen, huishoudens en woningbehoefte.

Woningen en huishoudens

In de gemeenten De Ronde Venen, Montfoort, Utrecht en Woerden staan in totaal zo’n 200.000 woningen, waarvan er 189.000 worden bewoond. Die bewoonde voorraad bestaat, met uitzondering van Utrecht, voor tenminste 60% uit koopwoningen. In Utrecht ligt dat aandeel met 46% een stuk lager. Utrecht kent, met 34%, het grootste aandeel corporatiewoningen. Als studentenstad onderscheidt Utrecht zich met relatief veel woningen van maximaal 70 vierkante meter en woningen met maximaal 3 kamers. In de andere drie steden is dat beeld juist omgekeerd: veel woningen van minimaal 90 vierkante meter en veel woningen met 5 of meer kamers. Kijken we naar de samenstelling van de sociale huurvoorraad dan onderschei- den De Ronde Venen en Montfoort (en in minder mate Woerden) zich van Utrecht door een hoog percentage eengezinswoningen en veel woningen met een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de tweede aftoppingsgrens. In de vier gemeenten wonen ruim 220.000 huishoudens. Utrecht kent het hoogste aandeel jongeren (<35 jaar) en alleenstaanden. In De Ronde Venen, Montfoort en Woerden ligt het aandeel 65-plussers rond de 30%, ongeveer twee keer zo hoog als in Utrecht. Op basis van het inkomen van de huishoudens kunnen we de gemeenten De Ronde Venen, Montfoort en Woerden welvarend noemen. In deze gemeenten behoort maximaal 35% van de huishoudens tot de doelgroep van beleid, de groep die op basis van hun inkomen in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. In Utrecht ligt dit percentage met 53% boven het landelijk gemiddelde (46%).

Woonsituatie

Door de bewoonde voorraad en de huishoudens met elkaar te kruisen ontstaat er een beeld van de woonsituatie van de huishoudens in het werkgebied van GroenWest. Daarbij is voor GroenWest natuurlijk vooral de woonsituatie van de doelgroep van beleid va n belang. Algemeen kan gesteld worden dat de woonsituatie van huishoudens nauw samenhangt met de levensfase en het inkomen: de meeste jongeren huren een woning en het hoogste aandeel eigenwoningbezit zien we terug bij de huishoudens met de hoogte inkomens . Ook onder de lagere inkomens zien we, vooral in De Ronde Venen, Montfoort en Woerden, eigenwoningbezit. Deels gaat het om huishoudens die met hun huidige inkomen een goedkope woning hebben kunnen kopen, deels om huishoudens die na de koop van hun woning met een inkomensterugval te maken hebben gehad. Het grootste deel van de doelgroep van beleid woont echter in een huurwoning.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 1 Het corporatiebezit in de vier gemeenten wordt ook voor het grootste deel bewoond door huurders die behoren tot de doelgroep van beleid: 67% in De Ronde Venen, 74% in Mont- foort, 75% in Woerden en 80% in Utrecht. Als we kijken naar de inkomens van de bewoners van corporatiewoningen dan zien we dat het grootste aandeel goedkoop scheefwonende huishoudens (huishoudens met een inkomen vanaf € 36.165 (prijspeil 2017) in een huurwoning met een gereguleerde huurprijs (tot €711)) een hoog inkomen heeft (meer dan €46.259).

Verhuisgeneigdheid en actuele vraagaanbodverhoudingen

In alle vier de gemeenten in het werkgebied van GroenWest is ruim 50% van de huishoudens die aangeeft binnen twee jaar te willen verhuizen daar actief mee bezig. Dat wil zeggen dat deze huishoudens woningen bezichtigen of reageren op advertenties voor woningen. Het zijn vooral doorstromers die actief zijn; het aandeel starters ligt tussen de 27% in Woerden en 41% in De Ronde Venen. In alle vier de gemeenten is er op dit moment meer vraag dan potentieel aan bod van eengezins koopwoningen. Naar prijs overstijgt de vraag naar koopwoningen het potentiele aanbod overal in het goedkoopste (< 200.000 euro) en duurste prijssegment (> 300.000 euro). In het huursegment overstijgt de vraag naar eengezinswoningen niet of nauwelijks het potentiele aanbod daarvan. In Utrecht en Woerden geldt dat ook voor appartementen. Naar huurprijs bezien is er in alle vier de gemeenten meer vraag dan potentieel aanbod van woningen met een huurprijs tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens.

Ontwikkeling doelgroepen en huishoudens

De Ronde Venen, Montfoort, Utrecht en Woerden groeien. Tot 2030 is sprake van een bescheiden groei (+3%) in Montfoort; de groei in de drie andere gemeenten ligt tussen de 10 - en 20%. Die groei gaat gepaard met vergrijzing en met een toename van het aantal huishoudens dat te maken heeft met matige tot zware mobiliteitsbeperkingen en in verband daarmee is aangewezen op woningen die voor deze huishoudens toegankelijk zijn. Er vanuit gaande dat de gemiddelde koopkrachtontwikkeling de komende jaren gelijk zal zijn aan de afgelopen periode neemt het aandeel huishoudens dat deel uitmaakt van de doelgroep van beleid de komende jaren toe. Dat geldt voor de gemeenten De Ronde Venen, Montfoort en Woerden. In de gemeente Utrecht blijft het aandeel van de doelgroep van beleid praktisch gelijk; wel is hier sprake van een absolute groei van de doelgroep. De invloed van de vergrijzingsgolf is binnen de doelgroep van beleid goed zichtbaar. Ouderen krijgen na hun pensionering vaak te maken met een inkomensterugval. Dat uit zich in een toename van het aandeel (alleenstaande) ouderen in de doelgroep.

Ontwikkelingen woningbehoefte

Als gevolg van de vergrijzing en verdunning van het aantal huishoudens (door individualisering), neemt in de toekomst in alle gemeenten de vraag naar meergezinswoningen toe. Dat geldt voor alle gemeenten, in zowel de koop- als de huursector. Naar prijsklassen en eigendomsverhouding zijn enkele verschillen tussen de vier gemeenten zichtbaar, maar ook een duidelijke overeenkomst: in De Ronde Venen, Utrecht en Woerden is tot aan 2030 behoefte aan woningen in alle prijsklassen, zowel in het koop- als huursegment. Montfoort wijkt hiervan af met een dalende behoefte aan huurwoningen met een huurprijs boven de eerste aftoppingsgrens en een gelijkblijvende behoefte aan koopwoningen tussen de €200.000 en €300.000.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 2 Inleiding

Woningcorporatie GroenWest uit Woerden heeft als missie om wonen in het Groene Hart betaalbaar te maken en kwetsbare doelgroepen te steunen door hen passende huisvesting te bieden. De bijna 12.000 woningen die GroenWest in haar bezit heeft in de gemeenten De Ronde Venen, Montfoort, Utrecht en Woerden vormen de basis voor het realiseren van deze missie.

Achtergrond en aanleiding

Om haar woningbezit toekomstbestendig te kunnen houden wil GroenWest begin 2018 aan de slag met haar portefeuillestrategie. Daarvoor heeft zij behoefte aan cijfermatige input over de ontwikkeling van de woningmarkt in haar werkgebied, in de vorm van een woningmarktanalyse.

Onderzoeksvragen

De belangrijkste vragen waar deze woningmarktanalyse antwoord op geeft zijn:

 Hoe wonen de verschillende doelgroepen in het werkgebied van GroenWest op dit moment?  Hoe ontwikkelt de woningbehoefte in het werkgebied van GroenWest zich de komende jaren?  Hoe ontwikkelt zich de vraag naar toegankelijke woningen in het werkgebied van Groen- West? De woningmarktanalyse biedt daarmee inzicht in zowel de huidige situatie op de woningmarkt als in de toekomstige situatie, op het niveau van de vier gemeenten waar GroenWest bezit heeft.

Databronnen

Voor de woningmarktanalyse is zoveel mogelijk gebruik gemaakt van lokaal specifieke data, in dit geval gegevens over het corporatiebezit van GroenWest. Deze gegevens hebben we aangevuld met data uit openbare bronnen over de overige woningvoorraad (bezit van andere corporaties, particuliere huurwoningen, koopwoningen) en over de kenmerken van huishoudens (leeftijd, type, inkomen) in het werkgebied van GroenWest. Daarnaast hebben we gebruik gemaakt van het meest recente WoonOnderzoek Nederland (WoON2015). Dit is een driejaarlijks onderzoek in opdracht van het ministerie van BZK. Lan- delijk zijn ongeveer 60.000 respondenten gevraagd naar hun woonwensen en allerlei kenmerken van hun woning en huishouden. Daarnaast bevat het bestand gekoppelde registratiedata van onder andere de belastingdienst, de Basis Administratie Gebouwen (BAG) en de basisregistratie personen. De lokaal specifieke informatie en het WoON -bestand vormen samen het woningmarktsimulatiemodel van RIGO. Met dit model is het mogelijk een betrouw- baar en actueel beeld te schetsen van de situatie op de woningmarkt in het werkgebied van GroenWest.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 3 Voor gemeente De Ronde Venen heeft RIGO zeer recent een woningmarktonderzoek uitge- voerd1. Inhoudelijk komt dat woningmarktonderzoek in grote lijnen overeen met de voorlig- gende woningmarktanalyse. In overleg met GroenWest is daarom besloten gebruik te maken van het analysebestand van het onderzoek voor De Ronde Venen. In de bijlage met toelichting van de gebruikte methoden en aannames lichten we ook toe welke consequenties het gebruikt van dat analysebestand betekent voor deze woningmarktanalyse.

Weergave van de resultaten GroenWest is werkzaam in meerdere kernen in meerdere gemeenten in het Groene Hart (zie figuur 1-1). De uitkomsten van de woningmarktanalyse worden weergegeven op het niveau van de gemeenten waarin GroenWest werkzaam is: De Ronde Venen, Woerden, Montfoort en Utrecht2. De uitkomsten van de woningmarktanalyse op kernniveau presenteren we in aparte factsheets, die we als bijlage bij dit rapport voegen. Het gaat om de volgende kernen:

 De Ronde Venen: Abcoude, Mijdrecht, Vinkeveen, Wilnis, overige kernen;  Woerden: Woerden, Harmelen, Zegveld, Kamerik-Kanis;  Montfoort: Montfoort, Linschoten;  Utrecht: Vleuten-Haarzuilens, De Meern, Leidsche Rijn.

1 Woningmarktonderzoek De Ronde Venen, RIGO, 2017.

2 In de tekst zullen we, als het gaat over Utrecht, waar mogelijk inzoomen op het werkgebied van Groen- West in Utrecht, de wijken ten westen van de A2: Leidsche Rijn, Vleuten en De Meern.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 4 figuur 1-1 Werkgebied GroenWest

Opbouw van deze rapportage Deze rapportage is als volgt opgebouwd:

 Hoofdstuk 2: woningvoorraad, omvang en samenstelling huishoudens  Hoofdstuk 3: relatie woningvoorraad en huishoudens (wie woont waar)  Hoofdstuk 4: verhuisgeneigdheid, woonwensen en fricties  Hoofdstuk 5: ontwikkeling doelgroepen en woningbehoefte  Hoofdstuk 6: bijlagen: factsheets kernen, begrippenlijst, toelichting methoden en aannames Het is van belang om te weten dat de resultaten van deze woningmarktanalyse zijn gebaseerd op een steekproefbestand. Hierdoor kunnen de resultaten afwijken van regi stratiebe- standen. Om een schijnnauwkeurigheid te vermijden zijn de aantallen in de tabellen afgerond op tientallen. Hierdoor kan het voorkomen dat de som van de cellen niet exact optelt tot de randtotalen.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 5 Woningen en huishoudens

De basis voor elke woningmarktanalyse wordt gevormd door de huidige woningvoorraad en de mensen die in die woningen wonen. In dit hoofdstuk brengen we die basis in beeld.

Allereerst kijken we naar de woningvoorraad: hoeveel woningen staan er in de gemeenten in het werkgebied van GroenWest, hoeveel daarvan zijn bewoond, hoe is de voorraad samengesteld naar eigendom (huur/koop) en wat zijn de overige kenmerken (bouwjaar, energielabel) van deze woningen? Ook brengen we de omvang en samenstelling van de sociale huurvoorraad in beeld.

Vervolgens richten we onze blik op de bevolking van de gebieden die we voor deze woningmarktanalyse onderzoeken: hoe ziet de huidige bevolkingsopbouw er uit, hoe zijn de huishoudens samengesteld en tot welke inkomensgroepen behoren de huishoudens?

De woningvoorraad

In de gemeenten De Ronde Venen, Montfoort, Utrecht en Woerden zijn anno 2017 221.872 huishoudens woonachtig. In totaal staan er in de gemeenten 189.097 bewoonde woningen. Dit aantal is wat lager dan het aantal huishoudens. Naar schatting wonen er bijna 33.000 huishoudens (15%) buiten de reguliere woningvoorraad. Het merendeel hiervan (zo’n 30.000) bestaat uit (voornamelijk) studerende jongeren, woonachtig op kamers in de stad Utrecht. In het werkgebied van GroenWest in Utrecht, in de wijken aan de westkant van de A2, en in de overige drie gemeenten bestaat 2 tot 6% van de huishoudens uit onzelfstandi- gen. Het gaat dan om inwonende huishoudens, bewoners van onzelfstandige wooneenheden en huishoudens in recreatiewoningen of woonboten. Landelijk ging het in 2015 om zo’n 5% (bron: WoON 2015). Deze categorie wordt in deze rapportage aangeduid als overige voorraad of onzelfstandige huishoudens. In tabel 2-1 staan de aantallen per 1-1-2017 per kern en gemeente weergegeven. De totale woningvoorraad, inclusief onbewoonde woningen (door (frictie)leegstand, voorge- nomen sloop of renovatie, of ander gebruik dan bewoning, is met 196.842 woningen groter dan de bewoonde voorraad. Het WoON-bestand bevat geen gegevens over leegstaande woningen, omdat hier geen huishoudens wonen die geënquêteerd kunnen worden. In deze rapportage richten we ons daarom alleen op de bewoonde woningvoorraad. In het vervolg van het rapport zijn de aantallen afgerond op tientallen. Dit om schijnnauwkeurigheid te voorkomen. Deze afronding kan ertoe leiden dat de optelling iets kan afwijken van de som.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 6 tabel 2-1 Aantal huishoudens, woningen, leegstand, bewoonde woningvoorraad en onzelfstandige huishoudens per kern in de Ronde Venen (2016) en Montfoort, Utrecht en Woerden (2017)

A. Huishoudens WoningvoorraadB. Leegstand % C. woningen Leegstaande D. Woningen (D-E) Bewoonde E. hh (A-E) Onzelfstandige F. Onzelfstandig % G. De Ronde Venen Abcoude 3.133 3.233 4% 134 3.099 34 1% Mijdrecht 6.943 6.929 3% 187 6.742 201 3% Vinkeveen 3.825 3.679 5% 198 3.481 344 9% Wilnis 2.662 2.610 3% 75 2.535 127 5% Overige kleine kernen 1.742 1.690 5% 80 1.610 132 8% totaal 18.305 18.141 4% 674 17.467 838 5% Montfoort Montfoort 4.074 4.129 3% 132 3.996 78 2% Linschoten 1.477 1.538 4% 69 1.469 8 1% totaal 5.551 5.667 4% 201 5.466 85 2% Utrecht Vleuten/ Haarzuilens 9.656 9.553 2% 229 9.323 333 3% De Meern 8.252 8.173 2% 196 7.977 275 3% Leidsche Rijn 13.051 12.639 3% 379 12.260 791 6% Stad Utrecht 145.633 121.044 5% 5.447 115.597 30.036 21% totaal 176.592 151.409 4% 6.252 145.157 31.435 18% Woerden Woerden 15.764 15.861 3% 428 15.432 331 2% Kamerik/Kanis 1.487 1.496 3% 45 1.451 36 2% Zegveld 894 899 3% 27 872 22 2% Harmelen 3.279 3.369 4% 118 3.251 28 1% totaal 21.424 21.625 3% 618 21.007 417 2% totaal werkgebied 221.872 196.842 4% 7.745 189.097 32.775 15% totaal werkgebied excl. stad Utrecht 76.239 75.798 3% 2.298 73.500 2.739 4% Bron: CBS en GroenWest 2017.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 7 Samenstelling woningvoorraad

In tabel 2-2 is een overzicht opgenomen van de samenstelling van de woningvoorraad per gemeente. De verschillen tussen de gemeenten zijn duidelijk zichtbaar. Montfoort heeft een relatief eenzijdige woningmarkt: 71% van de voorraad bestaat uit eengezins koopwoningen. De Ronde Venen en Woerden hebben een vergelijkbaar woningbestand. In beide gemeenten bestaat iets minder dan een kwart van de voorraad uit corporatiewoningen. In Woerden zijn dit ongeveer even vaak eengezins- als meergezinswoningen. In De Ronde Venen is het grootste deel van de corporatiewoningen een eengezinswoning. De woningvoorraad in heel Utrecht werkt sterk af van die van haar buurgemeenten: het aandeel koopwoningen is met 46% flink lager dan in de overige gemeenten en het aandeel meergezins corporatiewoningen juist flink hoger. In de wijken aan de westkant van Utrecht, Vleuten-Haarzuilens, De Meern en Leidsche Rijn, lijkt de woningvoorraad juist wel op die van de andere drie gemeenten, met een percentage koopwoningen variërend tussen de 59- en 74% en een veel lager aandeel corporatiewoningen. tabel 2-2 Samenstelling van de bewoonde woningvoorraad in de Ronde Venen (2016) 3 en Mont- foort, Utrecht en Woe r den ( 2017)

absoluut relatief De Ronde De Ronde Venen Montfoort Utrecht Woerden Venen Montfoort Utrecht Woerden koop eg 9.880 3.870 43.900 12.410 57% 71% 30% 59% koop mg 830 250 22.530 1.690 5% 5% 16% 8% particuliere huur eg 1.770 380 7.410 830 10% 7% 5% 4% pariculiere huur mg 750 140 22.400 1.220 4% 3% 15% 6% corporatie eg 2.760 550 13.160 2.340 16% 10% 9% 11% corporatie mg 1.480 280 35.770 2.500 8% 5% 25% 12% totaal 17.470 5.470 145.150 21.010 100% 100% 100% 100% Bron: CBS en GroenWest 2017, RIGO woningmarktsimulatiemodel. In tabel 2-5 staat de samenstelling van de bewoonde voorraad naar prijsklassen en bouwjaar weergeven. Utrecht als geheel kent het hoogste aandeel woningen onder de eerste aftoppingsgrens (29%), maar dit aandeel is in de wijken aan de westkant van de stad een stuk lager; hier staan vooral veel koopwoningen tussen de €200.000 en €300.000 en boven de €300.000. Ook in de andere drie gemeenten staan veel koopwoningen boven de €300.000 (29% - 34%). Vrije sector huurwoningen zijn daar bovendien een stuk schaarser dan in Utrecht. In Utrecht, uiteraard met uitzondering van Leidsche Rijn, staan de oudste woningen: 32% is gebouwd voor de Tweede Wereldoorlog. In Montfoort zijn er in de periode 1970-1980 veel woningen bijgebouwd. Qua woningoppervlakte valt op dat de meeste woningen een oppervlakte tussen de 90 - 120m2 hebben en bestaan uit 4 of meer kamers (tabel 2-3). Utrecht onderscheidt zich door relatief veel woningen onder de 70m2. Logischerwijs is het gemiddeld aantal kamers hier ook lager dan in de andere gemeenten. In de Ronde Venen staan juist veel woningen die groter dan 150m2 zijn. In Montfoort hebben de woningen gemiddeld gezien de meeste kamers.

3 De gegevens met betrekking tot de Ronde Venen zijn gebaseerd op een eerder onderzoek uitgevoerd in 2016. In dit onderzoek zijn de ca. 100 woningen van Vestia en Woningstichting de Woonplaats niet apart onderscheidden maar bij de categorie particuliere verhuur gerekend.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 8

tabel 2-3 Samenstelling bewoonde woningvoorraad naar prijsklassen (links) en bouw jaar (rechts) in de Ronde Venen (2016) en Montfoort, Utrecht en Woe rde n (20 17)

De Ronde De Ronde Venen Montfoort Utrecht Woerden Venen Montfoort Utrecht Woerden koop < €200.000 4% 9% 13% 9% < 1945 8% 12% 32% 13% koop €200 - €300 23% 34% 16% 29% 1945 tot 1960 7% 4% 9% 5% koop > €300.000 34% 32% 16% 29% 1960 tot 1970 17% 12% 16% 13% huur < €593 19% 12% 29% 18% 1970 tot 1980 20% 27% 6% 19% huur €593 - €711 11% 7% 13% 8% 1980 tot 1990 23% 17% 9% 19% huur > €711 8% 6% 12% 7% 1990 tot 2000 15% 17% 8% 16% totaal 100% 100% 100% 100% 2000 tot 2010 8% 6% 16% 10% > 2010 2% 4% 6% 6% totaal 100% 100% 100% 100% De Ronde Venen Montfoort Utrecht Woerden De Ronde minder dan 50 m2 3% 3% 13% 5% Venen Montfoort Utrecht Woerden 50-69 m2 5% 5% 16% 9% 1 kamer 1% 0% 5% 1% 70-89 m2 13% 11% 24% 14% 2 kamers 6% 5% 15% 9% 90-119 m2 33% 36% 25% 33% 3 kamers 14% 12% 28% 16% 120 -149 m2 20% 22% 11% 20% 4 kamers 26% 27% 25% 26% 150- 199 m2 15% 13% 7% 12% 5 kamers 29% 31% 16% 27% 200 m2 of meer 10% 9% 4% 7% 6 of meer kamers 23% 24% 11% 20% totaal 100% 100% 100% 100% totaal 100% 100% 100% 100%

Bron: CBS en GroenWest 2017, RIGO woningmarktsimulatiemodel.

Sociale huurvoorraad

GroenWest is veruit de grootste woningcorporatie in de gemeente De Ronde Venen, Mont- foort en Woerden. Er zijn enkele landelijk organisaties actief zoals Habion in Woerden en Woonzorg Nederland in Montfoort maar die bezitten maximaal 3% van de totale corporatie voorraad in de desbetreffende gemeente. In de gemeente Utrecht is GroenWest een kleine speler met een bezit van ongeveer 1.900 woningen, zoals al eerder aangegeven voornamelijk ten westen van de A2 in Leidsche Rijn, Vleuten-Haarzuilens en de Meern. In tabel 2-4 is de samenstelling van de totale bewoonde corporatievoorraad weergeven. Het merendeel van de woningen heeft een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens (€414 - €593, prijspeil 2017). In Woerden en Utrecht heeft ongeveer een vijfde van de woningen een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens. In Leidsche Rijn, Vleuten-Haarzuilens en De Meern is dit aandeel, met maximaal 9%, een stuk lager dan in de stad als geheel. In De Ronde Venen en Montfoort gaat het om ongeveer een tiende van de voorraad. In de Ronde Venen worden bijna geen woningen verhuurd tegen een huurprijs boven de liberalisatiegrens (> €711, prijspeil 2017). In de andere gemeenten varieert het aandeel wat in deze categorie wordt verhuurd tussen de 7% en 10%.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 9 tabel 2-4 Samenstelling bewoonde sociale huurvooraad naar huurprijsklassen en woningtype in de Ronde Venen (2016) en Montfoort, Utrecht en Woerden (2017)

absoluut relatief De Ronde De Ronde Venen Montfoort Utrecht Woerden Venen Montfoort Utrecht Woerden < € 414 360 90 9.840 950 9% 10% 20% 20% € 414 - € 593 2.250 370 20.570 2.330 53% 45% 42% 48% € 593 - € 635 780 120 5.840 510 18% 14% 12% 10% € 635 - € 711 800 180 7.780 730 19% 22% 16% 15% > € 711 60 70 4.890 330 1% 8% 10% 7% totaal 4.240 830 48.930 4.840 100% 100% 100% 100% eengezins 2.760 550 13.160 2.340 65% 67% 27% 48% meergezins 1.480 280 35.770 2.500 35% 33% 73% 52% Bron: GroenWest 2017, WoON2015, RIGO woningmarktsimulatiemodel.

Bevolking

Huidige bevolkingsopbouw

De huidige bevolkingsopbouw van een gemeente is voor een groot deel bepalend voor de toekomstige bevolkingssamenstelling. Een deel van de bewoners zal de gemeente verlaten, maar het grootste deel zal in de gemeente blijven wonen en er dus ouder worden. Dit maakt het mogelijk om op basis van de huidige leeftijdsopbouw uitspraken te doen over de toekomst. In hoofdstukken 5 staan we uitgebreid stil bij de toekomstige bevolkingsontwikke- ling. In figuur 2-1 staat de bevolkingsopbouw naar leeftijdsklassen van de vier gemeente en Ne- derland op 1 januari 2017 weergegeven. Wat direct opvalt is de hoge vertegenwoordiging 20 tot 40-jarigen in de gemeente Utrecht; de karakteristieken van een studentenstad zijn duidelijk zichtbaar. In de andere drie gemeenten is deze leeftijdsgroep sterk ondervertegen- woordigd ten opzichte van het Nederlands gemiddelde. Het aandeel kinderen en jongeren onder de 20 jaar is daarentegen wel hoger dan landelijk. In de Ronde Venen is de naoor- logse geboortegeneratie (nu tussen de 50 en 70 jaar) duidelijk zichtbaar. Deze groep schuift de komende jaren verder naar rechts in de figuur, een beweging die ook wel wordt aangeduid als de ‘vergrijzingsgolf’.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 10 figuur 2-1 Bevolkingsopbouw personen naar leeft ij d op 1-1-2017

12%

10%

0 tot 0 5 tot jaar

5 tot 5 10 tot jaar

15 tot 15 20 tot jaar 25 30 tot jaar 35 40 tot jaar 45 50 tot jaar 55 60 tot jaar 60 65 tot jaar 65 70 tot jaar 70 75 tot jaar 75 80 tot jaar 80 85 tot jaar 85 90 tot jaar 90 95 tot jaar 10 10 tot 15 jaar 20 tot 25 jaar 30 tot 35 jaar 40 tot 45 jaar 50 tot 55 jaar 95 jaar 95 of jaar ouder

De Ronde Venen Montfoort Utrecht Woerden Nederland

Bron: CBS 2017.

Huishoudenssamenstelling In figuur 2-2 staat de huishoudenssamenstelling weergeven van de huishoudens in de vier gemeenten. Wat betreft leeftijdsopbouw en huishoudenssamenstelling laten De Ronde Ve- nen, Montfoort en Woerden een vergelijkbare opbouw zien. In de Ronde Venen wonen iets meer 45-65 jarigen, Woerden kent een groter aandeel 25-35 jarigen. In Montfoort is het aandeel gezinnen wat groter. Ook in deze figuur zijn voor Utrecht de karakteristieken van een (studenten)stad goed zichtbaar. Het aandeel jongeren onder de 25 ligt met 16% een stuk hoger dan in de buurgemeenten. Ook het aandeel 25-35 jarigen is met 26% een stuk hoger. Aan de westkant van de stad, vooral in Vleuten-Haarzuilens en De Meern, liggen deze percentages echter meer in lijn met de drie overige gemeenten. En ook het aandeel alleenstaanden in Vleuten -Haarzuilens, De Meern en Leidsche Rijn komt meer overeen met het beeld in De Ronde Venen, Montfoort en Woerden dan met het beeld van Utrecht als totaal.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 11 figuur 2-2Huishoudenssamenstelling naar leeftijd (links) en type (rechts) in de Ronde Venen (2016) en Montfoort, Utrecht en Woerden (2017)

100% 100% 6% 6% 6% 7% 13% 13% 12% 7% 90% 8% 90% 20% 80% 16% 80% 17% 18% 32% 35% 32% 70% 27% 70% 60% 60% 21% 50% 40% 18% 40% 50% 44% 31% 30% 40% 40% 32% 30% 26% 30% 17% 52% 20% 14% 16% 20% 29% 27% 31% 10% 10% 11% 16% 13% 10% 0% 3% 2% 2% 0% De Ronde Montfoort Utrecht Woerden De Ronde Montfoort Utrecht Woerden Venen Venen

< 25 jaar 25-35jaar 35-45jaar 45-65jaar 65-75jaar 75+ alleenstaand stel gezin eenoudergezin

Bron: CBS 2017, RIGO woningmarktsimulatiemodel.

Inkomensgroepen

De huishoudens in dit onderzoek zijn op basis van hun belastbaar jaarinkomen ingedeeld in vijf inkomensgroepen (prijspeil 2017). De primaire- en secundaire doelgroep zijn gebaseerd op de geldende inkomensgrenzen om in aanmerking te komen voor huurtoeslag. De vijf inkomensgroepen zijn: 1. Primaire doelgroep

inkomensgrens 65- eenpersoonshuishouden € 22.200 meerpersoonshuishouden € 30.150 65+ eenpersoonshuishouden € 22.200 meerpersoonshuishouden € 30.175 2. Secundaire doelgroep (boven de inkomensgrenzen van de huurtoeslag en tot €36.165); 3. lagere middeninkomens (tussen €36.165 en €40.349); 4. hogere middeninkomens (tussen €40.349 en €46.259); 5. hoge inkomens (> €46.259). De primaire doelgroep en de secundaire doelgroep worden samen de doelgroep van beleid genoemd. Deze doelgroep komt op basis van het inkomen in aanmerking voor een sociale huurwoning. In De Ronde Venen, Montfoort en Woerden behoort circa een derde van de huishoudens tot de doelgroep van beleid, circa 11% heeft een middeninkomen (tabel 2-5). In Utrecht is de doelgroep een stuk groter: 53%. Het merendeel hiervan behoort tot de primaire doelgroep. Kijken we echter weer alleen naar de drie wijken aan de westkant dan ligt het aandeel huishoudens dat tot de doelgroep behoort met 25- tot 27% een stuk lager.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 12 tabel 2-5 Omvang inkomensgroepen in De Ronde Venen (2016) en Montfoort, Utrecht en Woer- den (2017) absoluut relatief

De Ronde Ronde De Venen Montfoort Utrecht Woerden Ronde De Venen Montfoort Utrecht Woerden A. primaire doelgroep 3.380 910 68.670 4.310 18% 16% 39% 20% B. secundaire doelgroep 2.840 790 25.410 3.110 15% 14% 14% 15% C. middeninkomens < €40.349 900 280 7.400 1.100 5% 5% 4% 5% D. middeninkomens > €40.349 1.160 370 9.290 1.320 6% 7% 5% 6% E. hogere inkomens > €45.715 10.040 3.200 65.820 11.580 55% 58% 37% 54% totaal 18.310 5.550 176.590 21.420 100% 100% 100% 100% Doelgroep van beleid (A+B) 6.210 1.700 94.080 7.420 34% 31% 53% 35% Bron: WoON2015, RIGO woningmarktsimulatiemodel. In figuur 2-3 is te zien dat de doelgroep van beleid in De Ronde Venen voor een groot deel bestaat uit huishoudens in de leeftijd tussen 45 en 65 jaar (27%). In Montfoort is de groep 75+ het grootst (29%). Utrecht (zowel als totaal als in de drie wijken aan de westkant) kent daarentegen een groot aandeel jongeren. In alle vier de gemeenten is het grootste aandeel van de doelgroep van beleid alleenstaand. Dit varieert van 55% in Montfoort tot 77% in Utrecht.

figuur 2-3 Samenstelling doelgroep van beleid in De Ronde Venen (2016) en Montfoort, Utrecht en Woer den (2017)

100% 100% 9% 10% 10% 7% 10% 90% 24% 90% 5% 29% 8% 26% 7% 11% 9% 80% 80% 11% 70% 18% 70% 21% 21% 19% 17% 24% 60% 20% 11% 60% 50% 50% 27% 26% 40% 23% 26% 40% 77% 30% 30% 62% 60% 11% 12% 55% 20% 11% 20% 28% 10% 13% 13% 15% 10% 0% 7% 4% 4% 0% De Ronde Montfoort Utrecht Woerden De Ronde Montfoort Utrecht Woerden Venen Venen

< 25 jaar 25-35jaar 35-45jaar 45-65jaar 65-75jaar 75+ alleenstaand stel gezin eenoudergezin

Bron: WoON2015, RIGO woningmarktsimulatiemodel.

Conclusies In dit hoofdstuk hebben we de basis voor deze woningmarktanalyse in beeld gebracht: de huidige woningvoorraad in de gemeenten De Ronde Venen, Montfoort, Utrecht en Woerden en de samenstelling van de bevolking. Van de kleine 200.000 woningen die in de vier gemeenten staan, worden er 189.000 bewoond. De bewoonde woningvoorraad bestaat, met uitzondering van de gemeente Utrecht, voor minstens 60% uit koopwoningen. In Utrecht is dit 46%. De omvang van de particu liere

Eindrapport Woningmarkt in verandering 13 huurvoorraad varieert van 10% in Woerden en Montfoort tot 14% in De Ronde Venen en 20% in Utrecht. Het aandeel corporatiewoningen ten opzichte van de totale woningvoorraad is met 15% het laagst in Montfoort en met 34% het hoogst in Utrecht. De sociale huurvoorraad bestaat in De Ronde Venen en Montfoort voor twee derde uit eengezinswoningen en voor een derde uit appartementen. In Utrecht is deze verhouding juist andersom en is het verschil nog groter: 73% appartementen en 27% eengezinswoningen. In Woerden is de verhouding tussen eengezinswoningen en appartementen bijna gelijk. Qua huurprijs hebben Utrecht en Woerden het hoogste aandeel goedkope sociale huurwoningen (tot de kwaliteitskortingsgrens), De Ronde Venen en Montfoort hebben het grootste aandee l sociale huurwoningen met een huurprijs tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. In de gemeenten De Ronde Venen, Montfoort, Utrecht en Woerden wonen in totaal ruim 220.000 huishoudens. Utrecht heeft, als studentenstad, het hoogste aande el jongeren (<35 jaar) en alleenstaanden van de vier gemeenten. In De Ronde Venen, Montfoort en Woerden ligt het aandeel 65-plussers rond de 30%, in Utrecht is dat de helft. Op basis van het inkomen van de huishoudens kunnen De Ronde Venen, Montfoort en Woerden (in vergelijking met Nederland) welvarende gemeenten genoemd worden. In deze gemeenten behoort maximaal 35% van de huishoudens tot de doelgroep van beleid, de groep die op basis van hun inkomen in aanmerking komt voor een sociale huurwoning; landelij k is dat 46%. In Utrecht ligt dit percentage met 53% juist boven het landelijk gemiddelde. Het beeld in de drie wijken aan de westkant van de gemeente Utrecht, in het werkgebied van GroenWest, lijkt overigens meer op het hierboven geschetste beeld in De Ronde Venen, Montfoort en Woerden dan het beeld in Utrecht als geheel. In het volgende hoofdstuk kruisen we de gegevens over de woningvoorraad en de bevolking die we in dit hoofdstuk gepresenteerd hebben. Zo ontstaat er een beeld van de woonpatronen van huishoudens en kunnen we inzichtelijk maken wie er in welke woningen wonen en welke woningen door welke huishoudens bewoond worden.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 14 Wie woont waar

In dit hoofdstuk kijken we hoe de huishoudens in de onderzoeksgebieden wonen. Wie woont er in welke woningen en, andersom, welke woningen worden door welk type huishouden bewoond?

Allereerst kijken we naar de woonsituatie van huishoudens (leeftijd/samenstelling/inkomen) naar eigendom (koop/huur) en woningtype (eengezins/meergezins). Vervolgens to- nen we de leeftijdsopbouw van eigenaar-bewoners en huurders. Als laatste kijken we spe- cifiek naar de bewoning van de sociale huurwoningen, waarbij we het inkomen van de huishoudens afzetten tegen de huurprijsklassen van de woningen waarin zij wonen en er een beeld ontstaat van de mate waarin huurders passend wonen.

Zo ontstaat er in dit hoofdstuk een beeld van de actuele woonpatronen van de huishoudens in de onderzoeksgemeenten.

Woonsituatie naar eigendom en woningtype De woonsituatie van huishoudens hangt nauw samen met de levensfase en het inkomen. In figuur 3-1 is te zien dat veruit de meeste jonge huishoudens in alle gemeenten hun woon- carrière starten in een huurwoning. In de levensfase die volgt heeft een deel een woning kunnen kopen. Dit hangt sterk samen met de gezinssamenstelling waarin de huishoudens zich bevinden. In De Ronde Venen, Montfoort en Woerden woont minimaal twee derde van de stellen onder de 65 jaar in een eengezins koopwoning. Van de gezinnen woont minimaal driekwart in dit type woning. Dat laatste geldt ook voor Vleuten-Haarzuilens, De Meern en Leidsche Rijn. In heel Utrecht is dit beeld, mede vanwege de samenstelling van de woningvoorraad, anders: een derde van de stellen onder de 65 jaar woont in een eengezins koopwoning en bij gezinnen is dat percentage 55%.

figuur 3-1 Woonsituatie huishoudens De Ronde Venen (2016) en Montfoort, Utrecht en Woerden (2017)

De Ronde Venen Montfoort 100% 100% 6% 9% 3% 4% 3% 1% 90% 90%huur mg 18% 11% 12% huur mg 25% 21% 24% 18% 33% 21% 35% 1% 80% 26% 80%huur eg 6% huur eg 45% 1% 6% 70% 70% 6% koop mg 32% koop mg 8% 22% 60% 34% 60% koop eg koop eg 50% 35% 50% 12% 5% 42% 86% 40% 6% 74% 40% 79% 40% 66% 73% 30% 8% 58% 30% 43% 45% 20% 35% 20% 4% 2% 10% 24% 10% 13% 19%

0% 0%

< 25

< < 25

gezin

paar > 64jaar paar > paar < 65jaar paar <

paar < 65jaar paar < paar > 64jaar paar >

eenp. < < 65 eenp.jaar > 64 eenp.jaar eenp. > > 64 jaar eenp. eenp. < < eenp.65 jaar Utrecht Woerden 100% 100% 5% huur mg 11% 10% huur mg 90% 19% 90% 13% 31% 35% 11% 80% 80%huur eg 42% 37% 18% 3% huur eg 14% 70% 56% 56% 70% 10% koop mg62% 10% koop mg 60% 77% 12% 11% 60% 21% koop eg koop eg 50% 50% 16% 23% 23% 40% 12% 40% 80% 17% 15% 16% 9% 30% 30% 68% 61% 55% 24% 20% 19% 13% 20% 17% 34% 29% 31% 10% 10% 4% 26% 3% 13% 14% 10%

0% 3% Eindrapport Woningmarkt in verandering 0% 15

< < 25

gezin

paar > 64jaar paar > paar < 65jaar paar <

paar < 65jaarpaar < paar > 64jaarpaar >

eenp. < < 65 eenp.jaar > 64 eenp.jaar

eenp. > > 64 jaar eenp. eenp. < < 65 eenp.jaar De Ronde Venen Montfoort 100% 100% 6% 9% 3% 4% 3% 1% 90% 90%huur mg 18% 11% 12% huur mg 25% 21% 24% 18% 33% 21% 35% 1% 80% 26% 80%huur eg 6% huur eg 45% 1% 6% 70% 70% 6% koop mg 32% koop mg 8% 22% 60% 34% 60% koop eg koop eg 50% 35% 50% 12% 5% 42% 86% 40% 6% 74% 40% 79% 40% 66% 73% 30% 8% 58% 30% 43% 45% 20% 35% 20% 4% 2% 10% 24% 10% 13% 19%

0% 0%

< 25

< < 25

gezin

paar > 64jaar paar > paar < 65jaar paar <

paar < 65jaar paar < paar > 64jaar paar >

eenp. < < 65 eenp.jaar > 64 eenp.jaar

eenp. > > 64 jaar eenp. eenp. < < eenp.65 jaar Utrecht Woerden 100% 100% 5% huur mg 11% 10% huur mg 90% 19% 90% 13% 31% 35% 11% 80% 80%huur eg 42% 37% 18% 3% huur eg 14% 70% 56% 56% 70% 10% koop mg62% 10% koop mg 60% 77% 12% 11% 60% 21% koop eg koop eg 50% 50% 16% 23% 23% 40% 12% 40% 80% 17% 15% 16% 9% 30% 30% 68% 61% 55% 24% 20% 19% 13% 20% 17% 34% 29% 31% 10% 10% 4% 26% 3% 13% 14% 10%

0% 3% 0%

< < 25

gezin

paar > 64jaar paar > paar < 65jaar paar <

paar < 65jaarpaar < paar > 64jaarpaar >

eenp. < < 65 eenp.jaar > 64 eenp.jaar eenp. > > 64 jaar eenp. eenp. < < 65 eenp.jaar Bron: WoON2015, RIGO woningmarktsimulatiemodel.

Woonsituatie inkomensgroepen

Onder de hogere inkomens is het aandeel eigen woningbezit, zoals kon worden verwacht, het hoogste (figuur 3-2). Maar ook onder de lagere inkomens wonen er huishoudens in de koopsector. Voor een deel gaat het om huishoudens die met hun huidige inkomen een goedkope woning hebben kunnen kopen. Voor een ander deel gaat het om huishoudens die, na- dat men de woning heeft gekocht, met een inkomensterugval te maken hebben gehad (veelal vanwege pensionering). In Montfoort wonen meer primaire inkomens in de koopsector dan in de andere drie gemeenten.

figuur 3-2 W oonsituatie naar inkomensgroepen in De Ronde Venen (2016) en Montfoort, Utrecht en Woerden (2017)

Eindrapport Woningmarkt in verandering 16 De Ronde Venen Montfoort 100% 3% 100% 1% 16% 15% huur mg 9% 9% 8% huur mg 90% 15% 90% 21% 17% 4% 29% 27% 14% 80% 5% 80%huur eg 21% huur eg 70% 70% 8% 39% 33% koop mg 29% 9% koop mg 60% 60% 38% 38% koop eg koop eg 50% 44% 8% 50% 6% 6% 86% 40% 77% 40% 3% 69% 30% 6% 30% 61% 3% 48% 20% 40% 44% 20% 38% 30% 10% 24% 10%

0% 0%

45.715

hogere

hogere primaire

primaire

doelgroep

secundaire

inkomens > inkomens

ens < 40.349 ens < 40.349 ens >

ens < 40.349ens < 40.349ens >

middeninkom middeninkom

middeninkom middeninkom Utrecht Woerden

100% 100% 5% huur mg huur mg 90% 18% 90% 22% 18% 8% 35% 33% 8% 80% 43% 9% 80%huur eg 42% huur eg 70% 53% 15% 66% 70%koop mg 20% koop mg 21% 60% 14% 60% 13% koop eg 22% koop eg 50% 11% 50% 12% 40% 29% 19% 26% 19% 40% 10% 80% 30% 30% 20% 52% 5% 55% 20% 13% 20% 45% 27% 34% 10% 6% 24% 10% 23% 8% 14%

0% 0%

45.715

hogere

primaire

45.715

hogere

primaire

doelgroep

secundaire

inkomens > inkomens

ens < 40.349ens < 40.349ens >

middeninkom middeninkom middeninkom middeninkom

Bron: WoON2015, RIGO woningmarktsimulatiemodel.

Leeftijdsopbouw van huurders en eigenaar-bewoners

In figuur 3-3 staat de leeftijdsopbouw van zowel de huurders als de kopers weergegeven. De aandelen in de huursector zijn in elke gemeente redelijk gelijkwaardig verdeeld, in tegen- stelling tot de koopsector. Er is in Utrecht weliswaar een piek te zien in het aandeel 25-35 jarigen, maar dat is te verklaren door het hoge aandeel jongeren en starters in de gemeente. Doordat de ‘ouderen van de toekomst’ nu vaak in een koopwoning wonen, vindt de aankomende vergrijzing dan ook vooral in de koopsector plaats. De huursector krijgt ook te maken met vergrijzing. Wel in mindere mate dan in de koop, omdat de huur op dit moment al meer vergrijsd is. Om Woerden als voorbeeld te nemen: ruim één derde van de huurders is 65 jaar of ouder, tegenover 24% van de eigenaar-bewoners.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 17 figuur 3-3 Leeftijdsopbouw van eigenaar -bewoners en huurders in De Ronde Venen (2016) en Montf oor t, Utrecht en Woerden (2017)

De Ronde Venen Montfoort 30% 30% 25% 25% 20% 20% 15% 15% 10% 10% 5% 5% 0% 0% < 25 jaar 25-35jaar 35-45jaar 45-55jaar 55-65jaar 65-75jaar 75+ < 25 jaar 25-35jaar 35-45jaar 45-55jaar 55-65jaar 65-75jaar 75+

koop huur koop huur

Utrecht Woerden 30% 30% 25% 25% 20% 20% 15% 15% 10% 10% 5% 5% 0% 0% < 25 jaar 25-35jaar 35-45jaar 45-55jaar 55-65jaar 65-75jaar 75+ < 25 jaar 25-35jaar 35-45jaar 45-55jaar 55-65jaar 65-75jaar 75+

koop huur koop huur

Bron: WoON2015, RIGO woningmarktsimulatiemodel.

Bewoning sociale huurwoningen Binnen de sociale huursector bestaat veel aandacht voor de relatie tussen huurprijzen en inkomens. Voor een doelmatige benutting van sociale huurwoningen is het van belang dat huurders met een laag inkomen zoveel mogelijk in woningen met een lage huurprijs wonen en dat zo min mogelijk sociale huurwoningen bewoond worden door huurders met een hoog inkomen. Sinds 2016 zijn corporaties verplicht om passend toe te wijzen. Dat betekent dat ten minste 95% van de huurders die qua inkomen recht hebben op huurtoeslag een woning onder de aftoppingsgrens toegewezen moeten krijgen. De inkomens- en aftoppingsgrenzen voor huurtoeslag zijn mede afhankelijk van de huishoudengrootte van huurders. In tabel 3-1 zijn per gemeente de bewoonde corporatiewoningen weergeven, uitgesplitst naar inkomen en huishoudengrootte van de huurder en huurprijsklasse van de woning. Als leesvoorbeeld lichten we de tabel met betrekking tot Montfoort verder toe.

 Volgens de definitie van het Rijk is sprake van goedkope scheefheid als woningen met een gereguleerde huurprijs (tot €711) bewoond worden door huurders met een inkomen vanaf €36.165. Corporaties mogen een klein deel (10%) van hun sociale huurwoningen ook aan lagere middeninkomens (tot €40.349 in 2017) verhuren. Dit zijn de gele cellen in de tabel.  Voor de goedkope scheefheid kijken we naar de huurders met een inkomen vanaf € 40.349. Deze categorie hebben we vervolgens nog opgesplitst in tweeën: de hoge middeninkomens (inkomen tussen €40.349 en €46.259; lichtblauwe cellen) en de hoge inko-

Eindrapport Woningmarkt in verandering 18 mens (inkomen vanaf €46.259; paarse cellen). In Montfoort gaat het in totaal om 150 corporatiewoningen; 20% van de gereguleerde voorraad. Dit is gelijk aan het landelijk gemiddelde (bron: WoON 2015). Een ruime meerderheid van de huishoudens in deze woningen heeft een inkomen van €46.259 of meer.  De cellen met huurders die volgens de toewijzingsnormen passend wonen, zijn groen ge- kleurd. Deze huishoudens hebben een huurprijs die past bij hun inkomen volgens de regels van het passend toewijzen. In Montfoort gaat het om 40% van de gereguleerde corporatiewoningen.  Potentiële huurtoeslagontvangers die volgens de passendheidsnorm niet passend te duur wonen, staan in de oranje cellen. Dit betekent dat een goedkopere woning beter bij het inkomen zou passen. Het gaat om circa 130 huishoudens en 17% van de gereguleerde woningen.  In de okergele cellen staan huurders die teveel verdienen voor huurtoeslag maar wel in een woning onder de aftoppingsgrens wonen. Hoewel dit niet in strijd is met de passendheidsnorm, wordt dit toch aangeduid als ‘niet passend te goedkoop’. Dit betreft 130 huishoudens; 17% van de huurders van gereguleerde corporatiewoningen. tabel 3-1 Bewoning sociale corporatievoorraad tot de liberalisatiegrens De Ronde Venen (2016) en Montfoort, Utrecht en Woerden (2017 )

Ronde Venen < kwalk.gr 1ste aftopgr. 2de aftopgr. liberalisatiegr. (< €414) (€414 - €593) (€593 - €635) (€635 - €711) > €711 euro totaal 1 persoon < € 22.200 180 580 250 140 10 1.170 € 22.200 tot € 30.175 60 270 50 70 10 450 € 30.175 tot € 36.165 20 150 10 20 - 200 2 personen< € 22.200 10 140 40 60 - 240 € 22.200 tot € 30.175 10 150 80 50 - 300 € 30.175 tot € 36.165 10 150 10 60 - 230 3 of meer p.< € 22.200 - 70 30 20 - 130 € 22.200 tot € 30.175 - 20 10 10 - 50 € 30.175 tot € 36.165 - 30 10 10 - 60 € 36.165 tot € 40.349 20 180 60 50 10 320 € 40.349 tot € 46.259 20 170 50 50 - 290 > € 46.259 40 340 180 240 20 810 totaal corporatie huur 360 2.250 770 800 60 4.240

passend 1.440 35% niet-passend te duur 660 16% niet passend te goedkoop 690 17% ruimte lagere middeninkomens 310 7% scheef hogere middeninkomens 280 7% scheef hoge inkomens 790 19% gereguleerde voorraad 4.180 Bron: WoON2015, RIGO woningmarktsimulatiemodel.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 19 Montfoort < kwalk.gr 1ste aftopgr. 2de aftopgr. liberalisatiegr. (< €414) (€414 - €593) (€593 - €635) (€635 - €711) > €711 euro totaal 1 persoon < € 22.200 40 120 30 30 10 230 € 22.200 tot € 30.175 10 50 10 20 - 100 € 30.175 tot € 36.165 10 20 - 20 - 60 2 personen< € 22.200 - 30 - 10 10 50 € 22.200 tot € 30.175 - 30 30 20 10 80 € 30.175 tot € 36.165 - 20 - 10 - 30 3 of meer p.< € 22.200 10 10 10 10 - 30 € 22.200 tot € 30.175 - - - 10 - 20 € 30.175 tot € 36.165 - 10 - - - 10 € 36.165 tot € 40.349 10 10 10 10 - 40 € 40.349 tot € 46.259 - 20 - 10 10 50 > € 46.259 - 50 20 50 30 140 totaal corporatie huur 80 370 120 190 70 820

passend 310 40% niet-passend te duur 130 17% niet passend te goedkoop 130 17% ruimte lagere middeninkomens 40 5% scheef hogere middeninkomens 40 5% scheef hoge inkomens 120 15% gereguleerde voorraad 760

Utrecht < kwalk.gr 1ste aftopgr. 2de aftopgr. liberalisatiegr. (< €414) (€414 - €593) (€593 - €635) (€635 - €711) > €711 euro totaal 1 persoon < € 22.200 6.580 8.420 2.330 2.030 720 20.080 € 22.200 tot € 30.175 720 1.870 450 530 140 3.710 € 30.175 tot € 36.165 370 1.080 120 510 80 2.150 2 personen< € 22.200 330 1.790 450 520 330 3.420 € 22.200 tot € 30.175 400 1.050 320 400 130 2.300 € 30.175 tot € 36.165 160 570 80 210 160 1.180 3 of meer p.< € 22.200 130 1.290 450 640 270 2.780 € 22.200 tot € 30.175 30 500 310 330 200 1.370 € 30.175 tot € 36.165 20 140 90 130 110 480 € 36.165 tot € 40.349 230 990 250 370 230 2.070 € 40.349 tot € 46.259 330 870 300 390 400 2.290 > € 46.259 540 2.020 710 1.710 2.120 7.100 totaal corporatie huur 9.840 20.580 5.840 7.780 4.890 48.930

passend 23.300 53% niet-passend te duur 7.020 16% niet passend te goedkoop 5.010 11% ruimte lagere middeninkomens 1.830 4% scheef hogere middeninkomens 1.890 4% scheef hoge inkomens 4.980 11% gereguleerde voorraad 44.030

Eindrapport Woningmarkt in verandering 20 Woerden < kwalk.gr 1ste aftopgr. 2de aftopgr. liberalisatiegr. (< €414) (€414 - €593) (€593 - €635) (€635 - €711) > €711 euro totaal 1 persoon < € 22.200 530 800 150 120 30 1.620 € 22.200 tot € 30.175 140 280 30 70 20 540 € 30.175 tot € 36.165 40 130 10 40 10 220 2 personen< € 22.200 30 200 30 60 20 340 € 22.200 tot € 30.175 20 150 60 50 20 310 € 30.175 tot € 36.165 10 110 10 30 10 170 3 of meer p.< € 22.200 30 80 40 40 20 210 € 22.200 tot € 30.175 - 30 10 30 10 80 € 30.175 tot € 36.165 - 30 10 10 10 60 € 36.165 tot € 40.349 60 140 60 30 30 320 € 40.349 tot € 46.259 20 110 20 60 20 240 > € 46.259 70 260 80 190 140 750 totaal corporatie huur 950 2.330 510 730 330 4.840

passend 2.110 47% niet-passend te duur 550 12% niet passend te goedkoop 750 16% ruimte lagere middeninkomens 290 6% scheef hogere middeninkomens 220 5% scheef hoge inkomens 600 13% gereguleerde voorraad 4.520 In figuur 3-4 zijn deze percentages per gemeente te zien. In De Ronde Venen wordt de voorraad het minst passend bewoond (35%). Dit komt met name door het relatief hoge aandeel goedkope scheefwoners (vooral door hoge inkomens). Datzelfde geldt voor de wijken Vleu- ten-Haarzuilens, De Meern en Leidsche Rijn, waar het percentage passend onder de 40% ligt en de goedkope scheefheid tussen de 32- en 35% ligt. In heel Utrecht wordt in vergelijking met de andere gemeenten een groot deel van de corporatievoorraad passend bewoond. Dit zegt overigens nog niets over de mate waarin al of niet passend is toegewezen. Het gaat om een doorsnede van alle (in meerderheid lang zit- tende) huurders in 2017, toen passend toewijzen net aan de orde was. Huurders kunnen (te) duur zijn komen wonen doordat hun inkomen is gedaald, maar ook doordat ze bewust een voor hun inkomen dure woning hebben betrokken. Denk aan ouderen met een laag inkomen, maar wel met vermogen. figuur 3-4 Passend wonen en goedkope scheefheid in gereguleerde corporatiewoningen in De Ronde Venen (2016) en Montfoort, Utrecht en Woerden (2017)

100% 11% 13% 90% 19% 15% scheef hoge inkomens 4% 5% 4% 5% 80% 7% 6% 5% 11% 70% 7% scheef hogere middeninkomens 17% 16% 60% 17% 16% 12% ruimte lagere middeninkomens 50% 17% 40% 16% 30% niet passend te goedkoop 53% 47% 20% 40% 35% niet-passend te duur 10% 0% De Ronde Montfoort Utrecht Woerden passend Venen

Bron: WoON2015, RIGO woningmarktsimulatiemodel.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 21 Conclusies

In dit hoofdstuk hebben we een beeld geschetst van de woonpatronen van huishoudens in de gemeenten De Ronde Venen, Montfoort, Utrecht en Woerden. Daaruit blijkt dat in alle vier gemeenten veruit de meeste jongeren (< 25 jaar) een woning huren. Eigenwoningbezit is hoger onder eenpersoonshuishoudens en paren onder de 65 jaar dan onder eenpersoonshuishoudens en paren boven de 65 jaar. Alleen in De Ronde Venen is het aandeel eigenwoningbezit onder eenpersoonshuishoudens boven de 65 jaar hoger dan bij jongere eenpersoonshuishoudens. Het eigenwoningbezit hangt, logischerwijs, ook sterk samen met het inkomen: hoe hoger het inkomen, hoe hoger het aandeel eigenwoningbezitters. Maar ook van de huishoudens met de laagste inkomens heeft, met uitzondering van Utrecht, minimaal een kwart een eigen woning. De huursector is op dit moment in alle vier de gemeenten sterker vergrijsd dan de koopsector: in De Ronde Venen, Montfoort en Woerden is respectievelijk 34%, 40% en 35% van de huurders 65 jaar of ouder, tegenover respectievelijk 27%, 27% en 24% van de kopers. In Utrecht liggen deze percentages een stuk lager: respectievelijk 20% en 12%. De toekomstige vergrijzing zal vooral plaatsvinden in de koopsector, omdat de ‘ouderen van de toekomst’ nu vaak in een koopwoning wonen. Het corporatiebezit in de vier gemeenten wordt voor tenminste twee derde bewoond door huurders die behoren tot de doelgroep van beleid, de doelgroep die op basis van hun inkomen in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. In De Ronde Venen gaat het om 67%, in Montfoort om 74%, in Utrecht om 80% en in Woerden om 75%. Wanneer we kijken naar het aandeel huishoudens dat ‘passend’ in een gereguleerde corporatiewoning woont, dan zien we dat dit aandeel met 53% het hoogst is in Utrecht en met 35% het laagst in De Ronde Venen. De goedkope scheefheid varieert van 16% in Utrecht tot 18% in Woerden, 21% in Montfoort en 26% in De Ronde Venen. Het grootste deel van de goedkoop scheefwonende huishoudens heeft een hoog inkomen (meer dan €46.259). In de wijken Vleuten-Haarzui- lens, De Meern en Leidsche Rijn is het percentage ‘passend’, evenals in De Ronde Venen, lager dan 40%. De goedkope scheefheid ligt in deze wijken tussen de 24- en 29%. De woonpatronen uit dit hoofdstuk zijn het uitgangspunt bij de raming van de ontwikkeling van de toekomstige woningbehoefte (hoofdstuk 5). Voordat we echter de woningbehoefte in beeld brengen, kijken we in het volgende hoofdstuk eerst naar de verhuisgeneigdheid en woonwensen van de huishoudens uit de vier gemeenten.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 22 Verhuisgeneigdheid en vraagaanbodverhoudingen

In dit hoofdstuk kijken we naar verhuisgeneigdheid en woonwensen. Hoeveel huishoudens in de onderzoeksgebieden hebben de wens om binnen twee jaar te verhuizen en zijn dus verhuisgeneigd? Wat zijn de woonwensen (naar woningtype en prijsklassen) van deze huishoudens? Door vraag een aanbod tegen elkaar af te zetten ontstaat een beeld van mogelijke spanningen tussen woonsegmenten: naar welk type woning of naar welke prijsklasse is meer vraag dan aanbod of omgekeerd.

Verhuisgeneigdheid

In het WoON is aan alle geënquêteerden gevraagd of ze de wens hebben om binnen twee jaar te verhuizen en in wat voor woning zij dan zouden willen wonen. Op basis van ons woningmarktsimulatiemodel (met de lokale data als input) zijn deze gegevens vertaald naar informatie over de verhuisgeneigde huishoudens in de onderzoeksgebieden. In tabel 4-1 zijn de aantallen verhuisgeneigde huishoudens weergeven per gemeente. In de eerste kolom is te zien hoeveel huishoudens aangeven de komende twee jaar te willen verhuizen. Niet al deze verhuisgeneigde huishoudens zijn echter ook actief op zoek naar een woning, in de zin dat zij woningen bezichtigen en/of reageren op advertenties. In de tweede kolom staat het aantal actief woningzoekenden weergeven. In totaal is ruim de helft van de woningzoekenden actief op zoek (53-56%). De tabel maakt onderscheid tussen starters en doorstromers. Doorstromers zijn huishoudens die bij een verhuizing een woning achterlaten. Bij starters is dit niet het geval. In de Ronde Venen, Montfoort en Woerden is het merendeel van de starters momenteel lid van een huishouden (c.q. woont nog bij zijn of haar ouders). In Utrecht gaat het veelal om studenten of pas afgestudeerden die momenteel op kamers of in een onzelfstandige woning wonen. tabel 4-1 Huishoudens met een verhuiswens binnen twee jaar naar starters en doorstromers, al dan niet actief in de markt in de vier gemeenten

verhuiswens < 2 jaar actief in de markt De Ronde doorstromers 3.090 1.590 Venen starters 1.980 1.110 totaal verhuisgeneigden De Ronde Venen 5.070 2.700 Montfoort doorstromers 940 500 starters 440 250 totaal verhuisgeneigden Montfoort 1.380 750 Utrecht doorstromers 42.680 24.310 starters 21.180 10.620 totaal verhuisgeneigden Utrecht 63.850 34.930 Woerden doorstromers 4.070 2.250 starters 1.500 870 totaal verhuisgeneigden Woerden 5.570 3.120 Bron: WoON2015, RIGO woningmarktsimulatiemodel.

Actuele vraagaanbodverhoudingen (fricties)

In deze paragraaf laten we de vraagaanbodverhoudingen zien op basis van de woonwensenbenadering. Hierbij worden de woonwensen van starters en doorstromers afgezet tegen het

Eindrapport Woningmarkt in verandering 23 aanbod dat bij verhuizing van doorstromers vrij zou komen. De woonwensenb enadering maakt inzichtelijk hoe de markt er uit zou zien als iedereen zonder (systeem) belemmeringen naar de gewenste woning zou kunnen verhuizen. Dat is alleen in een ontspannen en evenwichtige woningmarkt zonder veel regulering het geval, maar het geeft wel een helder inzicht in de huidige fricties in de verschillende segmenten. Van de verhuisgeneigde huishoudens is bekend welke woning men na verhuizing zou willen betrekken en welke woning men leeg achterlaat bij een mogelijke verhuizing. Omdat in de praktijk niet elk huishouden met een verhuiswens verhuist en woonwensen kunnen worden bijgesteld, spreken we over het ‘potentiele aanbod en de potentiele vraag’. In figuur 4-2 t/m figuur 4-4 staan beide tegen elkaar afgezet. De vraag van starters bevat diegenen die zeker of misschien in hun huidige gemeenten willen blijven wonen ; bij doorstromers is ook de vraag van de huishoudens die de gemeente willen verlaten meegenomen. Dit doen we omdat een deel van deze huishoudens wellicht te behouden is wanneer er geschikt aanbod in de gemeente zou zijn. Ook hebben we geen goed beeld van de vraag van potentiele vestigers. De veronderstelling is dat de vraag van potentiele vertrekkers (doorstromers) min of meer gelijk is aan de vraag van de potentiele vestigers.

De Ronde Venen

Als we naar alle vragers kijken (doorstromers en starters) dan is er in drie van de vier segmenten meer vraag dan aanbod (figuur 4-1). De meeste vraag is er naar grondgebonden koopwoningen. Hoewel het potentieel aanbod hier ook het grootst is, is het onvoldoende om aan de vraag van de doorstromers en starters te kunnen voldoen. Mede als gevolg van de vergrijzing en de vraag van starters is er een potentieel tekort aan koop- en huurapparte- menten. De markt voor grondgebonden huurwoningen is volgens de woonwensenbenadering, vanwege het relatief hoge aanbod, erg ontspannen. Aan de rechterkant van figuur 4-1 staan de potentiele vraagaanbodverhoudingen weergegeven naar prijsklassen voor de huur- en de koopsector. Hieruit blijkt dat vooral in het goedkopere koopsegment (< €200.000) en het segment boven de €300.000 meer vraag is dan aanbod. In het middensegment is het potentiele aanbod groter dan de vraag van doorstromers, maar zijn er ook nog veel starters met een vraag naar een woning in dit segment. Voor de huurwoningen met een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens (< €593) geldt dat er relatief veel huishoudens zijn die een stap willen maken naar een duurdere (lees kwalitatief hoogwaardiger) huurwoning of een koopwoning. Dit aanbod komt dan beschikbaar voor starters. Het potentiele aanbod van vrije sector huurwoningen is groter dan de vraag van zowel doorstromers als starters naar dit segment woningen.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 24 figuur 4-1 Potentiële vraag - aanbod verhoudingen van starters en doorstromers (binnen 2 jaar ) in De Ronde Venen, 2016 De Ronde Venen De Ronde Venen 1.400 1.400700 700

1.200 1.200600 600 500 500 1.000 1.000 400 400 800 800 300 300 600 600 200 200 400 400 100 100 200 2000 0 < €200.000 €200 - €300 > €300.000 < €593 €593 - €711 > €711 0 0 koop eg koop mg huur eg huur mg koop huur

vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod

Bron: WoON2015, RIGO woningmarktsimulatiemodel.

Montfoort

In de gemeente Montfoort is er in drie van de vier woningmarktsegmenten meer vraag dan aanbod (figuur 4-2 links). De grootste vraag is er naar eengezins koopwoningen. Het aanbod is in deze categorie ook het grootst. Er is met name meer vraag dan aanbod naar meergezinswoningen. Het aanbod van dit woningtype is in de gemeente relatief beperkt terwijl vergrijzing wel voor een extra vraag zorgt. Wat betreft prijssegmenten valt direct het potentiele tekort aan koopwoningen boven de €300.000 op. Daarnaast is er ook meer vraag dan aanbod naar huurwoningen met een prijs- tussen de eerste aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens (€593 - €711). In het goedkopere segment is de vraag van doorstromers beperkt, maar van starters des te groter. Dit is een verklaarbaar verschijnsel aangezien doorstromers bij verhuizing veelal behoefte zullen hebben aan een kwalitatief hoogwaardigere en dus duurdere woning.

figuur 4-2 Potentiele vraagaanbodverhoudingen van starters en doorstromers (binnen 2 jaar ) in Montf oor t Montfoort Montfoort 400 400250 250 350 350 200 200 300 300 250 250150 150

200 200100 100 150 150 50 50 100 100 50 50 0 0 < €200.000 €200 - €300 > €300.000 < €593 €593 - €711 > €711 0 0 koop eg koop mg huur eg huur mg koop huur

vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod

Bron: WoON2015, RIGO woningmarktsimulatiemodel.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 25 Utrecht

In Utrecht zien we, op basis van de woonwensenbenadering, een flink verschil tussen het potentiele aanbod aan eengezins koopwoningen en de vraag naar dit type woningen. Ook is er (iets) meer vraag naar dan aanbod van eengezins huurwoningen. Dit komt vooral door de vraag van starters; het potentiele aanbod is groter dan de vraag van doorstromers. Bij appartementen zijn vraag en aanbod in verhouding, zowel in de koop- als huursector. Kijken we naar de prijssegmenten dan is te zien dat in de koopsector de vraag in alle segmenten het potentiele aanbod overstijgt. In het prijssegment tot 200.000 euro wordt het verschil tussen vraag en potentieel aanbod veroorzaakt door de vraag van starters. Ook doorstromers willen verhuizen naar koopwoningen binnen dit prijssegment, maar laten bij verhuizing ook genoeg van deze woningen achter om aan de vraag te voldoen. Ook n aar de hogere prijssegmenten in de koopsector is er vraag van starters, hoewel deze veel kleiner is dan de vraag van doorstromers. In de huursector zien we dat er een vrij groot potentieel aanbod is van woningen met een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens. Veel huurders in dit prijssegment willen doorstromen naar een duurdere huurwoning of een koopwoning. In het prijssegment tussen de eerste aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens is de vraag van doorstromers en het potentiele aanbod in balans, maar is er een extra vraag van starters. Naar huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens tenslotte is minder vraag dan potentieel aanbod. figuur 4-3 Potentiele vraagaanbodverhoudingen van starter s en doorstromers (binnen 2 jaar) in Utrecht (2017) Utrecht Utrecht 16.000 16.0008.000 8.000 14.000 14.0007.000 7.000 12.000 12.0006.000 6.000 5.000 5.000 10.000 10.000 4.000 4.000 8.000 8.000 3.000 3.000 6.000 6.000 2.000 2.000 4.000 4.0001.000 1.000 2.000 2.0000 0 0 0 < €200.000 €200 - €300 > €300.000 < €593 €593 - €711 > €711 koop eg koop mg huur eg huur mg koop huur

vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod

Bron: WoON2015, RIGO woningmarktsimulatiemodel. Zoomen we in op het werkgebied van GroenWest binnen Utrecht dan valt ten opzichte van de stad als geheel een aantal zaken op. Ten eerste is in Vleuten-Haarzuilens, De Meern en Leidsche Rijn meer vraag en aanbod naar koopappartementen, waar die verhouding voor de hele stad in balans is. Daarnaast zien we in alle drie de wijken een potentieel overaanbod aan eengezins huurwoningen, terwijl in de hele stad juist meer vraag dan aanbod is. Naar prijsklasse bezien zien we in de koopsector in Vleuten-Haarzuilens en Leidsche Rijn het- zelfde beeld als in de hele stad: meer vraag dan aanbod in alle prijsklassen. In De Meern is in het segment tussen de 200.000 en 300.000 euro juist meer aanbod dan vraag. In de huursector zien we in alle drie de wijken een (enorm) potentieel overaanbod aan huurwoningen met een huurprijs vanaf de liberalisatiegrens en een potentieel tekort aan huurwoningen met een huurprijs daaronder.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 26 Woerden

In Woerden zijn de vraagaanbodverhoudingen in het huursegment redelijk in evenwicht (figuur 4-4 – links). De vraag naar meergezins huurwoningen van doorstromers is beperkter dan het aanbod, maar er zijn ook nog starters met een vraag in dit segment waardoor er een evenwicht ontstaat. In het koopsegment overtreft de vraag zowel het potentiele aanbod aan eengezinswoningen als aan appartementen. Het gaat dan met name om koopwoningen met een prijs boven de €300.000. Voor de huurwoningen met een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens (< €593) geldt dat er relatief veel huishoudens zijn die een stap willen maken naar een duurdere (lees kwalitatief hoogwaardiger) huurwoning of een koopwoning. Maar er melden zich ook voldoende starters voor dit segment. Voor de huurwoningen met een huurprijs tussen de €593 en €711 euro geldt dat er meer vraag is dan aanbod, voor de huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens en er juist meer potentieel aanbod dan vraag. figuur 4-4 Potentiele vraagaanbodverhoudingen van starters en doorstromers (binnen 2 jaar) in Woerden (2017) Woerden Woerden 1.800 1.8001.000 1.000 1.600 1.600 800 800 1.400 1.400 1.200 1.200600 600 1.000 1.000 400 400 800 800 600 600200 200 400 400 0 0 200 200 < €200 - > < €593 €593 - > €711 0 0 €200.000 €300 €300.000 €711 koop eg koop mg huur eg huur mg koop huur

vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod

Bron: WoON2015, RIGO woningmarktsimulatiemodel.

Conclusies In dit hoofdstuk hebben we de verhuisgeneigdheid en de woonwensen (door middel van de vraagaanbodverhoudingen) in beeld gebracht voor de gemeenten De Ronde Venen, Mont- foort, Utrecht en Woerden. In alle vier de gemeenten is ruim 50% van de huishoudens met een verhuiswens binnen 2 jaar actief in de markt. Dat wil zeggen dat zij woningen bezichtigen of reageren op advertenties voor woningen. Het zijn vooral doorstromers die actief in de markt zijn; het aandeel starters ligt tussen de 27% in Woerden en 41% in De Ronde Venen. Uit de confrontatie tussen de vraag van woningzoekenden en het aanbod dat vrijkomt bij verhuizing van doorstomers blijkt dat er in alle vier de gemeenten meer vraag naar dan potentieel aanbod van eengezins koopwoningen is. Naar prijs overstijgt de vraag naar koopwoningen het potentiele aanbod overal in het goedkoopste (< 200.000 euro) en duurste prijssegment (> 300.000 euro). Kijken we naar het huursegment dan zien we dat de vraag naar eengezinswoningen niet of nauwelijks het potentiele aanbod overstijgt. In Utrecht en Woer- den geldt dat ook voor appartementen. Naar huurprijs bezien is er in alle vier de gemeenten

Eindrapport Woningmarkt in verandering 27 meer vraag naar dan potentieel aanbod van woningen met een huurprijs tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. In het volgende hoofdstuk gaan we in op de toekomstige woningbehoefte. Deze schetsen we op basis van de te verwachten demografische en economische voorspellingen.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 28 Ontwikkelingen doelgroepen en huishoudens

In dit hoofdstuk brengen we de ontwikkeling van de doelgroepen en de woningbehoefte in 2025 en 2030 in beeld, met een doorkijk naar 2040. Deze toekomstverkenning geeft de effecten weer van de verwachte demografische en economische ontwikkelingen op de woningbehoefte in de onderzoeksgebieden.

Allereerst kijken we hoe de huishoudens in de onderzoeksgebieden zich naar de toekomst toe ontwikkelen. Daarbij kijken we naar de omvang van het aantal huishoudens en de opbouw naar leeftijd en type. Op basis van de te verwachten economische ontwikkeling kijken we vervolgens ook hoe een aantal inkomensgroepen zich ontwikkelen.

Dit alles als opmaat naar de berekening van de toekomstige woningbehoefte. Deze brengen we allereerst in beeld door de huidige woonpatronen (zoals geschetst in hoo fdstuk 3) door te trekken op basis van de verwachte ontwikkeling van het aantal huishoudens. Ver- volgens vertalen we deze trendmatige woningbehoefte, aan de hand van een aantal verschillende aannames, in een volkshuisvestelijke opgave.

Ontwikkeling huishoudens

In figuur 5-1 is de ontwikkeling van het aantal huishoudens in de vier gemeenten weergeven, volgens de Primos prognoses. In tabel 5-1 zijn de exacte aantallen weergeven onderver- deeld naar huishoudenstypen. In alle vier de gemeenten neemt het aantal huishoudens toe tot aan 2030. In Montfoort is deze groei zeer beperkt. Het gaat in de periode 2017-2030 om een groei van 3%: circa 150 huishoudens. Het aantal gezinnen en stellen neemt in bijna alle leeftijdscategorieën af. Het aantal alleenstaanden neemt In alle leeftijdsgroepen toe. Deze trend gaat samen met de aanstaande vergrijzing. De groep ouderen van 75 jaar en ouder neemt sterkt toe. Het aantal alleenstaanden huishoudens in deze leeftijdscategorie groeit naar verwachting met 67% van 360 huishoudens in 2017 naar 610 huishoudens in 2030. Ook het aantal stellen van 75 jaar en ouder zal naar verwachting sterk toenemen, met 260 huishoudens in dezelfde periode. In Utrecht wordt zowel in absolute als in relatieve zin de grootste huishoudenstoename verwacht. Volgens Primos 2016 groei het aantal huishoudens met 32.300 (18%) in de periode 2017-2030. Relatief gezien is die groei in Vleuten-Haarzuilens twee keer zo hoog en in Leidsche Rijn zelfs vier keer zo hoog. Ook in De Meern neemt het aantal huishoudens toe, maar die is met +8% wel een stuk lager. Het aantal alleenstaanden 65- en 75-plussers in heel Utrecht zal naar verwachting met de helft toenemen en in de wijken aan de westkant van de A2 zelfs verdubbelen tot verviervou- digen. Ook alle andere huishoudenstypen in de overige leeftijdscategorieën nemen de komende jaar in aantal toe in de hele stad. Alleen het aantal stellen tussen de 25-45 jaar neemt met 4% af. In Vleuten-Haarzuilens en De Meern zien we de aantallen 25-45 jarigen over de hele linie afnemen. In De Ronde Venen is een huishoudenstoename van 11% (1.930 huishoudens) voorspelt in de periode 2016-2030. Deze groei wordt met name veroorzaakt door het stijgende aantal 65-plussers maar ook het aantal gezinnen in de leeftijdscategorie 25-45 jaar zal met ruim 500 huishoudens (23%) stijgen.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 29 In Woerden neemt het aantal huishoudens met 13% toe (2.890 huishoudens). Ook hier zijn de gevolgen van de vergrijzing goed zichtbaar. Met name het aantal 65 -plussers zal sterk toenemen, met zo’n 2.500 huishoudens in de periode 2017-2030. Het aantal stellen neemt in de meeste leeftijdscategorieën af. Met name in de categorie 45-65 jaar. figuur 5-1 Ontwikkeling aantal huishoud ens in de Ronde Venen, Montfoort en Woerden (boven) en Utrecht (onder) 2010 -2017 werkelijk, 2017 – 2040 o.b.v. de Primosprognose.

30.000

25.000 Montfoort

Woerden 20.000 De Ronde Venen 15.000 Woerden (prognose)

10.000 De Ronde Venen (prognose) Montfoort (prognose) 5.000

300.000 280.000 260.000 240.000 220.000 200.000 Utrecht (prognose) 180.000 Utrecht 160.000 140.000 120.000 100.000

Bron: CBS 2017, Primos 20164.

4 De data met betrekking tot de Ronde Venen is gebaseerd op het Woningmarktonderzoek De Ronde Ve- nen (2017). Hiervoor is gebruik gemaakt van CBS 2016 en Primos 2015.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 30 tabel 5-1 Huishoudens naar leeftijd hoofdbewo ner en type in 2016/2017 – 2040 in de vier gemeente n De Ronde Venen 2016 - 2030 2016 2025 2030 abs. rel. < 25 jaar 1p 400 460 470 70 18% >2p 100 120 120 10 14% 25 - 45 jaar 1p 1.320 1.490 1.610 290 22% 2p 680 610 600 -80 -12% >2p 2.330 2.440 2.860 530 23% 45-65 jaar 1p 1.700 1.860 1.760 70 4% 2p 2.030 1.920 1.740 -290 -14% >2p 4.240 3.660 3.230 -1.010 -24% 65 - 75 jaar 1p 1.040 1.310 1.540 510 49% >1p 2.080 2.270 2.500 420 20% > 75 jaar 1p 1.270 1.770 2.070 790 62% >1p 1.120 1.590 1.740 620 55% totaal 18.310 19.490 20.230 1.930 11%

Montfoort 2017-2030 2017 2025 2030 2040 abs. rel. < 25 jaar 1p 70 70 80 90 20 25% >1p 40 30 30 40 -10 -19% 25 - 45 jaar 1p 370 360 390 380 20 4% 2p 240 220 210 190 -30 -14% >2p 920 810 850 930 -70 -8% 45-65 jaar 1p 430 460 460 390 30 7% 2p 550 470 440 350 -110 -20% >2p 1.270 1.190 1.040 910 -230 -18% 65 - 75 jaar 1p 280 280 340 440 60 23% >1p 700 640 670 640 -40 -5% > 75 jaar 1p 360 540 610 760 240 67% >1p 330 550 600 610 260 79% totaal 5.550 5.630 5.700 5.740 150 3%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 31 Utrecht 2017-2030 2017 2025 2030 2040 abs. rel. < 25 jaar 1p 25.390 27.090 26.620 27.340 1.230 5% >1p 2.520 3.060 2.960 3.040 440 17% 25 - 45 jaar 1p 36.410 40.040 42.640 42.730 6.220 17% 2p 17.240 17.140 16.630 15.080 -610 -4% >2p 23.020 24.870 26.370 30.020 3.350 15% 45-65 jaar 1p 17.390 19.840 20.790 22.060 3.400 20% 2p 8.930 10.480 11.150 11.240 2.220 25% >2p 20.830 24.440 25.590 26.840 4.760 23% 65 - 75 jaar 1p 6.620 8.840 10.370 13.220 3.740 57% >1p 7.110 8.300 9.750 12.370 2.630 37% > 75 jaar 1p 6.760 8.640 10.540 15.280 3.780 56% >1p 4.350 4.850 5.490 7.650 1.140 26% totaal 176.590 197.590 208.890 226.850 32.300 18% Woerden 2017-2030 2017 2025 2030 2040 abs. rel. < 25 jaar 1p 290 260 260 270 -30 -10% >1p 110 150 110 100 0 3% 25 - 45 jaar 1p 1.900 2.160 2.210 2.130 310 16% 2p 1.120 1.160 1.110 900 -10 -1% >2p 3.370 3.600 3.900 4.180 530 16% 45-65 jaar 1p 1.970 2.290 2.270 2.210 300 15% 2p 2.070 1.850 1.730 1.450 -340 -16% >2p 4.610 4.530 4.190 4.040 -420 -9% 65 - 75 jaar 1p 1.060 1.420 1.750 2.030 680 64% >1p 2.330 2.250 2.310 2.350 -20 -1% > 75 jaar 1p 1.420 1.970 2.450 3.630 1.030 73% >1p 1.180 1.810 2.020 2.240 840 72% totaal 21.420 23.430 24.310 25.530 2.890 13% Bron: CBS 2017, Primos 2016.

Economisch scenario De toekomst is onzeker en de behoefte aan (betaalbare) woningen hangt sterk samen met de ontwikkeling van de koopkracht. Bij de woningbehoefteraming kijken we daarom ook naar de te verwachten economische ontwikkeling. Daarbij gaan we ervan uit dat de economie blijft schommelen en dat de gemiddelde koopkrachtontwikkeling gelijk zal zijn aan de afgelopen periode. In de periode 1997 t/m 2016 lag dit gemiddelde op 0,30 procent per jaar. Het WoON-bestand met de woonpatronen van huishoudens, de economische ontwikkeling en de demografische prognose vormen de basis voor de toekomstverkenning.

Ontwikkeling inkomensgroepen Op basis van de Primosprognose is voor de vier gemeenten in tabel 5-2 de ontwikkeling van de verschillende inkomensgroepen weergeven. Hierbij moet bedacht worden dat dit geen vaststaande waarheid is. Gaat het economisch wat beter dan neemt het aantal huishoudens

Eindrapport Woningmarkt in verandering 32 met hogere inkomens wat meer toe, gaat het economisch wat slechter dan neemt het aantal lagere inkomens toe. In alle vier de gemeenten zullen alle inkomensgroepen de komende jaren in omvang toenemen. Een uitzondering vormen de hoge inkomens in Montfoort. Deze groep zal naar verwachting afnemen met 3%, van 3.200 naar 3.110 huishoudens. In zowel de Ronde Venen, Montfoort als Woerden neemt het aandeel huishoudens dat onderdeel is van de doelgroep van beleid toe. Dit hangt samen met de vergrijzing die in deze gemeenten sterk zal optreden. Ouderen hebben in verband met hun pensioneren veelal te maken met een inkomensterugval. Dit verklaart ook waarom het aantal hogere inkomens minder hard groeit dan de andere inkomensgroepen in de gemeenten. Dat de doelgroep van beleid in aantal toeneemt betekent niet direct dat er ook meer vraag is naar corporatiewoningen. Veel ouderen zullen nog geruime in hun huidige (koop)woning willen blijven wonen . In Utrecht neemt het aantal huishoudens dat onderdeel is van de doelgroep va n beleid in absolute zin wel toe, maar relatief gezien is sprake van een minimale daling. Dat geldt overigens niet voor de wijken Vleuten-Haarzuilens, De Meern en Leidsche Rijn, waar het aantal huishoudens dat onderdeel is van de doelgroep van beleid ook in relatieve zin toeneemt. tabel 5-2 Ontwikkeling inkomensgroepen 2016/2017 – 2040 in de vier gemeenten

De Ronde Venen 2016-2030 2016 2025 2030 abs. rel. primaire doelgroep 3.380 3.650 3.840 460 14% secundaire doelgroep 2.840 3.250 3.450 620 22% middeninkomens < €40.349 900 970 1.010 110 13% middeninkomens > €40.349 1.160 1.220 1.250 90 8% hogere inkomens > €45.715 10.040 10.390 10.680 640 6% totaal 18.310 19.480 20.230 1.920 11% Doelgroep van beleid 6.210 6.900 7.290 1.080 17% 34% 35% 36% Montfoort 2017-2030 2017 2025 2030 2040 abs. rel. primaire doelgroep 910 1.000 1.030 1.050 120 13% secundaire doelgroep 790 850 900 950 110 14% middeninkomens < €40.349 280 280 290 290 10 3% middeninkomens > €40.349 370 360 370 360 10 2% hogere inkomens > €45.715 3.200 3.140 3.110 3.080 -100 -3% totaal 5.550 5.630 5.700 5.740 150 3% Doelgroep van beleid 1.700 1.840 1.930 2.000 230 14% 31% 33% 34% 35%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 33 Utrecht 2017-2030 2017 2025 2030 2040 abs. rel. primaire doelgroep 68.670 73.880 76.600 81.760 7.940 12% secundaire doelgroep 25.410 29.120 31.440 35.070 6.030 24% middeninkomens < €40.349 7.400 8.380 8.950 9.740 1.550 21% middeninkomens > €40.349 9.290 10.480 11.200 12.070 1.910 21% hogere inkomens > €45.715 65.820 75.730 80.700 88.210 14.880 23% totaal 176.590 197.590 208.890 226.850 32.300 18% Doelgroep van beleid 94.080 103.010 108.040 116.830 13.960 15% 53% 52% 52% 52% Woerden 2017-2030 2017 2025 2030 2040 abs. rel. primaire doelgroep 4.310 4.810 5.120 5.550 820 19% secundaire doelgroep 3.110 3.690 3.990 4.460 880 28% middeninkomens < €40.349 1.100 1.180 1.220 1.260 120 11% middeninkomens > €40.349 1.320 1.440 1.460 1.470 140 11% hogere inkomens > €45.715 11.580 12.310 12.520 12.790 940 8% totaal 21.420 23.430 24.310 25.530 2.890 13% Doelgroep van beleid 7.420 8.500 9.110 10.010 1.690 23% 35% 36% 37% 39% Bron: Primos 2016, RIGO woningmarktsimulatiemodel. Niet alleen neemt de doelgroep van beleid in absolute en relatieve zin toe, ook de samenstelling zal de komende jaren wijzigen. Het aandeel gezinnen en paren onder de 65 jaar zal afnemen. In plaats daarvan zal het aandeel alleenstaande ouderen flink toenemen. Zo bestaat bijvoorbeeld in 2017 28% van de doelgroep van beleid in Montfoort uit alleenstaande 65-plussers. Naar verwachting is dat in 2030 35%. Anno 2017 bestaat 19% van de doelgroep van beleid in Woerden uit gezinnen. Naar verwachting is dat in 2030 15%.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 34 figuur 5-2 De samenstelling van de doelgr oep van beleid in 20 30

100% 12% 12% 14% 13% 16% 13% 16% 15% 90% 18% 21% 18% 19% 5% 5% 5% 80% 5% 4% 4% 16% 16% 17% 16% 16% 21% 16% 70% 22% 12% 14% 16% 4% 3% 19% 3% 3% 5% 4% gezin 60% 3% 4% 3% paar > 64 jaar 30% 33% 50% 26% 30% 34% 38% 38% 26% paar < 65 jaar 35% 38% 40% 28% 32% alleenstaand > 64 jaar

30% alleenstaand < 65 jaar < 25 jaar 20% 30% 30% 28% 31% 30% 28% 23% 21% 21% 28% 27% 25% 10% 7% 6% 6% 0% 4% 4% 4% 4% 4% 3% 2016 2025 2030 2017 2025 2030 2017 2025 2030 2017 2025 2030 De Ronde Venen Montfoort Utrecht Woerden

Bron: Primos 2016, RIGO woningmarktsimulatiemodel.

Toekomstige woningbehoefte (constante woonpatronen)

Toelichting woningbehoefte op basis van constante woonpatronen

Bij het bepalen van de toekomstige woningbehoefte gaan we ervan uit dat de huishoudens van de toekomst op soortgelijke wijze kunnen en willen wonen als soortgelijke huishoudens op dit moment, gegeven hun leeftijd, samenstelling en inkomen. Voor ouderen corrigeren we voor generatie-effecten, omdat de uitgangspositie van de toekomstige ouderen wezenlijk anders is dan van de huidige ouderen: men woont vaker in (eengezins) koopwoningen. De woningbehoefteanalyse is een beleidsneutrale doorrekening en biedt inzicht in de consequenties van demografische en economische ontwikkelingen op de behoefte aan huur- en koopwoningen naar woningtype en verschillende prijsklassen. Bij een eenzijdig samenge- stelde woningvoorraad heeft deze analyse het nadeel dat wat er nu niet is, er in de toekomst ook niet kan komen. Hoewel uit het verleden is gebleken dat woonpatronen van huishoudens vrij stabiel zijn, tre- den er mogelijk in de toekomst verschuivingen van de woonpatronen op. Bijvoorbeeld als gevolg van passend toewijzen of de mogelijkheden om al dan niet een hypotheek af te slui- ten. Het constant houden van de woonpatronen van huishoudens is dus een onderzoeksmatige aanname. De hieronder gepresenteerde woningbehoefte is dan ook geen woningbouwpro- gramma. Om tot een bouwprogramma te komen spelen ook andere factoren een belangrijke rol, zoals geschikte locaties, potentiele investeerders, beleidsdoelstellingen, beleidsmaatre- gelen, etc.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 35 Woningbehoefte naar type en eigendom

Als alle huishoudens in 2030 (naar leeftijd, type en inkomen) op een gelijke wijze kunnen en willen wonen als de huishoudens van nu, dan ligt de grootste opgave in alle gemeenten in de koopsector. Er zijn dan met name tekorten aan grondgebonden woningen. In De Ronde Venen en Montfoort zal de vraag naar eengezins huurwoningen afnemen omdat de huidige bewoners van deze woningen komen te overlijden en – uitgaande van constante woonpatronen – de nieuwe aanwas voor dit segment beperkt is. Zeker indien de grondgebonden woningen geschikt zijn voor bewoning door mensen met beperkingen (waaro nder ouderen) zal het mogelijk zijn een deel van de behoefte aan appartementen in dit segment op te vangen (substitutie). Door de vergrijzing en individualisering neemt in alle gemeenten de vraag naar meergezinswoningen toe in zowel de koop- als de huursector. In Woerden is bijvoorbeeld een vraag van 800 extra meergezins huurwoningen tot aan 2030. In Utrecht gaat het om een vraag van 9.330 woningen en in de Ronde Venen om 320 woningen. De vraag in Montfoort is met 50 woningen absoluut gezien een stuk kleiner; ten opzichte van de huidige voorraad betekent dit echter een groei van 11%. tabel 5-3 Woningbehoefte naar type en eigendom 2016/2017 - 2030/2040 in de vier gemeenten

De Ronde Venen 2016-2030 2016 2025 2030 abs. rel. aantal koop eg 9.880 10.630 11.100 1.220 12% koop mg 830 980 1.070 240 28% huur eg 4.520 4.480 4.470 -50 -1% huur mg 2.230 2.430 2.550 320 14% totaal 17.470 18.510 19.190 1.720 10% Montfoort 2017-2030 2017 2025 2030 2040 abs. rel. aantal koop eg 3.870 3.910 3.940 3.980 70 2% koop mg 250 270 300 320 50 19% huur eg 930 910 900 840 -30 -3% huur mg 420 440 460 500 50 11% totaal 5.470 5.540 5.600 5.640 130 2% Utrecht 2017-2030 2017 2025 2030 2040 abs. rel. aantal koop eg 43.900 52.050 56.210 62.800 12.310 28% koop mg 22.530 25.770 27.970 31.580 5.450 24% huur eg 20.570 22.310 23.070 23.890 2.500 12% huur mg 58.160 63.850 67.500 73.010 9.330 16% totaal 145.150 163.980 174.740 191.280 29.590 20%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 36 Woerden 2017-2030 2017 2025 2030 2040 abs. rel. aantal koop eg 12.410 13.480 13.910 14.520 1.500 12% koop mg 1.690 2.000 2.160 2.370 470 28% huur eg 3.180 3.250 3.230 3.130 50 2% huur mg 3.720 4.250 4.520 4.970 800 21% totaal 21.010 22.970 23.820 24.980 2.820 13% Bron: Primos 2016, RIGO woningmarktsimulatiemodel.

Woningbehoefte naar prijsklassen en eigendom

Ook bij de behoefte naar prijsklassen is het uitgangspunt dat de huishoudens van de toekomst op een gelijke manier kunnen en willen wonen als de huishoudens van nu. In De Ronde Venen, Utrecht en Woerden is er in de periode tot aan 2030 behoefte aan woningen in alle prijssegmenten en eigendomsvormen. In De Ronde Venen ligt de nadruk op duurdere koopwoningen boven de €300.000 (+960 tot aan 2030) en koopwoningen met een prijs tussen de €200.000 - €300.000 (+410 tot aan 2030). In Woerden is juist de vraag naar goedkope koopwoningen onder de €200.000 het grootst (+1.500 in 2030). Daarnaast ontstaat er een extra behoefte aan woningen tot aan de eerste aftoppingsgrens (+800 in 2030). In Utrecht is er grote behoefte aan woningen in alle prijssegmenten in zowel de koop als de huursector. In de koopsector ligt de nadruk op woningen boven de €300.000 (+8.780 in 2030). In de huursector is de behoefte aan woningen tot de eerste aftoppingsgrens in absolute zin het grootst (+5.500 in 2030). De woningmarkt in Montfoort is in vergelijking met de buurgemeenten minder krap. Er is een trendmatige behoefte aan woningen boven de €300.000 (+90 in 2030). De behoefte aan woningen boven de eerste aftoppingsgrens zal vermoedelijk licht afnemen ( -20 in 2030).

Eindrapport Woningmarkt in verandering 37 tabel 5-4 Woningbehoefte naar eigendom en prijsklassen in 2016/2017 - 2040 in de vier gemeente n

De Ronde Venen 2016-2030 2016 2025 2030 abs. rel. aantal koop < €200.000 690 740 770 80 12% koop €200 - €300 4.090 4.340 4.500 410 10% koop > €300.000 5.940 6.530 6.900 960 16% huur < €593 3.350 3.410 3.450 100 3% huur €593 - €711 1.970 2.000 2.010 40 2% huur > €711 1.440 1.490 1.560 120 8% totaal 17.470 18.510 19.190 1.720 10%

Montfoort 2017-2030 2017 2025 2030 2040 abs. rel. aantal koop < €200.000 490 500 520 510 30 6% koop €200 - €300 1.860 1.850 1.860 1.860 - 0% koop > €300.000 1.780 1.840 1.860 1.920 90 5% huur < €593 650 680 690 680 40 6% huur €593 - €711 360 360 350 330 -10 -2% huur > €711 330 310 310 320 -10 -4% totaal 5.470 5.540 5.600 5.640 130 2%

Utrecht 2017-2030 2017 2025 2030 2040 abs. rel. aantal koop < €200.000 18.930 21.060 22.340 24.080 3.400 18% koop €200 - €300 23.660 27.250 29.240 32.560 5.570 24% koop > €300.000 23.830 29.510 32.610 37.730 8.780 37% huur < €593 41.460 45.000 46.960 50.110 5.500 13% huur €593 - €711 19.170 20.970 22.350 24.240 3.180 17% huur > €711 18.100 20.190 21.250 22.560 3.140 17% totaal 145.150 163.980 174.740 191.280 29.590 20%

Woerden 2017-2030 2017 2025 2030 2040 abs. rel. aantal koop < €200.000 12.410 13.480 13.910 14.520 1.500 12% koop €200 - €300 1.690 2.000 2.160 2.370 470 28% koop > €300.000 3.180 3.250 3.230 3.130 50 2% huur < €593 3.720 4.250 4.520 4.970 800 21% huur €593 - €711 420 450 490 550 70 17% huur > €711 1.970 2.250 2.350 2.420 380 19% totaal 23.400 25.670 26.660 27.960 3.270 14% Bron: Primos 2016, RIGO woningmarktsimulatiemodel.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 38 Woningbehoefte sociale huur tot €711 (DAEB-segment) Strikt genomen is de sociale huurvoorraad niet helemaal gelijk aan woningen met een huurprijs tot 711 euro. Het verschil is de particuliere voorraad. In tabel 5-5 is ingezoomd op de sociale voorraad in bezit van corporaties in het gereguleerde prijssegment (tot 711 euro). Ook wel het DAEB-segment genoemd. Per gemeente wordt een inzicht gegeven hoeveel DAEB-woningen er tot aan 2030/2040 nodig zullen zijn. Hierbij gaan we er van uit dat in de toekomst een gelijk deel van de sociale huurwoningen wordt bewoond door overige doelgroepen (huishoudens met een inkomen van meer dan 35.739 euro). Naar verwachting zullen er de komende jaren veranderingen optreden in de woonpatronen van huurders door beleidsregelingen, zoals het ‘passend toewijzen’ van de corporaties per 1 januari 2016 en de 90%-regeling voor het DAEB-segment. Deze maatregelen leiden naar verwachting tot een afname van de goedkope scheefheid. Uitgaande van de huidige situatie is in de Ronde Venen en Montfoort een kleine uitbreiding van 10-30 woningen in DAEB-segment gewenst. In de grotere gemeenten Woerden en Utrecht zal de uitbreiding van grotere aard zijn. In Woerden zijn naar verwachting circa 590 extra DAEB-woningen nodig in 2030. In de gemeente Utrecht gaat het om een toename van bijna 6.300 DAEB-woningen tot 2030, waarvan zo’n 1.000 in Vleuten-Haarzuilens, 300 in De Meern en 1.600 in Leidsche Rijn. Behalve GroenWest zullen uiteraard ook de andere corporaties die in Utrecht actief zijn bij deze opgave betrokken moeten worden. tabel 5-5 Ontwikkeling behoefte woningen in het DAEB -segment 2016/2017 -2030

De Ronde Venen 2016 2025 2030 A. doelgroep van beleid 6.210 6.900 7.290

Waarvan woonachtig in: B. sociale voorraad (DAEB) 2.790 2.880 2.920 C. koop en particuliere huur 3.420 4.020 4.370

D. sociale voorraad bewoond door overige huishoudens 1.390 1.320 1.260

E. = B+D sociale voorraad 4.180 4.200 4.190 ontwikkeling 2016-2025 20 10

Eindrapport Woningmarkt in verandering 39 Montfoort 2017 2025 2030 2040 A. doelgroep van beleid 1.700 1.840 1.930 2.010

Waarvan woonachtig in: B. sociale voorraad (DAEB) 560 600 600 580 C. koop en particuliere huur 1.140 1.250 1.330 1.420

D. sociale voorraad bewoond door overige huishoudens 200 190 190 180

E. = B+D sociale voorraad 760 790 790 760 ontwikkeling t.o.v. 2017 30 30 -

Utrecht 2017 2025 2030 2040 A. doelgroep van beleid 94.080 103.010 108.040 116.840

Waarvan woonachtig in: B. sociale voorraad (DAEB) 35.330 38.280 40.500 43.950 C. koop en particuliere huur 58.750 64.730 67.540 72.890

D. sociale voorraad bewoond door overige huishoudens 8.700 9.430 9.800 10.430

E. = B+D sociale voorraad 44.030 47.710 50.300 54.380 ontwikkeling t.o.v. 2017 3.680 6.270 10.340

Woerden 2017 2025 2030 2040 A. doelgroep van beleid 7.420 8.500 9.110 10.010

Waarvan woonachtig in: B. sociale voorraad (DAEB) 3.410 3.790 4.000 4.330 C. koop en particuliere huur 4.020 4.710 5.110 5.690

D. sociale voorraad bewoond door overige huishoudens 1.110 1.120 1.100 1.060

E. = B+D sociale voorraad 4.520 4.910 5.100 5.390 ontwikkeling t.o.v. 2017 390 590 870 Bron: Primos 2016, RIGO woningmarktsimulatiemodel.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 40 Volkshuisvestelijke opgave In deze rapportage hebben we op twee manieren inzicht geboden in de fricties en behoefte op de woningmarkt, namelijk:

 de huidige fricties tussen vraag en aanbod van verhuisgeneigde doorstromers en starters (paragraaf 4.2)  de ontwikkeling van de toekomstige woningbehoefte in de periode 2017 -2030/2040 op basis van de verwachte demografische en economische voorspellingen (paragraaf 5.4) In deze paragraaf verdisconteren we de toekomstige woningbehoefte (op basis van de verwachte demografische en economische ontwikkelingen) met de huidige fricties (op basis van de vraagaanbodverhoudingen). Het resultaat is een opgave die zowel rekening houdt met de actuele discrepanties als met de toekomstige behoefte. Voor de kwantitatieve uitbreidingsbehoefte nemen we de ontwikkeling in het aantal huishoudens als uitgangspunt. Door de huidige fricties te laten meewegen in de kwalitatieve verdeling van deze opgave, zal de komende jaren in ieder geval een deel van deze discrepanties worden bestreden. Er wordt dan tegelijkertijd voor gezorgd dat de voorraad kwantita- tief en kwalitatief gelijke tred houdt met de bevolking. In de onderstaande figuren staan telkens in de eerste kolom de huidige fricties (verschil tussen de vraag en het potentiele aanbod) weergegeven. In de tweede kolom staat de ontwikkeling van de woningbehoefte tot 2030 (op basis van constante woonpatronen). In de derde kolom zijn de fricties verwerkt in de woningbehoefte.

De Ronde Venen

Wanneer we in De Ronde Venen rekening houden met de huidige fricties blijkt er minder behoefte te zijn aan eengezinswoningen en meer behoefte aan appartementen. Dat geldt zowel voor de huur- als koopsector. Voor de verdisconteerde behoefte naar prijsklassen zien we in de koop een verschuiving van het duurdere segment naar koopwoningen met een waarde van onder de €200.000. In de huursector zien we een grotere behoefte aan woningen in het middensegment (huurprijs tussen de 593 en 711 euro).

figuur 5-3 Huidige fricties, woningbehoefte 2016 -2030 en behoefte 2016 -2030 verdisconteerd voor de huidige fricties naar eigendom en type (links) en prijsklassen (rechts), gemeente De Ronde Venen (bron: Primos 2015, RIGO woningmarktsimulatiemodel)

2.000 1.800 1.800 koop eengezins 1.600 koop < 200.000 koop meergezins 1.400 koop 200 - 300 1.300 koop > 300.000 huur eengezins 1.200 1.000 huur < 593 huur meergezins 800 800 huur 593 - 711 600 huur > 711 400 300 200 0 -200 -200 fricties 2016 behoefte 2016- behoefte incl. fricties 2016 behoefte 2016- behoefte incl. 2030 fricties 2016-2030 2030 fricties 2016-2030

Eindrapport Woningmarkt in verandering 41 Montfoort

In Montfoort zien we, rekening houdend met de huidige fricties, een afname van de behoefte aan eengezins koopwoningen en een toename van de behoefte aan appartementen in de huursector. Naar prijsklassen zien we een verschuiving van de behoefte aan koopwoningen boven de €300.000 naar huurwoningen tussen de 593 en 711 euro.

figuur 5-4 Huidige fricties, woningbehoefte 2017 -2030 en behoefte 2017 -2030 verdisconteerd voor de huidige fricties naar eigendom en type (links) en prijsklassen (rechts), gemeente Mont- foort (bron: Primos 2016, RIGO woningmarktsimulatiemodel)

300 300

250 250 koop eengezins koop < 200.000 koop 200 - 300 200 koop meergezins 200 koop > 300.000 huur eengezins 150 150 huur < 593 huur meergezins huur 593 - 711 100 100 huur > 711 50 50

0 0

-50 -50 fricties 2017 behoefte 2017- behoefte incl. fricties 2017 behoefte 2017- behoefte incl. 2030 fricties 2017-2030 2030 fricties 2017-2030

Utrecht

Als de huidige fricties worden verwerkt in de woningbehoefte voor Utrecht is een toename waar te nemen van de behoefte aan eengezins koopwoningen en een afname van de behoefte aan appartementen, zowel in de huur- als koopsector. Naar prijsklassen is een verschuiving waar te nemen van huurwoningen onder de 593 euro en boven de 711 euro naar huurwoningen tussen die twee grenzen. In de koopsector is een lichte afname te zien van woningen onder de €200.000 en een toename van duurdere woningen.

figuur 5-5 Huidige fricties, woningbehoefte 2017 -2030 en behoefte 2017 -2030 verdisconteerd voor de hu idige fricties naar eigendom en type (links) en prijsklassen (rechts), gemeente Utrecht (bron: Primos 2016, RIGO woningmarktsimulatiemodel)

35.000 35.000

30.000 30.000 koop eengezins koop < 200.000

25.000 koop meergezins 25.000 koop 200 - 300 koop > 300.000 20.000 huur eengezins 20.000 huur < 593 15.000 huur meergezins 15.000 huur 593 - 711 10.000 10.000 huur > 711

5.000 5.000

0 0

-5.000 -5.000 fricties 2017 behoefte 2017- behoefte incl. fricties 2017 behoefte 2017- behoefte incl. 2030 fricties 2017-2030 2030 fricties 2017-2030

Eindrapport Woningmarkt in verandering 42 Woerden

In Woerden zijn er naar eigendomsverhouding geen hele grote verschuivingen waar te nemen. De behoefte aan eengezinswoningen neemt wat toe (zowel huur als koop), de behoefte aan appartementen neemt in de koopsector toe en daalt in de huursector. Ook naar prijsklassen veranderd het beeld niet heel erg. In de koopsector verschuift de behoefte van woningen met een koopprijs tussen de €200.000 en € 300.000 naar woningen met een koopprijs daaronder en daarboven. Qua huur valt vooral de toename van de behoefte aan woningen met een huurprijs tussen 593 en 711 euro op.

figuur 5-6 Huidige fricties, woningbehoefte 2017 -2030 en behoefte 2017 -2030 verdisconteerd voor de huidige fricties naar eigendom en type (links) en prijsklassen (rechts), gemeente Woer- den (bron: Primos 2016, RIGO woningmarktsimulatiemodel)

3.000 3.000

2.500 2.500 koop eengezins koop < 200.000 koop 200 - 300 koop meergezins 2.000 2.000 koop > 300.000 huur eengezins 1.500 huur < 593 1.500 huur meergezins huur 593 - 711 1.000 1.000 huur > 711 500 500 0 0 fricties 2017 behoefte 2017-2030 behoefte incl. fricties -500 2017-2030 fricties 2017 behoefte 2017- behoefte incl. 2030 fricties 2017-2030 Toegankelijkheid van het woningbezit Op basis van het piramidemodel van de SEV uit 2012 5 hebben we, voor de vier gemeenten waarin GroenWest actief is, de behoefte naar geschikte woningen van mensen met mobiliteitsbeperkingen in beeld gebracht. Daarvoor hebben we de classificatie van mobiliteitsklassen (zie figuur 5-7) uit het rapport over het piramidemodel toegepast op onze raming van de toekomstige omvang van het aantal huishoudens in de vier gemeenten.

figuur 5-7 Classificatie mobiliteitsklassen volgens het Piramidemodel

Klasse Omschrijving

0 De bewoner heeft geen tot lichte fysieke beperkingen en gebruikt geen hulpmiddelen

A De bewoner heeft matige fysieke beperkingen, maar gebruikt geen hulpmiddel. De bewoner heeft geen tot lichte fysieke beperkingen en gebruikt een hulpmiddel, maar zit niet permanent in een rolstoel. De bewoner heeft matige fysieke beperkingen, maar gebruikt als hulpmiddel slechts een wandelstok.

B De bewoner heeft matige tot zware fysieke beperkingen en gebruikt als hulpmiddel meer dan alleen een wandelstok, maar zit niet permanent in een rolstoel. De bewoner

5 Het piramidemodel. Lokaal bepalen van de vraag naar en het aanbod van geschikte woningen voor mensen met mobiliteitsbeperkingen. SEV, in samenwerking met Aedes. Januari 2012.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 43 heeft zware fysieke beperkingen en gebruikt een hulpmiddel, maar zit niet permanent in een rolstoel.

C De bewoner heeft licht tot zware fysieke beperkingen en zit permanent in een rolstoel.

GroenWest heeft, op basis van de geschiktheidsklassen voor woningen uit het piramidemodel, het eigen woningbezit geclassificeerd. In de onderstaande tabellen is, naast deze verdeling, de verdeling van huishoudens naar de vier mobiliteitsklassen (nu en naar de toekomst toe) weergegeven.

De Ronde Venen

Wanneer we kijken naar de verdeling van huishoudens in De Ronde Venen over de verschillende mobiliteitsklassen dan zien we dat de huidige verhoudingen (2016) naar de toekomst toe nauwelijks veranderen: iets meer dan 80% kent geen mobiliteitsbeperkingen en valt onder klasse 0, 11% valt onder klasse A, 6% onder klasse B en 1% onder klasse C. Het aantal huishoudens met mobiliteitsbeperkingen neemt, als gevolg van de toekomstige bevolkings- ontwikkeling, wel toe. figuur 5-8 Bez it GroenWest en behoefte naar mobiliteitsklassen, De Ronde Venen , 20 16 – 2030

Bezit Behoefte Groenwest 2016 2025 2030 mobiliteitsklasse 0 3.189 75% 15.400 84% 16.050 82% 16.530 82% mobiliteitsklasse A 797 19% 1.870 10% 2.140 11% 2.260 11% mobiliteitsklasse B 192 5% 920 5% 1.150 6% 1.270 6% mobiliteitsklasse C 49 1% 120 1% 150 1% 170 1% 4.227 100% 18.310 100% 19.490 100% 20.230 100% Bron: GroenWest, WoON2015, bewerking RIGO

Montfoort

In Montfoort zien we tussen 2017 en 2040 een daling van het aandeel huishoudens in mobiliteitsklasse 0. Ook in absolute zin is sprake van een daling in deze mobiliteitsklasse. Daarte- genover staat een (lichte) stijging van zowel het aandeel als aantal huishoudens in zowel mobiliteitsklasse A als B. Het aandeel huishoudens in mobiliteitsklasse C blijft ook in de toekomst gelijk aan het huidige aandeel (1%), maar neemt in absolute zin wel toe. figuur 5-9 Bezit GroenWest en behoefte naar mobiliteitsklassen, Montfoort , 2017 – 2040

Bezit Behoefte Groenwest 2017 2025 2030 2040 mobiliteitsklasse 0 700 83% 4.710 85% 4.600 82% 4.600 81% 4.570 80% mobiliteitsklasse A 118 14% 560 10% 650 12% 670 12% 670 12% mobiliteitsklasse B 15 2% 250 5% 340 6% 390 7% 450 8% mobiliteitsklasse C 15 2% 30 1% 30 1% 40 1% 50 1% 848 100% 5.550 100% 5.620 100% 5.700 100% 5.740 100% Bron: GroenWest, WoON2015, bewerking RIGO

Utrecht

In Utrecht daalt het aandeel huishoudens zonder mobiliteitsbeperkingen van 89% in 2017 tot 86% in 2040. Het aandeel huishoudens in mobiliteitsklassen A en B neemt toe van 7%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 44 naar 8% en van 4% naar 5%. Procentueel zeer beperkte stijgingen, maar in totaal gaat het wel om enkele duizenden huishoudens. Het aandeel huishoudens in mobiliteitsklasse C blijft gelijk, maar in absolute zin is sprake van een toename van bijna 1.000 huishoudens. figuur 5-10 Bezit GroenWest en behoefte naar mobiliteitsklassen, Utrecht , 2017 – 20 40

Bezit Behoefte Groenwest 2017 2025 2030 2040 mobiliteitsklasse 0 1.429 71% 156.800 89% 174.750 88% 183.450 88% 195.600 86% mobiliteitsklasse A 167 8% 12.530 7% 14.590 7% 16.050 8% 18.960 8% mobiliteitsklasse B 397 20% 6.320 4% 7.100 4% 7.970 4% 10.380 5% mobiliteitsklasse C 10 0% 940 1% 1.150 1% 1.420 1% 1.920 1% 2.003 100% 176.590 100% 197.590 100% 208.890 100% 226.860 100% Bron: GroenWest, WoON2015, bewerking RIGO

Woerden

In Woerden zien we, procentueel gezien, de grootste verschuivingen naar mobiliteitsklassen. Het aandeel huishoudens in mobiliteitsklasse 0 neemt af van 85% in 2017 tot 79% in 2040. Daartegenover staat vooral een stijging van het aandeel huishoudens in mobiliteitsklasse B: van 5% in 2017 naar 8% in 2040. Ook in Woerden is wel sprake van een absolute stijging van het aantal huishoudens in de verschillende mobiliteitsklassen. figuur 5-11 Bezit GroenWest en be hoefte naar mobiliteitsklassen, Woerden, 2017 – 2 040

Bezit Behoefte Groenwest 2017 2025 2030 2040 mobiliteitsklasse 0 3.810 71% 18.100 85% 19.380 83% 19.790 81% 20.180 79% mobiliteitsklasse A 1.115 21% 2.120 10% 2.480 11% 2.670 11% 2.930 11% mobiliteitsklasse B 288 5% 1.060 5% 1.390 6% 1.630 7% 2.150 8% mobiliteitsklasse C 153 3% 140 1% 180 1% 220 1% 280 1% 5.366 100% 21.420 100% 23.430 100% 24.310 100% 25.540 100% Bron: GroenWest, WoON2015, bewerking RIGO

Conclusies We zijn dit hoofdstuk begonnen met het in beeld brengen van de toekomstige omvang en samenstelling van de huishoudens in de gemeenten De Ronde Venen, Montfoort, Utrecht en Woerden. In alle vier de gemeenten neemt het aantal huishoudens tot 2030 in omvang toe. In Montfoort is sprake van een bescheiden groei met 3%, in De Ronde Venen, Woerden en Utrecht gaat het om een groei van respectievelijk 11%, 13% en 18%. De vergrijzing is goed zichtbaar: in relatieve zin groeit de omvang van huishoudens boven de 65 jaar in alle gemeenten harder dan de omvang van huishoudens onder de 65 jaar. Op basis van de bevolkingsprognose en de verwachte economische ontwikkeling hebben we vervolgens ook gekeken naar de ontwikkeling van inkomensgroepen. Met uitzondering van Utrecht neemt de omvang van de doelgroep van beleid de komende jaren toe. Dit hangt samen met de vergrijzingsgolf in deze gemeenten: ouderen krijgen na pen sionering vaak te maken met een inkomensterugval. Dit zien we ook terug in de toekomstige samenstelling van de doelgroep van beleid: minder gezinnen en stellen onder de 65 jaar en meer (alleenstaande) ouderen. Uit de toekomstige woningbehoefte (bij constante woonpatronen) blijkt dat, als gevolg van vergrijzing en individualisering, in alle gemeenten de vraag naar meergezinswoningen toeneemt. In de koopsector varieert die toenemende behoefte van 19% in Montfoort tot 28% in

Eindrapport Woningmarkt in verandering 45 De Ronde Venen en Woerden. In de huursector varieert de toenemende behoefte aan meergezinswoningen van 11% in Montfoort tot 21% in Woerden. Naar prijsklassen en eigendomsverhouding zien we enkele verschillen tussen de vier gemeenten, maar ook een duidelijke overeenkomst: in De Ronde Venen, Utrecht en Woerden is tot aan 2030 behoefte aan woningen in alle prijsklassen, zowel in het koop- als huursegment. Montfoort wijkt hiervan af met een dalende behoefte aan huurwoningen met een huurprijs boven de eerste aftoppingsgrens en een gelijkblijvende behoefte aan koopwoningen tussen de €200.000 en €300.000. Tenslotte hebben we gekeken naar de toegankelijkheid van het woningbezit van GroenWest en de ontwikkeling van huishoudens naar de vier verschillende mobiliteitsklassen volgens het piramidemodel. In alle gemeenten zien we, tot 2040, een afname van het aandeel huishoudens zonder mobiliteitsbeperkingen (klasse 0) en een (lichte) stijging van het aandeel huishoudens in de mobiliteitsklassen A en B. Het aandeel huishoudens met de zwaarste beperkingen (klasse C) blijft in alle gemeenten gelijk. Gezien de toekomstige bevolkingsontwik- keling is in alle gemeenten sprake van een (flinke) stijging van het aantal huishoudens in de verschillende mobiliteitsklassen.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 46 Bijlagen

Feitenkaarten kernen De resultaten van de woningmarktanalyse zijn in de voorgaande hoofdstukken weergegeven op het niveau van de vier gemeenten De Ronde Venen, Montfoort, Utrecht en Woerden. Op de volgende pagina’s geven we de resultaten ook weer op kernniveau. Het gaat om de volgende kernen:

 De Ronde Venen: Abcoude, Mijdrecht, Vinkeveen, Wilnis, overige kernen  Montfoort: Montfoort, Linschoten  Utrecht: Vleuten-Haarzuilens, De Meern, Leidsche Rijn  Woerden: Woerden, Harmelen, Zegveld, Kamerik-Kanis De feitenkaarten bestaan uit tabellen en figuren zonder verdere toelichting. Hieronder staat kort weergegeven welke onderwerpen in de feitenkaarten aan bod komen.

Huidige situatie

- Huishoudenssamenstelling naar type en leeftijd - Omvang inkomensgroepen - Samenstelling woningvoorraad - Woonsituatie van verschillende typen huishoudens - Bewoning van de sociale huurvoorraad, passend wonen

Actuele fricties op de woningmarkt

- Vraagaanbodverhoudingen naar type woning, eigendomsverhouding en prijsklassen

Ontwikkelingen doelgroepen en woningbehoefte

- Ontwikkeling huishoudens - Ontwikkeling inkomensdoelgroepen - Ontwikkeling woningbehoefte naar type woning, eigendomsverhouding en prijsklassen - Ontwikkeling behoefte sociale huur

Eindrapport Woningmarkt in verandering 47 Factsheet Woningmarktonderzoek Groenwest Abcoude

Huishoudens (zelfstandig + onzelfstandig)

Abcoude De Ronde Venen 50% Abcoude De Ronde 40% abs. % Venen 30% primaire doelgroep 400 13% 18% 20% secundaire doelgroep 510 16% 15% middenink. <€ 40.349 150 5% 5% 10% middenink. >€ 40.349 170 5% 6% 0% hogere ink. > €46.259 1.910 61% 55%

stel totaal 3.130 100% 100%

gezin

eenp.

< 25 jaar 25 < jaar 75 >

65 -jaar 65 75 25 -jaar 25 35 -jaar 35 45 -jaar 45 65 eenouder gezin eenouder type leeftijd

Doelgroepen

0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100% hogere inkomens > €46.259 4%1% 20% 53% 14% 8% hogere inkomens > €46.259 14% 33% 49% 4% middeninkomens > €40.349 11% 6% 26% 34% 22% middeninkomens > €40.349 57% 29% 12%2% middeninkomens < €40.349 3%5% 59% 23% 11% middeninkomens < €40.349 36% 28% 4% 32%

secundaire doelgroep 2% 23% 7% 22% 15% 30% secundaire doelgroep 65% 24% 6%5%

primaire doelgroep 3%5% 13% 37% 19% 23% primaire doelgroep 53% 25% 7% 14%

< 25 jaar 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75 jaar eenp. stel gezin eenouder gezin

Woningvoorraad

De Ronde Venen 57% 5% 26% 13% Abcoude De Ronde abs. % Venen Abcoude 63% 4% 24% 9% koop < €200.000 40 1% 4% €200.000 - €300.000 340 11% 22% 0% 20% 40% 60% 80% 100% > €300.000 1.700 54% 32% koop eg koop mg huur eg huur mg corporatie < kwalk.gr (< €414) 40 1% 2% huur 1ste aftopgr. (€414 - €593) 360 11% 12% 2de aftopgr. (€593 - €635) 70 2% 4% De Ronde Venen 3%5% 13% 33% 20% 15% 10% lib. grens (€635 - €711) 110 3% 4% Abcoude 2%4%8% 25% 23% 23% 14% > lib. grens (> €711) 10 0% 0% part. huur < 1ste aftopgr. (<€593) 110 4% 4% 0% 20% 40% 60% 80% 100% tot lib grens (€593 - €711) 90 3% 2% > lib. grens (> €711) 240 8% 8% <50m2 50 - 70 m2 70 - 90m2 90 - 120m2 onzelfstandig 30 1% 5% 120 - 150m2 150 - 200m2 > 200m2 totaal 3.130 100% 100%

Corporatievoorraad

Huurprijs Woningtype Oppervlakte 7% 11% 6% 9% 18% tot kwalk.grens eengezins <50m2 tot 1ste aftopgrens 50 - 70 m2 14% app. met lift 18% 12% tot 2de aftopgrens app. begane grond 70 - 90m2 tot liberalisatie grens 7% app. zonder lift 90 - 120m2 45% 61% boven liberalisatie grens 68% > 120m2 21%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 48 Woonsituatie

100% 7% 1% 4% huur mg 20% 15% 80% 20% 1% huur eg koop huur totaal 40% 7% koop mg eg mg eg mg 60% 35% alleenstaand 370 50 330 190 940 1% koop eg paar 610 70 190 70 930 40% 5% 83% 66% gezin 850 10 150 10 1.020 55% eenoudergezin 110 - 80 10 210 20% 40% totaal 1.950 130 750 280 3.100 0% alleenst. paar gezin eenouder

100% 6% 6% 5% koop huur totaal 13% huur mg eg mg eg mg 31% 33% 24% 20% 20% huur eg 80% < 25 jaar 10 - 10 10 30 3% 7% 31% koop mg 3% 25 - 35 jaar 50 10 100 80 240 60% koop eg 35% 8% 35 - 45 jaar 330 20 120 30 490 43% 40% 45 - 65 jaar 1.000 40 270 80 1.390 67% 72% 68% 65 - 75 jaar 350 30 100 20 510 3% 47% > 75 jaar 210 40 140 60 450 20% 35% 21% totaal 1.950 130 750 280 3.100 0% < 25 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75 100% 2% huur mg 17% 12% 15% 12% 26% koop huur totaal 80% 4% huur eg

45% 41% koop mg eg mg eg mg 60% 45% 41% koop eg primaire doelgroep 120 10 160 100 390 40% 5% 5% 81% secundaire doelgroep 160 30 230 90 500 2% 5% middenink. <€ 40.349 50 10 70 20 150 20% 39% middenink. >€ 40.349 60 10 70 20 170 31% 33% 37% hogere ink. > €46.259 1.550 80 230 50 1.910 0% totaal 1.950 130 750 280 3.100 primaire secundaire midden. midden. hoog. dg. dg. <€ 40.349 >€ 40.349 > €46.259

Passend wonen - corporatie huur

< kwalk.gr. 1ste aft. grens 2e aft.grens lib. grens (€635 boven lib. grens (< €414) (€414 - €593) (€593 - €635) - €711) > €711 euro totaal 1 persoon < € 22.200 20 70 30 20 - 140 € 22.200 tot € 30.175 10 30 - - 10 40 € 30.175 tot € 36.165 10 40 - - - 50 2 personen < € 22.200 - 10 - 20 - 40 € 22.200 tot € 30.175 - 10 20 10 - 40 € 30.175 tot € 36.165 - 50 - 20 - 70 3 of meer p. < € 22.200 - 10 - - - 10 € 22.200 tot € 30.175 ------€ 30.175 tot € 36.165 - 10 - - - 10 € 36.165 tot € 40.349 - 50 10 10 - 70 € 40.349 tot € 46.259 - 40 - - - 40 > € 46.259 - 40 10 20 - 80 totaal corporatie huur 40 360 70 100 10 590 De Ronde Een huishouden woont passend als de woning een huurprijs heeft die past bij Abcoude Venen het inkomen volgens de regels van het passend toewijzen. Niet-passend te duur passend 160 28% 35% verwijst naar huishoudens die recht hebben op huurtoeslag, maar bij wie gelet niet-passend te duur 100 16% 16% op het inkomen een goedkopere woning beter zou passen. Niet-passend niet-passend te goedkoop 130 23% 17% goedkoop zijn huishoudens die teveel verdienen om huurtoeslag aan te vragen goedkoop scheef 120 21% 26% maar wel in een woning onder de aftoppingsgrens wonen. Er is is sprake van ruimte middeninkomens 70 11% 7% goedkope scheefheid als woningen met een gereguleerde huurprijs (tot €711) gereguleerde voorraad 580 100% 100% bewoond worden door huurders met een inkomen vanaf €40.349.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 49 Actuele fricties 180 180 140 140 160 160 120 120 140 140 100 100 120 120 80 80 100 100 60 60 80 80 40 40 60 60 20 20 40 40 0 0 20 20 < €200.000 €200 - €300 > €300.000 < €593 €593 - €711 > €711 0 0 koop eg koop mg huur eg huur mg koop huur

vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod

Demografische ontwikkeling

Abcoude Abcoude De Ronde Venen 2016 2025 2030 2040 2016-2030 2016-2030 < 25 jaar 1p 20 30 40 - 20 104% 60 16% >1p 10 30 30 - 20 146% 10 14% 25 - 45 jaar 1p 220 280 340 - 110 52% 270 20% 2p 100 90 100 - - 1% -90 -13% >2p 420 350 420 - - -1% 300 12% 45-65 jaar 1p 300 350 340 - 30 11% 100 6% 2p 350 350 330 - -20 -5% -260 -13% >2p 740 700 610 - -130 -18% -800 -19% 64 - 75 jaar 1p 170 210 250 - 80 48% 510 49% >1p 340 370 410 - 70 20% 420 20% > 75 jaar 1p 240 290 330 - 90 39% 790 62% >1p 210 260 280 - 70 35% 620 55% totaal 3.130 3.300 3.490 - 350 11% 1.920 11%

Ontwikkeling doelgroepen

Abcoude 2016-2030 2016 2025 2030 2040 abs. rel. primaire doelgroep 400 420 440 - 40 10% secundaire doelgroep 510 590 650 - 140 28% middeninkomens < €40.349 150 150 160 - 10 7% middeninkomens > €40.349 170 170 180 - 20 12% hogere inkomens > €46.259 1.910 1.970 2.060 - 140 7% totaal 3.130 3.300 3.490 - 350 11% Doelgroep van beleid 910 1.010 1.090 - 180 11% 29% 30% 31% -

Ontwikkeling woningbehoefte naar type

ontwikkeling t.o.v. 2016 2.500 2016 2016 2025 2030 2040 koop eg 1.940 120 220 - 2025 2.000 mg 130 20 30 - 2030 huur eg 750 10 40 - 1.500 mg 280 20 50 - overige voorraad 30 10 10 - 1.000 totaal 3.130 170 350 - koop eg 6% 11% - 500 mg 12% 24% - huur eg 1% 6% - 0 mg 6% 18% - koop eg koop mg huur eg huur mg overige voorraad 23% 38% - totaal 5% 11% -

Eindrapport Woningmarkt in verandering 50 Ontwikkeling woningbehoefte naar prijsklasse

ontwikkeling t.o.v. 2016 2016 2025 2030 2040 2.000 koop < €200.000 40 - 10 - 1.800 2016 €200-€300 340 30 50 - 1.600 > €300.000 1.700 110 190 - 1.400 2025 huur < €593 510 -10 - - 1.200 2030 1.000 €593-€711 260 40 60 - 800 > €711 250 - 30 - 600 overige voorraad 30 10 10 - 400 totaal 3.130 170 350 - 200 koop < €200.000 8% 16% - 0

€200-€300 8% 16% - €711

€300 > €300.000 6% 11% -

- - > €711 >

< €593 < huur < €593 -2% 0% -

€200 €593 > €300.000 > < €200.000 < €593-€711 15% 24% - koop huur > €711 -1% 11% - overige voorraad 23% 38% - totaal 5% 11% -

Behoefte sociale huur

2016 2025 2030 2040 A. doelgroep van beleid 910 1.010 1.090 - Waarvan woonachtig in: - B. sociale voorraad (DAEB) 390 380 380 - C. koop, particulier, niet-DAEB 520 630 710 - D. sociale voorraad bewoond - door overige huishoudens 190 190 180 - E. = B+D sociale voorraad 580 560 560 - ontwikkeling t.o.v. 2016 -20 -20 - -3% -3% -

Eindrapport Woningmarkt in verandering 51 Factsheet Woningmarktonderzoek Groenwest Mijdrecht

Huishoudens (zelfstandig + onzelfstandig)

Mijdrecht De Ronde Venen 50% Mijdrecht De Ronde 40% abs. % Venen 30% primaire doelgroep 1.470 21% 18% 20% secundaire doelgroep 1.060 15% 15% middenink. <€ 40.349 360 5% 5% 10% middenink. >€ 40.349 460 7% 6% 0% hogere ink. > €46.259 3.610 52% 55%

stel totaal 6.940 100% 100%

gezin

eenp.

< 25 jaar 25 < jaar 75 >

65 -jaar 65 75 25 -jaar 25 35 -jaar 35 45 -jaar 45 65 eenouder gezin eenouder type leeftijd

Doelgroepen

0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100% hogere inkomens > €46.259 9% 18% 55% 12% 5% hogere inkomens > €46.259 10% 37% 49% 4% middeninkomens > €40.349 13% 16% 41% 18% 10% middeninkomens > €40.349 31% 36% 22% 11% middeninkomens < €40.349 11% 12% 35% 26% 15% middeninkomens < €40.349 34% 41% 14% 11%

secundaire doelgroep 4% 17% 7% 27% 23% 21% secundaire doelgroep 68% 19% 6%6%

primaire doelgroep 9% 10% 14% 26% 18% 23% primaire doelgroep 57% 20% 9% 14%

< 25 jaar 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75 jaar eenp. stel gezin eenouder gezin

Woningvoorraad

De Ronde Venen 57% 5% 26% 13% Mijdrecht De Ronde abs. % Venen Mijdrecht 50% 6% 26% 17% koop < €200.000 400 6% 4% €200.000 - €300.000 2.000 29% 22% 0% 20% 40% 60% 80% 100% > €300.000 1.420 20% 32% koop eg koop mg huur eg huur mg corporatie < kwalk.gr (< €414) 200 3% 2% huur 1ste aftopgr. (€414 - €593) 1.130 16% 12% 2de aftopgr. (€593 - €635) 360 5% 4% De Ronde Venen 3%5%13% 33% 20% 15% 10% lib. grens (€635 - €711) 420 6% 4% Mijdrecht 2% 7% 17% 39% 19% 10% 5% > lib. grens (> €711) - 0% 0% part. huur < 1ste aftopgr. (<€593) 210 3% 4% 0% 20% 40% 60% 80% 100% tot lib grens (€593 - €711) 140 2% 2% > lib. grens (> €711) 470 7% 8% <50m2 50 - 70 m2 70 - 90m2 90 - 120m2 onzelfstandig 200 3% 5% 120 - 150m2 150 - 200m2 > 200m2 totaal 6.940 100% 100%

Corporatievoorraad

Huurprijs Woningtype Oppervlakte

10% 3%5% 20% tot kwalk.grens 17% eengezins <50m2 17% tot 1ste aftopgrens app. met lift 50 - 70 m2 tot 2de aftopgrens 9% 70 - 90m2 app. begane grond 41% 17% tot liberalisatie grens app. zonder lift 90 - 120m2 60% 53% boven liberalisatie grens 14% > 120m2 34%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 52 Woonsituatie

100% 4% 11% 15% huur mg 16% huur eg koop huur totaal 80% 39% 24% 2% koop mg eg mg eg mg 45% 60% 9% koop eg alleenstaand 370 180 680 790 2.030 paar 1.180 190 510 230 2.100 34% 40% 79% 3% gezin 1.660 40 330 80 2.100 56% 9% eenoudergezin 190 20 230 70 510 20% 37% 18% totaal 3.400 430 1.750 1.170 6.740 0% alleenst. paar gezin eenouder

100% koop huur totaal 13% 10% huur mg 17% eg mg eg mg 34% 30% huur eg 80% 46% 24% < 25 jaar 20 - 60 60 140 24% koop mg 29% 25 - 35 jaar 240 60 170 240 700 60% 4% 7% koop eg 35 - 45 jaar 570 70 240 140 1.030 24% 7% 32% 45 - 65 jaar 1.820 130 710 310 2.960 40% 9% 40% 10% 65 - 75 jaar 530 80 320 190 1.110 56% 62% 47% > 75 jaar 220 80 260 240 800 20% 34% 2% 28% totaal 3.400 430 1.750 1.170 6.740 12% 0% < 25 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75 100% 5% huur mg 21% 21% 16% koop huur totaal 80% 35% 35% huur eg 6% 23% koop mg eg mg eg mg 60% 36% koop eg primaire doelgroep 230 50 600 480 1.360 36% 11% 40% 44% secundaire doelgroep 220 70 360 340 990 8% 73% middenink. <€ 40.349 120 30 130 80 350 7% 45% 20% 4% 35% middenink. >€ 40.349 210 50 110 100 460 17% 22% hogere ink. > €46.259 2.620 230 560 180 3.580 0% totaal 3.400 430 1.750 1.170 6.740 primaire secundaire midden. midden. hoog. dg. dg. <€ 40.349 >€ 40.349 > €46.259

Passend wonen - corporatie huur

< kwalk.gr. 1ste aft. grens 2e aft.grens lib . grens (€635 boven lib. grens (< €414) (€414 - €593) (€593 - €635) - €711) > €711 euro totaal 1 persoon < € 22.200 100 300 120 80 - 600 € 22.200 tot € 30.175 30 140 30 40 - 230 € 30.175 tot € 36.165 10 60 10 10 - 80 2 personen < € 22.200 - 80 20 20 - 130 € 22.200 tot € 30.175 - 80 30 30 - 140 € 30.175 tot € 36.165 - 60 - 20 - 90 3 of meer p. < € 22.200 - 50 20 20 - 80 € 22.200 tot € 30.175 - 20 10 10 - 30 € 30.175 tot € 36.165 - 10 - 10 - 30 € 36.165 tot € 40.349 10 80 40 20 - 150 € 40.349 tot € 46.259 10 70 10 30 - 120 > € 46.259 20 190 90 130 - 430 totaal corporatie huur 200 1.130 360 420 - 2.110 De Ronde Een huishouden woont passend als de woning een huurprijs heeft die past bij Mijdrecht Venen het inkomen volgens de regels van het passend toewijzen. Niet-passend te duur passend 780 37% 35% verwijst naar huishoudens die recht hebben op huurtoeslag, maar bij wie gelet niet-passend te duur 310 15% 16% op het inkomen een goedkopere woning beter zou passen. Niet-passend niet-passend te goedkoop 320 15% 17% goedkoop zijn huishoudens die teveel verdienen om huurtoeslag aan te vragen goedkoop scheef 550 26% 26% maar wel in een woning onder de aftoppingsgrens wonen. Er is is sprake van ruimte middeninkomens 150 7% 7% goedkope scheefheid als woningen met een gereguleerde huurprijs (tot €711) gereguleerde voorraad 2.110 100% 100% bewoond worden door huurders met een inkomen vanaf €40.349.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 53 Actuele fricties 500 500 250 250

400 400 200 200 150 150 300 300 100 100 200 200 50 50 100 100 0 0 < €200.000 €200 - €300 > €300.000 < €593 €593 - €711 > €711 0 0 koop eg koop mg huur eg huur mg koop huur

vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod

Demografische ontwikkeling

Mijdrecht Mijdrecht De Ronde Venen 2016 2025 2030 2040 2016-2030 2016-2030 < 25 jaar 1p 160 150 150 - -10 -6% 60 16% >1p 40 30 30 - -10 -26% 10 14% 25 - 45 jaar 1p 560 570 560 - - - 270 20% 2p 280 230 200 - -70 -27% -90 -13% >2p 950 950 1.010 - 60 7% 300 12% 45-65 jaar 1p 650 660 620 - -30 -5% 100 6% 2p 800 700 610 - -190 -24% -260 -13% >2p 1.540 1.300 1.170 - -370 -24% -800 -19% 64 - 75 jaar 1p 380 530 610 - 240 63% 510 49% >1p 760 920 990 - 230 31% 420 20% > 75 jaar 1p 450 640 770 - 330 74% 790 62% >1p 390 570 660 - 270 69% 620 55% totaal 6.940 7.250 7.390 - 440 6% 1.920 11%

Ontwikkeling doelgroepen

Mijdrecht 2016-2030 2016 2025 2030 2040 abs. rel. primaire doelgroep 1.470 1.560 1.630 - 160 11% secundaire doelgroep 1.050 1.190 1.250 - 200 19% middeninkomens < €40.349 360 390 400 - 50 13% middeninkomens > €40.349 460 480 480 - 20 5% hogere inkomens > €46.259 3.610 3.640 3.630 - 20 1% totaal 6.940 7.250 7.390 - 440 6% Doelgroep van beleid 2.520 2.750 2.880 - 360 8% 36% 38% 39% -

Ontwikkeling woningbehoefte naar type

ontwikkeling t.o.v. 2016 4.000 2016 2016 2025 2030 2040 3.500 koop eg 3.400 180 260 - 2025 3.000 mg 420 80 120 - 2030 huur eg 1.750 -60 -100 - 2.500 mg 1.170 80 130 - 2.000 overige voorraad 200 20 40 - 1.500 totaal 6.940 310 440 - 1.000 koop eg 5% 8% - mg 19% 28% - 500 huur eg -3% -6% - 0 mg 7% 11% - koop eg koop mg huur eg huur mg overige voorraad 10% 19% - totaal 4% 6% -

Eindrapport Woningmarkt in verandering 54 Ontwikkeling woningbehoefte naar prijsklasse

ontwikkeling t.o.v. 2016 2016 2025 2030 2040 2.500 koop < €200.000 400 20 30 - 2016 €200-€300 2.000 80 120 - 2.000 2025 > €300.000 1.420 160 240 - huur < €593 1.530 30 30 - 1.500 2030 €593-€711 920 -10 -20 - 1.000 > €711 470 - - - overige voorraad 200 20 40 - 500 totaal 6.940 310 440 - koop < €200.000 5% 7% - 0

€200-€300 4% 6% - €711

€300 > €300.000 11% 17% -

- - > €711 >

< €593 < huur < €593 2% 2% -

€200 €593 > €300.000 > < €200.000 < €593-€711 -1% -2% - koop huur > €711 1% 1% - overige voorraad 10% 19% - totaal 4% 6% -

Behoefte sociale huur

2016 2025 2030 2040 A. doelgroep van beleid 2.520 2.750 2.880 - Waarvan woonachtig in: - B. sociale voorraad (DAEB) 1.400 1.470 1.490 - C. koop, particulier, niet-DAEB 1.120 1.280 1.390 - D. sociale voorraad bewoond - door overige huishoudens 700 660 640 - E. = B+D sociale voorraad 2.110 2.130 2.130 - ontwikkeling t.o.v. 2016 30 20 - 1% 1% -

Eindrapport Woningmarkt in verandering 55 Factsheet Woningmarktonderzoek Groenwest Vinkeveen

Huishoudens (zelfstandig + onzelfstandig)

Vinkeveen De Ronde Venen 50% Vinkeveen De Ronde 40% abs. % Venen 30% primaire doelgroep 780 20% 18% 20% secundaire doelgroep 560 15% 15% middenink. <€ 40.349 200 5% 5% 10% middenink. >€ 40.349 250 6% 6% 0% hogere ink. > €46.259 2.050 54% 55%

stel totaal 3.830 100% 100%

gezin

eenp.

< 25 jaar 25 < jaar 75 >

65 -jaar 65 75 25 -jaar 25 35 -jaar 35 45 -jaar 45 65 eenouder gezin eenouder type leeftijd

Doelgroepen

0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100% hogere inkomens > €46.259 7% 19% 50% 15% 8% hogere inkomens > €46.259 11% 37% 45% 6% middeninkomens > €40.349 8% 13% 35% 22% 21% middeninkomens > €40.349 37% 31% 23% 9% middeninkomens < €40.349 6% 8% 31% 39% 16% middeninkomens < €40.349 41% 38% 11% 10%

secundaire doelgroep 3%12% 8% 28% 19% 29% secundaire doelgroep 66% 23% 4%7%

primaire doelgroep 12% 8% 13% 22% 17% 28% primaire doelgroep 60% 21% 8% 11%

< 25 jaar 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75 jaar eenp. stel gezin eenouder gezin

Woningvoorraad

De Ronde Venen 57% 5% 26% 13% Vinkeveen De Ronde abs. % Venen Vinkeveen 58% 4% 27% 11% koop < €200.000 130 3% 4% €200.000 - €300.000 890 23% 22% 0% 20% 40% 60% 80% 100% > €300.000 1.130 30% 32% koop eg koop mg huur eg huur mg corporatie < kwalk.gr (< €414) 60 2% 2% huur 1ste aftopgr. (€414 - €593) 370 10% 12% 2de aftopgr. (€593 - €635) 160 4% 4% De Ronde Venen 3%5% 13% 33% 20% 15% 10% lib. grens (€635 - €711) 80 2% 4% Vinkeveen 3% 5% 12% 33% 21% 16% 9% > lib. grens (> €711) 40 1% 0% part. huur < 1ste aftopgr. (<€593) 180 5% 4% 0% 20% 40% 60% 80% 100% tot lib grens (€593 - €711) 100 3% 2% > lib. grens (> €711) 350 9% 8% <50m2 50 - 70 m2 70 - 90m2 90 - 120m2 onzelfstandig 340 9% 5% 120 - 150m2 150 - 200m2 > 200m2 totaal 3.830 100% 100%

Corporatievoorraad

Huurprijs Woningtype Oppervlakte 5% 8% 10% 6% 7% 11% tot kwalk.grens eengezins <50m2 10% tot 1ste aftopgrens app. met lift 17% 50 - 70 m2 tot 2de aftopgrens 10% app. begane grond 70 - 90m2 23% 38% tot liberalisatie grens app. zonder lift 90 - 120m2 53% boven liberalisatie grens 71% > 120m2 32%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 56 Woonsituatie

100% 7% 1% 6% huur mg 27% 17% 80% 24% 1% huur eg koop huur totaal 42% koop mg eg mg eg mg 5% 60% alleenstaand 330 60 390 290 1.050 37% koop eg 1% paar 680 60 260 80 1.080 40% 81% gezin 870 20 180 10 1.070 5% 64% 51% eenoudergezin 140 - 120 20 280 20% 31% totaal 2.020 130 940 390 3.480 0% alleenst. paar gezin eenouder

100% 8% 6% 6% huur mg koop huur totaal 20% eg mg eg mg 28% 23% huur eg 80% 25% 33% < 25 jaar 10 - 10 40 60 3% koop mg 65% 4% 25 - 35 jaar 90 20 80 70 260 60% 33% 31% 4% koop eg 35 - 45 jaar 360 20 140 40 560 5% 40% 45 - 65 jaar 990 40 330 80 1.450 6% 69% 65 - 75 jaar 340 30 200 40 610 64% 57% 22% 43% > 75 jaar 230 30 180 110 550 20% 34% 2% totaal 2.020 130 940 390 3.480 12% 0% < 25 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75 100% 8% 10% 3% huur mg 26% 25% 15% koop huur totaal huur eg 80% 4% 44% 39% koop mg eg mg eg mg 60% 35% 47% koop eg primaire doelgroep 160 10 300 170 640 3% 7% secundaire doelgroep 180 30 170 120 500 40% 5% 78% middenink. <€ 40.349 90 10 90 20 190 2% 45% 43% 20% 35% middenink. >€ 40.349 100 20 90 20 230 25% hogere ink. > €46.259 1.490 70 290 60 1.910 0% totaal 2.020 130 940 390 3.480 primaire secundaire midden. midden. hoog. dg. dg. <€ 40.349 >€ 40.349 > €46.259

Passend wonen - corporatie huur

< kwalk.gr. 1ste aft. grens 2e aft.grens lib . grens (€635 boven lib. grens (< €414) (€414 - €593) (€593 - €635) - €711) > €711 euro totaal 1 persoon < € 22.200 30 120 40 10 10 210 € 22.200 tot € 30.175 10 50 20 10 - 90 € 30.175 tot € 36.165 - 20 - 10 - 30 2 personen < € 22.200 - 20 10 10 - 40 € 22.200 tot € 30.175 - 30 30 10 - 70 € 30.175 tot € 36.165 - 20 - - - 30 3 of meer p. < € 22.200 - 10 10 - - 20 € 22.200 tot € 30.175 - - - - - 10 € 30.175 tot € 36.165 - 10 - - - 10 € 36.165 tot € 40.349 - 30 10 10 - 40 € 40.349 tot € 46.259 - 30 10 10 - 50 > € 46.259 - 40 40 20 10 110 totaal corporatie huur 60 370 160 80 40 700 De Ronde Een huishouden woont passend als de woning een huurprijs heeft die past bij Vinkeveen Venen het inkomen volgens de regels van het passend toewijzen. Niet-passend te duur passend 250 38% 35% verwijst naar huishoudens die recht hebben op huurtoeslag, maar bij wie gelet niet-passend te duur 110 17% 16% op het inkomen een goedkopere woning beter zou passen. Niet-passend niet-passend te goedkoop 120 18% 17% goedkoop zijn huishoudens die teveel verdienen om huurtoeslag aan te vragen goedkoop scheef 140 21% 26% maar wel in een woning onder de aftoppingsgrens wonen. Er is is sprake van ruimte middeninkomens 40 6% 7% goedkope scheefheid als woningen met een gereguleerde huurprijs (tot €711) gereguleerde voorraad 660 100% 100% bewoond worden door huurders met een inkomen vanaf €40.349.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 57 Actuele fricties 300 300 160 160 140 140 250 250 120 120 200 200 100 100 80 80 150 150 60 60 100 100 40 40 20 20 50 50 0 0 < €200.000 €200 - €300 > €300.000 < €593 €593 - €711 > €711 0 0 koop eg koop mg huur eg huur mg koop huur

vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod

Demografische ontwikkeling

Vinkeveen Vinkeveen De Ronde Venen 2016 2025 2030 2040 2016-2030 2016-2030 < 25 jaar 1p 100 120 130 - 30 32% 60 16% >1p 30 30 30 - 10 28% 10 14% 25 - 45 jaar 1p 240 300 330 - 90 37% 270 20% 2p 140 130 140 - - 1% -90 -13% >2p 500 530 640 - 140 28% 300 12% 45-65 jaar 1p 320 390 390 - 70 22% 100 6% 2p 380 410 390 - 10 1% -260 -13% >2p 800 780 730 - -80 -10% -800 -19% 64 - 75 jaar 1p 230 240 290 - 60 26% 510 49% >1p 450 410 470 - 10 3% 420 20% > 75 jaar 1p 340 450 490 - 150 45% 790 62% >1p 300 390 400 - 100 34% 620 55% totaal 3.830 4.180 4.420 - 590 16% 1.920 11%

Ontwikkeling doelgroepen

Vinkeveen 2016-2030 2016 2025 2030 2040 abs. rel. primaire doelgroep 780 860 900 - 130 16% secundaire doelgroep 560 640 680 - 120 21% middeninkomens < €40.349 200 210 220 - 20 12% middeninkomens > €40.349 250 260 270 - 30 11% hogere inkomens > €46.259 2.050 2.210 2.350 - 300 15% totaal 3.830 4.180 4.420 - 590 16% Doelgroep van beleid 1.340 1.500 1.580 - 250 19% 35% 36% 36% -

Ontwikkeling woningbehoefte naar type

ontwikkeling t.o.v. 2016 3.000 2016 2016 2025 2030 2040 koop eg 2.020 230 380 - 2.500 2025 mg 130 20 40 - 2.000 2030 huur eg 940 10 20 - mg 390 40 70 - 1.500 overige voorraad 340 60 80 - 1.000 totaal 3.830 360 590 - koop eg 11% 19% - 500 mg 17% 29% - huur eg 1% 2% - 0 mg 11% 18% - koop eg koop mg huur eg huur mg overige voorraad 17% 24% - totaal 9% 16% -

Eindrapport Woningmarkt in verandering 58 Ontwikkeling woningbehoefte naar prijsklasse

ontwikkeling t.o.v. 2016 2016 2025 2030 2040 1.600 koop < €200.000 130 20 30 - 1.400 2016 €200-€300 890 90 150 - 1.200 2025 > €300.000 1.130 140 230 - 1.000 huur < €593 610 20 20 - 2030 800 €593-€711 330 - - - 600 > €711 390 30 60 - overige voorraad 340 60 80 - 400 totaal 3.830 360 590 - 200 koop < €200.000 13% 23% - 0

€200-€300 10% 17% - €711

€300 > €300.000 13% 21% -

- - > €711 >

< €593 < huur < €593 3% 4% -

€200 €593 > €300.000 > < €200.000 < €593-€711 0% 1% - koop huur > €711 8% 16% - overige voorraad 17% 24% - totaal 9% 16% -

Behoefte sociale huur

2016 2025 2030 2040 A. doelgroep van beleid 1.340 1.500 1.580 - Waarvan woonachtig in: - B. sociale voorraad (DAEB) 480 490 500 - C. koop, particulier, niet-DAEB 850 1.010 1.080 - D. sociale voorraad bewoond - door overige huishoudens 180 170 170 - E. = B+D sociale voorraad 660 660 660 - ontwikkeling t.o.v. 2016 ------

Eindrapport Woningmarkt in verandering 59 Factsheet Woningmarktonderzoek Groenwest Wilnis

Huishoudens (zelfstandig + onzelfstandig)

Wilnis De Ronde Venen 50% Wilnis De Ronde 40% abs. % Venen 30% primaire doelgroep 440 16% 18% 20% secundaire doelgroep 410 15% 15% middenink. <€ 40.349 130 5% 5% 10% middenink. >€ 40.349 170 6% 6% 0% hogere ink. > €46.259 1.520 57% 55%

stel totaal 2.660 100% 100%

gezin

eenp.

< 25 jaar 25 < jaar 75 >

65 -jaar 65 75 25 -jaar 25 35 -jaar 35 45 -jaar 45 65 eenouder gezin eenouder type leeftijd

Doelgroepen

0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100% hogere inkomens > €46.259 7% 18% 54% 16% 5% hogere inkomens > €46.259 11% 37% 47% 5% middeninkomens > €40.349 10% 11% 46% 21% 10% middeninkomens > €40.349 33% 30% 29% 8% middeninkomens < €40.349 8% 16% 35% 25% 15% middeninkomens < €40.349 38% 36% 15% 11%

secundaire doelgroep 7% 17% 7% 28% 22% 19% secundaire doelgroep 69% 18% 6%7%

primaire doelgroep 10% 9% 17% 27% 18% 18% primaire doelgroep 59% 18% 8% 16%

< 25 jaar 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75 jaar eenp. stel gezin eenouder gezin

Woningvoorraad

De Ronde Venen 57% 5% 26% 13% Wilnis De Ronde abs. % Venen Wilnis 59% 4% 25% 12% koop < €200.000 70 3% 4% €200.000 - €300.000 650 25% 22% 0% 20% 40% 60% 80% 100% > €300.000 860 32% 32% koop eg koop mg huur eg huur mg corporatie < kwalk.gr (< €414) 30 1% 2% huur 1ste aftopgr. (€414 - €593) 280 11% 12% 2de aftopgr. (€593 - €635) 130 5% 4% De Ronde Venen 3%5%13% 33% 20% 15% 10% lib. grens (€635 - €711) 180 7% 4% Wilnis 2%4%12% 36% 21% 16% 10% > lib. grens (> €711) - 0% 0% part. huur < 1ste aftopgr. (<€593) 90 3% 4% 0% 20% 40% 60% 80% 100% tot lib grens (€593 - €711) 30 1% 2% > lib. grens (> €711) 200 7% 8% <50m2 50 - 70 m2 70 - 90m2 90 - 120m2 onzelfstandig 130 5% 5% 120 - 150m2 150 - 200m2 > 200m2 totaal 2.660 100% 100%

Corporatievoorraad

Huurprijs Woningtype Oppervlakte 4% 11% 4% 4% tot kwalk.grens <50m2 29% eengezins 13% tot 1ste aftopgrens 11% app. met lift 50 - 70 m2 tot 2de aftopgrens app. begane grond 70 - 90m2 45% tot liberalisatie grens 13% 90 - 120m2 app. zonder lift 47% boven liberalisatie grens 65% 32% > 120m2 21%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 60 Woonsituatie

100% 6% 1% 6% huur mg 19% 80% 33% 21% 1% huur eg koop huur totaal 6% 47% koop mg eg mg eg mg 60% koop eg alleenstaand 210 50 230 240 720 32% 1% paar 520 40 170 50 790 40% 80% gezin 670 10 160 10 840 7% 67% eenoudergezin 90 - 90 10 190 20% 47% 29% totaal 1.490 100 640 310 2.530 0% alleenst. paar gezin eenouder

100% koop huur totaal 12% 6% 10% huur mg 30% 26% huur eg eg mg eg mg 80% 34% 26% 21% 25% < 25 jaar 10 - 20 10 40 koop mg 3% 6% 25 - 35 jaar 90 10 60 70 230 60% 3% 24% 28% koop eg 35 - 45 jaar 250 10 100 50 400 42% 8% 45 - 65 jaar 750 30 300 70 1.150 40% 4% 61% 65% 64% 65 - 75 jaar 300 30 100 40 460 3% 20% 38% 41% > 75 jaar 110 20 60 70 250 21% totaal 1.490 100 640 310 2.540 0% < 25 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75 100% 3% 14% huur mg 26% 20% 18% koop huur totaal 80% 33% huur eg 4% 34% 31% koop mg eg mg eg mg 60% koop eg primaire doelgroep 100 10 170 100 380 44% 31% 6% 5% secundaire doelgroep 110 20 120 120 370 40% 76% 4% 3% middenink. <€ 40.349 60 10 40 30 130 20% 44% 46% middenink. >€ 40.349 80 10 60 20 160 27% 31% hogere ink. > €46.259 1.140 60 260 40 1.500 0% totaal 1.490 100 640 310 2.540 primaire secundaire midden. midden. hoog. dg. dg. <€ 40.349 >€ 40.349 > €46.259

Passend wonen - corporatie huur

< kwalk.gr. 1ste aft. grens 2e aft.grens lib . grens (€635 boven lib. grens (< €414) (€414 - €593) (€593 - €635) - €711) > €711 euro totaal 1 persoon < € 22.200 10 60 50 30 - 150 € 22.200 tot € 30.175 10 50 10 20 - 80 € 30.175 tot € 36.165 - 30 - - - 30 2 personen < € 22.200 - 20 - 10 - 30 € 22.200 tot € 30.175 - 10 10 10 - 30 € 30.175 tot € 36.165 - 10 - 10 - 20 3 of meer p. < € 22.200 - 10 - - - 20 € 22.200 tot € 30.175 - - - - - 10 € 30.175 tot € 36.165 - 10 - - - 10 € 36.165 tot € 40.349 - 20 10 20 - 50 € 40.349 tot € 46.259 - 20 20 20 - 60 > € 46.259 - 50 30 70 - 150 totaal corporatie huur 30 280 130 180 - 630 De Ronde Een huishouden woont passend als de woning een huurprijs heeft die past bij Wilnis Venen het inkomen volgens de regels van het passend toewijzen. Niet-passend te duur passend 160 26% 35% verwijst naar huishoudens die recht hebben op huurtoeslag, maar bij wie gelet niet-passend te duur 110 18% 16% op het inkomen een goedkopere woning beter zou passen. Niet-passend niet-passend te goedkoop 100 16% 17% goedkoop zijn huishoudens die teveel verdienen om huurtoeslag aan te vragen goedkoop scheef 200 33% 26% maar wel in een woning onder de aftoppingsgrens wonen. Er is is sprake van ruimte middeninkomens 50 7% 7% goedkope scheefheid als woningen met een gereguleerde huurprijs (tot €711) gereguleerde voorraad 630 100% 100% bewoond worden door huurders met een inkomen vanaf €40.349.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 61 Actuele fricties 180 180 120 120 160 160 100 100 140 140 80 80 120 120 100 100 60 60 80 80 40 40 60 60 20 20 40 40 0 0 20 20 < €200.000 €200 - €300 > €300.000 < €593 €593 - €711 > €711 0 0 koop eg koop mg huur eg huur mg koop huur

vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod

Demografische ontwikkeling

Wilnis Wilnis De Ronde Venen 2016 2025 2030 2040 2016-2030 2016-2030 < 25 jaar 1p 70 80 70 - 10 8% 60 16% >1p 10 10 10 - - -20% 10 14% 25 - 45 jaar 1p 200 210 220 - 20 12% 270 20% 2p 100 90 80 - -20 -18% -90 -13% >2p 370 350 400 - 40 11% 300 12% 45-65 jaar 1p 250 280 260 - 10 4% 100 6% 2p 300 300 260 - -40 -13% -260 -13% >2p 620 540 470 - -150 -24% -800 -19% 64 - 75 jaar 1p 160 190 230 - 70 47% 510 49% >1p 320 330 380 - 60 18% 420 20% > 75 jaar 1p 140 230 270 - 120 85% 790 62% >1p 130 210 230 - 100 77% 620 55% totaal 2.660 2.810 2.880 - 220 8% 1.920 11%

Ontwikkeling doelgroepen

Wilnis 2016-2030 2016 2025 2030 2040 abs. rel. primaire doelgroep 440 470 490 - 60 13% secundaire doelgroep 410 470 480 - 80 19% middeninkomens < €40.349 130 140 150 - 20 14% middeninkomens > €40.349 170 180 180 - 10 6% hogere inkomens > €46.259 1.520 1.550 1.580 - 60 4% totaal 2.660 2.810 2.880 - 220 8% Doelgroep van beleid 840 940 980 - 130 11% 32% 33% 34% -

Ontwikkeling woningbehoefte naar type

ontwikkeling t.o.v. 2016 1.800 2016 2016 2025 2030 2040 1.600 koop eg 1.490 100 170 - 2025 1.400 mg 100 20 30 - 1.200 2030 huur eg 640 -20 -50 - 1.000 mg 310 30 50 - 800 overige voorraad 130 20 20 - 600 totaal 2.660 150 220 - koop eg 7% 11% - 400 mg 21% 34% - 200 huur eg -4% -7% - 0 mg 10% 15% - koop eg koop mg huur eg huur mg overige voorraad 13% 15% - totaal 6% 8% -

Eindrapport Woningmarkt in verandering 62 Ontwikkeling woningbehoefte naar prijsklasse

ontwikkeling t.o.v. 2016 2016 2025 2030 2040 1.200 koop < €200.000 70 10 10 - 2016 €200-€300 650 30 60 - 1.000 2025 > €300.000 860 90 130 - 800 huur < €593 400 10 10 - 2030 600 €593-€711 350 - -20 - > €711 200 - 10 - 400 overige voorraad 130 20 20 - 200 totaal 2.660 150 220 - koop < €200.000 7% 12% - 0

€200-€300 5% 9% - €711

€300 > €300.000 10% 16% -

- - > €711 >

< €593 < huur < €593 2% 2% -

€200 €593 > €300.000 > < €200.000 < €593-€711 -1% -5% - koop huur > €711 1% 4% - overige voorraad 13% 15% - totaal 6% 8% -

Behoefte sociale huur

2016 2025 2030 2040 A. doelgroep van beleid 840 940 980 - Waarvan woonachtig in: - B. sociale voorraad (DAEB) 380 400 400 - C. koop, particulier, niet-DAEB 470 550 580 - D. sociale voorraad bewoond - door overige huishoudens 250 230 220 - E. = B+D sociale voorraad 630 630 620 - ontwikkeling t.o.v. 2016 - -10 - - -1% -

Eindrapport Woningmarkt in verandering 63 Factsheet Woningmarktonderzoek Groenwest Overige kernen De Ronde Venen (RV)

Huishoudens (zelfstandig + onzelfstandig)

Overige kernen de RV De Ronde Venen 50% Overige kernen de RV De Ronde 40% abs. % Venen 30% primaire doelgroep 290 17% 18% 20% secundaire doelgroep 310 18% 15% middenink. <€ 40.349 70 4% 5% 10% middenink. >€ 40.349 120 7% 6% 0% hogere ink. > €46.259 950 54% 55%

stel totaal 1.740 100% 100%

gezin

eenp.

< 25 jaar 25 < jaar 75 >

65 -jaar 65 75 25 -jaar 25 35 -jaar 35 45 -jaar 45 65 eenouder gezin eenouder type leeftijd

Doelgroepen

0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100% hogere inkomens > €46.259 6% 18% 56% 15% 5% hogere inkomens > €46.259 12% 36% 48% 4% middeninkomens > €40.349 15% 16% 37% 16% 15% middeninkomens > €40.349 34% 41% 21% 4% middeninkomens < €40.349 6% 11% 42% 27% 14% middeninkomens < €40.349 39% 33% 22% 6%

secundaire doelgroep 4%13% 6% 35% 19% 22% secundaire doelgroep 64% 20% 8% 7%

primaire doelgroep 7% 12% 14% 22% 26% 19% primaire doelgroep 54% 23% 10% 14%

< 25 jaar 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75 jaar eenp. stel gezin eenouder gezin

Woningvoorraad

De Ronde Venen 57% 5% 26% 13% Overige kernen de RV De Ronde abs. % Venen Overige kernen de 64% 3% 27% 6% koop < €200.000 40 2% 4% RV €200.000 - €300.000 220 12% 22% 0% 20% 40% 60% 80% 100% > €300.000 820 47% 32% koop eg koop mg huur eg huur mg corporatie < kwalk.gr (< €414) 30 2% 2% huur 1ste aftopgr. (€414 - €593) 110 6% 12% 2de aftopgr. (€593 - €635) 50 3% 4% De Ronde Venen 3%5%13% 33% 20% 15% 10% lib. grens (€635 - €711) 20 1% 4% Overige kernen de RV 3%4% 9% 24% 20% 22% 20% > lib. grens (> €711) 10 1% 0% part. huur < 1ste aftopgr. (<€593) 150 8% 4% 0% 20% 40% 60% 80% 100% tot lib grens (€593 - €711) 40 2% 2% > lib. grens (> €711) 130 7% 8% <50m2 50 - 70 m2 70 - 90m2 90 - 120m2 onzelfstandig 130 8% 5% 120 - 150m2 150 - 200m2 > 200m2 totaal 1.740 100% 100%

Corporatievoorraad

Huurprijs Woningtype Oppervlakte 5% 8% 15% 9% 8% 6% tot kwalk.grens <50m2 7% eengezins 12% tot 1ste aftopgrens 3% app. met lift 50 - 70 m2 21% tot 2de aftopgrens app. begane grond 70 - 90m2 tot liberalisatie grens app. zonder lift 90 - 120m2 boven liberalisatie grens 47% 27% > 120m2 51% 81%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 64 Woonsituatie

100% 4% 3% huur mg 15% 16% 80% 26% 1% 26% huur eg koop huur totaal 3% 4% koop mg eg mg eg mg 43% 60% koop eg alleenstaand 160 30 190 70 450 paar 350 10 130 20 520 40% 6% 83% 68% 67% gezin 450 - 90 - 540 eenoudergezin 70 - 30 - 110 20% 36% totaal 1.030 50 440 90 1.610 0% alleenst. paar gezin eenouder

100% 2% 5% 4% 10% huur mg koop huur totaal 18% 21% 22% 24% huur eg eg mg eg mg 80% 23% 3% < 25 jaar - - 20 10 30 1% 40% koop mg 4% 25 - 35 jaar 50 10 60 30 140 60% 42% koop eg 35 - 45 jaar 160 10 60 10 240 68% 4% 40% 45 - 65 jaar 540 20 170 20 740 4% 67% 73% 70% 65 - 75 jaar 200 - 70 10 280 20% 47% > 75 jaar 90 10 70 20 190 33% 4% totaal 1.030 50 440 90 1.610 11% 0% < 25 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75 100% 1% 10% 9% 9% huur mg 17% 16% koop huur totaal 80% 2% huur eg 39% 40% 48% koop mg eg mg eg mg 60% 39% koop eg primaire doelgroep 100 10 90 40 230 4% 4% 40% 3% 4% 81% secundaire doelgroep 110 10 130 30 270 middenink. <€ 40.349 30 - 30 10 70 48% 46% 20% 41% 39% middenink. >€ 40.349 50 10 50 10 110 hogere ink. > €46.259 750 20 140 10 920 0% totaal 1.030 50 440 90 1.610 primaire secundaire midden. midden. hoog. dg. dg. <€ 40.349 >€ 40.349 > €46.259

Passend wonen - corporatie huur

< kwalk.gr. 1ste aft. grens 2e aft.grens lib. grens (€635 boven lib. grens (< €414) (€414 - €593) (€593 - €635) - €711) > €711 euro totaal 1 persoon < € 22.200 20 20 20 - - 70 € 22.200 tot € 30.175 - 10 - - - 10 € 30.175 tot € 36.165 - 10 - - - 10 2 personen < € 22.200 - - - - - 10 € 22.200 tot € 30.175 - 10 - - - 20 € 30.175 tot € 36.165 - 10 - 10 - 20 3 of meer p. < € 22.200 ------€ 22.200 tot € 30.175 - - - - - 10 € 30.175 tot € 36.165 ------€ 36.165 tot € 40.349 - 10 - - - 10 € 40.349 tot € 46.259 - 10 - - - 20 > € 46.259 - 30 10 - - 40 totaal corporatie huur 30 110 40 20 10 210 Overige kernen de De Ronde Een huishouden woont passend als de woning een huurprijs heeft die past bij RV Venen het inkomen volgens de regels van het passend toewijzen. Niet-passend te duur passend 80 41% 35% verwijst naar huishoudens die recht hebben op huurtoeslag, maar bij wie gelet niet-passend te duur 30 14% 16% op het inkomen een goedkopere woning beter zou passen. Niet-passend niet-passend te goedkoop 30 13% 17% goedkoop zijn huishoudens die teveel verdienen om huurtoeslag aan te vragen goedkoop scheef 50 27% 26% maar wel in een woning onder de aftoppingsgrens wonen. Er is is sprake van ruimte middeninkomens 10 5% 7% goedkope scheefheid als woningen met een gereguleerde huurprijs (tot €711) gereguleerde voorraad 200 100% 100% bewoond worden door huurders met een inkomen vanaf €40.349.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 65 Actuele fricties 140 140 80 80 70 70 120 120 60 60 100 100 50 50 80 80 40 40 30 30 60 60 20 20 40 40 10 10 20 20 0 0 < €200.000 €200 - €300 > €300.000 < €593 €593 - €711 > €711 0 0 koop eg koop mg huur eg huur mg koop huur

vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod

Demografische ontwikkeling

Overige kernen de RV Overige kernen de RV De Ronde Venen 2016 2025 2030 2040 2016-2030 2016-2030 < 25 jaar 1p 30 40 40 - 10 39% 60 16% >1p 10 10 10 - - 5% 10 14% 25 - 45 jaar 1p 120 150 170 - 40 36% 270 20% 2p 60 60 60 - - - -90 -13% >2p 220 240 290 - 60 27% 300 12% 45-65 jaar 1p 170 190 190 - 10 8% 100 6% 2p 200 190 180 - -20 -11% -260 -13% >2p 400 360 330 - -70 -18% -800 -19% 64 - 75 jaar 1p 100 140 160 - 50 52% 510 49% >1p 210 230 260 - 50 23% 420 20% > 75 jaar 1p 110 170 200 - 100 92% 790 62% >1p 100 150 170 - 80 78% 620 55% totaal 1.740 1.940 2.050 - 310 18% 1.920 11%

Ontwikkeling doelgroepen

Overige kernen de RV 2016-2030 2016 2025 2030 2040 abs. rel. primaire doelgroep 290 340 380 - 80 28% secundaire doelgroep 310 370 390 - 80 26% middeninkomens < €40.349 70 80 90 - 20 22% middeninkomens > €40.349 120 130 130 - 10 12% hogere inkomens > €46.259 950 1.020 1.070 - 120 13% totaal 1.740 1.940 2.050 - 310 18% Doelgroep van beleid 600 710 770 - 160 18% 35% 36% 37% -

Ontwikkeling woningbehoefte naar type

ontwikkeling t.o.v. 2016 1.400 2016 2016 2025 2030 2040 1.200 koop eg 1.030 110 190 - 2025 mg 50 10 10 - 1.000 2030 huur eg 440 20 30 - 800 mg 90 20 30 - overige voorraad 130 30 50 - 600 totaal 1.740 190 310 - 400 koop eg 11% 18% - 200 mg 18% 29% - huur eg 5% 7% - 0 mg 23% 35% - koop eg koop mg huur eg huur mg overige voorraad 25% 37% - totaal 11% 18% -

Eindrapport Woningmarkt in verandering 66 Ontwikkeling woningbehoefte naar prijsklasse

ontwikkeling t.o.v. 2016 2016 2025 2030 2040 1.200 koop < €200.000 40 10 10 - 2016 €200-€300 210 20 30 - 1.000 2025 > €300.000 820 100 160 - 800 huur < €593 290 20 30 - 2030 600 €593-€711 110 10 10 - > €711 140 10 20 - 400 overige voorraad 130 30 50 - 200 totaal 1.740 190 310 - koop < €200.000 18% 27% - 0

€200-€300 8% 15% - €711

€300 > €300.000 12% 19% -

- - > €711 >

< €593 < huur < €593 8% 12% -

€200 €593 > €300.000 > < €200.000 < €593-€711 7% 10% - koop huur > €711 7% 12% - overige voorraad 25% 37% - totaal 11% 18% -

Behoefte sociale huur

2016 2025 2030 2040 A. doelgroep van beleid 600 710 770 - Waarvan woonachtig in: - B. sociale voorraad (DAEB) 140 150 150 - C. koop, particulier, niet-DAEB 460 560 610 - D. sociale voorraad bewoond - door overige huishoudens 60 60 60 - E. = B+D sociale voorraad 200 210 210 - ontwikkeling t.o.v. 2016 10 10 - 5% 4% -

Eindrapport Woningmarkt in verandering 67 Factsheet Woningmarktonderzoek Groenwest Montfoort (kern)

Huishoudens (zelfstandig + onzelfstandig)

Montfoort (kern) Gemeente Montfoort 50% Montfoort (kern) Gemeente 40% abs. % Montfoort 30% primaire doelgroep 710 17% 16% 20% secundaire doelgroep 580 14% 14% middenink. <€ 40.349 210 5% 5% 10% middenink. >€ 40.349 270 7% 7% 0% hogere ink. > €46.259 2.300 56% 58%

stel totaal 4.070 100% 100%

gezin

eenp.

< 25 jaar 25 < jaar 75 >

65 -jaar 65 75 25 -jaar 25 35 -jaar 35 45 -jaar 45 65 eenouder gezin eenouder type leeftijd

Doelgroepen

0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100% hogere inkomens > €46.259 10% 20% 49% 15% 5% hogere inkomens > €46.259 10% 36% 51% 4% middeninkomens > €40.349 15% 19% 38% 19% 9% middeninkomens > €40.349 42% 27% 26% 5% middeninkomens < €40.349 9% 12% 33% 31% 13% middeninkomens < €40.349 40% 39% 16% 5%

secundaire doelgroep 3%14% 8% 29% 24% 23% secundaire doelgroep 63% 22% 9% 6%

primaire doelgroep 5% 11% 13% 18% 17% 35% primaire doelgroep 48% 26% 12% 14%

< 25 jaar 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75 jaar eenp. stel gezin eenouder gezin

Woningvoorraad

Gemeente 71% 5% 17% 8% Montfoort (kern) Gemeente Montfoort abs. % Montfoort Montfoort (kern) 69% 5% 18% 8% koop < €200.000 390 9% 9% €200.000 - €300.000 1.320 32% 34% 0% 20% 40% 60% 80% 100% > €300.000 1.270 31% 32% koop eg koop mg huur eg huur mg corporatie < kwalk.gr (< €414) 50 1% 2% huur 1ste aftopgr. (€414 - €593) 250 6% 7% 2de aftopgr. (€593 - €635) 90 2% 2% Gemeente Montfoort 3%5% 11% 36% 22% 13% 9% lib. grens (€635 - €711) 150 4% 3% Montfoort (kern) 3%5%11% 36% 22% 13% 9% > lib. grens (> €711) 40 1% 1% part. huur < 1ste aftopgr. (<€593) 160 4% 3% 0% 20% 40% 60% 80% 100% tot lib grens (€593 - €711) 60 1% 1% > lib. grens (> €711) 210 5% 5% <50m2 50 - 70 m2 70 - 90m2 90 - 120m2 onzelfstandig 80 2% 2% 120 - 150m2 150 - 200m2 > 200m2 totaal 4.070 100% 100%

Corporatievoorraad

Huurprijs Woningtype Oppervlakte

7% 9% 6% 14% 7% tot kwalk.grens eengezins <50m2 tot 1ste aftopgrens 15% 26% app. met lift 50 - 70 m2 12% tot 2de aftopgrens app. begane grond 70 - 90m2 43% tot liberalisatie grens 6% app. zonder lift 90 - 120m2 46% boven liberalisatie grens 68% 26% > 120m2 16%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 68 Woonsituatie

100% 4% 1% 6% huur mg 9% 22% 16% 1% 80% huur eg koop huur totaal 7% 34% koop mg eg mg eg mg 27% 60% 3% koop eg alleenstaand 450 100 290 230 1.070 10% 89% paar 930 90 200 50 1.280 40% 73% gezin 1.250 10 130 10 1.400 57% eenoudergezin 140 10 80 20 240 20% 42% totaal 2.770 210 700 310 4.000 0% alleenst. paar gezin eenouder

100% 6% 3% 4% huur mg koop huur totaal 15% 22% 12% 15% eg mg eg mg 18% 3% huur eg 80% 38% 6% < 25 jaar 10 - 20 20 50 6% koop mg 17% 37% 25 - 35 jaar 240 40 80 100 440 60% 8% koop eg 35 - 45 jaar 460 40 120 40 660 29% 7% 40% 82% 45 - 65 jaar 1.310 50 190 50 1.600 70% 75% 65 - 75 jaar 540 50 110 30 720 6% 53% 20% 41% > 75 jaar 220 40 200 80 540 27% totaal 2.770 210 700 320 4.000 0% < 25 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75 100% 2% 8% 8% 9% huur mg 21% 18% koop huur totaal 80% 20% 15% 5% huur eg 9% 29% 11% koop mg eg mg eg mg 60% 38% primaire doelgroep 250 20 250 140 670 6% koop eg 40% 4% 85% secundaire doelgroep 260 40 160 100 560 61% 68% middenink. <€ 40.349 130 20 40 20 210 47% 20% 38% middenink. >€ 40.349 180 20 40 20 270 hogere ink. > €46.259 1.940 100 210 40 2.290 0% totaal 2.770 210 700 310 4.000 primaire secundaire midden. midden. hoog. dg. dg. <€ 40.349 >€ 40.349 > €46.259

Passend wonen - corporatie huur

< kwalk.gr. 1ste aft. grens 2e aft.grens lib . grens (€635 boven lib. grens (< €414) (€414 - €593) (€593 - €635) - €711) > €711 euro totaal 1 persoon < € 22.200 30 100 20 20 - 170 € 22.200 tot € 30.175 10 30 - 20 - 70 € 30.175 tot € 36.165 10 10 - 20 - 40 2 personen < € 22.200 - 20 - 10 - 40 € 22.200 tot € 30.175 - 20 30 10 - 60 € 30.175 tot € 36.165 - 10 - - - 20 3 of meer p. < € 22.200 - 10 - 10 - 20 € 22.200 tot € 30.175 - - - 10 - 10 € 30.175 tot € 36.165 - - - - - 10 € 36.165 tot € 40.349 - 10 10 10 - 30 € 40.349 tot € 46.259 - 10 - 10 - 30 > € 46.259 - 30 20 40 20 110 totaal corporatie huur 50 250 90 150 40 590 Gemeente Een huishouden woont passend als de woning een huurprijs heeft die past bij Montfoort (kern) Montfoort het inkomen volgens de regels van het passend toewijzen. Niet-passend te duur passend 230 42% 40% verwijst naar huishoudens die recht hebben op huurtoeslag, maar bij wie gelet niet-passend te duur 100 19% 17% op het inkomen een goedkopere woning beter zou passen. Niet-passend niet-passend te goedkoop 80 14% 17% goedkoop zijn huishoudens die teveel verdienen om huurtoeslag aan te vragen goedkoop scheef 110 20% 21% maar wel in een woning onder de aftoppingsgrens wonen. Er is is sprake van ruimte middeninkomens 30 5% 5% goedkope scheefheid als woningen met een gereguleerde huurprijs (tot €711) gereguleerde voorraad 550 100% 100% bewoond worden door huurders met een inkomen vanaf €40.349.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 69 Actuele fricties 300 300 140 140 120 120 250 250 100 100 200 200 80 80 150 150 60 60 40 40 100 100 20 20 50 50 0 0 < €200.000 €200 - €300 > €300.000 < €593 €593 - €711 > €711 0 0 koop eg koop mg huur eg huur mg koop huur

vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod

Demografische ontwikkeling

Montfoort (kern) Montfoort (kern) Gemeente Montfoort 2017 2025 2030 2040 2017-2030 2017-2030 < 25 jaar 1p 50 60 70 60 20 41% 20 25% >1p 30 20 20 30 -10 -31% -10 -19% 25 - 45 jaar 1p 270 270 300 280 20 8% 20 4% 2p 180 150 150 140 -30 -17% -30 -14% >2p 670 580 600 660 -80 -11% -70 -8% 45-65 jaar 1p 310 340 330 260 20 6% 30 7% 2p 390 340 330 270 -60 -16% -110 -20% >2p 900 860 780 700 -120 -14% -230 -18% 64 - 75 jaar 1p 210 210 250 330 50 23% 60 23% >1p 520 470 490 490 -30 -5% -40 -5% > 75 jaar 1p 290 430 470 580 180 64% 240 67% >1p 260 400 430 440 170 65% 260 79% totaal 4.070 4.150 4.210 4.250 140 3% 150 3%

Ontwikkeling doelgroepen

Montfoort (kern) 2017-2030 2017 2025 2030 2040 abs. rel. primaire doelgroep 710 770 790 810 80 12% secundaire doelgroep 580 630 670 700 80 15% middeninkomens < €40.349 210 210 220 210 - 2% middeninkomens > €40.349 270 270 280 270 10 4% hogere inkomens > €46.259 2.300 2.250 2.250 2.260 -50 -2% totaal 4.070 4.150 4.210 4.250 140 3% Doelgroep van beleid 1.290 1.410 1.460 1.500 170 3% 32% 34% 35% 35%

Ontwikkeling woningbehoefte naar type

ontwikkeling t.o.v. 2017 3.500 2017 2017 2025 2030 2040 3.000 2025 koop eg 2.770 50 90 140 2030 mg 210 20 40 60 2.500 2040 huur eg 700 -20 -30 -80 2.000 mg 310 10 20 40 overige voorraad 80 10 20 20 1.500 totaal 4.070 70 140 170 1.000 koop eg 2% 3% 5% 500 mg 10% 19% 26% huur eg -3% -5% -12% 0 mg 3% 7% 14% koop eg koop mg huur eg huur mg overige voorraad 12% 23% 26% totaal 2% 3% 4%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 70 Ontwikkeling woningbehoefte naar prijsklasse

ontwikkeling t.o.v. 2017 2017 2025 2030 2040 1.600 koop < €200.000 390 10 30 20 2017 1.400 €200-€300 1.320 10 20 30 2025 1.200 > €300.000 1.270 50 80 130 2030 1.000 huur < €593 470 10 20 - 2040 800 €593-€711 300 -10 -20 -30 600 > €711 250 -20 -10 -10 overige voorraad 80 10 20 20 400 totaal 4.070 70 140 170 200 koop < €200.000 3% 7% 6% 0

€200-€300 1% 2% 3% €711

€300 > €300.000 4% 6% 11%

- - > €711 >

< €593 < huur < €593 3% 4% 1%

€200 €593 > €300.000 > < €200.000 < €593-€711 -3% -6% -11% koop huur > €711 -6% -6% -3% overige voorraad 12% 23% 26% totaal 2% 3% 4%

Behoefte sociale huur

2017 2025 2030 2040 A. doelgroep van beleid 1.290 1.410 1.460 1.500 Waarvan woonachtig in: B. sociale voorraad (DAEB) 410 430 420 410 C. koop, particulier, niet-DAEB 880 980 1.040 1.100 D. sociale voorraad bewoond door overige huishoudens 140 130 130 120 E. = B+D sociale voorraad 550 560 550 530 ontwikkeling t.o.v. 2017 10 - -30 1% - -5%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 71 Factsheet Woningmarktonderzoek Groenwest Linschoten

Huishoudens (zelfstandig + onzelfstandig)

Linschoten Gemeente Montfoort 50% Linschoten Gemeente 40% abs. % Montfoort 30% primaire doelgroep 200 14% 16% 20% secundaire doelgroep 210 14% 14% middenink. <€ 40.349 70 5% 5% 10% middenink. >€ 40.349 90 6% 7% 0% hogere ink. > €46.259 910 61% 58%

stel totaal 1.480 100% 100%

gezin

eenp.

< 25 jaar 25 < jaar 75 >

65 -jaar 65 75 25 -jaar 25 35 -jaar 35 45 -jaar 45 65 eenouder gezin eenouder type leeftijd

Doelgroepen

0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100% hogere inkomens > €46.259 11% 18% 53% 14% 4% hogere inkomens > €46.259 10% 34% 52% 4% middeninkomens > €40.349 14% 13% 38% 30% 4% middeninkomens > €40.349 32% 40% 22% 7% middeninkomens < €40.349 13% 11% 35% 28% 11% middeninkomens < €40.349 46% 35% 14% 4%

secundaire doelgroep 4% 17% 7% 27% 23% 21% secundaire doelgroep 64% 22% 7% 7%

primaire doelgroep 6% 12% 15% 20% 17% 29% primaire doelgroep 44% 27% 15% 14%

< 25 jaar 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75 jaar eenp. stel gezin eenouder gezin

Woningvoorraad

Gemeente 71% 5% 17% 8% Linschoten Gemeente Montfoort abs. % Montfoort Linschoten 75% 3% 15% 7% koop < €200.000 100 7% 9% €200.000 - €300.000 540 36% 34% 0% 20% 40% 60% 80% 100% > €300.000 510 34% 32% koop eg koop mg huur eg huur mg corporatie < kwalk.gr (< €414) 30 2% 2% huur 1ste aftopgr. (€414 - €593) 120 8% 7% 2de aftopgr. (€593 - €635) 20 1% 2% Gemeente Montfoort 3%5% 11% 36% 22% 13% 9% lib. grens (€635 - €711) 30 2% 3% Linschoten 3%4%10% 36% 23% 14% 9% > lib. grens (> €711) 30 2% 1% part. huur < 1ste aftopgr. (<€593) 30 2% 3% 0% 20% 40% 60% 80% 100% tot lib grens (€593 - €711) 10 0% 1% > lib. grens (> €711) 50 4% 5% <50m2 50 - 70 m2 70 - 90m2 90 - 120m2 onzelfstandig 10 1% 2% 120 - 150m2 150 - 200m2 > 200m2 totaal 1.480 100% 100%

Corporatievoorraad

Huurprijs Woningtype Oppervlakte

11% 3% 14% 11% tot kwalk.grens 17% eengezins <50m2 14% tot 1ste aftopgrens app. met lift 50 - 70 m2 15% tot 2de aftopgrens 12% app. begane grond 38% 70 - 90m2 9% tot liberalisatie grens app. zonder lift 90 - 120m2 boven liberalisatie grens 9% 63% > 120m2 51% 31%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 72 Woonsituatie

100% 4% 1% 2% huur mg 21% 13% 7% 80% 3% 27% huur eg koop huur totaal koop mg eg mg eg mg 28% 3% 60% koop eg alleenstaand 160 20 100 80 360 6% 92% paar 370 20 60 20 470 40% 80% 67% gezin 510 - 40 10 550 eenoudergezin 60 - 20 - 90 20% 45% totaal 1.100 40 230 100 1.470 0% alleenst. paar gezin eenouder

100% 6% 2% 2% huur mg koop huur totaal 9% 10% 20% 22% 2% 19% 16% 2% huur eg eg mg eg mg 80% 4% < 25 jaar 10 - 10 10 30 15% koop mg 25 - 35 jaar 100 10 30 40 180 60% 7% 46% koop eg 56% 35 - 45 jaar 170 10 40 10 230 88% 86% 45 - 65 jaar 560 10 60 10 640 40% 75% 2% 65 - 75 jaar 220 10 30 10 260 57% 20% > 75 jaar 50 - 70 30 140 33% 24% totaal 1.100 40 220 100 1.470 0% < 25 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75 100% 1% 11% 12% 7% huur mg 21% 16% 2% koop huur totaal 80% 10% huur eg 23% 5% 29% koop mg eg mg eg mg 60% 39% 4% 6% koop eg primaire doelgroep 80 - 80 40 200 90% 40% secundaire doelgroep 100 10 60 30 200 2% 73% 61% middenink. <€ 40.349 40 - 20 10 70 49% 20% 39% middenink. >€ 40.349 70 10 10 10 90 hogere ink. > €46.259 820 20 60 10 910 0% totaal 1.100 40 220 100 1.470 primaire secundaire midden. midden. hoog. dg. dg. <€ 40.349 >€ 40.349 > €46.259

Passend wonen - corporatie huur

< kwalk.gr. 1ste aft. grens 2e aft.grens lib . grens (€635 boven lib. grens (< €414) (€414 - €593) (€593 - €635) - €711) > €711 euro totaal 1 persoon < € 22.200 10 30 10 10 - 60 € 22.200 tot € 30.175 - 20 - - - 30 € 30.175 tot € 36.165 10 10 - - - 20 2 personen < € 22.200 - 10 - - - 10 € 22.200 tot € 30.175 - 10 - - - 20 € 30.175 tot € 36.165 - 10 - - - 10 3 of meer p. < € 22.200 - - - - - 10 € 22.200 tot € 30.175 ------€ 30.175 tot € 36.165 ------€ 36.165 tot € 40.349 - 10 - - - 20 € 40.349 tot € 46.259 - 10 - - - 10 > € 46.259 - 20 - 10 10 40 totaal corporatie huur 30 120 20 30 20 230 Gemeente Een huishouden woont passend als de woning een huurprijs heeft die past bij Linschoten Montfoort het inkomen volgens de regels van het passend toewijzen. Niet-passend te duur passend 70 36% 40% verwijst naar huishoudens die recht hebben op huurtoeslag, maar bij wie gelet niet-passend te duur 30 12% 17% op het inkomen een goedkopere woning beter zou passen. Niet-passend niet-passend te goedkoop 50 24% 17% goedkoop zijn huishoudens die teveel verdienen om huurtoeslag aan te vragen goedkoop scheef 40 21% 21% maar wel in een woning onder de aftoppingsgrens wonen. Er is is sprake van ruimte middeninkomens 10 6% 5% goedkope scheefheid als woningen met een gereguleerde huurprijs (tot €711) gereguleerde voorraad 210 100% 100% bewoond worden door huurders met een inkomen vanaf €40.349.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 73 Actuele fricties 120 120 70 70 60 60 100 100 50 50 80 80 40 40 60 60 30 30 20 20 40 40 10 10 20 20 0 0 < €200.000 €200 - €300 > €300.000 < €593 €593 - €711 > €711 0 0 koop eg koop mg huur eg huur mg koop huur

vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod

Demografische ontwikkeling

Linschoten Linschoten Gemeente Montfoort 2017 2025 2030 2040 2017-2030 2017-2030 < 25 jaar 1p 20 10 10 30 - -17% 20 25% >1p 10 10 10 10 - 10% -10 -19% 25 - 45 jaar 1p 100 90 90 100 -10 -5% 20 4% 2p 70 70 60 50 - -6% -30 -14% >2p 250 230 250 260 - 2% -70 -8% 45-65 jaar 1p 110 120 130 130 10 12% 30 7% 2p 160 130 110 80 -50 -30% -110 -20% >2p 370 330 260 220 -110 -29% -230 -18% 64 - 75 jaar 1p 70 70 80 110 20 22% 60 23% >1p 190 170 180 160 -10 -5% -40 -5% > 75 jaar 1p 70 110 130 180 60 82% 240 67% >1p 70 140 170 180 100 132% 260 79% totaal 1.480 1.480 1.490 1.500 10 1% 150 3%

Ontwikkeling doelgroepen

Linschoten 2017-2030 2017 2025 2030 2040 abs. rel. primaire doelgroep 200 220 240 250 30 17% secundaire doelgroep 210 210 230 260 30 14% middeninkomens < €40.349 70 70 70 80 - 6% middeninkomens > €40.349 90 90 90 90 - -5% hogere inkomens > €46.259 910 890 860 830 -50 -5% totaal 1.480 1.480 1.490 1.500 10 1% Doelgroep van beleid 410 440 470 500 60 -2% 28% 30% 32% 34%

Ontwikkeling woningbehoefte naar type

ontwikkeling t.o.v. 2017 1.200 2017 2017 2025 2030 2040 1.000 2025 koop eg 1.100 -10 -20 -30 2030 mg 40 - 10 10 800 2040 huur eg 220 - 10 - mg 100 10 20 40 600 overige voorraad 10 - - - 400 totaal 1.480 - 10 20 koop eg -1% -2% -3% 200 mg 6% 18% 33% huur eg 1% 2% 0% 0 mg 13% 23% 36% koop eg koop mg huur eg huur mg overige voorraad -18% -9% 20% totaal - 1% 1%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 74 Ontwikkeling woningbehoefte naar prijsklasse

ontwikkeling t.o.v. 2017 2017 2025 2030 2040 600 koop < €200.000 100 - - - 2017 €200-€300 540 -20 -20 -40 500 2025 > €300.000 510 10 10 20 400 2030 huur < €593 180 10 20 30 2040 300 €593-€711 60 - 10 10 > €711 80 - - - 200 overige voorraad 10 - - - 100 totaal 1.480 - 10 20 koop < €200.000 2% 4% 3% 0

€200-€300 -4% -4% -7% €711

€300 > €300.000 2% 1% 3%

- - > €711 >

< €593 < huur < €593 7% 10% 14%

€200 €593 > €300.000 > < €200.000 < €593-€711 7% 14% 8% koop huur > €711 -2% 2% 5% overige voorraad -18% -9% 20% totaal - 1% 1%

Behoefte sociale huur

2017 2025 2030 2040 A. doelgroep van beleid 410 440 470 500 Waarvan woonachtig in: B. sociale voorraad (DAEB) 150 170 180 180 C. koop, particulier, niet-DAEB 260 270 290 330 D. sociale voorraad bewoond door overige huishoudens 60 60 60 60 E. = B+D sociale voorraad 210 230 240 230 ontwikkeling t.o.v. 2017 30 30 30 13% 16% 14%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 75 Factsheet Woningmarktonderzoek Groenwest Vleuten-Haarzuilens

Huishoudens (zelfstandig + onzelfstandig)

Vleuten-Haarzuilens Gemeente Utrecht 60% Vleuten-Haarzuilens Gemeente 50% abs. % Utrecht 40% primaire doelgroep 1.550 16% 39% 30% secundaire doelgroep 830 9% 14% 20% middenink. <€ 40.349 310 3% 4% 10% middenink. >€ 40.349 530 5% 5% 0% hogere ink. > €46.259 6.440 67% 37%

stel totaal 9.660 100% 100%

gezin

eenp.

< 25 jaar 25 < jaar 75 >

65 -jaar 65 75 25 -jaar 25 35 -jaar 35 45 -jaar 45 65 eenouder gezin eenouder type leeftijd

Doelgroepen

0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100%

hogere inkomens > €46.259 4%13% 35% 43% 4%1% hogere inkomens > €46.259 9% 25% 61% 5%

middeninkomens > €40.349 11% 23% 19% 28% 16% 2% middeninkomens > €40.349 39% 34% 23% 5%

middeninkomens < €40.349 1%13% 14% 42% 18% 13% middeninkomens < €40.349 38% 27% 21% 14%

secundaire doelgroep 14% 18% 10% 29% 15% 14% secundaire doelgroep 58% 21% 8% 13%

primaire doelgroep 24% 7% 22% 24% 10% 13% primaire doelgroep 57% 16% 12% 15%

< 25 jaar 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75 jaar eenp. stel gezin eenouder gezin

Woningvoorraad

Gemeente Utrecht 30% 16% 14% 40% Vleuten-Haarzuilens Gemeente abs. % Utrecht Vleuten- 59% 6% 21% 13% koop < €200.000 520 5% 11% Haarzuilens €200.000 - €300.000 2.360 24% 13% 0% 20% 40% 60% 80% 100% > €300.000 3.210 33% 13% koop eg koop mg huur eg huur mg corporatie < kwalk.gr (< €414) 160 2% 6% huur 1ste aftopgr. (€414 - €593) 670 7% 12% 2de aftopgr. (€593 - €635) 260 3% 3% Gemeente Utrecht 13% 16% 24% 25% 11% 7%4% lib. grens (€635 - €711) 360 4% 4% Vleuten-Haarzuilens 2%4% 14% 30% 26% 16% 8% > lib. grens (> €711) 360 4% 3% part. huur < 1ste aftopgr. (<€593) 310 3% 6% 0% 20% 40% 60% 80% 100% tot lib grens (€593 - €711) 150 2% 3% > lib. grens (> €711) 950 10% 7% <50m2 50 - 70 m2 70 - 90m2 90 - 120m2 onzelfstandig 330 3% 18% 120 - 150m2 150 - 200m2 > 200m2 totaal 9.660 100% 100%

Corporatievoorraad

Huurprijs Woningtype Oppervlakte

9% 8% 10% 9% 20% tot kwalk.grens eengezins <50m2 13% 10% tot 1ste aftopgrens app. met lift 50 - 70 m2 tot 2de aftopgrens app. begane grond 70 - 90m2 20% 37% tot liberalisatie grens 90 - 120m2 56% app. zonder lift 39% boven liberalisatie grens 23% > 120m2 32% 14%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 76 Woonsituatie

100% 1% 10% huur mg 18% 14% 80% 35% 1% huur eg koop huur totaal 20% eg mg eg mg 45% koop mg 60% 11% koop eg alleenstaand 430 260 610 710 2.000 30% paar 1.180 240 450 420 2.290 83% 1% 40% gezin 3.600 60 630 40 4.310 13% 52% eenoudergezin 320 10 320 70 710 20% 44% 21% totaal 5.520 570 2.000 1.230 9.320 0% alleenst. paar gezin eenouder

100% 8% 6% huur mg koop huur totaal 16% 25% 14% 19% huur eg eg mg eg mg 80% 39% 4% 44% < 25 jaar 50 10 310 230 590 23% 5% koop mg 25 - 35 jaar 600 140 270 190 1.210 60% 26% 12% koop eg 35 - 45 jaar 2.070 120 380 210 2.780

40% 14% 45 - 65 jaar 2.500 180 680 230 3.600 52% 74% 70% 38% 65 - 75 jaar 240 100 180 170 700 50% 20% > 75 jaar 70 10 180 210 460 35% 3% totaal 5.530 570 2.000 1.240 9.330 1% 15% 0% 8% < 25 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75 100% 4% huur mg 20% 15% koop huur totaal 80% 36% 33% 40% huur eg 5% 27% koop mg eg mg eg mg 60% koop eg primaire doelgroep 190 50 610 490 1.340 36% 10% 17% 46% secundaire doelgroep 170 80 280 250 770 40% 12% 76% middenink. <€ 40.349 130 30 80 60 300 10% 20% 44% middenink. >€ 40.349 160 60 90 210 510 4% 31% 22% 14% hogere ink. > €46.259 4.880 350 940 230 6.400 0% totaal 5.520 570 2.000 1.230 9.320 primaire secundaire midden. midden. hoog. dg. dg. <€ 40.349 >€ 40.349 > €46.259

Passend wonen - corporatie huur

< kwalk.gr. 1ste aft. grens 2e aft.grens lib . grens (€635 boven lib. grens (< €414) (€414 - €593) (€593 - €635) - €711) > €711 euro totaal 1 persoon < € 22.200 120 150 90 20 30 400 € 22.200 tot € 30.175 10 90 10 20 10 120 € 30.175 tot € 36.165 20 20 - 10 10 60 2 personen < € 22.200 10 50 20 20 20 110 € 22.200 tot € 30.175 - 80 20 50 20 170 € 30.175 tot € 36.165 - 30 10 10 - 50 3 of meer p. < € 22.200 - 20 30 10 20 70 € 22.200 tot € 30.175 - 10 30 20 10 60 € 30.175 tot € 36.165 - 10 - - 20 30 € 36.165 tot € 40.349 10 50 10 10 20 100 € 40.349 tot € 46.259 - 50 - 70 20 150 > € 46.259 - 120 50 130 190 490 totaal corporatie huur 160 670 260 360 360 1.820 Gemeente Een huishouden woont passend als de woning een huurprijs heeft die past bij Vleuten-Haarzuilens Utrecht het inkomen volgens de regels van het passend toewijzen. Niet-passend te duur passend 530 36% 53% verwijst naar huishoudens die recht hebben op huurtoeslag, maar bij wie gelet niet-passend te duur 250 17% 16% op het inkomen een goedkopere woning beter zou passen. Niet-passend niet-passend te goedkoop 170 12% 11% goedkoop zijn huishoudens die teveel verdienen om huurtoeslag aan te vragen goedkoop scheef 420 29% 16% maar wel in een woning onder de aftoppingsgrens wonen. Er is is sprake van ruimte middeninkomens 90 6% 4% goedkope scheefheid als woningen met een gereguleerde huurprijs (tot €711) gereguleerde voorraad 1.460 100% 100% bewoond worden door huurders met een inkomen vanaf €40.349.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 77 Actuele fricties 1.000 1.000 600 600 500 500 800 800 400 400 600 600 300 300

400 400 200 200 100 100 200 200 0 0 < €200.000 €200 - €300 > €300.000 < €593 €593 - €711 > €711 0 0 koop eg koop mg huur eg huur mg koop huur

vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod

Demografische ontwikkeling

Vleuten-Haarzuilens Vleuten-Haarzuilens Gemeente Utrecht 2017 2025 2030 2040 2017-2030 2017-2030 < 25 jaar 1p 640 800 830 870 190 30% 1.230 5% >1p 160 170 180 170 20 11% 440 17% 25 - 45 jaar 1p 730 430 380 410 -350 -48% 6.220 17% 2p 870 560 440 390 -440 -50% -610 -4% >2p 2.440 2.360 2.130 2.170 -310 -13% 3.350 15% 45-65 jaar 1p 570 920 1.040 1.090 470 81% 3.400 20% 2p 670 1.040 1.220 1.400 550 82% 2.220 25% >2p 2.400 3.550 4.050 4.560 1.650 69% 4.760 23% 64 - 75 jaar 1p 180 350 510 940 330 180% 3.740 57% >1p 530 770 1.070 1.920 540 103% 2.630 37% > 75 jaar 1p 160 530 810 1.550 650 411% 3.780 56% >1p 310 440 550 1.020 250 80% 1.140 26% totaal 9.660 11.910 13.200 16.500 3.550 37% 32.300 18%

Ontwikkeling doelgroepen

Vleuten-Haarzuilens 2017-2030 2017 2025 2030 2040 abs. rel. primaire doelgroep 1.550 1.990 2.320 3.200 770 50% secundaire doelgroep 830 1.140 1.380 1.970 550 66% middeninkomens < €40.349 310 390 450 630 150 49% middeninkomens > €40.349 530 610 700 880 170 32% hogere inkomens > €46.259 6.440 7.770 8.350 9.820 1.910 30% totaal 9.660 11.910 13.200 16.500 3.550 37% Doelgroep van beleid 2.380 3.130 3.700 5.170 1.320 33% 25% 26% 28% 31%

Ontwikkeling woningbehoefte naar type

ontwikkeling t.o.v. 2017 10.000 2017 2017 2025 2030 2040 9.000 2025 koop eg 5.520 1.280 1.830 3.170 8.000 2030 mg 570 100 230 570 7.000 2040 huur eg 2.000 420 600 1.090 6.000 mg 1.230 390 790 1.850 5.000 overige voorraad 330 70 100 170 4.000 totaal 9.660 2.250 3.550 6.840 3.000 koop eg 23% 33% 57% 2.000 mg 18% 41% 100% 1.000 huur eg 21% 30% 54% 0 mg - 64% 150% koop eg koop mg huur eg huur mg overige voorraad 21% 30% 51% totaal 23% 37% 71%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 78 Ontwikkeling woningbehoefte naar prijsklasse

ontwikkeling t.o.v. 2017 2017 2025 2030 2040 7.000 koop < €200.000 520 -10 10 130 2017 6.000 €200-€300 2.360 360 550 1.080 2025 > €300.000 3.210 1.030 1.500 2.520 5.000 2030 huur < €593 1.150 480 830 1.730 4.000 2040 €593-€711 780 160 310 670 3.000 > €711 1.310 160 250 540 2.000 overige voorraad 330 70 100 170 1.000 totaal 9.660 2.250 3.550 6.840 koop < €200.000 -3% 2% 25% 0

€200-€300 15% 23% 46% €711

€300 > €300.000 32% 47% 79%

- - > €711 >

< €593 < huur < €593 42% 73% 151%

€200 €593 > €300.000 > < €200.000 < €593-€711 21% 40% 86% koop huur > €711 12% 19% 41% overige voorraad 21% 30% 51% totaal 23% 37% 71%

Behoefte sociale huur

2017 2025 2030 2040 A. doelgroep van beleid 2.380 3.130 3.700 5.170 Waarvan woonachtig in: B. sociale voorraad (DAEB) 950 1.400 1.750 2.650 C. koop, particulier, niet-DAEB 1.430 1.730 1.960 2.520 D. sociale voorraad bewoond door overige huishoudens 510 660 760 980 E. = B+D sociale voorraad 1.460 2.060 2.510 3.630 ontwikkeling t.o.v. 2017 600 1.050 2.180 41% 72% 149%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 79 Factsheet Woningmarktonderzoek Groenwest De Meern

Huishoudens (zelfstandig + onzelfstandig)

De Meern Gemeente Utrecht 60% De Meern Gemeente 50% abs. % Utrecht 40% primaire doelgroep 1.360 16% 39% 30% secundaire doelgroep 790 10% 14% 20% middenink. <€ 40.349 340 4% 4% 10% middenink. >€ 40.349 390 5% 5% 0% hogere ink. > €46.259 5.370 65% 37%

stel totaal 8.250 100% 100%

gezin

eenp.

< 25 jaar 25 < jaar 75 >

65 -jaar 65 75 25 -jaar 25 35 -jaar 35 45 -jaar 45 65 eenouder gezin eenouder type leeftijd

Doelgroepen

0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100%

hogere inkomens > €46.259 4%10% 25% 52% 6%2% hogere inkomens > €46.259 9% 29% 56% 6%

middeninkomens > €40.349 7% 16% 20% 39% 12% 5% middeninkomens > €40.349 44% 27% 21% 8%

middeninkomens < €40.349 5% 15% 14% 36% 22% 9% middeninkomens < €40.349 42% 29% 17% 12%

secundaire doelgroep 20% 9% 10% 27% 18% 17% secundaire doelgroep 64% 23% 5%9%

primaire doelgroep 30% 7% 12% 28% 9% 14% primaire doelgroep 58% 16% 12% 14%

< 25 jaar 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75 jaar eenp. stel gezin eenouder gezin

Woningvoorraad

Gemeente Utrecht 30% 16% 14% 40% De Meern Gemeente abs. % Utrecht De Meern 69% 5% 18% 9% koop < €200.000 590 7% 11% €200.000 - €300.000 2.900 35% 13% 0% 20% 40% 60% 80% 100% > €300.000 2.370 29% 13% koop eg koop mg huur eg huur mg corporatie < kwalk.gr (< €414) 100 1% 6% huur 1ste aftopgr. (€414 - €593) 790 10% 12% 2de aftopgr. (€593 - €635) 210 3% 3% Gemeente Utrecht 13% 16% 24% 25% 11% 7%4% lib. grens (€635 - €711) 210 2% 4% De Meern 3%4%12% 35% 25% 15% 6% > lib. grens (> €711) 120 1% 3% part. huur < 1ste aftopgr. (<€593) 230 3% 6% 0% 20% 40% 60% 80% 100% tot lib grens (€593 - €711) 80 1% 3% > lib. grens (> €711) 390 5% 7% <50m2 50 - 70 m2 70 - 90m2 90 - 120m2 onzelfstandig 280 3% 18% 120 - 150m2 150 - 200m2 > 200m2 totaal 8.250 100% 100%

Corporatievoorraad

Huurprijs Woningtype Oppervlakte

8% 7% 10% 6% 9% tot kwalk.grens eengezins <50m2 14% 9% tot 1ste aftopgrens app. met lift 11% 50 - 70 m2 tot 2de aftopgrens 10% app. begane grond 70 - 90m2 15% tot liberalisatie grens 90 - 120m2 app. zonder lift 43% 56% boven liberalisatie grens > 120m2 71% 30%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 80 Woonsituatie

100% 8% 8% 7% huur mg 26% huur eg koop huur totaal 80% 17% 28% 6% koop mg eg mg eg mg 2% 60% 33% koop eg alleenstaand 540 210 600 470 1.820 91% paar 1.500 130 380 170 2.180 40% gezin 3.050 30 260 20 3.360 11% 69% 63% eenoudergezin 390 10 170 40 620 20% 30% totaal 5.480 380 1.410 700 7.980 0% alleenst. paar gezin eenouder

100% 5% 4% koop huur totaal 12% 7% huur mg 8% 14% 20% eg mg eg mg 38% 12% 5% huur eg 80% 3% 29% < 25 jaar 140 30 220 230 610 9% koop mg 25 - 35 jaar 510 70 100 90 770 60% 8% 45% koop eg 35 - 45 jaar 1.410 80 150 90 1.720 36% 45 - 65 jaar 2.880 120 520 140 3.650 40% 82% 79% 66% 6% 65 - 75 jaar 410 60 210 50 720 4% 56% 20% > 75 jaar 150 30 230 100 500 22% 29% totaal 5.480 380 1.410 700 7.980 0% < 25 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75 100% 2% huur mg 13% 17% 9% 26% 25% koop huur totaal 80% 4% huur eg 26% 14% koop mg eg mg eg mg 60% 13% 36% 6% 45% koop eg primaire doelgroep 300 30 520 300 1.150 40% 85% secundaire doelgroep 220 70 270 190 740 9% 3% 55% 56% middenink. <€ 40.349 190 20 90 50 340 20% middenink. >€ 40.349 220 50 50 70 390 26% 30% hogere ink. > €46.259 4.560 210 490 100 5.360 0% totaal 5.480 380 1.410 700 7.980 primaire secundaire midden. midden. hoog. dg. dg. <€ 40.349 >€ 40.349 > €46.259

Passend wonen - corporatie huur

< kwalk.gr. 1ste aft. grens 2e aft.grens lib . grens (€635 boven lib. grens (< €414) (€414 - €593) (€593 - €635) - €711) > €711 euro totaal 1 persoon < € 22.200 70 180 60 20 20 340 € 22.200 tot € 30.175 10 120 10 10 - 160 € 30.175 tot € 36.165 - 40 - 10 - 50 2 personen < € 22.200 - 70 20 10 10 120 € 22.200 tot € 30.175 - 70 20 20 - 110 € 30.175 tot € 36.165 - 70 - 10 - 80 3 of meer p. < € 22.200 - 20 10 10 10 50 € 22.200 tot € 30.175 - 10 10 10 - 20 € 30.175 tot € 36.165 - 10 - - - 20 € 36.165 tot € 40.349 - 60 30 10 10 110 € 40.349 tot € 46.259 10 30 10 20 - 70 > € 46.259 - 110 50 90 50 300 totaal corporatie huur 100 790 210 210 120 1.420 Gemeente Een huishouden woont passend als de woning een huurprijs heeft die past bij De Meern Utrecht het inkomen volgens de regels van het passend toewijzen. Niet-passend te duur passend 480 37% 53% verwijst naar huishoudens die recht hebben op huurtoeslag, maar bij wie gelet niet-passend te duur 160 12% 16% op het inkomen een goedkopere woning beter zou passen. Niet-passend niet-passend te goedkoop 250 19% 11% goedkoop zijn huishoudens die teveel verdienen om huurtoeslag aan te vragen goedkoop scheef 320 24% 16% maar wel in een woning onder de aftoppingsgrens wonen. Er is is sprake van ruimte middeninkomens 100 8% 4% goedkope scheefheid als woningen met een gereguleerde huurprijs (tot €711) gereguleerde voorraad 1.300 100% 100% bewoond worden door huurders met een inkomen vanaf €40.349.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 81 Actuele fricties 700 700 400 400 350 350 600 600 300 300 500 500 250 250 400 400 200 200 150 150 300 300 100 100 200 200 50 50 100 100 0 0 < €200.000 €200 - €300 > €300.000 < €593 €593 - €711 > €711 0 0 koop eg koop mg huur eg huur mg koop huur

vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod

Demografische ontwikkeling

De Meern De Meern Gemeente Utrecht 2017 2025 2030 2040 2017-2030 2017-2030 < 25 jaar 1p 670 750 760 770 90 14% 1.230 5% >1p 170 160 160 150 -20 -11% 440 17% 25 - 45 jaar 1p 470 310 310 350 -160 -34% 6.220 17% 2p 590 430 360 330 -220 -38% -610 -4% >2p 1.450 1.040 890 1.030 -560 -39% 3.350 15% 45-65 jaar 1p 590 670 630 460 40 6% 3.400 20% 2p 750 920 930 820 190 25% 2.220 25% >2p 2.330 2.590 2.480 2.070 160 7% 4.760 23% 64 - 75 jaar 1p 180 310 400 600 220 124% 3.740 57% >1p 550 650 860 1.260 320 58% 2.630 37% > 75 jaar 1p 170 490 700 1.150 530 321% 3.780 56% >1p 340 400 440 710 100 31% 1.140 26% totaal 8.250 8.720 8.940 9.690 690 8% 32.300 18%

Ontwikkeling doelgroepen

De Meern 2017-2030 2017 2025 2030 2040 abs. rel. primaire doelgroep 1.360 1.490 1.580 1.840 220 16% secundaire doelgroep 790 980 1.120 1.390 330 42% middeninkomens < €40.349 340 360 390 470 50 14% middeninkomens > €40.349 390 410 430 470 40 10% hogere inkomens > €46.259 5.370 5.490 5.430 5.520 60 1% totaal 8.250 8.720 8.940 9.690 690 8% Doelgroep van beleid 2.150 2.470 2.700 3.230 550 4% 26% 28% 30% 33%

Ontwikkeling woningbehoefte naar type

ontwikkeling t.o.v. 2017 7.000 2017 2017 2025 2030 2040 6.000 2025 koop eg 5.480 210 240 550 2030 mg 380 30 80 190 5.000 2040 huur eg 1.410 120 180 300 4.000 mg 700 80 160 350 overige voorraad 280 30 40 50 3.000 totaal 8.250 470 690 1.440 2.000 koop eg 4% 4% 10% 1.000 mg 9% 21% 51% huur eg 9% 13% 21% 0 mg - 22% 51% koop eg koop mg huur eg huur mg overige voorraad 10% 13% 18% totaal 6% 8% 17%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 82 Ontwikkeling woningbehoefte naar prijsklasse

ontwikkeling t.o.v. 2017 2017 2025 2030 2040 3.500 koop < €200.000 590 -20 -10 50 2017 3.000 €200-€300 2.900 -60 -70 100 2025 > €300.000 2.370 320 400 590 2.500 2030 huur < €593 1.120 170 280 510 2.000 2040 €593-€711 490 50 80 140 1.500 > €711 510 -10 -20 -10 1.000 overige voorraad 280 30 40 50 500 totaal 8.250 470 690 1.440 koop < €200.000 -3% -1% 9% 0

€200-€300 -2% -2% 3% €711

€300 > €300.000 13% 17% 25%

- - > €711 >

< €593 < huur < €593 15% 25% 46%

€200 €593 > €300.000 > < €200.000 < €593-€711 10% 16% 29% koop huur > €711 -3% -4% -1% overige voorraad 10% 13% 18% totaal 6% 8% 17%

Behoefte sociale huur

2017 2025 2030 2040 A. doelgroep van beleid 2.150 2.470 2.700 3.230 Waarvan woonachtig in: B. sociale voorraad (DAEB) 890 1.080 1.200 1.460 C. koop, particulier, niet-DAEB 1.270 1.390 1.500 1.770 D. sociale voorraad bewoond door overige huishoudens 420 440 450 450 E. = B+D sociale voorraad 1.300 1.520 1.650 1.910 ontwikkeling t.o.v. 2017 210 340 610 16% 26% 47%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 83 Factsheet Woningmarktonderzoek Groenwest Leidsche Rijn

Huishoudens (zelfstandig + onzelfstandig)

Leidsche Rijn Gemeente Utrecht 60% Leidsche Rijn Gemeente 50% abs. % Utrecht 40% primaire doelgroep 2.290 18% 39% 30% secundaire doelgroep 1.240 9% 14% 20% middenink. <€ 40.349 440 3% 4% 10% middenink. >€ 40.349 880 7% 5% 0% hogere ink. > €46.259 8.210 63% 37%

stel totaal 13.050 100% 100%

gezin

eenp.

< 25 jaar 25 < jaar 75 >

65 -jaar 65 75 25 -jaar 25 35 -jaar 35 45 -jaar 45 65 eenouder gezin eenouder type leeftijd

Doelgroepen

0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100%

hogere inkomens > €46.259 4% 20% 34% 38% 3%1% hogere inkomens > €46.259 10% 29% 57% 4%

middeninkomens > €40.349 10% 46% 21% 12% 9%3% middeninkomens > €40.349 42% 33% 19% 6%

middeninkomens < €40.349 6% 40% 15% 26% 9%5% middeninkomens < €40.349 49% 18% 21% 12%

secundaire doelgroep 22% 23% 11% 23% 13% 7% secundaire doelgroep 59% 21% 9% 11%

primaire doelgroep 22% 15% 23% 29% 5%5% primaire doelgroep 61% 9% 12% 19%

< 25 jaar 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75 jaar eenp. stel gezin eenouder gezin

Woningvoorraad

Gemeente Utrecht 30% 16% 14% 40% Leidsche Rijn Gemeente abs. % Utrecht Leidsche Rijn 49% 10% 16% 24% koop < €200.000 950 7% 11% €200.000 - €300.000 3.100 24% 13% 0% 20% 40% 60% 80% 100% > €300.000 3.210 25% 13% koop eg koop mg huur eg huur mg corporatie < kwalk.gr (< €414) 180 1% 6% huur 1ste aftopgr. (€414 - €593) 580 4% 12% 2de aftopgr. (€593 - €635) 510 4% 3% Gemeente Utrecht 13% 16% 24% 25% 11% 7%4% lib. grens (€635 - €711) 730 6% 4% Leidsche Rijn 4%4% 16% 29% 25% 15% 6% > lib. grens (> €711) 950 7% 3% part. huur < 1ste aftopgr. (<€593) 250 2% 6% 0% 20% 40% 60% 80% 100% tot lib grens (€593 - €711) 130 1% 3% > lib. grens (> €711) 1.680 13% 7% <50m2 50 - 70 m2 70 - 90m2 90 - 120m2 onzelfstandig 790 6% 18% 120 - 150m2 150 - 200m2 > 200m2 totaal 13.050 100% 100%

Corporatievoorraad

Huurprijs Woningtype Oppervlakte

6% 7% tot kwalk.grens 8% eengezins 12% 13% 5% <50m2 32% 19% tot 1ste aftopgrens app. met lift 50 - 70 m2 45% tot 2de aftopgrens app. begane grond 70 - 90m2 tot liberalisatie grens app. zonder lift 90 - 120m2 17% boven liberalisatie grens 41% 39% 30% > 120m2 25%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 84 Woonsituatie

100% 4% huur mg 14% 22% 80% 35% 4% huur eg koop huur totaal 51% koop mg eg mg eg mg 60% 13% 43% koop eg alleenstaand 440 500 460 1.460 2.860 14% paar 1.210 430 390 1.100 3.130 40% 16% 78% 4% gezin 4.120 220 710 220 5.270 17% eenoudergezin 310 40 430 220 1.000 20% 39% 31% totaal 6.070 1.200 2.000 3.000 12.260 15% 0% alleenst. paar gezin eenouder

100% koop huur totaal 14% 14% huur mg huur eg eg mg eg mg 80% 33% 15% 19% 48% < 25 jaar 40 30 260 540 870 koop mg 62% 9% 66% 25 - 35 jaar 1.080 350 330 870 2.620 60% 12% 8% koop eg 35 - 45 jaar 2.290 320 540 500 3.650 13% 12% 40% 45 - 65 jaar 2.520 320 780 590 4.200 65 - 75 jaar 130 130 70 300 630 63% 60% 21% 11% 20% 29% 41% > 75 jaar 20 50 30 190 290 17% totaal 6.070 1.190 2.000 3.000 12.260 4% 20% 0% 5% 6% < 25 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75 100% 12% huur mg koop huur totaal 80% 36% 13% huur eg 51% 54% 49% 10% koop mg eg mg eg mg 60% 19% koop eg primaire doelgroep 220 110 610 990 1.930 11% 40% 11% secundaire doelgroep 120 130 210 540 1.000 32% 21% 16% 66% middenink. <€ 40.349 140 50 80 150 420 20% 13% 34% middenink. >€ 40.349 190 130 90 390 790 6% 24% 11% 12% hogere ink. > €46.259 5.400 780 1.020 940 8.130 0% totaal 6.070 1.200 2.000 3.000 12.260 primaire secundaire midden. midden. hoog. dg. dg. <€ 40.349 >€ 40.349 > €46.259

Passend wonen - corporatie huur

< kwalk.gr. 1ste aft. grens 2e aft.grens lib . grens (€635 boven lib. grens (< €414) (€414 - €593) (€593 - €635) - €711) > €711 euro totaal 1 persoon < € 22.200 170 260 120 90 90 730 € 22.200 tot € 30.175 - 40 10 50 20 120 € 30.175 tot € 36.165 - 30 10 10 20 70 2 personen < € 22.200 10 20 40 60 60 190 € 22.200 tot € 30.175 - 10 20 90 10 130 € 30.175 tot € 36.165 - - 20 30 50 100 3 of meer p. < € 22.200 - 30 60 20 60 180 € 22.200 tot € 30.175 - 20 50 50 30 140 € 30.175 tot € 36.165 - - - 20 50 70 € 36.165 tot € 40.349 - 90 30 20 40 190 € 40.349 tot € 46.259 - 20 20 90 90 220 > € 46.259 - 50 140 200 430 830 totaal corporatie huur 180 580 510 730 950 2.950 Gemeente Een huishouden woont passend als de woning een huurprijs heeft die past bij Leidsche Rijn Utrecht het inkomen volgens de regels van het passend toewijzen. Niet-passend te duur passend 760 38% 53% verwijst naar huishoudens die recht hebben op huurtoeslag, maar bij wie gelet niet-passend te duur 490 25% 16% op het inkomen een goedkopere woning beter zou passen. Niet-passend niet-passend te goedkoop 80 4% 11% goedkoop zijn huishoudens die teveel verdienen om huurtoeslag aan te vragen goedkoop scheef 530 27% 16% maar wel in een woning onder de aftoppingsgrens wonen. Er is is sprake van ruimte middeninkomens 140 7% 4% goedkope scheefheid als woningen met een gereguleerde huurprijs (tot €711) gereguleerde voorraad 1.990 100% 100% bewoond worden door huurders met een inkomen vanaf €40.349.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 85 Actuele fricties 1.600 1.600 1.000 1.000

1.400 1.400 800 800 1.200 1.200 600 600 1.000 1.000 400 400 800 800 600 600 200 200 400 400 0 0 200 200 < €200.000 €200 - > €300.000 < €593 €593 - > €711 €300 €711 0 0 koop eg koop mg huur eg huur mg koop huur

vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod

Demografische ontwikkeling

Leidsche Rijn Leidsche Rijn Gemeente Utrecht 2017 2025 2030 2040 2017-2030 2017-2030 < 25 jaar 1p 990 1.730 1.660 1.080 670 68% 1.230 5% >1p 220 390 390 320 170 75% 440 17% 25 - 45 jaar 1p 1.500 2.250 2.660 2.760 1.160 77% 6.220 17% 2p 1.670 1.710 1.710 1.400 30 2% -610 -4% >2p 3.380 4.610 5.120 4.770 1.740 51% 3.350 15% 45-65 jaar 1p 760 1.460 1.930 2.170 1.170 154% 3.400 20% 2p 780 1.220 1.520 1.660 740 95% 2.220 25% >2p 2.770 4.150 5.180 5.670 2.420 87% 4.760 23% 64 - 75 jaar 1p 180 420 750 1.280 570 321% 3.740 57% >1p 470 640 930 1.600 460 97% 2.630 37% > 75 jaar 1p 120 300 480 1.060 360 307% 3.780 56% >1p 210 290 360 710 150 70% 1.140 26% totaal 13.050 19.160 22.690 24.490 9.640 74% 32.300 18%

Ontwikkeling doelgroepen

Leidsche Rijn 2017-2030 2017 2025 2030 2040 abs. rel. primaire doelgroep 2.290 3.560 4.200 4.530 1.900 83% secundaire doelgroep 1.240 1.990 2.450 2.950 1.210 98% middeninkomens < €40.349 440 680 820 930 390 89% middeninkomens > €40.349 880 1.310 1.560 1.720 680 78% hogere inkomens > €46.259 8.210 11.620 13.660 14.350 5.450 66% totaal 13.050 19.160 22.690 24.490 9.640 74% Doelgroep van beleid 3.530 5.550 6.640 7.480 3.110 68% 27% 29% 29% 31%

Ontwikkeling woningbehoefte naar type

ontwikkeling t.o.v. 2017 12.000 2017 2017 2025 2030 2040 10.000 2025 koop eg 6.070 2.560 4.150 4.700 2030 mg 1.190 610 1.090 1.540 8.000 2040 huur eg 2.000 830 1.220 1.090 mg 3.000 1.560 2.480 3.340 6.000 overige voorraad 790 530 700 770 4.000 totaal 13.050 6.110 9.640 11.440 koop eg 42% 68% 77% 2.000 mg 51% 91% 129% huur eg 42% 61% 55% 0 mg - 83% 111% koop eg koop mg huur eg huur mg overige voorraad 68% 88% 98% totaal 47% 74% 88%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 86 Ontwikkeling woningbehoefte naar prijsklasse

ontwikkeling t.o.v. 2017 2017 2025 2030 2040 7.000 koop < €200.000 950 380 600 630 2017 6.000 €200-€300 3.100 1.230 1.990 2.270 2025 > €300.000 3.210 1.560 2.650 3.340 5.000 2030 huur < €593 1.010 620 830 750 4.000 2040 €593-€711 1.360 600 1.130 1.680 3.000 > €711 2.630 1.170 1.740 2.000 2.000 overige voorraad 790 530 700 770 1.000 totaal 13.050 6.110 9.640 11.440 koop < €200.000 40% 63% 66% 0

€200-€300 40% 64% 73% €711

€300 > €300.000 49% 82% 104%

- - > €711 >

< €593 < huur < €593 62% 82% 75%

€200 €593 > €300.000 > < €200.000 < €593-€711 44% 83% 123% koop huur > €711 45% 66% 76% overige voorraad 68% 88% 98% totaal 47% 74% 88%

Behoefte sociale huur

2017 2025 2030 2040 A. doelgroep van beleid 3.530 5.550 6.640 7.490 Waarvan woonachtig in: B. sociale voorraad (DAEB) 1.320 2.100 2.580 2.980 C. koop, particulier, niet-DAEB 2.210 3.450 4.060 4.500 D. sociale voorraad bewoond door overige huishoudens 670 900 1.060 1.130 E. = B+D sociale voorraad 2.000 3.000 3.640 4.120 ontwikkeling t.o.v. 2017 1.000 1.640 2.120 50% 82% 106%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 87 Factsheet Woningmarktonderzoek Groenwest Overig Utrecht

Huishoudens (zelfstandig + onzelfstandig)

Overig Utrecht Gemeente Utrecht 60% Overig Utrecht Gemeente 50% abs. % Utrecht 40% primaire doelgroep 63.460 44% 39% 30% secundaire doelgroep 22.560 15% 14% 20% middenink. <€ 40.349 6.320 4% 4% 10% middenink. >€ 40.349 7.490 5% 5% 0% hogere ink. > €46.259 45.800 31% 37%

stel totaal 145.630 100% 100%

gezin

eenp.

< 25 jaar 25 < jaar 75 >

65 -jaar 65 75 25 -jaar 25 35 -jaar 35 45 -jaar 45 65 eenouder gezin eenouder type leeftijd

Doelgroepen

0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100%

hogere inkomens > €46.259 1% 27% 26% 36% 7%3% hogere inkomens > €46.259 22% 39% 36% 4%

middeninkomens > €40.349 1% 37% 16% 30% 9% 6% middeninkomens > €40.349 54% 25% 15% 7%

middeninkomens < €40.349 2% 35% 15% 31% 9% 8% middeninkomens < €40.349 57% 25% 12% 6%

secundaire doelgroep 6% 32% 12% 23% 14% 14% secundaire doelgroep 79% 11%4%6%

primaire doelgroep 36% 25% 10% 15% 6% 7% primaire doelgroep 78% 10%5%7%

< 25 jaar 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75 jaar eenp. stel gezin eenouder gezin

Woningvoorraad

Gemeente Utrecht 30% 16% 14% 40% Overig Utrecht Gemeente abs. % Utrecht Overig Utrecht 23% 18% 13% 46% koop < €200.000 16.880 12% 11% €200.000 - €300.000 15.300 11% 13% 0% 20% 40% 60% 80% 100% > €300.000 15.040 10% 13% koop eg koop mg huur eg huur mg corporatie < kwalk.gr (< €414) 9.400 6% 6% huur 1ste aftopgr. (€414 - €593) 18.540 13% 12% 2de aftopgr. (€593 - €635) 4.860 3% 3% Gemeente Utrecht 13% 16% 24% 25% 11% 7%4% lib. grens (€635 - €711) 6.480 4% 4% Overig Utrecht 15% 19% 26% 23% 8% 5%3% > lib. grens (> €711) 3.460 2% 3% part. huur < 1ste aftopgr. (<€593) 10.250 7% 6% 0% 20% 40% 60% 80% 100% tot lib grens (€593 - €711) 5.200 4% 3% > lib. grens (> €711) 10.190 7% 7% <50m2 50 - 70 m2 70 - 90m2 90 - 120m2 onzelfstandig 30.040 21% 18% 120 - 150m2 150 - 200m2 > 200m2 totaal 145.630 100% 100%

Corporatievoorraad

Huurprijs Woningtype Oppervlakte

8% 2% 22% tot kwalk.grens 23% eengezins <50m2 15% 30% 18% 23% tot 1ste aftopgrens app. met lift 50 - 70 m2 tot 2de aftopgrens app. begane grond 70 - 90m2 11% tot liberalisatie grens app. zonder lift 90 - 120m2 boven liberalisatie grens > 120m2 43% 17% 29% 30% 25%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 88 Woonsituatie

100% huur mg 19% 80% 37% huur eg koop huur totaal 50% 61% 11% koop mg eg mg eg mg 60% 17% alleenstaand 5.980 9.110 7.220 34.380 56.690 14% koop eg paar 7.460 6.490 4.020 10.610 28.580 40% 23% 19% 13% gezin 12.000 3.690 2.360 4.210 22.250 54% 14% eenoudergezin 1.390 1.100 1.550 4.030 8.070 20% 16% 26% totaal 26.820 20.390 15.150 53.230 115.590 11% 17% 0% alleenst. paar gezin eenouder

100% huur mg koop huur totaal eg mg eg mg 33% 36% huur eg 80% 43% < 25 jaar 110 200 750 5.620 6.670 57% 53% koop mg 25 - 35 jaar 3.590 6.800 3.540 18.110 32.040 60% 10% 84% 14% koop eg 35 - 45 jaar 6.870 5.570 2.240 7.180 21.860 20% 25% 15% 45 - 65 jaar 12.140 5.140 4.800 12.650 34.740 40% 11% 17% 14% 65 - 75 jaar 2.580 1.530 2.250 4.790 11.150 20% 21% 12% > 75 jaar 1.540 1.140 1.580 4.880 9.140 31% 35% 11% 23% totaal 26.830 20.390 15.150 53.230 115.600 11% 17% 0% 2%3% < 25 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75 100% huur mg 23% koop huur totaal 80% 37% 43% huur eg 55% 7% 69% koop mg eg mg eg mg 60% 13% 11% 28% koop eg primaire doelgroep 2.730 2.530 7.210 27.910 40.380 40% secundaire doelgroep 2.400 2.490 3.260 10.160 18.310 18% 30% 21% middenink. <€ 40.349 1.210 1.740 740 2.180 5.860 20% 18% 14% 42% middenink. >€ 40.349 1750 1410 730 2990 6.880 6% 21% 25% hogere ink. > €46.259 18.730 12.220 3.210 9.990 44.160 7% 13% 0% totaal 26.830 20.390 15.150 53.230 115.590 primaire secundaire midden. midden. hoog. dg. dg. <€ 40.349 >€ 40.349 > €46.259

Passend wonen - corporatie huur

< kwalk.gr. 1ste aft. grens 2e aft.grens lib . grens (€635 boven lib. grens (< €414) (€414 - €593) (€593 - €635) - €711) > €711 euro totaal 1 persoon < € 22.200 6.230 7.830 2.060 1.910 580 18.610 € 22.200 tot € 30.175 700 1.620 430 460 110 3.310 € 30.175 tot € 36.165 350 990 110 490 50 1.980 2 personen < € 22.200 320 1.650 370 420 240 3.000 € 22.200 tot € 30.175 400 900 260 250 90 1.890 € 30.175 tot € 36.165 160 470 50 170 100 950 3 of meer p. < € 22.200 120 1.210 350 610 190 2.480 € 22.200 tot € 30.175 30 460 230 250 160 1.140 € 30.175 tot € 36.165 20 120 80 100 50 370 € 36.165 tot € 40.349 220 770 180 340 160 1.670 € 40.349 tot € 46.259 320 760 270 210 290 1.850 > € 46.259 530 1.750 470 1.290 1.440 5.490 totaal corporatie huur 9.400 18.540 4.860 6.480 3.460 42.740 Gemeente Een huishouden woont passend als de woning een huurprijs heeft die past bij Overig Utrecht Utrecht het inkomen volgens de regels van het passend toewijzen. Niet-passend te duur passend 21.540 55% 53% verwijst naar huishoudens die recht hebben op huurtoeslag, maar bij wie gelet niet-passend te duur 6.130 16% 16% op het inkomen een goedkopere woning beter zou passen. Niet-passend niet-passend te goedkoop 4.510 11% 11% goedkoop zijn huishoudens die teveel verdienen om huurtoeslag aan te vragen goedkoop scheef 5.600 14% 16% maar wel in een woning onder de aftoppingsgrens wonen. Er is is sprake van ruimte middeninkomens 1.510 4% 4% goedkope scheefheid als woningen met een gereguleerde huurprijs (tot €711) gereguleerde voorraad 39.280 100% 100% bewoond worden door huurders met een inkomen vanaf €40.349.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 89 Actuele fricties 12.000 12.000 7.000 7.000 6.000 6.000 10.000 10.000 5.000 5.000 8.000 8.000 4.000 4.000 3.000 3.000 6.000 6.000 2.000 2.000 4.000 4.000 1.000 1.000 0 0 2.000 2.000 < €200.000 €200 - > €300.000 < €593 €593 - > €711 €300 €711 0 0 koop eg koop mg huur eg huur mg koop huur

vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod

Demografische ontwikkeling

Overig Utrecht Overig Utrecht Gemeente Utrecht 2017 2025 2030 2040 2017-2030 2017-2030 < 25 jaar 1p 23.100 23.810 23.370 24.620 270 1% 1.230 5% >1p 1.960 2.340 2.240 2.400 270 14% 440 17% 25 - 45 jaar 1p 33.710 37.040 39.280 39.210 5.580 17% 6.220 17% 2p 14.110 14.440 14.120 12.960 10 0% -610 -4% >2p 15.750 16.870 18.230 22.040 2.490 16% 3.350 15% 45-65 jaar 1p 15.470 16.790 17.190 18.330 1.730 11% 3.400 20% 2p 6.730 7.310 7.470 7.350 740 11% 2.220 25% >2p 13.350 14.150 13.880 14.540 540 4% 4.760 23% 64 - 75 jaar 1p 6.080 7.760 8.700 10.400 2.620 43% 3.740 57% >1p 5.570 6.240 6.880 7.590 1.320 24% 2.630 37% > 75 jaar 1p 6.320 7.320 8.550 11.520 2.230 35% 3.780 56% >1p 3.500 3.730 4.140 5.220 640 18% 1.140 26% totaal 145.630 157.800 164.060 176.170 18.430 13% 32.300 18%

Ontwikkeling doelgroepen

Overig Utrecht 2017-2030 2017 2025 2030 2040 abs. rel. primaire doelgroep 63.460 66.840 68.500 72.190 5.040 8% secundaire doelgroep 22.560 25.010 26.500 28.760 3.940 17% middeninkomens < €40.349 6.320 6.950 7.280 7.700 960 15% middeninkomens > €40.349 7.490 8.150 8.510 9.000 1.020 14% hogere inkomens > €46.259 45.800 50.850 53.270 58.520 7.460 16% totaal 145.630 157.800 164.060 176.170 18.430 13% Doelgroep van beleid 86.020 91.860 95.000 100.950 8.980 23% 59% 58% 58% 57%

Ontwikkeling woningbehoefte naar type

ontwikkeling t.o.v. 2017 70.000 2017 2017 2025 2030 2040 60.000 2025 koop eg 26.820 4.100 6.090 10.490 2030 mg 20.390 2.500 4.050 6.750 50.000 2040 huur eg 15.150 370 500 850 40.000 mg 53.230 3.650 5.900 9.300 overige voorraad 30.040 1.540 1.880 3.140 30.000 totaal 145.630 12.170 18.430 30.540 20.000 koop eg 15% 23% 39% 10.000 mg 12% 20% 33% huur eg 2% 3% 6% 0 mg - 11% 17% koop eg koop mg huur eg huur mg overige voorraad 5% 6% 10% totaal 8% 13% 21%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 90 Ontwikkeling woningbehoefte naar prijsklasse

ontwikkeling t.o.v. 2017 2017 2025 2030 2040 50.000 koop < €200.000 16.880 1.780 2.800 4.340 45.000 2017 €200-€300 15.300 2.050 3.110 5.450 40.000 2025 > €300.000 15.040 2.770 4.230 7.450 35.000 2030 huur < €593 38.190 2.260 3.560 5.650 30.000 2040 25.000 €593-€711 16.540 990 1.670 2.580 20.000 > €711 13.650 770 1.180 1.920 15.000 overige voorraad 30.040 1.540 1.880 3.140 10.000 totaal 145.630 12.170 18.430 30.540 5.000 koop < €200.000 11% 17% 26% 0

€200-€300 13% 20% 36% €711

€300 > €300.000 18% 28% 50%

- - > €711 >

< €593 < huur < €593 6% 9% 15%

€200 €593 > €300.000 > < €200.000 < €593-€711 6% 10% 16% koop huur > €711 6% 9% 14% overige voorraad 5% 6% 10% totaal 8% 13% 21%

Behoefte sociale huur

2017 2025 2030 2040 A. doelgroep van beleid 86.020 91.850 95.000 100.950 Waarvan woonachtig in: B. sociale voorraad (DAEB) 32.170 33.700 34.980 36.860 C. koop, particulier, niet-DAEB 53.850 58.150 60.020 64.090 D. sociale voorraad bewoond door overige huishoudens 7.110 7.430 7.530 7.860 E. = B+D sociale voorraad 39.280 41.130 42.500 44.720 ontwikkeling t.o.v. 2017 1.850 3.220 5.440 5% 8% 14%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 91 Factsheet Woningmarktonderzoek Groenwest Woerden (kern)

Huishoudens (zelfstandig + onzelfstandig)

Woerden (kern) Gemeente Woerden 50% Woerden (kern) Gemeente 40% abs. % Woerden 30% primaire doelgroep 3.300 21% 20% 20% secundaire doelgroep 2.260 14% 15% middenink. <€ 40.349 810 5% 5% 10% middenink. >€ 40.349 980 6% 6% 0% hogere ink. > €46.259 8.410 53% 54%

stel totaal 15.760 100% 100%

gezin

eenp.

< 25 jaar 25 < jaar 75 >

65 -jaar 65 75 25 -jaar 25 35 -jaar 35 45 -jaar 45 65 eenouder gezin eenouder type leeftijd

Doelgroepen

0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100% hogere inkomens > €46.259 0%12% 22% 49% 13% 3% hogere inkomens > €46.259 11% 35% 50% 4% middeninkomens > €40.349 1% 21% 18% 34% 19% 6% middeninkomens > €40.349 38% 34% 21% 7% middeninkomens < €40.349 1%14% 12% 38% 26% 10% middeninkomens < €40.349 45% 35% 12% 9%

secundaire doelgroep 2% 16% 9% 28% 23% 23% secundaire doelgroep 70% 20% 5%5%

primaire doelgroep 6% 15% 15% 25% 13% 26% primaire doelgroep 56% 19% 10% 14%

< 25 jaar 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75 jaar eenp. stel gezin eenouder gezin

Woningvoorraad

Gemeente 59% 8% 15% 18% Woerden (kern) Gemeente Woerden abs. % Woerden Woerden (kern) 55% 10% 15% 21% koop < €200.000 1.590 10% 9% €200.000 - €300.000 4.470 28% 29% 0% 20% 40% 60% 80% 100% > €300.000 3.900 25% 28% koop eg koop mg huur eg huur mg corporatie < kwalk.gr (< €414) 760 5% 4% huur 1ste aftopgr. (€414 - €593) 1.790 11% 11% 2de aftopgr. (€593 - €635) 380 2% 2% Gemeente Woerden 5% 9% 14% 33% 20% 12% 7% lib. grens (€635 - €711) 590 4% 3% Woerden (kern) 5%10% 15% 34% 20% 10% 5% > lib. grens (> €711) 310 2% 2% part. huur < 1ste aftopgr. (<€593) 430 3% 3% 0% 20% 40% 60% 80% 100% tot lib grens (€593 - €711) 290 2% 2% > lib. grens (> €711) 930 6% 5% <50m2 50 - 70 m2 70 - 90m2 90 - 120m2 onzelfstandig 330 2% 2% 120 - 150m2 150 - 200m2 > 200m2 totaal 15.760 100% 100%

Corporatievoorraad

Huurprijs Woningtype Oppervlakte 8% 16% 5% 20% tot kwalk.grens eengezins 13% <50m2 16% tot 1ste aftopgrens app. met lift 50 - 70 m2 45% 30% tot 2de aftopgrens 13% app. begane grond 70 - 90m2 10% 23% tot liberalisatie grens app. zonder lift 90 - 120m2 boven liberalisatie grens > 120m2 47% 25% 29%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 92 Woonsituatie

100% 3% huur mg 14% 10% 19% 3% huur eg koop huur totaal 80% 45% 15% koop mg eg mg eg mg 13% 30% 60% koop eg alleenstaand 1.110 750 810 2.190 4.850 17% 4% paar 2.670 600 690 630 4.580 84% 40% gezin 4.140 160 470 170 4.940 15% 58% eenoudergezin 490 50 320 200 1.060 20% 47% 23% totaal 8.420 1.550 2.280 3.190 15.430 0% alleenst. paar gezin eenouder

100% huur mg koop huur totaal 15% 12% 14% huur eg eg mg eg mg 80% 38% 13% 13% 13% 42% < 25 jaar 20 10 30 150 210 8% koop mg 70% 9% 15% 25 - 35 jaar 780 300 200 790 2.070 60% 10% koop eg 35 - 45 jaar 1.750 260 350 420 2.790 15% 40% 31% 45 - 65 jaar 4.130 470 830 760 6.190 67% 65 - 75 jaar 1.420 360 320 340 2.440 63% 58% 8% 20% 16% 38% > 75 jaar 320 150 550 740 1.750 4% 18% totaal 8.420 1.550 2.280 3.190 15.430 9% 0% < 25 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75 100% 6% huur mg 24% 21% 8% koop huur totaal 80% 38% 10% huur eg 48% 14% 20% koop mg eg mg eg mg 60% 15% koop eg primaire doelgroep 600 190 850 1.490 3.130 21% 15% secundaire doelgroep 610 280 470 830 2.180 40% 27% 77% 13% middenink. <€ 40.349 320 120 160 200 800 49% 20% 6% 41% middenink. >€ 40.349 480 150 140 200 970 28% 19% hogere ink. > €46.259 6.400 810 670 480 8.350 0% totaal 8.410 1.550 2.280 3.190 15.430 primaire secundaire midden. midden. hoog. dg. dg. <€ 40.349 >€ 40.349 > €46.259

Passend wonen - corporatie huur

< kwalk.gr. 1ste aft. grens 2e aft.grens lib . grens (€635 boven lib. grens (< €414) (€414 - €593) (€593 - €635) - €711) > €711 euro totaal 1 persoon < € 22.200 440 640 110 100 30 1.310 € 22.200 tot € 30.175 100 220 20 60 20 410 € 30.175 tot € 36.165 30 90 10 30 10 160 2 personen < € 22.200 30 150 20 50 20 260 € 22.200 tot € 30.175 20 120 50 50 20 250 € 30.175 tot € 36.165 10 90 10 30 10 150 3 of meer p. < € 22.200 20 60 30 30 20 160 € 22.200 tot € 30.175 - 20 10 20 10 60 € 30.175 tot € 36.165 - 20 - 10 10 40 € 36.165 tot € 40.349 40 110 40 30 20 240 € 40.349 tot € 46.259 20 80 20 50 20 190 > € 46.259 70 190 60 150 130 600 totaal corporatie huur 760 1.790 380 590 310 3.820 Gemeente Een huishouden woont passend als de woning een huurprijs heeft die past bij Woerden (kern) Woerden het inkomen volgens de regels van het passend toewijzen. Niet-passend te duur passend 1.680 48% 47% verwijst naar huishoudens die recht hebben op huurtoeslag, maar bij wie gelet niet-passend te duur 430 12% 12% op het inkomen een goedkopere woning beter zou passen. Niet-passend niet-passend te goedkoop 560 16% 16% goedkoop zijn huishoudens die teveel verdienen om huurtoeslag aan te vragen goedkoop scheef 630 18% 18% maar wel in een woning onder de aftoppingsgrens wonen. Er is is sprake van ruimte middeninkomens 210 6% 6% goedkope scheefheid als woningen met een gereguleerde huurprijs (tot €711) gereguleerde voorraad 3.520 100% 100% bewoond worden door huurders met een inkomen vanaf €40.349.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 93 Actuele fricties 1.400 1.400 700 700

1.200 1.200 600 600 500 500 1.000 1.000 400 400 800 800 300 300 600 600 200 200 400 400 100 100 200 200 0 0 < €200.000 €200 - €300 > €300.000 < €593 €593 - €711 > €711 0 0 koop eg koop mg huur eg huur mg koop huur

vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod

Demografische ontwikkeling

Woerden (kern) Woerden (kern) Gemeente Woerden 2017 2025 2030 2040 2017-2030 2017-2030 < 25 jaar 1p 210 160 160 190 -50 -24% -30 -10% >1p 70 100 80 70 0 1% 0 3% 25 - 45 jaar 1p 1.550 1.830 1.890 1.820 340 22% 310 16% 2p 870 920 850 690 -10 -2% -10 -1% >2p 2.550 2.810 3.060 3.310 520 20% 530 16% 45-65 jaar 1p 1.520 1.830 1.830 1.820 310 21% 300 15% 2p 1.480 1.330 1.260 1.070 -230 -15% -340 -16% >2p 3.240 3.260 3.070 3.020 -170 -5% -420 -9% 64 - 75 jaar 1p 810 1.120 1.390 1.650 590 72% 680 64% >1p 1.660 1.630 1.670 1.710 10 1% -20 -1% > 75 jaar 1p 1.000 1.360 1.700 2.590 700 69% 1.030 73% >1p 790 1.220 1.380 1.540 590 75% 840 72% totaal 15.760 17.560 18.350 19.470 2.590 16% 2.890 13%

Ontwikkeling doelgroepen

Woerden (kern) 2017-2030 2017 2025 2030 2040 abs. rel. primaire doelgroep 3.300 3.720 3.970 4.350 670 20% secundaire doelgroep 2.260 2.730 2.970 3.340 710 32% middeninkomens < €40.349 810 890 930 970 120 15% middeninkomens > €40.349 980 1.090 1.120 1.130 140 14% hogere inkomens > €46.259 8.410 9.130 9.360 9.680 950 11% totaal 15.760 17.560 18.350 19.470 2.590 16% Doelgroep van beleid 5.560 6.450 6.940 7.690 1.380 15% 35% 37% 38% 39%

Ontwikkeling woningbehoefte naar type

ontwikkeling t.o.v. 2017 12.000 2017 2017 2025 2030 2040 10.000 2025 koop eg 8.410 870 1.230 1.700 2030 mg 1.550 300 450 640 8.000 2040 huur eg 2.280 100 100 70 mg 3.190 510 760 1.190 6.000 overige voorraad 330 30 50 110 4.000 totaal 15.760 1.800 2.590 3.710 koop eg 10% 15% 20% 2.000 mg 19% 29% 41% huur eg 4% 4% 3% 0 mg 16% 24% 37% koop eg koop mg huur eg huur mg overige voorraad 8% 16% 33% totaal 11% 16% 24%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 94 Ontwikkeling woningbehoefte naar prijsklasse

ontwikkeling t.o.v. 2017 2017 2025 2030 2040 6.000 koop < €200.000 1.590 250 350 420 2017 €200-€300 4.470 440 630 850 5.000 2025 > €300.000 3.900 480 700 1.080 4.000 2030 huur < €593 2.970 370 560 900 2040 3.000 €593-€711 1.250 120 140 180 > €711 1.240 120 140 180 2.000 overige voorraad 330 30 50 110 1.000 totaal 15.760 1.800 2.590 3.710 koop < €200.000 16% 22% 26% 0

€200-€300 10% 14% 19% €711

€300 > €300.000 12% 18% 28%

- - > €711 >

< €593 < huur < €593 12% 19% 30%

€200 €593 > €300.000 > < €200.000 < €593-€711 9% 12% 14% koop huur > €711 9% 12% 14% overige voorraad 8% 16% 33% totaal 11% 16% 24%

Behoefte sociale huur

2017 2025 2030 2040 A. doelgroep van beleid 5.560 6.450 6.940 7.690 Waarvan woonachtig in: B. sociale voorraad (DAEB) 2.670 3.050 3.240 3.590 C. koop, particulier, niet-DAEB 2.890 3.400 3.700 4.100 D. sociale voorraad bewoond door overige huishoudens 840 870 860 840 E. = B+D sociale voorraad 3.520 3.920 4.100 4.430 ontwikkeling t.o.v. 2017 400 590 920 11% 17% 26%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 95 Factsheet Woningmarktonderzoek Groenwest Kamerik-Kanis

Huishoudens (zelfstandig + onzelfstandig)

Kamerik-Kanis Gemeente Woerden 50% Kamerik-Kanis Gemeente 40% abs. % Woerden 30% primaire doelgroep 300 20% 20% 20% secundaire doelgroep 240 16% 15% middenink. <€ 40.349 70 5% 5% 10% middenink. >€ 40.349 90 6% 6% 0% hogere ink. > €46.259 790 53% 54%

stel totaal 1.490 100% 100%

gezin

eenp.

< 25 jaar 25 < jaar 75 >

65 -jaar 65 75 25 -jaar 25 35 -jaar 35 45 -jaar 45 65 eenouder gezin eenouder type leeftijd

Doelgroepen

0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100% hogere inkomens > €46.259 10% 17% 54% 14% 4% hogere inkomens > €46.259 7% 38% 50% 5% middeninkomens > €40.349 10% 14% 49% 16% 9% middeninkomens > €40.349 31% 34% 31% 3% middeninkomens < €40.349 13% 13% 36% 26% 12% middeninkomens < €40.349 36% 36% 22% 6%

secundaire doelgroep 3%14% 8% 35% 18% 22% secundaire doelgroep 60% 21% 13% 6%

primaire doelgroep 5% 15% 16% 24% 15% 26% primaire doelgroep 50% 24% 13% 13%

< 25 jaar 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75 jaar eenp. stel gezin eenouder gezin

Woningvoorraad

Gemeente 59% 8% 15% 18% Kamerik-Kanis Gemeente Woerden abs. % Woerden Kamerik-Kanis 65% 2% 21% 12% koop < €200.000 90 6% 9% €200.000 - €300.000 350 23% 29% 0% 20% 40% 60% 80% 100% > €300.000 530 36% 28% koop eg koop mg huur eg huur mg corporatie < kwalk.gr (< €414) 50 3% 4% huur 1ste aftopgr. (€414 - €593) 190 13% 11% 2de aftopgr. (€593 - €635) 40 3% 2% Gemeente Woerden 5% 9% 14% 33% 20% 12% 7% lib. grens (€635 - €711) 70 5% 3% Kamerik-Kanis 4%6% 13% 31% 18% 14% 14% > lib. grens (> €711) 10 1% 2% part. huur < 1ste aftopgr. (<€593) 50 4% 3% 0% 20% 40% 60% 80% 100% tot lib grens (€593 - €711) 20 1% 2% > lib. grens (> €711) 50 3% 5% <50m2 50 - 70 m2 70 - 90m2 90 - 120m2 onzelfstandig 40 2% 2% 120 - 150m2 150 - 200m2 > 200m2 totaal 1.490 100% 100%

Corporatievoorraad

Huurprijs Woningtype Oppervlakte 4% 3% 14% 8% tot kwalk.grens 16% <50m2 20% eengezins tot 1ste aftopgrens 50 - 70 m2 app. met lift 19% 70 - 90m2 tot 2de aftopgrens 15% app. begane grond 40% 12% 90 - 120m2 tot liberalisatie grens app. zonder lift boven liberalisatie grens 63% > 120m2 51% 6% 30%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 96 Woonsituatie

100% 7% 1% 8% huur mg 13% 80% 33% 17% huur eg koop huur totaal 3% 40% koop mg eg mg eg mg 60% koop eg alleenstaand 120 10 120 120 370 33% paar 340 10 80 40 470 40% 85% 73% gezin 430 - 70 10 510 3% 52% eenoudergezin 50 - 40 10 100 20% 31% totaal 940 20 310 170 1.450 0% alleenst. paar gezin eenouder

100% 8% 7% 8% huur mg koop huur totaal 21% 32% 31% 17% huur eg eg mg eg mg 80% 22% 26% 1% < 25 jaar - - 10 10 20 1% koop mg 1% 24% 25 - 35 jaar 70 10 40 50 170 60% 21% koop eg 2% 35 - 45 jaar 140 - 60 20 220 50% 5% 45 - 65 jaar 480 10 110 40 640 40% 75% 64% 68% 65 - 75 jaar 150 - 50 20 230 53% 20% 43% > 75 jaar 90 - 40 40 170 18% totaal 940 20 310 180 1.450 0% < 25 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75 100% 2% huur mg 18% 15% 11% 27% 26% 1% koop huur totaal 80% huur eg 17% 24% 2% koop mg eg mg eg mg 60% 30% 43% 6% koop eg primaire doelgroep 80 - 120 80 290 40% 2% 85% secundaire doelgroep 90 10 70 60 220 65% middenink. <€ 40.349 40 - 20 10 70 1% 52% 20% 42% middenink. >€ 40.349 60 0 20 10 90 29% hogere ink. > €46.259 680 10 90 20 790 0% totaal 940 30 310 180 1.450 primaire secundaire midden. midden. hoog. dg. dg. <€ 40.349 >€ 40.349 > €46.259

Passend wonen - corporatie huur

< kwalk.gr. 1ste aft. grens 2e aft.grens lib . grens (€635 boven lib. grens (< €414) (€414 - €593) (€593 - €635) - €711) > €711 euro totaal 1 persoon < € 22.200 20 50 20 10 - 100 € 22.200 tot € 30.175 10 20 - 10 - 40 € 30.175 tot € 36.165 - 10 - 10 - 20 2 personen < € 22.200 - 20 - - - 30 € 22.200 tot € 30.175 - 10 - - - 20 € 30.175 tot € 36.165 - 10 - - - 10 3 of meer p. < € 22.200 - 10 10 - - 20 € 22.200 tot € 30.175 - 10 - - - 10 € 30.175 tot € 36.165 - 10 - - - 10 € 36.165 tot € 40.349 - 10 10 - - 20 € 40.349 tot € 46.259 - 10 - 10 - 20 > € 46.259 - 30 10 20 10 70 totaal corporatie huur 50 190 40 70 10 360 Gemeente Een huishouden woont passend als de woning een huurprijs heeft die past bij Kamerik-Kanis Woerden het inkomen volgens de regels van het passend toewijzen. Niet-passend te duur passend 150 43% 47% verwijst naar huishoudens die recht hebben op huurtoeslag, maar bij wie gelet niet-passend te duur 40 13% 12% op het inkomen een goedkopere woning beter zou passen. Niet-passend niet-passend te goedkoop 50 15% 16% goedkoop zijn huishoudens die teveel verdienen om huurtoeslag aan te vragen goedkoop scheef 80 23% 18% maar wel in een woning onder de aftoppingsgrens wonen. Er is is sprake van ruimte middeninkomens 20 6% 6% goedkope scheefheid als woningen met een gereguleerde huurprijs (tot €711) gereguleerde voorraad 350 100% 100% bewoond worden door huurders met een inkomen vanaf €40.349.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 97 Actuele fricties 120 120 60 60

100 100 50 50 40 40 80 80 30 30 60 60 20 20 40 40 10 10 20 20 0 0 < €200.000 €200 - €300 > €300.000 < €593 €593 - €711 > €711 0 0 koop eg koop mg huur eg huur mg koop huur

vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod

Demografische ontwikkeling

Kamerik-Kanis Kamerik-Kanis Gemeente Woerden 2017 2025 2030 2040 2017-2030 2017-2030 < 25 jaar 1p 20 10 10 10 -10 -62% -30 -10% >1p 10 20 10 - - - - 3% 25 - 45 jaar 1p 100 110 90 80 -10 -12% 310 16% 2p 80 70 80 60 - 7% -10 -1% >2p 220 180 180 180 -40 -17% 530 16% 45-65 jaar 1p 130 140 140 130 20 15% 300 15% 2p 160 160 150 130 -10 -9% -340 -16% >2p 370 340 290 250 -80 -21% -420 -9% 64 - 75 jaar 1p 60 80 90 100 30 50% 680 64% >1p 170 160 180 190 10 7% -20 -1% > 75 jaar 1p 90 120 160 230 70 75% 1.030 73% >1p 90 140 160 190 70 73% 840 72% totaal 1.490 1.510 1.530 1.550 50 3% 2.890 13%

Ontwikkeling doelgroepen

Kamerik-Kanis 2017-2030 2017 2025 2030 2040 abs. rel. primaire doelgroep 300 310 320 340 20 7% secundaire doelgroep 240 260 270 300 40 15% middeninkomens < €40.349 70 70 70 70 - 1% middeninkomens > €40.349 90 90 90 80 - 1% hogere inkomens > €46.259 790 790 780 760 -10 -2% totaal 1.490 1.510 1.530 1.550 50 3% Doelgroep van beleid 540 570 590 640 60 7% 36% 38% 39% 41%

Ontwikkeling woningbehoefte naar type

ontwikkeling t.o.v. 2017 1.200 2017 2017 2025 2030 2040 1.000 2025 koop eg 940 40 60 90 2030 mg 20 - - 10 800 2040 huur eg 310 -30 -40 -60 mg 170 10 10 10 600 overige voorraad 40 - - 10 400 totaal 1.490 20 50 70 koop eg 4% 7% 10% 200 mg 9% 19% 39% huur eg -9% -12% -19% 0 mg 6% 7% 8% koop eg koop mg huur eg huur mg overige voorraad -1% 8% 23% totaal 2% 3% 4%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 98 Ontwikkeling woningbehoefte naar prijsklasse

ontwikkeling t.o.v. 2017 2017 2025 2030 2040 700 koop < €200.000 90 - 10 10 2017 600 €200-€300 350 20 30 40 2025 > €300.000 530 20 30 60 500 2030 huur < €593 290 -10 -20 -30 400 2040 €593-€711 130 -10 -10 -20 300 > €711 60 - - - 200 overige voorraad 40 - - 10 100 totaal 1.490 20 50 70 koop < €200.000 4% 8% 8% 0

€200-€300 6% 10% 11% €711

€300 > €300.000 3% 5% 11%

- - > €711 >

< €593 < huur < €593 -5% -5% -10%

€200 €593 > €300.000 > < €200.000 < €593-€711 -5% -10% -16% koop huur > €711 6% 3% 8% overige voorraad -1% 8% 23% totaal 2% 3% 4%

Behoefte sociale huur

2017 2025 2030 2040 A. doelgroep van beleid 540 570 590 640 Waarvan woonachtig in: B. sociale voorraad (DAEB) 250 240 240 230 C. koop, particulier, niet-DAEB 290 330 350 410 D. sociale voorraad bewoond door overige huishoudens 100 100 90 80 E. = B+D sociale voorraad 360 340 340 320 ontwikkeling t.o.v. 2017 -20 -20 -40 -4% -5% -10%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 99 Factsheet Woningmarktonderzoek Groenwest Zegveld

Huishoudens (zelfstandig + onzelfstandig)

Zegveld Gemeente Woerden 50% Zegveld Gemeente 40% abs. % Woerden 30% primaire doelgroep 150 17% 20% 20% secundaire doelgroep 140 15% 15% middenink. <€ 40.349 50 5% 5% 10% middenink. >€ 40.349 60 7% 6% 0% hogere ink. > €46.259 500 56% 54%

stel totaal 890 100% 100%

gezin

eenp.

< 25 jaar 25 < jaar 75 >

65 -jaar 65 75 25 -jaar 25 35 -jaar 35 45 -jaar 45 65 eenouder gezin eenouder type leeftijd

Doelgroepen

0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100% hogere inkomens > €46.259 10% 20% 52% 15% 1% hogere inkomens > €46.259 8% 36% 52% 4% middeninkomens > €40.349 17% 19% 49% 14%2% middeninkomens > €40.349 36% 27% 31% 7% middeninkomens < €40.349 11% 21% 34% 28% 6% middeninkomens < €40.349 41% 35% 18% 6%

secundaire doelgroep 2%14% 7% 43% 23% 12% secundaire doelgroep 57% 23% 13% 7%

primaire doelgroep 7% 16% 18% 18% 16% 25% primaire doelgroep 48% 23% 16% 13%

< 25 jaar 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75 jaar eenp. stel gezin eenouder gezin

Woningvoorraad

Gemeente 59% 8% 15% 18% Zegveld Gemeente Woerden abs. % Woerden Zegveld 71% 3% 20% 6% koop < €200.000 80 9% 9% €200.000 - €300.000 270 31% 29% 0% 20% 40% 60% 80% 100% > €300.000 300 33% 28% koop eg koop mg huur eg huur mg corporatie < kwalk.gr (< €414) 20 2% 4% huur 1ste aftopgr. (€414 - €593) 90 10% 11% 2de aftopgr. (€593 - €635) 10 1% 2% Gemeente Woerden 5% 9% 14% 33% 20% 12% 7% lib. grens (€635 - €711) 30 3% 3% Zegveld 4%3%11% 34% 19% 13% 15% > lib. grens (> €711) 10 1% 2% part. huur < 1ste aftopgr. (<€593) 30 4% 3% 0% 20% 40% 60% 80% 100% tot lib grens (€593 - €711) 10 1% 2% > lib. grens (> €711) 30 4% 5% <50m2 50 - 70 m2 70 - 90m2 90 - 120m2 onzelfstandig 20 2% 2% 120 - 150m2 150 - 200m2 > 200m2 totaal 890 100% 100%

Corporatievoorraad

Huurprijs Woningtype Oppervlakte

3% 5% 3% 15% 9% 19% tot kwalk.grens 13% eengezins <50m2 tot 1ste aftopgrens app. met lift 11% 50 - 70 m2 6% tot 2de aftopgrens 8% app. begane grond 70 - 90m2 44% tot liberalisatie grens app. zonder lift 90 - 120m2 boven liberalisatie grens > 120m2 58% 74% 32%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 100 Woonsituatie

100% 2% 1% 2% huur mg 19% 18% 11% huur eg koop huur totaal 80% 4% 34% koop mg eg mg eg mg 33% 2% 60% koop eg alleenstaand 90 10 70 40 220 paar 210 10 50 10 280 5% 88% 40% 76% gezin 290 - 40 - 320 63% eenoudergezin 40 - 20 - 60 20% 44% totaal 620 20 180 50 870 0% alleenst. paar gezin eenouder

100% 7% 7% 2% 2% huur mg koop huur totaal 16% 11% 14% 17% 2% eg mg eg mg 23% 3% huur eg 80% < 25 jaar - - 10 - 20 23% koop mg 3% 25 - 35 jaar 60 10 20 20 110 60% 67% 8% koop eg 35 - 45 jaar 100 10 40 10 160 64% 40% 85% 81% 45 - 65 jaar 330 10 40 10 380 67% 65 - 75 jaar 120 - 20 - 150 53% > 75 jaar 10 - 40 10 60 20% 2% 27% 17% totaal 620 20 180 50 870 0% < 25 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75

100% 5% 13% 10% 9% huur mg 17% 14% 2% koop huur totaal huur eg 80% 7% 30% 23% koop mg eg mg eg mg 51% 60% 3% 4% koop eg primaire doelgroep 50 - 70 20 140 87% secundaire doelgroep 70 - 40 10 130 40% 74% 1% middenink. <€ 40.349 30 - 10 10 50 57% 55% 20% 35% middenink. >€ 40.349 40 0 10 0 60 hogere ink. > €46.259 430 10 50 10 490 0% totaal 620 20 180 50 870 primaire secundaire midden. midden. hoog. dg. dg. <€ 40.349 >€ 40.349 > €46.259

Passend wonen - corporatie huur

< kwalk.gr. 1ste aft. grens 2e aft.grens lib . grens (€635 boven lib. grens (< €414) (€414 - €593) (€593 - €635) - €711) > €711 euro totaal 1 persoon < € 22.200 10 20 - - - 40 € 22.200 tot € 30.175 - 10 - - - 20 € 30.175 tot € 36.165 - - - - - 10 2 personen < € 22.200 - 10 - - - 10 € 22.200 tot € 30.175 - 10 - - - 10 € 30.175 tot € 36.165 - 10 - - - 10 3 of meer p. < € 22.200 - 10 - - - 10 € 22.200 tot € 30.175 ------€ 30.175 tot € 36.165 ------€ 36.165 tot € 40.349 10 10 - - - 10 € 40.349 tot € 46.259 - - - - - 10 > € 46.259 - 10 - 10 - 20 totaal corporatie huur 20 90 10 30 - 150 Gemeente Een huishouden woont passend als de woning een huurprijs heeft die past bij Zegveld Woerden het inkomen volgens de regels van het passend toewijzen. Niet-passend te duur passend 60 39% 47% verwijst naar huishoudens die recht hebben op huurtoeslag, maar bij wie gelet niet-passend te duur 10 10% 12% op het inkomen een goedkopere woning beter zou passen. Niet-passend niet-passend te goedkoop 30 22% 16% goedkoop zijn huishoudens die teveel verdienen om huurtoeslag aan te vragen goedkoop scheef 30 20% 18% maar wel in een woning onder de aftoppingsgrens wonen. Er is is sprake van ruimte middeninkomens 10 9% 6% goedkope scheefheid als woningen met een gereguleerde huurprijs (tot €711) gereguleerde voorraad 140 100% 100% bewoond worden door huurders met een inkomen vanaf €40.349.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 101 Actuele fricties 70 70 40 40 60 60 35 35 30 30 50 50 25 25 40 40 20 20 15 15 30 30 10 10 20 20 5 5 10 10 0 0 < €200.000 €200 - €300 > €300.000 < €593 €593 - €711 > €711 0 0 koop eg koop mg huur eg huur mg koop huur

vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod

Demografische ontwikkeling

Zegveld Zegveld Gemeente Woerden 2017 2025 2030 2040 2017-2030 2017-2030 < 25 jaar 1p 10 20 20 10 - 31% -30 -10% >1p 10 - - - - -17% - 3% 25 - 45 jaar 1p 70 70 70 80 - 6% 310 16% 2p 50 50 40 30 -10 -12% -10 -1% >2p 150 160 180 160 30 19% 530 16% 45-65 jaar 1p 80 90 90 100 20 21% 300 15% 2p 100 80 70 60 -30 -30% -340 -16% >2p 210 200 180 190 -30 -16% -420 -9% 64 - 75 jaar 1p 40 50 60 70 20 41% 680 64% >1p 110 90 90 80 -20 -21% -20 -1% > 75 jaar 1p 30 60 70 100 40 108% 1.030 73% >1p 30 80 90 100 60 167% 840 72% totaal 890 940 960 980 70 7% 2.890 13%

Ontwikkeling doelgroepen

Zegveld 2017-2030 2017 2025 2030 2040 abs. rel. primaire doelgroep 150 190 200 210 40 29% secundaire doelgroep 140 150 160 170 20 14% middeninkomens < €40.349 50 50 50 60 10 13% middeninkomens > €40.349 60 60 60 60 - 2% hogere inkomens > €46.259 500 490 490 490 - -1% totaal 890 940 960 980 70 7% Doelgroep van beleid 290 340 350 380 60 2% 32% 36% 37% 38%

Ontwikkeling woningbehoefte naar type

ontwikkeling t.o.v. 2017 700 2017 2017 2025 2030 2040 600 2025 koop eg 620 10 10 20 2030 mg 20 - - 10 500 2040 huur eg 180 20 30 20 400 mg 50 10 20 30 overige voorraad 20 - 10 10 300 totaal 890 40 70 80 200 koop eg 1% 2% 3% 100 mg 8% 16% 32% huur eg 13% 18% 14% 0 mg 23% 34% 54% koop eg koop mg huur eg huur mg overige voorraad 10% 25% 39% totaal 5% 7% 9%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 102 Ontwikkeling woningbehoefte naar prijsklasse

ontwikkeling t.o.v. 2017 2017 2025 2030 2040 350 koop < €200.000 80 - - - 2017 300 €200-€300 270 10 10 10 2025 > €300.000 300 - - 10 250 2030 huur < €593 140 30 40 50 200 2040 €593-€711 40 - 10 - 150 > €711 40 - - - 100 overige voorraad 20 - 10 10 50 totaal 890 40 70 80 koop < €200.000 3% 3% 3% 0

€200-€300 2% 5% 4% €711

€300 > €300.000 0% -1% 4%

- - > €711 >

< €593 < huur < €593 22% 29% 35%

€200 €593 > €300.000 > < €200.000 < €593-€711 9% 13% 4% koop huur > €711 -1% 0% -3% overige voorraad 10% 25% 39% totaal 5% 7% 9%

Behoefte sociale huur

2017 2025 2030 2040 A. doelgroep van beleid 290 340 350 380 Waarvan woonachtig in: B. sociale voorraad (DAEB) 100 130 140 150 C. koop, particulier, niet-DAEB 190 200 210 220 D. sociale voorraad bewoond door overige huishoudens 40 50 50 50 E. = B+D sociale voorraad 150 180 190 200 ontwikkeling t.o.v. 2017 40 50 60 24% 32% 39%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 103 Factsheet Woningmarktonderzoek Groenwest Harmelen

Huishoudens (zelfstandig + onzelfstandig)

Harmelen Gemeente Woerden 50% Harmelen Gemeente 40% abs. % Woerden 30% primaire doelgroep 550 17% 20% 20% secundaire doelgroep 480 15% 15% middenink. <€ 40.349 170 5% 5% 10% middenink. >€ 40.349 190 6% 6% 0% hogere ink. > €46.259 1.880 57% 54%

stel totaal 3.280 100% 100%

gezin

eenp.

< 25 jaar 25 < jaar 75 >

65 -jaar 65 75 25 -jaar 25 35 -jaar 35 45 -jaar 45 65 eenouder gezin eenouder type leeftijd

Doelgroepen

0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100% hogere inkomens > €46.259 1%10% 16% 52% 14% 8% hogere inkomens > €46.259 9% 35% 51% 5% middeninkomens > €40.349 2%11% 12% 41% 20% 14% middeninkomens > €40.349 39% 32% 23% 6% middeninkomens < €40.349 1%9% 7% 36% 28% 20% middeninkomens < €40.349 41% 39% 13% 7%

secundaire doelgroep 2%12% 7% 24% 20% 34% secundaire doelgroep 63% 24% 7%6%

primaire doelgroep 7% 11% 11% 21% 17% 34% primaire doelgroep 52% 25% 13% 10%

< 25 jaar 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75 jaar eenp. stel gezin eenouder gezin

Woningvoorraad

Gemeente 59% 8% 15% 18% Harmelen Gemeente Woerden abs. % Woerden Harmelen 75% 3% 13% 10% koop < €200.000 210 7% 9% €200.000 - €300.000 1.040 32% 29% 0% 20% 40% 60% 80% 100% > €300.000 1.270 39% 28% koop eg koop mg huur eg huur mg corporatie < kwalk.gr (< €414) 120 4% 4% huur 1ste aftopgr. (€414 - €593) 270 8% 11% 2de aftopgr. (€593 - €635) 80 2% 2% Gemeente Woerden 5% 9% 14% 33% 20% 12% 7% lib. grens (€635 - €711) 40 1% 3% Harmelen 3%6% 10% 31% 23% 16% 11% > lib. grens (> €711) - - 2% part. huur < 1ste aftopgr. (<€593) 90 3% 3% 0% 20% 40% 60% 80% 100% tot lib grens (€593 - €711) 30 1% 2% > lib. grens (> €711) 110 3% 5% <50m2 50 - 70 m2 70 - 90m2 90 - 120m2 onzelfstandig 30 1% 2% 120 - 150m2 150 - 200m2 > 200m2 totaal 3.280 100% 100%

Corporatievoorraad

Huurprijs Woningtype Oppervlakte

8% 3% 24% tot kwalk.grens 20% eengezins 12% <50m2 16% tot 1ste aftopgrens app. met lift 50 - 70 m2 33% tot 2de aftopgrens app. begane grond 70 - 90m2 26% tot liberalisatie grens 18% 52% app. zonder lift 90 - 120m2 boven liberalisatie grens > 120m2 52% 10% 25%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 104 Woonsituatie

100% 5% 1% 6% 6% huur mg 27% 10% 80% 25% huur eg koop huur totaal koop mg eg mg eg mg 60% 22% koop eg alleenstaand 410 50 190 240 890 92% paar 850 40 110 50 1.050 40% 82% 68% gezin 1.040 10 70 10 1.120 eenoudergezin 130 - 50 10 200 20% 46% totaal 2.430 90 420 310 3.250 0% alleenst. paar gezin eenouder

100% 4% 6% huur mg koop huur totaal 9% 15% 10% 12% 25% 10% 2% huur eg eg mg eg mg 80% 42% 3% 3% < 25 jaar 10 - 20 20 60 20% koop mg 13% 25 - 35 jaar 190 20 40 80 330 60% 4% 5% koop eg 35 - 45 jaar 330 10 40 40 420 29% 45 - 65 jaar 1.140 20 140 60 1.350 40% 78% 84% 79% 65 - 75 jaar 430 20 70 30 540 4% 57% 61% 20% > 75 jaar 330 20 110 80 550 25% totaal 2.430 90 420 310 3.250 0% < 25 25 - 35 35 - 45 45 - 65 65 - 75 > 75 100% 11% 5% huur mg 20% 13% 28% 2% koop huur totaal 80% 14% huur eg 21% 5% 20% koop mg 5% eg mg eg mg 60% 30% 4% koop eg primaire doelgroep 210 10 160 150 530 92% 40% 2% secundaire doelgroep 260 20 100 100 480 70% 55% 61% middenink. <€ 40.349 110 10 40 20 170 20% 40% middenink. >€ 40.349 130 10 30 20 190 hogere ink. > €46.259 1.720 40 90 30 1.880 0% totaal 2.430 90 420 310 3.250 primaire secundaire midden. midden. hoog. dg. dg. <€ 40.349 >€ 40.349 > €46.259

Passend wonen - corporatie huur

< kwalk.gr. 1ste aft. grens 2e aft.grens lib . grens (€635 boven lib. grens (< €414) (€414 - €593) (€593 - €635) - €711) > €711 euro totaal 1 persoon < € 22.200 60 80 30 10 - 170 € 22.200 tot € 30.175 30 30 - - - 70 € 30.175 tot € 36.165 10 20 - - - 30 2 personen < € 22.200 - 20 10 - - 40 € 22.200 tot € 30.175 - 20 10 - - 30 € 30.175 tot € 36.165 - 10 - - - 10 3 of meer p. < € 22.200 10 10 - - - 20 € 22.200 tot € 30.175 - 10 - - - 10 € 30.175 tot € 36.165 ------€ 36.165 tot € 40.349 10 20 10 - - 50 € 40.349 tot € 46.259 - 20 - 10 - 30 > € 46.259 - 20 10 10 - 50 totaal corporatie huur 120 270 80 40 - 500 Gemeente Een huishouden woont passend als de woning een huurprijs heeft die past bij Harmelen Woerden het inkomen volgens de regels van het passend toewijzen. Niet-passend te duur passend 220 44% 47% verwijst naar huishoudens die recht hebben op huurtoeslag, maar bij wie gelet niet-passend te duur 60 12% 12% op het inkomen een goedkopere woning beter zou passen. Niet-passend niet-passend te goedkoop 100 20% 16% goedkoop zijn huishoudens die teveel verdienen om huurtoeslag aan te vragen goedkoop scheef 80 15% 18% maar wel in een woning onder de aftoppingsgrens wonen. Er is is sprake van ruimte middeninkomens 50 9% 6% goedkope scheefheid als woningen met een gereguleerde huurprijs (tot €711) gereguleerde voorraad 500 100% 100% bewoond worden door huurders met een inkomen vanaf €40.349.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 105 Actuele fricties 250 250 120 120 100 100 200 200 80 80 150 150 60 60

100 100 40 40 20 20 50 50 0 0 < €200.000 €200 - €300 > €300.000 < €593 €593 - €711 > €711 0 0 koop eg koop mg huur eg huur mg koop huur

vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod vraag doorstromers vraag starters potentieel aanbod

Demografische ontwikkeling

Harmelen Harmelen Gemeente Woerden 2017 2025 2030 2040 2017-2030 2017-2030 < 25 jaar 1p 40 70 80 70 30 70% -30 -10% >1p 20 30 20 30 - 14% - 3% 25 - 45 jaar 1p 180 150 160 150 -20 -13% 310 16% 2p 130 130 130 130 10 5% -10 -1% >2p 450 450 470 520 20 5% 530 16% 45-65 jaar 1p 240 230 200 160 -50 -20% 300 15% 2p 330 280 260 190 -70 -21% -340 -16% >2p 790 730 660 590 -130 -17% -420 -9% 64 - 75 jaar 1p 150 170 200 220 50 34% 680 64% >1p 390 370 380 360 -10 -3% -20 -1% > 75 jaar 1p 290 420 520 710 230 80% 1.030 73% >1p 270 370 390 410 130 48% 840 72% totaal 3.280 3.410 3.470 3.530 190 6% 2.890 13%

Ontwikkeling doelgroepen

Harmelen 2017-2030 2017 2025 2030 2040 abs. rel. primaire doelgroep 550 600 630 650 80 15% secundaire doelgroep 480 550 590 660 110 22% middeninkomens < €40.349 170 170 170 160 -10 -4% middeninkomens > €40.349 190 190 190 190 - 0% hogere inkomens > €46.259 1.880 1.900 1.890 1.870 - 0% totaal 3.280 3.410 3.470 3.530 190 6% Doelgroep van beleid 1.030 1.150 1.220 1.310 190 8% 31% 34% 35% 37%

Ontwikkeling woningbehoefte naar type

ontwikkeling t.o.v. 2017 3.000 2017 2017 2025 2030 2040 2.500 2025 koop eg 2.430 140 200 290 2030 mg 90 10 10 20 2.000 2040 huur eg 410 -20 -40 -80 mg 310 - 10 20 1.500 overige voorraad 30 10 10 10 1.000 totaal 3.280 130 190 250 koop eg 6% 8% 12% 500 mg 8% 15% 23% huur eg -6% -10% -20% 0 mg - 4% 5% koop eg koop mg huur eg huur mg overige voorraad 25% 30% 26% totaal 4% 6% 8%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 106 Ontwikkeling woningbehoefte naar prijsklasse

ontwikkeling t.o.v. 2017 2017 2025 2030 2040 1.600 koop < €200.000 210 20 20 30 2017 1.400 €200-€300 1.040 50 70 90 2025 1.200 > €300.000 1.270 80 120 190 2030 1.000 huur < €593 470 -10 -10 -40 2040 800 €593-€711 150 -10 -20 -30 600 > €711 110 - - - overige voorraad 30 10 10 10 400 totaal 3.280 130 190 250 200 koop < €200.000 7% 11% 13% 0

€200-€300 5% 6% 9% €711

€300 > €300.000 6% 9% 15%

- - > €711 >

< €593 < huur < €593 -3% -2% -8%

€200 €593 > €300.000 > < €200.000 < €593-€711 -6% -10% -21% koop huur > €711 1% -3% 2% overige voorraad 25% 30% 26% totaal 4% 6% 8%

Behoefte sociale huur

2017 2025 2030 2040 A. doelgroep van beleid 1.030 1.150 1.220 1.310 Waarvan woonachtig in: B. sociale voorraad (DAEB) 380 370 370 350 C. koop, particulier, niet-DAEB 650 780 850 960 D. sociale voorraad bewoond door overige huishoudens 120 110 100 90 E. = B+D sociale voorraad 500 480 470 440 ontwikkeling t.o.v. 2017 -30 -30 -70 -5% -6% -13%

Eindrapport Woningmarkt in verandering 107 Toelichting methodes en aannames In deze woningmarktanalyse hebben we gebruik gemaakt van verschillende methoden en aannames. Deze zijn in de diverse hoofdstukken in ook al toegelicht. Hieronder zetten we alles nog een keer overzichtelijk onder elkaar. Ook geven we een korte toelichting o p het eerder gehouden woningmarktonderzoek voor gemeente De Ronde Venen en de manier waarop dat onderzoek in deze woningmarktanalyse is ingepast.

Actuele fricties op de woningmarkt

In het Woononderzoek Nederland (WoON) is aan alle geënquêteerden gevraagd of ze de wens hebben om binnen twee jaar te verhuizen en in wat voor woning zij dan zouden willen wonen. Niet alle huishoudens die aangeven binnen twee jaar te willen verhuizen onderne- men ook daadwerkelijk actie. We selecteren alleen de actief woningzoekenden. Dit zijn huishoudens die aangeven woningen te bezichtigen en/of te reageren op woningadvertenties. Om de vraagaanbodverhoudingen in beeld te brengen worden de woonwensen van actieve starters en doorstromers afgezet tegen het aanbod dat bij verhuizing van doorstromers vrij zou komen. De woonwensenbenadering maakt inzichtelijk hoe de markt er uit zou zien als iedereen zonder (systeem)belemmeringen (denk daarbij aan de regels omtrent het verkrijgen van een hypotheek en toewijzingscriteria voor sociale huurwoningen, zoals het hanteren van inkomensgrenzen en passend toewijzen) naar de gewenste woning zou kunnen verhuizen. Dat is alleen in een ontspannen, evenwichtige woningmarkt zonder veel regulering het geval, maar het geeft wel een helder inzicht in de huidige fricties in de verschillende segmenten. Van de verhuisgeneigde huishoudens is bekend welke woning men na verhuizing zou willen betrekken en welke woning met leeg achterlaat bij een mogelijke verhuizing. Omdat in de praktijk niet elk huishouden met een verhuiswens verhuist en woonwensen kunnen worden bijgesteld, spreken we over het ‘potentiele aanbod’ en de ‘potentiele vraag’. De vraag van starters bevat diegenen die zeker of misschien in hun huidige gemeente willen blijven wonen. Bij doorstromers bevat de vraag ook die van de huishoudens die de gemeente willen verlaten. Dit doen we omdat een deel van deze huishoudens wellicht te behouden is wanneer er geschikt aanbod in de gemeente zou zijn. Ook hebben we geen goed beeld van de vraag van potentiele vestigers. De veronderstelling is dat de vraag van potentiele vertrekkers (doorstromers) min of meer gelijk is aan de vraag van potentiele vestigers.

Ontwikkeling doelgroepen en woningbehoefte

De toekomst is onzeker en de behoefte aan betaalbare woningen hangt sterk samen met de ontwikkeling van de koopkracht en van de verschillende inkomensgroepen. Bij de toekomstige woningbehoefteraming kijken we daarom ook naar de te verwachten economische ontwikkeling. Daarbij gaan we er in deze woningmarktanalyse van uit dat de economie blijft schommelen en dat de gemiddelde koopkrachtontwikkeling gelijk zal zijn aan de afgelopen periode. In de periode 1997 t/m 2016 lag dit gemiddelde op 0,30 procent per jaar. Bij het bepalen van de toekomstige woningbehoefte gaan we ervan uit dat de huishoudens van de toekomst op soortgelijke wijze kunnen en willen wonen als soortgelijke huishoudens op dit moment, gegeven hun leeftijd, samenstelling en inkomen. Voor ouderen corrigeren we voor generatie-effecten, omdat de uitgangspositie van de toekomstige ouderen wezenlijk anders is dan van de huidige ouderen: men woont vaker in (eengezins) koopwoningen.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 108 De woningbehoefteanalyse is een beleidsneutrale doorrekening en biedt inzicht in de consequenties van demografische en economische ontwikkelingen op de behoefte aan huur- en koopwoningen naar woningtype en verschillende prijsklassen. Bij een eenzijdig samenge- stelde woningvoorraad heeft deze analyse het nadeel dat wat er nu niet is, er in de toekomst ook niet kan komen. Hoewel uit het verleden is gebleken dat woonpatronen van huishoudens vrij stabiel zijn, tre- den er mogelijk in de toekomst verschuivingen van de woonpatronen op. Bijvoorbeeld als gevolg van passend toewijzen of de mogelijkheden om al dan niet een hypotheek af te slui- ten. Het constant houden van de woonpatronen van huishoudens is dus een onderzoeksmatige aanname. De hieronder gepresenteerde woningbehoefte is dan ook geen woningbouwpro- gramma. Om tot een bouwprogramma te komen spelen ook andere factoren een belangrijke rol, zoals geschikte locaties, potentiele investeerders, beleidsdoelstellingen, beleidsmaatre- gelen, etc.

Woningmarktonderzoek De Ronde Venen

Eind 2016, begin 2017 heeft RIGO in opdracht van gemeente De Ronde Venen een woningmarktonderzoek uitgevoerd. Dit woningmarktonderzoek heeft gediend als onderligger voor de actualisatie van de gemeentelijke Woonvisie, die halverwege 2017 door de raad van gemeente De Ronde Venen is vastgesteld. Het woningmarktonderzoek voor De Ronde Venen komt inhoudelijk in grote lijnen o vereen met hetgeen GroenWest met de woningmarktanalyse voor ogen had. In overleg met Groen- West is daarom besloten om voor deze woningmarktanalyse gebruik te maken van het analysebestand van het eerdere woningmarktonderzoek voor De Ronde Venen. Dat heeft en kele consequenties.

 Voor De Ronde Venen is gebruik gemaakt van peiljaar 2016, voor Montfoort, Utrecht en Woerden is dat 2017;  Het is voor De Ronde Venen niet mogelijk om op basis van het bestaande analysebestand een doorkijk te geven naar 2040;  Bij het opstellen van deze woningmarktanalyse bleek verder dat er in het analysebestand van De Ronde Venen een kleine fout is geslopen bij de samenstelling van de doelgroep van beleid naar leeftijd. De groep < 25 jaar heeft daar abusievelijk betrekking op de groep < 30 jaar. In deze woningmarktanalyse hebben we dat gecorrigeerd. Al met al gaat het niet om grote verschillen en valt het waarschijnlijk alleen de oplettende lezer op, die beide rapportages naast elkaar legt.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 109 Begrippenlijst

DAEB/niet-DAEB: DAEB-woningen zijn corporatiewoningen met een huurprijs tot €710,68. Bij deze woningen zijn toewijzingsregels van toepassing, zoals een inkomenstoets. Huurprijsgrenzen 2017: Deze huurprijsklassen zijn gebaseerd op de huurgrenzen vastgesteld door het Ministerie van Binnenlandse Zaken.

2017 tot kwaliteitskortingsgrens € 414,02 tot 1e aftoppingsgrens € 592,55 tot 2e aftoppingsgrens € 635,05 tot liberalisatiegrens € 710,68 (Inkomens)doelgroepen 2017: De huishoudens in dit onderzoek zijn op basis van hun belastbaar jaarinkomen ingedeeld in vijf inkomensgroepen (prijspeil 2017). De primaire- en secundaire doelgroep zijn gebaseerd op de geldende inkomensgrenzen om in aanmerking te komen voor huurtoeslag. De vijf inkomensgroepen zijn: 6. Primaire doelgroep

inkomensgrens 65- eenpersoonshuishouden € 22.200 meerpersoonshuishouden € 30.150 65+ eenpersoonshuishouden € 22.200 meerpersoonshuishouden € 30.175 7. Secundaire doelgroep (boven de inkomensgrenzen van de huurtoeslag en tot €36.165); 8. lagere middeninkomens (tussen €36.165 en €40.349); 9. hogere middeninkomens (tussen €40.349 en €46.259); 10. hoge inkomens (> €46.259). De primaire doelgroep en de secundaire doelgroep worden samen de doelgroep van beleid genoemd. Dit is de doelgroep die op basis van het inkomen in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Onzelfstandige huishoudens: Onzelfstandige huishoudens omvatten inwonende huishoudens, bewoners van onzelfstandige wooneenheden en huishoudens in recreatiewoningen of woonboten. Primos prognose: Primos is een prognosemodel voor de bevolkings- en huishoudensontwik- keling, opgesteld door onderzoeksbureau ABF Research. Scheefwoners: Huishoudens met een inkomen van meer dan €40.349 (prijspeil 2017) in de sociale huursector. Starters: Personen die momenteel woonachtig zijn bij andere huishoudens. Denk bijvoorbeeld aan thuiswonende jongeren.

WoON (WoonOnderzoek Nederland): WoON is een driejaarlijks woningmarktonderzoek in opdracht van het ministerie van BZK. Landelijk zijn ongeveer 60.000 respondenten gevraagd naar hun woonwensen en allerlei kenmerken van hun woning en huishouden. Daarnaast

Eindrapport Woningmarkt in verandering 110 bevat het bestand gekoppelde registratiedata van onder andere de belastingdienst, de Basis Administratie Gebouwen (BAG) en de basisregistratie personen.

Eindrapport Woningmarkt in verandering 111