Unser Preisreport 2019 Der Immobilienmarkt im Bergischen Land.

Wenn’s um Immobilien geht Bildquelle: Axel Hartmann Fotografie Bildquelle: Axel Immobilien bietet dieKSK-Immobilien dieEntwicklung ments sowieKapitalanlageimmobilien. Für notleidende Gewerbeobjekte, Exklusivimmobilien,Mikrowohnapart und Mehrfamilienhäuser undGrundstücke, sondernauch Die KSK-Immobilien vermittelt nichtnur Wohnungen, Ein- Rheinland. enbüros und ca. 165Mitarbeitern der größte Makler im sich ständigimAngebotbefinden,sowie48Immobili Kreissparkasse Kölnundmitrund900Objekten, die Die KSK-Immobilien istder Immobilienmakler der Unternehmensvorstellung KSK-Immobilien - - anbieten. tungsdienstleistungen rundumdas Thema Immobilien Selbstnutzern wieKapitalanlegern–zahlreiche Bera- frühzeitig auf Trends reagieren alsauchihren Kunden – übernimmt. SokanndieKSK-Immobilien sowohlselber des regionalen undüberregionalen Wohnungsmarktes nen Researchabteilung, diepermanente Beobachtung Dieser Preisreport beruhtauf denAnalysender hauseige- Vermarktungsstrategien an. von Revitalisierungsmaßnahmen undentsprechenden

Bildquelle: Sparkassenbilderwelt Bildquelle:Axel Hartmann Fotografie Unser Preisreport über denOberbergischen Kreis den Oberbergischen Immobilienmarktinteressant macht, aus demBereich Medizin-undGesundheitstechnik. Was Kunststoffindustrie isthier ansässig, aber auchFirmen schen Kreis. Insbesondere dieMetall-,Automobil- und Arbeitsplätzen bindendieMenschenandenOberbergi- 16.000 mittelständische Unternehmen mitattraktiven den Kreis, beiklarem Wetter sogar bisnachKöln.Rund hat manzumBeispiel eineneinzigartigenBlick über Vom erst 2015eröffneten „Baumwipfelpfad“ in Waldbröl Freizeitmöglichkeiten.und vielseitigen digen Wirtschaft, einemattraktiven Immobilienmarkt Region der Talsperren überzeugt auchmiteiner leben- ne indasOberbergische, umsichzuerholen.Dochdie Kölner undStädter ausdemRuhrgebiet kommen ger - bauimmobilien undMikroapartments. und Investmentimmobilien, Exklusivimmobilien,Neu- berater zuden Themen Bestandsimmobilien, Gewerbe- Dort beraten Siekompetente underfahrene Immobilien- nach über dengesamten Kreis erstrecken. vertreten, diesich von Waldbröl über Wipperfürth bis im Oberbergischen Kreis mitinsgesamtdrei Standorten Als größter Makler imRheinlandistdieKSK-Immobilien erfüllen kann. in vielen Stadtzentren den Wunsch vom Eigenheim noch nicht zuletztdarauf zurückzuführen, dass mansichselbst ist einstimmigesPreis-Leistungs-Verhältnis. Diesist Bildquelle: Axel Hartmann Fotografie Morsbach Hückeswagen – 1,5 % – 0,5 % + 0,0 %

Wipperfürth Engels- – 0,9 % – 0,4 % + 0,4 % – 0,5 % – 0,1 %

0,0 % und weniger 0,1 % bis 1,0 %

Schrumpfung

Wachstum

Bevölkerungsentwicklung im Oberbergischen Kreis

Der Oberbergische Kreis ist eine ländliche, vergleichs- Arbeitsplätze geschaffen, was die Stadt als Wohnstandort weise dünn besiedelte Region mit einer idyllischen und für die dort beschäftigten Arbeitnehmer attraktiv macht. abwechslungsreichen Landschaft. Auch die Städte und Nümbrecht sowie das be- deutende Oberzentrum des Oberbergischen Landes, die Während einige Gemeinden und einzelne Dörfer sich Kreisstadt , die u. a. überregional für ihren aktuell und zukünftig mit sinkenden Bevölkerungszahlen Handball-Bundesligaverein VfL Gummersbach bekannt auseinandersetzen müssen, zeigt die Grafik, dass ist, weisen weiterhin steigende Bevölkerungszahlen auf. 7 von 13 der Oberbergischen Städte und Gemeinden ein gleichbleibendes bzw. sogar steigendes Bevölkerungs- wachstum besitzen. In Waldbröl beispielsweise wurden in jüngster Vergangenheit und werden auch aktuell Gummersbach Waldbröl + 1,6 % + 2,5 % Bevölkerungsentwicklung 2012-2017 in %

Engels- Nümbrecht  bis 0,0 % kirchen + 1,9 % + 0,4 %  bis 1,0 % Lindlar  bis 2,0 % + 0,9 % + 2,1 %  über 2,0 %

Quelle: Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Stadt Köln

1,1 % bis 2,0 % 2,1 % und mehr

Wanderungsbewegungen

Der Oberbergische Kreis ist eng mit seiner direkten erster Linie an die umliegenden Großstädte – ein nega- Umgebung verbunden. Die mit Abstand meisten Ein- tives Wanderungssaldo hat der Oberbergische Kreis vor wohner gewinnt der Oberbergische Kreis unterm Strich allem mit Köln, Bonn und Düsseldorf. Dabei handelt es aus dem benachbarten Rheinisch-Bergischen Kreis – im sich zu einem nicht unwesentlichen Anteil um junge Men- Jahr 2017 zogen aus diesem mehr Leute in den Ober- schen, die für den ersten Job, die Ausbildung oder das bergischen Kreis als andersherum. Vor allem aus dem Studium das Elternhaus verlassen und in die erste eigene angrenzenden Overath ziehen die Menschen in den Ober- Wohnung in der Großstadt ziehen. bergischen Kreis, das positive Wanderungssaldo liegt hier bei 96. Gleichzeitig verliert der Kreis Einwohner in Bestandswohnungen Kauf

Radevormwald + 0,4 % 1.115 €/m²

Hückeswagen – 1,7 % 1.343 €/m²

Wipperfürth + 2,9 % 1.487 €/m² Marienheide + 11,7 % 1.302 €/m²

Lindlar – 2,2 % Gummersbach Bergneustadt 1.438 €/m² + 3,2 % – 0,5 % 1.239 €/m² 973 €/m²

Engelskirchen + 2,9 % 1.449 €/m² Wiehl Reichshof  bis 1.000 €/m² + 4,4 % + 0,8 % 1.798 €/m²  bis 1.300 €/m² 1.106 €/m²

 bis 1.600 €/m² Nümbrecht  über 1.600 €/m² + 16,6 % 1.717 €/m² Bedeutung der Werte Morsbach Waldbröl Mittlere jährliche Preisentwick- – + 10,8 % lung über die Jahre 2014 bis 984 €/m² 2018 in % 1.217 €/m²

Kaufpreis für Bestands- eigentumswohnungen 2018 in EUR/m²

Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank, InWIS Forschung & Beratung GmbH; eigene Darstellung Der Oberbergische Kreis zählt zu den preisgünstigsten sowie dort ansässige Arbeitgeber machen beispielwei- Lagen in der Region Köln/Bonn, was auch im Bereich se die Zentren von Engelskirchen, Lindlar, Wipperfürth, der Eigentumswohnungen deutlich wird. In den meis- Wiehl und Nümbrecht auch als Wohnstandort attraktiv. ten Städten und Gemeinden kann eine Eigentumswoh- Bedeutende Preissteigerungen weisen neben Wiehl, das nung bereits für unter 1.500 Euro/m² erworben werden. mit 1.798 Euro/m² beim Preisniveau Spitzenreiter ist, auch Marienheide, Nümbrecht und Waldbröl auf. Letztere Lediglich in Nümbrecht und Wiehl werden Preise von Stadt ist aktuell „nur“ im mittleren Preissegment anzu- über 1.500 Euro/m² erzielt. Im Allgemeinen ist die Zah- ordnen, sodass mit einem weiteren Preissteigerungs- lungsbereitschaft der Käufer für Wohnungen im ländli- potenzial gerechnet werden kann. chen Oberberg in den Orts- und Gemeindezentren am höchsten. Die dort vorhandene Infrastruktur, die in den eher dörflich geprägten Lagen weniger gut ausgebaut ist, Mehr zum Thema finden Sie in unserem aktuellen Marktbericht!

Ländliche Strukturen

Der Oberbergische Kreis ist überwiegend dünn besie- delt, und die meisten Menschen erfüllen sich hier den Traum vom Eigenheim, weshalb Mehrfamilienhäuser unterrepräsentiert sind und Eigentumswohnungen dementsprechend selten zum Kauf angeboten werden.

Das wird beispielsweise bei Städten wie Morsbach oder Bergneustadt deutlich, die zwar städtische Strukturen aufweisen, aber dennoch keine überdurchschnittliche Nachfrage nach Eigentumswohnungen verzeichnen. Das Preisniveau liegt hier mit nicht einmal 1.000 Euro /m² sogar deutlich unter dem Kreisdurchschnitt. Bildquelle: istockphoto_monkeybusinessimages Bestandswohnungen Miete

Radevormwald + 5,1 % 6,21 €/m²

Hückeswagen + 2,5 % 6,00 €/m²

Wipperfürth + 3,7 % 6,42 €/m² Marienheide + 5,5 % 6,55 €/m²

Lindlar + 5,1 % Gummersbach Bergneustadt 6,72 €/m² + 5,8 % + 1,4 % 6,37 €/m² 5,49 €/m²

Engelskirchen + 3,5 % 6,25 €/m² Wiehl Reichshof + 4,3 % + 1,7 %  bis 5,50 €/m² 6,62 €/m² 5,49 €/m²  bis 6,00 €/m²

 bis 6,50 €/m² Nümbrecht  über 6,50 €/m² + 2,3 % 6,00 €/m² Morsbach Bedeutung der Werte Waldbröl + 5,0 % + 1,9 % Mittlere jährliche Preisentwick- 5,59 €/m² lung über die Jahre 2014 bis 5,09 €/m² 2018 in %

Kaltmiete für Bestandsmiet- wohnungen 2018 in EUR/m²

Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank, InWIS Forschung & Beratung GmbH; eigene Darstellung Im Bereich der Mietwohnungen ist nach wie vor eine auf Nahversorgung, Bildungseinrichtungen, Dienstleis- klare Preisdifferenz zwischen dem nördlichen und dem tungen und Freizeitangebote. Diese infrastrukturellen südlichen Teil des Oberbergischen Kreises zu erkennen. Gegebenheiten sind in den sehr kleinen Gemeinden im südlichen Kreisgebiet weniger stark ausgeprägt, sodass Während sich in den südöstlich gelegenen Städten hier die Nachfrage nach Mietwohnungen geringer ist. In und Gemeinden (z. B. Bergneustadt, Reichshof, Waldbröl Engelskirchen wirkt sich zudem die Lage an der Autobahn und Morsbach) lediglich Mieten zwischen 5,09 und A4 positiv auf die Mieten aus. Preissteigerungspotenzial 5,59 Euro/m² erzielen lassen, weisen die im mittleren und ist aber auch in den etwas ländlicheren Gebieten gege- nördlichen Kreisgebiet gelegenen Städte Engelskirchen, ben, die Mieten sind in den vergangenen Jahren im ge- Gummersbach, Wipperfürth und Radevormwald Mieten samten Kreis gestiegen. von bis zu 6,42 Euro/m² auf. Grund dafür ist die in die- sen Städten besser ausgebaute Infrastruktur in Bezug

Kleine Wohnungen lohnen sich

Betrachtet man die Mietwohnungsangebote hinsicht- lich der Wohnungsgrößen, so lässt sich feststellen, dass mit kleinen Wohnungen bis 60 m² Wohnfläche eine nur etwa 0,50 Euro höhere Miete pro Quadratmeter erzielbar ist als mit größeren Wohnungen. Da selbst im Oberbergischen Kreis der Anteil an Einpersonenhaushal- ten zunimmt, bieten kleine Wohnungen noch die besten Möglichkeiten, in diesem ländlichen Raum mit vermiete- ten Bestandswohnungen eine gute Rendite zu erzielen.

Sie möchten selber in Immobilien investieren und sich beraten lassen, wo sich der Kauf welcher Kapitalanla-

geimmobilie am meisten lohnt? Dann nehmen Sie gerne Hartmann Fotografie Bildquelle: Axel Kontakt zu uns auf. Bestandseinfamilienhäuser, freistehend

Radevormwald + 4,1 % 388.449 €

Hückeswagen + 6,5 % 317.114 €

Wipperfürth + 5,5 % 258.659 € Marienheide + 5,2 % 241.932 €

Lindlar + 6,9 % Gummersbach Bergneustadt 310.917 € + 4,0 % + 3,6 % 243.451 € 235.115 €

Engelskirchen + 0,1 % 255.594 € Wiehl Reichshof  bis 225.000 € + 4,3 % + 5,7 % 257.897 €  bis 250.000 € 211.760 €

 bis 275.000 € Nümbrecht  über 275.000 € + 1,8 % 224.812 € Bedeutung der Werte Morsbach Waldbröl Mittlere jährliche Preisentwick- + 3,6 % + 5,2 % lung über die Jahre 2014 bis 178.580 € 2018 in % 239.295 €

Kaufpreis für freistehende Einfamilienhäuser 2018 in EUR

Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank, InWIS Forschung & Beratung GmbH; eigene Darstellung Die Preise für Eigenheime sind aufgrund des Niedrig- Remscheid sein, wo viele Menschen arbeiten, die zum zinsniveaus in den vergangenen Jahren im gesamten Wohnen das ländlichere Oberbergische Land bevorzugen. Kreisgebiet gestiegen. Weitere kleine Hochpreisgebiete befinden sich auch ent- Einfamilienhäuser sind mit Abstand die am meisten nach- lang der A 4, z. B. in Engelskirchen und Wiehl. Hier finden gefragte Objektart im Oberbergischen Kreis, auch wenn Pendler, die in Köln arbeiten, im Vergleich zu Köln ver- hier ebenfalls deutliche Unterschiede zwischen dem hältnismäßig günstige Eigenheime, die auf Kreisebene nördlichen und dem südlichen Teil des Kreises erkenn- dennoch über dem Durchschnitt von rund 263.000 Euro bar sind. Preise von über 275.000 Euro bis hin zu knapp liegen. 390.000 Euro sind ausschließlich in den im Norden gele- genen Städten Radevormwald, Hückeswagen und Lindlar erzielbar. Grund dafür dürfte die Nähe zu Wuppertal und

Neues Immobilienportal

Kennen Sie schon das neue Immobilienportal ErstRaum.de? Das regionale Immobilienportal für Köln/Bonn wurde Anfang 2019 gegründet.

Dort werden zahlreiche Immobilien aus dem Oberber- gischen Kreis 14 Tage exklusiv angeboten, bevor sie auf anderen Immobilienportalen inseriert werden. Das Portal bietet Ihnen jedoch nicht nur die Möglichkeit, neueste Immobilien frühzeitig zu entdecken, sondern auch ein umfassendes Serviceangebot für Mieter, Vermieter und Verkäufer. Von der passenden Finanzierung über einen Wertfinder und Energieausweise bis hin zum Bonitäts- check der Schufa finden Sie alles auf ErstRaum.de. Neubau-Eigentums- Neubauwohnungen wohnungen zur Miete

Im Oberbergischen Kreis werden verhältnismäßig Eine Neubauwohnung kann im Oberbergischen Kreis wenige Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnun- im Durchschnitt für 8,42 Euro/m² angemietet werden. gen gebaut, da der Fokus der Nachfrager eher auf Günstige Mietwohnungen findet man mit 6,84 Euro/m² freistehenden Eigenheimen liegt. Bei den wenigen in Waldbröl, wohingegen Engelskirchen auch hier mit Neubau-Geschosswohnungen sind allerdings zum Teil 9,07 Euro/m² Spitzenreiter ist. An dieser Stelle wird wohl hohe Preise durchsetzbar – zumindest, wenn die Qualität auch der vorhandene Bahnanschluss die Preise beeinflus- stimmt. Durchschnittlich kostet eine Eigentumswohnung sen. Es fällt aber auch im Bereich der Mietwohnungen auf, im Oberbergischen Kreis rund 2.800 Euro/m², wobei in dass die Objektart Etagenwohnung im Oberbergischen sehr beliebten Lagen, beispielsweise im Lindlarer Zent- Kreis unterrepräsentiert ist, denn in Bergneustadt, rum, auch Höchstpreise von bis zu 3.645 Euro/m² erziel- Hückeswagen, Morsbach, Nümbrecht und Reichshof bar sind. wurden in den Jahren 2014 bis 2018 nicht einmal genug Wohnungen gebaut, um repräsentative Zahlen ermitteln zu können. Bildquelle: istockphoto_ashumskiy Bildquelle: Epple Grafics Bildquelle: istockphoto_monkeybusinessimages

Neubau-Eigenheime Baugrundstücke

Doppelhaushälften oder Reihenhäuser sind im Ober- Da Eigenheime im Oberbergischen Kreis die am meis- bergischen Kreis selten, in einem Großteil der Städte ten nachgefragte Immobilienart sind, ist dementspre- und Gemeinden des Kreises werden nicht genug Dop- chend auch die Nachfrage nach baureifen Baugrundstü- pelhaushälften und Reihenhäuser gebaut, um aussa- cken hoch, von denen jedoch zu wenige zur Verfügung gefähige Durchschnittswerte ermitteln zu können. Der stehen. Gerade in guten Lagen werden Baugebiete stark Angebotsschwerpunkt liegt ganz klar auf freistehenden nachgefragt, sodass Preise von etwa 150 Euro/m² mög- Eigenheimen. Am günstigsten sind diese derzeit in lich sind, wie zum Beispiel das Projekt „Am Himmelchen“ Reichshof zu erwerben, dort kostet ein freistehendes in Engelskirchen mit 22 bebaubaren Grundstücken zeigt. Einfamilienhaus im Durchschnitt rund 238.000 Euro. Am meisten müssen Käufer in Radevormwald bezahlen, das deutlich von der Nähe zu Wuppertal profitiert. Im Schnitt kostet ein freistehendes Eigenheim dort ca. 316.000 Euro. Wussten Sie schon … ?

… dass es im Oberbergischen Kreis ganze 13 Talsper- Nicht weniger beeindruckend sind auch deren Namen. ren gibt – so viele wie in keinem anderen Landkreis in In Morsbach beispielsweise können Sie in Rom wohnen, Nordrhein-Westfalen? Zwei davon dienen der Trinkwas- Straßburg ist nicht nur die Hauptstadt des Elsass und Sitz serversorgung, die anderen 11 sind beliebte Freizeitziele, des Europäischen Parlaments, sondern auch ein Teil von nicht nur bei den Bewohnern, sondern auch bei gestress- Hückeswagen. Sie sind Kaffeeliebhaber? Dann sollten ten Großstädtern aus Köln und Bonn, die gerne in den Sie vielleicht nach Kaffeekanne in Radevormwald ziehen. Oberbergischen Kreis kommen, um dem lauten Leben in Ihr Herz schlägt eher für Obst? Dann ab nach Apfelbaum den Metropolen für eine Weile zu entfliehen. in Gummersbach! Und last but not least – man könnte auch sagen: „Ente gut, alles gut“ – können einige Wipper- … dass Rom in Morsbach liegt? Klingt komisch, ist fürther von sich behaupten, nicht nur gerne Enten füttern aber so! Der Oberbergische Kreis verfügt über mehr als zu gehen, sondern auch in Ente zu wohnen. 1.440 Dörfer und Weiler – eine beeindruckende Zahl. Bildquelle: istockphoto_monkeybusinessimages Der Wertfinder. Online prüfen, wie viel Ihre Immobilie wert ist.

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Alle in diesem Preisreport zusammengetrage- nen Informationen wurden mit höchster Sorgfalt recherchiert. Eine Gewähr oder Haftung für die Richtigkeit der Information und für Auswirkun- gen jeglicher Art wird ausgeschlossen.

Dieser Preisreport ist ein klimaneutrales Druck-  produkt und wurde auf Papier aus verantwor- tungsvollen Quellen gedruckt. Bildquelle: Sparkassenbilderwelt

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