GEMEINDE LANDKREIS RHÖN-GRABFELD

BEBAUUNGSPLAN

„LÜCKENSCHLUSS KOLMBERG“

IM GEMEINDETEIL OBERSTREU

BEGRÜNDUNG

BEARBEITER: DIPL.ING.(FH) PETER GEMMER, BERATENDER INGENIEUR DIPL.ING.(FH) MICHAEL MOCK, LANDSCHAFTSARCHITEKT STEFAN MALINKA

STAND: 04.05.2015 (E)

Gemeinde Oberstreu Bebauungsplan Wohnbaugebiet „Lückenschluss Kolmberg“ im GT Oberstreu Begründung

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis ...... I

1 Grundlage, Verfahren, Beteiligte ...... 1 1.1 Grundlage...... 1 1.2 Verfahrensschritte ...... 1 1.3 Am Verfahren beteiligte Behörden und Nachbargemeinden ...... 2 2 Anlass und Erfordernis der Planung ...... 3 3 Lage im Raum, Geltungsbereich ...... 5 4 Planungsvorgaben ...... 6 4.1 Ziele der Raumordnung und Landesplanung...... 6 4.2 Flächennutzungsplan ...... 7 5 Bestehende Verhältnisse ...... 8 6 Städtebauliche Konzeption, Nutzung und Gestaltung ...... 9 6.1 Art der baulichen Nutzung...... 9 6.2 Maß der baulichen Nutzung ...... 9 6.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen ...... 9 6.4 Gestalterische Festsetzungen ...... 10 7 Erschließung ...... 10 7.1 Verkehrsflächen ...... 10 7.2 Wasserversorgung ...... 10 7.3 Abwasserbeseitigung und Regenwasserbehandlung ...... 10 7.4 Energieversorgung ...... 10 7.5 Telekommunikation ...... 10 7.6 Gas ...... 11 8 Grünordnung ...... 11 9 Immissionsschutz ...... 12 10 Denkmalschutz ...... 12 11 Flächenbilanz ...... 13

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Lage im Raum ...... 5 Abbildung 2: Auszug Flächennutzungsplan mit Landschaftsplan der Gemeinde Oberstreu ...... 7

Ingenieurbüro Peter Gemmer GmbH 05/2015 (E) Seite I Gemeinde Oberstreu Bebauungsplan Wohnbaugebiet „Lückenschluss Kolmberg“ im GT Oberstreu Begründung

1 Grundlage, Verfahren, Beteiligte

1.1 Grundlage

Der Rat der Gemeinde Oberstreu hat in seiner Sitzung am 10.03.2014 beschlossen, für das Gebiet „Lückenschluss Kolmberg“ im Gemeindeteil (GT) Oberstreu einen Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB aufzustellen.

Mit der Erstellung des Bebauungsplanes wurde das Büro Michael Mock LandschaftsArchitektur, Mittelstreu in Zusammenarbeit mit dem Ingenieurbüro Peter Gemmer GmbH, Dittelbrunn beauftragt.

1.2 Verfahrensschritte

Aufstellungsbeschluss 10.03.2014 Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses am 14.04.2014 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit vom 23.02.2015 bis 25.03.2015 Frühzeitige Beteiligung der Behörden sowie der Nachbargemeinden vom 13.03.2015 bis 15.04.2015 Gemeinderatsbeschluss vom 04.05.2015 Billigungs- und Auslegungsbeschluss 04.05.2015 öffentliche Auslegung vom ...... bis ......

Beteiligung der Behörden sowie der Nachbargemeinden vom ...... bis ...... Beschluss über die eingegangenen Stellungnahmen ...... Satzungsbeschluss ...... Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses ......

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1.3 Am Verfahren beteiligte Behörden und Nachbargemeinden

1 Abwasserzweckverband Streu-Saale 2 Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Bad Neustadt a.d. Saale 3 Amt für Ländliche Entwicklung Unterfranken Würzburg 4 Bayerische Rhöngas GmbH Bad Neustadt a.d. Saale 5 Bayerischer Bauernverband, Hauptgeschäftsstelle Würzburg 6 Bayer. Landesamt für Denkmalpflege, Bauleitplanung Memmelsdorf 7 Biosphärenreservat Rhön, Bayer. Verwaltungsstelle 8 Bundesanstalt für Immobilienaufgaben Nürnberg 9 Bund Naturschutz in Bayern e.V. Nürnberg 10 Deutsche Bahn AG, DB Immobilien, Region Süd München 11 Deutsche Post AG, Direktion Nürnberg BIC Nürnberg 12 Deutsche Telekom Netzproduktion GmbH Bamberg 13 Eisenbahn-Bundesamt, Außenstelle Nürnberg Nürnberg 14 Flurbereinigungsgenossenschaft Oberstreu Oberstreu 15 Gemeinde Bastheim 16 Gemeinde Hendungen 17 Gemeinde Unsleben 18 Handwerkskammer für Unterfranken Schweinfurt 19 Immobilien Freistaat Bayern München 20 Industrie- und Handelskammer Würzburg-Schweinfurt Würzburg 21 Israelitische Kultusgemeinde Nürnberg/München 22 Katholisches Pfarramt Oberstreu 23 Kreisheimatpfleger Stefan Kritzer Heustreu 24 Landesbund für Vogelschutz in Bayern e.V. Hilpoltstein 25 Landratsamt Rhön-Grabfeld, Baurecht Bad Neustadt a.d. Saale 26 Landratsamt Rhön-Grabfeld, Gesundheitsamt Bad Neustadt a.d. Saale 27 Landratsamt Rhön-Grabfeld, Hochbau Bad Neustadt a.d. Saale 28 Landratsamt Rhön-Grabfeld, Amt für Jugend, Familie und Senioren Bad Neustadt a.d. Saale 29 Landratsamt Rhön-Grabfeld, Katastrophenschutz, Feuerwehren Bad Neustadt a.d. Saale 30 Landratsamt Rhön-Grabfeld, Kreisplanung Bad Neustadt a.d. Saale 31 Landratsamt Rhön-Grabfeld, Naturschutz Bad Neustadt a.d. Saale 32 Landratsamt Rhön-Grabfeld, Technischer Immissionsschutz Bad Neustadt a.d. Saale 33 Landratsamt Rhön-Grabfeld, Tiefbau Bad Neustadt a.d. Saale 34 Landratsamt Rhön-Grabfeld, Umweltamt Bad Neustadt a.d. Saale 35 Landratsamt Rhön-Grabfeld, Wasserrecht Bad Neustadt a.d. Saale 36 Regierung von Mittelfranken, Luftamt Nordbayern Nürnberg 37 Regierung von Oberfranken, Bergamt Nordbayern Bayreuth 38 Regierung von Unterfranken, Höhere Landesplanungsbehörde Würzburg 39 Regionaler Planungsverband Main-Rhön Bad Kissingen 40 Stadt Mellrichstadt Mellrichstadt 41 Staatliches Bauamt Schweinfurt Schweinfurt 42 Staatliches Schulamt im Landkreis Rhön-Grabfeld Bad Neustadt a.d. Saale

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43 Überlandwerk Rhön GmbH Mellrichstadt 44 Vermessungsamt Bad Kissingen Bad Neustadt a.d. Saale 45 Wasserwirtschaftsamt Bad Kissingen Bad Kissingen 46 Wasserzweckverband Mellrichstädter Gruppe Mellrichstadt 47 Wehrbereichsverwaltung Süd, Außenstelle München München

2 Anlass und Erfordernis der Planung

Die Gemeinde Oberstreu mit ihren Gemeindeteilen Oberstreu und Mittelstreu liegt in der Region Main-Rhön (3) an der Entwicklungsachse Bad Neustadt a.d. Saale - Mellrichstadt - Meiningen (St2445) in einem ländlichen Teilraum, dessen Entwicklung in besonderem Maße gestärkt werden soll. Der Ort gehört zum Nahbereich des möglichen Mittelzentrums Mellrichstadt.

Im GT Oberstreu können zurzeit keine Bauplätze für Wohnhäuser mehr erworben werden. Im Ortsbereich sind zwar unbebaute Wohnbaugrundstücke vorhanden, sie stehen dem freien Markt aber nicht zur Verfügung. Für diese Grundstücke wurden alle Anliegerleistungen erbracht. Die Eigentümer sind trotz dieser verauslagten Aufwendungen jedoch nicht bereit, ihre Bauplätze zu verkaufen. Die Gemeinde konnte selbst beobachten, dass immer wieder Kaufwillige mit den Eigentümern ergebnislos verhandelten. Deshalb scheidet diese Möglichkeit der Mobilisierung von Baulücken aus.

Das Bebauungsplangebiet „Lückenschluss Kolmberg“ orientiert sich an den rechtsverbindlichen Bebauungsplan „Am Weinberg“, wo der Bereich Lückenschluss als 5. Bauabschnitt nicht mehr Gegenstand der Planung war. Hier sollten als dritte Spange nochmals 12 Wohnbaustellen entstehen. Bereits damals wurden alle betroffenen Grundstücke einschließlich der vorgesehenen Ausgleichsflächen durch die Gemeinde Oberstreu käuflich erworben. Damit kann die Gemeinde der Ortsbevölkerung gemeindeeigene Wohnbaugrundstücke in kleiner Anzahl zur Verfügung stellen. Baugrundstücke werden in Oberstreu mit einer Bebauungsverpflichtung von zwei Jahren veräußert. Wird in diesem Zeitraum die Bebauung mit einem Wohnhaus nicht vorgenommen, kann das Grundstücksgeschäft auf Betreiben der Gemeinde einseitig rückabgewickelt werden.

Die Aufstellung des Bebauungsplanes trägt dazu bei, eine geordnete städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende sozialgerechte Bodenordnung zu gewährleisten.

Neben der Deckung des Bedarfs an Wohnbauflächen berücksichtigt der Bebauungsplan die Erneuerung, Fortentwicklung und Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes, weiterhin die Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege.

Auch im GT Oberstreu hat die Gemeinde den Altort im Sinne der Innenentwicklung und der Dorferneuerung gefördert. Die Gemeinde erwarb und erwirbt leerstehende Anwesen und hat durch Abbruch der baufälligen Gebäude die Möglichkeit einer Neunutzung geschaffen.

Die Eigentümer der vorhandenen Baulücken spricht die Gemeinde sowohl aktiv als auch regelmäßig in schriftlicher Form an und versucht, diese zum Verkauf der Baugrundstücke zu bewegen. Diese Initiativen blieben leider - bis auf wenige Ausnahmen - wirkungslos. Daher ist es gerade im Hinblick auf die demographische Entwicklung für die Gemeinde Oberstreu von enormer Bedeutung, jungen Familien aus dem Ortsbereich neben einer guten Infrastruktur auch die Möglichkeit zur baulichen Entwicklung zu geben.

Dass Baulücken in Oberstreu vorhanden sind, ist unstrittig. Die Gemeinde Oberstreu befasst sich derzeit mit den detaillierten Erfassungen und Bewertungen. Viele Baulücken, vor allem im Altort, werden aufgrund der Größe und des Zuschnitts von Bauwerbern derzeit nicht als Alternative anerkannt. Eine Ordnung bzw. eine Neubildung von Parzellen durch Zusammenlegungen usw. wird einige Zeit in Anspruch nehmen.

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Um als Gemeinde weiter handlungsfähig zu sein, wird eine überschaubare Erschließung als Lückenschluss, im Sinne einer Ortsabrundung, für durchaus vertretbar gehalten. Die Einschätzung, dass eine angemessene Planung vorliegt, vertritt auch der Regionale Planungsverband Main-Rhön.

Derzeit vorliegende Baulücken sind von der Gemeinde nicht oder nicht in vertretbaren finanziellen Rahmen zu erwerben. Dies ist auch der derzeitigen finanzwirtschaftlichen Lage geschuldet. Es ist festzustellen, dass wegen der momentanen Zinslage ohne eigenen Bedarf keine Veräußerungen stattfinden. Das kann man auch anhand des geringen privaten Grundstücksverkehrs für Bauland erkennen.

Im Rahmen des laufenden Leerstandmanagements sowie von Planungen zur Gründung einer Streutal-Allianz wird schon an Fördermöglichkeiten bzw. Bezuschussungen für Baulücken und Leerstand gedacht. Bis diese Maßnahmen greifen, muss für die Gemeinde Oberstreu jedoch weiterhin die Möglichkeit bestehen, Flächen zu bieten, um weiterer Abwanderung begegnen zu können.

Für das soziale Gefüge der Gemeinde ist es wichtig, den in Vereinen und kirchlichen Einrichtungen engagierten jungen Mitbürgern eine Möglichkeit zu geben, ihren Lebensmittelpunkt in ihrer Heimatgemeinde zu erhalten. Dafür ist es unabdingbar, die real existierende Nachfrage nach Baugrundstücken kurzfristig decken zu können. Da die in privater Hand befindlichen Baulücken nicht für den freien Markt mobilisiert werden konnten, bleibt nur die Neuausweisung eines Baugebietes. Die Gemeinde Oberstreu wird mit den geplanten 12 Bauplätzen lediglich die lokale Nachfrage befriedigen können. Es ist dabei nicht Ziel der Baugebietsausweisung, Auswärtige neu anzusiedeln. Somit sind Auswirkungen auf die Siedlungspolitik der angrenzenden Gemeinden nicht zu erkennen.

Das Baugebiet „Lückenschluss Kolmberg“ ist aus dem genehmigten Flächennutzungsplan der Gemeinde Oberstreu entwickelt, in dem es als Wohnbaufläche ausgewiesen ist. Die Gemeinde hat im Rahmen ihrer Planungshoheit bewusst den Lückenschluss als das Kleinste der im Flächennutzungsplan zur Verfügung stehenden Baugebiete ausgewählt. Eine zusätzliche Planung oder weitere Einbeziehung von Flächen ist nicht vorgesehen.

Als Ausgleich für den Eingriff durch Erschließung und Versiegelung auf derzeit intensiv genutzten Ackerflächen finden Ausgleichsmaßnahmen auf ebenfalls intensiv genutzten Böden statt. Der Eingriff in die Natur ist daher minimal und wird angemessen ausgeglichen.

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3 Lage im Raum, Geltungsbereich

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes hat eine Größe von 2,0102 ha. Ohne die Ausgleichsflächen weist das eigentliche Bebauungsplangebiet eine Größe von 1,3401 ha auf.

Das Gebiet liegt am nordwestlichen Ortsrand von Oberstreu und hat direkten Anschluss an die vorhandene Bebauung. Das Bebauungsplangebiet selbst besteht aus Grünwegen, provisorischen Grundstückszufahrten, Brachflächen und Ackerflächen. Die Erschließung ist über vorhandene Straßen gesichert.

Wohnbaugebiet „Lückenschluss Kolmberg“

Abbildung 1: Lage im Raum

Der Geltungsbereich des Bebauungsplangebietes „Lückenschluss Kolmberg“ umfasst die nachfolgend aufgeführten Grundstücke der Gemarkung Oberstreu:

- Flurstücks-Nummer 1558/4, 1566/2, 1566/3, 1577/3, 1577/4, 1578/3, 1580, 1579/1, jeweils vollständig, alle im Eigentum der Gemeinde Oberstreu mit Ausnahme Flur-Nr. 1566/3, hier Flurbereinigungsgenossenschaft Oberstreu

- Flurstücks-Nummer 1558/5, 1578, 1579, 1580/3, 1607/2 jeweils teilweise, alle im Eigentum der Gemeinde Oberstreu

Das geplante Baugebiet „Lückenschluss Kolmberg“ liegt in/im der

- Region Main-Rhön (3) - Landkreis Rhön-Grabfeld - Gemeinde Oberstreu, GT Oberstreu - Naturpark Bayerische Rhön - Biosphärenreservat Rhön

Das Plangebiet befindet sich auf dem fiskalischen Bergwerksfeld „Mellrichstadt“. Das Bergwerksfeld wurde auf Salz und Sole verliehen und ist inzwischen erloschen. Es gibt keine Anhaltspunkte, dass Bergbau im Plangebiet stattgefunden hat.

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4 Planungsvorgaben

4.1 Ziele der Raumordnung und Landesplanung

Die Gemeinde Oberstreu liegt in der Region Main-Rhön (3) an der Entwicklungsachse Bad Neustadt a.d. Saale - Mellrichstadt - Meiningen (St2445) in einem ländlichen Teilraum, dessen Entwicklung in besonderem Maße gestärkt werden soll. Der Ort gehört zum Nahbereich des möglichen Mittelzentrums Mellrichstadt.

Entsprechend den Zielen der Raumordnung und Landesplanung soll eine angemessene Siedlungsentwicklung aller Teilräume angestrebt werden. Gemeinden mit günstigen Voraussetzungen in ihrer Siedlungsentwicklung sollen nachdrücklich gestärkt werden. Die Siedlungstätigkeit soll sich im Rahmen einer organischen Entwicklung vollziehen. Eine kosten- und flächensparende Bauweise soll angestrebt werden.

Grundsätzlich ist den Belangen des Naturhaushaltes und der Landschaft Rechnung zu tragen. Baugebietsausweisungen sollen so flächensparend wie möglich erfolgen. Die Bodenversiegelung ist so gering wie möglich zu halten. Ein sparsamer und umweltfreundlicher Energie- und Wasserverbrauch sollte selbstverständlich sein.

Eine angemessene Siedlungsentwicklung soll durch die damit verbundene Eigentumsbildung die Bindung an die Region stärken und gleichzeitig Abwanderungstendenzen mindern.

Eine verstärkte Nutzung der Siedlungsmöglichkeiten im ländlichen Raum kann im erheblichen Maße zu dessen Stabilisierung beitragen. Der überwiegende Teil des ländlichen Raumes und damit auch die Gemeinde Oberstreu bietet für eine dezentrale Struktur, verbunden mit überschaubaren Lebensräumen, vergleichsweise niedrigen Bodenpreisen und einem Umfeld mit ausreichenden Freizeitmöglichkeiten günstige Voraussetzungen, die für eine nachdrückliche Stärkung des ländlichen Raumes eingesetzt werden können.

Die künftige Siedlungsentwicklung soll dem örtlichen Bedarf angepasst werden. Die Flächenausweisungen sollen sich am Bedarf der ortsansässigen Bevölkerung orientieren und eine nicht unverhältnismäßige Zuwanderung ermöglichen.

Bei der Zuordnung der verschiedenen Nutzungsbereiche sind landschaftliche Gegebenheiten besonders zu berücksichtigen, wobei die planerische Unterstützung durch Landschaftspläne und Grünordnungspläne verstärkt herangezogen werden sollte. Damit werden rechtzeitig Weichen zur Eingrünung der Baugebiete gestellt und die Qualität des Wohnumfeldes für die Bewohner gesteigert.

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4.2 Flächennutzungsplan

Die Gemeinde Oberstreu verfügt über einen genehmigten verbindlichen Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan. Der Geltungsbereich des Bebauungsplangebietes ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche (W) dargestellt und zählt damit zum Innenbereich des Ortsteiles. An das Gebiet grenzen im Norden und Osten „Flächen für die Landwirtschaft“, im Süden bereits bestehende Wohnbauflächen und im Westen geplante Wohnbauflächen an.

Geplantes Baugebiet „Lückenschluss Kolmberg“

Abbildung 2: Auszug Flächennutzungsplan mit Landschaftsplan der Gemeinde Oberstreu

Folgende Aussagen sind im Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan zum Bebauungsplangebiet enthalten:

- Wohnbaufläche (W) - Flächen für die Landwirtschaft - Grünordnung für Baugebiet erforderlich (GO) - Randeingrünung Baugebiet durchführen - Innendurchgrünung Baugebiet entlang der Erschließungsstraße vorsehen - Nördliche Grenze des Bebauungsplangebietes ist Grenze landschaftsverträglicher Bauentwicklung

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5 Bestehende Verhältnisse

Das Bebauungsplangebiet liegt am nordwestlichen Ortsrand von Oberstreu und hat direkte Verbindung zur vorhandenen Bebauung des Ortes. Die bestehenden Flächennutzungen gliedern sich wie folgt:

Bestehende Flächennutzung Fläche Fläche in m² in % Landwirtschaftlicher Fahrweg (Grünweg, Erdweg) 312 m² 1,5 % Provisorische Grundstückszufahrten (Schotter) 181 m² 0,9 % Flächen für die Landwirtschaft (Acker) 18.610 m² 92,6 % Brachflächen 999 m² 5,0 %

Gesamtfläche 20.102 m² 100,0 %

Das Bebauungsplangebiet wird fast ausschließlich landwirtschaftlich genutzt (92,6 %). Flächenmäßig untergeordnet ist die Erschließung von landwirtschaftlichen Nutzflächen (1,5 %).

Der Anteil von Brachflächen über bereits vorausgeplante Baugrundstücke und Erschließungen ist gering (5,0 %).

Flächenmäßig unbedeutend sind die provisorischen Zufahrten zu bereits bestehenden bebauten Grundstücken (0,9 %).

Das Gelände im Baugebiet fällt relativ steil von Nordwesten Richtung Südosten ab. Es bewegt sich auf einer Höhenlage von ca. 275 m ü. NN bis ca. 290 m ü. NN. Bebauungen sind bis zu einer Höhenlage von ca. 285 m ü. NN möglich. Der Höhenunterschied beträgt maximal 15,0 m.

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6 Städtebauliche Konzeption, Nutzung und Gestaltung

6.1 Art der baulichen Nutzung Im GT Oberstreu besteht derzeit eine deutliche Nachfrage nach einer Wohnbebauung. Aus diesem Grund wird das Baugebiet als Allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO ausgewiesen. Nicht zulässig sind Läden, Schank- und Speisewirtschaften, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen, um dem Charakter eines Wohnbaugebietes nicht zu widersprechen. Im umliegenden Bereich sind Allgemeine Wohngebiete (WA) vorhanden, so dass aus Sicht des Immissionsschutzes keine Bedenken gegen die Ausweisung eines weiteren Allgemeinen Wohngebietes bestehen.

6.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung orientiert sich am angrenzenden Gebäudebestand. Wie zuvor in der Art der baulichen Nutzung beschrieben, dienen die Gebäude vorrangig Wohnzwecken. Das festgesetzte Maß der baulichen Nutzung entspricht dieser Zielsetzung.

Der Bebauungsplan weist eine den Geländeverhältnissen angepasste Bauweise aus. Die Besonderheiten des Landschaftsraumes werden durch einen fließenden Übergang zur angrenzenden Bebauung wie auch zur freien Landschaft hin beachtet.

Für die Einzelhäuser werden keine Firstrichtungen vorgegeben. Die Stellung der baulichen Anlagen ist frei wählbar.

Durch die Festsetzung der Zahl der Geschosse und der Firsthöhe wird die maximale Höhe der Gebäude festgelegt. Um möglichst freizügig ohne Beschränkungen bauen zu können, wird auf die Festsetzung einer Trauf- oder Wandhöhe bewusst verzichtet. Zur Berücksichtigung der hängigen Lage des Baugebietes wird die Oberkante EG-Rohfußboden für talseits und bergseits der Haupterschließungsstraße gelegene Grundstücke differenziert festgesetzt.

Für Einfriedungen, Garagen und Stellplätze wurden ebenfalls Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen. Damit soll die Eigenart der angrenzenden Baugebiete aufgenommen und im Sinne der städtebaulichen Ordnung, aber auch im Sinne der Umwelt, des Naturhaushaltes, des Orts- und Landschaftsbildes weiter entwickelt werden.

6.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen Auf den vorgesehenen Bauplätzen sind freistehende Einzelhäuser vorgesehen. Verdichtete Bauformen wie z. B. Kettenhäuser oder Reihenhäuser scheiden damit aus. Die Gemeinde legt Wert darauf, dass aus städtebaulichen Gründen durch die Bebauung ein möglichst offener, fließender Übergang zur freien Landschaft hin entsteht. Es werden deshalb bewusst nur Einzelhäuser zugelassen.

Vorgaben zu den unterschiedlichen Dachformen und Dachneigungen tragen dazu bei, dass sich die geplanten Gebäude einerseits der angrenzenden vorhandenen Wohnbebauung anpassen, andererseits sich aber auch harmonisch in die vorhandene Landschaft einfügten.

Die Durchschnittsgröße der Grundstücke beträgt ca. 900 m². Diese Grundstücksgrößen entsprechen in etwa den derzeitigen Ansprüchen und Vorstellungen der Bauwerber im GT Oberstreu. Durch unterschiedliche Grundstücksgrößen von 700 m² bis 1.100 m² soll es dem einzelnen Bauwerber ermöglicht werden, ein seinen Bedürfnissen und Wünschen angepasstes Eigenheim zu errichten.

Je Grundstück sind 2 Wohneinheiten (WE) zulässig, die sowohl in Geschossen übereinander als auch in Haushälften nebeneinander errichtet werden können.

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6.4 Gestalterische Festsetzungen Aus städtebaulichen Gründen wird die Oberkante des Firstes mittels einer Höhenvorgabe festgesetzt, um damit ein zu hohes Herausragen der Gebäude aus dem bestehenden Gelände zu verhindern.

7 Erschließung

7.1 Verkehrsflächen Das Bebauungsplangebiet wird von Süden her beidseits über die Straße „Am Kolmberg“ erschlossen. Die Erschließung beinhaltet den Ringschluss der beiden Straßenspangen „Am Kolmberg“. Die Straße erhält innerorts über die Straßen Holzweg und Ziegelhütte Anschluss an die überörtliche Kreisstraße NES39 und weiter über die St2445 und St2275 damit nach ca. 7 km Anschluss an die A71. Der Bahnhof von Mellrichstadt ist ca. 4 km entfernt. Des Weiteren besteht eine gute Verbindung an das öffentliche Nahverkehrsnetz (ÖPNV).

Die innere Erschließung des Baugebietes erfolgt über eine 5,35 m breite Straße mit angegliedertem einseitigem Grünstreifen (3,15 m) und Gehweg (1,50 m). Mittig des Baugebietes verläuft ein 3,00 m breiter Gehweg von Süd nach Nord, der zum fußläufigen Erreichen der Dorfstraße bzw. der geplanten Streuobstwiese dient.

7.2 Wasserversorgung Die Wasserversorgung des Baugebietes erfolgt durch den Wasserzweckverband Mellrichstädter Gruppe. Es ist mit ausreichenden Druckverhältnissen zu rechnen. Die Versorgungssicherheit wird durch den Wasserzweckverband Mellrichstädter Gruppe bestätigt. Das Versorgungsnetz wird ständig überwacht. Auffallende Leckagen werden gesucht und beseitigt.

7.3 Abwasserbeseitigung und Regenwasserbehandlung Das Bebauungsplangebiet „Lückenschluss Kolmberg“ erhält Anschluss an das Kanalnetz des Abwasserzweckverbandes „Streu-Saale“ mit Sitz in Heustreu. Oberflächenwasser auf Privatgrund soll nach Möglichkeit in Zisternen gesammelt oder auf dem Grundstück zur Versickerung gebracht werden. Die Zisternen sind mittels eines Notüberlaufes an das örtliche Kanalnetz anzuschließen. Um einer Verschlechterung der Hochwassersituation bei Starkregenereignissen für die unterhalb liegenden Bebauungen zu begegnen, wird oberhalb des geplanten Baugebietes ein kleiner Erdwall mit Abfanggraben und muldenartigen Aufweitungen errichtet. Der Abfanggraben erhält Anschluss an das bestehende Erdwall-Muldensystem an der Außenseite des bestehenden Baugebietes „Am Kolmberg“.

7.4 Energieversorgung Die Stromversorgung des Bebauungsplangebietes ist durch den Anschluss an das Versorgungsgebiet der Überlandwerk Rhön GmbH gesichert. Notwendige Leitungen für das Baugebiet sind im öffentlichen Straßenraum unterirdisch zu verlegen.

7.5 Telekommunikation Im Bebauungsplangebiet befinden sich noch keine Telekommunikationsanlagen. Über den Ortsbereich von Oberstreu ist der Anschluss an das öffentliche Fernsprech- und Breitbandnetz der Deutschen Telekom AG gewährleistet. Für Oberstreu ist die Umrüstung vom bestehenden VDSL (30 Mbit) auf das schnellere VDSL2 (50 Mbit) geplant. Notwendige Leitungen für das Baugebiet sind im öffentlichen Straßenraum unterirdisch zu verlegen.

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7.6 Gas Im Bebauungsplangebiet „Lückenschluss Kolmberg“ ist eine Gasversorgung durch die Bayerische Rhöngas GmbH vorgesehen.

8 Grünordnung

Die grünordnerischen Maßnahmen im Wohnbaugebiet „Lückenschluss Kolmberg“ sollen dazu beitragen,

- die ökologischen Funktionen bestehender Grünelemente zu erhalten und zu fördern,

- den belebten Boden samt Wasserhaushalt zu schonen,

- das lokale Kleinklima zu verbessern (Sauerstoff-, Kaltluftproduktion, Emissionsfilterung),

- das Planungsgebiet möglichst schonend in das Orts- und Landschaftsbild einzubinden,

- eine gestalterisch schlüssige Durchgrünung zu erzielen,

- das Arten- und Biotoppotential zu fördern und zu sichern und

- die zu erwartenden Beeinträchtigungen auf Boden, Natur und Landschaft im Baugebiet selbst oder an anderer Stelle auszugleichen.

Um die zu erwartenden Auswirkungen der geplanten Bebauung auf Natur und Landschaft zu mindern, werden grünordnerische Maßnahmen zum Erhalt, zur Gestaltung und zur Pflege des betroffenen Plangebietes sowie naturschutzrechtlich erforderliche Ausgleichsmaßnahmen festgesetzt.

Bei der Pflanzenauswahl soll die standortgerechte potentielle natürliche Vegetation (pnV) des Typischen Waldgersten-Buchenwaldes Berücksichtigung finden. Hier handelt es sich um Gehölze, die den natürlich vorhandenen Verhältnissen angepasst sind und beim Anpflanzen ein sehr hohes Anwuchsergebnis garantieren. Diese Gehölze fügen sich nahtlos in die sie umgebende Landschaft ein. Zusätzlich beleben sie nachhaltig Orts- und Landschaftsbild. Die vorgegebenen Biotopstrukturen am Kolmberg mit Hecken, Feldgehölzen, Obstbäumen und Magerflächen werden in die randliche Eingrünung und in die Ausgleichsflächen des Baugebietes übernommen.

Die Festsetzung von Pflanzenqualität, Pflanzengröße und Pflanzdichte soll eine rasche Eingrünung der öffentlichen Grünflächen sowie des jeweiligen privaten Baugrundstückes ermöglichen.

Der öffentliche Grünstreifen entlang der Erschließungsstraße soll mit hochstämmigen kleinkronigen Straßenbäumen II. Ordnung bepflanzt werden. Sie tragen zur Lenkung und Beruhigung des Straßenverkehrs bei und verbessern durch ihren Schattenwurf das Kleinklima.

Durch die Festsetzung der Anzahl von zu pflanzenden Gehölzen auf Privatgrund soll die innere Durchgrünung des Baugebietes optimiert werden, der Biotopverbund von der freien Landschaft in die bebaute Siedlungsfläche wird verbessert.

Nördlich des bebaubaren Bereiches werden Ausgleichsflächen festgesetzt, die sich auf öffentlichem Grund befinden. Hier sind die Neuanlage eines vielfältigen Ortsrandes mit Hecken, Obstbäumen, eingestreuten Einzelgehölzen sowie die Neuanlage einer Streuobstwiese vorgesehen, die den Siedlungsrand von Oberstreu neu definieren soll.

Am Nordrand des geplanten Wohnbaugebietes wird eine abwechslungsreiche 3-reihige Landschaftshecke mit etwa 5 - 10 m langen Lücken (z. T. mit Einzelbäumen) festgesetzt. Die Breite des öffentlichen Grünstreifens mit 6 m ist nach den bisherigen Erfahrungswerten in der Gemeinde Oberstreu ausreichend dimensioniert, zumal am Außenrand zusätzlich Grünwege (Anwandwege) und Ausgleichsflächen liegen.

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9 Immissionsschutz

Im Rahmen der immissionsschutzrechtlichen Beurteilung wurden bei der Erstellung des Bebauungsplanes folgende Punkte beachtet:

Landwirtschaftsklausel Die Erwerber, Besitzer und Bebauer der Grundstücke im Bebauungsplangebiet haben die landwirtschaftlichen Emissionen und Immissionen der angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzflächen und der angrenzenden landwirtschaftlichen Betriebe, die aus ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und Bearbeitung stammen (Lärm-, Geruchs- und Staubeinwirkungen) entschädigungslos hinzunehmen.

Bahnlinie Die Deutsche Bahn AG weist darauf hin, dass alle Immissionen, die von Bahnanlagen und dem gewöhnlichen Bahnbetrieb ausgehen (einschließlich dem digitalen Zugfunk - GSM-R) entschädigungslos hinzunehmen sind und Abwehrmaßnahmen vom Bauherrn zu tragen sind. Weiterhin teilt die Deutsche Bahn AG mit, dass die aus dem Eisenbahnbetrieb ausgehenden Immissionen erforderlichenfalls von der Gemeinde oder den einzelnen Bauwerbern auf eigene Kosten geeignete Schutzmaßnahmen (Schallschutz) vorzusehen bzw. vorzunehmen sind. Dabei ist ausschließlich Fremdgrund zu nutzen.

Schallschutzmaßnahmen sind nach den derzeitigen Erfahrungen im bereits bestehenden Baugebiet „Am Kolmberg“ in Oberstreu nicht notwendig.

10 Denkmalschutz

Unmittelbar im Südwesten grenzt das Bodendenkmal D-6-5527-0096 (Siedlung der Hallstattzeit) an das Bebauungsplangebiet an. Dieses Denkmal ist durch die Aufdeckung und Bergung von mehreren archäologischen Befunden auf Flur-Nr. 1558/1 im Jahre 2005 sicher belegt. Bereits 1996 wurden auf der Flur-Nr. 1555/2 vorgeschichtliche Keramik und Knochenfunde geborgen. Das Bodendenkmal ist mit Wohnhäusern überbaut.

Unmittelbar im Norden grenzt das Bodendenkmal D-6-5527-0032 (Siedlung der Urnenfelderzeit) an die Planungsfläche an. Dieses Bodendenkmal ist seit 1975 durch die Auffindung von vorgeschichtlichen Bronzefunden und Keramik sicher belegt.

Im Rahmen der Erschließung des Baugebietes „Lückenschluss Kolmberg“ wurde zusammen mit dem Landesamt für Denkmalpflege am 13.05.2015 eine Vorerkundung in Form von archäologischen Sondagen durchgeführt. Dabei hat sich der Verdacht auf Bodendenkmäler nicht bestätigt.

Im Bebauungsplan „Lückenschluss Kolmberg“ wurde textlich festgesetzt, dass beim Auffinden von Bodendenkmälern diese unverzüglich dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen sind.

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11 Flächenbilanz

Die geplante Flächennutzung teilt sich wie folgt auf:

Geplante Flächennutzung Fläche Fläche in m² in %

Allgemeines Wohngebiet (WA) 10.907 m² 54,3 % Verkehrsflächen (Straße, Wege) 1.824 m² 9,1 % Öffentliche Grünflächen (Straßenbegleitgrün) 670 m² 3,3 % Ausgleichsflächen 6.701 m² 33,3 % - A1: Randeingrünung mit 1.487 m², - A2: Streuobstwiese mit 5.214 m²

Gesamtfläche 20.102 m² 100,0 %

Die Begründung wurde gemäß § 9 Abs. 8 BauGB in Verbindung mit dem Umweltbericht gemäß § 2a BauGB im Auftrag der Gemeinde Oberstreu ausgearbeitet.

aufgestellt: 01.12.2014 (VE) ergänzt: 04.05.2015 (E) geändert: ...... (S)

Ingenieurbüro Peter Gemmer GmbH Am Schleifweg 15 97456 Dittelbrunn

Für die Begründung: (Dipl.Ing.(FH) Peter Gemmer) (Dipl.Ing.(FH) Michael Mock, LandschaftsArchitekt)

Oberstreu, ......

(Matthias Liebst, 1. Bürgermeister)

Ingenieurbüro Peter Gemmer GmbH 05/2015 (E) Seite 13