COMMUNAUTE DE COMMUNES LUY , GABAS, SOUYE ET LEES

PROGRAMME LOCAL DE L'HABITAT

Diagnostic Orientations Programme d’Actions Janvier 2010

C R E H A M Programme Local de l'Habitat de la Communauté de Communes des Luy Gabas Souye et Lées Diagnostic

Sommaire V. Le parc locatif conventionné p.26

A. Le parc public p.26 I. Structure et fonctionnement du territoire p.5 B. Le parc privé p.31 A. Un territoire attractif p.5 B. Un territoire "jeune" p.6 VI. Le parc locatif communal p.32 C. Une taille moyenne des ménages élevée p.8 D. Des ménages aux revenus élevés p.9 VII. Les besoins spécifiques p.33

II. Le parc de logements p.11 A. Le logement et l’hébergement des personnes âgées et handicapées p.33 A. Le parc de résidences principales p.11 B. Les Gens du Voyage p.34 B. La vacance p.12 C. Les situations d’urgence et de précarité liées au C. Le parc potentiellement indigne p.13 logement p.34 D. Le logement des jeunes p.36 III. Les dynamiques de développement du territoire et le processus de périurbanisation p.14

A. La dynamique de construction p.14 B. Une consommation foncière importante p.16 C. Les limites du modèle d'urbanisation du territoire p.17 D. Les contraintes à l'urbanisation p.20

IV. Le marché de l'immobilier p.21

A. La réhabilitation du parc privé p.21 B. Le marché foncier p.22 C. L'impact du Prêt à Taux Zéro sur la Communauté de Communes p.23 D. Le marché de l'occasion et de la location p.24

Programme Local de l'Habitat de la Communauté de Communes des Luy Gabas Souye et Lées Diagnostic

Introduction

La Communauté de Communes des Luy Gabas Souye et Lées a décidé de définir sa politique de l’habitat pour la période 2008-2014. Dans le cadre de sa compétence Habitat, elle a donc initié l’élaboration de son Programme Local de l’Habitat, instrument de planification et de programmation au pouvoir renforcé par la loi Solidarité et Renouvellement Urbains. Les objectifs généraux d’un PLH sont de :

- répondre aux besoins de logements des populations nouvelles, - accompagner le développement de la communauté de communes en favorisant l’accueil des populations nouvelles, - permettre le libre choix de son logement par une offre diversifiée, - préserver et créer la mixité des fonctions urbaines dans les différents quartiers et secteurs géographiques, - équilibrer le développement urbain du territoire, - résoudre les problèmes de précarité et d’exclusion par le logement Enfin, le PLH doit être cohérent avec les orientations retenues dans le cadre du Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées, du Schéma d’Accueil des Gens du Voyage, de Schéma Départemental des Personnes Agées. Pour l’assister dans sa démarche d’élaboration de son PLH, la Communauté de Communes a confié au Créham une mission qui se décompose en 3 phases : - Phase diagnostic - Phase de définition des orientations - Phase d’élaboration du programme d’actions. Le présent document rend compte de la première phase de diagnostic réalisée entre novembre 2007 et avril 2008

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Pour permettre une lecture efficace du territoire, 4 secteurs géographiques ont été définis. Plusieurs éléments ont été pris en compte pour construire ces secteurs et notamment :

- la croissance de la population jusqu’en 2006 - les rythmes de constructions - les prix du marché immobilier et foncier Ainsi les communes regroupées au sein de ces secteurs présentent des caractéristiques semblables : - La ville de Morlaàs a été isolée en raison de son positionnement : seul pôle urbain de la Communauté de Commune, Morlaàs regroupe l'ensemble des commerces et des services à la population. - le secteur périurbain regroupe les communes de , Serres-Morlaàs et . Ce secteur est caractérisé par des revenus par ménage élevés, un développement urbain déjà ancien, des prix fonciers et immobiliers élevés. - le secteur semi-rural regroupe les communes de Saint Castin, , , Saint Jammes, et . Ce secteur est caractérisé par une urbanisation plus récente. - le secteur rural est caractérisé par une pression croissante de l'urbanisation. Il se décline en deux sous-secteurs : o Le secteur rural nord qui regroupe les communes de Saint Armou, Anos, , Escoubès, Higuères-Souye, et Saint Laurent Bretagne. o Le secteur rural est qui regroupe les communes de , Abère, , Sedzère, , Bédeille, , , Espéchère, et Eslourenties- Daban. Cette lecture concentrique du territoire trouve son explication dans le positionnement géographique de la Communauté de Communes aux portes de la ville de Pau.

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I. Structure et fonctionnement du territoire Année 1982 1990 1999 2006 A. Un territoire attractif Morlaàs 2411 3094 3658 4121 Andoins 469 514 522 628 En 1999, la population de la Communauté de Communes était de 13.280 habitants, Buros 919 1155 1416 1707 soit une augmentation de plus de 8% par rapport au recensement de la population de Serres-Morlaàs 525 554 639 679 1990 où 12.286 personnes résidaient sur le territoire. Secteur périurbain 1913 2223 2577 3014 Bernadets 303 534 519 505 Gabaston 592 602 562 605 Depuis 1999, cette croissance s'est accélérée passant de 8% entre 1990 et 1999 à Maucor 396 436 461 495 près de 12% entre 1999 et 2006, a population en 2006 étant de 14.836 habitants. Ouillon 307 309 355 398 Saint-Castin 488 736 736 782 Toutefois, selon les secteurs les taux de croissance sont différenciés : Saint-Jammes 413 522 583 630 Secteur semi-rural 2499 3139 3216 3415 - Morlaàs : légère diminution de la croissance (90-99 : 18.2% - 99-06 : Anos 62 120 149 181 12.7%) Barinque 370 470 489 552 Higuères-Souye 234 248 258 291 - Secteur périurbain : stabilité ( 90-99 : 15.9% - 99-06 : 17%) Saint-Armou 436 502 512 261 - Secteur semi-rural: légère augmentation (90-99 : 2.5% - 99-06 : 6.2%) Escoubès 222 226 231 162 Saint-Laurent-Bretagne 325 349 362 566 - Secteur rural: forte augmentation (90-99 : 2.7% - 99-06 : 11.9%) Riupeyrous 165 180 151 413 - Secteur rural nord : forte augmentation (90-99 : 0% - 99-06 : 12.7%) Secteur rural nord 1814 2095 2152 2426 - Secteur rural est : forte augmentation (90-99 : -3.3% - 99-06 : 10.8%) Abère 132 123 133 144 Arrien 120 138 135 120 Baleix 126 122 120 126 Bédeille 198 204 200 196 C'est la diffusion de l’urbanisation aux territoires ruraux qui explique l'augmentation Eslourenties-Daban 140 185 193 216 rapide de la croissance sur ces territoires, diffusion de l'urbanisation qui n'ampute Espéchède 141 152 142 152 Lespourcy 112 133 114 147 cependant pas les autres territoires de leur dynamisme. Lombia 176 167 163 197 Ce report de l’urbanisation de plus en plus loin de l’agglomération paloise se fait en Saubole 86 91 78 108 raison notamment d’un foncier encore accessible pour les ménages aux revenus moyens. Sedzère 353 359 339 394 Urost 36 61 60 59 Secteur rural est 1620 1735 1677 1859 Secteur rural 3434 3830 3829 4285 EPCI Luy-Gabas-Souye et Lées 10257 12286 13280 14836

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B. Un territoire "jeune"

En 1999, la population de la Communauté de Communes était relativement jeune comparativement à d'autres territoires.

En effet, 19,1% de la population avait moins de 15 ans en 1999 contre 16,4% à l'échelle de l'Aire Urbaine de Pau, les chiffres récents du recensement de 2006, confirme ce constat (20,1% de la population de la CdC a moins de 15 ans contre 16,9% à l'échelle de l'Aire Urbaine de Pau)

L'indice de jeunesse (rapport entre la population de moins de 20 ans et la population de plus de 60 ans) était de 1,44 en 1999, il est de 1.47 en 2006. Il témoigne de la jeunesse de la population et reflète le caractère attractif d'un territoire qui accueille un grand nombre de familles.

Malgré un taux plus faible sur la ville de Pau, l'équilibre entre les moins de 20 ans et les plus de 60 ans est encore présent (indice de jeunesse de 1,09). Toutefois, à l'échelle de la région Aquitaine, cet équilibre est rompu, les plus de 60 ans étant plus nombreux que la population de moins de 20 ans.

Entre 1990 et 1999, des signes de vieillissement de la population sont apparus. Alors que la population n'a cessé de croître, les moins de 20 ans diminuait en nombre et en valeur absolue. A contrario, la population des plus de 60 ans augmentait : en 1990, les plus de 60 ans représentaient 16,7% de la population, ils étaient 18,3% en 1999 (22,2% sur l'aire urbaine de Pau)

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Entre 1999 et 2006, on assiste à une augmentation importante des moins de 20 ans (+14,6%) population passant de 3.512 à 4.026 personnes donnant ainsi un coup d'arrêt aux évolutions passées. En parallèle, la population des 40-60 ans croît de manière similaire traduisant ainsi l'arrivée de familles sur le territoire.

Néanmoins, les plus de 60 ans continuent à progresser au même rythme que la croissance globale de population.

C'est la tranche des 20-40 ans qui même si elle se maintient en nombre (3.204 en 1999, 3.245 en 2006) voit son poids au sein de la population diminué (24,1% en 1999, 21,9% en 2006) traduisant la difficulté pour le territoire de retenir les jeunes ménages

Une augmentation des plus de 60 ans qui génèrera à terme des besoins en terme d’adaptation des logements et d’hébergement qu’il est d'ores et déjà nécessaire d’anticiper

Des jeunes ménages (20-40 ans) qui sont contraints à quitter le territoire, faute d'offre adaptée à leurs besoins

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1982 1990 1999 2006 C. Une taille moyenne des ménages élevée Morlaàs 3,2 3,0 2,7 2,6 Andoins 3,6 3,2 2,9 2,7 2,9 En 1999, la taille moyenne des ménages était élevée : 2,86 personnes par ménage. Buros 3,4 3,0 2,9 Serres-Morlaàs 3,5 3,2 2,9 2,6 Cependant, cette taille diminue régulièrement. En 1982, elle était de 3,48 ; en 1990 secteur périurbain 2,8 de 3,16. Bernadets 3,8 3,4 3,0 2,6 Gabaston 3,5 3,2 2,7 2,6 En 2006, la baisse se poursuit pour atteindre une taille moyenne de 2,7 personnes par Ouillon 3,9 3,1 2,8 2,7 2,8 ménage, toutefois la décroissance de la taille moyenne des ménages est moins rapide Saint-Castin 3,8 3,6 3,2 Saint-Jammes 3,5 3,2 3,0 3,0 notamment en raison de l'arrivée sur le territoire de nombreuses familles. Maucor 3,4 3,1 2,7 2,7 secteur semi-rural 2,7 Cette baisse de la taille moyenne des ménages est un phénomène que l'on rencontre Anos 3,0 3,0 3,2 3,3 quelque soit le territoire. Cette baisse est due : Barinque 3,6 3,4 3,1 2,8 Higuères-Souye 3,5 3,4 3,0 2,7 - Au vieillissement de la population Escoubès 3,4 3,1 2,8 2,7 - A la décohabitation des jeunes Riupeyrous 3,4 3,2 2,5 2,5 2,8 - Aux ruptures familiales Saint-Armou 3,7 3,3 2,8 Saint-Laurent-Bretagne 3,5 3,3 2,9 2,8 secteur rural nord 2,8 Abère 3,9 3,5 3,0 2,9 Arrien 3,6 3,0 2,7 2,3 Cette diminution de la taille moyenne des ménages engendre des besoins en Baleix 3,2 3,0 2,5 2,5 production de logement supplémentaire. Ainsi, pour maintenir la population à niveau Bédeille 3,8 3,3 2,9 2,8 2,7 constant, il est nécessaire de produire des logements. Eslourenties-Daban 3,9 3,2 3,3 Espéchède 3,3 3,1 2,8 2,5 Lespourcy 3,4 3,6 2,8 2,8 Lombia 3,7 3,3 3,0 3,0 Saubole 4,3 3,6 2,8 2,4 Sedzère 3,5 3,0 2,8 2,6 Urost 3,6 3,4 3,3 2,2 secteur rural est 2,7 secteur rural 2,7 Cdc Luy-Gabas-Souye 3,48 3,16 2,86 2,7 et Lées

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Revenu moyen fiscal des ménages

D. Des ménages aux revenus élevés

En 2006, le revenu moyen fiscal des ménages était de 20.020€ soit une moyenne nettement supérieure à celle de l'aire urbaine de Pau (16.960€)

Toutefois, ce chiffre cache des disparités importantes selon les secteurs. En effet, plus on s'éloigne de l'agglomération paloise, plus le revenu moyen fiscal des ménages diminue. Ce phénomène trouve son explication dans les prix immobiliers et fonciers pratiqués : plus les ménages ont des revenus faibles, plus ils s'éloignent de l'agglomération paloise pour accéder à la propriété.

Malgré la proximité de l'agglomération paloise, le revenu moyen fiscal par ménage de la ville de Morlaàs est proche de la moyenne de la Communauté de Communes. Ce constat est le reflet de la mixité de la population. A contrario, sur certaines communes, on tend vers une spécialisation sociale (par exemple : la commune de Serres-Morlaàs avec un revenu moyen fiscal par ménage de 33.357€ : absence de mixité sociale)

Revenus moyens fiscaux des ménages par secteur : - Morlaàs : 20.619€ - Secteur périurbain : 27.205€ - Secteur semi-rural : 19.570€ - Secteur rural : 15.119€

En 2006, près de 58% des ménages étaient imposés (contre 54% sur l'aire urbaine de Pau).

Malgré des revenus moyens élevés, ce sont 80% des locataires et 53% des propriétaires occupants qui pourraient bénéficier d'un logement social

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Malgré des revenus moyens élevés, ce sont 80% des locataires et 53% des propriétaires occupants qui ont des revenus inférieurs aux plafonds HLM et qui pourraient donc bénéficier d'un logement social.

Part des locataires et des propriétaires occupants pouvant bénéficier d'un logement social à l'échelle des secteurs :

- Morlaàs : 59,2% des propriétaires occupants et 79,9% des locataires - Secteur périurbain : 38% des propriétaires occupants et 69% des locataires - Secteur semi-rural : 43,2% des propriétaires occupants et 100% des locataires - Secteur rural : 71,6% des propriétaires occupants

Rappel : pour bénéficier d'un logement social, une famille avec 2 enfants doit avoir des revenus inférieurs à 31.119€ par an soit l'équivalent de 2 salaires à 2.196€ (2.6 fois le SMIC).

Ainsi à l'échelle du territoire :

- Un propriétaire occupant sur 2 pourrait prétendre à un logement social - 4 locataires (du parc privé) sur 5 pourraient prétendre à un logement social

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II. Le parc de logements 2006 1999 1990 1982 Morlaàs 1540 1328 1034 741 A. Le parc de résidences principales Andoins 228 179 162 128 Buros 589 483 378 269 En 2006, 5.412 résidences principales étaient présentes sur le territoire et réparties Serres-Morlaàs 261 216 175 149 1078 de la manière suivante : Secteur périurbain 878 715 546 Bernadets 193 176 157 80 Gabaston 232 210 190 166 - Morlaàs : 28,5% Maucor 182 168 142 116 - Secteur périurbain : 19,9% Ouillon 147 126 99 78 Saint-Castin 265 232 202 130 - Secteur semi-rural : 22,6% Saint-Jammes 206 180 151 108 - Secteur rural : 29% Secteur semi-rural 1223 1092 941 678 Anos 58 47 40 21 Entre 1999 et 2006 les résidences principales ont augmenté d'environ 18%. Barinque 197 155 133 93 Escoubès 108 83 74 65 Le nombre de résidences principales croît beaucoup plus rapidement que la population Higuères-Souye 94 87 74 67 Riupeyrous 63 60 57 48 ce qui est à corréler avec la diminution de la taille des ménages. Ainsi entre 1999 et Saint-Armou 203 180 151 118 2006 alors que la population augmentait de 11%, les résidences principales ont Saint-Laurent-Bretagne 152 123 107 92 augmenté de plus de 18%. Secteur rural nord 875 735 636 504 Abère 53 45 35 34 Lors des différentes périodes intercensitaires, ce constat est le même : Arrien 52 50 46 33 Baleix 51 47 40 39 Bédeille 72 68 61 52 - 1982-1990 : résidences principales : +32%, population : +19,8% Eslourenties-Daban 79 59 57 36 - 1990-1999 : résidences principales : +18,5%, population : +8.1% Espéchède 61 51 49 43 Lespourcy 54 40 37 33 Lombia 66 55 50 47 Saubole 42 28 25 20 Sedzère 142 121 119 101 Urost 24 18 18 10 Secteur rural est 696 554 512 428 Secteur rural 1571 1289 1148 932 CdC Luy-Gabas-Souye et Lées 5412 4587 3838 2897

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B. La vacance

Au troisième trimestre 2006, environ 5% des logements étaient vacants soit environ 300 logements. Ce faible taux de logements vacants est le signe d'une tension du marché. On considère, en effet, qu'avec un taux de vacance inférieur à 5%, le nombre de logements est insuffisant pour répondre à la demande La ville de Morlaàs et le secteur rural concentrent la majeure partie des logements vacants : - Morlaàs : 82 logements soit 27% du parc vacant - Secteur rural : 112 logements soit 37% du parc vacant - Secteur périurbain : 60 logements soit 20% du parc vacant - Secteur semi-rural : 45 logements soit 15% du parc vacant. Toutefois, le nombre de logements vacants est en progression depuis 2002. Il est passé de 220 logements vacants en 2002 à 275 logements en 2005, soit une progression de 25%. Plusieurs hypothèses peuvent être émises : - Le fichier EDF comptabilise les compteurs inactifs, les logements neufs non encore habités peuvent donc être inclus dans les logements vacants. La forte production de logements sur le territoire peut donc induire une augmentation de ces logements vacants à tort. - Une augmentation réelle des logements vacants relative à des stratégies immobilières personnelles. Certains propriétaires, notamment héritiers ne veulent pas réhabiliter ou vendre leur bien entraînant de facto une croissance des logements vacants.

Le territoire dispose d'un potentiel de logements vacants faible mais qui reste malgré tout à valoriser pour participer entre autre à la détente du marché et à la préservation du patrimoine bâti.

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C. Le parc potentiellement indigne

Rappel : Le parc potentiellement indigne est le résultat du croisement des catégories cadastrales 7 et 8 et des revenus des ménages. Le postulat de départ est le suivant : un logement classé 7 ou 8 et habité par un ménage aux revenus faibles aura des difficultés pour entretenir ou réhabiliter son logement, ce dernier présente donc des risques d’être indigne. Il s’agit bien d’une PROBABILITE et non d’une certitude.

En 2003, au moins 310 logements potentiellement indignes étaient présents sur la Communauté de Communes soit plus de 6% des résidences principales, ce qui est relativement faible comparé à d'autres territoires (Ex : agglomération paloise)

Toutefois, on constate que ce nombre de logements potentiellement indignes diminue nettement. Entre 1997 et 2003, ce parc a diminué de 25% passant de 414 logements en 1997, à 353 en 2001 à 310 en 2003 ce qui traduit la dynamique de réhabilitation du parc sur le territoire.

Peu de situations d'insalubrité avérées ont été identifiées par les élus, ce qui conduit à minorer les chiffres précédemment cités sans pour autant éluder cette éventuelle problématique.

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III. Les dynamiques de développement du territoire et le processus de périurbanisation

A. La dynamique de construction

Entre 1990 et 2006, ce sont près de 2.000 logements qui ont été construits soit une moyenne d'environ 110 logements par an. 3 grandes périodes peuvent se distinguer :

- 1990-1996 : le rythme de construction était d'environ 94 constructions par an - 1997-2002 : croissance du rythme de construction pour passer à environ 118 nouveaux logements par an Secteur secteur secteur secteur secteur Morlaas CdC - 2003-2006 : nouvelle croissance du rythme pour passer à un rythme Périurbain semi rural rural nord rural est rural

d'environ 155 nouvelles constructions par an (en 2006, un pic de 1990 64 25 16 16 6 22 127 construction a été atteint avec 193 nouveaux logements) 1991 44 18 18 11 4 15 95 1992 34 20 10 9 5 14 78 1993 66 12 13 2 9 11 102 Le logement individuel pur domine très largement la construction neuve (85%). Sur cette 1994 29 26 18 5 5 10 83 période (1990-2006) seulement 111 logements individuels groupés ont été construits 1995 36 19 15 8 4 12 82 1996 33 19 19 13 8 21 92 (5.5%) dont 108 sur la seule ville de Morlaàs. 1997 41 23 19 23 10 33 116 1998 53 26 25 15 11 26 130 La construction de logements collectifs s'est exclusivement concentrée sur la commune de 1999 52 28 23 20 15 35 138 2000 40 24 20 34 10 44 128 Morlaàs, avec 188 logements (soit 9.5% de la construction neuve de la Communauté 2001 31 36 15 20 13 33 115 2002 2 36 19 12 10 22 79 de Communes et près de 27% des constructions réalisées sur la commune de Morlaàs) 2003 47 50 27 28 9 37 161 2004 36 43 18 19 14 33 130 2005 18 29 34 24 29 53 134 2006 74 31 34 26 28 54 193 Total 700 465 343 285 190 475 1983

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Entre 1990 et 2006, la construction s'est inégalement répartie selon les territoires :

- Morlaàs a concentré 35% de la construction neuve de la Communauté de Communes - Secteur périurbain : 23% - Secteur semi-rural : 17% - Secteur rural : 24%.

Ce sont donc la ville centre et les communes les plus rurales qui connaissent les dynamiques de construction les plus importantes. Entre 1990 et 2006 : Morlaàs a enregistré 170 nouvelles constructions pour 1000 habitants et le secteur rural : 180 nouvelles constructions pour 1000 habitants.

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B. Une consommation foncière importante

Depuis 1990, la consommation foncière pour la construction à usage d'habitat a pu être évaluée à environ 500 ha si l'on prend un ratio de 2.500m² par logement. Ce ratio est une moyenne, la ville de Morlaàs offrant des terrains d'une superficie nettement inférieure (800m² environ) et les communes les plus rurales pouvant offrir des terrains d'une superficie beaucoup plus importante (3.000-4.000m²). Cette estimation permet de mieux apprécier l'impact de la consommation foncière sur l'environnement, sur les espaces agricoles, … En 16 ans, c'est donc l'équivalent de la commune de Saubole qui a été urbanisé pour des besoins d'habitat.

1/3 des communes (9) ne disposent pas de document d'urbanisme, 4 communes sont en cours d'élaboration de leur carte communale, 1 commune élabore un PLU, 8 communes disposent d'une carte communale approuvée, 4 communes sont en cours de révision de leur PLU et la ville de Morlaàs a un PLU approuvé. Sur les 28 communes, 9 ont des documents d'urbanisme en cours d'élaboration ou de révision, ce qui générera à court terme une nouvelle offre de terrains à bâtir qui renouvellera l'attractivité du territoire.

Un territoire vaste qui favorise la consommation excessive de foncier.

Une urbanisation qui doit être maîtrisée et encadrée afin de préserver le développement futur du territoire.

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C. Les limites du modèle d'urbanisation du territoire

Le modèle de développement est encore largement dominé par une urbanisation le long des voies et qui engendre :

- De nombreuses dépenses pour la collectivité en terme de coût d'entretien des réseaux notamment viaires et en terme de services publics (collecte des déchets, ramassage scolaire, …) - Une insécurité routière grandissante avec la multiplication des accès sur les routes départementales notamment.

Ce type d'urbanisation rend également impossible la réalisation d'un assainissement collectif en raison du coût qu'elle engendrerait et génère donc des consommations foncières excessives liées aux contraintes de l'assainissement individuel.

Cette urbanisation le long des voies participe également d'une privatisation des paysages. En effet, de nombreuses perspectives remarquables sur les Pyrénées, très attractives d'un point de vue résidentiel font l'objet d'une urbanisation éparse et contribue à masquer les différentes vues.

Une urbanisation qui produit un seul type de logement (excepté sur Morlaàs) : la maison individuelle sur grande parcelle.

Une uniformisation et banalisation des paysages qui menace l'identité du territoire.

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- Des implantations en flanc de coteau qui privilégie la perception individuelle au détriment de la perception collective (ici, vers le centre bourg). L'urbanisation sur les coteaux permet en effet aux résidents de bénéficier de magnifiques vues mais contribue à la détérioration des perceptions pour les autres usagers

- Une intervention violente sur le relief naturel associée à une absence d'intégration entraîne une modification brutale du paysage. Traditionnellement, la lecture des coteaux se fait verticalement, dans l'exemple ci-contre, les interventions humaines obligent une lecture par strate horizontale modifiant ainsi les repères communs. Ici, l'homme ne s'adapte pas à la nature mais il la façonne : les bâtiments font abstraction de la topographie.

- Un modèle de développement spaciophage : un chapelet de maisons qui s'égrène sur la crête de manière régulière entraînant une privatisation des vues, des contraintes pour l'activité agricole mais aussi une consommation foncière excessive. Toutefois, la végétation permet de diminuer l'impact paysager de ces constructions.

- Une implantation de l'habitat ex-nihilo, sans lien avec l'existant crée une rupture dans la lecture des paysages. Ici, la mise en place de structures végétales est nécessaire pour une meilleure intégration des futures habitations.

18 Programme Local de l'Habitat de la Communauté de Communes des Luy Gabas Souye et Lées Diagnostic

- Des styles architecturaux d'emprunt qui appauvrissent l'identité du territoire. La présence de "mas provençaux" dans le Béarn génère une perte d'identité du territoire tout comme les colonnettes, les encadrements de fenêtres ou encore la pente des toitures, les couleurs, qui contrastent avec le style local.

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D. Les contraintes à l'urbanisation Système d’assainissement La structure urbaine de certains bourgs (exemple : Maucor), voire l'absence de structure (Urost, Arrien, …) ne facilite pas l'urbanisation. C'est d'ailleurs souvent l'absence de centralité qui est à l'origine du mitage ou de la dilution de l'urbanisation dans les espaces agricoles.

L'absence de maîtrise foncière par les communes constitue également un frein à l'urbanisation. Ce sont en effet, les propriétaires fonciers privés qui sont à l'origine de la production de l'offre en terrains à bâtir. Cette nouvelle offre ne répondant pas ou peu à des objectifs de densification, de mixité ou de projets globaux.

L'absence de système d'assainissement collectif est également une des contraintes que les communes doivent affronter. La réalisation d'assainissement collectif est inenvisageable pour un grand nombre de communes (les plus rurales) notamment pour des questions financières.

Les périmètres de protection des élevages sont également une contrainte à l'urbanisation. Ces périmètres de 50 à 100m peuvent se superposer et bloquer l'urbanisation de centres bourgs lorsque plusieurs exploitations agricoles en activité sont présentes (Exemple : la commune de Abère).

Des contraintes (assainissement, élevage, topographie, …) qui imposent d'avoir une vision à long terme pour le développement communal.

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IV. Le marché de l'immobilier

A. La réhabilitation du parc privé Une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat (OPAH) a été réalisée sur le territoire de la Communauté de Communes entre 2003 et 2005. Cette opération a permis la réhabilitation de 150 logements répartis de la manière suivante :

- 113 logements occupés par leur propriétaire. L’objectif initialement fixé était de 80 logements. Sur ces 113 logements, 10 logements ont fait l’objet d’adaptation au vieillissement. Les travaux les plus fréquemment réalisés ont été : changement des menuiseries, mise en place du chauffage central, réfection de la toiture. Le montant moyen de la subvention était de près de 3.100€ pour un montant moyen de travaux de plus de 12.300€ - 37 logements locatifs dont 17 étaient vacants (soit près de 50%). Sur ces 37 logements réhabilités, 7 ont fait l’objet d’un conventionnement, 21 sont des logements à loyer intermédiaire et 9 à loyer libre. Le montant moyen de la subvention était de plus de 13.500€ pour un montant moyen de travaux de près de 40.000€ A l'issue de cette opération, plusieurs points de blocage ont été identifiés : - Des propriétaires occupants aux revenus supérieurs aux plafonds d'éligibilité, - Des logements vacants peu nombreux (environ 300 logements) - Une tension immobilière qui encourage les propriétaires à vendre plutôt qu'à louer - Des indivisions qui sont souvent un frein à la réhabilitation du patrimoine

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B. Le marché foncier Les prix du foncier sont très largement dépendants de l'éloignement de l'agglomération paloise : plus on s'éloigne de Pau, plus les coûts du foncier sont faibles.

Le prix du foncier à Morlaàs ou dans les communes périurbaines dépassent très souvent les 100€ le m². Ces prix excluent de fait une grande partie des primo-accédants, ces derniers devant se reporter sur des communes où les prix pratiqués sont moins élevés. Les communes rurales avec un prix au m² souvent inférieur à 40 € accueillent une part importante de primo-accédants.

Le coût d'un terrain à bâtir sur certaines communes excède les 150.000€ ce qui engendre inévitablement une ségrégation spatiale.

Vers une spécialisation sociale du territoire ?

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C. L'impact du Prêt à Taux Zéro sur la Communauté de Communes

Le nombre de bénéficiaires du Prêt à Taux Zéro est en constante diminution depuis 1997 :

- 1997-2000 : environ 70-80 PTZ étaient distribués chaque année - 2000-2006 : environ 50-60 PTZ étaient distribués chaque année

Ainsi entre 1997 et 2006, les projets de construction aidés par un PTZ sont passés de plus de 70% à environ 30%. Plusieurs hypothèses peuvent être émises pour expliquer cette nette diminution :

- Les ménages qui font construire leur résidence ont des revenus supérieurs au plafond d'éligibilité au PTZ (soit pour un couple avec 2 enfants : 40.488€) - Les ménages qui font construire leur résidence ne sont pas des primo- accédants et ne peuvent donc pas prétendre au PTZ.

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D. Le marché de l'occasion et de la location

• Le marché de l'occasion Le marché de l'occasion est principalement réservé aux ménages ayant des revenus élevés compte tenu des prix pratiqués. Pour une maison contemporaine avec 3 chambres implantée sur un terrain d'environ 1.000m², les prix sont les suivants : - Morlaàs : environ 250.000€ - Secteur périurbain : entre 230.000 et 300.000€ - Secteur semi-rural : entre 190.000 et 280.000€ - Secteur rural : entre 150.000 et 200.000€

Globalement, plus on s'éloigne de l'agglomération paloise, plus les prix diminue. Toutefois, il demeure encore élevé sur certaines communes pourtant éloignées de Pau.

• Le marché de la location

Le marché de la location privée est peu développé. Une offre relativement rare et une demande importante entraîne des montants de loyer élevés. Selon les secteurs, les biens se louent entre 500 et 900€ pour une maison avec 3 chambres.

Plusieurs catégories de ménages ont aujourd'hui des difficultés pour accéder à un logement sur le territoire de la Communauté de Communes :

- Les jeunes ménages - Les ménages aux revenus modestes

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Ces ménages sont très souvent condamnés à quiter le territoire en raison des prix des loyers pratiqués. De plus, l'offre locative sociale ne parvient pas à jouer son rôle en raison de son faible développement.

Des ménages à revenus moyens qui ont des difficultés à accéder à un logement sur le territoire

Une nécessité de diversifier l'offre afin de contrer le processus de spécialisation du territoire.

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V. Le parc locatif conventionné

A. Le parc public • Caractéristiques

129 logements locatifs conventionnés publics sont présents sur le territoire de la Nb de Ind / Année de Type de Communauté de Communes, soit 2,2% des résidences principales. logements Coll construction financement Fors 23 I 1986 PLA Ce parc social est quasi-exclusivement concentré sur la commune de Morlaàs, seule, la Pavillon commune d'Escoubès possède 4 logements sociaux, les autres communes du territoire Carnets 1 42 C 1989 PLA n'en disposant pas à ce jour. La Borde 7 I 1992 PLAi des Fors 3 opérateurs interviennent : Alliance Habitat (105 logements) et la Béarnaise Habitat Ex 1 I 1992 RAPLAPLA (20 logements) à Morlaàs et l'Office 64 de l'Habitat à Escoubès (4 logements). Leymond Carnets 2 15 C 1993 PLA Le parc présent sur le territoire est relativement récent, l'ensemble des opérations Les 17 I 1994 PLA ayant été construites après 1985. Bastides L'offre est diverse tant dans les formes d'habitat (55% d'individuel, 45% de collectif) Les Pins 20 I 2004 PLUS Les que dans les types de logements proposés : du T4bis au T5 avec toutefois une 4 I 2006 PLUS Argeles prédominance des T3-T4 (70%). Les loyers offerts par ces logements sont très compétitifs par rapport au marché privé. Un T3 se loue approximativement 400€ alors qu'il faut compter environ 600€ pour un logement locatif privé.

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• L'occupation sociale (Parc Alliance Habitat)

48 familles sur 105 sont des petits ménages (1 ou 2 personnes) ce qui contraste avec la typologie du parc (115 T3-T4-T5) et laisse apparaître une situation de sous occupation globale qui peut être associée aux faibles niveaux des loyers.

17 % des locataires 1 du parc social d'Alliance Habitat sont âgés d’au moins 60 ans.

Plus de 60% des locataires sont âgés de 40 ans et plus (cette proportion n’étant que de 60 % à l’échelle nationale), tandis que les locataires de moins de 30 ans ne représentent que 8 % (15% au niveau national).

La proportion des familles monoparentales et des couples avec enfants est proche, respectivement 33 et 35%, 25% des occupants sont des personnes seules et 8% des couples sans enfant.

La moitié des occupants ont bénéficié de l'APL en 2007. L'APL couvre en moyenne l'équivalent d'environ 50% du montant du loyer. Toutefois, le taux de couverture diminue de manière constante depuis 2003. En 2003, ce taux était de 59%.

Le parc en présence sur le territoire ne joue donc pas son rôle d'accueil des jeunes ménages.

Des indicateurs qui font état de l'hétérogénéité des situations financières des occupants.

1 Locataires titulaires du contrat de location.

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• Les indicateurs de gestion (Parc Alliance Habitat)

Parc Alliance Habitat (105 logements) Le taux de rotation est fluctuant sur le parc d'Alliance Habitat mais demeure 2003 7 départs relativement faible (entre 6 et 13%) 2004 14 départs 2005 8 départs La vacance est également faible et comprise entre 10 et 20 jours entre le départ du 2006 14 départs locataire et la relocation, soit pour le parc d'Alliance Habitat 170 jours de vacance en 2007 11 départs 2007 pour 105 logements (1,6 jours par logement). Aucune vacance de longue durée n'est constatée sur l'ensemble du parc.

Les taux d'impayés sont très faibles avec respectivement pour 2006 et 2007 : 0,57% et 0,99% d'impayés.

Des indicateurs qui ne révèlent aucun dysfonctionnement majeur.

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• La demande

3 bases de données différentes (Numéro Unique, observatoire de la demande sociale, Alliance Habitat) ont été traitées pour analyser la demande de logement social : 60

- Les données issues du numéro unique et de l'observatoire de la demande 50 sociale Une cinquantaine de demandes ont été enregistrées en 2007 par le numéro unique ou 40 par l'observatoire de la demande sociale soit un ratio de 0,4 (0,4 demande pour un 30 27 logement). Globalement, on constate qu'environ 25% de la demande est satisfaite chaque année. 20 Pour les ménages ayant eu satisfaction, le délai moyen d'attente a été de 11 mois (il 9 est de 8 mois pour une demande émise au sein de la Communauté d'Agglomération 10 3 Pau-Pyrénées). 0 Observatoire 2003 Observatoire 2006 N° unique 2007 73% des demandes concerne un T3 ou T4, ce qui correspond globalement à l'offre Nb de demandeurs Demande satisfaite actuelle de logements. Toutefois, la typologie des logements offerts conditionne l'expression de la demande. Ces demandes émanent principalement de jeunes ménages (72% ont moins de 45 ans) Motif de la demande de logement social

et de ménages qui ont des revenus qui leur permettraient de bénéficier d'un logement 70% très social (70%). Plus de la moitié des demandeurs ont un revenu mensuel inférieur à 60% un SMIC. 50% La demande de logements est principalement liée à l'inadaptation du logement à la 40%

situation actuelle du demandeur et notamment : 30% - Le logement est trop cher pour 20% des demandeurs 20% - Le logement est trop petit pour 16% des demandeurs 10%

0% Absence de logement Indapatation du Perte de logement Autre logement

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Lorsque les demandeurs n'ont pas de logement : - 16% des demandes sont liées à une rupture familiale (divorce, séparation) - 12,5% des demandeurs sont actuellement hébergés chez la famille ou chez les amis

- - Les données issues d'Alliance Habitat

La demande recensée par le bailleur est quantitativement limitée : seulement 20 demandes ont été recensées en 2007. Cette demande est majoritairement locale puisque 9 demandes proviennent de Morlaàs et 5 de la Communauté de Communes. Seulement 3 demandes proviennent de l'agglomération paloise et 3 sont extérieures à l'agglomération. 14 des 20 demandes concernent des logements de taille moyenne (T3-T4). Concernant le profil des demandeurs, 40% ont moins de 40 ans, et 35% ont comme seule ressource les prestations familiales.

Une demande non satisfaite, principalement locale. Deux contraintes supposées à l’expression de la demande : la situation géographique de Morlaas (effet de barrière physique et psychologique crée par la colline), un choix qui reste limité (une offre centrée sur une commune et un bailleur)

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B. Le parc privé

Le parc locatif conventionné privé est peu développé sur la communauté de communes : 34 logements conventionnés privés (ayant fait l’objet de financement ANAH ou PLS) principalement sur la commune de Morlaàs.

Un parc de logements conventionnés de 184 logements (hors maison de retraite) équivalent à 3,2% des résidences principales et principalement concentré sur la commune de Morlaàs (88%)

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VI. Le parc locatif communal

Il existe sur le territoire un parc locatif communal qui complète le parc social public : - 50 logements communaux répartis sur le territoire dont 19 conventionnés (source enquête communale réalisée au lancement du diagnostic) - Morlaàs : 32% du parc communal (16 logements) - Seules 3 communes n’ont pas de logements communaux - Près de la moitié des logements communaux nécessitent des travaux

Suite à l’enquête communale relancée en 2008 auprès des nouvelles équipes municipales, ont été recensés : - une dizaine de logements communaux qui pourraient être réhabilités - entre 10 et 15 qui pourraient être crées dans le patrimoine communal existant ou à acquérir

Une offre de logements communaux qui satisfait une partie des besoins locaux et qui peut encore être valorisé

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VII. Les besoins spécifiques

A. Le logement et l’hébergement des personnes âgées et handicapées

• L’offre actuelle - Morlaàs - Le Bosquet : 49 places en Maison de Retraite 5 places en accueil temporaire 8 places en accueil de jour - Morlaàs Résidence du 3 ème âge (Place de la Bastide) : 13 appartements - Accueillants familiaux (FAPAH): 4 accueillants familiaux sont recensés sur le territoire de la Communauté de Communes

• Les projets et les besoins

Le développement de l’offre en structure d’hébergement est encadré par le Schéma Gérontologique (2006-2011) ; celui-ci prévoit la création de 116 places supplémentaires sur le territoire Béarn-Adour mais aucune création ou extension de structure n’est prévue sur la CdC à court ou moyen terme. On notera que le nombre de lits pour 1000 habitants de 75 ans et plus (de l’ordre de Répartition territoriale de la prestation 85 lits) est inférieur à la moyenne départementale (de l’ordre de 134 lits). compensatoire au Handicap

Des difficultés de maintien à domicile des personnes âgées et handicapées sont constatées par les services sociaux (problèmes de coût, d’adaptation du logement) mais non quantifiées.

Pour information 39 personnes bénéficient de la Prestation Compensatoire au Handicap (PCH) sur le territoire.

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B. Les Gens du Voyage • L’offre

Le Schéma Départemental d’Accueil des Gens du Voyage en vigueur prévoit la création d’une aire permanente d’accueil de 10 places de caravanes. • Les besoins et perspectives

Les acteurs sociaux n’identifient aucune situation de sédentarisation sur le territoire de la CdC. Néanmoins, 200 familles en errance sont recensées sur le Grand Pau en raison du déficit d’offre en structures d’accueil et/ou d’habitat adapté. Le prochain schéma dont la révision devrait être lancée, pourrait comporter de nouvelles dispositions pour que soit crée sur chaque CdC un terrain familial ou une opération d’habitat adaptée (8/12 places).

C. Les situations d’urgence et de précarité liées au logement Différents indicateurs et observations émanant des services sociaux mettent en évidence l’existence de situations d’urgence et de précarité pour l’accès ou le maintien dans le logement pour l’année 2007.

• Le RMI : 81 bénéficiaires sont recensés

Morlaas : 21 Secteur péri-urbain : 18 Secteur semi-rural : 20 Secteur rural : 22

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• Les demandes d’aide du FSL sur 2007

11 demandes ont été enregistrées dont 10 accordées. Energie : 3 (montant moyen 422€ pour 219€ sur le département) Maintien : 2 Accès : 1 Divers : 4

• Les dossiers suivis par le BAL (bureau d’aide au logement)

18 dossiers ont été suivis dont 8 relogements réalisés (2 à Molaas/6 hors CdC)

• Des situations d’échec à l’installation sur le territoire (10 à 15 sur l’année) sont rencontrées par les services sociaux.

Les difficultés sont engendrées par les coûts des loyers et charges afférents au logement (grandes maisons mal isolées) et des coûts induits par l’isolement (déplacements en particulier).

• Des situations de conflits conjugaux entraînant une recherche d’hébergement d’urgence restent pounctuelles et sont oriezntées vers le SAO (Service d’Accueil et d’Orientation) de l’agglomération paloise .

Une diversité de situations d’urgence et de précarité qui ne trouvent pas de réponse sur le territoire et sont orientées sur l’agglomération paloise : relogement dans le parc social ou les structures d’hébergement via le SAO (service d’accueil et d’orientation) pour l’hébergement d’urgence.

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D. Le logement des jeunes

• L’offre actuelle

L’offre locative à loyer modéré est peu développée et ne participe qu’à la marge à l’accueil des jeunes ménages comme a pu en témoigner l’analyse de l’occupation sociale du parc actuel.

• Les besoins identifiés et les projets A travers l’étude réalisée par le Directeur de la Mission Locale une première approche des besoins des jeunes en matière de logement a été réalisée. Ainsi, 30 jeunes de 16 à 25 ans enquêtés sur la CdC expriment des souhaits pour accéder à un logement sur la CdC pour des motifs divers (mésentente familiale, proximité du lieu de travail ou de la famille, …) Un projet est à l’étude sur le territoire de Béarn Adour, associant une résidence sur (20 logements) et la création d’une offre diffuse avec gestion et accompagnement confiés à une association, par convention.

Une demande de maintien sur le territoire en partie révélée par l’enquête qui, en l’absence de réponse locale adaptée, est orientée sur l’agglomération paloise

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