Ferwerderadiel Burdaard Jislumerdyk/Schoolstraat BESTEMMINGSPLAN BESTEMMINGSPLAN BURDAARD – JISLUMERDYK/SCHOOLSTRAAT CODE 141603 / 12-10-2017 GEMEENTE FERWERDERADIEL 141603 / 12-10-2017 BESTEMMINGSPLAN BURDAARD JISLUMERDYK/SCHOOLSTRAAT TOELICHTING INHOUDSOPGAVE blz 1. INLEIDING 1 1. 1. Aanleiding 1 1. 2. Begrenzing plangebied 1 1. 3. Planologische regeling 2 1. 4. Leeswijzer 4 2. PLANBESCHRIJVING 5 2. 1. De omgeving en het landschap 5 2. 2. De bestaande situatie 5 2. 3. Gewenste situatie 6 3. BELEID 9 3. 1. Rijksbeleid 9 3. 2. Provinciaal beleid 10 3. 3. Gemeentelijk beleid 14 4. OMGEVINGSASPECTEN 18 4. 1. Ecologie 18 4. 2. Milieuzonering 18 4. 3. Geluid 21 4. 4. Water 22 4. 5. Luchtkwaliteit 22 4. 6. Archeologie en cultuurhistorie 23 4. 7. Bodem 24 4. 8. Externe veiligheid 25 4. 9. Kabels en leidingen 25 5. JURIDISCHE REGELING 26 5. 1. Algemeen 26 5. 2. Toelichting op bestemming 26 6. UITVOERBAARHEID 28 6. 1. Maatschappelijke uitvoerbaarheid 28 6. 2. Economische uitvoerbaarheid 29 Bijlage 1 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 2 Watertoets Bijlage 3 Reactie nota Inspraak en overleg 141603 blz 1 1. INLEIDING 1. 1. Aanleiding De aanleiding voor dit bestemmingsplan is tweeledig. Het bestemmingsplan be- staat uit twee gebieden, die op dit moment zijn geregeld in het bestemmingsplan Grote Dorpen, vastgesteld op 19 november 2009. Sindsdien is er echter sprake van (markt)ontwikkelingen die een ander licht op situatie werpen. Het betreft ten eerste een deel van het nieuwe recreatieterrein ‘Mounehiem’ ten noorden van het dorp Burdaard, aan de Jislumerdyk. Dit recreatieterrein biedt plaats aan 67 recreatiewoningen (en daarnaast een aantal groepsaccommodaties). De markt voor deze recreatiewoningen verloopt echter stroef. Daarnaast is er wel vraag naar woningen voor permanente bewoning. Binnen de recreatieve bestemming op deze locatie is het realiseren van burgerwoningen niet mogelijk, terwijl de locatie aan de Jislumerdyk zich daarvoor uitstekend leent. Daarom is het wenselijk het geldende bestemmingsplan op dit onderdeel te her- zien. Met het voorliggende bestemmingsplan wordt dan ook voorzien in de moge- lijkheid om op een deel van het recreatieterrein, grenzend aan de bestaande be- bouwing van het dorp, 15 burgerwoningen te realiseren. De mogelijkheid om re- creatiewoningen in dit deel te realiseren blijft bestaan. Daarnaast behelst dit bestemmingsplan de locatie op de hoek van de Schoolstraat en de Jislumerdyk, nabij de hiervoor beschreven locatie, waar een kantoorpand en een woning zijn gevestigd. In het bestemmingsplan Grote Dorpen werd uitgegaan van de sloop van deze woning, in samenhang met de ontwikkeling van de nabijge- legen multifunctionele accommodatie (MFA). Bij nader inzien is het wenselijk de woning weer te voorzien van een passende bestemming, in combinatie met het naastgelegen bedrijfspand, met daarbij een verruiming van de gebruiksmogelijkhe- den, om daarmee leegstand te voorkomen. Ook hiermee wordt in het voorliggende bestemmingsplan rekening gehouden. 1. 2. Begrenzing plangebied De hierboven beschreven locaties zijn weergegeven in figuur 1. Het gaat zoals ge- zegd om 2 locaties, gelegen aan weerszijden van de Jislumerdyk. De eerste betreft een kantoorgebouw aan de Jislumerdyk 15 en de daarachter staande woning. Aan de oostzijde van de Jislumerdyk gaat het om een strook direct langs de weg, door- lopend tot achter huisnummer 14 en 16. De begrenzing van deze strook is geba- seerd op het in hoofdstuk 2 beschreven stedenbouwkundig plan. Bestemmingsplan Burdaard Jislumerdyk/Schoolstraat Rho Adviseurs B.V. Status: Vastgesteld / 12-10-2017 blz 2 141603 Figuur 1. Het Plangebied In figuur 1 is het plangebied aangegeven. Zoals op de afbeelding te zien is, zijn de bestemde recreatiewoningen nog niet gebouwd. 1. 3. Planologische regeling Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Grote Dorpen, dat is vastgesteld op 19 november 2009. De gronden zijn daarin bestemd als ‘Recreatie - Verblijfsre- creatie’, ‘Kantoor’ en ‘Groen’. Hieronder volgt een toelichting op deze bestemmin- gen. Recreatie-Verblijfsrecreatie De locatie waar de burgerwoningen voor permanente bewoning geprojecteerd zijn, heeft nu nog een recreatiebestemming. Dit is een globale bestemming, waarbij de exacte situering van de woningen niet is vastgelegd. In figuur 2 is te zien om welk gebied het gaat. Het voorliggende bestemmingsplan beslaat het westelijke deel van het recreatieterrein. Binnen deze bestemming zijn burgerwoningen niet toege- staan. Rho Adviseurs B.V. Bestemmingsplan Burdaard Jislumerdyk/Schoolstraat Status: Vastgesteld / 12-10-2017 141603 blz 3 Figuur 2. Planologische situatie recreatiebestemming Kantoor Op de hoek van de Schoolstraat/Jislumerdyk staat een kantoorpand. Dit heeft een gelijknamige bestemming ‘Kantoor’. Voorheen was hier een bank gevestigd. Deze bestemming geeft geen ruimte voor andere type bedrijven om zich hier te vestigen. Om de gebruiksmogelijkheden te verruimen en daarmee leegstand te voorkomen, is het wenselijk om de bestemming te verbreden met de mogelijkheid voor detail- handel. Op figuur 3 is de bestemming gemarkeerd, de kantoorbestemming is roze. Groen Naast het bovengenoemde kantoorgebouw is het perceel met de bestemming ‘Groen’ gelegen. Deze gronden dienen op basis van de bestemming onbebouwd te blijven. Om hier weer een woonfunctie toe te staan, in combinatie met commerci- ële functies, is een bestemmingswijziging nodig. Op figuur 3 is de bestemming ge- markeerd, de groenbestemming is groen. Bestemmingsplan Burdaard Jislumerdyk/Schoolstraat Rho Adviseurs B.V. Status: Vastgesteld / 12-10-2017 blz 4 141603 Figuur 3. Planologische situatie kantoor- en groenbestemming 1. 4. Leeswijzer Na deze inleiding, wordt in het volgende hoofdstuk ingegaan op de voorgenomen plannen. Deze worden in de hoofdstukken 3 en 4 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een uitleg aan de juridische rege- ling van het bestemmingsplan, het laatste hoofdstuk gaat tenslotte in op de econo- mische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Rho Adviseurs B.V. Bestemmingsplan Burdaard Jislumerdyk/Schoolstraat Status: Vastgesteld / 12-10-2017 141603 blz 5 2. PLANBESCHRIJVING 2. 1. De omgeving en het landschap De ontwikkeling vindt plaats in het noorden van de kern Burdaard. In dit dorp zijn veel voorzieningen voor inwoners, toeristen en dagjesmensen. Er wonen ruim 1.100 mensen. De Dokkumer Ie, bekend van de Elfstedentocht, loopt dwars door Burdaard. In de omgeving van Burdaard zijn verschillende beschermde dorpsgezichten, fraaie kerken en molens te vinden. De strijd tegen het zeewater is ook vandaag nog terug te zien in het terpenlandschap. Het landschap bestaat daarnaast uit veel agrarische grond. 2. 2. De bestaande situatie Aangezien het gaat om twee verschillende locaties, worden beide apart besproken. Eerst wordt ingegaan op de huidige situatie van het recreatiegebied, daarna op de huidige situatie van het perceel ten westen van de Jislumerdyk (nr. 15, op de hoek met de Schoolstraat). Recreatiegebied Het gaat om een gepland recreatiegebied op het terrein van een voormalige sport- accommodatie met sportvelden. Op de plek waar de 15 (recreatie)woningen ge- bouwd worden, is nu grotendeels parkeerterrein voor de voormalige sportaccomo- datie. Met de komst van de Multifunctionele Accommodatie (MFA) is dit geheel ver- plaatst. De ruimte die achtergebleven is tot en met de haven aan de Dokkumer Ie, is bestemd voor uitbreiding van recreatievoorzieningen. Zo kunnen bij recht, naast ruimte voor zes groepsaccommodaties, 67 recreatiewoningen worden gebouwd. Er zijn momenteel 9 recreatiewoningen verkocht en in aanbouw. Jislumerdyk 15 Op het perceel Jislumerdyk 15 is momenteel een kantoorpand gevestigd. Voorheen werd dit als kantoorruimte gebruikt door een bank, maar op dit moment staat het pand leeg. Vanaf de Schoolstraat bekeken, staat links van dit bedrijfspand een wo- ning. In figuur 4 is een afbeelding te zien van de bestaande situatie van de woning en het kantoorpand. Bestemmingsplan Burdaard Jislumerdyk/Schoolstraat Rho Adviseurs B.V. Status: Vastgesteld / 12-10-2017 blz 6 141603 Figuur 4. Afbeelding bestaande situatie Jislumerdyk 15 Oorspronkelijk was het de bedoeling dat deze woning gesloopt zou worden, daarom is in het huidige bestemmingsplan op dat perceel een bestemming “Groen” opgenomen. In de huidige situatie is sprake van twee gebouwen op twee percelen (woning en kantoorpand). Het linker perceel, waarop de woning staat, is inmiddels verkleind doordat er een strook de bestemming “verkeer” heeft gekregen. 2. 3. Gewenste situatie In deze paragraaf wordt wederom een splitsing gemaakt tussen de beide locaties. Eerst wordt ingegaan op het recreatiegebied, vervolgens komt de locatie ten wes- ten van de Jislumerdyk aan de orde. Recreatiegebied Er is gebleken dat er onvoldoende markt is voor recreatiewoningen, maar er is wel vraag naar woningen voor permanente bewoning. Er is met name vraag naar wo- ningen voor starters (een- en tweepersoons huishoudens). Daarom is het gewenst om langs de Jislumerdyk 15 huur- en koopwoningen te op een deel van het gebied dat bestemd is voor recreatie. De mogelijkheid op recreatiewoningen blijft hierbij wel bestaan. Zoals hiervoor is vermeld, is er inmiddels gestart met het bouwen van 9 recreatie- woningen. Om een goede exploitatie van het park voor de ontwikkelaar te garan- deren en de realisatie van het plan dus te faciliteren, is het wenselijk dat van de 73 recreatiewoningen (en accommodaties) 15 voor permanente en/of recreatieve be- woning mogen