TRIBUNALE DI FOGGIA - SEZIONE FALLIMENTARE - ARTICOLAZIONE TERRITORIALE DI LUCERA - Procedimento di concordato preventivo n. 5/2012
Consulenza tecnica estimativa
---^-^-^-^-^---
Lotto “G1” 2^ tornata di vendita competitiva
opificio sito in San Martino Valle Caudina (AV)
______Consulente Tecnico del Liquidatore Giudiziale: ing. Donato AURELIO via Ferrovia 9 - 71036 Lucera (fg) - tel./fax 0881/547416 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
SOMMARIO
Premessa 3
1. L’opificio industriale in San Martino Valle Caudina (AV) e Montesarchio (BN) ...... 3 1.1 Identificativi catastali e destinazione urbanistica dei suoli ...... 6 1.2 Autorizzazioni ...... 14 1.3 Provvedimenti amministrativi ...... 15 1.4 Documentazione ipotecaria prodotta agli atti (Ufficio Provinciale di Avellino, Benevento, Foggia - Servizio di pubblicità immobiliare) ...... 15 1.5 TERRENI e FABBRICATI ...... 19 1.5.1 Valutazioni specifiche unitarie ...... 22 Capannoni e capannoni bonificandi ...... 23 Fabbricati ...... 25 Volumi tecnici ...... 26 Piazzale ...... 26 Tettoie ...... 27 Suoli a destinazione “Produttiva soggetta a bonifica e riqualificazione” (corpo fondiario “I-Lpbr”, v. immagine n. 15)...... 27 Suoli a destinazione “Produttiva per attività estrattiva” [corpi fondiari “Ae1”, “Ae2”, “Ae3” (v. immagine n. 8), “B” (v. immagine n. 11) ed “I-Le” (v. immagine n. 15)]...... 27 VALUTAZIONE dei terreni e fabbricati ...... 30 ATTINENZE ESTIMATIVE CONCLUSIVE ...... 31
. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ...... 32 A. Capannoni, fabbricati, volumi tecnici, piazzali, tettoie ...... 32
______p. 2/46 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
CONSULENZA TECNICA ESTIMATIVA
---^-^-^-^-^---
Premessa Il sottoscritto ing. Aurelio Donato, in qualità di coadiutore tecnico del Liquidatore giudiziale, giusta autorizzazione del G.D. Dott. G. Placentino in data 21 maggio 2014, ri- mette la presente relazione estimativa relativa al cespite aziendale rappresentato dal sito ospitante il laterificio in Montesarchio (BN), esclusi gli impianti, i macchinari, mobili d’ufficio e strumenti di laboratorio.
1. L’opificio industriale in San Martino Valle Caudina (AV) e Montesarchio (BN) Il complesso industriale produceva laterizi destinati al mercato dell’edilizia; è ubi- cato su un’area extraurbana in agro del Comune di San Martino Valle Caudina c.da “Tre Ponti” e riceve accesso dalla S.S. 7 "via Appia" che, in quel tratto, delimita territorialmen- te il confine tra le province di Avellino e Benevento. L’opificio è composto da piazzali, manufatti edili all’uopo destinati, da volumi tecnici in genere. Sono esclusi dal lotto G1: gli impianti ed i macchinari industriali per la destinazione specifica d’impiego, compresi l’impianto elettrico (forza motrice ed illumina- zione interna ed esterna), impianto di distribuzione gas metano con propria cabina di de- compressione, impianto di produzione di vapore, impianto di produzione e distribuzione aria compressa e gruppo elettrogeno di emergenza. All’opificio si aggiungono, poi alcuni terreni ricadenti nel territorio del Comune di San Martino Valle Caudina (AV) e Montesarchio (BN), per lo più a destinazione estratti- va; tra i detti terreni sono comprese le superfici della cava di argilla ormai esaurita posta alle spalle dell’opificio; Sulla ortofoto dell’immagine n. 1 di seguito riportata sono individuate tutte le pro- prietà della società concordataria di cui solo alcune sono ricomprese nel Lotto “G1”; tutte le proprietà sono schematizzate all’immagine n. 2 ove è segnato - con tratto di colore viola - il confine territoriale dei due Comuni (San Martino Valle Caudina e Montesarchio). In particolare, poi, alle immagini nn. 3 e 4 sono ripresi - su ortofoto - il complesso industriale ricompreso nel lotto “G” e la retrostante cava di argilla ormai esaurita.
______p. 3/46 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
1 – immagine
2 – immagine
______p. 4/46 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
3 – immagine. Il complesso industriale della Ilas Alveolater Srl
4 – immagine. Il complesso industriale della Ilas Alveolater Srl
______p. 5/46 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
1.1 Identificativi catastali e destinazione urbanistica dei suoli Si riportano di seguito gli identificativi catastali e la destinazione urbanistica delle diverse consistenze immobiliari componenti il lotto “G”. Queste sono state suddivise secondo le sigle e le schematizzazioni delle successive immagini nn. 5 ed 6. In particolare: . all’immagine 5 sono siglati i diversi corpi fondiari in cui è suddivisa l’intera proprietà della società concordataria, ivi compresi quelli non ricompresi nel lotto “G”; . all’immagine 6 è individuata la destinazione urbanistica di ciascun corpo fondiario co- sì come risultante da: - “Zonizzazione generale - Tavola P1” del vigente Piano Regolatore Generale del Comune di San Martino Valle Caudina; - “Zonizzazione generale - Tavola P3.b” del vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Montesarchio (BN) [1] (quest’ultima pure confermata dalla “Zonizza- zione - Quadro d’insieme” del nuovo Piano Urbanistico Comunale in fase di ap- provazione [2]).
[1] Piano Regolatore Generale del 2003 di cui alle seguenti delibere approvative: - Delib. di C.P. n° 124 del 27/12/2002 (Approvazione) - Delib. di C.P. n° 19 del 12/02/2003 (Approvazione definitiva) - D.P.G.R.C. n° 309 del 15/05/2003 (Visto di conformità condizionato) - D.P.G.P. n° 26 del 23/05/2003 (Decreto conformativo di approvazione)
[2] Elaborati grafici e documenti del nuovo Piano Urbanistico Comunale (PUC) del Comune di Monte- sarchio in fase di approvazione consultabili all’indirizzo: http://www.comune.montesarchio.bn.it/index.php?option=com_docman&task=cat_view&gid=116 &Itemid=110 ______p. 6/46 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
5 – immagine
______p. 7/46 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
6 – immagine
E dunque, secondo la schematizzazione delle immagini nn. 1, 2, 7 e 8 (v.) compongo- no il lotto “G” i seguenti corpi fondiari:
______p. 8/46 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
> Corpi fondiari “Ae” di circa mq.161.535 a destinazione “D5 Produttiva consolidata per attività estrattiva [3]”; censito al Catasto Terreni del Comune di San Martino V.C. al foglio 5 p.lle 78, 82, 109, 110, 113, 162, 163, 181, 182, 183, 184, 285, 571, 757, 955, 956, 957, 958, 959, 960, 961, 962, 963 e 964.
In particolare tale superficie può essere a sua volta suddivisa in: i) “Ae1” di complessivi circa mq. 48.960 su cui ricadono le accessioni industriali; ii) “Ae2” di complessivi circa mq. 12.020 rappresentata dalle superfici frontestrada poste al lato dell’opificio (individuate dalle p.lle n. 162, 163, 181, 182, 183, 184); iii) “Ae3” di complessivi circa mq. 100.555 rappresentate dalle superfici retrostanti l’opificio, così come risultanti in conseguenza della coltivazione della cava di argilla ormai esaurita;
Si precisa che le accessioni edilizie produttive insistono sulla p.lla 956 (Ente Urbano) e sono censite al Catasto Fabbricati del Comune di San Martino V.C. al foglio 5 p.lla 956 subb 1 e 2 (v. immagine n. 9).
[3] ART. 21 delle Norme Tecniche di Attuazione del Comune di San Martino Valle Caudina (AV) Zona D5 - Produttiva consolidata per attività estrattiva Per le aree ricadenti nella Zona D5 potrà esercitarsi l’attività estrattiva secondo le leggi vigenti. Lo svolgimento delle attività estrattive sarà concesso dall’Amministrazione Comunale previa stipula di una convenzione corredata da un preciso programma operativo che preveda la realizzazione, a carico del concessionario, di tutte le infrastrutture e le opere necessarie per lo svolgimento dell’attività e per evitare compromissioni all’ambiente naturale ed alle risorse idriche e per garantire l’incolumità dei lavoratori. E’ consentito la realizzazione delle volumetrie tecniche strettamente necessarie per la conduzione dell’attività estrattiva, ivi compresa la residenza per il custode. Per la costruzione di tali manufatti necessita concessione edilizia ai sensi dell’art. 1 della legge 28/01/1977, n. 10, secondo gli indici e i parametri di seguito riportati: Iu = 0,3 mq/mq; Sl = 5.000 mq; Rc = 0,50 mq/mq (del lotto fondiario utilizzabile); H = 10,00 m; Df = 10,00 m (per pareti finestrate); Dc = 5,00 m; Ds = si applica l’art. 38 delle presenti Norme di Attuazione. Le aree, gli impianti resi disponibili per la progressiva dismissione e cessazione dell’attività estratti- va e produttiva connessa, devono essere sottoposte a recupero. [ART.9 ….. 6) Iu – Indice di utilizzazione edilizia (mq/mq). … 8) Rc – Rapporto di copertura (mq/mq).]. ______p. 9/46 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
7 – immagine
8 – immagine
______p. 10/46 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
9 – immagine. Stralcio del foglio di mappa n. 5 del Comune di San Marti- no V.C.. Individuazione delle accessioni edilizie dell’opificio industriale individuate dalla p.lla 956 subb 1 e 2.
> Corpo fondiario B: Estensione complessiva: mq 13.510 (v. immagini nn. 10 e 11); a destinazione “D3 Produttiva per at- tività estrattiva [4]”; censito al Catasto Terreni del Comune di Montesarchio al foglio 25 p.lle 101, 157 e 158;
[4] ART. 23 delle Norme Tecniche di Attuazione del Comune di Montesarchio (BN) Zona D3 – Produttiva per attività estrattiva La Zona D3 coincide con la zona di riqualificazione delle aree di cava (R.A.C.) individuata dal Piano Territoriale Paesistico vigente. In tale zona potrà esercitarsi l’attività estrattiva secondo le leggi vi- genti con le limitazioni di cui all’art. 11, punto 2, commi 2 e 3. Lo svolgimento delle attività estratti- ve sarà concesso dall’Amministrazione Comunale previa stipula di una convenzione corredata da un preciso programma operativo che preveda la realizzazione, a carico del concessionario, di tutte le in- frastrutture e le opere necessarie per lo svolgimento dell’attività e per evitare compromissioni all’ambiente naturale ed alle risorse idriche e per garantire l’incolumità dei lavoratori. E’ consentito, ai sensi dell’art. 20, punto 3, 2° comma, delle Norme del Piano Territoriale Paesistico vigente la realizzazione delle volumetrie tecniche strettamente necessarie per la conduzione dell’attività estrattiva, ivi compresa la residenza per il custode. Per la costruzione di tali manufatti necessita concessione edilizia ai sensi dell’art. 1 della legge 28/01/1977, n. 10, secondo gli indici e i parametri di seguito riportati: If = 0,10 mq/mq; H =10,00 m alla gronda; Df = 10,00 m; Dc = 20,00 m; Sl = 10.000 mq. Le aree, gli impianti resi disponibili per la progressiva dismissione e cessazione dell’attività estratti- va e produttiva connessa, devono essere sottoposte a recupero. ______p. 11/46 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
10 – immagine 11 – immagine
12 – immagine
> Corpi fondiari I-L:
[If – Indice di fabbricabilità fondiario (mc/mq). Per “indice di fabbricabilità fondiario” si intende il rapporto fra il volume massimo realizzabile e la superficie fondiaria precedentemente definita.] ______p. 12/46 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______Estensione complessiva: mq 60.467 di cui, secondo la schematizzazione delle immagini nn. 13, 14 e 15 (v.) : - “I-Le” di circa mq. 50.730 a destinazione “D5 Produttiva consolidata per attività estrattiva”; censito al Catasto Terreni del Comune di San Martino V.C. al foglio 3 p.lle 44 (per circa mq. 11.441), 77 (per circa mq. 1.666), 310, 311, 352, 359 (per circa mq. 700), 405, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39 (per circa mq. 450), 40 (per circa mq. 282), 41, 42, 43; - “I-Lpbr” di circa mq. 4.511 a destinazione “D6 Produttiva soggetta a bonifica e riqualificazione”; censito al Catasto Terreni del Comune di San Martino V.C. al foglio 3 p.lle 76, 77 (per circa mq. 1.200), 78 (per circa mq. 318), 72 (per circa mq. 1.908); - “I-Lv” di circa mq. 5.235 a destinazione “V1 Verde di tutela ambientale”; censito al Catasto Terreni del Comune di San Martino V.C. al foglio 3 p.lle 44 (per circa mq. 3.550); 78 (per circa mq. 350); 359 (per circa mq. 85); 39 (per circa mq. 250); 40 (per circa mq. 1.000).
13 – immagine
______p. 13/46 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
14 – immagine
15 – immagine
1.2 Autorizzazioni
- Decreto di autorizzazione prot. 1198 del 15/05/2001 dei lavori estrattivi nella cava di argilla sita in località “Tre Ponti-Tagliata” nel Comune di San Martino Valle Caudina, scaduto a giugno 2006. Si evidenzia che la detta cava autorizzata è ormai giunta al suo esaurimento naturale; - Certificato prevenzione incendi pratica 830020 - prot. 8225;
______p. 14/46 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
- Regione Campania - Decreto Dirigenziale n.87 del 20/04/2010 Autorizzazione Integrata Ambientale; - Provincia di Avellino – Determina dirigenziale n. 177 del 01/04/04 per concessione per piccola derivazione per il prelievo di 4,00 lt./sec. d’acqua per uso industriale da pozzo con punto di presa sulle p.lle 182-184 F.5 Comune di San Martino Valle Caudina.
1.3 Provvedimenti amministrativi Rilasciati dal Comune di San Martino Valle Caudina: - C.E. n. 6 dell’11/05/1982 14/03/1979 (costruzione di uno stabilimento industriale) - C.E. n. 6 del 04/05/1984 (costruzione di uno stabilimento industriale) - C.E. n. 34 del 21/12/1985 (variante alla C.E. n.6/82) - C.E. n. 40 del 23/12/1985 (centrale termica) - C.E. n. 30 del 09/07/1986 - C.E. n. 19 del 27/06/1988 - C.E. n. 10 del 13/02/1991 - C.E. n. 31 del 07/06/1991 - C.E. n. 34 del 08/06/1991 - C.E. n. 26 del 09/07/1999 - C.E. n. 22 del 13/07/2001
Comune di San Martino Valle Caudina (AV): - Licenza di abitabilità del 10/04/1992 - Certificato conformità prot.8003 del 06/12/1999, del 09/05/1089 e del 09/10/1990.
1.4 Documentazione ipotecaria prodotta agli atti (Ufficio Provinciale di Avellino, Benevento, Foggia - Servizio di pubblicità immobiliare) a) Trascrizioni A FAVORE: - nn. 4981/5434 del 07/05/1983 (locazione ultranovennale) - nn. 5317/6159 del 30/05/1986 (locazione ultranovennale) - nn. 6185/7114 del 21/05/1988 (atto tra vivi) - nn. 10299/11973 del 02/10/1990 (fusione di società per incorporazione) - nn. 9252/10472 del 29/07/1993 (c/v) - nn. 4686/4686 del 06/05/1994 (c/v) - nn. 4685/5544 del 06/05/1994 (c/v) - nn. 6966/8100 del 13/06/1998 (c/v) - nn. 10905/12766 del 18/09/1998 (atto giudiziario)
______p. 15/46 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
- nn. 15316/17950 del 12/12/1998 (c/v) - nn. 10340/12201 del 22/06/2002 (c/v) - nn. 7122/8836 del 22/05/2003 (c/v) - nn. 17980/27241 del 17/12/2007 (c/v) - nn. 8999/12237 del 10/16/2008 (c/v) - nn. 9830/13328 del 14/07/2010 (c/v) - nn. 9831/13329 del 14/07/2010 (c/v) - nn. 9832/13330 del 14/07/2010 (c/v)
CONTRO: - nn. 5988/6858 del 03/06/1987 (atto tra vivi) - nn. 8347/9777 del 07/08/1989 (atto tra vivi) b) Iscrizioni CONTRO: - nn. 1299/12202 del 22/06/2002 (ipoteca volontaria da concessione a garanzia di finanziamento – quietanza e conferma n. 940 del 29/10/2002) [5]; - nn. 27/195 del 05/01/2011 (ipoteca legale – cancellazione totale n. 650 del 02/05/2012); - nn. 1058/16883 del 08/10/2012 (ipoteca giudiziale) [6]. c) Privilegio speciale CONTRO: - nn. 38/6866 del 12/06/1986 - nn. 18/6857 del 03/06/1987 - nn. 30/9776 del 07/08/1989 d) Trascrizione pregiudizievole A FAVORE: - nn. 5416/4451 del 17/07/2012 verbale di pignoramento imm.re trascritto a Lucera - Trib. di Luce- ra Rep. 1/2012 del 13/06/2012 a favore della Ilas Alveolater srl (cfr. Ispezioni) - nn. 5417/4452 del 17/07/2012 verbale di pignoramento imm.re trascritto a Lucera - Trib. di Luce- ra Rep. 2/2012 del 13/06/2012 a favore della Ilas Alveolater srl (cfr. Ispezioni)
CONTRO: - nn. 12803/10993 del 30/07/2012 verbale di pignoramento imm.re trascritto a Lucera - Trib. di Lu- cera Rep. 5/2012 del 13/06/2012 a favore della Fantini Service Srl (cfr. Ispezioni) [7].
[5] Le p.lle gravate da ipoteca sono: F. 5 p.lle 78, 110, 162, 163, 181, 182, 183, 184 , 955, 956; F. 3 p.lle 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31,32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44 , 72, 76, 77, 78, 310, 311, 352, 359, 405.
[6] Le p.lle gravate da ipoteca sono: F. 5 p.lle 2, 258, 571, 248, 759, 760, 78, 162, 163 , 181, 182, 183, 184, 803, 975, 963,958, 959, 960, 961, 964, 962, 955; F. 3 p.lle 187, 209,210, 211, 212, 213, 248, 249, 252, 284, 285, 295,335, 336, 337, 344,345, 346, 348, 349, 350, 358. ______p. 16/46 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______e) Titoli ed atti - c/v per Notar Pasquale Clemente in data 18/09/1934 Rep.1832; - c/v per Notar Vincenzo Grasso in data 24/08/1961 Rep. 4626 Racc. 2894, Registrato a Lucera il 06/09/1961 al n. 142 e trascritto ad Avellino il 27/09/1961 al n. 12709; - c/v per Notar Pasquale Clemente in data 28/01/1964 Rep. 12385 Racc. 11304, Registrato a Cervi- nara il 13/02/1964 al n. 324; - c/v per Notar Riccardo Dell’Aquila in data 12/01/1965 Rep. 10146 Racc. 2670, Registrato a Be- nevento in data 01/02/1965 al n. 613; - atto di fusione per Notar Riccardo Dell’Aquila in data 30/04/1966 Rep. 12568 Racc. 3067, Tra- scritto ad Avellino il 20/05/1966 al n. 2480; - verbale di assemblea ordinaria totalitaria del 25/05/1966; - c/v per Notar Riccardo Dell’Aquila in data 28/05/1966 Rep. 12764 Racc. 3080, Registrato a Be- nevento il 15/06/1966 al n. 3156 e trascritto ad Avellino il 15/06/1966 al n. 9861; - c/v per Notar Riccardo Dell’Aquila in data 28/05/1966 Rep. 12765 Racc. 3081, Registrato a Be- nevento il 15/06/1966 al n. 3157 e trascritto ad Avellino il 15/06/1966 al n. 9862; - c/v per Notar Riccardo Dell’Aquila in data 28/09/1966 Rep. 13364 Racc. 3142, Registrato a Be- nevento il 13/10/1966 al n. 4920 e trascritto ad Avellino il 28/10/1966 al n. 17066/15808; - c/v per Notar Riccardo Dell’Aquila in data 03/12/1966 Rep. 13825 Racc. 3190, Registrato a Be- nevento il 21/12/1966 al n. 6045 e trascritto ad Avellino il 27/12/1966 al n. 20026; - c/v per Notar Riccardo Dell’Aquila in data 21/02/1968 Rep. 16529 Racc. 3443, Registrato a Be- nevento il 05/03/1968 al n. 1117 e trascritto ad Avellino il 22/04/1968 al n. 5892; - c/v per Notar Riccardo Dell’Aquila in data 08/10/1969 Rep. 22696 Racc. 3709, Registrato a Be- nevento il 27/10/1969 al n. 4716 e trascritto ad Avellino il 28/10/1969 al n. 16351; - c/v per Notar Riccardo Dell’Aquila in data 08/10/1969 Rep. 22697 Racc. 3710, Registrato a Be- nevento il 27/10/1969 al n. 4717 e trascritto ad Avellino il 28/10/1969 al n. 16352; - c/v per Notar Riccardo Dell’Aquila in data 08/10/1969 Rep. 22698 Racc. 3711, Registrato a Be- nevento il 27/10/1969 al n. 4718 e trascritto ad Avellino il 28/10/1969 al n. 16353; - c/v per Notar Giuseppe Corona in data 30/08/1976 Rep. 7466 Racc. 3184, trascritto ad Avellino il 15/09/1976 al n. 10609; - c/v per Notar Giuseppe Corona in data 30/08/1976 Rep. 7467 Racc. 3185, trascritto ad Avellino il 15/09/1976 al n. 10610; - c/v per Notar Giuseppe Corona in data 30/08/1976 Rep. 7468 Racc. 3186, Registrato a S. Angelo dei Lombardi il 15/09/1976 al n. 2448 e trascritto ad Avellino il 15/09/1976 al n. 10611; - c/v per Notar Giuseppe Corona in data 06/10/1976 Rep. 7548 Racc. 3222, trascritto ad Avellino il 19/10/1976 al n. 12224; - c/v per Notar Giuseppe Corona in data 07/03/1977 Rep. 7863 Racc. 3396, trascritto ad Avellino il 30/03/1977; - contratto preliminare, per Avv. Michele Fares del 25/07/1977; - c/v per Notar Mario Prozzo in data 30/10/1980 Rep. 136.813 Racc. 7962; - c/v per Notar Mario Prozzo in data 06/07/1981 Rep. 139.615 Racc. 8147 Registrato a Benevento il 13/07/1981 al n. 3822;
[7] Le particelle pignorate sono: F.5 p.lle 78, 82, 109, 110, 113, 121, 122, 123, 126, 127, 128, 162, 163, 181, 182, 183, 184, 248, 258, 571, 757, 759, 760, 955, 956, 957, 958, 959, 960, 961, 962, 963, 964. ______p. 17/46 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
- c/v per Notar Mario Prozzo in data 27/01/1982 Rep. 142.388 Racc. 8294 trascritto ad Avellino il 30/01/1982 al n. 1159; - vendita per Notar Mario Iannella in data 19/02/1983 Rep. 118608 Registrato a Benevento il 04/03/1983 al n. 1526 e trascritto ad Avellino il 04/03/1983 al n. 29611; - vendita per Notar Mario Iannella in data 19/02/1983 Rep. 118609; - vendita per Notar Mario Iannella in data 19/02/1983 Rep. 118610; - vendita per Notar Mario Iannella in data 19/03/1983 Rep. 119700; - vendita per Notar Mario Iannella in data 07/05/1983 Rep. 121502; - vendita per Notar Mario Iannella in data 07/05/1983 Rep. 121503; - vendita per Notar Mario Iannella in data 30/06/1983 Rep. 123845 Registrato a Benevento il 12/07/1983 al n. 4318; - c/v per Notar Francesco Di Bitonto in data 23/11/1983 Rep. 25760 Racc. 11789 trascritto ad Avel- lino il 12/12/1983 al n. 14410; - c/v per Notar Catello Tribuzio in data 30/03/1990 Rep. 20462 Registrato a Benevento il 11/04/1990 al n. 1383; - vendita per Notar Catello Tribuzio in data 11/07/1990 Rep. 21724 Racc. 3190 Registrato a Bene- vento il 25/07/1990 al n. 2717; - vendita per Notar Catello Tribuzio in data 08/08/1990 Rep. 22065 Racc. 3223; Registrato a Bene- vento il 27/08/1990 al n. 3031; - vendita per Notar Catello Tribuzio in data 17/09/1990 Rep. 22324 Registrato a Benevento il 01/10/1990 al n. 3518; - vendita per Notar Catello Tribuzio in data 19/10/1990 Rep. 22681 Racc. 3310 Registrato a Bene- vento il 05/11/1990 al n. 4131; - vendita per Notar Catello Tribuzio in data 11/01/1991 Rep. 23643 Racc. 3422 Registrato a Bene- vento il 28/01/1991 al n. 826; - vendita per Notar Catello Tribuzio in data 11/01/1991 Rep. 23644 Racc. 3423 Registrato a Bene- vento il 28/01/1991 al n. 827; - vendita per Notar Catello Tribuzio in data 08/08/1991 Rep. 25863 Racc. 3605 Registrato a Bene- vento il 26/08/1991 al n. 3208; - vendita per Notar Catello Tribuzio in data 22/11/1991 Rep. 26741 Racc. 3707 Registrato a Bene- vento il 09/12/1991 al n. 4556; - vendita per Notar Catello Tribuzio in data 07/02/1992 Rep. 27604 Racc. 3840 Registrato a Bene- vento il 24/02/1992 al n. 1250; - vendita per Notar Catello Tribuzio in data 11/12/1992 Rep. 30254 Racc. 4093 Registrato a Bene- vento il 21/12/1992 al n. 4860; - c/v per Notar Sandra Sabatelli in data 20/07/1993 Rep. 2759 Racc. 680 Registrato a Benevento il 23/07/1993 al n. 2770; - decreto di trasferimento, Benevento 12/03/1998; - c/v per Notar Sandra Sabatelli in data 03/05/1994 Rep. 3853 Racc. 952 Registrato a Benevento il 06/05/1994 al n. 1807; - c/v per Notar Sandra Sabatelli in data 03/05/1994 Rep. 3854 Racc. 953 Registrato a Benevento il 06/05/1994 al n. 1808; - c/v per Notar Sandra Sabatelli in data 28/05/1998 Rep. 7924 Racc. 2649 Registrato a Benevento il 06/06/1998 al n. 2166;
______p. 18/46 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______- c/v per Notar Filippo Marinelli in data 01/12/1998 Rep. 3297 Racc. 1212 trascritto il 12/12/1998 ai nn. 17950/15316 e registrato a Benevento il 15/12/1998 al n. 4801; - c/v per Notar Luciano Mattia Follieri in data 22/06/2010 Rep. 55.297 Racc. 15.900, Registrato a San Severo il 06/07/2010 al n. 3071; - c/v per Notar Luciano Mattia Follieri in data 22/06/2010 Rep. 55.298 Racc. 15.901, Registrato a San Severo il 06/07/2010 al n. 3072; - c/v per Notar Luciano Mattia Follieri in data 22/06/2010 Rep. 55.299 Racc. 15.902, Registrato a San Severo il 06/07/2010 al n. 3073; - identificazione notarile per Notar Francesco di Bitonto; - vendita per Notar Rocco Di Taranto del 29/05/2008.
1.5 TERRENI e FABBRICATI Le accessioni aziendali insistono sulla p.lla 956 (Ente Urbano) del foglio 5 del Ca- tasto Terreni del Comune di San Martino Valle Caudina e sono censite al Catasto Fabbri- cati del detto Comune al foglio 5 p.lla 956 subb 1 e 2 (v. immagine n. 9). Risultano realizzate sia in calcestruzzo armato sia in prefabbricato (capannoni in- dustriali ove avviene la produzione), sia in opera (locali tecnici) ed in acciaio poggianti su fondazioni anch’esse in calcestruzzo armato realizzato in opera (v. documentazione foto- grafica riportata in appendice al presente elaborato).
16 – immagine
Secondo le sigle della planimetria di orientamento riportata all’immagine n. 16, la superficie complessivamente occupata dai corpi di fabbrica risulta essere suddivisa come in appresso: > Capannone Al Dimensioni m 26,30xl39,70 altezza alla gronda di m 7,50, nel quale è posto il forno di cottura dei la- terizi, di tipo a "tunnel", alimentato a gas metano, le linee di accumulo carri e le macchine per il cari- co dei carri di cottura dei laterizi ed il loro successivo scarico; > Capannone A2
______p. 19/46 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
Dimensioni m 28,00x36,50 altezza alla gronda di m 7,50, adiacente al precedente, ove sono ubicati il reparto formazione laterizi ed il reparto di scarico del materiale essiccato; > Capannone A3 Dimensioni m 28,60x36,50 altezza alla gronda di m 7,50, adiacente al precedente, ove sono ubicati il reparto laminazione argilla; > Tre capannoni A4 Posti in prosecuzione dei due precedenti capannoni -A2- ed -A3- di dimensioni m 47,90x9l,20 altez- za alla gronda di m 7,50 ove sono ubicate le celle di essiccazione; > Capannone metallico A5 Dimensioni m l2,00x12,00 altezza alla gronda di m 6,50, adiacente al capannone -A1-, ove sono ubi- cate parte delle macchine per il confezionamento del materiale in pacchi; > Capannone A6 In struttura metallica di m 6,88x127,40, altezza alla gronda di m 5,50, posto in adiacenza al capanno- ne forno, ove è ubicata una linea di accumulo carri-forno; > Capannone B Struttura prefabbricata in ferro, dimensioni m 20,25x80,25, altezza alla gronda di m 9,50, adibito alla prima lavorazione dell’argilla appena scavata ed al suo stoccaggio; > Capannone C Struttura prefabbricata in ferro, dimensioni mt l6,55x26,l0, altezza alla gronda di m 5,50, posto quasi ortogonalmente al capannone -B-, utilizzato come magazzino di materiale vario e ricambi meccanici; > Corpo di fabbrica D Ad un solo piano, dimensioni m10,20x11,10 ed altezza utile di m 4,00, in cui è posizionata la centra- le termica per la produzione del vapore; > Locale E Ad un solo piano con dimensioni m 10,20x11,10 ed altezza utile di m 4,00, in cui sono installati i trasformatori dell’energia elettrica MT/ BT cd i quadri di comando generale; > Corpo di fabbrica F Ad un solo piano, dimensioni m 12,00x25,00 ed altezza utile di m 4,00, con strutture portanti in cal- cestruzzo armato in opera, finiture di tipo industriale in cui vi sono i servizi degli operai, il magazzi- no ricambi elettrici e l’officina meccanica; > Locale G Dimensioni mt 6,20x8,60, in muratura di laterizio, altezza utile di m 4,00, destinato a locale lavafilie- re; > Locale H Di muratura di laterizio, dimensioni di m 4,50x7,00 ed altezza utile di m 7,15, costituente la cabina ENEL a due livelli di piano; al piano terra, sono ubicati i gruppi di misura dell’energia elettrica con- sumata ed al piano primo sono ubicati i quadri di consegna MT; > Corpo di fabbrica L Edificato con struttura portante in muratura di laterizio, a due livelli di piano, dimensioni di m 9,70x12,00 ed altezza utile di m 6,85, posto nelle immediate vicinanze dell’ingresso allo stabilimen- to, destinati, al piano terra ad alloggio custode, ed al piano primo ad uffici; l’immobile, è dotato di tutti gli impianti per la sua normale fruibilità, è realizzato con finiture di tipo comune; > Corpo di fabbrica M
______p. 20/46 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______Cabina Metano - con strutture portanti in muratura di laterizio, finiture di tipo comune, di dimensioni circa m 4,85x5,85 con adiacente vano di m 3,00x3,05, entrambe di altezza utile di m 2,90 ove sono ubicati il punto di consegna del metano, la cabina di decompressione ed il locale con gli strumenti di misura dei consumi del metano; > Tettoie metalliche aperte f - g Dimensioni m 7,20x17,00 e m 7,65x11,80, realizzate per il ricovero del cassone dosatore/calibratore dell’argilla trasportata; > Tettoie metalliche leggere aperte h - i Dimensioni m 6,00x36,00 e m 6,00x22,80, destinate a ricovero autovetture. Ai fini della stima delle accessioni edilizie sopra elencate saranno presi in conside- razione i volumi edilizi aziendali nell’attuale stato di consistenza e di manutenzione. Tutti i corpi di fabbrica sono stati suddivisi nelle seguenti tipologie: capannoni, fabbricati, vo- lumi tecnici, tettoie. A questi si aggiungono, poi, i piazzali ed i terreni. E, dunque: a) Capannoni > “A1" ...... mq. 3.674,11 > “A2" ...... mq. 1.022,00 > "A3" ...... mq. 1.043,90 > "A4" ...... mq. 4.368,48 > "A5" ...... mq. 144,00 > "A6" ...... mq. 876,51
Totale ...... mq. 11.129,00 in cifra tonda di cui circa mq. 8.443 con copertura in eternit (ce- mento-amianto), v. pag. 23 e succ.; b) Fabbricati > “F" ...... mq. 300,00 > "L" ...... mq. 232,80 [8] Totale...... mq. 532,80 c) Vani tecnici: > "D" ...... mq. 113,22 > "E" ...... mq. 113,22 > “G" ...... mq. 53,32 > "H" ...... mq, 63,00 > "M" ...... mq. 37,52
Totale ...... mq. 380,28 in cifra tonda d) Tettoie: > "B" ...... mq. 1.625,06
[8] La superficie d’impronta della palazzina è pari a circa mq. 116,40. Ai fini, però, della sua stima sarà considerata la superficie doppia (mq. 232,80) in ragione del fatto che trattasi di un corpo di fabbrica a due piani. ______p. 21/46 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
> “C" ...... mq. 431,96 > "f-g" ...... mq. 212,67 > "h-l" ...... mq. 352,80
Totale ...... mq. 2.622,49 in cifra tonda e) Superfici esterne: Con riferimento alle superfici esterne, queste saranno prese in considerazione secondo la schematiz- zazione (e, dunque, secondo la destinazione urbanistica) analizzata al paragrafo 1.1, “Identificativi catastali e destinazione urbanistica dei suoli” (v. pag. 6).
1.5.1 Valutazioni specifiche unitarie Si premette che l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (gestito dall’Agenzia del Territorio), fornisce i seguenti valori unitari di mercato per immobili a destinazione “pro- duttiva” siti nella zona “suburbana” del Comune di San Martino Valle Caudina (v. imma- gine n. 17) riferiti al secondo semestre 2012: > capannoni tipici in normale stato di conservazione: - valore di mercato minimo = € 295,00/mq. - valore di mercato massimo = € 355,00/mq. > capannoni tipici in ottimo stato di conservazione: - valore di mercato minimo = € 355,00/mq. - valore di mercato massimo = € 435,00/mq. > laboratori in normale stato di conservazione: - valore di mercato minimo = € 415,00/mq. - valore di mercato massimo = € 490,00/mq. > laboratori in ottimo stato di conservazione: - valore di mercato minimo = € 490,00/mq. - valore di mercato massimo = € 590,00/mq.
______p. 22/46 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
17 – immagine
Capannoni e capannoni bonificandi I capannoni industriali si presentano si presentano tutti in buono stato/discreto di manutenzione. Essi sono stati costruiti con struttura portante in elementi di cls prefabbricati in stabilimento e con carpenteria metallica a mezzo travature reticolari correttamente assemblate; le murature di tompagno, in laterizio, e le coperture sono in lamiera di eternit e pannelli opachi. Secondo le informazioni acquisite ed i riscontri effettuati risulta di € 200,00/mq. il più probabile at- tuale valore di mercato di capannoni industriali posti nella zona in cui ricadono quelli in disamina. Sempre in merito ai capannoni si evidenzia, poi, che l’ultima “Valutazione di rischio amianto” ai sen- si del DM 06/09/94, a firma del Chimico Dr. Emilio Barisano (commissionata dalla proprietà ed ac- quisita dallo scrivente), attesta - alla data del datata 30.11.2010 - che in complessivi mq. 8.443 di co- pertura dei capannoni è presente amianto. Dette superfici sono campite con tratteggio rosso all’immagine n. 18. La detta “Valutazione di rischio amianto” attesta testualmente quanto segue (v. immagine n. 19): “I valori riscontrati sono inferiori al limite e sostanzialmente simili a quelli rilevati nell’anno 2007. Quindi si può ritenere che il rilascio di fibre è tutt’ora molto limitato. Poiché la copertura è suscettibile d’ulteriore deterioramento in quanto esposta a fattori di deterio- ramento non eliminabili (piogge acide, sbalzi termici, erosione eolica, azione di microrgani- smi vegetali), è attuato un programma di controllo e manutenzione” (v. immagine n. 19).
______p. 23/46 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
18 – immagine
19 – immagine. “Valutazione di rischio amianto” ai sensi del DM 06/09/94, a firma del Chimico Dr. Emilio Barisano.
______p. 24/46 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______A questo riguardo, la legge fondamentale che disciplina la messa al bando dell’amianto è la Legge 257/1992 che, oltre a vietare la commercializzazione di prodotti di amianto, contiene anche le misure di decontaminazione e di smaltimento delle aree interessate dall’inquinamento da amianto. In ragione di quanto sopra, discende che per questi immobili emerge, ai fini estimativi, la necessità di considera- re l’incidenza del costo di sostituzione della loro copertura, previo smaltimento di quella esistente, at- traverso l’impegno di imprese che operano nel settore specifico, da scegliere tra quelli iscritti in una speciale sezione dell'Albo nazionale delle imprese esercenti servizi di smaltimento dei rifiuti classifi- cati speciali, tossici e nocivi. Le informazioni acquisite dallo scrivente ed i prezziari ufficiali hanno determinato in € 15,00/mq i costi di smaltimento di coperture da eseguire su immobili industriali. Congruo è, altresì, il costo di € 25,00/mq per la fornitura e posa in opera su capannoni industriali di nuova copertura leggera economica opaca del tipo onduline, imbullonata agli arcarecci delle travature reticolari, in sostituzione di quella smaltita. Per quanto riferito i costi di bonifica globale delle coper- ture dei capannoni è stimabile in complessivi € 40/ mq. Nel caso, dunque, dei capannoni con copertu- ra contenente amianto sarà considerato un valore unitario pari ad € 160,00/mq. ( = € 200,00/mq. - € 40,00/mq.).
20 – immagine 21 – immagine
22 – immagine 23 – immagine
Fabbricati È da considerare congruo un valore unitario di € 300/mq. per il fabbricato adibito ad uffici ed all’alloggio del custode. Il valore considerato è, infatti, rappresentativo dello stato dei luoghi, delle condizioni di manutenzione e della datazione dello stesso (v. immagini nn. 24 e 25). ______p. 25/46 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
24 – immagine 25 – immagine
Volumi tecnici Per i volumi tecnici dell’opificio è possibile considerare congruo un valore unitario di € 210/mq.. Tutto ciò in considerazione dell’essenzialità costruttiva che caratterizza questo tipo di costruzioni po- sti a protezione degli impianti in essi contenuti e, dunque, del grado delle finiture murarie ed impian- tistiche (v. immagini nn. 26 e 27).
26 – immagine 27 – immagine
Piazzale Per i piazzali di manovra dell’opificio - per complessivi circa mq. 22.669,61 - è possibile considerare congruo un valore unitario di € 15/mq..
______p. 26/46 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
28 – immagine 29 – immagine
Tettoie Per le tettoie (v. immagini n. 30 e 31) è da ritenersi congruo un valore unitario non superiore a € 100,00/mq.. Valori maggiori sono da ritenersi sicuramente in contrasto con l’essenzialità delle stesse; tutto quanto ciò anche in relazione ai valori unitari considerati, ad esempio, per i volumi tecnici (v. immagini nn. 26 e 27).
30 – immagine 31 – immagine
Suoli a destinazione “Produttiva soggetta a bonifica e riqualificazione” (corpo fondiario “I-Lpbr”, v. immagine n. 15). Trattasi di circa mq. 4.511,00 di scarsissima commerciabilità cui è da ritenersi congruo associare un valore unitario di € 1,00/mq.. L’immagine n. 15 documenta l’ubicazione del suolo.
Suoli a destinazione “Produttiva per attività estrattiva” [corpi fondiari “Ae1”, “Ae2”, “A- e3” (v. immagine n. 8), “B” (v. immagine n. 11) ed “I-Le” (v. immagine n. 15)] Posto che per i suoli a destinazione “Produttiva per attività estrattiva” la recente “RELAZIONE DI VA- LUTAZIONE DELLE AREE EDIFICABILI E REGOLAMENTO DELLE MICROZONE”, approvato con Delibera Consiliare n. 7 del 18 marzo 2009 [9], ha fissato in € 6,00/mq il valore unitario, è possibile imputare
[9] ______p. 27/46 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
… omissis… “REGOLAMENTO 6. Criteri di stima L’area fabbricabile, ai sensi del decreto legislativo n° 504/92 (legge che ha istituito ICI) è quell’area utilizzabile ai fini edificabili in base agli strumenti urbanistici di tipo generale o attuativi vigenti. Il Piano Regolatore Generale è lo strumento urbanistico che riconosce l’utilizzazione dell’Area ai fi- ni edificabili, per cui la stima di detti terreni edificabili è sottoposta al rispetto delle norme di attua- zione del piano. Il criterio utilizzato è quello classico della stima comparativa attraverso l’utilizzazione di tre diffe- renti fonti di dati: 1- la ricerca del più probabile valore di mercato attraverso un attento esame del mercato nelle varie microzone, la ricerca di prezzi certi e recenti (ultimi cinque anni) ed in numero sufficiente da poter costruire una scala di valori che ci permette, poi, di determinare il più probabile prezzo di mercato per ogni terreno distinto nel Piano Regolatore Generale oggetto di stima. 2- Archivio O.M.I. dell’Agenzia del Territorio, attraverso l’estrapolazione del costo dell’area con il metodo della stima a valore di trasformazione. 3- Valori delle aree edificabili desunti direttamente dal reparto valutazioni dell’Ufficio Provinciale dell’ Entrate di Benevento. Prendendo come riferimento la nuova suddivisione del territorio comuna- le in n°6 microzone, ed analizzando tutti i dati pervenuti dalle tre fonti descritte nei paragrafi prece- denti, emerge che la maggior parte dei suddetti dati riguardano quasi del tutto la Microzona 1. Pertanto, nell’attribuzione dei valori medi di mercato delle aree edificabili, si è ritenuto prendere come punto di riferimento proprio la Microzona 1 e di attribuire i valori delle aree edificabili delle altre cinque microzone in relazione a quelli della Microzona 1. Naturalmente questi ultimi saranno opportunamente adeguati con specificicoefficienti correttivi. I valori di tutte le sei microzone rispetteranno le destinazioni urbanistiche (residenziale, commerciale, produttiva, attrezzature e servizi) e gli indici di edificabilità massima ammessa dalla normativa di pi- ano in caso di intervento edilizio diretto. Il probabile valore a metro quadrato, per gli interventi che sono vincolati dall’obbligo di presentare un piano particolareggiato per realizzare le previsioni di edificabilità (piano di lottizzazione preven- tivo), viene determinato moltiplicando il prezzo unitario noto (valore medio) per il rapporto degli in- dici di fabbricabilità. Valore = (P x I) / i ______p. 28/46 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______alle diverse superfici di proprietà della Ilas Alveolater Srl aventi tale destinazione i seguenti valori unitari rappresentativi dei luoghi, delle superfici ispezionate e della ubicazione: . corpi fondiari “Ae1” ed “Ae2” (v. immagine n. 8): entrambi i corpi fondiari hanno accesso diret- to dalla S.S. 7 "via Appia" per cui è da ritenersi congruo confermare per tali superfici il valore unitario (€ 6,00/mq.) previsto dal citata “RELAZIONE”, approvata con Delibera Consiliare n. 7 del Comune di Montesarchio; . corpi fondiari “Ae3” (v. immagine n. 8): questo è rappresentato dalle superfici della cava esauri- ta posta alle spalle dell’opificio cui, dunque, è riconoscibile una scarsa commerciabilità sia in ra- gione della propria ubicazione sia perché non più convenientemente sfruttabile come cava oltre che ai fini edificatori di accessioni industriali; è da ritenersi congruo un valore unitario di € 2,00/mq.;
dove: P = prezzo medio riferito ad aree consimili; I = indice di fabbricabilità dell’area da stimare; i= indice di fabbricabilità delle aree note di cui si conoscono i valori medi. I valori medi estratti dai dati ottenuti e riportati al paragrafo 4. - Valori base di Riferimento - tengono conto principalmente dell’attuale andamento del mercato immobiliare, (desunto dai dati riportati ai precedenti paragrafi 4.a e 4.c), e solo in misura ridotta dei valori acquisiti presso l’Agenzia delle En- trate (riportati al punto 4.b). Questa scelta trova spiegazione nel fatto che l’Agenzia delle Entrate prende indiscriminatamente come valore di riferimento semplicemente quello più alto rilevato dagli atti pubblici depositati. Nella realtà commerciale e nella maggioranza dei casi il prezzo più alto è relativo a piccole metratu- re, il cui valore viene stimato dai contraenti a corpo piuttosto che a metro quadrato, ma certamente questo non può essere considerato come un valore medio di riferimento, tant’è che le grosse e signi- ficative superfici sono vendute a prezzi decisamente più bassi. …. Omissis …. Per le aree ricadenti in zona omogenea D3 “Produttiva per attività estrattive”, il prezzo medio di mercato è stato desunto dalla valutazione determinata nella procedura espropriativa da parte della Provincia di Benevento nel progetto di riqualificazione dell’area Tre Ponti. I valori medi di seguito riportati in tabella sono: • valori consolidati in un mercato attivo di compravendite; • la media dei valori di cui al precedente paragrafo 4; • valori desunti attraverso il prezzo medio delle aree consimili con il rapporto degli indici di fabbri- cabilità dell’area da stimare rispetto all’indice di fabbricabilità’ delle aree di cui si conosce il prezzo medio:
…. omissis ….
…. omissis ….”
Il documento integrale è scaricabile all’indirizzo: http://www.comune.montesarchio.bn.it/index.php?option=com_docman&task=cat_view&gid=110& Itemid=110 ______p. 29/46 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
. corpo fondiario “B” (v. immagine n. 11); anche per il suolo in parola è possibile riconoscere il valore unitario (€ 6,00/mq.) previsto dal citata “RELAZIONE”, approvata con Delibera Consiliare n. 7 del Comune di Montesarchio; . corpi fondiari “I-Le” (v. immagine n. 15): ancorché non autorizzata, può riconoscersi al sotto- suolo di tale superficie la coltivabilità a vera e propria cava di argilla; tutto ciò in considerazione della sua immediata vicinanza alle cave attualmente coltivate poste ad est e a nord. È da ritenersi congruo un valore unitario di € 20,00/mq..
VALUTAZIONE dei terreni e fabbricati Alla luce della argomentazioni ed analisi estimative innanzi esposte possiamo, in estrema sintesi, assumere le seguenti determinazioni: - Suoli “Ae1” ed “Ae2” a destinazione “Pro- duttiva consolidata per attività estrattiva” (v. immagine n. 8) [48.960 mq. + 12.020 mq.] ...... 60.980 mq. x € 6,00/mq. = € 365.880,00 - Suolo “Ae3” a destinazione “Produttiva con- solidata per attività estrattiva” (v. immagine n. 8) ...... 100.555 mq. x € 2,00/mq. = € 201.110,00 - Suoli “Av” ed “I-Lv” a “Verde di tutela am- bientale” (v. immagini nn. 8 e 15) [13.487 mq. + 5.235 mq.] ...... 18.722 mq. x € 0,30/mq. = € 5.616,60 - Suolo “B” a destinazione “Produttiva conso- lidata per attività estrattiva” (v. immagine n. 11) ...... 13.510 mq. x € 6,00/mq = € 81.060,00 - Suolo “I-Lpbr” a destinazione “Produttiva soggetta a bonifica e riqualificazione” (v. immagine n. 15) ...... 4.511,00 mq. x € 1,00/mq. = € 4.511,00 - Suolo “I-Le” a destinazione “Produttiva con- solidata per attività estrattiva” (v. immagine n. 15) ...... 50.730 mq. x € 20,00/mq. = € 1.014.600,00 - Piazzali: ...... 22.669,61 mq. x € 15,00/mq. = € 340.044,15 - Capannoni ...... 2.686,00 mq. x € 200,00/mq. = € 537.200,00 - Capannoni bonificandi ...... 8.443 mq. x € 160,00/mq. = € 1.350.880,00 - Tettoie metalliche: ...... 2.622,49 mq. x € 100,00/mq. = € 262.249,00 - Fabbricato: ...... 532,80 mq. x € 300,00/mq. = € 159.840,00 - Vani tecnici ...... 380,00 mq. x € 210,00/mq. = € 79.800,00 Totale TERRENI E FABBRICATI ...... € 4.402.790,75
Si evidenzia che a tali importi sarà applicata una decurtazione dovuta all’attuale crisi economica generale e del mercato dell’edilizia; tutto ciò al fine di rendere realistici i dati analitici appena ottenuti. In tal senso si rimanda al paragrafo “ATTINENZE ESTIMA- TIVE CONCLUSIVE È da ritenersi che ai fini di una realistica, adeguata e coerente valutazione dei ce- spiti in disamina sia assolutamente imprescindibile ridurre gli importi sopra riportati di una
______p. 30/46 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______percentuale (40%) proporzionale all’entità dello stato di crisi economica e commerciale del settore dell’edilizia e - più in generale - del sistema industriale nazionale. In definitiva:
> Totale TERRENI E FABBRICATI:
[ € 4.402.790,75 - 40% ] in cifra tonda ...... € 2.643.690,00
Totale in cifra tonda € 2.645.000,00 ” (v. pag. 31).
ATTINENZE ESTIMATIVE CONCLUSIVE È da ritenersi che ai fini di una realistica, adeguata e coerente valutazione dei ce- spiti in disamina sia assolutamente imprescindibile ridurre gli importi sopra riportati di una percentuale (40%) proporzionale all’entità dello stato di crisi economica e commerciale del settore dell’edilizia e - più in generale - del sistema industriale nazionale. In definitiva:
> Totale TERRENI E FABBRICATI:
[ € 4.402.790,75 - 40% ] in cifra tonda ...... € 2.643.690,00
Totale in cifra tonda € 2.645.000,00
---^-^-^-^-^---
In conclusione il valore di mercato da considerare per le immobilizzazioni materia- li del lotto “G1”, per la 2^ tornata di vendita competitiva, è:
PREZZO BASE D’ASTA del LOTTO “G1”:
2^ tornata di vendita competitiva
€ 2.166.250,00 oltre oneri ed imposta come per legge
Lucera, luglio 2015 il tecnico del commissario giudiziale
ing. Donato Aurelio
______p. 31/46 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
A. Capannoni, fabbricati, volumi tecnici, piazzali, tettoie
1 – immagine 2 – immagine.
3 – immagine. 4 – immagine
5 – immagine. 6 – immagine.
______p. 32/46 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
7 – immagine. 8 – immagine.
9 – immagine. 10 – immagine.
11 – immagine. 12 – immagine.
______p. 33/46 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
13 – immagine. 14 – immagine.
15 – immagine. 16 – immagine.
17 – immagine. 18 – immagine.
______p. 34/46 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
19 – immagine. 20 – immagine.
22 – immagine.
21 – immagine.
23 – immagine. 24 – immagine.
______p. 35/46 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
26 – immagine. 25 – immagine.
27 – immagine. 28 – immagine.
29 – immagine. 30 – immagine.
______p. 36/46 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
31 – immagine. 32 – immagine.
33 – immagine. 34 – immagine.
35 – immagine. 36 – immagine.
______p. 37/46 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
37 – immagine. 38 – immagine.
39 – immagine. 40 – immagine.
41 – immagine. 42 – immagine.
______p. 38/46 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
43 – immagine. 44 – immagine.
46 – immagine.
45 – immagine.
47 – immagine. 48 – immagine.
______p. 39/46 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
49 – immagine. 50 – immagine.
51 – immagine. 52 – immagine.
53 – immagine. 54 – immagine.
______p. 40/46 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
55 – immagine. 56 – immagine.
57 – immagine. 58 – immagine.
59 – immagine. 60 – immagine.
______p. 41/46 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
61 – immagine. 62 – immagine.
63 – immagine. 64 – immagine.
65 – immagine. 66 – immagine.
______p. 42/46 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
67 – immagine. 68 – immagine.
69 – immagine. 70 – immagine.
71 – immagine. 72 – immagine.
______p. 43/46 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
73 – immagine. 74 – immagine.
76 – immagine. 75 – immagine.
77 – immagine. 78 – immagine.
______p. 44/46 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
79 – immagine. 80 – immagine.
81 – immagine. 82 – immagine.
______p. 45/46 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale ______
______p. 46/46