S H Kitzingen EHK 2012-06

Kommunales EinzelhandelsEinzelhandelskonzeptkonzept für die Stadt Kitzingen

Beschlossen durch den Rat der Stadt Kitzingen am 28. Juni 2012

Auftragnehmer

Stadt + Handel Dipl.-Ing.e Beckmann und Föhrer GbR Huckarder Str. 12 Beiertheimer Allee 22 44147 Dortmund 76137 Karlsruhe

Tel. 0 231. 8 62 68 90 Tel. 0721.14512262 Fax. 0 231. 8 62 68 91 Fax. 0721.14512263 [email protected] www.stadt-handel.de

Verfasser: Dipl.-Ing. Ralf M. Beckmann Dipl.-Geogr. Daniela Becker Dipl.-Geogr. Helena Plugge

Dortmund, 28. Juni 2012

Abbildungen Titelblatt: Stadt + Handel

Inhalt

Inhalt ______i Abkürzungsverzeichnis______iv 111 Einführung und Ergebnisübersicht ______111 222 Rechtliche Rahmenvorgaben ______444 2.1 Rechtliche Einordnung eines Einzelhandelskonzeptes ______4 2.2 Zentrale Versorgungsbereiche: Planungsrechtliche Einordnung und Festlegungskriterien ______5 2.3 Landesrechtliche und regionalplanerische Rahmenvorgaben ______10 333 Methodik ______131313 444 MarktMarkt---- und StandortanalyseStandortanalyse______202020 4.1 Trends im Einzelhandel ______20 4.2 Räumliche und sozioökonomische Rahmenbedingungen______22 4.3 Angebotsanalyse ______26 4.4 Nachfrageanalyse______33 4.4.1 Kaufkraft, Kaufkraftbindung und Kaufkraftabfluss ______34 4.4.2 Umsatzermittlung, Zentralität und Einzugsbereich ______36 4.4.3 Standortbewertungen aus Sicht der Kunden, Einzelhändler und Immobilieneigentümer ______40 4.5 Analyse und Bewertung des Innenstadtzentrums ______44 4.6 Analyse der Nahversorgungsstruktur in Kitzingen ______64 4.7 Analyse und Bewertung sonstiger Standortagglomerationen ______71 4.7.1 Nahversorgungsstandort Siegfried-Wilke-Straße______75 4.7.2 Nahversorgungsstandort Königsberger Straße/ Böhmerwaldstraße ___79 4.7.3 Standortbereich E-Center______82 4.7.4 Standortbereich GE August-Gauer-Straße ______86 4.7.5 Standortbereich Am Dreistock ______89 4.7.6 Standortbereich GE Goldberg______91 4.7.7 Standortbereich Schwarzacher Straße Ost ______94 4.8 Zwischenfazit: Handlungsbedarf zur Fortentwicklung der Einzelhandelssituation in Kitzingen______96 555 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung ______999999

5.1 Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen ______99 5.1.1 Vorbemerkungen zum ermittelten Entwicklungsrahmen ______99 5.1.2 Methodik und Berechnung______100 5.1.3 Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen für Kitzingen ______108 5.2 Übergeordnete Entwicklungszielstellung für Kitzingen______112 666 Instrumentelles UmsetzungsUmsetzungs---- und Steuerungskonzept ______114 114114114 6.1 Das Zentrenkonzept ______114 6.1.1 Zukünftige Zentrenstruktur in Kitzingen______114 6.1.2 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadtzentrum______116 6.1.3 Empfehlungen für eine aktive Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums ______124 6.2 Das Nahversorgungskonzept______126 6.2.1 Handlungsprioritäten______126 6.2.2 Empfehlungen für die Kernstadt Kitzingens ______129 6.2.3 Empfehlungen für Etwashausen und Siedlung ______129 6.2.4 Empfehlungen für Hoheim, Hohenfeld, Sickershausen und Repperndorf ______130 6.3 Konzept für ergänzende Sonderstandorte ______132 6.3.1 Übergeordnete Zielstellungen zu den ergänzenden Standortbereichen132 6.3.2 Empfehlungen zu den ergänzenden Standortbereichen ______134 6.3.3 Zusammenfassung der sortimentsspezifischen Entwicklungsoptionen und Restriktionen für die bestehenden Kitzinger Einzelhandelsstandorte _140 6.3.4 Standortbewertung für die potenzielle Ansiedlung eines Elektronikfachmarkts in Kitzingen ______142 6.4 Die Sortimentsliste für Kitzingen ______148 6.5 Ansiedlungsleitsätze für Vorhaben oder Erweiterungen im Einzelhandel ______155 6.5.1 Einordnung und Begründung der Ansiedlungsleitsätze ______156 6.5.2 Ansiedlungsleitsätze ______157 6.6 Planungsrechtliche Steuerungs- und Festsetzungsempfehlungen ____163 777 Schlusswort ______169__ 169169169 Anhang ______I Fachgutachterliche Stellungnahme zu einer Investorenanfrage für Einzelhandelsvorhaben auf dem „Deuster-Areal“ in Kitzingen______I Orientierungswerte für zentrenrelevante Randsortimente ______XIII

Literatur- und Quellenverzeichnis______XV Abbildungsverzeichnis ______XVII Tabellenverzeichnis______XX Glossar ______XXII

iii

Abkürzungsverzeichnis a.n.g...... anderweitig nicht genannt Abb...... Abbildung Abs...... Absatz ASB...... allgemeiner Siedlungsbereich (Regionalplan) BAB ...... Bundesautobahn BauGB ...... Baugesetzbuch BauNVO ...... Baunutzungsverordnung BGF ...... Bruttogeschossfläche BID ...... Business Improvement District Bsp...... Beispiel BVerwG ...... Bundesverwaltungsgericht bzw...... beziehungsweise d. h...... dass heißt Drog...... Drogeriewaren EG ...... Erdgeschoss EH...... Einzelhandel ehem...... ehemals EHK ...... Einzelhandelskonzept etc...... et cetera e. V...... eingetragener Verein EW...... Einwohner FNP ...... Flächennutzungsplan FOC...... Factory-Outlet-Center FOS ...... Factory-Outlet-Shop GE ...... Gewerbegebiet GFZ...... Geschossflächenzahl ggf...... gegebenenfalls GIB ...... Bereiche für gewerbliche und industrielle Nutzungen (Re- gionalplan) GPK ...... Warengruppe Glas/Porzellan/Keramik GZ ...... Grundzentrum ha ...... Hektar i. A...... im Auftrag i. d. R...... in der Regel

i. e. S...... im engeren Sinne inkl...... inklusive insb...... insbesondere ISG...... Immobilien- und Standortgemeinschaft i. S. v...... im Sinne von i. V. m...... in Verbindung mit IZ ...... Innenstadtzentrum Kap...... Kapitel Kfz ...... Kraftfahrzeug km ...... Kilometer KK...... Kaufkraft LEP B ...... Landesentwicklungsprogramm Bayern LM ...... Lebensmittel M ...... Meter m²...... Quadratmeter max...... maximal mind...... minimal Mio...... Millionen MIV...... motorisierter Individualverkehr MZ ...... Mittelzentrum niL...... städtebaulich nicht integrierte Lage Nr...... Nummer NuG...... Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel NV ...... Nahversorgung NVK ...... Nahversorgungskonzept nvr ...... nahversorgungsrelevant NVZ ...... Nahversorgungszentrum NZ ...... Nebenzentrum nzr ...... nicht zentrenrelevant ÖPNV ...... öffentlicher Personennahverkehr OG...... Obergeschoss o. g...... oben genannt OVG ...... Oberverwaltungsgericht OZ ...... Oberzentrum PBS...... Warengruppe Papier/Bürobedarf/Schreibwaren Pkw...... Personenkraftwagen

rd...... rund ROG ...... Raumordnungsgesetz SB (SB-Warenhaus…)...... Selbstbedienung siL ...... sonstige städtebaulich integrierte Lage sog...... sogenannt Tab...... Tabelle U...... Umsatz (als Brutto-Jahresumsatz) u. a...... unter anderem UEC ...... Urban Entertainment Center UG...... Untergeschoss usw ...... und so weiter u. U...... unter Umständen v. a...... vor allem VGH...... Verwaltungsgerichtshof vgl...... vergleiche VKF...... Verkaufsfläche WZ...... Warengruppenverzeichnis des Statistischen Bundesamtes z. B...... zum Beispiel zr ...... zentrenrelevant ZVB...... zentraler Versorgungsbereich z. T...... zum Teil z. Z...... zur Zeit

111 Einführung und Ergebnisübersicht Der Einzelhandel unterliegt seit Jahren einer deutlichen Dynamik. Dieser bundesweit zu verzeichnende Trend ist auch für den Einzelhandel in Kitzingen zu erkennen. Ursachen dieser Dynamik bei Einzelhandelsansiedlungen, -verlagerungen und Betriebsaufgaben sind einerseits lokale Strukturmerkmale der Angebots- wie auch der Nachfrageseite, andererseits der bundesweit wirksame Strukturwandel im Einzelhandel mit den unvermindert zu beobachtenden Konzentrationsprozessen auf Unternehmerseite, der Entwicklung neuer Be- triebstypen und vor allem den stetig veränderten Standortanforderungen. Den betriebswirtschaftlich bedingten Entwicklungen stehen landesplanerische und städte- bauliche Zielvorstellungen auf Basis gesetzlicher Grundlagen verschiedener räumlicher Ebenen und aufgrund politischer Beschlüsse gegenüber, die mit den Vorstellungen der Ein- zelhandelsanbieter sowie der Investoren in Einklang zu bringen sind. Die Stadt Kitzingen beabsichtigt, die Weiterentwicklung der gesamtstädtischen Zentren- und Einzelhandelsstruktur auf eine entsprechend tragfähige wie auch städtebaulich- funktional ausgewogene sowie schließlich rechtssichere Gesamtkonzeption zu gründen. Hierdurch soll die Leitfunktion des Einzelhandels die Vitalität und Attraktivität des Innen- stadtzentrums stabilisieren bzw. ausbauen. Andererseits werden konkrete Entwicklungsziele auch für die weiteren Einzelhandelsstandorte in Kitzingen definiert. Und nicht zuletzt soll durch die Gesamtkonzeption eine funktionierende wohnortnahe Grundversorgung gesichert und ggf. verbessert werden. Um eine solch ausgewogene Einzelhandelsstruktur zu sichern und dauerhaft zu stärken, stellt das vorliegende Einzelhandelskonzept Empfehlungen und Umsetzungsinstrumente primär für die kommunale Baugenehmigungspraxis und die örtliche Bauleitplanung zur Ver- fügung. Zudem enthält dieses Einzelhandelskonzept jedoch auch Leistungsbausteine, die für weitere Adressaten von Interesse sein können: die Wirtschaftsförderung, der Stadtmar- keting-Verein Kitzingen, die Einzelhändler und Handelsunternehmen, Kunden bzw. Kundenvertreter, Immobilieneigentümer und Ansiedlungsinteressierte. Im Einzelnen wird im Einzelhandelskonzept zunächst der aktuelle Zustand der Kitzinger Ein- zelhandelsstruktur für alle relevanten Standorte und für alle angebotenen Warengruppen beschrieben und bewertet. Die Analyse legt folgende Standortstärken, aber auch gewisse Handlungsbedarfe zur Einzelhandelsstruktur offen: Stärken und Potenziale der Einzelhandelsstruktur in Kitzingen: Die Stadt Kitzingen verfügt über quantitativ überdurchschnittliche 1 Ausstattungs- kennwerte in Bezug auf das vorhandene Einzelhandelsangebot und über eine angemessene lokale Einkaufsorientierung.

1 Überdurchschnittliche Ausstattungskennwerte im Vergleich zum Bundesdurchschnitt als auch zu weiteren Mittelzentren in Bayern.

Durch die zusätzliche Ausrichtung der umliegenden Städte und Gemeinden auf Kit- zingen und einen großen Einzugsbereich ergibt sich ein hoher Zentralitätswert von 176 %. Das Innenstadtzentrum von Kitzingen zeichnet sich durch eine gute Einzelhandels- ausstattung hinsichtlich der vorhandenen Betriebsanzahl aus. Im Bereich Nahrungs- und Genussmittel ergibt sich rein aus den quantitativen Aus- stattungsdaten kein stadtplanerisches Optimierungserfordernis: es besteht eine fast vollständige Einkaufsorientierung auf Kitzingen selbst und eine kaum mehr steigerbare Zentralität von 173 % im kurzfristigen Sortimentsbereich (Nahrungs- und Genussmittel: 166 %). Für die nächsten 5 bis 10 Jahre besteht in einigen Warengruppen ein absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen. Der Ausbau des Einzelhandelsangebots sollte dabei in erster Linie zur Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums genutzt werden. Schwächen, Restriktionen und Handlungsbedarfe in Kitzingen: Die städtebaulich nicht integrierten Lagen erreichen in Kitzingen ein starkes Stand- ortgewicht in Bezug auf die dort verorteten Verkaufsflächen. Dort werden in großem Unfang auch zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente angeboten, so dass die Standorte in teils unmittelbarer Konkurrenz zum Innenstadtzentrum stehen. Das Innenstadtzentrum weist aktuell eine hohe Leerstandsquote auf. Hierzu werden Maßnahmen einer aktiven Zentrenentwicklung (z. B. ein Ladenflächenmanagement) empfohlen. Zu einer qualitativen Weiterentwicklung gehört auch die städtebauliche und gestalterische Aufwertung des Innenstadtzentrums. In den Randbereichen der Wohnsiedlungsbereiche von Etwashausen und Siedlung sowie in den Stadtteilen Hoheim, Hohenfeld, Sickershausen und Repperndorf sind Angebote des kurzfristigen Bedarfs nicht vorhanden (Ausnahme: teils Lebensmittel- handwerksbetriebe vorhanden). Ein Großteil der Nahversorgungsbetriebe (> 400 m²) liegt in städtebaulich nicht integrierten, gewerblich geprägten Lagen. Ausgehend von der analytischen Zustandsbewertung wird der zukünftige absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen für alle Warengruppen aufgezeigt. Auf dieser Basis werden in diesem Einzelhandelskonzept zur Sicherung und zur Fortentwicklung der Einzelhandels- standorte in Kitzingen folgende übergeordnete, gesamtstädtische Entwicklungszielstellungen hergeleitet: 1. Innenstadtzentrum stärken: Erhaltung und Stärkung des zentralen Versorgungsbe- reichs Innenstadtzentrum,

2. Flächendeckende Nahversorgung gewährleisten: die flächendeckende Nahversor- gung in den Wohngebieten bestmöglich sichern und stärken, ohne hierbei die Entwicklung des Innenstadtzentrums zu beeinträchtigen, 3. Ergänzende Standorte bereitstellen: ergänzend und im Rahmen eindeutiger Rege- lungen Standorte für den großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel bereitstellen, ohne hierbei die Entwicklung des Innenstadtzentrums oder der Nah- versorgung zu beeinträchtigen. In Verbindung mit diesen Zielstellungen werden schließlich konkrete Empfehlungen zur ge- samtstädtische Zentren- und Standortstruktur des Einzelhandels in Kitzingen entwickelt. Gleichzeitig werden zudem die Kitzinger Liste zentrenrelevanter Sortimente definiert (Sor- timentsliste) und Musterfestsetzungen abgeleitet. Wesentliches Ergebnis dieses Einzelhandelskonzeptes sind nicht zuletzt die sogenannten Ansiedlungsleitsätze in Form klar formulierter Entwicklungsempfehlungen, die insbesondere vorhabenspezifische Zuläs- sigkeitsentscheidungen und rechtssichere bauleitplanerische Festsetzungsmöglichkeiten vorbereiten. Aufgrund der Tragweite der Empfehlungen und Konzeptbausteine für die künftige Stadt- entwicklung wurden die wichtigen Zwischenschritte und die erarbeiteten Empfehlungen nicht allein zwischen dem erstellenden Gutachterbüro und der Verwaltung abgestimmt, sondern in einem begleitenden Arbeitskreis erörtert. Auf diese Weise wurde im Erarbei- tungsprozess sichergestellt, dass alle relevanten Aspekte in die Bearbeitung einfließen und die besonderen Belange auch der Kitzinger Händlerschaft Berücksichtigung finden. Das kommunale Einzelhandelskonzept soll als politisch gestützter Fachbeitrag 2 eine grund- legende und strategische Arbeitsbasis für die Bauleitplanung und den Stadtentwicklungsprozess der nächsten Jahre bilden.

2 Im Sinne eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB; wesentliche Voraus- setzung für die gewinnbringende Nutzung des Einzelhandelskonzeptes ist u. a. der politische Beschluss dieses Konzeptes.

222 Rechtliche Rahmenvorgaben Für die ortsansässige Bevölkerung wie auch die Besucher einer Kommune haben im Allge- meinen insbesondere die Zentren ganz besondere Funktionen: sie bieten Versorgungsmöglichkeiten, Bildungs- und Kulturangebote sowie Dienstleistungen in einer hohen Dichte mit einer Vielzahl von Koppelungsmöglichkeiten und in einem atmosphäri- schen Umfeld an. Viele private und öffentliche Investitionen haben über Jahre dazu beigetragen, diese Attraktivität der Zentren – funktionell wie städtebaulich – zu erhalten und zu steigern. Es besteht ein großes öffentliches wie auch privates Interesse an der Funktionsfähigkeit und der Nutzungsvielfalt der Zentren in einer Kommune. Nach einführenden Hinweisen zur rechtlichen Einordnung von Einzelhandelskonzepten werden daher die Abgrenzung und der Schutz der sog. zentralen Versorgungsbereiche vertieft erörtert (Kap. 2.2). Auch die darauf zielende Sortimentsliste (Kap. 6.4) sowie ergänzende landes- und regionalplaneri- scher Vorgaben (Kap. 2.3) werden nachfolgend skizziert.

222.2...1111 Rechtliche Einordnung eines Einzelhandelskonzeptes Die räumlich-funktionale Steuerung der Einzelhandelsstruktur obliegt der Hoheit der Kom- mune: durch das Bau- und Planungsrecht ist sie mit Befugnissen ausgestattet, die Standortwahl von Handelsbetrieben im Sinne gesamtstädtisch gewinnbringender Grund- sätze zu steuern, ohne jedoch Konkurrenzschutz oder Marktprotektionismus zu betreiben. Durch die kommunale Genehmigungspraxis und Bauleitplanung kann die öffentliche Hand aktiv Einfluss darauf nehmen, den für die Bürger und Besucher interessanten Nutzungsmix der Innenstadt, in Nebenzentren und an Nahversorgungs- und Ergänzungsstandorten dauerhaft zu stabilisieren und auszubauen. Jede Steuerung von Bauvorhaben mittels Genehmigungsverfahren bzw. der Bauleitplanung bedarf einer aus dem Bauplanungsrecht abgeleiteten, sorgfältig erarbeiteten Begründung. Da die Steuerung im Einzelfall auch eine Untersagung oder eine Einschränkung von Vorha- ben bedeuten kann, werden an die Begründung dieses hoheitlichen Handelns bestimmte rechtsstaatliche Anforderungen gestellt. Im Zentrum der kommunalen Steuerungsbemü- hungen müssen stets raumordnerische oder städtebauliche – also bodenrechtliche – Aspekte stehen, zu denen insbesondere der Schutz zentraler Versorgungsbereiche gehört. Rechtliche Grundlagen für das vorliegende Einzelhandelskonzept sind die Anforderungen des BauGB, der BauNVO, des Landesentwicklungsprogramms Bayern (LEP) in der aktuellen Fassung sowie der aktuellen Rechtsprechung. Der Bundesgesetzgeber hat mit der Novelle des BauGB zu Beginn des Jahres 2007 den Stellenwert kommunaler Einzelhandelskonzepte im Rahmen der Bauleitplanung weiter ge- stärkt. Nachdem sie bereits als besonderer Abwägungsbelang in § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB verankert waren, stellen sie neuerdings auch in § 9 Abs. 2a BauGB (einfache Innenbereichs-

Bebauungspläne zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche) eine wesentliche Abwägungsgrundlage dar.

222.2...2222 ZentralZentralee Versorgungsbereiche: Planungsrechtliche EinordnunEinordnungg und FestlegungsFestlegungskriterienkriterien Die Innenstädte, die städtischen Nebenzentren und die Nahversorgungszentren sind städ- tebaurechtlich und landesplanerisch ein Schutzgut im Sinne des BauGB, der BauNVO und des LEP. An ihre Bestimmung bzw. Abgrenzung werden rechtliche Anforderungen gestellt, die sich aus den neuerlich geänderten bundesrechtlichen Normen und der aktuellen Recht- sprechung ergeben. Der räumlich abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich der Stadt Kitzingen bildet die essentielle Grundlage zur Konkretisierung der bauleitplanerischen Um- setzung der empfohlenen Einzelhandelsentwicklung.

Neue Entwicklungen in Planungsrecht und Rechtsprechung Der Begriff der zentralen Versorgungsbereiche ist schon länger Bestandteil der planungsrechtlichen Normen (§ 11 Abs. 3 BauNVO) und beschreibt diejenigen Bereiche, die aus städtebaulichen Gründen vor mehr als unwesentlichen Auswirkungen bzw. vor Funktions- störungen geschützt werden sollen. Durch das Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG Bau) wurde der Begriff im Jahr 2004 in den bundesrechtlichen Leitsätzen zur Bauleit- planung (§ 2 Abs. 2 BauGB) sowie den planungsrechtlichen Vorgaben für den unbeplanten Innenbereich ergänzend verankert (§ 34 Abs. 3 BauGB). Durch die letzte Novellierung des BauGB zum 01.01.2007 wurde die „Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsberei- che“ schließlich auch zum besonders zu berücksichtigenden Belang der Bauleitplanung erhoben (§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB), und das Sicherungs- und Entwicklungsziel für zentrale Versorgungsbereiche berechtigt nunmehr zur Aufstellung vereinfachter Bebauungspläne nach § 9 Abs. 2a BauGB. Das Landesentwicklungsprogramm Bayern 2006 (LEP, Teil B) besagt, dass im Zusammen- hang mit dem Schutz der zentralen Versorgungsbereiche dem Umgang mit Einzelhandelsgroßprojekten eine besondere Bedeutung zu kommt. „Einzelhandelsgroßpro- jekte haben selbst [eine] zentrumsbildende Funktion, zum einen durch die Größe, zum anderen durch die Eigenschaft, dass sich andere Funktionen, wie Dienstleistungen, Gewer- be und Wohnen, häufig an bestehenden Einzelhandelsgroßbetrieben anlagern. Dies kann die bestehenden Zentren oder die Zentrenbildung in den zentralen Orten schwächen, in der Folge die Versorgungsfunktion der Zentralen Orte beeinträchtigen und bis zum Bedeu- tungsverlust der Zentralen Orte führen“ (vgl. Begründung zu LEP B II 1.2.1.2 Einzelhandelsziel). Insbesondere die funktionale Vielfalt und Mischung sowie das ökonomi- sche Gleichgewicht der Innenstädte können durch Einzelhandelsgroßprojekte gefährdet sein. Zugleich werden verschiedene Voraussetzungen an diese zentralen Versorgungsberei- che formuliert.

Festlegungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche Für die Abgrenzung der Innenstädte und Ortskerne werden im LEP B folgende Kriterien und Anhaltspunkte genannt 3: „Zusammenhängender, dichter Besatz an Einzelhandelsgeschäften und Dienstleis- tungen, Vielfalt von Nutzungen (v. a. Einzelhandel, Wohnen, Gastronomie, Verwaltung, Kul- tur), Historisch gewachsenes Versorgungszentrum (z. B. historische Altstadt), Qualifizierte Anbindung an den ÖPNV, Anteiliger fußläufiger Einzugsbereich, Regelmäßig baulich verdichtetes Mischgebiet oder Kerngebiet nach § 6 und § 7 BauNVO, Topographische Barrieren (z. B. Hügel, Flüsse), Historische bauliche Begrenzung (z. B. Stadtmauern, Tore), Verkehrsstrassen (z. B. Ringstraße, Bahnlinien)“. Darauf aufbauend werden Verflechtungsbereiche 4 des innerstädtischen Einzelhandels abgegrenzt. Kriterien dazu sind die Angebotsqualität und Einzelhandelszentralität der Innenstadt (z. B. Besatz an Magnetbetrieben), Konsumentenverhalten (z. B. Herkunft der Innenstadtbesucher, Einflüsse konkurrie- render Zentren), Wirtschafts- und Siedlungsbeziehungen (z. B. Pendlerverflechtungen), Erreichbarkeit der Innenstadt (Zeitdistanzen, Qualität des regionalen Verkehrsnet- zes, kleinräumige Erreichbarkeit (z. B. Parkplatzangebot). In der planerischen Praxis der Zentrendefinition ergibt sich je nach Größe und Struktur einer Kommune in der Regel ein hierarchisch abgestuftes kommunales System aus einem Innenstadtzentrum, aus Nebenzentren sowie Grund- bzw. Nahversorgungszentren (vgl. folgende Abbildung). Zusammen mit den übrigen Einzelhandelsstandorten im Stadtgebiet bilden die zentralen Versorgungsbereiche das gesamtstädtische Standortsystem.

3 Vgl. Begründung zu LEP B II 1.2.1.2 (Einzelhandelsziel). 4 Die Verflechtungsbereiche des innerstädtischen Einzelhandels werden mit Hilfe des sogenannten Modells von Huff abgegrenzt. Die ermittelten Kriterien und die Zeitdistanzen werden dabei zwischen den zu untersuchenden Gemeinden gewichtet.

Abbildung 111:1::: Das hierarchihierarchischsch abgestufte System zentralezentralerrrr Versorgungsbereiche (model(modelllllhaft)haft)

Quelle: eigene Darstellung

Der Bundesgesetzgeber erläutert zu zentralen Versorgungsbereichen, dass sich ihre Festle- gung aus planerischen Festsetzungen in Bauleitplänen und Festlegungen in Raumord- nungsplänen, aus sonstigen städtebaulichen oder raumordnerischen Konzepten (also insbesondere Einzelhandels- und Zentrenkonzepten), oder aus nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen ergeben kann. 5 Grundsätzlich geht es dem Bundesgesetzgeber zufolge beim Schutz und der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche im Kern darum, die Innenentwicklung und die Urbanität der Städte zu stärken und damit angesichts des demografischen Wandels und der geringeren Mobilität älterer Menschen auch die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung zu sichern.6 Im Rahmen der rechtlichen Vorgaben werden daher – ausgehend von der Leitfunktion des Einzelhandels unter Berücksichtigung einer gewissen erforderlichen Nutzungsmischung und -dichte – folgende Kriterien zur Festlegung für zentrale Versorgungsbereiche zugrunde gelegt:

5 Vgl. Begründung zum Europarechtsanpassungsgesetz Bau 2004. Bundestagsdrucksache 15/2250, S. 54. 6 Vgl. Gesetzentwurf zur BauGB-Novelle 2007. Bundestagsdrucksache 16/2496, S. 10.

Tabelle 111:1::: Festlegungskriterien für zentrale VersorgungsbereicVersorgungsbereichehe (ZVB) Aspekte des EinzelhandelEinzelhandelssss::::

Warenspektrum, Branchenvielfalt, räumliche Dichte und Anordnung des Einzelhandelsbesatzes, aktuelle und/oder zukünftig vorgesehene Versorgungsfunktion des Zentrums (räumlich und funktional),

Vermeidung des ggf. mit der Ausweisung als ZVB einhergehenden einzelbetrieblichen Schutzes vor Konkurrenz, i. d. R. durch Nachweis mehrerer Einzelhandelsbetriebe mit konkurrierendem oder sich ergänzendem Sortiment.

Sonstige Aspekte:

Art und Dichte ergänzender öffentlicher wie privater Einrichtungen (wie etwa Dienstleistungen und Verwaltung, Gastronomie, Bildung und Kultur etc.), städtebauliche Gestaltung und Dichte, stadthistorische Aspekte sowie Aufenthaltsqualität des öffentli- chen Raumes, integrierte Lage innerhalb des Siedlungsgebietes, verkehrliche Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz, verkehrliche Erreichbarkeit für sonstige Verkehrsträger, bedeutende Verkehrsanlagen wie etwa Busbahnhöfe und Stellplatzanlagen,

ggf. Einbezug potenzieller und städtebaulich vertretbarer Entwicklungsareale auch in Abhängigkeit von der empfohlenen Funktionszuweisung.

Quelle: eigene Darstellung

In diesem Einzelhandelskonzept werden Stärken und Schwächen der Einkaufsstandorte er- gänzend untersucht. Zur Darstellung der Gesamtattraktivität des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzentrum werden auch Leerstände von Ladenlokalen und ggf. erkennbare städtebauliche Missstände im Zentrum erfasst – sie verdichten qualitativ wie auch quantitativ die städtebaulich-funktionale Bewertungsgrundlage. 7 Eine sinnvolle Begrenzung in ihrer Ausdehnung erfahren zentrale Versorgungsbereiche stets dadurch, dass Flächen, die nicht mehr im unmittelbaren, fußläufig erlebbaren städte- baulich-funktionalen Zusammenhang mit den zentralen Bereichen eines Zentrums stehen und deren mögliche Entwicklung nicht mehr zur Stärkung des zentralen Versorgungsbe- reichs als Ganzem beitragen würden, nicht in die zentralen Versorgungsbereiche einbezogen werden sollten. Aus diesem Grunde werden auch städtebauliche Barrieren nä-

7 Das Bundesverwaltungsgericht hat jüngst die Auffassung des OVG Münster bestätigt, wonach die Verträg- lichkeitsbewertung zu Vorhaben in Bezug auf zentrale Versorgungsbereiche im Einzelfall auch die konkrete städtebauliche Situation des betroffenen Versorgungsbereichs einbeziehen sollte, etwa wenn ein zentraler Versorgungsbereich durch Leerstände besonders empfindlich gegenüber zusätzlichen Kaufkraftabflüssen ist: vgl. BVerwG, Urteil 4 C 7.07 vom 11.10.2007.

her untersucht, die eine Begrenzung eines zentralen Versorgungsbereichs begründen kön- nen. 8 Die größeren zentralen Versorgungsbereiche einer Kommune können in innere Lagekate- gorien unterteilt werden (vgl. folgende Abbildung), da insbesondere in größeren zentralen Versorgungsbereichen nicht sämtliche Teil- bereiche eine homogene Nutzungsstruktur aufweisen, da nicht alle Teilbereiche künftig gleichermaßen für die verschiedenen Zentrennut- zungen geeignet sind und um die Zielgenauigkeit der städtebaulich-funktionalen Entwicklungsempfehlungen des Einzelhandelskonzeptes zu erhöhen.

AbbildunAbbildungg 222:2::: Modell einer inneren Differenzierung von räumlichräumlich----funktionalfunktional geprägten Lagen innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs

Quelle: eigene Darstellung

Grundsätzlich sollte die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches parzellenscharf vorgenommen werden, um der Anforderung späterer Bauleitplanverfahren an eine hinreichende Bestimmtheit und Bestimmbarkeit gerecht zu werden. Von einer parzellenscharfen Abgrenzung sollte in begründeten Einzelfällen abgewichen werden, etwa wenn

8 Als städtebauliche Barrieren wirken etwa Bahnanlagen, Gewässer, stark befahrene Hauptverkehrsstraßen, Hangkanten, Höhenversätze, nicht zugängliche Areale wie etwa größere Gewerbebetriebe oder Industrie- anlagen usw.

kartografische Parzellenstrukturen nicht (mehr) mit realen Grundstücksnutzungen übereinstimmen (insofern ist neben der Parzellenstruktur auch die Baulichkeit vor Ort zugrunde zu legen), in einem Bereich homogener Grundstückszuschnitte bestimmte einzelne Grundstü- cke den Rahmen sprengen, also etwa gegenüber der Mehrzahl der anderen besonders tief geschnitten sind, und daher nur in Teilen zum zentralen Versorgungs- bereich hinzugefügt werden sollten oder wenn potenzielle, empfohlene Entwicklungsflächen nur angeschnitten werden kön- nen (etwa aufgrund noch nicht vorliegender Entwicklungsplanungen). 9

222.2...3333 Landesrechtliche und regionalplanerische Rahmenvorgaben Eine wichtige Grundlage der kommunalen Einzelhandelssteuerung bilden trotz der kommunalen Planungshoheit die landes- und regionalplanerischen Vorgaben. Die kommunale Bauleitplanung hat deren Ziele und Grundsätze entsprechend den lokalen Gegebenheiten zu beachten bzw. zu berücksichtigen. Im Folgenden sind die für die Entwicklung des Ein- zelhandels in Kitzingen wesentlichen Vorgaben des Landesrechts und der Regionalplanung beschrieben.

Landesentwicklungsprogramm Bayern 2006 Das Landesentwicklungsprogramm Bayern trat erstmals 1976 in Kraft und wurde bis zum Jahr 2006 insgesamt fünfmal fortgeschrieben. Es handelt sich dabei um ein querschnittsori- entiertes Zukunftskonzept der Bayerischen Staatsregierung. In ihm werden wichtige Grundsätze und Ziele für die räumliche Ordnung und Entwicklung festgelegt. Ziel ist die Erhaltung und Schaffung gleichwertiger Lebens- und Arbeitsbedingungen in allen Lan- desteilen. In Absatz A II 2.1.1. LEP B wird festgehalten, dass „die Entwicklung und Sicherung der Zentralen Orte im Sinne einer nachhaltigen Raumentwicklung als Mittelpunkte des gesell- schaftlichen Lebens und unter Beachtung der ökologischen Tragfähigkeit des Raumes […] von besonderer Bedeutung [sind].“ Um daher dem wesentlichen Ziel der Landesplanung – die Sicherung und Entwicklung funk- tionsfähiger Zentraler Orte und funktionsfähiger Versorgungsstrukturen – Rechnung zu tragen, sollen Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte in der Regel nur in Unter-, Mittel- und Oberzentren sowie in Siedlungsschwerpunkten ausgewiesen werden. Im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO sind Einzelhandelsgroßprojekte „Einkaufzentren [oder] großflächige Einzel- handelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung

9 Für den letztgenannten Fall wird empfohlen, die parzellenscharfe Abgrenzung letztlich in einem Planverfah- ren zur Bebauung der Entwicklungsfläche vorzunehmen.

nicht nur unwesentlich auswirken können, [sowie] sonstige großflächige Handelsbetriebe […].“ Negative Auswirkungen können ab einer Geschossfläche von 1.200 m² angenommen werden. In Ausnahmefällen können Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte auch in Kleinzentren im ländlichen Raum ausgewiesen werden, wenn so die verbrauchernahe Versorgung mit Gü- tern des täglichen Bedarfs gewährleistet ist. Punktuell bestehende Defizite sollen so beseitigt werden. Eine zweite Ausnahme kann vorliegen, wenn in geeigneten Zentralen Or- ten keine entsprechenden Flächen zur Verfügung stehen. Grundsätzlich gilt für Einzelhandelsgroßprojekte die Zielerfordernis der städtebaulichen In- tegration. Hintergründe sind der Schutz des Orts- und Landschaftsbildes, ein sparsamer Flächenverbrauch und die Gewährleistung kurzer Einkaufswege. Diese nachhaltige Sied- lungsentwicklung fördert die Nutzungsmischung und stärkt die Innenstädte und Stadtteilzentren in ihrer Funktionsvielfalt. „Städtebaulich integriert sind Standorte in einem – insbesondere baulich verdichteten – Siedlungszusammenhang mit wesentlichen Wohnan- teilen, die Bestandteil eines planerischen Gesamtkonzepts mit besonderer Berücksichtigung der Aspekte Städtebau, Verkehr sowie Einzelhandel und Dienstleistungen sind. Ein wesentliches Kennzeichen der städtebaulichen Integration eines Standortes ist neben einer den örtlichen Gegebenheiten entsprechenden Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) auch ein anteiliger fußläufiger Einzugsbereich. Städtebaulich integriert können im Einzelfall auch Standorte sein, die unmittelbar an den im Zusammen- hang bebauten Ortsteil des oder der – einen Versorgungs- und Siedlungskern enthaltenden – Hauptorte einer Gemeinde anschließen, sofern dies ortsplanerisch vertretbar ist“ (vgl. Begründung zu LEP B II 1.2.1.2, Einzelhandelsziel). Zur Sicherung der Versorgungsstrukturen werden für Einzelhandelsgroßprojekte sorti- mentsspezifische maximal zulässige Kaufkraftabschöpfungsquoten festgelegt. Maximal 25 % der im Nahbereich des gelegenen zentralen Ortes vorhandenen, sortimentsspezifischen Kaufkraft dürfen durch großflächige Vorhaben, soweit in ihnen Waren des kurzfristigen, täglichen Bedarfs verkauft werden, abgeschöpft werden. Eine wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs soll so sichergestellt werden (vgl. Begründung zu LEP B II 1.2.1.2, Einzelhandelsziel). Einzelhandelsgroßprojekte mit innenstadtrelevanten Sortimenten von Waren des sonstigen Bedarfs dürfen für bis zu 100.000 Einwohner im Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels (vgl. Kap. 2.2) nicht mehr als 30 % der sortimentsspezifischen Kaufkraft aus dem Verflechtungsbereich des in- nerstädtischen Einzelhandels abschöpfen. Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten dürfen maximal 25 % der sortimentsspezifischen Kauf- kraft aus dem jeweiligen Projekteinzugsgebiet abschöpfen. Ein wesentlicher Punkt bei der Standortfindung für Einzelhandelsgroßprojekte ist die Diffe- renzierung nach innenstadtrelevanten und nicht innenstadtrelevanten Sortimenten. Zu den innenstadtrelevanten Sortimenten zählen beispielsweise Nahrungs- und Genussmittel, Be- kleidung, Schuhe, Lederwaren und Bücher. Zu den nicht innenstadtrelevanten Sortimenten

gehören u. a. Autozubehör, Baumarktartikel, Tapeten, Bodenbeläge, Gartenartikel und Möbel (eine vollständige Auflistung der Sortimente erfolgt für Kitzingen in Kap. 6.4). Be- sonders an die Standortwahl für Einzelhandelsgroßprojekte mit innenstadtrelevanten Sortimenten werden hohe Anforderungen gestellt.

RegionRegionalplanerischealplanerische VorgVorgabenaben Für die Stadt Kitzingen besteht ein gültiger Regionalplan aus dem Jahr 1985 und beinhaltet folgendes regionalplanerisches Ziel, welches bei der weiteren Erarbeitung dieses Einzel- handelskonzepts zu berücksichtigen ist: „Neben dem Oberzentrum Würzburg, das als bedeutendster Schwerpunkt des Handels in der Region und in Unterfranken gesichert werden soll, sollen die Mittel- zentren Kitzingen und Lohr a. Main (…) als Schwerpunkte des Handels in der Region ausgebaut werden. (…). In den Mittelzentren Kitzingen und Lohr a. Main (…) soll auf die Erhaltung und den Ausbau des Warenangebotes für den allgemeinen und ge- hobenen Bedarf hingewirkt werden. Die Geschäftszentren dieser zentralen Orte sollen durch flankierende städtebauliche und verkehrliche Maßnahmen in ihrer Ver- sorgungsfunktion gestärkt werden. Im Rahmen der Bauleitplanung, insbesondere im Zusammenhang der Sanierung von Ortskernen, sollen die Belange und Funktionen des ansässigen Handels berücksich- tigt und geeignete Standorte für Handelsbetriebe gesichert werden. (…) Weitere Flächen zur Errichtung von Einzelhandelsgroßprojekten, die städtebaulich und verkehrsmäßig integriert sein und in angemessenem Verhältnis zur Größe des jeweiligen Verflechtungsbereichs stehen sollen, sollen in der Region in der Regel nur in Unterzentren und zentralen Orten höherer Stufen ausgewiesen werden. (…)“10 Somit sieht auch der gültige Regionalplan eine Ansiedlung von (großflächigen) Einzelhan- delseinrichtungen in den städtebaulich integrierten Lagen Zentraler Orte vor. Kitzingen als Mittelzentrum soll Schwerpunkt von Einzelhandelsbetrieben des allgemeinen und gehobe- nen Bedarfs sein und seine Versorgungsfunktion ausbauen.

10 Vgl. Regionalplan Region Würzburg (2) vom 29.02.1984. In Kraft getreten am 01.12.1985, Absatz 2.4 Han- del.

333 Methodik Um die Untersuchungsfragen, die diesem Einzelhandelskonzept zugrunde liegen, beantworten zu können, sind verschiedene aufeinander folgende Erarbeitungsschritte erforderlich. In diese Erarbeitungsschritte sind analytische und bewertende Leistungsbau- steine eingebunden, die wiederum auf mehrere primärstatistische empirische Erhebungen zurückgreifen.

Abbildung 333:3::: Erarbeitungsschritte EinzelhandelskoEinzelhandelskonnnnzeptzept

Prozess- Angebotsanalyse Bestandserhebung begleitung

Sekundärstatistische Grundl agen

Händlerbefragung

Passantenbefragung Nachfrageanalyse Analysephase Analysephase Haushaltsbefragung

Städtebauliche Eigentümerbefragung Analyse Bestandsanalyse

Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen

Leitlinien Räumliche Entwicklungsleitlinien für die Gesamtstadt Erarbeitung von von Erarbeitung

Zukünftiges Zentren- und Standortkonzept

Liste der zentren - und nahversorgungsrelevanten Laufende Abstimmung mit der Verwaltung Verwaltung der mit Abstimmung Laufende Arbeitskreis im begleitenden Diskussion

Sort imente (Sortimentsliste) • •

Ansiedlungsleitsätze für Vorhaben und Erweiterung Konzeptphase Konzeptphase

Empfehlungen zur planungsrechtlichen Umsetzung

Quelle: eigene Darstellung

Zur Erfassung und Bewertung der Angebots- und Nachfragesituation sowie der städtebau- lichen Standortmerkmale wurden im Rahmen dieses Einzelhandelskonzeptes folgende empirische Bausteine zugrunde gelegt und aufeinander abgestimmt:

Tabelle 222:2::: Übersicht über die verwendeten empirischen ErhebungErhebungsbausteinesbausteine BestandsBestands---- HaushaltsHaushalts---- PassantenPassanten---- HändlerHändler---- EigenEigentümertümertümer---- erherherheerh eeebungbung bbbebeeefragungfragung bbbebeeefragungfragung befrbefrbefrabefr aaagunggung bbbebeeefragungfragung

Erhebung durch Befragung durch Befragung durch Erhebung durch Erhebung durch - - - - ge ge ge ge a a a a Stadt + Handel ein spezialisiertes Stadt + Handel Stadt + Handel Stadt + Handel ten ten ten ten Meinungsfor- a a a a D D D D schungsinstitut grundl grundl grundl grundl

20. KW 2010 20. KW 2010 20. KW 2010 20. KW 2010 26. bis 28. KW 2010 raum raum raum raum t t t t

Zei Zei Zei Zei

flächendeckende telefonische Halbstandardisier- flächendeckende Versand von stan-

Vollerhebung Befragung ter Fragebogen Verteilung von dardisierten (n = 420) (n= 801) Fragebögen (Rück- Fragebögen an Ei- lauf: n=29) gentümer von thode thode thode thode e e e e Gewerbeimmobi- M M M M lien in der Altstadt (n=50)

Standortdaten Einkaufsort nach Kundenherkunft Umsatzherkunft Angaben zur Im- Sortiment (Einzugsbereiche) mobilie

Verkaufsfläche Angebotslücken und Sortimente Angebotslücken Gekaufte Sorti- Einschätzung zum aller Einzelhan- mente Einzelhandels- Einschätzung zum

delsbetriebe Einschätzungen standort Einzelhandels- halt halt halt halt zum Einzelhan- n n n n Angebotslücken standort I I I I städtebauliche delsstandort Interesse zur Mit- Analyse/ zentren- arbeit an einer Einschätzungen ergänzende Veränderung bei aktiven Innen- zum Einzelhan- Funktionen der Wahl der stadtentwicklung delsstandort Einkaufsorte

Quelle: eigene Darstellung

Bestandserhebung der Einzelhandelsbetriebe Die Bestandserhebung der Einzelhandelsbetriebe ist für die Stadt Kitzingen flächende- ckend durchgeführt worden 11 ; es liegt somit eine aktuelle Vollerhebung des Ladeneinzelhandels vor. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung für die absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Untersuchungen sind neben dem Ladeneinzelhandel auch

11 Die Schließung des POCO-Möbelmarktes in Kitzingen zum 30.11.2010 wurde im Anschluss an die Be- standserhebung (20. KW 2010) bekannt. In allen in diesem Bericht zum Einzelhandelskonzept verwendeten Angaben und Darstellungen sind die Bestandsdaten dieses Betriebs nicht mehr enthalten. Die Immobilie wird als Leerstand geführt.

Betriebe des Lebensmittelhandwerks (z. B. Metzger, Bäcker), Tankstellenshops sowie Kios- ke erfasst worden. Darüber hinaus sind Ladenleerstände – soweit eine vorherige Einzelhandels- oder ladenähnliche Dienstleistungsnutzung erkennbar war – als wichtiger In- dikator der Einzelhandelsstruktur und städtebaulicher Implikationen in zentralen Bereichen aufgenommen worden. Die vom Büro Stadt + Handel durchgeführte Bestandserhebung aktualisiert und ergänzt die teils bereits vorliegenden Daten im Hinblick auf zwei zentrale Messgrößen: Zum einen werden die Warensortimente differenzierter aufgeschlüsselt und ermöglichen so – mit Blick auf die Identifizierung zentrenrelevanter Sortimente – eine hinreichend konkrete Steuerung des Einzelhandels. Zum anderen werden die Verkaufsflächen der bestehenden Anbieter detailliert erfasst, um die tatsächlichen Angebotsverhältnisse sowohl der Kern- als auch Nebensortimente realitätsnah abbilden zu können. Zur Ermittlung der Verkaufsflächen sind Betriebsbegehungen durchgeführt worden; die Gesamtverkaufsfläche (VKF) ist differenziert nach innen und außen liegender VKF ermittelt worden. Dabei ist je nach Situation entweder die persönliche Befragung des Personals bzw. des Inhabers/Geschäftsführers oder die eigenständige Vermessung der VKF in Betracht gezogen worden. Die aktuelle Rechtsprechung zur Verkaufsflächendefinition des Bundesverwaltungsgerichts 12 vom November 2005 findet dabei Anwendung. Persönlich er- fragte Verkaufsflächen wurden grundsätzlich auch auf ihre Plausibilität hin überprüft und ggf. modifiziert. Eine Schätzung von Verkaufsflächen ist nur im Ausnahmefall vorgenommen worden und entsprechend kenntlich gemacht, wenn etwa trotz mehrmaliger Zugangsversu- che zu einem Ladengeschäft eine Messung oder Befragung nicht möglich war (z.B. bei Ladenleerständen wegen Betriebsaufgaben). Ergänzend zu den Sortimenten und der Ver- kaufsfläche wurden außerdem die städtebauliche Lage jedes Betriebs sowie in den zentralen Lagen auch die Öffnungszeiten erfasst. Diese Daten sind zur Bewertung der Ein- zelhandelsstruktur im Rahmen des Empiriebausteins der Bestandserhebung unerlässlich. Zusätzlich wurden zentrenergänzende Funktionen wie Gastronomie, Verwaltungseinrich- tungen oder einzelhandelsnahe Dienstleistungen in den zentralen Lagen aufgenommen. Diese Daten geben Aufschluss über die weitere Attraktivität des untersuchten Bereichs, der über den Einzelhandelsbestand hinausgeht, und dienen der Abgrenzung zentraler Versor- gungsbereiche.

Bestandsanalyse Städtebau Für das Innenstadtzentrum sowie die bedeutsamen sonstigen Standorte erfolgte eine an den untersuchungsrelevanten Fragestellungen orientierte städtebauliche Analyse. Stärken und Schwächen sämtlicher relevanter Einkaufsstandorte werden dabei herausgestellt. Ein wesentlicher Aspekt ist angesichts der hohen Bedeutung für die bauleitplanerische Steue- rung die räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche. Eine solche

12 Vgl. BVerwG, Urteil 4 C 10.04 vom 24.11.2005

städtebaulich-funktional hergeleitete Abgrenzung ist die Basis der Kitzinger Sortimentsliste und der zukünftigen räumlichen Steuerung von Einzelhandelsansiedlungen. Die Erfassung der Einzelhandelsbetriebe im Zusammenhang mit einer städtebaulich- funktional begründeten Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzentrum bildet das Kernstück zukünftiger sortimentsspezifischer räumlicher Steuerung von Einzel- handelsvorhaben in der Bauleitplanung.

Telefonische Haushaltsbefragung Im Rahmen der Haushaltsbefragung wurden telefonische Interviews mit 420 Bürgern in Kit- zingen und seinen Ortsteilen (n=215) sowie den Umlandgemeinden (n=205, Interviews in Albertshofen, Buchbrunn, Großlangheim, Mainstockheim, Marksteft, Sulzfeld) geführt. Die Bevölkerungsverteilung innerhalb von Kitzingen und in den Umlandkommunen ist dabei für die Befragungsstreuung äquivalent berücksichtigt worden. Die Befragung wurde von einem darauf spezialisierten Marktforschungsunternehmen mittels eines standardisierten Frage- bogens durchgeführt. Anhand der Haushaltsbefragung werden auf repräsentative Weise Daten des räumlichen Versorgungsverhaltens der Wohnbevölkerung nach Sortimenten differenziert gewonnen. So können Rückschlüsse hinsichtlich sortimentsspezifischer örtlicher und überörtlicher Kauf- kraftströme und ggf. deren Veränderungen in den letzten Jahren gezogen werden. Durch die Haushaltsbefragung werden insbesondere Aussagen zu aktivierbaren Kaufkraftpotenzia- len aus Kitzingen selbst getroffen und mit Blick auf die Nahversorgungsstruktur Kaufkraftflüsse zwischen den Kitzinger Stadtteilen ermittelt.

Passantenbefragung Die Passantenbefragung fand in der 20. Kalenderwoche 2010 auf Basis eines halbstandardisierten Fragebogens statt. An insgesamt sechs Werktagen (Montag bis Samstag) und zu unterschiedlichen Tageszeiten wurden insgesamt 801 Passanten befragt. Die Befragung wurde in der Kitzinger Innenstadt sowie am E-Center und am Nahversorgungsstandort Siegfried-Wilke-Straße durchgeführt. Dabei wurden die Geschlechterverteilung sowie die Anteile der Altersgruppen der Befragten adäquat berücksichtigt. Die Passantenbefragung dient vorrangig der Erfassung der Kundenherkunft in Kitzingen. Neben den am Erhebungs- tag gekauften Sortimenten oder Kaufabsichten sowie dem Wohnort der Befragten wurden auch qualitative Einschätzungen zum Einkaufsstandort Innenstadtzentrum abgefragt. Hier- bei handelt es sich zum einen um die Bewertung der bestehenden Warengruppen im Hinblick auf Qualität und Vielfalt und zum anderen wurden die Aufenthaltsqualität, die Parkmöglichkeiten und die Erreichbarkeit durch die Passanten bewertet.

Einzelhändlerbefragung Die Befragung der Einzelhändler ist für das Einzelhandelskonzept der Stadt Kitzingen von besonderer Bedeutung. Anhand der Befragung werden Informationen gewonnen, die we-

der allein durch die Bestandsaufnahme noch durch die Passanten- und Haushaltsbefragung ermittelt werden können. Die Befragung der Einzelhändler in Kitzingen erfolgte anhand eines halbstandardisierten Fragebogens, welcher im Rahmen der Bestandserhebung in allen Einzelhandelsbetrieben der Stadt ausgegeben wurde. Im Rahmen der Einzelhändlerbefra- gung sind sowohl betriebsbezogene Daten als auch Einschätzungen zur Qualität der Einzelhandelsstruktur und Angebotsqualität im Innenstadtzentrum abgefragt worden. So- mit wurden neben statistischen Kenngrößen wie Gründungsjahr des Betriebs, Anzahl der Mitarbeiter oder Umsatzzahlen vorwiegend qualitative Bewertungen der Einzelhändler ermittelt. Die Informationen wurden vertraulich behandelt und für die weitere Verarbeitung im Hinblick auf die Betriebsnamen anonymisiert. Insgesamt konnten 29 Fragebögen aus- gewertet werden.

Eigentümerbefragung Zwischen der 26. und 28. Kalenderwoche 2010 fand eine schriftliche Befragung der Eigen- tümer von Gewerbeimmobilien in der Kitzinger Altstadt statt. Dazu wurde von der Stadt Kitzingen ein vom Büro Stadt + Handel konzipierter halbstandardisierter Fragebogen zur Einzelhandels- und Immobiliensituation an 231 Immobilieneigentümer postalisch versendet. Insgesamt beteiligten sich 50 Immobilieneigentümer an der Befragung und gaben ihre Ein- schätzungen zum Einzelhandelsstandort Innenstadt ab. Des Weiteren wurden die Eigentümer zu ihrer Bereitschaft gefragt, sich in eine Standortinitiative bzw. Eigentümer- gemeinschaft einzubringen. Die Befragung liefert somit Ansatzpunkte für eine aktive Innenstadtentwicklung in Kitzingen.

Prozessbegleitung durch einen Arbeitskreis Neben den laufenden Abstimmungsgesprächen zwischen dem erstellenden Gutachterbüro und der Verwaltung wurde ein prozessbegleitender Arbeitskreis während der Erstellungs- phase des Einzelhandelskonzepts eingerichtet. Diese enge Einbindung relevanter Akteure gewährleistet, dass alle notwendigen Informationen in das Einzelhandelskonzept einfließen und sämtliche Zwischenschritte mit einem breit besetzten Gremium diskutiert wurden. Ins- gesamt hat der begleitende Arbeitskreis zweimal getagt. Vertreter folgender Institutionen wurden zur Teilnahme durch die Stadt Kitzingen eingeladen: Für die Verwaltung und Politik: Herr Oberbürgermeister Müller Vertreter der Stadtverwaltung Kitzingen Vertreter der politischen Fraktionen Für den Einzelhandel und die Region: Vertreter der Industrie- und Handelskammer Würzburg-Schweinfurt Vertreter des Handelsverbands Bayern

Vertreter der Handwerkskammer Unterfranken Vertreter des Stadtmarketing-Vereins Kitzingen e.V. Vertreter Bayrischer Hotel- und Gaststättenverband

444 MarktMarkt---- und Standortanalyse Die Markt- und Standortanalyse besteht einerseits aus der Untersuchung und Bewertung der im Rahmen dieses Einzelhandelskonzeptes wichtigen Angebots- und Nachfragedaten, andererseits aus der flankierenden Analyse städtebaulicher Merkmale der bedeutenden Einzelhandelsstandorte in Kitzingen. Einführend werden zunächst die wesentlichen Stand- ortrahmenbedingungen erörtert.

444.4...1111 Trends im Einzelhandel Bevor im Folgenden die konkrete Situation des Einzelhandels in Kitzingen analysiert wird, werden einleitend wichtige Trends der bundesdeutschen Einzelhandelsentwicklung skizziert. Dabei handelt es sich um Faktoren, die es bei der Erstellung dieses Konzepts aufgrund ihrer räumlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen zu beachten gilt. Der Einzel- handel als dynamischer Wirtschaftsbereich unterliegt seit einigen Jahrzehnten einem fortwährenden, dynamischen Veränderungsprozess. Maßgeblich sind dabei Veränderungen sowohl auf der Angebots- als auch auf der Nachfrageseite, die in einem engen gegenseiti- gen Wirkungszusammenhang stehen.

EnEnEntwicklungenEn twicklungen auf der Angebotsseite Wesentliche Faktoren, die zu Veränderungen auf der Angebotsseite des Einzelhandels ge- führt haben, sind mit den folgenden Schlagworten zu charakterisieren: Wandel der Betriebsformen und rückläufige Betriebszahlen:Betriebszahlen: Die Anzahl der Einzel- handelsbetriebe ist in Deutschland bereits seit Jahrzehnten rückläufig. Neben dem absoluten Rückgang der Betriebszahlen ist auch eine Verschiebung innerhalb der verschiedenen Betriebsformen des Einzelhandels zu erkennen. Hierbei kann man von einem Trend zur Großflächigkeit und einer zunehmenden Discountorientierung sprechen. Im Rahmen der Standortpräferenzen der Einzelhandelsunternehmen geht dies mit einer Orientierung auf autokundenorientierte, meist nicht integrierte Standorte einher. EntsteheEntstehenn neuer Handelsformen: Neben dem Entstehen und dem Bedeutungsgewinn meist großflächiger Betriebsformen, wie z. B. Shopping Center und Factory Outlet Cen- ter, sind auch neue Entwicklungen im nicht stationären Einzelhandel, z. B. im Bereich e- commerce, zu beobachten. UnternehmensUnternehmens---- und Umsatzkonzentration: Nach dem Zweiten Weltkrieg dominierte in Deutschland noch der eigentümergeführte Betrieb. Heute wird der Einzelhandel von nationalen und internationalen Konzernen geprägt. Die Konzentrationstendenzen betreffen in besonderem Maße den Lebensmitteleinzelhandel, in dem die fünf größten Unternehmen der Branche einen Bruttoumsatz von rd. 146 Mrd. Euro erwirtschaften.13

13 Vgl. EHI (2008): S. 199

Durch den Unternehmenskonzentrationsprozess werden die Ausdünnung des Versor- gungsnetzes und das Wachstum nicht integrierter Standorte verstärkt. Anhaltendes Verkaufsflächenwachstum bei gleichzeitig zurückgehender FlächeFlächen-n-n-n- produktivität durch stagnierende Umsätze: Die Verkaufsfläche hat in Deutschland in den letzten Jahrzehnten durch Erweiterungen und Neuansiedelungen stark zugenom- men. Bereits heute entfallen auf jeden Bundesbürger rd. 1,46 m² Verkaufsfläche. 14 Durch den beschriebenen Rückgang der absoluten Zahl der Einzelhandelsbetriebe herr- schen immer mehr großflächige Betriebe vor. Die gleichzeitige Stagnation der Umsätze im Einzelhandel hat zudem zu einer Senkung der durchschnittlichen Flächenproduktivi- tät, d. h. dem Umsatz pro Quadratmeter Verkaufsfläche, geführt. Entwicklungen auf der Nachfrageseite Neben den skizzierten Veränderungen auf der Angebotsseite nehmen auch Veränderungen auf der Nachfragseite Einfluss auf die Handelslandschaft. Die Nachfrage der Konsumenten wird im Wesentlichen durch den privaten Verbrauch sowie das verfügbare Einkommen bestimmt. Die Nachfrageseite ist durch folgende Entwicklungen geprägt: Wandel der demographischen Strukturen mit Veränderungen der Einwohnerzahlen, der Anzahl und der Größe der Haushalte: Für Deutschland hat das Statistische Bun- desamt eine deutliche Abnahme der Gesamtbevölkerung prognostiziert, wobei mit erheblichen regionalen Unterschieden in der Bevölkerungsentwicklung zu rechnen ist. Gleichzeitig stieg die Anzahl der Privathaushalte seit 1965 stetig an, wobei sich die durchschnittliche Personenzahl je Haushalt stetig reduzierte. Im Jahr 2006 bildeten die Single-Haushalte mit einem Wert von 35 % den größten Teil der privaten Haushalte. 15 Entwicklung der Altersstrukturen: Im Zusammenhang mit dem demographischen Wandel steigt der Anteil Älterer an der Gesamtbevölkerung; zudem nimmt innerhalb der Gruppe der über 65-Jährigen der Anteil der Betagten zu. Relevant ist diese Ent- wicklung vor allem für die örtliche Nahversorgungsstruktur, da die Nahraumversorgung für diese Kundengruppe gerade dann wichtiger wird, wenn mit dem Alter die (Auto-) Mobilität eingeschränkt wird. Der Handel selbst reagiert bereits in Ansätzen mit bestimmten Betriebsformaten und Serviceleistungen für Senioren (u. a. Bringdienste). Veränderte Einkommensverhältnisse und die Ausgabenstruktur der Konsumenten: Obwohl insgesamt ein Wachstum der Haushaltseinkommen zu verzeichnen ist, wird dieses Einkommen nicht analog steigend im Einzelhandel ausgegeben. Ein stetig wachsender Teil des Budgets der privaten Haushalte wird hingegen für Dienstleistungs- und Freizeitaktivitäten sowie für das Wohnen ausgegeben.

14 Vgl. Website HDE 2010 15 Vgl. EHI (2008): S. 57

Verändertes Einkaufsverhalten der Verbraucher: In den letzten Jahrzehnten hat sich in Deutschland ein gesellschaftlicher Wertewandel vollzogen, der dem Konsum neben der materiellen Bedeutung auch zunehmend einen immateriellen Erlebniswert beimisst. Aus diesem Grund ist eine Aufspaltung des Einkaufes in ein Segment „Erlebniseinkauf“ und in ein Segment „Versorgungseinkauf“ zu beobachten. Der Erlebniseinkauf zeichnet sich durch die Faktoren Qualität, Status und Atmosphäre aus, beim Versorgungseinkauf hingegen stehen der Preis und die schnelle Erreichbarkeit im Fokus der Konsumenten. In diesem Zusammenhang steht auch das so genannte one-stop-shopping, das dem Kunden durch Agglomerationen mehrerer Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe ermöglicht, alle Waren an einem Einkaufsort zu besorgen, so dass Einkaufshäufigkeit und -aufwand reduziert werden können.

444.4...2222 Räumliche und sozioökonomische Rahmenbedingungen Relevante Standortfaktoren für die Analyse und Bewertung der Einzelhandels- und Stand- ortstruktur werden nachfolgend vorgestellt. Weitere angebots- und nachfrageseitige Rahmenbedingungen und Entwicklungstrends, wie etwa die Bevölkerungsprognose und die Entwicklung der Kaufkraftgrößen, werden in Kapitel 5.1 näher erläutert.

Lage, Siedlungsstruktur und Einwohnerverteilung Das Mittelzentrum Kitzingen liegt im gleichnamigen Landkreis Kitzingen rd. 20 km östlich von Würzburg im bayrischen Regierungsbezirk Unterfranken. Es ist umgeben von zahlreichen Unterzentren wie z. B. Dettelbach, Albertshofen und Marktbreit sowie weiteren kleineren Gemeinden und Städten wie Albertshofen, Buchbrunn, Großlangheim und Marktsteft. Die nächst gelegenen Mittelzentren sind Ochsenfurt im Süden sowie Volkach (mögliches Mittelzentrum) im Norden in je rd. 17 km Entfernung. Die Kreisstadt Kitzingen übernimmt insofern eine Versorgungsaufgabe für die umliegenden Städten und Gemein- den im Landkreis Kitzingen.

Abbildung 444:4::: Lage im Raum

Kitzingen

Oberzentren Mittelzentrum Mögliches Mittelzentrum Unterzentrum Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage LEP Bayern 2006; Kartengrundlage: ©Google-Grafiken ©2010 Terra-Metrics, Kartendaten ©2010 PPWK Teleatlas

Die Gesamtstadt Kitzingen setzt sich aus der Kernstadt sowie den Stadtteilen Siedlung, Et- washausen, Sickershausen, Hohenfeld, Hoheim und Repperndorf zusammen. Das Stadtgebiet wird durch den Main geteilt. Die historische Altstadt und Repperndorf liegen westlich des Mains, die Stadtteile Etwashausen, Siedlung, Sickershausen und Hohenfeld sowie Hoheim östlich des Mains. Kitzingen verfügt über vier Straßenbrücken über den Main sowie eine Eisenbahnbrücke. Insgesamt beträgt die Bevölkerungszahl Kitzingens etwa 20.450 Einwohner 16 , davon leben rd. 46 % der Einwohner in der Kernstadt. Die Kernstadt lässt sich weiter in die Stadtteile Innenstadt, Südstadt, Südvorstadt und Weststadt unterteilen. Etwashausen wird in die Stadtteile Nord, Ost und Klosterfort untergliedert (vgl. Abbildung 5).

16 Quelle: Stadt Kitzingen 2009 (Einwohnermeldeamt, Stand der Daten: 14.12.2009).

Abbildung 555:5::: Siedlungsräumliche Rahmenbedingungen

Quelle: Stadt Kitzingen

Die Bevölkerung im Stadtteil Siedlung nimmt rund 25 % ein, während Etwashausen rd. 2.400 Einwohner und somit einen Anteil an der Gesamtbevölkerung von ca. 12 % verzeichnet (vgl. folgende Tabelle).

Tabelle 333:3::: Die BevölkerungsBevölkerungsverteilungverteilung in Kitzingen Stadtteil Einwohner Anteil

Kernstadt Kitzingen 9.510 46 % Siedlung 5.140 25 % Etwashausen 2.410 12 % Sickershausen 1.140 6 % Hohenfeld 880 5 % Hoheim 730 4 % Repperndorf 650 3 % Summe 20.450 100100100 % Quelle: Stadt Kitzingen, Einwohnermeldeamt Stand: 14.12.2009; gerundete Werte; Abweichungen in der Summe ergeben sich durch Rundungen

Verkehrsinfrastruktur Durch die Lage im Raum Würzburg ist Kitzingen besonders verkehrsgünstig gelegen. Zwei Autobahnen umsäumen den Siedlungskern Kitzingens (A 3, A 7), über die Bundesstraße 8 ist Würzburg in rd. 20 Minuten Fahrtzeit mit dem PKW zu erreichen. Kitzingen ist durch den Bahnhof Kitzingen an das Regionalbahnnetz der Deutschen Bahn in Richtung Würzburg (Fahrtzeit rd. 20 Minuten) und Nürnberg (Fahrtzeit rd. 1 Stunde) ange- bunden. Weitere Einrichtungen des öffentlichen Personennahverkehrs stellt das Busliniennetz des Verkehrsunternehmens-Verbund Mainfranken GmbH dar. Über die örtli- chen Buslinien hinaus werden Verbindungen in die umliegenden Städte und Gemeinden sowie nach Würzburg angeboten. Da Kitzingen jedoch über kein eigenes Stadtbussystem verfügt, ist der ÖPNV innerhalb Kitzingens als ausbaufähig zu bewerten – vor allem bezüg- lich der Anbindung der Stadtteile an die Kernstadt.

ZwischenfaziZwischenfazit:t: Die wesentlichen Rahmenbedingungen Kitzingen zeichnet sich vor allem durch seine zentrale Lage im Raum Würzburg aus. Als wesentliche Rahmenbedingung ergibt sich hieraus zugleich, dass Kitzingen als Einzelhandelsstandort mit dem direkt benachbarten Oberzentren Würzburg ein leistungs- starkes Konkurrenzumfeld aufweist. Kommunal eigenständige Unterzentren sowie kleinere Städte und Gemeinden, die sich in ihrer funktionalen Zuordnung eindeutig auf Kitzingen beziehen, sind im Landkreis Kitzingen ebenfalls enthalten. Die verkehrliche Anbindung Kitzingens ist durch die nahegelegen Autobahnen sowohl in Nord-Süd-Richtung (A 7) als auch in Ost-West-Richtung (A 3) für den motorisierten Indivi- dualverkehr (MIV) gut ausgebaut. Dieses Grundgerüst sowie die stündlichen Zugverbindungen nach Würzburg fördern somit die Ausrichtung auf das nahe gelegene Oberzentrum.

Den Siedlungsschwerpunkt innerhalb des gesamten Stadtgebietes bildet die Kernstadt, rd. 50 % der Kitzinger Bevölkerung ist dort wohnhaft. Gleichwohl ist in der nachfolgenden Ana- lyse auch eine stadtteilbezogene Analyse, vor allem in Bezug auf die wohnortnahe Grundversorgung, erforderlich.

444.4...3333 Angebotsanalyse Die insgesamt 254 Betriebe in Kitzingen verfügen über eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 66.440 m². Die Anzahl der erfassten Betriebe ist gegenüber der letzten Erhebung im Jahr 2002 (Zentrenkonzept GMA 2002) nahezu unverändert geblieben (vgl. folgende Tabelle). 17

Tabelle 444:4::: Einzelhandelsbestand in Kitzingen

Zentrenkonzept EinzelhandEinzelhandelskonelskonelskonzeptzept (GMA 20022002)))) (Stadt + Handel 2010)

Anzahl der Betriebe 246 254

Gesamtverkaufsfläche 60.930 m² rd. 66.440 m²

Gesamtverkaufsfläche 2,86 m²/ EW 3,25 m²/ EW je Einwohner

Verkaufsfläche WareWaren-n-n-n- gruppe NahrungsNahrungs---- und 0,95 m² 0,80 m² Genussmittel je EW

Quellen: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010, ohne Leerstände

Bundesweit entfallen auf jeden Einwohner im Schnitt 1,46 m² VKF 18 . Kitzingen verfügt mit 3,25 m² VKF nahezu über das Zweieinhalbfache des Durchschnittswerts pro Einwohner, sodass die quantitative Gesamtverkaufsflächenausstattung in Kitzingen als hoch bewertet werden kann. Hierbei ist jedoch auch Kitzingens Funktion als Mittelzentrum zu beachten. Bei der Betrachtung des Verkaufsflächenbestandes (vgl. nachfolgende Abbildung) fällt insbesondere die starke Ausprägung der Sortimentsgruppe Nahrungs- und Genussmittel

17 Verkaufsflächenabweichungen gegenüber den vorausgegangenen Untersuchungen können aus Betriebsver- lagerungen und -aufgaben, aber auch aus Betriebsverkleinerungen bzw. -vergrößerungen oder - zusammenschlüssen resultieren. Veränderungen lassen sich ebenso auf zwischenzeitlich geänderte höchst- gerichtliche Anforderungen an die Verkaufsflächendefinition durch das Bundesverwaltungsgericht zurückführen (vgl. BVerwG, Urteil 4 C 10.04 vom 24.11.2005). Abweichungen gegenüber Drittgutachten können nach Einschätzung der Verfasser zudem durch methodische Erhebungsunterschiede begründet werden – so werden durch Stadt + Handel regelmäßig auch Apotheken und Tankstellenshops sowie im Rahmen der genannten höchstrichterlichen Anforderungen etwa die Vorkassenzonen voll erfasst. 18 Vgl. Website HDE 2010

(NuG) auf, gefolgt von den Sortimenten Baumarktsortiment, Pflanzen und Gartenbedarf sowie Bekleidung. Der Verkaufsflächenbestand im Bereich Nahrungs- und Genussmittel zeigt sich mit 0,81 m² je Einwohner im Vergleich zum bundesdeutschen Durchschnitt (0,39 m² 19 ) überdurchschnittlich.

Abbildung 666:6::: Verkaufsflächenbestand nach WarenWarengruppengruppen

Nahrungs- und Genussmittel 16.730 Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken 3.280 Blumen, zoologischer Bedarf 1.340 PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher 1.580 Bekleidung 7.160 Schuhe/ Lederwaren 1.920 Pflanzen/Gartenbedarf 7.420 Baumarktsortiment i.e.S. 7.720 GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör 2.670 Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente 2.240 Sportartikel/ Fahrräder/ Camping 1.690 Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik 770 Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz 1.590 Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche 1.740 Möbel 3.890 Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte 1.500 Neue Medien/ Unterhaltungselektronik 1.380 Uhren/ Schmuck 400 Sonstiges 1.420

0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000 in m² Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010

Der Einzelhandelsbestand in den einzelnen Stadtteilen in Kitzingen nach Anzahl der Betrie- be und Verkaufsflächengrößen wird in den nachstehenden beiden Tabellen dargestellt (zur räumlichen Einteilung der Stadtteile vgl. Karte in Abbildung 5, Seite 24). Das vielfältigste Einzelhandelsangebot ist mit 131 Betrieben in der Innenstadt zu finden, dort ist jedoch lediglich rd. 20 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche verortet. Auch der Stadtteil Siedlung verfügt, vor allem durch den Standortbereich E-Center, ebenfalls über eine noch relativ hohe Anzahl an Ladeneinheiten (insgesamt 51) und auch Verkaufsflächen (rd. 18.600 m² VKF). Die Verkaufsflächenanteile der Kitzinger Stadtteile gestalten sich gemessen an der Anzahl der Betriebe jedoch nicht proportional. Die Stadtteile Südvorstadt und Nord verfügen zwar je nur über 10 bzw. 11 Einzelhandelsbetriebe, dort sind jedoch 20 % bzw. 13 % der gesamtstädtischen Verkaufsflächen zu finden. Kurzum: Großflächiger Einzelhandel ist besonders auf die in diesen Stadtteilen vorhandenen Standortbereichen konzentriert. Ebenso auf die Standortbereiche im Stadtteil Siedlung.

19 Eigene Berechnung auf Basis EHI 2009.

Tabelle 555:5::: Einzelhandelsbestand nach StadtStadtteilenteilen (I)(I)(I)

Nord

sen sen sen sen dorf dorf dorf dorf u u u u feld feld feld feld

heim heim heim heim o o hen hen o o hen hen pern pern pern pern nenstadt nenstadt nenstadt nenstadt o o o o p p p p H H H H samt samt washa washa samt samt washa washa n n n n t t t t H H ckershausen ckershausen H H ckershausen ckershausen I I I I e e e e i i i i Re Re Re Re E E E E bereich bereich g g g g S S S S Am Dreistock Am davon davon Standort- davon Standort- acherStraße Ost bereichSchwarz-

Anzahl der 12 1 3 131 11 7 4 2 2 Betriebe

Anteil (((in(in %in %)% ))) 5 % < 1 % 1 % 52 % 4 % 3 % 2 % 1 % 1 %

VerkaufsflVerkaufsflä-ä-ä-ä- 2.870 650 110 13.840 8.550 5.600 2.940 1.200 100 che (in m²)

Anteil (((in(in %in %)% ))) 4 % 3 % < 1 % 21 % 13 % 8 % 4 % 2 % < 1 %

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010; Leerstände nicht enthalten; Wer- te der Verkaufsflächen auf 10 m² gerundet; Abweichungen ergeben sich aus Rundungen

Tabelle 666:6::: Einzelhandelsbestand nach Stadtteilen (I(II)I)I)I)

Siedlung SüSüSüdSü dddvorstadtvorstadt Weststadt

stadt stadt stadt stadt d d d d samt samt samt samt samt samt samt samt samt samt samt samt ße ße Sü Sü Sü Sü reich reich reich e e e e e e e e e e e e davon davon g g g g g g g g g g g g E-Center davon NVS davon Wilke-Straße GEGoldberg Gauer-Straße NVSSiegfried- davon davon Standort- davon davon Standortbe- davon Standortbe- KönigsbergerStra- bereichGE August

Anzahl der 51 18 13 10 18 10 7 13 8 Betriebe

Anteil (in %) 20 % 7 % 5 % 4 % 7 % 4 % 3 % 5 % 3 %

VerkaufsflVerkaufsflä-ä-ä-ä- 18.570 10.810 5.310 1.050 2.830 13.540 11.720 4.220 3.760 che (in m²)

Anteil (in %) 28 % 16 % 8 % 2 % 4 % 20 % 18 % 6 % 5 %

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010; Leerstände nicht enthalten; Wer- te der Verkaufsflächen auf 10 m² gerundet; Abweichungen ergeben sich aus Rundungen; NVS = Nahversorgungsstandort

Die Betrachtung der Betriebsgrößenklassen in Kitzingen zeigt folgendes Bild: Die drei größten Einzelhandelsbetriebe in Kitzingen verfügen über rd. 27 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche, rd. 61 % der Betriebe weisen eine Verkaufsfläche von < 100 m² auf. Insge- samt ist die Betriebsstruktur eher als kleinteilig zu bezeichnen. Dies trifft insbesondere auf das Innenstadtzentrum zu.

Abbildung 777:7::: Betriebsgrößenklassen in Kitzingen

3 100% 12 26 18.128 80% 26 31 60% 13.273 60 40% 15.611

8.144 20% 96 4.581 3.978 0% 2.722 Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche (in m²)

<50m² 50-100m² 101-200m² 201-400m² 401-800m² >801m² >2000m²

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010; Leerstände nicht enthalten

Die räumliche Verteilung der Einzelhandelsangebote innerhalb von Kitzingen liefert wichtige Hinweise über Konkurrenzsituationen innerhalb des Stadtgebietes. Die nachstehende Karte zeigt die städtebauliche Lageeinteilung der Einzelhandelsstandorte in Kitzingen nach städtebaulich integrierten Lagen (mit Wohnbebauung im direkten Umfeld, vgl. Glossar) und städtebaulich nicht integrierte (gewerblich geprägte) Lagen sowie das ‚Innenstadtdreieck’. Zahlreiche Einzelhandelsstandorte befinden sich in Kitzingen in städtebaulich nicht integrierten Lagen.

Abbildung 888:8::: Städtebauliche Lageeinteilung der EinzelhandelsstanEinzelhandelsstandortedorte in Kitzingen

Nahversorgungsstandort Standortbereich Am SiegfriedSiegfried----WilkeWilkeWilke----StraStraStraStraßßßßeeee Dreistock (Kaufland)

Standortbereich Schwarzacher StraStraßßßßee Ost Innenstadt Standortbereich EEE-E---CenterCenter

Standortbereich GE Goldberg

Nahversorgungsstandort KKKöKööönigsbergernigsberger StraStraßßßße/e/ BBBöBöööhmerwaldstrahmerwaldstrahmerwaldstraßßßßeeee

Legende Standortbereich Innenstadt GE AugustAugust---- Sonstige städtebaulich GauerGauer----StraStraStraStraßßßßeeee integrierte Lagen Nicht integrierte Lagen

Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Kitzingen

Das Innenstadtzentrum vereint mit einer Zahl von 131 Betrieben die mit Abstand meisten Einzelhandelsbetriebe (52 %) auf sich, weist aber nur etwa ein Fünftel der gesamten Ver- kaufsfläche auf (21 %). Mit 22 % der Betriebe und dem größten Anteil der Verkaufsfläche (60 %) erlangen die städtebaulich nicht integrierten Lagen gleichzeitig ein deutliches Ge- wicht.

Tabelle 777:7::: EiEiEin Ei nnnzelhazelhazelhandelsstrukturndelsstruktur nach städtebaulichen Lagebereichen

Städtebaulich integrieintegrier-r-r-r- Städtebaulich nicht iin-n-n-n- Innenstadtzentrum te LageLagennnn (siL) tegrierte Lagen (niL)

Anzahl der 131 68 55 BBBeBeeetriebetriebe

Anteil (in %) 52 % 27 % 22 %

VerkaufsflVerkaufsfläääächeche 13.840 12.720 39.880 (in m²)

Anteil (in %) 21 % 19 % 60 %

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010; Leerstände nicht enthalten; Wer- te der Verkaufsflächen auf 10 m² gerundet; Abweichungen ergeben sich aus Rundungen

Insgesamt wird ein Ungleichgewicht in der Verteilung der Verkaufsfläche deutlich (vgl. auch folgende Abbildung). Die Standorte in städtebaulich nicht integrierten Lagen, die im Ideal- fall das Angebot des Innenstadtzentrums durch Sortimentsgruppen ergänzen sollten, die dort nur unter erheblichen (insbesondere immobilienwirtschaftlichen) Anstrengungen mit marktgängigen großflächigen Betriebsformaten angesiedelt werden können (z. B. Möbel), weisen in Kitzingen den Großteil der Verkaufsfläche auf. An diesen Standorten werden allerdings ebenfalls Sortimente angeboten, die wie Nahrungs- und Genussmittel oder Bekleidung zu den Zentren prägenden Sortimenten zählen (vgl. nachfolgende Abbildung). Auch Glas/ Porzellan/ Keramik/ Hausrat/ Einrichtungszubehör, Elektro/ Leuchten/ Haus- haltsgeräte und Neue Medien (Unterhaltungselektronik/ PC/ Telekommunikation) erreichen in den städtebaulich nicht integrierten Lagen hohe Verkaufsflächenanteile. Somit ist der Verkaufsflächenanteil im Innenstadtzentrum, der zudem v. a. über eine kleinteilige Laden- struktur mit wenigen Magnetbetrieben verfügt, ausbaufähig. Für die Ansiedlung oder Verlagerung insbesondere von Betrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten sollte das In- nenstadtzentrum zukünftig im Fokus stehen (vgl. Näheres dazu im Zentrenkonzept, Kap. 6.1).

Abbildung 999:9::: Einzelhandelsbestand nach WarengrupWarengruppenpen und LagebereichenLagebereichen

0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000 in m² Innenstadt städtebaulich integrierte Lage nicht integrierte Lage

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010

Im Ergebnis deutet die Angebotsverteilung auf deutliche Wettbewerbsbeziehungen innerhalb des Stadtgebietes zwischen dem Innenstadtzentrum und Standorten in städtebaulich nicht integrierten Lagen hin. Vor dem Hintergrund einer unmittelbaren Lage zum Oberzent- rum Würzburg ist zugleich auch auf regionaler Ebene von einem starken Wettbewerb der Einzelhandelsstandorte auszugehen.

444.4...4444 Nachfrageanalyse Neben den angebotsseitigen Rahmenbedingungen sind auch die Merkmale der örtlichen Nachfrageseite von hoher Bedeutung. Zur Abbildung der Nachfragesituation wird in der vorliegenden Untersuchung u. a. auf sekundärstatistische Rahmendaten der BBE zurückge- griffen. Anhand eigener primärstatistisch erhobener Werte aus der Haushaltsbefragung können zudem einzelhandelsrelevante Kaufkraftflüsse aus Kitzingen und den Umlandgemeinden heraus dargestellt werden, so dass u. a. die lokale Einkaufsorientierung branchenspezifisch angegeben werden kann. Die Nachfrageanalyse wird ergänzt um qualitative Bewertungen des Einzelhandelsstandorts Kitzingen durch die Kunden, Händler und Immobilieneigentü- mer.

444.4...4444....1111 Kaufkraft, Kaufkraftbindung und Kaufkraftabfluss Kitzingen verfügt gemäß BBE über eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft von rd. 4.720 € je Einwohner und Jahr. Gegenüber dem Bundesdurchschnitt von 5.020 € weist Kitzingen daher eine um rund sechs Prozentpunkte geringere Kaufkraft auf. 20 Der Schwerpunkt der Kaufkraft liegt mit etwa 1.890 € je Jahr in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel (einschl. Backwaren/Fleischwaren und Getränke). Die Kaufkraftbindung beschreibt den Anteil der örtlichen Kaufkraft, die in Kitzingen durch den örtlichen Einzelhandel abgeschöpft werden kann. Der Kaufkraftabfluss stellt umgekehrt den Kaufkraftanteil der Kitzinger Bevölkerung dar, der von anderen Einzelhandelsstandor- ten (z. B. Nachbarstädten) gebunden wird. Beide Größen lassen wichtige Aussagen zur Attraktivität des Einzelhandelsstandorts zu. Zur Ermittlung dieser Kenngrößen dient die telefonische Haushaltsbefragung; im Ergebnis liefert diese Befragung Daten zur sog. lokalen Einkaufsorientierung und somit Annähe- rungswerte für die Kaufkraftbindung (vgl. folgende Abbildung).

Abbildung 101010:10 ::: Einkaufsorientierung in Kitzingen

Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik/ Apotheke Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen / Zeitschriften, Bücher Bekleidung Schuhe/ Lederwaren Pflanzen/ Gartenbedarf Baumarktsortiment i.e.S. GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente Sportartikel/ Fahrräder/ Camping Med. und orthopäd. Artikel/ Optik Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sichtschutz Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche Möbel Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte Neue Medien Uhren/ Schmuck

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Altstadt Kitzingen E-Center (Edeka, Aldi, Netto) Industriegebiet Schwarzacher Straße West (Kaufland, Poco, Netto) Gewerbegebiet August-Gauer-Straße (Globus, Norma, Expert) Siedlung (Königsberger Straße) Standort Johann-Adam-Kleinschroth-Straße (Lidl, Getränkemarkt) Standort Siegfried-Wilke-Straße (Drogerie Müller, Rewe, Aldi) Etwashausen sonstige Standorte Kitzingen Würzburg Schweinfurt Versand / Katalog / Internet Sonstige Orte

Quelle: Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 05/2010

Die Ergebnisse der Haushaltsbefragung zeigen, dass ein Teil der Kitzinger Kaufkraft in andere Gemeinden fließt, zum größten Teil in das nahe gelegene Oberzentrum Würzburg.

20 Dies verdeutlicht auch die Kaufkraftkennziffer von 94,5 (BBE 2008) im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (100).

Der Umfang der lokalen Einkaufsorientierung variiert deutlich zwischen den untersuchten Warengruppen. Über alle Warengruppen beträgt die durchschnittliche lokale Einkaufsori- entierung 81 %. Es wird deutlich, dass Kitzingen bei kurzfristigen Bedarfsgütern eine sehr hohe lokale Ein- kaufsorientierung erzielen kann: Bei der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel liegt sie bei nahezu 100 %. Auch bei den übrigen kurzfristigen Warengruppen liegt sie deutlich über 95 % (mit Ausnahme der Warengruppe PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher mit rd. 85 %) und ist somit kaum ausbaufähig. Bei zahlreichen mittelfristigen Bedarfsgütern führt vor allem das Angebot im Oberzentrum Würzburg zu einem Kaufkraftabfluss in erwartungsgemäßer Größenordnung. Würzburg erzielt in den Warengruppen Bekleidung, GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör sowie Sportartikel/ Fahrräder/ Camping nennenswerte Nachfrageanteile aus Kitzingen. Auch in den Warengruppen des langfristigen Bedarfs, z. B. in den Warengruppen Bettwa- ren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche und Möbel, ist Würzburg als stärkster Wettbewerbsstandort zu bewerten. Ausnahmen bilden hier die Sortimente Uhren und Schmuck sowie Medizini- sche und Orthopädische Artikel/ Optik, in dem die Einkaufsorientierung auf Kitzingen bei rd. 80 bis 90 % liegt. Der Verkauf via Internet oder Katalog fällt erfahrungsgemäß und so auch hier bei einzelnen Sortimenten wie etwa Bücher, Bekleidung oder Neue Medien ins Gewicht, stellt aber keinen atypischen Wert dar 21 . Insgesamt ist für Kitzingen eine hohe lokale Einkaufsorientierung festzustellen. Neben dem Innenstadtzentrum können jeweils sortimentsbezogen vor allem die nicht integriert liegen- den Standortbereiche E-Center, Industriegebiet Schwarzacher Straße West 22 (u.a. Kaufland) und Gewerbegebiet August-Gauer-Straße (u.a. Globus Baumarkt) hohe Anteile an sich bin- den. Bezogen auf das Kitzinger Umland lässt sich folgende Einkaufsorientierung festhalten: Deutlich erkennbar ist eine Einkaufsorientierung auf das Mittelzentrum Kitzingen von mehr als 40 % über die meisten Warengruppen hinweg, im kurzfristigen Bedarfsbereich deutlich höher bis auf über 90 %, sodass Kitzingen dadurch hohe Kaufkraftzuflüsse verzeichnen kann. Auch bei den Umlandkommunen ist Würzburg in den Warengruppen des mittel- und langfristigen Bedarfsbereichs als größter Wettbewerbsstandort für Kitzingen festzuhalten.

21 Der Umsatz im Onlinehandel betrug 2009 rund 15,4 Mrd. €, die Durchschnittsausgaben pro Deutschem be- trugen 354 €. Beliebteste online gekaufte Produkte sind Bekleidung, Schuhe, Medien (Bücher, CDs, DVDs) (vgl. DerHandel. E-Commerce vom 28.07.2009, online unter: www.derhandel.de/news). 22 Der zum Zeitpunkt der Haushaltsbefragung in der 20. KW 2010 noch am Standort ansässige POCO- Möbelmarkt ist zum 30.11.2010 geschlossen worden. Auf eventuell veränderte lokale Einkaufsorientierun- gen ist daher an dieser Stelle hinzuweisen. Diese können jedoch keine Berücksichtigung in der Analyse finden.

Weitere Einzelhandelsstandorte im Landkreis Kitzingen weisen insgesamt eine geringere Bedeutung auf, gleiches gilt für Schweinfurt und Ochsenfurt. Innerhalb von Kitzingen sind vergleichbar mit der Einkaufsorientierung der Kitzinger Bevöl- kerung je nach Warengruppe die Innenstadt sowie die nicht integrierten Standortbereiche E-Center, Industriegebiet Schwarzacher Straße West 23 und Gewerbegebiet August-Gauer- Straße als wichtigste Standorte herauszustellen.

Abbildung 111111:11 : Einkaufsorientierung der Umlandkommunen

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Altstadt von Kitzingen E-Center (Edeka, Aldi, Netto) Industriegebiet Schwarzacher Straße West (Kaufland, Poco, Netto) Gewerbegebiet August-Gauer-Straße (Globus, Norma, Expert) Siedlung (Königsberger Straße) Standort Johann-Adam-Kleinschroth-Straße (Lidl, Getränkemarkt) Standort Siegfried-Wilke-Straße (Drogerie Müller, Rewe, Aldi) Etwashausen sonstige Standorte Kitzingen Würzburg Schweinfurt Landkreis Kitzingen Versand / Katalog / Internet Sonstige Quelle: Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 05/2010

Insgesamt führt die gute Einkaufsorientierung der Umlandbewohner auf Kitzingen zu über- durchschnittlichen Zentralitätswerten (vgl. Kapitel 4.4.2).

444.4...4444....2222 Umsatzermittlung, Zentralität und Einzugsbereich Die Ermittlung der aktuellen Umsätze 24 im Kitzinger Einzelhandel basiert auf allgemeinen und für Kitzingen spezifizierten angebots- wie nachfrageseitigen Eingangsparametern: Als Ausgangsbasis der Umsatzschätzung werden die durchschnittlichen Flächenpro- duktivitäten der Vertriebsformen sowie spezifische Kennwerte einzelner Anbieter zu Grunde gelegt: Ein Datenportfolio des Büros Stadt + Handel wird laufend entspre-

23 Vgl. dazu Fußnote 20. 24 Umsätze nachfolgend angegeben als Brutto-Jahresumsatz.

chend der Werte aus der aktuellen Handelsfachliteratur aktualisiert. Hochgerechnet auf den Verkaufsflächenbestand ergibt sich unter Berücksichtigung nachfrageseitiger Rahmenbedingungen (insb. des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveaus in Kitzin- gen und dem Einzugsbereich) eine Datenübersicht des Umsatzes im Kitzinger Einzelhandel. Durch die Vor-Ort-Begehungen im Rahmen der Bestandserhebung konnte neben der Erfassung der Verkaufsflächen je Sortimentsgruppe die konkrete Situation vor Ort berücksichtigt werden. So fließt die Qualität der jeweiligen mikroräumlichen Standortrahmenbedingungen in die Umsatzberechnung ebenso mit ein wie die mit Blick auf das mögliche Umsatzpotenzial relevante Qualität der jeweiligen siedlungs- strukturellen Lage eines Betriebs (Innenstadtzentrum, Gewerbegebiet, Streulage etc.). Insgesamt lässt sich hieraus ein gesamtstädtischer Einzelhandelsumsatz von rund 169,5 Mio. € brutto je Jahr ermitteln. Gut die Hälfte dieses Umsatzes wird durch die über- wiegend kurzfristigen Bedarfsgüter erzielt (vgl. nachfolgende Tabelle). Rund ein Drittel des Umsatzes entfällt auf mittelfristige Bedarfsgüter und knapp ein Fünftel auf die langfristigen Bedarfsgüter. Gemessen an der vorhandenen Kaufkraft ergibt sich gesamtstädtisch eine Zentralität von 176 %. 25 Gegenüber dem Erhebungszeitraum 2002 (Zentralität: 153 %) ist demnach eine klar erkennbare Steigerung des Zentralitätskennwertes zu verzeichnen. 26

25 Die Zentralität gibt das Verhältnis des örtlichen Umsatzes zur örtlichen Kaufkraft wieder. Bei einer Zentrali- tät von über 100 % ist im Saldo der Kaufkraftabflüsse und -zuflüsse ein Nachfragezufluss anzunehmen, bei einem Wert unter 100 % ist im Saldo von Nachfrageabflüssen auszugehen. 26 Vgl. GMA 2002: Die Stadt Kitzingen a. Main als Standort für Ladeneinzelhandel und Ladenhandwerk (Zent- renkonzept).

Tabelle 888:8::: Relevante AngebotsAngebots---- und Nachfragedaten sowie Zentralitätswerte in KKKitzingenKitzingen Warengruppen VKF BruttoBrutto---- Kaufkraft ZentralZentrali-i-i-i- VKF ((mmmm²²²²)) / (((in(in m²)m²)m²) JahresJahres---- (((in(in Mio. €) tättättät EinwoEinwoh-h-h-h- uuumummmsatzsatz (((in(in %)%)%) nernerner (((in(in Mio. €)

Nahrungs- und Genussmittel (NuG) 16.730 64,5 38,7 166 % 0,81

Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken 3.280 12,4 5,9 212 % 0,16

Blumen, zoologischer Bedarf 1.340 2,9 1,4 204 % 0,07

PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher 1.580 6,3 3,7 172 % 0,08

kurzfristiger BedarfsbBedarfsbeeeereichreichreichreich 22.930 86,186,186,1 49,749,749,7 173173173 % 1,111,111,11 Bekleidung 7.160 16,9 8,8 194 % 0,35 Schuhe/Lederwaren 1.920 4,6 2,1 222 % 0,09 Pflanzen/Gartenbedarf 7.420 4,3 1,5 294 % 0,36 Baumarktsortiment i.e.S. 7.720 10,8 9,4 116 % 0,38 GPK/Hausrat/Einrichtungszubehör 2.670 3,2 1,3 241 % 0,13

Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente 2.240 7,4 2,1 351 % 0,11

Sportartikel/ Fahrräder/ Camping 1.690 4,4 1,5 293 % 0,08

mittelfristiger BedarfsbBedarfsbeeeereichreichreichreich 30.820 51,851,851,8 26,626,626,6 194194194 % 1,511,511,51

Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik 770 3,8 1,4 270 % 0,04 Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und 1.590 2,9 1,2 251 % 0,08 Sonnenschutz Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche 1.740 2,6 1,1 238 % 0,09

Möbel 3.890 5,1 5,4 95 % 0,19 Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte 1.500 5,0 2,4 205 % 0,07 Neue Medien 1.380 7,9 6,9 114 % 0,07 Uhren/Schmuck 400 2,5 1,0 266 % 0,02 Sonstiges 1.420 1,8 0,8 215 % 0,07

langfristiger BedarfsbBedarfsbeeeereichreichreichreich 12.690 31,631,631,6 20,220,220,2 157157157 % 0,620,620,62 Gesamt 66.440 169,5 96,596,596,5 176176176 % 3,253,253,25 Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 10/2010, eigene Berechnungen auf Basis EHI 2005 bis 2010, IfH 2005, Lebensmittelzeitung 2007 bis 2010, BBE 2008; PBS = Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren; GPK = Glas/ Porzellan/ Keramik

Kitzingen erreicht im kurzfristigen Bedarfsbereich eine Zentralität von über 170 %. Auch in den übrigen Bedarfsgruppen sind im Saldo starke Kaufkraftzuflüsse zu verzeichnen. So werden im mittelfristigen Bedarfsbereich Zentralitäten von 116 % (Baumarktsortiment) bis 351 % (Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente) bei einem Durchschnittswert von 194 % erzielt. Im langfristigen Bedarfsbereich liegt die Zentralität bei 157 %, wobei sich hier das Spektrum zwischen 95 % (Möbel) und 270 % (Medizinische und orthopädische Artikel/

Optik) bewegt. Somit ist für jedes Sortiment (Ausnahme: Möbel) und dementsprechend auch für jeden der drei Bedarfsbereiche ein Kaufkraftzufluss zu verzeichnen. Die vorgestellten Zentralitätswerte belegen die Versorgungsfunktion Kitzingens für den ausgewiesenen Einzugsbereich (vgl. Abbildung 13). Die Zentralitätswerte sind eine wichtige Grundlage u. a. zur Ermittlung von absatzwirtschaftlichen Ansiedlungspotenzialen und werden im Kapitel 5.1 daher vertieft wieder aufgegriffen.

Kundenherkunft und Einzugsbereich von Kitzingen Zur Ermittlung der Kundenherkunft und des Einzugsbereichs der Stadt Kitzingen dienen die Ergebnisse der durchgeführten Passantenbefragung. Die Befragung wurde in der Innen- stadt, am Standortbereich E-Center und am Nahversorgungsstandort Siegfried-Wilke- Straße durchgeführt.

Abbildung 121212:12 : KuKuKundenherkunftKu ndenherkunft nach Befragungsstandorten

Altstadt Kitzingen 9% 36% 4% 6% 32% 7%

E-Center 4% 3% 14% 13% 44% 12%

Siegfried-Wilke-Straße 5% 45% 5% 5% 30% 3%

gesamt 7% 32% 3% 8% 35% 7%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Etwashausen Hoheim Hohenfeld Kernstadt Repperndorf Sickershausen Siedlung Würzburg Ochsenfurt Landkreis Kitzingen Sonstige

Quelle: Passantenbefragung Stadt + Handel 05/2010, n=801

Es wird deutlich, dass etwa die Hälfte der Kunden aus Kitzingen selbst stammt, der übrige Teil der Befragten stammt mehrheitlich aus dem Landkreis Kitzingen. Insofern deckt sich der ermittelte Einzugsbereich in etwa mit dem des Zentrenkonzepts aus dem Jahre 2002 (GMA 2002; damals wurde ein Marktgebiet mit rd. 85.400 Einwohnern ermittelt) und lässt sich gemäß der folgenden Abbildung darstellen:

Abbildung 131313:13 ::: Einzugsbereich der Stadt Kitzingen

Landkreis Kitzingen

Volkach Nord- heim Sommer- ach Prichsen- stadt Dettelbach Schwarzach Wiesentheid Mainstock Kleinlang- Alberts- -heim heim Rüden- Geiselwind hofen Abtswind Theil- Buchbrunn hausen heim Großlang- Zone 1: ~20.500 EW Biebel- heim Wiesen- Castell ried Kitzingen bronn Rödelsee Zone 2: ~30.900 EW Sulzfeld Mainbern- Markt- heim Markt steft Einersheim Zone 3: ~40.000 EW Fricken- Seg- Ochsen- hausen nitz Willanz- furt Obern- heim breit Iphofen Markt- Seins- breit heim Martins- heim

Quelle: eigene Darstellung; Passantenbefraung Stadt + Handel 05/2010; Kartengrundlage: eigene Bearbeitung nach ESRI 2005; Darstellung nach PLZ-Gebieten

Kitzingen erfüllt insofern die landesplanerisch zugewiesene Versorgungsfunktion eines Mit- telzentrums und versorgt auch die angrenzenden Unterzentren und kleineren Städte und Gemeinden mit Angeboten aus zahlreichen Bereichen, wie z. B. Einzelhandel, Dienstleis- tungen oder medizinische Versorgung.

444.4...4444....3333 SSStandortbewertungenStandortbewertungen aus Sicht der KundenKunden,, EinzelhändlerEinzelhändler und ImmobImmobi-i-i-i- lieneigentümer In der telefonischen Haushaltsbefragung und in der Passantenbefragung sowie Einzelhänd- ler- und Immobilieneigentümerbefragung wurden neben den Kaufkraftströmen ergänzend Aspekte qualitativer Art abgefragt. Diese qualitativen Einschätzungen der Befragten runden die quantitativen Analysen u. a. hinsichtlich vermisster Sortimente und der Zufriedenheit mit dem Einkaufsstandort Kitzingen ab.

Abbildung 141414:14 : Vermisste Angebote in Kitzingen

Passantenbefragung Haushaltsbefragung HHHäHääändlerbefragungndlerbefragung

5% 3% 3%

31% 14%

47% 48%

69% 80%

Umlandgemeinden: ja: 45%, nein: 55%

Ja Nein Weiß nicht keine Angabe

Quelle: Passantenbefragung 05/2010 (n=801); Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 05/2010 (n=215); Händlerbefragung 05/2010 (n=29); Frage: „Gibt es Artikel oder Angebo- te, die Sie beim Einkauf in Kitzingen vermissen?“

Es zeigt sich, dass der überwiegende Teil der Befragungsteilnehmer Artikel oder Angebote in Kitzingen vermisst (47 bis 80 %, je nach Befragung) und mit der gesamtstädtischen An- gebotssituation daher nicht vollends zufrieden ist. Am kritischsten sind dabei die Einzelhändler. Welche Angebote im Detail vermisst werden, veranschaulicht die nachstehende Tabelle.

Tabelle 999:9::: Vermisste Angebote in Kitzingen im Detail

PassantenPassanten---- AntwoAntworrrrtenten HaushaltsHaushalts---- Antworten HändlerHändler---- Antworten befrbefrbefrabefr aaagunggung (in%) bbbebeeefragungfragung (in%) befrbefrbefrabefr aaagunggung (in%)

GPK/ Hausrat/ GPK/ Hausrat/ GPK/ Hausrat/ Einrichtungszu- 26 % Einrichtungszu- 39 % Einrichtungszu- 39 % behör behör behör Nahrungs- und Bekleidung 22 % Bekleidung 17 % 10 % Genussmittel Elektrohaus- haltsgeräte, Schuhe, Leder- Neue Medien/ 10 % 6 % Bekleidung 8 % waren Unterhaltungs- elektronik Nahrungs- und Nahrungs- und (regionale) Gast- 7 % 4 % 6 % Genussmittel Genussmittel ronomie Neue Medien/ Baumarktsorti- Unterhaltungs- 4 % 3 % Möbel 4 % ment i. e. S. elektronik Sportartikel 4 % Quelle: Passantenbefragung 05/2010 (n=801); Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 05/2010 (n=215); Händlerbefragung 05/2010 (n=29); Frage: „Welche Artikel oder Angebo- te vermissen Sie?“; Mehrfachnennungen möglich; Antworten beziehen sich auf diejenigen, die etwas vermissen

Zu den vermissten Artikeln zählt in erster Linie die Sortimentsgruppe Glas/ Porzellan/ Ke- ramik/ Hausrat/ Einrichtungszubehör, die von rd. 30 bis 40 % der Befragten, die etwas vermissen, genannt wird. Bekleidung wird vor allem von den befragten Passanten und Haushalten vermisst (je rd. 20 %). Mit Abstand folgen der Wunsch nach weiteren Angebo- ten im Bereich Nahrungs- und Genussmittel, Elektrohaushaltsgeräten, Neue Medien und Unterhaltungselektronik. Bei einer näheren Bewertung der vermissten Artikel oder Angebote ist zu berücksichtigen, dass in den Nennungen weitere Kundenanforderungen enthalten sind, die aber durch diese Abfrage nicht offen gelegt werden können (z. B. bestimmte Teilsortimente innerhalb der als vermisst genannten Sortimente, ein bestimmter Zielgruppenbezug wie etwa junge Mode/ Mode für Senioren sowie bestimmte Ansprüche an Warenqualität, Bedienung, Service und Shoppingerlebnis). Aus den Nennungen zu vermissten Angeboten ergeben sich daher nicht unmittelbar Hinweise auf marktgerechte Ansiedlungspotenziale (solche Ansiedlungspoten- ziale werden erst in Kapitel 5.1 näher untersucht). Die Aussagen zu vermissten Angeboten stellen somit einen ersten Hinweis auf eine Standort(un-)zufriedenheit sowie auf Hand- lungspotenziale dar, die im Weiteren näher überprüft werden müssen.

Einkaufshäufigkeit Auch Angaben zur Veränderung der Einkaufshäufigkeit in den letzten drei Jahren geben Hinweise auf die Kundenzufriedenheit mit bestimmten Standorten. Bei Betrachtung der folgenden Abbildung fällt auf, dass die Besuchshäufigkeit des Innenstadtzentrums aus Kun- densicht im Saldo rückläufig ist. Rund 24 % der Befragten geben an, dort häufiger als vor drei Jahren einzukaufen, während etwa 47 % der Befragten heute eher seltener im Zentrum einkauft. Die Standorte E-Center, Industriegebiet Schwarzacher Straße sowie Siegfried- Wilke-Straße werden aus Sicht der Kunden heute ebenfalls im Saldo seltener aufgesucht als vor drei Jahren. Auch für das nahegelegene Oberzentrum Würzburg ist aus Kundensicht ein rückläufiges Besucheraufkommen aus Kitzingen zu verzeichnen. Im Saldo ist für alle abgefragten Standorte also – zumindest in der subjektiven Wahrneh- mung der Befragten – von abnehmenden Besuchszahlen auszugehen. Als weiteres Ergebnis bleibt festzuhalten, dass Schweinfurt als Einkaufsort für die Kitzinger Bevölkerung keine Rolle spielt: 77 % der Befragten geben an, dort bisher nie eingekauft zu haben.

Abbildung 151515:15 ::: Veränderung der EinkaufshäufigkeiEinkaufshäufigkeitt in den letzten dreidrei Jahren

Altstadt Kitzingen 24% 28% 47%

E-Center 28% 27% 33% 11%

Industriegebiet Schwarzacher Straße 29% 22% 33% 14%

Standort Siegfried-Wilke-Straße 31% 20% 33% 13%

Innenstadtzentrum Würzburg 17% 19% 41% 22%

Innenstadtzentrum Schweinfurt 16% 77%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Häufiger Gleich häufig Seltener Bisher nie Keine Angabe / Weiß nicht Quelle: Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 05/2010, n=215 (Befragte in Kit- zingen); Frage: „Kaufen Sie im Vergleich zu den letzten drei Jahren heute jeweils häufiger, gleich häufig oder seltener an den folgenden Standorten ein?“

444.4...5555 Analyse und Bewertung dedess Innenstadtzentrums In der nachfolgenden städtebaulichen Analyse wird das Innenstadtzentrum hinsichtlich städtebaulich-funktionaler Kriterien analysiert und in die Gesamtbewertung des Einzelhan- dels in Kitzingen einbezogen. Wichtiger Bestandteil der städtebaulichen Analyse ist die Definition des sog. zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzentrum Kitzingen und zwar zunächst bezogen auf den vorhandenen Bestand. An späterer Stelle werden – nach der Er- örterung der übergeordneten Entwicklungszielstellung für den Einzelhandel – zusätzlich zielorientierte Empfehlungen für die künftige Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums wie auch der sonstigen Standorte vorgestellt (vgl. Kapitel 6). Neben dem Innenstadtzentrum existieren in Kitzingen weitere Einzelhandelsagglomeratio- nen, die bereits ein gewisses Standortgewicht aufweisen (so z. B. der Standortbereich E- Center und der Nahversorgungsstandort Siegfried-Wilke-Straße). Allerdings kann aufgrund der rein aus dem Bestand begründeten Merkmale dort nicht von zentralen Versorgungsbe- reichen im Sinne der oben vorgestellten Festlegungskriterien gesprochen werden. Nähere Analyseaussagen zu solchen Agglomerationen folgen in Kapitel 4.7.

Räumliche Ausprägung und verkehrliche Anbindung des Innenstadtzentrums Das Innenstadtzentrum von Kitzingen liegt zentral im Siedlungsschwerpunkt der Kernstadt Kitzingens. Überwiegend von Wohnbebauung umschlossen sowie im Osten vom Main begrenzt befindet sich innerhalb der überörtlich bedeutsamen Verkehrsachse Hindenburgring West/ Süd (Bundesstraße 8) sowie am Hindenburgring Nord die historisch gewachsene Alt- stadt. Die abwechslungsreiche Architektur bildet zusammen mit der überwiegend ansprechenden Gestaltung des öffentlichen Raumes eine angenehme Einkaufsatmosphäre. Unterstützt wird diese durch die Ausweisung der Hauptlage und teils auch der Nebenlage als reine Fußgängerzone. Städtebaulich weist es Zentrenmerkmale wie städtebauliche Dich- te, Nutzungsmischung und urbanes Leben auf.

Abbildung 161616:16 ::: Innenstadtzentrum (Bestandsstruktur)

Legende Einzelhandel Leerstand Dienstleistungsbetriebe/ Verwaltung Gastronomie/ Hotellerie Bestandsabgrenzung Einzelhandels-Hauptlage Einzelhandels-Nebenlage Funktionaler Ergänzungsbereich

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Bestandserhebung Stadt + Handel 05/2010; Karten- grundlage: Stadt Kitzingen

Für den motorisierten Individualverkehr besteht eine gute Anbindung: Zum einen durch die unmittelbare Nähe zu den Autobahnen A 3 und A 7, an die die zentrale Hauptverkehrsstra- ße Kitzingens direkt angeschlossen ist (Hindenburgring, B 8). Zum anderen tragen weitere überörtliche Verbindungsstraßen (z. B. Ortsumgehung St 2271) zur guten verkehrlichen Anbindung des Innenstadtzentrums bei. Im Innenstadtzentrum ist ein ausreichendes Angebot mit Parkhäusern und größeren Park- plätzen vorhanden, die räumlich recht gleichmäßig verteil sind und durch eine Vielzahl von Parkflächen an den Straßen ergänzt werden. Zusätzlich ist auf den großen Parkplatz am öst- lichen Mainufer an der Alten Mainbrücke hinzuweisen. Kitzingen verfügt für die wesentlichen Stellplatzanlagen zudem über ein städtisches Parkleitsystem. Das Innenstadtzentrum wird durch den öffentlichen Personennahverkehr im Altstadtbereich (Haltestellen Rathaus und ehem. Krankenhaus) per Busverbindungen erschlossen. In einer Entfernung von etwa 500 bis 800 m südwestlich zum Innenstadtzentrum liegt der Bahnhof Kitzingens, der von Regionalverkehr der Deutschen Bahn bedient wird. Im Wesentlichen kann das Innenstadtzentrum per Linienbus oder Bahn erreicht werden, die Anbindung der Stadtteile an das Innenstadtzentrum sowie die Anzahl der Haltstellen wäre jedoch durch ein städtisches Stadtbussystem ausbaufähig.

Angebotsschwerpunkte und Fristigkeitsstufen Das Innenstadtzentrum, zentral im Stadtgebiet gelegen, ist mit einem Anteil von rund 52 % aller Einzelhandelsbetriebe der Einkaufsschwerpunkt im Stadtgebiet (vgl. Tabelle 10). Je- doch ist der Anteil an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche mit 21 % deutlich steigerungsfähig (vgl. Näheres dazu im Zentrenkonzept, Kap. 6.1).

Tabelle 101010:10 ::: Übersicht über die Ausstattungsdaten des InnenstadtInnenstadtzentrumszentrums in Kitzingen Innenstadtzentrum KitzinKitzi ngengen Kitzi nngengen Anzahl Einzelhandelsbetriebe Anzahl Einzelhandelsbetriebe 131 Anteil gesamtstägesamtstäddddtischtischtischtisch 52 % VerkaufsflVerkaufsfläääächeche [[inin min m²]m ²]²]²] 13.830 Anteil gesamtstägesamtstäddddtischtischtischtisch 21 %

ØØØ-Ø---GrößeGröße der Betriebe [[inin m²]m²]m²] 106 Betriebe mit zentrenergänzenden Funktionen 135

Anzahl der Leerstände 42

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010

Das Zentrum verfügt über eine gute Angebotsvielfalt in nahezu allen Branchen, Betriebsty- pen und -größen. Ein besonders breites Angebot ist im Bereich Bekleidung, Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren sowie Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik vorhanden.

Tabelle 111111:11 ::: Anzahl der Betriebe nach HauptbraHauptbrannnnchechecheche

InnenstadtzenInnenstadtzenttttrumrumrumrum

Nahrungs- und Genussmittel (NuG) 24

Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken 10

Blumen, zoologischer Bedarf 1

PBS, Zeitungen/Zeitschriften, Bücher 6 kurzfristiger BedarfsbBedarfsbeeeereichreichreichreich 41

Bekleidung 30

Schuhe/Lederwaren 5

Pflanzen/Gartenbedarf 0

Baumarktsortiment i.e.S. 2

GPK/Hausrat/Einrichtungszubehör 6

Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente 6

Sportartikel/ Fahrräder/ Camping 2 mittelfristiger BedarfsbBedarfsbeeeereichreichreichreich 51 Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik 11

Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz 3

Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche 1

Möbel 1

Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte 2

Neue Medien 7

Uhren/ Schmuck 9

Sonstiges 5 langfristiger BedarfsbBedarfsbeeeereichreichreichreich 39 Gesamt 131 Quelle: Einzelhandelbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010

Der Schwerpunkt des Einzelhandelsangebotes im Innenstadtzentrum liegt gemessen an der Verkaufsfläche mit rd. 4.300 m² im Bereich Bekleidung. Nachfolgend verzeichnet die Sorti- mentsgruppe Nahrungs- und Genussmittel im Innenstadtzentrum eine Verkaufsfläche von rd. 1.600 m². Die Verkaufsflächen der sonstigen Sortimentsgruppen betragen zwischen rd. 40 m² und 1.200 m². Es wird deutlich, dass in einzelnen Warengruppe lediglich geringe Ver- kaufsflächen in der Innenstadt vorhanden sind, beispielsweise in den Sortimenten Sportartikel/ Fahrräder/ Camping sowie Neue Medien/ Unterhaltungselektronik.

Abbildung 171717:17 ::: Einzelhandelsangebot nach VerkaVerkaufsflächeufsfläche im InnenstadInnenstadtInnenstad tttzentzentzentzentrumrumrumrum

Nahrungs- und Genussmittel 1.610 Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken 1.200 Blumen, zoologischer Bedarf 40 PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher 790 Bekleidung 4.280 Schuhe/ Lederwaren 1.030 Pflanzen/Gartenbedarf 90 Baumarktsortiment i.e.S. 220 GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör 680 Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente 750 Sportartikel/ Fahrräder/ Camping 340 Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik 640 Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz 190 Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche 320 Möbel 180 Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte 380 Neue Medien/ Unterhaltungselektronik 530 Uhren/ Schmuck 360 Sonstiges 210

0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010

Das Angebot generiert sich in der Summe überwiegend aus Sortimenten des mittelfristigen Bedarfsbereichs (vgl. folgende Abbildung). Dieses Angebot wird neben Bekleidung insbesondere durch die Branchen Schuhe/ Lederwaren, Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente und Glas/ Porzellan/ Keramik/ Hausrat/ Einrichtungszubehör gebildet. Aber auch Sortimente des langfristigen Bedarfsbereichs werden zu rund einem Fünftel der Gesamtverkaufsfläche angeboten. Der langfristige Bedarfsbereich (20 %) wird durch die Warengruppe Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik sowie Neue Medien/ Unter- haltungselektronik geprägt.

Abbildung 181818:18 ::: Fristigkeitsstruktur nach VerkaufsfläcVerkaufsflächehe im InnenstadtzentrumInnenstadtzentrum

12% 20% Nahrungs- und Genussmittel

15% sonstiger kurzfristiger Bedarfsbereich

mittelfristiger Bedarfsbereich

langfristiger Bedarfsbereich

53%

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010

Die Ausstattung nach Fristigkeitsstufen ist gemessen an der landesplanerischen Zentrali- tätsstufe des Mittelzentrums insgesamt als der Funktion angemessen zu bewerten. Wie in vielen weiteren Mittelzentren stellt jedoch auch der kurzfristige Bedarfsbereich mit rund einem Drittel der Verkaufsflächen – davon wiederum fast die Hälfte Nahrungs- und Genussmittel – einen bedeutenden Angebotsfaktor im Innenstadtzentrum dar. Betrachtet man die Ergebnisse der Passantenbefragung, zeigt sich, welche Sortimente im Innenstadtzentrum Kitzingens am stärksten nachgefragt werden.

Abbildung 191919:19 ::: Gekaufte Sortimente im Innenstadtzentrum

1 45% 13% 3% 8% 11% 5%2%3%3% 4%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Nahrungs- und Genussmittel (NuG) Drogerie/Parfümerie/Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen/Zeitschriften, Bücher Bekleidung Schuhe/Lederwaren GPK/Hausrat/Einrichtungszubehör Spielwaren/Basteln/Hobby/ Musikinstrumente Medizinische und orthopädische Artikel/Optik Neue Medien (Unterhaltungselektronik, Telekommunikation/Foto/PC) Sonstiges

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010

Es zeigt sich, dass der überwiegende Anteil der gekauften Sortimente aus dem kurzfristigen Bedarfsbereich stammt (rd. 70 %). So werden zu 45 % Nahrungs- und Genussmittel, zu 13 % Artikel aus dem Bereich Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken sowie weitere Sortimente dieses Bedarfsbereichs zu 11 % nachgefragt. Diese Werte belegen die Nahver- sorgungsfunktion des Innenstadtzentrums. Die sonstigen gekauften Sortimente sind überwiegend dem mittelfristigen Bedarfsbereich zuzuordnen (rd. 20 %), wobei der Beklei- dungsbereich mit 11 % den größten Anteil ausmacht. Dem langfristigen Bedarfsbereich ist mit rd. 4 % der gekauften Sortimente im Innenstadtzentrum nur eine geringe Bedeutung zuzuordnen.

MagnetbetMagnetbetrieberiebe und Kundenläufe Als größte Einzelhandelsbetriebe im Innenstadtzentrum sind mit Ausnahme des Vollsorti- menters Kupsch Bekleidungskaufhäuser vorhanden. Innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs haben die fünf größten Betriebe (vgl. nachfolgende Tabelle) einen Anteil von 20 % an der Gesamtverkaufsfläche im Innenstadtzentrum.

Tabelle 121212:12 ::: Die fünf größten Einzelhandelsbetriebe im InnenstadtzentrumInnenstadtzentrum

Betriebsname Hauptsortiment

Storg (nur OG) Bekleidung

OttoOttoOtto Bekleidung

Kupsch Nahrungs- und Genussmittel

Weigandt Bekleidung

NKDNKDNKD Bekleidung Quelle: Bestandserhebung Stadt + Handel 05/2010; auf 100 m² gerundet

Diese Betriebe sind wesentliche Frequenzbringer für das Innenstadtzentrum als Ganzes. Ih- nen kommt im Einzelnen (insbesondere Kupsch) als auch im Verbund eine besonders hohe städtebaulich-funktionale Bedeutung zu. Die räumliche Verteilung der Magnetbetriebe über die Haupt- und Nebenlagen führt zu einem „Entzerren“ der Kundenläufe und somit zu einer breiten Streuung der Laufwege innerhalb des Innenstadtzentrums, die u. a. auch kleineren Betrieben zugute kommen kann. Dennoch ist anzumerken, dass im Innenstadtzentrum kein überörtlich bedeutender Mag- netbetrieb vorhanden ist. Ein solcher Ankerbetrieb mit einer innenstadtrelevanten Leitbranche kann als wichtiger Frequenzerzeuger die Gesamtattraktivität der Innenstadt deutlich steigern.

Vielfalt und Qualität des Einzelhandelsangebotes 131 Einzelhandelsbetriebe stellen schon aufgrund der reinen Anzahl ein bedeutendes An- gebot dar, das zu einem umfassenden Versorgungseinkauf und einem abwechslungs-

reichen Shopping-Erlebnis führt. Auch die Besuchsmotivation der Kunden zeigt, dass nahezu die Hälfte der Kunden zum Einkaufen in das Innenstadtzentrum kommt (vgl. nachfolgende Abbildung).

AbbildAbbildungung 202020:20 ::: Besuchsgrund im Innenstadtzentrum

3% 2% 4% 6%

46%

13% 9%

Einkaufen/ Bummeln Arbeit/Ausbildung Dienstleistung Arztbesuch Freizeit/Freunde treffen Gastronomie Verwaltungs-/Amtsbesuch Wohnen Sonstiges

Quelle: Passantenbefragung Stadt + Handel 05/2010; Standort Altstadt (n=423); Mehrfachnennun- gen möglich

Trotz der bereits beschriebenen Verkaufsflächenschwerpunkte in bestimmten Branchen bietet das Innenstadtzentrum insgesamt eine breite Angebotsvielfalt (vgl. Tabelle 11 und Abbildung 17). In nahezu jeder einzelnen Warengruppe findet der Kunde z. T. eine Vielzahl an Einzelhandelsbetrieben, die dieses als Hauptwarengruppe anbieten. So gibt es zum Bei- spiel 30 Betriebe mit der Hauptwarengruppe Bekleidung, 24 der Hauptwarengruppe Nahrungs- und Genussmittel und noch immerhin 7 der Warengruppe Neue Medien/ Unter- haltungselektronik. Selbst in Warengruppen, die zu den nicht zentrenrelevanten Sortimenten zählen, findet der Kunde auch im Innenstadtzentrum Anbieter (z. B. mit der Hauptwarengruppe Baumarktartikel). 27 Dennoch sind die Verkaufsflächen insgesamt und die Vielfalt des Einzelhandelsangebots im Innenstadtzentrum ausbaufähig, da bedingt durch die Wettbewerbsstruktur mit hohen Ver- kaufsflächenanteilen an den nicht integrierten Standortbereichen in Kitzingen die Innenstadt in vielen Warengruppen an quantitativer Bedeutung zurücksteht. Dies drückt sich auch durch die Bewertung der Kunden angesichts der vorhandenen Angebotsvielfalt

27 Die Vielfalt angebotener Sortimente stellt sich selbstverständlich als sehr viel größer dar, wenn man nicht ausschließlich das Hauptsortiment der Betriebe analysiert: die Einzelhändler komplettieren in der Regel ihr Hauptsortiment durch weitere Randsortimente.

aus, die höchstens befriedigende Bewertungen erhält (vgl. Abbildung 23). Die Qualität der Waren jedoch wird als überwiegend positiv eingeschätzt.

Verkaufsflächenstruktur 87 % der Einzelhandelsbetriebe im Innenstadtzentrum verfügen über Ladengrößen von bis zu 200 m² zusammen. Mittlere (201 m² bis 400 m²) und große Betriebe (401 m² bis >801 m²) sind im Innenstadtzentrum Kitzingens mit insgesamt nur 13 % vertreten.

Abbildung 212121:21 ::: Verkaufsflächenstruktur im Innenstadtzentrum 6 100% 11 3.250 80% 19

3.600 60% 36

40% 2.850

20% 59 2.450

1.700 0% Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche (in m²)

<50m² 50-100m² 101-200m² 201-400m² >400m²

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010

Die Kleinteiligkeit (bzw. anders ausgedrückt Feingliedrigkeit) ist prinzipiell positiv zu bewerten, da sie auf gleicher Fläche zu einer größeren Sortimentsdichte und Angebotsvielfalt führt und daher aus Kundensicht einen überaus abwechslungsreichen Einkauf ermöglicht. Aus der Feingliedrigkeit ergibt sich ein Problem für die Innenstadt-Gesamtattraktivität erst dann, wenn den kleinen Fachgeschäften zu wenige große Anbieter gegenüberstehen oder die großen Magnetbetriebe gänzlich fehlen, eine räumliche Unausgewogenheit von großen bzw. kleinen Ladeneinheiten vor- herrscht, so dass sich attraktive Kundenläufe nicht optimal entwickeln können,

etwa aufgrund einer kleinteiligen historischen Bausubstanz bzw. Parzellenstruktur keine Ansiedlungsflächen für größere ansiedlungsinteressierte Einzelhandelsbetriebe zur Verfügung stehen 28 oder wenn aufgrund der je Laden zur Verfügung stehenden Verkaufsfläche insgesamt zwar eine breite, nicht aber eine tiefe Sortimentsstruktur angeboten werden kann. Diesen Problemen steht das Kitzinger Innenstadtzentrum partiell gegenüber. Zur Optimie- rung der Angebots- und Verkaufsflächenstruktur stehen dennoch Flächen im Zentrum zur Verfügung, deren Entwicklung zur Attraktivitätssteigerung der Innenstadt beitragen können (vgl. Kap. 6.1).

Wettbewerbssituation mit weiteren Standortbereichen in Kitzingen Das Innenstadtzentrum steht einer nicht geringen Anzahl an weiteren Einkaufsstandorten in Kitzingen gegenüber, die sowohl in ihrer Angebotsstruktur als auch ihrer Gesamtattraktivi- tät in einem starken Wettbewerb miteinander stehen.

Abbildung 222222:22 ::: Standortkopplung der Altstadt mit weiteren EinkaufsEinkaufsstandortenstandorten in Kitzingen

E-Center GE August-Gauer-Straße

57% 4% 19% 10% 9% Industriegebiet Schwarzacher Straße Johann-Adam-Kleinschroth-Straße Siegfried-Wilke-Straße Sonstiges 0% 20% 40% 60% 80% 100%

Quelle: Passantenbefragung 05/2010; Befragte in Altstadt Kitzingen (n=423); Mehrfachnennungen möglich; Frage: „An welchen anderen Einkaufsstandorten in Kitzingen haben Sie heute schon bzw. werden Sie heute noch zusätzlich einkaufen?“

Rund 57 % der Befragten haben zusätzlich zu ihrem Besuch in der Innenstadt Kitzingens am Befragungstag zusätzlich noch am Standort E-Center eingekauft. Auch die Standorte In- dustriegebiet Schwarzacher Straße (u. a. Kaufland; rd. 19 %) sowie Siegfried-Wilke-Straße (Rewe, Aldi Süd, Müller; rd. 10 %) zeigen Kopplungsbeziehungen mit der Innenstadt. Diese Ergebnisse deuten zum einen darauf hin, dass weitere Einkaufsstandorte aufgesucht werden, weil Angebote nicht oder nicht in ausreichendem Maße in der Innenstadt vorhanden sind. Zum anderen kann jedoch auch angenommen werden, dass an den genannten Wett- bewerbsstandorten hauptsächlich der tägliche „Versorgungseinkauf“ getätigt wird, sodass der Besuch der Innenstadt zusätzlich für den „Erlebniseinkauf“ oder die Erledigung weiterer Angelegenheiten dient.

28 Auch nicht unter Berücksichtigung der Möglichkeit, Verkaufsflächen benachbarter Gebäude zusammenzu- legen, vertikal (in die Höhe und in die Untergeschosse) und horizontal (auf rückwärtige oder andere benachbarte Bereiche) neue Geschossflächen zu gewinnen oder durch Nutzungsverlagerung und Neustruk- turierung von Arealen neue Einzelhandelsflächen zu gewinnen

Zentrenergänzende Funktionen Trotz der unstreitig erkennbaren Leitfunktion des Einzelhandels ist der analytische Blick er- gänzend auf die weiteren Zentrenfunktionen im Innenstadtzentrum zu richten, wenn die Struktur und die Funktionsweise des Zentrums vollständig dargestellt und bewertet werden soll: die großen wie auch kleineren Verwaltungs- und Dienstleistungseinrichtungen, Banken, medizinische Versorgungseinrichtungen, Kultur- und Bildungseinrichtungen sowie die Gast- ronomie- und Freizeitangebote übernehmen neben dem Einzelhandel selbst zusätzlich Magnetfunktionen. Nicht zuletzt fungieren auch die größeren Stellplatzanlagen als Fre- quenzbringer, die Kunden in das Innenstadtzentrum leiten. Zusätzlich zu den einzelhandelsrelevanten Nutzungen steigern Dienstleistungs- und Gastronomienutzungen die Attraktivität eines Innenstadtzentrums. Daher beziehen die Ziele der Landesplanung hinsichtlich der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche öffentliche und private Versor- gungs- und Dienstleistungseinrichtungen in die Bewertung der Nutzungsdichte und -vielfalt ein. 29 In Kitzingen wurden neben 131 Einzelhandelsbetrieben ferner 135 ergänzende Dienstleistungs- und Gastronomienutzungen allein in Erdgeschosslage im Innenstadtzent- rum kartiert. Besondere Bedeutung kommt den einzelhandelsnahen Dienstleistungen wie Friseuren, Banken, Reisebüros, Reinigungen, Schneidereien und wellnessorientierten An- geboten zu. Es besteht prinzipiell eine wichtige Kopplungsbeziehung zwischen der Tätigung eines Einkaufs und dem Aufsuchen dieser Dienstleistungs- und Gastronomiean- gebote. Dies zeigt sich auch an den Besuchsmotiven der befragten Passanten, die neben dem Einkaufen zu rund 50 % auch aus anderen Gründen (z. B. Nutzung von Dienstleistun- gen, Arztbesuche) in die Altstadt kommen (vgl. Abbildung 20). Wie oben bereits erörtert stellen größere Verwaltungsstellen, Schulen oder Banken relevante Frequenzbringer für den Einzelhandel und alle übrigen Zentrennutzungen dar.

Innere Organisation des Innenstadtzentrums: Hauptlage und Nebenlagen Zur inneren Differenzierung der Kitzinger Innenstadt werden die Haupt- und Nebenlagen sowie die funktionalen Ergänzungsbereiche im zentralen Versorgungsbereich näher betrachtet. Die Einordnung erfolgt anhand der städtebaulichen und der handelsprägenden Struktur. Als Hauptlage kann die „beste Adresse“ eines Geschäftsbereichs bezeichnet werden. Eine hohe Handelsdichte sowie hohe Passantenfrequenzen sind charakteristisch. Innerhalb des Innenstadtzentrums bilden die Einzelhandelsbetriebe und die ergänzenden Zentrenfunktionen (z. B. Rathaus und Stadtverwaltung) eine deutliche Hauptlage entlang der Marktstraße aus, die gleichzeitig als Fußgängerzone ausgebildet ist. Die Fußgängerzo- ne bietet eine überwiegend ansprechende Gestaltung, ergänzende Gastronomieangebote und eine hohe Aufenthaltsqualität. Die Hauptlage bildet funktional den „Kern“ des Innen- stadtzentrums.

29 Vgl. Begründung zu LEP B II 1.2.1.2 (Einzelhandelsziel).

Die Hauptlage wird ergänzt durch weitere Einzelhandelsangebote in den Nebenlagen, wäh- rend allerdings die Nebenlagen eine geringere Einzelhandelsdichte aufweisen als die Hauptlage. Die Nebenlagen werden stärker als die Hauptlage auch durch weitere Zentren- funktionen geprägt, wie etwa Dienstleistungsfunktionen und Gastronomie. Sie tragen zum Funktionieren des Innenstadtzentrums insgesamt wesentlich bei, da in ihnen wichtige Fre- quenzbringer angesiedelt sind (z. B. die Sparkasse oder gastronomische Einrichtungen). Die Nebenlagen sind ergänzend an den Randlagen der Hauptlage nachzuweisen und bilden zum einen die Fortläufer der Fußgängerzone entlang der Herrnstraße und der Oberen Kirchgasse. Die angrenzende Bebauung entlang der Kaiser-Wilhelm-Straße und am Königs- platz sowie entlang von Luitpoldstraße, Am Stadtgraben und Falterstraße bilden den westlichen Teil der Nebenlage. Südlich ist die Ritterstraße beidseitig als Nebenlage einzu- stufen. Des Weiteren sind der östlich an die Hauptlage angrenzende Bereich an der Alten Burgstraße sowie der nördliche Teil der Schrannenstraße zu dieser Lage zuzuordnen. Alle Bereiche der Nebenlagen weisen einen noch recht dichten Besatz von Einzelhandelsbetrie- ben (davon auch Magnetbetriebe als Frequenzerzeuger) auf, der dennoch im Vergleich zur Hauptlage deutlich abnimmt. Die Mischung mit Nutzungseinheiten mit zentrenergänzenden Funktionen nimmt deutlich zu. Die Aufenthaltsqualität hier ist gegenüber der Hauptlage teils wesentlich geringer, weil man sich bereits außerhalb der Fußgängerzone in einem Be- reich mit deutlicher Verkehrsfunktion befindet.

Funktionale Ergänzungsbereiche innerhalb des zentralen VersorgungsbereichVersorgungsbereichssss Weitere Bereiche komplettieren als sog. funktionale Ergänzungsbereiche den zentralen Versorgungsbereich Kitzingens. Sie umsäumen die Haupt- und Nebenlagen. Es handelt sich hierbei hauptsächlich um Standorte für Verwaltungseinrichtungen (z. B. Landratsamt), kulturelle Einrichtungen (z. B. Museum, Bürgerzentrum), Bildungseinrichtungen (z. B. Schulen, Musikschule (Kapuzinerstraße)), bedeutende soziale und medizinische Einrichtungen (z.B. Caritasverband (Schran- nenstraße), stadthistorisch relevante Areale (z. B. Übergang zur Alten Mainbrücke), aber auch für einen weiteren Einzelhandelsbesatz. Diese Standorte verfügen über bedeutende zentrale Funktionen für die Bevölkerung Kit- zingens. Im Zusammenhang mit dem Zentrum spiegelt sich in einer noch gegebenen fußläufigen Distanz zur Hauptlage wider. Im Hinblick auf die Gesamtfunktionalität des zentralen Versorgungsbereichs müssen diese funktionalen Ergänzungsbereiche berücksichtigt und in die Festlegung des zentralen Versorgungsbereichs einbezogen werden. Sie beinhalten einen bedeutsamen Beitrag zur Funktionalität des Stadtkerns, indem diese zentrenergänzenden Funktionen auch als Frequenzbringer für das gesamte Innenstadtzent-

rum agieren und eine zusätzliche Nutzungsmischung des zentralen Versorgungsbereichs erzielen. Die angrenzenden Bereiche, die nicht mehr im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt- zentrum liegen, beinhalten kaum nennenswerte Einzelhandelsnutzungen, noch verfügen sie über wichtige zentrenrelevante Funktionen. Sie sind hauptsächlich gekennzeichnet durch Wohnviertel, die aber aufgrund der Barrierewirkung des Hindenburgring (B 8) sowie durch den Höhenversprung am Hindenburgring Nord keinen unmittelbaren fußläufigen Bezug zur Hauptlage mehr aufweisen.

Städtebau und Stadtgestalt Das Innenstadtzentrum verfügt insgesamt über eine hohe städtebauliche Attraktivität, die sich vor allem durch die historisch wertvolle Bausubstanz mit attraktiver Fassadengestaltung und gepflegten Ladenlokalen und Schaufenstern begründen lässt. In Teilen kann ebenso eine hohe Aufenthaltsqualität insbesondere in der Fußgängerzone bestätigt werden. Das Erscheinungsbild in der Innenstadt zeigt sich dennoch teils ambivalent und wird durch vereinzelte Aspekte in der Stadtgestaltung und Bausubstanz beeinträchtigt. Neben einzelner verbesserungsbedürftiger Fassaden sowie vernachlässigter leerstehender Ladenlokale, deren Erscheinungsbild in der Verantwortung der jeweiligen Immobilieneigen- tümer liegen, ist es der Stadt Kitzingen insbesondere in Bezug auf die Gestaltung des öffentlichen Raumes möglich, beispielsweise durch eine Gestaltungssatzung oder Bestim- mungen zur Sondernutzung für Warenpräsentation und Außengastronomie, für eine einheitliche Gestaltung und ein für den Kunden angenehmes Einkaufserlebnis zu sorgen.

Ladenleerstand und TradingTrading----downdowndown----EffekteEffekte Im Innenstadtzentrum standen zum Zeitpunkt der Bestandsaufnahme insgesamt 42 Laden- lokale leer. Die durchschnittliche Größe der leer stehenden Ladenlokale beträgt rund 70 m². 30 Bezogen auf das Innenstadtzentrum ergibt sich hier eine Leerstandsquote von rd. 24 % an allen verfügbaren Einzelhandels-Ladeneinheiten. Rund 88 % aller Leerstände befinden sich in den Nebenlagen und funktionalen Ergän- zungsbereichen des Innenstadtzentrums. Eine Konzentration von Leerstandstendenzen ist jedoch nicht festzustellen. Dennoch ist der Anteil der Leerstände als hoch zu bewerten und fällt trotz räumlicher Verteilung auch aus Kundensicht ins Auge. Ebenso zeigt sich wie bereits erwähnt das Erscheinungsbild vieler leerstehender Ladenlokale wenig attraktiv und ungepflegt. Infolgedessen besteht hier direkter Handlungsbedarf (vgl. dazu Kap. 6.1).

30 Die Größenermittlung ist bei leer stehenden und daher nicht begehbaren Ladenlokalen nur durch Inaugen- scheinnahme von außen möglich. Daher sind die Größenangaben als Annäherungswerte zu verstehen. Keine Berücksichtigung finden können zudem nicht einsehbare Ladenlokale.

Bewertung des Innenstadtzentrums aus Sicht der Kunden,Kunden, Einzelhändler und ImmobImmobi-i-i-i- lieneigentümer Im Folgenden soll ein genauerer Blick auf die Attraktivität des Innenstadtzentrums Kitzin- gens aus Kunden-, Händler- und Eigentümersicht geworfen werden. Dadurch werden unter anderem folgende Faktoren aus Kundensicht mitbestimmt: die Zufriedenheit mit der Vielfalt und Qualität des Warenangebotes, der „Bummelfaktor“, das Parkplatzangebot. Die folgende Abbildung gibt einen Überblick über die von den Befragten genannten Be- wertungen des Innenstadtzentrums.

Abbildung 232323:23 ::: Bewertung des Innenstadtzentrums vergeben wwüüüürden:rden:rden:““““ Passantenbefragung –––Standort Altstadt ø PB*PB*PB*HHBHHBHHB HBHBHB EBEBEB

… die Qualität der Waren in der Altstadt von Kitzingen? 8% 52% 30% 5% 2,4 2,4 2,5 2,5

… die Vielfalt der Waren in der Altstadt von Kitzingen? 28% 33% 25% 7% 3,1 3,2 3,6 3,5

… die Öffnungszeiten in der Altstadt von Kitzingen? 11% 39% 23% 15% 8% 2,8 2,8 2,8 3,1

… die Sauberkeit in der Altstadt von Kitzingen 10% 55% 22% 9% 2,4 2,3 2,9 2,8

… die Möglichkeiten zum Bummeln und Verweilen der Altstadt von 10% 33% 28% 17% 10% 2,8 2,9 3,3 3,1 Kitzingen?

… das bauliche Erscheinungsbild der Altstadt von Kitzingen? 9% 44% 27% 13% 6% 2,6 2,4 2,9 2,7

… das Parkplatzangebot in der Altstadt von Kitzingen? 5% 34% 23% 14% 15% 9% 3,1 2,9 3,5 3,3

… alles in allem die Altstadt von Kitzingen 5% 39% 45% 9% 2,7 2,4 3,2 2,9

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

sehr gut (1) gut (2) befriedigend (3) ausreichend (4) mangelhaft (5) keine Angabe

Quelle: Passantenbefragung 05/2010; Befragte in Altstadt Kitzingen (n=423); Telefonische Haus- haltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 05/2010, Befragte in Kitzingen (n=215); Händlerbefragung 05/2010, n=29; Eigentümerbefragung 07/2010, n=50; *inkl. Befra- gungsstandorte E-Center und Siegfried-Wilke-Straße (n=801); PB=Passantenbefragung; HHB=Haushaltsbefragung; HB=Händlerbefragung; EB=Eigentümerbefragung

Die Abbildung verdeutlicht die Einstellungen der Befragten zum Innenstadtzentrum Kitzin- gen. Auf den ersten Blick überwiegen zwar die positiven Äußerungen, gleichwohl ist aus verschiedenen Bewertungen auch Handlungsbedarf abzulesen. Insbesondere bei der Viel- falt der Waren, dem Parkplatzangebot und der Möglichkeit zum Bummeln und Verweilen ist erkennbar, dass in diesen Punkten auch ein deutlicher Anteil von negativen Bewertungen erkennbar ist (Durchschnittbewertung: 2,8 bis 3,6).

Zusammenfassend nach einem Gesamturteil befragt, äußern sich die befragten Personen bezüglich des Innenstadtzentrums zu rd. 45 % zufrieden und nur zu rd. 10 % kritisch. Den- noch kristallisiert sich insgesamt nur eine durchschnittliche und dadurch steigerungsfähige Kundenzufriedenheit heraus, die insbesondere in den Teilaspekten Vielfalt der Waren, Parkplatzangebot und der Möglichkeit zum Bummeln und Verweilen noch erhöht werden könnte. Nur ein ansprechend gestaltetes und mit einem vielfältigen Warenangebot ausges- tattetes Innenstadtzentrum lädt Kunden ein, dort über eine längere Zeit zu verweilen. Einzelhändler und Immobilieneigentümer wurden außerdem nach Stärken und Schwächen des Innenstadtzentrums sowie weiteren Handlungsfeldern, die aus Sicht der Befragten in Angriff genommen werden sollten, befragt. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die von den Befragten genannten Stärken und Schwächen des Innenstadtzentrums.

Tabelle 131313:13 ::: Stärken und Schwächen des Innenstadtzentrums von KiKitzingentzingen Antworten Antworten

EigenEigen---- EigenEigen---- Händler Händler Stärken tttütüüümermer Schwächen tttütüüümermer (n=44) (n=45) (n=73) (n=93) Atmosphäre/Flair - 8 Atmosphäre/Flair - 9 bauliches Erschei- bauliches Erschei- 444 191919 3 14 nungsbild/ Zustand nungsbild/Zustand Eigentümer/ Inhaber 4 4 Eigentümer/ Inhaber 1 1 Einzelhandelsbesatz/ Einzelhandelsbesatz/ Branchenmix/ Sorti- 3 8 Branchenmix/ 141414 191919 mente Sortimente Erreichbarkeit 131313 131313 Erreichbarkeit 5 - fehlende deutsche/ Geografische Lage 7 5 fränkische Gastrono- 4 5 mie fehlende Gastronomie Service 5 1 - 7 allgemein Sonstiges 8 12 Leerstände 6 10 keine Stärken - 3 Parkplatzangebot - 4 Service 3 - Stadtverwaltung/ feh- 4 7 lende Geschlossenheit Sonstiges 5 17 Quelle: Händlerbefragung 05/2010, n=29; Eigentümerbefragung 07/2010, n=50; Mehrfachnen- nungen möglich

Positiv hervorgehoben werden das bauliche Erscheinungsbild/ Zustand sowie die Erreich- barkeit der Innenstadt. Als negatives Pendant wird der vorhandene Einzelhandelsbesatz/ Branchenmix/ Sortimente, ebenfalls das bauliche Erscheinungsbild/ Zustand sowie die Leer- stände genannt. Insgesamt wird deutlich, dass die Einzelhändler und Immobilieneigentümer einen hohen Wert auf ein gepflegtes bauliches Erscheinungsbild und eine hohe Vielfalt und Individualität des Angebots legen. In den Eigentümer- und Händlerbefragungen wurde zudem nach der Veränderungen am Ladenlokal bzw. an der Immobilie gefragt (vgl. folgende Abbildung).

Abbildung 242424:24 ::: Veränderungen am Ladenlokal bzw. an der Immobilie EigentEigentüüüümermermermerHHHä Hääändlerndler

Umbaumaßnahmen/ Renovierungsarbeiten in den letzten 3 Jahren 16%

48% 52% 54%

30%

kurz- oder mittelfristig geplante Umbau-/ Renovierungsarbeiten 16%

30%

38%

62%

54% ja nein keine Angabe

Quelle: Händlerbefragung 05/2010, n=29; Eigentümerbefragung 07/2010, n=50

Es zeigt sich, dass über die Hälfte der Händler und Eigentümer in den letzten 3 Jahren Um- baumaßnahmen oder Renovierungsarbeiten an ihrem Ladenlokal vorgenommen haben. Auch die Absicht kurz- oder mittelfristig Umbau- oder Renovierungsarbeiten vorzunehmen haben jeweils rund ein Drittel der Händler und Eigentümer. Insgesamt ist eine hohe Bereit- schaft zu Instandhaltung und Modernisierung bei den Befragten erkennbar. Die Immobilieneigentümer wurden nach weiteren Aspekten bezüglich von Veränderungen an ihrem Ladenlokal befragt (vgl. folgende Abbildungen).

Abbildung 252525:25 ::: Verkauf der Immobilie bzw. Zusammenlegung mit benachbartembenachbartem Ladenlokal Zusammenlegung mit benachbartem geplanter Verkauf der Immobilie? Ladenlokal? 6% 12% 14% 20%

42%

32%

74% ja nein Weiß nicht keine Angabe

Quelle: Eigentümerbefragung 07/2010, n=50

Etwa 14 % der Eigentümer planen den Verkauf ihrer Immobilie. Für rund drei Viertel kommt ein Verkauf jedoch nicht in Frage, sodass sich ein recht stabiles Bild zeigt und von einer grundsätzlichen Zufriedenheit mit bzw. Gebundenheit an die eigene Immobilie bzw. Nut- zung auszugehen ist. Eine mögliche Zusammenlegung mit einem benachbarten Ladenlokal können sich nur etwa 6 % der Eigentümer vorstellen. Für rd. 42 % kommt diese Option nicht in Frage, 32 % sind hierbei unentschlossen. Aus den Ergebnissen wird sichtbar, dass es Potenzial gibt einen Teil der unentschlossenen Eigentümer zu einer Zusammenlegung zu bewegen, insofern dies notwendig werden sollte. Allerdings ist anzumerken, dass nur rd. 7 % der befragten Immo- bilieneigentümer aktuell über ein leerstehendes Ladenlokal verfügen, die – zumindest theoretisch – unmittelbar umgebaut werden könnten.

Abbildung 262626:26 ::: Interesse an Standortinitiative/ EigenEigentümergemeinsctümergemeinschafthaft 2% 8%

36%

54%

ja nein Weiß nicht keine Angabe

Quelle: Eigentümerbefragung 07/2010, n=50

Etwa die Hälfte der Immobilieneigentümer bekundet kein Interesse an einer Standortinitia- tive oder Eigentümergemeinschaft in der Kitzinger Innenstadt. Immerhin jedoch rd. ein Drittel der Befragten ist demgegenüber aufgeschlossen, etwa 8 % noch unsicher. In diesen Ergebnissen zeigt sich durchaus ein Potenzial, im Zuge der Weiterentwicklung des Innen- stadtzentrums eine aktive Einbindung von Immobilieneigentümern zu ermöglichen. Hier ist jedoch noch Überzeugungsarbeit zu leisten.

Zwischenfazit: StädtebaulichStädtebaulich----funktionalefunktionale Bewertung des Innenstadtzentrums Das Innenstadtzentrum kann gemessen an der Anzahl der Einzelhandelsbetriebe als wich- tigster gesamtstädtischer Einzelhandelsstandort 31 und als bedeutendster Standort für viele weitere Aktivitäten (Inanspruchnahme von Verwaltungsdiensten, Bildung, Gastronomie, Freizeit, Kultur etc.) bezeichnet werden. Aufgrund der Komplexität des innerstädtischen Nutzungsgefüges ist es überaus anspruchsvoll, eine städtebaulich-funktionale Gesamtbe- wertung des Zentrums vorzunehmen. Aus Sicht der Einzelhandelsanalyse und der Bewertung der vorgestellten Ausstattungskriterien lassen sich für das Innenstadtzentrum von Kitzingen folgende Stärken festhalten: eine wichtige Versorgungsfunktion für die Gesamtstadt und hohes Standortgewicht gemessen an der Zahl der Einzelhandelsbetriebe (52 % der Einzelhandelsbetriebe im Innenstadtzentrum),

31 Jedoch besteht nur ein geringer gesamtstädtischer Verkaufsflächenanteil (21 % der Verkaufsfläche im In- nenstadtzentrum), der als ausbaufähig einzuschätzen ist.

eine Hauptlage als kompakter Bereich mit dichtem Einzelhandelsbesatz und eine noch deutlich hohe Einzelhandelsdichte in den Nebenlagen, Konzentration der wesentlichen Angebotsstruktur in der Innenstadt auf Haupt- und Nebenlage, ein besonderes historisches Ambiente im Stadtkern, eine hohe Aufenthaltsqualität und eine vielfältige Gebäude- und Stadtstruktur, zahlreiche bedeutende frequenzerzeugende Funktionen in der Fußgängerzone oder in unmittelbarer Nähe zur Ergänzung der Einzelhandelsnutzung, positive Bewertung der Aspekte Sauberkeit und Qualität der Waren durch die Kun- den (Ø-Note 2,4), zum Teil historische Bausubstanz, gute Erreichbarkeit per motorisiertem Individualverkehr. Gleichzeitig lassen sich einige Schwachpunkte erkennen: ein geringer gesamtstädtischer Verkaufsflächenanteil (21 % der Verkaufsfläche im In- nenstadtzentrum), eine hohe Leerstandsquote im gesamten Zentrum, insbesondere in der Nebenlage (rd. 24 % der erfassten Einzelhandels-Ladeneinheiten), wenige Magnetbetriebe, kritische Bewertung der Aspekte Vielfalt der Waren und Parkplatzangebot durch die Kunden, historische Bausubstanz und Leerstände teils sehr ungepflegt, teils ungepflegte und uneinheitliche Gestaltung des öffentlichen Raumes, sehr starke Wettbewerbssituation mit den Standortbereichen E-Center und Schwat- zacher Straße (u. a. Kaufland). Wie bereits vorstehend dargestellt, wird das Innenstadtzentrum von den befragten Perso- nen (Haushalte, Passanten, Einzelhändler und Immobilieneigentümer) insgesamt nur durchschnittlich bewertet. Die aus Kundensicht rückläufige Besuchshäufigkeit des Innen- stadtzentrums (vgl. Abbildung 15) ist angesichts des starken regionalen Wettbewerbsumfelds ein zusätzliches Signal für die Bedeutung einer aktiven, kundenorien- tierten Innenstadtentwicklung. Handlungsbedarfe für die künftige strategische Weiterentwicklung ergeben sich außerdem auch daraus, dass die genannten positiven Standortfaktoren im Einzelnen wie in der Summe für die Zukunft gesichert und verstärkt werden sollten. Aus Kundensicht wie aus fachgutachterlicher Sicht ergibt sich weiterer Handlungsbedarf auch aufgrund der Tatsache, dass sowohl die Nachbarstädte in den Zentren als auch

Standorte in nicht integrierter Lage aktiv ihre Wettbewerbsposition weiterentwickeln. Still- stand würde daher für das Innenstadtzentrum Rückschritt bedeuten. Das zukünftige Augenmerk sollte dabei sowohl auf eine qualitative als insbesondere auch auf eine quantitative Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums gerichtet sein.

444.4...6666 Analyse der Nahversorgungsstruktur in Kitzingen Aufgrund der hohen Bedeutung der Nahversorgungsangebote für das tägliche Versor- gungsverhalten der Bürger wird die Nahversorgungsstruktur für Güter des kurzfristigen Bedarfs in Kitzingen vertieft analysiert. Im Blickpunkt steht hierbei, ob und inwieweit die Nahversorgung 32 insbesondere flächendeckend in den Wohngebieten gewährleistet wird. Die Nahversorgungsangebote unterliegen bundesweit einem rasanten Strukturwandel, der verbunden ist mit Standortaufgaben bzw. -verlagerungen, Betriebserweiterungen und Ver- änderungen der Betriebstypen. Als Folge des Strukturwandels wächst zwar in der Regel die Verkaufsflächensumme insbesondere bei Nahrungs- und Genussmitteln, durch die Konzent- rationsprozesse auf weniger Standorte reduziert sich allerdings gleichzeitig die flächendeckende Angebotsdichte. Neue strukturell unterversorgte Wohngebiete sind nicht selten eine stadtentwicklungspolitisch ungewünschte Auswirkung – und dies nicht nur in ländlich strukturierten Räumen, sondern auch in Ballungsräumen und Großstädten. In diesem Leistungsbaustein wird insbesondere die Frage geklärt, welche Siedlungsberei- che aktuell bereits nicht ausreichend mit Nahversorgungsangeboten versorgt werden bzw. in welchen Bereichen diese kurz- bis mittelfristig wegbrechen könnten. Im instrumentellen, umsetzungsbezogenen Teil dieses Einzelhandelskonzeptes werden die konzeptionellen Empfehlungen zur Sicherung und Fortentwicklung der Nahversorgungsstruktur für Kitzin- gen zusammengefasst (vgl. Kap. 6).

Verkehrsmittelwahl für den Einkauf von Lebensmitteln und Drogeriewaren Für den regelmäßigen Einkauf von Lebensmitteln und Drogeriewaren wird das Auto am häufigsten genutzt. Rd. 74 % erledigen ihre täglichen Einkäufe mit dem Pkw/ sonstiges Kfz (vgl. Abbildung 27). Der verbleibende Anteil von rund einem Viertel der befragten Haushal- te greift nicht regelmäßig auf einen Pkw zurück, sondern erledigt die Einkäufe zu Fuß und mit dem Fahrrad, was es in der folgenden Nahversorgungsanalyse zu berücksichtigen gilt. Öffentliche Verkehrsmittel spielen für die Nahversorgung in Kitzingen bisher keine Rolle.

32 Nahversorgung = Versorgung mit Gütern des kurzfristigen und insbesondere des täglichen Bedarfs in fuß- läufiger Entfernung zum Wohnstandort.

Abbildung 272727:27 ::: VerkehrVerkehrsmittelwahl smittelwahl für den Einkauf von LebensmittelnLebensmitteln und DDrogeriewarenrogeriewaren 5%

21%

74%

Auto / sonstiges Kfz Zu Fuß Fahrrad

Quelle: Haushaltsbefragung Stadt + Handel 05/2010; n=215; Frage: „Welches Verkehrsmittel nutzen Sie in der Regel für den Einkauf von Lebensmitteln und Drogeriewaren?“

Gesamtstädtische AngeboAngebotsdatentsdaten zur Nahversorgung Kitzingen verfügt gesamtstädtisch über eine sehr gute quantitative Ausstattung im Bereich Nahversorgung. So liegt z.B. die durchschnittliche Verkaufsfläche je Einwohner mit 0,80 m² Verkaufsfläche deutlich über dem Bundesdurchschnitt von rd. 0,39 m² (vgl. folgende Tabel- le). Die erreichte Einkaufsorientierung weist darauf hin, dass nur wenig Kaufkraft für die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel in umliegende Kommunen abfließt. Andersher- um formuliert: das Warenangebot ist quantitativ und qualitativ derart gut, dass die Kitzingener Bürger sich nicht im Umland versorgen müssen.

Tabelle 141414:14 ::: Ausstattungskennziffern NahrungsNahrungs---- und Genussmittel (NuG) Kitzingen ggeeeesamtsamt Einwohner 20.450 Einwohner

VerkaufsflächenaussVerkaufsflächenausstattungtattung NuG (in m²) 16.730 m² VKF

VKFVKFVKF-VKF ---AusstattungAusstattung je Einwohner (in m²/ 0,80 m² VKF/EW (im Bundesschnitt 0,39 m²) Einwohner)

In Innenstadt: rd. 10% In sonstigen städtebaulich Verkaufsflächenanteil integrierten Lagen: rd. 32% In städtebaulich nicht integrierten Lagen: rd. 58%

7x Lebensmitteldiscounter (>400 m² VKF) 4x Vollsortimenter (400 – 2.500 m² VKF) 2x Großer Supermarkt (2.500 m² - 5.000 m² VKF) 0x SB-Warenhaus (>5.000 m² VKF) Betriebstypenmix 5x Getränkemarkt (>100 m² VKF) ergänzt um 59 weitere Lebensmittel- Fachgeschäf- te (inkl. Tankstellen, Kioske und Lebensmittel- Handwerk)

Jahresumsatz NuG (in Mio. Euro) rd. 64,5 Mio. €

Lokale Einkaufsorientierung NuG (in %) rd. 99 %

Zentralitätskennziffer NuG (in %) 166 %

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010; NuG = Nahrungs- und Genuss- mittel; Nahrungs- und Genussmittel inkl. Lebensmittelhandwerk und Getränke; eigene Berechnungen auf Basis EHI 2005 bis 2009, IfH 2005, Lebensmittelzeitung 2007, BBE 2008; Umsatz auf 0,5 Mio. € gerundet

Die Zentralitätskennziffer von 166 % verdeutlicht zudem, dass Kitzingen über das Stadtge- biet hinaus auch eine weitere Versorgungsfunktion für das Umland einnimmt. Der Betriebstypenmix zeigt sich mit sieben Lebensmitteldiscountern, vier Vollsortimentern und

zwei Großen Supermärkten als ausgewogen und wird durch eine Vielzahl von weiteren Le- bensmittelanbietern ergänzt.

Abbildung 282828:28 ::: Bedeutung der Nahversorgungsbetriebe für die räumliräumlicheche Nahversorgung mit kurzfristigen Bedarfsgütern Legende Lebensmitteldiscounter Vollsortimenter Innenstadtzentrum: Großer Supermarkt Frequenzbringer/ Magnetbetriebe in 500-Meter-Radius zentralen Versorgungsbereichen und 700-Meter-Radius Sicherung der wohnortnahen Versorgung mit Nahrungs- und Genussmitteln

Städtebaulich integrierte Lage: Hohe Bedeutung für die Sicherung der wohnortnahen Versorgung mit Nahrungs- und Genussmitteln

Nicht integrierte Lage: Untergeordnete Rolle für die wohnortnahe Versorgung mit Nahrungs- und Genussmitteln (autokundenorientierte Standorte)

Quelle: Bestandserhebung Stadt + Handel 05/2010; Kartengrundlage: Stadt Kitzingen

Zwei Betriebe im Innenstadtzentrum Kitzingen (Kupsch und Norma (Ritterstraße)) haben eine überaus wichtige Frequenzfunktion für das Zentrum und sichern gleichzeitig die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung mit Nahrungs- und Genussmitteln. Fünf städtebaulich integrierte Standorte weisen eine hohe Bedeutung für die Sicherung der wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung mit Nahrungs- und Genussmitteln auf. Es wird deutlich, dass sechs Standorte eine untergeordnete Rolle für die wohnortnahe Ver- sorgung (Aldi Süd (Marktbreiter Straße), E-Center, Kaufland, 2x Netto Marken-Discount und Norma (Äußere Sulzfelder Straße)) einnehmen, da sie nicht in Wohnsiedlungsbereiche integriert sind. Trotz der sehr guten quantitativen Ausstattungsdaten wird nachfolgend ein genauerer Blick auf die Stadtteile geworfen, um die räumliche Versorgungsqualität stadtteilbezogen zu bewerten und um Versorgungslücken im Nahbereich zu identifizieren.

Versorgungskriterien für die Nahversorgung In die Analyse der Nahversorgungsangebote werden alle Lebensmittelmärkte mit über 400 m² Verkaufsfläche eingestellt, da anzunehmen ist, dass ab dieser Angebotsgröße ein ausreichendes Vollsortiment insbesondere der Sortimentsgruppe Nahrungs- und Genuss- mittel handelsseitig bereitgestellt werden kann. Die nachfolgende Abbildung veranschaulicht das derzeitige Grundgerüst der Lebensmittel-Nahversorgung für das Stadtgebiet von Kitzingen. Um die Versorgungsqualität und die räumliche Erreichbarkeit der Angebote zu verdeutlichen, sind die Nahbereiche der relevanten Lebensmittelmärkte mit einem Radius von 500 m Luftlinie um die Angebotsstandorte herum gekennzeichnet. Sofern Siedlungsberei- che in einem solchen Nahbereich liegen, kann dort von einer ausreichenden Nahversorgung ausgegangen werden. 33 In Gebieten außerhalb dieser Nahbereiche ist die Nahversorgungssituation hinsichtlich der räumlichen Erreichbarkeit bereits als nicht mehr optimal zu werten. Die nachstehende Abbildung gibt einen Überblick die gesamtstädtische Nahversorgungsstruktur in Kitzingen.

33 Eine Luftlinienentfernung von 500 m wird allgemein als Kriterium der Versorgungsqualität angenommen, da diese Entfernung einer Wegelänge von bis zu rd. 700 m bzw. einem Zeitaufwand von rd. 10 Gehminuten entspricht.

Abbildung 292929:29 ::: Die NahversNahversorgungsstrukturorgungsstruktur im Überblick

Fehlende Angebote im Repperndorf Bereich der wohnortnahem Grundversorgung

Hoheim Etwashausen

SickersSickers---- Hohenfeld hausen Kernstadt

Siedlung Legende Lebensmitteldiscounter Vollsortimenter Großer Supermarkt 500-Meter-Radius 700-Meter-Radius

Quelle: Bestandserhebung Stadt + Handel 05/2010; Kartengrundlage: Stadt Kitzingen

Blau umrandet sind Bereiche, in denen sich trotz der gesamtstädtisch guten Ausstattung kein adäquates Angebot im Nahraum befindet. Auf diese Thematik wird stadtteilbezogen im Folgenden detaillierter eingegangen.

Nahversorgungsstruktur in der Kernstadt Kitzingens Im Stadtteil Kernstadt Kitzingen sind sieben Lebensmittelmärkte vorhanden (Aldi Süd, Co- met, Lidl, Norma (2x) und Rewe), die insgesamt eine etwa doppelt so hohe quantitative Verkaufsflächenausstattung wie der Bundesdurchschnitt gewährleisten (vgl. nachstehende Tabelle). Zwei der Lebensmittelmärkte liegen im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt- zentrum und wirken daher als bedeutende Frequenzbringer stabilisierend und begünstigend für die unmittelbar benachbarten Einzelhandelsbetriebe wie auch für die sonstigen Zentrenfunktionen. Der Großteil der weiteren Betriebe liegt in städtebaulich integrierter Lage und gewährleistet ein fußläufiges Versorgungsangebot der Bevölkerung.

Tabelle 151515:15 ::: Ausstattungskennziffern NahrungsNahrungs---- und Genussmittel (NuG) KKKernstadtKernstadt KKitzingenitzingen Einwohner im Stadtteil 9.510 EW

Verkaufsflächenausstattung NuG (in m²) 6.830 m² VKF

VKFVKFVKF-VKF ---AusstattungAusstattung je EEinwohnerinwohner (in m²/ 0,72 m² VKF/EW (im Bundesschnitt 0,39 m²) Einwohner)

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010; Nahrungs- und Genussmittel inkl. Lebensmittelhandwerk und Getränke

Die Nahversorgungsstruktur in der Kitzinger Kernstadt trägt insgesamt zu einer flächende- ckenden Versorgung bei, sodass in räumlicher Hinsicht aktuell eine optimale Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs gewährleistet ist.

Nahversorgungsstruktur in Etwashausen und Siedlung In den Stadtteilen Etwashausen und Siedlung sind sechs Lebensmittelmärkte vorhanden (Aldi Süd, E-Center, Kaufland, nahkauf und Netto Marken-Discount (2x)), welche eine dem Bundesdurchschnitt um das Dreifache entsprechende quantitative Verkaufsflächenausstat- tung gewährleisten (vgl. nachstehende Tabelle). Mit einer Ausnahme liegen alle Lebensmittelmärkte in städtebaulich nicht integrierten Lagen und haben daher größtenteils keine direkte Nahversorgungsfunktion.

Tabelle 161616:16 ::: Ausstattungskennziffern NahrungsNahrungs---- und GenusGenussmittelsmittel (NuG) Etwashausen und Siedlung Einwohner im Stadtteil 7.550 EW

Verkaufsflächenausstattung NuG (in m²) 9.460 m² VKF

VKFVKFVKF-VKF ---AusstattungAusstattung je Einwohner (in m²/ 1,25 m² VKF/EW (im Bundesschnitt 0,39 m²) Einwohner)

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010; Nahrungs- und Genussmittel inkl. Lebensmittelhandwerk und Getränke

Neben der quantitativen ist auch die qualitative Ausstattung durch den vorhandenen Be- triebstypenmix aus Großen Supermärkten, Vollsortimentern und Lebensmitteldiscountern als positiv zu bewerten. Die räumliche Ausprägung trägt allerdings nicht entsprechend zu einer guten fußläufigen Versorgung der Bevölkerung bei. Insbesondere im Norden des Stadtteils Etwashausen sowie im Südosten des Stadtteils Siedlung sind Bereiche ohne fuß- läufiges Versorgungsangebot vorhanden. Als einziger städtebaulich integriert liegender Nahversorgungsbetrieb ist der nahkauf in Siedlung von besonderer Bedeutung, da dieser dort einen wesentlichen Beitrag zur Nahversorgung leistet.

NahversorgungsstrNahversorgungsstrukturuktur in Hoheim, Hohenfeld, Sickershausen und RepperndorfRepperndorf

In den Stadtteilen Hoheim, Hohenfeld, Sickershausen und Repperndorf sind mit Ausnahme von Ladenhandwerksbetrieben (Bäcker, Metzger) keine Lebensmittelmärkte vorhanden. Möglichkeiten zur Schaffung von Versorgungsstrukturen in den äußeren Stadtteilen werden in Kapitel 6 vorgestellt.

Zusammenfassend kann der Nahversorgungsstruktur in Kitzingen eine sehr gute quantitative Ausstattung bescheinigt werden, jedoch sind viele Nahversorgungsbetriebe städtebaulich nicht in Wohnsiedlungsbereiche integriert und daher auch nicht unmittelbar fußläufig erreichbar. Es ist somit eine mangelnde Integration in Wohnsiedlungsbereiche zu attestieren.

444.4...7777 Analyse und Bewertung sonstigsonstigerererer Standortagglomerationen Neben dem beschriebenen Innenstadtzentrum sind im Rahmen dieses Einzelhandelskon- zeptes weitere Einzelhandelsstandorte zu berücksichtigen, sofern diese in der gesamtstädtischen Perspektive eine Bedeutung für das aktuelle und das potenzielle Nah- versorgungsgerüst oder als Ergänzungsstandort für nicht zentrenrelevante Sortimente zum Innenstadtzentrum aufweisen. Diesen Standorten ist gemeinsam, dass sie zwar eine gewisse Einzelhandelsagglomeration darstellen (ggf. auch ergänzt um weitere einzelhandelsnahe Dienstleistungen oder sonstige Einrichtungen), dass sie aber gleichzeitig jeweils nicht die notwendigen Kriterien erfüllen, um aus dem Bestand heraus als sog. zentraler Versorgungsbereich bewertet zu werden.

EinzelhandelsagglomerationEinzelhandelsagglomerationenen in integrierter LageLage:: „„„Nahversorgungsstandorte„NahversorgungsstandorteNahversorgungsstandorte““““ Gesamtstädtisch sind in Kitzingen aktuell zwei Standortagglomerationen zu verzeichnen, die sich in städtebaulich integrierter Lage befinden. Sie sind als sog. Nahversorgungs- standorte überwiegend von Wohnbebauung umgeben und gegenüber ihrem unmittelbaren Umfeld von erhöhter städtebaulicher Dichte und Nutzungsvielfalt geprägt. Wie oben bereits erwähnt, erfüllen sie allerdings nicht die Voraussetzungen für die Einstu- fung als zentraler Versorgungsbereich. Die folgenden Agglomerationen werden in Kitzingen als Nahversorgungsstandort bewertet und aufgrund ihrer Bedeutung für das gesamtstädtische Standortgefüge und die Nahver- sorgung in den Wohngebieten in den nachfolgenden Kapiteln näher dargestellt (vgl. folgende Abbildung): Nahversorgungsstandort Siegfried-Wilke-Straße Nahversorgungsstandort Königsberger Straße/ Böhmerwaldstraße

Einzelhandelsagglomerationen in nicht integrierter Lage Mehrere ergänzende Standortbereiche sind gesamtstädtisch für den Einzelhandel von Be- deutung, die allerdings in überwiegend städtebaulich nicht integrierter Lage 34 liegen. Allgemein kann von diesen Standortbereichen dann gesprochen werden, wenn sie nicht über die Ausstattungs- und Strukturmerkmale von zentralen Versorgungsberei- chen verfügen, überwiegend durch großflächige Einzelhandelsbetriebe geprägt sind, überwiegend nicht in Wohnsiedlungsbereiche unmittelbar eingebettet sind, ganz überwiegend für den autoorientierten Großeinkauf genutzt werden, nicht primär der Versorgung ihres Nahbereichs dienen, sondern wenn ihre Ange- botsstruktur insbesondere auf größere Stadtbereiche oder gar die gesamtstädtische oder überörtliche Versorgung ausgerichtet ist. Ein Einzelhandelskonzept sollte klarstellen, welche Versorgungsfunktion diese Standorte aktuell übernehmen (vgl. folgende Kapitel) und welche Aufgabenzuweisung und Aufgabenteilung im Rahmen eines ausgewogenen gesamtstädtischen Zentren- und Stand- ortkonzepts künftig sinnvoll erscheinen (dieses ist Teil der konzeptionellen Bausteine, vgl. Kapitel 6.3). In Kitzingen werden die folgenden Standortbereiche näher betrachtet (vgl. folgende Abbil- dung): Standortbereich E-Center Standortbereich Am Dreistock Standortbereich GE August-Gauer-Straße Standortbereich GE Goldberg Standortbereich Schwarzacher Straße Ost

Analyse und Bewertung für die ergänzenden Standortbereiche in nicht integrierten Lagen Bei der Erarbeitung der Empfehlungen für die einzelnen Standortbereiche wurden die in der nachfolgenden Tabelle aufgezeigten Kriterien zugrunde gelegt. Die Standortbereiche werden zunächst bezüglich ihrer aktuellen Ausrichtung des Warenangebots analysiert, das als wichtige Bewertungsgrundlage für die konzeptionelle Weiterentwicklung als Sonder- standort herangezogen wird (vgl. Kap. 6.3). Auch die Erfüllung von weiteren Kriterien sind bei der Beurteilung der Entwicklungsperspektive eines Sonderstandorts von Bedeutung.

34 Zu den städtebaulich nicht integrierten Lagen zählen insbesondere gewerblich geprägte Gebiete; vgl. Glos- sar.

Tabelle 171717:17 ::: Bewertungskriterien für die ergänzenden StanStanStandortbereicheStan dortbereiche nvr - überwiegend nahversorgungsrelevant (> 75 % der VKF) zr - überwiegend zentrenrelevant (> 75 % der VKF) Ausrichtung des WWa-a-a-a- nzr - überwiegend nicht zentrenrelevant (> 75 % der VKF) renangebots mix - gemischt (ohne eindeutigen Schwerpunkt; oben genannte Kriterien werden nicht erfüllt)

Sichtbarkeit von einer örtlichen oder überörtlichen Hauptverkehrs- Sichtbeziehung straße

potenzielle Erweiterungsflächen in unmittelbarer räumlicher Nähe Erweiterungsfähigkeit vorhanden ggf. vermarktbare Leerstände vorhanden

Erschließung erfolgt über Hauptverkehrsstraßen ohne Durchfahrt Minimierung von NuNut-t-t-t- durch Wohngebiete zungskonflikten überwiegend gewerblich geprägte Lage

erkennbarer Sortimentsschwerpunkt großflächiger Magnetbetrieb Profilierungschance einheitliche Gestaltung gemeinsame Vermarktung/ Werbung ggf. gemeinsam genutzter Parkplatz

Agglomerationswirkung städtebaulich-funktionaler Zusammenhang mit dem nächsten zent- zu zentralen VersoVersor-r-r-r- ralen Versorgungsbereich gungsbereichen

Quelle: eigene Darstellung

Anhand dieser Kriterien ergeben sich für die analysierten Standorte folgende Gesamtbe- wertungen (vgl. folgende Tabelle).

Tabelle 181818:18 ::: Bewertung der bestehenden ergänzenden StandortbereiStandortbereicheche

Agglo- Ausrich- Erwei- Minimie- Sicht- Profilie- mera- tung des terungs- rung von StandortStandort---- bezie- rungs- tions- Waren- fähig- Nutzungs- bereich hung chance wirkung angebots keit konflikten zu ZVB

EEE-E---CenterCenter mix

GE AugustAugust---- nzr GauerGauer----StraStraStraStraßßßßeeee

Am Dreistock mix

GE Goldberg mix Legende

Schwarzacher Kriterium erfüllt mix StraStraStraßStra ßßßee Ost Kriterium nicht erfüllt

Quelle: eigene Darstellung

Vertiefte Empfehlungen zu den einzelnen, im konzeptionellen Teil zur Weiterentwicklung empfohlenen Sonderstandorten werden in Kapitel 6.3 ausgesprochen. Die folgende Abbil- dung zeigt die räumliche Lage und Ausprägung der zu untersuchenden ergänzenden Standortbereiche in Kitzingen:

Abbildung 303030:30 ::: Ergänzende StandortStandortbereichebereiche in nicht integrierten Lagen i imm Bestand iimm ÜbeÜber-r-r-r- blick Legende

Einzelhandel Am Dreistock Leerstand

Zentrenergänzende Funktion Ergänzende Standortbereiche

Schwarzacher Straße Ost

E-Center GE Goldberg

GE August-Gauer-Straße

Quelle: Bestandserhebung Stadt + Handel 05/2010; Kartengrundlage: Stadt Kitzingen

444.4...7777....1111 Nahversorgungsstandort SiegfriedSiegfried----WilkeWilkeWilke----StraßeStraße

Lage und siedlungsräumliche Einbindung Der Nahversorgungsstandort Siegfried-Wilke-Straße liegt im Stadtteil Kernstadt (Weststadt) an der gleichnamigen Straße. Er ist rd. 800 bis 1.000 Meter vom Innenstadtzentrum entfernt. Der Standort liegt in einem Wohnsiedlungsbereich, westlich schließen kleinere gewerbliche Betriebe an. Die verkehrsinfrastrukturelle Anbindung des Nahversorgungsstandorts Siegfried-Wilke- Straße kann als sehr gut bezeichnet werden. Aus Richtung Stadtmitte ist der Nahversor- gungsstandort mit dem Pkw über die Repperndorfer Straße (B 8) und die Siegfried-Wilke- Straße zu erreichen. Auch die Anbindung aus den umliegenden Wohnsiedlungsbereichen ist sowohl mit dem Pkw als auch fußläufig u. a. durch einen Fußweg in die südlichen an- schließenden Wohngebiete gesichert. Eine direkte Erschließung von Osten ist jedoch durch einen Grünzug und fehlende Straßenverbindung nicht gegeben. Die Anbindung an den

ÖPNV (Busverkehr) ist durch die Haltestelle „Siegfried-Wilke-Straße“ in rd. 400 Metern Ent- fernung zum Nahversorgungsstandort gegeben.

Tabelle 191919:19 ::: Einzelhandelsausstattung des Nahversorgungsstandortes SiegfriedSiegfried----WilkeWilkeWilke----StraßeStraße Nahversorgungsstandort SieSieSiegSie gggfriedfriedfriedfried----WWWWilkeilkeilkeilke----StraßeStraße

Anzahl EinzelhandelsbEinzelhandelsbeeeetriebetriebe 8

Anteil gesamtstädtisch rd. 3 %

Verkaufsfläche 3.760 m²

Anteil gesamtstädtisch rd. 6 %

Anzahl der Leerstände 1

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010

Abbildung 313131:31 ::: Nahversorgungsstandort SiegfriedSiegfried----WilkeWilkeWilke----StraßeStraße

Legende

Einzelhandel

Leerstand Zentrenergänzende Funktionen

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010; Kartengrundlage: Stadt Kitzingen

Einzelhandelsausstattung Der Nahversorgungsstandort setzt sich aus acht Einzelhandelsbetrieben mit einer Gesamt- verkaufsfläche von rd. 3.760 m² und einem Leerstand zusammen. Den Kern bildet ein Gebäudeensemble mit fünf Einzelhandelsbetrieben und einer größeren ebenerdigen Stell-

platzanlage. Die Betriebe stellen rd. 6 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche dar. Bezo- gen auf die Anzahl der Betriebe liegt die Bedeutung des Standorts gesamtstädtisch betrachtet bei 3 %. Das Warenangebot deckt überwiegend den kurzfristigen Bedarfsbereich ab. So sind nahezu zwei Drittel der Verkaufsfläche der Hauptbranche Nahrungs- und Genussmittel zuzuordnen. Auf den sonstigen kurzfristigen Bedarf entfallen zusätzlich 20 % (vgl. nachfolgende Abbil- dung). Angebote des mittelfristigen Bedarfsbereichs nehmen rd. ein Sechstel der Verkaufsfläche ein, während der langfristige Bedarfsbereich mit rd. 2 % eine untergeordnete Rolle spielt.

Abbildung 323232:32 ::: Fristigkeitsstruktur nach Verkaufsfläche am NahversorgungsstandortNahversorgungsstandort SieSieggggfriedfriedfriedfried---- WilkeWilke----StraßeStraße 2%

16% Nahrungs- und Genussmittel

sonstiger kurzfristiger Bedarfsbereich

mittelfristiger 20% Bedarfsbereich 62%

langfristiger Bedarfsbereich

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Passantenbefragung Stadt + Handel 05/2010

Die größten Betriebe vor Ort sind der Vollsortimenter Rewe, der Lebensmitteldiscounter Aldi Süd sowie der Drogeriemarkt Müller. Diese Betriebe sind starke Frequenzerzeuger für diesen Standort. Weitere kleinere Einzelhandelsbetriebe mit einem Angebot überwiegend im kurzfristigen Bedarfsbereich schließen sich direkt an.

Kundenherkunft und gekaufte Sortimente Am Nahversorgungsstandort Siegfried-Wilke-Straße wurde ebenfalls eine Passantenbefra- gung verteilt über mehrere Wochentage und Uhrzeiten durchgeführt. Unter anderem konnten dadurch die Kundenherkunft speziell für diesen Nahversorgungsstandort und die gekauften Sortimente ermittelt werden.

Abbildung 333333:33 ::: Kundenherkunft am Nahversorgungsstandort SiegfriedSiegfried----WilkeWilkeWilke----StraßeStraße

5% 2%2% 45% 5% 5% 30% 3%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Etwashausen Hoheim Hohenfeld Kernstadt Repperndorf Sickershausen Siedlung Würzburg Ochsenfurt Landkreis Kitzingen Sonstige Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Passantenbefragung Stadt + Handel 05/2010

Rd. 65 % der Kunden am Nahversorgungsstandort Siegfried-Wilke-Straße stammen aus Kit- zingen selbst, sodass die Bedeutung für die Versorgung der Nahbereiche des Standorts deutlich hervortritt. Jedoch zeigt der Anteil von 35 % Auswärtiger ebenso eine überörtliche Bekanntheit und Bedeutung als Einkaufsstandort für Waren des täglichen Bedarfs.

Abbildung 343434:34 ::: GGGekaufte Gekaufte Sortimente am Nahversorgungsstandort SiegfrSiegfriedied-ied ---WilkeWilkeWilke----StraßeStraße

1 68% 14% 8% 4%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Nahrungs- und Genussmittel (NuG) Drogerie/Parfümerie/Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen/Zeitschriften, Bücher Bekleidung Schuhe/Lederwaren GPK/Hausrat/Einrichtungszubehör Neue Medien (Unterhaltungselektronik, Telekommunikation/Foto/PC) Sonstiges Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Passantenbefragung Stadt + Handel 05/2010

Ein Anteil von über 90 % von Gütern des kurzfristigen Bedarfs stellen klar die Bedeutung als Nahversorgungsstandort heraus.

Zwischenfazit: StädtebaulichStädtebaulich----funktionalefunktionale Bewertung des NahversorgungsstandortNahversorgungsstandortss SiegfriedSiegfried----WilkeWilkeWilke----StraßeStraße Das Einzelhandelsangebot des Nahversorgungsstandorts Siegfried-Wilke-Straße ist trotz der deutlichen Ausrichtung auf Nahrungs- und Genussmittel ergänzend auch mit Sortimen- ten des mittelfristigen Bedarfs ausgestattet (rd. 16 % Anteil an Gesamtverkaufsfläche des Standorts). Der Standort ist im Bereich des Gebäudeensembles funktional gut gestaltet, mit einem großen Parkplatz und kurzen Wegen in die Geschäfte versehen. Die weiteren Betrie-

be, insbesondere der Drogeriemarkt Müller, befinden sich leicht abgesetzt. Der Standort verfügt darüber hinaus über eine optimale Verkehrsanbindung für den Individualverkehr. Aufgrund der Angebotsstruktur entspricht dieser Standort rein aus dem Bestand nicht den Merkmalen für zentrale Versorgungsbereiche. Auch das Fehlen weiterer zentrenergänzen- der Funktionen spricht nicht für eine solche Ausweisung. Gleichwohl übernimmt der Standort eine wesentliche Nahversorgungsfunktion für die nähere Umgebung des Stadtteils Kernstadt. Unter Berücksichtigung der gesamtstädtischen Entwicklungsziele für den Einzelhandel wird zu erwägen sein, welche (weiteren) Funktionen dieser Standort in Zukunft übernehmen soll (vgl. Kap. 6).

444.4...7777....2222 Nahversorgungsstandort Königsberger Straße/ Böhmerwaldstraße

Lage und siedlungsräumliche Einbindung Der Nahversorgungsstandort Königsberger Straße/ Böhmerwaldstraße liegt im Stadtteil Siedlung an den gleichnamigen Straßen. Er ist rd. zwei Kilometer vom Innenstadtzentrum entfernt. Beide Standortbereiche liegen in Wohnsiedlungsbereiche eingebettet. Der Standort ist räumlich in zwei Bereiche getrennt, die eine Entfernung von rd. 400 Me- tern zueinander aufweisen. Von einer fußläufigen Verbindung kann nicht ausgegangen werden, sodass die Standorte im Bestand nicht als städtebaulich-funktionale Einheit gese- hen werden können. Die verkehrsinfrastrukturelle Anbindung des Nahversorgungsstandorts Königsberger Stra- ße/ Böhmerwaldstraße kann als gut bezeichnet werden. Aus Richtung Stadtmitte ist der Nahversorgungsstandort mit dem Pkw über die Mainbernheimer Straße (B 8) direkt zu erreichen. Auch die Anbindung aus den umliegenden Wohnsiedlungsbereichen ist sowohl mit dem Pkw als auch fußläufig gesichert. Die Anbindung an den ÖPNV (Busverkehr) ist durch die Haltestellen „B8 Texasweg“ und „B8 Egerländer Straße“ in jeweils rd. 150 Metern Ent- fernung gegeben.

Tabelle 202020:20 ::: Einzelhandelsausstattung des NahversorgungssNahversorgungsstandorttandorteses Königsberger Straße/ Böhmerwaldstraße Standort Standort Königsberger Straße Böhmerwaldstraße

Anzahl 4 6 EinzelhandelsbEinzelhandelsbeeeetriebetriebe

Anteil gesamtstädtisch rd. 2 % rd. 2 %

Verkaufsfläche 560 490

Anteil gesamtstädtisch rd. 1 % rd. 1 %

Anzahl der LLeerständeeerstände 1 2 Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010

Abbildung 353535:35 ::: Nahversorgungsstandort Königsberger Straße/ BöhmerwBöhmerwaldstraßealdstraße KKKöKööönigsbergernigsberger StraStraßßßßee BBööööhmerwaldstrahmerwaldstrahmerwaldstraßßßßeeee

Legende Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010; Kartengrundlage: Stadt Kitzingen

EinzeEinzelhandelsausstattunglhandelsausstattung Insgesamt vier Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 560 m² sowie ein Leerstand bilden den Nahversorgungsstandortbereich Königsberger Straße. Die Betrie- be stellen rd. 1 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche dar. Bezogen auf die Anzahl der Betriebe liegt die Bedeutung des Standorts gesamtstädtisch betrachtet bei 1 %. Der größte Betrieb vor Ort ist der Vollsortimenter nahkauf, der zudem der einzige Lebens- mittelmarkt im Wohnsiedlungsbereich des gesamten Stadtteils Siedlung ist. Weitere Einzelhandelsbetriebe mit Waren des kurzfristigen Bedarfs ergänzen den Standort. Am Nahversorgungsstandortbereich Böhmerwaldstraße sind insgesamt sechs Einzelhan- delsbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 490 m² sowie zwei Leerstände vorhanden. Die Betriebe stellen rd. 1 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche dar. Bezogen

auf die Anzahl der Betriebe liegt die Bedeutung des Standorts gesamtstädtisch betrachtet bei 1 %. Das Warenangebot an der Königsberger Straße deckt zu 98 % den kurzfristigen Bedarfsbe- reich ab, davon sind rd. 78 % Nahrungs- und Genussmitteln zuzuordnen. 2 % der Verkaufsfläche entfallen auf den mittelfristigen Bedarfsbereich, im langfristigen Bedarfsbe- reich ist kein Angebot vorhanden. An der Böhmerwaldstraße sind rd. ein Drittel der Verkaufsfläche Nahrungs- und Genussmit- teln zuzuordnen. Auf den sonstigen kurzfristigen Bedarf entfallen zusätzlich 43 % (vgl. nachfolgende Abbildung). Somit sind etwa drei Viertel der Verkaufsfläche des kurzfristigen Bedarfs einzuordnen. Angebote des mittelfristigen Bedarfsbereichs nehmen rund 20 % der Verkaufsfläche ein, während der langfristige Bedarfsbereich mit rund 2 % eine untergeordnete Rolle spielt.

Abbildung 363636:36 ::: Fristigkeitsstruktur nach Verkaufsfläche am NahversorgungsstandortNahversorgungsstandort KönigKönigs-s-s-s- berger Straße/ Böhmerwaldstraße KKKöKööönigsbergernigsberger StraStraßßßßee BBööööhmerwaldstrahmerwaldstrahmerwaldstraßßßßeeee 2% 2%

20% 20% Nahrungs- und Genussmittel 35% sonstiger kurzfristiger Bedarfsbereich

mittelfristiger Bedarfsbereich

langfristiger Bedarfsbereich 78% 43%

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Passantenbefragung Stadt + Handel 05/2010

Die größten Betriebe vor Ort sind der Drogeriemarkt Schlecker und der Bekleidungsmarkt NKD. Einen Lebensmittelmarkt kann dieser Standortbereich nicht aufweisen. Weitere Ein- zelhandelsbetriebe, die Waren des kurz- und mittelfristigen Bedarfs führen, ergänzen den Standort. Zusätzlich befindet sich das Quartiersbüro Siedlung in dieser Einzelhandelsag- glomeration. Beide Bereiche Nahversorgungsstandorts Königsberger Straße/ Böhmerwaldstraße weisen somit ein überwiegendes Angebot aus Sortimenten des kurzfristigen Bedarfs auf.

Zwischenfazit: StädtebaulichStädtebaulich----funktfunktfunktionaleionale Bewertung des NahversorgungsstandortNahversorgungsstandortss Ks Kö-K ö-ö-ö- nigsberger Straße/ Böhmerwaldstraße Das Einzelhandelsangebot des Nahversorgungsstandorts Königsberger Straße/ Böhmer- waldstraße ist trotz der deutlichen Ausrichtung auf kurzfristige Bedarfsgüter teils ergänzend auch mit Sortimenten des mittelfristigen Bedarfs ausgestattet. Der Standort verfügt dar- über hinaus über eine gute Verkehrsanbindung für alle Verkehrsträger. Die räumlich- funktionale Verbindung der beiden Standortteile ist jedoch ausbaufähig. Aufgrund der geringen quantitativen Bedeutung, des geringen absoluten Einzelhandelsan- gebots und der räumlichen Trennung der Standortteile entspricht dieser Standort rein aus dem Bestand nicht den Merkmalen für zentrale Versorgungsbereiche. Gleichwohl über- nimmt der Standort eine wesentliche Nahversorgungsfunktion (insbesondere durch den Vollsortimenter nahkauf) für die nähere Umgebung und nahezu den gesamten Stadtteil Siedlung.

444.4...7777....3333 Standortbereich EE----CenterCenter

Lage und siedlungsräumliche Einbindung Der Standortbereich E-Center liegt östlich des Mains zwischen den Stadtteilen Kernstadt und Siedlung in nicht integrierter Lage. Die Entfernung zum Innenstadtzentrum beträgt etwa einen Kilometer. Der Standortbereich wird im Norden begrenzt von den Hauptverkehrsstraßen B 8, im Os- ten von der Ortsumgehung ST 2271. Im Süden schließen sich vorwiegend gewerblich geprägte Bereiche an. Mit dem Auto ist der Standort sowohl inner- als auch überörtlich - optimal erreichbar. Die Anbindung an den ÖPNV wird durch Buslinien gewährleistet. Die Haltestelle Marktbreiter Straße liegt unmittelbar am Standortbereich.

Abbildung 373737:37 ::: Standortbereich EE----CenterCenter

Legende

Einzelhandel

Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Standortbereich

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010; Kartengrundlage: Stadt Kitzingen

Angebotsmerkmale, Angebotsschwerpunkte und Magnetbetriebe Die insgesamt 18 Einzelhandelsbetriebe machen eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 10.800 m² aus. Den größten Betrieb stellt das E-Center (Großer Supermarkt) dar, gefolgt von dem Teppichfachmarkt ARO und dem Lebensmitteldiscounter Aldi Süd. Diese Fre- quenzbringer werden durch eine Vielzahl weiterer Betriebe mit Einzelhandelsangeboten aus allen Bedarfsbereichen angebotsseitig ergänzt. Zusätzlich runden kleinere, z. B. im Ein- gangsbereich des E-Centers integrierte Geschäfte das Angebot ab.

Tabelle 212121:21 ::: Einzelhandelsrelevante Daten zum Standortbereich EE----CenterCenter

Standortbereich EE----CenterCenter

Anzahl EinzelhandelsbetriEinzelhandelsbetrieeeebebebebe 18

Anteil gesamtstägesamtstäddddtischtischtischtisch rd. 7 %

VerkaufsflVerkaufsfläääächeche [m²] 10.800

AntAntAnteilAnt eil gesamtstägesamtstäddddtischtischtischtisch rd. 16 %

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010

Das Einzelhandelsangebot am Standortbereich ist mit rd. 16 % der gesamtstädtischen Ver- kaufsfläche ein wichtiger Angebotsschwerpunkt im gesamten Standortgefüge. Mit dieser Größenordnung ist das Einzelhandelsangebot nahezu so groß wie dasjenige des Innen- stadtzentrums (21 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche). Der größte Teil des Warenangebots generiert sich aus Gütern des kurzfristigen Bedarfs, davon entfallen rd. 37 % auf Nahrungs- und Genussmittel. Rd. 42 % der Gesamtverkaufsflä- chen nehmen Güter des mittelfristigen, ein Achtel Güter des langfristigen Bedarfs ein (vgl. folgende Abbildung). Eine Spezialisierung des Einzelhandelsangebots auf bestimmte Bran- chen oder Branchengruppen ist nicht erkennbar, jedoch steht das Angebot von Waren des kurzfristigen Bedarfs im Vordergrund.

Abbildung 383838:38 ::: Fristigkeitsstruktur am Standortbereich EE----CenterCenter

12% Nahrungs- und Genussmittel

37% sonstiger kurzfristiger Bedarfsbereich

mittelfristiger Bedarfsbereich

42% langfristiger Bedarfsbereich 9%

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Passantenbefragung Stadt + Handel 05/2010

Kundenherkunft und gekaufte Sortimente Am Standortbereich E-Center wurde ebenfalls eine Passantenbefragung verteilt über mehrere Wochentage und Uhrzeiten durchgeführt. Unter anderem konnten dadurch die Kundenherkunft speziell für diesen Standortbereich und die gekauften Sortimente ermittelt werden.

Abbildung 393939:39 ::: Kundenherkunft am Standortbereich EE----CenterCenter

4% 2% 3% 14%2% 13% 2% 44% 12%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Am Standortbereich E-Center stammen rd. 60 % der Kunden von außerhalb Kitzingens. Durch diesen Anteil wird die enorme Bedeutung des Standortbereichs für das Umland Kit- zingens verdeutlicht, für das er somit eine wichtige Mitversorgungsfunktion bietet. Denn anhand von Abbildung 40 wird zudem deutlich, dass trotz des vielfältigen Angebots am Standortbereich der Einkauf von Nahrungs- und Genussmitteln für den täglichen Bedarf den Schwerpunkt bildet.

AbbiAbbildungldung 404040:40 ::: gekaufte Sortimente am Standortbereich EE----CenterCenter

1 64% 15% 3% 4% 6% 3% 2% 3%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Zwischenfazit: StädtebaulichStädtebaulich----funktionalefunktionale Bewertung SSStandorStandortandorttttbereichbereich E E----CenterCenter Allein aufgrund seiner Verkaufsflächengröße ist der Standortbereich einer der wichtigsten Einzelhandelsstandorte im gesamten Stadtgebiet, wenngleich die Anzahl der Einzelhan- delsbetriebe begrenzt ist. Aus Kundensicht ergibt sich dennoch eine erhebliche Standortattraktivität bereits durch das vielfältige Warenangebot, die möglichen Koppe- lungseinkäufe, durch die gute Verkehrserschließung für Pkw-Nutzer sowie auch durch die Ergänzung der Magnetbetriebe mit ergänzenden Einzelhandelsangeboten und Dienstleis- tungen. Durch das Angebot von Nahrungs- und Genussmitteln sowie übrigen zentrentypischen Sor- timenten in nicht geringer Größenordnung ist der Standort als ernstzunehmende Konkurrenz für sowohl das Innenstadtzentrum als auch für die wohnortnahe Grundversor- gung mit Waren des täglichen Bedarfs zu werten. Als positiv ist jedoch zu bewerten, dass der Standort mit einem sehr hohen Anteil auswärtige Kunden nach Kitzingen bringt, die hier ihren regelmäßigen Versorgungseinkauf tätigen.

Zur zukünftigen Entwicklung dieses Standortbereichs (vgl. Kap. 6.3) ist darzustellen, welche räumlichen Entwicklungspotenziale dieser Standort aufweist und welche weiteren Entwick- lungsempfehlungen formuliert werden sollten.

444.4...7777....4444 StandoStandortbereichrtbereich GE AugustAugust----GauerGauerGauer----StraßeStraße

Lage und siedlungsräumliche Einbindung Der Standortbereich GE August-Gauer-Straße liegt westlich des Mains in Stadtteil Kern- stadt (Südvorstadt) in nicht integrierter gewerblich geprägter Lage. Die Entfernung zum Innenstadtzentrum beträgt etwa 1,5 Kilometer. Der Standortbereich wird im Norden begrenzt durch den Holländerweg sowie den Höhen- versprung mit der Bahntrasse Nürnberg – Würzburg. Im Süden und Osten schließen sich gewerbliche Bereiche an. Im Westen wird der Standortbereich durch die Äußere Sulzfelder Straße begrenzt, an die westlich Wohnbebauung anschließt. Mit dem Auto ist der Standort sowohl inner- als auch überörtlich optimal erreichbar. Die Anbindung an den ÖPNV wird durch Buslinien gewährleistet. Die Haltestelle Äußere Sulzfelder Straße liegt in fußläufiger Entfernung westlich des Standortbereichs.

Abbildung 414141:41 ::: Standortbereich GE AugustAugust----GauerGauerGauer----StraßeStraße

Legende

Einzelhandel

Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Standortbereich

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010; Kartengrundlage: Stadt Kitzingen

Angebotsmerkmale, Angebotsschwerpunkte und Magnetbetriebe Die insgesamt sieben Einzelhandelsbetriebe machen eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 11.720 m² aus. Den größten Betrieb stellt der Baumarkt Globus dar, gefolgt von Farben Spillner und dem Lebensmitteldiscounter Norma. Diese Magnetbetriebe werden durch weitere Betriebe angebotsseitig ergänzt (u. a. Nahrungs- und Genussmittel und Kfz-Zubehör).

Tabelle 222222:22 ::: Einzelhandelsrelevante Daten zum Standortbereich GE AugustAugust----GauerGauerGauer----StraßeStraße

Standortbereich GE AugustAugust----GauerGauerGauer----StraßeStraße

Anzahl EinzelhandelsbetriEinzelhandelsbetrieeeebebebebe 7

Anteil gesamtstägesamtstäddddtischtischtischtisch rd. 3 %

VerkaufsflVerkaufsfläääächeche [m²] 11.720

Anteil gesamtstägesamtstäddddtischtischtischtisch rd. 18 %

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 06/2007

Das Einzelhandelsangebot am Standortbereich ist mit rd. 18 % der gesamtstädtischen Ver- kaufsfläche ein wichtiger Angebotsschwerpunkt im gesamten Standortgefüge. Mit dieser Größenordnung ist das Einzelhandelsangebot nahezu so groß wie dasjenige des Innen- stadtzentrums (21 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche). Der größte Teil des Warenangebots generiert sich aus Gütern des mittelfristigen Bedarfs (davon insbesondere auf Baumarktsortimente). Rd. 18 % der Gesamtverkaufsflächen neh-

men Güter des langfristigen, rd. 9 % Güter des kurzfristigen Bedarfs ein. Eine Spezialisie- rung des Einzelhandelsangebots auf Baumarktsortimente und artverwandte Sortimente ist im Bestand deutlich erkennbar.

Abbildung 424242:42 ::: Fristigkeitsstruktur am SStandortbereichtandortbereich GE AugustAugust----GauerGauerGauer----StraßeStraße 8% 18% 1% Nahrungs- und Genussmittel

sonstiger kurzfristiger Bedarfsbereich

mittelfristiger Bedarfsbereich

langfristiger Bedarfsbereich

73%

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Passantenbefragung Stadt + Handel 05/2010

Zwischenfazit: StädtebaulichStädtebaulich----funktionalefunktionale Bewertung Standortbereich AugustAugust----GauerGauerGauer---- Straße Allein aufgrund seiner Verkaufsflächengröße ist der Standortbereich einer der wichtigsten Einzelhandelsstandorte im gesamten Stadtgebiet, wenngleich die Anzahl der Einzelhan- delsbetriebe (sieben) höchst begrenzt ist. Aus Kundensicht ergibt sich dennoch eine erhebliche Standortattraktivität bereits durch die möglichen Koppelungseinkäufe, durch die gute Verkehrserschließung für Pkw-Nutzer sowie auch durch die bestehende Spezialisie- rung des Einzelhandelsangebots sowie der Ergänzung mit Anbietern von Waren des täglichen Bedarfs. Auch wenn ein überwiegend auf nicht zentrenrelevante Sortimente ausgerichtetes Waren- angebot am Standortbereich GE August-Gauer-Straße vorhanden ist, so sind doch durch zentrenrelevante Randsortimente und das starke Einzelhandelsangebot insgesamt Konkur- renzaspekte zum Innenstadtzentrum anzuzeigen. In der Zielperspektive zur weiteren Entwicklung dieses Standortbereichs (hierzu Näheres in Kap. 6.3) ist zu erörtern, welche weiteren Entwicklungsempfehlungen im Sinne einer Ar- beits- und Funktionsteilung der großen Standortbereiche untereinander formuliert werden sollten.

444.4...7777....5555 Standortbereich Am Dreistock

Lage und siedlungsräumliche Einbindung Der Standortbereich Am Dreistock liegt im nördlichen Stadtgebiet im Stadtteil Etwashau- sen (Nord) in nicht integrierter Lage. Die Entfernung zum Innenstadtzentrum beträgt etwa vier Kilometer. Der Standortbereich wird im Osten begrenzt durch die Ortsumgehung ST 2271. Im Norden und Westen schließen sich Großgewerbe an. Mit dem Auto ist der Standort sowohl inner- als auch überörtlich optimal erreichbar. Eine Anbindung an den ÖPNV besteht nicht.

Abbildung 434343:43 ::: Standortbereich Am Dreistock

Legende

Einzelhandel

Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Standortbereich

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010; Kartengrundlage: Stadt Kitzingen

Angebotsmerkmale, Angebotsschwerpunkte und Magnetbetriebe Die insgesamt sieben Einzelhandelsbetriebe machen eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 5.600 m² aus. Den größten Betrieb stellt Kaufland (Großer Supermarkt) dar. Außerdem befindet sich neben kleinen ergänzenden Betrieben im Kassenbereich des Kaufland der Lebensmitteldiscounter Netto Marken-Discount am Standort. Ebenso befindet sich in diesem Standortbereich die leerstehende Immobilie des ehemaligen POCO-Möbelhauses südlich des Kauflands.

Tabelle 232323:23 ::: Einzelhandelsrelevante Daten zum Standortbereich am Dreistock

Standortbereich am Dreistock

Anzahl EinzelhandelsbetriEinzelhandelsbetrieeeebebebebe 7

Anteil gesamtstägesamtstäddddtischtischtischtisch rd. 3 %

VerkaufsflVerkaufsfläääächeche [m²] 5.600

Anteil gesamtstägesamtstäddddtischtischtischtisch rd. 8 %

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010

Das Einzelhandelsangebot am Standortbereich stellt rd. 8 % der gesamtstädtischen Ver- kaufsfläche dar. Drei Viertel des Warenangebots generiert sich aus Gütern des kurzfristigen Bedarfs, rd. 68 % entfallen auf Nahrungs- und Genussmittel. Somit ist eine klare Spezialisie- rung des Einzelhandelsangebots auf Nahrungs- und Genussmittel erkennbar.

Abbildung 444444:44 ::: Fristigkeitsstruktur am StandortberStandortbereicheich Am Dreistock 8% Nahrungs- und Genussmittel 16%

sonstiger kurzfristiger Bedarfsbereich

8% mittelfristiger Bedarfsbereich

68% langfristiger Bedarfsbereich

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Passantenbefragung Stadt + Handel 05/2010

Zwischenfazit: StädtebaulichStädtebaulich----funktifunktifunktionaleonale Bewertung Standortbereich Am Dreistock Aufgrund seiner Verkaufsflächengröße ist der Standortbereich Am Dreistock ein wichtiger Einzelhandelsstandort im gesamten Stadtgebiet, wenngleich die Anzahl der Einzelhandels- betriebe höchst begrenzt ist. Aus Kundensicht ergibt sich dennoch eine Standortattraktivität durch die gute Verkehrserschließung für Pkw-Nutzer sowie auch durch die Ergänzung des Einzelhandelsangebots mit einzelhandelsnahen Dienstleistungen (Reini- gung, Friseur, Reisebüro). Durch das Angebot von Nahrungs- und Genussmitteln sowie übrigen zentrentypischen Sor- timenten in nicht geringer Größenordnung ist der Standort als Konkurrenz insbesondere für sowohl das Innenstadtzentrum als auch für die wohnortnahe Grundversortung mit Waren des täglichen Bedarfs in Kitzingen zu werten.

In der Zielperspektive zur weiteren Entwicklung dieses Standortbereichs (vgl. Kap. 6.3) ist zu erörtern, welche Entwicklungsoptionen für ein ausgewogenes gesamtstädtisches Zent- ren- und Standortkonzept für diesen Standortbereich bestehen.

444.4...7777....6666 Standortbereich GE Goldberg

Lage uundnd siedlungsräumliche Einbindung Der Standortbereich GE Goldberg liegt im Westen des Stadtteils Siedlung in nicht integrierter gewerblich geprägter Lage. Die Entfernung zum Innenstadtzentrum beträgt etwa 2,5 Kilometer. Der Standortbereich wird im Westen durch die umliegende Wohnbebauung westlich der Panzerstraße, im Süden durch die Mainbernheimer Straße (B 8)/ Hoheimer Straße begrenzt. Im Norden und Osten schließen sich unbebaute Flächen an. Die Verteilung der Einzelhan- delsbetriebe im Standortbereich ist recht weitläufig. Mit dem Auto ist der Standort sowohl inner- als auch überörtlich optimal erreichbar. Die Anbindung an den ÖPNV kann durch die in 300 Metern vom Kreisverkehr Mainbernheimer Straße/ Panzerstraße gelegene Haltestel- le „Egerländer Straße“ erfolgen.

Abbildung 454545:45 ::: Standortbereich GE Goldberg

Legende

Einzelhandel

Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Standortbereich

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010; Kartengrundlage: Stadt Kitzingen

Angebotsmerkmale, Angebotsschwerpunkte und Magnetbettrieberiebe Die insgesamt 13 Einzelhandelsbetriebe weisen eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 5.280 m² auf. Das Einzelhandelsangebot ist geprägt durch Fachmärkte mit verschiedenen Warenangeboten und unterschiedlicher Größenordnungen. So zeigt sich auch an der Fristigkeitsstruktur mit Anteilen von 14 % an kurzfristigen Bedarfsgütern, von 48 % mittel- und 37 % an langfristigen Bedarfsgütern ein umfangreiches Warenangebot.

Abbildung 464646:46 ::: Fristigkeitsstruktur am Standortbereich GE GoldbergGoldberg 11%

4% Nahrungs- und Genussmittel

37% sonstiger kurzfristiger Bedarfsbereich

mittelfristiger Bedarfsbereich

langfristiger 48% Bedarfsbereich

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Passantenbefragung Stadt + Handel 05/2010

Tabelle 242424:24 ::: Einzelhandelsrelevante Daten zum Standortbereich GE Goldberg

Standortbereich GE Goldberg

Anzahl EinzelhanEinzelhandelsbetridelsbetridelsbetrieeeebebebebe 13

Anteil gesamtstägesamtstäddddtischtischtischtisch rd. 5 %

VerkaufsflVerkaufsfläääächeche [m²] 5.280

Anteil gesamtstägesamtstäddddtischtischtischtisch rd. 8 %

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010

Das Einzelhandelsangebot am Standortbereich ist mit rd. 8 % der gesamtstädtischen Ver- kaufsfläche ein Angebotsschwerpunkt im gesamten Standortgefüge. Eine Spezialisierung des Einzelhandelsangebots auf bestimmte Branchen oder Branchengruppen ist nicht erkennbar, jedoch kann eine gewisse Anzahl von an Gewerbe angeschlossenen Einzelhandelsbetrieben erkannt werden.

Zwischenfazit: StädtebaulichStädtebaulich----funktionalefunktionale Bewertung Standortbereich GE Goldberg Der Standortbereich wurde ursprünglich zu Gewerbezwecken geplant, d. h. nicht unmittelbar für eine Einzelhandelsnutzung (Ausweisung des Areals im Bebauungsplan 27.1 (Gewerbegebiet Goldberg) der Stadt Kitzingen als Gewerbegebiet (GE) gemäß § 8 BauNVO. Der Standortbereich GE Goldberg ist dennoch ein wichtiger Einzelhandelsstandort im Stadtgebiet, wenngleich die Anzahl der Einzelhandelsbetriebe begrenzt ist. Durch das Wa- renangebot in nicht geringer Größenordnung ist der Standort in Teilen als Konkurrenz insbesondere für das Innenstadtzentrum zu werten, vor allem durch die angebotenen Sor- timente Bekleidung, Bettwaren und Einrichtungszubehör.

Im Zentren- und Standortkonzept (vgl. Kap. 6.3) wird dargestellt, welche Entwicklung für diesen Standortbereich in der Zielperspektive im Sinne eines ausgewogenen gesamtstädti- schen Zentren- und Standortkonzepts vorgesehen werden sollte.

444.4...7777....7777 Standortbereich Schwarzacher Straße Ost

Lage und siedlungsräumliche Einbindung Der Standortbereich Schwarzacher Straße Ost liegt im nördlichen Stadtgebiet im Stadtteil Etwashausen (Nord) in nicht integrierter, gewerblich geprägter Lage. Die Entfernung zum Innenstadtzentrum beträgt etwa 3,5 Kilometer. Der Standortbereich wird im Norden und Osten begrenzt durch die Ortsumgehung ST 2271. Im Süden und Westen schließen sich direkt gewerblich geprägte Betriebe entlang des Lochwegs an. Mit dem Auto ist der Standort nur bedingt direkt erreichbar, da er nicht unmittelbar an einer bedeutenden Verkehrsstraße liegt und zudem schlecht von der Haupt- verkehrsstraße ST 2271 einsehbar ist. Eine Anbindung an den ÖPNV besteht nicht.

Abbildung 474747:47 ::: Standortbereich Schwarzacher Straße Ost

Legende

Einzelhandel

Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Standortbereich

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010; Kartengrundlage: Stadt Kitzingen

Angebotsmerkmale, Angebotsschwerpunkte und Magnetbetriebe Die insgesamt vier Einzelhandelsbetriebe machen eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 2.940 m² aus. Das Einzelhandelsangebot besteht aus Anbietern aus den Warengruppen Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente, zoologischer Bedarf, Waffen/ Jagdbedarf/ Angeln und Möbel (Second-Hand).

TTTabelleTabelle 252525:25 ::: Einzelhandelsrelevante Daten zum Standortbereich SchwarzacherSchwarzacher Straße Ost

Standortbereich Schwarzacher Straße Ost

Anzahl EinzelhandelsbetriEinzelhandelsbetrieeeebebebebe 4

Anteil gesamtstägesamtstäddddtischtischtischtisch rd. 2 %

VerkaufsflVerkaufsfläääächeche [m²] 2.940

Anteil gesamtgesamtstästästästäddddtischtischtischtisch rd. 4 %

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 06/2007

Das Einzelhandelsangebot am Standortbereich weist rd. 4 % der gesamtstädtischen Ver- kaufsfläche auf, erreicht demnach nicht die flächenbezogene Bedeutung der bereits vorgestellten Standortbereiche. Das Warenangebot verteilt sich etwa zu je einem Drittel auf die Bedarfsbereiche kurzfristig, mittelfristig und langfristig. Eine Spezialisierung des Einzelhandelsangebots auf bestimmte Branchen oder Branchengruppen ist nicht erkennbar.

Abbildung 484848:48 ::: Fristigkeitsstruktur am Standortbereich SchwarzacheSchwarzacherr Straße Ost

0,3%

Nahrungs- und 28% Genussmittel 35% sonstiger kurzfristiger Bedarfsbereich

mittelfristiger Bedarfsbereich

langfristiger Bedarfsbereich

37%

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Passantenbefragung Stadt + Handel 05/2010

Zwischenfazit: StädtebaulichStädtebaulich----funktionalefunktionale Bewertung StandortberStandortbereicheich Schwarzacher StrStrStraStr aaaßeße Ost Allein aufgrund seiner Verkaufsflächengröße ist der Standortbereich Schwarzacher Straße Ost kein überaus bedeutender Einzelhandelsstandort im gesamten Stadtgebiet, wenngleich ein Teil der vorhandenen Einzelhandelsbetriebe ein attraktives, in Kitzingen einzigartiges Warenangebot anbieten. Aus Kundensicht ergibt sich daher dennoch eine gewisse Stand- ortattraktivität. Durch das Angebot von zentrenrelevanten Sortimenten am Standortbereich in nicht geringer Größenordnung (vor allem Spielwaren/ Basteln) ist der Standort durch einen Teil der ansässigen Betriebe als Konkurrenz für das Innenstadtzentrum zu werten.

In Kapitel 6.3 werden Empfehlungen für den Standortbereich Schwarzacher Straße Ost ausgesprochen.

444.4...8888 ZwischenfazitZwischenfazit:: Handlungsbedarf zur Fortentwicklung der EinzelhaEinzelhann-n-n-- delssituation in Kitzingen Die derzeitige Einzelhandelssituation in Kitzingen kann je nach Sortimentsbereich und je nach Standort unterschiedlich bewertet werden. Daher fällt auch der erkennbare Hand- lungsbedarf entsprechend differenziert aus, wobei im Konzeptteil dieses Berichts die Abhängigkeiten, die zwischen den einzelnen Stellgrößen und Einflussfaktoren bestehen, nicht aus dem Auge gelassen werden dürfen. Zu den für den Einzelhandel in Kitzingen wesentlichen Rahmenbedingungen zählt: Die Kaufkraft in Kitzingen liegt leicht unter dem Bundesdurchschnitt. Kitzingen liegt in einem siedlungsstrukturell stark verflochtenen polyzentralen Raum mit einer starken Wettbewerbssituation durch das Oberzentrum Würzburg. Zugleich hat Kitzingen durch die landesplanerische Zuweisung einen großen Mittel- bereich und dementsprechend einen verhältnismäßig großen Einzugsbereich. Kitzingen ist geprägt durch ein mehrgliedriges Siedlungsgebiet, in dem immerhin rd. 83 % der Einwohner im Hauptsiedlungskörper wohnen, aber weitere 17 % auf die äußeren Stadtteile verteilt sind. Als positiv zu bewertende Standortfaktoren können folgende Aspekte aufgeführt werden: Von den 254 Einzelhandelsbetrieben sind rd. 52 % im Innenstadtzentrum angesiedelt, wodurch sich eine starke Einzelhandelsausstattung bezogen auf die Anzahl der vorhandenen Betriebe im Innenstadtzentrum ergibt. Vor dem Hintergrund des starken regionalen als auch innerstädtischen Wettbewerbs erreicht das Innenstadtzentrum die folgende strukturelle Ausstattung: eine hohe Vielfalt der Fachgeschäfte, eine interessante, abwechselungsreiche städtebauliche

Struktur mit Aufenthaltsqualität sowie nicht zuletzt viele weitere Zentrenfunktionen mit Bedeutung für die Kundenfrequenz und die Gesamtfunktionalität des Zentrums. Die ermittelte Einzelhandelszentralität von 176 % ist angesichts der regionalen Wett- bewerbssituation und des vergleichsweise großen Einzugsbereichs als angemessen zu bewerten. Gleiches trifft auf die Einkaufsorientierung – als Annäherungswert für die Kaufkraft- Eigenbindung – in vielen Warengruppen zu. Im Bereich Nahrungs- und Genussmittel ergibt sich rein aus den quantitativen Aus- stattungsdaten kein stadtplanerisches Optimierungserfordernis: es besteht eine fast vollständige Einkaufsorientierung auf Kitzingen und eine allenfalls nur noch gering- fügig steigerbare Zentralität von über 170 % im kurzfristigen Sortimentsbereich. Besondere Aufmerksamkeit verlangen dagegen aus fachgutachterlicher Bewertung folgende Aspekte: Die städtebaulich nicht integrierten Lagen verfügen über ein deutliches Standortge- wicht – und zwar gemessen an den Verkaufsflächen: dort liegen zwar nur 19 % der Einzelhandelsbetriebe, diese verfügen aber über 55 % der gesamtstädtischen Ver- kaufsfläche. Das Innenstadtzentrum dagegen weist 52 % der Betriebe sowie 21 % der Verkaufsfläche auf. Auch üblicherweise zentrenprägende und nahversorgungsrelevante Sortimente erreichen in diesen nicht integrierten Lagen hohe Verkaufsflächenanteile, was sich hemmend auf die Entwicklungschancen des Innenstadtzentrums sowie die wohnortnahe Grundversorgung insbesondere mit Gütern des täglichen Bedarfs auswirkt. Handlungsbedarf ergibt sich zudem bei einem der ergänzenden Standortbereiche in nicht integrierter Lage, der siedlungsräumlich sehr ungünstig eingebunden ist und dessen Funktion daher prinzipiell überdacht werden sollte. Die innere räumlich-funktionale, historisch bedingte, kleinteilige Struktur des Innen- stadtzentrums ist nicht grundlegend kritisch zu bewerten, sollte allerdings hinsichtlich der Ausstattung mit starken Magneten und ihrer mikroräumlichen Lage ebenso ausgebaut werden wie hinsichtlich der Kundenläufe, die bislang Rundläufe oder abwechselungsreiche Diagonalverbindungen nur begrenzt zulassen. Das Innenstadtzentrum weist mit 42 Leerständen eine Anzahl in nicht unbedeuten- dem Ausmaß auf (rd. 24 % an allen verfügbaren Einzelhandels-Ladeneinheiten stehen leer). Obwohl keine räumliche Konzentration der Leerstände festzustellen ist, treten diese jedoch mit zudem oftmals ungepflegtem Erscheinungsbild im gesamten Innenstadtzentrum deutlich hervor. Die befragten Kunden, Einzelhändler und Immobilieneigentümer vermissen trotz der guten quantitativen Ausstattungsmerkmale gesamtstädtisch verschiedene Sortimen-

te, zudem ist eine (aus Kundensicht subjektiv wahrgenommene) abnehmende Be- suchshäufigkeit im Innenstadtzentrum zu verzeichnen. Eine Unzufriedenheit besteht aus Sicht der Befragten u. a. hinsichtlich der Vielfalt der Waren und der Möglichkeiten zum Bummeln und Verweilen im Innenstadtzent- rum. Insgesamt erhält das Innenstadtzentrum nur durchschnittliche bis kritische Bewertungen. Die flächendeckende Ausstattung mit Versorgungsmöglichkeiten im kurzfristigen Bedarfsbereich ist durch die gesamtstädtische Anzahl und Verteilung der Lebensmit- telmärkte weitgehend gegeben. Jedoch ist die nicht integrierte Lage eines Großteils der Nahversorgungsbetriebe anzumerken, die nur eine bedingte fußläufige Versor- gung der Bevölkerung zulässt. Handlungsbedarf ergibt sich insgesamt zudem daraus, dass einerseits die vorhandenen positiven Einzelhandelsmerkmale Kitzingens für die Zukunft gesichert werden und nachfragegerecht weiterentwickelt werden müssen. Dies gilt insbesondere vor dem Hinter- grund einer sehr aktiven überörtlichen Konkurrenz gerade in benachbarten Ober- und Mittelzentren, die ihr Angebot ständig fortentwickelt. Andererseits sollten praxisnahe und marktgerechte Handlungsansätze für diejenigen As- pekte entwickelt werden, die eher kritischer zu bewerten sind. Solche Lösungen werden in den nachfolgenden Kapiteln dieses Konzepts sowohl in städtebaulicher Sicht als auch funktional aufgezeigt.

555 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung Bevor aufbauend auf die Bestandsanalyse und -bewertung konkrete Instrumente entwickelt und vorgestellt werden können, sind zunächst der absatzwirtschaftliche Entwicklungsrah- men sowie die übergeordnete Entwicklungszielstellung in Kitzingen zu erarbeiten.

555.5...1111 AbsatzwirtschaftlicheAbsatzwirtschaftlicherrrr EntwicklungsEntwicklungsrahmenrahmen Die Ermittlung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens dient – als absatzwirtschaftliche Kenngröße – der Einordnung und Bewertung zukünftiger Einzelhandelsentwicklungen. In dem Entwicklungsrahmen werden angebots- und nachfrageseitige Rahmenbedingungen zusammengeführt und auf ihre zukünftige perspektivische Entwicklung hin untersucht. Mit Blick auf die der Kommune zur Verfügung stehenden Steuerungsinstrumentarien wird der absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen in Form von nach Branchen kumulierten Ver- kaufsflächenangaben aufbereitet.

555.5...1111....1111 VorbemeVorbemerkungenrkungen zum ermittelten Entwicklungsrahmen Der nachfolgend vorgestellte Entwicklungsrahmen ist im kommunalen Abwägungsprozess unter Berücksichtigung folgender Gesichtspunkte zu interpretieren: Er kann und soll aufgrund seines naturgegeben mit Unsicherheiten behafteten Prog- nosecharakters grundsätzlich keine „Grenze der Entwicklung“ (etwa als oberer Grenzwert), sondern vielmehr eine von mehreren Abwägungsgrundlagen zur künfti- gen städtebaulich begründeten Steuerung des Einzelhandels darstellen. Auch Vorhaben, die den absatzwirtschaftlich tragfähigen Entwicklungsrahmen über- schreiten, können im Einzelfall zur gewünschten Attraktivitätssteigerung des Einzelhandelsangebotes beitragen, wenn sie mit dem räumlichen Entwicklungsleit- bild sowie den Zielen und Leitsätzen der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung in Kitzingen korrespondieren und wenn sie an stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten angesiedelt werden. Vorhaben, die diesen Zielen und dem vorliegenden Konzept jedoch nicht entsprechen und die sich aufgrund ihrer Dimensionierung nicht in den Rahmen des ermittelten absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens einfügen, können die städ- tebaulich präferierten Zentren und Standorte durch Umverteilungseffekte im Einzelfall gefährden. Dies impliziert, dass der hier beschriebene absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen im engen Kontext mit den räumlichen Entwicklungsvorstellungen zu sehen ist. Erst im Kontext der räumlich gefassten Entwicklungszielstellung kann der absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen zur Verfolgung stadtentwicklungspolitischer Ziele eingesetzt werden.

Für spezialisierte oder neuartige Anbieter sind Entwicklungsspielräume auch oberhalb der Verkaufsflächenangaben in den jeweiligen Warengruppen grundsätzlich denkbar, da sie in der aktuellen Form der Potenzialanalyse noch keine Berücksichtigung finden können. Eben- so können Betriebsverlagerungen innerhalb Kitzingens gesondert beurteilt werden, weil sie sich gegenüber dem Neuansiedlungspotenzial neutral verhalten, solange mit der Verlage- rung keine Betriebserweiterung verbunden ist.

555.5...1111....2222 Methodik und Berechnung Grundsätzlich ist anzumerken, dass für eine zuverlässige Prognose des Verkaufsflächenbe- darfs die gegenwärtigen, die vergangenen Entwicklungen sowie die angebots- und nachfrageseitige Zielgrößen einbezogen werden. Aufbauend auf der gegenwärtigen Situa- tion von Angebot und Nachfrage in Kitzingen werden der Berechnung die nachfolgenden Parameter zugrunde gelegt:

Abbildung 494949:49 ::: Ermittlungsmethodik des absatzwirtschaftlichen EntwEntwickickicklungsrahmenslungsrahmens

Entwicklung absatzwirtschaftlabsatzwirtschaftliiiichercher RahmeRahmennnnbedingungenbedingungen

Nachfrageseite AAAngebotsseiteAngebotsseite

Einwohnerentwicklung in der Entwicklung der Kommune / im Einzugsgebiet Flächenproduktivität Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Kopf ggf. Verschiebung sortimentsspezifischer Ausgabenanteile

Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen

Prognosehorizont 2015/2020 Spannweitenbetrachtung (ambitioniert/realistisch/Minimalziel ) Sortimentsgenaue Betrachtung

Versorgungsauftrag

„Ziel„Ziel----ZZZZentralitäentralitäentralität“t“t“t“

Quelle: eigene Darstellung

Neben der Entwicklung angebots- und nachfrageseitiger Rahmenbedingungen ist der Ver- sorgungsauftrag einer Kommune bei der Quantifizierung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens von Bedeutung. Der anzustrebende Versorgungsgrad einer Kommu- ne korrespondiert mit ihrer seitens der Regional- und Landesplanung angestrebten

100

zentralörtlichen Aufgabenzuweisung. Dies ist in Rechtsprechung und Literatur grundsätzlich anerkannt. So sollen Ober- und Mittelzentren beispielsweise zentrale Einzelhandelsfunktio- nen mit breit gefächerten Einzelhandelsangeboten auch für ihr zugeordnetes Einzugsgebiet wahrnehmen. Grundzentren kommt die bevölkerungs- und wohnstandortnahe Grundver- sorgung der örtlichen Bevölkerung zu. Dieser planerisch und rechtlich zugebilligte Versorgungsauftrag wird hier als sogenannte Ziel-Zentralität aufgegriffen. Durch die Darstellung von sowohl zeitlichen und inhaltlichen angebots- und nachfrageseitigen Spannweiten (ambitioniert/realistisch/Minimalziel) wird ein Korridor eröffnet, der ein Spektrum an möglichen Entwicklungen aufzeigt. Somit können Politik und Verwaltung sowohl fachlich abgesichert als auch mit der notwendigen Flexibilität – unter Berücksichtigung sich im Zeitverlauf verändernder, teilweise auch konkretisierender angebots- und nachfrageseitiger Rahmenbedingungen – auf zukünftige Einzelhandelsentwicklungen reagieren. Im Folgenden werden die Eingangsgrößen für die Ermittelung des Entwicklungsrahmens einzeln erörtert.

Zukünftige Bevölkerungsentwicklung Zur Untersuchung der künftigen Kaufkraft in Kitzingen wird die vorhandene Bevölkerungs- vorausberechnung des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung sowie der Bertelsmann Stiftung (Wegweiser Demographie) zugrunde gelegt. Diese Bevölke- rungsprognosen umfasst je eine Entwicklungsvariante, die hier übernommen werden: im Ergebnis berücksichtigt die optimistische Variante eine Abnahme der Bevölkerungszahl bis 2020 um rd. 3,2 %. In der pessimistischen Variante geht die Bevölkerungszahl um rd. 4 % gegenüber dem Ausgangswert zurück. Aus der künftigen Bevölkerungsentwicklung sind daher insgesamt - unabhängig von der zugrunde gelegten Variante – keine Impulse für die künftige Kaufkraft zu erwarten.

101

Abbildung 505050:50 ::: Zukünftige BevölkeruBevölkerungsentwicklungngsentwicklung in Kitzingen (in Varianten) 0%

-1%

-2% Index Index Index Index -3%

-4%

-5% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Jahr Landkreis Kitzingen (Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung) Stadt Kitzingen (Bertelsmann)

Stadt Kitzingen (Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung)

Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung 2010; Bertelsmann 2010

Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Kopf der Bevölkerung Die Konsumausgaben der privaten Haushalte in Deutschland sind in den letzten 15 Jahren um insgesamt knapp 45 % (425 Mrd. Euro) auf rd. 1.375 Mrd. Euro gestiegen. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft dagegen stagniert im gleichen Zeitraum bei etwa 350 bis 380 Mrd. Euro je Jahr. So lag der Einzelhandelsanteil an den Gesamtkonsumausgaben 1992 noch bei 37 %, während er 2008 nach stetigem Rückgang in den vergangenen Jahren nur noch rd. 27 % ausmacht.

102

Abbildung 515151:51 ::: Entwicklung von Konsumausgaben, EinzelhaEinzelhandelsanteilndelsanteil und einzelhandelsreleinzelhandelsrele-e-e-e- vanter Kaufkraft in Deutschland

1600 40,0%

1400 35,0%

1200 30,0%

1000 25,0%

800 20,0% Index Index Index Index Mrd.Mrd. Euro Euro Mrd.Mrd. Euro Euro 600 15,0%

400 10,0%

200 5,0%

0 0,0% 1992199319941995199619971998199920002001200220032004 20052006 20072008 JahrJahrJahr

Konsumausgaben der privaten Haushalte (in Mrd. Euro) einzelhandelsrelevante Kaufkraft (Mrd. Euro) Einzelhandelsanteil an den Konsumausgaben (in %)

Quelle: Hahn-Gruppe 2008; WABE-Institut 2007

In der Summe stagnieren somit die realen einzelhandelsrelevanten Ausgaben 35 seit Jahren. Ob dieser Trend für die nächsten Jahre fortgeschrieben werden kann, ist angesichts der aktuellen unsicheren konjunkturellen Lage für den Einzelhandel und dessen einzelne Branchen nicht präzise vorherzusagen. Für die Ermittlung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungs- rahmens werden daher als mögliche Spannweite sowohl eine moderat steigende, eine stagnierende als auch eine leicht rückläufige Entwicklung eingestellt (vgl. folgende Abbil- dung).

35 Grundsätzlich ist zwischen der nominalen und der realen Steigerung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft zu differenzieren. Da die nominale Entwicklung die inflationären Entwicklungen unberücksichtigt lässt, lassen sich aus der nominalen Entwicklung keine Rückschlüsse auf einen zusätzlichen absatzwirtschaftlich tragfähigen Entwicklungsrahmen ziehen. Daher wird auf inflationsbereinigte Werte zurückgegriffen, die die reale Entwicklung beschreiben.

103

Abbildung 525252:52 ::: Einzelhandelsrelevante Konsumausgaben pro Kopf (in %) i inn Kitzingen in VariaVarian-n-n-n- tententen 2%

0% Index Index Index Index

-1%

-2% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Jahr

untere Variante mittlere Variante obere Variante

Quelle: eigene Annahmen

Berücksichtigung bei der Prognose der Konsumausgaben im Einzelhandel findet dabei zudem die Verschiebung der Vertriebswege, die einen stetig steigenden Anteil des ECommerce als nicht stationärer Einzelhandel aufweist (vgl. auch Kap. 4.1). Des Weiteren hat sich in den vergangenen Jahren eine Verschiebung der sortimentsspezifischen Kaufkraft ergeben, die sich insbesondere in einem deutlichen Bedeutungsgewinn den Warengruppen Neue Medien/ Unterhaltungselektronik und Drogeriewaren zeigt (vgl. folgende Abbildung).

104

Abbildung 535353:53 ::: UmsatzenUmsatzent tttwicklungwicklung nach Warengruppen in Deutschland (1994(1994----2008)2008)

Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken

160 NeueNeueNeue Medien/ Unterhaltungselektronik

140

120

Spielwaren, Sportartikel 100 Einzelhandel gesamt Bekleidung, Schuhe Blumen/ zoologischer Bedarf UmsatzUmsatz (1994=100) (1994=100) UmsatzUmsatz (1994=100) (1994=100) Schreibwaren, Zeitschriften, Bücher BauBauBau-Bau und Gartenmarktsortiment 80 Uhren/Uhren/Uhren/ Schmuck Medizinische und orthopädische Artikel, Optik

MöbelMöbelMöbel und Einrichtungszubehör 60 NahrungsNahrungs- und Genussmittel

40 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 JahrJahrJahr Quelle: Statistisches Bundesamt 2008

Entwicklung der Flächenproduktivitäten In der Zeit von 1993 bis 2008 erfolgte bundesweit ein stetiges Wachstum der Verkaufsflä- chen durch Erweiterung und Neuerrichtung von Einzelhandelsbetrieben. Gleichzeitig stagnierte die Umsatzentwicklung nahezu, sodass folglich die Flächenproduktivität stetig abnahm (vgl. folgende Abbildung).

105

Abbildung 545454:54 ::: Entwicklungsindex der Flächenproduktivitäten von 19199393 bis 2008 1,6

1,4

1,2

1 Index Index Index Index 0,8

0,6

0,4 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 JahrJahrJahr

Verkaufsflächenindex Index Flächenproduktivität Einzelhandelsumsatz

Quelle: Hahn-Gruppe 2008; WABE-Institut 2007

Die lineare Fortsetzung dieses Trends ist unwahrscheinlich. Die Flächenproduktivität ist in der Vergangenheit durch einen ausgesprochen intensiven Wettbewerb mit dem Ziel partiel- ler Marktverdrängung der Konkurrenzanbieter gesunken. In den letzten Jahren hat sich diese Tendenz jedoch durch die dynamische und betriebstypologisch unterschiedliche Ent- wicklung deutlich ausdifferenziert und zum Teil abgeschwächt. Das Erreichen von Grenzrentabilitäten wird durch die hohe und zunehmende Zahl der Betriebsaufgaben un- terstrichen. Dies geht mit Marktsättigungstendenzen einher, die in einem weiteren Fortschreiten von Konzentrationsprozessen münden werden. Konsequenterweise kann zu- künftig mit einem abgeschwächten Trend bei der Abnahme der Raumleistungen oder sogar – zumindest teilweise – mit stagnierenden Flächenproduktivitäten gerechnet werden. Für die Entwicklung der Flächenproduktivitäten in Kitzingen werden auf der erläuterten Aus- gangsbasis mit einer Perspektive bis 2015 bzw. 2020 drei Varianten entwickelt, die die genannten Trends widerspiegeln (vgl. folgende Abbildung).

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Abbildung 555555:55 ::: KKKünftige Künftige Entwicklung der Flächenproduktivitäten PersPerspektivepektive 2012015/20205/2020 in KiKit-t-t-t- zingen (in %) 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 0%

-1%

-2% Index Index Index Index -3%

-4%

-5% Variante mit höherem VKF-Bedarf Jahr Variante mit mäßigem VKF-Bedarf bei gleichbleibenden Umsätzen bei gleichbleibenden Umsätzen Variante mit mittlerem VKF-Bedarf bei gleichbleibenden Ums ätzen

Quelle: eigene Annahmen

Jede Variante geht von einem zunächst – in unterschiedlich deutlicher Ausprägung – anhal- tenden Rückgang der Flächenproduktivitäten aus. Aus dem Rückgang von bis zu -2,5 % bis 2015 bzw. -4 % bis 2020 (untere Linie) resultieren dauerhaft (bei der Annahme gleich blei- bender Einzelhandelsumsätze) anbieterseitig größere neue Verkaufsflächenbedarfe als bei der oberen Linie, die bis 2015 nur noch von einem Flächenproduktivitätsrückgang von bis zu -1,5 % bzw. -2 % bis 2020 ausgeht.

VersorgungsauftragVersorgungsauftrag:: ZielZiel----ZZZZentralitätenentralitäten

Die heutige Einzelhandelszentralität von Kitzingen beträgt 176 % (vgl. Kap. 4.4.2). Hieraus erwachsen für einige der Warengruppen Erweiterungsspielräume bis zur jeweiligen Ziel- Zentralität (vgl. folgende Abbildung; Ziel-Zentralitäten als gestrichelte Orientierungslinien). Die Sortimente des kurzfristigen Bedarfs sollen grundsätzlich von allen Kommunen (und so auch denen im Einzugsbereich) gemessen an der jeweils vor Ort verfügbaren Kaufkraft voll- ständig zur Verfügung gestellt werden. Für diese Sortimente sind aktuell bereits hohe Ausstattungswerte und eine dem landesplanerischen Versorgungsauftrag angemessene Versorgungsfunktion gegeben. Eine Anpassung der Ausstattung kann jedoch beispielweise über eine Betriebstypenveränderung erfolgen. Für die Sortimente des mittel- und langfristigen Bedarfs soll in Kitzingen künftig ebenfalls mindestens eine Ziel-Zentralität von rd. 180 % (Minimalziel) angelegt werden. In einer rea- listischen Zielperspektive kann eine Ziel-Zentralität von rd. 225 % als Mittelwert zugrunde gelegt werden. Orientiert an der bereits vorhandenen hohen Zentralität vieler Warengrup-

107

pen kann eine hohe Ziel-Zentralität von rd. 270 % angesetzt werden, die jedoch aufgrund der Wettbewerbssituation insbesondere mit dem Oberzentrum Würzburg als deutlich ambitioniert angesehen werden muss. Gleichwohl resultieren aus den genannten Ziel- Zentraliäten Entwicklungsbedarfe für einige Warengruppen.

Abbildung 565656:56 ::: Zentralitäten nach Sortimentsgruppen und die ZielZiel----ZZZZentralentralentraliiiitättättättät

Nahrungs- und Genussmittel 166% Kurzfristiger Bedarfsbereich: Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken 212% Kurzfristiger Bedarfsbereich: Versorgungsfunktion aktuell 204% Blumen, zoologischer Bedarf gegeben; Anpassung ggf. PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher 172% über Betriebstypen kurzfristiger Bedarfsbereich 173%

Bekleidung 194%

Schuhe/ Lederwaren 222%

Pflanzen/Gartenbedarf 294% Baumarktsortiment i.e.S. 116% Minimalziel: GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör 241% rd. 180%; Orientierung Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente an351% ermittelter Kunden- Sportartikel/ Fahrräder/ Camping 293% herkunft* (rd. 50% aus

mittelfristiger Bedarfsbereich 194% Kitzingen); Annahme: Auswärtige geben Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik 270% durchschnittlich mehr Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz 251% Geld aus Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche 238% Möbel 95% Realistisches Ziel: Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte 205% Mittelwert (rd. 225%)

Neue Medien/ Unterhaltungselektronik 114%

Uhren/ Schmuck 266% Ambitioniertes Ziel: rd. 270%, Sonstiges 215% Orientierung an langfristiger Bedarfsbereich 157% Zentralität vieler Gesamt 176% Warengruppen 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 400% Quelle: eigene Annahmen auf Basis der ermittelten Zentralitätswerte

555.5...1111....3333 AbsatzwirtschaftlichAbsatzwirtschaftlicherererer Entwicklungsrahmen für Kitzingen Die nachstehende Tabelle zeigt den künftigen absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen differenziert nach Warengruppen. Die Prognose ergibt sich aus den oben dargestellten angebots- und nachfrageseitigen Rahmenbedingungen und den Ziel-Zentralitäten.

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Tabelle 262626:26 ::: AbsatzwirtschaftlichAbsatzwirtschaftlicher ererer Entwicklungsrahmen für Kitzingen 201520152015202020202020 Warengruppe vvv ooo ∆ vvv ooo ∆ Nahrungs- und Genussmittel (NuG) - 200 400 - 200 600 Drogerie/Parfümerie/Kosmetik, Apotheken - 100 100 - 100 200 Blumen, zoologischer Bedarf - - - - - 100 PBS, Zeitungen/Zeitschriften, Bücher - - 100 - - 100 kurzfristiger Bedarfsbereich --- 300300300 500500500 --- 300300300 900900900 Bekleidung - 1.400 3.300 - 1.400 3.500 Schuhe/Lederwaren - 100 600 - 100 600 Pflanzen/Gartenbedarf 100 100 200 - 200 300 Baumarktsortiment i.e.S.* 4.000 7.000 10.100 3.900 7.100 10.300 GPK/Hausrat/Einrichtungszubehör - 100 500 - 100 500 Spielwaren/Basteln/Hobby/Musikinstrumente - - 100 - 100 100 Sportartikel/Fahrräder/Camping - - - - - 100 mittelfristiger Bedarfsbereich 4.200 8.700 14.700 3.900 8.900 15.400 Medizinische und orthopädische Artikel/Optik ------Teppiche/Gardinen/Dekostoffe/Sichtschutz - - 100 - - 100 Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche - - 300 - - 300 Möbel* 4.600 7.200 9.800 4.600 7.200 10.000 Elektro/Leuchten/Haushaltsgeräte - 300 1.000 - 400 1.100 Medien 800 1.300 1.900 800 1.400 2.000 Uhren/Schmuck ------Sonstiges - 100 200 - - 200 langfristiger Bedarfsbereich 5.400 9.000 13.400 5.300 9.100 13.800 Gesamt 9.600 17.900 28.600 9.000 18.300 30.100 * je nach Wettbewerbsstruktur in der Region

Quelle: eigene Berechnungen auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010; v = Minimalziel, o = realistisches Ziel, = ambitioniertes Ziel; Kaufkraft: BBE 2008; Werte auf 100 m² VKF (gerundet); Abweichungen in den Summen ergeben sich durch Rundungen

Die Ermittlung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens ergibt folgendes Potenzial für die Perspektive bis 2020: Es bestehen rechnerische Entwicklungsspielräume in einer Größenordnung von rd. 9.000 bis 30.100 m². Diese Größenordnung entspricht etwa 13,5 bis 45 % der aktuell vorhandenen Gesamtverkaufsfläche in Kitzingen. Der Schwerpunkt des Entwicklungsrahmens liegt im Bereich mittel- und langfristiger Bedarfsgüter, dort insbesondere bei den zumeist flächenintensiven Warengruppen Baumarktsortiment i.e.S. und Möbel, aber auch bei Bekleidung und Neue Medien. Für Sortimente des kurzfristigen Bedarfs besteht nur ein geringer absatzwirtschaftlicher Entwicklungsspielraum. Grundsätzlich sind daher bei Erweiterungen und Neuansiedlungen Umsatzumverteilungen zu Lasten der bestehenden Nahversorgungsstruktur zu erwarten. Daher ist auch eine Steigerung der Zentralität in diesen Warengruppen kaum wahrschein- lich.

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Für Kitzingen bedeuten diese Prognoseergebnisse, dass die landes- bzw. regionalplanerisch zugewiesene Versorgungsfunktion Kitzin- gens in einigen Warengruppen durch neue Angebote und Verkaufsflächen erweitert und verbessert werden kann, dass in den Warengruppen ohne einen nennenswerten quantitativen Entwicklungs- rahmen neue Angebote und Verkaufsflächen überwiegend nur durch Umsatzumverteilungen im Bestand zu realisieren sind (dies trifft bei neuartigen oder speziellen Anbietern nur bedingt zu), dass bei einer deutlichen Überschreitung des ermittelten Entwicklungsrahmens ein ruinöser Wettbewerb mit ggf. städtebaulich negativen Folgen und eingeschränkten Entwicklungsmöglichkeiten für die Kitzinger Zentrenstruktur einerseits oder die flä- chendeckende Nahversorgungsstruktur andererseits resultiert, und dass der Standortfrage im stadtentwicklungspolitischen Steuerungsgeschehen ein besonderes Gewicht beigemessen werden sollte (dies trifft insbesondere die nahversorgungsrelevanten Sortimente des kurzfristigen Bedarfsbereichs). Generell müssen diese Ansiedlungsspielräume stets mit üblicherweise am Markt vertrete- nen Betriebstypen und -formen gespiegelt werden; nicht jedes rechnerische Ansiedlungspotenzial entspricht einem für die jeweilige Warengruppe üblichen Fachge- schäft oder Fachmarkt. Zudem legen Handelsunternehmen für ihre Markteintrittsstrategien bzw. Standortplanungen ergänzende, hier nicht zu berücksichtigende Marktfaktoren 36 zugrunde; diese können durchaus zu unternehmerischen Ansiedlungsplanungen führen, die vom hier ermittelten Entwicklungsrahmen ggf. abweichen. Wie vorausgehend beschrieben, können und sollen die Prognosewerte keine „Grenze der Entwicklung“ etwa als oberer oder als unterer Grenzwert darstellen, sondern vielmehr als Orientierungswerte verstanden werden. Auch Vorhaben, die die absatzwirtschaftlich trag- fähigen Verkaufsflächenspielräume überschreiten, können zur Verbesserung des gesamtstädtischen Einzelhandelsangebotes beitragen, wenn sie mit dem räumlichen Ent- wicklungsleitbild sowie den Zielen und Leitsätzen der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung in Kitzingen korrespondieren und wenn sie an stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten angesiedelt werden. Beispielhaft werden im Folgenden die rechnerischen Entwicklungsrahmen für einige Wa- rengruppen mit den zu erwartenden Entwicklungen erläutert.

NahrungsNahrungs---- und Genussmittel In dieser Warengruppe ist ein begrenzter absatzwirtschaftlich tragfähiger Entwicklungsrah- men zum Ausbau der Nahversorgung vorhanden. Die Summen (bis 2015 und 2020 etwa

36 Stellung im regionalen Wettbewerb, Positionierung gegenüber Mitbewerbern etc.

110

200 bis 600 m² VKF) entsprechen allenfalls dem aktuellen sortimentsbezogenen Flächenbe- darf eines kleineren Lebensmittelmarktes (bis zu 800 m² VKF) oder einer begrenzten Anzahl von Betriebserweiterungen. Dennoch sollte gerade in diesem Bereich – zur Sicherung und zum Ausbau der fußläufig erreichbaren Nahversorgung – unter besonderen Umständen der absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen überschritten werden.

Nähere Empfehlungen zur Verbesserung der Nahversorgungsstruktur werden in Kapitel 6 vorgestellt.

BauBauBau-Bau --- und Gartenmarktsortimente In der Warengruppe Baumarktsortiment i.e.S. ergibt sich bis 2020 ein absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen von bis zu rd. 10.300 m². Bei derzeitigen Standortanforderungen von Baumärkten, die bei Neubauvorhaben in der Regel zwischen 10.000 und 15.000 m² Ver- kaufsfläche nachfragen, ergibt sich somit für Kitzingen (zunächst) das Potenzial für einen weiteren größeren Baumarkt. Gerade bei den nicht zentrenrelevanten Warengruppen ist der ermittelte Entwicklungsrah- men nicht als „Grenzwert“ zu interpretieren. Abhängig von der Gesamtheit der unternehmerischen Zielkriterien (Einzugsbereich, Marktstrategie auch gegenüber der Kon- kurrenz, Hinzunahme weiterer Sortimente und Dienstleistungen, Spezialisierung innerhalb der Warengruppe usw.) kann im Einzelfall eine über die genannte Größenordnung hinaus- gehende Betriebsansiedlung wirtschaftlich sein. Im Einzelfall kommt zudem in Betracht, dass sich ein bestehender Baumarktanbieter erweitern könnte (ggf. verbunden mit einer in- nerkommunalen Standortverlagerung, sofern der Altstandort hierfür nicht die geeigneten Flächenreserven bietet). Stadtentwicklungspolitisch empfiehlt sich eine Verknüpfung zukünftiger Ansiedlungs- bzw. Erweiterungsoptionen im Bereich der Bau- bzw. Gartenmarktsortimente mit den in diesem Konzept erarbeiteten Sonderstandorten für solche großflächigen und nicht zentrenrelevanten Einzelhandelsbetriebe (vgl. Kap. 6.3).

Üblicherweise zentrenrelevante Sortimentsgruppen Im Bereich zentrenprägender Warengruppen besteht ein Entwicklungsrahmen für eine nennenswerte Erweiterung des Angebotes von rd. 7.700 m² VKF allein bis 2015 und rd. 8.200 m² VKF bis 2020 in der jeweils ambitionierten Berechnungsvariante (vgl. auch nachfolgende Tabelle). Im Hinblick auf das Ziel der Innenstadtstärkung ist es empfehlenswert, diese Ansiedlungspotenziale künftig zum Angebotsausbau im Innenstadtzentrum zu nutzen. An dieser Stelle soll explizit hervorgehoben werden, dass der ermittelten Entwicklungsrah- men gerade dann, wenn der Standort stadtentwicklungspolitisch optimal ist 37 , überschritten

37 Dies trifft hinsichtlich des Innenstadtzentrums uneingeschränkt zu, wenngleich dort zwischen einzelnen mik- roräumlichen Lagemerkmalen deutlich unterschieden werden sollte.

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werden können zugunsten einer positiven Gesamtentwicklung des Standortes. Grenzen ergeben sich in solchen Fällen allenfalls aus landesplanerischen und städtebaurechtlichen Zielvorgaben, namentlich dem Schutz zentraler Versorgungsbereiche in Nachbarkommu- nen. Die erarbeiteten Ansiedlungsleitsätze (vgl. Kap. 6.5) berücksichtigen diese standortbezogene Regelungsempfehlung.

Tabelle 272727:27 ::: Entwicklungsrahmen für ausgewählte, üblicherweise zentrenrelevante SortimenteSortimente

Oberer VerkaufsflVerkaufsflä-ä-ä-ä- Oberer VerkaufsflVerkaufsflä-ä-ä-ä- Warengruppe chenrahmen bis 2220120101015555 chenrahmen bis 202020 202020

Bekleidung 3.300 3.500 Schuhe/ Lederwaren 600 600 GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör 500 500 Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente 100 100 Sportartikel/ Fahrräder/ Camping - 100 Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche 300 300 Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte 1.000 1.100 Neue Medien 1.900 2.000 Summe 7.700 8.200 Quelle: eigene Berechnung auf Basis des ermittelten absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens

555.5...2222 ÜÜÜbergeordneteÜbergeordnete EntwicklungEntwicklungsssszielstellungzielstellung für KitzKitzingeningen Als optimal ausgewogene und den Entwicklungszielen der Stadt Kitzingen bestmöglich entsprechende Zielperspektive soll eine Kombination aus drei Entwicklungszielstellungen, verbunden mit einer klaren Prioritätensetzung, angestrebt werden. In Kitzingen sollen zu- künftig folgende übergeordnete Ziele der Einzelhandelsentwicklung verfolgt werden: 1. Innenstadtzentrum stärken: Erhaltung und Stärkung des zentralen Versorgungsbe- reichs Innenstadtzentrum, 2. Flächendeckende Nahversorgung gewährleisten: die flächendeckende Nahversor- gung in den Wohngebieten bestmöglich sichern und stärken, ohne hierbei die Entwicklung des Innenstadtzentrums zu beeinträchtigen, 3. Ergänzende Standorte bereitstellen: ergänzend und im Rahmen eindeutiger Rege- lungen Standorte für den großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel bereitstellen, ohne hierbei die Entwicklung des Innenstadtzentrums oder der Nah- versorgung zu beeinträchtigen. Zwischen diesen je nach Sortimentsbereich (zentrenrelevante, nahversorgungsrelevante und nicht zentrenrelevante Sortimente) jeweils unterschiedlichen Zielen ist nachfolgend ein

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präzise abgestimmtes Umsetzungsinstrumentarium zu entwickeln, so dass die Verfolgung des einen Zieles nicht die Umsetzung eines anderen Zieles gefährdet. Einerseits ist für diese Form der ausgewogenen Zielumsetzung eine genaue Definition der zentren- bzw. nahversorgungsrelevanten Sortimente erforderlich (vgl. Kap. 6.4). Des Weite- ren muss auch das Zentren- und Standortkonzept auf diese Entwicklungszielstellung näher eingehen und sie räumlich konkretisieren. Nicht zuletzt ist auch die Erarbeitung von auf diese Sortimentsgruppen bezogenen Ansiedlungsleitsätzen erforderlich, die in Kapitel 6.5 erfolgt. Die nachfolgende Grafik veranschaulicht zusammenfassend die übergeordnete Zielsetzung: im Fokus der Entwicklung steht der zentrale Versorgungsbereich Innenstadtzentrum, der gesichert und gestärkt werden soll.

Abbildung 575757:57 ::: DDDie Die übergeordnete EntwicklungszielsteEntwicklungszielstellungllung für Kitzingen 1. Ziel: 2. Ziel: 3. Ziel: Innenstadtzentrum FlFlFläFl ääächendeckendechendeckende ErgErgErgäErg ääänzendenzende stststäst ääärkenrken Nahversorgung Standorte gewgewgewägew ääährleistenhrleisten bereitstellen

Positivraum für Nahversorgung: Bereitstellung von zentrenrelevante Güter des Flächen für den Sortimente kurzfristigen Bedarfs großflächigen nicht Stärkung des sinnvolle Standorte zentrenrelevanten Innenstadtzentrums sichern, stärken Einzelhandel gleichzeitig und ergänzen gleichzeitig schädliche Aus- gleichzeitig schädliche schädliche wirkungen auf die Auswirkungen auf das Auswirkungen auf flächendeckende Innenstadtzentrum das Zentrum und Nahversorgung vermeiden die Nahversorgung vermeiden vermeiden

Quelle: eigene Darstellung

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666 Instrumentelles UmsetzungsUmsetzungs---- und Steuerungskonzept Während im vorangegangenen Kapitel die übergeordneten Entwicklungsziele erörtert werden, können im Folgenden konkrete konzeptionelle Umsetzungsinstrumente darauf aufbauend vorgestellt werden. Dieses ist neben dem Zentren-, Nahversorgungs- und Son- derstandortkonzept (Kap 6.1 bis 6.3), der Liste zentrenrelevanter Sortimente (Sortimentsliste bzw. „Kitzinger Liste“, Kap. 6.4) auch die bei Standortanfragen anzuwen- denden Ansiedlungsleitsätze (Kap. 6.5). Das Umsetzungs- und Steuerungskonzept wird komplettiert durch planungsrechtliche Festsetzungsempfehlungen für Kitzingen (Kap. 6.6).

666.6...1111 Das Zentrenkonzept

666.6...1111....1111 Zukünftige Zentrenstruktur in Kitzingen Das Zentrenkonzept definiert die empfohlene künftige gesamtörtliche Zentrenstruktur für Kitzingen unter Berücksichtigung der Analyseergebnisse, des absatzwirtschaftlichen Ent- wicklungsrahmens und der übergeordneten Entwicklungszielstellungen. Wesentlicher Bestandteil des Zentrenkonzeptes ist die räumliche und funktionale Festle- gung des zu empfehlenden künftigen Zentrums als sog. zentraler Versorgungsbereich. Die hierbei zugrunde zu legenden Festlegungskriterien werden in Kapitel 2.2 detailliert vorgestellt. Die folgende Grafik veranschaulicht ergänzend, inwiefern die Festlegung zentraler Versorgungsbereiche über die vereinfachte Beschreibung der Standort-Bestandsstruktur hinaus geht.

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Abbildung 585858:58 ::: Methodik: Ableitung von zentralen VersorgungsbereicVersorgungsbereichenhen aus dem Bestand kommunaler städtebaulichstädtebaulich----funktionalerfunktionaler Zentren

Analyse StädtebaulichStädtebaulich----funktionalefunktionale vereinfachte „Zentren“ Bestimmungskriterien (Bestandsebene)

erhöhte rechtliche Anforderungen an Bestimmungskriterien

absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen

Leitbild/Zielkonzept zu einer ausgewogenen gesamtstädtischen Zentrenstruktur (Zentrenkonzept)

auch Standorte, die im Bestand kein „„„Z„ZZZentraleentrale Versorgungsbereiche“ Zentrum sind, können u. U. aufgrund (Zielebene) von Entwicklungszielen als zentraler Versorgungsbereich bestimmt werden

Konzept

Quelle: eigene Darstellung

In Kitzingen wird mit dem Innenstadtzentrum ein zentraler Versorgungsbereich für die Zu- kunft empfohlen. Das Zentrenkonzept enthält nicht zuletzt auch Empfehlungen zur Fortentwicklung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadtzentrum. Als Zielfunktion des Kitzinger Innenstadtzentrums ist die gesamtstädtische und überörtliche Versorgungs- funktion im mittelzentralen Einflussbereich mit Waren der kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfsbereiche herauszustellen. Neben dem Innenstadtzentrum werden keine weiteren Einzelhandelsstandorte als zentrale Versorgungsbereiche definiert. Obschon mehrere Standorte gewisse Funktionsbündelun- gen und eine aus Einzelhandelssicht zu bewertende Agglomeration erkennen lassen, weisen sie nicht die genannten erforderlichen Merkmale für zentrale Versorgungsbereiche auf. Insbesondere ist bei solchen Agglomerationen der Grad der Nutzungsmischung, die städtebauliche Dichte und die damit verbundene Vitalität auch hinsichtlich ergänzender Zentrenfunktionen (Dienstleistungen, Gastronomie, öffentliche Einrichtungen usw.) nicht ausreichend ausgeprägt. Von dieser Bewertung unberührt bleibt die Tatsache, dass solche Standorte durchaus gewisse Versorgungsfunktionen übernehmen können und sollten, etwa Versorgungsfunktionen für den unmittelbaren Nahbereich oder die Funktion als Sonder- standort für bestimmte großflächige Einzelhandelsvorhaben (vgl. hierzu Kap. 6.3).

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666.6...1111....2222 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadtzentrum Das Innenstadtzentrum ist der zentrale Versorgungsbereich mit einer Versorgungsfunktion für das gesamte Stadtgebiet und den zugeordneten Mittelbereich von Kitzingen (vgl. Kap. 4.4.2 bzw. Abbildung 13). Als städtebauliches Zentrum der regionalplanerisch als Mittel- zentrum ausgewiesenen Kommune soll es (wie bisher) auch künftig Angebotsschwerpunkte für kurzfristig sowie mittelfristig nachgefragte Bedarfsgüter verschiedener Qualität bereit- halten, ergänzt auch um langfristig nachgefragte Bedarfsgüter. Als Leitfunktion sichert der Einzelhandel den übrigen Zentrenfunktionen ein hohes Besu- cheraufkommen; er trägt somit erheblich zu einer vitalen kulturellen, handwerks- und dienstleistungsbezogenen sowie gastronomischen Nutzungsvielfalt bei, unterstützt auch durch das Wohnen, durch die angemessene Verkehrsstruktur sowie nicht zuletzt Bildungs- einrichtungen und Freizeitangebote. Als vitaler und vielfältiger Mittelpunkt der Stadt soll das Innenstadtzentrum somit nicht nur Motor für die Versorgungsfunktion sein, sondern auch die gesamtökonomische, soziale und kulturelle Entwicklung der Stadt fördern.

StädtebaulichStädtebaulich----funktionalefunktionale Entwicklungsziele und HandlungsempfehluHandlungsempfehlungenngen Zur Gewährleistung dieser Leitfunktion sollte die beschriebene Einzelhandelsbestandsstruk- tur (vgl. Kap. 4.3) erhalten und fortentwickelt werden. Im Einzelnen sollten insbesondere folgende übergeordnete Entwicklungsziele für das Innenstadtzentrum in allen städtebauli- chen und stadtentwicklungspolitischen Planungen der Stadt Kitzingen, die einen Bezug zum Innenstadtzentrum aufweisen, berücksichtigt werden.

Tabelle 282828:28 ::: Übergeordnete Entwicklungsziele für das InnenstadtzInnenstadtzentrumentrum Kitzingen Erhaltung und Fortentwicklung der städtebaulich- funktionalen Ausstattungsmerkmale durch…

Festigung der Innenstadt als mittelzentraler Versorgungsstandort für den Mittelbereich Kit- zingens mit kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfsgütern

Ansiedlung neuer Magneten/ bisher fehlender Angebotsformen

Kleinteilige Ladenstrukturen (Ø-Größe: 106 m² VKF) vs. gängige Flächenanforderungen (z. B. von Filialisten), Fehlbedarf von Flächen von 200 bis 600 m² festzustellen

Sicherung und Ausbau der Nahversorgungsfunktion mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs

Sicherung und Stärkung der Vielfalt an kleinen Fachgeschäften

Quelle: eigene Darstellung

Hierzu werden folgende Empfehlungen im Detail formuliert: 1. Sicherung der vorhandenen Magnetbetriebe und der vorhandenen Branchen- und Betriebsvielfalt auch der kleineren Einzelhandelsbetriebe durch Vermeidung von

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Funktionsverlusten, die durch neue Ansiedlungen außerhalb des Innenstadtzentrums resultieren könnten.38 2. Stärkung der vorhandenen Magnetbetriebe (insbesondere auch der Lebensmittel- märkte in der Haupt- und Nebenlage) durch einen zeit- und nachfragegemäßen Ausbau der Ladenflächen (sofern die Angebotsstruktur dieser Magnetbetriebe nicht mehr den marktüblichen Anforderungen entspricht), und zwar unmittelbar am Ob- jekt selbst oder – sofern die verfügbaren Flächen hierzu nicht ausreichen sollten – in unmittelbarer räumlicher Nähe in der Haupt- oder Nebenlage. 3. Erweiterung und Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben (auch Magnetbetrieben) aller Art und Größe im Rahmen der Ansiedlungsleitsätze I und II - räumlich: primär in der gekennzeichneten Haupt- oder Nebenlage (primärer Entwicklungsbereich) 39 - funktional: insbesondere Betriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten im Haupt- sortiment, in dem ein qualifiziertes Ansiedlungspotenzial besteht, auf marktgängigen Flächengrößen (min. 100 m² VKF, vielfach 400 bis 600 m² VKF) - Umsetzung: neue Flächen erschließen, Flächenzusammenlegungen als Option heranziehen; dazu Einbeziehung der Eigentümer notwendig; lenkende Ange- botsplanung durch die Wirtschaftsförderung 4. Ergänzung des Betriebstypenmixes und der Angebotsvielfalt durch bislang unter- repräsentierte Betriebstypen und Angebote auch in Warengruppen, in dem die Ansiedlungspotenziale nur begrenzt sind. 5. Ergänzend Ansiedlungen von Vorhaben mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten als Hauptsortiment, denn auch solche Sortimente können zur Attraktivitätssteigerung des Zentrums beitragen. Für alle Empfehlungen ist entsprechend der übergeordneten Entwicklungsziele für Kitzin- gen zu berücksichtigen, dass Maßnahmen nicht zu negativen Auswirkungen auf die flächendeckende Nahversorgung führen. Die Ansiedlungsleitsätze berücksichtigen diese zugrunde liegende ausgewogene Zielstellung (vgl. Kap. 6.5).

38 Hierbei – wie bei allen Empfehlungen im Rahmen dieses Einzelhandelskonzepts – stehen nicht einzelne An- bieter im Fokus, sondern im Mittelpunkt der Ziele steht die unternehmens- und wettbewerbsneutrale Funktion der genannten Objekte für den Standort als Ganzes. Insofern ist es für die Empfehlungen und Zie- le im Rahmen dieses Konzeptes irrelevant, ob bestimmte Anbieter im Einzelfall ihren Betrieb schließen, sofern sich funktionsgleiche oder -ähnliche Betriebe als Funktionsersatz oder -verbesserung ansiedeln. 39 Im gekennzeichneten funktionalen Ergänzungsbereich innerhalb des Innenstadtzentrums sollen keine groß- flächigen Einzelhandelsbetriebe angesiedelt werden (vgl. Ansiedlungsleitsatz I, Kap. 6.5.2).

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Räumliche Festlegung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzentrum Für die Bauleitplanung ist eine genaue räumliche Festlegung des Innenstadtzentrums als zentraler Versorgungsbereich erforderlich. Diese wird in der folgenden Abbildung dargestellt.

Abbildung 595959:59 ::: Räumliche Festlegung des Innenstadtzentrums als zenzentralertraler VersorgungsbVersorgungsbeeeereichreich (Zielkon(Zielkonzept)zept)

Legende Einzelhandel Leerstand Dienstleistungsbetriebe/ Verwaltung Gastronomie/ Hotellerie Zentraler Versorgungsbereich Einzelhandels-Hauptlage Einzelhandels-Nebenlage Funktionaler Ergänzungsbereich

Quelle: Bestandserhebung Stadt + Handel 05/2010; Kartengrundlage: Stadt Kitzingen

Der zentrale Versorgungsbereich Innenstadtzentrum entspricht der Abgrenzung aus dem Bestand und umfasst somit nicht nur die Hauptlage des Einzelhandels, sondern auch die beschriebenen Nebenlagen und funktionalen Ergänzungsbereiche. Die Festlegungsemp- fehlung berücksichtigt diejenigen Bereiche mit der größten Einzelhandelsdichte und Nutzungsvielfalt, insbesondere also die Fußgängerzone mit ihren relevanten Kundenläufen und die Magnetbetriebe sowie wesentliche für die Gesamtfunktionalität des Zentrums wichtige zentrenergänzende Funktionen (vgl. dazu Kap. 4.5).

Es ergibt sich im Einzelnen die folgende, anhand der vorgestellten Kriterien (vgl. Kap. 2.2) begründete Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs: Im Süden ist entlang des Hindenburgring Süd/ West der gesamte verdichtete, nörd- lich gelegene Bereich zwischen Main im Osten und der Eisenbahnbrücke im Westen

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in den zentralen Versorgungsbereich eingeschlossen. Der Hindenburgring bildet als städtebauliche Barriere eine deutliche Zäsur. Nördlich des Hindenburgrings sind auch im funktionalen Ergänzungsbereich vereinzelt Einzelhandels- und zentrener- gänzende Nutzungen vorhanden, die eine wichtige Ergänzung zur Haupt- und Nebenlage des Einzelhandels bieten und insbesondere in städtebaulicher Hinsicht der historisch gewachsenen Altstadt zugeordnet werden können. Im Osten wird das Innenstadtzentrum durch den Main begrenzt. Auch in diesem Be- reich haben vereinzelte Einzelhandels- und zentrenergänzende Nutzungen im funktionalen Ergänzungsbereich eine wichtige Ergänzungsfunktion des zentralen Versorgungsbereichs, indem sie z. B. Einrichtungen der öffentlichen Verwaltung und der Bildung aufweisen, die gemäß LEP B II Kriterien und Anhaltspunkte für Innen- städte sind (vgl. dazu Kap. 2.2). Im Norden und Westen bildet der Hindenburgring Nord die nördliche/ westliche Grenze des Innenstadtzentrums. Der Straßenzug liegt auf einem Höhenversatz und bildet für die südlich und östlich gelegenen, vorwiegend durch innerstädtische Wohnbereiche geprägten Bereiche eine natürliche Begrenzung.

Potenzialflächen zur räumlichräumlich----funktionalenfunktionalen Fortentwicklung des InnenstadtzenInnenstadtzenttttrurururumsmsmsms Die folgende Abbildung veranschaulicht Potenzialflächen, die aus fachgutachterlicher Sicht unter Einbeziehung sonstiger fachsektoraler Aspekte für Um- bzw. Neunutzungen zugunsten der Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums genutzt werden sollten.40 Aus der genannten Reihenfolge (vgl. Abbildung 60 und Tabelle 29) ist die Bedeutungshierarchie für die Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums ersichtlich, die neben Aspekten einer Ein- zelhandelsentwicklung auch städtebauliche Kriterien berücksichtigt.

40 Die fachgutachterliche Sicht auf mögliche Entwicklungsflächen ist als nicht abschließend zu verstehen. Ggf. können daher auch weitere Bereiche, die in diesem Einzelhandelskonzept nicht näher beschrieben werden, ergänzend ebenfalls als Entwicklungspotenzial in Erwägung gezogen werden.

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Abbildung 606060:60 ::: Aktuell erkennbare Potenzialflächen zur FortentwickFortentwicklunglung des InnenstadtzenInnenstadtzent-t-t-t- rums

Legende Einzelhandel Leerstand Dienstleistungsbetriebe/ Verwaltung Gastronomie/ Hotellerie Zentraler Versorgungsbereich Einzelhandels-Hauptlage Einzelhandels-Nebenlage Funktionaler Ergänzungsbereich

111 333 222

Quelle: Bestandserhebung Stadt + Handel 05/2010; Kartengrundlage: Stadt Kitzingen

Die folgende Tabelle fasst in Kurzform Standortmerkmale und Bewertungsfaktoren für die Potenzialflächen aus Sicht einer einzelhandelsorientierten Analyse zusammen.

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Tabelle 292929:29 ::: Kurzcheck aktuell erkennbareerkennbarerr Potenzialflächen Potenzialflächen

1 222 333 444 Gelände BürgeBürgerrrrbräubräubräubräu KauKauKaufKau fffhaushaus Storg Ehemaliges bestehende LeeLeer-r-r-r- SporSportttthaushaus stände t- t- t- t- Stillgelegtes Brauereiareal EG: Einzelhandel (Droge- leerstehend leerstehend

riemarkt, Bekleidungsfachmarkt) elleelle Nu Nu elleelle Nu Nu zung zung zung zung

u u OG: Kaufhaus Storg u u UG: leerstehend Akt Akt Akt Akt

In Nebenlage südlich der Nebenlage am Rand des Nebenlage am vorwiegend in Ne- Hauptlage Innenstadtzentrums Rand des Innen- benlage, teils auch Lage zwischen Herrngasse und Lage am wichtigen Ver- stadtzentrums in Hauptlage Obere Kirchgasse kehrsknotenpunkt Lage am Königs- keine räumliche Direkter Bezug zu vorhandene Ritterstraße/ Falterstraße platz Konzentration, je- Kundenläufen in Haupt- und – Am Stadtgraben/ Luit- doch nahezu Lage,Lage zu Bezug Mikroräumliche Lage Lage Nebenlage poldstraße überall sichtbar den Kundenläufen Positive Faktoren : Positive Faktoren : Positive Faktoren : Positive Faktoren : Optimale Lage zur weiteren Fläche auf Einzelhan- Fläche auf Ein- Bedeutendes Flä- Stärkung der Innenstadt delszwecken ausgelegt zelhandels- chenpotenzial: rd. Ausreichende Grundflächen- Vielseitig nutzbare VKF- nutzung ausge- 1.700 - 2.700 m² größe zur Ansiedlung von Größe: rd. 1.000 m² legt VKF Magnetbetrieben (rd. 4.000 VKF im OG, dazu ggf. Vielseitig nutz- Überwiegend gute m²) Flächen im EG und UG bare VKF- Lagen mit vorhan- davon realisierbar 41 : rd. Gute Einbindung in Größe: rd. dener 2.000 - 3.000 m² VKF 42 Einzelhandelsstruktur 800 m² VKF Kundenfrequenz Bündelung starker Angebote des Innenstadtzentrums Gute Einbin- Hemmende Faktoren : zur Ausprägung eines Rund- Sichtbarkeit dung in Begrenzte Ver-

szwecke und zur strategischen und zur szwecke Einzelhandels- laufs Hemmende Faktoren : kaufsflächengröße struktur des n im Einzelnen Hemmende Faktoren : Betriebsgebäude aktu- Innenstadtzent- Teils historische Bebauung ell bewirtschaftet, rums Nachnutzungsper- spektive daher Eigentümerfrage Ggf. schwierige Gebäudezu- Hemmende Fakto- teils nicht realis- schnitte Keine Parkflächen ren : tisch Ersteinschätzung : Für Etablierung eines - Ersteinschätzung : Magnetbetriebs Verla- Ansiedlung zentrenrelevanter Ersteinschätzung : Eignungspotenzial Sortimente gerung aktueller EG- Nutzungen innerhalb Ansiedlung von Nachnutzun- Fachgeschäfte/-märkte mit des Innenstadtzentrums zentrenrelevan- gen vorhanden zentren-relevantem Leitsor- nötig ter Sortimente insbesondere für timent, z. B. Haushaltswaren, Bauliche Einschränkun- z. B. zum Aus- Ansiedlungen von Fortentwicklung Innenstadtzentrums des Bekleidung gen/ Erschließung (z. B. bau eines Fachgeschäften Zielgrößen: mind. 200 m² bis Zugang zum OG durch Magnetbetriebs mit zentren- 600 m² VKF; keine kleinteili- Betriebe im EG) zur Förderung relevantem Haupt- gen Ladeneinheiten des Kundenlaufs sortiment Ersteinschätzung : Umsetzbarkeit prüfen (Denk- im Bereich Kö- Flächenzusam- malschutz, Abriss/ Nutzung Gebäude für Ansied- nigsplatz menlegungen in der Bestandsimmobilien, Vor- lung eines starken Betracht ziehen Magnetbetriebs mit

wertungwertung Eignung einerhinsichtlich Einzelhandel für stellungen des Eigentümers)! wertung wertung e e e e zentrenrelevanten Sor- B B B B timenten nutzen Quelle: eigene Darstellung

41 Annahme des Schätzwertes unter Berücksichtung von verkehrstechnischer Erschließung und Nebenflächen. 42 Je nach Geschosszahl.

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Zwischenfazit zur räumlichräumlich----funktionalenfunktionalen FortentwFortentwicklungicklung des InnenstadtzenInnenstadtzenttttrumsrums Die Aktivierung von zusätzlichen Verkaufsflächen im Innenstadtzentrum Kitzingens ist grundsätzlich durch eine Vielzahl von Flächenpotenzialen möglich. Insgesamt können auf den voran stehend vorgestellten Potenzialflächen Bürgerbräu, Kaufhaus Storg, ehem. Sporthaus sowie aller Leerstände rd. 5.500 bis 7.500 m² VKF 43 für die Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums generiert werden. Jedoch ist anzumerken, dass ein Teil der Leer- stände in der bestehenden Aufstellung ohne realistische Nachnutzungsperspektive ist. Aus dem absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen ergibt sich für alle zentrenrelevanten Sortimente ein Potenzial von rd. 8.200 m² VKF. Aufgrund mangelnder, marktgerechter Flä- chen für größere oder großflächige Betriebe im Innenstadtzentrum ist weiterer Flächenbedarf vorhanden. Daher wird die Prüfung weiterer Potenzialflächen außerhalb des ‚Altstadt-Dreiecks’ empfohlen (vgl. nachstehende Ausführungen).

Entwicklungsfläche Hindenburgring West als Ergänzungsfläche zur EinzelhandeEinzelhandelsstrulsstrulsstruk-k-k-k- tur im Innenstadtzentrum Als Ergänzung zum Innenstadtzentrum und unter Berücksichtigung der vorhandenen, absatzwirtschaftlichen Verkaufsflächenpotenziale wird die Entwicklungsfläche Hindenburgring West für eine Einzelhandelsnutzung eingeschränkt sowie unter der Beachtung von konkreten Entwicklungskriterien empfohlen. Das Areal liegt südlich des Hindenburgrings West zwischen der Eisenbahntrasse im Westen und der Einmündung der Güterhallstraße im Osten (vgl. auch Abbildung 61). Südlich wird es begrenzt durch den Straßenverlauf der Kaltensondheimer Straße. Aktuell sind in diesem Bereich bereits einige Einzelhandelsbetriebe ansässig, zusätzlich sind aber auch Gewerbe- betriebe und Freiflächen vorhanden. Das Areal bietet eine ausreichende Flächengröße zur Ansiedlung eines großmaßstäblichen Magnetbetriebs. Die möglichen Flächenpotenziale im Detail bedürfen jedoch noch einer Prüfung. Konkrete Empfehlungen zur Ausgestaltung einer Entwicklung des Areals Hindenburgring West veranschaulicht die folgende Tabelle.

43 Geschätzte Nettoverkaufsflächenangabe unter Berücksichtung von verkehrstechnischer Erschließung und Nebenflächen bei möglicher Entwicklung des Bürgerbräugeländes.

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Tabelle 303030:30 ::: Empfehlungen zur Entwicklungsfläche Hindenburgring West Empfehlungen Entwicklungsfläche Hindenburgring West

Fläche nur gezielt zur Ergänzung des Angebotes im Innenstadtzentrum Funktion nutzen, wenn großflächiger Fachmarkt im primären Entwicklungsbereich aufgrund der Größenordnung nicht realisiert werden kann

Keine kleinflächigen Einzelhandelsbetriebe Größenordnung/ Betriebstypen EinEinEin großflächiger Fachmarkt (der in der Innenstadt in dieser Größenord- nung nicht untergebracht werden kann)

Kein nahversorgungsrelevanter Einzelhandel Zentrenrelevanter Einzelhandel nur stark eingeschränkt SortimentsstruSortimentsstrukkkkturturturtur Keine Einzelhandelsansiedlungen mit den zentrenrelevanten Sortimenten Bekleidung, Schuhe/ Lederwaren, Sportartikel sowie Bücher

1. Elektronikfachmarkt (ab rd. 2.000 m² VKF) 2. Bürofachmarkt (ab rd. 1.500 m² VKF) NuNuNutNu tttzungsoptionenzungsoptionen 3. Spielwaren-/ Hobbyfachmarkt (ab rd. 2.000 m² VKF) 4. Entwicklung der Fläche mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten, z. B. Möbel

Städtebaulich attraktive fußläufige Anbindung an historische Altstadt (vorrangig über Falterstraße) schaffen Städtebaulicher Rahmenplan Städtebau und AAr-r-r-r- Minderung Barriere Hindenburgring chitektur Öffnung/ Ausrichtung des Fachmarktes in Richtung Innenstadt Ansprechende Architektur des Gebäudes Synergie- und Kopplungseffekte mit der Innenstadt durch Ausrichtung der Parkplätze

Baurecht Bauplanerische Absicherung Quelle: eigene Darstellung

Die folgende Abbildung zeigt eine Zusammenfassung der Empfehlungen für die Entwick- lung des Innenstadtzentrums und der Entwicklungsfläche Hindenburgring West sowie deren funktionaler Abstimmung. Der primäre Entwicklungsbereich des Innenstadtzentrums (Haupt- und Nebenlage) sollte als Kernbereich des Innenstadtzentrums in seiner Bedeutung ausgebaut werden und Raum für typische zentrenrelevante Leitsortimente sein und bieten. Für die Weiterentwicklung sollten insbesondere die vorhandenen Flächenpotenziale berücksichtigt werden.

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Abbildung 616161:61 ::: Entwicklungsempfehlungen zur Fortentwicklung des InInnenstadtzentrumsnenstadtzentrums und der Entwicklungsfläche Hindenburgring West PrimPrimPrimäPrim ääärerrer Entwicklungsbereich Kernbereiche des Innenstadtzentrums. Raum für typische zentrenrelevante Leitsortimente. Besondere Berücksichtigung der vorhandenen Flächen- potenziale.

Empfehlungen: Nachrangige Entwicklung: Entwicklung nur, wenn Fachmarkt im primären Entwicklungsbereich nicht realisiert werden kann (Größenordnung). Weiterentwicklung nur mit spezifischen Sortimenten. Ein großmaßstäblicher Legende Magnetbetrieb. Einzelhandel Abstimmung mit den Leerstand Entwicklungen im primären Dienstleistungsbetriebe/ Verwaltung Entwicklungsbereich (Er- Gastronomie/ Hotellerie gänzung, keine Substitution). Zentraler Versorgungsbereich

Quelle: Bestandserhebung Stadt + Handel 05/2010; Kartengrundlage: Stadt Kitzingen

Für die Entwicklungsfläche Hindenburgring West wird eine nachrangige Entwicklung mit einem großflächigen Magnetbetrieb empfohlen, die jedoch nur realisiert werden sollte, wenn der Betrieb im primären Entwicklungsbereich des Innenstadtzentrums aufgrund der Größe nicht realisiert werden kann und der Betrieb in Abstimmung mit der Entwicklung des primären Entwicklungsbereichs eine Ergänzung, jedoch keine Substitution zu diesem darstellt. Daher ist auf das Sortimentsangebot ein besonderes Augenmerk zu richten 44 (vgl. Tabelle 30).

666.6...1111....3333 Empfehlungen für eine aktive Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums Im Folgenden werden weitere Empfehlungen für eine aktive Weiterentwicklung des Innen- stadtzentrums vorgestellt.

44 Keine Ansiedlung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten; keine Ansiedlung mit zentrenrelevanten Sor- timenten: Bekleidung, Schuhe/ Lederwaren, Sportartikel und Bücher.

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Handlungsfeld Ladenflächenmanagement Die aktuelle Bestandssituation im Innenstadtzentrum zeigt einen hohen Anteil an leerstehenden Ladenlokalen mit einer durchschnittlichen Flächengröße von < 100 m². Jedoch sind auch deutlich größere Leerstände zu verzeichnen, insgesamt kann von einer leerstehenden Fläche von rd. 2.500 bis 3.500 m² ausgegangen werden. Für die Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums bietet sich daher die Etablierung eines Ladenflächenmanagements an, um Einzelhandelsbetriebe gezielt im zentralen Versor- gungsbereich anzusiedeln. Ein Ladenflächenmanagement kümmert sich zentral um die Vermittlung verfügbarer Geschäftsflächen. Dabei steht die gleichzeitige Anstrebung eines gewünschten Branchenmixes im Vordergrund, d. h. neben dem Quantitätsziel zur Verringe- rung der Leerstandsquote spielt auch das Qualitätsziel zur Steuerung des Branchenmixes eine große Rolle. Zusätzlich ist zu empfehlen, konkrete auf die weitere Innenstadtentwicklung abgestimmte Nachnutzungskonzepte für leerstehende Schlüsselimmobilien zu entwickeln und in diesem Schritt auch Nutzungsempfehlungen für weitere Leerstände auszusprechen. Angesichts der geringen Flächengrößen vieler Leerstände sollten durch Sensibilisierung der Immobilienei- gentümer und aktiver Mitgestaltungsmöglichkeiten mögliche Flächenzusammenlegungen überprüft und realisiert.

Handlungsfeld städtebauliche und verkehrliche Innenstadtentwicklung Eine attraktive städtebauliche Gestaltung von bedeutenden Standorten wirkt sich auf das Erscheinungsbild des Innenstadtzentrums insgesamt aus. Insbesondere für den Königsplatz und die Kaiser-Wilhelm-Straße ist daher eine Überprüfung von Aufwertungsmaßnahmen zu empfehlen. Für einen einheitlich strukturierten und attraktiven öffentlichen Raum sollten Vorgaben zur Gestaltung von Sondernutzungsflächen (z. B. vor Ladenlokalen) überarbeitet werden. Verkehrliche Maßnahmen im Rahmen eines Verkehrsentwicklungskonzepts sollten stets unter Berücksichtung der Versorgung der Bevölkerung mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs durchgeführt werden.

Handlungsfeld Öffentlicher Verkehr Die Stadt Kitzingen verfügt aktuell nicht über ein städtisches öffentliches Stadtbussystem. Die vorhandene Struktur im Öffentlichen Verkehr bietet nur eine unzureichende Anbindung der Ortsteile an die Kernstadt und untereinander. Der Öffentliche Personennahverkehr hat gemeinhin eine hohe Bedeutung für die Versor- gung der Bevölkerung. Ein zukünftiges Verkehrsentwicklungskonzept sollte daher die demographische Entwicklung bzw. die Verschiebung der Altersstruktur in der Bevölkerung berücksichtigen und die Erreichbarkeit insbesondere der Innenstadt, der Nahversorgungs-

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standorte und auch der städtebaulich nicht integrierten Nahversorgungsbetriebe gewähr- leisten.

666.6...2222 Das Nahversorgungskonzept

Die derzeit bestehende Nahversorgungsstruktur wird in Kapitel 4.6 analysiert. Vor diesem Hintergrund werden im folgenden Kapitel Empfehlungen zur Stabilisierung und Verbesse- rung der flächendeckenden Nahversorgung mit kurzfristigen Bedarfsgütern in Kitzingen ausgesprochen. In Teilbereichen des Stadtgebiets sind trotz der guten gesamtstädtischen Ausstattung Er- gänzungsmaßnahmen sinnvoll, die nachfolgend näher beschrieben werden. Hierbei wird Bezug genommen auf den absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen für nahversorgungsrelevante Sortimente.

666.6...2222....1111 Handlungsprioritäten

Da das Ansiedlungspotenzial für Lebensmittelsortimente begrenzt ist (vgl. Kap. 5.1.3), und da mit zunehmendem Überschreiten des ermittelten absatzwirtschaftlichen Entwicklungs- rahmens gesamtstädtische oder kleinräumige Umsatzumverteilungen städtebaulich relevante Größenordnungen erreichen können, die wiederum mit Betriebsschließungen und Trading-Down-Effekten einhergehen können, sollten die künftigen Ansiedlungsbemü- hungen der Stadt Kitzingen aus einer nach Handlungsprioritäten abgestuften Strategie bestehen:

1. Das Ansiedlungspotenzial für Nahrungs- und Genussmittel (vgl. Kap. 5.1.3) sollte genutzt werden, um bestehende Lebensmittelmärkte im Innenstadtzentrum nachfrage- und ggf. zeitgemäß auszubauen, sofern die Märkte im Einzelnen nicht mehr den aktuellen Marktanforderungen entsprechen. Hierdurch kann gewährleistet werden, dass die Funktionalität des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzentrum stabilisiert wird. Darüber hinaus gehende Größenordnungen sind im begründeten Einzelfall nach Vorlage einer städtebaulichen und landesplanerischen Auswirkungs- untersuchung empfehlenswert, wenn sie mit den räumlichen Entwicklungszielen sowie den Ansiedlungsleitsätzen in Kitzingen korrespondieren und wenn sie an stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten angesiedelt werden. 2. Nahversorgungseinrichtungen sollen in siedlungsstrukturell integrierten Lagen zur Weiterentwicklung und Verbesserung der wohnortnahen Versorgung mit kurzfristigen Bedarfsgütern entwickelt werden. Dabei sollen die vorhandenen Standorte in integrierten Lagen gesichert sowie ggf. erweitert (vgl. Tabelle 31) werden. Neuan- siedlungen bzw. Verlagerungen sollen grundsätzlich nur zur Versorgung des

126

Gebiets 45 und ohne mehr als unwesentliche Auswirkungen auf die Nahversorgung und das Innenstadtzentrum realisiert werden. Neben dieser Priorisierung sollen die vorhandenen Nahversorgungsangebote qualitativ weiterentwickelt werden, dies vor allem hinsichtlich der Andienung, der Parkplatzsituation und des Services. Außerhalb des Innenstadtzentrums und städtebaulich integrierten Lagen soll nahversorgungsrelevanter Einzelhandel in nicht integrierten, gewerblich geprägten Lagen zukünftig konsequent ausgeschlossen werden.

Für diese Empfehlungen gelten zugleich die Ansiedlungsleitsätze (vgl. Kap. 6.5); diese beinhalten ein ausgewogenes Regularium zum Schutz und zur Entwicklung sowohl des Zentrums (entsprechend der Funktionszuweisung) als auch der wohnortnahen Versorgung mit kurzfristigen Bedarfsgütern in der Fläche. Im Folgenden wird eine Bewertung der bestehenden Lebensmittelmärkte ergänzend zu den o. g. Handlungsprioritäten vorgenommen. Die Bedeutung der Standorte für das städti- sche Siedlungsgefüge wird vertieft in Kapitel 4.6 dargestellt.

45 Für eine mögliche Wohnsiedlungsentwicklung auf ehemals militärisch genutzten Konversionsflächen auf dem Kitzinger Stadtgebiet ist eine Ansiedlung von nahversorgungsrelevantem Einzelhandel nur bei ausrei- chender Mantelbevölkerung vorzusehen, die also in städtebaulich integrierter Lage zur Versorgung des Gebietes beiträgt. Zentrenrelevanter Einzelhandel ist auf den relevanten Flächen grundsätzlich auszuschlie- ßen.

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Tabelle 313131:31 ::: Bewertungen und Empfehlungen zu nahversorgungsrelevanten Betrieben in KiKit-t-t-t- zingen Bewertung der StandortrahmenStandortrahmen---- Betrieb LageLageLage bedingungenbedingungen**** Aldi SSüüüüdddd, Siegfried-Wilke-Straße siLsiLsiL Comet siLsiLsiL LidlLidlLidl siLsiLsiL Rewe siLsiLsiL Aldi SSüüüüdddd, Marktbreiter Straße (E-Center) niLniLniL kein Handlungsbedarf EEE-E---CenterCenter niLniLniL Kaufland niLniLniL Netto Marken DiscountDiscount, Am Dreistock niLniLniL Netto Marken DiscountDiscount, Mainbernheimer Straße (E-Center) niLniLniL NormaNorma, Äußere Sulzfelder Straße (GE August-Gauer-Straße) niLniLniL perspektivischer Kupsch IZIZIZ Handlungsbedarf NormaNorma, Ritterstraße IZIZIZ Handlungsbedarf Nahkauf siLsiLsiL * gem äß aktueller Betreiberanforderungen

Quelle: eigene Darstellung

Es wird deutlich, dass der überwiegende Teil der vorhandenen Lebensmittelanbieter hinsichtlich der Standortrahmenbedingungen den aktuellen Betreiberanforderungen entspricht. Diese Betriebe verfügen über gängige Verkaufsflächengrößen sowie über eine gute Andienung und ausreichend Parkplätze. Jedoch besteht für einen Betrieb im Innenstadtzentrum (Kupsch) möglicherweise perspektivischer Handlungsbedarf zur Optimierung der Standortrahmenbedingungen. Er verfügt u. a. hinsichtlich der Verkaufsflächengrößen über nicht mehr den aktuellen Betreiberanfor- derungen entsprechende Größe, ist gleichwohl als auf ein Frischesortiment ausgerichteter Anbieter ggf. auch zukünftig marktfähig. Besonders der Norma im Innenstadtzentrum und der nahkauf in Siedlung können jedoch aufgrund ihrer aktuell nicht marktgerechten Ver- kaufsflächengrößen und teils fehlender Erweiterungsfähigkeit möglicherweise mittelfristig nicht mehr wirtschaftlich agieren und daher von einer Betriebsschließung bedroht sein. Zur Sicherung dieser Betriebe sollten Erweiterungen am Standort der Lebensmittelbetriebe oder Verlagerungen innerhalb der jetzigen Standortgebiete (Norma: Innenstadtzentrum, nahkauf: Siedlung) grundsätzlich ermöglicht werden, sofern diese keine negativen Auswir- kungen nach sich ziehen. Nachfolgend werden für die einzelnen Stadtteile Kitzingens und die zwei bestehenden Nahversorgungsstandorte weitergehende Empfehlungen ausgesprochen.

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666.6...2222....2222 Empfehlungen für die Kernstadt Kitzingens Die Nahversorgungsstruktur in der Kitzinger Kernstadt ist aktuell flächendeckend ausge- prägt, sodass in räumlicher Hinsicht aktuell kein Handlungserfordernis zur Verbesserung der Nahversorgung mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs besteht.

Nahversorgungsstandort SiegfriedSiegfried----WilkeWilkeWilke----StraßeStraße Der Nahversorgungsstandort Siegfried-Wilke-Straße weist ein Warenangebot überwiegend aus dem kurzfristigen Bedarfsbereich mit Schwerpunkt Nahrungs- und Genussmittel auf (vgl. Kap. 4.7.1). Der Standort übernimmt daher eine wesentliche Nahversorgungsfunktion für die nähere Umgebung im Stadtteil Kernstadt. Auch zukünftig sollte der Standort den Nahbereich mit Waren des kurzfristigen Bedarfs versorgen, gleichzeitig aber nicht in eine Konkurrenz zum Innenstadtzentrum treten (vgl. übergeordnete Entwicklungsziele, Kap. 5.2). Insgesamt ist daher von einem Ausbau weiterer Einzelhandelsangebote in allen Bedarfsbereichen abzusehen, da der Standort aktuell sowohl gemessen an der Verkaufsflächenausstattung als auch im Hinblick auf die Vielfalt des Warenangebots und den vorhandenen Betriebstypenmix angemessen aufgestellt ist. Der Nahversorgungsstandort Siegfried-Wilke-Straße ist somit in seiner aktuellen Versor- gungsfunktion für die umliegenden Wohnsiedlungsbereiche zu sichern.

666.6...2222....3333 Empfehlungen für EtwashauseEtwashausenn und Siedlung In den Stadtteilen Etwashausen und Siedlung kann eine flächendeckende Nahversorgung mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs nicht vollständig gewährleistet werden. Im Norden von Etwashausen sowie im Südosten von Siedlung sind Wohnsiedlungsbereiche nicht fußläufig an Versorgungsangebote angeschlossen. Die gute quantitative Ausstattung der Stadtteile (vgl. Kap. 4.6) wird zudem überwiegend durch Lebensmittelmärkte in städtebaulich nicht integrierten Lagen begründet. Zur Verbesserung der wohnortnahen Versorgung sollte zukünftig ein besonderes Augenmerk auf die Sicherung und Weiterentwicklung der bestehenden, städtebaulich integrierten Betriebe sowie auf eine mögliche Ergänzung von Versorgungsangeboten in den aktuell unterversorgten Bereichen gemäß der Ansiedlungs- leitsätze dieses Einzelhandelskonzeptes und unter Berücksichtigung von möglichen Auswirkungen auf bestehende Einzelhandelsbetriebe gelegt werden. Ebenso sollte die Op- tion von Betriebsverlagerungen aus nicht integrierter Lage in Richtung integrierte Wohnsiedlungsbereiche geprüft werden.

Nahversorgungsstandort Königsberger Straße/ Böhmerwaldstraße Das Einzelhandelsangebot des Nahversorgungsstandorts Königsberger Straße/ Böhmer- waldstraße ist überwiegend auf kurzfristige Bedarfsgüter ausgerichtet, teils jedoch auch mit Sortimenten des mittelfristigen Bedarfs ausgestattet (vgl. Kap. 4.7.2). Der Standort über-

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nimmt eine wesentliche Nahversorgungsfunktion (insbesondere durch den Vollsortimenter nahkauf) für die nähere Umgebung und nahezu den gesamten Stadtteil Siedlung. Nachrichtlich ist darauf hinzuweisen, dass im Nachgang der von Stadt + Handel durchge- führten Einzelhandelsbestandserhebung im Mai 2010 die Verkaufsfläche des nahkauf bereits erweitert und die Angebotsstruktur dadurch ausgebaut worden ist. Zur Sicherung des Nahversorgungsbetriebs sollten die Standortrahmenbedingungen auch zukünftig verbessert werden. Die aktuelle Nahversorgungssituation in Siedlung ist insbesondere durch die starke Wettbewerbssituation in Kitzingen gekennzeichnet. Eine weitere Erweiterung am Standort des nahkauf oder eine Verlagerung innerhalb des Stadtteils in integrierter Wohn- gebietslage sollte daher eingehend geprüft werden und auch grundsätzlich ermöglicht werden, sofern diese keine mehr als unwesentlichen Auswirkungen auf das Innenstadtzent- rum oder die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung mit kurzfristigen Bedarfsgütern hat (vgl. übergeordnete Entwicklungsziele, Kap. 5.2 und Ansiedlungsleitsätze, Kap. 6.5.2). Aufgrund der unbefriedigenden räumlichen Standortrahmenbedingungen der beiden Teil- bereiche Königsberger Straße und Böhmerwaldstraße (vgl. Kap. 4.7.2) sollte ergänzend geprüft werden, inwieweit durch Verlagerungen oder Ausbau der Standort als Ganzes ge- stärkt werden kann bzw. inwieweit eine Funktionsteilung sinnvoll ist. Neben dem Leitsortiment Nahrungs- und Genussmittel, auf dem ein besonderes Augenmerk liegen sollte, ist die Bedeutung des Standorts auch durch den Ausbau weiterer nahversorgungsrelevanter Sortimente hervorzuheben. Auch wenn nahezu alle relevanten Warengruppen bereits am Standort vorhanden sind, so ist dennoch ein Ausbau u. a. für Blumen und Zeitungen/ Zeitschriften zu empfehlen. Aufgrund der wichtigen Nahversorgungsfunktion sollte der Nahversorgungsstandort Kö- nigsberger Straße/ Böhmerwaldstraße für den gesamten Stadtteil Siedlung für die Zukunft gesichert und weiterentwickelt werden.

666.6...2222....4444 Empfehlungen für Hoheim, Hohenfeld, Sickershausen und Repperndorf In den Stadtteilen Hoheim, Hohenfeld, Sickershausen und Repperndorf (je zwischen rd. 650 und 1.140 EW) ist aktuell kein marktgängiges Nahversorgungsangebot vorhanden. Grund- sätzlich sind in den Stadtteilen kleinflächige Nahversorgungsläden (siehe Exkurs) empfehlenswert, jedoch sind solche Nahversorgungsläden wirtschaftlich meist kaum trag- fähig. Für dezentral gelegene Siedlungsbereiche wie Hoheim, Hohenfeld, Sickershausen und Repperndorf stellen daher alternative Vertriebskonzepte und Versorgungsangebote eine sinnvolle Ergänzung dar und sollten weiter geprüft werden: Liefer- und Bestellservice, Hofläden mit Schwerpunkt nahversorgungsrelevanter Sortimente, Mobiler Handel (Verkaufswagen),

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„Gebündelter“ mobiler Handel (mehrere Anbieter mit verschiedenen Sortimenten zur gleichen Zeit am gleichen Ort Ansatz einer „Wochenmarktfunktion“). Des Weiteren übernehmen die Kernstadt von Kitzingen sowie die Stadtteile Etwashausen und Siedlung wichtige Mitversorgungsfunktionen für die Außenstadtteile.

Exkurs: Nahversorgungsläden als Alternative zu Supermarkt und Discounter Die Nahversorgungsanalyse zeigt, dass nicht alle Siedlungsbereiche über eine wohnortnahe Grundversorgung mit Lebensmitteln und anderen Waren des kurzfristigen Bedarfs verfü- gen. Schon ab einer Mantelbevölkerung von etwa 1.500 Einwohnern 46 kann die Betriebsform „Nahversorgungsladen“ eine Alternative zu den klassischen Betriebsformen des Lebensmitteleinzelhandels (Supermärkte oder Discounter) darstellen und zur Schlie- ßung von Versorgungslücken beitragen. Nahversorgungsläden sind i. d. R. kleinflächige Lebensmittelanbieter mit einer Verkaufsflä- chenausstattung im Schwerpunkt zwischen 150 m² und 400 m², bei Franchisekonzepten auch bis zu 800 m², die häufig folgende weitere Charakteristika und Funktionen aufweisen: Nutzungskopplungen mit verschiedenen einzelhandelsnahen Dienstleistungen, so- zialen, kulturellen und gastronomischen Einrichtungen (z.B. Bank- oder Postdienstleistungen, Reinigungsannahme, soziale Beratungsstelle, Café etc.), hohe Servicequalität, hoher Anteil regionaler Produkte und hohe Flexibilität in Bezug auf die Kundenwünsche, meist höheres Preisniveau als in Supermärkten und Discountern, überdurchschnittliche Einsatzbereitschaft und Engagement des Betreibers. Es existieren verschiedene Betreibermodelle für Nahversorgungsläden: standardisierte Nahversorgungsläden, wie z. B. Kleinflächenkonzepte nach dem Franchiseprinzip (Franchisegeber: Handels- und Großhandelsunternehmen), selbstständige, unabhängig von Großhandelsunternehmen und Franchisegebern ge- führte Kleinläden, Integrationsmärkte, deren Hauptzweck neben der Nahversorgung die Integration verschiedener benachteiligter Bevölkerungsgruppen in den Arbeitsmarkt und in die Gesellschaft ist. Träger sind hier karitative und soziale Einrichtungen. Bei Nahversorgungsläden besteht eine enge Verwandtschaft mit Convenience-Geschäften wie Kiosken und Tankstellenshops, welche sich ebenfalls durch einen hohen Anteil von vor-

46 Verschiedene Anbieter sehen erst ab einer Einwohnerzahl von bis zu 2.500 Einwohnern im unmittelbaren Einzugsbereich die Grenze für einen wirtschaftlichen Betrieb. In jedem Fall ist neben der vorhandenen Ein- wohnerzahl auch die Stärke des Konkurrenzangebotes im Umfeld des geplanten Standortes zu berücksichtigen.

131

gefertigten und verbrauchsfertigen Gütern sowie durch flexible Öffnungszeiten auszeich- nen. 47

666.6...3333 Konzept für ergänzende Sonderstandorte Neben dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum und den beiden bestehenden Nahversorgungsstandorten bestehen in Kitzingen Einzelhandelsagglomerationen mit einem deutlichen Standortgewicht (vgl. zur Bestandsanalyse und -bewertung dieser Stand- orte Kap. 4.7). Im folgenden Kapitel wird erörtert, welche Entwicklungsempfehlungen für die Standortbereiche grundsätzlich sowie im einzelnen erkennbar und zugunsten einer gewinnbringenden gesamtstädtischen Standortbalance zu formulieren sind.

666.6...3333....1111 Übergeordnete Zielstellungen zu den ergänzenden Standortbereichen Im Sinne dieser gesamtstädtischen Standortbalance und der übergeordneten Zielstellung zur Einzelhandelsentwicklung in Kitzingen (vgl. Kap. 5.2) sind mehrere Zielstellungen mit der Weiterentwicklung der ergänzenden Standortbereiche (auch Sonderstandorte) verbunden. Sonderstandorte sind in der Zielstellung grundsätzlich als Ansiedlungsbereiche für den großflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Hauptsortimenten zu verstehen. Sie dienen der Ergänzung des Innenstadteinzelhandels, indem sie Einzelhandelsbetriebe auf- nehmen, die einen überdurchschnittlichen Flächenverbrauch aufweisen, die in der Innenstadt räumlich schlecht anzusiedeln wären, die Sortimente führen, die im Innenstadtzentrum wie auch die flächendeckende Nahversorgungsstruktur in den Wohngebieten in ihrer Entwicklung nicht beeinträch- tigen. Primär sollten an Sonderstandorten also die großflächigen Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment angesiedelt werden. Die gezielte Ausweisung solcher Sonderstandorte und die nähere planerische Befassung mit ihnen trägt begünstigend dazu bei, dass Angebotsflächen für geeignete Vorhaben sehr kurzfristig zur Verfügung gestellt werden können, weil die realen Flächen dazu frühzeitig vorbereitet werden und die örtliche Bauleitplanung diesbezügliche Angebote bereits im Vorfeld gestalten kann, ihre Leistungsfähigkeit gezielt optimiert werden kann, z. B. in erschließungstechni- schen Fragestellungen,

47 Weitergehende Informationen zu Nahversorgungsläden und anderen auch nicht stationären Versorgungs- möglichkeiten: vgl. Beckmann/Nyhues et al. (2007): Nahversorgung als Basis der Zentrenbildung. Aktuelle Modelle, Strategien und Konzepte gegen wegbrechende Handels- und Dienstleistungsnutzungen. Berlin.

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sie durch Aufgabenteilung, Spezialisierung, Größe sowie die Bündelungswirkung auch in der überörtlichen Nachfrage als Einkaufsstandort für bestimmte Sortimente deutlich wahrgenommen werden, benachbarte Nutzungsarten durch eine räumliche klare Fassung der jeweiligen Son- derstandorte vor einem schleichend unter Druck geratenden Bodenpreisgefüge, der von der Einzelhandelsfunktion ausgehen könnte, geschützt werden können, was insbesondere den auf günstige Grundstücke und Entwicklungsspielräume angewiesenen sonstigen Gewerbe- oder Handwerksbetrieben zugute kommen wird. Eine gesamtstädtische Konzentration auf einige wenige, dafür leistungsfähige Sonder- standorte ist sinnvoll, weil eine solche Standortbündelung aus Kundensicht attraktivere und damit auch für das überörtliche Nachfragepotenzial im mittelzentralen Einzugsgebiet inte- ressantere Standorte schafft. Die Standortkonzentration kann also zur Sicherung und zum Ausbau der Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland beitragen. Für Kitzingen werden aufgrund der vorgenannten Aspekte drei Sonderstandorte empfohlen, die dauerhaft spezifische Versorgungsfunktionen – wie nachstehend näher beschrieben – übernehmen sollen: 1. Sonderstandort E-Center 2. Sonderstandort GE August-Gauer-Straße 3. Sonderstandort Am Dreistock Die empfohlenen Sonderstandorte sollten im Rahmen der Ansiedlungsleitsätze (vgl. dazu Kap. 6.5) und dem absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen (vgl. dazu Kap. 5.1.3) zur Er- weiterung oder Neuansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten genutzt werden.

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Tabelle 323232:32 ::: Empfohlene gesamtstädtische Standortprioritäten fürfür den nicht zentrenzentren---- und nicht nahversorgungsrelevanten Einzelhandel großflächige Betriebe kleinflächige Betriebe 1. primär an den dafür empfohlenen Son- 1. primär gebündelt an den dafür empfoh- derstandorten, lenen Sonderstandorten, 2. ergänzend mögliche Ansiedlungsoptio- 2. ergänzend mögliche Ansiedlungsoptio- nen auf der Entwicklungsfläche nen im Innenstadtzentrum prüfen, Hindenburgring West (nicht: Innenstadt- 3. nachrangig ggf. auch an weiteren Stand- zentrum) prüfen, orten im Stadtgebiet, sofern dort 3. in stadtplanerisch begründeten Aus- planungsrechtlich sowie landesplane- nahmen ggf. an weiteren Standorten risch im Einzelfall zulässig und sofern (vgl. Ansiedlungsleitsatz III), sofern dort Konflikte gegenüber sonstigen standort- planungsrechtlich sowie landesplane- suchenden Gewerbe- und risch im Einzelfall zulässig und sofern Handwerksbetrieben minimiert werden Konflikte gegenüber sonstigen standort- können. suchenden Gewerbe- und Handwerksbetrieben minimiert werden können.

Quelle: eigene Darstellung

Auch Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem Sortiment trägt im Allgemeinen zur Ange- botsverbesserung im Zentrum bei. Die obige Tabelle enthält daher für kleinflächigen Einzelhandel den Hinweis, ergänzend zu Ansiedlungen an den Sonderstandorten stets auch zu prüfen, inwieweit eine Ansiedlung alternativ auch im Innenstadtzentrum durchgeführt werden könnte.

666.6...3333....2222 Empfehlungen zu den ergänzenden Standortbereichen

Empfehlungen zur funktionalen und räumräumlichenlichen WeiterentwicklungWeiterentwicklung Auch wenn bereits Einzelhandelsangebote aus den nicht zentrenrelevanten Sortimentsbe- reichen an den ergänzenden Standortbereichen vorhanden sind, so stehen anteilig andere Sortimentsbereiche dennoch in deutlicher Konkurrenz einerseits zum Innenstadtzentrum, andererseits aber auch zur wohnortnahen Versorgung mit kurzfristigen Bedarfsgütern. Da- mit die Funktionsfähigkeit und die Entwicklungsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereiches gewährleistet werden kann, sollte der Verkaufsflächenanteil für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente daher begrenzt und nicht weiterentwickelt werden bzw. langfristig reduziert werden. In der Zielperspektive für die Entwicklung der ergänzenden Standortbereiche wird aufgezeigt, wie die Sortimentsstrukturen im Sinne eines ausgewogenen gesamtstädtischen Zentren- und Standortkonzepts gewinnbringender aufgestellt werden könnten, und welche weiteren Entwicklungsempfehlungen auch im Sinne einer Arbeits- und Funktionsteilung der ergänzenden Standortbereiche untereinander formuliert werden sollten. Die folgende Ta-

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belle spricht dazu für jeden ergänzenden Standortbereich jeweils Empfehlungen zur Ent- wicklung von zentren-, nahversorgungs- und nicht zentrenrelevanten Sortimenten (im Hauptsortiment) im Detail aus:

Tabelle 333333:33 ::: Entwicklungsempfehlungen für die ergänzenden StandoStandortbereichertbereiche in Kitzingen Einzelhandel im Hauptsortiment StandortbStandortbe-e-e-e- NahversorgungsNahversorgungs---- reich Zentrenrelevant Nicht zentrenrelevant rrrereeelevantlevant 484848 Bestandsschutz Bestandsschutz Bestandsschutz Weiterentwicklung: Po- EEE-E---CenterCenter keine Weiter- keine Weiterent- tenziale durch Leer- entwicklung wicklung stände, Magnetfunktion des Standortes nutzen Bestandsschutz Bestandsschutz Bestandsschutz Weiterentwicklung z. B. GE AAuuuugustgustgust---- zur Spezialisierung im keine Weiter- keine Weiterent- GauerGauer----StraßeStraße Baumarktsortiment und entwicklung wicklung artverwandten Sortimen- ten Weiterentwicklung aus- Bestandsschutz Bestandsschutz schließlich in Bestands- Am DreDreiiiistockstock keine Weiter- keine Weiterent- immobilie des ehemali- entwicklung wicklung gen POCO Bestandsschutz Bestandsschutz keine Weiter- keine Weiterent- entwicklung wicklung langfristig Rück- Bestandsschutz langfristig Rückbil- bildung keine Weiterentwicklung GE GolGolddddbergberg dung (Ausnahme: (Ausnahme: ggf. Standort für Gewerbe ggf. kleinflächige kleinflächige und Handwerk nutzen EH-Betriebe gem. EH-Betriebe ‚Handwerkerprivi- gem. ‚Handwer- leg‘ 50 ) kerprivileg‘ 49 ) Bestandsschutz Bestandsschutz Bestandsschutz Schwarzacher keine Weiter- keine Weiterent- entwicklung wicklung keine Weiterentwicklung Straße OstOstOst langfristig Rück- langfristig Rückbil- langfristig Rückbildung bildung dung Quelle: eigene Darstellung

Neue Einzelhandelsansiedlungen mit zentrenrelevantem Hauptsortiment sollen künftig nur noch im Innenstadtzentrum stattfinden. Neue Einzelhandelsvorhaben mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment sollten künftig nur noch im Innenstadtzentrum oder in

48 Güter des kurzfristigen Bedarfs 49 Vgl. Ansiedlungsleitsatz V, Kap. 6.5.2 50 Vgl. Ansiedlungsleitsatz V, Kap. 6.5.2

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städtebaulich integrierten Lagen zur Versorgung des Gebietes angesiedelt werden (vgl. Ansiedlungsleitsätze in Kap. 6.5.2). Somit verbleiben für die ergänzenden Standortbereiche E-Center, GE August-Gauer-Straße und Am Dreistock folgende wesentliche und zugleich nicht unbedeutende Standortfunktionen: Sie sollen dauerhaft Standort sein für den großflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem und nicht nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment, auch für den kleinflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem und nicht nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment. Die Standortbereiche E-Center, GE August-Gauer-Straße und Am Dreistock sollten daher künftig als Sonderstandorte für (großflächigen) nicht zentrenrelevanten Einzelhandel definiert werden und gemäß ihrer spezifischen Entwicklungsperspektive (vgl. Tabelle 33) weiterentwickelt werden. Die räumlichen Ausprägungen der drei Sonderstandorte sind in den nachfolgenden Abbildungen dargestellt.

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Abbildung 626262:62 ::: Sonderstandorte für (großflächigen) nicht zentrenrezentrenrelevantenlevanten Einzelhandel in Kitzingen Sonderstandort EE----CenterCenter SoSoSonSo nnnderstandortderstandort Am Dreistock

Sonderstandort GE AugustAugust----GauerGauerGauer----StrStrStrStraaaaßeßeßeße Legende

Einzelhandel

Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Sonderstandort

Quelle: Bestandserhebung Stadt + Handel 05/2010; Kartengrundlage: Stadt Kitzingen

Für die Standortbereiche GE Goldberg und Schwarzacher Straße Ost sollte sortiments- übergreifend allenfalls der Bestandsschutz ansässiger Einzelhandelsbetriebe gesichert werden. Zugunsten der nicht einzelhandelsbezogenen gewerblichen Grundstücksangebote und somit zum Schutz der produzierenden Betriebe bzw. des ansässigen Handwerks sollte daher eine weitere Ausdehnung des Einzelhandels, durch den tendenziell deutlich höhere

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Grundstückswerte erzielt werden würden, vermieden werden (Ausnahme GE Goldberg 51 : ggf. kleinflächige Betriebe gemäß des ‚Handwerkerprivilegs’ mit zentren- und nahversorgungsrelevantem Einzelhandel erhalten bzw. entwickeln). Hierzu sollte eine eindeutige räumliche Festlegung dieser Standortbereiche im Detail insbesondere bauleitplanerisch vorgenommen werden. Die folgenden Abbildungen verdeutlichen eine solche räumliche Festlegungsempfehlung, die bauleitplanerisch konkretisiert werden sollte.

51 Der Standortbereich wurde ursprünglich zu Gewerbezwecken geplant, d. h. nicht unmittelbar für eine Ein- zelhandelsnutzung (Ausweisung des Areals im Bebauungsplan 27.1 (Gewerbegebiet Goldberg) der Stadt Kitzingen als Gewerbegebiet (GE) gemäß § 8 BauNVO.

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Abbildung 636363:63 ::: räumliche Festlegung der Standortbereiche GE GoldbeGoldbergrg und Schwarzacher Straße Ost GE Goldberg Schwarzacher Straße Ost

Legende

Einzelhandel

Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Ergänzender Standortbereich

Quelle: Bestandserhebung Stadt + Handel 05/2010; Kartengrundlage: Stadt Kitzingen

Zusammenfassend zeigt die folgende Abbildung die Zielperspektive zur Entwicklung der ergänzenden Standortbereiche für (großflächigen) nicht zentrenrelevanten Einzelhandel:

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Abbildung 646464:64 ::: Zielperspektiven der ergänzenden Standortbereiche Legende Sonderstandort Sonderstandort Am Dreistock Ergänzender Standortbereich

Stärkung/ Ausbau Schwarzacher Bestandssicherung Straße Ost

Langfristig zurückfahren

Sonderstandort EEE-E---CenterCenter

GE Goldberg

Sonderstandort GE AugustAugust----GauerGauerGauer----StraStraStraStraßßßßeeee

Quelle: Bestandserhebung Stadt + Handel 05/2010; Kartengrundlage: Stadt Kitzingen

666.6...3333....3333 Zusammenfassung der sortimentsspezifischen EntwicklungsoptionenEntwicklungsoptionen und Restriktionen für die bestehenden Kitzinger Einzelhandelsstandortean delsstandorte In den vorangegangenen Kapitel wurden die Standorte des Kitzinger Einzelhandels hinsichtlich ihrer aktuellen Ausprägung und Bedeutung analysiert und für diese im Rahmen des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts Entwicklungsperspektiven und -restriktionen aufgezeigt. In Zusammenschau mit der Sortimentsliste (vgl. Kapitel 6.4) und den Ansieldungs- leitsätzen (vgl. Kapitel 6.5) ergeben sich für die Kitzinger Einzelhandelsstandorte die nachfolgend Entwicklungsperspektiven und -restriktionen. Die Darstellung erfolgt sowohl tabellarisch wie auch in einer zusammenfassenden kartographischen Darstellung.

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Tabelle 343434:34 ::: Zusammenfassung der Entwicklungsmöglichkeiten und ---restrik-restrikrestriktionentionen für die KiKit-t-t-t- zinger Einzelhandelsstandorte

Sortimentsrelevanz zentrenrelevazentrenrelevannnntttt zzzentrenzentrenentren---- u u.... nahvenahver-r-r-r- nnnichtnicht sorgungsrelevant zenzenzentzen tttrenrenrenren----relevantrelevant Lage

Innenstadtzentrum +++ +++ +++ Entwicklungsfläche (+) (+)**** ––– +++ Hindenburgring West Sonderstandort E-Center OOO O *O * +++ Sonderstandort GE OOO OOO +++ August-Gauer-Straße Sonderstandort Am OOO OOO (+)* Dreistock Standortbereich GE OOO OOO OOO Goldberg langfristig: ––– langfristig: ––– Standortbereich OOO OOO OOO Schwarzacher Straße Ost langfristig: ––– langfristig: ––– langfristig: ––– Nahversorgungsstandort OOO +++ ––– Siegfried-Wilke-Straße Nahversorgungsstandort Königsberger Straße/ OOO +++ ––– Böhmerwaldstraße Quelle: eigene Darstellung * gesonderte Entwicklungsempfehlungen.

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Abbildung 656565:65 ::: Die übergeordnete EntwickEntwicklungszielstellunglungszielstellung für die Kitzinger EinzelhandelEinzelhandels-s-s-s- standorte

Quelle: eigene Darstellung * gesonderte Entwicklungsempfehlungen.

666.6...3333....4444 Standortbewertung für die potenzielle Ansiedlung eines ElektronikfacElektronikfach-h-h-h- markts in Kitzingen In Kitzingen wurde im zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum das Bürgerbräu- Gelände als Potenzial- und Entwicklungsfläche für die Neuansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten und zentren- und nahversorgungsrelevanten Hauptsortiment benannt (vgl. Kapitel 6.1.2). Gemäß den voran stehenden Entwicklungszie- len für die Stadt Kitzingen (vgl. Kapitel 5.2) und den Ansiedlungsleitsätzen (vgl. Kapitel 6.5.2), sollen Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Hauptsortiment zukünftig nur im zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum angesiedelt werden. Für großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Hauptsortiment ist zudem auch die Entwick- lungsfläche Hindenburgring West, welche an den zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum angrenzt, unter bestimmten Vorraussetzungen als Standortbereich benannt. Für die sonstigen Standortbereiche in Kitzingen wird keine Weiterentwicklung mit Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevantem Hauptsortiment empfohlen (vgl. Kapitel 6.3).

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Derzeit stehen Ansiedlungsbestrebungen für einen Elektronikfachmarkt in Kitzingen in Re- de. Die beiden in den voran stehenden Ausführungen für die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben – darunter auch Elektronikfachmärkte – benannten Standorte, Bür- gerbräu-Gelände und Hindenburg-Ring West, weisen für eine kurz-/ mittelfristige einzelhandelsbezogene Entwicklung verschiedene und verschieden gewichtige Entwick- lungshemmnisse auf. Nachfolgend erfolgt daher eine inhaltlich, fachliche und argumentative städtebauliche Bewertung verschiedener Einzelhandelsstandorte in Kitzin- gen, welche prinzipiell für die Ansiedlung eines Elektronikfachmarkts in Frage kommen. Damit steht der Stadt Kitzingen im Rahmen des Einzelhandelskonzepts eine fundierte Be- wertungs- und Abwägungsgrundlage im weiteren Planprozess für die Ansiedlung eines Elektronikfachmarkts zu Verfügung, auf deren Grundlage eine stadtentwicklungspolitische Entscheidung getroffen werden kann. Gleichwohl ist darauf zu verweisen, dass die nachfolgenden Ausführungen nur als Bewertungs- und Abwägungsgrundlage für eine Standortentscheidung dienen können, nicht jedoch eine städtebauliche und landesplanerische Verträglichkeitsanalyse ersetzen. Ein Elektronikfachmarkt weist zwar mit dem Hauptsortiment Neue Medien/ Unterhaltungs- elektronik einen zentrenrelevanten Sortimentsschwerpunkt auf, jedoch ist ein weiteres Ausprägungsmerkmal eines Elektronikfachmarkts ein nicht unerheblicher Verkaufsflächen- anteil, der auf das nicht zentrenrelevante Nebensortiment Elektrogroßgeräte sowie ggf. auch auf das nicht zentrenrelevante Rand- oder Nebensortiment Lampen/ Leuchten ent- fällt 52 . Damit ist ein Elektronikfachmarkt hinsichtlich der Bewertung eines potenziellen Ansiedlungsstandorts grundsätzlich einer differenzierteren Prüfung zugänglich, als ein groß- flächiger Betrieb mit einem rein zentrenrelevanten Hauptsortiment (bspw. Bekleidungs- fachmarkt, Schuhfachmarkt). Wie angeführt, weisen die beiden Potenzial- und Entwicklungsflächen für die Neuansied- lung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Hauptsortiment, Bürgerbräu-Gelände und Hindenburgring West, verschiedene Entwicklungshemmnisse auf. Für das Bürgerbräu-Gelände sind zu benennen: derzeit keine Entwicklung abzusehen, zeitlicher Horizont daher mittel- bzw. langfristig; Entwicklung vermutlich nur mit hohen Investitionssummen möglich; Fragen des Denkmalschutzes ungeklärt; Verkehrliche Anbindung ungeklärt. Dennoch ist der Standort aufgrund seiner zentralen Lage im zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum und seiner ausreichenden Grundfläche grundsätzlich als positiv für eine Einzelhandelsentwicklung zu bewerten. Hierdurch könnten großflächige Einzelhandelsbe-

52 Einordnung der Sortimente gemäß der Kitzinger Sortimentsliste (vgl. Kapitel 6.4).

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triebe (mehr als nur ein Elektronikfachmarkt) im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt- zentrum angesiedelt werden, direkt an die bestehende Hauptlage angrenzend und räumlich konzentriert. Derzeit bestehen für derartige Betriebe im Innenstadtzentrum aufgrund von Flächenrestriktionen kaum Ansiedlungsmöglichkeiten. Hierdurch würden – eine gelungene städtebaulich-funktionale Einbindung in die Bestandstrukturen und Laufwege vorausgesetzt – positive Synergieeffekte für die Bestandsstrukturen im Innenstadtzentrum und insgesamt eine Stärkung und ein Bedeutungszuwachs für dieses resultieren. Die Entwicklungshemmnisse für den Hindenburgring West stellen sich wie folgt dar: Bestandsstrukturen derzeit mit Nutzungen versehen; Entwicklung für großflächiges Vorhaben wie Elektronikfachmarkt aufgrund der Flä- chen- und Grundstückszuschnitte, die derzeit noch verschiedenen Nutzungen unterlegen und keinen einheitlichen Besitzer aufweisen, schwierig; vermutlich hohe Investitionskosten aufgrund Flächen- und Grundstückszuschnitte. Gleichwohl ist auch dieser Standort grundsätzlich für eine Einzelhandelsentwicklung geeignet und könnte durch die Aufnahme eines großflächigen Einzelhandelsbetriebs (bspw. Elektronikfachmarkt) die kleinteiligen Bestandsstrukturen des zentralen Versorgungsbe- reichs Innenstadtzentrum ergänzen. Diese Entwicklungshemmnisse fließen in die nachfolgende Bewertungsmatrix zur Eignung der bestehenden Einzelhandelslagen für die Ansiedlung eines Elektronikfachmarkts in Kit- zingen mit ein. Dabei werden alle Einzelhandelsstandorte, welche in den voran stehenden Bausteinen des Einzelhandelskonzepts benannt und analysiert wurden, hinsichtlich der Eig- nung als Standort für einen Elektronikfachmarkt bewertet. Grundsätzlich ist die Ansiedlung eines Elektronikfachmarkts an einem bisher nicht durch Einzelhandel geprägten Standort nicht zu empfehlen, da hieraus eine weitere Zersplitterung des bereits dispers ausgepräg- ten Standortgefüges des Kitzingers Einzelhandels resultieren würde.

Tabelle 353535:35 ::: Bewertungsmatrix zur EEignungignung der bestehenden EinzelhandelslagenEinzelhandelslagen für die AAAn-An-n-n- siedlung eines Elektronikfachmarkts Lage propropro contra Eignung Innenstadtzentrum - Bündelung der Einzelhandels- - Begrenzte Flächenverfügbarkeit angebote am richtigen Standort - Potenzialfläche Bürgerbräu ver- - Vermeidung der weiteren Zer- mutlich nur mittelfristig zu splitterung der Angebots- entwickeln standorte in Kitzingen - Vermutlich hohes Investitions- jajaja - sinnvolle Ergänzung und Stär- volumen notwendig kung der Bestandsstrukturen - Bestehende Leerstände auf- - Verbesserung des Branchen- grund Ausprägung (VKF, mixes Andienung, Verkehrslage, Par- kierung etc.) nicht geeignet

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Lage propropro contra Eignung Entwicklungsfläche - Ergänzungsbereich des Innen- - Aktuelle Nutzung der baulichen HiHiHinHi nnndenburgringdenburgring stadt zentrums für großflächigen Strukturen West Einzelhandel - Begrenzte Flächenverfügbarkeit - Teilweise bereits als Einzel- - Vermutlich hohes Investitions- handelsstandort etabliert volumen notwendig - Vermeidung der weiteren Zer- splitterung der Angebots- standorte in Kitzingen - Gute verkehrliche Erreichbar- jajaja keit/ Einsehbarkeit - Städtebauliche Anbindung an das Innenstadtzentrum gewähr- leistet - (Nur) ein großflächiger Einzel- handelsbetrieb empfehlenswert (Ausweichstandort Innenstadt- zentrum) Sonderstandort - Flächenverfügbarkeit - Flächenverfügbarkeit erst nach EEE-E---CenterCenter - Magnetwirkung des Standorts grundsätzlicher Neuordnung des Standorts gegeben eiei - Bereits etablierter Einzelhan- eiei - Keine Weiterentwicklung mit n n delsstandort, Vermeidung der n n geschränktgeschränkt weiteren Zersplitterung der An- zentren- u. nahversorgungsrele- geschränktgeschränkt gebotsstandorte in Kitzingen vanten Sortimenten empfeh- - Gute verkehrliche Erreichbar- lenswert, jedoch vor dem keit/ Einsehbarkeit Hintergrund der Neuordnung des Standorts eingeschränkt - Neuordnung des Standorts an- denkbar (s. u.) gedacht - Weitere Standortattraktivierung

mit negativen Auswirkungen auf die Entwicklungsmöglichkeiten des Innenstadtzentrums Sonderstandort GE - Teilweise bereits als Einzelhan- - Eingeschränkte Flächenverfüg- AAAuAuuugustgustgust----GauerGauerGauer----StraßeStraße delsstandort etabliert barkeit - Keine Weiterentwicklung mit zentren- u. nahversorgungsrelevanten Sortimenten empfehlenswert nein - Standort zur Weiterentwick- lung/ Spezialisierung im Baumarktsortiment und artverwandten Sortimenten empfohlen Sonderstandort - Flächenverfügbarkeit - Keine Weiterentwicklung mit Am DreDreiiiistockstock - Gute verkehrliche Erreichbar- zentren- u. nahversorgungsrele- nein keit/ Einsehbarkeit vanten Sortimenten empfehlenswert

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Lage propropro contra Eignung - Weitere Standortattraktivierung mit negativen Auswirkungen auf Bestand und die Entwicklungs- möglichkeiten des Innenstadtzentrums Standortbereich - Flächenverfügbarkeit - Keine Weiterentwicklung mit GE Goldberg Einzelhandelsbetrieben empfehlenswert - Langfristig Rückbildung zent- nein ren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente empfehlenswert Standortbereich - Flächenverfügbarkeit - Keine Weiterentwicklung mit Schwarzacher Straße Einzelhandelsbetrieben emp- OstOstOst fehlenswert

- Langfristig Rückbildung der Ein- nein zelhandelsnutzungen empfehlenswert Quelle: eigene Darstellung

Die Bewertungsmatrix verdeutlich, dass eine Ansiedlung eines Elektronikfachmarkts v. a. für die Standortbereiche Innenstadtzentrum, hier jedoch derzeit nur auf dem Bürgerbräu- Gelände denkbar, und am Standort Entwicklungsfläche Hindenburgring West, welcher an das Innenstadtzentrum anschließt, grundsätzlich zu empfehlen ist. Wie oben dargestellt, ist eine Entwicklung dieser beiden Bereiche vor dem Hintergrund der jeweiligen Entwick- lungshemmnisse als Standort für einen Elektronikfachmarkt derzeit schwierig. Als Option für die Ansiedlung eines Elektronikfachmarkts kann noch der Standortbereich E-Center angeführt werden. Dort ist eine grundsätzliche Neuordnung des Standorts des E-Centers angedacht, in dessen Folge auch die Voraussetzungen für die Ansiedlung eines Elektronikfachmarkts geschaffen werden könnten. Allerdings wären mit einer Elektronik- fachmarktansiedlung an diesem Standort bedeutende negative Auswirkungen auf die Entwicklungsmöglichkeiten des Innenstadtzentrums verbunden: Ein Elektronikfachmarkt könnte als Magnetbetrieb für das Bürgerbräu-Gelände fungieren und dort zu einer differenzierten Sortimentsausprägung beitragen. Zudem würde ein Elektronikfachmarkt auf dem Bürgerbräu-Gelände insgesamt zur Sorti- mentsdifferenzierung und grundsätzlich zur Stärkung der Angebotsstrukturen des Innenstadtzentrums beitragen. Eine Ansiedlung eines Elektronikfachmarkts sowohl auf dem Bürgerbräu-Gelände wie auch am Standortbereich E-Center erscheint vor dem Hintergrund des begrenz-

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ten absatzwirtschaftlichen Spielraums sowie aktuellen Entwicklungen im Bereich der Elektronikfachmärkte 53 aus fachgutachterlicher Sicht unwahrscheinlich. Der Standortbereich E-Center würde in seiner Bedeutung weiter gestärkt, hieraus können negative Auswirkungen auf die Entwicklungsmöglichkeiten des Innenstadt- zentrums erwachsen. Sollte dennoch die Ansiedlung eines Elektronikfachmarkts am Standortbereich E-Center durch eine entsprechende stadtentwicklungspolitisch positive Entscheidung in Erwägung gezogen werden, sollten im Rahmen der Neuordnung des Standortbereichs und der damit einhergehenden bauleitplanerischen Überplanung zwingend folgende Aspekte berücksich- tigt werden: Grundsätzlich Nachweis der städtebaulichen und landesplanerischen Verträglichkeit der am Standortbereich vorgesehenen Einzelhandelsnutzungen. Beschränkung der zentren- und nahversorgungsrelevanten sowie zentrenrelevanten Sortimente im Rahmen der Bauleitplanung. Es empfiehlt sich aus fachgutachterlicher Sicht im Rahmen der Bauleitplanung nur die Ansiedlungsvoraussetzungen für einen Elektronikfachmarkt und für die Neuges- taltung des E-Center zu schaffen. Weitere Betriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevantem sowie zentrenrelevantem Hauptsortiment sollten im Rahmen der Bauleitplanung für den Standort ausgeschlossen werden, um die Auswirkungen auf die Bestandsstrukturen und Entwicklungsmöglichkeiten des Innenstadtzentrums in einem verträglichen Rahmen zu halten. Der Standortbereich Am Dreistock ist aufgrund seiner nicht integrierten Lage sowie der dort bereits bestehenden ausgeprägten Einzelhandelsstrukturen nicht für die Ansiedlung eines Elektronikfachmarkts zu empfehlen. Auch die restlichen Standortbereiche in Kitzingen sind für die Ansiedlung eines Elektronikfachmarkts nicht zu empfehlen.

Fazit StandortbeweStandortbewertungrtung für die potenzielle AnsieAnsieddddllllungung eines Elektronikfachmarkts in Kitzingen Vorrangig ist für die Ansiedlung eines Elektronikfachmarkts der zentrale Versorgungsbe- reich Innenstadtzentrum und in diesem das Bürgerbräu-Gelände zu benennen. Nachgeordnet kann der Standortbereich Hindenburgring West empfohlen werden. Nur wenn die Entwicklungshemmnisse für beide Standorte auf absehbare Zeit nicht gelöst werden können, ist eine Ansiedlung am Standortbereich E-Center denkbar. Hierfür müssten jedoch einerseits die Standortrahmenbedingungen geschaffen werden und v. a. im Rahmen der Bauleitplanung dafür Sorge getragen werden, dass am Standort nur das E-Center neu- strukturiert und ein Elektronikfachmarkt angesiedelt wird. Weitere Betriebe mit zentren-

53 Zunehmende Bedeutung des Internethandels, deutliche Zurückhaltung in der Expansion, etc.

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und nahversorgungsrelevantem sowie zentrenrelevantem Hauptsortiment sollten im Rah- men der Bauleitplanung für den Standort ausgeschlossen werden, zudem müsste die städtebauliche und landesplanerische Verträglichkeit beider Vorhaben nachgewiesen werden. Grundsätzlich gilt es zu bedenken, dass die Entwicklungsmöglichkeiten des Innen- stadtzentrums und hier v. a. die Entwicklung des Bürgerbräu Geländes durch die Ansiedlung eines Elektronikfachmarkts am Standortbereich E-Center deutlich eingeschränkt würden.

666.6...4444 Die Sortimentsliste für Kitzingen Zur Feinsteuerung von Einzelhandelsvorhaben ist die Definition der in Kitzingen als zentrenrelevant zu bewertenden Sortimente in Form einer Sortimentsliste erforderlich. Erst mit Vorliegen einer solchen Sortimentsliste kann die Bauleitplanung oder kann im Baugeneh- migungsverfahren im Zusammenspiel mit den Ansiedlungsleitsätzen des Einzelhandelskonzeptes festgestellt werden, ob ein geplantes Vorhaben oder ob eine Standortplanung den Zielen und Empfehlungen dieses Konzeptes entspricht.

Rechtliche Anforderungen Die Steuerungsempfehlungen des Einzelhandelskonzeptes, die als Grundlage der Bauleit- planung dienen, müssen hinreichend bestimmt bzw. bestimmbar und daher abschließend sein. Sortimentslisten, welche die Begriffe „insbesondere“, „zum Beispiel“ bzw. „beispielsweise“ enthalten, sind auch im Sinne der gängigen Rechtsprechung nicht hinreichend präzise und können zur bauleitplanerischen Steuerung nicht verwendet werden. Auch ein bloßer Rückgriff auf landesweite Sortimentslisten wäre nicht ausreichend. Viel- mehr hat die planende Gemeinde sortimentsspezifisch und abschließend darzulegen, welche aktuellen örtlichen Gründe jeweils für oder gegen die Festlegung von Sortimenten in der Sortimentsliste sprechen. 54 Als rechtliche Vorgaben ist das Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP 2006) heranzu- ziehen. Der LEP enthält in der Begründung zu Teil B II 1.2.1.2 (Einzelhandelsziel) eine „Liste zur Unterscheidung innenstadtrelevanter und nicht innenstadtrelevanter Waren“, die in der Bauleitplanung bzw. sonstigen kommunalen Planung aufgegriffen werden sollten. Die Be- gründung zum LEP führt hierzu aus 55 , dass eine Unterscheidung nach innenstadtrelevanten Sortimenten, dabei Waren des kurzfristigen, täglichen Bedarfs (hauptsächlich Nahrungs- und Genussmittel) und Wa- ren des sonstigen Bedarfs (wie Bekleidung, Schuhe oder Lederwaren) und nicht

54 Zu dieser Anforderung liegt eine gefestigte landesgerichtliche Rechtsprechung vor, so z.B. OVG Münster, Urteil 7A D 92/99.NE vom 03.06.2002, gleichlautend auch VGH Baden-Württemberg, Urteil 8 S 1848/04 vom 02.05.2005. 55 Vgl. Begründung zum LEP B II 1.2.1.2 (Einzelhandelsziel), zu Absatz 3

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innenstadtrelevanten Sortimenten (wie Möbel, Bodenbeläge oder Baustoffe) ange- zeigt ist, nicht die Betriebsform an sich, sondern deren Sortimentsgestaltung Einfluss auf die Versorgungsstrukturen nimmt, sich das Angebot von Nahrungs- und Genussmitteln insbesondere auf Nahversor- gungsstrukturen, das Angebot von innenstadtrelevanten Sortimenten auf innerstädtische Versorgungsstrukturen auswirkt.

Methodische Herleitung Bei der Herleitung der Sortimentsliste ist zum einen die Einzelhandels-Bestandsstruktur von Bedeutung, insbesondere hinsichtlich der Verkaufsflächenanteile der Sortimente und der Sortimentsschwerpunkte nach städtebaulichen Lagen. Zudem ist es erforderlich, die künfti- gen Entwicklungsoptionen von Branchen und Standorten im Zusammenhang mit der Zielperspektive des Einzelhandelskonzeptes zu beachten, um die Sortimente bezüglich ihrer Zentrenrelevanz festzulegen. Es können hierbei auch solche Sortimente als zentrenrelevant begründet werden, die noch nicht oder nur in geringem Maße in einem zentralen Versorgungsbereich vorhanden sind, die aber aufgrund ihrer strategischen Be- deutung künftig dort verstärkt angesiedelt werden sollen. 56 Bei der Bewertung der künftigen Zielperspektive ist allerdings zu beachten, dass die anzustrebende Entwicklung realistisch zu erreichen sein sollte. Bei der Herleitung der Sortimentsliste ist außerdem zu beachten, dass Sortimente nicht nur für sich alleine genommen bewertet werden sollten, sondern dass sich ihre Zentrenrelevanz oder Nahversorgungsrelevanz teilweise zusätzlich aus der Koppelung mit anderen Sorti- menten begründet. Über die Benennung zentren- und nicht zentrenrelevanter Sortimente hinaus hat sich im Rahmen der Planungspraxis die Konkretisierung nahversorgungsrelevanter Sortimente be- währt. Wenngleich diese aufgrund ihrer Charakteristik nahezu immer auch zentrenrelevant sind, kommt diesen Sortimentsgruppen eine besondere Aufgabe im Rahmen der kommunalen Daseinsvorsorge im Hinblick auf die Gewährleistung einer möglichst wohnungsnahen Grundversorgung mit Waren des täglichen Bedarfs zu. Zur Gewährleistung dieses Versor- gungsziels werden im folgenden Kapitel konkrete Ansiedlungsleitsätze für Einzelhandelsansiedlungen oder -erweiterungen mit nahversorgungsrelevanten Sortimen- ten formuliert.

56 Vgl. hierzu den Beschluss 4 BN 33.04 des BVerwG vom 10.11.2004 sowie z. B. die Rechtsprechung des VGH Baden-Württemberg, Urteil 3 S 1259/05 vom 30.01.2006.

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Tabelle 363636:36 ::: Beurteilungskriterien für die Zentrenrelevanz von SSortimentenortimenten ZentrenZentrenrelevantrelevant sind in der Regel Sortimente,

die einen zentralen Versorgungsbereich städtebaulich-funktional im Bestand strukturell prä- gen,

die eine hohe Kundenfrequenz in einem zentralen Versorgungsbereich bewirken,

die einen geringen Flächenanspruch haben und sich in einen Zentrumsbereich räumlich in- tegrieren lassen,

die für einen attraktiven Branchenmix und damit die Attraktivität eines Zentrums notwendig sind,

die vom Kunden überwiegend auch ohne Pkw transportiert werden können,

die in einem Zentrum kaum oder noch gar nicht angesiedelt sind, dort aber aufgrund der städtebaulichen Zielperspektive künftig stärker ausgebaut werden sollten.

Nahversorgungsrelevant sind in der Regel Sortimente,

die Merkmalen der Zentrenrelevanz entsprechen,

die zugleich zu einem deutlichen Anteil ihres Bestandes auch außerhalb zentraler Lagen angesiedelt sind und dort zu einer flächendeckenden wohnortnahen Grundversorgung mit Waren des kurzfristigen, insbesondere täglichen Bedarfs für die Wohnbevölkerung beitragen.

Nicht zentrenrelzentrenrelevantevant sind in der Regel Sortimente,

die zentrale Lagen nicht prägen,

die aufgrund ihrer Größe oder Beschaffenheit auch in städtebaulich nicht integrierten Lagen angeboten werden bzw. sich nicht für die Ansiedlung in zentralen Lagen eignen.

Quelle: eigene Darstellung

Im Ergebnis der rechtlichen Anforderungen und der methodischen Herleitung ergibt sich die folgende Liste zentren- bzw. nahversorgungsrelevanter Sortimente in Kitzingen als sog. „Kitzinger Liste“.

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Tabelle 373737:37 ::: SortimentSortimentsliste sliste für die Stadt Kitzingen („Kitzinger Liste“) Kurzbezeichnung Nr. nach Bezeichnung nach WZ 2008 SortSortSortiSort iiimentment WZ 2008 57

Zentrenrelevante SortSortiiiimentemente

Augenoptik 47.78.1 Augenoptiker

Bekleidung 47.71 Einzelhandel mit Bekleidung

Bettwaren aus 47.51 Einzelhandel mit Textilien (daraus NUR: Einzelhandel mit Matratzen, Steppdecken u. a. Bettdecken, Kopfkissen u. a. Bettwaren)

Briefmarken/ Münzen 47.78.3 Einzelhandel mit Kunstgegenständen, Bildern, kunstgewerblichen Erzeugnissen, Briefmarken, Münzen u. Geschenkartikeln (daraus NUR: Einzelhandel mit Briefmar- ken und Münzen)

Bücher 47.61 Einzelhandel mit Büchern 47.79.2 Antiquariate

Computer (PC-Hardware 47.41 Einzelhandel mit Datenverarbeitungsgeräten, peripheren und - Software) Geräten und Software

Elektrokleingeräte aus 47.54 Einzelhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten (NUR: Einzelhandel mit Elektrokleingeräten einschließlich Näh- und Strickmaschinen)

Foto- und optische Erzeug- 47.78.2 Einzelhandel mit Foto- und optischen Erzeugnissen (ohne nisse und Zubehör Augenoptiker)

Glas/ Porzellan/ Keramik 47.59.2 Einzelhandel mit keramischen Erzeugnissen und Glaswaren

Haus-/ Bett-/ Tischwäsche aus 47.51 Einzelhandel mit Textilien (darunter NUR: Einzelhandel mit Haus- und Tischwäsche, z. B. Hand-, Bade- und Geschirrtü- cher, Tischdecken, Stoffservietten, Bettwäsche)

Hausrat aus 47.59.9 Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n. g. (daraus NUR: Einzelhandel mit Hausrat aus Holz, Metall und Kunststoff, z. B. Besteck und Tafelgeräte, Koch- und Brat- geschirr, nicht elektrische Haushaltsgeräte, sowie Einzelhandel mit Haushaltsartikeln und Einrichtungsge- genständen a. n. g.)

57 WZ 2008 = Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistisches Bundesamtes, Ausgabe 2008

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Kurzbezeichnung Nr. nach Bezeichnung nach WZ 2008 SortSortSortiSort iiimentment WZ 2008

Zentrenrelevante SortSortiiiimentemente

Heimtextilien/ Gardinen aus 47.53 Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbelägen und Tapeten (daraus NUR: Einzelhandel mit Vorhängen und Gardinen) aus 47.51 Einzelhandel mit Textilien (daraus NUR: Einzelhandel mit Dekorations- und Möbelstoffen, dekorativen Decken und Kissen, Stuhl- und Sesselauflagen u. Ä.)

Kinderwagen aus 47.59.9 Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a.n.g. (NUR: Ein- zelhandel mit Kinderwagen) 58

Kurzwaren/ Schneidereibe- aus 47.51 Einzelhandel mit Textilien (NUR: Einzelhandel mit Kurzwa- darf/ Handarbeiten sowie ren, z. B. Nähnadeln, handelsfertig aufgemachte Näh-, Meterware für Bekleidung Stopf- und Handarbeitsgarn, Knöpfe, Reißverschlüsse so- und Wäsche wie Einzelhandel mit Ausgangsmaterial für Handarbeiten zur Herstellung von Teppichen und Stickereien)

Medizinische und orthopädi- 47.74 Einzelhandel mit medizinischen und orthopädischen Arti- sche Geräte keln

Musikinstrumente und Musi- 47.59.3 Einzelhandel mit Musikinstrumenten und Musikalien kalien

Papier/ Büroartikel/ 47.62.2 Einzelhandel mit Schreib- und Papierwaren, Schul- und Bü- Schreibwaren sowie Künst- roartikeln ler- und Bastelbedarf

Schuhe, Lederwaren 47.72 Einzelhandel mit Schuhen und Lederwaren

Spielwaren 47.65 Einzelhandel mit Spielwaren

Sportartikel (inkl. Sportbe- aus 47.64.2 Einzelhandel mit Sport- und Campingartikeln (ohne Cam- kleidung) pingmöbel, Anglerbedarf und Boote) (daraus NUR: Einzelhandel mit Sportartikeln)

58 Die Zuordnung zu Haushaltsgegenständen begründet sich aus der Überleitung des WZ 2003 zum WZ 2008

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Kurzbezeichnung Nr. nach Bezeichnung nach WZ 2008 SortSortSortiSort iiimentment WZ 2008

Zentrenrelevante SortSortiiiimentemente

Telekommunikationsartikel 47.42 Einzelhandel mit Telekommunikationsgeräten

Uhren/ Schmuck 47.77 Einzelhandel mit Uhren und Schmuck

Unterhaltungselektronik 47.43 Einzelhandel mit Geräten der Unterhaltungselektronik 47.63 Einzelhandel mit bespielten Ton- und Bildträgern

Waffen/ Jagdbedarf/ Angeln aus 47.78.9 Sonstiger Einzelhandel a. n. g. (daraus NUR: Einzelhandel mit Waffen und Munition) aus 47.64.2 Einzelhandel mit Sport- und Campingartikeln (daraus NUR: Anglerbedarf)

Wohneinrichtungsbedarf 47.78.3 Einzelhandel mit Kunstgegenständen, Bildern, kunstge- (ohne Möbel), Bilder/ Pos- werblichen Erzeugnissen, Briefmarken, Münzen u. ter/ Bilderrahmen/ Geschenkartikeln (daraus NUR: Einzelhandel mit Kunstge- Kunstgegenstände genständen, Bildern, kunstgewerblichen Erzeugnissen und Geschenkartikeln)

aus 47.59.9 Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n. g. (daraus NUR: Einzelhandel mit Holz-, Kork-, Korb- und Flechtwaren)

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Kurzbezeichnung Nr. nach Bezeichnung nach WZ 2008 SortSortSortiSort iiimentment WZ 2008

ZentrenZentren---- und nahversorgungsrelevante SSoooorrrrtimentetimente

Blumen aus 47.76.1 Einzelhandel mit Blumen, Pflanzen, Sämereien und Düngemitteln (daraus NUR: Blumen)

Drogerie, Kosmetik/ 47.75 Einzelhandel mit kosmetischen Erzeugnissen Parfümerie und Körperpflegemitteln Nahrungs- und Genussmittel 47.2 Einzelhandel mit Nahrungs- und Genussmitteln, Getränken und Tabakwaren (in Verkaufsräumen)

Pharmazeutische Artikel 47.73 Apotheken (Apotheke) Zeitungen/ Zeitschriften 47.62.1 Einzelhandel mit Zeitschriften und Zeitungen

Nicht zentrenzentrenrelevanterelevante SoSorrrrtimetimetimetimentententente

Baumarkt-Sortiment im en- 47.52 Einzelhandel mit Metallwaren, Anstrichmitteln, Bau- und geren Sinne Heimwerkerbedarf (daraus NICHT: Einzelhandel mit Ra- senmähern, siehe Gartenartikel) aus 47.53 Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbodenbelägen und Tapeten (daraus NUR: Einzelhandel mit Tapeten und Fußbodenbelägen) aus 47.59.9 Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen (daraus NUR: Ein- zelhandel mit Sicherheitssystemen wie Verriegelungseinrichtungen und Tresore) aus 47.78.9 Sonstiger Einzelhandel a. n. g. (daraus NUR: Einzelhandel mit Heizöl, Flaschengas, Kohle und Holz)

Boote aus 47.64.2 Einzelhandel mit Sport- und Campingartikeln (daraus NUR: Boote)

Campingartikel (ohne Cam- aus 47.64.2 Einzelhandel mit Sport- und Campingartikeln (ohne Cam- pingmöbel und pingmöbel, Anglerbedarf und Boote) (daraus NUR: Angelzubehör) Einzelhandel mit Campingartikeln) Elektrogroßgeräte aus 47.54 Einzelhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten (daraus NUR: Einzelhandel mit Elektrogroßgeräten wie Wasch-, Bügel- und Geschirrspülmaschinen, Kühl- und Ge- frierschränken und -truhen)

Fahrräder und Zubehör 47.64.1 Einzelhandel mit Fahrrädern, Fahrradteilen und -zubehör

Gartenartikel (ohne Garten- aus 47.59.9 Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n. g. (daraus möbel) aus 47.52.1 NUR: Koch- und Bratgeschirr für den Garten) Einzelhandel mit Metall- und Kunststoffwaren a. n. g. (daraus NUR: Rasenmäher, Eisenwaren und Spielgeräte für den Garten)

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Kurzbezeichnung Nr. nach Bezeichnung nach WZ 2008 SortSortSortiSort iiimentment WZ 2008

Nicht zezentrenntrenrelevantentren relevante SoSorrrrtimentetimente

Kraftfahrzeugzubehör 45.32 Einzelhandel mit Kraftwagenteilen und -zubehör

Möbel (inkl. Garten und 47.59.1 Einzelhandel mit Wohnmöbeln Campingmöbel) aus 47.79.1 Einzelhandel mit Antiquitäten und antiken Teppichen (daraus NUR: Einzelhandel mit Antiquitäten)

Motorradzubehör 45.40 Handel mit Krafträdern, Kraftradteilen und -zubehör

Leuchten/ Lampen aus 47.59.9 Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n. g. (daraus NUR: Einzelhandel mit Lampen und Leuchten)

Pflanzen/ Samen 47.76.1 Einzelhandel mit Blumen, Pflanzen, Sämereien und Dün- gemitteln (daraus NICHT: Einzelhandel mit Blumen)

Teppiche (ohne Teppichbö- 47.53 Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbodenbelägen den) aus 47.79.1 und Tapeten (daraus NUR: Einzelhandel mit Teppichen, Brücken und Läufern)

Einzelhandel mit Antiquitäten und antiken Teppichen (daraus NUR: Einzelhandel mit antiken Teppichen)

Zoologischer Bedarf und le- aus 47.76.2 Einzelhandel mit zoologischem Bedarf und lebenden Tie- bendige Tiere ren

Einzelhandel a.n.g. aus 47.78.9 Sonstiger Einzelhandel anderweitig nicht genannt (daraus NUR: Einzelhandel mit Non-Food-Waren a. n. g.)

Quelle: eigene Darstellung auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2010

Für die kommunale Feinsteuerung empfiehlt es sich, die Sortimente in die textlichen Fest- setzungen (bzw. Begründung) der entsprechenden Bauleitpläne zu übernehmen sowie in der Begründung zusätzlich dieses Einzelhandelskonzept als Grundlage der Sortimentsliste zu benennen. 59 Hierbei sollten gleichzeitig die Sortimente mit den angegebenen Nummern des Warengruppenverzeichnisses sowie dessen Sortimentsbezeichnungen gekennzeichnet werden, um eine hinreichende Bestimmtheit und Bestimmbarkeit des Bauleitplans zu ge- währleisten.

666.6...5555 AnsiedlungsleitsätzAnsiedlungsleitsätzee für Vorhaben oder ErweiterungenErweiterungen im EinzeEinzel-l-l-l- handel Bisher wurden übergeordnete Entwicklungszielstellungen, der absatzwirtschaftliche Ent- wicklungsrahmen, das Zentrenkonzept, das Nahversorgungs- sowie das Sonderstandortkonzept und nicht zuletzt die Spezifizierung zentrenrelevanter Sortimente vorgestellt. Für die konkrete Ausgestaltung von Bebauungsplänen fehlt jedoch eine Ver-

59 Vgl. Kuschnerus 2007: Rn. 531.

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knüpfung dieser Leistungsbausteine zu einem Bewertungsinstrument. Dieses Instrument wird durch die nachfolgenden Ansiedlungsleitsätze zur Verfügung gestellt. Die Ansiedlungsleitsätze konkretisieren die übergeordneten Entwicklungszielstellungen zur künftigen Einzelhandelsentwicklung für alle Arten des Einzelhandels und für alle denkbaren Standortkategorien in Kitzingen und ermöglichen somit eine Steuerung der städtebaulich bestmögliche Einzelhandelsentwicklung in der Zukunft.

666.6...5555....1111 Einordnung und Begründung der Ansiedlungsleitsätze Die Ansiedlungsleitsätze enthalten Regelungen zu einem ausgewogenen Verhältnis der folgenden Ziele untereinander: 1. Innenstadtzentrum stärken : Erhaltung und Stärkung des zentralen Versorgungsbe- reichs Innenstadtzentrum, 2. Flächendeckende Nahversorgung gewährleisten : die flächendeckende Nahversor- gung in den Wohngebieten bestmöglich sichern und stärken, ohne hierbei die Entwicklung des Innenstadtzentrums zu beeinträchtigen, 3. Ergänzende Standorte bereitstellen : ergänzend und im Rahmen eindeutiger Rege- lungen Standorte für den großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel bereitstellen, ohne hierbei die Entwicklung des Innenstadtzentrums oder der Nah- versorgung zu beeinträchtigen. Diese Ansiedlungsleitsätze stellen ein Regelwerk dar, das transparente, nachvollziehbare Zulässigkeitsentscheidungen und bauleitplanerische Abwägungen vorbereitet. Sie gewähr- leisten zudem die notwendige Flexibilität hinsichtlich künftig ggf. erforderlicher Einzelfallentscheidungen. Sie dienen dazu, die Standortstruktur des Kitzinger Einzelhandels insbesondere zugunsten einer gesamtstädtisch gewinnbringenden Entwicklung zu sichern und weiter auszugestalten. Durch die klare Regel-Ausnahme-Struktur mit für alle Beteiligten transparenten Standort- bewertungen tragen diese Ansiedlungsleitsätze im Zusammenspiel mit der Kitzinger Sortimentsliste zu einer im hohen Maße rechtssicheren Ausgestaltung von Zulässigkeitsent- scheidungen und Bauleitplänen bei und garantieren somit Planungs- und Investitionssicherheit sowohl für bestehende Einzelhandelsbetriebe als auch für ansiedlungsinteressierte Betreiber noch nicht in Kitzingen ansässiger Einzelhandelsbetriebe. 60

60 Wesentliche Voraussetzung für die gewinnbringende Nutzung der in diesem Einzelhandelskonzept enthaltenen Leitsätze und Steuerungsempfehlungen ist die politisch gestützte Bekräftigung dieser Inhalte, verbunden mit einer konsequenten künftigen Anwendung. Auf diese Weise entfalten die Leitsätze und Steuerungsempfehlungen ihre Potenziale für die Rechtssicherheit kommunaler Instrumente, für die Investi- tionssicherheit sowie für die Sicherung und strategische Weiterentwicklung der Einzelhandelsstandorte in Kitzingen, insbesondere des Innenstadtzentrums.

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Die in den Ansiedlungsleitsätzen gefassten Steuerungsempfehlungen differenzieren Einzel- handelsbetriebe nach zentrenrelevanten, zentren- und nahversorgungsrelevanten sowie nicht zentrenrelevanten Sortimenten (Sortimentsstruktur), städtebaulichen Lagen bzw. Standorttypen, Verkaufsflächenumfang, Haupt- und Randsortimenten. Die Ansiedlungsleitsätze sind für Neubau- wie auch Erweiterungsvorhaben des Einzelhan- dels konzipiert. Auf bestehende Einzelhandelsbetriebe, die nicht verändert werden, sind sie nicht anzuwenden; der übliche genehmigungsrechtliche Bestandsschutz wird somit gewähr- leistet.

666.6...5555....2222 Ansiedlungsleitsätze Folgende Ansiedlungsleitsätze werden für Kitzingen empfohlen:

Leitsatz I: Zentrenrelevanter Einzelhandel als Hauptsortiment nur im zentralen Versor-Verso r-r-r- gungsgungsbereichbereich Innenstadtzentrum Im primären Entwicklungsbereich unbegrenzt (Positivraum) 61 Max. Größe gemäß der Regelungen aus dem LEP B Funktionaler Ergänzungsbereich des Innenstadtzentrums: grundsätzlich keine groß- flächigen Betriebe, Ansiedlung großflächiger Betriebe nur dann, wenn das Vorhaben einer städtebaulich-funktionalen Weiterentwicklung des Zentrums dient Entwicklungsfläche Hindenburgring West: Ausbau der Verkaufsfläche gemäß der Empfehlungen und Kriterien des Zentrenkonzepts (vgl. Kap. 6.1.2); Abstimmung mit der Entwicklung im primären Entwicklungsbereich Einzelhandelsbetriebe mit einem zentrenrelevanten Hauptsortiment sollen grundsätzlich im primären Entwicklungsbereich (Haupt- und Nebenlage) des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzentrum zulässig sein. Im gekennzeichneten funktionalen Ergänzungsbereich innerhalb des Innenstadtzentrums sollen großflächige Einzelhandelsbetriebe alternativ nur dann angesiedelt werden, wenn hierdurch eine städtebaulich-funktionale Weiterentwick- lung des Innenstadtzentrums und seiner inneren Struktur erreicht wird. Damit kann das Innenstadtzentrum in seiner heutigen Attraktivität gesichert und weiter ausgebaut werden. Gleichzeitig wird eine Streuung solcher wichtiger Einzelhandelsangebote, ein Ungleichge-

61 Sofern nicht landesplanerische und städtebauliche Gründe (etwa der Schutz von zentralen Versorgungsbe- reichen in Nachbarkommunen bzw. das Beeinträchtigungsverbot) eine (Teil-)Begrenzung erforderlich werden lassen.

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wicht der sonstigen Standorte gegenüber der Innenstadt sowie die potenzielle Gefährdung des Zentrums verhindert. Auf der Entwicklungsfläche Hindenburgring West ist die Ansiedlung eines großflächigen Magnetbetriebs gemäß der Empfehlungen und Kriterien des Zentrenkonzepts (vgl. Kap. 6.1.2) zu empfehlen. Dies sollte allerdings in Abstimmung mit der Entwicklung im primären Entwicklungsbereich erfolgen, der zur Weiterentwicklung der Innenstadt absoluten Vorrang haben sollte. Der absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen dient im Innenstadtzentrum nur als Leitlinie, dessen Überschreiten im Innenstadtzentrum im Einzelfall zur Attraktivierung des Einzelhan- delsangebots beitragen kann. Der Entwicklungsrahmen stellt für das Innenstadtzentrum daher keine Entwicklungsgrenze dar, da es sich bei der Innenstadt um einen stadtentwicklungspolitisch höchst bedeutsamen Einzelhandelsstandort handelt. Die maximale Größe des zentrenrelevanten Einzelhandelsangebots bemisst sich jedoch gemäß der Regelungen des LEP B 62 . Einzelhandelsgroßprojekte dürfen demnach, soweit in ihnen innenstadtrelevante Sortimente angeboten werden, bei Waren des sonstigen Bedarfs für die ersten 100.000 Einwohner höchstens 30 v. H. der sortimentspezifischen Kaufkraft im jeweiligen Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels abschöpfen. Ergänzend zu den vorgenannten Regelungen können kleinere Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Hauptsortiment auch in den städtebaulich integrierten Lagen (vgl. Glos- sar) in begrenztem Maße zulässig sein. Der empfohlene Bezug auf die Versorgungsaufgabe „des engeren Gebietes“ 63 zielt darauf, dass an dieser Standortkategorie keine Fachmärkte entstehen, die gegenüber des Innenstadtzentrums zu einem zu großen Gewicht der sonstigen integrierten Lagen führen würde. Demzufolge zielt diese Regelung auf die Zulässigkeit kleiner Fachgeschäfte, die bereits heute u. a. an den Kitzinger Nahversorgungsstandorten in begrenzter Größenordnung vorhanden sind.

Leitsatz II: NahversoNahversorgungsrelevanterrgungsrelevanter Einzelhandel als Hauptsortiment prprimärimär im zenzent-t-t-t- ralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum und zur Gewährleistung der Nahversorgung auch an sonstigen städtebaulich integrierten Standorten zur VersoVersor-r-r-r- gung des Gebietes Im zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum, sofern nicht mehr als unwesentliche Auswirkungen auf andere zentrale Versorgungsbereiche und auf die wohnortnahe Grundversorgung vermieden werden (Beeinträchtigungsverbot). Außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs an sonstigen städtebaulich integrierten Standorten (vgl. dazu Abbildung 8) zur Versorgung des Gebietes , sofern nicht

62 Vgl. LEP B II 1.2.1.2 (Einzelhandelsziel). 63 Der Gebietsbegriff ist hierbei gleichbedeutend mit dem Gebietsbegriff der BauNVO (vgl. zur Zulässigkeit von Betrieben in Baugebieten nach BauNVO u.a. Kuschnerus 2007, Rn. 192-194).

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mehr als unwesentliche Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich Innen- stadtzentrum oder von zentralen Versorgungsbereichen in Nachbarkommunen und die wohnortnahe Grundversorgung vermieden werden (Beeinträchtigungsverbot). Üblicher Anhaltswert für Verkaufsflächen für Vorhaben mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment: 800 m² VKF (ggf. darüber bei zusätzlicher Anwendung der Kriterien der AG Strukturwandel 64 ). Max. Größe gemäß der Regelungen aus dem LEP B. Aufgrund der hohen Bedeutung, die die nahversorgungsrelevanten Sortimente als Kun- denmagnet und für die Besucherfrequenz in den zentralen Versorgungsbereichen haben, sowie mit Blick auf den stark begrenzten absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen im Be- reich der nahversorgungsrelevanten Sortimente sollen Einzelhandelsvorhaben mit einem nahversorgungsrelevanten Hauptsortiment gemäß des Nahversorgungskonzepts primär (vgl. Kap. 6.2) im zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum angesiedelt werden. Im Rahmen des Beeinträchtigungsverbots gelten in erster Linie die Vermutungsregeln des § 11 Abs. 3 BauNVO. Darüber hinaus gehende Größenordnungen sind im begründeten atypischen Einzelfall nach Vorlage einer städtebaulichen und landesplanerischen Auswirkungsuntersuchung empfehlenswert. 65 In den übrigen Wohnsiedlungsgebieten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche (sonstige integrierte Standorte) kann ein Nahversorgungsangebot zugunsten der Gebiets- versorgung unter Bezug auf den LEP B II 1.2.1.2 66 sowie die Kriterien der AG Strukturwandel empfohlen werden. Hierdurch soll (gemäß der übergeordneten Entwick- lungszielstellungen) die flächendeckende Nahversorgung gestärkt werden, ohne dabei das Innenstadtzentrum zu schädigen oder in seinen Entwicklungsmöglichkeiten zu beeinträchti- gen. Die folgende Übersicht stellt die Herleitung von Anhaltswerten dar, mit denen das Merkmal der Gebietsversorgung konkretisiert werden kann.

64 Bericht der „Arbeitsgruppe Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel und § 11 Abs. 3 BauNVO“ beim Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (BMVBW) 2002. 65 Mindestinhalte einer solchen Verträglichkeitsuntersuchung: Nachvollziehbare Benennung der Eingangsgrö- ßen der Untersuchung (u. a. Angaben zu sortimentsspezifischen VKF-Daten und zur prognostizierten, in Spannweiten angegebenen Flächenproduktivität des geplanten Vorhabens), Ermittlung des Einzugsbe- reichs, ggf. Berücksichtigung von betriebstypologischen Besonderheiten, Ermittlung der Umsatzumverteilung in Spannweiten und bezogen auf einzelne betroffene städtebaulich und landesplanerisch relevante Standorte (u. a. zentrale Versorgungsbereiche), ggf. Berücksichtigung der vorhandenen Stärken und Schwächen der betroffenen Standorte, Gesamtbewertung des geplanten Vorhabens unter Be- zug auf die städtebaulichen und landesplanerischen Gesetzesvorgaben. 66 Auszug aus dem LEP B II 1.2.1.2 (Einzelhandelsziel): Einzelhandelsgroßprojekte dürfen, soweit in ihnen Wa- ren des kurzfristigen, täglichen Bedarfs verkauft werden, maximal 25 v. H. der, im Nahbereich des gelegenen Zentralen Ortes vorhandenen, Kaufkraft abschöpfen.

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Abbildung 666666:66 ::: Prüfschema zur Ermittlung von Anhaltswerten für GröGrößenordnungenßenordnungen von stästäd-d-d-d- tebaulich und landesplanerisch verträglichen Lebensmittelmärkten an Nahversorgungsstandorten und in städtebaulich in WohnsiedlungsbereicheWohnsiedlungsbereiche iin-n-n-n- tegrierte Lagen in Kitzingen Anzahl der Einwohner innerhalb eines 700 m-Radius um den geplanten Vorhabenstandort (Nahbereich)*

multipliziert mit der Kaufkraft für Nahversorgung**: rd. 2.100 € je Einwohner***

prozentuale Abminderung gemessen an der Kaufkraftkennzahl der Stadt Kitzingen: 94,5***

davon 25 % (Kaufkraftabschöpfung im Nahbereich)*

= tragfähiger Umsatz für das Vorhaben

dividiert durch die branchen- und betriebstypische Verkaufsflächenpro- duktivität (Supermarkt: 4.000 €/m² VKF****; Spannweite Lebensmitteldiscounter: 4.000-6.000 €/m² VKF****)

= Anhaltswert (in m² VKF) für ein Vorhaben mit überwiegend auf den Nahbereich bezogener Versorgungsfunktion

Quelle: eigene Darstellung, *vgl. LEP B; im Einzelfall unter Berücksichtigung standortbezogener und wettbewerblicher Besonderheiten zu verringern; **Nahrungsmittel, Getränke, Tabak- waren, Wasch-, Reinigungs- und Pflegemittel sowie Bürstenwaren, Besen, Kerzen; ***Quelle Kaufkraftkennzahl: BBE 2008; ****aus den Bestandsstrukturen abgeleitete An- haltswerte, keine Analogie und ggf. abweichende Werte zu den Vorgaben der Regierung von Unterfranken

Detaillierte Entwicklungsempfehlungen zur Nahversorgungsstruktur werden ergänzend in Kapitel 6.2 formuliert.

Leitsatz III: Großflächiger nicht zentrenrelevanter Einzelhandel primär an den Sonder-Sonde r-r-r- standorten EE----Center,Center, GE AugustAugust----GauerGauerGauer----StraßeStraße und mit Einschränkung Am Dreistock Ergänzend dazu im zentralen Versorgungsbereich: vor allem im Ergänzungsbereich Hindenburgring West Max. Größe gemäß der Regelungen aus dem LEP B Generell: Bündelung an wenigen Standorten sinnvoll (auch kleinflächiger Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten) Großflächige Einzelhandelsvorhaben mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment sollen zur Angebotsbereicherung primär auf die Sonderstandorte E-Center, GE August-Gauer-Straße und mit Einschränkung Am Dreistock beschränkt werden. Ergänzend dazu können sie im

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Innenstadtzentrum (vor allem im Ergänzungsbereich Hindenburgring West) angesiedelt werden, um Angebote aus Kundensicht attraktiv räumlich zu bündeln und einer Dispersion des Einzelhandelsstandortgefüges auch im Interesse der Standortsicherung für produzie- rende und Handwerksbetriebe entgegenzuwirken. Nicht großflächige Einzelhandelsvorhaben mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment sollen prinzipiell an allen Standorten im Stadtgebiet zugelassen werden, wobei zugunsten der oben genannten Faktoren ebenfalls die Ansiedlung an den Sonderstandorten E-Center, GE August-Gauer-Straße und mit Einschränkung Am Dreistock sowie ergänzend im Innenstadt- zentrum nahe zu legen ist. Die maximale Größe des Einzelhandelsangebots mit nicht zentrenrelevantem Hauptsorti- ment bemisst sich gemäß der Regelungen des LEP B 67 . Einzelhandelsgroßprojekte dürfen, soweit in ihnen nicht innenstadtrelevante Sortimente angeboten werden, höchstens 25 v. H. der sortimentspezifischen Kaufkraft aus dem jeweiligen Projekteinzugsbereich abschöpfen. Dadurch sollen die Verkaufsflächenentwicklung im Sinne eines sparsamen Flächen- verbrauchs kontrolliert, aber dennoch betriebswirtschaftlich sinnvolle Größenordnungen ermöglicht werden.

Entwicklungsempfehlungen zu den einzelnen Sonderstandorten werden zudem in Kap. 6.3 formuliert.

Leitsatz IVIV:: Zentrenrelevanter Einzelhandel als RandsortimentRandsortiment außerhalb des zentrzentraaaalenlen Versorgungsbereiches für einzelne Randsortimente an der Struktur im InnenstadtzenInnenstadtzent-t-t-t- rum zu orientieren, insgesamt bis zu einer Obergrenze von 10 % der Gesamtverkaufsfläche bezogen auf die Gesamtheit der zentrenrelevanten RandsortRandsorti-i-i-i- mente Deutliche Zuordnung vom Randsortiment zum Hauptsortiment Max. Größe gemäß der Regelungen aus dem LEP B Zur Steigerung ihrer Attraktivität aus Kundensicht ergänzen Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment dieses häufig durch sog. Randsortimente, die oftmals auch zentrenrelevante Sortimente umfassen. Diese zentrenrelevanten Randsortimente beinhalten jedoch je nach Verkaufsflächenumfang das Potenzial einer Gefährdung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadtzentrum sowie das potenzielle Hemmnis einer Fortentwicklung dessen. Um das Innenstadtzentrum vor diesen gemäß der übergeordneten Entwicklungsziele unerwünschten Beeinträchtigun- gen zu schützen, um künftige Ansiedlungspotenziale für das Innenstadtzentrum nicht zu verringern und um gleichzeitig jedoch auch städtebaulich nicht integrierten Einzelhandels- betrieben eine marktübliche Mindestattraktivität im Wettbewerbsumfeld zu ermöglichen,

67 Vgl. LEP B II 1.2.1.2 (Einzelhandelsziel)

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sollen zentrenrelevante Sortimente als Randsortiment auch jenseits des zentralen Versor- gungsbereiches in begrenztem Umfang zugelassen werden. Um die unterschiedliche Sensitivität der zentrenrelevanten Sortimente ausreichend berück- sichtigen zu können, die sich aus ihrer jeweils unterschiedlichen sortimentsspezifischen Angebotsstruktur im Innenstadtzentrum ergibt, sollen sich Verkaufsflächenbegrenzungen für Randsortimente je Sortimentsgruppe nach einer Prüfung im Einzelfall 68 an der bestehenden Struktur im Innenstadtzentrum orientieren. Einen Anhaltswert für die sortimentsspezifischen zulässigen Verkaufsflächengrößen gibt die Tabelle der strukturprä- genden Betriebe im Innenstadtzentrum im Anhang. Die Obergrenze soll in Anlehnung an die Handlungsanleitung zur landesplanerischen Über- prüfung von Einzelhandelsgroßprojekten in Bayern 69 sowie das LEP B II bei bis zu 10 % der Gesamtverkaufsfläche bezogen auf die Gesamtheit der zentrenrelevanten Randsortimente liegen. Zudem soll stets eine deutliche Zuordnung des Randsortiments zum Hauptsortiment gegeben sein (z. B. Wohneinrichtungsgegenstände als Randsortiment zu Möbeln, Zooartikel als Randsortiment im Gartenmarkt, nicht jedoch z. B. Unterhaltungselektronik). Hierdurch werden Vorhaben aus Kundensicht klar definiert und es wird eine Angebotsdiversität jenseits des zentralen Versorgungsbereiches vermieden. Zentrenrelevante Sortimente als Randsortiment in Vorhaben im Innenstadtzentrum sollen regelmäßig und ohne Verkaufsflächenbegrenzung zugelassen werden, sofern Grundsatz I gewahrt bleibt 70 . Nicht zentrenrelevante Sortimente als Randsortiment sollen ebenfalls regelmäßig und ohne Verkaufsflächenbegrenzung zugelassen werden, sofern die übrigen Empfehlungen dieses Einzelhandelskonzeptes eingehalten werden (u. a. strategischer Einsatz auch nicht zentrenrelevanter Sortimente zur Stärkung der Innenstadt, Standortbündelung, Vermeidung einer Angebotsdiversität außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche).

68 Ein Einzelfallnachweis der Unschädlichkeit gerade der zentrenrelevanten Randsortimente ist bei großflächi- gen Einzelhandelsvorhaben außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche im Rahmen der erforderlichen vorhabenbezogenen Verträglichkeitsbewertung nach § 11 Abs. 3 BauNVO bzw. § 34 Abs. 3 BauGB zu leisten. 69 Zentrenrelevanter Einzelhandel als Randsortiment ist außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches nur bis zu einer Obergrenze von 15 % der maßgeblichen sortimentsspezifischen Kaufkraft des Verflechtungsbe- reichs des innerstädtischen Einzelhandels der Kernstadt anzusiedeln. 70 Sofern nicht landesplanerische und städtebauliche Gründe (etwa der Schutz von zentralen Versorgungsbe- reichen in Nachbarkommunen bzw. das Beeinträchtigungsverbot) eine (Teil-)Begrenzung erforderlich werden lassen.

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Leitsatz V: Ausnahmsweise zulässig: Verkaufsstellen von Handwerks-Handwerks ---,, pr, propr oooduzierendenduzierenden und weiterverarbeitenden Gewerbebetrieben. Ausnahmsweise sollen Verkaufsstellen von Handwerks-, produzierenden und weiterverarbeitenden Gewerbebetrieben zugelassen werden („Handwerkerprivileg“), wenn eine räumliche Zuordnung zum Hauptbetrieb, die Errichtung im betrieblichen Zusammenhang, eine deutliche flächen- und umsatzmäßige Unterordnung sowie eine sortimentsbezogene Zuordnung zum Hauptbetrieb gegeben ist, Obergrenzen der Verkaufsfläche an der Innenstadtstruktur orientiert sind, eine Verkaufsflächenobergrenze von max. 800 m² nicht überschritten wird und die Vorgaben des LEP B beachtet werden. Die Zulässigkeit von Verkaufsstellen an landwirtschaftlichen Betrieben bemisst sich im Übri- gen nach §§ 35 bzw. 201 BauGB.

Zwischenfazit zu den Ansiedlungsleitsätzen In der Zusammenschau der aus den übergeordneten Entwicklungszielen abgeleiteten Diffe- renzierung innerhalb der Leitsätze ergibt sich ein Bewertungsinstrument für spezifizierte Einzelhandelsvorhaben sowie ein Anwendungsrahmen für die Bauleitplanung, und zwar bezogen auch auf die im Zentren- und Standortkonzept gekennzeichneten Standortziele. In der konsequenten Anwendung ergeben sich für geplante Einzelhandelsvorhaben je nach Sortiments- und Größenstruktur empfohlene oder abzulehnende Standorte sowie innerhalb möglicher Standorte eine teils mit Prioritäten versehene Empfehlung. Durch diese standardisierten Leitsätze werden vorhabenbezogene und bauleitplanerische Zulässigkeitsfragen künftig effizient zu beantworten sein, womit nicht zuletzt auch eine Ver- fahrensbeschleunigung erreicht werden kann.

666.6...6666 PlanunPlanungsrechtlichegsrechtliche SteuerungsSteuerungs---- und FestsetzungsempfehluFestsetzungsempfehlunnnngengengengen Im Zusammenhang mit den Ansiedlungsleitsätzen für Einzelhandelsvorhaben in Kitzingen werden in diesem Leistungsbaustein Empfehlungen für bauplanungsrechtliche Steuerungs- strategien sowie für Musterfestsetzungen zur räumlichen Steuerung des Einzelhandels ausgesprochen, die sowohl für neu zu erarbeitende Bebauungspläne als auch im Einzelfall für die Anpassung bestehender älterer Bebauungspläne herangezogen werden können.

Empfohlene bauplanungsrechtliche SteSteuerungsstrategiuerungsstrategienen Ein wesentlicher Umsetzungsaspekt zur gesamtstädtischen Steuerung des Einzelhandels besteht darin, „erwünschte“ Standorte planungsrechtlich für die entsprechenden Ansied-

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lungsvorhaben vorzubereiten sowie andererseits „unerwünschte“ Standorte 71 bzw. Sorti- mente frühzeitig bauplanungsrechtlich auszuschließen. Hieraus begründen sich u. a. folgende strategische kommunale Aufgaben: Planungsrechtliche und sonstige Vorbereitung der Ansiedlung weiterer gewünschter Einzelhandelsvorhaben im Innenstadtzentrum gemäß den im Einzelhandelskonzept empfohlenen Sortimentsgruppen, -größenordnungen und den im Konzept ange- sprochenen mikro- und makroräumlichen Standort- und Lagebewertungen. Mittel- bis langfristiger Standortumbau auf Grundlage der Ansiedlungsleitsätze an denjenigen Standorten, die gemäß dem Zentren- und Standortkonzept für die entsprechenden Sortimente (insbesondere zentrenrelevante und nahversorgungsrelevante) dauerhaft nicht mehr in Frage kommen sollen, vorbereitet durch eine entsprechende Überarbeitung planungsrechtlicher Festsetzungen für diese Gebiete unter Berücksichtigung der planungsrechtlichen Entschädigungsregelungen. Kurzfristiger Standortumbau an Standorten, die hierfür sofort in Frage kommen. Konsequenter und frühzeitig erarbeiteter planungsrechtlicher Ausschluss von Einzel- handel in Gewerbegebieten in Verbindung mit den Ansiedlungsleitsätzen, ggf. können handwerks- und produktionsbedingter Verkauf ausnahmsweise zugelassen werden (vgl. Leitsatz V). Planungsrechtliche und sonstige Vorbereitung der An- oder Umsiedlung von ver- kaufsflächen- und sortimentsbezogen begrenzten Lebensmittelmärkten an Standorten in den gekennzeichneten Suchräumen. Abwehr bzw. Hinwirken auf die Modifikation von einzelhandelsbezogenen Planvor- haben in Nachbarkommunen, die erkennbar den eigenen zentralen Versorgungsbereich zu schädigen drohen und die gewünschte zusätzliche Ansied- lungspotenziale im zentralen Versorgungsbereich im Rahmen der eigenen mittelzentralen Ansiedlungsspielräume gefährden, und zwar auf Basis der Abwehr- rechte des BauGB und der Kitzinger Liste zentrenrelevanter Sortimente.

Allgemeine Hinweise zu den Musterfestsetzungen Die vorgenannten strategischen Empfehlungen beinhalten eine Vielzahl möglicher planungsrechtlicher Anwendungsfragestellungen, die je nach Vorhaben und Standort weiter differieren. Insofern können und dürfen keine dauerhaft gültigen generellen Musterfestset- zungen entworfen werden. Zur Ausgestaltung rechtssicherer Bauleitpläne ist generell zu empfehlen, dass sich die Begründung zum jeweiligen Bebauungsplan deutlich auf dieses

71 „Erwünscht“ bzw. „unerwünscht“ im Sinne des Zentren-, Nahversorgungs- und Sonderstandortkonzeptes im Zusammenhang mit den Ansiedlungsleitsätzen

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Einzelhandelskonzept in Verbindung mit dem bestätigenden Beschluss des zuständigen politischen Gremiums bezieht. Dies sollte jedoch nicht als pauschales Zitat erfolgen, sondern als konkrete und standortbezogene Auseinandersetzung mit dem jeweils individuellen Planerfordernis, der aktuellen Einzelhandelsbestandsbewertung zum zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum (einschließlich der strukturprägenden Angebotsmerkmale wie etwa das Warenangebot prägende Sortimente und Betriebsgrößen, Stärken und Schwächen einschließlich Leerstand usw.), der Begründung, warum der Erhalt und die Weiterentwicklung des zentralen Versor- gungsbereiches, der Nahversorgungsstruktur bzw. der ergänzenden Sonderstandorte sinnvoll erscheint und in welcher Weise dies geschehen soll 72 (hierzu hält dieses Einzelhandelskonzept vielfältige Einzelaspekte standortbezogen vor), der Lage des Planvorhabens innerhalb des beabsichtigten zukünftigen Zentren-, Nahversorgungs- und Sonderstandortkonzeptes dieses Einzelhandelskonzeptes, den Zielen, die mit der Planung verfolgt werden und deren Bezug zu den o. g. über- geordneten Entwicklungszielen und den konkreten städtebaulichen Gründen, aus denen ein bestimmtes Einzelhandels- vorhaben am jeweiligen Standort hinsichtlich Verkaufsflächengröße und Sortimentsstruktur begrenzt werden soll bzw. aus denen Einzelhandelsvorhaben am jeweiligen Standort vollständig ausgeschlossen werden sollen. Die Ansiedlungsleitsätze, die in diesem Einzelhandelskonzept enthalten sind, sollten als Abwägungsgrundsätze in die Erarbeitung des jeweiligen Bebauungsplans übernommen werden. Weitere Begründungen für die Steuerung des Einzelhandels ergeben sich – neben den Zie- len und Leitsätzen dieses Einzelhandelskonzeptes 73 – bereits aus §§ 1 Abs. 6 Nr. 4 und 2 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 11 Abs. 3 BauNVO sowie den landes- und regionalplanerischen Vor- gaben. Die Musterfestsetzungen selbst sind als Anregungen zur Ausgestaltung im Einzelfall gedacht, die je nach Vorhaben und Standort zu modifizieren sind. Sie sind als rein auf den Einzelhandel bezogene Empfehlungen zu verstehen, die weitere stadtentwicklungspolitische Abwägungserfordernisse sowie zu berücksichtigende weitere Aspekte der zu

72 So z. B. die Begründung zum Entwurf eines Gesetzes zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die In- nenentwicklung der Städte (BauGB-Novelle 2007) bezogen auf die neuen B-Pläne der Innenentwicklung nach § 9 Abs. 2a BauGB (vgl. BT-Drs. 16/2496: S. 11). 73 Das Einzelhandelskonzept selbst stellt ein städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne von § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB dar.

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überplanenden Gebiete noch nicht enthalten. Für atypische Standorte und Vorhaben sollten diese Musterfestsetzungen nicht zugrunde gelegt werden. Wesentliches Instrument zur Feinsteuerung innerhalb der Bebauungspläne ist der Nut- zungsausschluss gem. § 1 Abs. 5 i.V.m. Abs. 9 BauNVO, wodurch einzelne in den §§ 2 und 4 bis 9 BauNVO genannte Nutzungsarten und Unterarten aus städtebaulichen Gründen ausgeschlossen werden können. Auf die allgemeinen Anforderungen an die Feinsteuerung in Bebauungsplänen sei verwiesen. 74 Die Kitzinger Liste zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente sollte, damit sie deutlich erkennbarer Bestandteil der Planung wird, in den Festsetzungen (bzw. der Be- gründung) des jeweiligen Bauleitplans aufgenommen werden. 75 Sofern Bebauungspläne Standorte im zentralen Versorgungsbereich überplanen, so sollte in der Begründung zum Bebauungsplan der entsprechende zentrale Versorgungsbereich namentlich und ergänzend ggf. zeichnerisch bezeichnet werden; die Planzeichnung selbst eignet sich aufgrund des begrenzten Planzeichenkatalogs nicht zur Kennzeichnung dieser besonderen Standortkategorie.

Empfohlene Musterfestsetzungen a) Einzelhandelsbetriebe vorbereitende Bebauungsplanfestsetzungen „Das Baugebiet *Name* wird festgesetzt als *Gebietstyp nach BauNVO* 76 . In diesem Baugebiet ist zulässig ein Einzelhandelsbetrieb *Betriebstyp (z.B. Gartenfachmarkt, Baufachmarkt, Bekleidungsfachgeschäft, Lebensmitteldiscounter, Kiosk usw.)* mit einer maximalen Gesamtverkaufsfläche von *xy* m² und dem Hauptsortiment *xy* (einfügen: präzise WZ-Nr. und -Benennung gemäß Kitzinger Sortimentsliste).“ Ggf. Festsetzung zentrenrelevanter Randsortimente gemäß Ansiedlungsleitsatz V: „Für diesen Einzelhandelsbetrieb werden die maximal zulässigen zentrenrelevanten Randsortimente (gemäß Kitzinger Sortimentsliste) *(entweder)* auf insgesamt *xy* % der Gesamtverkaufsfläche *(oder)* auf maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche bezogen auf die Gesamtheit der zentrenrelevanten Randsortimente begrenzt, wobei

74 Z. B. die Wahrung der allgemeinen Zweckbestimmung des Baugebietes, vgl. hierzu u.a. Kuschnerus 2007: Rn. 509 ff., die Gewährleistung real existierender Betriebstypen, vgl. hierzu BVerwG, Urteil 4 C 77.84 vom 22.05.1987 bzw. Kuschnerus 2007: Rn. 519 ff., oder die Vermeidung des sog. „Windhundprinzips“ in ge- bietsbezogenen Sondergebietsfestsetzungen, vgl. hierzu BVerwG, Urteil 4 CN 3.07 vom 03.04.2008. 75 Hierbei sollten die Sortimente mit den in der Sortimentsliste angegebenen Nummern des Warengruppen- verzeichnisses (WZ 2008) sowie dessen Sortimentsbezeichnungen gekennzeichnet werden, um eine hinreichende Bestimmtheit und Bestimmbarkeit des Bauleitplans zu gewährleisten. 76 Dieser Gebietstyp sollte i. d. R. ein Sondergebiet gem. § 11 BauNVO sein, da nur in einem solchen Bauge- bietstyp Einzelhandel über Verkaufsflächenobergrenzen präzise gesteuert werden kann (vgl. Kuschnerus 2007, Rn. 231 und 249 ff.). In allen anderen Baugebieten müssen die Festsetzungen einer Betriebstypende- finition entsprechen, was allerdings bislang nur für wenige Betriebstypen höchstrichterlich bestätigt ist. Für die Festsetzungen im Sondergebiet ist das sog. Windhundprinzip zu vermeiden (vgl. hierzu BVerwG, Urteil 4 CN 3.07 vom 03.04.2008).

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einzelne Sortimentsgruppen aufgrund der nach Sortimentsgruppe differenzierenden potenziellen Schädigungswirkung für den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt- zentrum weitergehend gemäß folgender aus den örtlichen Angebotsverhältnissen im Innenstadtzentrum abgeleiteten Übersicht begrenzt werden: Sortiment oder Sortimentsgruppe *xy* (einfügen: präzise WZ-Nr. und -Benennung gemäß Kitzinger Sortimentsliste): maximal *xy* m² Verkaufsfläche (hier ist ein für den Einzelfall abgeleiteter Wert einzufügen) *weitere Sortimente analog*“ Aus Gründen der im Einzelhandelskonzept empfohlenen Angebotsbündelung, und aufgrund der zum Schutz des zentralen Versorgungsbereiches sowie zur Wahrung seiner Entwicklungschancen zu vermeidenden Angebotsdiversifizierung insbesondere von zentrenrelevanten Sortimenten, sollen die zulässigen Randsortimente sich jeweils erkennbar auf das Hauptsortiment beziehen. Bei mehreren geplanten Einzelhandelsbetrieben innerhalb des gleichen Gebietes können die einzelhandelsbezogenen Festsetzungen auf jeden Betrieb einzeln bezogen werden. Beispiel: „In diesem Baugebiet sind zulässig ein Einzelhandelsbetrieb *Betriebstyp (z.B. Garten- fachmarkt, Baufachmarkt, Bekleidungsfachgeschäft, Lebensmitteldiscounter, Kiosk usw.)* mit einer maximalen Gesamtsverkaufsfläche von *xy* m² und dem Hauptsorti- ment *xy* (einfügen: präzise WZ-Nr. und -Benennung gemäß Kitzinger Sortimentsliste) sowie ein Einzelhandelsbetrieb *weitere Betriebe analog*.“ „Die in den Einzelhandelsbetrieben zulässigen zentrenrelevanten Randsortimente (gemäß Kitzinger Sortimentsliste) sind je Betrieb auf […] zu begrenzen.“ b) Einzelhandelsbetriebe ausschließende Bebauungsplanfestsetzungen 77 „Das Baugebiet *Name* wird festgesetzt als *Gebietstyp nach BauNVO*. In diesem Gebiet sind zulässig *Benennung der zulässigen Nutzungsarten, etwa bestimmte Ge- werbebetriebe* […]. In diesem Baugebiet sind Einzelhandelsbetriebe aller Art zum Schutz des zentralen Versorgungsbereiches in Kitzingen sowie basierend auf den städ- tebaulichen Zielen zur gesamtstädtischen Steuerung des Einzelhandels (*in der Begründung näher zu benennen*) nicht zulässig.“

77 Einzelhandelsbetriebe ausschließende Bebauungsplanfestsetzungen umfassen stets auch Kioske. Ihre Be- deutung ist hinsichtlich des städtebaulich-funktionalen Schutzes der zentralen Versorgungsbereiche allerdings eher marginal. Daher dürfte es stadtplanerisch regelmäßig in Betracht kommen, in den Bebau- ungsplanfestsetzungen eine Befreiungsmöglichkeit gem. § 31 Abs. 2 BauGB zur Ansiedlung von Kiosken einzuräumen (vgl. Kuschnerus 2007: Rn. 109 ff. und 460).

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Ggf. Anwendung des „Handwerkerprivilegs“ in gewerblichen genutzten Gebieten gemäß Ansiedlungsleitsatz V: „Ausnahmsweise sind Verkaufsstellen von Handwerks-, produzierenden und weiterverarbeitenden Gewerbebetrieben zulässig, wenn eine unmittelbare räumliche Zuordnung zum Hauptbetrieb und die Errichtung im betrieblichen Zusammenhang gegeben ist, wenn zudem eine deutliche flächen- und umsatzmäßige Unterordnung zum Hauptbetrieb gegeben ist, sowie wenn die Grenze der Großflächigkeit im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO nicht überschritten wird und keine negativen städtebauli- chen Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum erkennbar sind.“

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777 Schlusswort Die Stadt Kitzingen verfügt hinsichtlich ihrer aktuellen Einzelhandelsstruktur über eine gute Ausgangsbasis für eine Stärkung der vorhandenen Standorte, insbesondere des Innenstadt- zentrums. Während der Erarbeitung dieses Einzelhandelskonzeptes wurden – begleitet und konstruktiv unterstützt durch die Verwaltung und durch den parallel einberufenen Arbeits- kreis – übergeordnete Entwicklungsziele erörtert, die es erlauben, stringente Instrumente zur bauleitplanerischen und genehmigungsrechtlichen Steuerung der Standorte und der künftigen Vorhaben abzuleiten. In diesem Bericht werden die notwendigen Instrumente vorgestellt, Empfehlungen zu Um- setzungsprioritäten ausgesprochen und ggf. erkennbare Handlungsalternativen angesprochen. Durch den Beschluss dieses Einzelhandelskonzeptes durch das zuständige kommunalpolitische Gremium werden die Empfehlungen für die Verwaltung bindend (gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 und § 9 Abs. 2a Satz 2 BauGB); zugleich entfalten die enthaltenen Instru- mente hierdurch ihre größtmögliche Wirkung für die Rechtssicherheit der Bauleitplanung und der Genehmigungspraxis. Ebenso trägt der Beschluss dazu bei, dass die Effizienz der Verwaltungsarbeit in Sachen Standortbeurteilungen gewährleistet werden kann. Obschon dieses Einzelhandelskonzept zunächst ein primär stadtplanerisches Instrumentari- um darstellt, kann es auch in anderen Zusammenhängen (Teil-)Beiträge zur Fortentwicklung der Handelsstandorte leisten, so zum Beispiel im Rahmen der Wirtschaftsförderung sowie im Rahmen einer aktiven Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums, welche als eine wichtige dauerhafte Aufgabe aus diesem Einzelhandelskonzept abzuleiten ist. Im Sinne einer aktiven Weiterentwicklung der Innenstadt können u. a. folgende Maßnahmen empfohlen werden (vgl. auch Abbildung 67): Etablierung eines Ladenflächenmanagements, Aktive Vermarktung des Standortes, Prozessbegleitende Maßnahmen zur Einbindung der Händlerschaft und der Immobi- lieneigentümer in die Maßnahmen zur Stärkung der Innenstadt, Umsetzung von Maßnahmen zur Stärkung der Innenstadt, z. B. im Rahmen von Im- mobilien- und Standortgemeinschaften in den Handlungsfeldern Branchenmix, Service, Qualifizierung, Vermarktung, Ordnung und Stadtgestaltung.

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Abbildung 676767:67 ::: Einzelhandelskonzept als Basis für eine aktive StadStadtentwicklungspolitiktentwicklungspolitik

ÜbergeordneteRäumliches Entwicklungsziele Entwicklungsleitbild (Ziel -Trias)

Räumliches Konzept Zentrenkonzept ss (zentraler Ver-Ver- hlu sorgungsbereich) sc Planungs- Sortiments- BeAnsiedlungs - rechtliche Empfehlungen zur liste für leitsätze Empfehlungen zur Steuerungs - NahversorgungNahversorgungs- SulingenKitzingen I - V struktur empfehlungen

EmpfehlungenSonderstandort- zu Sonderstandortenkonzept

Umsetzung in der Bauleitplanung/ Stufe 2: Aktive Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums Baugenehmigungspraxis z. B. § 9 Abs. 2a BauGB LadenflLadenfläääächenchenchenchen---- Ansprache HHäääändlerndler management und ImmobilienImmobilien---- Anpassung BB----PlPlPlPläääänenenene eigenteigentüüüümermermermer Markenportfolio Abwehr: § 34 Abs. 3, § 2 Abs. 2 BauGB

Quelle: eigene Darstellung

Das Konzept bietet zudem Anknüpfungspunkte für neue große wie auch kleinere Entwick- lungsvorhaben (etwa im Innenstadtzentrum mit dem Bürgerbräu-Gelände) sowie für Detailkonzepte zu einzelnen Standorten und Fragestellungen (z. B. Spezialisierung im Bau- marktsortiment und artverwandten Sortimenten am Sonderstandort August-Gauer-Straße).

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Anhang

Fachgutachterliche Stellungnahme zu einer Investorenanfrage für Einzelhandelsvorhaben auf dem „Deuster„Deuster----Areal“Areal“ in Kitzingen Stadt +++ Handel Karlsruhe, 01. Juli 2011 Im Rahmen des kommunalen Einzelhandelskonzepts für die Stadt Kitzingen wurde der zentrale Versorgungsbereich Innenstadtzentrum abgegrenzt und für diesen Entwicklungs- bereiche aufgezeigt. Des Weiteren umfasst das kommunale Einzelhandelskonzept ein Nahversorgungskonzept, eine Sortimentsliste sowie Ansiedlungsleitsätze für Vorhaben und Erweiterungen im Einzelhandel. Aktuell liegt der Stadt Kitzingen eine Investorenanfrage für ein Einzelhandelsvorhaben auf dem sogenannten Deuster-Areal im Norden des „Altstadt- Dreiecks“, Nähe Nordbrücke, vor. Im Rahmen der oben angeführten konzeptionellen Bausteine des kommunalen Einzelhan- delskonzepts für die Stadt Kitzingen wird das Einzelhandelsvorhaben auf dem Deuster- Areal in der vorliegenden Stellungnahme bewertet, welche als Entscheidungsgrundlage für die politischen Gremien bezüglich der Investorenanfrage dienen soll. Konkret ist das Vorhaben auf dem Deuster-Areal demnach hinsichtlich seiner Lage im Kontext der städtebaulichen Zielsetzungen des kommunalen Einzel- handelskonzepts der Stadt Kitzingen und der Kongruenz der Sortimentsausrichtung der geplanten Einzelhandelsbetriebe zur Kitzinger Sortimentsliste 78 zu prüfen und zu bewerten. Auf dieser Grundlage kann das Vorhaben auf dem Deuster-Areal anhand der Ansiedlungs- leitsätze des kommunalen Einzelhandelskonzepts für die Stadt Kitzingen (EHK Kitzingen Kap. 6.5., S. 155f) abschließend eingeordnet und bewertet werden.

78 Die Kitzinger Liste ist noch nicht vom Rat beschlossen und liegt derzeit nur im Entwurf vor. Demnach erfolgt die Einordnung der jeweiligen Hauptsortimente der projektionierten Betriebe anhand der Kitzinger Liste im Entwurf.

Vorhabenplanung DeusterDeuster----ArealAreal Die Vorhabenplanung auf dem Deuster-Areal umfasst nach Angaben des Projektentwick- lers 79 eine gesamte Nutzfläche von rd. 7.810 m².

Abbildung 686868:68 ::: Entwurf Vorhabenplanung nach Angaben des ProjektentProjektentwicklerswicklers

NNN

Quelle: Barth Projektentwicklung: Neubau eines Nahversorgers – Lageplan Erdgeschoß und Ober- geschoß, Stand 15.03.2011, Architekten Graf & Graf.

Auf dem Vorhabengelände besteht nach Angaben des Projektentwicklers Mietinteresse für folgende potenzielle Einzelhandelsbetriebe 80 :

79 Nach Grundlage Barth Projektentwicklung: Neubau eines Nahversorgers – Lageplan Erdgeschoß und Obergeschoß, Stand 15.03.2011, Architekten Graf & Graf. Vermutlich ist die Verkaufsfläche kleiner als die derzeit geplante Nutzfläche. 80 Hierbei handelt es sich nicht um eine abschließende Projektplanung. Änderungen bei einzelnen Betrieben und der Betriebsausrichtung behält sich der Projektentwickler vor. Gleichwohl ist zumindest der Lebensmit- telvollsortimenter (voraussichtliche Verkaufsfläche rd. 1.600 m²) als Magnetbetrieb gesetzt.

Tabelle 383838:38 ::: Vorhabenplanung potenzielle Einzelhandelsbetriebe

Betrieb HauptsortHauptsortiiiimentment

Lebensmittelvollsortimenter Nahrungs- und Genussmittel Lebensmitteldiscounter Nahrungs- und Genussmittel Elektronikfachmarkt Computer, Elektrokleingeräte, Foto- und optische Erzeugnisse und Zubehör, Telekommunikationsartikel, Unterhaltungselektronik Elektrogroßgeräte Textilfachmarkt Bekleidung Schuhfachmarkt Schuhe/ Lederwaren Fachmarkt Geschenkartikel Glas/ Porzellan/ Keramik Sportfachmarkt Sportartikel (inkl. Sportbekleidung) Parfümerie Drogerie, Kosmetik/ Parfümerie Drogeriefachmarkt Drogerie, Kosmetik/ Parfümerie Multimedia Unterhaltungselektronik, Computer (PC-Hardware und -Software) Quelle: Eigene Darstellung auf Basis: Angaben des Projektentwicklers zur Vorhabenplanung und zu potenziellen Mietinteressenten im Rahmen von Gesprächen mit der Stadt Kitzingen, Stand Mai 2011.

III

Einordnung des Vorhabens in das kommunale Einzelhandelskonzept der Stadt KitziKitzinnnngengen Die im kommunalen Einzelhandelskonzept für die Stadt Kitzingen formulierten Ansiedlungs- leitsätze ((EHK Kitzingen Kap. 6.5., S. 155f) konkretisieren die übergeordneten Entwick- lungszielstellungen zur künftigen Einzelhandelsentwicklung für alle Arten des Einzelhandels und für alle Standortkategorien in Kitzingen. Demnach ist das Vorhaben auf dem Deuster- Areal hinsichtlich der im kommunalen Einzelhandelskonzept für die Stadt Kitzingen formulierten Ansiedlungsleitsätze zu prüfen. Den Ansiedlungsleitsätzen liegen die städte- baulichen Zielsetzungen der Stärkung der Innenstadt, der Sicherung der flächendeckenden Nahversorgung sowie der Bereitstellung ergänzender Standorte zu Grunde. Um das Vorha- ben gemäß der Ansiedlungsleitsätze des kommunalen Einzelhandelskonzepts für die Stadt Kitzingen bewerten zu können, ist das Vorhaben auf dem Deuster-Areal demnach hinsichtlich seiner Lage im Kontext der städtebaulichen Zielsetzungen des kommunalen Einzel- handelskonzepts der Stadt Kitzingen und der Kongruenz der Sortimentsausrichtung der potenziellen Einzelhandelsbetriebe zur Kitzinger Sortimentsliste 81 zu prüfen und zu bewerten.

Lage des geplanten Einzelhandelsvorhaben auf dem Deuster-uster ---ArealAreal Das Vorhaben auf dem Deuster-Areal liegt rd. 200 m nördlich des zentralen Versorgungs- bereichs Innenstadtzentrum und rd. 450 m nördlich des in diesem abgegrenzten primären Entwicklungsbereichs (vgl. Abbildung 69). Gleichwohl handelt es sich bei dem Standort des Deuster-Areals um einen städtebaulich integrierten Standort (vgl. Abbildung 8, EHK Kitzin- gen 2011, S. 31). Dieser weist eine hohe Verkehrsattraktivität auf. Nach dem Einzelhandelskonzept sollte „Der primäre Entwicklungsbereich des Innenstadt- zentrums (Haupt- und Nebenlage) […] als Kernbereich des Innenstadtzentrums in seiner Bedeutung ausgebaut werden und Raum für typische zentrenrelevante Leitsortimente sein und bieten. Für die Weiterentwicklung sollten insbesondere die vorhandenen Flächenpo- tenziale berücksichtigt werden.“ (EHK Kitzingen, S. 123)

81 Die Kitzinger Liste ist noch nicht vom Rat beschlossen und liegt derzeit nur im Entwurf vor. Demnach erfolgt die Einordnung der jeweiligen Hauptsortimente der projektionierten Betriebe anhand der Kitzinger Liste im Entwurf.

Abbildung 696969:69 ::: Lage des DeusterDeuster----ArealsAreals und des zentralen Versorgungsbereichs InnensInnenstadtadtadt-t-t-t- zentrum

Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel nach EHK Kitzingen 2011 (Basis Bestandserhebung Stadt + Handel 05/2010; Kartengrundlage: Stadt Kitzingen) sowie Angaben und Unterla- gen des Projektentwicklers zur Vorhabenplanung im Rahmen von Gesprächen mit der Stadt Kitzingen, Stand Mai 2011.

Bewertung Der Vorhabenstandort liegt außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzent- rum. Zur Ergänzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzentrum wird im Einzelhan- delskonzept die Entwicklungsfläche Hindenburgring West empfohlen. Dort wird jedoch nur eine nachrangige Entwicklung mit einem großflächigen Magnetbetrieb empfohlen, wenn der entsprechende Betrieb im primären Entwicklungsbereich des Innenstadtzentrums aufgrund der Größe nicht realisiert werden kann und der Betrieb in Abstimmung mit der Entwicklung des primären Entwicklungsbereichs eine Ergänzung, jedoch keine Substitution zu diesem darstellt. Bedingung für eine Entwicklung des Standortes Hindenburgring West ist eine städtebaulich attraktive fußläufige Anbindung an historische Altstadt (Minderung Barriere Hindenburgring, deutliche Öffnung und Ausrichtung des Fachmarktes in Richtung

Innenstadt, Ausrichtung der Parkplätze in Richtung Innenstadt), um positive Synergie- und Kopplungseffekte durch die Entwicklung des Standorts für die Innenstadt und den primären Entwicklungsbereich zu schaffen. Zudem ist insbesondere auf das Sortimentsangebot ein besonderes Augenmerk zu richten 82 (vgl. hierzu Ausführungen EHK Kitzingen, S. 122f.). Das Deuster-Areal befindet sich auch nicht im Bereich der Entwicklungsfläche Hindenburg- ring West. Gleichwohl ist das Deuster-Areal in räumlicher Nähe zur Grenze des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzentrum (rd. 200 m) verortet, grenzt jedoch nicht – wie die Entwicklungsfläche Hindenburgring West – direkt an den zentralen Versorgungsbereich In- nenstadtzentrum an. Zudem ist der Standort Deuster-Areal derzeit nicht wie die Entwicklungsfläche Hindenburgring West durch Einzelhandel vorgeprägt. Demnach kann bei einer einzelhandelsbezogenen Nutzung des Deuster-Areals nicht von denselben (einge- schränkten) positiven Synergieeffekten – bedingt durch direkte räumliche Anbindung an den primären Entwicklungsbereich und unter Vorraussetzung einer optimierten städtebauli- chen Anbindung des Standorts an die Innenstadt – für den primären Entwicklungsbereich im zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum ausgegangen werden, die zur einge- schränkt positiven Bewertung und zur eingeschränkten Entwicklungsoption für die Entwicklungsfläche Hindenburgring West geführt haben.

82 Keine Ansiedlung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten; keine Ansiedlung mit zentrenrelevanten Sor- timenten: Bekleidung, Schuhe/ Lederwaren, Sportartikel und Bücher.

Kongruenz der geplanten SorSortimentetimente des Vorhabens DeusterDeuster-Deuster ---ArealAreal zur KitziKitzin-n-n-n- ger SoSorrrrtimentslistetimentsliste

HauptsortHauptsortiiiimentment ZentrenrZentrenreeeelevanzlevanz nach Kitzinger Liste*

zenzenzentzen tttrenrenrenren---- zentrenzentren---- u. nicht relevant nahversonahversor-r-r-r- zentrenzentren---- gungsgungs---- rrrereeelevantlevant Potenzieller Betrieb relevant

Lebensmittelvollsorti- XXX menter Nahrungs- und Genussmittel Lebensmitteldiscounter XXX Elektronikfachmarkt Computer, Elektrokleingeräte, Foto- und optische Erzeugnisse und Zubehör, Telekommunika- XXX tionsartikel, Unterhaltungs- elektronik Elektrogroßgeräte XXX Textilfachmarkt Bekleidung XXX Schuhfachmarkt Schuhe/ Lederwaren XXX Fachmarkt Geschenk- Glas/ Porzellan/ Keramik XXX artikel Sportfachmarkt Sportartikel (inkl. Sportbeklei- XXX dung) Parfümerie Drogerie, Kosmetik/ Parfüme- XXX Drogeriefachmarkt rie XXX Multimedia Unterhaltungselektronik Computer (PC-Hardware und - XXX Software) Quelle: Angaben des Betreibers, Einzelhandelskonzept für die Stadt Kitzingen. * Die Kitzinger Liste ist noch nicht vom Rat beschlossen und liegt derzeit nur im Entwurf vor; demnach erfolgt die Einordnung der jeweiligen Hauptsortimente der projektionierten Betrieb anhand der Kitzinger Liste im Entwurf. Mit Ausnahme des Sortiments Elektrogroßgeräte (Teilsortiment eines potenziellen Elektro- nikfachmarkts) sind alle Sortimente der potenziellen Betriebe zentrenrelevant, z. T. auch zentren- und nahversorgungsrelevant.

VII

Einordnung des Vorhabens in das kommunale Einzelhandelskonzept der Stadt KitziKitzinnnngengen

Bewertung des Vorhabens nach den Ansiedlungsleitsätzen des EinzelhandelEinzelhandels-s-s-s- konzepts für die Stadt Kitzingen Wie in oben dargelegt, weisen die potenziellen Betriebe am Standort Deuster-Areal nahezu ausschließlich zentrenrelevante bzw. zentren- und nahversorgungsrelevante Hauptsortimen- te auf. Demnach ist das Vorhaben mit seinen potenziellen Einzelhandelsbetrieben hinsichtlich der Kongruenz zu den Ansiedlungsleitsätzen I und II des kommunalen Einzel- handelskonzepts für die Stadt Kitzingen zu bewerten.

Leitsatz I: Zentrenrelevanter Einzelhandel als Hauptsortiment nur im zentralen Versor-Verso r-r-r- gungsbereich Innenstadtzentrum Im primären Entwicklungsbereich unbegrenzt (Positivraum) 83 Max. Größe gemäß der Regelungen aus dem LEP B Funktionaler Ergänzungsbereich des Innenstadtzentrums: grundsätzlich keine groß- flächigen Betriebe; Ansiedlung großflächiger Betriebe nur dann, wenn das Vorhaben einer städtebaulich-funktionalen Weiterentwicklung des Zentrums dient Entwicklungsfläche Hindenburgring West: Ausbau der Verkaufsfläche gemäß der Empfehlungen und Kriterien des Zentrenkonzepts (vgl. Kap. 6.1.2 EHK Kitzingen); Abstimmung mit der Entwicklung im primären Entwicklungsbereich Der Vorhabenstandort Deuster-Areal befindet sich außerhalb des zentralen Versorgungsbe- reichs Innenstadtzentrum sowie der Entwicklungsfläche Hindenburgring West. Demnach stehen die potenziellen Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Hauptsorti- menten des Vorhabens auf dem Deuster-Areal Ansiedlungsleitsatz I entgegen.

Leitsatz II: Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel als Hauptsortiment primär im zenzent-t-t-t- ralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum und zur Gewährleistung der NahverNahver---- sorgung auch an sonstigen städtebaulich integrierten Standorten zur VersoVersorrrrgunggung des Gebietes Im zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum, sofern nicht mehr als unwesentliche Auswirkungen auf andere zentrale Versorgungsbereiche und auf die wohnortnahe Grundversorgung vermieden werden (Beeinträchtigungsverbot).

83 Sofern nicht landesplanerische und städtebauliche Gründe (etwa der Schutz von zentralen Versorgungsbe- reichen in Nachbarkommunen bzw. das Beeinträchtigungsverbot) eine (Teil-)Begrenzung erforderlich werden lassen.

VIII

Außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs an sonstigen städtebaulich integrierten Standorten (vgl. dazu Abbildung 8, EHK Kitzingen S. 31) zur Versorgung des Gebietes , sofern nicht mehr als unwesentliche Auswirkungen auf den zentralen Ver- sorgungsbereich Innenstadtzentrum oder von zentralen Versorgungsbereichen in Nachbarkommunen und die wohnortnahe Grundversorgung vermieden werden (Be- einträchtigungsverbot). Üblicher Anhaltswert für Verkaufsflächen für Vorhaben mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment: 800 m² VKF (ggf. darüber bei zusätzli- cher Anwendung der Kriterien der AG Strukturwandel 84 ). Max. Größe gemäß der Regelungen aus dem LEP B. Der Vorhabenstandort Deuster-Areal befindet sich außerhalb des zentralen Versorgungsbe- reichs Innenstadtzentrum, jedoch an einem städtebaulich integrierten Standort (vgl. dazu Abbildung 8, EHK Kitzingen S. 31). Der projektionierte Lebensmittelvollsortimenter sowie der projektionierte Lebensmitteldiscounter lassen vermuten, dass 4. beide Betriebe eine Funktion erfüllen würden, die deutlich über eine reine Nahver- sorgungsfunktion zur Versorgung des Gebiets hinausreichen würde, 5. aufgrund der Dimensionierung mit einem Lebensmittelvollsortimenter und einem Lebensmitteldiscounter mehr als unwesentliche Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzent- rum und auf die wohnortnahe Grundversorgung zu erwarten sind (vorbehaltlich des Prüfschemas zur Ermittlung von Anhaltswerten für Größenordnungen von städte- baulich und landesplanerisch verträglichen Lebensmittelmärkten an Nahversorg- ungsstandorten und in städtebaulich in Wohnsiedlungsbereiche integrierte Lagen in Kitzingen und einer konkreten städtebaulichen Verträglichkeitsanalyse). 6. In dem Siedlungsbereich rund um das Deuster-Areal besteht derzeit keine Nahver- sorgungslücke (vgl. EHK Kitzingen Abbildung 29, S. 69) – dies gilt sowohl für den Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel als auch für den Sortimentsbereich Drogerie, Kosmetik/ Parfümerie. Demnach erfüllen die potenziellen Einzelhandelsbetriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Hauptsortiment Ansiedlungsleitsatz II nicht.

Städtebauliche Einordnung und Bewertung Durch die Entwicklung des Deuster-Areal als Einzelhandelsstandort könnten auch Kopp- lungs- und Synergieeffekte mit Angebotsstrukturen der Innenstadt resultieren. Dies ist jedoch grundsätzlich nur dann zu erwarten, wenn die Einzelhandelsnutzungen auf dem Deuster-Areal eindeutig in Richtung des Innenstadtzentrums ausgerichtet wären. Hierfür müsste v. a. der Bereich zwischen dem Deuster-Areal und dem primären Entwicklungsbe-

84 Bericht der „Arbeitsgruppe Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel und § 11 Abs. 3 BauNVO“ beim Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (BMVBW) 2002.

reich deutlich städtebaulich-funktional aufgewertet werden (attraktive fußläufige Anbin- dung, Ausrichtung der Einzelhandelsbetriebe, Ausrichtung der Parkmöglichkeiten etc.), so dass positive Synergie- und Kopplungseffekte durch die Entwicklung des Standorts für die Innenstadt und den primären Entwicklungsbereich resultieren könnten. Analog zu den Empfehlungen für die Entwicklung des Bereichs Hindenburgring West sollte dann nur ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb (kein nahversorgungsrelevanter Betrieb, sondern z. B. Elektronikfachmarkt) am Deuster-Areal angesiedelt werden, welcher im pri- mären Entwicklungsbereich des zentralen Versorgungsbereiches nicht zu realisieren ist. Sofern die städtebaulich-funktionale Anbindung sowie die Beschränkung auf einen großflä- chigen Einzelhandelsbetrieb nicht erfolgen, würde die Gefahr bestehen, dass es zu einer weiteren Zersplitterung der Standortortstrukturen in der Kernstadt von Kitzingen kommen würde. Durch diese Entwicklung würde eine weitere Schwächung der Hauptgeschäftslage des zentralen Versorgungsbereichs resultieren und auch die Entwicklungsmöglichkeiten der Innenstadt deutlich erschwert, zumal es sich bei dem Standort Deuster-Areal um einen sehr verkehrsgünstigen Standort handelt, so dass sich die angeführten negativen Auswirkungen ohne eine städtebaulich-funktionale Anbindung an den primären Entwicklungsbereich noch deutlich verstärken könnten. Falls dennoch eine einzelhandelsbezogene Entwicklung des Deuster-Areals – unter den an- geführten Vorrausetzung – realisiert werden sollte, wäre zu prüfen, ob die Entwicklungs- möglichkeiten des Standortes Hindenburgring West eingeschränkt werden. Abschließend ist zu konstatieren, dass auch unter den voran stehend dargestellten Prämis- sen eine einzelhandelsbezogene Entwicklung des Deuster-Areals in Hinblick auf die Bestandsstrukturen und Entwicklungsmöglichkeiten des zentralen Versorgungsbereichs und des in diesem gelegenen primären Entwicklungsbereichs deutlich mehr Anstrengungen i. S. einer städtebaulich-funktionalen Anbindung an den zentralen Versorgungsbereich Innen- stadtzentrum bedürfen, als für eine einzelhandelsbezogene Entwicklung des Stand- ortbereichs Hindenburgring West.

Vorhabenbewertung DeusterDeuster----AreaAreaAreallll Das Vorhaben auf dem Deuster-Areal wurde hinsichtlich seiner Lage im Kontext der städtebaulichen Zielsetzungen des kommunalen Einzel- handelskonzepts der Stadt Kitzingen und der Kongruenz der Sortimentesausrichtung der geplanten Einzelhandelsbetriebe zur Kitzinger Sortimentsliste 85 geprüft und auf dieser Grundlage hinsichtlich der Kongruenz zu den Ansiedlungsleitsätzen des kommunalen Einzelhandelskonzepts für die Stadt Kitzingen (EHK Kitzingen Kap. 6.5., S. 155f) bewertet. Der Vorhabenstandort Deuster-Areal befindet sich in städtebaulich integrierter Lage, ist jedoch außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzentrum (Entfernung rd. 200 m) gelegen. Die Sortimentsausrichtung der geplanten Einzelhandelsbetriebe umfasst fast ausschließlich zentrenrelevante sowie zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente. Die potenziellen Betriebe des Vorhabens auf dem Deuster-Areal mit zentrenrelevantem Hauptsortiment stehen Ansiedlungsleitsatz I des kommunalen Einzelhandelkonzepts der Stadt Kitzingen entgegen, da Betriebe mit zentrenrelevantem Hauptsortiment vorrangig im zentralen Versor- gungsbereich Innenstadtzentrum und nachrangig – mit Sortiments- und Verkaufsflächeneinschränkung – am Ergänzungs- standort anzusiedeln sind. Die potenziellen Betriebe des Vorhabens auf dem Deuster-Areal mit zentren- und nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment erfüllen Ansiedlungsleitsatz II des kommunalen Einzelhandelkonzepts der Stadt Kitzingen nicht, da die potenziellen Betriebe eine Funktion erfüllen würden, die deutlich über eine reine Nahversorgungsfunktion zur Versorgung des Gebiets hinausreichen würde, aufgrund der Dimensionierung der potenziellen Betriebe mehr als unwesentliche Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzentrum und auf die wohnortnahe Grundversorgung zu erwarten sind 86 und

85 Die Kitzinger Liste ist noch nicht vom Rat beschlossen und liegt derzeit nur im Entwurf vor. Demnach erfolgt die Einordnung der jeweiligen Hauptsortimente der projektionierten Betriebe anhand der Kitzinger Liste im Entwurf. 86 Vorbehaltlich des Prüfschemas zur Ermittlung von Anhaltswerten für Größenordnungen von städtebaulich und landesplanerisch verträglichen Lebensmittelmärkten an Nahversorgungsstandorten und in städtebau-

in dem Siedlungsbereich rund um das Deuster-Areal derzeit keine Nahversorgungs- lücke besteht (vgl. EHK Kitzingen Abbildung 29, S. 69). In der städtebaulichen Einordnung und Bewertung des Standorts wurde deutlich, dass der Standort nur unter den Vorraussetzungen einer Ausrichtung der Einzelhandelsnutzung in Richtung des Innenstadtzentrums, einer gleichzeitigen erheblichen Aufwertung der städtebaulich-funktionalen Anbin- dung an den primären Entwicklungsbereich des zentralen Versorgungsbereichs sowie der Beschränkung auf einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb (kein nahversorgungsrelevanter Betrieb) nur sehr eingeschränkt für eine Einzelhandelsnutzung empfohlen werden kann. Falls dennoch eine einzelhandelsbezogene Nutzung (unter den vorgenannten Bedingungen) angestrebt werden sollte, wäre zu prüfen, ob die Entwicklungsmöglichkeiten des Standorts Hindenburgring West eingeschränkt werden.

Fazit Das projektionierte Vorhaben einer einzelhandelsbezogenen Entwicklung auf dem Deuster- Areal steht den städtebaulichen Zielstellungen, welche im kommunalen Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Kitzingen formuliert sind, entgegen. Auch eine Nutzung des Deuster-Areals als Alternative zur Entwicklungsfläche Hindenburg- ring West kann – aufgrund der nur unter deutlichen Anstrengungen zu erreichenden positiven Synergieeffekte für das Innenstadtzentrum, welche zur eingeschränkten positiven Bewertung der Entwicklungsfläche Hindenburgring West geführt haben sowie einer Be- schränkung auf einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb (kein nahversorgungsrelevanter Betrieb) – nur sehr eingeschränkt empfohlen werden, da daraus eine weitere Zersplitterung der Standortortstrukturen in der Kernstadt von Kitzingen mit womöglich negativen Folgen für den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten des zentralen Versorgungsbereichs In- nenstadtzentrum resultieren würden.

lich in Wohnsiedlungsbereiche integrierte Lagen in Kitzingen und einer konkreten städtebaulichen Verträg- lichkeitsanalyse.

XII

Orientierungswerte für zentrenrelevante Randsortimente Ansiedlungsleitsatz IV beinhaltet eine Ausnahmeregelung für zentrenrelevante Sortimente außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches, die als Randsortiment je nach geplantem Vorhaben und Betriebstyp marktüblich sinnvoll sein können. Zwar können alle zentrenrelevanten Sortimente als Randsortiment zusammen betrachtet maximal 10 % der Verkaufsfläche einnehmen, insgesamt sollte jedoch eine Orientierung je nach Sortimentsbe- reich an der bestehenden Struktur im Innenstadtzentrum erfolgen. Diese sortimentsgruppenspezifische Begrenzung begründet sich aus der unterschiedlichen Sensitivität der Sortimentsbereiche im zentralen Versorgungsbereich (Beispiel: 800 m² Randsortiment Schuhe/ Lederwaren stünden im Bezug zum Bestand im Innenstadtzentrum Kitzingen von rund 1.050 m² VKF in einem deutlichen Missverhältnis und würden eine Schä- digung des Einzelhandels des Innenstadtzentrums sowie ein Hemmnis für dessen Fortentwicklung erwarten lassen). Insofern sollten die Bestände strukturprägender Einzel- handelsbetriebe des Innenstadtzentrums Kitzingens als Orientierungsgröße für die sortimentsbezogene Begrenzung herangezogen werden (vgl. folgende Tabelle). Ziel hierbei ist es, dass die zentrenrelevanten Randsortimente kein eigenständiges Gewicht gegenüber dem Innenstadtzentrum und keinen eigenständigen Fachgeschäft- bzw. Fachmarktcharakter gewinnen können, um die genannten Entwicklungsziele des Innenstadtzentrums dauerhaft gewährleisten zu können. Zur Beurteilung, in welcher Größenordnung zentrenrelevante Sortimente außerhalb des In- nenstadtzentrums Kitzingens noch als unproblematisch im Sinne der o. g. Zielsetzung und des landesplanerischen bzw. städtebaurechtlichen Beeinträchtigungsverbots gelten, werden nachfolgend Orientierungswerte aus den tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten im Innenstadtzentrum begründet abgeleitet. Die folgenden Orientierungswerte verdeutlichen, welche Verkaufsflächengrößen je Sorti- mentsgruppe in Kitzingen strukturprägend sind und wie viele dieser Betriebe es je Sortimentsgruppe im Innenstadtzentrum gibt. Die Orientierungswerte sollten folgender- maßen angewendet werden: Als Orientierungswert dient der Durchschnittswert je Sortimentsgruppe als auch der Ladenlokalgrößenklassenschwerpunkt. Beispiel: im Sortimentsbereich Schuhe/ Lederwaren sind im Innenstadtzentrum Kit- zingen 3 der 5 Betriebe kleiner als 150 m² VKF, aufgrund der Fachmärkte ist die durchschnittliche VKF aber 220 m² Die Randsortimentsverkaufsfläche sollte in diesem Fall rd. 150 m² nicht überschreiten. Es ist darauf zu achten, dass bei der Bezugnahme auf die nachstehende Tabelle eine turnusmäßige Überprüfung der Daten notwendig ist, um stets die aktuelle Situation im Innenstadtzentrum Kitzingen zu Grunde zu legen.

XIII

Tabelle 393939:39 : Analyse strukturprägender Betriebe im InnenstadtzenInnenstadtzentrumtrum Kitzingen

Hauptbranche Betrieb Ladenlokalgröße schnittschnitt schnittschnitt zahlzahl zahlzahl (in m² VKF) h h h h triebetriebe triebetriebe n n n n VKFVKF VKFVKF e e e e A A A A B B B B Durc Durc Durc Durc 5 kleinste Betriebe 5 größte Betriebe

Nahrungs- und Genussmittel 24 10 10 20 20 20 50 70 80 400 470 60

Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, 10 30 40 50 70 80 90 110 200 360 380 140 Apotheken

Blumen, zoologischer Bedarf 1 20 20

PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bü- 6 20 30 30 60 190 290 100 cher

Bekleidung 30 30 30 30 40 40 400 420 440 500 980 150

Schuhe/ Lederwaren 5 40 60 130 160 350 150

Pflanzen/ Gartenbedarf 0 -

Baumarktsortiment i.e.S. 2 10 300 160

GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör 6 20 20 40 50 190 240 90

Spielwaren/ Hobby/ Basteln/ Musik- 6 30 40 50 60 150 300 110 instrumente

Sportartikel/ Fahrräder/ Camping 2 130 170 150

Medizinische und orthopädische 11 30 30 40 40 50 60 60 60 70 170 60 Artikel/ Optik Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ 3 20 70 110 70 Sichtschutz Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwä- 1 150 150 sche

Möbel 1 360 360

Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte 2 90 310 200

Neue Medien 7 30 40 50 50 100 110 120 70

Uhren/ Schmuck 9 10 20 20 20 30 30 50 60 110 40

Sonstiges 4 40 50 60 100 60

Quelle: Bestandserhebung Stadt + Handel 05/2010; zusätzlich im Innenstadtzentrum ein Betrieb mit gemischtem Warensortiment

XIV

LiteraturLiteratur---- und QuellenQuellenverzeichnisverzeichnis

Literatur und Handelsfachdaten Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft, Infrastruktur, Verkehr und Technologie (2006): Landesentwicklungsprogramm Bayern 2006. München Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft, Infrastruktur, Verkehr und Technologie (2006): Auszug aus dem Landesentwicklungsprogramm Bayern 2006. Begründung zu LEP B II 1.2.1.2 (Einzelhandelsziel). München BBE (2008): Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2009. Köln BMVBW (2002): Bericht der Arbeitsgruppe Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel und § 11 Abs. 3 BauNVO. Ohne Ort Deutscher Bundestag (2004): Entwurf eines Gesetzes zur Anpassung des Baugesetzbuchs an EU-Richtlinien (Europarechtsanpassungsgesetz Bau – EAG Bau). Bundestagsdrucksache 15/2250. Berlin Beckmann, Ralf / Böcker, Mone / Lindemann, Maik / Nyhues, Jens (2007): Leitfaden Nah- versorgung als Basis der Zentrenbildung. Aktuelle Modelle, Strategien und Konzepte gegen wegbrechende Handels- und Dienstleistungsnutzungen. Berlin EHI Retail Institute (2005): Handel aktuell. Struktur, Kennzahlen und Profile des deutschen und internationalen Handels. Ausgabe 2005/2006. Köln EHI Retail Institute (2006): Handel aktuell. Struktur, Kennzahlen und Profile des deutschen und internationalen Handels. Ausgabe 2006/2007. Köln EHI Retail Institute (2007): Handel aktuell. Struktur, Kennzahlen und Profile des deutschen und internationalen Handels. Ausgabe 2007/2008. Köln EHI Retail Institute (2008): Handel aktuell. Struktur, Kennzahlen und Profile des internationalen Handels. Schwerpunkt Deutschland, Österreich, Schweiz Ausgabe 2008/2009. Köln EHI Retail Institute (2009): Handel aktuell. Struktur, Kennzahlen und Profile des internationalen Handels. Schwerpunkt Deutschland, Österreich, Schweiz Ausgabe 2009/2010. Köln Hahn-Immobilien (2006): Real Estate Report 06. Ohne Ort Hahn-Gruppe (2008): Real Estate Report Germany 2008/2009. Bergisch Gladbach IfH Institut für Handelsforschung an der Universität zu Köln (2005): Branchendokumentation zum Betriebsvergleich Einzelhandel. Köln Immobilien Zeitung (2008): Ausgabe 19/2008. Wiesbaden Kuschnerus, Ulrich (2007): Der standortgerechte Einzelhandel. Bonn Lebensmittelzeitung (2007): Ausgabe Nr. 13. Ohne Ort Lebensmittelzeitung (2007-2010): diverse Ausgaben. Ohne Ort

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XVI

Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Das hierarchisch abgestufte System zentraler Versorgungsbereiche (modellhaft)______7 Abbildung 2: Modell einer inneren Differenzierung von räumlich-funktional geprägten Lagen innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs______9 Abbildung 3: Erarbeitungsschritte Einzelhandelskonzept ______14 Abbildung 4: Lage im Raum______23 Abbildung 5: Siedlungsräumliche Rahmenbedingungen ______24 Abbildung 6: Verkaufsflächenbestand nach Warengruppen ______27 Abbildung 7: Betriebsgrößenklassen in Kitzingen ______30 Abbildung 8: Städtebauliche Lageeinteilung der Einzelhandelsstandorte in Kitzingen ______31 Abbildung 9: Einzelhandelsbestand nach Warengruppen und Lagebereichen __ 33 Abbildung 10: Einkaufsorientierung in Kitzingen ______34 Abbildung 11: Einkaufsorientierung der Umlandkommunen______36 Abbildung 12: Kundenherkunft nach Befragungsstandorten______39 Abbildung 13: Einzugsbereich der Stadt Kitzingen ______40 Abbildung 14: Vermisste Angebote in Kitzingen ______41 Abbildung 15: Veränderung der Einkaufshäufigkeit in den letzten drei Jahren ___ 43 Abbildung 16: Innenstadtzentrum (Bestandsstruktur) ______45 Abbildung 17: Einzelhandelsangebot nach Verkaufsfläche im Innenstadtzentrum 48 Abbildung 18: Fristigkeitsstruktur nach Verkaufsfläche im Innenstadtzentrum ___ 49 Abbildung 19: Gekaufte Sortimente im Innenstadtzentrum______49 Abbildung 20: Besuchsgrund im Innenstadtzentrum______51 Abbildung 21: Verkaufsflächenstruktur im Innenstadtzentrum ______52 Abbildung 22: Standortkopplung der Altstadt mit weiteren Einkaufsstandorten in Kitzingen ______53 Abbildung 23: Bewertung des Innenstadtzentrums______57 Abbildung 24: Veränderungen am Ladenlokal bzw. an der Immobilie______60 Abbildung 25: Verkauf der Immobilie bzw. Zusammenlegung mit benachbartem Ladenlokal______61

XVII

Abbildung 26: Interesse an Standortinitiative/ Eigentümergemeinschaft ______62 Abbildung 27: Verkehrsmittelwahl für den Einkauf von Lebensmitteln und Drogeriewaren ______65 Abbildung 28: Bedeutung der Nahversorgungsbetriebe für die räumliche Nahversorgung mit kurzfristigen Bedarfsgütern______67 Abbildung 29: Die Nahversorgungsstruktur im Überblick ______69 Abbildung 30: Ergänzende Standortbereiche in nicht integrierten Lagen im Bestand im Überblick______75 Abbildung 31: Nahversorgungsstandort Siegfried-Wilke-Straße ______76 Abbildung 32: Fristigkeitsstruktur nach Verkaufsfläche am Nahversorgungsstandort Siegfried-Wilke-Straße ______77 Abbildung 33: Kundenherkunft am Nahversorgungsstandort Siegfried-Wilke-Straße78 Abbildung 34: Gekaufte Sortimente am Nahversorgungsstandort Siegfried-Wilke-Straße ______78 Abbildung 35: Nahversorgungsstandort Königsberger Straße/ Böhmerwaldstraße80 Abbildung 36: Fristigkeitsstruktur nach Verkaufsfläche am Nahversorgungsstandort Königsberger Straße/ Böhmerwaldstraße______81 Abbildung 37: Standortbereich E-Center ______83 Abbildung 38: Fristigkeitsstruktur am Standortbereich E-Center ______84 Abbildung 39: Kundenherkunft am Standortbereich E-Center ______85 Abbildung 40: gekaufte Sortimente am Standortbereich E-Center ______85 Abbildung 41: Standortbereich GE August-Gauer-Straße ______87 Abbildung 42: Fristigkeitsstruktur am Standortbereich GE August-Gauer-Straße_ 88 Abbildung 43: Standortbereich Am Dreistock ______89 Abbildung 44: Fristigkeitsstruktur am Standortbereich Am Dreistock ______90 Abbildung 45: Standortbereich GE Goldberg ______92 Abbildung 46: Fristigkeitsstruktur am Standortbereich GE Goldberg ______93 Abbildung 47: Standortbereich Schwarzacher Straße Ost ______94 Abbildung 48: Fristigkeitsstruktur am Standortbereich Schwarzacher Straße Ost_ 95 Abbildung 49: Ermittlungsmethodik des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens ______100 Abbildung 50: Zukünftige Bevölkerungsentwicklung in Kitzingen (in Varianten) _ 102

XVIII

Abbildung 51: Entwicklung von Konsumausgaben, Einzelhandelsanteil und einzelhandelsrelevanter Kaufkraft in Deutschland______103 Abbildung 52: Einzelhandelsrelevante Konsumausgaben pro Kopf (in %) in Kitzingen in Varianten ______104 Abbildung 53: Umsatzentwicklung nach Warengruppen in Deutschland (1994-2008)105 Abbildung 54: Entwicklungsindex der Flächenproduktivitäten von 1993 bis 2008106 Abbildung 55: Künftige Entwicklung der Flächenproduktivitäten Perspektive 2015/2020 in Kitzingen (in %) ______107 Abbildung 56: Zentralitäten nach Sortimentsgruppen und die Ziel-Zentralität __ 108 Abbildung 57: Die übergeordnete Entwicklungszielstellung für Kitzingen ______113 Abbildung 58: Methodik: Ableitung von zentralen Versorgungsbereichen aus dem Bestand kommunaler städtebaulich-funktionaler Zentren ______115 Abbildung 59: Räumliche Festlegung des Innenstadtzentrums als zentraler Versorgungsbereich (Zielkonzept) ______118 Abbildung 60: Aktuell erkennbare Potenzialflächen zur Fortentwicklung des Innenstadtzentrums______120 Abbildung 61: Entwicklungsempfehlungen zur Fortentwicklung des Innenstadtzentrums und der Entwicklungsfläche Hindenburgring West ______124 Abbildung 62: Sonderstandorte für (großflächigen) nicht zentrenrelevanten Einzelhandel in Kitzingen ______137 Abbildung 63: räumliche Festlegung der Standortbereiche GE Goldberg und Schwarzacher Straße Ost ______139 Abbildung 64: Zielperspektiven der ergänzenden Standortbereiche______140 Abbildung 65: Die übergeordnete Entwicklungszielstellung für die Kitzinger Einzelhandelsstandorte______142 Abbildung 66: Prüfschema zur Ermittlung von Anhaltswerten für Größenordnungen von städtebaulich und landesplanerisch verträglichen Lebensmittelmärkten an Nahversorgungsstandorten und in städtebaulich in Wohnsiedlungsbereiche integrierte Lagen in Kitzingen ______160 Abbildung 67: Einzelhandelskonzept als Basis für eine aktive Stadtentwicklungspolitik ______170 Abbildung 68: Entwurf Vorhabenplanung nach Angaben des Projektentwicklers__ II Abbildung 69: Lage des Deuster-Areals und des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzentrum______V

XIX

Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Festlegungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche (ZVB) _____ 8 Tabelle 2: Übersicht über die verwendeten empirischen Erhebungsbausteine ______15 Tabelle 3: Die Bevölkerungsverteilung in Kitzingen______25 Tabelle 4: Einzelhandelsbestand in Kitzingen ______26 Tabelle 5: Einzelhandelsbestand nach Stadtteilen (I)______28 Tabelle 6: Einzelhandelsbestand nach Stadtteilen (II) ______29 Tabelle 7: Einzelhandelsstruktur nach städtebaulichen Lagebereichen ______32 Tabelle 8: Relevante Angebots- und Nachfragedaten sowie Zentralitätswerte in Kitzingen ______38 Tabelle 9: Vermisste Angebote in Kitzingen im Detail ______42 Tabelle 10: Übersicht über die Ausstattungsdaten des Innenstadtzentrums in Kitzingen ______46 Tabelle 11: Anzahl der Betriebe nach Hauptbranche ______47 Tabelle 12: Die fünf größten Einzelhandelsbetriebe im Innenstadtzentrum ___ 50 Tabelle 13: Stärken und Schwächen des Innenstadtzentrums von Kitzingen __ 59 Tabelle 14: Ausstattungskennziffern Nahrungs- und Genussmittel (NuG) Kitzingen gesamt______66 Tabelle 15: Ausstattungskennziffern Nahrungs- und Genussmittel (NuG) Kernstadt Kitzingen ______70 Tabelle 16: Ausstattungskennziffern Nahrungs- und Genussmittel (NuG) Etwashausen und Siedlung______70 Tabelle 17: Bewertungskriterien für die ergänzenden Standortbereiche______73 Tabelle 18: Bewertung der bestehenden ergänzenden Standortbereiche ____ 74 Tabelle 19: Einzelhandelsausstattung des Nahversorgungsstandortes Siegfried-Wilke- Straße ______76 Tabelle 20: Einzelhandelsausstattung des Nahversorgungsstandortes Königsberger Straße/ Böhmerwaldstraße ______80 Tabelle 21: Einzelhandelsrelevante Daten zum Standortbereich E-Center ____ 84

Tabelle 22: Einzelhandelsrelevante Daten zum Standortbereich GE August-Gauer- Straße ______87 Tabelle 23: Einzelhandelsrelevante Daten zum Standortbereich am Dreistock 90 Tabelle 24: Einzelhandelsrelevante Daten zum Standortbereich GE Goldberg 93 Tabelle 25: Einzelhandelsrelevante Daten zum Standortbereich Schwarzacher Straße Ost ______95 Tabelle 26: Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen für Kitzingen ______109 Tabelle 27: Entwicklungsrahmen für ausgewählte, üblicherweise zentrenrelevante Sortimente ______112 Tabelle 28: Übergeordnete Entwicklungsziele für das Innenstadtzentrum Kitzingen ______116 Tabelle 29: Kurzcheck aktuell erkennbarer Potenzialflächen ______121 Tabelle 30: Empfehlungen zur Entwicklungsfläche Hindenburgring West____ 123 Tabelle 31: Bewertungen und Empfehlungen zu nahversorgungsrelevanten Betrieben in Kitzingen ______128 Tabelle 32: Empfohlene gesamtstädtische Standortprioritäten für den nicht zentren- und nicht nahversorgungsrelevanten Einzelhandel ______134 Tabelle 33: Entwicklungsempfehlungen für die ergänzenden Standortbereiche in Kitzingen ______135 Tabelle 34: Zusammenfassung der Entwicklungsmöglichkeiten und -restriktionen für die Kitzinger Einzelhandelsstandorte______141 Tabelle 35: Bewertungsmatrix zur Eignung der bestehenden Einzelhandelslagen für die Ansiedlung eines Elektronikfachmarkts ______144 Tabelle 36: Beurteilungskriterien für die Zentrenrelevanz von Sortimenten __ 150 Tabelle 37: Sortimentsliste für die Stadt Kitzingen („Kitzinger Liste“) ______151 Tabelle 38: Vorhabenplanung potenzielle Einzelhandelsbetriebe______III Tabelle 38: Analyse strukturprägender Betriebe im Innenstadtzentrum Kitzingen ______XIV

XXI

Glossar

Betriebsform (Bet(Betriebstyp)riebstyp)

Eine Gruppe von Handelsbetrieben mit gleichen oder ähnlichen Merk- malsausprägungen. Es gibt starke Ähnlichkeiten der Betriebe innerhalb einer Betriebsform, während sich Betriebsformen in einem oder mehreren Merkmalen deutlich voneinander unterscheiden. Um Betriebstypen zu definieren, wird auf Merkmale zurückgegriffen, die das Erscheinungs- bild des Handelsbetriebes gegenüber den Abnehmern gestalten. Sowohl im Groß- als auch im Einzelhandel werden Betriebsformen unterschieden. Es besteht eine Dynamik in den Betriebsformen, d. h. es entstehen neue Betriebstypen und alte scheiden aus. Seit neuster Zeit wird auch von Formaten und Vertriebsschienen gesprochen. Betriebstypen sind z. B. Fachmarkt, Supermarkt oder SB-Warenhaus.

Bindungsquote

Verhältnis zwischen Umsatz- und Kaufkraftpotenzial in einem Gebiet. An ihr ist ersichtlich, ob Kaufkraft in ein Gebiet zu- (> 100 %) oder abfließt (< 100 %). Anhand der Bindungsquote kann die Zentralität eines Ortes ermittelt werden, je nachdem, ob ein Kaufkraftzufluss, oder -abfluss vorliegt (Kaufkraft)

Business Improvement District (BID)

Ein Business Improvement District (BID) ist ein räumlich begrenzter, meist innerstädtischer Bereich, in dem sich Grundeigentümer und Gewerbe- treibende mit dem Ziel zusammenschließen, das unmittelbare betriebliche und städtische Umfeld zu verbessern. Von einem derartigen Public-Private-Partnership-Modell, also der Zusammenarbeit von öffent- lich-rechtlichen und privaten Akteuren, können sowohl Städte und Gemeinden, als auch Verbraucher und Wirtschaft profitieren.

In Deutschland gibt es bislang noch keine bundesrechtliche Grundlage zur Gründung eines BID. Einige Länder haben jedoch den Ansatz aufgegriffen und als Lösungsansatz für Standorte diskutiert, die von trading- down-Prozessen betroffen sind. In Hamburg wurde das erste Landesge- setz zu der Einrichtung eines BID verabschiedet, in NRW wird die Gründung von so genannten Immobilien und Standortgemeinschaften (ISG) gefördert.

Einzelhandel

Im funktionellen Sinne liegt Einzelhandel vor, wenn Marktteilnehmer Gü- ter, die sie in der Regel nicht selbst be- oder verarbeiten, von anderen Marktteilnehmern beschaffen und an private Haushalte absetzen.

Als Einzelhandel im institutionellen Sinne (auch Einzelhandelsbetrieb, Ein- zelhandelsunternehmung, Einzelhandlung) werden jene Institutionen bezeichnet, deren wirtschaftliche Tätigkeit ausschließlich oder überwie- gend dem Einzelhandel im funktionellen Sinne zuzuordnen sind. Ein Betrieb wird dem Einzelhandel zugerechnet, wenn die Wertschöpfung der Einzelhandelstätigkeit größer ist, als aus sonstigen Tätigkeiten.

XXII

EEEinzelhandelsrelevanteEinzelhandelsrelevante Nachfrage

Der Teil der Verbrauchsausgaben privater Haushalte, die im Einzelhandel ausgegeben wird. Nicht berücksichtigt wird die Nachfrage nach Dienst- leistungen.

FabriklaFabrikladenden (Factory Outlet)

Herstellereigenes Einzelhandelsgeschäft, in der Regel mit minimierter Ausstattung und Selbstbedienung, in dem ein Hersteller im Direktver- trieb vor allem seine Warenüberhänge und seine Zweite-Wahl-Ware verkauft. Standort für einen Fabrikladen sind entweder ein größerer Raum beim Hersteller selbst oder ein verkehrsgünstig gelegener Ver- kaufsraum in der Nähe.

Fachdiscounter

Ein meist klein- bis mittelflächiger Einzelhandelsbetrieb, der überwiegend Waren des täglichen Bedarfs in Selbstbedienung und ohne Service anbietet. Das Sortiment ist dabei flach und schmal und wird oft zu den niedrigen Preisen angeboten.

Fachgeschäft

Spezialisierter und branchengebundener Einzelhandelsbetrieb, der sich durch eine große Sortimentstiefe und unter-schiedliches Preis- und Quali- tätsniveau auszeichnet. Die Verkaufsfläche liegt meistens deutlich unter 800 m². Entscheidend für die Abgrenzung zu Fachmärkten ist vor allem der Service (z. B. Kundendienst und Beratung/Bedienung).

Fachmarkt

Fachgeschäft der Non-Food-Sparte, das in bestimmten Branchenschwer- punkten (Elektronik, Sport, Drogerie etc.) über ein breites und tiefes Sortimentsangebot verfügt, dabei aber nur eine knappe Personalbeset- zung und als Verkaufsverfahren Selbstbedienung oder Vorwahl mit fachlicher und sortimentsspezifischer Beratung einsetzt; übersichtliche Warenanordnung in meist ebenerdigem Betrieb mit niedrigem bis mittlerem Preisniveau. Die Standorte sind meist autokundenorientiert, davon einige Sortimente innenstadtnah (Drogerien), andere isoliert in gewachsenen oder geplanten Zentren. Verkaufsfläche > 800 m². Je nach Typ des Fachmarktes sind verschiedene Größenordnungen üblich (z. B. Drogerie- fachmärkte mit ca. 800 m², Elektrofachmarkt 2.000 - 4.000 m² (z. B. Saturn), Baumarkt 2.000 - 15.000 m², Möbelmarkt bis zu 50.000 m²).

Serviceorientierte Fachmärkte bieten neben ihrem Warensortiment auch eine Vielfalt sortimentsbezogener und selbstständig vermarktbarer Dienstleistungen an. Bei diskontorientierten Fachmärkten wird zugunsten des Preises auf jedwede Beratung oder Dienstleistung verzichtet. Der Spezialfachmarkt führt Ausschnittssortimente aus dem Programm eines Fachmarktes.

FactoryFactory----OuletOuletOulet----CenterCenter (FOC)

Mittel- bis großflächige Ansammlung von Einzelhandelsbetrieben, in denen im Direktvertrieb Waren von mehreren Herstellungsunternehmen in separaten Ladeneinheiten dem Konsumenten zum Verkauf angeboten werden. Neben den Markenshops finden sich in FOCs oft gastronomische Angebote im Gebäudekomplex. Von Fabrikverkäufen ( Fabrikläden) unterscheiden sich FOCs durch die räumliche Trennung von Produktion

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und Verkauf. FOCs liegen meist außerhalb urbaner Zentren auf der „grü- nen Wiese“ in verkehrsgünstiger Lage und in Fabriknähe.

Grenzrentabilität

Grenze der Einnahmen-Kosten-Relation, unterhalb derer ein Einzelhan- delsbetrieb – unter Berücksichtigung lokaler Nachfrage- und Wettbewerbsbedingungen sowie zeitgemäßer, handelstypischer Be- triebsgestaltung – nicht dauerhaft wirtschaftlich zu betreiben ist.

ImmobilienImmobilien---- und StandortgemeinStandortgemeinschaftschaft (ISG)

Modell zur Aufwertung von Handelsstandorten, das auf Grundlage der Idee der BID die Bildung von Gemeinschaften aus Grund- und Immobi- lienbesitzern und öffentlichen Planungsträgern fördert. Die Mitgliedschaft in einer ISG ist freiwillig und unterscheidet sich so maß- geblich vom amerikanischen Modell des BID.

Innenstadt

Das Gebiet einer Stadt, in dem sich die gesamtstädtisch und überörtlich bedeutsamen Institutionen konzentrieren. Der Begriff der Innenstadt ist in der Regel nicht mit demjenigen des Innenstadtzentrums (IZ) gleichzu- setzen, da die Abgrenzung neben der baulichen Dichte und der Dichte der Einzelhandels- und Dienstleistungsfunktionen auch die historische Entwicklung und Bedeutung von Zentrenbereichen berücksichtigt, weniger als der Begriff des IZ jedoch auf dem Einzelhandel beruht.

Innenstadtzentrum (IZ)

Einzelhandelsrelevante Lagebezeichnung für städtebaulich-funktionell abgegrenzte Innenstadtbereiche. Bei der Abgrenzung des IZ gegenüber weiteren Innenstadtbereichen wird die Konzentration gesamtstädtisch und überörtlich bedeutender Funktionen ebenso berücksichtigt wie die Dichte des bestehenden Handelsbesatzes oder städtebauliche Eigen- schaften. Da das IZ zu den zentralen Versorgungsbereichen zählt, ist es ein Schutzgut im Sinne des Städtebaurechts. Das IZ ist je nach örtlicher Ausprägung nicht notwendiger Weise deckungsgleich mit dem historischen oder statistischen Zentrum.

Katalogschauraum

Kleinflächige Ausstellungsläden, in denen nicht verkauft wird, sondern jeder Artikel meist nur einmal vorhanden ist und bestellt werden kann. Er verbindet Versandhauswerbung mit der Verkaufsstätte.

Kaufhaus

Zentral gelegener großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit einem breiten und tiefen Non-Food-Sortiment, der meistens im Wege der Bedienung Waren aus zwei oder mehr Branchen anbietet, davon wenigstens eine in tiefer Gliederung. Am weitesten verbreitet sind Kaufhäuser mit Beklei- dung und Textilien oder verwandten Bedarfsrichtungen. Starke Konzentration auf bestimmte Warengruppen. Ein Lebensmittelangebot ist meistens nicht vorhanden. Verkaufsfläche > 1.000 m²

Kaufkraft

Die Geldmenge, die privaten Haushalten innerhalb eines bestimmten Zeitraums zur Verfügung steht. Errechnet wird sie aus den Nettoeinnah- men zuzüglich der Entnahme aus Ersparnissen und aufgenommener

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Kredite, abzüglich der Bildung von Ersparnissen und der Tilgung von Schulden.

Kaufkraftbindung

Der Teil der Kaufkraft einer Region, der in der Region selbst ausgegeben wird. Ein Kaufkraftabfluss liegt vor, wenn ein Teil der regionalen Kaufkraft außerhalb dieser ausgegeben wird. Ein Kaufkraftzufluss liegt vor, wenn Kaufkraftanteile aus Fremdregionen einem Marktgebiet zufließen.

Kaufkraftkennziffer

Gibt Auskunft über die regionale Verteilung der Kaufkraft. Sie gibt an, wie viel Promille der gesamten Kaufkraft in Deutschland auf die betrach- tete geographische Einheit entfällt. Errechnet wird sie durch Multiplikation des Bevölkerungsanteils des Gebiets an der Gesamtbevöl- kerung mit einem Kaufkraftfaktor, der nur aus Nettoeinkommen der im Gebiet ansässigen Bevölkerung besteht. Sie gibt die Höhe des durchschnittlichen Nettoeinkommens im Vergleich zum Bundesdurchschnitt an.

Lebensmitteldiscounter

Lebensmitteldiscounter zeichnen sich durch ein durch ein spezialisiertes Sortiment mit einer niedrigen Artikelzahl aus. Weitere Merkmale sind Selbstbedienung, einfache Ladenausstattung und aggressive Marketing- Strategien. Die Ladengröße liegt zwischen 250 - 800 m², in Einzelfällen auch darüber. Der Umsatzanteil durch Non-Food-Artikel liegt zwischen 10 - 13 %.

NaNaNahversorgungszentrumNa hversorgungszentrum (NVZ)

Ein Nahversorgungszentrum besteht aus überwiegend nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbetrieben und aus ergänzenden Dienstleistungsbetrieben wie etwa einer Bank, Reinigung oder Postan- nahmestelle. Das Nahversorgungszentrum übernimmt die wohnortnahe Grundversorgung der Bevölkerung und ist in der Regel innerhalb einer sonstigen integrierten Lage angesiedelt. Auch städtebauliche Kriterien wie bauliche Dichte oder Gestaltung sind für die Definition eines NVZ relevant.

SBSBSB-SB ---WarenhausWarenhaus

Einzelhandelsbetrieb (großflächig) mit mindestens 3.000 m² Verkaufsflä- che in meist peripherer Lage, der Waren überwiegend in Selbstbedienung und ohne kostenintensiven Kundendienst anbietet. Ho- he Werbeaktivität in Dauerniedrigpreis- und Sonderangebotspolitik. Das Sortiment ist umfassend und bietet ein Sortiment des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs von bis zu 100.000 Artikeln. Der Umsatzschwer- punkt (> 50 %) liegt bei Nahrungsmitteln. Der Non-Food-Anteil kommt auf 60 - 75 % bei der Fläche (35 - 50 % des Umsatzes).

Sortiment

Die Auswahl bzw. Struktur aller angebotenen Artikel eines Handelsunter- nehmens.

Unterschieden wird in Kern-, Grund-, und Randsortiment.

Das Kernsortiment beinhaltet das eigentliche Sortiment z. B. Sanitärpro- dukte (Badewannen, Duschen, Toiletten) beim Sanitärhändler. Die Waren des Kernsortiments sollen die Rendite des jeweiligen Händlers sichern.

XXV

Mit dem Kernsortiment wird der Hauptumsatz der jeweiligen Filiale gemacht.

Das Grundsortiment ist das Sortiment, mit dem der größte Umsatz gemacht wird. Kern- und Grundsortiment können identisch sein, weichen bei einigen Unternehmen aber voneinander ab. Dies wäre der Fall, wenn der Sanitärhändler Leuchten ins Sortiment aufnimmt, die mehr Umsatz bringen als die Sanitärprodukte.

Beim Randsortiment ist der Anteil am Umsatz gering. Solche Artikel werden geführt, um den Kunden einen zusätzlichen Service zu bieten (Abgrenzung gegenüber dem Wettbewerber) oder um einen zusätzlichen Gewinn zu erwirtschaften.

Die Sortimentstiefe hängt proportional davon ab, wie viele Varianten eines Artikels ein Händler anbietet. Die Sortimentsbreite hängt proportional davon ab, wie viele verschiedene Warengruppen ein Händ- ler führt.

SSStädtebaulichStädtebaulich integrierte Lage (siL)

Als städtebaulich integrierte Lage (auch: sonstige integrierte Lage) werden diejenigen Siedlungsbereiche bezeichnet, die überwiegend in Wohnbereiche eingebettet sind. Die bauliche Dichte sowie die Dichte der Einzelhandelsnutzungen und sonstigen Funktionen reicht in dieser Lage nicht aus, diese Lage als zentraler Versorgungsbereich einzuordnen.

Städtebaulich nicht integrierte Lage (niL)

Städtebaulich nicht integrierte Lagen unterscheiden sich von den sonstigen integrierten Lagen durch die fehlende Einbettung in die sie umgebende Wohnbebauung. Nicht integrierte Lagen umfassen demnach alle Siedlungsbereiche außerhalb der Zentren und sonstigen integrierten Lagen. In der Regel trifft die Bezeichnung auf Einzelhandelsstandorte in Industrie- oder Gewerbegebieten sowie im Außenbereich zu.

Stadtteilzentrum (ST(STZ)/Z)/ Ortsteilzentrum (OTZ)

Zum Stadtteil- bzw. Ortsteilzentrum zählen diejenigen sonstigen zentralen Bereiche einer Kommune, die wie das Innenstadtzentrum über einen hohen Besatz an Einzelhandelsbetrieben, über weitere Zentrenfunktionen sowie über städtebauliche Zentrenmerkmale verfügen. Hinsichtlich der Nutzungsdichte, der städtebaulichen Ausprägung und der Lage im Stadtgebiet bzw. der Verkehrsanbindungen ist das STZ/OTZ gegenüber dem Innenstadtzentrum allerdings als nachgeordnet zu bewerten. Da ein STZ/OTZ zu den zentralen Versorgungsbereichen zählt, ist es ein Schutzgut im Sinne des Städtebaurechts. Ein Stadtteil- oder Ortsteilzent- rum ist nicht notwendiger Weise deckungsgleich mit einem historischen oder statistischen kommunalen Nebenzentrum.

Supermarkt

Verkauf des Lebensmittelvollsortiments inkl. Frischfleisch sowie Verkauf von Waren des täglichen und kurzfristigen Bedarfs. Meist Selbstbedie- nung. Die Verkaufsflächen liegen zwischen 400 - 1.500 m², wobei hinsichtlich der Verkaufsflächenobergrenze in der Handelsfachliteratur di- vergierende Auffassungen erkennbar sind.

Trading down Prozess

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Ursprünglich die Bezeichnung einer sequentiellen Strategiealternative in der Positionierung von Einzelhandelsbetrieben.

Mit dieser Strategie versuchen z. B. Warenhäuser etablierten Verbrauchermärkten und SB-Warenhäusern auf der „grünen Wiese“ Pa- roli zu bieten. Dies geschieht meistens durch den radikalen Abbau von Verkaufspersonal und die Ausweitung der Selbstbedienung und Vorwahl anstelle von Beratung und Bedienung.

Verbreiteter ist der Gebrauch des Begriffes „trading down“ im Zusam- menhang mit der Beschreibung der Entwicklungsdynamik von Einkaufslagen oder ganzen Innenstädten. Hier bezeichnet „trading down“ den Trend zum Ersatz höherwertiger und -preisiger Anbieter durch niedrigpreisige Anbieter bzw. innerhalb bestehender Betriebe den Ersatz von höherpreisigen Sortimentsbestandteilen durch niedrigpreisige Artikel. Damit verbunden ist die Verflachung (oder Banalisierung) des Angebotes, des Ladenbaus, des Qualifikationsniveaus der Beschäftigten und der Außenwerbung.

Umsatz

Der Umsatz beschreibt die Absatzmengen eines Unternehmens, einer Branche, einer sonstigen Wirtschaftseinheit oder eines definierten Stand- ortes innerhalb einer bestimmten zeitlichen Periode. Im vorliegenden Bericht wird der Umsatz in der Regel als monetärer Brutto-Jahresumsatz angegeben.

Urban Entertainment Center (UEC)

Kombination von großflächigem Einzelhandel, Gastronomie und thema- tisch integrierte Freizeit und Unterhaltungsangebote (z. B. Multiplex Kino oder Musical Theater).

Verbrauchermarkt

Einzelhandelsbetrieb mit Lebensmittelvollsortiment sowie Ge- und Ver- brauchsgütern des kurz- und mittelfristigen Bedarfs. Tiefes und breites Sortiment an meist autoorientiertem Standort entweder in Alleinlage oder innerhalb Einzelhandelszentren. Dauerniedrigpreis- und Sonderan- gebotspolitik. Großflächig (ca. 1.500 - 5.000 m²), überwiegend Selbstbedienung. Anteil Non-Food-Artikel: Fläche 30 - 60 %; Umsatz 20 - 40 %.

Warenhaus

Zentral gelegener, großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit breitem und tiefem Sortiment aus mehreren Branchen mit hohem Servicegrad und mittlerem bis gehobenem Preisniveau. Der Schwerpunkt liegt meist auf Bekleidung oder Textilien. Daneben werden Lebensmittel und Dienstleis- tungen (Gastronomie, Frisör, Versicherung etc.) angeboten. Der Verkauf erfolgt in Bedienung, Vorwahl und Selbstbedienung. Die Verkaufsfläche liegt bei mindestens 3.000 m², der Umsatz der Non-Food-Artikel macht i. d. R. mehr als 50 % aus.

Zentraler Versorgungsbereich

Zu den zentralen Versorgungsbereichen zählen sämtliche städtebaulich- funktionalen Zentren (Innenstadtzentrum, Nebenzentren, Stadtteil- oder Ortsteilzentren, Nahversorgungszentren) einer Kommune. Der Begriff ist gleichbedeutend mit dem Schutzgut „zentraler Versorgungsbereich“ z.B.

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nach § 34 Abs. 3 BauGB und § 11 Abs. 3 BauNVO und ist damit gesetz- lich begründeter Gegenstand der Bauleitplanung.

Zentralitätskennziffer

Die Zentralität (bzw. Zentralitätskennziffer) einer Kommune verdeutlicht das relative Verhältnis zwischen den erzielten Umsätzen und der poten- ziell verfügbaren Kaufkraft vor Ort. Sie wird als Quotient dieser beiden Werte ermittelt. Ein Wert unter 100 % beinhaltet, dass in der Summe aller Kaufkraftzuflüsse und -abflüsse Einzelhandelskaufkraft in andere Orte abfließt; ein Wert über 100 % beschreibt umgekehrt den per Saldo erkennbaren Gewinn aus anderen Orten.

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