EINZELHANDELS- UND ZENTREN- KONZEPT

DER STADT AM MAIN 2003 ERGÄNZUNG STADTTEILE 2006 ERGÄNZUNG STADTTEILE

Vertiefende Bewertung der Nahversorgungsstrukturen 2006 Stadtteile Dornbusch

im Auftrag: des Magistrates der Stadt Frankfurt am Main, des Einzelhandelsverbandes Frankfurt- Hochtaunus-Maintaunus e.V., der Industrie- und Handelskammer Frankfurt am Main (IHK), der Wirtschaftsförderung Frankfurt GmbH

Erstellt durch: EINZELHANDELS- UND ZENTRENKONZEPT DER STADT FRANKFURT AM MAIN 2003 FRANKFURT AM MAIN DER STADT EINZELHANDELS- UND ZENTRENKONZEPT Gesellschaft für Markt- und DER MAGISTRAT · DEZERNAT PLANUNG UND WIRTSCHAFT Absatzforschung – GMA, Köln EINZELHANDELS- UND ZENTRENKONZEPT DER STADT FRANKFURT AM MAIN 2003

Vertiefende Bewertung der Nahversorgungsstrukturen in Frankfurt am Main 2006

Stadtteile Gutleutviertel Unterliederbach Preungesheim Ginnheim Dornbusch Eschersheim

Ergänzung zum Teilbericht 1 Die Stadt Frankfurt am Main als Einzelhandelsstandort unter besonderer Berücksichtigung der Nahversorgung

Projektleitung GMA Dipl.-Vw. Corinna Küpper Dipl.-Ing. Peter U. Berger

Projektverantwortung GMA-Büro Köln Dipl.-Ing. Peter U. Berger GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung Frankfurter Str. 249 b, 51147 Köln

Köln, Juli 2006 Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Frankfurt am Main 2003

Teilbericht Vertiefende Bewertung der Nahversorgungsstrukturen in Frankfurt am Main 2006 Stadtteile Gutleutviertel, Unterliederbach, Preungesheim, Ginnheim, Dornbusch, Eschersheim

Projektleitung GMA Dipl.-Vw. Corinna Küpper Dipl.-Ing. Peter U. Berger

Projektverantwortung GMA-Büro Köln Dipl.-Ing. Peter U. Berger GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung Frankfurter Str. 249 b, 51147 Köln Köln, Juli 2006

Herausgegeben vom Magistrat der Stadt Frankfurt am Main, Dezernat IV Planung und Wirtschaft Stadtplanungsamt, Abteilung 61. G 1 Stadtentwicklungs- und Flächennutzungsplanung Postanschrift: Amt 61 Braubachstraße 15 60311 Frankfurt am Main

In Zusammenarbeit mit Einzelhandelsverband Frankfurt-Hochtaunus-Maintaunus e.V. Industrie- und Handelskammer Frankfurt am Main (IHK) Wirtschaftsförderung Frankfurt GmbH

Bild auf der Titelseite GMA, Köln INHALTSVERZEICHNIS

EINZELHANDELS- UND ZENTRENKONZEPT DER STADT FRANKFURT AM MAIN 2003

Vorwort des Dezernenten für Planung und Wirtschaft Seite 4 Vorbemerkung Seite 6

TEIL I 1. Aufgabenstellung Seite 7 AUSGANGSSITUATION 2. Allgemeine Einzelhandelsentwicklung in Deutschland Seite 8 2.1 Kundenverhalten Seite 8 2.2 Flächen- und Standortentwicklung im Einzelhandel Seite 8 2.3 Entwicklung der Betriebstypen Seite 9 3. Rückgriff auf das Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2003 Seite 10

TEIL II 1. Versorgungsstrukturen im Stadtteil Gutleutviertel Seite 12 STANDORTANALYSE 1.1 Angebotsstruktur Seite 12 UND -BEWERTUNG 1.2 Einzugsgebiet und Kaufkraftpotenzial Seite 13 1.3 Nachfrageverhalten Seite 14 1.4 Kaufkraftbewegungen Seite 15 1.5 Empfehlungen zur Einzelhandelsausstattung Seite 15 1.6 Städtebauliche Bewertung Seite 16 1.7 Empfehlungen zur Weiterentwicklung Seite 18

2. Versorgungsstrukturen im Stadtteil Unterliederbach Seite 22 2.1 Angebotsstruktur Seite 22 2.2 Einzugsgebiet und Kaufkraftpotenzial Seite 23 2.3 Nachfrageverhalten Seite 24 2.4 Kaufkraftbewegungen Seite 25 2.5 Empfehlungen zur Einzelhandelsausstattung Seite 25 2.6 Städtebauliche Bewertung Seite 26 2.7 Empfehlungen zur Weiterentwicklung Seite 29

3. Versorgungsstrukturen im Stadtteil Preungesheim Seite 31 3.1 Angebotsstruktur Seite 31 3.2 Einzugsgebiet und Kaufkraftpotenzial Seite 32 3.3 Nachfrageverhalten Seite 33 3.4 Kaufkraftbewegungen Seite 34 3.5 Empfehlungen zur Einzelhandelsausstattung Seite 34 3.6 Städtebauliche Bewertung Seite 35 3.7 Empfehlungen zur Weiterentwicklung Seite 38

4. Versorgungsstrukturen im Ortsbezirk 9 Ginnheim/Dornbusch/Eschersheim Seite 40 4.1 Angebotsstruktur Seite 40 4.1.1 Angebotsstruktur im Ortsbezirk Seite 40 4.1.2 Angebotsstruktur in den Stadtteilen Seite 40 4.1.3 Angebotsstruktur im Bereich großflächiger Betriebe Seite 40 4.1.4 Angebotsstruktur im zeitlichen Vergleich Seite 42 4.1.5 Zusammenfassende Bewertung der Angebotsstruktur Seite 42 4.1.6 Angebotsstruktur in den Versorgungszentren Seite 44 4.2 Einzugsgebiet und Kaufkraftpotenzial Seite 47 4.3 Nachfrageverhalten Seite 49 4.4 Kaufkraftbewegungen Seite 50 4.5 Empfehlungen zur Einzelhandelsausstattung Seite 52 4.6 Städtebauliche Bewertung Seite 54 4.7 Empfehlungen zur Weiterentwicklung Seite 55

TEIL III FAZIT Seite 56

ANHANG Abbildungsverzeichnis Seite 58 Kartenverzeichnis Seite 58 Tabellenverzeichnis Seite 59

Einzelhandels- und Zentrenkonzept 3 VORWORT DES DEZERNENTEN FÜR PLANUNG UND WIRTSCHAFT

Im Juli 2003 und im Februar 2004 hat mein Dezernat das Einzelhandels- und Zen- trenkonzept der Stadt Frankfurt am Main vorgelegt. Anlass für dieses Konzept war der anhaltende Strukturwandel im Einzelhandel aufgrund des Zusammenspiels von Betriebstypenentwicklung, geändertem Kundenverhalten sowie geänderter Flächen- und Standortentwicklungen und des damit einhergehenden Problems der wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung in den Stadtteilen Frankfurts.

Mit dem hier vorgelegten Nachtrag umfasst das Konzept nunmehr drei Teile:

EINZELHANDELS- UND ZENTRENKONZEPT DER STADT FRANKFURT AM MAIN 2003

Teil 1, erarbeitet von der GMA (Köln): Die Stadt Frankfurt am Main als Einzelhandelsstandort unter besonderer Berücksichtigung der Nahversorgung 2003

Teil 2, erarbeitet von der prognos AG: Analyse, Trends und Positionsbestimmung des Frankfurter Einzelhandels unter besonderer Berücksichtigung der Innenstadt 2004

Teil 3, erarbeitet von der GMA (Köln): Vertiefende Bewertung der Nahversorgungsstrukturen 2006 Stadtteile Gutleutviertel, Unterliederbach, Preungesheim, Ginnheim, Dornbusch, Eschersheim.

Die im ersten Teil des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes erarbeiteten Empfeh- lungen für die Nahversorgung von 16 ausgewählten Versorgungsbereichen sind seit Anfang 2004 bei so genannten Ortsteilkonferenzen Einzelhandel in den unter- suchten Stadteilen mit Ortsvorsteherinnen und Ortsvorstehern sowie den örtli- chen Vertretern des Einzelhandels erörtert worden. Diese Konferenzen wurden vom Arbeitskreis Einzelhandel, bestehend aus Vertretern der Industrie- und Handelskammer Frankfurt am Main, des Einzelhandelsverbands Frankfurt-Hoch- taunus-Maintaunus e.V., der Wirtschaftsförderung Frankfurt GmbH und des Stadtplanungsamtes durchgeführt.

Dabei haben sich die Beteiligten über Vorgehens- und Umsetzungsstrategien sowie Anstöße für konkrete Aktivitäten in den Stadtteilen verständigt, die dann in eigener Initiative vor Ort weitergeführt werden können. Durchgängige Erkenntnis der Ortsteilkonferenzen ist, dass die vertiefenden Bewertungen der ausgewähl- ten Zentren aus dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept unverzichtbare Grund- lage für eine sachliche Diskussion der Einzelhandelssituation des jeweiligen Stadtteils bilden. Die erhobenen Daten und daraus abgeleiteten Bewertungen ermöglichen es, die Lage der Nahversorgung in den Ortsteilen miteinander vergleichbar darzustellen und in den Ortsteilkonferenzen gemeinsam stadtweit einheitliche und zugleich den örtlichen Besonderheiten angemessene Vorge- hensperspektiven zu erarbeiten.

4 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Wie erwähnt, sind von den insgesamt 60 lokalisierten Frankfurter B-, C- und D- Zentren sowie Dezentralen Einzelhandelsagglomerationen 16 Zentren untersucht und bewertet worden. Mit der getroffenen Auswahl sollten unterschiedliche Typen in der Zentrenhierarchie, Zentren mit spezifischen Problemlagen sowie Zentren mit besonderem Handlungsbedarf gleichsam repräsentativ erfasst werden.

Aufgrund der positiven Erfahrungen und wichtigen Erkenntnisse aus den bis- herigen Ortsteilkonferenzen sowie nachträglicher örtlicher Anregungen erschien es dem Arbeitskreis Einzelhandel richtig, die 2003 vorgelegte Untersuchung der GMA für vier weitere räumliche Bereiche ergänzen zu lassen.

Diese in enger Anlehnung an die Untersuchung im Band 1 erfolgte Ergänzung wurde wiederum von der GMA (Köln) erarbeitet. Auch dieser Teil wird dankens- werter Weise durch die drei o. g. Partner des Stadtplanungsamtes im Arbeitskreis Einzelhandel mitfinanziert.

Damit verfügt der Magistrat der Stadt Frankfurt am Main über eine fundierte Handlungsgrundlage für Problemerkenntnisse und -lösungen zur städtischen Einzelhandelsentwicklung.

Ich wünsche mir, dass auch dieser Nachtrag zum Einzelhandels- und Zentren- konzept einen fruchtbaren Diskurs und substanzreiche Erkenntnisse vor Ort nach sich zieht.

Edwin Schwarz, Stadtrat

Einzelhandels- und Zentrenkonzept 5 VORBEMERKUNG

Im August bzw. im November 2005 wurde die GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Büro Köln, von der Stadt Frankfurt am Main beauftragt, eine vertiefende Bewertung der Versorgungsstrukturen in den Stadtteilen Gut- leutviertel, Unterliederbach, Preungesheim sowie im Ortsbezirk 9 Ginnheim/ Dornbusch/Eschersheim vorzunehmen.

Die Untersuchungen sind darauf gerichtet, aufbauend auf den Datenerhebungen des gesamtstädtischen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Frank- furt am Main, GMA-Teilbericht 2003, die Einzelhandelsstrukturen unter Berück- sichtigung des gesamtstädtischen Kontextes unter markt- und absatzwirtschaftli- chen Aspekten und im Hinblick auf die städtebaulichen, verkehrlichen und stadt- gestalterischen Standortfaktoren zu untersuchen. Unter Berücksichtigung des aktuellen Einzelhandelsbestandes, der Kaufkraft-Umsatz-Bilanz und der standort- prägenden städtebaulichen Rahmenbedingungen sind Aussagen über das künftig zu erwartende Kaufkraftpotenzial, die anzustrebende Ausstattung mit Einzelhan- delsflächen im Rahmen der Nahversorgung sowie sinnvolle Veränderungen und Ergänzungen der Versorgungsstrukturen aufzuzeigen.

Die Untersuchung steht dabei in engem Zusammenhang mit einer geplanten Initiierung einer dauerhaft angelegten Standortkooperation zwischen den an einer zielgerichteten Einzelhandels- und Standortentwicklung der Stadtteilzen- tren interessierten örtlichen Akteure und der Stadt Frankfurt am Main.

Für die Bearbeitung der Untersuchung standen der GMA zahlreiche Daten und Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes, des Landesamtes für Daten- verarbeitung und Statistik Hessen und der Stadt Frankfurt am Main zur Verfügung. Zur Bewertung der gesamtstädtischen Einzelhandelsstruktur konnte auf das Ein- zelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Frankfurt am Main, GMA-Teilbericht, aus dem Jahr 2003, zurückgegriffen werden. Im Rahmen der Aktualisierung des Einzelhandelsbestandes wurden im Zeitraum September bis Dezember 2005 Vor- Ort-Erhebungen und Ortsbegehungen durchgeführt.

Der nachfolgende Bericht fasst die Ergebnisse der Untersuchungen zusammen und stellt die aus gutachterlicher Sicht notwendigen Veränderungsmaßnahmen zur Sicherung und Aufwertung der Versorgungsstrukturen dar.

Der Dank der Gutachter gilt den an der Datenaufbereitung beteiligten Personen und Institutionen.

GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Büro Köln Köln, im Juli 2006, PB/KP/aw

6 Einzelhandels- und Zentrenkonzept TEIL I AUSGANGSSITUATION

1. AUFGABENSTELLUNG Das aktuelle Einzelhandelsangebot wurde im September bzw. im Novem- Im Jahre 2003 wurde das im Auftrag ber/Dezember 2005 durch Vor-Ort-Be- der Stadt Frankfurt am Main in Koope- gehung recherchiert, so dass sich die ration mit der Wirtschaftsförderung vorliegende Untersuchung als Ergän- Frankfurt GmbH, der Industrie- und zung und Weiterführung des im Jahre Handelskammer Frankfurt am Main 2003 vorgelegten Einzelhandels- und und dem Einzelhandelsverband Frank- Zentrenkonzeptes versteht. furt-Hochtaunus-Maintaunus e.V. er- arbeitete Einzelhandels- und Zentren- Im Einzelnen stehen folgende Aspekte konzept der Stadt Frankfurt am Main der Versorgungsstrukturen der unter- durch die Arbeitsgemeinschaft Pro- suchten Stadtteile im Vordergrund der gnos AG, Köln, und GMA Gesellschaft Betrachtung: für Markt- und Absatzforschung mbH, • Bewertung der einzelhandelsbezo- Büro Köln, vorgelegt. In dem Teilbe- genen Angebotsstruktur in den Stadt- richt der GMA werden die Nahversor- teilen, gungssituation in den Wohnsiedlungs- • Analyse des Einkaufsverhaltens der bereichen der Stadt Frankfurt einge- Wohnbevölkerung in den Stadtteilen, hend untersucht, ein gesamtstädti- • Abgrenzung des Kundeneinzugsge- sches Zentrenkonzept zur Weiterent- bietes des stadtteilbezogenen Einzel- wicklung vorgestellt und die konkreten handels, Entwicklungschancen von 16 ausge- • Quantifizierung der Kaufkraftbewe- wählten Stadtteilen hinsichtlich der gungen innerhalb und außerhalb der versorgungsstrukturellen, städtebauli- Stadtteile bzw. des Ortsbezirks, chen und verkehrlichen Situation ver- • Bewertung des Branchenbesatzes tiefend bewertet. und Standortgefüges, • Einschätzung der Entwicklungs- Aufbauend auf den gewonnenen Eck- chancen bis zum Jahre 2015, daten zur markt- und absatzwirtschaft- • Bewertung der Nutzungsstruktur der lichen Situation und den daraus abge- Versorgungszentren Gutleutviertel, Un- leiteten Empfehlungen zur Weiterent- terliederbach und Preungesheim, wicklung, insbesondere der Nahver- • Abgrenzung der räumlichen Ausdeh- sorgungssituation in den Stadtteilen nung der vorgenannten Versorgungs- der Stadt Frankfurt am Main, wird das zentren, Einzelhandels- und Zentrenkonzept der • Empfehlungen zur Stabilisierung bzw. Stadt Frankfurt am Main im Rahmen zum Ausbau der Versorgungsfunktio- der vorliegenden Untersuchung durch nen aus ökonomischer und städtebau- die vertiefende Bewertung der Einzel- licher Sicht. handelssituation in den Stadtteilen Gutleutviertel, Unterliederbach, Preun- gesheim sowie im Ortsbezirk 9 Ginn- heim/Dornbusch/Eschersheim ergänzt. Dabei wird u.a. auf die im Rahmen der repräsentativ angelegten Bürgerbefra- gung in der Stadt Frankfurt aus dem Jahre 2002 gewonnenen Informationen zum Einkaufsverhalten der Bevölke- rung in den Stadtteilen der Stadt Frankfurt am Main zurückgegriffen.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept 7 2. ALLGEMEINE EINZELHANDELS- • in einer ansprechenden Atmosphäre Teilzeitbeschäftigten bei gleichzeitig ENTWICKLUNG IN DEUTSCHLAND einkaufen zu können (Einkaufsatmos- geringerem Qualifikationsniveau phäre) (Rationalisierung). 2.1 Kundenverhalten • zu niedrigen Preisen einkaufen zu Die Einzelhandelsentwicklung der letz- können (Preis) Der bundesdeutsche Einzelhandel ten Jahrzehnte ist in entscheidendem • ein qualitativ ansprechendes Ange- konnte seit 1990 einen Verkaufs- Maße von der gestiegenen Mobilität bot zu erhalten (Qualität) flächenzuwachs um ca. 35,8 Mio. m2 der Verbraucher beeinflusst worden.1 • in mehreren gleichartigen Geschäf- auf insgesamt 112,8 Mio. m2 im Jahre Einerseits entstanden im Zuge des ten einkaufen zu können (Vielzahl der 2004 verzeichnen. Das hohe Verkaufs- Suburbanisierungsprozesses in vielen Geschäfte) flächenwachstum ist dabei insbeson- Wohngebieten neue Einzelhandels- • in unterschiedlichen Geschäften dere auf den Boom großflächiger standorte. Andererseits wurden durch einkaufen zu können (Betriebsformen- Einzelhandelsbetriebe zurückzuführen, die Massenmotorisierung zunehmend vielfalt) so dass die durchschnittliche Größe Konzentrationen von Einzelhandelbe- • bequem einkaufen zu können eines Ladengeschäftes in Deutschland trieben an Pkw-orientierten Standorten (Convenience). mittlerweile rund 270 m2 Verkaufs- außerhalb gewachsener Innenstädte fläche beträgt. Vor dem Hintergrund oder Nahversorgungslagen ermöglicht. Die in den letzten Jahren eingetrete- des hohen Verkaufsflächenwachstums nen Kaufkraftsteigerungen haben im bei stagnierenden Einzelhandelsum- Im Hinblick auf das Einkaufsverhalten Zusammenwirken mit stabilen Nah- sätzen ist eine rückläufige Flächenpro- ist zwischen dem Versorgungs- und rungsmittelpreisen zu überdurch- duktivität im Einzelhandel zu konstatie- dem Erlebniseinkauf zu unterscheiden. schnittlichen Ausgabesteigerungen ren; diese Entwicklung wird sich auch Während die reine Bedarfsdeckung außerhalb des Einzelhandelsangebo- zukünftig fortsetzen. möglichst unkompliziert und preisbe- tes (Wohnen, Verkehr, Gastronomie, wusst erledigt werden soll, avanciert Dienstleistungen u.a.) geführt haben.3 Der Einzelhandelsumsatz im engeren Einkaufen gleichzeitig zur Freizeitbe- Sinne zeigt im Zeitraum 1992 - 2001 ei- schäftigung, bei der das Einkaufserleb- Eher langfristig dürften sich die demo- nen nominalen Zuwachs um rund 19 nis im Vordergrund steht.2 graphischen Entwicklungen nieder- Mrd. € auf 381 Mrd. €, gleichbedeu- schlagen. Gemäß aktueller Prognosen tend ca. 5 %. Dies entspricht einer ins- Mit der Steigerung der Mobilität und ist von einem Rückgang der Wohnbe- gesamt rückläufigen realen Umsatz- der Erlebniskomponente des Einkau- völkerung in Deutschland auf ca. 77 entwicklung. Seit dem Jahr 2002 sinkt fens geht eine sinkende Standort- und Mio. im Jahre 2030 auszugehen, wobei auch der nominale Umsatz. Im Jahre Betriebstreue der Verbraucher einher, etwa ein Drittel der Einwohner älter als 2004 lag der Umsatz bei ca. 365 Mrd. €, so dass sich der Wettbewerb um den 60 Jahre sein wird. für 2005 wird ein weiterer Rückgang Kunden intensiviert hat. Die Erwartun- auf ca. 362 Mrd. € erwartet.4 Damit gen der Kunden an den Einzelhandel 2.2 Flächen- und Standortentwicklung wird nominal das Umsatzniveau des beziehen sich auf folgende Faktoren: im Einzelhandel Jahres 1992 erreicht. • alle Waren des täglichen Bedarfs in Nach dem Zweiten Weltkrieg nahm die einem Geschäft kaufen zu können Zahl der Einzelhandelsbetriebe auf- Neben einer insgesamt positiven Ent- (One-Stop-Shopping) grund steigender Einkommen und Kon- wicklung der Volkswirtschaft sowie • aus einem großen Angebot aus- sumwünsche bis etwa 1960 stetig zu. gesellschaftlicher und demographi- wählen zu können (Angebotsvielfalt) In der Folge setzte ein Rückgang der scher Veränderungen hat insbeson- • die Geschäfte gut erreichen zu eigenständigen Betriebe, verbunden dere eine Neubewertung von Standort- können (Erreichbarkeit) mit einer Zunahme von Filialbetrieben faktoren und Standortqualitäten eine • die jeweils gewünschte Menge eines ein (Konzentration). Begleitet wurde Veränderung der Handelslandschaft Produktes kaufen zu können (Mengen- dieser Prozess von einem umfangrei- herbeigeführt. Viele großflächige verfügbarkeit) chen Wachstum der Verkaufsflächen Betriebe wie Möbelhäuser, Baumärkte, • zur gewünschten Zeit einkaufen zu und einer Veränderung der Beschäftig- Gartencenter, Heimtextilienfachmärkte können (Öffnungszeiten) tenstruktur im Einzelhandel mit mehr oder Autozubehörfachmärkte haben im

1 So stieg zwischen 1960 und 2004 der Pkw-Bestand von ca. 5,8 Mio. (alte Bundesländer) auf ca. 45,0 Mio. Pkw an (Quelle: Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen). 2 Die Inanspruchnahme eines Discountangebotes oder eines Kleinpreis- kaufhauses einerseits und des Feinkosthandels oder des hochpreisigen Bekleidungsfachgeschäftes andererseits stellt für viele Konsumenten heute keinen Widerspruch mehr dar. 3 Seit dem Jahr 1990 ist der Anteil des Einzelhandelsumsatzes an den privaten Konsumausgaben von 42,2 % kontinuierlich auf 38,7 % im Jahre 2004 gesunken (Quelle: HDE). 4 vgl. Hauptverband des Deutschen Einzelhandels (HDE)

8 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Zuge ihres steigenden Flächenbedarfs chermärkte und SB-Warenhäuser rung des Marktanteils zu rechnen ist. die Innenstädte verlassen. Hierbei durch die zunehmende Ansiedlung von Gliedert man den Einzelhandel nach waren insbesondere betriebswirt- (Nonfood-)Fachmärkten ein beträchtli- den Wachstumschancen, so zählen schaftliche Gründe (in erster Linie ches Eigenleben entwickelt. Zuneh- insbesondere Fachmärkte, leistungs- Grundstückskosten) sowie Aspekte der mend suchen auch Fachmärkte und fähige Fachgeschäfte, Spezialanbieter, Flächenverfügbarkeit und der verkehr- Fachgeschäfte gezielt die Agglomera- Mehrfachdiscounter, Verbraucher- lichen Erreichbarkeit ausschlaggebend. tionsvorteile im sekundären Einzelhan- märkte/SB-Warenhäuser und der Ver- delsnetz. Unter Berücksichtigung der sandhandel zu den Betriebstypen mit Bundesweit hat sich ein Trend verfe- nach wie vor zunehmenden Motorisie- positiven Entwicklungsperspektiven, stigt, demzufolge sich der Einzelhandel rung wird dieses sekundäre Netz wei- während u.a. für kleine unprofilierte mit Möbeln/ Einrichtungsgegenständen ter an Bedeutung gewinnen und damit Fachgeschäfte und Warenhäuser sowie Heimwerker- und Gartenarti- zur Verschärfung der Standortkonkur- Schrumpfungsrisiken bestehen. keln1 an dezentralen Standorten kon- renz zwischen zentralen und dezentra- zentriert, während die Innenstadt ihre len Lagen führen. Durch eine breit und Im Bereich der Nahversorgung ist Position als Standort für Bekleidung, tief gegliederte Angebotspalette am durch die schrittweise Vergrößerung Schuhe, Elektronik, Uhren und Stadtrand wird die Stellung der Innen- der Lebensmittelbetriebe eine Konzen- Schmuck und andere hochwertige städte und Stadtteilzentren weiter ge- tration auf wenige Versorgungsstan- Sortimente behauptete. Die feste schwächt, sofern keine gezielten Ge- dorte eingetreten. Die Entwicklung der Zuordnung einzelner Sortimente zu genmaßnahmen ergriffen werden. Größenstruktur von Lebensmittel-SB- Betriebstypen oder Standortkategorien Märkten wird sich aufgrund der be- wird jedoch ab Mitte der achtziger 2.3 Entwicklung der Betriebstypen triebswirtschaftlichen Aspekte auch Jahre durch die Entwicklung der Rand- Mit den Flächen- und Standortverän- zukünftig zu größeren Einheiten voll- sortimente in Frage gestellt.2 derungen gehen auch unterschiedli- ziehen. Derzeit liegt die betriebswirt- che Entwicklungen der Betriebstypen schaftliche Mindestgröße für einen Das von klassischen Einzelhandels- einher. Gewinner seit Ende der siebzi- frischeorientierten Lebensmittel- standorten unabhängige, überwiegend ger Jahre des vergangenen Jahrhun- Supermarkt bei ca. 800 m2 Verkaufs- Pkw-orientierte „sekundäre“ Netz3 hat derts sind die Fachmärkte, für die auch fläche. Für die Zukunft ist eine nach der Entwicklung der Verbrau- zukünftig mit einer deutlichen Erweite- steigende Tendenz zu erwarten.

Abb. 1: Die Entwicklung der Marktanteile der Betriebstypen bis zum Jahr 2010 Quelle: GMA-Darstellung auf Basis von Untersuchungen des IFO-Insituts

1 Einzelhandel mit so genannten nicht zentrenrelevanten Sortimenten 2 Beispielhaft können Heimtextilien, Glas, Porzellan, Keramik u.a. als feste Sortimentsbausteine des Möbelhandels angesprochen werden. 3 B. Tietz bezeichnet das Netz innerörtlicher Zentren und Streulagen als primäres Einzelhandelsnetz, den Versandhandel und Direktvertrieb als tertiäres Einzelhandelsnetz und das Automobilhandels- und Tankstellen- handelsnetz als quartäres Handelsnetz; vgl. Tietz, B., Rothaar, B.: City- Studie, Landsberg/Lech, 1991, S. 158 ff.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept 9 3. RÜCKGRIFF AUF DAS EINZEL- • Unter Einbeziehung der Siedlungs- HANDELS- UND ZENTRENKONZEPT struktur der Stadt Frankfurt wird eine 2003 funktionale Differenzierung der ge- samtstädtischen Versorgungsstruktur Die aus gutachterlicher Sicht wichtig- nach vier Kategorien vorgenommen: sten Ergebnisse des GMA-Teilberichtes „Die Stadt Frankfurt am Main als Ein- zelhandelsstandort unter besonderer A-Zentrum: Berücksichtigung der Nahversorgung“ • innerstädtisches Hauptzentrum mit gesamtstädtischen Versorgungsfunktionen sind wie folgt zusammenzufassen: • Schwerpunkt der oberzentralen Versorgungsstruktur

• Der Einzelhandelsbestand der Stadt 7 B-Zentren: Frankfurt am Main (Stand: Januar 2002) • städtebaulich integrierte Versorgungszentren mit Ausrichtung auf die umfasst 4.988 Betriebe des Ladenein- Versorgung des jeweiligen Ortsbezirkes, teilweise auch übergreifende zelhandels und des Ladenhandwerks, Versorgungsfunktionen für benachbarte Ortsbezirke/Stadtteile die auf einer Verkaufsfläche von insge- • differenzierte Angebotspalette im kurz- und mittelfristigen Bedarf, ergänzt samt ca. 934.800 m2 einen Bruttoum- um spezialisierte langfristige Angebote satz von ca. 4.083 Mio. € tätigen. Im • Mindeststandard: 25 Betriebe/10.000 m2 Verkaufsfläche Städtevergleich zeigt die Stadt Frank- • Versorgungszentren Berger Straße, Leipziger Straße, Schweizer Straße, furt mit ca. 1,44 m2 Verkaufsfläche je , ‘NordWestZentrum’, Höchst, Hessen-Center Einwohner eine durchschnittliche bis leicht unterdurchschnittliche Ausstat- 19 C-Zentren: tungskennziffer. Diese korrespondiert • städtebaulich integrierte Versorgungszentren im stadt-räumlich-funktionalen mit einer vergleichsweise hohen Zusammenhang mit dem jeweiligen Stadtteil bzw. dem zugeordneten Wohn- Flächenproduktivität, die auf einen siedlungsbereich unterdurchschnittlichen Besatz groß- • Schwerpunkt bei Angeboten des täglichen Bedarfs, ergänzt um ausgewählte flächiger Betriebe mit tendenziell ge- mittel- und langfristige Bedarfsgüter ringerer Flächenproduktivität (wie z.B. • Mindeststandard: 10 Betriebe/2.000 m2 Verkaufsfläche Bau- und Heimwerkerbedarf, Möbel) zurückzuführen ist. In der überdurch- 29 D-Zentren: schnittlichen Raumleistung des Einzel- • städtebaulich integrierte, untergeordnete Geschäftslagen der zugeordneten handels schlägt sich die hohe Lei- Wohnsiedlungsbereiche stungsfähigkeit des innerstädtischen • vorrangig auf die wohnungsnahe Versorgung ausgerichtet Einzelhandels nieder. • überwiegend Waren und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs • Mindeststandard: 5 Betriebe/700 m2 Verkaufsfläche • Bei der Differenzierung der Einzel- handelsausstattung nach Warengrup- 5 dezentrale Agglomerations-/Solitärstandorte: pen sind folgende Besonderheiten • mehrere Branchen umfassende dezentrale Geschäftslagen festzustellen: • städtebaulich nicht integriert/Pkw-orientierte Standorte · Im Nahrungs- und Genussmittelan- • Einzugsgebiet geht über den Stadtteil hinaus gebot eine unterdurchschnittliche • Waren und Dienstleistungen in verschiedenen Bedarfsbereichen Betriebsgrößenstruktur und eine hohe • Mindeststandard: 5 Betriebe/5.000 m2 Verkaufsfläche Umsatzleistung, • Bereiche Hanauer Landstraße/Honseldreieck, Mainzer Landstraße, · in der Warengruppe Bekleidung, Wächtersbacher Straße/Borsigallee, Hanauer Landstraße/Hugo-Junkers- Schuhe, Sport eine überdurchschnittli- Straße und Victor-Slotosch-Straße/Röntgenstraße) che Flächenausstattung mit struktur- prägenden großflächigen Anbietern, · im Bereich der Elektrowaren/Unter- haltungselektronik eine bedarfsge- rechte Ausstattung mit einer hohen Leistungsfähigkeit, · in der Warengruppe Hausrat/Möbel/ Einrichtungsbedarf eine sehr geringe Flächenausstattung und eine geringe Flächenproduktivität, · in den sonstigen Sortimenten des langfristigen Bedarfs eine unterdurch- schnittliche Ausstattung und geringe Raumleistungen (insbesondere Bau-, 1 Nach Fertigstellung der Untersuchung wurde u.a. der Hornbach Bau- und Heimwerker- und Gartenbedarf).1 Gartenmarkt in Nieder-Eschbach angesiedelt.

10 Einzelhandels- und Zentrenkonzept • Im Hinblick auf ökonomische und • Zur Weiterentwicklung des Einzel- • Zur Gewährleistung einer bedarfsge- städtebaulich tragfähige Versorgungs- handels der Stadt Frankfurt wird im rechten Nahversorgung erscheint es strukturen wird unter Berücksichtigung Prognosezeitraum bis zum Jahr 2015 grundsätzlich wünschenswert, die der Größe und Siedlungsstruktur der unter Berücksichtigung der vorhande- wohnungsnahe Versorgung in den Stadt Frankfurt als Untergrenze für die nen Einzelhandelsausstattung und der Stadtteilen aufrecht zu erhalten und zu Weiterentwicklung von städtebaulich daraus resultierenden Versorgungsbe- komplettieren. Als verbesserungsbe- integrierten Versorgungszentren eine deutung der Einzelhandelsstandorte dürftig ist die Versorgungsqualität mit Mindestzahl von 5 Betrieben und eine der Stadt Frankfurt empfohlen, im Rah- Lebensmitteln insbesondere in den Mindestfläche von 700 m2 Verkaufs- men einer dynamischen Einzelhandels- Stadtteilen Gutleutviertel, Bornheim, fläche, gleichbedeutend ca. 1.200 m2 entwicklung die Position des Oberzen- , , Schwanheim, Geschossfläche, angesetzt. Unterhalb trums Frankfurt zu stärken und zu- , , , Sossen- dieser Schwellenwerte sind die Min- gleich Versorgungsdefizite in der heim, Bornheim, Ginnheim, Dornbusch, deststandards für funktionsfähige Nah- Stadtteilversorgung abzubauen. Für die Eschersheim, , , versorgungsstrukturen aus gutachterli- räumliche Verteilung des Verkaufs- , , Seck- cher Sicht nicht gewährleistet. flächenkontingentes von insgesamt ca. bach, Kalbach und zu bewer- 130.000 m2 wird eine Splittung auf die ten. • Aufgrund der mehrpoligen Sied- Bereiche Innenstadt (30.000 m2), Stadt- lungs- und Versorgungsstruktur ist eine teilzentren (35.000 m2) und dezentrale • Aufgrund von Einwohnerrückgängen vergleichsweise hohe Einzelhandels- Standorte (65.000 m2) empfohlen.1 ist in einigen Stadtteilen, u.a. in Nie- bedeutung der städtebaulich integrier- derrad, Schwanheim, , ten Ortsbezirks-/ Stadtteilzentren bzw. • Bei den nahversorgungsrelevanten und Rödelheim, mit einer der untergeordneten Nahversorgungs- Sortimenten wird eine räumliche Kon- Fortsetzung des Abschmelzungspro- zentren strukturprägend, während die zentration auf die städtebaulich inte- zesses in der Grundversorgung zu dezentralen Agglomerationsstandorte grierten Versorgungszentren vorge- rechnen. in der gesamtstädtischen Betrachtung schlagen, um eine wohnungsnahe eine unterdurchschnittliche Versor- Grundversorgung zu gewährleisten. gungsbedeutung aufweisen. Die Angebotsergänzungen in den Ver- sorgungszentren sind weiterhin darauf gerichtet, Verbundeffekte benachbar- ter Einzelhandels- und Dienstleistungs- angebote zu nutzen, die Angebotsviel- falt zu erhöhen und damit zu einer wirt- schaftlichen und städtebaulichen Sta- bilisierung der Stadtteilzentren beizu- tragen.

1 Zur Weiterentwicklung des Einzelhandels der Stadt Frankfurt siehe auch Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2003, Teilbericht 1 Nahversorgung, Kapitel Teil I, Kapitel 5, S. 46 ff.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept 11 TEIL II STANDORTANALYSE UND -BEWERTUNG

1. VERSORGUNGSSTRUKTUREN IM Insgesamt ist im Stadtteil Gutleutviertel STADTTEIL GUTLEUTVIERTEL seit Januar 2002 ein Rückgang um 10 Betriebe (ca. 26 %) und ca. 310 m2 1.1 Angebotsstruktur Verkaufsfläche (ca. 11 %) festzustellen. Der Stadtteil Gutleutviertel erstreckt Dabei haben 14 Betriebe ihre Ge- sich südwestlich des Hauptbahnhofs schäftstätigkeit aufgegeben, während und der zugehörigen Bahntrasse sowie 4 Neuansiedlungen zu einer Festigung nördlich des Mains zwischen der Wie- der Nahversorgungssituation beitra- senhüttenstraße im Osten und der gen. Bundesautobahn A 5 im Westen. Es handelt sich um ein ehemaliges Indu- Dem gutachterlich abgegrenzten Ver- strieviertel, das in den letzten Jahren sorgungszentrum Gutleutviertel sind einen grundlegenden Strukturwandel derzeit ca. 90 % der Betriebe, ca. 96 % zu Gunsten eines modernen Büro- und der Verkaufsfläche und ca. 95 % des Wohnstandortes erfahren hat. Insbe- Umsatzes zugeordnet. Dabei handelt sondere die Neubebauung im Bereich es sich überwiegend um kleinstruktu- des Westhafens mit innovativen Bau- rierte Betriebe (Betriebsgröße im und Wohnformen hat eine deutliche Durchschnitt ca. 90 m2 je Betrieb). In Aufwertung des Viertels und Einwohn- Streulagen befinden sich nur einzelne, erzuwächse ausgelöst. kleinere Betriebe.

Das Einzelhandelsangebot im Stadtteil Die Angebotsstruktur im Versorgungs- ist insgesamt sehr gering und auf eine zentrum wird durch die Warengruppe ausschnittweise Nahversorgung be- der Nahrungs- und Genussmittel schränkt. Durch die Ansiedlung eines geprägt. Insgesamt ist nur eine geringe Lebensmittel-Supermarktes im Bereich Einzelhandelausstattung und Ange- Speicherstraße ist innerhalb des abge- botsvielfalt mit Schwerpunkt bei der grenzten Versorgungszentrums in jüng- lebensmittelbezogenen Nahversor- ster Zeit eine Verbesserung der Grund- gung festzustellen, die nach der An- versorgung erreicht worden. siedlung des Lebensmittel-SB-Marktes den Ausstattungsmerkmalen eines C- Zentrums entspricht.

Einzelhandelsausstattung Stadtteil Versorgungszentrum Sortiment/Warengruppe Anzahl der Verkaufs- Umsatz Anzahl der Verkaufs- Umsatz Betriebe fläche in m2 in Mio. € Betriebe fläche in m2 in Mio. € Nahrungs- und Genussmittel 21 1.820 7,7 18 1.710 7,3 Gesundheit, Körperpflege 1 40 1,0 1 40 1,0 Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf ------Bücher, Papier-, Büro-, Schreib- und Spielwaren ------Bekleidung, Schuhe, Sport 1 40 0,1 1 40 0,1 Elektrowaren 1 20 0,1 1 20 0,1 Hausrat, Möbel, Einrichtungsbedarf 3 380 0,3 3 380 0,3 Foto, Optik, Schmuck ------Sonstiger Einzelhandel 2 150 0,5 2 150 0,5 Konsumgüter 8 630 2,0 8 630 2,0 Einzelhandelswaren gesamt 29 2.450 9,7 26 2.340 9,3

Tabelle 1: Die Einzelhandelsausstattung im Stadtteil und im Versorgungszentrum Gutleutviertel Quelle: GMA-Bestandserhebung, September 2005

12 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Insgesamt erscheint die Einzelhandels- Jahr 2004 2015 struktur im Stadtteil Gutleutviertel auf- Sortiment/Warengruppe (5.351 Einwohner) (7.183 Einwohner) grund der Angebotsstruktur, des Ange- in Mio. € in Mio. € botsniveaus und der hohen Fluktuation Lebensmittel, Getränke 7,5 10,4 als nicht gefestigt. Brot- und Backwaren 0,9 1,2 Fleisch- und Wurstwaren 1,0 1,4 1.2 Einzugsgebiet und Kaufkraft- Nahrungs- und Genussmittel 9,4 13,0 potenzial Drogerie-, Parfümeriewaren 1,1 1,5 Vor dem Hintergrund der stadtteilspezi- Apotheken-, Sanitätswaren 2,3 3,1 fischen Angebots- und Wettbewerbs- Gesundheit, Körperpflege 3,4 4,6 situation sowie der siedlungsstruktu- Blumen, Pflanzen 0,4 0,6 rellen und verkehrlichen Rahmenbe- zoologischer Bedarf 0,2 0,3 dingungen beschränkt sich das Ein- Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 0,6 0,9 zugsgebiet des Versorgungszentrums Bücher, Zeitschriften 0,6 0,8 auf die Wohnbevölkerung des Stadt- Papier-, Büro-, Schreibwaren 0,6 0,8 teils. Aufgrund der Arbeitsplatzbedeu- Spielwaren 0,3 0,4 tung werden darüber hinaus „Streu- Bücher, PBS, Spielwaren 1,5 2,0 umsätze“ mit Verbrauchern getätigt, Damenbekleidung 1,2 1,6 die nicht im Stadtteil wohnhaft sind Herrenbekleidung 0,6 0,8 und nach gutachterlicher Einschätzung Kinderbekleidung 0,1 0,2 ca. 30 % des stadtteilbezogenen Ein- Wäsche, Kurzwaren 0,7 0,9 zelhandelsumsatzes ausmachen. Schuhe 0,7 1,0 Lederwaren 0,1 0,2 Das einzelhandelsbezogene Kaufkraft- Sportartikel 0,4 0,5 potenzial beläuft sich derzeit auf ca. Bekleidung, Schuhe, Sport 3,8 5,2 28,2 Mio. € und wird bis zum Jahre Elektrogroßgeräte 0,5 0,7 2015 aufgrund des zu erwartenden Ein- Leuchten, Elektroinstallation, -zubehör 0,3 0,3 wohnerwachstums (ca. + 34 %)1 in- Unterhaltungselektronik 0,6 0,9 folge der Wohnbautätigkeit im Stadtteil Ton-, Bildträger 0,3 0,5 auf voraussichtlich ca. 39,0 Mio. € an- Computer, Telekommunikation 0,6 0,8 steigen. Elektrowaren 2,3 3,2 Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel 0,5 0,8 Möbel, Küchen, Antiquitäten, Kunst 1,7 2,3 Tapeten, Bodenbeläge, Farben, Lacke 0,8 1,1 Heimtextilien, Bettwaren, Gardinen 0,5 0,7 Hausrat, Möbel, Einrichtungsbedarf 3,5 4,9 Foto 0,2 0,3 Optik 0,3 0,4 Uhren, Schmuck 0,3 0,4 Foto, Optik, Schmuck 0,8 1,1 Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf 1,6 2,2 Autozubehör 0,6 0,9 Sportgeräte 0,3 0,4 sonstige Einzelhandelswaren 0,4 0,6 Sonstiger Einzelhandel 2,9 4,1 Konsumgüter 18,8 26,0 Einzelhandelswaren gesamt 28,2 39,0

Tabelle 2: Kaufkraftpotenzial nach Sortimenten im Stadtteil Gutleutviertel in den Jahren 2004 und 2015 Quelle: GMA-Berechnungen unter Beachtung des regionalen Kaufkraftkoeffizienten (102,8), sortimentsspezifischer Einkommenselastizitäten und Einwohner mit Hauptwohnsitz am 31.12.2004 bzw. Einwohnerschätzung der Stadt Frankfurt für das Jahr 2015 und einzelhandels- bezogene Pro-Kopf-Ausgaben von ca. 5.196 € (2004) bzw. 5.351 € (2015)

1 Nach städtischen Angaben wird die Wohnbevölkerung um 1.832 Einwohner auf 7.183 Einwohner im Jahr 2015 ansteigen.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept 13 1.3 Nachfrageverhalten Frankfurter Stadtteilen ist die Ein- Im Meinungsbild der Bevölkerung zeigt Nach den Ergebnissen der im Jahre kaufsorientierung der Wohnbevölke- der Einzelhandelsstandort Gutleutvier- 2002 durchgeführten Bürgerbefragung rung auf das Gutleutviertel sehr gering. tel ein ausgeprägtes Negativimage auf. nimmt die Stadtteilbevölkerung insbe- Dabei ist zu berücksichtigen, dass zum Abgesehen von der Bedienungs- sondere das Einzelhandelsangebot des Zeitpunkt der Befragung der Lebens- freundlichkeit und dem Service über- Gutleutviertels im kurzfristigen Bedarf mittel-SB-Markt noch nicht am Stan- wiegen bei allen Faktoren die Negativ- (vor allem Lebensmittel und Blumen/ dort Speicherstraße ansässig war, so bewertungen deutlich, so dass eine Pflanzen) in Anspruch, während der dass aktuell eine höhere Einkaufsori- grundlegende Aufwertung des Einzel- Einkauf im mittel- und langfristigen entierung bei kurzfristigen Artikeln handelsstandortes Gutleutviertel not- Segment im Wesentlichen auf die be- (insbesondere bei Lebensmitteln) zu wendig erscheint. nachbarte Frankfurter Innenstadt aus- unterstellen ist. gerichtet ist.1 Im Vergleich zu anderen

Abb. 2: Einkaufsorientierung der Bürger mit Wohnort im Gutleutviertel Quelle: GMA-Bürgerbefragung, Februar 2002, in % der Befragten mit Angaben

Abb. 3: Bewertung des Einzelhandelsimages im Gutleutviertel Quelle: GMA-Bürgerbefragung Februar 2002, in % der Befragten mit Angaben, Bewertungsskala von 1 = sehr gut bis 5 = mangelhaft

1 Im Rahmen der gesamtstädtischen Bürgerbefragung zum Einkaufsverhalten im Jahre 2002 haben sich nur 13 Bürger mit Wohnort im Gutleutviertel beteiligt, so dass die Stadtteilbezogenen Ergebnisse nur als Trendaussagen zu werten sind.

14 Einzelhandels- und Zentrenkonzept 1.4 Kaufkraftbewegungen 1.5 Empfehlungen zur Einzelhandels- Angeboten fehlen hingegen - auch un- Die Kaufkraftbindung im Stadtteil Gut- ausstattung ter Berücksichtigung der zu erwarten- leutviertel beläuft sich insgesamt auf Mit der Ansiedlung des MiniMal Le- den Bevölkerungszunahme - die öko- ca. 24 % der vorhandenen Kaufkraft bensmittel-SB-Marktes wurde in den nomischen und strukturellen Voraus- der Wohnbevölkerung im Stadtteil. letzten Jahren die Grundversorgung setzungen. Aufgrund der hohen Ar- Eine relativ hohe Versorgungsbedeu- deutlich verbessert. Vor dem Hinter- beitsplatzbedeutung ist dabei auch auf tung ist im kurzfristigen Bedarfsbe- grund der Wettbewerbssituation, des die Ansprüche der Beschäftigten an reich (insbesondere bei Nahrungs- und Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzials eine Versorgung in Arbeitsplatznähe Genussmitteln mit ca. 50 % Kaufkraft- und der Ausstrahlungskraft des Ver- abzustellen. Dies gilt gleichermaßen bindung) festzustellen, während ein sorgungszentrums sind Ergänzungen für Marketingaspekte und für die Aus- starker Kaufkraftabfluss insbesondere der Versorgungsstruktur im nahversor- gestaltung des Angebotes (u.a. Mit- bei Bekleidung, Schuhen, Sport, Elek- gungsrelevanten Angebot (Lebensmit- tagssnacks, Ladenöffnungszeiten). trowaren, Hausrat, Möbeln, Einrichtun- tel, Drogerie-/Parfümeriewaren und gen sowie sonstigen Einzelhandelsgü- Blumen/Pflanzen) mit vorwiegend klei- tern gegeben ist. Im Rahmen des Kauf- nen und mittleren Betriebseinheiten zu kraftzuflusses aus anderen Stadttei- empfehlen. Für zusätzliche großflächi- len/Städten werden ca. 30 % des Um- ge Einzelhandelsansiedlungen mit zen- satzes erzielt. tren- und nahversorgungsrelevanten

Abb. 4: Kaufkraftbewegungen im Stadtteil Gutleutviertel Quelle: GMA-Berechnungen

Einzelhandels- und Zentrenkonzept 15 1.6 Städtebauliche Bewertung Im Hinblick auf die verkehrlichen Rah- • Innerhalb des Versorgungszentrums Das Versorgungszentrum Gutleutviertel menbedingungen des Versorgungszen- ist lediglich der am Standort Speicher- befindet sich am nördlichen Mainufer trums ist anzumerken, dass die Gut- straße/ Zanderstraße ansässige Mini- in südwestlicher Zuordnung zur Frank- leutstraße eine stark frequentierte Ver- Mal Lebensmittel-Supermarkt als furter Innenstadt, dessen innerstädti- kehrsstraße darstellt, die eine wichtige großflächiger Betrieb ansässig. Auf- sches Versorgungszentrum nach gut- Ost-West-Verkehrsachse zwischen grund der Randlage des Betriebs und achterlicher Einschätzung im Bereich dem Bahnhofsbereich und der Bun- eines lückenhaften Geschäfts- und der Taunusanlage begrenzt wird. Auf- desautobahn A 5 mit der Anschluss- Dienstleistungsbesatzes im Einmün- rund der räumlichen Entfernung zur Stelle „Frankfurt am Main-Westhafen“ dungsbereich Gutleutstraße/Zander- Frankfurter Innenstadt findet zwischen bildet. Aufgrund der hohen Verkehrs- straße kann der SB-Markt seine Ma- dem Versorgungszentrum der Innen- frequenz der Gutleutstraße können die gnetwirkung auf benachbarte Einzel- stadt und dem Gutleutviertel kein nen- im Versorgungszentrum ansässigen handelsbetriebe nicht voll entfalten. nenswerter Leistungsaustausch im Einzelhandels- und Dienstleistungsbe- Rahmen fußläufiger Verbundeinkäufe triebe Streuumsätze auswärtiger Pkw- • Die Standortgliederung des städte- statt. Der dem Stadtteil nächst benach- Kunden erzielen. baulich integrierten Versorgungszen- barte, städtebaulich integrierte Ge- trums zeigt eine heterogene Besatz- schäftsbereich bildet das Versorgungs- Die Standortgliederung des Versor- struktur auf. Während im Quartier zentrum „Hauptbahnhof“, das in der gungszentrums Gutleutstraße ist wie Karlsruher Straße/Mannheimer zentrenhierarchischen Gliederung der folgt zu charakterisieren:1 Straße/ Baseler Straße ein nahezu Frankfurter Versorgungszentren die geschlossener Geschäfts- und Dienst- Position eines C-Zentrums einnimmt • Der Geschäfts- und Dienstleistungs- leistungsbesatz der Block-Randbebau- und ausstattungsbezogen eine höhere besatz konzentriert sich im Wesentli- ung standortprägend ist, bestimmt in Versorgungsbedeutung als das Stadt- chen auf einen Bereich, der im Nord- den übrigen Bereichen des Versor- teilzentrum Gutleutviertel aufweist. osten durch den Hauptbahnhof, im gungszentrums eine bandartige, Osten durch die Baseler Straße, im lückenhafte Besatzstruktur den Ge- Bei dem städtebaulich integrierten Süden durch die Speicherstraße, im schäftsbereich. In den an die Gutleuts- Versorgungszentrum Gutleutviertel Westen durch die Zanderstraße/Har- traße angrenzenden Seitenstraßen ist handelt es sich um einen geschichtlich denbergstraße und im Norden durch nur eine geringe Verästelung des Ge- gewachsenen Geschäftsbereich, der die Mannheimer Straße begrenzt wird. schäfts- und Dienstleistungsbesatzes im Wesentlichen die Grundversorgung in Form von Streulagen festzustellen, der Stadtteilbevölkerung übernimmt. • Der Betriebs- und Verkaufsflächen- ohne dass ein „Kundenrundlauf“ er- Die städtebaulichen und versorgungs- bestand sowie die Umsatztätigkeit des möglicht wird. strukturellen Besonderheiten sind örtlichen Einzelhandels wiesen das darin begründet, dass lediglich im Zentrum bisher als untergeordnete • Die fußläufigen Wechselwirkungen Straßendreieck Karlsruher Straße/ Geschäftslage für Waren und Dienst- zwischen den einzelnen Geschäfts- Mannheimer Straße/Baseler Straße leistungen des täglichen Bedarfs aus standorten des Versorgungszentrums ein nahezu geschlossener Einzelhan- (D-Zentrum der Zentrenhierarchie), werden dadurch erschwert, dass sich dels- und Dienstleistungsbesatz stan- das vorrangig der wohnungsnahen der Geschäftsbesatz entlang der West- dortprägend ist, wohingegen in den Versorgung der Bevölkerung innerhalb Ost-Achse der Gutleutstraße in einer übrigen Bereichen des Stadtteils ein des Stadtteils diente. Durch die Ergän- Länge von ca. 800 m erstreckt, so dass lückenhafter straßenachsenbezogener zung der Angebotsstruktur ist nunmehr die für ein Stadtteilzentrum anzuset- Betriebsbesatz entlang der Gutleuts- die Ausstattung eines C-Zentrums ge- zende zumutbare Fußwegentfernung traße vorhanden ist. Unter gewerbe- geben. von ca. 350 m erheblich überschritten planerischen Aspekten ist kein eindeu- wird. In diesem Zusammenhang ist auf tiger Nutzungsschwerpunkt unter Ein- • Die durchschnittliche Betriebsgröße die Zäsur des Geschäftsbesatzes in beziehung eines großflächigen Ma- von ca. 90 m2 und der durchschnittli- Höhe des Behördenzentrums zu ver- gnetbetriebes vorhanden. che Umsatz von ca. 0,358 Mio. € las- weisen. sen eine kleinbetriebliche Einzelhan- delsstruktur erkennen.2

1 vgl. Karte 1: Nutzungsstruktur Gutleutviertel 2 Im Vergleich: In der Frankfurter Innenstadt entfallen auf jeden Betrieb im Durchschnitt ca. 252 m2 Verkaufsfläche und ein Umsatz von ca. 1,290 Mio. €.

16 Einzelhandels- und Zentrenkonzept izladl-udZnrnozp 17 Einzelhandels- undZentrenkonzept

0 100 200 400 m • Der Geschäftsbereich weist eine • Für den ruhenden Verkehr bestehen 1.7 Empfehlungen zur Weiter- Durchmischung von Einzelhandels- Parkmöglichkeiten auf Straßenrand- entwicklung und ergänzenden Dienstleistungsnut- streifen bzw. in Seitenstraßen der Gut- Unter Berücksichtigung der Ausstat- zungen, gastronomischen und öffentli- leutstraße. Für Radbenutzer stehen auf tungskennziffern des Stadtteilzentrums chen Einrichtungen auf, so dass die für der Gutleutstraße kombinierte Fuß- und der zur Verfügung stehenden Ein- ein multifunktionales Versorgungszen- /Radwege zur Verfügung. wohner- und Kaufkraftpotenziale des trum typische Nutzungsvielfalt vorliegt. Stadtteils wurde im Rahmen des Ein- • Das städtebauliche Erscheinungsbild zelhandels- und Zentrenkonzeptes der • Das Angebot öffentlicher Infrastruk- des Versorgungszentrums weist ent- Stadt Frankfurt am Main (GMA -Teilbe- tureinrichtungen umfasst im Wesentli- sprechend der Stadtbaugeschichte un- richt 2003) zur Ergänzung der Nah- chen das Behördenzentrum, das Staat- terschiedliche Merkmale auf. Während rungs- und Genussmittelausstattung liche Schulamt, Bürgerhaus, Gewerbe- die südwestliche Flanke des Stadtteils des Stadtteils innerhalb des Versor- förderungsanstalt, Zolltechnisches durch ein großflächiges Industrieareal gungszentrums eine zusätzliche Ver- Prüfungs- und Lehramt sowie ein geprägt wird, dominieren in den übri- kaufsfläche von ca. 1.000 m2 empfoh- kirchliches Gemeindezentrum. gen Bereichen drei- bis fünfgeschos- len. sige Wohn- und Geschäftshäuser un- • Die städtebaulichen und verkehrli- terschiedlicher Bauepochen. Als stadt- Zwischenzeitlich wurde der MiniMal chen Rahmenbedingungen des Versor- bildprägendes Gebäude fungiert das Lebensmittel-Supermarkt am Standort gungszentrums werden durch die do- straßenflankierende, in seiner histori- Speicherstraße angesiedelt, so dass minierende Verkehrsfunktion der Gut- schen Fassade erhaltene Hauptge- rein rechnerisch der vorgeschlagene leutstraße bestimmt. Verkehrsberuhi- bäude des Behördenzentrums, das als Ergänzungsbedarf gedeckt ist. Der Ge- gende Ausbauelemente fehlen hier Orientierungs- und Identifikations- schäftsbereich verfügt nunmehr über ebenso wie anspruchsvollere Gestal- merkmal des Stadtteils zu bewerten ist. eine Einzelhandelsausstattung, die den tungselemente der Gehwegflächen. Ausstattungsmerkmalen eines Versor- Demgegenüber wurden einzelne Sei- • Das bauliche und werbliche Erschei- gungszentrums der Kategorie C ent- tenstraßen als Tempo-30-km/h-Berei- nungsbild der ansässigen Einzelhan- spricht. Es handelt sich demnach um che verkehrsberuhigt umgestaltet, wie dels- und Dienstleistungsbetriebe ist ein städtebaulich integriertes Versor- z.B. Hardenbergstraße, Heidelberger bis auf wenige Ausnahmen der jüng- gungszentrum im stadträumlichfunktio- Straße und Werftstraße. sten Baugeschichte als wenig anspre- nalen Zusammenhang mit dem Stadt- chend und als modernisierungsbedürf- teil Gutleutviertel mit dem Schwer- • Die Verkehrserschließung des Ver- tig einzuschätzen. punkt bei Angeboten des täglichen sorgungszentrums wird sowohl für den Bedarfs, die durch ausgewählte mittel- Individualverkehr als auch für den • Im Rahmen der Bestandserhebung und langfristige Bedarfsgüter ergänzt ÖPNV im Wesentlichen durch die Gut- (Stand: Oktober 2005) wurden im abge- werden. leutstraße hergestellt. Insbesondere grenzten Versorgungszentrum insge- die Buslinie 37 mit der Streckenführung samt 8 Leerstände ermittelt. Bezogen Gutleutstraße/Heilbronner Straße/ auf die zurzeit insgesamt 26 genutzten Mannheimer Straße/Hauptbahnhof als Einzelhandels- und Ladenhandwerks- West-Ost-Verbindung sowie die Busli- betriebe errechnet sich eine Leer- nie 46 Stuttgarter Straße/Hauptbahn- standsquote von ca. 31 %, die erheb- hof in Nord-Süd-Richtung bieten eine lich über dem Durchschnitt vergleich- zentrumsnahe Erschließung des Stadt- barer Geschäftsbereiche liegt.1 Die teilzentrums. vergleichsweise hohe Zahl der Leer- stände ist nach gutachterlicher Ein- schätzung im Wesentlichen auf die un- zureichende räumliche Konzentration des Geschäfts- und Dienstleistungsbe- satzes sowie auf das Fehlen zusätzli- cher frequenzstarker Großbetriebe des Einzelhandels zurückzuführen.

1 Nach GMA-Recherchen beträgt die durchschnittliche Leerstandsquote „gesunder“ städtebaulich integrierter Versorgungszentren etwa 5 - 10 %.

18 Einzelhandels- und Zentrenkonzept südwestlicher Ausläufer des Versorgungszentrums Gutleutviertel in Höhe der Heidelberger Straße

unzureichende Betriebsgröße eines Lebensmittel-Nahversorgers an der Schleusenstraße

nicht standortangemessene Nutzung des Platzes Pforzheimer Straße/Mannheimer Straße

Einzelhandels- und Zentrenkonzept 19 Zur Sicherung und Ergänzung der Ein- standortangemessene Platznutzung • Zur Verbesserung der Stadtbild- und zelhandelsstruktur des Versorgungs- vorliegt. Im Falle einer großflächigen Aufenthaltsqualität erscheint es wün- zentrums Gutleutviertel werden fol- Einzelhandelsnutzung und einer an- schenswert, die Straßenraumgestal- gende Vorschläge unterbreitet:1 spruchsvollen, mehrgeschossigen Be- tung der Gutleutstraße aufzuwerten. bauung, könnte ein Entwicklungsim- Hierzu wird empfohlen, eine an- • Für die Weiterentwicklung der Ver- puls zur Stärkung des Versorgungszen- spruchsvollere Gestaltung der Bürger- sorgungsstruktur wird eine räumliche trums gesetzt werden. Nach dem Ge- steigflächen unter Einbeziehung von Konzentration der künftigen Einzelhan- samtverkehrsplan der Stadt Frankfurt Parktaschen, Bäumen, attraktiven delsentwicklung auf den bereits ge- am Main soll auf dem Platz ein Zentra- Pflastermaterialien und Straßenleuch- genwärtig entwickelten Geschäfts- ler Omnibusbahnhof (ZOB) ausgebaut ten vorzunehmen. Der Gesamtver- und Dienstleistungsbereich entlang der werden. Flächen für großflächigen Ein- kehrsplan sieht einen Ersatz der Busli- Gutleutstraße zwischen Zanderstraße zelhandel könnten demnach bei einer nie 37 durch eine Straßenbahnlinie vor. im Westen, Baseler Platz im Osten und Platzüberbauung nur in den Oberge- Speicherstraße im Süden, einschließ- schossen realisiert werden. • Im privatwirtschaftlichen Bereich lich des Bereichs zwischen Baseler werden Verbesserungen im Hinblick Platz und Hauptbahnhof, vorgeschla- • Unter Berücksichtigung der vorgege- auf das Erscheinungsbild der Wohn- gen. benen Baustruktur und der kleinteili- /Geschäftshäuser in punkto Fassaden, gen Flächenparzellierung entlang der Ladenfronten und Ladenbaugestaltung • Als vorrangiges Ziel der Zentrenent- Gutleutstraße ist aus gutachterlicher zur Diskussion gestellt. wicklung sollte eine Verdichtung des Sicht nicht zu erwarten, dass die be- Geschäfts- und Dienstleistungsbesat- stehende Geschäftsstruktur beidseits • Im Rahmen eines abgestimmten zes weiter verfolgt werden, um in ei- der Hauptverkehrsstraße wesentlich Marketingkonzeptes für die Frankfurter nem fußläufig erlebbaren Bereich des erweitert werden kann. Stadtteilzentren wird eine Ausschilde- Versorgungszentrums eine größere rung des Stadtteilzentrums vorge- Angebotsvielfalt zu schaffen. • Im Hinblick auf die Weiterentwick- schlagen. Im Zusammenhang mit ähnli- lung des Lebensmittelangebotes zeich- chen Problemstellungen in anderen • Als mögliche Entwicklungsbereiche nen sich zwar mit der Wohnbautätig- Versorgungszentren der Stadt Frank- für eine flächenmäßige Ergänzung des keit entlang des Westhafens verbes- furt am Main sollte ein abgestimmtes Einzelhandelsbesatzes kommen die serte Rahmenbedingungen ab, gleich- Logo für die Einzelhandelsschwer- westliche Flanke der Zanderstraße so- wohl wäre es aus gewerbeplaneri- punkte entwickelt und in das Verkehrs- wie der Parkplatz zwischen Stuttgarter scher Sicht wünschenswert, auch im leitsystem integriert werden. Straße und Karlsruher Straße in Be- Bereich Stuttgarter Straße/Karlsruher tracht. Der letztgenannte Standort wird Straße einen leistungsfähigen Lebens- gegenwärtig teilweise als Sammel- mittelanbieter als Frequenzbringer zu parkplatz von Autovermietern und von platzieren. Bahnkunden genutzt, so dass keine

1 vgl. Karte 2: Entwicklungsbereich Gutleutviertel

20 Einzelhandels- und Zentrenkonzept 0 100 200m 400

Einzelhandels- und Zentrenkonzept 21 2. VERSORGUNGSSTRUKTUREN IM Aufgrund der Nähe zu dem im Zentren- Im Zeitvergleich mit der Einzelhandels- STADTTEIL UNTERLIEDERBACH konzept der Stadt Frankfurt am Main ausstattung 2002 ist für den Stadtteil als B-Zentrum ausgewiesenen Be- per Saldo ein Rückgang um 2 Betriebe 2.1 Angebotsstruktur zirkszentrum Höchst im Süden und zum (ca. 4 %) und ca. 1.710 m2 Verkaufs- Der Stadtteil Unterliederbach stellt mit Main-Taunus-Zentrum in der Nachbar- fläche (ca. 18 %) festzustellen. Insbe- dem benachbarten Stadtteil Höchst kommune Sulzbach beschränken sich sondere das abgegrenzte Versor- eine siedlungsstrukturelle Einheit dar. die Angebotsstrukturen im Stadtteil gungszentrum ist dabei von dem Der Siedlungsbereich von Unterlieder- Unterliederbach im Wesentlichen auf Flächenverlust betroffen. bach erstreckt sich von der Bahn- Nahversorgungseinrichtungen sowie trasse im Süden bis zur Stadtgrenze im auf wenige, zum Teil hoch speziali- Dem städtebaulich integrierten Versor- Norden. Im Osten grenzt der Stadtteil sierte Angebote des mittel- und langfri- gungszentrum Unterliederbach sind an. Im Westen bildet der stigen Bedarfs. Der großflächige Ein- derzeit ca. 67 % der Betriebe, ca. 63 % Stadtteil Zeilsheim eine eigenständige zelhandel, der je nach Standortlage der Verkaufsfläche und ca. 64 % des siedlungsstrukturelle Einheit. Der Magnetfunktionen für benachbarte Umsatzes zugeordnet. Dabei handelt Stadtteil wurde in seiner Entwicklung Einzelhandels- und Dienstleistungsbe- es sich um eine funktionsfähige Mi- durch den Hauptarbeitgeber, das Far- triebe übernehmen kann, ist im Stadt- schung zwischen kleineren, mittleren benwerk Hoechst, geprägt. Mit der teil mit zwei Lebensmittel-SB-Märkten und großflächigen Betriebseinheiten. Jahrhunderthalle, der Ballsporthalle vertreten. Von diesen Betrieben ist je- Der Angebotsschwerpunkt des Versor- und dem Silobad verfügt der in einer doch nur einer im Hauptgeschäftsbe- gungszentrums liegt im kurzfristigen westlichen Randlage des Stadtgebie- reich an der Königsteiner Straße an- Bedarf. Im Rahmen der Zentrenhierar- tes gelegene Stadtteil über gesamt- sässig. chie der Stadt Frankfurt entspricht die städtisch bedeutsame Kultur- und Frei- quantitative und sortimentsbezogene zeiteinrichtungen. Ausstattung den Anforderungen an ein C-Zentrum, das umfassende Nahver- sorgungsfunktionen für die Stadtteilbe- völkerung sicherstellen soll.

Einzelhandelsausstattung Stadtteil Versorgungszentrum Sortiment/Warengruppe Anzahl der Verkaufs- Umsatz Anzahl der Verkaufs- Umsatz Betriebe fläche in m2 in Mio. € Betriebe fläche in m2 in Mio. € Nahrungs- und Genussmittel 21 5.780 26,1 11 3.420 14,6 Gesundheit, Körperpflege 4 610 3,3 4 610 3,3 Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 2 270 0,4 1 20 0,1 Bücher, Papier-, Büro-, Schreib- und Spielwaren 1 250 2,5 1 250 2,5 Bekleidung, Schuhe, Sport 2 130 0,3 2 130 0,3 Elektrowaren 2 110 0,3 2 110 0,3 Hausrat, Möbel, Einrichtungsbedarf 5 460 0,8 3 250 0,3 Foto, Optik, Schmuck 2 60 0,4 2 60 0,4 Sonstiger Einzelhandel 4 170 0,3 3 110 0,1 Konsumgüter 22 2.060 8,3 18 1.540 7,3 Einzelhandelswaren gesamt 43 7.840 34,4 29 4.960 21,9

Tabelle 3: Die Einzelhandelsausstattung im Stadtteil und im Versorgungszentrum Unterliederbach Quelle: GMA-Bestandserhebung, September 2005

22 Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2.2 Einzugsgebiet und Kaufkraft- Jahr 2004 2015 potenzial Sortiment/Warengruppe (5.351 Einwohner) (7.183 Einwohner) Vor dem Hintergrund der Angebots- in Mio. € in Mio. € und Wettbewerbssituation, der sied- Lebensmittel, Getränke 19,2 20,2 lungsstrukturellen und verkehrlichen Brot- und Backwaren 2,3 2,4 Rahmenbedingungen bezieht sich das Fleisch- und Wurstwaren 2,6 2,7 Einzugsgebiet in erster Linie auf die Nahrungs- und Genussmittel 24,1 25,3 Wohnbevölkerung des Stadtteils Un- Drogerie-, Parfümeriewaren 2,8 2,9 terliederbach. Darüber hinaus sind Apotheken-, Sanitätswaren 5,8 6,0 Einkaufsverflechtungen mit den be- Gesundheit, Körperpflege 8,6 8,9 nachbarten Wohnsiedlungsbereichen Blumen, Pflanzen 1,1 1,1 von Höchst und Sossenheim zu unter- zoologischer Bedarf 0,5 0,5 stellen. Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 1,6 1,6 Bücher, Zeitschriften 1,5 1,5 Das einzelhandelsbezogene Kaufkraft- Papier-, Büro-, Schreibwaren 1,6 1,6 potenzial der Bevölkerung im Stadtteil Spielwaren 0,7 0,8 Unterliederbach beläuft sich derzeit Bücher, PBS, Spielwaren 3,8 3,9 auf ca. 71,8 Mio. € und wird bis zum Damenbekleidung 3,0 3,2 Jahre 2015 aufgrund des zu erwarten- Herrenbekleidung 1,4 1,8 den, geringen Einwohnerwachstums Kinderbekleidung 0,4 0,4 im Stadtteil (ca. + 2 %) auf voraussicht- Wäsche, Kurzwaren 1,7 1,8 lich ca. 75,7 Mio. € ansteigen. Schuhe 1,8 1,8 Lederwaren 0,3 0,4 Sportartikel 1,0 1,1 Bekleidung, Schuhe, Sport 9,6 10,2 Elektrogroßgeräte 1,3 1,3 Leuchten, Elektroinstallation, -zubehör 0,6 0,7 Unterhaltungselektronik 1,6 1,7 Ton-, Bildträger 0,8 0,9 Computer, Telekommunikation 1,5 1,6 Elektrowaren 5,8 6,2 Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel 1,4 1,5 Möbel, Küchen, Antiquitäten, Kunst 4,2 4,6 Tapeten, Bodenbeläge, Farben, Lacke 2,0 2,1 Heimtextilien, Bettwaren, Gardinen 1,3 1,4 Hausrat, Möbel, Einrichtungsbedarf 8,9 9,6 Foto 0,5 0,5 Optik 0,6 0,7 Uhren, Schmuck 0,8 0,8 Foto, Optik, Schmuck 1,9 2,0 Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf 4,0 4,3 Autozubehör 1,7 1,8 Sportgeräte 0,8 0,8 sonstige Einzelhandelswaren 1,4 1,1 Sonstiger Einzelhandel 7,5 8,0 Konsumgüter 47,7 50,4 Einzelhandelswaren gesamt 71,8 75,7

Tabelle 4: Kaufkraftpotenzial nach Sortimenten im Stadtteil Unterliederbach in den Jahren 2004 und 2015 Quelle: GMA-Berechnungen unter Beachtung des regionalen Kaufkraftkoeffizienten (102,8), sortimentsspezifischer Einkommenselastizitäten und Einwohner mit Hauptwohnsitz am 31.12.2004 bzw. Einwohnerschätzung der Stadt Frankfurt für das Jahr 2015 und einzelhandels- bezogene Pro-Kopf-Ausgaben von ca. 5.196 € (2004) bzw. 5.351 € (2015)

Einzelhandels- und Zentrenkonzept 23 2.3 Nachfrageverhalten ausschnittweise Angebot in den Ein- Der Einkaufsstandort Unterliederbach Die Einkaufsorientierung der Stadtteil- kaufspräferenzen wieder. Als wichtig- zeigt ein ausgeglichenes Einzelhandel- bevölkerung auf das Angebot in Unter- ste Wettbewerbsstandorte werden die simage auf. Überwiegend positiv wer- liederbach ist bei Nahrungs- und Ge- Frankfurter Innenstadt und das Main- den das Preis-Leistungsverhältnis, die nussmitteln sehr hoch, dagegen sind Taunus-Zentrum in Sulzbach aufge- Bedienungsfreundlichkeit und die An- die Bevorzugungswerte für Drogerie- sucht, während Höchst und andere gebotsqualität bewertet, dagegen ist und Parfümeriewaren sowie Blumen, Frankfurter Stadtteile nur eine sehr un- aus den Befragungsergebnissen Hand- Pflanzen (jeweils kurzfristiger Bedarf) tergeordnete Bedeutung für die Ver- lungsbedarf des örtlichen Einzelhan- deutlich geringer. Im mittel- und lang- sorgung der Bevölkerung in Unterlie- dels zur Verbesserung der Angebots- fristigen Angebot spiegelt sich das derbach übernehmen.1 vielfalt, Einkaufsatmosphäre und Ge- schäftsgestaltung abzulesen.

Abb. 5: Einkaufsorientierung der Bürger mit Wohnort in Unterliederbach Quelle: GMA-Bürgerbefragung, Februar 2002, in % der Befragten mit Angaben

Abb. 6: Bewertung des Einzelhandelsimages im Stadtteil Unterliederbach Quelle: GMA-Bürgerbefragung Februar 2002, in % der Befragten mit Angaben, Bewertungsskala von 1 = sehr gut bis 5 = mangelhaft

1 Im Rahmen der gesamtstädtischen Bürgerbefragung zum Einkaufsverhalten im Jahre 2002 haben sich nur 20 Bürger mit Wohnort im Stadtteil Unterlieder- bach beteiligt, so dass die Stadtteilbezogenen Ergebnisse nur als Trendaus- sagen zu werten sind.

24 Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2.4 Kaufkraftbewegungen 2.5 Empfehlungen zur Einzelhandels- Im Rahmen der Komplettierung des Die Kaufkraftbindung im Stadtteil Un- ausstattung Versorgungsangebotes bestehen darü- terliederbach beläuft sich insgesamt Aufgrund des hohen Ausstattungsni- ber hinaus gute Ansiedlungschancen auf ca. 36 % des bei der Wohnbevölke- veaus ist keine quantitative Ergänzung für ergänzende Betriebe der woh- rung vorhandenen Kaufkraftpotenzials. im Bereich des großflächigen Lebens- nungsnahen Versorgung (u.a. Droge- Mit deutlichem Abstand ist die höchste mittel-Einzelhandels notwendig. rie- und Parfümeriewaren, Schreib- Kaufkraftbindung bei Nahrungs- und Gleichwohl sind aufgrund der Be- und Spielwaren, Geschenkartikel, Glas, Genussmitteln (ca. 75 %) festzustellen. triebsstruktur Veränderungen in den Porzellan, Keramik, Dekorationsarti- Bei den sonstigen Warengruppen des kommenden Jahren zu erwarten, die kel), während für das Angebot der zen- kurzfristigen Bedarfs (Gesundheit, Kör- zu einer Konzentration des Lebensmit- trentypischen mittel- und langfristigen perpflege sowie Bücher, Schreib- und telangebotes auf wenige, größere Le- Sortimente aufgrund der Wettbe- Spielwaren) liegen die Bindungsquo- bensmittel-SB-Märkte führen werden. werbssituation des Ortsbezirkszen- ten mit ca. 43 % bzw. ca. 33 % auf ei- trums Höchst und des Main-Tanus- nem deutlich geringeren Niveau. Für In Ergänzung zum SB-orientierten Le- Zentrums nur begrenzte Ansiedlungs- die mittel- und langfristigen Bedarfsbe- bensmittelangebot ist aus gutachterli- potenziale für spezialisierte Nischen- reiche ist in den Kaufkraftbewegungen cher Sicht eine Angebotsarrondierung betriebe gegeben sind. nur eine geringe Versorgungsbedeu- im spezialisierten Lebensmittelangebot tung abzulesen. Im Rahmen des Kauf- wünschenswert (u.a. Reformwaren, kraftzuflusses aus anderen Stadttei- Spezialitäten, Käse, Fisch, Wein), um len/Städten werden ca. 26 % des Um- eine differenzierte Angebotsstruktur zu satzes – vorwiegend mit Nahrungs- schaffen. und Genussmitteln – erzielt.

Abb. 7: Kaufkraftbewegungen im Stadtteil Unterliederbach Quelle: GMA-Berechnungen

Einzelhandels- und Zentrenkonzept 25 2.6 Städtebauliche Bewertung • Die Standortgliederung des Versor- • Die fußläufige Erlebbarkeit des Das Versorgungszentrum Unterlieder- gungszentrums wird durch eine ban- Stadtteilzentrums ist mit einer Länge- bach befindet sich ca. 10 km östlich dartige, lückenhafte Besatzstruktur nausdehnung des Geschäfts- und der Frankfurter Innenstadt und bildet des Einzelhandels und des Dienstlei- Dienstleistungsbesatzes zwischen einen gemeinsamen Siedlungsraum mit stungsgewerbes entlang der König- Sossenheimer Straße und Peter-Bied- dem Stadtteil Höchst, dessen innerört- steiner Straße zwischen den Einmün- Straße/Liebknechtstraße von ca. 600 m liches Versorgungszentrum ca. 600 m dungen Sossenheimer Weg im Nord- als problematisch zu bewerten, zumal südlich benachbart ist. westen und Peter-Bied-Straße/Lieb- keine geschlossenen Ladenfronten knechtstraße im Südosten geprägt. zum Flanieren bzw. zum Einkaufserleb- Die städtebauliche Struktur des Ver- Eine Verästelung des Geschäftsbesat- nis beitragen. sorgungszentrums Unterliederbach zes ist nur ansatzweise in der Was- wird durch eine kleinteilige Flächen- gaustraße vorhanden, so dass die Kö- • Die verkehrlichen Rahmenbedingun- parzellierung und eine bandartige Aus- nigsteiner Straße als Hauptfunktions- gen des Versorgungszentrums werden prägung des Geschäfts- und Dienstlei- achse des Stadtteilzentrums fungiert. durch die hohe Verkehrsbelastung der stungsbesatzes beidseits der König- Königsteiner Straße (L 3266) beein- steiner Straße geprägt. Die Hauptver- • Unter dem Aspekt der Nutzungsin- trächtigt. Die zwischen den Einmün- kehrsstraße fungiert zugleich als tensität der Geschäfts- und Dienstlei- dungen Sossenheimer Weg und Ger- Haupterschließungsachse des Stadt- stungsbetriebe ist im nördlichen Ab- lachstraße in Südrichtung in umge- teils mit einer wichtigen Zubringerfunk- schnitt der Königsteiner Straße eine kehrter Fahrtrichtung ausgewiesene tion zwischen der Bundesautobahn stärkere Einzelhandelsprägung festzu- Einbahnstraßenregelung der Goten- A 66 bzw. der B 8 Frankfurt-Königstein stellen, wohingegen im südlichen Ab- straße verursacht eine erhebliche und dem Ortsbezirkszentrum Höchst. schnitt der MiniMal SB-Markt die Ein- Beschleunigung des Verkehrsflusses. zelhandelsstruktur dominiert. Ungeachtet der verkehrstechnischen Die Nutzungsstruktur des Geschäfts- Vorteile einer hohen Verkehrsaufnah- und Dienstleistungszentrums Unterlie- • Das Versorgungszentrum weist eine mefähigkeit verursacht der Einbahn- derbach ist wie folgt zu bewerten:1 der Ortsgröße angemessenen Nut- verkehr in der Königsteiner Straße er- zungsvielfalt des Einzelhandels und hebliche Gefährdungen der Passanten • In der Zentrenhierarchie der Stadt ergänzender öffentlicher und privater beim Überqueren des Straßenraumes, Frankfurt am Main übernimmt das Infrastruktureinrichtungen auf, so dass so dass für das städtebaulich inte- Stadtteilzentrum Unterliederbach die die Anforderungen an ein städtebau- grierte Versorgungszentrum eine unbe- Funktion eines C-Zentrums, das über- lich integriertes Versorgungszentrum friedigende Standort- und Verkehrs- wiegend auf die Grundversorgung der mit Ausrichtung auf Angebote des täg- qualität festzustellen ist. Stadtteilbevölkerung ausgerichtet ist. lichen Bedarfs, ergänzt um ausge- wählte mittel- und langfristige Bedarfs- • Die Situation des ruhenden Verkehrs • Die durchschnittliche Betriebsgröße güter, gewahrt sind . wird dadurch geprägt, dass die König- von ca. 171 m2 Verkaufsfläche und der steiner Straße zusätzlich zu den drei durchschnittliche Betriebsumsatz von • In Ergänzung des Einzelhandels- und Fahrspuren Stellplätze auf den Fahr- ca. 0,755 Mio. € dokumentieren, dass sonstigen privaten Dienstleistungsan- bahnrandstreifen aufweist. Größere kleinere und mittelgroße Betriebe die gebotes ist ein differenziertes Angebot Besucher-/Kundenparkplätze stehen Einzelhandelsstruktur bestimmen.2 öffentlicher Infrastruktureinrichtungen lediglich auf einzelnen Privatgrund- dem Stadtteil zugeordnet. Hierzu stücken zur Verfügung. • Den kleinstrukturierten Einzelhan- gehören u.a. die Städtischen Kliniken dels- und Dienstleistungsbesatz ergän- Frankfurt am Main-Höchst, das Bil- • Für Benutzer öffentlicher Nahver- zen zwei großflächige Einzelhandels- dungs- und Kulturzentrum, diverse kehrsmittel besteht eine Anbindung betriebe an den Standorten Königstei- schulische und sportliche Einrichtun- des Versorgungszentrums durch die ner Straße und Schmalkaldener gen sowie kirchliche Gemeindezen- Buslinien 50, 59 und 802, so dass eine Straße. Unter dem Aspekt der Größe tren, so dass Wechselwirkungen zwi- funktionsfähige Verkehrserschließung des Versorgungszentrums ist eine ver- schen den unterschiedlichen Versor- gegeben ist. Für Radfahrer bietet die gleichsweise geringe Ausprägung des gungseinrichtungen bestehen. Königsteiner Straße mit einem kombi- großflächigen Einzelhandels festzustel- nierten Fuß-/Radweg zufrieden stel- len, zumal nur der MiniMal Lebensmit- lende Rahmenbedingungen. tel-Supermarkt an der Königsteiner Straße seine Frequenzwirkung an be- nachbarte Einzelhandels- und Dienst- leistungsbetriebe abgeben kann.

1 vgl. Karte 3: Nutzungsstruktur Unterliederbach 2 Im Vergleich: In der Frankfurter Innenstadt entfallen auf jeden Betrieb im Durchschnitt ca. 252 m2 Verkaufsfläche und ein Umsatz von ca. 1,290 Mio. €.

26 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Königsteiner Straße izladl-udZnrnozp 27 Einzelhandels- undZentrenkonzept

Hospitalstraße 0 100 200 400 m • Das städtebauliche Erscheinungsbild des Geschäfts- und Dienstleistungs- zentrums wird durch eine nahezu ge- schlossene Straßenrandbebauung mit überwiegend drei- bis viergeschossi- gen Wohn-/Geschäftshäusern be- stimmt. Positive Gestaltungsmerkmale sind weder in der Baugestaltung der Wohn-/Geschäftshäuser noch im Aus- baustandard der Königsteiner Straße begründet. Abgesehen von der alleear- tigen Baumbepflanzung beidseits des Straßenraumes sind keine gestalteri- schen und verkehrsberuhigenden Aus- bauelemente zur Aufwertung des Ge- schäftsstandortes vorhanden. Einbahnverkehr mit hoher Verkehrs- und Immissionsbelastung in der Königsteiner Straße. • Das werbliche Erscheinungsbild der Einzelhandels- und Dienstleistungsbe- triebe des Versorgungszentrums wird teilweise durch überalterte Baustruk- turen belastet. Modernisierungsbedarf besteht auch für einen Teil der Laden- fronten, Werbeanlagen und Schaufen- ster-/Ladenbaugestaltungen.

• Im Rahmen der gutachterlichen Be- standserhebung (Stand: Oktober 2005) wurden im abgegrenzten Versorgungs- zentrum 5 leerstehende Ladeneinhei- ten ermittelt. Im Verhältnis zu den ins- gesamt genutzten 29 Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetrieben des Versorgungszentrums liegt die Leer- standsquote bei ca. 17 % und übertrifft Lebensmittel-Supermarkt an der Südflanke des Versorgungszentrums mit wichtiger Nahversorger- damit erheblich den Durchschnitt ver- Funktion gleichbarer Geschäftsbereiche.1 Die hohe Zahl der Leerstände dokumentiert Struktureinbrüche im Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz zu Lasten kleinflächiger Fachgeschäfte/Dienstlei- stungsbetriebe. Aus gutachterlicher Sicht sind die Leerstandsprobleme so- wohl auf die schwierige Wettbewerbs- situation als auch auf Standortpro- bleme des Versorgungszentrums zurückzuführen.

denkbare Entwicklungsfläche zur Arrondierung und Verdichtung des Geschäftsbesatzes

1 Nach GMA-Recherchen liegt die durchschnittliche Leerstandsquote „gesunder“ städtebaulich integrierter Versorgungszentren bei etwa 5 - 10 %.

28 Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2.7 Empfehlungen zur Weiter- • Ein möglicher Entwicklungsschwer- • Weitere Entwicklungschancen zur entwicklung punkt des Einzelhandels könnte unter Profilierung des Versorgungszentrums standortplanerischen Aspekten auf ei- sind in einer Verbesserung des Stadt- Die Struktur- und Standortmerkmale ner privaten Entwicklungsfläche im bildes durch attraktivere Pflastermate- des Versorgungszentrums Unterlieder- südlichen Abschnitt der Königsteiner rialien sowie eine anspruchsvollere bach lassen zwar ein grundsätzlich Straße (Haus Nr. 67) ausgebaut wer- Möblierung und Beleuchtung der funktionsfähiges Nahversorgungszen- den. Hierdurch würde sich zwar der Königsteiner Straße gegeben. trum erkennen, gleichwohl werden die Schwerpunkt des Geschäftsbesatzes Entwicklungschancen durch die Nähe weiter nach Süden verlagern, gleich- • Durch privatwirtschaftliche Initiati- des Ortsbezirkszentrums Höchst und wohl wären positive Auswirkungen im ven kann ein Beitrag zur Standortopti- des Main-Taunus-Zentrums stark ein- Sinne einer Stärkung und Angebotser- mierung durch Modernisierung von schränkt. Auch die geringe Konzentra- weiterung des Versorgungszentrums Gebäudefassaden, Ladenfronten, tion des Geschäfts- und Dienstlei- zu erwarten. Schaufenster- und Werbeanlagen stungsbesatzes entlang der Königstei- und Ladenbaugestaltungen geleistet ner Straße beeinträchtigt die Möglich- • Die zurzeit planerisch vorbereitete werden. keiten zur Komplettierung bzw. zur Di- Schaffung einer Ladenzeile am Marko- versifizierung der Versorgungsstruktur. mannenweg und einer Ansiedlung im • Zur Profilierung des Versorgungszen- Bereich „Engelsruh“ ist aus gutachter- trums wird in Analogie zu den anderen Aus gewerbeplanerischer Sicht wird licher Sicht kritisch zu bewerten, da ei- Versorgungszentren der Stadt Frank- empfohlen, die künftige Weiterent- ner weiteren Zersplitterung des Einzel- furt am Main zur Diskussion gestellt, wicklung des Versorgungszentrums handelsbesatzes Vorschub geleistet ein abgestimmtes Logo für die städte- auf eine Sicherung und Stärkung der wird. baulich integrierten Einzelhandels- Einzelhandelsstruktur auszurichten. schwerpunkte zu entwickeln und in Hierzu werden folgende Vorschläge • Eine deutliche Wettbewerbsver- das Verkehrsleitsystem des jeweiligen unterbreitet:1 schärfung wird eintreten, wenn die Stadtteils zu integrieren. Eine marke- Pläne zur Erweiterung des Main- tingbezogene Zusammenarbeit mit • Der vorgeschlagene Entwicklungs- Tanus-Zentrums (MTZ) um ca. 12.000 - dem Zentrum Höchst würde zwar orga- bereich des Versorgungszentrums be- 14.000 m2 Verkaufsfläche realisiert nisatorische/finanzielle Ressourcen zieht sich auf den Abschnitt der König- werden. Die Bemühungen zur Stabili- bündeln, gleichwohl sind die Voraus- steiner Straße zwischen den Einmün- sierung des Geschäftsstandortes Un- setzungen für eine Koopertion wegen dungen Sossenheimer Weg und Peter- terliederbach würden hierdurch zwar der strukturellen Unterschiede der Bied-Straße/Liebknechtstraße. beeinträchtigt, gleichwohl bleiben die Standorte als problematisch einzu- Chancen zur Stabilisierung der Nah- schätzen. • Unter Berücksichtigung der bereits versorgungsfunktionen des Standortes gegenwärtig weiten Auffächerung des erhalten. Geschäfts- und Dienstleistungsbesat- zes wird empfohlen, den planerisch • Unter verkehrlichen Aspekten wird abgegrenzten Entwicklungsbereich eine erneute Überprüfung des gegen- nicht zu erweitern, sondern eine Kon- wärtigen Verkehrs- und Erschließungs- zentration des Geschäftsbesatzes zu systems der Königsteiner Straße emp- fördern. fohlen. Im Falle einer Aufhebung der Einbahnstraßenregelung zu Gunsten • Das Schwergewicht der künftigen einer gegenläufigen Verkehrsführung Einzelhandelsentwicklung sollte auf würde zwar in Verkehrsspitzenzeiten eine Bestandssicherung der vorhande- die Stauneigung bei ampelgesicherten nen Betriebe gelegt werden. Die Kreuzungen zunehmen, gleichwohl schwierigen städtebaulichen und ver- wären aus gutachterlicher Sicht posi- kehrlichen Rahmenbedingungen des tive Auswirkungen auf die Standort- Zentrums können aus gutachterlicher qualität und die Verkehrssicherheit zu Sicht nur durch eine stärkere Verdich- erwarten. Aus Sicht der Stadt Frankfurt tung des Geschäftsbesatzes sowie am Main ist eine Aufhebung des Ein- durch eine Differenzierung der Ange- bahnverkehrs nur nach Realisierung botsvielfalt kompensiert werden. der im Gesamtverkehrsplan enthalte- nen Westumgehung möglich. Hierzu soll noch eine Machbarkeitsstudie er- arbeitet werden.

1 vgl. Karte 4: Entwicklungsbereich Unterliederbach

Einzelhandels- und Zentrenkonzept 29 Hospitalstraße

Königsteiner Straße 0 100 200m 400

30 Einzelhandels- und Zentrenkonzept 3. VERSORGUNGSSTRUKTUREN IM Der Stadtteil weist mit 44 Betrieben gegenüber befinden sich die flächenin- STADTTEIL PREUNGESHEIM und einer Verkaufsfläche von ca. tensiven und frequenzstarken Betriebe 7.670 m2 eine im städtischen Vergleich des Lebensmittel-Sektors außerhalb 3.1 Angebotsstruktur umfangreiche einwohnerbezogene des innerörtlichen Versorgungszen- Der Stadtteil Preungesheim beginnt im Ausstattung auf. Der Angebotsschwer- trums. Im Bereich Am Dachsberg/ Süden an der Friedberger Warte, reicht punkt liegt bei Nahrungs- und Genuss- August-Schanzstraße hat sich in einer im Norden und im Osten über die mitteln mit ca. 72 % der Verkaufs- Gewerbegebietslage eine dezentrale Trasse der Autobahn 661 hinaus und flächenausstattung des Stadtteils. Geschäftsagglomeration u.a. mit einem grenzt im Westen an den Stadtteil Darüber hinaus ist eine kleinteilige Lebensmittel-Supermarkt, zwei Dis- Eckenheim. Die Grenze zwischen den ergänzende Einzelhandelsausstattung countmärkten und zwei Getränkemärk- beiden Stadtteilen verläuft östlich der vorhanden, die der wohnungsnahen ten entwickelt. Der Standort befindet Gießener Straße und ist im Stadtbild Versorgung dient. sich am nördlichen Rand des Stadtteils nicht ablesbar, während der Stadtteil und ist aufgrund der Lage nördlich der ansonsten durch Grün- und Freiflächen Im Vergleich zur Einzelhandelsausstat- Autobahn, außerhalb des Wohnsied- begrenzt wird. tung im Jahre 2002 ist damit für den lungsbereichs des Stadtteils. Der Ge- Stadtteil Preungesheim per Saldo eine schäftsstandort ist als dezentrale, Der Stadtteil umfasst mit der Walter- positive Entwicklung (+ 3 Betriebe und Pkw-kundenorientierte Geschäftslage Kolb-Siedlung im Süden ein Einfamili- + 1.800 m2 Verkaufsfläche) festzustel- zu bewerten. enhausgebiet und ein Gebiet des Ge- len, die überwiegend auf die Ansied- schosswohnungsbaus der fünfziger lung weiterer SB- bzw. Fachmärkte im Im Versorgungszentrum Preungesheim Jahre des vergangenen Jahrhunderts. nördlich gelegenen Gewerbegebiet sind nur zwei kleinere Lebensmittel- Die Karl-Kirchner-Siedlung wurde ab Am Dachsberg/August-Schanz-Straße SB-Märkte ansässig, die einge- 1960 errichtet und weist ca. 1.100 zurückzuführen ist. Im Ortskern hat schränkte Magnetfunktionen für den Wohnungen in kompakter mehrge- dagegen seit 2002 die Schließung von kleinstrukturierten Einzelhandel über- schossiger Bauweise auf und war Teil 8 kleinteiligen Betrieben und des HL nehmen können. Im Rahmen der Zen- des kommunalen Projektes „Soziale Lebensmittel-SB-Marktes an der trenhierarchie der Stadt Frankfurt ent- Stadt“. Der Stadtteil wird derzeit durch Kreuzstraße zu einer Schwächung der spricht die quantitative und sortiments- das Baugebiet „Frankfurter Bogen“ im Versorgungsbedeutung geführt. bezogene Ausstattung den Anforde- Osten mit insgesamt ca. 2.000 Wohn- rungen an ein D-Zentrum, das ergän- einheiten auf einem Areal von ca. Das innerörtliche Versorgungszentrum zende Versorgungsfunktionen im Rah- 72 ha ergänzt. umfasst aktuell 17 Betriebe (ca. 39 % men der Nahversorgung wahrnimmt,1 der Stadtteilausstattung), und ca. so dass die Aufnahme in das Zentren- 1.780 m2 Verkaufsfläche (ca. 23 %), so konzept der Stadt Frankfurt am Main dass eine kleinbetriebliche Einzelhan- vorgeschlagen wird. delsstruktur standortprägend ist. Dem-

Einzelhandelsausstattung Stadtteil Versorgungszentrum Sortiment/Warengruppe Anzahl der Verkaufs- Umsatz Anzahl der Verkaufs- Umsatz Betriebe fläche in m2 in Mio. € Betriebe fläche in m2 in Mio. € Nahrungs- und Genussmittel 20 5.560 25,8 7 1.290 6,2 Gesundheit, Körperpflege 6 490 5,0 4 300 3,5 Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 3 70 0,1 1 40 0,1 Bücher, Papier-, Büro-, Schreib- und Spielwaren 3 80 0,3 2 60 0,2 Bekleidung, Schuhe, Sport 2 50 0,1 1 20 0,1 Elektrowaren 2 50 0,2 1 40 0,1 Hausrat, Möbel, Einrichtungsbedarf 2 370 0,4 - - - Foto, Optik, Schmuck 1 30 0,2 1 30 0,2 Sonstiger Einzelhandel 5 970 2,4 - - - Konsumgüter 24 2.110 8,7 10 490 4,2 Einzelhandelswaren gesamt 44 7.670 34,5 17 1.780 10,4

Tabelle 5: Die Einzelhandelsausstattung im Stadtteil und im Versorgungszentrum Preungesheim Quelle: GMA-Bestandserhebung, September 2005

1 Im Rahmen des städtischen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes (Gesamtbericht 2003) wurde Preungesheim aufgrund eines enger gefassten Geschäftsbereichs nicht als Versorgungszentrum klassifiziert.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept 31 3.2 Einzugsgebiet und Kaufkraft- Jahr 2004 2015 potenzial Sortiment/Warengruppe (5.351 Einwohner) (7.183 Einwohner) Vor dem Hintergrund der Angebots- in Mio. € in Mio. € und Wettbewerbssituation sowie der Lebensmittel, Getränke 12,8 17,7 siedlungsstrukturellen und verkehrli- Brot- und Backwaren 1,5 2,1 chen Rahmenbedingungen beschränkt Fleisch- und Wurstwaren 1,7 2,4 sich das Einzugsgebiet im Wesentli- Nahrungs- und Genussmittel 16,0 22,2 chen auf die Wohnbevölkerung des Drogerie-, Parfümeriewaren 1,8 2,6 Stadtteils Preungesheim. Darüber hin- Apotheken-, Sanitätswaren 3,9 5,2 aus sind aufgrund der verkehrsgünsti- Gesundheit, Körperpflege 5,7 7,8 gen Lage der Betriebe im Gewerbege- Blumen, Pflanzen 0,7 1,0 biet August-Schanz-Straße/Am Dachs- zoologischer Bedarf 0,3 0,4 berg Einkaufsverflechtungen mit den Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 1,0 1,4 benachbarten Stadtteilen Eckenheim, Bücher, Zeitschriften 1,0 1,3 und Frankfurter Berg zu Papier-, Büro-, Schreibwaren 1,0 1,4 unterstellen. Spielwaren 0,5 0,7 Bücher, PBS, Spielwaren 3,5 3,4 Das einzelhandelsbezogene Kaufkraft- Damenbekleidung 2,0 2,8 potenzial im Stadtteil Preungesheim Herrenbekleidung 1,0 1,3 beläuft sich derzeit auf ca. 47,6 Mio. € Kinderbekleidung 0,3 0,4 und wird bis zum Jahre 2015 aufgrund Wäsche, Kurzwaren 1,1 1,4 des zu erwartenden, starken Einwoh- Schuhe 1,2 1,6 nerwachstums im Stadtteil (ca. + 35 %) Lederwaren 0,2 0,3 infolge der Erschließung des Wohnge- Sportartikel 0,6 0,9 bietes „Frankfurter Bogen“ auf voraus- Bekleidung, Schuhe, Sport 6,4 8,9 sichtlich ca. 66,3 Mio. € ansteigen. Elektrogroßgeräte 0,8 1,2 Leuchten, Elektroinstallation, -zubehör 0,4 0,6 Unterhaltungselektronik 1,1 1,5 Ton-, Bildträger 0,5 0,8 Computer, Telekommunikation 1,0 1,4 Elektrowaren 3,8 5,5 Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel 0,9 1,3 Möbel, Küchen, Antiquitäten, Kunst 2,8 4,0 Tapeten, Bodenbeläge, Farben, Lacke 1,3 1,9 Heimtextilien, Bettwaren, Gardinen 0,9 1,2 Hausrat, Möbel, Einrichtungsbedarf 5,9 8,4 Foto 0,4 0,5 Optik 0,4 0,6 Uhren, Schmuck 0,5 0,7 Foto, Optik, Schmuck 1,3 1,8 Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf 2,7 3,7 Autozubehör 1,1 1,6 Sportgeräte 0,5 0,7 sonstige Einzelhandelswaren 0,7 0,9 Sonstiger Einzelhandel 5,0 6,9 Konsumgüter 31,6 44,1 Einzelhandelswaren gesamt 47,6 66,3

Tabelle 6: Kaufkraftpotenzial nach Sortimenten im Stadtteil Preungesheim in den Jahren 2004 und 2015 Quelle: GMA-Berechnungen unter Beachtung des regionalen Kaufkraftkoeffizienten (102,8), sortimentsspezifischer Einkommenselastizitäten und Einwohner mit Hauptwohnsitz am 31.12.2004 bzw. Einwohnerschätzung der Stadt Frankfurt für das Jahr 2015 und einzelhandels- bezogene Pro-Kopf-Ausgaben von ca. 5.196 € (2004) bzw. 5.351 € (2015)

32 Einzelhandels- und Zentrenkonzept 3.3 Nachfrageverhalten men, Pflanzen) liegt eine relativ starke Als wichtigster Wettbewerbsstandort Nach den Ergebnissen der im Jahre Einkaufsbindung vor. Im mittel- und fungiert die Frankfurter Innenstadt, 2002 in der Stadt Frankfurt am Main langfristigen Angebot spiegelt sich in während den Angeboten im sonstigen durchgeführten Bürgerbefragung ist den Befragungsergebnissen die ge- Frankfurter Stadtgebiet sowie im Um- die Einkaufsorientierung der Stadtteil- ringe Sortimentsvielfalt des Angebotes land nur bei ausgewählten Sortimen- bevölkerung auf das Angebot in Preun- in geringen Orientierungswerten wider. ten eine hohe Bedeutung zukommt gesheim bei Nahrungs- und Genuss- Ein bedarfsgerechtes Angebot ist in (u.a. Elektrowaren, Unterhaltungselek- mitteln sehr hoch. Auch bei den sonsti- den Bereichen Elektrowaren, Unterhal- tronik, Möbel, Heimtextilien).1 gen Artikeln des kurzfristigen Bedarfs tungselektronik, Heimwerker- und Gar- (Drogerie-/Parfümeriewaren und Blu- tenbedarf sowie Foto, Optik abzulesen.

Abb. 8: Einkaufsorientierung der Bürger mit Wohnort in Preungesheim Quelle: GMA-Bürgerbefragung, Februar 2002, in % der Befragten mit Angaben

Abb. 9: Bewertung des Einzelhandelsimages im Stadtteil Preungesheim Quelle: GMA-Bürgerbefragung Februar 2002, in % der Befragten mit Angaben, Bewertungsskala von 1 = sehr gut bis 5 = mangelhaft

1 Im Rahmen der gesamtstädtischen Bürgerbefragung zum Einkaufsverhalten im Jahre 2002 haben sich nur 29 Bürger mit Wohnort im Stadtteil Preunges- heim beteiligt, so dass die Stadtteilbezogenen Ergebnisse nur als Trendaus- sagen zu werten sind.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept 33 Unter Imageaspekten wird der Einzel- Umsatzes als vergleichsweise hoch teil bis zum Jahre 2015 kein rechneri- handelsstandort Preungesheim von einzuschätzen. Des Weiteren ist dem scher Entwicklungsspielraum beizu- den Einwohnern relativ negativ bewer- Angebot mit Autozubehör eine über messen, um das Lebensmittelangebot tet. So werden neben der Angebots- den Stadtteil hinausreichende Versor- zu erweitern, da die vorhandene um- vielfalt die Beratungsqualität, der gungsbedeutung beizumessen. Bei fangreiche Einzelhandelsausstattung Service, die Einkaufsatmosphäre und allen anderen Sortimenten sind auf- die Versorgung der Wohnbevölkerung die Gestaltung der Geschäfte von den grund des geringen Angebotes hohe im Prognosezeitraum sicherstellen Bürgern des Stadtteils mehrheitlich Kaufkraftabflüsse zugrunde zu legen. kann. kritisiert. Deutlich positiv werden dagegen die Ladenöffnungszeiten, 3.5 Empfehlungen zur Einzelhandels- Gleichwohl wäre die Ansiedlung eines insbesondere der SB-Märkte, beurteilt. ausstattung weiteren Lebensmittel-SB-Marktes als Das Einzelhandelsimage zeigt damit In den vergangenen vier Jahren Magnetbetrieb innerhalb des Versor- Handlungsbedarf insbesondere in der konnte durch die Ansiedlung eines gungszentrums Preungesheim wün- Fachhandelskompetenz auf. weiteren großflächigen Lebensmittel- schenswert, um das Versorgungszen- Supermarktes nördlich der Autobahn- trum zu stabilisieren und die Entwick- 3.4 Kaufkraftbewegungen trasse die Grundversorgung quantitativ lungschancen des kleinteiligen Einzel- Die Kaufkraftbindung im Stadtteil ausgebaut werden. Damit sind Ent- handelsangebotes zu verbessern. Preungesheim beläuft sich im Bran- wicklungspotenziale an einem Stan- Durch Erhöhung der innerörtlichen chendurchschnitt auf ca. 41 %, wobei dort außerhalb des innerörtlichen Ver- Kundenfrequenz könnten Entwick- insbesondere in den Warengruppen sorgungszentrums gebunden worden, lungsimpulse für ergänzende woh- Nahrungs- und Genussmittel sowie Ge- der die Entwicklungsfähigkeit des Ver- nungsnahe Einzelhandelsangebote ge- sundheit, Körperpflege eine hohe Bin- sorgungszentrums - auch unter geben werden (u.a. spezialisierte Le- dung der Wohnbevölkerung an den ört- Berücksichtung des zu erwartenden bensmittel, Bücher, Spielwaren, Haus- lichen Einzelhandel gegeben ist. Auch Bevölkerungszuwachses im Rahmen haltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, der Kaufkraftzufluss aus benachbarten des Neubaugebietes Frankfurter Bo- Geschenkartikel). Wohnsiedlungsbereichen in diesen An- gen - deutlich einschränkt. Unter quan- gebotssegmenten ist mit über 40 % des titativen Aspekten ist damit dem Stadt-

Abb. 10: Kaufkraftbewegungen im Stadtteil Preungesheim Quelle: GMA-Berechnungen

34 Einzelhandels- und Zentrenkonzept 3.6 Städtebauliche Bewertung • Nach den durchgeführten Struktur- • Für ÖPNV-Besucher und Kunden des Das Stadtteilzentrum Preungesheim erhebungen entfallen innerhalb des Versorgungszentrums bietet die Busli- befindet sich in einer Entfernung von abgegrenzten Versorgungszentrums nie 39 eine zentrumsnahe Verkehrser- ca. 4 km nördlich des innerstädtischen durchschnittlich ca. 105 m2 Verkaufs- schließung. Versorgungszentrums der Stadt Frank- fläche und ein Umsatz von ca. 0,612 furt am Main und grenzt westlich an Mio. € auf jeden Betrieb. Damit weist • Die größte Nutzungsdichte des Ge- den Stadtteil Eckenheim, von dem es das Zentrum eine über wiegend klein- schäfts- und Dienstleistungszentrums durch die Homburger Landstraße und betriebliche Struktur auf, die sich in die ist in dem Abschnitt der Homburger die Hoherodskopfstraße räumlich ge- gewachsene Siedlungs- und Baustruk- Landstraße zwischen den Einmündun- trennt ist. Aufgrund der siedlungsstruk- tur einfügt.2 gen Auf der Platte und Kreuzstraße turellen Situation sind Überlagerungen festzustellen, ohne dass geschlossene der Versorgungsfunktionen zwischen • Im Bereich des großflächigen Einzel- Geschäftsfronten zu einer stärkeren Preungesheim und Eckenheim gege- handels sind im Stadtteil insgesamt Ausprägung des Geschäftszentrums ben. Das städtebaulich integrierte Ge- 5 Betriebe ansässig, von denen jedoch beitragen. Es handelt sich vielmehr um schäfts- und Dienstleistungszentrum nur der Plus Lebensmittel-Discount- einen lückenhaften Geschäfts- und erstreckt sich im Wesentlichen entlang markt am Standort Weilbrunnstraße Dienstleistungsbesatz mit einer Domi- der Homburger Landstraße und des innerhalb des abgegrenzten Hauptge- nanz kleinbetrieblicher Strukturen. westlichen Abschnitts der Weilbrunn- schäftsbereichs gelegen ist. Die übri- straße. gen großflächigen Betriebe befinden • Das Angebot öffentlicher Infrastruk- sich in dem nördlich angrenzenden tureinrichtungen des Ortskerns be- Der Stadtteil wird unter stadtge- Gewerbegebiet, so dass die im Orts- schränkt sich auf die Justizvollzugsan- schichtlichen Aspekten durch einen kern ansässigen Einzelhandels- und stalten, das Bürgerhaus Ronneburg Wohnsiedlungsbereich geprägt, der Dienstleistungsbetriebe nicht an deren des unmittelbar angrenzenden Stadt- überwiegend in der zweiten Hälfte des Frequenzwirkung partizipieren. teils Eckenheim, schulische Einrichtun- 20. Jh. entstanden ist. Das in der Orts- gen sowie kirchliche Gemeindezen- mitte gelegene Stadtteilzentrum ver- • In der Standortgliederung des städ- tren. fügt über eine vergleichsweise gering tebaulich integrierten Versorgungszen- ausgeprägte Angebotsstruktur, so dass trums kommt im Wesentlichen eine • Mit einer Längenausdehnung des dem Geschäfts- und Dienstleistungs- einachsige Besatzstruktur entlang der gutachterlich abgegrenzten Versor- besatz überwiegend Funktionen der Homburger Landstraße zum Ausdruck. gungszentrums von etwa 700 m ist eine wohnungsnahen Versorgung der Eine Verästelung des Geschäftsbesat- den Maßstab des Stadtteils spren- Stadtteilbevölkerung beizumessen zes ist lediglich im westlichen Ab- gende räumliche Ausdehnung des Ge- sind. Die Nutzungsstruktur des Stadt- schnitt der Weilbrunnstraße gegeben. schäfts- und Dienstleistungsbesatzes teilzentrums wird durch folgende festzustellen. Diese Einschätzung gilt Merkmale bestimmt:1 • Die Verkehrssituation des Ortskerns unter Berücksichtigung der geringen wird durch die zentrumsnahe Er- Nutzungsvielfalt im mittleren Abschnitt • Der Geschäftsbereich Preungesheim schließung im Zuge der Homburger der Homburger Landstraße zwischen ist als Stadtteilzentrum mit überwie- Landstraße bestimmt. Die in einem Kreuzstraße und Weilbrunnstraße, der gend wohnungsnahen Versorgungs- engeren Abschnitt als Tempo-30-km/h- nur geringe Impulse für fußläufige Ver- funktionen für die Stadtteilbevölkerung Zone ausgewiesene Geschäftsstraße bundeinkäufe innerhalb des Versor- zu klassifizieren (D-Zentrum der Zen- bietet mit den seitlichen Parkstreifen gungszentrums vermittelt. trenhierarchie). eine begrenzte Zahl von Kurzzeitpark- plätzen. Verkehrsberuhigende Umge- staltungsmaßnahmen im Rahmen einer anspruchsvolleren Pflasterung und Möblierung des Straßenraums sind bisher nicht durchgeführt worden.

1 vgl. Karte 5: Nutzungsstruktur Preungesheim 2 Im Vergleich: In der Frankfurter Innenstadt entfallen auf jeden Betrieb im Durchschnitt ca. 252 m2 Verkaufsfläche und ein Umsatz von ca. 1,290 Mio. €.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept 35 0 100 200m 400

36 Einzelhandels- und Zentrenkonzept • Die städtebaulichen Rahmenbedin- gungen des Stadtteilzentrums werden durch eine kleinmaßstäbliche Bausub- stanz bestimmt, die keine anspruchs- vollen Gestaltungselemente aufweist. Die wenigen historischen Reminiszen- zen an die dörfliche Fachwerktradition befinden sich in dem nördlich an die Weilbrunnstraße angrenzenden Ab- schnitt der Homburger Landstraße, der nur über einen Einzelhandels-/ Dienst- leistungs-Streubesatz verfügt.

• Die Ortsbildqualität wird durch ver- gleichsweise schlichte Wohn-/Ge- schäftshäuser bestimmt, die keine anspruchsvolle Einkaufsatmosphäre lückenhafter Geschäfts- und Dienstleistungsbesatz an der Homburger Landstraße erzeugen. Dieser Eindruck wird ver- stärkt durch eine unbefriedigende Aus- bauqualität des Straßenraumes der Homburger Landstraße sowie durch Mängel der Geschäftshausfassaden, Ladenfronten und Werbeanlagen.

• Im Hinblick auf die Leerstandspro- blematik ist anzuführen, dass zum Zeit- punkt der Ortsbegehung (Oktober 2005) im abgegrenzten Versorgungszentrum keine Leerstände zu verzeichnen wa- ren, so dass eine insgesamt stabile Einzelhandelsstruktur vorhanden ist.

Lebensmittel-Discountmarkt Weilbrunnstraße mit Frequenzbringer-Funktion für benachbarte Geschäfte

Gewerbebrache in Mittelpunktlage des Versorgungszentrums als mögliche Entwicklungsfläche

Einzelhandels- und Zentrenkonzept 37 3.7 Empfehlungen zur Weiter- • Im Rahmen der Wohnbautätigkeit im • Zur Förderung der innerörtlichen Ein- entwicklung Bereich „Frankfurter Bogen“ (Bauge- zelhandels- und Dienstleistungsent- Unter Berücksichtigung der siedlungs- biet Preungesheim-Ost) ist nach den wicklung werden ergänzende öffentli- strukturellen Randlage des Stadtteils bisherigen Planungen ein Einkaufszen- che Investitionen zur Umgestaltung Preungesheim und der vorgegebenen trum mit ca. 7.800 m2 Geschossfläche des Straßenraumes im Bereich der Konkurrenzsituation zu benachbarten als Ergänzung der öffentlichen Infra- Homburger Landstraße zwischen Auf Versorgungszentren ist kein rechneri- struktureinrichtungen, wie z.B. Grund- der Platte und Kreuzstraße empfohlen. scher Zusatzbedarf für die Komplettie- schule, zwei Kindertagesstätten, pro- Durch Einbau verkehrsberuhigender rung der Einzelhandelsstruktur des jektiert, um dem neuen Stadtquartier Aufbauelemente, wie z.B. Pflanzinseln Stadtteilzentrums zu ermitteln. Gleich- einen urbanen Charakter zu geben. mit Parktaschen sowie attraktive Pflas- wohl wird eine moderate Ergänzung Aus gutachterlicher Sich löst die Pla- termaterialien und Straßenleuchten des innerörtlichen Einzelhandelsange- nung einen Zielkonflikt aus, da ein zu- könnte die Standort- und Aufenthalts- botes grundsätzlich befürwortet, um sätzlicher Einzelhandelsschwerpunkt qualität des Versorgungszentrums die bestehenden Strukturmängel einer im Bereich „Frankfurter Bogen“ die deutlich erhöht werden. unzureichenden Verdichtung und des Chancen zur Angebotsergänzung am Fehlens eines zentral gelegenen Standort Homburger Landstraße er- • Zur Sicherstellung einer zentrumsna- Lebensmittel-Vollsortimenters als heblich beeinträchtigen würde. Unter hen Erschließung wird die Aufrechter- Frequenzbringer auszugleichen. Berücksichtigung der Randlage zu dem haltung des gegenwärtigen Er- Hauptsiedlungsbereich wird lediglich schließungssystems empfohlen. In Für die künftige Weiterentwicklung des eine Ergänzungsfunktion zu dem vor- Verbindung mit einer verkehrsberuhi- Stadtteilzentrums Preungesheim wer- handenen Geschäfts- und Dienstlei- genden Umgestaltung, sollte innerhalb den folgende Maßnahmen zur Diskus- stungsbesatz in der Ortsmitte empfoh- des abgegrenzten Versorgungszen- sion gestellt:1 len, so dass nur kleinflächige Nahver- trums durchgehend eine 30-km/h-Zone sorgungsbetriebe des Einzelhandels verkehrsrechtlich festgesetzt werden. • Der vorgeschlagene Entwicklungs- und des Dienstleistungssektors zuge- bereich des Versorgungszentrums lassen werden sollten. • Ergänzend zu den vorgeschlagenen umfasst im Wesentlichen den bereits öffentlichen Investitionen in die gegenwärtig vorhandenen Geschäfts- • Als mögliche Entwicklungsflächen Straßenraumgestaltung sind privat- und Dienstleistungsbesatz im mittleren zur Stärkung der innerörtlichen Ver- wirtschaftliche Maßnahmen zur Ver- Abschnitt der Homburger Landstraße sorgungsstruktur werden das Gelände besserung des architektonischen und zwischen den Einmündungen Auf der einer ehemaligen Tankstelle (zurzeit werblichen Erscheinungsbildes wün- Platte und Kreuzstraße. Im Rahmen Kfz-Betrieb), eine Gewerbebrache an schenswert. einer langfristig angelegten Entwick- der Einmündung Homburger Land- lungsstrategie wird der Entwicklungs- straße/Konrad-Hoenen-Weg und das • Im Zusammenhang mit ähnlichen bereich bis in Höhe des westlichen Privatgrundstück einer Möbelspedition Problemstellungen in anderen Versor- Abschnitts der Weilbrunnstraße er- (Homberger Landstraße Nr. 154) zur gungszentren der Stadt Frankfurt am weitert, um ggf. eine moderate Weiter- Diskussion gestellt. Die drei Plan- Main wird vorgeschlagen, das Versor- entwicklung der Angebotsstruktur grundstücke würden im Falle einer gungszentrum Preungesheim durch ein zwischen Kreuzstraße und Weilbrunn- Einzelhandelsnutzung zu einer wün- abgestimmtes Logo auszuschildern straße zu ermöglichen. schenswerten Verdichtung und und in das Verkehrsleitsystem zu inte- Komplettierung des innerörtlichen grieren. • Zur Stabilisierung des Stadtteilzen- Geschäftsbesatzes beitragen. trums wird vorgeschlagen, die Einzel- handelsentwicklung des großflächigen Einzelhandels außerhalb des abge- grenzten Versorgungszentrums bau- planungsrechtlich zu beschränken. Diese Empfehlung gilt vor allem für das Gewerbegebiet August-Schanz- Straße/Am Dachsberg, das sich zu einem Agglomerationsstandort des großflächigen Einzelhandels ent- wickelt hat.

1 vgl. Karte 6: Entwicklungsbereich Preungesheim

38 Einzelhandels- und Zentrenkonzept izladl-udZnrnozp 39 Einzelhandels- undZentrenkonzept

0 100 200 400 m 4. VERSORGUNGSSTRUKTUREN IM 4.1.2 Angebotsstruktur in den 4.1.3 Angebotsstruktur im Bereich ORTSBEZIRK 9 GINNHEIM/ Stadtteilen großflächiger Betriebe DORNBUSCH/ESCHERSHEIM Die Einzelhandelsausstattung ist Der unter Versorgungs- und Frequen- flächenmäßig relativ gleichmäßig auf zaspekten wichtige Betriebstyp des 4.1 Angebotsstruktur die drei angehörigen Stadtteile verteilt, Lebensmittel-SB-Marktes ist in dem wobei Dornbusch über die im Ver- Ortsbezirk insgesamt mit 13 Lebensmit- 4.1.1 Angebotsstruktur im Ortsbezirk gleich kleinteiligste Betriebsstruktur tel-SB-Märkten vertreten,1 von denen Der Ortsbezirk 9 mit den Stadtteilen verfügt (im Durchschnitt ca. 71 m2 jedoch nur 5 Betriebe die Grenze der Ginnheim, Dornbusch und Eschers- Verkaufsfläche je Betrieb), während Großflächigkeit überschreiten2, so heim weist eine hohe Wohnqualität in Ginnheim die durchschnittliche dass überwiegend kleinere und mitt- auf, die einerseits aus der landschaftli- Betriebsgröße bei ca. 116 m2 Verkaufs- lere Lebensmittelmärkte die Angebots- chen Attraktivität (u.a. Niddaaue, fläche liegt. struktur prägen. Dies gilt vor allem für Grüngürtel) und andererseits aus der den Stadtteil Eschersheim, in dem teilweise gründerzeitlichen Villenbe- Die Angebotsstruktur wird flächen- 5 SB-Märkte mit einer Verkaufsfläche bauung resultiert. Unter Einzelhandels- mäßig durch Betriebe mit Umsatz- von ca. 2.220 m2 eine flächenhafte gesichtspunkten ist eine stark auf die schwerpunkt bei Nahrungs- und Ge- Nahversorgung sicherstellen. Bei der Nahversorgung der Wohnbevölkerung nussmitteln dominiert, wobei in Dorn- Bewertung der Versorgungsqualität ist ausgerichtete Angebotsstruktur gege- busch nur ca. 52 %, in Ginnheim jedoch zu berücksichtigen, dass die Markt- ben, die sich auf mehrere Versor- ca. 79 % der Verkaufsflächen auf diese fähigkeit der kleineren Lebensmittel- gungszentren und isolierte Standorte Betriebe entfallen. Im Sortimentsbe- SB-Märkte mit zum Teil deutlich unter verteilt. reich Gesundheit, Körperpflege ist ins- 700 m2 Verkaufsfläche mittelfristig besondere in den Stadtteilen Dorn- nicht gesichert ist, so dass künftig mit Zum Zeitpunkt der Erhebung (Novem- busch und Eschersheim eine umfang- einer Ausdünnung des Lebensmittelan- ber/Dezember 2005) wurde im Ortsbe- reiche Flächenausstattung festzustel- gebotes zu rechnen ist. zirk 9 Ginnheim/Dornbusch/Eschers- len, während in Ginnheim eine deutlich heim folgender Einzelhandelsbestand geringere Angebotsvielfalt gegeben Für Dornbusch ist die Versorgung mit ermittelt: ist. 3 Lebensmittel-SB-Märkten gewährlei- • 175 Betriebe des Ladeneinzelhan- stet, wobei nur der isoliert gelegene dels und Ladenhandwerks (Bäcker, Für die Sortimente Blumen, Pflanzen, Lebensmittel-Discountmarkt als groß- Metzger), zoologischer Bedarf sowie Bücher, flächiger Betrieb aus betriebswirt- • eine Verkaufsfläche von insgesamt Schreib- und Spielwaren ist jeweils ein schaftlicher Sicht eine ausreichende ca. 15.790 m2 und kleinteiliges ergänzendes Einzelhan- Betriebsgröße aufweist. • ein Bruttoumsatz von ca. 83,1 Mio. € delsangebot zu konstatieren, das eine Umsatz. Grundversorgung in den drei Stadttei- Damit ist für den Stadtteil nur eine un- len gewährleistet. terdurchschnittliche Versorgungsaus- Der Angebotsschwerpunkt liegt bei stattung mit Lebensmittel-Vollversor- Nahrungs- und Genussmitteln sowie In den sonstigen Bereichen der mittel- gern gegeben, so dass bereits gegen- bei den ergänzenden Artikeln des kurz- und langfristigen Angebotssegmente wärtig eine stadtteilübergreifende Ein- fristigen Bedarfs (insbesondere Ge- ist das Einzelhandelsangebot insge- kaufsorientierung der Wohnbevölke- sundheit, Körperpflege). Insbesondere samt sehr gering, wenngleich eine rung zu unterstellen ist.3 die strukturprägenden, größeren Be- Konzentration kleinflächiger Anbieter triebe sind den nahversorgungsorien- in den Sortimenten Bekleidung, Im Stadtteil Ginnheim ist insgesamt die tierten Sortimenten zuzurechnen. Eine Schuhe, Sport sowie Hausrat, Möbel, umfangreichste Ausstattung innerhalb angemessene Ausstattung ist darüber Einrichtungsbedarf im Stadtteil Dorn- des Ortsbezirks mit marktfähigen Le- hinaus in den Bereichen Blumen, busch und Elektrowaren, Foto, Optik bensmittel-SB-Märkten gegeben. Von Pflanzen sowie Bücher und Schreib- sowie Schmuck im Stadtteil Eschers- den 5 Betrieben mit zusammen ca. waren gegeben, während bei Beklei- heim festzustellen ist, so dass bei den 3.480 m2 Verkaufsfläche sind 3 Betriebe dung, Schuhen und Sport sowie Elek- spezialisierten Angeboten Kunden- großflächig und damit als wettbe- trowaren nur eine sehr begrenzte An- wanderungen zwischen den Stadttei- werbsfähig zu bewerten. Aufgrund der gebotsvielfalt festzustellen ist. Im lang- len zu unterstellen sind. zentralen Lage der Lebensmittel-Su- fristigen Bedarf stellen die Sortimente permärkte Tengelmann und Minimal ist Möbel, Heimtextilien, Foto, Optik, damit eine bedarfsgerechte Nahver- Sportgeräte ergänzende Angebotsseg- sorgung für den Stadtteil gegeben. mente dar. Dagegen ist bei Haushalts- waren, Glas, Porzellan, Keramik, Ge- 1 vgl. Karte 7: Standorte der Lebensmittel-SB-Märkte schenkartikel, sowie Spielwaren nur 2 Nach der Baunutzungsverordnung handelt es sich um einen großflächigen Betrieb, wenn eine Geschossfläche von ca. 1.200 m2 überschritten wird. eine sehr geringe Ausstattung im Orts- Dies entspricht ca. 700 m2 Verkaufsfläche. bezirk gegeben. 3 Es ist zu berücksichtigen, dass sich im direkten Umfeld des Stadtteils größere Lebensmittel-SB-Märkte befinden (u.a. Minimal am Standort Grünhof Eschersheimer Landstraße, Lidl am Standort Platenstraße).

40 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Einzelhandelsausstattung Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche Umsatz Sortiment/Warengruppe abs. in % in m2 in % in Mio. € in m2 Lebensmittel, Getränke 64 37 9.700 61 49,9 60 Bäckerhandwerk 18 10 290 2 4,5 6 Fleischerhandwerk 4 2 100 1 3,4 4 Nahrungs- und Genussmittel 86 49 10.090 64 57,8 70 Drogerie-, Parfümeriewaren 9 5 2.310 14 5,8 7 Apotheken-, Sanitätswaren 13 8 290 2 10,6 13 Gesundheit, Körperpflege 22 13 2.600 16 16,4 20 Blumen, Pflanzen 7 4 250 2 0,6 1 zoologischer Bedarf 1 1 30 *) 0,1 *) Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 8 5 280 2 0,7 1 Bücher, Zeitschriften 3 2 80 1 0,7 1 Papier-, Büro-, Schreibwaren 4 2 320 2 1,3 1 Spielwaren 2 1 40 *) 0,1 *) Bücher, PBS, Spielwaren 9 5 440 3 2,1 2 Damenbekleidung 11 6 370 3 0,7 1 Herrenbekleidung ------Kinderbekleidung ------Wäsche, Kurzwaren ------Schuhe 2 1 140 1 0,4 *) Lederwaren 1 1 20 *) 0,1 *) Sportartikel 1 1 40 *) 0,1 *) Bekleidung, Schuhe, Sport 15 9 570 4 1,3 1 Elektrogroßgeräte ------Leuchten, Elektroinstallation, -zubehör ------Unterhaltungselektronik 3 2 160 1 0,7 1 Ton-, Bildträger ------Computer, Telekommunikation 1 *) 20 *) 0,1 *) Elektrowaren 4 2 180 1 0,8 1 Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel 2 1 80 1 0,1 *) Möbel, Küchen, Antiquitäten, Kunst 4 2 560 3 0,7 1 Tapeten, Bodenbeläge, Farben, Lacke 1 1 80 1 0,1 *) Heimtextilien, Bettwaren, Gardinen 6 3 340 2 0,7 1 Hausrat, Möbel, Einrichtungsbedarf 13 7 1.060 7 1,6 2 Foto 3 2 70 *) 0,2 *) Optik 4 2 100 1 1,0 2 Uhren, Schmuck 2 1 70 *) 0,3 *) Foto, Optik, Schmuck 9 5 240 1 1,5 2 Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf 2 1 40 *) 0,1 *) Autozubehör 1 *) 40 *) 0,2 *) Sportgeräte 3 2 110 1 0,3 *) sonstige Einzelhandelswaren 3 2 140 1 0,3 1 Sonstiger Einzelhandel 9 5 330 2 0,9 1 Konsumgüter 89 51 5.700 36 25,3 30 Einzelhandelswaren gesamt 175 100 15.790 100 83,1 100

Tabelle 7: Die Einzelhandelsausstattung des Ortsbezirks 9 *) unter 1 % Ginnheim/Dornbusch/Eschersheim nach Sortimenten Quelle: GMA-Besatndserhebung, November/Dezember 2005

Einzelhandels- und Zentrenkonzept 41 4.1.4 Angebotsstruktur im zeitlichen Im Stadtteil Eschersheim ist per Saldo Im Ortsbezirk 9 Ginnheim/Dornbusch/ Vergleich ein Rückgang um 7 Betriebe (ca. 11 %) Eschersheim ist insgesamt mit ca. 3,8 Seit Januar 2001 ist in dem Ortsbezirk 9 bei fast konstanter Verkaufsflächen- Betrieben und ca. 342 m2 Verkaufs- insgesamt eine stabile Einzelhandels- ausstattung zu konstatieren. Dabei ent- fläche nur eine ausschnittweise Nah- entwicklung festzustellen, die teilweise wickelte sich das Angebot bei Nah- versorgungsausstattung vorhanden. Im sogar Angebotsergänzungen aufzeigt. rungs- und Genussmitteln positiv, Nahrungs- und Genussmittelangebot So ist bei den großflächigen Betrieben während insbesondere die Angebots- liegen die Kennziffern im Ortsbezirk bei die Neuansiedlung eines Lebensmittel- vielfalt im mittel- und langfristigen 1,9 Betrieben und ca. 218 m2 Verkaufs- Discountmarktes am Standort Platen- Bedarf zurückgegangen ist. fläche je 1.000 Einwohner und zeigen straße im Stadtteil Ginnheim festzu- damit, dass insbesondere größere bzw. stellen. Per Saldo konnte damit im 4.1.5 Zusammenfassende Bewertung großflächige Lebensmittel-SB-Märkte Stadtteil Ginnheim das Einzelhandels- der Angebotsstruktur im Ortsbezirk unterrepräsentiert sind. angebot um 1 Betrieb (ca. 2 %) und die Im Vergleich mit anderen Frankfurter Für den Konsumgüterbereich (Nichtle- Verkaufsflächenausstattung um ca. Stadtteilen weisen Ginnheim, Dorn- bensmittel) sind die unterdurchschnitt- 500 m2 (ca. 10 %) ausgebaut werden. busch und Eschersheim einwohnerbe- lichen Ausstattungszahlen des Ortsbe- zogen eine unterdurchschnittliche Ein- zirks in erster Linie darauf zurückzu- Für den Stadtteil Dornbusch ist insge- zelhandelsausstattung auf. Die Stadt führen, dass eine überwiegend klein- samt eine Steigerung der Einzelhan- Frankfurt weist insgesamt eine Aus- teilige Betriebsstruktur gegeben ist, delsaustattung um 5 Betriebe (ca. 7 %) stattung mit ca. 7,7 Betrieben und ca. die keine größeren Angebotskonzen- und ca. 590 m2 Verkaufsfläche (ca. 13 %) 1.437 m2 Verkaufsfläche je 1.000 Ein- trationen aufweist. erreicht worden, dabei ist die höchste wohner (ohne Innenstadt: ca. 6,0 Be- flächenmäßige Steigerungsrate im Be- triebe und ca. 1.005 m2 Verkaufsfläche reich Gesundheit, Körperpflege durch je 1.000 Einwohner) auf. Bei Nahrungs- Umnutzung einer Ladeneinheit in einen und Genussmitteln beträgt die ein- Drogeriemarkt festzustellen, während wohnerbezogene Ausstattung ca. 2,6 die Verkaufsfläche für Nahrungs- und Betriebe und ca. 347 m2 Verkaufsfläche Genussmittel annähernd konstant (ohne Innenstadt: ca. 2,4 Betriebe und blieb. ca. 325 m2 Verkaufsfläche je 1.000 Ein- wohner).1

Stadtteil Ginnheim Dornbusch Eschersheim Anzahl Ver- Umsatz Anzahl Ver- Umsatz Anzahl Ver- Umsatz Sortiment/Warengruppe der kaufs- in der kaufs- in der kaufs- in Betriebe fläche Mio. € Betriebe fläche Mio. € Betriebe fläche Mio. € Nahrungs- und Genussmittel 25 4.230 22,5 35 2.640 18,9 26 3.220 16,4 Gesundheit, Körperpflege 4 350 2,8 10 1.150 7,2 8 1.100 6,4 Blumen, Pflanzen, zoologisch. Bedarf 1 20 *) 3 80 0,2 4 180 0,5 Bücher, Papier-, Büro-, Schreib- und Spielwaren 4 100 0,6 3 150 0,8 2 190 0,7 Bekleidung, Schuhe, Sport 4 160 0,3 9 350 0,8 2 60 0,2 Elektrowaren 1 20 0,1 1 30 0,1 2 130 0,6 Hausrat, Möbel, Einrichtungsbedarf 3 290 0,3 6 530 1,0 4 240 0,3 Foto, Optik, Schmuck 2 70 0,5 2 30 0,3 5 140 0,7 Sonstiger Einzelhandel 2 110 0,1 3 120 0,5 4 100 0,3 Konsumgüter 21 1.120 4,7 37 2.440 10,9 31 2.140 9,7 Einzelhandelswaren gesamt 46 5.350 27,2 72 5.080 29,8 57 5.360 26,1

Tabelle 8: Die Einzelhandelsausstattung in den Stadtteilen *) unter 1 % Ginnheim/Dornbusch/Eschersheim Quelle: GMA-Bestandserhebung, November/Dezember 2005

1 GMA-Teilbericht zum Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Frankfurt am Main 2003

42 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Einzelhandels- und Zentrenkonzept 43 4.1.6 Angebotsstruktur in den • Stadtteil Eschersheim: Am Linden- Im Versorgungszentrum Ginnheim Versorgungszentren baum/Eschersheimer Landstraße kommt einem großflächigen Lebens- Im Rahmen des GMA-Teilberichts des zwischen Klarastraße und Am weißen mittel-Supermarkt in zentraler Lage Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes Stein (C-Zentrum). diese Funktion zu. Im Versorgungszen- der Stadt Frankfurt am Main wird eine trum Am Lindenbaum/Eschersheimer zentrenhierarchische Gliederung der Die größte einzelhandelsbezogene An- Landstraße sind 4 mittelgroße Lebens- gesamtstädtischen Versorgungsstruk- gebotsvielfalt bieten die beiden C-Zen- mittel-SB-Märkte mit jeweils ca. 350 - tur zu Grunde gelegt, die sich an den tren Am Lindenbaum/Eschersheimer 550 m2 Verkaufsfläche ansässig, so funktionalen Anforderungen einer be- Landstraße und Eschersheimer Land- dass das Zusammenspiel von Magnet- darfsgerechten Einzelhandelsversor- straße/Marbachweg. Im Vergleich zur betrieben und kleinflächigem Einzel- gung orientiert. Die räumliche Zusam- Einzelhandelsausstattung im Januar handel als funktionsfähig zu bewerten menfassung von Einzelhandelsbetrie- 2002 hat sich die Einzelhandelssitua- ist. ben unterschiedlicher Größen, Be- tion positiv entwickelt: Versorgungs- triebstypen und Sortimente erzeugt zentrum Eschersheimer Landstraße/ In den beiden anderen Versorgungs- Kopplungseffekte, indem Einkaufsvor- Marbachweg ca. + 32 % der Betriebe zentren des Ortsbezirks ist dagegen gänge in benachbarten Einkaufsstätten und ca. + 12 % der Verkaufsfläche; keine ausreichende Zahl von Magnet- miteinander kombiniert werden. Die Versorgungszentrum Am Lindenbaum/ betriebe ansässig, so dass schwierige sog. Verbundeffekte räumlich-funktio- Eschersheimer Landstraße ca. - 3 % Rahmenbedingungen für die klein- nal miteinander korrespondierender der Betriebe und ca. + 30 % der Ver- flächigen Einzelhandelsbetriebe gege- Einzelhandelsbetriebe ermöglichen es kaufsfläche (durch Ansiedlung eines ben sind. Südlich des Versorgungszen- insbesondere kleinstrukturierten Ein- türkischen Lebensmittel-SB-Marktes). trums Eschersheimer Landstraße/ zelhandelsfachgeschäften, an der Fre- Marbachweg wurde in jüngster Ver- quenz- und Attraktionswirkung groß- Dagegen sind in den D-Zentren des gangenheit mit dem Grünhofzentrum flächiger Einzelhandelsbetriebe zu par- Ortsbezirks deutliche Abschmelzungs- ein weiterer Versorgungsstandort ge- tizipieren. Demgemäß bilden die Kopp- prozesse zu beobachten (Versorgungs- schaffen, der aufgrund der Entfernung lungseffekte eine wesentliche Grund- zentrum Ginnheim ca. - 14 % der Be- von ca. 300 - 400 m nur sehr einge- lage für die Funktionalität und Wirt- triebe und ca. - 3 % der Verkaufs- schränkte Verbundeffekte mit dem schaftskraft städtebaulich integrierter fläche; Versorgungszentrum Hügel- gewachsenen Versorgungszentrum Versorgungszentren, wohingegen straße/Eschersheimer Landstraße ca. initiiert. großflächige Betriebstypen des Einzel- - 22 % der Betriebe und ca. - 29 % der handels aufgrund ihrer Angebotsviel- Verkaufsfläche). Das Versorgungszen- Innerhalb des Versorgungszentrums falt und/oder des Bekanntheitsgrades trum Ginnheimer Landstraße ent- Hügelstraße/Eschersheimer Land- des Unternehmens u.a. auch in dezen- spricht nach Schließung eines Betrie- straße übernimmt ein Lebensmittel- tralen Solitärlagen ausreichende Be- bes nicht mehr den im Zentrenkonzept SB-Geschäft mit unter 300 m2 Ver- sucherfrequenzen auf sich vereinigen aufgestellten Mindestanforderungen kaufsfläche eingeschränkte Grundver- können. an ein städtebaulich integriertes Ver- sorgungsfunktionen. Aufgrund der be- sorgungszentrum. triebswirtschaftlichen Anforderungen Als Versorgungszentren mit einer der Lebensmittel-SB-Märkte ist kurz Konzentration von Einzelhandels- Für die Bestandsfähigkeit der Ge- bis mittelfristig die Marktfähigkeit und Dienstleistungsbetrieben sind schäftszentren ist die Existenz eines dieses Anbieters als gefährdet zu be- im Ortsbezirk 9 folgende Standorte Magnetbetriebes wichtig, der die werten. zu bewerten:1 Grundfrequenz im Versorgungszentrum schafft. Im Rahmen von Nahversor- • Stadtteil Ginnheim:2 Ortskern mit gungszentren übernehmen zumeist Le- den Straßenzügen Ginnheimer Hohl bensmittel-SB-Märkte diese Funktion, und Alt-Ginnheim (D-Zentrum) da sie aufgrund der Sortimentsvielfalt und Größe eine hohe Anziehungskraft • Stadtteile Dornbusch/Westend:3 ausüben. Marbachweg/Eschersheimer Land- straße zwischen Ed.-Rüppell-Straße und Fritz-Tarnow-Straße (C-Zentrum)

1 vgl. Karte 8: Versorgungszentren im Ortsbezirk • Stadtteile Dornbusch/Eschersheim: 2 Der Geschäftsbereich Ginnheimer Landstraße erfüllt mit 4 Betrieben und Hügelstraße/Eschersheimer Land- ca. 1.320 m2 Verkaufsfläche aufgrund einer Betriebsschließung nicht mehr straße zwischen Friedlebenstrasse die Mindestkriterien für ein Versorgungszentrum (min. 5 Betrieben und ca. und An der Lindenhöhe (D-Zentrum) 700 m2 Verkaufsfläche). 3 Das Versorgungszentrum Am Dornbusch/Raimundstraße (D-Zentrum) befindet sich in einer Randlage zum Stadtteil Dornbusch und wird aufgrund des Standortes des lebensmittelbezogenen Leitbetriebes dem Stadtteil Westend zugeordnet (6 Betriebe, ca. 950 m2 Verkaufsfläche und ca. 4,0 Mio. € Umsatz).

44 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Einzelhandels- und Zentrenkonzept 45 Versorgungszentrum VZ Ginnheim VZ Eschersheimer Land- VZ Hügelstaße/Eschers- VZ Am Lindenbaum/ straße/Marbachweg heimer Landstraße Eschersheimer Landstraße Anzahl Ver- Umsatz Anzahl Ver- Umsatz Anzahl Ver- Umsatz Anzahl Ver- Umsatz Sortiment/Warengruppe der kaufs- in der kaufs- in der kaufs- in der kaufs- in Betriebe fläche Mio. € Betriebe fläche Mio. € Betriebe fläche Mio. € Betriebe fläche Mio. € Nahrungs- und Genussmittel 3 1.050 6,3 10 400 3,5 9 580 4,5 12 2.240 10,1 Gesundheit, Körperpflege 2 280 1,6 6 880 4,6 1 230 0,5 5 550 4,2 Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf - - - 1 20 0,1 1 40 0,1 1 20 0,1 Bücher, Papier-, Büro-, Schreib- und Spielwaren 1 40 0,3 1 110 0,4 2 40 0,3 2 200 0,7 Bekleidung, Schuhe, Sport 2 40 0,1 6 360 0,9 1 40 0,1 2 60 0,2 Elektrowaren 1 20 0,1 - - - 1 30 0,1 1 50 0,2 Hausrat, Möbel, Einrichtungsbedarf - - - 6 570 1,0 1 40 *) 2 180 0,2 Foto, Optik, Schmuck 2 70 0,5 2 40 0,5 1 20 0,3 4 120 0,5 Sonstiger Einzelhandel 1 60 *) 2 80 0,3 1 20 0,1 1 40 0,1 Konsumgüter 9 510 2,6 24 2.060 7,8 9 460 1,5 18 1.220 6,2 Einzelhandelswaren gesamt 12 1.560 8,9 34 2.460 11,3 18 1.040 6,0 30 3.460 16,3

Tabelle 9: Die Einzelhandelsausstattung in den Versorgungszentren Ginnheim, Dornbusch, Eschersheim 1 inkl. 5 Betriebe aus dem Stadtteil Westend-Nord *) unter 0,1 Mio. € Quelle: GMA-Bestandserhebung, November/Dezember 2005

46 Einzelhandels- und Zentrenkonzept 4.2 Einzugsgebiet und Kaufkraft- Stadtteil Ginnheim Dornbusch Eschers- Ortsbezirk potenzial heim 9 gesamt Vor dem Hintergrund der Angebots- Sortiment/Warengruppe (15.801 EW) (17.058 EW) (13.361 EW) (46.220 EW) und Wettbewerbssituation, der sied- in Mio. € lungsstrukturellen und verkehrlichen Lebensmittel, Getränke 22,3 24,0 18,9 65,2 Rahmenbedingungen des Ortsbezirks Brot- und Backwaren 2,7 2,9 2,3 7,9 bezieht sich das Einzugsgebiet in er- Fleisch- und Wurstwaren 3,0 3,3 2,5 8,8 ster Linie auf die ansässige Wohnbe- Nahrungs- und Genussmittel 28,0 30,2 23,7 81,9 völkerung. Darüber hinaus sind nur Drogerie-, Parfümeriewaren 3,2 3,5 2,7 9,4 geringe Streuumsätze mit Kunden von Apotheken-, Sanitätswaren 6,8 7,3 5,8 19,9 außerhalb des Ortsbezirks zu unter- Gesundheit, Körperpflege 10,0 10,8 8,5 29,3 stellen. Blumen, Pflanzen 1,2 1,3 1,1 3,6 zoologischer Bedarf 0,6 0,6 0,5 1,7 Das einzelhandelsbezogene Kaufkraft- Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 1,8 1,9 1,6 5,3 potenzial im Ortsbezirk beläuft sich Bücher, Zeitschriften 1,7 1,8 1,5 5,0 derzeit auf ca. 243,9 Mio. € und wird Papier-, Büro-, Schreibwaren 1,8 2,0 1,5 5,3 bis zum Jahre 2015 aufgrund des zu er- Spielwaren 0,9 0,9 0,7 2,5 wartenden Einwohnerrückgangs (ca. Bücher, PBS, Spielwaren 4,4 4,7 3,7 12,8 - 3 - 4 %)1 auf voraussichtlich ca. Damenbekleidung 3,5 3,7 2,9 10,1 242,5 Mio. € sinken. Aufgrund der Herrenbekleidung 1,7 1,8 1,4 4,9 annähernd gleichmäßigen Einwohner- Kinderbekleidung 0,5 0,5 0,4 1,4 verteilung auf die Stadtteile sind nur Wäsche, Kurzwaren 1,9 2,1 1,7 5,7 geringe Unterschiede in der Höhe des Schuhe 2,1 2,2 1,7 6,0 Kaufkraftpotenzials zwischen den Lederwaren 0,4 0,5 0,3 1,2 Gebietseinheiten festzustellen. Sportartikel 1,1 1,2 1,0 3,3 Bekleidung, Schuhe, Sport 11,2 12,0 9,4 32,6 Elektrogroßgeräte 1,4 1,6 1,2 4,2 Leuchten, Elektroinstallation, -zubehör 0,7 0,8 0,6 2,1 Unterhaltungselektronik 1,9 2,0 1,6 5,5 Ton-, Bildträger 1,0 1,0 0,8 2,8 Computer, Telekommunikation 1,7 1,8 1,4 4,9 Elektrowaren 6,7 7,2 5,6 19,5 Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel 1,6 1,8 1,4 4,8 Möbel, Küchen, Antiquitäten, Kunst 4,9 5,3 4,2 14,4 Tapeten, Bodenbeläge, Farben, Lacke 2,3 2,5 2,0 6,8 Heimtextilien, Bettwaren, Gardinen 1,5 1,7 1,3 4,5 Hausrat, Möbel, Einrichtungsbedarf 10,3 11,3 8,9 30,5 Foto 0,6 0,7 0,5 1,8 Optik 0,8 0,8 0,6 2,2 Uhren, Schmuck 0,9 1,0 0,7 2,6 Foto, Optik, Schmuck 2,3 2,5 1,8 6,6 Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf 4,7 5,0 4,0 13,7 Autozubehör 1,9 2,1 1,6 5,6 Sportgeräte 0,9 1,0 0,7 2,6 sonstige Einzelhandelswaren 1,2 1,3 1,0 3,5 Sonstiger Einzelhandel 8,7 9,4 7,3 25,4 Konsumgüter 55,4 59,8 46,8 162,0 Einzelhandelswaren gesamt 83,4 90,0 70,5 243,9

Tabelle 10: Kaufkraftpotenzial nach Sortimenten im Jahre 2004 im Ortsbezirk 9 Ginnheim, Dornbusch, Eschersheim Quelle: GMA-Berechnungen unter Beachtung des regionalen Kaufkraftkoeffizienten (102,8), sortimentsspezifischer Einkommenselastizitäten, Einwohner mit Hauptwohnsitz am 31.12.2004 und der einzelhandelsbezogenen Pro-Kopf-Ausgaben von insgesamt ca. 5.196 €

1 Nach städtischen Angaben wird die Wohnbevölkerung in Ginnheim um 1.145 Einwohner auf 14.656 Einwohner im Jahr 2015 und in Dornbusch um 601 Ein- wohner auf 16.457 Einwohner zurückgehen, während in Eschersheim eine leichte Steigerung um 145 Einwohner auf 13.506 Einwohner zu erwarten ist.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept 47 Stadtteil Ginnheim Dornbusch Eschers- Ortsbezirk heim 9 gesamt Sortiment/Warengruppe (14.656 EW) (16.457 EW) (13.506 EW) (44.619 EW) in Mio. € Lebensmittel, Getränke 21,3 23,9 19,6 64,8 Brot- und Backwaren 2,7 2,8 2,3 7,6 Fleisch- und Wurstwaren 2,8 3,2 2,6 8,6 Nahrungs- und Genussmittel 26,6 29,9 24,5 81,0 Drogerie-, Parfümeriewaren 3,1 3,4 2,9 9,4 Apotheken-, Sanitätswaren 6,3 7,1 5,8 19,2 Gesundheit, Körperpflege 9,4 10,5 8,7 28,6 Blumen, Pflanzen 1,1 1,3 1,1 3,5 zoologischer Bedarf 0,6 0,6 0,5 1,7 Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 1,7 1,9 1,6 5,2 Bücher, Zeitschriften 1,6 1,8 1,5 4,9 Papier-, Büro-, Schreibwaren 1,7 1,9 1,6 5,2 Spielwaren 0,8 0,9 0,8 2,5 Bücher, PBS, Spielwaren 4,1 4,6 3,9 12,6 Damenbekleidung 3,3 3,7 3,1 10,1 Herrenbekleidung 1,6 1,8 1,5 4,9 Kinderbekleidung 0,4 0,5 0,4 1,3 Wäsche, Kurzwaren 1,9 2,1 1,7 5,7 Schuhe 2,0 2,2 1,7 5,9 Lederwaren 0,4 0,4 0,4 1,2 Sportartikel 1,1 1,3 1,0 3,4 Bekleidung, Schuhe, Sport 10,7 12,0 9,8 32,5 Elektrogroßgeräte 1,4 1,6 1,3 4,3 Leuchten, Elektroinstallation, -zubehör 0,7 0,8 0,7 2,2 Unterhaltungselektronik 1,8 2,0 1,6 5,4 Ton-, Bildträger 1,0 1,1 0,9 3,0 Computer, Telekommunikation 1,6 1,9 1,5 5,0 Elektrowaren 6,5 7,4 6,0 19,9 Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel 1,6 1,8 1,4 4,8 Möbel, Küchen, Antiquitäten, Kunst 4,8 5,4 4,4 14,6 Tapeten, Bodenbeläge, Farben, Lacke 2,2 2,5 2,1 6,8 Heimtextilien, Bettwaren, Gardinen 1,5 1,6 1,3 4,4 Hausrat, Möbel, Einrichtungsbedarf 10,1 11,3 9,2 30,6 Foto 0,6 0,7 0,5 1,8 Optik 0,7 0,8 0,7 2,2 Uhren, Schmuck 0,9 0,9 0,8 2,6 Foto, Optik, Schmuck 2,2 2,4 2,0 6,6 Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf 4,5 5,0 4,1 13,6 Autozubehör 1,9 2,1 1,7 5,7 Sportgeräte 0,9 1,0 0,8 2,7 sonstige Einzelhandelswaren 1,1 1,3 1,1 3,5 Sonstiger Einzelhandel 8,4 9,4 7,7 25,5 Konsumgüter 53,1 59,5 48,9 161,5 Einzelhandelswaren gesamt 79,7 89,4 73,4 242,5

Tabelle 11: Kaufkraftprognose nach Sortimenten im Jahre 2015 im Ortsbezirk 9 Ginnheim, Dornbusch, Eschersheim Quelle: GMA-Berechnungen unter Beachtung des regionalen Kaufkraftkoeffizienten (102,8), sortimentsspezifischer Einkommenselastizitäten, der Einwohnerschätzung der Stadt Frankfurt für das Jahr 2015 und der prognostizierten einzelhandelsbezogene Pro-Kopf-Ausgaben von ca. 5.351 €.

48 Einzelhandels- und Zentrenkonzept 4.3 Nachfrageverhalten Im Hinblick auf die sortimentsbezo- numfeld als durchschnittlich zu bewer- Nach den Ergebnissen der im Jahre gene Einkaufsorientierungen nimmt die ten. Insbesondere das ‘NordWestZen- 2002 durchgeführten Bürgerbefragung1 Ortsbezirksbevölkerung das Einzelhan- trum’ stellt im nähren Umfeld einen weist insbesondere die Wohnbevölke- delsangebot im Wohnumfeld insbeson- wichtigen Wettbewerbsstandort dar. rung von Dornbusch und Eschersheim dere bei den Artikeln des kurzfristigen eine starke Ortsgebundenheit beim Bedarfs (Lebensmittel, Drogerie-/Par- Bei der Differenzierung nach Wohnor- Einkaufen auf. Der Anteil der befragten fümeriewaren und Blumen/Pflanzen) in ten innerhalb des Ortsbezirkes ist eine Bürger, die täglich oder mindestens Anspruch, während der Einkauf im mit- überdurchschnittliche wohnortbezo- einmal pro Wochen im eigenen Stadt- tel- und langfristigen Segment im We- gene Einkaufsorientierung bei den Be- teil einkaufen, liegt in diesen beiden sentlichen auf die benachbarte Frank- fragten aus Eschersheim festzustellen, Stadtteilen mit ca. 87- 88 % auf einem furter Innenstadt ausgerichtet ist. Im während insbesondere die Bevölke- vergleichsweise hohen Niveau, Vergleich zu anderen Frankfurter rung aus Dornbusch eine deutlich stär- während in Ginnheim ein Stammkun- Stadtteilen ist die Einkaufsorientierung kere Ausrichtung auf die Innenstadt denanteil von ca. 78 % erreicht wird. der Wohnbevölkerung auf das Woh- aufzeigt.

Abb. 11: Einkaufsorientierung der Bürger mit Wohnort im Ortsbezirk 9 Ginnheim/Dornbusch/Eschersheim Quelle: GMA-Bürgerbefragung, Februar 2002, in % der Befragten mit Angaben

1 Im Rahmen der gesamtstädtischen Bürgerbefragung zum Einkaufsverhalten im Jahre 2002 haben sich 167 Bürger mit Wohnort im Ortsbezirk Ginnheim/ Dornbusch/Eschersheim beteiligt, so dass repräsentative Ergebnisse für den Ortsbezirk vorliegen.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept 49 Das Einzelhandelsimage des Ortsbezir- Im Hinblick auf die Ergänzung der 4.4 Kaufkraftbewegungen kes weist hinsichtlich der Imagefakto- Angebotsvielfalt durch zusätzliche Die Kaufkraftbindung im Ortsbezirk ren sehr unterschiedliche Bewertun- Einzelhandelsbetriebe sind schwierige beläuft sich insgesamt auf ca. 32 % der gen der Bevölkerung auf. So werden wirtschaftliche Rahmenbedingungen vorhandenen Kaufkraft der Wohnbe- die Bedienungsfreundlichkeit, die La- gegeben, so dass in erster Linie die völkerung. Eine relativ hohe Versor- denöffnungszeiten und die Angebots- Ergänzung der Nahversorgung sowie gungsbedeutung ist im kurzfristigen qualität überwiegend positiv bewertet. Nischenangebote wettbewerbsfähig Bedarfsbereich (insbesondere bei Daraus lässt sich eine hohe Identifika- erscheinen (vgl. auch Kapitel 4.5 Nahrungs- und Genussmitteln mit ca. tion der Bevölkerung mit den Einkaufs- Empfehlungen zur Einzelhandelsaus- 58 % Kaufkraftbindung und Gesund- möglichkeiten des Ortsbezirkes able- stattung). heit, Körperpflege mit ca. 52 %) festzu- sen, da es sich überwiegend um quali- stellen. Demgegenüber ist ein starker tative Faktoren handelt. Gleichzeitig Kaufkraftabfluss insbesondere bei Be- stehen jedoch vor allem die Angebots- kleidung, Schuhen, Sport, Elektrowa- vielfalt, die Geschäftsgestaltung, die ren, Hausrat, Möbeln, Einrichtungen Einkaufsatmosphäre und die Bera- sowie Bau- und Gartenbedarf, tungsqualität in der Kritik. Damit ist Uhren/Schmuck, Autozubehör, Sport- Handlungsbedarf bei den Faktoren der geräte und sonstigen Einzelhandelsgü- Fachhandelskompetenz abzulesen, den tern gegeben. Im mittel- und langfristi- der Einzelhandel durch geeignete ab- gen Bedarf kommt dem Angebot eine satzpolitische und marketingbezogene ergänzende Versorgungsbedeutung Maßnahmen aufgreifen sollte. bei Büchern, Schreib- und Spielwaren (ca. 31 % Kaufkraftbindung), Foto, Optik (ca. 38 %) zu. Im Rahmen des Kauf- kraftzuflusses aus anderen Stadttei- len/Städten werden nur ca. 6 % des Umsatzes im Rahmen von Streuum- sätzen erzielt.

Abb. 12: Bewertung des Einzelhandelsimages im Ortsbezirk 9 Ginnheim/Dornbusch/Eschersheim Quelle: GMA-Bürgerbefragung Februar 2002, in % der Befragten mit Angaben, Bewertungsskala von 1 = sehr gut bis 5 = mangelhaft

50 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Im Hinblick auf die Stadtteilspezifi- Bei Blumen, Pflanzen, zoologischem schen Unterschiede innerhalb des Bedarf steht das Angebot in Eschers- Ortsbezirks ist festzuhalten, dass bei heim mit einer Kaufkraftbindungsquote Nahrungs- und Genussmitteln der Ein- von ca. 37 % an der Spitze, während zelhandel in Ginnheim mit ca. 64 % die für Bücher, Schreib- und Spielwaren höchste Kaufkraftbindung erzielt, (ca. 28 – 32 %), Bekleidung, Schuhe, während in Dornbusch mit ca. 52 % Sport (ca. 4 – 10 %) und Hausrat, Mö- und Eschersheim mit ca. 59 % zum Teil bel, Einrichtungsbedarf (ca. 8 – 12 %) deutlich geringere Bindungsquoten in den Stadtteilen in etwa gleich hohe vorliegen. Kaufkraftbindungsquoten festzustellen sind. Bei Gesundheit, Körperpflege spiegelt sich das differenziertere Angebot in Bei Elektrowaren liegen die Stadtteil- Dornbusch und Eschersheim in höhe- bezogenen Kaufkraftbindungsquoten ren Kaufkraftbindungsquoten wider zwischen 5 % in Ginnheim und ca. 13 % (ca. 61 % bzw. 59 %), während in Ginn- in Eschersheim. Auch bei Foto, Optik heim nur ca. 37 % der relevanten Kauf- weist Eschersheim mit ca. 62 % die kraft gebunden werden. höchste Quote auf. Für die sonstigen Sortimente sind nur geringe Stadtteil- spezifische Unterschiede festzustellen.

Abb. 12: Kaufkraftbewegungen im Ortsbezirk 9 Ginnheim/Dornbusch/Eschersheim Quelle: GMA-Berechnungen

Einzelhandels- und Zentrenkonzept 51 4.5 Empfehlungen zur Einzel- Für den Stadtteil Dornbusch ist die zu- Das Marktanteilkonzept geht von einer handelsausstattung sätzliche Ansiedlung eines großflächi- Gegenüberstellung von Angebot und Im Hinblick auf die für die Nahversor- gen Lebensmittel-Vollversorgers in Nachfrage in den einzelnen Sortimen- gung maßgebliche Ausstattung mit zentraler Lage wünschenswert. Aus ten aus. Gutachterlicherseits wird dar- Nahrungs- und Genussmittelbetrieben gewerbeplanerischer Sicht ist eine aus das Potenzial zur Steigerung der wurde im Rahmen des im Jahre 2003 Angliederung an die Versorgungszen- Kaufkraftbindung durch zusätzliche vorgelegten Einzelhandels- und Zen- tren Marbachstraße/Eschersheimer attraktive Einzelhandelsnutzungen trenkonzeptes eine Modellrechnung Landstraße bzw. Hügelstraße/Eschers- abgeleitet (zusätzlicher Marktanteil). zur flächenmäßigen Sollausstattung heimer Landstraße zu empfehlen, um Unter Verwendung des Kaufkraftpoten- aufgestellt. Dabei wurden die Kriterien eine Stärkung der Versorgungszentren zials im Ortsbezirk und des Faktors der vorhandenen quantitativen Aus- zu erreichen. zusätzlicher Marktanteil lässt sich das stattung, der Versorgungsfunktionen Umsatzpotenzial für zusätzliche Einzel- der vorhandenen Versorgungszentren, Für den Stadtteil Escherheim bietet das handelsangebote im Ortsbezirk ermit- der zukünftigen Bevölkerungsentwick- begrenzte Entwicklungspotenzial nur teln. Die Verkaufsflächenzusatzberech- lung und der Mindestbetriebsgrößen Entwicklungschancen für eine Erwei- nung basiert auf der ermittelten Um- von marktfähigen Lebensmittel-SB- terung bestehender Betriebe, die teil- satzerwartung und durchschnittlichen, Märkten berücksichtigt. Für den Orts- weise deutlich unter der betriebswirt- sortimentsbezogenen Flächenprodukti- bezirk 9 Ginnheim/Dornbusch/Eschers- schaftlich notwendigen Mindestbe- vitätswerten, die der leistungsfähige heim wurden folgende Soll-Verkaufs- triebsgröße operieren. Dabei sollten Einzelhandel erzielt. flächen im Bereich Nahrungs- und Ge- Betriebsstandorte gewählt werden, nussmittel für das Jahr 2015 ermittelt:1 die einen Leistungsaustausch mit den Die Tragfähigkeitsberechnung zusätzli- gewachsenen Versorgungszentren cher Einzelhandelsangebote bis zum • Stadtteil Ginnheim: ca. 4.100 m2 ermöglichen, um die Funktionsfähigkeit Jahr 2015 zeigt insgesamt, dass auf- • Stadtteil Dornbusch: ca. 4.600 m2 der gewachsenen Geschäftslagen ent- grund der Angebots- und Nachfragesi- • Stadtteil Eschersheim: ca. 3.800 m2. lang der Eschersheimer Landstraße zu tuation für alle Sortimente nur ein be- erhalten und auszubauen. grenzter Entwicklungsspielraum gege- Unter Berücksichtigung der eingetre- ben ist, da ein starker Wettbewerb zu tenen Wettbewerbsveränderungen im Zur Bewertung der Entwicklungsmög- den benachbarten Versorgungszen- Ortsbezirk und in den angrenzenden lichkeiten für ergänzende Betriebe tren, zu der Innenstadt und zu dem Siedlungsbereichen ergibt sich damit wird nachfolgend eine Tragfähigkeits- Nordwestzentrum zu berücksichtigen für den Stadtteil Dornbusch aktuell ein berechnung auf Basis des Marktan- ist. Demgemäß sind die Entwicklungs- Entwicklungspotenzial bis zum Jahre teilskonzeptes dargestellt. Dabei wer- potenziale für den Ortsbezirk im 2015 von ca. 1.200 m2 und für den den unter Beachtung der Wettbe- Wesentlichen auf Ergänzungen der Stadtteil Eschersheim von ca. 500 m2 werbsstrukturen im Ortsbezirk bzw. in Nahversorgung (u.a. Drogeriewaren, zusätzlicher Verkaufsfläche. Dagegen der Stadt Frankfurt am Main mittelfri- Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf, ist die Lebensmittelausstattung im stig erzielbare zusätzliche Marktanteile Schreib- und Spielwaren) sowie auf Stadtteil Ginnheim insgesamt als be- angesetzt, um Anhaltspunkte zur mög- kleinstrukturierte Betriebe mit darfsgerecht zu bewerten. lichen zusätzlichen Umsatzerwartung Nischenangeboten in den Segmenten und zu den Flächenpotenzialen in aus- Bekleidung, Schuhe, Elektrowaren gewählten Sortimenten zu erhalten. sowie Hausrat, Möbel, Einrichtungs- Letztendlich ist der tatsächlich erziel- gegenstände beschränkt. bare Umsatz u.a. abhängig von konkre- ten Standortfaktoren, der Wettbe- werbsintensität, der Sortimentsstruktur und der Marktbearbeitung der Be- triebe durch absatzpolitische und werbliche Maßnahmen.

1 vgl. hierzu Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Frankfurt am Main 2003, GMA-Teilbericht, S. 53

52 Einzelhandels- und Zentrenkonzept zusätzlicher Kaufkraft 2015 Umsatzer- Flächenpro- zusätzl. Ver- Marktanteil im Ortsbezirk 9 wartung duktivität in € kaufsflächen- Sortiment/Warengruppe in % in Mio. € in Mio. € je m2 VK bedarf 2015 in m2 (gerundet) Drogerie-, Parfümeriewaren 5 9,4 0,5 3.000 200 Apotheken-, Sanitätswaren 5 19,2 1,0 25.000 - Gesundheit, Körperpflege 5 28,6 1,5 7.500 200 Blumen, Pflanzen 5 3,5 0,2 2.000 100 zoologischer Bedarf 5 1,7 0,1 1.800 100 Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 5 5,2 0,3 1.500 200 Bücher, Zeitschriften 5 4,9 0,2 6.000 - Papier-, Büro-, Schreibwaren 5 5,2 0,3 5.000 100 Spielwaren 5 2,5 0,1 2.000 100 Bücher, PBS, Spielwaren 5 12,6 0,6 3.000 200 Bekleidung 5 16,3 0,8 2.400 300 Wäsche, Kurzwaren 5 5,7 0,3 1.800 200 Schuhe, Lederwaren 5 7,1 0,4 3.400 100 Sportartikel 5 3,4 0,2 2.500 100 Bekleidung, Schuhe, Sport 5 32,5 1,7 2.400 700 Elektrogroßgeräte, Leuchten, Elektroinstallation, -zubehör 5 6,5 0,3 2.800 100 Unterhaltungselektronik 5 5,4 0,3 3.500 100 Ton-, Bildträger 5 3,0 0,1 4.000 - Computer, Telekommunikation 5 5,0 0,3 3.600 100 Elektrowaren 5 19,9 1,0 3.300 300 Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel 10 4,8 0,5 2.000 200 Möbel, Küchen, Antiquitäten, Kunst 2 14,6 0,3 1.800 200 Tapeten, Bodenbeläge, Farben, Lacke 5 6,8 0,3 1.800 200 Heimtextilien, Bettwaren, Gardinen 5 4,4 0,2 2.200 100 Hausrat, Möbel, Einrichtung 4 30,6 1,3 1.900 700 Foto, Optik 2 4,0 0,1 3.000 - Uhren, Schmuck 2 2,6 0,1 3.500 - Foto, Optik, Schmuck 2 6,6 0,2 - - Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf 2 13,6 0,3 1.800 200 Autozubehör, Sportgeräte 5 8,4 0,4 2.500 200 sonstige Einzelhandelswaren 5 3,5 0,2 2.000 100 Sonstiger Einzelhandel 4 25,5 0,9 1.800 500 Konsumgüter gesamt 4 -5 161,5 7,5 2.700 2.800

Tabelle 12: Entwicklungschancen ausgewählter Sortimente im Ortsbezirk 9 Ginnheim/Dornbusch/Eschersheim Quelle: GMA-Berechnungen

Einzelhandels- und Zentrenkonzept 53 4.6 Städtebauliche Bewertung Versorgungszentren Marbachweg/ Versorgungszentrum Am Linden- Die städtebaulichen Rahmenbedingun- Eschersheimer Landstraße und Hügel- baum/Eschersheimer Landstraße: gen der untersuchten Versorgungszen- straße/Eschersheimer Landstraße: • Für das Versorgungszentrum Am Lin- tren sind wie folgt zu charakterisieren: • Das Versorgungszentrum Marbach- denbaum/Eschersheimer Landstraße weg/Eschersheimer Landstraße wird ist eine Längenausdehnung von ca. Versorgungszentrum Ginnheim: ebenso wie das benachbarte Versor- 600 m entlang der Eschersheimer • Das Versorgungszentrum Ginnheim gungszentrum Hügelstraße/Eschers- Landstraße und eine Verästelung im befindet sich im historisch gewachse- heimer Landstraße durch die Lage an Bereich des Straßenzuges Am Linden- nen Ortskern von Ginnheim. Eine klein- einer der wichtigsten Ausfallstraßen baum vorgegeben. Damit ist die teilige, z.T. historische Bebauung, ist nach Norden und im Kreuzungsbereich fußläufige Erlebbarkeit des Geschäfts- prägend. zentraler West-Ost-Verkehrsachsen und Dienstleistungszentrums als ein- charakterisiert. Die Eschersheimer geschränkt zu bewerten. Dies gilt • Das Verkehrserschießungssystem Landstraße weist darüber hinaus die umso mehr, als die Aufenthaltsqualität umfasst aufgrund der Enge des oberirdisch geführte Trasse der U-Bah- zumindest entlang der Eschersheimer Straßenraumes im Bereich der nen 1,2 und 3 auf, so dass eine Vor- Landstraße durch die hohe Verkehrs- Straßenzüge Ginnheimer Hohl und Alt- rangstellung der Ansprüche des inner- belastung eingeschränkt wird. Ginnheim Einbahnstraßenregelungen, städtischen MIV und ÖPNV gegenüber so dass eine Pkw-bezogene Erreich- der Aufenthaltsqualität in den Ge- • Im Bereich Am Lindenbaum sind barkeit des Versorgungszentrums nur schäftszentren abzulesen ist. wohnungsnah Grundversorgungsein- von Osten über die Hügelstraße mög- richtungen ansässig, die wichtige Ver- lich ist. • Das Stellplatzangebot beschränkt sorgungsfunktion für den Stadtteil sich auf wenige straßenflankierende wahrnehmen. • Die Trassenführung der Landes- Parkplätze entlang der Hauptverkehrs- straße 3004 mit den Auffahrten im Be- straßen. Der Parksuchverkehr muss • Der Stadtteil wird sowohl von der Es- reich der Ginnheimer Landstraße bzw. daher in die benachbarten Wohn- chersheimer Landstraße als auch von Hügelstraße bewirkt für den Stadtteil straßen ausweichen, so dass keine der S-Bahntrasse im Nordwesten zer- eine städtebauliche Zäsur zwischen zufrieden stellende Stellplatzsituation schnitten. Im Bereich Alt-Eschersheim dem Ortskern und den südlich bzw. gegeben ist. ist ein eigenständiger Siedlungsbe- südöstlich angrenzenden Wohnsied- reich entstanden, der nur über wenige lungsbereichen, so dass der fußläufige • Die Baustruktur ist durch eine drei- Versorgungseinrichtungen in Streula- Einzugsbereich des Versorgungszen- bis viergeschossige, geschlossene gen verfügt. trums deutlich eingeschränkt wird. Nachkriegsbebauung entlang der Hauptverkehrsachsen gekennzeichnet, • Im südlichen Bereich der Ginnheimer die wenige Baulücken aufweist. Landstraße sind Ansätze eines Ge- schäfts- und Dienstleistungszentrums erkennbar, die jedoch aufgrund der ge- ringen quantitativen Ausstattung und der unzureichenden räumlichen Kon- zentration nicht als Versorgungszen- trum in Sinne der aufgestellten Krite- rien des Zentrenkonzeptes zu bewer- ten sind.

54 Einzelhandels- und Zentrenkonzept 4.7 Empfehlungen zur Weiter- • Zur Stabilisierung der Stadtteil- bzw. • Zur Verbesserung der Stadtbild- und entwicklung Nahversorgungszentren wird vorge- Aufenthaltsqualität wird vorgeschla- Zur Sicherung und Ergänzung der Ein- schlagen, die Einzelhandelsentwick- gen, die Straßenraumgestaltung insbe- zelhandelsstruktur des Ortsbezirks 9 lung des großflächigen Einzelhandels sondere der Eschersheimer Land- Ginnheim/ Dornbusch/Eschersheim außerhalb der abgegrenzten Versor- straße aufzuwerten. Hierzu wird emp- werden folgende Vorschläge unter- gungszentren bauplanungsrechtlich zu fohlen, eine anspruchsvollere Gestal- breitet: beschränken. tung der Bürgersteigflächen unter Ein- beziehung von Parktaschen, Bäumen, • Für die Weiterentwicklung der Ver- • Unter Berücksichtigung der vorgege- attraktiven Pflastermaterialien und sorgungsstruktur wird eine räumliche benen Baustruktur und der kleinteili- Straßenleuchten vorzunehmen. Konzentration der künftigen Einzel- gen Flächenparzellierung entlang der handelsentwicklung auf die bereits Eschersheimer Landstraße ist aus gut- • Weitere Entwicklungschancen zur gegenwärtig entwickelten Geschäfts- achterlicher Sicht nicht zu erwarten, Profilierung der Versorgungszentren und Dienstleistungsbereiche vorge- dass die bestehende Geschäftsstruktur sind in einer Verbesserung des Stadt- schlagen. durch großflächige Einzelhandelsan- bildes durch attraktivere Pflastermate- siedlungen entlang der Hauptverkehrs- rialien sowie eine anspruchsvollere • Als vorrangiges Ziel der Zentrenent- straße wesentlich erweitert werden Möblierung und Beleuchtung gegeben. wicklung wird eine Verdichtung des kann. Geschäfts- und Dienstleistungsbesat- • Durch privatwirtschaftliche Initiati- zes vorgeschlagen, um in den fußläufig • Im Hinblick auf die Weiterentwick- ven kann ein Beitrag zur Standortopti- erlebbaren Bereichen der Versor- lung des Lebensmittelangebotes wäre mierung durch Modernisierung von gungszentren eine größere Angebots- es aus gewerbeplanerischer Sicht Gebäudefassaden, Ladenfronten, vielfalt zu schaffen. wünschenswert, in den Bereichen Schaufenster- und Werbeanlagen Marbachstraße/Eschersheimer Land- und Ladenbaugestaltungen geleistet • Das Schwergewicht der künftigen straße und Hügelstraße/Eschershei- werden. Einzelhandelsentwicklung sollte auf mer Straße jeweils einen leistungsfähi- eine Bestandssicherung der vorhan- gen, größeren Lebensmittelanbieter • Im Rahmen eines abgestimmten denen Betriebe gelegt werden. Die als Frequenzbringer zu platzieren. Marketingkonzeptes für die Frankfurter schwierigen städtebaulichen und ver- Stadtteilzentren wird eine Ausschilde- kehrlichen Rahmenbedingungen der rung der Versorgungszentren vorge- Zentren können aus gutachterlicher schlagen. Im Zusammenhang mit ähnli- Sicht nur durch eine stärkere Verdich- chen Problemstellungen in anderen tung des Geschäftsbesatzes sowie Versorgungszentren der Stadt Frank- durch eine Differenzierung der Ange- furt am Main sollte ein abgestimmtes botsvielfalt innerhalb der Versorgungs- Logo für die Einzelhandelsschwer- zentren kompensiert werden. punkte entwickelt und in das Verkehrs- leitsystem integriert werden.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept 55 TEIL III FAZIT

Die drei vertiefend untersuchten Stadt- Der Ortsbezirk 9 Ginnheim/Dornbusch/ teilzentren Gutleutviertel, Unterlieder- Eschersheim verfügt über eine diffe- bach und Preungesheim dokumentie- renzierte, kleinteilige Versorgungs- ren, dass auch die kleineren Stadtteil- struktur, die sich auf eine Vielzahl von zentren der Stadt Frankfurt am Main Standorten verteilt und damit eine teilweise über ein differenziertes Ein- wohnungsnahe Versorgung gewähr- zelhandelsangebot im Rahmen der leistet. In den letzten Jahren haben wohnungsnahen Versorgung verfügen. sich vier Versorgungszentren ent- Gleichzeitig wird verdeutlicht, dass wickelt, die eine Verdichtung von Ein- aufgrund einer schwierigen Wettbe- zelhandels- und ergänzenden Dienst- werbssituation und teilweise gravie- leistungsnutzungen aufweisen. Um die render städtebaulicher, verkehrlicher gewachsenen Geschäftszentren und stadtgestalterischer Mängel viel- zukünftig erhalten zu können, erscheint fältige Maßnahmen zur Erhaltung und es dringend notwendig, durch Ergän- zur Stabilisierung der Versorgungs- zung marktfähiger Magnetbetriebe die struktur erforderlich sind. Diese Ein- Attraktivität der Zentren zu sichern und schätzung gilt insbesondere für die zu steigern. Die Erfahrung zeigt, dass Stadtteilzentren Gutleutviertel und der spezialisierte, kleinteilige Einzel- Preungesheim, die im Planungszeit- handel in Nahversorgungszentren nur raum bis zum Jahre 2015 erhebliche dann marktfähig ist, wenn eine ausrei- Einwohnerzuwächse verzeichnen wer- chende Grundfrequenz durch die den, so dass günstigere Rahmenbedin- Agglomeration von Betrieben unter- gungen sowohl unter den Aspekten schiedlicher Branchen gegeben ist. des zur Verfügung stehenden Kauf- Innerhalb des Branchenmixes kommt kraftpotenzials als auch im Hinblick dem täglichen Bedarf (insbesondere auf die Einkaufsorientierung der Wohn- Lebensmittel) eine besondere Bedeu- bevölkerung zu erwarten sind. tung zu, da diese Betriebe eine hohe Besucherfrequenz auslösen, die auch Die im Rahmen des gesamtstädtischen benachbarten kleinflächigen Einzel- Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes handels- und Dienstleistungsbetrieben der Stadt Frankfurt am Main (GMA- zu Gute kommt. Teilbericht 2003) im Jahre 2002 durch- geführte Bürgerbefragung hat zum Vor diesem Hintergrund wird gutach- Ergebnis, dass die Wohnbevölkerung terlicherseits vorgeschlagen, zusätzli- in den kleineren Stadtteilen eine starke che Lebensmittel-SB-Märkte möglichst Bereitschaft zur Inanspruchnahme in den gewachsenen Geschäftsberei- örtlicher Nahversorgungsangebote zu chen anzusiedeln, um Verbundeffekte erkennen gibt, so dass grundsätzlich für den kleinteiligen Einzelhandel nut- die Voraussetzungen zur Erhaltung und zen zu können. Diese Empfehlung gilt Ergänzung des Einzelhandelsangebo- auch vor dem Hintergrund, dass mit tes in den Stadtteilzentren gegeben der Zunahme der aus betriebswirt- sind. Die diesbezüglichen Entwick- schaftlichen Gründen marktfähigen lungschancen können jedoch nur Mindestgrößen der SB-Märkte eine wirtschaftlich genutzt werden, wenn räumliche Konzentration auf wenige • vorhandene Angebots- und Standort- Standorte einhergeht, so dass die Stra- mängel beseitigt werden, tegie einer Konzentration auf zentrale • eine bedarfsgerechte Angebots- Versorgungsstandorte einer undiffe- struktur geschaffen wird und renzierten Verteilung auf die Wohnge- • ein Mindestmaß an Angebotsver- biete vorzuziehen ist. Eine solche ein- dichtung in einem fußläufig erlebbaren zelhandelsbezogene Standortpolitik Ortsteilzentrum geboten wird. nach dem „Gießkannenprinzip“ würde die Nahversorgungszentren wirt- Diesen Ansprüchen entsprechen die schaftlich schwächen und damit den drei untersuchten Stadtteilzentren Bestand sowie die Entwicklungsfähig- nicht bzw. in unzureichendem Maße, keit der Geschäftszentren gefährden. so dass bestandssichernde und struk- turverbessernde Maßnahmen erfor- derlich sind.

56 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Im Rahmen der vorliegenden Untersu- Berücksichtigung bundesweiter Erfah- • die Vertragsgemeinschaft erbringt chung konnten keine Standortoptionen rungen in der Moderation und Konzep- Leistungen, die für alle Quartiersan- innerhalb der Versorgungszentren her- tion von Stadtmarketingprozessen ist lieger vorteilhaft sind, ausgearbeitet werden. Unter Berück- darauf hinzuweisen, dass ein koopera- • die Vertragsgemeinschaft ist zeitlich sichtigung der schwierigen städtebau- tiv angelegtes Standortmarketing-Ver- befristet, lichen und verkehrlichen Rahmenbe- fahren nur bei Mitwirkung der örtli- • die Verbesserungsmaßnahmen der dingungen und des begrenzten Ange- chen Grundstückseigentümer und der Gemeinschaft finanzieren sich durch botes unbebauter Grundstücke in den Einzelhändler/Dienstleister Erfolg ver- Abgaben, die allen Nutznießern vor Ort Versorgungszentren des Ortsbezirks sprechend ist. auferlegt werden, bestehen grundsätzlich schwierige • das Projekt scheitert nach bisheri- Rahmenbedingungen für die Integra- Als mögliches Vorbild für die Bildung gem Diskussionsstand der Gesetzge- tion großflächiger Einzelhandelsbe- einer stadtteilbezogenen Kooperation bung, wenn mehr als 25 % aller Betrof- triebe. Gleichwohl wird die Empfehlung ist darauf zu verweisen, dass ein fenen des Bezugsraumes die Einrich- ausgesprochen, die diesbezüglichen Gesetz des Landes Hessen zur Bildung tung des Business Improvement Chancen im Rahmen eines Flächenma- von Business-Improvement-Districts Districts ablehnen. nagements auszuloten, da andernfalls (BID) erlassen wurde, um Immobilien- mit einer fortschreitenden wirtschaftli- Standortgemeinschaften in innerstädti- chen Erosion der Geschäftszentren zu schen/innerörtlichen Geschäftszentren rechnen ist. zu gründen. Das Hessische „Gesetz zur Stärkung innerstädtischer Geschäfts- Zur gezielten Weiterentwicklung der quartiere (INGE)“ soll die Selbstverant- Versorgungszentren wird daher ein wortung sowie freiwilliges und eigeni- Grundstücks- und Flächenmanagement nitiatives Engagement der Eigentümer vorgeschlagen, das in enger Koopera- zur Schaffung und Stärkung von inner- tion zwischen den Grundstückseigen- städtischen Geschäftsquartieren för- tümern, der Stadt Frankfurt am Main dern und gemeinschaftliche Maßnah- und potenziellen Investoren/Betreibern men zur Sicherung der gewachsenen geeignete Ansiedlungsflächen aufbe- Versorgungszentren initiieren. Hierzu reitet. In diesem Zusammenhang soll- sind bereits vorbereitende Pilotpro- ten auch Initiativen zur Zusammenle- jekte in den Städten Marburg und gung benachbarter Ladenflächen für Gießen durchgeführt worden. In der größere Geschäftseinheiten ergriffen Stadt Wiesbaden soll ein INGE-Projekt werden. initiiert werden.

Im Rahmen eines partnerschaftlich Zur Definition eines Business Improve- angelegten Stadt- und Standortmarke- ment Districts, gleichbedeutend einer tingprozesses in der Stadt Frankfurt Immobilien-Standortgemeinschaft, am Main unter Beteiligung der an dem sind folgende Merkmale anzuführen: gesamtstädtischen Einzelhandels- und • Die Vertragsgemeinschaft bezieht Zentrenkonzept beteiligten Gruppierun- sich auf einen räumlich klar definierten gen, des Einzelhandelsverbandes Standort- und Geschäftsbereich, Frankfurt-Hochtaunus-Maintaunus • die beteiligten Grundstückseigentü- e.V., der Industrie- und Handelskam- mer und Gewerbetreibenden binden mer Frankfurt am Main, der Wirt- sich auf freiwilliger Basis vertrags- schaftsförderung Frankfurt GmbH und rechtlich, um die Standortqualität und der Stadtplanung wird nach dem Vor- die Struktur der Gebäudenutzungen zu bild der bisher durchgeführten Stadt- optimieren, teiluntersuchungen die Bildung einer • durch Bereitstellung partieller öffent- Stadtteil-Standortgemeinschaft emp- licher Leistungen und zunächst zeitlich fohlen. In einem ersten, informellen befristeter Abgaben der örtlichen Ak- Stadium der Kooperation geht es teure wird ein Finanzierungsrahmen darum, die bestehenden Angebots- auf der Grundlage einer gesetzlichen und Standortmängel durch ein koordi- Regelung geschaffen, niertes Vorgehen der öffentlichen und • die Initiative geht von den Vor-Ort- der privatwirtschaftlichen Handlungs- Betroffenen aus und wird durch einen träger zielgerichtet abzubauen und da- demokratischen Abstimmungsprozess mit zu einer Stärkung und Profilierung legitimiert, der Stadtteilzentren beizutragen. Unter

Einzelhandels- und Zentrenkonzept 57 ANHANG

ABBILDUNGSVERZEICHNIS KARTENVERZEICHNIS

Abbildung 1: Karte 1: Die Entwicklung der Marktanteile der Nutzungsstruktur Gutleutviertel 17 Betriebstypen bis zum Jahr 2010 9 Karte 2: Abbildung 2: Entwicklungsbereich Gutleutviertel 21 Einkaufsorientierung der Bürger mit Karte 3: Wohnort im Gutleutviertel 14 Nutzungsstruktur Unterliederbach 27 Abbildung 3: Karte 4: Bewertung des Einelhandelsimages Entwicklungsbereich Unterlieder- im Gutleutviertel 14 bach 30 Abbildung 4: Karte 5: Kaufkraftbewegungen im Stadtteil Nutzungsstruktur Preungesheim 36 Gutleutviertel 15 Karte 6: Abbildung 5: Entwicklungsbereich Preungesheim 39 Einkaufsorientierung der Bürger mit Karte 7: Wohnort in Unterliederbach 24 Standorte der Lebensmittel-SB- Abbildung 6: Märkte im Ortsbezirk 9 Ginnheim/ Bewertung des Einzelhandelsimages Dornbusch/Eschersheim 43 im Stadtteil Unterliederbach 24 Karte 8: Abbildung 7: Versorgungszentren im Ortsbezirk 9 Kaufkraftbewegungen im Stadtteil Ginnheim/Dornbusch/Eschersheim 45 Unterliederbach 25 Abbildung 8: Einkaufsorientierung der Bürger mit Wohnort in Preungesheim 33 Abbildung 9: Bewertung des Einzelhandelsimages im Stadtteil Preungesheim 33 Abbildung 10: Kaufkraftbewegungen im Stadtteil Preungesheim 34 Abbildung 11: Einkaufsorientierung der Bürger mit Wohnort im Ortsbezirk 9 Ginnheim/ Dornbusch/Eschersheim 49 Abbildung 12: Bewertung des Einzelhandelsimages im Ortsbezirk 9 Ginnheim/Dornbusch/ Eschersheim 50 Abbildung 13: Kaufkraftbewegungen im Ortsbezirk 9 Ginnheim/Dornbusch/ Eschersheim 51

58 Einzelhandels- und Zentrenkonzept TABELLENVERZEICHNIS

Tabelle 1: Die Einzelhandelsausstattung im Stadtteil und im Versorgungszentrum Gutleutviertel 12 Tabelle 2: Kaufkraftpotenzial nach Sortimenten im Stadtteil Gutleutviertel in den Jahren 2004 und 2015 13 Tabelle 3: Die Einzelhandelsausstattung im Stadtteil und im Versorgungszentrum Unterliederbach 22 Tabelle 4: Kaufkraftpotenzial nach Sortimenten im Stadtteil Unterliederbach in den Jahren 2004 und 2015 23 Tabelle 5: Die Einzelhandelsausstattung im Stadtteil und im Versorgungszentrum Preungesheim 31 Tabelle 6: Kaufkraftpotenzial nach Sortimenten im Stadtteil Preungesheim in den Jahren 2004 und 2015 32 Tabelle 7: Die Einzelhandelsausstattung des Ortsbezirks 9 Ginnheim/Dornbusch/ Eschersheim nach Sortimenten 41 Tabelle 8: Die Einzelhandelsausstattung in den Stadtteilen Ginnheim/Dornbusch/ Eschersheim 42 Tabelle 9: Die Einzelhandelsausstattung in den Versorgungszentren Ginnheim/Dorn- busch/Eschersheim 46 Tabelle 10: Kaufkraftpotenzial nach Sortimenten im Jahre 2004 im Ortsbezirk 9 Ginnheim/Dornbusch/Eschersheim 47 Tabelle 11: Kaufkraftprognose nach Sortimenten im Jahre 2015 im Ortsbezirk 9 Ginnheim/Dornbusch/Eschersheim 48 Tabelle 12: Entwicklungschancen ausgewählter Sortimente im Ortsbezirk 9 Ginnheim/Dornbusch/Eschersheim 53

Einzelhandels- und Zentrenkonzept 59