Erarbeitung Von Grundlagen Für Die Festlegung Der Gebietskulisse Einer „ Kappungsgrenzenver- Ordnung“ Nach § 558

Erarbeitung von Grundlagen für die Festlegung der Gebietskulisse einer „ Kappungsgrenzenver- ordnung“ nach § 558 BGB im Auftrag des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-Westfalen

Endbericht

Hamburg, April 2019

Erarbeitung von Grundlagen für die Festlegung der Gebietskulisse einer „Kappungsgrenzenver- ordnung“ nach § 558 BGB im Auftrag des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-Westfalen

Endbericht

Adenauerallee 28 20097 Hamburg Telefon Hamburg, April 2019 (040) 28 08 10-0 Fax (040) 28 08 10 20

[email protected] www.f-und-b.de

Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner

Hamburg HRB 49405

Inhaltsverzeichnis

1 Kurzfassung ...... 1

2 Problemdarstellung und Untersuchungsgegenstand ...... 7 2.1 Rechtslage ...... 7 2.2 Sachlage und Problematik ...... 8

3 Vorgehensweise ...... 9

4 Datengrundlage für Indikatorenauswahl ...... 11 4.1 Datenrecherche und -plausibilisierung ...... 11 4.2 Berücksichtigte Indikatoren ...... 12 4.2.1 Wesentliche Nachfrager nach preisgünstigem Wohnraum ...... 13 4.2.1.1 Bedarfsgemeinschaften SGB II 2017 ...... 14 4.2.1.2 Leistungsempfänger SGB XII 2017 ...... 14 4.2.1.3 Wohngeldempfänger 2017 ...... 14 4.2.1.4 Studenten Wintersemester 2017/18 ...... 14 4.2.2 Mietwohnungsanteil 2017 ...... 15 4.2.3 Verhältnis von Bautätigkeit zur Bevölkerungsentwicklung 2011 bis 2017 ..... 16 4.2.4 Vergleichsmieten 2018 ...... 16 4.2.5 Angebotsmieten 2015/17 ...... 17 4.2.6 Entwicklung der Angebotsmieten der letzten 5 Jahre ...... 18 4.2.7 Anteil auslaufende Bindung bis 2030 am Mietwohnungsbestand 2017 ...... 19

5 Bewertungsmodell ...... 21 5.1 Kategorisierung ...... 21 5.2 Gewichtung der Indikatoren ...... 23 5.3 Grenzwert für die Gebietskulisse ...... 25

6 Ergebnis ...... 26

Anhang A: Modellergebnisse der Gemeinden ...... 28

Anhang B: Indikatorensteckbriefe ...... 38

Tabellen- und Abbildungsverzeichnis

Tab. 4.1 Thematische Zuordnung der ausgewählten Indikatoren ...... 13 Tab. 5.1 Kategoriegrenzen der ausgewählten Indikatoren ...... 22 Tab. 5.2 Gewichtungskoeffizienten der Modellindikatoren ...... 24 Abb. 6.1 Übersicht über die Gebietskulisse zur Begrenzung der Kappungsgrenze ...... 26 Tab. 6.1 Städte und Gemeinden mit Begrenzung des Mieterhöhungspotenzials auf 15 % ...... 27

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1 Kurzfassung

Nach § 558 BGB kann in Bestandsmietverhältnissen die Miete um bis zu 20 % innerhalb von 3 Jahren bis zum Erreichen der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden (Kappungsgrenze). Wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Miet- wohnraum zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Gemeinde- teil gefährdet ist, kann die Kappungsgrenze auf 15 % abgesenkt werden. Die Landes- regierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gebiete zu bestimmen, in denen die abgesenkte Kappungsgrenze gelten soll.

Von dieser Ermächtigungsgrundlage hat die Landesregierung im Jahr 2014 Gebrauch gemacht. Es wurden 59 Städte und Gemeinden in Nordrhein-Westfalen identifiziert, für die eine abgesenkte Kappungsgrenze eingeführt worden ist. Die Landesregierung hat die Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Absenkung der Kappungsgrenze am 20. Mai 2014 erlassen, deren Geltungsdauer bis zum 31. Mai 2019 befristet ist.

Vor Erlass einer neuen Verordnung ist eine Überprüfung der regionalen Wohnungs- marktsituation nicht nur in den Städten und Gemeinden, die bisher von der Verordnung erfasst sind, sondern in allen Städten und Gemeinden des Landes erforderlich. Es ist zu prüfen, ob eine Anspannung der Wohnungsmärkte derart besteht, dass der Erlass einer neuen Kappungsgrenzenverordnung gerechtfertigt wäre

Für den Verordnungsgeber ergeben sich aus § 558 Abs. 3 S. 2 BGB die tatbestandli- chen Voraussetzungen, die für die Einführung einer Begrenzung des Mieterhöhungs- spielraums bei der Anpassung von bestehenden Mietverträgen an die ortsübliche Ver- gleichsmiete auf 15 % nachgewiesen werden müssen. Hierbei handelt es sich um folgende Kriterien: – ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen, – angemessene Bedingungen bei der ausreichenden Versorgung der Bevölke- rung mit Mietwohnungen, – besondere Gefährdung bei der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen.

Neben der Feststellung der derzeitigen Situation auf den regionalen Wohnungsmärkten gilt es, die Nachhaltigkeit der festgestellten Situationen auf den Wohnungsmärkten abzubilden.

Das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung hat F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg mit der Erstellung eines entsprechenden Gutachtens beauftragt. Das Gutachten soll im Wesentlichen unter Fortführung des methodischen Ansatzes auf der Grundlage aktualisierter Daten erstellt werden.

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Das von F+B verwendete Nutzwertanalysemodell auf Gemeindeebene auf Basis the- menbezogener Indikatoren ermöglicht ein auf statistischen Daten basierendes nachvollziehbares Modell, wodurch eine entsprechende Überprüfbarkeit der verwendeten Indikatoren und Modellannahmen durch die Rechtsprechung ermöglicht wird.

Nach der Auswahl der 13 relevanten Indikatoren bzw. Teilindikatoren erfolgte die Kate- gorisierung. Für jeden Indikator wurden fünf Kategorien gebildet. Die Festlegung der Grenzen für die Wertebereiche erfolgte auf der Basis der vorhandenen Daten in sinnvollen und plausiblen Schrittweiten. Der untersten Kategorie wurde der Wert 0,00 und der obersten Kategorie der Wert 1,00 zugewiesen.

Einen Überblick über die Vorgehensweise ermöglicht das nachfolgende Diagramm.

F+B Datenrecherche (Quellen: IT.NRW, NRW Bank, F+B GmbH, BfA)

Prüfung: Plausibilität & Datenqualität

Datenpool auf Gemeindeebene

Wohnungsnachfrage Wohnungsmarktlage „Risikoindikator“ nach preisgünstigem Sozialwohnungs- Wohnraum angebot Nachfrager 2017 nach Mietwohnungsanteil 2017 derzeitige preisgünstigem Wohn- raum Bautätigkeit im Verhältnis Markt- (Bedarfsgemeinschaften zur Bevölkerungsentwick- SGB II, Leistungsempfän- lung 2011 bis 2017 situation ger SGB XII, Wohngeld- Vergleichsmieten 2018 empfänger, Studenten) Angebotsmieten 2015/17 Angebotsmietenentwick- lung nach Größenklassen der letzten 5 Jahre

Anteil Sozialwohnungen mit 2017 bis 2030 auslau- zukünftige fender Mietpreisbindung Markt- am Mietwohnungsmarkt 2017 situation

Kategorisierung

Gewichtung

Festlegung der Grenzwerte der Gebietskulisse

Nach Festlegung der Kategoriewerte wurden durch eine Gewichtung die einzelnen In- dikatoren zu einem Gesamtwert zusammengeführt. Bei der Festlegung der Gewichtung wurde zunächst differenziert nach der derzeitigen Wohnungsnachfrage nach preis- günstigem Wohnraum (20 % Modellgewicht), der derzeitigen Wohnungsmarktlage (75 % Modellgewicht) und abschließend nach der zukünftigen Wohnungsmarktlage (5 % Modellgewicht). Die Gewichtung erfolgte gemäß ihrer Bedeutung für die Frage- stellung. Die den jeweiligen Komponenten zugeordneten themenbezogenen Indikato- ren wurden entsprechend ihrer Bedeutung mit einem Gewichtungskoeffizienten in der Nutzwertanalyse berücksichtigt. Die nachfolgende Übersicht zeigt die verwendeten Mo- dellgewichte im Detail.

Indikator Gewichtung der Modellgewicht Einzel- insgesamt indikatoren 1 derzeitige Wohnungsnachfrage 100,0 % 20,0 % nach preisgünstigen Wohnungen 1.1 Wohngeldempfänger 2017 9,0 % 1,80 % 1.2 Leistungsempfänger SGB XII 2017 12,0 % 2,40 % 1.3 Bedarfsgemeinschaften SGB II 2017 56,0 % 11,20 % 1.4 Studenten Wintersemester 2017/2018 23,0 % 4,60 % 2 derzeitige Wohnungsmarktlage 100,0 % 75,0 % 2.1 Mietwohnungsanteil 2017 10,0 % 7,50 % 2.2 Bautätigkeit im Verhältnis der Bevölkerungsent- 10,0 % 7,50 % wicklung 2011 bis 2017 2.3 Vergleichsmiete 2018 25,0 % 18,75 % 2.4 Angebotsmiete 2015/17 35,0 % 26,25 % 2.5 Angebotsmietenentwicklung in % 20,0 % 15,00 % 2012/13 bis 2017/18 bis 40 m² 5,0 % 3,75 % 40 m² bis 60 m² 5,0 % 3,75 % 60 m² bis 80 m² 5,0 % 3,75 % ab 80 m² 5,0 % 3,75 % 3 zukünftige Wohnungsmarktlage – Risikoindikator 100,0 % 5,0 % Anteil Sozialwohnungen mit bis 2030 auslaufender Mietpreisbindung am Mietwohnungsmarkt 2017 © F+B 2019

Die Gewichtung der Einzelindikatoren der derzeitigen Wohnungsnachfrage nach preis- günstigen Wohnungen entspricht dem Anteil der jeweiligen Teilgruppen an der gesamten Nachfrage nach preisgünstigen Wohnungen in Nordrhein-Westfalen.

Jahren vor. Für eine entsprechende Begrenzung der Kappungsgrenze muss eine besondere Gefährdung der örtlichen Wohnungsversorgung zu angemessenen Mietprei- sen in der Gemeinde vorliegen, da die Begrenzung des Mieterhöhungsspielraums die Rechte der Wohnungseigentümer einschränkt.

Für eine entsprechende Begrenzung des Mieterhöhungsspielraums unter die gesetz- lich verankerten 20 % in drei Jahren, muss die Punktzahl für die Einstufung in eine Gebietskulisse mit einem geringeren Mieterhöhungspotenzial deutlich über dem Durch- schnitt liegen. Nach der Modellkonzeption können minimal 0 Punkte und maximal 100 Punkte erreicht werden. Das empirisch ermittelte Punktespektrum im Modell reicht von 9,4 Punkten (Borgentreich) bis 97,0 Punkte (Köln) mit einem Mittelwert von 43,3 Punk- ten und einer Standardabweichung von 16,7 Punkten.

Die Festlegung des Grenzwerts der Gebietskulisse ergibt sich aus der Verteilung der Punkte der 396 Gemeinden. Sie wird durch ein gängiges Verfahren bei der Bestimmung der Üblichkeit von Mietwerten statistisch abgeleitet, der Analyse der Streuung der Punktwerte (Mittelwert + 1,5-fache Standardabweichung, jeweils gerundet). Daraus ergeben sich folgende Grenzwerte für die Gebietskulisse: – Mieterhöhungsspielraum in drei Jahren max. 20 % bis 68,0 Punkte – Mieterhöhungsspielraum in drei Jahren max. 15 % mehr als 68,0 Punkte

Bei den 37 Gemeinden, für die die Analyse zur derzeitigen Wohnungsmarktlage und zur zukünftigen Wohnungsmarktversorgung, unter Berücksichtigung der Kommunalvo- ten, eine Begrenzung des Mieterhöhungspotenzials auf 15 % anstatt 20 % innerhalb von drei Jahren bei bestehenden Mietverträgen ermittelt werden konnte, handelt es sich um die nachfolgend aufgeführten Städte und Gemeinden.

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Regierungs- Kreis Gebietskulisse Begrenzung bezirk des Mieterhöhungspotenzials auf 15 % Gemeinde Punkte Düsseldorf Düsseldorf Düsseldorf 91,5 Essen Essen 77,9

Mülheim an der Ruhr Mülheim an der Ruhr 70,1 Solingen Solingen 69,7 Kleve Kleve 69,9 Mettmann Erkrath 68,4 Hilden 81,5 Langenfeld (Rheinland) 78,1 Mettmann 69,9 Monheim am Rhein 76,2 Ratingen 78,0 Rhein-Kreis-Neuss Meerbusch 68,7 Neuss 81,1 Köln Bonn Bonn 87,9 Köln Köln 97,0 Leverkusen Leverkusen 79,1 Städteregion Aachen 95,4 Aachen Rhein-Erft-Kreis Brühl 79,8 Frechen 79,3 Hürth 83,4 Kerpen 70,9 Wesseling 78,3 Rheinisch-Bergischer Bergisch Gladbach 78,2 Kreis Overath 68,7 Rösrath 77,7 Rhein-Sieg Kreis Alfter 76,5 Bad Honnef 78,2 Bornheim 69,3 Hennef (Sieg) 68,4 St. Augustin 78,0 Siegburg 88,1 Troisdorf 76,3 Münster Münster Münster 88,7 Detmold Bielefeld Bielefeld 80,8 Paderborn Paderborn 82,7 Arnsberg Bochum Bochum 69,5 Dortmund Dortmund 68,3

Die nachfolgende Abbildung zeigt noch einmal die räumliche Verteilung der 37 Gemein- den, für die im Rahmen der Analyse eine Begrenzung des Mieterhöhungspotenzials auf 15 % statt auf 20 % innerhalb von drei Jahren bei bestehenden Mietverträgen ermittelt wurde. - 6 -

§ 558 Abs. 3 BGB ermöglicht es innerhalb einer Gemeinde auch eine kleinräumigere Differenzierung der Kappungsgrenzenverordnung auf Ebene von Stadt- bzw. Gemein- deteilen auszuweisen. Die Prüfungen von F+B haben ergeben, dass die Datengrund- lage für eine Differenzierung innerhalb einzelner Städte und Gemeinden nicht ausreichend gewährleistet ist. Die für eine entsprechende Analyse notwendigen Daten liegen zumeist nicht kleinräumig vor, so dass eine modellgestützte Analyse nicht erfolgen kann.

Auf Grund des Fehlens landesweit verfügbarer einheitlicher statistischer Daten auf den entsprechenden Gliederungsebenen, wird von F+B derzeit keine Differenzierung innerhalb der Städte und Gemeinden gesehen. Die sich in der Analyse ergebenden Gebiets- kulisse für eine Begrenzung des Mieterhöhungsspielraums bei der Anpassung von bestehenden Mietverträgen an die ortsübliche Vergleichsmiete auf 15 % innerhalb von drei Jahren sollten somit für das gesamte kommunale Gebiet gelten. - 7 -

2 Problemdarstellung und Untersuchungsgegenstand

Das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung hat die F+B For- schung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg mit der Erstellung eines entsprechenden Gutachtens zur Überprüfung der regionalen Woh- nungsmarktsituation beauftragt. Das Gutachten soll im Wesentlichen unter Fortführung des methodischen Ansatzes auf der Grundlage aktualisierter Daten erstellt werden.

2.1 Rechtslage

Die Landesregierungen werden nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB ermächtigt, eine Ver- ordnung zur Begrenzung des Mieterhöhungsspielraums bei der Anpassung von bestehenden Mietverträgen an die ortsübliche Vergleichsmiete auf 15 % statt 20 % innerhalb von drei Jahren zu erlassen.

Die gesetzliche Grundlage nach § 558 Abs. 3 BGB lautet:

„(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Ge- meinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.“

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2.2 Sachlage und Problematik

Für den Verordnungsgeber ergeben sich aus dem § 558 Abs. 3 BGB die Vorausset- zungen, die für die Einführung einer Begrenzung des Mieterhöhungsspielraums bei der Anpassung von bestehenden Mietverträgen an die ortsübliche Vergleichsmiete auf 15 % nachgewiesen werden müssen.

Hierbei handelt es sich um folgende Kriterien: – ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen, – angemessene Bedingungen bei der ausreichenden Versorgung der Bevölke- rung mit Mietwohnungen, – besondere Gefährdung bei der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen.

Neben der Feststellung der derzeitigen Situation auf den regionalen Wohnungsmärkten gilt es, die Nachhaltigkeit der festgestellten Situationen auf den Wohnungsmärkten abzubilden.

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3 Vorgehensweise

Die Festlegung der Gebietskulisse für eine Kappungsgrenzenverordnung erfolgte unter Verwendung flächendeckend verfügbarer Daten auf Basis eines anerkannten statistischen Verfahrens. Das von F+B verwendete Nutzwertanalysemodell ermöglicht ein auf statistischen Daten basierendes nachvollziehbares Modell, wodurch eine entsprechende Überprüfbarkeit der verwendeten Indikatoren und Modellannahmen durch die Rechtsprechung ermöglicht wird. Einen Überblick über die Vorgehensweise bietet das nachfolgende Diagramm.

F+B Datenrecherche (Quellen: IT.NRW, NRW Bank, F+B GmbH, BfA)

Prüfung: Plausibilität & Datenqualität

Datenpool auf Gemeindeebene

Anteil Sozialwohnungen mit 2017 bis 2030 auslau- zukünftige fender Mietpreisbindung Markt- am Mietwohnungsmarkt 2017 situation

Kategorisierung

Gewichtung

Festlegung der Grenzwerte der Gebietskulisse

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Die Gebietskulisse wurde kleinräumig auf Gemeindeebene auf Basis themenbezoge- ner Indikatoren gebildet (vgl. Kapitel 4.1 und 4.2). Für diese Indikatoren wurden Kate- gorien sowie entsprechende Wertigkeiten für die einzelnen Kategorien festgelegt, so dass eine Vergleichbarkeit unterschiedlicher Indikatoren ermöglicht wird (vgl. Kapitel 5.1). Daraufhin erfolgte eine Gewichtung der einzelnen Indikatoren und eine Zusam- menfassung zu einem Punktwert für jede Gemeinde (vgl. Kapitel 5.2). Für die Festle- gung der Gebietskulisse wurde abschließend festgelegt, welche Punktzahl für die Ein- führung einer Kappungrenzenverordnung notwendig ist (vgl. Kapitel 5.3).

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4 Datengrundlage für Indikatorenauswahl

Um die gesetzlichen Rahmenbedingungen für die Erstellung einer Gebietskulisse zu erfüllen, wurden von F+B umfangreiche Datenanalysen durchgeführt. Aus landesweit verfügbaren statistischen Daten wurden Indikatoren abgeleitet, die geeignet sind, das Vorliegen der Eingriffskriterien nach § 558 Abs. 3 BGB abzubilden. Die Grundlage bil- deten die bereits im Gutachten für die derzeitige Kappungsgrenzenverordnung angewendeten Indikatoren, die weiterentwickelt wurden.

4.1 Datenrecherche und -plausibilisierung

Für die Ermittlung der themenbezogenen derzeitigen und zukünftigen regionalen Woh- nungsmarktlagen wurde im ersten Arbeitsschritt eine umfassende Datenanalyse auf Ebene der Gemeinden durchgeführt und ein entsprechender Datenpool aufgebaut, der Daten aus unterschiedlichen Quellen zusammenführte: – Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) – NRW.BANK – Bundesagentur für Arbeit (BfA) – F+B Mietdatenbanken

Die wichtigsten Kriterien bei der Auswahl der Indikatoren waren, neben dem themati- schen Bezug, die direkte Verfügbarkeit und die regionale Differenzierung (Gemeinde- ebene).

§ 558 Abs. 3 BGB ermöglicht es, innerhalb einer Gemeinde auch eine kleinräumigere Differenzierung der Gebietskulisse auf Ebene von Stadt- bzw. Gemeindeteilen auszuweisen. Die Prüfungen von F+B haben ergeben, dass die Datengrundlage für eine Dif- ferenzierung einzelner Städte und Gemeinden nicht ausreichend gewährleistet ist. Die für eine entsprechende Analyse notwendigen Daten liegen zumeist nicht kleinräumig vor, so dass eine modellgestützte Analyse nicht erfolgen kann.

Vor dem Hintergrund des Fehlens landesweit verfügbarer einheitlicher statistischer Da- ten auf den entsprechenden Gliederungsebenen wird von F+B derzeit keine Differen- zierung innerhalb der Städte und Gemeinden gesehen. Die sich in der Analyse ergebenden Gebietskulisse für eine Begrenzung des Mieterhöhungsspielraums bei der An- passung von bestehenden Mietverträgen an die ortsübliche Vergleichsmiete auf 15 % innerhalb von drei Jahren sollten somit für das gesamte kommunale Gebiet gelten.

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4.2 Berücksichtigte Indikatoren

Nach der erfolgten Datenplausibilisierung wurden folgende Indikatoren als bewertungs- und modellrelevant erachtet: – Wesentliche Nachfrager nach preisgünstigem Wohnraum: – Wohngeldempfänger 2017 – Leistungsempfänger SGB XII 2017 – Bedarfsgemeinschaften SGB II 2017 – Studenten Wintersemester 2017/18 – Anteil der in den Jahren 2018 bis 2030 aus der Bindung fallenden Sozialwoh- nungen am Mietwohnungsbestand 2017 – Mietwohnungsanteil 2017 – Verhältnis zwischen Bautätigkeit und Bevölkerungsentwicklung 2011 bis 2017 – Örtliches Vergleichsmietenniveau 2018 – Örtliches Angebotsmietenniveau 2015/17 – Entwicklung der Angebotsmieten von Bestandswohnungen 2013 bis 2018 differenziert nach Wohnungsgrößenklassen: – bis 40 m² Wohnfläche – 40 bis 60 m² Wohnfläche – 60 bis 80 m² Wohnfläche – ab 80 m² Wohnfläche

Die Indikatoren wurden daraufhin ihrer inhaltlichen Aussage und der zeitlichen Kompo- nente zugeordnet (vergleiche Tabelle 4.1).

Nachfolgend werden die Datenquellen und ihre Nutzung für die ausgewählten 13 Indi- katoren bzw. Teilindikatoren ausführlich erläutert. Des Weiteren werden die Hypothe- sen, die der Aufnahme zu Grunde liegen sowie der Bezug zu den Eingriffskriterien der Ermächtigungsgrundlage dargestellt.

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Tab. 4.1 Thematische Zuordnung der ausgewählten Indikatoren

Zeitpunkt Wohnungsnachfrage Wohnungsmarktlage Risikoindikator derzeitige Anteil der Nachfrager Regionaler Wohnungs- nach preisgünstigem Mietwohnungsanteil marktsitua- Wohnraum an den 2017 tion Haushalten bzw. der Verhältnis Bautätigkeit Bevölkerung 2017 zur Bevölkerungsent- (Bedarfsgemeinschaften wicklung 2011 bis 2017 SGB II, Leistungsemp- fänger SGB XII, Wohn- Mietpreisniveau der Ver- geldempfänger, Studen- gleichsmieten 2018 ten) Mietpreisniveau der An- gebotsmieten 2015/17

Entwicklung der Ange- botsmieten von Bestandswohnungen 2013 bis 2018 differenziert nach Wohnungs- größenklassen

zukünftige Anteil Sozialwohnungen Wohnungs- mit 2018 bis 2030 aus- marktsitua- laufender Mietpreisbin- tion dung am Mietwoh- nungsmarkt

4.2.1 Wesentliche Nachfrager nach preisgünstigem Wohnraum

Die relevante Nachfragegruppe umfasst die Haushalte, die im Wesentlichen auf preis- günstigen Wohnraum auf den regionalen Wohnungsmärkten angewiesen sind. Bei den vier Nachfragegruppen handelt es sich um: – Bedarfsgemeinschaften SGB II 2017, – Leistungsempfänger SGB XII 2017, – Wohngeldempfänger 2017, – Studenten Wintersemester 2017/18.

Folgende Hypothese ist relevant für die Modellaufnahme des Indikators: Mit den relevanten Nachfragegruppen werden die wichtigsten Nachfragegruppen nach preisgünstigem Wohnraum im Modell berücksichtigt, also die Haushalte, die durch eine Mieterhöhung am stärksten betroffen sind. Je höher der Anteil innerhalb einer Ge- meinde ist, desto größer ist die Zahl der betroffenen Haushalte, die durch eine Mieter- höhung stark belastet werden. - 14 -

Die Wirkungsrichtung des Indikators ist: Je höher der Anteil der Nachfrager nach preisgünstigem Wohnraum an den Haushalten ist, desto höher ist die Relevanz für das Modell. D. h. bei einem hohen Anteil erfolgt eine Einstufung in eine höhere Kategorie.

Durch den Indikator Nachfrager nach preisgünstigem Wohnraum wird das Eingriffskri- terium „besondere Gefährdung“ abgebildet.

4.2.1.1 Bedarfsgemeinschaften SGB II 2017

Die für das Modell verwendeten kleinräumigen Daten über die Zahl der Bedarfsgemein- schaften gemäß SGB II basieren auf einer Sonderauswertung der Bundesanstalt für Arbeit. Es lagen für alle Gemeinden in Nordrhein-Westfalen entsprechende Zahlen mit dem Stand 31. Dezember 2017 vor.

Die Zahl der Bedarfsgemeinschaften entspricht nicht direkt der Zahl der Haushalte, in denen Bezieher von Leistungen gemäß SGB II leben, da es innerhalb eines Haushalts mehrere Bedarfsgemeinschaften geben kann. Um nicht eine reine Größenvariable in das Modell einzubeziehen, wurden die Bedarfsgemeinschaften – trotz der zuvor ge- nannten Einschränkung – mit der Gesamtzahl der Haushalte 2017 in der Gemeinde ins Verhältnis gesetzt.

4.2.1.2 Leistungsempfänger SGB XII 2017

Die Zahl der Leistungsempfänger gemäß SGB XII stammt von IT.NRW. Die verwendeten Daten zeigen die Zahl der Leistungsempfänger gemäß SGB XII für alle Gemeinden in Nordrhein-Westfalen zum Stand 31. Dezember 2017 auf.

In der Analyse wurden nur die Leistungsempfänger gemäß Kapitel 3 und 4 SGB XII berücksichtigt, da es sich bei diesen um eine relevante Nachfragegruppe handelt. Die Zahl der Leistungsempfänger gemäß SGB XII wird als Anteilswert im Modell berück- sichtigt. Die relevante Bezugsgröße ist die jeweilige Bevölkerungszahl.

4.2.1.3 Wohngeldempfänger 2017

Die Zahl der Wohngeldempfänger ist neben den Bedarfsgemeinschaften SGB II und den Leistungsempfängern SGB XII eine weitere relevante und bedeutende Nachfrager- gruppe nach preisgünstigem Wohnraum auf den regionalen Wohnungsmärkten. Die im Modell verwendeten Daten auf Ebene der Gemeinden mit dem Stand 31. Dezember 2017 stammen vom IT.NRW. Die Zahl der Wohngeldempfänger (Haushalte) wird als Anteilswert an allen Haushalten 2017 einer Gemeinde im Modell berücksichtigt.

4.2.1.4 Studenten Wintersemester 2017/18

Durch die Zahl der Studenten wird die letzte der relevanten Nachfragegruppen im Mo- dell berücksichtigt. Es kann zwar zu geringen Überschneidungen mit den Wohngeld- - 15 -

empfängern kommen, jedoch ist die Schnittmenge nicht bedeutend. Die Zahl der Stu- denten stammt aus der Hochschulstatistik von IT.NRW und umfasst nicht nur die Uni- versitäten, sondern auch öffentliche und private Hochschulen. Die verwendete Studen- tenzahl entspricht dem Stand für das Wintersemester 2017/2018.

Die Zahl der Studenten wird ebenfalls als Anteilswert im Modell berücksichtigt. Als Ba- sis dient die Bevölkerung einer Gemeinde. Die Zahl der angegebenen Studenten wird nach dem Sitz der jeweiligen Lehranstalt verwendet. Es ist davon auszugehen, dass die Studenten auch in den angrenzenden Gemeinden wohnen. Verlässliche Zahlen über die Verteilung der Studenten nach ihrem Wohnort liegen jedoch nicht vor, weshalb im Modell der Sitz der Bildungseinrichtung berücksichtigt wird. Vorrangig werden die Studenten Wohnungen am Sitz der Bildungseinrichtungen suchen, wenn ein entspre- chendes Angebot vorhanden ist.

4.2.2 Mietwohnungsanteil 2017

Der Mietwohnungsanteil 2017 am gesamten Wohnungsmarkt wurde auf Basis der Er- gebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung 2011 und der Bautätigkeit von Woh- nungen in Wohngebäuden seit 2011 fortgeschrieben. Die zusätzlichen Mietwohnungen wurden aus den Mietwohnungsanteilen des Wohnungsbestands ab dem Baujahr 2005 der Zensusergebnisse 2011 gemeindescharf ermittelt.

Aufgrund der höheren Detailtiefe der öffentlich verfügbaren Zensusergebnisse 2011 erfolgte für die kreisfreien Städte eine Fortschreibung differenziert nach der Zahl der Woh- nungen im Gebäude, also in Gebäuden mit einer, zwei oder drei und mehr Wohnungen. Eine entsprechende Systematisierung liegt auch für die Bautätigkeit von Wohngebäu- den in der amtlichen Statistik vor. Für die kreisangehörigen Städte und Gemeinden erfolgte eine Fortschreibung auf Basis der undifferenzierten Bautätigkeit und der vorhandenen Mietwohnungsanteile aus dem Zensus 2011.

Durch die Berücksichtigung des Mietwohnungsmarktes im Modell wurde der für die Rechtsverordnung relevante Wohnungsbestand berücksichtigt. Ein hoher Mietwoh- nungsanteil zeigt die Bedeutung der Rechtsverordnung für eine Gemeinde auf, jedoch auch in Gemeinden mit geringerem Mietwohnungsbestand muss eine Überprüfung der regionalen Wohnungsmarktlage durch weitere erklärende Indikatoren erfolgen.

Folgende Hypothese ist relevant für die Modellaufnahme des Indikators: Die Höhe des Mietwohnungsbestands am Wohnungsmarkt ist ein wichtiger Indikator für die Ermittlung des relevanten Wohnungsbestands für die regionale Wohnungs- marktlage. Durch einen hohen Mietwohnungsanteil ist die Zahl der von Mieterhöhungen betroffenen Haushalte am gesamten regionalen Wohnungsmarkt deutlich höher.

Die Wirkungsrichtung des Indikators ist: Je höher der Mietwohnungsanteil ist, desto höher ist die Relevanz für das Modell. D. h. hohe Mietwohnungsanteile werden in eine höhere Kategorie eingegliedert.

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Durch den Indikator Nachfrager nach preisgünstigem Wohnraum wird das Eingriffskri- terium „besondere Gefährdung“ abgebildet.

4.2.3 Verhältnis von Bautätigkeit zur Bevölkerungsentwicklung 2011 bis 2017

Das Verhältnis der Bautätigkeit zur Bevölkerungsentwicklung 2011 bis 2017 wurde auf Basis der Daten von IT.NRW vorgenommen. Durch den Indikator wird erfasst, ob die regionale Bautätigkeit die Versorgung der neuen Bevölkerung auf den regionalen Woh- nungsmärkten seit 2011 ermöglicht, ohne eine Berücksichtigung der Leerstandsituation 2011.

In Städten und Gemeinden mit einer negativen Bevölkerungsentwicklung und einer po- sitiven Bautätigkeit wurde von einer ausreichenden Versorgung der neuen Bevölkerung ausgegangen; vielleicht bestehende Marktanspannungen konnten abgebaut werden. In Gemeinden mit einer zu geringen Bautätigkeit ergibt sich eine Marktanspannung. Veränderungen in der Haushaltsgröße wurden bei der Berechnung nicht berücksichtigt, d. h. mögliche Bildung von Ein-Personen-Haushalten aufgrund einer sich entspannenden Wohnungsmarktlage. Hierzu liegen keine verlässlichen Zahlen flächendeckend vor.

Folgende Hypothese ist relevant für die Modellaufnahme der Indikatoren: Die Höhe des Verhältnisses aus Bautätigkeit und Bevölkerungsentwicklung am Woh- nungsmarkt ist ein wichtiger Indikator für die Ermittlung einer sich verschärfenden oder entspannenden Wohnungsmarktlage. Durch eine geringe Bautätigkeit im Verhältnis zur Bevölkerungsentwicklung ist davon auszugehen, dass die regionale Wohnungsmarkt- lage angespannter ist als im Zensus 2011 ausgewiesen. Eine ausreichende Bautätig- keit, also die Versorgung der neuen Bevölkerung mit neuen Wohnungen, führt auf den regionalen Wohnungsmärkten zu einer Marktentspannung.

Die Wirkungsrichtung des Indikators ist: Je geringer die Bautätigkeit im Verhältnis zur Bevölkerungsentwicklung ist, desto höher ist die Relevanz für das Modell. D. h. ein geringes Verhältnis von Bautätigkeit zur Be- völkerungsentwicklung wird in eine höhere Kategorie eingegliedert.

Durch den Indikator Verhältnis von Bautätigkeit zur Bevölkerungsentwicklung werden die Eingriffskriterien „ausreichende Versorgung“ und „besondere Gefährdung“ abgebildet.

4.2.4 Vergleichsmieten 2018

Die Vergleichsmieten 2018 basieren auf der F+B Mietspiegeldatenbank, die in einer mehrjährigen Forschungsarbeit aufgebaut wurde und kontinuierlich aktualisiert wird. Aus der Gesamtheit der vorhandenen Mietspiegel werden als Datengrundlage für die Auswertungen zum Bestandsmietenniveau im nicht preisgebundenen Wohnungsbe- stand nur Orte mit mindestens 20.000 Einwohnern ausgewählt, die über einen aktuellen Mietspiegel aus dem Jahr 2014 oder danach verfügen. Aktuell sind, nach Informationen - 17 -

von F+B, 268 der insgesamt 396 Städte und Gemeinden im Land Nordrhein-Westfalen mit eigenen Mietspiegeln (oder Mietspiegeln anderer Gemeinden, die zur Anwendung kommen) abgedeckt. Für die Gemeinden ohne Mietspiegel wird von F+B eine mathe- matische Schätzung vorgenommen. Hierbei werden unterschiedliche Indikatoren als Schätzparameter herangezogen, wie z. B. das örtliche Bodenpreisniveau und die Wohngeldstufen.

Mietspiegel sind in ihrer Gestaltung innerhalb des weit gesteckten gesetzlichen Rah- mens sehr unterschiedlich, kaum eine Preisübersicht gleicht der anderen. Zur Erfas- sung der Mietspiegelmieten wurde deshalb eine Referenzwohnung definiert, um die Mietspiegelwerte miteinander vergleichbar zu machen: Wohnung mit 65 m², normaler Ausstattung, normaler bzw. mittlerer Wohnlage sowie normalem Instandhaltungs-/Sa- nierungsgrad.

Folgende Hypothese ist relevant für die Modellaufnahme des Indikators: Die Höhe der Vergleichsmiete zeigt die derzeitige Mietsituation der Haushalte auf den regionalen Wohnungsmärkten auf. Eine hohe Vergleichsmiete zeigt, dass die Mieter- haushalte bereits derzeit eine hohe Mietbelastung haben. Zusätzlich ist sie Indikator für eine angespannte Marktlage, da ein hohes Vergleichsmietniveau sich in der Regel nur ergibt, wenn die Nachfrage das Angebot über einen längeren Zeitraum hinweg über- steigt.

Die Wirkungsrichtung des Indikators ist: Je höher die Vergleichsmiete ist, desto höher ist die Relevanz für das Modell. D. h. höhere Vergleichsmieten werden in eine höhere Kategorie eingegliedert.

Durch den Indikator Vergleichsmiete 2018 wird das Eingriffskriterium „angemessene Bedingungen“ abgebildet.

4.2.5 Angebotsmieten 2015/17

Die F+B-Angebotsmieten basieren auf den Angebotsdaten der ImmoDaten GmbH, die von F+B bereits seit dem Jahre 2004 flächendeckend für Deutschland aufbereitet werden. Damit hat F+B ein umfassendes Analysetool entwickelt, das eine aussagekräftige Übersicht über die aktuell auf den Mietwohnungsmärkten verlangten Mietpreise ermög- licht.

Für die Berücksichtigung im Modell wurde aus den umfassenden Datenbeständen das Teilsegment der Wohnungen mit einer Wohnungsgröße von 35 m² bis 80 m² analysiert. Aus den Datenbeständen wurden alle geförderten Wohnungen entfernt, soweit eine entsprechende Kennzeichnung bei den Angeboten vorlag. Beide Maßnahmen führen in der Regel dazu, dass das durchschnittliche Mietpreisniveau in einer Gemeinde höher ausfällt als bisher.

Die Angebotsmieten werden je Gemeinde als Nettokaltmieten pro Quadratmeter Wohn- fläche berechnet. Bei den im Modell verwendeten Mietpreisen handelt es sich um den - 18 -

Median, d. h. den festgestellten Mietwert, der die Verteilung der Mieten in eine untere und eine obere Hälfte teilt.

Zur Verbreiterung der Datenbasis und zur Vermeidung von zeitlich eng begrenzten An- gebotsstrukturen, wurde der Durchschnitt der Angebotsmieten für die Jahre 2015, 2016 und 2017 verwendet. Um die Aktualität der Angebotsmiete besser im Modell zu berück- sichtigen, wurden die aktuellsten Mieten durch eine entsprechende Gewichtung stärker berücksichtigt. Vorhandene Datenlücken für die einzelnen Gemeinden wurden durch ein statistisches Schätzmodell geschlossen.

Folgende Hypothese ist relevant für die Modellaufnahme des Indikators: Die Höhe der Angebotsmieten ist ein wichtiger Indikator für die aktuelle Mietpreissitua- tion auf den regionalen Wohnungsmärkten, da im Gegensatz zur Ermittlung der Ver- gleichsmieten noch nicht bestehende Mietverträge in die Auswertung einfließen und somit die aktuell auf dem Wohnungsmarkt geforderten Mietpreise aufgezeigt werden. Eine hohe Angebotsmiete zeigt, dass die Mieterhaushalte bei Neuanmietung eine hohe Mietbelastung haben werden. Zusätzlich ist sie Indikator für eine angespannte Markt- lage, da ein hohes Angebotsmietniveau sich in der Regel nur ergibt, wenn die Nach- frage das Angebot über einen längeren Zeitraum hinweg übersteigt. Daneben ist die aktuelle Angebotsmiete entscheidend für die Mietpreissituation in den nächsten fünf Jahren, da diese Mieten einen erheblichen Bestandteil bei der Bildung der zukünftigen Vergleichsmieten darstellen.

Die Wirkungsrichtung des Indikators ist: Je höher die Angebotsmiete ist, desto höher ist die Relevanz für das Modell. D. h. hö- here Angebotsmieten werden in eine höhere Kategorie eingegliedert.

Durch den Indikator Angebotsmiete 2015/17 werden die Eingriffskriterien „angemessene Bedingungen“ und „besondere Gefährdung“ abgebildet.

4.2.6 Entwicklung der Angebotsmieten der letzten 5 Jahre

Die F+B Angebotsmieten basieren auf den Angebotsdaten der ImmoDaten GmbH, die von F+B bereits seit mehreren Jahren aufbereitet werden. Aufgrund der sich aus der Datenbasis ergebenden Probleme (Angebots-Dubletten) hat F+B ein umfassendes Analysetool entwickelt, das die Datenqualität verbessert und eine aussagekräftige Übersicht über die aktuell auf den Mietwohnungsmärkten verlangten Mietpreise ermög- licht.

In die Analyse wurden nur die Angebotsmieten aus dem Bestand (kein Neubau), differenziert nach vier Wohnungsgrößenklassen, einbezogen: – bis 40 m² Wohnfläche – 40 bis 60 m² Wohnfläche – 60 bis 80 m² Wohnfläche - 19 -

– ab 80 m² Wohnfläche

Die Angebotsmieten werden als durchschnittliche Nettokaltmieten pro Quadratmeter Wohnfläche je Gemeinde berechnet (arithmetisches Mittel). Zur Erhöhung der Daten- basis und zur Vermeidung von zeitlich begrenzten Angebotsstrukturen wurden die An- gebotsmieten aus den Jahren 2012 und 2013 sowie aus 2017 und 2018 verwendet.

Aufgrund der differenzierten Auswertung nach Wohnungsgrößenklassen ergeben sich in einigen Gemeinden Datenlücken. Diese werden auf Basis der durchschnittlich in der Gemeinde festgestellten Angebotsmiete im Verhältnis zur durchschnittlichen Angebots- miete des zugehörigen Kreises geschätzt.

Folgende Hypothese ist relevant für die Modellaufnahme des Indikators: Die Entwicklung der Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren zeigt die Dynamik auf den regionalen Mietwohnungsmärkten. Eine hohe positive Entwicklung der Angebots- mieten deutet auf eine Anspannungssituation auf dem jeweiligen Mietwohnungsmarkt hin, wodurch die ausreichende Versorgung zu angemessenen Bedingungen derzeit und kurzfristig gefährdet ist. Daneben ist die Entwicklung der Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren entscheidend für die Mietpreissituation in den nächsten fünf Jahren, da diese Mieten einen erheblichen Bestandteil bei der Bildung der zukünftigen Vergleichsmieten darstellen. Bei einer geschätzten Fluktuation von jährlich 10 % und unter Berücksichtigung von im sel- ben Zeitraum mehrfach umziehenden Haushalten ist von einem Anteil der Angebots- mieten an den zukünftigen Vergleichsmieten von rund 40 % auszugehen. Damit wird durch die Entwicklung der Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren auch der maxi- male Geltungszeitraum der Rechtsverordnung in einem erheblichen Umfang mit abgebildet.

Die Wirkungsrichtung des Indikators ist: Je stärker die Entwicklung der Angebotsmieten ist, desto höher ist die Relevanz für das Modell. D. h. stärkere Angebotsmietenentwicklungen werden in eine höhere Kategorie eingegliedert.

Durch den Indikator Angebotsmietenentwicklung 2013 bis 2018 differenziert nach Woh- nungsgrößenklassen werden die Eingriffskriterien „angemessene Bedingungen“ und „besondere Gefährdung“ abgebildet.

4.2.7 Anteil auslaufende Bindung bis 2030 am Mietwohnungsbestand 2017

Der Sozialwohnungsbestand 2017 bis 2030 liegt für alle Gemeinden Nordrhein-West- falens vor und wurde von der NRW.BANK zur Verfügung gestellt.

Aus der Differenz Sozialwohnungsbestand 2017 und Sozialwohnungsbestand 2030 wurde die Zahl der aus der öffentlichen Preisbindung fallenden Wohnungen für jede - 20 -

Gemeinde ermittelt. Um die Bedeutung dieses Wohnungsmarktsegment für die Haus- halte mit geringem Einkommen für den regionalen Wohnungsmarkt zu ermitteln, wurde die Differenz auf den Mietwohnungsbestand 2017 bezogen.

In geringem Umfang befinden sich auch geförderte Wohneinheiten in Ein- und Zweifa- milienhäusern darunter. Da hierüber aber keine verlässlichen Informationen vorliegen, wird diese Größe hier vernachlässigt. Die Zahl der Mietwohnungen 2017 ist eine Fort- schreibung auf Basis der Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung 2011.

Um die zukünftige Situation auf den regionalen Wohnungsmärkten abzubilden, wurde die Entwicklung des Sozialwohnungsbestands im Modell berücksichtigt.

Folgende Hypothese ist relevant für die Modellaufnahme des Indikators: Der Anteil der Sozialwohnungen, die bis 2030 aus der Mietpreisbindung fallen, am Miet- wohnungsbestand ist ein Risikoindikator, der einen Teil des Gültigkeitszeitraums der Rechtsverordnung berücksichtigt. Es ist ein wichtiger Indikator dafür, welcher zukünfti- gen Mietbelastung die Haushalte mit einem geringen Einkommen möglicherweise ausgesetzt sind. Ein hoher Anteil von aus der Preisbindung fallenden Sozialwohnungen am Mietwohnungsmarkt ist ein hohes Risikopotenzial für die betroffenen Haushalte, da mit einer entsprechenden Mietanpassung im Rahmen der gesetzlichen Grundlagen zu rechnen ist.

Die Wirkungsrichtung des Indikators ist: Je höher der Anteil der 2017 bis 2030 aus der Preisbindung gefallenen Sozialwohnun- gen am Mietwohnungsbestand 2017 ist, desto höher ist die Relevanz für das Modell. D. h. bei einem hohen Anteil erfolgt eine Einstufung in eine höhere Kategorie.

Durch den Indikator Anteil der 2017 bis 2030 aus der Preisbindung fallenden Sozial- wohnungen am Mietwohnungsbestand 2017 wird das Eingriffskriterium „besondere Ge- fährdung“ abgebildet.

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5 Bewertungsmodell

Für die Ermittlung der Gebietskulisse für die Kappungsgrenzenverordnung in Nord- rhein-Westfalen wurde von F+B eine Nutzwertanalyse angewendet, wodurch eine hohe Transparenz der Ergebnisse ermöglicht wird. Die Grundlage ist das Modell, welches bei der ersten Kappungsgrenzenverordnung 2014 verwendet wurde und durch neue relevante Indikatoren erweitert wurde. Die ausgewählten Indikatoren werden kategori- siert und anschließend entsprechend ihrer Bedeutung für die Fragestellung gewichtet.

5.1 Kategorisierung

Für das von F+B verwendete Modell erfolgte in einem ersten Arbeitsschritt die Katego- risierung der 13 ausgewählten relevanten Indikatoren bzw. Teilindikatoren. Für jeden Indikator wurden fünf Kategorien gebildet. Zur Abgrenzung der Kategorien wurden Wer- tebereiche definiert (vgl. Tabelle 5.1). Die Festlegung der Grenzen für die Werteberei- che erfolgte auf der Basis der vorhandenen Daten in sinnvollen, plausiblen und sach- bezogenen Schrittweiten. Die Verteilung der 396 Gemeinden auf die einzelnen Kate- gorien für jeden Indikator findet sich in den Indikatorensteckbriefen im Anhang.

Jeder der fünf Kategorien wurde nachfolgend ein Kategoriewert zugeordnet: – Kategorie 1 0,00 – Kategorie 2 0,25 – Kategorie 3 0,50 – Kategorie 4 0,75 – Kategorie 5 1,00

Für die 13 ausgewählten Indikatoren bzw. Teilindikatoren wurden die in der Tabelle 5.1 aufgeführten Kategoriegrenzen angewendet.

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Tab. 5.1 Kategoriegrenzen der ausgewählten Indikatoren Indikator Kategoriegrenzen Kategorie Kategorie Kategorie Kategorie Kategorie 1 2 3 4 5 Kategoriewert 0,00 0,25 0,50 0,75 1,00 Wohngeldempfänger 2017 bis 1,5 % 2,0 % 2,5 % über (Anteil a. d. Haushalten) 1,5 % bis bis bis 3,0 % 2,0 % 2,5 % 3,0 % Leistungsempfänger bis 1,2 % 1,4 % 1,6 % über SGB XII 2017 1,2 % bis bis bis 1,8 % (Anteil a. d. Bevölkerung) 1,4 % 1,6 % 1,8 % Bedarfsgemeinschaften bis 4,0 % 6,0 % 8,0 % über SGB II 2017 4,0 % bis bis bis 10,0 % (Anteil a. d. Haushalten) 6,0 % 8,0 % 10,0 % Studenten 2017/18 0,0 % 0,0 % 1,0 % 2,0 % über (Anteil a. d. Bevölkerung) bis bis bis 3,0 % 1,0 % 2,0 % 3,0 % Anteil Wohnungen mit aus- bis 1,0 % 2,0 % 3,0 % über laufender Sozialbindung 1,0 % bis bis bis 4,0 % bis 2030 am Mietwoh- 2,0 % 3,0 % 4,0 % nungsbestand 2017 Mietwohnungsanteil 2017 bis 30,0 % 40,0 % 50,0 % über (Anteil Mietwohnungen an 30,0 % bis bis bis 60,0 % allen Wohnungen in Wohn- 40,0 % 50,0 % 60,0 % gebäuden) Bautätigkeit im Verhältnis bis 1,5 1,0 0,5 unter zur Bevölkerungsentwick- 2,0 bis bis bis 0,5 lung 2011 bis 2017 2,0 1,5 1,0 Mietpreisniveau bis 5,00 €/m² 5,50 €/m² 6,00 €/m² über Vergleichsmieten 2018 5,00 €/m² bis bis bis 6,50 €/m² 5,50 €/m² 6,00 €/m² 6,50 €/m² Mietpreisniveau bis 5,00 €/m² 6,00 €/m² 7,00 €/m² über Angebotsmieten 2015/17 5,00 €/m² bis bis bis 8,00 €/m² 6,00 €/m² 7,00 €/m² 8,00 €/m² Angebotsmietenentwick- weniger als 5,0 % 10,0 % 15,0 % mehr als lung bis 40 m² 2013 bis 5,0 % bis bis bis 20,0 % 2018 10,0 % 15,0 % 20,0 % Angebotsmietenentwick- weniger als 5,0 % 10,0 % 15,0 % mehr als lung 40 m² bis 60 m² 2013 5,0 % bis bis bis 20,0 % bis 2018 10,0 % 15,0 % 20,0 % Angebotsmietenentwick- weniger als 5,0 % 10,0 % 15,0 % mehr als lung 60 m² bis 80 m² 2013 5,0 % bis bis bis 20,0 % bis 2018 10,0 % 15,0 % 20,0 % Angebotsmietenentwick- weniger als 5,0 % 10,0 % 15,0 % mehr als lung ab 80 m² 2013 bis 5,0 % bis bis bis 20,0 % 2018 10,0 % 15,0 % 20,0 % © F+B 2019 - 23 -

5.2 Gewichtung der Indikatoren

Für die Ermittlung der Gebietskulisse erfolgte eine Zusammenfassung der 13 ausge- wählten Indikatoren bzw. Teilindikatoren. Hierfür wurden für jeden Indikator Gewich- tungskoeffizienten festgelegt (vgl. Tabelle 5.2).

Für die Feststellung, ob eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwoh- nungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde besonders gefährdet ist, die eine Begrenzung der Kappungsgrenze bei der Anpassung von bestehenden Miet- verträgen an die ortsübliche Vergleichsmiete auf 15 % statt 20 % innerhalb von drei Jahren ermöglicht, erfolgte eine Gewichtung der einzelnen Indikatoren entsprechend ihrer Bedeutung für den Sachverhalt. Folgende Gewichtungen wurden für die überge- ordneten Wohnungsmarktcharakterisierungen vorgenommen: – derzeitige Wohnungsnachfrage nach preisgünstigem Wohnraum 20 % – derzeitige Wohnungsmarktlage 75 % – zukünftige Wohnungsmarktlage – „Risikoindikator“ 5 %

Nachfolgend wurden die Gewichtungskoeffizienten für die einzelnen Indikatoren festgelegt (vgl. Tabelle 5.2). Die Höhe des jeweiligen Modellgewichts ergab sich aus der Relevanz für die Bildung einer Gebietskulisse zur Kappungsgrenzenverordnung. Aus den vorliegenden rechtlichen Grundlagen, der Rechtsprechung und der Kommentarli- teratur geht hervor, dass die Feststellung einer derzeitigen Mangellage das wichtigste Kriterium für eine mögliche Begrenzung der Kappungsgrenze bei der Anpassung von bestehenden Mietverträgen an die ortsübliche Vergleichsmiete auf 15 % statt 20 % innerhalb von drei Jahren ist. Im vorliegenden Modell wird die Ermittlung der derzeitigen Wohnungsmarktlage über das Verhältnis zwischen der Bautätigkeit im Verhältnis der Bevölkerungsentwicklung, dem Mietwohnungsanteil, dem Mietpreisniveau der Ange- bots- und Vergleichsmieten sowie der Entwicklung der Angebotsmieten festgestellt.

Entsprechend der Bedeutung für die Charakterisierung wird das Mietniveau der Ange- bots- und Vergleichsmieten mit 35 % bzw. 25 % und die Entwicklung der Angebotsmie- ten mit 20 % im Teilsegment derzeitige Wohnungsmarktlage berücksichtigt (vgl. Ta- belle 5.2).

Bei der Zusammenfassung der Angebotsmietenentwicklungen in den vier Wohnungs- größenklassen zu einer allgemeinen regionalen Angebotsmietenentwicklung werden diese jeweils mit einem Viertel gewichtet (vgl. Tabelle 5.2). Die Absenkung der Kap- pungsgrenze gilt für alle Wohnungsteilmärkte, daher müssen alle Wohnungsteilmärkte auch im Modell berücksichtigt werden. Dies erfolgt durch die Berücksichtigung der vier Wohnungsgrößenklassen mit dem gleichen Gewichtungskoeffizienten.

Die Aufteilung der Gewichtung für die einzelnen Nachfragegruppen nach preisgünsti- gem Wohnraum erfolgte nach ihrem Anteilswert an der gesamten relevanten Nachfra- gegruppe. Hierbei wurden die Zahl der Leistungsempfänger SGB XII und die Zahl der Studenten halbiert, da es sich um Bevölkerungszahlen und nicht um Haushalte handelt. - 24 -

Die sich aus den vier Nachfragegruppen ergebende Gesamtnachfrage wurde als Grundgesamtheit der relevanten Wohnungsnachfrage angesehen und der jeweilige An- teilswert der vier Nachfragegruppen ermittelt, der als Grundlage für das Modellgewicht herangezogen wurde.

Die nachfolgende Übersicht zeigt die ermittelten Anteilswerte auf: – Wohngeldempfänger 9 % – Leistungsempfänger SGB XII 12 % – Bedarfsgemeinschaften SGB II 56 % – Studenten 23 %

Tab. 5.2 Gewichtungskoeffizienten der Modellindikatoren

Durch die 5 % Modellgewicht für die bis zum Jahr 2030 aus der Preisbindung fallenden Sozialwohnungen wird eine zukünftige Entwicklung für einen relevanten Teilmarkt im Modell berücksichtigt.

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5.3 Grenzwert für die Gebietskulisse

Abschließend erfolgte die Festlegung der Gebietskulisse für eine Begrenzung der Kap- pungsgrenze bei der Anpassung von bestehenden Mietverträgen an die ortsübliche Vergleichsmiete auf 15 % statt 20 % innerhalb von drei Jahren.

Aus dem Gewichtungsmodell ergibt sich für jede Gemeinde ein Punktwert, wobei maximal 100 Punkte und minimal 0 Punkte erreicht werden können.

Die gesetzlichen Rahmenbedingungen gemäß § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB sehen eine Begrenzung des Mieterhöhungsspielraums bei der Anpassung von bestehenden Miet- verträgen an die ortsübliche Vergleichsmiete auf 15 % statt 20 % innerhalb von drei Jahren vor. Für eine entsprechende Begrenzung der Kappungsgrenze muss eine besondere Gefährdung auf dem Mietwohnungsmarkt in der Gemeinde vorliegen, da die Begrenzung des Mieterhöhungsspielraums einen Eingriff in die Rechte der Wohnungs- eigentümer darstellt.

Aus den sich ergebenden Punkten der 396 Gemeinden wurde anschließend der Mittel- wert (43,3 Punkte) und die Standardabweichung (16,7 Punkte) berechnet. Die Stan- dardabweichung ist ein gängiges Maß für die Ermittlung der Streuung einer Merkmals- verteilung. Für die Festlegung des Grenzwerts der Gebietskulisse wurde auf dieses statistische Verfahren zurückgegriffen. Aus der Verteilung der Punkte ergibt sich ein Grenzwert von 68,0 Punkten (Mittelwert + 1,5-fache Standardabweichung; jeweils gerundet): – Mieterhöhungsspielraum in drei Jahren 20 % bis 68,0 Punkte – Mieterhöhungsspielraum in drei Jahren 15 % mehr als 68,0 Punkte

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6 Ergebnis

Bei dem für Nordrhein-Westfalen angewendeten Modell wurden die gesetzlichen Ein- griffskriterien – ausreichende Versorgung, angemessene Bedingungen und besondere Gefährdung – für alle Gemeinden berücksichtigt. Auf Basis der ausgewählten relevanten Indikatoren und der sachlich gestützten Gewichtungskoeffizienten wurde für jede Gemeinde in Nordrhein-Westfalen ein Punktwert ermittelt, der eine Zuordnung zur Ge- bietskulisse ermöglicht.

Für 37 Gemeinden ergab sich eine Einstufung in die Gebietskulisse einer Begrenzung des Mieterhöhungspotenzials. Für diese Gemeinden kann eine derzeitige und zukünf- tige Wohnungsmarktenge gemäß § 558 Abs. 3 BGB unterstellt werden, welche die Ein- führung einer Begrenzung des Mieterhöhungspotenzials auf 15 % statt 20 % innerhalb von drei Jahren bei bestehenden Mietverträgen ermöglicht (vgl. Tabelle 6.1 und Abb. 6.1).

Abb. 6.1 Übersicht über die Gebietskulisse zur Begrenzung der Kappungs- grenze

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Tab. 6.1 Städte und Gemeinden mit Begrenzung des Mieterhöhungspotenzi- als auf 15 %

Regierungs- Kreis Gebietskulisse Begrenzung bezirk des Mieterhöhungspotenzials auf 15 % Gemeinde Punkte Düsseldorf Düsseldorf Düsseldorf 91,5 Essen Essen 77,9 Mülheim an der Ruhr Mülheim an der Ruhr 70,1 Solingen Solingen 69,7 Kleve Kleve 69,9 Mettmann Erkrath 68,4 Hilden 81,5 Langenfeld (Rheinland) 78,1 Mettmann 69,9 Monheim am Rhein 76,2 Ratingen 78,0 Rhein-Kreis-Neuss Meerbusch 68,7 Neuss 81,1 Köln Bonn Bonn 87,9 Köln Köln 97,0 Leverkusen Leverkusen 79,1 Städteregion Aachen Aachen 95,4 Rhein-Erft-Kreis Brühl 79,8 Frechen 79,3 Hürth 83,4 Kerpen 70,9 Wesseling 78,3 Rheinisch-Bergischer Bergisch Gladbach 78,2 Kreis Overath 68,7 Rösrath 77,7 Rhein-Sieg Kreis Alfter 76,5 Bad Honnef 78,2 Bornheim 69,3 Hennef (Sieg) 68,4 St. Augustin 78,0 Siegburg 88,1 Troisdorf 76,3 Münster Münster Münster 88,7 Detmold Bielefeld Bielefeld 80,8 Paderborn Paderborn 82,7 Arnsberg Bochum Bochum 69,5 Dortmund Dortmund 68,3

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Anhang A: Modellergebnisse der Gemeinden - 29 -

Modellergebnisse Gemeinden (Punkte) nach Indikatoren und insgesamt

Gemeinde derzeitig zukünftig Ge- 1) Nachfrage Mietwoh- Angebots-/ Angebots- Sozialwoh- samt nungsanteil/ Vergleichs- mietenent- nungen Bautätigkeit miete wicklung Aachen 18,2 15,0 45,0 12,2 5,0 95,4 Ahaus 1,7 5,6 22,5 10,3 5,0 45,1 Ahlen 13,6 9,4 11,3 10,3 2,5 47,0 Aldenhoven 13,0 3,8 6,6 9,4 2,5 35,2 Alfter 7,4 9,4 45,0 12,2 2,5 76,5 Alpen 0,6 1,9 22,5 12,2 0,0 37,2 Alsdorf 14,4 9,4 13,1 8,4 2,5 47,8 Altena 10,8 5,6 4,7 4,7 0,0 25,8 Altenbeken 7,4 1,9 11,3 2,8 3,8 27,1 Altenberge 3,4 7,5 22,5 10,3 1,3 45,0 Anröchte 2,8 1,9 11,3 8,4 0,0 24,4 Arnsberg 10,8 3,8 15,9 8,4 3,8 42,7 Ascheberg 4,9 9,4 15,9 4,7 2,5 37,4 Attendorn 3,4 3,8 17,8 10,3 2,5 37,8 Augustdorf 9,8 11,3 11,3 7,5 3,8 43,5 Bad Berleburg 2,8 1,9 11,3 15,0 0,0 30,9 Bad Driburg 8,0 11,3 6,6 10,3 3,8 39,9 Bad Honnef 9,8 11,3 45,0 12,2 0,0 78,2 Bad Laasphe 1,2 1,9 11,3 8,4 1,3 24,0 Bad Lippspringe 15,0 13,1 22,5 6,6 2,5 59,6 Bad Münstereifel 8,7 1,9 22,5 8,4 0,0 41,5 Bad Oeynhausen 8,5 5,6 17,8 11,3 1,3 44,4 Bad Salzuflen 10,8 11,3 11,3 8,4 2,5 44,2 Bad Sassendorf 4,6 9,4 27,2 4,7 5,0 50,9 Bad Wünnenberg 2,8 5,6 6,6 4,7 1,3 20,9 Baesweiler 9,3 9,4 22,5 4,7 1,3 47,1 Balve 3,4 3,8 11,3 2,8 0,0 21,2 Barntrup 10,1 3,8 0,0 2,8 5,0 21,6 Beckum 11,7 9,4 11,3 9,4 3,8 45,5 Bedburg 6,1 7,5 17,8 13,1 2,5 47,0 Bedburg-Hau 5,2 7,5 24,4 3,8 0,0 40,8 Beelen 3,7 1,9 11,3 11,3 3,8 31,8 Bergheim 14,1 11,3 17,8 7,5 2,5 53,1 Bergisch 12,0 9,4 45,0 9,4 2,5 78,2 Gladbach Bergkamen 14,1 5,6 11,3 7,5 5,0 43,4 Bergneustadt 10,2 3,8 11,3 5,6 5,0 35,8 Bestwig 4,0 1,9 4,7 7,5 2,5 20,6 Beverungen 6,8 1,9 0,0 6,6 5,0 20,2 Bielefeld 18,7 13,1 31,9 12,2 5,0 80,8 Billerbeck 4,0 1,9 22,5 13,1 3,8 45,3 Blankenheim 8,5 0,0 11,3 9,4 1,3 30,3 Blomberg 5,6 1,9 0,0 9,4 1,3 18,1 Bocholt 11,3 3,8 27,2 6,6 3,8 52,6 Bochum 18,2 15,0 22,5 11,3 2,5 69,5

© F+B 2019 1) Aufgrund von Rundungen kann die Summe der Einzelwerte von der angegebenen Gesamtsumme um 0,1 bis 0,2 Punkte nach oben oder unten abweichen. Hierdurch wird jedoch keine Veränderung in der Einstufung bedingt.

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Gemeinde derzeitig zukünftig Ge- 1) Nachfrage Mietwoh- Angebots-/ Angebots- Sozialwoh- samt nungsanteil/ Vergleichs- mietenent- nungen Bautätigkeit miete wicklung Bönen 12,7 3,8 11,3 5,6 2,5 35,8 Bonn 15,4 15,0 45,0 7,5 5,0 87,9 Borchen 2,8 7,5 17,8 7,5 0,0 35,6 Borgentreich 0,0 0,0 6,6 2,8 0,0 9,4 Borgholzhausen 2,8 9,4 11,3 5,6 1,3 30,3 Borken 4,0 7,5 22,5 8,4 5,0 47,4 Bornheim 3,4 11,3 38,4 11,3 5,0 69,3 Bottrop 16,2 7,5 22,5 7,5 1,3 55,0 Brakel 4,3 1,9 0,0 6,6 2,5 15,2 Breckerfeld 3,9 3,8 20,6 0,0 3,8 32,0 Brilon 5,2 1,9 15,9 8,4 1,3 32,7 Brüggen 5,6 9,4 17,8 6,6 5,0 44,4 Brühl 11,4 13,1 45,0 10,3 0,0 79,8 Bünde 7,4 3,8 11,3 8,4 1,3 32,1 Burbach 0,0 9,4 17,8 6,6 2,5 36,3 Büren 5,6 1,9 6,6 4,7 0,0 18,7 Burscheid 5,6 5,6 31,9 7,5 0,0 50,6 Castrop-Rauxel 13,6 5,6 17,8 9,4 1,3 47,7 Coesfeld 5,5 5,6 27,2 10,3 5,0 53,6 Dahlem 3,3 0,0 11,3 10,3 0,0 24,8 Datteln 13,6 5,6 6,6 3,8 3,8 33,3 Delbrück 2,8 9,4 22,5 9,4 2,5 46,6 Detmold 19,1 9,4 17,8 6,6 5,0 57,9 Dinslaken 10,1 5,6 27,2 7,5 3,8 54,1 Dörentrup 5,6 1,9 6,6 4,7 1,3 20,0 Dormagen 5,6 9,4 38,4 7,5 1,3 62,2 Dorsten 14,1 3,8 11,3 2,8 1,3 33,1 Dortmund 18,7 15,0 17,8 13,1 3,8 68,3 Drensteinfurt 3,4 5,6 22,5 4,7 2,5 38,7 Drolshagen 0,0 1,9 6,6 9,4 1,3 19,1 Duisburg 18,7 15,0 15,9 5,6 3,8 59,0 Dülmen 6,1 3,8 27,2 3,8 5,0 45,8 Düren 14,1 13,1 13,1 11,3 3,8 55,3 Düsseldorf 15,9 15,0 45,0 13,1 2,5 91,5 Eitorf 14,1 3,8 22,5 9,4 0,0 49,7 Elsdorf 9,9 11,3 17,8 9,4 0,0 48,3 Emmerich am 10,7 11,3 27,2 8,4 1,3 58,8 Rhein Emsdetten 4,5 7,5 17,8 7,5 3,8 41,0 Engelskirchen 4,0 1,9 11,3 6,6 0,0 23,7 Enger 2,8 5,6 11,3 5,6 5,0 30,3 Ennepetal 10,2 5,6 15,9 3,8 1,3 36,8 Ennigerloh 6,8 7,5 11,3 4,7 5,0 35,2 Ense 0,0 1,9 20,6 4,7 1,3 28,4 Erftstadt 6,2 5,6 29,1 8,4 3,8 53,1 Erkelenz 8,0 1,9 22,5 8,4 1,3 42,1 Erkrath 11,3 11,3 33,8 8,4 3,8 68,4 © F+B 2019 1) Aufgrund von Rundungen kann die Summe der Einzelwerte von der angegebenen Gesamtsumme um 0,1 bis 0,2 Punkte nach oben oder unten abweichen. Hierdurch wird jedoch keine Veränderung in der Einstufung bedingt.

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Gemeinde derzeitig zukünftig Ge- 1) Nachfrage Mietwoh- Angebots-/ Angebots- Sozialwoh- samt nungsanteil/ Vergleichs- mietenent- nungen Bautätigkeit miete wicklung Erndtebrück 0,0 1,9 6,6 2,8 1,3 12,5 Erwitte 4,0 9,4 11,3 8,4 0,0 33,1 Eschweiler 14,5 13,1 22,5 9,4 5,0 64,5 Eslohe 1,1 1,9 11,3 5,6 3,8 23,6 (Sauerland) Espelkamp 9,8 3,8 11,3 6,6 5,0 36,4 Essen 18,2 15,0 31,9 10,3 2,5 77,9 Euskirchen 11,3 11,3 22,5 7,5 2,5 55,0 Everswinkel 3,3 7,5 22,5 12,2 0,0 45,4 Extertal 10,2 3,8 0,0 3,8 5,0 22,7 Finnentrop 3,4 1,9 6,6 7,5 3,8 23,1 Frechen 6,8 11,3 45,0 11,3 5,0 79,3 Freudenberg 3,4 1,9 24,4 6,6 1,3 37,5 Fröndenberg/Ruhr 6,8 3,8 11,3 3,8 3,8 29,3 Gangelt 5,7 7,5 17,8 6,6 2,5 40,0 Geilenkirchen 8,5 9,4 11,3 6,6 2,5 38,1 Geldern 10,8 9,4 27,2 4,7 5,0 57,1 Gelsenkirchen 17,5 15,0 11,3 9,4 3,8 56,9 Gescher 5,5 7,5 22,5 11,3 5,0 51,8 Geseke 9,4 7,5 11,3 11,3 2,5 41,9 Gevelsberg 14,1 7,5 15,9 3,8 0,0 41,2 Gladbeck 13,6 15,0 15,9 10,3 1,3 56,1 Goch 8,5 7,5 27,2 5,6 5,0 53,8 Grefrath 4,6 1,9 13,1 3,8 2,5 25,9 Greven 7,7 11,3 27,2 11,3 5,0 62,4 Grevenbroich 10,1 11,3 31,9 5,6 5,0 63,8 Gronau (Westf.) 12,2 9,4 22,5 6,6 5,0 55,6 Gummersbach 15,4 9,4 15,9 10,3 5,0 56,0 Gütersloh 10,1 11,3 27,2 12,2 2,5 63,2 Haan 6,8 13,1 33,8 7,5 3,8 64,9 Hagen 15,9 9,4 11,3 2,8 5,0 44,3 Halle (Westf.) 4,0 11,3 22,5 11,3 2,5 51,5 Hallenberg 0,6 1,9 11,3 10,3 1,3 25,3 Haltern am See 3,4 9,4 31,9 5,6 0,0 50,3 Halver 7,3 3,8 15,9 2,8 1,3 31,0 Hamm 18,4 13,1 15,9 9,4 2,5 59,3 Hamminkeln 2,8 3,8 17,8 6,6 2,5 33,4 Harsewinkel 6,7 9,4 22,5 14,1 1,3 53,8 Hattingen 10,8 13,1 22,5 10,3 1,3 58,0 Havixbeck 2,4 3,8 45,0 11,3 3,8 66,2 Heek 0,5 5,6 15,9 0,9 3,8 26,7 Heiden 3,9 3,8 22,5 11,3 3,8 45,1 Heiligenhaus 10,2 13,1 22,5 7,5 5,0 58,3 Heimbach 5,7 0,0 11,3 11,3 5,0 33,2 Heinsberg 11,7 7,5 17,8 7,5 3,8 48,3 Hellenthal 2,8 0,0 11,3 9,4 0,0 23,4 Hemer 10,8 3,8 11,3 6,6 1,3 33,6 © F+B 2019 1) Aufgrund von Rundungen kann die Summe der Einzelwerte von der angegebenen Gesamtsumme um 0,1 bis 0,2 Punkte nach oben oder unten abweichen. Hierdurch wird jedoch keine Veränderung in der Einstufung bedingt.

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Gemeinde derzeitig zukünftig Ge- 1) Nachfrage Mietwoh- Angebots-/ Angebots- Sozialwoh- samt nungsanteil/ Vergleichs- mietenent- nungen Bautätigkeit miete wicklung Hennef (Sieg) 7,8 9,4 38,4 10,3 2,5 68,4 Herdecke 4,0 5,6 31,9 8,4 3,8 53,7 Herford 14,8 13,1 15,9 7,5 1,3 52,6 Herne 14,1 15,0 15,9 8,4 3,8 57,2 Herscheid 0,0 1,9 11,3 7,5 3,8 24,4 Herten 14,1 11,3 11,3 6,6 5,0 48,1 Herzebrock-Clar- 0,0 3,8 22,5 2,8 3,8 32,8 holz Herzogenrath 10,7 5,6 17,8 6,6 2,5 43,2 Hiddenhausen 2,8 1,9 11,3 6,6 0,0 22,5 Hilchenbach 6,7 1,9 6,6 4,7 1,3 21,0 Hilden 5,6 15,0 45,0 12,2 3,8 81,5 Hille 0,0 0,0 6,6 7,5 0,0 14,1 Holzwickede 6,8 11,3 17,8 2,8 2,5 41,2 Hopsten 0,5 0,0 11,3 11,3 5,0 28,0 Horn- 10,8 3,8 11,3 9,4 0,0 35,2 Bad Meinberg Hörstel 0,5 3,8 11,3 7,5 1,3 24,2 Horstmar 0,0 0,0 6,6 8,4 3,8 18,8 Hövelhof 2,8 9,4 22,5 10,3 5,0 50,0 Höxter 9,2 3,8 0,0 6,6 5,0 24,5 Hückelhoven 14,1 7,5 17,8 7,5 2,5 49,4 Hückeswagen 6,8 3,8 11,3 6,6 5,0 33,4 Hüllhorst 2,8 1,9 6,6 6,6 0,0 17,8 Hünxe 0,0 3,8 17,8 2,8 1,3 25,6 Hürtgenwald 0,0 0,0 6,6 8,4 0,0 15,0 Hürth 6,2 13,1 45,0 14,1 5,0 83,4 Ibbenbüren 5,1 7,5 17,8 11,3 5,0 46,6 Inden 2,8 9,4 22,5 7,5 0,0 42,2 Iserlohn 18,2 5,6 15,9 5,6 2,5 47,9 Isselburg 3,3 1,9 17,8 4,7 1,3 28,9 Issum 0,6 7,5 22,5 3,8 1,3 35,6 Jüchen 3,4 9,4 27,2 8,4 5,0 53,4 Jülich 12,0 11,3 17,8 8,4 2,5 52,0 Kaarst 2,8 11,3 38,4 7,5 1,3 61,2 Kalkar 5,7 5,6 22,5 4,7 3,8 42,2 Kall 8,5 1,9 11,3 6,6 1,3 29,4 Kalletal 7,9 1,9 0,0 8,4 3,8 21,9 Kamen 14,5 5,6 11,3 7,5 3,8 42,6 Kamp-Lintfort 18,7 5,6 20,6 7,5 3,8 56,2 Kempen 6,2 3,8 29,1 5,6 1,3 45,9 Kerken 0,0 1,9 22,5 5,6 1,3 31,3 Kerpen 9,6 11,3 33,8 11,3 5,0 70,9 Kevelaer 7,9 9,4 22,5 6,6 5,0 51,3 Kierspe 8,5 3,8 11,3 5,6 3,8 32,8 Kirchhundem 3,4 1,9 6,6 11,3 2,5 25,6 Kirchlengern 2,8 1,9 6,6 6,6 0,0 17,8

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Gemeinde derzeitig zukünftig Ge- 1) Nachfrage Mietwoh- Angebots-/ Angebots- Sozialwoh- samt nungsanteil/ Vergleichs- mietenent- nungen Bautätigkeit miete wicklung Kleve 18,7 13,1 31,9 3,8 2,5 69,9 Köln 18,2 15,0 45,0 15,0 3,8 97,0 Königswinter 6,2 9,4 38,4 9,4 2,5 65,9 Korschenbroich 2,8 7,5 31,9 10,3 1,3 53,7 Kranenburg 1,2 5,6 17,8 1,9 1,3 27,8 Krefeld 17,5 15,0 22,5 8,4 3,8 67,2 Kreuzau 2,8 5,6 17,8 11,3 3,8 41,2 Kreuztal 9,5 5,6 11,3 7,5 5,0 38,8 Kürten 2,8 7,5 31,9 7,5 1,3 50,9 Ladbergen 0,0 7,5 11,3 12,2 2,5 33,4 Laer 5,4 7,5 11,3 11,3 5,0 40,4 Lage 11,1 9,4 11,3 8,4 5,0 45,2 Langenberg 0,0 7,5 11,3 12,2 0,0 30,9 Langenfeld 6,8 13,1 45,0 9,4 3,8 78,1 (Rheinland) Langerwehe 2,8 7,5 22,5 13,1 3,8 49,7 Legden 3,9 7,5 15,9 3,8 3,8 34,8 Leichlingen 2,8 9,4 38,4 6,6 3,8 60,9 (Rheinland) Lemgo 13,5 3,8 6,6 10,3 5,0 39,1 Lengerich 7,0 11,3 13,1 14,1 5,0 50,4 Lennestadt 6,2 3,8 11,3 6,6 2,5 30,3 Leopoldshöhe 2,8 7,5 17,8 7,5 1,3 36,9 Leverkusen 14,8 15,0 38,4 8,4 2,5 79,1 Lichtenau 1,2 3,8 6,6 11,3 0,0 22,8 Lienen 3,4 1,9 6,6 15,0 0,0 26,8 Lindlar 3,3 9,4 22,5 7,5 0,0 42,6 Linnich 6,8 1,9 6,6 5,6 1,3 22,1 Lippetal 2,8 1,9 6,6 4,7 2,5 18,4 Lippstadt 16,3 9,4 17,8 10,3 1,3 55,1 Lohmar 2,8 7,5 38,4 9,4 2,5 60,6 Löhne 7,3 5,6 11,3 8,4 1,3 33,8 Lotte 6,2 9,4 24,4 13,1 1,3 54,3 Lübbecke 8,5 3,8 17,8 9,4 2,5 41,9 Lüdenscheid 11,3 5,6 15,9 6,6 5,0 44,4 Lüdinghausen 6,8 11,3 22,5 7,5 5,0 53,1 Lügde 6,2 1,9 0,0 2,8 1,3 12,1 Lünen 14,1 13,1 11,3 9,4 3,8 51,6 Marienheide 4,3 1,9 15,9 8,4 0,0 30,6 Marienmünster 0,0 0,0 6,6 1,9 1,3 9,7 Marl 15,2 5,6 15,9 8,4 2,5 47,7 Marsberg 5,7 1,9 11,3 11,3 1,3 31,3 Mechernich 8,0 7,5 17,8 4,7 0,0 38,0 Meckenheim 7,4 7,5 38,4 12,2 0,0 65,5 Medebach 4,0 3,8 11,3 3,8 1,3 24,0 Meerbusch 2,8 9,4 45,0 10,3 1,3 68,7 Meinerzhagen 6,2 3,8 11,3 9,4 0,0 30,6

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Gemeinde derzeitig zukünftig Ge- 1) Nachfrage Mietwoh- Angebots-/ Angebots- Sozialwoh- samt nungsanteil/ Vergleichs- mietenent- nungen Bautätigkeit miete wicklung Menden 10,2 5,6 15,9 5,6 5,0 42,4 (Sauerland) Merzenich 2,8 1,9 17,8 8,4 2,5 33,4 Meschede 9,7 3,8 11,3 5,6 3,8 34,0 Metelen 4,9 1,9 11,3 2,8 5,0 25,8 Mettingen 1,1 1,9 11,3 14,1 0,0 28,2 Mettmann 9,6 11,3 33,8 10,3 5,0 69,9 Minden 16,4 11,3 27,1 9,4 3,8 67,9 Moers 10,2 5,6 27,2 5,6 1,3 49,9 Möhnesee 1,8 9,4 15,9 7,5 0,0 34,6 Mönchen- 18,2 13,1 22,5 8,4 5,0 67,3 gladbach Monheim am 14,1 9,4 38,4 9,4 5,0 76,2 Rhein Monschau 0,6 0,0 13,1 12,2 0,0 25,9 Morsbach 9,4 1,9 11,3 9,4 1,3 33,1 Much 5,2 7,5 22,5 10,3 0,0 45,5 Mülheim an der 18,2 15,0 27,2 8,4 1,3 70,1 Ruhr Münster 13,1 15,0 45,0 13,1 2,5 88,7 Nachrodt-Wibling- 7,4 3,8 4,7 12,2 5,0 33,0 werde Netphen 3,4 1,9 17,8 3,8 5,0 31,8 Nettersheim 0,6 0,0 11,3 4,7 0,0 16,5 Nettetal 7,3 11,3 17,8 6,6 5,0 47,9 Neuenkirchen 3,9 0,0 22,5 13,1 5,0 44,5 Neuenrade 2,8 3,8 15,9 5,6 2,5 30,6 Neukirchen-Vluyn 6,8 3,8 27,2 9,4 0,0 47,1 Neunkirchen 2,8 1,9 6,6 6,6 0,0 17,8 Neunkirchen- 2,8 1,9 29,1 10,3 0,0 44,1 Seelscheid Neuss 15,2 13,1 38,4 9,4 5,0 81,1 Nideggen 4,6 0,0 22,5 0,9 1,3 29,3 Niederkassel 2,8 11,3 38,4 9,4 1,3 63,1 Niederkrüchten 2,8 1,9 17,8 10,3 0,0 32,8 Niederzier 6,2 7,5 22,5 10,3 5,0 51,5 Nieheim 2,8 0,0 6,6 15,0 1,3 25,6 Nordkirchen 4,6 3,8 22,5 12,2 1,3 44,3 Nordwalde 3,3 1,9 17,8 11,3 5,0 39,2 Nörvenich 6,2 1,9 22,5 10,3 3,8 44,6 Nottuln 4,5 7,5 27,2 12,2 1,3 52,6 Nümbrecht 5,1 5,6 15,9 6,6 2,5 35,7 Oberhausen 14,1 11,3 15,9 5,6 3,8 50,6 Ochtrup 7,9 7,5 17,8 5,6 5,0 43,8 Odenthal 0,0 7,5 38,4 5,6 0,0 51,6 Oelde 2,8 7,5 13,1 12,2 1,3 36,9 Oer-Erkenschwick 14,1 13,1 11,3 8,4 1,3 48,1 Oerlinghausen 2,8 11,3 11,3 0,9 2,5 28,7 © F+B 2019 1) Aufgrund von Rundungen kann die Summe der Einzelwerte von der angegebenen Gesamtsumme um 0,1 bis 0,2 Punkte nach oben oder unten abweichen. Hierdurch wird jedoch keine Veränderung in der Einstufung bedingt.

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Gemeinde derzeitig zukünftig Ge- 1) Nachfrage Mietwoh- Angebots-/ Angebots- Sozialwoh- samt nungsanteil/ Vergleichs- mietenent- nungen Bautätigkeit miete wicklung Olfen 0,6 7,5 27,2 7,5 0,0 42,8 Olpe 4,0 3,8 24,4 13,1 3,8 49,0 Olsberg 5,7 1,9 11,3 6,6 2,5 27,8 Ostbevern 3,9 9,4 22,5 9,4 0,0 45,1 Overath 5,6 7,5 38,4 12,2 5,0 68,7 Paderborn 15,9 13,1 38,4 10,3 5,0 82,7 Petershagen 4,6 0,0 11,3 8,4 0,0 24,3 Plettenberg 6,2 5,6 11,3 12,2 1,3 36,5 Porta Westfalica 3,4 1,9 6,6 8,4 0,0 20,3 Preußisch 3,4 1,9 11,3 4,7 3,8 25,0 Oldendorf Pulheim 4,0 7,5 40,3 11,3 0,0 63,0 Radevormwald 7,4 5,6 15,9 5,6 5,0 39,6 Raesfeld 0,0 5,6 27,2 3,8 0,0 36,6 Rahden 4,6 1,9 11,3 9,4 1,3 28,4 Ratingen 9,6 9,4 45,0 10,3 3,8 78,0 Recke 3,3 1,9 11,3 11,3 1,3 28,9 Recklinghausen 15,9 7,5 15,9 5,6 5,0 50,0 Rees 10,2 1,9 22,5 2,8 1,3 38,6 Reichshof 5,2 1,9 11,3 5,6 2,5 26,5 Reken 2,4 5,6 15,9 7,5 1,3 32,7 Remscheid 13,6 9,4 11,3 4,7 5,0 43,9 Rheda-Wieden- 3,9 11,3 29,1 13,1 2,5 59,8 brück Rhede 4,6 1,9 22,5 3,8 2,5 35,2 Rheinbach 7,4 9,4 33,8 10,3 1,3 62,1 Rheinberg 6,2 7,5 27,2 4,7 5,0 50,6 Rheine 12,9 9,4 22,5 9,4 5,0 59,1 Rheurdt 0,0 1,9 22,5 2,8 0,0 27,2 Rietberg 3,3 9,4 22,5 10,3 0,0 45,4 Rödinghausen 0,6 1,9 6,6 11,3 0,0 20,3 Roetgen 0,0 5,6 29,1 4,7 0,0 39,4 Rommerskirchen 2,8 9,4 27,2 11,3 0,0 50,6 Rosendahl 0,0 5,6 11,3 14,1 2,5 33,4 Rösrath 8,9 11,3 45,0 11,3 1,3 77,7 Ruppichteroth 6,2 7,5 15,9 9,4 0,0 39,0 Rüthen 3,4 9,4 4,7 5,6 1,3 24,3 Saerbeck 2,8 1,9 11,3 7,5 2,5 25,9 Salzkotten 2,8 7,5 17,8 6,6 3,8 38,4 Sassenberg 3,3 5,6 22,5 14,1 2,5 47,9 Schalksmühle 4,0 3,8 11,3 1,9 3,8 24,6 Schermbeck 5,2 9,4 17,8 2,8 3,8 39,0 Schieder-Schwa- 7,3 1,9 0,0 4,7 0,0 13,8 lenberg Schlangen 6,2 9,4 6,6 0,9 1,3 24,3 Schleiden 8,5 7,5 11,3 9,4 1,3 37,8

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Gemeinde derzeitig zukünftig Ge- 1) Nachfrage Mietwoh- Angebots-/ Angebots- Sozialwoh- samt nungsanteil/ Vergleichs- mietenent- nungen Bautätigkeit miete wicklung Schloß Holte-Stu- 0,0 7,5 27,2 10,3 2,5 47,5 kenbrock Schmallenberg 5,2 1,9 11,3 7,5 2,5 28,3 Schöppingen 1,5 1,9 11,3 15,0 5,0 34,6 Schwalmtal 5,6 3,8 17,8 6,6 5,0 38,7 Schwelm 14,5 11,3 15,9 4,7 5,0 51,4 Schwerte 10,2 7,5 22,5 7,5 5,0 52,7 Selfkant 0,0 3,8 17,8 5,6 1,3 28,4 Selm 13,9 3,8 11,3 6,6 5,0 40,5 Senden 4,0 9,4 31,9 11,3 2,5 59,0 Sendenhorst 3,4 9,4 15,9 8,4 0,0 37,2 Siegburg 14,1 13,1 45,0 12,2 3,8 88,1 Siegen 15,4 13,1 17,8 8,4 5,0 59,8 Simmerath 1,2 3,8 6,6 8,4 0,0 20,0 Soest 15,9 9,4 17,8 10,3 2,5 55,9 Solingen 11,3 13,1 31,9 8,4 5,0 69,7 Sonsbeck 5,7 5,6 22,5 10,3 2,5 46,6 Spenge 2,8 1,9 11,3 9,4 5,0 30,3 Sprockhövel 3,4 5,6 22,5 2,8 3,8 38,1 St. Augustin 14,2 9,4 38,4 12,2 3,8 78,0 Stadtlohn 3,3 3,8 22,5 6,6 2,5 38,6 Steinfurt 15,9 7,5 22,5 9,4 5,0 60,2 Steinhagen 3,4 9,4 22,5 11,3 2,5 49,0 Steinheim 6,7 1,9 0,0 9,4 5,0 22,9 Stemwede 3,4 0,0 6,6 13,1 0,0 23,1 Stolberg 13,5 11,3 17,8 4,7 3,8 51,0 (Rheinland) Straelen 2,8 11,3 27,2 4,7 3,8 49,7 Südlohn 1,2 5,6 15,9 6,6 3,8 33,1 Sundern 4,0 1,9 15,9 4,7 1,3 27,8 (Sauerland) Swisttal 4,0 9,4 29,1 9,4 2,5 54,3 Tecklenburg 1,2 9,4 13,1 14,1 1,3 39,0 Telgte 3,9 11,3 29,1 11,3 3,8 59,2 Titz 2,8 1,9 24,4 11,3 0,0 40,3 Tönisvorst 3,4 3,8 33,8 5,6 2,5 49,0 Troisdorf 11,3 13,1 33,8 13,1 5,0 76,3 Übach-Palenberg 11,3 3,8 15,9 6,6 2,5 40,0 Uedem 5,5 1,9 22,5 5,6 1,3 36,8 Unna 12,9 5,6 17,8 3,8 5,0 45,0 Velbert 12,0 11,3 22,5 3,8 2,5 52,0 Velen 3,9 1,9 11,3 1,9 3,8 22,6 Verl 0,5 7,5 27,2 9,4 0,0 44,5 Versmold 6,2 11,3 17,8 9,4 1,3 45,9 Vettweiß 2,8 9,4 11,3 6,6 2,5 32,5 Viersen 14,1 11,3 17,8 5,6 2,5 51,2 Vlotho 4,6 1,9 4,7 9,4 0,0 20,5

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Gemeinde derzeitig zukünftig Ge- 1) Nachfrage Mietwoh- Angebots-/ Angebots- Sozialwoh- samt nungsanteil/ Vergleichs- mietenent- nungen Bautätigkeit miete wicklung Voerde 9,0 3,8 11,3 2,8 0,0 26,8 (Niederrhein) Vreden 4,6 1,9 22,5 4,7 2,5 36,2 Wachtberg 2,8 7,5 33,8 12,2 0,0 56,2 Wachtendonk 0,0 11,3 22,5 7,5 2,5 43,8 Wadersloh 1,8 1,9 13,1 10,3 1,3 28,4 Waldbröl 12,6 11,3 11,3 5,6 2,5 43,2 Waldfeucht 2,8 0,0 15,9 6,6 1,3 26,6 Waltrop 9,6 9,4 22,5 10,3 1,3 53,0 Warburg 5,1 1,9 6,6 11,3 3,8 28,5 Warendorf 4,6 5,6 27,2 11,3 3,8 52,4 Warstein 8,0 1,9 6,6 9,4 0,0 25,8 Wassenberg 6,7 7,5 22,5 11,3 3,8 51,7 Weeze 6,6 9,4 13,1 1,9 2,5 33,4 Wegberg 6,2 1,9 17,8 3,8 1,3 30,9 Weilerswist 2,8 9,4 38,4 5,6 5,0 61,2 Welver 3,4 1,9 15,9 7,5 1,3 30,0 Wenden 0,0 0,0 11,3 8,4 1,3 20,9 Werdohl 13,6 5,6 4,7 10,3 1,3 35,5 Werl 14,1 7,5 20,6 4,7 3,8 50,6 Wermelskirchen 4,0 3,8 22,5 6,6 2,5 39,3 Werne 7,1 3,8 11,3 14,1 3,8 39,9 Werther (Westf.) 3,9 5,6 22,5 8,4 3,8 44,2 Wesel 15,7 5,6 22,5 6,6 5,0 55,3 Wesseling 12,4 11,3 38,4 11,3 5,0 78,3 Westerkappeln 4,0 7,5 22,5 11,3 2,5 47,8 Wetter (Ruhr) 8,5 5,6 25,3 4,7 1,3 45,3 Wettringen 3,3 5,6 11,3 7,5 5,0 32,6 Wickede (Ruhr) 3,4 11,3 6,6 4,7 1,3 27,2 Wiehl 4,0 1,9 17,8 6,6 5,0 35,3 Willebadessen 4,2 0,0 6,6 11,3 2,5 24,5 Willich 2,8 9,4 29,1 8,4 2,5 52,2 Wilnsdorf 0,0 1,9 17,8 7,5 1,3 28,4 Windeck 10,8 1,9 11,3 9,4 0,0 33,3 Winterberg 5,2 1,9 11,3 7,5 0,0 25,8 Wipperfürth 4,5 3,8 15,9 4,7 3,8 32,6 Witten 17,5 11,3 11,3 7,5 5,0 52,5 Wülfrath 8,0 5,6 27,2 3,8 2,5 47,1 Wuppertal 18,2 15,0 15,9 9,4 2,5 61,0 Würselen 10,7 13,1 17,8 9,4 2,5 53,5 Xanten 4,6 5,6 33,8 10,3 5,0 59,3 Zülpich 8,5 5,6 17,8 7,5 0,0 39,4

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Anhang B: Indikatorensteckbriefe

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Derzeitige Wohnungsnachfrage nach preisgünstigem Wohnraum 1.1 Wohngeldempfänger 2017 Datenquelle IT.NRW Anmerkungen: Die im Modell verwendeten Daten auf Ebene der Gemeinden (Stand 31. Dezember 2017) stammen vom IT.NRW. Die Zahl der Wohngeldempfän- ger wird als Anteilswert an allen Haushalten einer Gemeinde im Modell be- rücksichtigt. Hypothese: Mit den Wohngeldempfängern wird eine der wichtigen Nachfragegruppen nach preisgünstigem Wohnraum im Modell berücksichtigt. Je höher der An- teil innerhalb einer Gemeinde ist, desto größer ist die Nachfrage nach preis- günstigem Wohnraum. Durch starke Mietpreiserhöhungen kann das preis- günstige Angebot auf den regionalen Wohnungsmärkten verringert werden und für Wohngeldempfänger wird es schwieriger, Wohnraum mit einem entsprechend günstigen Mietpreisniveau zu finden. Kategorien: Kategorie Kategorie- Wertbereich Wertbereich Verteilung wert mehr als bis Gemeinden 1 0,00 1,5 % 61 % 2 0,25 1,5 % 2,0 % 28 % 3 0,50 2,0 % 2,5 % 8 % 4 0,75 2,5 % 3,0 % 3 % 5 1,00 3,0 % 1 %

Regionale Wohngeldempfänger 2017 Verteilung:

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Derzeitige Wohnungsnachfrage nach preisgünstigem Wohnraum 1.2 Leistungsempfänger SGB XII 2017 Datenquelle IT.NRW Anmerkungen: Die Zahl der Leistungsempfänger gemäß SGB XII stammt aus einer Veröf- fentlichung von IT.NRW (Stand 31. Dezember 2017). Die Zahl der Leis- tungsempfänger gemäß SGB XII (Kapitel 3 und 4) wird als Anteilswert an der Bevölkerung im Modell berücksichtigt. Hypothese: Mit den Leistungsempfängern gemäß SGB XII wird eine der wichtigen Nachfragegruppen nach preisgünstigem Wohnraum im Modell berücksich- tigt. Je höher ihr Anteil innerhalb einer Gemeinde ist, desto größer ist die Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum. Durch starke Mietpreiserhö- hungen kann das preisgünstige Angebot auf den regionalen Wohnungs- märkten verringert werden und für Leistungsempfänger gemäß SGB XII kann es schwieriger werden, Wohnraum mit einem Mietpreisniveau innerhalb der regionalen Mietobergrenzen für die Kosten der Unterkunft zu finden. Kategorien: Kategorie Kategorie- Wertbereich Wertbereich Verteilung wert mehr als bis Gemeinden 1 0,00 1,2 % 26 % 2 0,25 1,2 % 1,4 % 17 % 3 0,50 1,4 % 1,6 % 13 % 4 0,75 1,6 % 1,8 % 12 % 5 1,00 1,8 % 32 %

Regionale Leistungsempfänger SGB XII 2017 Verteilung:

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Derzeitige Wohnungsnachfrage nach preisgünstigem Wohnraum 1.3 Bedarfsgemeinschaften SGB II 2017 Datenquelle Bundesanstalt für Arbeit Anmerkungen: Bei den Daten handelt es sich um eine Sonderauswertung der regionalen Behörde der Bundesanstalt für Arbeit für alle Gemeinden Nordrhein-West- falens mit dem Stand 31.12.2017. Die Zahl wird als Anteilswert an den gesamten Haushalten einer Gemeinde im Modell berücksichtigt. Hypothese: Mit den Bedarfsgemeinschaften gemäß SGB II wird eine der wichtigen Nachfragegruppen nach preisgünstigem Wohnraum im Modell berücksich- tigt. Je höher der Anteil innerhalb einer Gemeinde ist, desto größer ist die Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum. Durch starke Mietpreiserhö- hungen von Mietwohnungen kann das preisgünstige Angebot auf den regionalen Wohnungsmärkten verringert werden und es kann für Bedarfsge- meinschaften gemäß SGB II schwieriger werden, Wohnraum mit einem Mietpreisniveau innerhalb der regionalen Mietobergrenzen für die Kosten der Unterkunft zu finden. Kategorien: Kategorie Kategorie- Wertbereich Wertbereich Verteilung wert mehr als bis Gemeinden 1 0,00 4,0 % 13 % 2 0,25 4,0 % 6,0 % 38 % 3 0,50 6,0 % 8,0 % 21 % 4 0,75 8,0 % 10,0 % 14 % 5 1,00 10,0 % 15 %

Regionale Bedarfsgemeinschaften SGB II 2017 Verteilung:

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Derzeitige Wohnungsnachfrage nach preisgünstigem Wohnraum 1.4 Studierende Wintersemester 2017/2018 Datenquelle IT.NRW Anmerkungen: Die Zahl der Studenten stammt aus der Hochschulstatistik von IT.NRW und umfasst nicht nur die Universitäten, sondern auch öffentliche und private Hochschulen. Die verwendete Studentenzahl entspricht dem Stand für das Wintersemester 2017/2018 und wird als Anteil an der Bevölkerung insgesamt ausgewiesen. Hypothese: Die Studenten sind in Hochschul- und Bildungsstandorten eine wichtige Nachfragegruppe nach preisgünstigem Wohnraum. Die Zahl der Wohn- heimplätze ist zumeist begrenzt und deckt nicht die vorhandene Nachfrage ab. In der Regel werden von dieser Nachfragegruppe keine oder nur be- grenzte Unterstützungsleistungen für die Wohnkosten in Anspruch genom- men. Ein hoher Studentenanteil erhöht den Druck auf das untere Mietpreis- segment innerhalb einer Kommune. Durch starke Mietpreiserhöhungen kann das entsprechende Wohnungsangebot verringert werden und es kommt zu entsprechenden Versorgungsengpässen in der Gemeinde. Kategorien: Kategorie Kategorie- Wertbereich Wertbereich Verteilung wert mehr als bis Gemeinden 1 0,00 0,0 % 85 % 2 0,25 0,0 % 1,0 % 4 % 3 0,50 1,0 % 2,0 % 1 % 4 0,75 2,0 % 3,0 % 2 % 5 1,00 3,0 % 8 %

Regionale Verteilung:

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Derzeitige Wohnungsmarktlage 2.1 Mietwohnungsanteil 2017 Datenquelle IT.NRW, Gebäude- und Wohnungszählung 2011, Fortschreibung F+B Anmerkungen: Der Mietwohnungsanteil 2017 auf einer Fortschreibung auf Basis der Bau- tätigkeit und den Ergebnissen der Gebäude- und Wohnungszählung 2011. Der Mietwohnungsanteil der Bautätigkeit wird auf Basis der Mietwohnungs- anteile der im Zensus 2011 ausgewiesenen Baualter ab 2005 berechnet. Hypothese: Die Höhe des Mietwohnungsbestands am Wohnungsmarkt ist ein wichtiger Indikator für die Ermittlung der Bedeutung der Rechtsverordnung für die regionale Wohnungsmarktlage. Durch einen hohen Mietwohnungsanteil ist die Zahl der von Mieterhöhungen betroffenen Haushalte am gesamten regionalen Wohnungsmarkt deutlich höher. Kategorien: Kategorie Kategorie- Wertbereich Wertbereich Verteilung wert mehr als bis Gemeinden 1 0,00 30,0 % 8 % 2 0,25 30,0 % 40,0 % 38 % 3 0,50 40,0 % 50,0 % 32 % 4 0,75 50,0 % 60,0 % 15 % 5 1,00 60,0 % 7 %

Regionale Mietwohnungsanteil 2017 Verteilung:

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Derzeitige Wohnungsmarktlage 2.2 Bautätigkeit im Verhältnis zur Bevölkerungsentwicklung 2011 bis 2017 Datenquelle IT.NRW Anmerkungen: Das Verhältnis der Bautätigkeit zur Bevölkerungsentwicklung 2011 bis 2017 wurde auf Basis der Daten von IT.NRW ermittelt. Durch den Indikator wird erfasst, ob die regionale Bautätigkeit die Versorgung der neuen Bevöl- kerung auf den regionalen Wohnungsmärkten seit 2011 ermöglicht, ohne eine Berücksichtigung der Leerstandsituation 2011. Hypothese: Die Höhe des Verhältnisses aus Bautätigkeit und Bevölkerungsentwicklung am Wohnungsmarkt ist ein wichtiger Indikator für die Ermittlung einer sich verschärfenden oder entspannenden Wohnungsmarktlage. Durch eine geringe Bautätigkeit im Verhältnis zur Bevölkerungsentwicklung ist davon auszugehen, dass die regionale Wohnungsmarklage angespannter ist als im Zensus 2011 ausgewiesen. Eine ausreichende Bautätigkeit, also die Versorgung der neuen Bevölkerung mit neuen Wohnungen, führt auf den regionalen Wohnungsmärkten zu einer Marktentspannung. Kategorien: Kategorie Kategorie- Wertbereich Wertbereich Verteilung wert mehr als bis Gemeinden 1 0,00 12,0 43 % 2 0,25 1,5 2,0 5 % 3 0,50 1,0 1,5 10 % 4 0,75 0,5 1,0 20 % 5 1,00 0,5 22 %

Regionale Verteilung:

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Derzeitige Wohnungsmarktlage 2.3 Vergleichsmiete Datenquelle F+B-Mietspiegelmiete 2018 Anmerkungen: Die Vergleichsmieten 2018 basieren auf den F+B Mietspiegelmieten, die in einer mehrjährigen Forschungsarbeit aufgebaut wurden und kontinuierlich aktualisiert werden. Aktuell haben, nach Informationen von F+B, 268 Kom- munen in Nordrhein-Westfalen einen eigenen Mietspiegel. Für die restli- chen Kommunen wurde über ein Schätzverfahren die Vergleichsmiete abgeleitet. Hypothese: Die Höhe der Vergleichsmiete zeigt die derzeitige Mietsituation der Haus- halte auf den regionalen Wohnungsmärkten auf. Eine hohe Vergleichs- miete zeigt, dass die Mieterhaushalte bereits derzeit eine hohe Mietbelas- tung haben. Zusätzlich ist sie Indikator für eine angespannte Marktlage, da ein hohes Vergleichsmietniveau sich in der Regel nur ergibt, wenn die Nachfrage das Angebot über einen längeren Zeitraum hinweg übersteigt. Kategorien: Kategorie Kategorie- Wertbereich Wertbereich Verteilung wert mehr als bis Gemeinden 1 0,00 5,00 €/m² 13 % 2 0,25 5,00 €/m² 5,50 €/m² 37 % 3 0,50 5,50 €/m² 6,00 €/m² 28 % 4 0,75 6,00 €/m² 6,50 €/m² 10 % 5 1,00 6,50 €/m² 12 %

Regionale F+B Vergleichsmieten 2018 Verteilung:

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Derzeitige Wohnungsmarktlage 2.4 Angebotsmiete 2015/17 Datenquelle F+B-Angebotsmieten

Anmerkungen: Die F+B Angebotsmieten basieren auf den Angebotsdaten der ImmoDaten GmbH für das Teilsegment angebotene Wohnungen mit einer Wohnungs- größe von 35 m² bis 80 m², die von F+B bereits seit mehreren Jahren aufbereitet werden. Es wurde der Durchschnitt der Angebotsmieten für die Jahre 2015 bis 2017 verwendet, mit einer stärkeren Berücksichtigung der aktuelleren Mietwerte. Hypothese: Die Höhe der Angebotsmieten zeigt die aktuelle Mietpreissituation auf den regionalen Wohnungsmärkten. Eine hohe Angebotsmiete zeigt, dass die Mieterhaushalte bei Neuanmietung eine hohe Mietbelastung haben werden. Zusätzlich ist sie Indikator für eine angespannte Marktlage, da ein hohes Angebotsmietniveau sich in der Regel nur ergibt, wenn die Nachfrage das Angebot über einen längeren Zeitraum hinweg übersteigt. Kategorien: Kategorie Kategorie- Wertbereich Wertbereich Verteilung wert mehr als bis Gemeinden 1 0,00 5,00 €/m² 4 % 2 0,25 5,00 €/m² 6,00 €/m² 41 % 3 0,50 6,00 €/m² 7,00 €/m² 40 % 4 0,75 7,00 €/m² 8,00 €/m² 10 % 5 1,00 8,00 €/m² 5 %

Regionale Angebotsmieten 2015/17 Verteilung:

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Derzeitige Wohnungsmarktlage 2.5.1 Angebotsmietenentwicklung der letzten fünf Jahre – Wohnungen bis 40 m² Datenquelle F+B-Angebotsmieten Anmerkungen: Die F+B Angebotsmieten basieren auf den Angebotsdaten der ImmoDaten GmbH, die von F+B bereits seit mehreren Jahren aufbereitet werden. Es wurde für das Teilsegment der angebotenen Bestandswohnungen mit einer Wohnungsgröße bis 40 m² die relative Mietpreisentwicklung der Jahre 2012/13 bis 2017/18 analysiert. Hypothese: Die Entwicklung der Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren zeigt die Dynamik auf dem regionalen Mietwohnungsmarkt. Eine hohe positive Ent- wicklung der Angebotsmieten deutet auf eine Anspannungssituation auf dem jeweiligen Mietwohnungsmarkt hin, wodurch die ausreichende Versor- gung zu angemessenen Bedingungen derzeit und kurzfristig gefährdet ist. Daneben ist die Entwicklung der Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren entscheidend für die Mietpreissituation in den nächsten fünf Jahren, da diese Mieten einen erheblichen Bestandteil bei der Bildung der zukünftigen Vergleichsmieten darstellen. Kategorien: Kategorie Kategorie- Wertbereich Wertbereich Verteilung wert mehr als bis Gemeinden 1 0,00 + 5,0 % 6 % 2 0,25 + 5,0 % + 10,0 % 16 % 3 0,50 + 10,0 % + 15,0 % 28 % 4 0,75 + 15,0 % + 20,0 % 34 % 5 1,00 + 20,0 % 16 %

Regionale Angebotsmietenentwicklung Verteilung: der letzten 5 Jahre Wohnungsgröße bis 40 m²

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Derzeitige Wohnungsmarktlage 2.5.2 Angebotsmietenentwicklung der letzten fünf Jahre – Wohnungen 40 m² bis 60 m² Datenquelle F+B-Angebotsmieten Anmerkungen: Die F+B Angebotsmieten basieren auf den Angebotsdaten der ImmoDaten GmbH, die von F+B bereits seit mehreren Jahren aufbereitet werden. Es wurde für das Teilsegment der angebotenen Bestandswohnungen mit einer Wohnungsgröße 40 m² bis 60 m² die relative Mietpreisentwicklung der Jahre 2012/13 bis 2017/18 analysiert. Hypothese: Die Entwicklung der Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren zeigt die Dynamik auf dem regionalen Mietwohnungsmarkt. Eine hohe positive Ent- wicklung der Angebotsmieten deutet auf eine Anspannungssituation auf dem jeweiligen Mietwohnungsmarkt hin, wodurch die ausreichende Versor- gung zu angemessenen Bedingungen derzeit und kurzfristig gefährdet ist. Daneben ist die Entwicklung der Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren entscheidend für die Mietpreissituation in den nächsten fünf Jahren, da diese Mieten einen erheblichen Bestandteil bei der Bildung der zukünftigen Vergleichsmieten darstellen. Kategorien: Kategorie Kategorie Wertbereich Wertbereich Verteilung -wert von bis unter Gemeinden 1 0,00 + 5,0 % 9 % 2 0,25 + 5,0 % + 10,0 % 21 % 3 0,50 + 10,0 % + 15,0 % 36 % 4 0,75 + 15,0 % + 20,0 % 27 % 5 1,00 + 20,0 % 9 %

Regionale Angebotsmietenentwicklung Verteilung: der letzten 5 Jahre Wohnungsgröße 40 bis 60 m²

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Derzeitige Wohnungsmarktlage 2.5.3 Angebotsmietenentwicklung der letzten fünf Jahre – Wohnungen 60 m² bis 80 m² Datenquelle F+B-Angebotsmieten Anmerkungen: Die F+B Angebotsmieten basieren auf den Angebotsdaten der ImmoDaten GmbH, die von F+B bereits seit mehreren Jahren aufbereitet werden. Es wurde für das Teilsegment der angebotenen Bestandswohnungen mit einer Wohnungsgröße 60 m² bis 80 m² die relative Mietpreisentwicklung der Jahre 2012/13 bis 2017/18 analysiert. Hypothese: Die Entwicklung der Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren zeigt die Dynamik auf dem regionalen Mietwohnungsmarkt. Eine hohe positive Ent- wicklung der Angebotsmieten deutet auf eine Anspannungssituation auf dem jeweiligen Mietwohnungsmarkt hin, wodurch die ausreichende Versor- gung zu angemessenen Bedingungen derzeit und kurzfristig gefährdet ist. Daneben ist die Entwicklung der Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren entscheidend für die Mietpreissituation in den nächsten fünf Jahren, da diese Mieten einen erheblichen Bestandteil bei der Bildung der zukünftigen Vergleichsmieten darstellen. Kategorien: Kategorie Kategorie- Wertbereich Wertbereich Verteilung wert von bis unter Gemeinden 1 0,00 + 5,0 % 9 % 2 0,25 + 5,0 % + 10,0 % 25 % 3 0,50 + 10,0 % + 15,0 % 35 % 4 0,75 + 15,0 % + 20,0 % 22 % 5 1,00 + 20,0 % 9 %

Regionale Angebotsmietenentwicklung Verteilung: der letzten 5 Jahre Wohnungsgröße 60 bis 80 m²

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Derzeitige Wohnungsmarktlage 2.5.4 Angebotsmietenentwicklung der letzten fünf Jahre – Wohnungen ab 80 m² Datenquelle F+B-Angebotsmieten Anmerkungen: Die F+B Angebotsmieten basieren auf den Angebotsdaten der ImmoDaten GmbH, die von F+B bereits seit mehreren Jahren aufbereitet werden. Es wurde für das Teilsegment der angebotenen Bestandswohnungen mit einer Wohnungsgröße ab 80 m² die relative Mietpreisentwicklung der Jahre 2012/13 bis 2017/18 analysiert. Hypothese: Die Entwicklung der Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren zeigt die Dynamik auf dem regionalen Mietwohnungsmarkt. Eine hohe positive Ent- wicklung der Angebotsmieten deutet auf eine Anspannungssituation auf dem jeweiligen Mietwohnungsmarkt hin, wodurch die ausreichende Versor- gung zu angemessenen Bedingungen derzeit und kurzfristig gefährdet ist. Daneben ist die Entwicklung der Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren entscheidend für die Mietpreissituation in den nächsten fünf Jahren, da diese Mieten einen erheblichen Bestandteil bei der Bildung der zukünftigen Vergleichsmieten darstellen. Kategorien: Kategorie Kategorie- Wertbereich Wertbereich Verteilung wert mehr als bis Gemeinden 1 0,00 + 5,0 % 5 % 2 0,25 + 5,0 % + 10,0 % 20 % 3 0,50 + 10,0 % + 15,0 % 38 % 4 0,75 + 15,0 % + 20,0 % 28 % 5 1,00 + 20,0 % 9 %

Regionale Angebotsmietenentwicklung Verteilung: der letzten 5 Jahre Wohnungsgröße ab 80 m²

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Zukünftige Wohnungsmarktlage – Risikoindikator 3. Anteil der Sozialwohnungen mit auslaufender Mietpreisbindung 2017 bis 2019 zum Mietwohnungsbestand 2017 Datenquelle NRW.Bank, IT.NRW, Fortschreibung F+B Anmerkungen: Der Anteil der Sozialwohnungen, die von 2017 bis 2030 aus der Preisbin- dung fallen, beruht auf einer Fortschreibung des derzeitigen Sozialwoh- nungsbestands auf Basis der derzeitigen Rahmenbedingungen durch die NRW.Bank und aus dem Mietwohnungsanteil 2017 (Fortschreibung durch F+B). Hypothese: Der Anteil der Sozialwohnungen, die bis 2030 aus der Mietpreisbindung fallen, am Mietwohnungsbestand ist ein Risikoindikator, der einen Teil des Gültigkeitszeitraums der Rechtsverordnung berücksichtigt. Es ist ein wichtiger Indikator dafür, welcher zukünftigen Mietbelastung die Haushalte mit einem geringen Einkommen möglicherweise ausgesetzt sind. Ein hoher Anteil von aus der Preisbindung fallenden Sozialwohnungen am Mietwoh- nungsmarkt ist ein hohes Risikopotenzial für die betroffenen Haushalte, da mit einer entsprechenden Mietanpassung im Rahmen der gesetzlichen Grundlagen zu rechnen ist. Kategorien: Kategorie Kategorie- Wertbereich Wertbereich Verteilung wert von bis unter Gemeinden 1 0,00 1,0 18 % 2 0,25 1,0 2,0 22 % 3 0,50 2,0 3,0 20 % 4 0,75 3,0 4,0 18 % 5 1,00 4,0 22 %

Regionale Anteil der Sozialwohnungen mit auslaufender Mietpreisbindung Verteilung: 2017 bis 2019 zum Miet- wohnungsbestand 2017