Seniorencomplexen Onder De Loep

ktuin Energielabel verbeteren

Bredere galerij

Grotere balkons

Doelgroepwijziiging

Maisonnettes met privé tuin

SENIORENCOMPLEXEN ONDER DE LOEP

EEN STRATEGISCH MODEL VOOR VASTGOED INTRODUCTIE

De verzorgingsstaat heeft in de jaren mee voor dit soort vraagstukken een ´60 en ´70 gezorgd voor de bouw oplossing kan worden gevonden. Deze van veel seniorenfl ats. De wijk IJs- documentatie beschrijft de methodiek selmonde in Rotterdam is een typisch die is toegepast op de vier complexen voorbeeld van een wijk waar veel van in IJsselmonde (zie fi guur 0.2). De ge- dergelijke complexen gebouwd zijn. bouwen worden stuk voor stuk beschre- Aan deze woongebouwen lag des- ven en geanalyseerd. Daarbij wordt tijds een moderne opvatting over de een link gelegd tussen een analyse van samenleving en ouderenhuisvesting het gebied waarin het complex zich ten grondslag. Of die opvatting en bevindt en een verkenning van de mo- bijbehorende bouwvorm nog steeds gelijkheden die het gebouw zelf heeft. bruikbaar is voor huidige bewoners is Vervolgens worden perspectieven maar zeer de vraag. Deze rapportage aangedragen voor de toekomst van de beschrijft de strategische analyse en complexen. methodologie van vier seniorencomplexen in de wijk IJsselmonde. Door stap voor stap te beschrijven hoe tot de gekozen oplossingen is gekomen, Sinds een aantal jaren zien we bij de waarbij alternatieven en generieke ex-zorgappartementengebouwen maatregelen zijn benoemd, is deze stud- een probleem ontstaan. De woningen ie exemplarisch voor strategisch onder- raken niet meer automatisch gevuld, zoek naar dergelijke seniorencomplexen. de doelgroep wordt verbreed, de zorg Toch hebben we ons niet laten verleiden verdwijnt uit het gebouw en meer wo- dit document tot een ‘toolkit’ te redu- ningen staan leeg. De urgentie om in te ceren. De strategieën en sets maatrege- grijpen neemt daarmee toe, maar ver- len zijn zo concreet en kwantifi ceerbaar moedelijk is de staat van onderhoud voor deze panden uitgewerkt dat hier- niet de oorzaak van de ontstane pro- mee een vergelijkende variantenstudie blematiek. Wat is de toekomstwaarde en haalbaarheidsonderzoek kon worden van deze complexen en welke aan- gedaan. Daarmee denken we dat deze passingen zijn ervoor nodig om deze methodiek bruikbaar en begrijpbaar is kansen te verzilveren? voor vastgoedeigenaren, ontwerpers, beheerders en gebruikers en iets meer Veldacademie en Woonbron werken sa- inzicht geeft in de afwegingen die door men aan een instrumentarium waar- elk van de partijen gemaakt worden.

2 Figuur 0.1: Groot-IJsselmonde (bron: K. Hage, 2005)

PORTFOLIO

ANALYSE

SCENARIO’S

OPGAVE

LIJST MAATREGELEN PERSPECTIEF

SET MAATREGELEN

TOETSING

Figuur 0.2: Stappenplan STRATEGIE Veldacademie

3 1. ANALYSE

PIN PIN ok

PIN PIN

WGB De Kreek P

PIN P

HaastrechtstrHaastrechtstraa P

solitaire winkels makelaardij coffeeshop retail pinautomaat buit winkelcluster restaurant zorg consulting

sportschool € P € snackbar pinautomaat binn supermarkt € belhuizen € financiële instelling postkantoor bedrijventerrein

garage creatieve industrie levensbehoefte spec. uiterlijke verzorging café pompstation brievenbus

P 4

P IJsselmonde is een Rotterdamse deelgemeente in het zuidoosten van de stad. Er wonen zo’n 60.000 mensen verdeeld over 4 wijken (Groot IJsselmonde, Oud-IJssel- monde, Lombardijen en Beverwaard). De

r geanalyseerde complexen liggen in de wijk Groot-IJsselmonde. Centraal gelegen is winkelcentrum Keizerswaard, dat

Tuynenburghflat als voorzieningencluster fungeert. IJssel- monde functioneert min of meer als stad op zich en is in de jaren ‘60 en ‘70 gebouwd volgens modernistische principes. Flats T B en grondgebonden woningen wisselen elkaar af. IJsselmonde heeft een inwoners- bestand dat relatief op leeftijd is, na Om- moord bevat de deelgemeente de grootste populatie 65-plussers van Rotterdam. Op leefbaarheid scoort de deelgemeente redelijk tot goed, waarop Beverwaard een Beverburg uitzondering vormt.

Groot-IJsselmonde vormt het centrum van de deelgemeente IJsselmonde en is tevens de grootste wijk van de deelgemeente. De vier servicefl ats zijn te herkennen aan de labels met de namen De Kreek, Schuilburgh, Beverburgh en Tuynenburghfl at. De wijk is middels de leefveldenanalyse van Veldacademie geanalyseerd, waarbij voorzie-

ningen in kaart zijn gebracht en gesorteerd T Schuilburgh naar ‘leefveld’. Clusters van voorzieningen uit meerdere leefvelden met verblijfskwaliteit worden als ‘ankerpunt’ gemarkeerd. Duidelijk zichtbaarP is de centrale betekenis van Keizerswaard in de opzet van de wijk. De overige ankerpunten zijn (gelezen met de klok mee) de winkelcentra Prinsenplein, Kouwenoord, Kerstendijk en Kreekplein. P P De kaart laat tevens de ligging van de com-

ten T 21 tramlijn ok OK-punten apotheek wijkgebouw plexen zien ten opzichte van voorzieningen, nen B 36 buslijn tandarts zorgen hulpdiensten en het openbaar ver- spoorlijn Veldacademiehuisarts voer.

P Tuynenburghflat

WGB De Kreek

2 20

B 70 76 T 9090 91 9292

Woongebouw De Kreek ligt in de buurt De Tuyenburghfl at ligt in de buurt Groen- Kreekhuizen tegenover het Wartburg Col- hagen-Tuinenhoven. Het woongebouw is lege. Op loopafstand bevindt zich station redelijk slecht gesitueerd ten opzichte van Lombardijen, Zorgboulevard Rotterdam voorzieningen: het winkelcentrum Prinsen- en Kreekplein met diverse winkels en dien- plein en de dichtsbijzijnde bushalte liggen sten. De dichtsbijzijnde bus- en tramhalte op 500 meter afstand. bevinden zich op 350 meter.

Figuur 1.1: De Kreek Figuur 1.2: Tuynenburghfl at

6 B

Beverburg

okk T T Schuilburgh B

De Schuilburgh ligt in IJsselmonde centrum, De Beverburgh ligt ook in IJsselmonde temidden van eengezinswoningen. Het centrum. Het gebouw ligt tegenover gebouw ligt op loopafstand van winkelcen- verpleeghuis Meerweide en op loopafstand trum Keizerswaard. Een bus- en tramhalte van winkelcentrum Keizerswaard en Prinsen- bevinden zich op maximaal 250 meter. plein. Een bus- en tramhalte bevinden zich op maximaal 100 meter.

FiguurVeldacademie 1.3: Schuilburgh Figuur 1.4: Beverburgh

7 WOONGEBOUW DE KREEK goed geisoleerd zijn. Ook zijn er koude- bruggen in de vloeren te vinden. Woongebouw De Kreek neemt een vrije en uitzonderlijke positie in binnen de Sociale structuur buurt Kreekhuizen. Het complex heeft In de Kreek is naast een grote recreatie- meerdere vleugels en bevat apparte- ruimte op de begane grond een aantal facili- menten verdeeld over twaalf woonlagen, taire ruimtes opgenomen (zie fi guur 1.2). De zowel voor senioren als voor andere doel- huismeester speelt een belangrijke rol in het groepen. Het zuidwestblok is het hoogst handhaven en klussen binnen de fl at. en bevat relatief kleine appartementen die worden ontsloten door een midden- gang, terwijl de andere bouwdelen uit galerijwoningen bestaan. Een collectieve recreatieruimte op de begane grond geeft toegang tot een grote tuin die alleen toegankelijk is voor de bewoners.

Programmatisch

=1 procent Figuur 1.5: Plattegrond begane grond

SWOT

Woonoppervlak Woonoppervlak De Kreek hor Verkeersruimte vert Verkeersruimte ruimtes Collectieve ruimte Ongeïsoleerde Overige ruimte Pluspunten = 250 m2 >m2 gevarieerd woningaanbod gevarieerde recreatieruimtes logeerwoning aanwezig beveiligingscamera’s aanwezig Minpunten Verkeersruimte vert Verkeersruimte Ongeïsoleerde ruimte ruimte Ongeïsoleerde Woonoppervlak Woonoppervlak De Kreek hor Verkeersruimte ruimtes Collectieve Overige ruimte woningen zijn niet levensloopbe- Bouwkundig stendig Vanwege de bouwmethode van de fl at (mid- >m2 2-kamer appartementen zijn erg dels tunnelbekisting) is er in beperkte vorm klein mogelijkheid tot aanpassing. Binnen de niet overal dubbelglas aanwezig woningen is heel veel verandering mogelijk, P geen speciale scootmobielstalling maar doorbraken tussen verschillende >m2 bergingsruimte ontbreekt woningen zijn juist lastiger. De huidige gevels zijn gemaakt van houtskeletbouw-elementen die niet

8 DE TUYNENBURGHFLAT bezocht. Er is geen huismeester, wel een onderhoudsmedewerker. De Tuynenburgh is een fl at aan de rand van de wijk Groot-IJsselmonde, gelegen aan de A16. De 118 woningen hebben een 50+label en bestaan uit twee- en driekamerappartementen. Het gebouw is getransformeerd in 1992, waarbij ruimere Figuur 1.6: Plattegrond 1e verdieping Tuynen- balkons aan de appartementen zijn toe- burgh (bron: Archief Woonbron Hoogvliet, 1991) gevoegd. Bij deze verbouwing is de ver- pleegafdeling uit het gebouw verdwenen. SWOT

Programmatisch Pluspunten kunststof kozijnen met dubbelglas =1 procent berging aanwezig schilderwerk Minpunten hoge drempels van keuken naar balkon Verkeersruimte vert Verkeersruimte Woonoppervlak Woonoppervlak Tuynenburgh hor Verkeersruimte ruimtes Collectieve ruimte Ongeïsoleerde Overige ruimte recreatieruimte is klein

= 250 m2 P scootmobielstalling ontbreekt logeerkamer ontbreekt Verkeersruimte vert Verkeersruimte Woonoppervlak Woonoppervlak Tuynenburgh hor Verkeersruimte ruimtes Collectieve ruimte Ongeïsoleerde Overige ruimte

Bouwkundig Ook de Tuynenburgh is middels een tunnelbekisting gebouwd. In 1992 is de fl at getransformeerd. Daarbij is ondermeer door het plaatsen van dubbelglas de energieprestatie van het gebouw verbeterd. Ook is het grootste deel van de appartementen samengevoegd van drie naar twee waardoor grotere woningen zijn ontstaan.

Sociale structuur Er is binnen de Tuynenburgh op dit moment geen sprake van een sterke sociale cohesie. Er wordt een aantal activiteiten georganiseerd voor bewoners maar die worden matig

9 DE SCHUILBURGH Sociale structuur In de gemeenschappelijke ruimte worden De Schuilburgh is een klein wooncom- met enige regelmaat activiteiten georgani- plex ten zuiden van winkelcentrum seerd. Verder heeft de huismeester een be- Keizerswaard. Het gebouw biedt naast langrijke rol, ook in het uit elkaar houden van seniorenwoningen onderdak aan bijzon- bewoners die ruzie met elkaar krijgen. dere doelgroepen, waaronder een groep bewoners met korsakov en een groep zwakbegaafde bewoners. Het gebouw heeft een L-vormige plattegrond waarin 91 woningen, een recreatieruimte en een kapper zijn gehuisvest.

Programmatisch

=1 procent Figuur 1.7 Plattegrond 1e verdieping Schuilburgh (bron: Archief Woonbron Hoogvliet, 1975) SWOT

Schuilburgh Verkeersruimte vert Verkeersruimte Woonoppervlak Woonoppervlak hor Verkeersruimte ruimtes Collectieve ruimte Ongeïsoleerde Overige ruimte Pluspunten = 250 m2 logeerkamer aanwezig wasserette aanwezig recreatieruimte aanwezig dubbelglas in recreatieruimte

Schuilburgh Minpunten Verkeersruimte vert Verkeersruimte Woonoppervlak Woonoppervlak hor Verkeersruimte ruimtes Collectieve ruimte Ongeïsoleerde Overige ruimte veel achterstallig onderhoud Bouwkundig handmatig te bedienen zonne- De Schuilburgh heeft door zijn L-vormige schermen plattegrond en lage bouwhoogte van maxi- verlichting in recreatieruimte maal vier verdiepingen een ander karakter P scootmobielstalling ontbreekt dan de drie overige seniorencomplexen. Net fi etsenstalling is te klein als de andere complexen is ook de Schuil- geen videofoon bij hoofdentree burgh geconstrueerd door middel van tun- geen sleutelplan nelbekisting. Dit bied net als bij de andere complexen een zekere vorm van fl exibiliteit met betrekking tot samenvoeging van de appartemen-ten.

10 DE BEVERBURGH Sociale structuur Binnen de Beverburgh is een kleine groep Woongebouw De Beverburgh ligt in het mensen actief. Zo is er een biljartvereniging centrum van IJsselmonde. De 200 galerijen worden er excursies georganiseerd. woningen zijn verdeeld over 8 bouwlagen In de recreatieruimte worden soms en gebouwd in een L-vorm die beschut- verjaardagen gevierd. Deze ruimte kan op ting geeft aan een ruime tuin. Alle wo- aanvraag worden gebruikt. Een groot aantal ningen hebben een 55+label. In de plint bewoners van de Beverburgh komt niet vaak van het gebouw is een collectieve ruimte buitenshuis. met kleine bibliotheek te vinden. Op de bovenste verdieping bevindt zich een logeerwoning.

Programmatisch

=1 procent

Beverburgh vert Verkeersruimte Woonoppervlak Woonoppervlak hor Verkeersruimte ruimtes Collectieve ruimte Ongeïsoleerde Overige ruimte Figuur 1.8 Plattegrond begane grond Beverburgh = 250 m2 (bron: Archief Woonbron Hoogvliet, 1979)

SWOT

Pluspunten Verkeersruimte vert Verkeersruimte Woonoppervlak Woonoppervlak Beverburgh hor Verkeersruimte ruimtes Collectieve ruimte Ongeïsoleerde Overige ruimte recreatieruimte aanwezig logeerkamer aanwezig Bouwkundig fi etsenstalling aanwezig Ook de Beverburgh is gebouwd door middel bakker (eens in de week) van een tunnelbekisting. Dit betekent dat beveiligingscamera’s elke woning constructief stabiel is. Hierdoor Minpunten is er in beperkte mate mogelijkheid tot aan- woningen zijn niet levensloopbe- passing. stendig Alle woningen zijn middels galerijen ont- dubbelglas niet overal sloten. De verbindingen van de galerijen met zorgfaciliteiten ontbreken de verdiepingsvloeren zijn vaak slecht ge- bergingsruimte ontbreekt isoleerd. Ook de gevels van houtskeletbouw P stallingsplekken voor scootmo isoleren matig. biels beperkt geen warme maaltijden

Veldacademie

11 2. SCENARIO’S

Het toekomstperspectief van de senioren- Zelfbeschikking is belangrijker dan het deel complexen is mede afhankelijk van de uitmaken van een groep. manier waarop de samenleving zich in de komende jaren ontwikkelt. Hierin is een Kritische en mondige burgers aantal algehele trends waar te nemen die Een andere ontwikkeling is dat het welvaarts- vrijwel zeker zullen doorzetten, maar ook niveau is toegenomen waardoor comfort- en een aantal variabelen die kunnen leiden woonwensen zijn gestegen. Technologische tot verschillende scenario’s. ontwikkelingen dienen het individu die niet passief en afwachtend is maar opkomt voor Nederland vergrijst in hoog tempo. de eigen belangen en de wegen kent om zelf Door de geboortegolf van na de oor- voor die belangen op te komen. log komen er nu jaarlijks grote aantallen ouderen bij en de levensverwachting van Toegenomen mobiliteit deze mensen neemt ook toe. Dit feno- Over alle leeftijden heen is de mobiliteit toe- meen heet dubbele vergrijzing. genomen. Zowel de dagelijkse actieradius als IJsselmonde kent een relatief hoog aandeel de verhuisgeneigdheid wordt groter. Het is senioren en een bijbehorend woningbe- niet meer vanzelfsprekend dat mensen hun stand. Toch zien we dat de ouderen van de leven lang in dezelfde wijk of stad blijven toekomst andere eisen en verwachtingen wonen. De kritische consument haalt (woon) hebben met betrekking tot het wonen waar- producten daar waar deze te krijgen zijn en door de bestaande seniorencomplexen zich zijn of haar netwerk is niet meer gebonden niet automatisch lenen voor deze groeiende aan de fysieke woonomgeving. doelgroep. We bekijken daarom vier typen doelgroepen en de eisen die zij stellen aan de SENIOREN inrichting van de woning en woonomgeving. In 2040 is 25,6% van de Nederlandse be- ALGEMENE TRENDS volking 65 jaar of ouder, dat zijn 4,6 miljoen mensen. Rond 2050 is 10% van de bevolking Individualisering en zelfredzaamheid 80-plus. De individualisering is een proces dat al en- kele decennia gaande is. Mensen zien zich- Leefstijl zelf als individu met unieke wensen en be- De senior van nu wil niet oud zijn en vooral hoeften en willen niet in een hokje geplaatst niet oud gevonden worden. Hij/zij staat worden. In het verlengde daarvan willen ze midden in het leven en heeft een grote be- zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen hoefte aan zelfsturing. Huidige en toekom- of in elk geval zelf keuzes kunnen maken. stige ouderen hebben een betere sociaal- Veldacademie

12 economische positie en zijn, mede door scholing, beter in staat tot zelfbeschikking. STUDENTEN De groep kwetsbare ouderen neemt de komende twintig jaar toe van 700.000 tot Op 1 oktober 2011 waren er 666.859 stu- een miljoen. Het stimuleren van activiteit, denten in Nederland. Rotterdam kent ruim niet alleen in de individuele sfeer, maar ook 53.000 voltijds WO en HBO studenten. sociaal en maatschappelijk is gewenst en zal de kwetsbaarheid verminderen. Wonen Op dit moment wonen studenten vaak in Ouderen van de reguliere woningbouw. In de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2012 staat toekomst hebben vermeld dat Rotterdam binnen een termijn van 7 jaar 2.740 studentenwoningen moet andere woonwensen. bouwen. Het gaat hier om 410 kamers met gedeelde voorzieningen, 1.330 kamers met Wonen eigen voorzieningen en 1.010 zelfstandige Het overgrote deel van de senioren maakt woningen. gebruik van de reguliere woningmarkt. Thu- iswonende ouderen die daar zorg STARTERS ontvangen, worden een steeds omvang- rijkere groep. Tot deze doelgroep worden bewoners gerekend die voor het eerst een zelfstandige GEZINNEN woning betrekken.

Het aantal gezinnen in Groot-IJsselmonde is Economie 7.400, waarvan circa 50% kinderen heeft. Momenteel wordt er door starters minder gekocht dan voorheen vanwege de huidige Verhuisbewegingen staat van de woningmarkt. Het is voor star- Uit de Zuidelijke Tuinsteden vertrekken ters moeilijker dan voorheen om een hypo- gemiddeld meer gezinnen dan er binnen- theek te krijgen. Het WoON rapport uit 2012 komen. Het aantal gezinnen groeit in wijken laat zien dat het aantal kooptransacties ten waarin nieuwe huizen staan in een groen- opzichte van 2009 verminderd is met 19%. stedelijk en rustig woonmilieu (zoals Een trend op langere termijn is dat huren Hoog-vliet Noord, Nesselande en Hoek van voor starters aantrekkelijker lijkt dan kopen. Holland). Woonwensen Woonwensen Huren of kopen is geen wens, maar een De ideale gezinswoning heeft een tuin, vol- mogelijkheid die zich voordoet. Naast een doende parkeergelegenheid en staat in afhankelijkheid van opleidingsniveau en een verkeersluwe straat vlakbij een school. deskundigheid is de afweging tussen kopen of huren conjunctuurgevoelig. Veldacademie

13 Vanuit de algemene en variabele trends in Toekomstbeeld de maatschappij en op de woningmarkt van Inkomensklassenmaatschappij IJsselmonde zijn verschillende scenario’s (zwakke economie, individuele samenleving) denkbaar. Door trends te clusteren zijn vier globale richtingen te onderscheiden die In dit scenario is zelfredzaamheid een variëren naar economische conjunctuur dominant thema, wat leidt tot een groter en de mate van collectiviteit in de samen- verschil tussen arm en rijk. Wie het zich leving. kan veroorloven zorgt goed voor zich-

zelf en koopt particulier zorg in. De collectieve voorzieningen zijn daarente- Toekomstbeeld gen sober. Energie wordt een kostbaar Consumptiemaatschappij goed en verzorgingshuizen bestaan niet. (sterke economie, individuele samenleving) De bewoners van IJsselmonde maken gebruik van de collectieve voorzieningen die Dit scenario kenmerkt zich door welvaart en niet door meer welvarenden van buiten de een passieve rol van bewoners, waardoor deelgemeente worden bezocht. er weinig noodzaak tot verandering is. Veel bestaande systemen zetten zich door, de rol Toekomstbeeld van overheid, zorgen nutsbedrijven is die Innovatiemaatschappij van voorzienende dienstverlener. (sterke economie, collectieve samenleving) Daarbij zullen de kosten van energie toenemen. IJsselmonde is in dit scenario geen Het meest voorspoedige denkbeeld wanneer aantrekkelijk gebied. Wie de mogelijkheid de economische voorspoed gezamenlijk heeft woont in het centrum van Rotterdam wordt ingezet voor investering in het alge- of in de modernere buitenwijken. De koop- meen belang. Kort gezegd wordt alles steeds kracht van de inwoners van IJsselmonde ligt beter voor iedereen: de zorg, het onderwijs, ver onder het Nederlands gemiddelde. het openbaar vervoer en duurzame energie. In dit scenario zal meer dienstverlening in We kunnen vier de complexen worden gewenst, terwijl deze op dit moment juist uit de gebouwen ver- extreme scenario’s dwenen is. Het ziekenhuis zal een belangrijke rol spelen in het leveren van zorg. Omdat onderscheiden. de bereikbaarheid van IJsselmonde groter is,

14 zal er ook meer vraag ontstaan naar koop- Maatschappij gebaseerd op samenred- woningen voor gezinnen en naar studenten- zaamheid woningen. Het collectief organiseren van (zwakke economie, collectieve samenleving) duurzame energieopwekking zal van invloed zijn op de openbare ruimte, het vastgoed en Samenredzaamheid staat voor lokale collec- organisatiestructuren. tieven die los van de overheid zorgdragen voor hun eigen voorzieningenniveau. Daar- bij valt te denken aan energieopwekking,

(mantel)zorg, verzekeringen, activiteiten en voedselproductie. Voor IJsselmonde zou dit betekenen dat col- lectieven met een mix aan huishoudentypes in en rondom de complexen wonen, waarbij de eisen aan de energieprestatie van de woningen toenemen en de behoefte aan collectieve binnen- en buitenruimten groeit.

Sterke economie Zwakke economie

1. 2. Individuele samenleving Consumptiemaatschappij Inkomensklassenmaatschappij

3. 4. Collectieve samenleving Innovatiemaatschappij Maatschappij gebaseerd op samenredzaamheid

Figuur 2.1: Vier toekomstbeelden Veldacademie

15 3. OPGAVE

Afhankelijk van de geschetste scena- INKOMENSKLASSEN rio’s zal er een groter of kleiner verschil MAATSCHAPPIJ ontstaan tussen de gewenste en de huidige situatie van de panden. Het over- Energie bruggen van dit verschil leidt tot een De energiekosten zullen sterk toenemen. Om preciezere defi nitie van de opgave. De de woonlasten van bewoners draagbaar te werkelijkheid zal zich nooit geheel vol- houden moeten de woningen worden gere- gens één van de scenario’s ontwikkelen, noveerd om de energieprestatie te verbe- er zal zich altijd een combinatie voordoen. teren. Voor een deel berust het dus op een keuze van de vastgoedeigenaar binnen welk sce- Collectiviteit nario een pand geplaatst wordt. Door het Verzorgingshuizen zullen in dit scenario niet precies defi niëren van de opgave voor de meer bestaan. Welvarende ouderen kopen verschillende scenario’s kan deze keuze zorg aan huis in of een plek in een particu- worden vergemakkelijkt en een eerste in- liere instelling. De huidige seniorencom- zicht worden verkregen in de omvang van plexen komen in aanmerking als goedkope de opgave. woonvorm voor de minder draagkrachtige laag van de samenleving, waarbij de col- CONSUMPTIEMAATSCHAPPIJ lectieve ruimten niet of nauwelijks zullen worden gebruikt. Techniek In dit scenario zal ICT en media geïntegreerd zijn in het wonen. Om deze nieuwe tech- Er zal een verschil nieken succesvol te laten zijn, dient de ener- ontstaan tussen de giehuishouding van het vastgoed te worden aangepast. De systemen dienen transparant gewenste en daad- en adaptief te zijn. werkelijke situatie. Woningbezit De vraag naar de koopwoningen zal in dit scenario hoger zijn dan in de huidige situatie. Deze vraag sluit niet aan bij het huidige aanbod van de woningcorporaties. De appartementen in de huidige staat en context zijn vermoedelijk niet aantrekkelijk genoeg voor de verkoop. Veldacademie

16 Figuur 3.1: In verschillende scenario’s zal de afstand tussen gewenste en bestaande situatie van het vastgoed (en daarmee de mate van ingreep die nodig is om dit te overbruggen) verschillen.

INNOVATIEMAATSCHAPPIJ SAMENREDZAAMHEID- MAATSCHAPPIJ Verzorging Ouderen wensen in dit scenario dat zorg- Informele zorg diensten dichtbij hun woning aanwezig Mantelzorg en familiaire zorg zullen een be- zijn. Het bestaande vastgoed zou zo kunnen langrijke rol spelen in de ouderenzorg. Een worden aangepast dat de zorgdiensten ín gediff erentieerd woningaanbod in en om de het gebouw worden ondergebracht en een bestaande seniorencomplexen is daarbij van functie hebben voor de hele buurt. belang.

Openbaar vervoer Mobiliteit In dit scenario zal het OV-netwerk in Rot- De lage mobiliteit in dit scenario zal zorgen terdam worden uitgebreid waardoor Groot- voor introverte buurten. Er zal behoefte IJsselmonde beter bereikbaar is. Daardoor ontstaan aan collectieve binnen- en buiten- zal deze wijk ook aantrekkelijk worden voor ruimten. studenten en starters. Het woningaanbod zal hierop in moeten spelen. Duurzame energie Door actief burgerschap zullen coöperaties Duurzame energie ontstaan die duurzame energie willen op- Energie wordt op landelijk niveau duurzaam wekken in en om de eigen woning. Het ver- opgewekt. De prijs van energie zal dalen, beteren van de energieprestatie van de wo- waardoor de behoefte om woningen te ningen zelf is daar onderdeel van. isoleren vooral uit oogpunt van comfort zal worden gemotiveerd.

Veldacademie

17 4. LIJST MAATREGELEN

Op basis van de analyse en verschillende beschrijvingen van de opgave wordt een Wonen brede inventarisatie gedaan van de denk- bare maatregelen. Daarbij gaat het zowel om fysieke aanpassingen aan het gebouw als om beheer en sociale aspecten. flexibiliteit in plattegrond/opbouw

Uit deze lijst kunnen in een later stadium nieuwbouw logische sets worden samengesteld. herindelen

energiehuishouding verbeteren

beter isoleren: dubbelglas, zonwering Het gaat zowel om groene energie fysieke, sociale als flat als energievoorziening voor buurt woningdifferentiatie

beheersmaatregelen. doelgroepmenging

>m2 woningen samenvoegen

P overdekte / inpandige scootparkeerplaats

strippen tot casco

glasoppervlak gevel vergroten

stijgpunten toevoegen

esthetische kwaliteit verhogen

dakterrassen creëren

gebouwvolume verkleinen

18 Veldacademie Economie, werk & inkomen Veiligheid & Hulpdiensten Gezondheid & Hulpverlening

ruimte voor coöperaties videofoons installeren zorgverlener inpandig aanwezig

caféruimte faciliteren drempels verwijderen samenwerking eigenaar - zorgverlener

restaurantruimte faciliteren zorgfunctie voor de wijk faciliteren

winkelruimte faciliteren praktijkruimte faciliteren

bedrijfsruimte faciliteren extra entree toevoegen

Onderwijs Participatie & Welzijn Woonomgeving

ruimte faciliteren voor onderwijs ruimte voor hobby’s faciliteren parkeerplaatsen toevoegen

herindelen sloop collectief groen aantrekkelijker maken

extra entree toevoegen nieuwbouw bewonersparticipatie stimuleren samenwerkingsverband onderwijsinstelling - bedrijf herindelen smart-grid parkeergarage

bibliotheekruimte/mediatheek leefkwaliteit verbeteren

ruimte voor kinderopvang meer daglichtinval

flat met wijkfunctie

entree vernieuwen ruimte faciliteren voor (vrijwilliger)organisatie

ruimte voor sportvereniging

Veldacademie 19 5. PERSPECTIEF

MARKTPOSITIONERING POSITIONEREN

Vanuit de strategievorming voor portfo- Om te bepalen wat een geschikte strategie lio analyses is door de Boston Consultancy voor het betreff ende vastgoed is, kan met Group terminologie ontwikkeld voor vier po- de gedane analyses in het achterhoofd naar sitioneringen van een product. Deze verschil- de verschillende perspectieven gekeken len onderling qua relatief marktaandeel en worden en een keuze worden gemaakt wel- qua groeipotentieel. Daarmee geven ze een ke perspectieven het best denkbaar zijn voor indicatie van de kansen en positie van een het object. In deze keuze zullen de boek- product in een bepaalde markt. Het betreft waarde van het object, mogelijk lopende de kwalifi caties Dog, Cash Cow, Question contracten, de fi nanciele positie van de eige- Mark en Star. naar en ontwikkelingen in de context van het pand eveneens een rol spelen.

PERSPECTIEVEN In sommige gevallen kan het verstandig zijn meerdere perspectieven met elkaar te Wanneer we deze marktpositionering com- vergelijken. Aan de hand van de positione- bineren met de vier eerder genoemde ring en eerder gemaakte analyse kan bepaald scenario´s of maatschappijbeelden (con- worden wat er nodig is om de huidige posi- sumptie-, inkomensklassen-, innovatie- of tie van het vastgoed om te buigen naar een samenredzaamheid maatschappij) krijgen nieuw perspectief. Vanuit de lijst maatrege- we een spectrum van 16 perspectieven voor len kunnen sets worden samengesteld die de het vastgoed. Deze perspectieven zijn posi- ingreep kwantifi ceerbaar maken. Meerdere tioneringen van het vastgoed in de markt perspectieven kunnen dan worden onder- binnen een geschetst scenario. Al deze zocht en doorgerekend. perspectieven bij elkaar geven een breed beeld van wat er met het vastgoed zou kunnen gebeuren - van sloop tot grootschalige transformatie tot nietsdoen - en voor ieder perspectief zijn voorbeeld-projecten aan te wijzen waardoor een beeld ontstaat van wat dit perspectief inhoudt of kan betekenen.

20 Figuur 5.1: ‘Growth-share matrix’ (bron: Henderson, 1970)

Met de gedane analyses in het

achterhoofd kunnen Figuur 5.2: Situatie vastgoed

verschillende PE perspectieven vergeleken worden.

Figuur 5.3: Perspectief vastgoed

Veldacademie 21 DOG

INNOVATIE MAATSCHAPPIJ

NIEUWELAAN, DELFT

SAMENREDZAAMHEID MAATSCHAPPIJ

WALLISBLOK, ROTTERDAM

INKOMENSKLASSEN MAATSCHAPPIJ

TORRE DAVID

CONSUMPTIE MAATSCHAPPIJ

SLOPEN

22 QUESTION MARK STAR CASH COW

POPTAHOF, DELFT JUSTUS VAN EFFENCOMPLEX DE VERFDOOS, AMSTERDAM

DE FLAT, BIJLMER GESTIPPELD WONEN RET-REMISE, ROTTERDAM

KONINGSVROUWEN LANDLUST ROSORUM RESID. ARNHEM FRISSENSTEIN, BIJLMER

HOGEWEY, WEESP FRANSÖZISCHES V. TÜBINGEN LACATON & VASSAL, PARIJS

Veldacademie 23 6. SETS MAATREGELEN

Op basis van de positionering(en) en de Set maatregelen analyses van een complex kan bepaald P Toegankelijkheid verbeteren

worden welke set maatregelen nodig is >m2 Woningdiff erentiatie door om de huidige situatie van een complex samenvoegen te vertalen naar een kansrijk toekomst- Appartementen samenvoegen perspectief. Vanuit de opgebouwde bib- tot collectieve ruimtes liotheek aan maatregelen worden logis- Energielabel verlagen door: che combinaties van fysieke, sociale en a) verbeteren isolatie gevel beheersmaatregelen opgesteld waarmee b) duurzame energie opwekken het complex een nieuwe toekomst tege- moet kan. We hebben er in deze brochure Beargumentatie bewust voor gekozen de positionering De ligging van het complex ten opzichte van van de vier complexen te spreiden over de voorzieningen en de grootte van de appar- verschillende scenario’s en marktposities. tementen leent zich voor doorbestemming. Door het samenvoegen van appartementen op de begane grond en 1e verdieping BEVERBURGH ontstaan grondgebonden maisonnettes voor gezinnen waarvan één of meer per- sonen zorgbehoevend zijn. Extra ont- moetingsplekken voor senioren kunnen op de verdiepingen gerealiseerd worden. Door de bestaande galerij van de zuidvleugel in te pakken met een 2e huid façade kan warmte worden vastgehouden en warmte- verlies worden tegengegaan.

Figuur 6.1: Beverburgh

Voor de toekomst zien wij de Beverburgh als een complex waar zorgbehoevenden van verschillende leeftijden kunnen wonen. Figuur 6.2: Perspectief Beverburgh

24 Veldacademie SCHUILBURGH gemeenschappelijke ruimte gefaciliteerd worden. De appartementen op de koppen zijn te klein en zullen samengevoegd moeten worden met de naastgelegen appartementen. De huidige appartementen zijn al levensloopbestendig en hoeven dus niet te worden aangepast.

Figuur 6.3: Schuilburgh

Voor de Schuilburgh zien wij een toekomst waar mensen in woongemeenschappen Figuur 6.4: Perspectief Schuilburgh samen leven.

Set maatregelen Extra collectieve ruimten toevoe Vanuit de gen door uitbreiden bouwvolume. Energielabel verlagen door: opgebouwde a) verbeteren isolatie gevel b) duurzame energie opwekken bibliotheek aan Appartementen op de koppen >m2 maatregelen worden horizontaal samenvoegen Balkons vergroten logische combinaties P Scootmobielstalling faciliteren Zorgverlener inpandig huisvesten samengesteld.

Beargumentatie Dit complex leent zich door haar opzet – een L-vorm – en haar hoogte (6 bouwlagen) goed voor het huisvesten van een gemeenschap. Ontmoeting kan plaatsvinden in de knik van de L-vorm, waar een gemeenschappelijke ruimte reeds aanwezig is. Door deze op te toppen kan op iedere verdieping een

Veldacademie 25 DE KREEK en vervolgens deels horizontaal en verti- caal samenvoegen van modules. Vanuit een Voor de toekomst zien wij twee opties voor catalogus van balkons, serres, patio’s en woongebouw de Kreek: dakterassen kan ook qua buitenruimte dif- ferentiatie ontstaan waardoor het gebouw 1. De Kreek als een wooncomplex voor aantrekkelijk wordt voor een zeer diverse woongroepen ouderen waarbij de groep bewoners. woningen levensloopbestendig zijn. In twee vleugels zullen ontmoetingsruimten Set maatregelen (optie 1) gecreëerd worden door de middencorridor te Doelgroepswijziging verbreden of door twee modules, grenzend Bouwvolume slopen aan de verticale verkeersruimte, in te richten Bouwvolume aanbouwen als verblijfsruimte.

>m2 Woningdiff erentiatie door Om de positionering van het gebouw en de samenvoegen appartementen buurtfuncties in de plint te verbeteren wordt Toegankelijkheid verbeteren in het zuidwestblok een onderdoorgang ge- Slopen tot casco maakt voor fi etsers en voetgangers. Nieuwe buitenruimtes (balkons) Functies in de plint toevoegen Daktuin Energielabel verlagen door: Energielabel verbeteren a) verbeteren isolatie gevel Bredere galerij b) duurzame energie opwekken c) besparingsmaatregelen toepassen Grotere balkons

Het dak isoleren. Doelgroepwijziiging P Scootmobielstalling faciliteren; Gevel ter plaatse van trappenhuizen transparant maken. Maisonnettes met privé tuin

Beargumentatie Wijkfuncties in de plint Figuur 6.5: Toepassing set maatregelen De Kreek, Woongebouw De Kreek ligt op loopafstand optie 1 van station Lombardijen, het Wartburg col- lege en de Zorgboulevard Rotterdam. Van- PE wege deze ligging is het wooncomplex aantrekkelijk voor zowel starters, gezinnen met oudere kinderen en zorgbehoevenden. In de directe omgeving missen kleine voorzieningen zoals een buurtwinkel en café. Deze kunnen in de plint van het gebouw worden ondergebracht. Een variëteit aan woningtypen kan ontstaan door het strippen van het gebouw tot casco Figuur 6.6: Perspectief De Kreek optie 1

26 2. De Kreek als een duurzaam wooncom- zonnecellen. Omdat het gebouw momenteel plex waarbij het opwekken van energie het energielabel E heeft is er urgentie om ook voordelen oplevert voor zowel huurder bouwfysische ingrepen te doen. Daarbij lijkt als verhuurder. Gemengd wonen en so- het inpakken van het gebouw één van de ciale duurzaamheid staan centraal. beste opties. De balkons worden serre’s en vormen een tweede huid waardoor een ther- Set maatregelen (optie 2) mische buff er ontstaat. Doelgroepswijziging

>m2 Samenvoegen appartementen Splitsen appartementen Optimaliseren energieprestatie Dakterras als nieuwe buitenruimte Zonneserre met pv-cellen en zonnecollectoren Warmte/koude opslagsysteem Functies in de plint toevoegen Energielabel verlagen door: a) verbeteren isolatie gevel b) duurzame energie opwekken Figuur 6.7: Toepassing set maatregelen De Kreek, c) besparingsmaatregelen toepassen optie 2 Gebouw isoleren PE Gevelelementen vervangen

Beargumentatie De potenties die de ligging van woongebouw de Kreek met zich meebrengt lenen zich niet in eerste instantie voor senioren. De huidige bewoners hebben niet veel profi jt van de nabijheid van het station en het ziekenhuis. Voor mobiele starters en voor studenten die co-schappen lopen of een stage doen in het Figuur 6.8: Perspectief De Kreek optie 2 Maasstad ziekenhuis biedt de Kreek wellicht een interessant alternatief voor wonen in het centrum van Rotterdam. Een doelgroepswijziging ligt voor de hand. Het inzetten op duurzaamheid kan een tweede leven voor dit gebouw aantrekkelijk maken. Het complex heeft een grote ‘binnentuin’ waarvan de functie niet helder is. De tuin ligt op het zuiden en is dus behalve als buitenruimte ook interessant voor een serre met

Veldacademie 27 DE TUYNENBURG

We hebben de Tuynenburgh als voorbeeld genomen voor het inzetten van veroud- erde complexen als betaalbare huisvesting voor bijzondere doelgroepen, in dit geval arbeidsmigranten.

Set maatregelen Doelgroepswijziging Extra parkeerplaatsen Figuur 6.5: Toepassing set maatregelen Tuynen- Verbeteren openbaar groen burg Creëren van gemeenschappelijke ruimten in huidige woningen. PE Winkel op begane grond.

Beargumentatie De Tuynenburgh is in 1992 gerenoveerd. Daarbij is dubbelglas aangebracht en zijn aanpassingen gedaan aan de energieprestatie van het gebouw. Elke verdieping kent acht appartementen van 72m2 en twee appartementen van 56m2. Qua energieprestatie en Figuur 6.8: Perspectief Tuynenburghfl at woningtype is er daarom geen urgentie voor een ingreep. De decentrale ligging van de fl at leidt tot een laag voorzieningenniveau in de directe omgeving en een slechte bereikbaarheid, ook met het openbaar vervoer. Dit maakt de woningen niet zo gewild voor de doelgroep senioren. Daarom ligt een doelgroepwijziging voor de hand, waarvoor maar weinig fysieke ingrepen nodig zijn. De fl at zou als huisvesting voor bijvoorbeeld arbeidsmigranten kunnen dienen.

28 7. TOETSING

In de toetsingsfase is het van belang dat de voorgestelde sets maatregelen worden doorgerekend en getoetst aan het beleid van de vastgoedeigenaar, in dit geval de woningcorporatie. Door de sets maatregelen te kwantifi ceren en de situatie voor en na tegen elkaar af te zetten kan inzicht worden verkregen in kosten en exploitatie 7.1 en kan de afweging worden gemaakt welk perspectief het meest wenselijk is.

Door de sets maatregelen te benoemen en de situatie voor en na in beeld te brengen kan inzicht worden verkregen in de grootte van de ingreep en een indicatie van de bijbe- 7.2 horende kosten. Maar ook is het van belang te kijken naar de (huur)opbrengsten in beide situaties en naar de beoogde doelen en ef- fecten. Op die gronden kan worden bepaald of de gekozen perspectieven inderdaad de meest wenselijke opties zijn.

De gekwantifi ceerde sets maatregelen met 7.3 bijbehorende indicatie van de kosten vormen een directe en zeer bruikbare input voor een transformatievoorstel van het vastgoed dat door architecten kan worden uitgewerkt. Deze input vormt, samen met de maatregelen op sociaal gebied en in het beheer, de uiteindelijke strategie. 7.4

Figuur 7.1 t/m 7.5: Toetsingsresultaten

Veldacademie 29 0.PORTFOLIO 1.ANALYSE 2. SCENARIO’S 3. KLOOF

Analyse v/h gebouw Trends m.b.t. demografie, Het vergelijken van m.b.t. gebruik, tech- woonwensen, economie, enz. de analyses met de niek, beheer, enz. op landelijk en regionaal trends en scenario’s niveau leidt tot een Analyse v/h gebied, beschrijving van de bijv. m.b.v. Scenario’s m.b.t. samenleving kloof. leefveldenanalyse

30 4. LIJST MAATREGELEN

Opstellen van een lijst maatregelen, gesorteerd per leefveld. Let niet alleen op fysieke aspecten, maar ook op beheer, financiën, enz. 6. SET MAATREGELEN 7. TOETSING = STRATEGIE

Passend bij het gekozen Indien de set maatregelen perspectief wordt een set niet past binnen het 5. PERSPECTIEF maatregelen opgesteld; geldende beleid dient er dit is een selectie uit de gekozen te worden voor lijst maatregelen. een alternatief De keuze voor een scenario hangt perspectief. af van de eerdere gemaakte analyses. Een combinatie v/d marktpositie en het gekozen scenario vormt een perspectief.

Colofon:

Deze brochure is ontwikkeld door studenten en onderzoekers van Veldacademie, in het kader van een studieopdracht naar vier seniorencomplexen voor woningcorporatie Woonbron. Voor meer informatie of advies kunt u contact opnemen met Veldacademie.

VELDACADEMIE Waalhaven Oostzijde 1 3087 BM Rotterdam www.veldacademie.nl

Opdrachtgever Woonbron: Nicol van Twillert

Team Veldacademie: Pieter Graaff , Wessel Jonker VeldacademieVeelddaca aadememieie Milou Joosten, Fabian van Aerschot

31 Da

Wijkfuncties in de pl