Verordnung über die Erhaltung baulicher Anlagen in Rotherbaum und Harvestehude - Begründung

l. Räumliche Ausdehnung des Erhaltungsgebiets und geltendes Planrecht

Das Erhaltungsgebiet umfaßt neben dem südöstlichen Randbereich Harvestehudes den Großteil des Stadtteils Rotherbaum. Ausgenommen sind die Flächen südlich Moorweidenstraße, der Bereich westlich der Universität, das Universitätsgelände sowie Sport- und Spielflächen am Rothenbaum.

Für den Geltungsbereich der Verordnung stellt der Flächennutzungsplan für die Freie und Hansestadt Hamburg vom 21. Dezember 1973 (Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt Seite 542) überwiegend Wohnbauflächen dar. Gemischte Bauflächen, deren Charakter als Dienstleistungszentren für die Wohnbevölkerung und für die Wirtschaft durch besondere Festsetzungen gesichert werden soll, befinden sich am südlichen Rand des Erhaltungsgebietes zwischen Schlüterstraße im Westen und Mittelweg im Osten. Als Flächen für den Gemeinbedarf sind dargestellt die Hochschule für Musik und Theater (Harvestehuder Weg), das Hamburgische Museum für Völkerkunde (Rothenbaumchaussee) und das Femmeldeamt (Schlüterstraße).

Entsprechend der Darstellung im Flächennutzungsplan sieht der Programmplan Harvestehude/Rotherbaum (Stand: August 1981) für die südlichen Randbereiche des Erhaltungsgebietes die Ausweisung als Kerngebiet (MK) vor. Die Blockränder sind in der Regel als Allgemeine Wohngebiet (WA) dargestellt, Blockinnenbereiche überwiegend als Reines Wohngebiet (WR).

Die planungsrechtliche Grundlage für die Beurteilung von Bauvorhaben im vorgesehenen Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung bildet im wesentlichen der Baustufenplan Harvestehude - Rotherbaum in der Fassung seiner erneuten Feststellung vom 14. Januar 1955 (Amtlicher Anzeiger Seite 61). Er sieht für das betroffene Gebiet eine zwei- bis maximal viergeschossige Wohnbebauung vor. Für einzelne Blöcke zwischen Rutschbahn und Rappstraße sowie westlich Mittelweg, Bereich Heimweg, weist der Baustufenplan eine Mischnutzung aus.

Für einzelne Teilgebiete werden die Festsetzungen des Baustufenplanes durch Teilbebauungspläne aus dem Jahre 1953 bis 1960 ergänzt oder durch Bebauungspläne aus jüngerer Zeit ersetzt:

Die Teilbebauungspläne

- TB 21 vom 21. April 1953 (Amtlicher Anzeiger Seite 339) für den Eckbereich Harvestehuder Weg/Alte Rabenstraße ~

- TB 88 vom l. Oktober 1954 (Amtlicher Anzeigerseite 921) für den Bereich Mittelweg / Bei St. Johannis

- TB 148 vom 28. Dezember 1956 (Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt 1957 Seite l) für den Bereich Alsterchaussee, Klosterstieg, Harvestehuder Weg

- TB 280 vom 15. November 1955 (Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt Seite 336) für den Bereich Alsterchaussee, Pöseldorfer Weg, Böhmersweg, Magdalenenstraße, Böttgerstraße, Alte Rabenstraße

- TB 705 vom l. März 1960 (Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt Seite 109) für den Bereich Hallersträße sowie der Bebauungsplan Rotherbaum 4 vom 17. Januar 1967 (Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt Seite 8) enthalten Festsetzungen für Straßenraum bzw. Vorgartenzone. In Einzelfällen' werden vordere oder hintere „Baulinien" festgesetzt.

Mit dem Teilbebauungsplan TB 533 vom 17. September 1957 (Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt Seite 408) wurden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Bau des Rechtshauses der Universität geschaffen.

Der Bebauungsplan Rotherbaum 15 vom 16. Juli 1971 (Hamburgisches Gesetz-und Verordnungsblatt Seite 156) umfaßt den Baublock zwischen Mittelweg, Böhmersweg, Magdalenen-und Milchstraße.

Der Bebauungsplan Rotherbaum 16 vom 4. März 1969 (Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt Seite 28) hat die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Neu- und Erweiterungsbauten der Hochschule für Musik und Theater geschaffen.

Der Bebauungsplan Rotherbaum 23 vom 16. November 1978 (Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt Seite 213) umfaßt die Fläche des Fernmeldeamtes an der Schlüterstraße.

Das Bebauungsplanverfahren Rotherbaum 33, das neben der Festsetzung von Erweiterungsflächen zugunsten der dpa im wesentlichen bestandsorientierte Ausweisungen für den Bereich zwischen Mittelweg, Johnsallee, Heimhuder Straße und Bei St. Johannis zum Ziel hatte, wurde zwischenzeitlich - auch im Hinblick auf den anstehenden Erlaß der Erhaltungsverordnung - eingestellt.

Die Außenalster-Verordnung vom 29. Mai 1953 (Sammlung des bereinigten hamburgischen Landesrechts 121301-g), zuletzt geändert am 15. Oktober 1973 (Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt Seite 423), enthält gestalterische Vorschriften für die Bebauung im östlichen Randbereich des Stadtteils entlang des Straßenzuges Harvestehuder Weg / Alsterufer. Diese gestalterischen Festsetzungen stehen im Einklang mit den Zielen der Erhaltungsverordnung und ergänzen diese im gemeinsamen Geltungsbereich.

2. Anlass und stadtplanerische Zielsetzung

Das Erhaltungsgebiet umfaßt die Milieugebiete Pöseldorf, Heimhuder Straße und Dillviertel. Die Milieugebiete sind im Stadtteil Rotherbaum (Ortsteile 311 und 312) belegen; das Milieugebiet Pöseldorf umfaßt auch den südöstlichen Randbereich Harvestehudes (Ortsteil 313) um Klosterstieg und Pöseldorfer Weg. Der Hamburger Milieuschutzbericht vom Februar 1986 ordnet diese Viertel der Milieugebietskategorie l (Gebiete von gesamthamburgischer Bedeutung) zu.

Es besteht die Gefahr, daß das den Milieuwert ausmachende Erscheinungsbild nach und nach verlorengeht. Das geltende Planrecht gewährleistet keinen ausreichenden Schutz der städtebaulichen Eigenart des Gebiets. Im Hamburger Milieuschutzbericht wird eine Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Baugesetzbuch für dringend erforderlich gehalten. Zu dem gleichen Ergebnis kommen die 1992/1993 durchgeführten Milieugebietsuntersuchungen für die Quartiere Pöseldorf, Heimhuder Straße und Dillviertel.

Das Erhaltungsgebiet ist aufgrund seiner Größe und der ungewöhnlich hohen Qualität der erhaltenen Bebauung ein städtebauliches Ensemble von hohem Rang. Die Zerstörungen des 2. Weltkrieges und anschließende Fehlentwicklungen, besonders Modernisierungen und Neubauten bis hin zu Veränderungen der Gartenanlagen und Straßenräume, haben dem Gebiet bereits großen Schaden zugefügt.

Die Veränderungen und Neubauten der letzten Jahrzehnte sind in Milieugebietsanalysen getrennt für die Quartiere Pöseldorf, Heimhuder Straße und Dillviertel im Auftrag der Stadtentwicklungsbehörde untersucht und bewertet worden. Diese Voruntersuchungen liegen seit Januar 1993 vor. Danach sind neben Neubauten, die sich nicht einfügen, besonders milieuschädigende Veränderungen der Dach- oder Sockelzone (Intensivierung der Nutzung), der Vorgärten und der Fassaden augenfällig. Vorgärten wurden zu Stellplatzanlagen umfunktioniert und das typische Straßenbild durch eine Häufung von Werbeanlagen verändert.

Seit den siebziger Jahren besteht die Tendenz zu einer massiven Verdrängung der Wohnfunktion durch tertiäre Nutzung. Der Baubestand ist zunehmendem Veränderungsdruck durch Nutzungswandel, Modernisierung, Abriß und Neubau ausgesetzt.

Im Erhaltüngsgebiet wird die planungsrechtlich zulässige Geschossigkeit in zirka 50 Fällen (5% des Gebäudebestands) nicht voll ausgeschöpft. Besondere Probleme wirft der Bebauungsplan Rotherbaum 15 (Pöseldorf-Center) vom 6. Juli 1971 auf. Im Bereich nördlich Brodersweg setzt der Bebauungsplan anstelle der aus heutiger Sicht schutzwürdigen Terrassenbebauung eine bis zu achtgeschossige Neubebauung fest. Im Falle des Erlasses der Erhaltungsverordnung wäre voraussichtlich bei entsprechenden Bauanträgen nach § 172 Absatz 3 Baugesetzbuch gleichwohl die Genehmigung zu versagen. Hinweise auf Abriß- beziehungsweise Neubauvorhaben liegen zwar nicht vor; aufgesplitterte Eigentumsverhältnisse und die kleinteilige Parzellierung stünden derartigen Plänen ohnehin entgegen. Offenkundige Widersprüche zwischen den Festsetzungen eines Bebauungsplans einerseits und einer Erhaltungsverordnung andererseits dürfen jedoch langfristig nicht bestehen bleiben. Insofern besteht eine Verpflichtung, auf Dauer für eine materielle Konkordanz des Planungsrechts zu sorgen. Es sollte innerhalb angemessener Frist eine Anpassung der Baukörperausweisungen des Bebauungsplans Rotherbaum 15 an den Bestand angestrebt werden.

3. Städtebaugeschichtliche und städtebauliche Bedeutung des Erhaltungsgebietes

Der Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung erstreckt sich auf drei Milieugebiete, die sich zunächst unabhängig voneinander entwickelten. Den Gebieten geineinsam ist die durchweg hohe städtebauliche bzw. architektonische Qualität von öffentlichem Raum und Gebäudebestand. Letzterer repräsentiert die wechselnden Baugesinnungen des 19. Jahrhunderts ebenso wie die wesentlichen Bauformen jener Zeit: repräsentative Villen mit parkartigen Gärten im Alstervorland, Reihenvillen und Etagenwohnhäuser mit Hausgärten sowie Terrassenhäuser und Passagen. Erwähnenswert ist der bedeutende Bestand alter Straßenbäume. Die Gartenanlagen weisen vielfach ebenfalls alten Baum- und Gehölzbestand auf. Sie sind mit teilweise erhaltenen Mauern, Einfriedigungen, Pavillons und Terrassen Ausdruck der Gartenkunst ihrer Zeit.

Neben der städtebaulichen ist die sozialgeschichtliche Bedeutung des Erhaltungsgebiets hervorzuheben. Das ehemalige jüdische Viertel am Grindel liegt ebenso im Geltungsbereich der Verordnung wie die Wohnsitze bedeutender Künstler und Wissenschaftler.

Gegen Ende des 19. Jahrhunderts wuchsen die Quartiere räumlich an den Nahtstellen Mittelweg und Rothenbaumchaussee zusammen, so daß sie sich heute nicht mehr eindeutig gegeneinander abgrenzen lassen.

3.1 Die Anfänge der vorstädtischen Besiedlung und Parzellierung Pöseldorfs reichen zurück bis ins späte 18. Jahrhundert. Wohlhabende Hamburger Bürger bauten auf den ehemaligen Ländereien des Klosters St. Johannis Land- und Sommerhäuser. Diese Besitzungen waren eingestreut in weitläufige Gartenbauflächen. Diese frühe Entwicklungsphase fand ihr Ende in der Zeit der Besetzung der Flächen „vor dem Dammthore" durch französische Truppen, die 1813/14 zur weitgehenden Verwüstung des Areals führte.

Ab l818 setzte sich die Entwicklung zu einem vorstädtischen Quartier fort. Der Gartenbau wurde zunehmend durch private Bauinteressenten verdrängt. Am Harvestehuder Weg entstand nach Mitte des 19. Jahrhunderts eine geschlossene Bebauung mit repräsentativ gestalteten, als dauernde Wohnsitze geeigneten Landhäusern. Von hier aus wurden die Flächen zum Mittelweg hin sukzessive erschlossen und bebaut, wobei sich hinsichtlich der Repräsentanz der Bebauung ein deutliches Gefälle ergab. Den freistehenden Villen am Harvestehuder Weg folgten in westlicher Richtung Reihenvillen, an die sich in späterer Zeit Etagenhäuser am Mittelweg anschlossen. Die kleinen Gewerbebetriebe Pöseldorfs in der Milchstraße und im Pöseldorfer Weg hatten im wesentlichen quartiersbezogene Versorgungsfunktionen (zum Beispiel Wagenremisen und Kutscherbetriebe).

In Pöseldorf haben sich noch verschiedene, teilweise architektonisch bedeutende Gebäude im Stile des romantischen Historismus aus der Zeit zwischen 1850 und 1870 erhalten. Der Großteil der überkommenen historischen Bausubstanz weist Stilmerkmale der Neorenaissance bzw. des Neobarocks auf.

3.2 Die Besiedlung des Stadterweiterungsgebietes um die Heimhuder Straße erfolgte in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts im Rahmen der Erschließung vordem überwiegend als Gartenland genutzten Ländereien. Im Gegensatz zu der in privatwirtschaftlicher Initiative durchgeführten Erschließung Pöseldorfs vollzog sich die Parzellierung dieses Viertels auf der Basis staatlicher Planung.

Ausgehend vom Mittelweg und der 1868 angelegten Johnsallee entwickelte sich das Gebiet nach innen auf nahezu rechtwinkligem Straßenraster. Tesdorpfstraße, Moorweidenstraße und der Südteil der Heimhuder Straße entstanden in den Jahren 1872 bis 1878, der nördliche Teil der Heimhuder Straße wurde 1880/1881 im Zusammenhang mit der Erbauung der St. Johannis-Kirche realisiert. Die Feldbrunnenstraße wurde als letzter Erschließungsabschnitt 1889 angelegt.

Im Gebiet um die Heimhuder Straße finden sich sowohl freistehende Einzelvillen als auch Reihenvillen und großzügig angelegte Etagenhäuser in verschiedenen historistischen Stilrichtungen. Eine eher untypische Bebauungsform stellen mehrere Wohnterrassen zwischen Heimhuder Straße und Mittelweg dar.

3.3 Das „Dillviertel" entstand als bürgerliches Wohnquartier im Zusammenhang mit der Erschließung vordem für Naherholung und Gartenbau genutzter Flächen. Es ist nach dem Kaufmann Theodor Dill benannt, dessen Landhaus am Grindelhof stand. Im Zuge der gründerzeitlichen Stadterweiterung wurden die Flächen beiderseits des Grindelhofes gegen Ende des 19. Jahrhunderts zum überwiegenden Teil mit noch weitgehend erhaltenen Etagenwohnhäusern in hoher Verdichtung bebaut.

Nach Aufhebung der Torsperre im Jahre 1861 wurde Juden die freie Wohnungswahl gestattet. Viele entschieden sich für die neu entstehenden Wohnungen im Dillviertel. Es entstand ein jüdisch geprägtes Quartier mit spezifischen Einrichtungen wie Synagogen und jüdisch-orthodoxen Schulen. Die Geschichte des ehemaligen jüdischen Viertels ist noch an einzelnen Gebäuden ablesbar: der 1909 -1911 erbauten Talmud-Tora-Schule (heute Fachhochschule für Bibliothekswesen), dem 1909 gegründeten jüdischen Theater an der Hartungstraße 9 (heute Kammerspiele) und der ehemaligen Synagoge im Hinterhof Rutschbahn. Auf die 1938 in der Reichspogromnacht in Brand gesteckte und später abgebrochene Hauptsynagoge der deutsch-jüdischen Gemeinde wird in der Pflasterung des Carlebach-Platzes (ehemals Bomplatz) Bezug genommen.

Das Straßennetz im Dillviertel ist wesentlich unregelmäßiger und enger als in den anderen Quartieren Rotherbaums konzipiert. Blockgrößen variieren stark und weisen rechteckige, dreieckige und rhombenförmige Zuschnitte auf. Durch Aufweitungen entstehen gegliederte, erlebnisreiche Straßenräume (Bornstraße, Heinrich-Barth- Straße, Grindelhof). Ein Planungsprinzip war die Ausbildung einer klar ablesbaren Hierarchie von Haupterschließungsachsen (Grindelallee, Grindelhof, Hallerstraße und Rothenbaumchaussee) und Wohnstraßen.

3.4 Das Erhaltungsgebiet bildet ein zusammenhängendes Ensemble von historischer und städteräumlicher Bedeutung. Die Stadtteile Rotherbaum und Harvestehude wurden im zweiten Weltkrieg weniger zerstört als die östlich gelegenen Stadtteile ähnlichen Charakters (Uhlenhorst, Winterhude, Hohenfelde). Sie sind heute mit ihrem großen Bestand an historischer Bebauung Zeugnisse von überregionaler Bedeutung für bürgerliche Stadterweiterungsgebiete aus der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts. Rotherbaum und das angrenzende Harvestehude dokumentieren bis heute den Lebensstil des wohlhabenden Bürgertums in dieser Epoche.

4. Rechtliche Wirkung der Verordnung

4.1 Die Verordnung nach § 172 Absatz l Satz l Nr. l des Baugesetzbuchs dient der Erhaltung der städtebaulichen Eigenart eines Gebiets. Zur Erreichung dieses Ziels wird ein Genehmigungsvorbehalt für den Abbruch, die Änderung, die Nutzungsänderung sowie für die Errichtung baulicher Anlagen begründet. Die Erhaltungsverordnung tritt neben das geltende Planrecht.

4.2 Mit der Verordnung wird das Erhaltungsgebiet zunächst nur flächenbezogen bezeichnet. Durch die Verordnung wird die Erhaltungswürdigkeit des Gebiets festgestellt und die Genehmigungsbedürftigkeit baulicher Veränderungen nach § 172 Absatz 3 des Baugesetzbuches begründet. Ob die Voraussetzungen für die Versagung einer Genehmigung im Hinblick auf ein konkretes Vorhaben gegeben sind, ist erst im Rahmen der Entscheidung über einen entsprechenden Antrag zu prüfen. Es handelt sich somit um ein zweistufiges Verfahren.

4.3 Die Genehmigungsvoraussetzungen ergeben sich aus § 172 Absatz 3 des Baugesetzbuchs. Danach ist die Genehmigung zu erteilen, sofern nicht einer der gesetzlich normierten Versagungsgründe vorliegt.

4.4 Wird einem Grundeigentümer im Einzelfall die Genehmigung nach § 172 Absarz 3 des Baugesetzbuchs versagt, so kann er nach § 173 Absatz 2 des Baugesetzbuchs von der Freien und Hansestadt Hamburg die Übernahme des Grundstücks verlangen, wenn die Voraussetzungen des § 40 Absatz 2 des Baugesetzbuchs vorliegen. Danach hat der Eigentümer Anspruch auf Übernahme des Grundstücks, wenn es ihm aufgrund der Versagung der Genehmigung wirtschaftlich nicht zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder in der bisherigen oder in einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Der jeweilige Grundeigentümer muß danach zwar Belastungen durch die Einbeziehung in den Erhaltungsbereich hinnehmen, hat aber einen Übernahmeanspruch, wenn die Aufwendungen für eine Erhaltung des Gebäudes langfristig nicht mehr durch die Erträge gedeckt werden. Dies wird im Rahmen des jeweiligen Genehmigungsverfahrens zu prüfen sein. Nach § 24 Absatz l Nr. 4 des Baugesetzbuchs steht der Freien und Hansestadt Hamburg im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken zu.