PROJEKT |ODENSE KOMMUNE |Odense Kommune |Juni 2017 1 Indhold Side Side Introduktion 3 Holdingsdel - fortsat Metode 5 Krav til områder og bolig 67 Konfiguration, priser og finansiering 82 Executive summary 12 Boformer, koncepter, fortætning og andet 98 Projektsalg 116 Anbefalinger og strategiinput 20 Bil, parkering og pendling 119 Markedsdel – det kommercielle perspektiv 27 Områdeprioriteringer & strategiinput 128 Facts om Odense, demografi, bolig 28 De 13 nye områder 135 Facts om Odense, pris- og salgsudvikling 39 Potentialer & mix 45 Baggrundsdata 188 Holdingsdel 57 Øvrige bilag 201 Søgning til distrikter i Odense 58 Flytning og fremtidig boligform 64 2 PROJEKT | ODENSE KOMMUNE | Introduktion 3 Baggrund & formål Baggrund: Formål: Odense Kommune har igennem de seneste år modtaget Formålet med analysen er, at give strategiske input til begrænsede investeringer i nye boliger, herunder særligt kommunens byudvikling. fra de såkaldte institutionelle investorer. Investeringerne er på nationalt plan primært gået til Hovedstaden og Dels i form af viden om den overordnede Århus. Årsagen skal findes i, at København og Århus har boligefterspørgsel, samt attraktivitet ved og holdninger haft bedre prisudgangspunkter og samtidig en højere til de udpegede byomdannelsesområder i kommunen. vækst i priserne på boliger, end det har været tilfældet for Odense. Dette udgangspunkt har gjort investorernes Analysen kan derfor bruges til to ting. Dels at ”business cases” mindre attraktive i Odense. dokumentere Odenses attraktivitet som investeringsområde for eksisterende og fremtidige Imidlertid er der netop nu ved at ske ændringer, bl.a. i investorer. Dels i det strategiske planlægningsarbejde befolknings- og prisudviklingen for Odense Kommune, og med Odenses videre transformation. Det skal her derfor i investorernes mulige afkast. Det samme er understreges, at inputtet skal ses som et tilfældet i de københavnske forstæder, og andre større markedsperspektiv, og altså ikke en ”facitliste” i sig selv. danske byer, hvor der ses en stigning i og igangsættelse af Dvs. at Odense bør vurdere i hvilket omfang nye byggeprojekter. Dette indikerer, at investorerne søger markedstendenser og resultater, støtter eller mod nye markedsområder, da der ikke længere kan modarbejder de ønsker kommunen har til opnås de samme afkast som tidligere i eksempelvis byudviklingen, og i hvilket omfang man ønsker at justere København. Det er i denne sammenhæng, at planerne på baggrund af disse input. nærværende analyse skal ses. 4 PROJEKT | ODENSE KOMMUNE |Metode 5 Opdrag & struktur Opdrag: Analysestruktur – en simplificering: Efter dialog med Odense kommune, falder analysen i to grundlæggende dele: Analysen Sekundære data ex: Primære data: • Danmarks Stat. • Webinterviews i mikroceller 1. En markedsdel, hvor Exometric vurderer • Boliga/boligside mv. • Exobase – akkumulerede volumenstørrelse, søgning, målgrupper, prispunkter, • Realkreditrådet m.fl. adfærdsdata boligmix m.m. af den nuværende og den fremtidige bolig-efterspørgsel i Odense nu og 5 år frem. Odensesøgende Odensesøgende fra Odense udenfor Odense 2. En holdningsdel, hvor Exometric har spurgt mere kvalitativt til Odenseborgeres holdninger og præferencer til en række påtænkte byudviklings- 1. Markedsdel – Kommercielt perspektiv - adfærd og projekter/områder i Odense. Exometric har også potentialer afdækkes spurgt borgere som ikke bor i Odense kommune, men som overvejer at søge til Odense. Endelig har 2. Holdningsdel – Nuværende holdning til ”områder” og Exometric også spurgt ind til en række forhold, der er komponenter afdækkes relevante for Odense Kommunes strategiske planlægning, herunder den kommende boligstrategi. Konklusioner og mulig konsekvenser for den strategiske planlægning 6 Analysens metode forsat Exometric bruger database berigelse (datafusion) af Metodisk er analysen gennemført som en CAWI (Computer mikroceller (svarende til husstande), hvorved Exometric på Aided Web Interviewing) undersøgelse blandt 3.429 nationalt forhånd har kendskab til en række både kvalitative og repræsentative respondenter på det nationale plan. kvantitative fakta om de i analysen anvendte respondenter. Herefter er der gennemført en undersøgelse i en stikprøve på For en nærmere forståelse af mikrocellebegrebet se venligst 544 respondenter, i de relevante kommuner i og omkring vedlagte bilag (conzoom bog). Odense kommune, samt for alle danskere som overvejer at søge til Odense. Analysen er gennemført i oktober 2016. Kort skal det dog forklares, at alle danske hustande hvert år bliver grupperet i mindre, stabile og homogene grupper Exometrics primære data er som nævnt mikrocelleberiget, (segmenter). Disse segmenter kan betragtes som socio- hvorved de for området relevante målgrupper kan profileres, demografiske grupper som afspejler fælles karakteristika så beskrives og forstås ud fra en stor mængde som ensartet uddannelse, indkomst, formue, beskæftigelse beskrivelsesvariable. etc. Med derudover dækker segmenterne over mere værdibaseret adfærd, holdninger og præferencer. Dvs. livscyklus, familiestatus, bil etc. Således er mikrosegmentering en mere nøjagtig og mere nuanceret beskrivelse af målgrupper end eksempelvis husstande med børn, singler etc., idet segmentet både beskriver tilstand men også 3.429 Viden & Database Berigelse ExoBase præferencer – underforstået adfærd. Resp. rapport Pt. består Danmark af 9 hovedgrupper med i alt 36 sub- segmenter. 7 Metode til volumen beregning Exometrics metode tager udgangspunkt i en national repræsentativ undersøgelse på 3.429 respondenter Beregningen har følgende elementer: Undersøgelsen repræsenterer de ca. 2.700.000 danske husstande National repræsentativ undersøgelse 36 Conzoom-grupper Herefter indsættes respondenternes præferencer: – Søgning til kommunen Undersøgelsens svarprocenter for – Ejerform præferencer samkøres med Conzoom-segmenternes – Bolig type husstandsopdeling – Størrelse bolig – Prispunkt Områdeberegningen giver – Flyttefrekvens potentialet for området på: – (Interesse for området) boligtyper, prisniveau, tid, størrelse Disse parametre indsættes i Exometrics algoritme, hvorved volumen kan estimeres for et givet område Potentiale indenfor en given tidsramme estimat Herefter kombineres svarene med antallet af personer i de 36 conzoom-segmenter Dette giver den samlede volumen og volumen for typer boliger (rækkehuse, lejligheder), de forskellige størrelser samt forskellige priser 8 Fortolkning & præmisser Analysen giver en vurdering af potentialet for boliger i et konkret I det omfang disse interne og eksterne forhold omkring område. Potentialet er fremkommet ved en vurdering af de mest respondenterne ændrer sig radikalt over tid, kan det ændre den interesserede segmenter vægtet med de respektive segmenters estimerede volumen-og prisvurdering. Prognosen bør derfor prisfølsomhed, deres sandsynlige flyttefrekvens og en række betragtes som et niveau frem for et eksakt og endeligt estimat. andre målgruppespecifikke adfærdsvariabler, der afdækker de enkelte målgruppers præferencer for kommende bolig. Med Exometric har et konservativt udgangspunkt, hvorfor de andre ord analyseres målgruppernes ”evne og vilje” til at købe endelige realiserede volumener og prispunkter kan ligger over eller leje bolig i det konkrete område. analysens anbefalinger. Det skal oplyses, at Exometric har vist, at segmenternes intention om eksempelvis flytning har en høj Respondenterne tager stilling til det givne område på baggrund forklaringsgrad i forhold til senere adfærd. Typisk har af deres nuværende situation samt deres forventninger til den segmenterne en forklaringsgrad på omkring 85 % - 90 %. umiddelbare fremtid. Det vil sige, at forhold som forventninger til egne forhold, herunder familiesituation, personlig økonomi og Det skal pointeres, at selv om respondenterne tager stilling til beskæftigelse m.v. er integreret i respondenternes besvarelse. det specifikke område, vil forbrugernes endelige beslutning naturligvis afhænge af kvaliteten af det færdige byggeri/område. Ligeledes forventes det, at respondenterne tager højde for En god eller dårlig eksekvering af byggeri/område kan således eksterne forhold i deres besvarelse. Det gælder forhold som skabe afvigelser fra analysens vurderinger i både positiv og rente, prisudviklinger i markedet og andre makroøkonomiske negativ retning. forhold. De fremkomne resultater vil ligeledes være betinget af den relevante udbudte (konkurrenter) kapacitet i området, samt i andre konkurrerende områder. Ofte vil ekstra kapacitet kunne påvirke de opnåede priser og hastigheden, hvormed salg/leje af boliger kan realiseres. 9 Metode - beregning – 3 trin Analysen er gennemført med interview i 3 niveauer. De 3 niveauer har til formål at afdække holdninger og 1. Kommune præferencer, hvorved potentialet for projektet kan eksempel afdækkes. 1. Kommunepræference afdækkes ved national analyse af søgning mod kommunen. 2. By/område i kommune præferencen afdækkes ved at 2. By/område vise by eller området i kommunen eksempel 3. Projektområdepræferencen afdækkes ved at vise området i byen Det er således vigtigt at reducere fejl, ved både visuelt og verbalt at sikre at respondenterne ved hvad de svarer på. 3. Projektområde eksempel 10 Metode – forsat – verbalisering & visualisering af områder Exometric har spurgt ind til holdninger og attraktion til en Eksempler på områdeillustrationer række nye udviklingsområder i Odense (13 i alt). Disse områder er tekstmæssigt beskrevet med henblik på at beskrive, hvad der forventes at ske. Foruden den tekstmæssige beskrivelse af området,