24. INP Deutsche Pfl ege Portfolio GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG Inhaltsverzeichnis 1. Wichtige Hinweise 4 2. Das Angebot im Überblick 5 3. Angaben zum Publikums-AIF (Fondsgesellschaft) 10 4. Angaben zur Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) 12 5. Die INP-Gruppe 14 6. Angaben zur Verwahrstelle 15 7. Anleger 16 8. Anlageobjekte 17 9. Marktumfeld Stationäre Pflege 24 10. Die Standorte der Fondsimmobilien 30 11. Die Fondsimmobilien 36 12. Die Betreiber / Mieter der Fondsimmobilien 42 13. Die Investitions- und Finanzierungspläne (PROGNOSE) 50 14. Prognoserechnung / Anlegerbetrachtung 58 15. Verwaltung des Investmentvermögens 68 16. Risiken 71 17. Anteile 77 18. Kosten 79 19. Ermittlung und Verwendung der Erträge 82 20. Angaben der für die Anleger bedeutsamen Steuervorschriften 82 21. Dienstleistungen und Auslagerungen 90 22. Berichte, Geschäftsjahr, Abschlussprüfer 91 23. Regelungen zur Auflösung und Übertragung des Publikums-AIF 91 24. Beteiligte Partner 92 25. Besondere Informationen für Fernabsatzverträge 96 Anlage I: Anlagebedingungen 99 Anlage II: Gesellschaftsvertrag 104 Anlage III: Treuhandvertrag 118 3 1. Wichtige Hinweise Die Zeichnung von Anteilen an dem AIF erfolgt ausschließlich auf der Grundlage dieses Verkaufsprospektes einschließlich Gemäß dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) sind in Deutsch- Anlagebedingungen, Gesellschaftsvertrag und Treuhandvertrag land bei einem öffentlichen Angebot von geschlossenen alter- sowie der wesentlichen Anlegerinformationen in der jeweils gül- nativen Investmentfonds (AIF) interessierten Privatanlegern der tigen Fassung. Interessenten wird empfohlen, vor Unterzeich- Verkaufsprospekt einschließlich der Anlagebedingungen, des nung der Beitrittserklärung alle genannten Unterlagen aufmerk- Gesellschaftsvertrages und des Treuhandvertrages sowie die sam zu lesen und sich ggf. von einem fachkundigen Dritten, wesentlichen Anlegerinformationen (wAI) zugänglich zu ma- beispielsweise von einem Rechtsanwalt oder Steuerberater chen. Der Verkaufsprospekt hat diejenigen Angaben zu enthal- ihres Vertrauens, beraten zu lassen. ten, die erforderlich sind, damit sich der interessierte Anleger über die ihm angebotene Anlage und insbesondere über die Abweichende Auskünfte oder Erklärungen über den Inhalt die- damit verbundenen Risiken ein begründetes Urteil bilden kann. ses Verkaufsprospektes einschließlich Anlagebedingungen, Gesellschaftsvertrag und Treuhandvertrag und über den Inhalt Die INP Invest GmbH, Hamburg (nachfolgend auch „Kapi- der wesentlichen Anlegerinformationen hinaus dürfen nicht ab- talverwaltungsgesellschaft“ oder „KVG“ genannt), informiert gegeben werden. Jede Zeichnung von Anteilen an dem AIF auf mit diesem Verkaufsprospekt über den gemäß § 262 Abs. 1 Basis von Auskünften oder Erklärungen, die nicht in den vor- Nr. 1 KAGB risikogemischten geschlossenen alternativen In- genannten Unterlagen enthalten sind, erfolgt ausschließlich auf vestmentfonds „24. INP Deutsche Pflege Portfolio GmbH & Risiko des Anlegers. Co. Geschlossene Investment-KG“ (nachfolgend auch „AIF“, „Fonds", „Fondsgesellschaft“, „Investmentvermögen“ oder Der Verkaufsprospekt wird ergänzt durch den jeweils letzten „Gesellschaft“ genannt). Der Verkaufsprospekt einschließlich Jahresbericht des AIF. Die Jahresberichte eines Geschäftsjah- Anlagebedingungen, Gesellschaftsvertrag und Treuhandver- res werden jeweils zum 30. Juni des folgenden Geschäfts- trag sowie die wesentlichen Anlegerinformationen in der je- jahres veröffentlicht. Sie können von einem Anleger kostenlos weils aktuellen Fassung können von dem an der Zeichnung als Druckversion über die unten genannten Kontaktdaten der von Anteilen an dem AIF Interessierten während der Platzie- KVG angefordert werden und sind als digitale Version über die rungsphase des Zeichnungskapitals kostenlos als Druckver- in den Kontaktdaten angegebene Internetadresse kostenlos sion über die unten genannten Kontaktdaten bei der KVG zu beziehen. angefordert werden. Digitale Versionen der vorgenannten Unterlagen sind während der Platzierungsphase des Zeich- Ansprechpartner für Fragen des Anlegers in Bezug auf sei- nungskapitals über die in den Kontaktdaten angegebene ne Beteiligung an der Fondsgesellschaft ist die Treuhänderin Internet adresse kostenlos zu beziehen. CURATIS Treuhandgesellschaft mbH, Englische Planke 2, 20459 Hamburg, Tel.: +49 (0) 40/44 14 00 92 22, E-Mail: INP Invest GmbH [email protected]. Englische Planke 2 20459 Hamburg Tel.: +49 (0) 40/44 14 00 90 E-Mail: [email protected] Zeitpunkt der Auflegung des Investmentvermögens und der Internet: www.inp-invest.de Prospektaufstellung: 16. März 2017 4 2. Das Angebot im Überblick über die Treuhänderin, die CURATIS Treuhandgesellschaft mbH, Hamburg – an der Fondsgesellschaft, die mittelbar über Objekt- Die Anleger des AIF „24. INP Deutsche Pflege Portfolio GmbH gesellschaften in drei moderne stationäre Pflegeeinrichtungen & Co. Geschlossene Investment-KG“ beteiligen sich – direkt als an den Standorten Salzgitter (Niedersachsen), Kipfenberg Kommanditisten (Direktkommanditisten) oder indirekt als Treugeber (Bayern) und Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) investiert. Die wesentlichen Merkmale des Fonds Die wesentlichen Risiken des Fonds Konjunkturunabhängige Sachwertinvestition Mieter kommen ihren Pflichten aus dem jeweiligen Mietver- Risikomischung hinsichtlich der Standorte, Immobilien und trag nicht oder nicht vollständig nach Betreiber Höhere als prospektierte Aufwendungen für Instandhaltun- Drei moderne, bereits erworbene Pflegeimmobilien gen und Revitalisierungen Teilweiser Inflationsschutz durch indexierte Mietverträge1) Negative Entwicklung des jeweiligen Mikrostandortes / mit den Betreibern der Pflegeeinrichtungen Auslastungsrisiko Erfahrene Betreiberpartner Geringere als prospektierte Mietsteigerungen aufgrund Prognostizierte monatliche Auszahlungen beginnend mit niedrigerer als kalkulierter Inflationsrate 5,00 % p. a., ansteigend auf 5,25 % p. a. ab dem Jahr 2026 Höherer als prospektierter Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindung Hohe annuitätische Tilgung der Darlehen, beginnend mit (betrifft nur die Objektgesellschaft Salzgitter, da die Zinsbindun- Werten zwischen 2,80 % p. a. und 3,05 % p. a. gen der beiden Objektgesellschaften Kipfenberg und Oberhau- Reines Euro Investment / keine Fremdwährungsrisiken sen nach dem Ende des Prognosezeitraums auslaufen) Eigenkapitalquote in Höhe von rund 49 % der Gesamtin- Geringere als prospektierte Verkaufserlöse der Immobilien / vestition Wertentwicklungsrisiko Eingeschränkte Fungibilität der Anteile Risiken durch Veränderungen der wirtschaftlichen, steuerli- chen und / oder rechtlichen Rahmenbedingungen Totalverlustrisiko Eine vollständige Darstellung der wesentlichen Risiken findet sich auf den Seiten 71 ff. Fondskennzahlen Fondsgesellschaft 24. INP Deutsche Pflege Portfolio GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG, Hamburg Art des Investmentvermögens Geschlossener inländischer Publikums-AIF Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) INP Invest GmbH, Hamburg Verwahrstelle CACEIS Bank S.A., Germany Branch, München Treuhänderin CURATIS Treuhandgesellschaft mbH, Hamburg Platzierungsgarantin INP Holding AG, Hamburg Fondsimmobilien Drei stationäre / teilstationäre Pflegeeinrichtungen2) in Salzgitter, Kipfenberg und Oberhausen Fondsvolumen 27.559.200 EUR Zeichnungskapital 12.800.000 EUR Fremdkapital 14.119.200 EUR Mindestbeteiligung 10.000 EUR; höhere Beträge müssen ganzzahlig durch 1.000 teilbar sein Agio 5 % auf die Kapitaleinlage Laufzeit Bis zum 31.12.20323); verbindliche Gesellschafterabstimmung zum 31.12.2028 über Auflösung der Gesellschaft Kündigung durch Gesellschafter Eine ordentliche Kündigung des Anlegers in Bezug auf seine Beteiligung ist ausgeschlossen. Einkunftsart Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung4) Auszahlungsprognose Monatlich, beginnend mit 5,00 % p. a., ansteigend auf 5,25 % p. a. ab dem Jahr 2026; Gesamtauszah- lungen in Höhe von rund 159,7 % bis zum Jahr 2028 prognostiziert5) 1) Bei den mit den Betreibern der Fondsimmobilien geschlossenen Gebrauchsüberlassungsverträgen handelt es sich um Mietverträge, ausgenommen den Vertrag mit der ASO Alteneinrichtun- gen der Stadt Oberhausen gGmbH (Oberhausen), bei dem es sich um einen Pachtvertrag handelt. Aus Vereinfachungsgründen schließen im vorliegenden Verkaufsprospekt die Bezeichnun- gen „Mietvertrag“, „Mieter“ etc. das Pachtverhältnis mit der ASO Alteneinrichtungen der Stadt Oberhausen gGmbH ein. 2) Zzgl. einem Anteil von Gewerbe- bzw. Wohneinheiten in Bezug auf die Fondsimmobilie in Kipfenberg 3) Vorbehaltlich eines abweichenden Gesellschafterbeschlusses gem. § 11 des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft. Die Dauer der Gesellschaft kann maximal um acht Jahre verlängert werden (§ 3 des Gesellschaftsvertrages). 4) Neben den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erzielt der Anleger mit eventuellen Zinseinnahmen in geringem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG). 5) Die Auszahlungen erfolgen zeitanteilig im Jahr des Beitritts, abhängig vom Zeitpunkt des Beitritts und der vollständigen Einzahlung der Kommanditeinlage zzgl. Agio. Die Gesamtauszahlungen beinhalten die prognostizierten Erlöse aus dem Verkauf der Fondsobjekte und Restliquidität (nach Verkaufsnebenkosten). 5 Übersicht über Fondsimmobilien, Betreiber / Mieter und langfristige Finanzierungen Seniorenpflege Seniorenresidenz „Am Fredenberg“ „Haus Kipfenberg“ „Am OLGA-Park“ Bezeichnung der Immobilien (Salzgitter) (Kipfenberg) (Oberhausen) Immobilien Assetklasse Sozialimmobilie Sozialimmobilie Sozialimmobilie Immobilientyp Stationäre Pflegeeinrichtung