Gewerbemarktbericht Ausgabe 2011 Vorwort Impressum Herausgeber Liebe Leser, Industrie- und Handelskammer die andauernde Konjunkturerholung in Deutschland hat auch die Immobilienmärkte belebt, die insgesamt Frankfurt am Main gut aus der zurückliegenden Krise gekommen sind. Betrachtet man die Teilmärkte bei den Gewerbeimmobilien, Wirtschaftspolitik und Metropolenentwicklung schneiden Handelsimmobilien dabei noch ein wenig besser ab als Büroimmobilien. Börsenplatz 4 60313 Frankfurt am Main www.frankfurt-main.ihk.de Die Ihnen vorliegende Ausgabe des Gewerbemarktberichtes der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt ermöglicht Ihnen einen Überblick über die aktuellen Marktpreise für Büroimmobilien, Dr. Hubertus Hille (verantwortlich) Einzelhandelsflächen sowie Lager- und Produktionsflächen im IHK-Bezirk Frankfurt am Main. Der Gewerbe- Sebastian Trippen marktbericht ist damit die einzige Informationsquelle, die sowohl für Frankfurt am Main als auch für die Städte und Gemeinden der beiden Landkreise Hochtaunuskreis und Main-Taunus-Kreis Werte ermittelt und Telefon: 069 2197-1215 aufbereitet. [email protected] Wir hoffen, dass Ihnen die aktualisierte Ausgabe unseres Gewerbemarktberichtes bei der Bewertung der und Immobilienstandorte im IHK-Bezirk Frankfurt am Main eine Hilfe ist. Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt am Main Börsenplatz 4 60313 Frankfurt am Main www.frankfurt-main.ihk.de/immobilienboerse Bearbeitung IHK Frankfurt am Main Sebastian Trippen Varsenik Meghrikyan Graphik und Layout Dr. Mathias Müller Helmut Christmann Michael Kunz, varia Design · Illustration Präsident Vorsitzender des Vorstands IHK Frankfurt am Main Frankfurter Immobilienbörse Covergestaltung Sabrina Siegmund Fotos Fotolia (Titel, Seite 10) Bayernfonds Immobilienverwaltung Objekt Bad Homburg KG (Seite 16) Jo. Franzke Architekten, Frankfurt am Main (Seite 44) Stand: Juli 2011 Nachdruck – auch auszugsweise – nur mit Quellenangabe gestattet, Belegexemplar erbeten. ISBN 978-3-925483-18-9 2 3 Inhalt Frankfurter Immobilienbörse Die Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt am Main ist ein Zusammenschluss von Maklern, Vorwort . 3 Sachverständigen, Entwicklern, Verwaltern und weiteren rund um die Immobilie engagierten Unternehmen Marktbericht . 6 und Institutionen. Sie wurde 1967 unter der Trägerschaft der IHK Frankfurt am Main gegründet und verfolgt Redaktion . 9 im Wesentlichen das Ziel der Verbesserung der Markttransparenz auf dem Immobilienmarkt im IHK-Bezirk Frankfurt am Main. Hierzu erstellen die Mitglieder und die IHK gemeinsam regelmäßig Immobilienmarktberichte. Frankfurt am Main . 10 Die Mitglieder der Frankfurter Immobilienbörse verstehen sich als Fach- und Kompetenzzentrum rund um Hochtaunuskreis . 16 Immobilienthemen und stehen für Fragen zur Verfügung. Darüber hinaus stellt die Immobilienbörse eine Bad Homburg v. d. Höhe . 18 interessante Kontaktbörse zwischen Immobilieninteressierten dar, durch die ein fachlicher Austausch ebenso Friedrichsdorf . 20 ermöglicht wird, wie der Ausbau des eigenen Netzwerkes. Glashütten . 22 Grävenwiesbach . 24 Die Mitgliedschaft in der Immobilienbörse erfolgt durch Zulassung durch den Vorstand und gestattet das Königstein im Taunus . 26 Führen des Börsenlogos. Die Mitgliederliste ist auf der Homepage der IHK Frankfurt am Main veröffentlicht. Kronberg im Taunus . .28 Neu-Anspach . 30 Oberursel (Taunus) . 32 Schmitten . 34 Steinbach (Taunus) . .36 Fragen zur Mitgliedschaft beantworten Ihnen Usingen . .38 Wehrheim . 40 Lothar Reichelt Weilrod . 42 Telefon 069 2197-1390 [email protected] Main-Taunus-Kreis . 44 Bad Soden am Taunus . 46 oder Eppstein . 48 Eschborn . 50 Sebastian Trippen Flörsheim am Main . 52 Telefon 069 2197-1215 Hattersheim am Main . 54 [email protected] Hofheim am Taunus . 56 Kelkheim (Taunus) . 58 Kriftel . 60 Liederbach am Taunus . .62 Schwalbach am Taunus . 64 Sulzbach (Taunus) . 66 Definitionen . .68 Quellen . .71 Mitgliederverzeichnis. .72 4 5 Gewerbemarktbericht Gewerbemarktbericht der Frankfurter Immobilienbörse 2011 der Frankfurter Immobilienbörse 2011 Marktbericht Gewerbemarktbericht der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt am Main Spitzenmieten Durch eine Reihe hochpreisiger Bauabschlüsse zu Beginn des Jahres 2010, insbesondere durch die Fertigstellung Büromarkt Frankfurt am Main des „Opernturms“, ist die monatliche Spitzenmiete wieder auf 37 Euro pro Quadratmeter/Monat gestiegen. Auf diesem Niveau lag die Spitzenmiete bereits im Jahr 2008, bevor sie Ende 2009 auf 34 Euro pro Starker Anstieg des Flächenumsatzes durch Großanmietung Quadratmeter/Monat gesunken ist. Die von Vermietern gewährten Incentives (Preisnachlässe) liegen in Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt beendete das Jahr 2010 mit einem guten Ergebnis. Ca. 470.000 Spitzenlagen bei durchschnittlich fünf Prozent der Nominalmiete. Die Incentives haben sich damit gegenüber Quadratmeter Bürofläche wurden umgesetzt, dies sind rd. 35 Prozent mehr als im Vorjahr und nur 12 Prozent den im Vorjahr gewährten 15 Prozent wieder auf Normalmaß eingependelt. weniger als der zehnjährige Durchschnittsumsatz der Jahre 2000 bis 2009. Der Grund hierfür ist die günstige wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland, die sich zeitverzögert auf die Büromärkte ausgewirkt hat. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass in dem guten Flächenumsatz die Anmietung der Europäischen Einzelhandelsflächen Frankfurt am Main Zentralbank (EZB) enthalten ist, welche ca. 22 Prozent des Gesamtumsatzes ausmacht. Dies führt zu einer gewissen Verzerrung des Ergebnisses. In der Vergangenheit kam es aber häufig zu Großabschlüssen in In den 1A-Lagen von Frankfurt am Main findet eine gewisse Stabilisierung der Märkte statt, leichte Frankfurt, so etwa die Großanmietung der Deutschen Bahn im „Silver Tower“ im Jahr 2009, bzw. die Steigerungen der Mietpreise sind lediglich in den Hot Spots der Innenstadt wie der Zeil und der Goethestraße Umzugsentscheidung der Deutschen Börse nach Eschborn im Jahre 2008. Obwohl in der näheren Umgebung zu beobachten. Insbesondere die ausländischen Filialketten drängen in die Top-Lagen und akzeptieren bei auch größere Infrastrukturmaßnahmen begonnen haben, wird vor allem die Ansiedlung der EZB ab dem Jahr Neuabschlüssen auch moderate Steigerungen. Der Grund hierfür ist, dass den Unternehmen eine Präsenz 2013 dem Frankfurter Osten eine Attraktivitätssteigerung bescheren. Der Central Business District (CBD) in den Großstädten ermöglicht, ihr Filialnetz im Laufe der Zeit auch in den 1A-Lagen der Mittelstädte setzte sich trotz Einbußen von mehr als 60 Prozent auch in diesem Jahr wieder an die Spitze der Teilmärkte erfolgreich auszubauen. und zählte somit zum attraktivsten Bereich. Im CBD fanden knapp 60 Prozent aller Anmietungen statt. Das Das Interesse für die typischen B-Lagen ist weitaus zurückhaltender, jedoch sind Leerstände nur vereinzelt Westend erfuhr eine deutliche Umsatzsteigerung und konnte wie der Citybereich Umsätze über 100.000 zu beobachten. Hier werden die Mietverträge zum großen Teil für einen Zeitraum von fünf Jahren mit einer Quadratmeter verzeichnen. Alle anderen Teilmärkte wiesen nur einen einstelligen Anteil am gesamten Möglichkeit der Optionsverlängerung akzeptiert. Umsatzvolumen auf. Vereinzelte Leerstände sind auch weiterhin in den typischen Nebenlagen vorhanden. Leerstandsvolumen Im Jahr 2010 stieg das Leerstandsvolumen (inklusive Flächen zur Untervermietung) um knapp sieben Prozent. Lager- und Produktionsflächen FrankfurtRheinMain Im Vergleich zum letzten Jahr entspricht dies einer Verlangsamung des Leerstandsanstiegs, im Verlauf des Jahres kam es teilweise sogar zur Stagnation. Bei den Lager- und Produktionsflächen wird die gesamte Region inkl. Wiesbaden und Mainz betrachtet. Mit Die Leerstandsquote (inklusive Untermietflächen) stieg zum Jahresende auf knapp unter 15 Prozent, ein einem Flächenumsatz von ca. 326.000 Quadratmetern wurde in FrankfurtRheinMain 2010 das zweitbeste Plus von mehr als einem Prozentpunkt im Vergleich zum Vorjahr. Sollte die positive Stimmung in der Umsatzergebnis der vergangenen zehn Jahre erzielt. Im Vergleich zum Vorjahr mit rund 324.000 Quadratmetern deutschen Wirtschaft anhalten, wird sich der Anstieg des Leerstands im Jahr 2011 voraussichtlich verlangsamen. ist die Steigerung des Ergebnisses jedoch gering ausgefallen. Die Großabschlüsse oberhalb von 10.000 In den Teilmärkten Bankenviertel, City West und Frankfurt Süd ist erstmals seit 2008 wieder ein leichter Quadratmetern machen alleine rund 37 Prozent des Umsatzes aus. Mit mehr als der Hälfte des Flächenvolumens Rückgang des Leerstands zu verzeichnen. In allen anderen Teilmärkten nahm der Leerstand leicht zu. Stärker dominierten Unternehmen aus den Branchen Transport, Verkehr und Lagerhaltung das Geschehen. Auch im war die Zunahme im Teilmarkt Flughafen, da dort durch die Fertigstellung des “Squaire“ (ehemals Airrail- ersten Quartal 2011 setzte sich der positive Trend fort. Mit ca. 88.000 Quadratmetern konnte der beste Center) große Büroflächen auf den Markt drängten, was sich z.T. auch auf die Mietpreise auswirkte. Jahresbeginn seit 2003 verzeichnet werden. Fertigstellungsvolumen Dem Anziehen der Nachfrage im großflächigen Segment steht im gleichen Zeitraum ein Rückgang des neu Im Jahr 2010 kam es zu einem relativ hohen Fertigstellungsvolumen von ca. 290.000 Quadratmetern, die auf den Markt gebrachten Angebots in dieser Größenordnung gegenüber. In absehbarer Zeit ist in der bereits gebauten Objekte erfreuen sich jedoch unterschiedlicher Nachfrage. Im Jahre 2011 werden Kategorie ab 10.000 Quadratmetern mit einer Flächenknappheit zu rechnen. Auch bei den neu errichteten voraussichtlich ca. 230.000 Quadratmeter fertiggestellt, davon rd. 160.000 Quadratmeter im CBD. Von diesen Objekten gibt es kaum freie Flächen. Viele der im Bau befindlichen Flächen sind entweder bereits vorvermietet 230.000 Quadratmetern sind ca. 60 Prozent bereits vermietet. Qualitativ hochwertige Objekte in Top-Lagen oder es handelt sich um Eigennutzerflächen, wie beispielsweise die rund 10.000 Quadratmeter der LUG finden in der Regel immer einen Mieter. Das beste Beispiel dafür ist der zu 95.