TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE CONCORDATO PREVENTIVO N. 5/2012: GEDAS GROUP SPA IN LIQUIDAZIONE GIUDICE DELEGATO: DOTT. GUSTAVO NANNI COMMISSARIO GIUDIZIALE: DOTT. BRUNO ZUBANI PERIZIA DI STIMA BENI IMMOBILI IN BRESCIA, CODOGNO, GOTTOLENGO, LENO, MALOSCO, MANTOVA, MEDOLE, SAN ROCCO AL PORTO, SPINADESCO, VEROLANUOVA E VOBARNO Brescia, 23.03.2012 INDICE PREMESSA ................................................................................................... 3 INCARICO ..................................................................................................... 3 RELAZIONE ................................................................................................. 3 CRITERI DI STIMA ...................................................................................... 3 IMMOBILI IN PROPRIETÀ ..................................................................... 5 1. IMMOBILI IN SPINADESCO (CR) PIAZZA CHIESA ...................... 5 2. IMMOBILI IN MANTOVA CORSO VIT. EMANUELE II 73 ............ 9 3. IMMOBILI IN MEDOLE VIA DELLA LIBERTA’ ........................... 14 4. IMMOBILI IN LENO VIA FIORI 4 .................................................. 20 5. IMMOBILI IN LENO VIA MATTEOTTI 29 ..................................... 22 6. IMMOBILI IN LENO VIA MAZZINI 32 ........................................... 23 7. IMMOBILI IN LENO VIA VERDI – VIA TOGLIATTI ..................... 25 8. AREA EDIFICABILE IN PORZANO DI LENO ............................... 29 9. IMMOBILI IN PORZANO DI LENO VIA GUTTUSO ..................... 31 10. IMMOBILI IN BRESCIA VIA SAN GERVASIO 12-18 .................... 34 11. IMMOBILI PRESSO MALOSCO (TN), VIA FONTANELLE 2 ........ 38 12. TERRENI IN LOTTIZZAZIONE FILADELFIA COMUNE DI VEROLANUOVA (BS) .............................................................................. 41 13. CAPANNONI IN LOTTIZZAZIONE CIRCONVALLAZIONE A VERLONAUOVA (BS) .............................................................................. 44 14. APPARTAMENTO IN VIA PENELLA 5 A VOBARNO (BS) ............ 48 IMMOBILI IN PRELIMINARE .............................................................. 51 15. TERRENI IN LOTTIZZAZIONE FILADELFIA COMUNE DI VEROLANUOVA (BS) .............................................................................. 51 16. CAPANNONE IN LEASING LOTTIZZAZIONE CIRCONVALLAZIONE A VERLONAUOVA (BS) ................................... 53 17. APPARTAMENTO IN VIA BORSELLINO 6 A SAN ROCCO AL PORTO (LO) ............................................................................................ 56 18. IMMOBILI IN VIA IV NOVEMBRE 5 A SAN ROCCO AL PORTO (LO) .......................................................................................................... 58 19. APPARTAMENTO IN VIA BORSELLINO 13/A A SAN ROCCO AL PORTO (LO) ............................................................................................ 62 20. IMMOBILE IN VIA MARCONI SNC A SAN ROCCO AL PORTO (LO) .......................................................................................................... 64 21. IMMOBILI IN VIA CARDUCCI 42-44-46 A CODOGNO(LO) ....... 67 22. APPARTAMENTO IN VIA CARDUCCI 50 A CODOGNO(LO) ..... 71 23. IMMOBILI IN VIA DELLO SPINO A GOTTOLENGO (BS) ........... 73 TABELLA RIASSUNTIVA IMMOBILI IN PROPRIETÀ ........................ 75 TABELLA RIASSUNTIVA IMMOBILI IN PRELIMINARE ................... 76 2 TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE CONCORDATO PREVENTIVO N. 5/2012: GEDAS GROUP SPA IN LIQUIDAZIONE GIUDICE DELEGATO: DOTT. GUSTAVO NANNI COMMISSARIO GIUDIZIALE: DOTT. BRUNO ZUBANI PREMESSA Il commissario giudiziale dott. Zubani nominava il sottoscritto ing. Federico Provezza di Brescia esperto per la stima e l’individuazione degli immobili di proprietà della ditta Gedas ed affidava al sottoscritto il seguente INCARICO “L’esperto esaminati gli atti, ispezionati i luoghi, proceda alla descrizione e alla stima dei beni di proprietà della ditta Gedas e dei beni oggetto di preliminare d’acquisto”. Successivamente il sottoscritto si recava nei Comuni di Brescia, Leno, Verolanuova, Vobarno, Malosco, Mantova, Spinadesco, Cedole, Gottolengo, Codogno e San Rocco al Porto ove sono siti gli immobili in oggetto; compiuti tutti gli accertamenti necessari il sottoscritto ha redatto la seguente RELAZIONE ************ ************ CRITERI DI STIMA Il criterio di stima adottato è sintetico comparativo che consiste nel 3 raffronto tra gli immobili in oggetto ad altri con similari caratteristiche (costruttive, di destinazione, di posizione) di cui siano noti i prezzi di vendita. Tali prezzi sono stati determinati utilizzando sia bollettini dei valori immobiliari, sia annunci presenti su internet, sia consultando direttamente operatori immobiliari presenti in loco. È necessario precisare che, stante il procrastinarsi della crisi economica globale che ha comportato effetti negativi sul mercato immobiliare aumentando le offerte e diminuendo le domande, attualmente vi è una discrepanza tra il valore degli immobili ed il relativo prezzo di vendita; infatti se il valore di un immobile viene stimato considerando tutti i fattori che concorrono alla sua determinazione (costo del terreno, costo di costruzione, spese tecniche, oneri urbanistici, oneri finanziari, utile d’impresa), il prezzo di vendita è determinato da altri fattori nell’ambito della contrattazione di compravendita quali ad esempio la difficoltà di accedere a crediti bancari e l’elevata quantità di immobili sul mercato. Tale differenza risulta ancora maggiore nel caso di: - capannoni con destinazione artigianale produttiva data la loro elevata quantità sul mercato immobiliare; - terreni edificabili rivolti ad imprese immobiliari vista la crisi economica che ha colpito in particolare tali società. Si evidenzia inoltre che le stime sono state eseguite considerando la piena conformità urbanistica degli immobili la cui verifica è in fase di 4 svolgimento. Alla stima degli immobili attualmente occupati in forza di contratto d’affitto è stata applicata una percentuale di riduzione pari al 10%. La presente relazione di stima ha pertanto tenuto conto della sopra descritta situazione generale del mercato immobiliare e di seguito vengono descritti gli immobili in oggetto raggruppati in due categorie “Immobili in proprietà” ed in “Immobili in preliminare”. ************ ************ IMMOBILI IN PROPRIETÀ ************ ************ 1. IMMOBILI IN SPINADESCO (CR) PIAZZA CHIESA Trattasi di quattro appartamenti, quattro autorimesse ed un posto auto facenti parte dell’edificio in Spinadesco piazza Chiesa. DATI CATASTALI L’immobile è censito al N.C.E.U. come segue: Comune di Spinadesco Foglio 5 mapp.31/524 piazza Chiesa cat. A/2 P1 cl.4 vani 5,5 RC€ 369,27 mapp.804/508 piazza Chiesa cat. C/6 cl.4 mq.15 RC€ 37,18 mapp.31/536 piazza Chiesa cat. A/2 P2 cl.4 vani 4 RC€ 268,56 mapp.31/528 piazza Chiesa cat. A/2 P1 cl.4 vani 5,5 RC€ 369,27 mapp.805/509 piazza Chiesa cat. C/6 cl.4 mq.16 RC€ 39,66 5 mapp.803/501 piazza Chiesa cat. C/6 cl.4 mq.22 RC€ 54,54 mapp.31/532 piazza Chiesa cat. A/2 P2 cl.4 vani 5,5 RC€ 369,27 mapp.803/506 piazza Chiesa cat. C/6 cl.3 mq.21 RC€ 44,47 mapp.827/503 piazza Chiesa cat. C/6 cl.1 mq.18 RC€ 27,89 DESCRIZIONE Trattasi di complesso residenziale, di nuova realizzazione, sito in Spinadesco (CR), piazza Chiesa, costituito da appartamenti e villette singole; tutte le unità hanno un unico accesso carraio, chiuso da portone in ferro automatizzato. Il complesso ubicato in zona centrale si presenta in ottimo stato di manutenzione e con buon livello di finiture: serramenti in legno con vetrocamera e antoni d’oscuro, pavimenti in ceramica, porte interne in legno, portoncino blindato, riscaldamento autonomo con caldaia a gas murale e radiatori in alluminio. • sub 524-508 alloggio al piano primo della superficie di mq.80 circa, suddiviso in soggiorno, due camere, cucina, due bagni, disimpegno, due balconi di superficie complessiva mq.11. L’appartamento è completato da autorimessa della superficie di mq.15. Immobile libero • sub 536-509 appartamento al piano secondo della superficie di mq.81 circa, suddiviso in soggiorno con angolo cottura, due camere, due bagni, disimpegno, due balconi di superficie complessiva mq.7,2. L’appartamento è completato da autorimessa della superficie di 6 mq.16. L’appartamento è libero. • Sub 528- 501 alloggio al piano primo della superficie di mq.80,6, suddiviso in soggiorno, due camere, cucina, due bagni, disimpegno, due balconi di superficie complessiva mq.7. L’appartamento è completato da autorimessa della superficie di mq.22. L’appartamento è libero. • Sub 532 – 506- 503 appartamento al piano secondo della superficie di mq.81,77, suddiviso in soggiorno con angolo cottura, due camere, cucina, un bagno, un ripostiglio, disimpegno, due balconi di superficie complessiva mq.7,2. L’appartamento è completato da autorimessa della superficie di mq.21 e da posto auto scoperto della superficie di mq.18. L’appartamento è libero. PROVENIENZA Tali immobili sono pervenuti per atto di notaio Giammatteo Rizzonelli rep. 14871/10056 del 15.01.2010. SITUAZIONE URBANISTICA Il complesso è stato edificato in forza delle seguenti autorizzazioni: - C.E. n.78 del 29.10.2007 pratica n.3177/2007 - C.E. n.102 del 13.05.2009 pratica n.5342/2008 variante - agibilità n.363 del 11.09.2009 prot.4028 - agibilità n.364 del 11.09.2009 prot.4029 STIMA 7 sup. sup. stima foglio mapp sub cat €/mq € stima mq ragg. arrot. P1 80,6 80,6 1.250 100.750,00 5 31 524 A/2 balcone 11 3,66 1.250 4.583,33 114.708 115.000 5 804 508 C/6 autorimessa 15 7,5 1.250 9.375,00 P2