ОТЧЕТ № 2017-3209/64/2-1 Том 1 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества в количестве 106 (сто шесть) объектов г. Москва, 2017 г. 2 СОДЕРЖАНИЕ 1 ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ..............................................................................................................................3 2 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ ........................................................................................................................................... 15 3 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ ........................................................................................... 15 4 ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ......................................................................................................................................................................... 16 5 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ .............................................................................. 18 6 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .............................................................................................................................. 18 6.1 ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ДАННЫХ ...................................................................................18 6.2 ЮРИДИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ .........................................................................................................................................19 6.3 ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ ......................................................................................................................................20 6.4 СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА .........................................................................................................22 6.4.1 Общее описание объекта оценки .................................................................................................................22 6.5 АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ..............................................................................................................32 7 АНАЛИЗ РЫНКА ..................................................................................................................................................... 38 7.1 ИНФОРМАЦИЯ ОБ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ФАКТОРАХ, ОКАЗЫВАЮЩИХ ВЛИЯНИЕ НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .......................38 7.2 ИНФОРМАЦИЯ О СОЦИАЛЬНЫХ ФАКТОРАХ, ОКАЗЫВАЮЩИХ ВЛИЯНИЕ НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ..............................39 7.3 ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ В 2017 Г. .......................................................................................................41 7.4 АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ ВЛИЯЮЩИХ НА СПРОС, ПРЕДЛОЖЕНИЕ И ЦЕНЫ СОПОСТАВИМЫХ ОБЪЕКТОВ ..........................46 8 ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ........................................................................................................................... 54 8.1 ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ......................................................................................................................................54 8.2 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ..........................................................................54 8.3 ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ..................................................................................................................................................55 8.3.1 Затратный подход ........................................................................................................................................56 8.3.2 Сравнительный подход ..................................................................................................................................56 8.3.3 Доходный подход ............................................................................................................................................57 8.4 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ..............................................................................................58 8.4.1 Определение рыночной стоимости на основе сравнительного подхода ..............................................58 9 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ........................................................................................................................... 362 9.1 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ...................................................................................................................... 362 РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ: ........................................................... 362 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ............................................................................................................... 369 ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЕТУ ............................................................................................................................................. 370 ООО «Центр независимой экспертизы собственности» 3 1 ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ Общая информация, идентифицирующая объект оценки: Объект оценки: Наименование Площадь № п/п Адрес Кадастровый номер объекта , кв. м Кадастровый (условный) номер: 1 Жилой дом 390,00 г.Москва, п.Московский, сад.тов."Дудкино", 77:17:0110406:10; уч. 66 Кадастровый (условный) номер: 2 Земельный участок 480,00 50:21:0110404:45; Московская область, Истринский район, Для сельскохозяйственного производства; 193 3 Земельный участок Бужаровский с.о., северо-западнее Кадастровый (условный) номер: 783,00 д.Родионцево 50:08:0080317:43; Нижегородская область, Балахнинский Кадастровый (условный) номер: 4 Квартира 43,90 район, г.Балахна, ул.Космонавтов, д.3, кв.43 52:16:0030203:610; Кадастровый (условный) номер: 5 Жилой дом Нижегородская область, 199,30 52:32:0900001:929; Дальнеконстантиновский район, Кадастровый (условный) номер: 6 Земельный участок с.Муравьиха, д.234 500,00 52:32:0900001:45; Новосибирская область, г Новосибирск, Кадастровый (условный) номер: 7 Квартира 60,00 улица Комсомольская, дом 4, квартира 732 54:35:053027:333; Долевая собственность: 1/3 доля; Новосибирская область, город Новосибирск, 8 Квартира (1/3 доля) 43,60 Кадастровый (условный) номер: улица Жуковского, дом 111, квартира 48 54:35:032660:3994; Новосибирская область, город Новосибирск, Кадастровый (условный) номер: 9 Квартира 87,2 улица Народная, дом 52, квартира 35 54:35:041850:270; Новосибирская область, город Новосибирск, Кадастровый (условный) номер: 10 Квартира 43,90 улица Чемская, дом 10, квартира 39 54:35:052810:2579; Республика Татарстан (Татарстан), Кадастровый (условный) номер: 11 Квартира 31,90 г.Елабуга, ул.Пролетарская д.8, кв.89 16:47:011007:1199; Помещение Кадастровый (условный) номер: 12 Республика Татарстан (Татарстан), 230,00 (нежилое) 16:28:180170:110; Мензелинский р-н, г.Мензелинск, Кадастровый (условный) номер: 16: 28: 13 Земельный участок ул.Гурьянова, д.79б 946,50 180170:30; Республика Татарстан (Татарстан), Помещение Нижнекамский муниципальный район, Кадастровый (условный) номер: 14 396,20 (нежилое) г.Нижнекамск, ул. 50 лет Октября, д.4, 16:53:040503:6338; пом.1000 Республика Татарстан (Татарстан), Помещение Нижнекамский муниципальный район, Кадастровый (условный) номер: 15 519,70 (нежилое) г.Нижнекамск, ул. 50 лет Октября, д.4, 16:53:040503:6337; , пом.1001 Кадастровый (условный) номер: 16 Здание (нежилое) Республика Татарстан (Татарстан), р-н 391,90 16:12:010119:166; Балтасинский муниципальный, пгт Балтаси, Кадастровый (условный) номер: 17 Земельный участок ул.Ленина, д.46 1 049,04 16:12:010119:19; Кадастровый (условный) номер: 18 Здание (нежилое) Республика Татарстан (Татарстан), 327,70 16:43:030101:1245; Ютазинский р-н, п.г.т. Уруссу, ул.Альберта Кадастровый (условный) номер: 19 Земельный участок Шамкина, стр.44 741,43 16:43:100117:23; Республика Татарстан (Татарстан), Кадастровый (условный) номер: 20 Здание (нежилое) 288,00 Апастовский р-н, с.Апастово, ул. 16:08:020112:102; ООО «Центр независимой экспертизы собственности» 4 Наименование Площадь № п/п Адрес Кадастровый номер объекта , кв. м Октябрьская, д.47 Кадастровый (условный) номер: 21 Земельный участок 657,00 16:08:020112:10; Помещение Кадастровый (условный) номер: 22 312,50 (нежилое) Республика Татарстан (Татарстан), 16:14:990158:247; Буинский р-н, г.Буинск, ул.Вахитова, д.71Б Кадастровый (условный) номер: 23 Земельный участок 731,57 16:14:990158:114; Республика Татарстан (Татарстан), 8 091 Кадастровый (условный) номер: 24 Земельный участок Высокогорский р-н в границах АФ "Идель" 100,00 16:16:000000:340; Кадастровый (условный) номер: 25 Земельный участок 294,00 16:16:220103:147; Республика Татарстан (Татарстан), Кадастровый (условный) номер: Высокогорский р-н, ст.Высокая Гора, 16:16:220103:341 26 Здание (2этаж) ул.Школьная, д.29 168,90 подтверждено свидетельством на право собственности № 16АА052297 от 20.10.2006 Республика Татарстан (Татарстан), г. Кадастровый (условный) номер: 27 Квартира 35,1 Альметьевск, ул. Нефтяников, д.17, кв.53 16:45:010116:6752 Республика Татарстан (Татарстан), Кадастровый (условный) номер: 28 Квартира 52,30 г.Азнакаево, ул.Ямашева, д.9, кв.18 16:44:010102:1455; Земельный Долевая собственность: 1/10, Кадастровый 29 1 071,00 участок1/10 доля Республика Татарстан (Татарстан), (условный) номер: 16:45:010103:34; Здание (нежилое) г.Альметьевск, ул.Р.Фахретдина, 27 Долевая собственность: 1/10, Кадастровый 30 3 136,00 1/10 доля (условный) номер: 16:45:010103:157 ; Республика Татарстан (Татарстан), Кадастровый (условный) номер: 31 Здание (нежилое) 908,00 г.Альметьевск, ул.Шевченко, с юго- 16:45:050101:315; восточной стороны жилого дома №15 Кадастровый (условный) номер: