Planbeskrivelse Detaljregulering for Marviksletta – felt B2 Plan nr. 1453 Dato 23.10.2017 Rev. Planbeskrivelse Marviksletta – felt B2 – Plan nr. 1453 – 23.10.2017 Side 1 av 37 1. Bakgrunn og beskrivelse av planområdet Forslagsstiller og formål WSP Norge AS fremmer på vegne av Kongsgård park AS detaljreguleringsplan for Marviksletta - felt B2. Hensikten med planen er å legge til rette for boligbebyggelse i tråd med overordnede planer. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Planområdets beliggenhet. Illustrasjon av planområdets avgrensning Området ligger solrikt og fint til langs Prestebekken på Lund. Atkomst til området er via Bispegra for kjørende, samt fra Kongsgård allé for gående/syklende. Prestebekken har en naturskjønn liten bukt der den dreier fra nord mot øst, i grensen til bebyggelsesområdet. Det finnes ingen registrerte kulturminner på området foruten låven som er avklart med byantikvar at kan rives. Eksisterende bebyggelse og grunneierforhold Planområdet har i generasjoner vært stedet der familien Thorkildsens gartneri har blitt drevet. Gartneriet ble nedlagt sommeren 2016 da grunnlaget for videre drift ikke er til stede, samt at området i 2015 ble regulert til boligformål i overordnet plan for Marviksletta. I tillegg til Familien Thorkildsens eiendommer er det 3 andre boligeiendommer i det planområdet. Kongsgård Park AS har opsjons-/kjøpekontrakter med samtlige eiere, og har dermed sikret seg kontroll over alle eiendommene som ligger i boligområdet iht. overordnet reguleringsplan. Eierskapet til områdene langs Prestebekken er fordelt på Kristiansand kommune, Kongsgård Park AS og Læringsverkstedet AS. Under er det satt inn et oversiktskart område med stedsnavn/kallenavn etc. Planbeskrivelse Marviksletta – felt B2 – Plan nr. 1453 – 23.10.2017 Side 2 av 37 Jegersberg UIA Vest- Agder Fylkesmuseum Kongsgårdbanene/ Rulleskiløype «100 - meterskog «Kolonihagene» «Jungelen» «Majorgården» «Badmintonhallen » «Idunkiosken» «Stjerneblokka» Sparebanken Sør Arena «Rundingen» Kristiansand Stadion «Bertes» Illustrasjon stedsnavn/kallenavn i nær heten av planområdet (stiplet) Sosial infrastruktur: Det er mange barnehager og skoler i området: Læringsverkstedet , Lund, Blåmann, Kongsgård flyktningbarnehage, Wilds Minne, Lovisenlund, Oddemarka, Steinerskolen, Mottaksskolen, Kristiansand International School og Kongsgård skolesenter. Barn i feltet sogner til Wilds minne skole og Lovisenlund skole. Kapasiteten er ut fordret på b egge, men elevprognosen viste pr mai 201 6 nedgang på barnetrinnet fra midten av 1 2- årsperioden. Oppvekstsektoren informerte pr. juni 2017 om at det er et behov for å bygge ut både barne - og ungdomsskoler i området. Det er satt av midler til å l øse dette fra kommunens side, og forutsetningene er dermed innfridd ift. skolekapasitet. Ungdommene sogner til Oddemarka skole. Opptaksområdet til O ddemarka og Havlimyra skole går fra Bertesbukta til Ålefjær. Kapasiteten er i ferd med å sprenges og bør være utvidet i 2020. Planen er å utvide Havlimyra skole . Ungdommene på Lund vil fortsatt gå til Oddemarka skole, mens flere elever fra Gimlekollen vil gå til Havlimyra. Planbeskrivelse Marvikslett a – felt B2 – Plan nr. 1453 – 23.10 .2017 Side 3 av 37 Det er god kapasitet på barnehage. Nærmeste barnehage er Læringsverkstedet, Lund. Skoler og barnehager i området er vist i understående illustrasjon. Illustrasjon av skoler/barnehager i nærområdet. NB! Kongsgård og Stiftsgården barnehager er nedlagt Teknisk infrastruktur: Vei Atkomst til området går i dag fra FV 25 Østre ringvei via Bispegra, og Kongsgård allé. Vann/avløp/overvann: I dag ligger ledninger i omkringliggende vei, i tillegg er det en overvannsledning fra Bispegra som går ut i Prestebekken over 42/2. Trafikkforhold: Planbeskrivelse Marviksletta – felt B2 – Plan nr. 1453 – 23.10.2017 Side 4 av 37 Dagens trafikk inn i planområdet går via Bispegra og Kongsgård Allé. Ingen inn/utkjøringer skjer mot Østre ringvei. Kryssene er i dag utformet som fullverdige T-kryss, med gang/sykkelvei langs Østre ringvei. Skolevei til barne- og ungdomsskole går på gang/sykkelvei langs Østre ringvei til Wilds Minne barneskole og via fortau/gang-/sykkelvei langs Kongsgård Allé til Oddemarka ungdomsskole og er illustrert i understående illustrasjon. Trafikale krysningspunkter i gangfelt/lysregulerte kryss over hovedveier til gang/sykkelveier/fortau er illustrert med åpne sirkler. Illustrasjon atkomst til barnehager og skoler i nærområdet med avstander. Det er gang- og sykkelveier, eller fortau langs alle bevegelsesaksene til skolene. Krysningspunkt ved Wilds minne skole er lysregulert i dag. Krysningspunkt ved planområdet er i dag over fotgjengerfelt, men lysregulert i områderegulering. Øvrige krysningspunkter er via fotgjengeroverganger uten lysregulering. Planbeskrivelse Marviksletta – felt B2 – Plan nr. 1453 – 23.10.2017 Side 5 av 37 Forhold til overordnede planer I gjeldende kommuneplan 2011-2022 er området avsatt til Bebyggelse og anlegg med krav om områderegulering for hele Marviksletta. Marviksletta områderegulering ble vedtatt 16.09.2015 og hjemler boligbebyggelse og parkopparbeidelse i tråd med dette planforslaget. Det pågår planarbeid på nordsiden av planområdet (BFT1), og det er avholdt samordningsmøte for koordinering av forhold som har betydning og påvirkning på feltene som eksempelvis infrastruktur. Planbeskrivelse Marviksletta – felt B2 – Plan nr. 1453 – 23.10.2017 Side 6 av 37 2. Planforslag Hovedgrep for bebyggelse Bebyggelsen i planområdet er tenkt plassert som en L-form mot Østre ringvei og Bispegra. I øst, mot Prestebekken legges det et bygg kalt Parkblokka. Denne gjøres slank for å gi lys, sikt og rom mellom bygningene, og gi en åpenhet mot Prestebekken. Denne formen vil virke støydempende mot uteområdet som vil bli sørvendt, lekeplassen og Prestebekken. Bebyggelsen trappes noe i hjørner for å gi bedrede solforhold, og vil bli på 3-6 etasjer. Den høyeste bebyggelsen vil ligge som tilbaketrukket 5. etg. langs Østre ringvei, tilbaketrukket 5. etg. mot Bispegra med ytterliggere tilbaketrukket 6. etg. og Parkblokka vil få 5. etg med en tilbaketrukket 6. etg. Økningen i etasjeantall fra områdereguleringens bestemmelser (5. etg) gjøres som en konsekvens av at det avgis areal mot Østre ringvei til ny gang/sykkelvei og bussholdeplass. Utsnitt fra reguleringsplankartet Arealbruk Planområdets størrelse er på 13 476m2. Grad av utnytting er satt til samlet maksimal BYA=3000m2. Maksimalt tillatt BRA, følger områdereguleringens begrensninger og er ca. 9700m2. Antall boenheter er iht. skisseprosjektet 84, men med mulighet for inntil 90 enheter. Skisseprosjektets BRA-beregning innenfor utvendige vegger eksklusive åpne portrom og balkonger er ca. 8840m2 BRA. Orangeri og fellesstue er på ca. 180m2. Totalt gir dette ca. 9020m2 BRA. Uteareal pr boenhet vil ligge på ca. 57 m2 inkl. balkonger, lekeplass, felles uteområde og takterrasser, hvorav ca. 24,5m2 pr. boenhet vil være solbelyst ved vårjevndøgn kl. 15.00. Planbeskrivelse Marviksletta – felt B2 – Plan nr. 1453 – 23.10.2017 Side 7 av 37 Arealtabell §12-5 nr.1 – Bebyggelse og anlegg Areal (daa) Boligbebyggelse·blokkbebyggelse (3) 3,0 Annen særskilt bebyggelse og anlegg 0,2 Renovasjonsanlegg 0,05 Uteoppholdsareal 1,7 Sum areal denne kategori: 4,9 §12-5. Nr. 2 ·Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Areal (daa) Annen veggrunn - grøntareal (6) 0,5 Gang-/sykkelveg (2) 0,7 Kollektivholdeplass 0,1 Sum areal denne kategori: 1,3 §12-5. Nr. 3 ·Grønnstruktur Areal (daa) Grønnstruktur (3) 4,9 Lekeplass 0,3 Turveg 0,6 Sum areal denne kategori: 5,7 §12-5. Nr. 6 • Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende Areal (daa) strandsone Friluftsområde i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone 1,5 Sum areal denne kategori: 1,5 Totalt alle kategorier: 13,5 Hensynsonetabell a.3 faresoner Areal (daa) Flomfare 4,6 Sum areal denne kategori: 4,6 Totalt alle kategorier: 4,6 Bebyggelse, struktur og tiltak Bygningers plassering i forhold til vei og landskap er vist i understående snitt med kotehøyder og gesimshøyder angitt. Overgang mellom felles uteareal og friområdet ved Prestebekken skal vises i utomhusplan som skal utarbeides før søknad om tillatelse til tiltak. All bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrenser vist på plankartet. Balkonger tillates utkraget over byggegrenser med enkelte definerte unntak. P-kjeller og andre tekniske installasjoner under bakkenivå tillates etablert innenfor formålsgrense for boligformål og felles uteareal, samt delvis under sandlekeplass for å få nok parkeringsplasser. Kjellernivå er lagt inn som bestemmelsesområde i plankartet og benevnes i det videre som BG#1. Høyder, trapping av bebyggelse og byggegrenser fremgår av plankart, snitt og illustrasjoner. Bebyggelsen skal ha flate tak. Unntak er drivhus/orangeri som kan ha saltak. Takoppbygg/arker mot gate skal ha samme rytme og inndeling som fasaden. Det skal være vinduer mot gate. Takflater vil der det ikke blir grønne tak ha ikke-reflekterende farge eller bestå av terrassebord eller andre funksjonelle løsninger der det blir takterrasser. Lange Planbeskrivelse Marviksletta – felt B2 – Plan nr. 1453 – 23.10.2017 Side 8 av 37 fasader og store volumer skal brytes opp for å motvirke monotoni og skape variasjon. Fasader skal ha maks lengde på 20 meter. Fasader skal brytes opp med variert material og bruk av farge. Designmanualen som er utarbeidet til Marviksletta områderegulering vil være retningsgivende ved opparbeidelse av offentlige og felles arealer. Det er tenkt benyttet sedum på deler av tak, innslag av vegetasjonskledde vegger der det er gode vekstforhold