EINZELHANDELS - UND Z ENTRENKO NZEPT für die Gemeinde Ascheberg Junker und Kruse April 2009 Einzelhandels - und Zentrenkonzept für die Gemeinde Ascheberg Eva Stubert Stefan Kruse Junker und Kruse Stadtforschung Planung Markt 5 44137 Dortmund Tel. 0231-557858-0 Fax 0231-557858-50 www.junker-kruse.de [email protected] April 2009 Gemeinde Ascheberg Einzelhandels- und Zentrenkonzept Inhaltsübersicht 1 Ausgangssituation und Zielsetzung ..........................................................9 2 Allgemeine Trends und Rahmenbedingungen im Einzelhandel ...............11 3 Methodik................................................................................................15 4 Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der Zentren- und Einzelhandelsstruktur in Ascheberg .................................................20 5 Einzelhandelsrelevantes Standortprofil ...................................................25 6 Analyse der Nachfrageseite ....................................................................44 7 Prognose der Verkaufsflächenpotenziale................................................49 8 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Ascheberg ..........54 9 Schlusswort ............................................................................................85 Anhang .........................................................................................................86 Glossar – Definitionen einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe ........................87 Verzeichnisse ................................................................................................93 Junker und Kruse Stadtforschung Planung Dortmund 5 Gemeinde Ascheberg Einzelhandels- und Zentrenkonzept Gemeinde Ascheberg Einzelhandels- und Zentrenkonzept Inhaltsverzeichnis 1 Ausgangssituation und Zielsetzung ..........................................................9 2 Allgemeine Trends und Rahmenbedingungen im Einzelhandel ...............11 3 Methodik................................................................................................15 3.1 Angebotsanalyse ........................................................................................... 15 3.2 Nachfrageseite .............................................................................................. 19 4 Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der Zentren- und Einzelhandelsstruktur in Ascheberg .................................................20 5 Einzelhandelsrelevantes Standortprofil ...................................................25 5.1 Gesamtgemeindliche Struktur........................................................................ 25 5.1.1 Großflächiger Einzelhandel .................................................................................. 28 5.1.2 Die Grundversorgungssituation............................................................................ 29 5.2 Räumliche Angebotsschwerpunkte des Einzelhandels in Ascheberg ............... 32 5.2.1 Räumliche Verteilung des Einzelhandelsangebotes in Ascheberg nach Lagekriterien 33 5.2.2 Städtebauliche Rahmenbedingungen ................................................................... 35 5.3 Angebotssituation im Zentrum Ascheberg..................................................... 36 5.4 Angebotssituation im Zentrum von Herbern.................................................. 40 5.4.1 Weitere solitäre Einzelhandelsstandorte ............................................................... 42 5.5 Fazit Angebotsanalyse................................................................................... 42 6 Analyse der Nachfrageseite ....................................................................44 6.1 Nachfragepotenzial in der Gemeinde Ascheberg............................................ 44 6.2 Umsätze und Zentralität des Ascheberger Einzelhandels................................ 46 6.3 Fazit zur Analyse der Nachfrageseite ............................................................. 48 7 Prognose der Verkaufsflächenpotenziale................................................49 8 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Ascheberg ..........54 8.1 Warum ist ein Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Ascheberg sinnvoll? .. 54 Junker und Kruse Stadtforschung Planung Dortmund 7 Gemeinde Ascheberg Einzelhandels- und Zentrenkonzept 8.2 Szenarien der Einzelhandels- und Gemeindeentwicklung ............................... 56 8.3 Übergeordnete Ziele zur Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in Ascheberg ..................................................................................................... 63 8.4 Grundsätze der räumlichen Entwicklung des Einzelhandels in Ascheberg ....... 65 8.5 Räumlich-funktionale Standortstruktur für die Gemeinde Ascheberg............. 68 8.5.1 Einordnung von Versorgungsbereichen und anderen Standorttypen: Kriterienkatalog...................................................................................................69 8.6 Abgrenzungen und Empfehlungen zu den zentralen Versorgungsbereichen in Ascheberg ................................................................................................. 71 8.6.1 Zentraler Versorgungsbereich Ortskern Ascheberg (Hauptzentrum) ......................72 8.6.2 Zentraler Versorgungsbereich Herbern (Nahversorgungszentrum).........................75 8.6.3 Weitergehende Empfehlungen.............................................................................76 8.6.4 Tabubereiche für Einzelhandel in Ascheberg.........................................................77 8.7 Ascheberger Sortimentsliste .......................................................................... 77 8.8 Hinweise zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes ................................... 84 9 Schlusswort ............................................................................................ 85 Anhang......................................................................................................... 86 Glossar – Definitionen einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe ........................ 87 Verzeichnisse ................................................................................................ 93 Junker und Kruse Stadtforschung Planung Dortmund 8 Gemeinde Ascheberg Einzelhandels- und Zentrenkonzept 1 Ausgangssituation und Zielsetzung Der Strukturwandel im Einzelhandel hält, obwohl schon mehr als drei Jahrzehnte andauernd und in diesem Zeitraum mehrfach für beendet erklärt, weiter an. Waren es in den 1980er und 1990er Jahren die Fachmärkte und die Diversifizierung der Sortimente und Betriebskon- zepte, so sind es seit Ende der 1990er Jahre neben den großmaßstäblichen Shopping-Centern insbesondere die discountorientierten Vertriebsschienen und Betriebe, die massiv auf den deutschen Einzelhandelsmarkt drängen. Herausragendes Beispiel in diesem Kontext sind si- cherlich die Lebensmitteldiscounter, die gleich mehrere Strategien in ihren Betriebskonzepten vereinigen: in der Regel autokundenorientierte Standortwahl mit ausreichenden Stellplätzen; preisaggressiv im Kernsortiment Lebensmittel bzw. Food sowie gezielte (wöchentlich wech- selnde) Sortimentsergänzungen mit Non-Food-Artikeln, die dann nicht selten Marktanteile von bis zu 50 % für den Angebotszeitraum erreichen und somit in erhebliche Konkurrenz zu den anderen Anbietern in den jeweiligen Warengruppen treten. Es entstanden und entstehen immer noch zahlreiche Einzelhandelsstandorte außerhalb der gewachsenen Zentrenstrukturen, die wiederum in zahlreichen Fällen dazu geführt haben, dass diese sowohl in ihrer Attraktivität als auch in ihrer ökonomischen Bedeutung (auch für andere innenstadtrelevante Nutzungen) an Bedeutung verloren haben. Ebenso hat das ehe- mals dichte Netz der wohnungsnahen Grundversorgung in vielen Regionen Deutschlands er- heblich unter dieser Entwicklung an Bedeutung verloren. Ähnliches gilt, wenngleich nicht ganz so aggressiv auftretend, für Fachmärkte. Auch sie su- chen nach wie vor allzu häufig Standorte außerhalb der unmittelbaren Zentren und können somit einen weiteren Bedeutungsverlust gewachsener und häufig auch mit nicht geringen öf- fentlichen Fördermitteln sanierter Zentren nach sich ziehen. Diesen betrieblichen / konzernimmanenten Entwicklungen stehen raumordnerische und städ- tebauliche Zielvorstellungen und gesetzliche Grundlagen auf Bundes- wie auf Landesebene gegenüber, die nicht immer mit den Vorstellungen der Ansiedlungsinteressenten in Einklang zu bringen sind. Obwohl dies auf den ersten Blick ein nicht lösbarer Konflikt zwischen betreibermotivierten Standortrahmenbedingungen auf der einen und volkswirtschaftlich / städtebaulich / Ge- meindeentwicklungsrelevant motivierten Zielvorstellungen auf der anderen Seite zu sein scheint, gibt es doch Möglichkeiten, diese vermeintlich nicht zu vereinbarenden Vorstellun- gen in Einklang zu bringen: durch ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept, das unter Be- rücksichtigung sowohl der rechtlichen, demographischen und städtebaulichen Rahmen- bedingungen als auch der betrieblichen Anforderungen Strategien zur zukünftigen Ein- zelhandels- und letztendlich auch Zentrenentwicklung aufzeigt ( endogene Wirkung ). Ebenso bildet ein solches Einzelhandelskonzept aber auch eine fundierte Grundlage zur Ab- wehr von Planvorhaben in Nachbarkommen (unabhängig von der Funktion und landesplane- rischen Einstufung), die sich möglicherweise negativ auf die eigenen städtebaulichen Zielvor- stellungen bzw. Zentrenstrukturen auswirken können (i.S.v. § 2 (2) BauGB) ( exogene Wir- kung ). Junker und Kruse