SAINT-JEAN-DE-LUZ Révision du Plan Local d’Urbanisme Réunion n°3 : « Elaboration du diagnostic » 20 mars 2012 Gérard Garbaye P.L.U. de Saint-Jean-de-Luz – SOMMAIRE Diagnostic - réunion n°3 mars 2012 I. Un environnement valorisant le cadre de vie........................p3 Habitat et développement urbain Déplacements et transports II. Analyse des espaces urbains.................................................p37 Morphologie urbaine Densité Fonctionnement urbain Gérard 2 Garbaye P.L.U. de Saint-Jean-de-Luz – Diagnostic - réunion n°3 mars 2012 Partie I. Un environnement valorisant le cadre de vie Gérard 3 Garbaye P.L.U. de Saint-Jean-de-Luz – 1 UN ENVIRONNEMENT VALORISANT LE CADRE DE VIE Diagnostic - réunion n°3 mars 2012 Habitat et logements Le parc de logements Un contexte immobilier très dynamique En 2008 la CCSPB compte plus de 43 500 logements, en hausse de 22 % depuis 1999 : • Près de 60% de cette croissance est imputable à 3 communes : Ciboure (15%), Saint-Jean-de-Luz (17%) et Hendaye (27%) • En 2008, près d’1 logement sur trois est situé sur la commune de Saint-Jean-de- Luz, 1ière commune par l’importance de son parc immobilier !"#$%&'(&')"*&#&+,-'&+'.//0'-1%')2'33456' '$!!!" '#!!!" '!!!!" &!!!" %!!!" $!!!" #!!!" !" =01*" (340-." ()*+,*" (-.)/0" 5-1-0+/6" 7-2/61*" (12/..*" 869+)01:";*.<0:*" E116F.*" =0-.+>?*0.><*>@6," Gérard 4 Garbaye =0-.+>A9*>361>B-C*DD*" P.L.U. de Saint-Jean-de-Luz – 1 UN ENVIRONNEMENT VALORISANT LE CADRE DE VIE Diagnostic - réunion n°3 mars 2012 Habitat et logements !"#$%&&'()*+)#$%,)*-).'/-0-(12)-()3445)2+%) 6$7(189-$(8*-8:+;) Un parc de logements à vocation touristique 314&5&'2) 6,(,'2)) 70) L’importance des résidences secondaires • Plus de 40% des logements sont des !"#$%&'(&) résidences secondaires, (+2% depuis 1999) #&(1'%,$+&)&2) 1((,##$1''&--&)) • Un marché immobilier tendu avec moins de 2 //0) !"#$%&'(&) *+$'($*,-&)) % de logements vacants, en baisse depuis ./0) 1999 • Un parc locatif très important avec 48 % des résidences principales !"#$$%&'%(&$)*%+%,-(&%,&.//0&(12&3"#,-4 5%",4'%4617&& Des logements grands, peu en adéquation avec %!!!" la taille des ménages $#!!" • 52 % des logements comptent 4 pièces et $!!!" plus #!!" • À peine 20 % de T1 et T2, alors que 21 % de personnes vivent seules !" $"&'()*" %"&'()*+" ,"&'()*+" -"&'()*+" #"&'()*+"*." &/0+" Le phénomène de décohabitation observé depuis plusieurs années va infléchir la tendance Gérard 5 Garbaye P.L.U. de Saint-Jean-de-Luz – 1 UN ENVIRONNEMENT VALORISANT LE CADRE DE VIE Diagnostic - réunion n°3 mars 2012 Habitat et logements Un parc de logements à vocation !"#$%&'(&)*+,&'%-&./$%0%12-&-(+&.*&33456& touristique Un âge du parc qui traduit les F227G/+# différentes stratégies de >12+# développement urbain >1./,?B:+?472?C.D+EE+# >1./,?@+1/?=+?A7-# • 3 communes ont plus de 40 <+/=1;+# % de leurs logements âgés plus de 50 ans : Guéthary, 97:,*12;# Sare et Ainhoa 8.3072+# 6.2.1,07# )451./# • 6 communes se sont particulièrement développées )230//+# récemment avec plus d’1/3 de )./*01# constructions neuves : Ahetze )*+,-+# Arbonne Ascain Biriatou !"# $!"# %!"# &!"# '!"# (!!"# Hendaye Saint-Pée-sur- Nivelle 1D1/,#(H%H# =+#(H%H#I#(HJ%# =+#(HJK#I#(H'H# =+#(HH!#I#$!!K# • Saint-Jean-de-Luz présente plutôt un profil équilibré Gérard 6 Garbaye P.L.U. de Saint-Jean-de-Luz – 1 UN ENVIRONNEMENT VALORISANT LE CADRE DE VIE Diagnostic - réunion n°3 mars 2012 Habitat et logements Une dynamique de constructions neuves !"#$%&'()*$+%&#,-#.%/-0-&('#1#2"3&(45-"&4,-4 !*6#-&()-#7889#-(#7899# Un parc qui se diversifie &!!" • Entre 2001 et 2011, la commune a %#!" construit près de 800 logements, %!!" ! 1 construction individuelle sur 2 est $#!" réalisée hors lotissement $!!" ! 2/3 des nouveaux logements sont en #!" collectifs, avec en 2008 et 2011 !" d’importantes opérations %!!$" %!!%" %!!&" %!!'" %!!#" %!!(" %!!)" %!!*" %!!+" %!$!" %!$$" • Un rythme 130/logements/an • Des mises en chantiers qui semblent !"#$%&'"#$("$)*+","-%#$.*,,"-./#$#01$234-%56"3-5("5 peu impactés par les crises !07$("$899:$;$89::$ successives de 2008 et 2011 &!!" %#!" %!!" Depuis 2006 l’ouverture de nouvelles $#!" zones $!!" • L’urbanisation de dents creuses dans #!" !" le centre ville %!!$" %!!%" %!!&" %!!'" %!!#" %!!(" %!!)" %!!*" %!!+" %!$!" %!$$" ,-./0/123"41546457/,3"8793" ,-./0/123"41546457/,3".9-78:3" • La consommation de nouveaux ,-./0/123";-,,/;<=3" ,-./0/12"/1"9:345/1;/" espaces sur la façade Est avec des opérations importantes (92 opérations et 770 logements) Gérard 7 Garbaye P.L.U. de Saint-Jean-de-Luz – Diagnostic - réunion n°3 mars 2012 Gérard 8 Garbaye Zoom centre Zoom Nord P.L.U. de Saint-Jean-de-Luz – Diagnostic - réunion n°3 mars 2012 Zoom Sud GérardZoom centre historique 9 Garbaye P.L.U. de Saint-Jean-de-Luz – 1 UN ENVIRONNEMENT VALORISANT LE CADRE DE VIE Diagnostic - réunion n°3 mars 2012 Habitat et logement =>672.(6)%&2%#,(4% 3,(4%56"$)%02,%7+% 56"$)%&$0% Un marché immobilier de l’ancien attractif !"#$%&$%'($) *+,+-./,(0.(12$0 #/,(6&$%899:;89<9 .,+)0+-.(6)0%$).,$% 899:%$.%89<9 !""#$#%&&#'( 114 700 ! ,)--"#&'.'/01#- -38% Un marché actif favorisant les biens construits &""#$#)#*&&#'( 205 300 ! 123 200 ! 233"-1)4)&1' +,-./0+ +11% "&(#)& *#1/234+ 319 600 ! • 1 649 transactions immobilières +,-./0+ 149 600 ! 233"-1)4)&1'&)*5 -9% 5#1/234+ 401 800 ! enregistrées entre 2005 et 2010 )67#1/234+ 345 200 ! !"#$%&'"&(#)&&) +39% *6!#1/234+#4,#18-+ 699 800 ! ! 81 % sont des achats d’appartement, et à )67#1/234+ NC !"#$%&'&)*+) +32% peine 5 % de terrain à construire *6!#1/234+#4,#18-+ NC ! Une évolution des prix différenciée selon le type de bien : - 3 954 !/m2 en 2010 pour un appartement ancien, soit +11 % en 5 ans 9:(&'(%&+;<(5(8=%&'(&>#($%&#!!">#7#(=%&%8=&?+#$5@ A(+$@'(@B8C&($5=(&1**2&(5&1*,*& 2 - 4 032 !/m en 2010 pour un appartement 4*&+$%&(5&678%& neuf, soit -2 % en 5 ans 3.& • Un marché segmenté !"#$%&'(&)*&+$%& ,-.& ! 1 terrain à bâtir sur 2 a une surface comprise 3*&/&30&+$%& entre 900 et 1500 m2 1*.& ! 55% des maisons ont plus de 6 pièces )*&/&)0&+$%& 1).& • Des acquéreurs de diverses origines et âgés 2*&/&20&+$%& 11.& ! 1 sur 2 est originaire d’Aquitaine, dont 11 % -*&/&-0&+$%& sont Luziens ,2.& Gérard ! 1 sur 2 a plus de 50 ans 10 Garbaye P.L.U. de Saint-Jean-de-Luz – 1 UN ENVIRONNEMENT VALORISANT LE CADRE DE VIE Diagnostic - réunion n°3 mars 2012 Habitat et logement !"#$%&#'()*($+#,-*(*'($#.*/*'01(1#234%5()*(6778(9( 6788(9(:43'0;<*4';)*;=%>( '%!!" Le logement solidaire '$!!" '#!!" Un parc locatif social qui s’accroît '!!!" &!!" • En 2011, une offre constituée de 1 136 %!!" logements sociaux, soit 15,5 % du parc $!!" résidentiel #!!" !" • un manque de 330 logements sociaux en 2011 #!!'" #!!#" #!!(" #!!$" #!!)" #!!%" #!!*" #!!&" #!!+" #!'!" #!''" ?#/@-*()*(==:( A*1#3'(*'(==:( • 90 % de l’offre appartient à 2 organismes : Habitat Sud Atlantic et Office 64 de l’habitat • Un rattrapage qui s’accélère depuis 2009 avec des opérations imposant la réalisation de 30 % de logements sociaux L’accueil des gens du voyage Le respect des dispositions du schéma départemental d’accueil et de l’habitat des gens du voyage de 2003, actualisé en 2011 : • La présence d’une aire de grand passage de 50 emplacements (Chibau Berria) • Une zone Ne dédiée au PLU de 2006 Saint-Jean-de-Luz, aire d’accueil des gens du Gérard 11 Garbaye voyage P.L.U. de Saint-Jean-de-Luz – 1 UN ENVIRONNEMENT VALORISANT LE CADRE DE VIE Diagnostic - réunion n°3 mars 2012 Habitat et logement La gestion concertée de l’habitat : le PLH de la CCSPB Le constat de l’inadéquation entre l’offre et la demande • Des évolutions socio-démographiques notables • Un parc de logements insuffisant, tous les segments de marchés ne sont pas présents • Un marché immobilier sélectif • Le parc locatif social insuffisant et inégalement réparti • Le logement des populations à besoins spécifiques : une offre marginale • Le fonctionnement urbain : des formes urbaines peu économes et durables, des difficultés pour les collectivités à adapter les services 4 objectifs prioritaires pour la période 2008-2013 • Accompagner le développement du sud Pays Basque en constituant une offre satisfaisante de logements pour la population résidente • Optimiser l’offre foncière dans un souci de développement durable et de gestion mesurée des finances publiques • S’inscrire dans une démarche cohérente de développement durable. • Renforcer l’ingénierie au service des collectivités Gérard 12 Garbaye IV - Territorialisation des objectifs de productionP.L.U. de Saint-Jean-de-Luz – 1 UN ENVIRONNEMENT VALORISANT LE CADRE DE VIE Diagnostic - réunion n°3 mars 2012 Habitat et logement La gestion concertée de l’habitat : 1- Territorialisation de la production de logements : scenario mimimum retenu le PLH de la CCSPB Production Production Rattrapage %LLS sur Nombre LLS COMMUNE Totale RP %LLS SRU* production 2008-2013 2008-2013 2008-2013 2008-2013 totale Des objectifs territorialisés pour la GUETHARY 61 51 15 % 8 12,5 % période 2008-2013 ST JEAN DE LUZ 1 119 929 30 % 279 132 24,9 % CIBOURE 436 362 40 % 145 138 33,2 % HENDAYE 1 052 873 30 % 262 NC 24,9 % • 1085 logements locatifs Secteur aggloméré 2 668 2 215 31,3 % 694 26 % sociaux (LLS) AHETZE 93 85 15 % 13 13,7 % ARBONNE 97 88 15 % 13 13,7 % • 278 LLS à réaliser sur Saint- ASCAIN 216 197 30 % 59 27,3 % Jean-de-Luz, soit " de la SAINT-PEE-SUR-NIVELLE 497 452 30 % 136 NC 27,3 % URRUGNE 516 470 30 % 141 124 27,3 % production intercommunale et Secteur en développement 1 419 1 292 28 % 362 25,5 % (30% des constructions de AINHOA 60 55 15 % 8 13,7 % résidences principales de la BIRIATOU 45 41 15 % 6 13,7 % commune) : SARE 114 103 15 % 16 13,7 % Secteur «stable» 219 199 15 % 30 13,7 % ! 36 logements PLAI CCSPB 4 307 3 706 29,3 % 1 085 25,2 % ! 170 logements PLUS * Rattrapage SRU, sources : DDE 64, porter à connaissance ! 72 logements PLS Un bilan qui dépassera les objectifs du PLH Un prévisionnel de programmation supérieur aux objectifs avec 308 LLs attendus fin 2013 : • Entre 2008 et 2011, 149 LLS réalisés sur Saint-Jean-de-Luz.