Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce 2 2014 NR 2 2014 E N G L I S H V E R S I O N str. 50 •PROPERTY MAGAZINE • RYNEK NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH W POLSCE REKORD ZA REKORDEM CZYLI ROK WIELKICH TRANSAKCJI Gra o najemców, gra o przetrwanie Call center to za mało Jak polskie miasta walczą o inwestorów? Centra handlowe | Biura| Magazyny | Hotele spis treści TRANSAKCJE REKORD ZA REKORDEM, CZYLI ROK WIELKICH TRANSAKCJI Optymizm deweloperów realizujących kolejne biurowce, centra handlowe, obiekty 25 lat minęło logistyczne i hotele, wynika z wiary, że na polskich nieruchomościach wciąż można dobrze zarobić str. 4 INWESTYCJE JAK POLSKIE MIASTA WALCZĄ O INWESTORÓW? Sukces branży usług dla biznesu w Krakowie czy we Wrocławiu pokazał, że warto się postarać str. 8 MAGAZYNY INWESTORZY, PRZENOŚCIE MAGAZYNY DO POLSKI Czy branża logistyczno-magazynowa w Polsce powtórzy sukces BPO? str. 14 BIURA Nowoczesny rynek nieruchomości komercyj- GRA O NAJEMCÓW, GRA O PRZETRWANIE Na głowy hurraoptymistów powoli zaczyna się wylewać wiadro zimnej wody str. 18 nych nad Wisłą ma już 25 lat. Był to bardzo gorący i pracowity okres, a żeby uzmysłowić BPO CALL CENTER TO ZA MAŁO sobie, jak duży skok dokonał się w tym czasie, W branży BPO pracuje już więcej osób niż w górnictwie str. 22 wystarczy spojrzeć na panoramę Warszawy. HOTELE SZPITAL EUROPY Pałac Kultury i Nauki przestał być samotnym królem stołecz- Polska dołączyła do krajów postrzeganych jako jedna z najciekawszych nych wysokościowców i choć wciąż pozostaje najwyższym budyn- destynacji na turystyczno-medycznej mapie świata str. 26 kiem, to wkrótce może zostać zdetronizowany. Ale nowoczesne biurowce i centra handlowe, luksusowe hotele oraz potężne centra CENTA HANDLOWE logistyczno-magazynowe na dobre wpisały się w krajobraz całej KONIEC ERY EVENTÓW... DLA WSZYSTKICH Polski. Co jednak najważniejsze – w tym czasie rynek nieruchomo- Wywiad z Agnieszką Mielcarz, dyrektor Działu Retail Asset Management ści komercyjnych w Polsce osiągnął pozycję niekwestionowanego firmy Knight rankF str. 30 lidera w regionie Europy Środkowo-Wschodniej oraz istotnego gracza na światowej mapie inwestycji. ARCHITEKTURA Nie oznacza to jednak, że możemy już spocząć na laurach. ERA WOLSKIEGO CITY Aby utrzymać pozycję lidera, wciąż potrzebne są zmiany, które Czy wysyp inwestycji biurowych na warszawskiej Woli sprawi, w jeszcze większym stopniu będą budować atrakcyjność inwe- że dzielnica ta zmieni się w monokulturowy Służewiec? str. 32 stycyjną Polski w skali światowej. Jak tego dokonać, gdzie tkwią mocne, a gdzie słabe strony rynku nieruchomości komercyj- WYRÓŻNIJ SIĘ ALBO ZGIŃ nych nad Wisłą? To pytania, na które będą szukać odpowiedzi Biura przechodzą prawdziwą rewolucję, bo firmy oczekują oryginalnej uczestnicy tegorocznej, IV edycji konferencji Property Forum i stymulującej do pracy przestrzeni str. 38 – największej imprezy dedykowanej temu sektorowi w Polsce. HIGH-TECH = EKO Skala wydarzenia, czyli blisko 100 prelegentów, 1000 uczest- Im bardziej zaawansowany technologicznie obiekt komercyjny, ników i 18 sesji tematycznych w ciągu dwóch dni konferencji, tym bardziej pożądany przez najemców i fundusze inwestycyjne str. 42 odzwierciedla potrzebę merytorycznego dialogu w branży. THE ENGLISH VERSION str. 48 Z życzeniami miłej lektury, Małgorzata Burzec-Lewandowska Robert Posytek TOP 400 ZESTAWIENIE NAJWIĘKSZYCH NAJEMCÓW CENTRÓW HANDLOWYCH W POLSCE str. 58 www.PROPERTYNEWS.pl Małgorzata Burzec-Lewandowska, WYDAWCA: PTWP SA [email protected] Katowice Business Point ul. P. Ściegiennego 3, Robert Posytek, [email protected] 40-114 Katowice, tel. 32 209 13 03, fax 32 253 06 77 Joanna Budzaj, [email protected] Cezary Szczepański, [email protected] REDAKCJA: www.propertynews.pl Anna Liszka, [email protected] 00-695 Warszawa, ul. Nowogrodzka 47a, OPRACOWANIE: Emilia Wiśniewska, [email protected] tel. 22/ 550 69 19, fax 22/ 550 69 01 transakcje Rekord za rekordem, czyli rok wielkich transakcji Rynek nieruchomości komercyjnych nad Wisłą kwitnie. Optymizm deweloperów realizujących kolejne biurowce, centra handlowe, obiekty logistyczne i hotele, wynika z wiary inwestorów w to, że na polskich nieruchomościach można dobrze zarobić. I półroczu br. wartość transakcji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych wyniosła ok. 1,42 mld euro. To najlepszy wynik od 2007 r. i jednocześnie o 40 proc. lepszy rezultat niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Eksperci szacują, że Wdo końca roku wartość zamkniętych umów kupna-sprzedaży może osiągnąć nawet 4 mld euro. Co najciekawsze, już nie tylko centra handlowe i biurowce w Warszawie kuszą zagraniczne fundusze. Ich aktywność po- kazuje, że dobrym produktem inwestycyjnym są także biurowce w miastach regionalnych, obiekty magazynowe i hotele, które do tej pory odpowiadały za niewielki kawałek z miliardowego tortu transakcji w Polsce. I tak w każdym sektorze nieruchomości komercyjnych mie- liśmy do czynienia z transakcją, która zasługuje na miano „spektakularnej”. Dominująca pozycja w regionie Na Polskę przypada ok. 50 proc. wszystkich transakcji zrealizo- wanych w regionie CEE w I połowie 2014 roku. Następne są Czechy z udziałem około 25 proc. i Rumunia osiągająca wynik na poziomie ok. 15 proc. Największą popularnością w Polsce wśród inwestorów cieszy się sektor biurowy, który zanotował wynik na poziomie ok. 732 mln euro, a następnie sektory han- dlowy – 370 mln euro i magazynowy – 320 mln euro. Siłą naszego rynku jest stabilna gospodarka, dostępność źródeł finansowania oraz bogaty wachlarz ciekawych produk- tów inwestycyjnych. – W odniesieniu do Europy Zachod- niej polskie nieruchomości charakteryzują się atrakcyjnym przedziałem cenowym, co pozwala na utrzymanie płynności w obrocie oraz przyciąga nowych uczestników rynku – wyjaśnia Marcin Purgal, Associate z Działu Doradztwa Inwestycyjnego agencji Savills. Największą transakcją półrocza była sprzedaż przez BlackRock biurowca Stopy zwrotu w segmencie biurowym wahają się między 6-7,5 Rondo 1 w Warszawie. Nowy właściciel — Deutsche Asset & Wealth proc. W handlowym wynoszą od 5-7,5 proc. i nawet 8 proc. Management — zapłacił za nieruchomość ok. 300 mln euro. w przypadku wiodących galerii handlowych. Natomiast na rynku magazynowym mogą osiągnąć wysoki poziom 8-8,25 proc. PRASOWE, PTWP MATERIAŁY FOTO: 4 Więcej: www.propertynews.pl transakcje Pojawiają się nowi gracze Marcin Purgal, Associate, Dział Doradztwa Inwestycyjnego, Savills Od kilku lat najaktywniejszymi uczestnikami rynku inwestycyjnego w nieruchomości komercyjne są podmioty z Ameryki, Niemiec i Wielkiej Brytanii. Obecnie pojawiają się jednak nowi gracze, jak np. Hines, NPS czy Starwood Capital, którzy już nabyli nieruchomości lub są na etapie zaawansowanych rozmów na ten temat. Obserwujemy także zupełnie nowe źródła kapitału. Są to takie regiony jak Chiny, Bliski Wschód czy Australia, gdzie dedykowane fundusze przyglądają się z uwagą polskiemu rynkowi nieruchomości komercyjnych i należy oczekiwać, iż w najbliższym czasie zrealizują pierwsze transakcje. Do gry coraz śmielej wkracza też polski kapitał, choć to wciąż niewielki odsetek zrealizowanych transakcji – np. zakup portfela rynku nieruchomości należącego do ARKA TFI przez fundusz OCTAVA TFI. Jednocześnie pojawia się więcej kupców z sektora prywatnego, jednak ich zasoby kapitałowe są ograniczone i w kręgu ich zainteresowań znajdują się mniejsze aktywa, w okolicach kilkunastu milionów euro. Hotel to już nie ryzyko inwestycji w obiekty hotelowe. – Kondycja nieruchomości Rynek hotelowy wyraźnie odzwierciedla tendencję rosną- hotelowych jest ściśle związana z gospodarką. Dlatego nie cego zainteresowania Polską. Spółka S+B, inwestor hotelu dziwi zainteresowanie inwestorów tym rynkiem. Hotele Hampton by Hilton w centrum Warszawy, jeszcze przed w przeciwieństwie do biur czy galerii handlowych, gdzie otwarciem obiektu podpisała przedwstępną umowę jego obowiązują wieloletnie umowy najmu, dużo szybciej reagują sprzedaży, a irlandzka Grupa Quinn pozbyła się krakow- na zmiany w gospodarce. Wiąże się z tym oczywiście ryzyko skiego Sheratona na rzecz firmy Molinaro Koger. Eksperci spadku przychodów w okresie dekoniunktury – dodaje Mi- zapowiadają, że na tym nie koniec. tulski i podkreśla, że wpływ na zainteresowanie inwestorów – Być może jeszcze w tym roku dojdzie do skutku kilka zagranicznych nieruchomościami w Polsce mają też pozytywne transakcji na rynku hotelowym. Inwestorzy poszukują przede prognozy dla gospodarki Niemiec. wszystkim obiektów w największych miastach jak: Warszawa, Kraków, Gdańsk, które działają od kilku lat i są zarządzane Magazyny na celowniku przez profesjonalnego operatora. Dla części funduszy nie- O ile centra handlowe i biurowce zawsze pozostawały w cen- zbędna jest umowa dzierżawy lub podobna – tłumaczy Janusz trum uwagi inwestorów, o tyle obiekty logistyczne i magazyno- Mitulski, partner, Horwath HTL Polska. we nie były częstym przedmiotem transakcji, a już na pewno Inwestorzy zagraniczni kupujący bądź inwestujący w ho- nie umów przekraczających 100 mln euro. Pierwsze półrocze tele w Polsce, z reguły oczekują rentowności na wyższym tego roku przyniosło jednak odwrócenie tego trendu. Spośród poziomie niż w krajach tzw. starej UE. Wynika to przede 10 największych umów zawartych w tym okresie, dwie dotyczą wszystkim ze skali ryzyka. Jednak wraz z coraz lepszymi właśnie tej branży. Pierwsza to sprzedaż portfela magazynowego wynikami naszej gospodarki, poprawia się sytuacja na rynku Standard Life funduszowi Blackstone za około 118 mln 5 transakcje