Marktbericht Wohnen | Bauträger 2017/2018 Hamburg Hamburg | Sylt | Berlin Wohnen | Bauträger Hamburg 2017/2018 V. l. n. r.: Frank Stolz | Andreas Rehberg | Garlef Kaché Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser, das Jahr 2017 knüpfte – bezogen auf die hohe Nachfrage – nahtlos an die Vorjahre an. Vor allem in den zentralen Lagen ist die Nachfrage weiterhin ungebrochen hoch. Dies ließ zunächst vermuten, dass auch 2017 mit einem deutlichen Preisplus an- schließen würde. Jedoch zeigten bereits die ersten Auswertungen zum Jahresende, dass der durchschnittliche Angebotspreis, nach einem starken Preissprung im Vorjahr, nun überraschen- derweise zurückgegangen war. Dabei ist die lagespezifische Be- trachtung entscheidend. 2017 fand eine Verschiebung der Pro- jekte in dezen tralere Lagen statt: weniger hochpreisige Projekte in zentralen und mehr moderat bepreiste Projekte in dezentralen Lagen. Die Preisentwicklung ist somit nicht nachfrage-, sondern lagebedingt. In 2017 startete Grossmann & Berger mit dem neuen Dienst- leistungszweig „Käufermanagement“. Bereits im ersten Jahr konnten zwei Projekte erfolgreich abgeschlossen und konnte mit zwei weiteren Projekten mit über 100 Neubauwohnungen be- gonnen werden. Im Vordergrund des neuen Angebots steht der Erwerber, der sich mit unserer Unterstützung die Ausstattung seiner erworbenen Neubauwohnung aussucht. Die sogenannte Bemusterung wird nach vorgegebener Auswahl gemeinsam im Rahmen eines persönlichen Termins erarbeitet. Dabei ist es wichtig, einen strukturierten Prozess einzuhalten, der verläss- liche Vorgaben für die Baustelle liefert. Mit dem Bereich Käufermanagement runden wir unser Dienst- leistungsangebot ab. Vom ersten Kontakt als Interessent, über den Kauf beim Notar und nun auch bis zur bezugsfertigen Wohnung stehen wir dem Käufer beratend zur Verfügung. Frank Stolz Andreas Rehberg Garlef Kaché Bereichsleiter Neubau Geschäftsführer Bereichsleiter Neubau Inhalt Markt 2017/2018.......................................4 Eppendorf | Hoheluft-Ost ...................20 St. Pauli | Sternschanze ....................... 36 Top 21 ...........................................................6 HafenCity ................................................. 22 Uhlenhorst ............................................... 38 Premium ..................................................... 8 Harvestehude ......................................... 24 Winterhude .............................................40 Alsterdorf ................................................. 10 Lokstedt ................................................... 26 Bemusterungsservice ........................... 42 Altona-Altstadt | Altona-Nord ........... 12 Othmarschen .......................................... 28 Team | Unser Service ............................ 44 Barmbek-Süd...........................................14 Ottensen ..................................................30 Glossar | Kontakt ................................... 46 Eilbek | Hohenfelde ................................16 Rotherbaum ............................................ 32 SeiteEimsbüttel 2 | www.grossmann-berger.de | Hoheluft-West ................18 St. Georg .................................................. 34 www.grossmann-berger.de | Seite 3 Wohnen | Bauträger Hamburg 2017/2018 Markt für Neubau-Eigentumswohnungen Markt 2017/18 Angebotsverschiebung in stadtrandnahe Lagen Angebotsentwicklung. Die günstigsten Angebote für Neubau-ETWs fanden Käufer Nach einem Rückgang in 2016 ist das Angebot an Neu- bei durchschnittlichen Angebotspreisen von 3.070 €/m² bau-ETWs in 2017 wieder signifikant gestiegen. 2017 kamen Wfl. in Wilhelmsburg, 3.350 €/m² Wfl. in Ochsenwerder und 1.777 Neubau-ETWs in den Vertrieb und damit rund ein 3.520 €/m² Wfl. in Neugraben-Fischbek vor. Fünftel mehr als im Vorjahr. Dabei blieb die Anzahl der Pro- Hamburg jekte mit 88 nahezu konstant. Die Angebotsschwerpunkte Ausblick 2018. lagen ausnahmslos in Stadtteilen außerhalb der Top-21- Unter der Voraussetzung, dass die gegenwärtig günstigen „Stark nachgefragte Neubauwohnungen in innenstadtnahen Lagen sind rar geworden. Der Angebots- Wohnlagen. Die meisten Neubau-ETWs (179 WE) wurden Rahmenbedingungen (stabile Wirtschaftslage, gekoppelt schwerpunkt befindet sich in den günstigeren, dezentraleren Stadtteilen.“ Frank Stolz, Bereichsleiter Neubau 2017 in acht Projekten in Lohbrügge angeboten. Der Großteil mit niedrigen Zinsen) Bestand haben, wird sich der lang- der Projekte wird hierbei im Quartier „Lohbrügger Gärten“ fristig positive Preistrend fortsetzen. Allerdings wird die 1 Eppendorf realisiert. In Bahrenfeld starteten 130 Einheiten in vier Pro- Höhe des durchschnittlichen Angebotspreises in 2018 wie in Ø Angebotspreis | Fünf-Jahres-Mittel (2013–2017) | Hamburg 2 Barmbek-Nord jekten und in Wandsbek waren es 120 in dem Großprojekt den Jahren zuvor maßgeblich durch die Lage der Neubau- 3 Eimsbüttel in €/m² Wfl. „Brauhausstieg 47“. projekte beeinflusst. 4 Hoheluft-West Wohldorf- Kein Angebot Ohlstedt 5 Hoheluft-Ost Duven- Durch die gestiegene Anzahl der angebotenen Wohnein- < 4.000 €/m² Wfl. stedt 6 Harvestehude Durchschnittswohnung 2017 heiten erhöhte sich die Neubau-Wohnfläche in 2017 ins- 4.001 bis 5.000 €/m² Wfl. 7 Uhlenhorst 2,9 Zimmer | 88 m² Wfl. | 469.400 € 5.001 bis 6.000 €/m² Wfl. Lemsahl- 8 Barmbek-Süd gesamt auf 155.820 m² (+15 % im Vergleich zum Vorjahr) Mellingstedt 6.001 bis 7.000 €/m² Wfl. 9 Dulsberg und erreichte damit wieder annähernd das durchschnittliche Wohneinheiten nach Zimmerzahl | Hamburg Berg- q Sternschanze Niveau der letzten fünf Jahre. Bemerkenswert dabei ist, 2013–2017 > 7.001 €/m² Wfl. stedt Langen- Altona-Nord horn Poppen- w dass sich die durchschnittliche Wohnungsgröße von 93 auf büttel 2.216 1.645 1.588 1.464 1.777 e Rotherbaum 88 m² reduzierte. Der Trend zu kleineren Wohnungen setzt 2% 8% 8% 6% 5% Sasel Volksdorf r St. Georg sich fort. Die Verteilung der Neubau-ETWs nach Anzahl der Hummels- Nien- Wellings- t Hohenfelde 25% Schnelsen dorf büttel Zimmer ist ein weiterer Beleg für diesen Trend. So stieg der 20% 23% 23% büttel y Borgfelde 24% Fuhlsbüttel Anteil der Ein-Zimmer-Wohnungen in 2017 von 2 auf 6 % u Eilbek Ohlsdorf in 2017, während die Anteile der Drei-Zimmer- sowie Vier- Bram- i Ottensen Groß Alster- Steils- feld und-mehr-Zimmer-Wohnungen entsprechend leicht zurück- 37% Eidelstedt Borstel dorf hoop Farmsen- Rahlstedt o Altona-Altstadt 45% 45% 37% 40% gingen. Insgesamt sank die Zimmeranzahl pro Hamburger Lok- Berne p St. Pauli Lurup stedt Winter- Neubau-ETW im Durchschnitt von 3,0 auf 2,9. hude 2 a Neustadt Stellingen 1 Tonn- Rissen Süll- dorf s Hamburg-Altstadt dorf Iser- Osdorf 5 9 Wands- 29% 4 d Hammerbrook Preisentwicklung. 29% 29% brook Bahrenfeld 3 6 8 bek 28% 25% 7 Jenfeld f HafenCity 12 16 Marienthal Nach einem Preissprung von 18 % in 2016 gab der durch- 2% 2% 6% Blankenese 11 30 10 14 g Cranz schnittliche Angebotspreis in 2017 mit einem Minus von 4 % Nien- 13 2013 2014 2015 2016 2017 Oth- 19 15 Hamm h Langenbek stedten marschen 17 18 20 Horn leicht nach. Somit kostete der Quadratmeter Wohnfläche 21 j Sinstorf 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer > 4 Zimmer 22 Billstedt mit durchschnittlich 5.240 € etwa 230 € weniger als noch 23 Rothen- k Rönneburg Quelle: Grossmann & Berger GmbH 24 Stein- burgsort im Vorjahr — ein Widerspruch angesichts der hohen Nach- Kleiner Bill- Finken- Walters- werder Gras- l Gut Moor werder hof brook frage nach Neubau-ETWs. Die Erklärung für den Preis- Ø Angebotspreis und Projektanzahl | Hamburg brook ; Spadenland Veddel rückgang liegt jedoch in der Verteilung der Projekte über das 2013–2017 | in €/m² Wfl. z Groß Flottbek 5.470 Neuenfelde Alten- Moor- Lohbrügge Hamburger Stadtgebiet. In 2017 wurden weniger Projekte in Francop werder fleet 5.240 Billwerder den hochpreisigen Stadtteilen, den Top 21, angeboten. Der Wilhelmsburg Aller- Moorburg Taten- möhe Angebotsschwerpunkt verschob sich in Stadtteile mit mo- 4.800 29 berg Neu- Ø Angebotspreis Allermöhe Bergedorf deratem Preisniveau, wie z. B. Lohbrügge. Die längerfristige 4.640 Haus- bruch Neugraben- Betrachtung der Kaufpreise für Hamburger Neubau-ETWs 4.130 Fischbek Heimfeld Neuland Reitbrook zeigt jedoch einen deutlichen Preisanstieg. So stieg seit Ochsen- Curslack Harburg 2013 der durchschnittliche Angebotspreis in Hamburg um werder 92 90 87 88 79 Eißendorf 28 1.110 €/m², was einem Zuwachs von 27 % entspricht. Wilstorf Alten- Neuen- gamme Anzahl der Projekte Marmstorf gamme 25 27 Kirchwerder Mit 10.380 €/m² Wfl. wurde lediglich in Rotherbaum ein fünf- 26 stelliger durchschnittlicher Angebotspreis registriert. Mit 8.120 €/m² Wfl. und 7.810 €/m² Wfl. waren Othmarschen und Hamburg-Neustadt in 2017 die Wohnlagen mit den zweit- 2013 2014 2015 2016 2017 und dritthöchsten Quadratmeter-Durchschnittspreisen. Quelle: Grossmann & Berger GmbH Seite 4 | www.grossmann-berger.de www.grossmann-berger.de | Seite 5 Wohnen | Bauträger Hamburg 2017/2018 Top-21-Wohnlagen Top 21 Angebotspreis erstmals oberhalb 7.000-€-Schwelle Angebotsentwicklung. Ausblick 2018. Das Angebot in den Top-21-Wohnlagen ging im Vergleich Die Chancen für Projektentwicklungen in zentralen Lagen zum Vorjahr um 38 % zurück. 2017 starteten 422 Neu- sind rar geworden. Um ein Grundstück bebauen zu können, bau-ETWs in 21 Projekten in die Vermarktung, 2016 waren müssen sich Entwickler im Vorfeld vielfältigen Herausfor- es 681 WE in 33 Projekten. Ebenso sank der Anteil der Neu- derungen stellen. So sind beispielsweise nachbarschaftliche Hamburg bau-ETWs in den Top-21-Stadtteilen bezogen auf das ge- und öffentliche Belange