Barerstraße Karolinenplatz Briennerstraße Marktbericht 2020/2021 Schwabing – Maxvorstadt Exklusive Immobilien Inhalt Vorwort RIEDEL liebt München. » Werte sind für uns das Wichtigste. Für Deshalb freuen wir uns ganz besonders, Ihnen hiermit den aktuellen Marktbericht für uns sind Immobilien immer auch eine einen einzigartigen Teil unserer leuchtenden Heimatstadt vorlegen zu können: Herzensangelegenheit. « Schwabing & Maxvorstadt. Für RIEDEL sind Immobilien viel mehr als Grundstücke und umbauter Raum. Sie sind Zuhause und Heimat, der Ort, an dem wir wirklich leben. Wenn ein Haus oder eine Wohnung den Besitzer wechseln, geht es deshalb meistens um viel mehr als um Sachwerte. Dennoch sind exakte Zahlen und Fakten immer die unentbehrliche Grund- lage für die professionelle Vermarktung und Vermittlung von Immobilien. Aus der einzigartigen Marktkenntnis von RIEDEL und den statistischen Daten des Maximilian Riedel, Gesellschafter und Prokurist renommierten Analysten bulwiengesa ist ein exklusives Kompendium entstanden, das weit über ähnliche Veröffentlichungen hinausgeht: Nutzen Sie den aktuellen RIEDEL Marktbericht für Schwabing & Maxvorstadt als hilfreichen und vertrauenswürdigen Inhalt Ratgeber für Ihre Immobilienpläne und lassen Sie sich kundig durch eines der schöns- ten Quartiere Münchens führen. Marktbericht Schwabing-Maxvorstadt Eine ebenso informative wie inspirierende Lektüre wünscht Ihnen Wohnen in Schwabing-Maxvorstadt 5 Lage- und Ausstattungsqualitäten 6 Preise Eigentumswohnungen 7 Dr. Kerstin Sander, Verkauf und Vermietung Preise nach Baualtersgruppen 7 Preise Mietwohnungen 7 Anzahl & Transaktionsvolumen 8 Suchanfragen 8 Marktbericht München Wohnimmobilienmarkt München 10 Bautätigkeit 11 Preise Eigentumswohnungen 12 Preise Mietwohnungen 13 Preise Häuser Kauf & Miete 14 Maximilian Riedel Dr. Kerstin Sander Bodenwerte 15 Gesellschafter und Prokurist Verkauf und Vermietung Über RIEDEL Unsere Werte & Leistungen 17 Ansprechpartner 18 Standorte und Impressum 19 2 3 Marktbericht Schwabing-Maxvorstadt Marktbericht Schwabing-Maxvorstadt MARKTBERICHT Wohnen in Schwabing-Maxvorstadt SCHWABING-MAXVORSTADT Hohe Wohnqualität in Schwabing-Maxvorstadt und am Einwohner- und Haushaltsentwicklung Schwabing-Maxvorstadt 2019 Englischen Garten. Zu den begehrtesten Lagen Münchens zäh- 14 109 len die Stadtteile Schwabing und Maxvorstadt. Die Maxvorstadt 13 108 ist das Zentrum des klassizistischen Münchens und geprägt 12 von Kunst, Kultur und Wissenschaft. Die Universitäten sorgen 107 für eine hohe Tagesbevölkerung und ein etabliertes Nachtleben. 11 106 Schwabing ist besonders durch die Leopoldstraße zwischen 10 105 Siegestor und Münchner Freiheit als Flaniermeile bekannt. Ge- je 10.000 9 104 prägt wird Schwabing auch durch Stadtvillen und gründerzeit- ohner nw Index 2011 = 100 liche Bürgerhäuser sowie die zahlreichen Jugendstil-Fassaden. Ei 8 103 Die Nähe zum Englischen Garten, die optimale Verkehrsanbin- 7 102 dung und vielfältige kulturelle Einrichtungen begründen die 6 101 hohe Beliebtheit bei einer überdurchschnittlich jungen Bevölke- rung und das damit einhergehende starke Einwohnerwachstum, 5 100 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 das zu einem hohen Preisniveau führt. Einwohner Haushalte Index Einwohner Index Haushalte Quelle: Statistisches Amt München, RIWIS 2017: Der Rückgang in der Bevölkerungszahl ist bedingt durch eine erhöhte Anzahl von BereinigungenEin wodeshne Einwohnermelderegistersr- und Haushaltsentwicklung des Kreisverwaltungsreferates. Schwabing Maxvorstadt Diese sog. "Abmeldungen von Amts wegen" werden Wegzügen gleichgesetzt. Schwabing-Maxvorstadt – Highlights • Urbanes exklusives Wohnambiente durch gründerzeitliche Viertel • Überregional und international hoher Bekanntheitsgrad • Hohe Freizeitqualität durch Englischen Garten und kulturelle Vielfalt • In-Viertel mit ausgeprägtem Nachtleben • Zentralität durch Nähe zur Münchener Innenstadt Zahl der Einwohner in Schwabing-Maxvorstadt steigt erneut. Die Bezirke Schwabing-West und Maxvorstadt gewannen seit dem Zensus 2011 zusammen rund 950 Einwohner pro Jahr hinzu, dies entspricht einem Anstieg von insgesamt +6,7 %. Zuletzt betrug die Einwohneranzahl in der Maxvorstadt 51.843 und in Schwabing-West 68.935, in Summe rund 121.000. Da für München ein weiterer Bevölkerungsanstieg von +6,9 % bis 2035 (+ 102.000 Einwohner) erwartet wird, wird auch Schwa- bing-Maxvorstadt von den Einwohnerzuwächsen profitieren, unter der Voraussetzung, dass entsprechender Wohnraum geschaffen wird. 4 5 Marktbericht Schwabing-Maxvorstadt Marktbericht Schwabing-Maxvorstadt Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen in Schwabing-Maxvorstadt 2019 Wohnlagequalitäten in Schwabing-Maxvorstadt Preise Eigentumswohnungen – gehobene und stark gehobene Ausstattung* und Englischer Garten In Schwabing und in der Maxvorstadt sind vor allem die ge- €/m2 wachsenen Viertel mit ihrem großen Altbaubestand sehr beliebt. 20.000 Neubauten erfolgen meist nur durch Abriss und anschließendem 18.000 Die besten Wohnlagen ziehen sich von W N Neubau, häufiger werden historische Altbauten aufwändig sa- 16.000 Süden nach Norden entlang des Engli- niert. Die geringe Verfügbarkeit von Wohnraum im Viertel macht 14.000 12.000 schen Gartens, sowie von Osten nach S O den Teilraum Schwabing-Maxvorstadt zu einem der teuersten Westen sowohl um die Herzog- und Standorte in Münchens. Im Jahr 2019 wurden für Wohnungen in 10.000 Georgenstraße als auch um den Karoli- Schwabing-Maxvorstadt im Durchschnitt 13.000 €/m² bezahlt. In 8.000 nenplatz und die Pinakotheken. den sehr guten Lagen wurden bis zu 18.500 €/m² gezahlt. In den 6.000 letzten fünf Jahren stiegen die Durchschnittspreise um +24 %, in 4.000 2.000 Herzogstraße den sehr guten Lagen sogar um +32 %. 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Georgenstraße Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen in Schwabing-Maxvorstadt 2019 – nach Baualtersgruppen Preise nach Baualtersgruppen €/m2 Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen in Schwabing-Maxvorstadt – 20.000 Der Durchschnittswertgehobene und stark gehobene für sanierte Ausstattun Altbauwohnungeng in Schwa- Pinakotheken 18.000 bing-Maxvorstadt lag 2019 bei 13.000 €/m² mit Spitzenwerten Gehobener bis sehr gehobener Standard Karolinenplatz von rund 18.000 €/m². Für Wohnungen mit Baujahr 1970 bis 16.000 in den von RIEDEL vermittelten Objekten. 1980 ließen sich trotz oft hoher Renovierungs- und Betriebs- 14.000 Der Schwerpunkt der von RIEDEL in kosten im Schnitt 10.500 €/m² erzielen, bei neueren Baujahren Schwabing-Maxvorstadt vermittelten 12.000 bis 2000 waren im Mittel 11.500 €/m² üblich. Neubauten ab Immobilien liegt auf hochwertigen sehr gut sehr gut - bis gut gut durchschnittlich bis gut 10.000 2010 erzielten die höchsten Preise: im Schnitt 14.000 €/m² bis durchschnittlich einfach bis durchschnittlich einfach keine Eigentumswohnungen, davon verfügen Quelle: bulwiengesa AG in Zusammenarbeit mit microm 8.000 maximal rund 18.500 €/m². 43 % über einen gehobenen oder stark 6.000 Altbau saniert Bj. 1970–1980 Bj. 1990–2000 ab Bj. 2010 gehobenen Standard. & Neubau * Min.-Max.-Spanne Durchschnitt Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5% der vermittelten Einheiten Preisniveau von Eigentumswohnungen in Schwabing-Maxvorstadt 2019 nach Ausstattung Mietniveau vermieteter Wohnungen in Schwabing-Maxvorstadt 2019 €/m2 Preise Mietwohnungen – gehobene und stark gehobene Ausstattung 19.000 Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen in €/m2 Rendite 18.000 Das NiveauSchwabing-Maxvorstadt der Wohnungsmieten 2019 – nach Baualtersgruppenin Schwabing-Maxvorstadt 17.000 40 3,5% 16.000 stieg in den letzten fünf Jahren im Durchschnitt um +7 % und 35 3,0% 15.000 lag 2019 bei 23,00 €/m². Im Maximum stiegen die Mieten um 14.000 +44 % auf 35,00 €/m². Da über die letzten Jahre die Mietpreise 30 2,5% 13.000 25 2,0% 12.000 geringer als die Kaufpreise stiegen, fielen die Mietrenditen für 11.000 Wohnungen von 2,5 % auf zuletzt 2,1 %. Grund hierfür sind die 20 1,5% 10.000 15 1,0% 9.000 niedrigen Zinsen, die nach wie vor zu einem hohen Kaufinteres- 8.000 se führen und Immobilien für Kapitalanleger auch zu geringeren 10 0,5% EinfachMittel GehobenStark gehoben 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Verzinsungen attraktiv erscheinen lassen. Min.-Max.- Spanne Durchschnitt Min.-Max.-Spanne Durchschnitt Rendite Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren der oberen bzw. unteren 5 % der vermittelten Einheiten 5 % der vermittelten Einheiten Preisniveau von Eigentumswohnungen in Schwabing-Maxvorstadt 2019 nach Ausstattung 6 7 Mietniveau vermieteter Wohnungen in Schwabing-Maxvorstadt – gehobene und stark gehobene Ausstattung Marktbericht Schwabing-Maxvorstadt Wohnimmobilienmarkt München Anzahl und Transaktionsvolumen WOHNIMMOBILIENMARKT In den letzten fünf Jahren wurden in Schwabing- Verkäufe von Eigentumswohnungen in Schwabing-Maxvorstadt 2019 Maxvorstadt 1.144 Wohneinheiten pro Jahr verkauft, 900 2.000 MÜNCHEN das sind 11,0 % des gesamten Münchener Transak- 800 1.800 tionsvolumens an Eigentumswohnungen. Nachdem 1.600 der Umsatz 2018 leicht anstieg, stagnierte er 2019. 700 Der Durchschnittspreis pro Transaktion betrug 2019 600 1.400 € o. rund 642.000 Euro, 33 % mehr als fünf Jahre zuvor. 500 1.200 Dies signalisiert eine unvermindert hohe Nachfrage, 400 1.000 erkauften Einheiten bei einem nach wie vor geringem Angebot. Umsatz in Mi 300 800 Anzahl der v 200 600 100 400 Neubau Umsatz (Mio. Euro) Wiederverkauf Umsatz