Gebiedsvisie De Bilt Zuid Nieuwe Gracht & Terra Incognita december 2015 Inhoudsopgave Inleiding 5 DEEL A - Gebiedsvisie 1. Ruimtelijke opbouw 11 1.1 Onderlegger 11 1.2 Gebruiksfuncties 13 1.3 Netwerken 17 2. Ruimtelijke ontwikkelingen 19 2.1 Lopende projecten 19 2.2 Mogelijke initiatieven 20 2.3 Ruimtelijk beleid provincie Utrecht 20 3. Gebiedsvisie 21 3.1 Inleiding 21 3 3.2 Raamwerk van kwaliteiten 21 3.3 Buitengewoon in balans 24 3.4 Gebiedsprofi elen 29 DEEL B - Uitvoeringsparagraaf 4. Spelregels voor ontwikkelingen 33 4.1 Spelregels 33 4.2 Methodiek 35 Bijlage 1 - Overzicht kansen & initiatieven 37 Bijlage 2 - Gebiedsprofi elen 39 Bijlage 3 - Analysekaarten 49 Literatuurlijst 67 Colofon 69 4 Inleiding aanleiding De Bilt-Zuid De Bilt-Zuid vormt de meest zuidelijke punt van het grondgebied van de gemeente De Bilt en ligt inge- klemd tussen de verstedelijking van De Bilt, Utrecht en Zeist. Het gebied vormt een belangrijke open ruimte aan de Utrechtse oostfl ank, op de overgang van de Utrechtse Heuvelrug naar het zuidelijker ge- legen rivierengebied. Deze overgang legt de basis voor een bijzonder aantrekkelijk landschap, waar de rijke burgerij uit de grote steden vanaf het eind van de 18e eeuw een hele reeks landgoederen en buitenplaatsen heeft laten aanleggen. De nabijheid van de stad was toen al een belang- rijke vestigingsvoorwaarde en ook tegenwoordig is de stad nooit ver weg. De markante zichtas(sen) op de Utrechtse domtoren en de verschillende land- 5 huizen zijn er nog steeds en ook de skyline van De Uithof doemt steeds nadrukkelijker op. Daarnaast zijn de A28, de Utrechtseweg (N237) en de Universi- teitsweg (N412) prominent in het gebied aanwezig. structuurvisie De Bilt 2030 De structuurvisie De Bilt 2030 geeft voor De Bilt- Zuid aan dat sprake is van grote verstedelijkings- druk, niet in de laatste plaats doordat de fraaie groene setting en de historische context een exclu- sieve woon- en werkomgeving met een unieke uit- straling vormen. In en om het gebied is dit o.a. terug te vinden in de vorm van hoogwaardige kenniscen- tra en woonbuurten. De belangen van de verschil- lende functies in het gebied gaan echter lang niet altijd gelijk op. Het is daarmee zaak om steeds het juiste evenwicht te vinden tussen het behouden van de kwetsbare kwaliteiten van landschap en na- tuur en ruimte bieden aan nieuwe ontwikkelingen die het gebied vitaal moeten houden. uitsnede structuurvisie De Bilt 2030 kernrandzone Omdat het in gebieden als De Bilt-Zuid vaak zoe- ken is naar dat juiste evenwicht heeft de provincie Utrecht een speciaal beleidsinstrument ontwik- keld. In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie zijn zogenaamde kernrandzones aangegeven. Ook De Bilt-Zuid maakt daar deel van uit. De provincie nodigt gemeenten nadrukkelijk uit om voor hun kernrandzone(s) een integrale visie en specifi ek beleid te ontwikkelen, waarbij de omvang van de kernrandzone wordt begrensd en toekomstige ge- bruiksfuncties worden afgewogen. Het kan daarbij zowel gaan om gebieden binnen als buiten de rode contour.1 Daarbij wordt de mogelijkheid geboden om beperkte rode ontwikkelingen buiten de rode contour te realiseren, mits sprake is van kwaliteits- verbetering van het gebied. Dat kan bijvoorbeeld door ‘rode’ gebiedsontwikkelingen bij te laten dra- 6 gen aan ‘groene’ gebiedsinvesteringen. gebiedsvisie De Bilt-Zuid In overleg met de provincie Utrecht heeft de ge- meente De Bilt besloten om voor De Bilt-Zuid een gebiedsvisie op te stellen. Deze gebiedsvisie De Bilt-Zuid fungeert voor de provincie Utrecht als kernrandzonevisie. Om verwarring te voorkomen wordt in deze rapportage consequent de naam gebiedsvisie aangehouden. Met het opstellen van deze gebiedsvisie voor De Bilt-Zuid worden tegelij- kertijd verschillende doelen bereikt: - De gebiedsvisie vormt een ruimtelijk afwegings- kader voor zowel de korte als de lange termijn. Deze gebiedsvisie geeft daarom inzicht in de 1. Met de rode contour wordt door de provincie Utrecht de begrenzing van het stedelijke gebied aangeduid. Buiten de rode contour zijn in principe geen ‘rode’ ontwikkelingen mogelijk. Dit is een belangrijk instrument in het handhaven landgoederen van de kwaliteit van het landelijke gebied (bron: website waterstructuur provincie Utrecht). mogelijkheden voor de ontwikkeling van zo- wel de agrarische sector en andere bestaande bedrijvigheid, als zaken als natuur, landschap, wonen en recreatie. Daarnaast kunnen de mo- gelijkheden van de in de structuurvisie 2030 opgenomen Life Science As en de meer recent geopperde Recreatief-Culturele As - vanuit de Dorpsstraat naar Beerschoten - verder worden onderzocht en vormgegeven. Hierbij wordt als planhorizon het jaar 2030 aangehouden. - In 2018 moet een nieuw Bestemmingsplan voor het Buitengebied Zuid worden opgesteld. Door nu al na te denken over de ruimtelijke toekomst van - bepaalde delen van - De Bilt-Zuid wordt een belangrijke basis voor dit plan gelegd. Op termijn is hiermee tijdwinst te halen. - Recent zijn voor het gebied De Bilt-Zuid enkele 7 ruimtelijke initiatieven ingediend. Het meest in het oog springend zijn de plannen van Hotel Van der Valk voor uitbreiding en vernieuwing van de bestaande hotelaccommodatie tussen de Utrechtseweg en de Holle Bilt. Deze locatie ligt buiten de rode contour en de gemeente De Bilt vindt daarom een zo integraal mogelijke af- weging van groot belang. relatie met andere plannen In het recente verleden zijn verschillende plannen en visies opgesteld voor (delen van) De Bilt-Zuid. Deze en andere bestaande beleidsdocumenten zijn bij het opstellen van deze gebiedsvisie meegeno- men. Op provinciaal niveau gaat het om de Ruim- telijke Structuurvisie en de Ruimtelijke Verorde- ning. Op gemeentelijk niveau onder andere om de Structuurvisie 2030, de Woonvisie, de Nota Vitaal Platteland, het Verkeersstructuurplan, het Groen- gebeleidsplan, het Landschapsontwikkelingsplan, infrastructuur de Nota ‘De Bilt in beweging’ en ‘Het Vergelijk’. cultuurhistorie invulling politiek maakt afweging Uit de bijeenkomsten met bewoners en belangheb- plangebied benden is gebleken dat mensen over het algemeen Het plangebied van de gebiedsvisie De Bilt-Zuid kritisch staan ten opzichte van nieuwe (stedelijke) wordt aan de zuidzijde begrensd door de gemeen- ontwikkelingen in De Bilt-Zuid. Een ander discussie- tegrens met Zeist en Utrecht. Aan de westzijde punt vormt het versterken van de recreatieve mo- vormen de rand van landgoed Sandwijck en de be- gelijkheden in het gebied, met name voor fi etsers bouwde kom van De Bilt de grens. Aan de noordzij- en wandelaars, versus de belangen van natuur en de is een rechte lijn getrokken door het bosgebied, milieu. in het verlengde van de Groenekanseweg. Aan de oostzijde vormt de A28 een logische begrenzing. De mening van bewoners en belanghebbenden heeft bij het opstellen van deze gebiedsvisie zwaar soort plan meegewogen. Daarnaast is aan deze gebiedsvisie Deze gebiedsvisie voor De Bilt-Zuid is geen gede- gewerkt door een ambtelijke projectgroep, waarin tailleerd blauwdrukplan, maar een plan op hoofd- alle relevante disciplines vertegenwoordigd waren. lijnen, waarbij bestaande kwaliteiten nadrukkelijk inloopavonden georganiseerd. Bijeenkomsten die Als het gaat om nieuwe initiatieven is de uiteinde- als vertrekpunt zijn gehanteerd. Die kwaliteiten zijn vooral zijn benut om de kwaliteiten, verbeterpun- lijke afweging uiteraard aan het college van B&W en vastgelegd in een raamwerk. In aanvulling op dat ten en (on)-mogelijkheden van het gebied in beeld de gemeenteraad. 8 raamwerk is een globale visiekaart opgesteld. Deze te brengen en actief mee te doen. Daarnaast kon- visiekaart schetst een beeld van hoe het gebied zou den mensen op tussenproducten reageren. Van de rol provincie kunnen worden, niet hoe het moet worden. Dat is mogelijkheid om mee te denken is in ruime mate Om het instrument kernrandzonevisie verder te namelijk mede afhankelijk van de initiatieven die gebruik gemaakt. ontwikkelen heeft de provincie een handreiking de komende jaren op het gebied af zullen komen. Kernrandzonevisies opgesteld. Het is de bedoeling De gebiedsvisie fungeert daarbij als toetsingskader. deze handreiking steeds aan te vullen, op basis van ervaringen bij het opstellen van kernrandzonevi- Deze gebiedsvisie bestaat uit twee delen. In deel A sies. Ook de provincie heeft daarom actief deelge- staan de kwaliteiten van De Bilt-Zuid en de daarop nomen aan het opstellen van deze gebiedsvisie. gebaseerde visie centraal. Deel B bevat handreikin- gen voor uitvoering, met de in deel A beschreven status kwaliteiten als uitgangspunt. Een gebiedsvisie is geen offi ciële planvorm volgens de wet ruimtelijke ordening en is daarmee voor bewonersparticipatie de gemeente een ‘zelfbindend’ document, verge- Om de discussie over gebiedskwaliteiten en de lijkbaar met de structuurvisie. Voor de provincie mogelijke toekomst van het gebied in alle breedte Utrecht zal de gebiedsvisie geen wettelijke en juri- te kunnen voeren is de gebiedsvisie De Bilt-Zuid dische status krijgen. opgesteld in samenspraak met bewoners en be- langhebbenden. Tijdens het opstellen van de ge- biedsvisie zijn daarom twee workshops en drie bebouwing A. Gebiedsvisie 10 deze kaarten zijn op groter formaat te vinden in Bijlage 3 inleiding grondwater Bij het opstellen van deze gebiedsvisie is de ruimte- Het aanwezige reliëf en de grondwaterstroming in lijke opbouw van De Bilt-Zuid in beeld gebracht met De Bilt-Zuid komen tot uiting in het voorkomen van behulp van een aantal analysekaarten. Dit hoofdstuk kwel- en infi ltratiegebieden. Infi ltratie vindt plaats