Bostadsmarknadsanalys för Västerbottens län 2021 BOSTADSMARKNADSANALYS FÖR VÄSTERBOTTENS LÄN Titel: Bostadsmarknadsanalys för Västerbottens län 2021 Utgiven av: Länsstyrelsen Västerbotten 2021 Redaktörer: Ida Backe, Sandra Bingebo, Anton Brännvall, Nina Sandvik, Johanna Wadstein Text: Länsstyrelsen Västerbotten Bild omslag: Malåbostaden AB Adress: Länsstyrelsen Västerbotten, 901 86 Umeå Telefon: 010-225 40 00 E-post: [email protected] Hemsida: www.lansstyrelsen.se/vasterbotten Diarienummer: 405-6214-2021 2 BOSTADSMARKNADSANALYS FÖR VÄSTERBOTTENS LÄN Förord Länsstyrelsen har i uppdrag att årligen analysera bostadsmarknaden i Västerbottens län, hur kommunerna och länsstyrelsen lever upp till kraven i bostadsförsörjningslagen samt hur planeringen för bostadsförsörjningen samordnas inom och mellan kommuner och regionalt. I denna rapport redovisar Länsstyrelsen i Västerbotten detta uppdrag. Trots att ekonomin vände nedåt i svallvågorna av coronapandemin har efterfrågan på bostäder varit hög i delar av länet och bostadspriserna har fortsatt stiga. Däremot har takten i bostadsbyggandet mattats av för andra året i rad. Detta i ett läge när fler bostäder är en av de viktigaste pusselbitarna för att de investeringar som görs i norra Sverige ska komma länet till del. Nu pågår en intensiv planering, förväntningarna på byggandet stiger och det finns gott hopp om både en högre byggtakt och inflyttning till länet kommande år. En utblick över länet visar att förutsättningarna på bostadsmarknaden ser olika ut. Bostadsbyggande har i huvudsak skett i Umeå under 2000-talet, men på senare år har allt fler byggkranar börjat synas även i Skellefteå. På andra håll befinner sig många kommuner i ett läge där det är svårt att finansiera nyproduktion. Samtidigt syns en trend med hemarbete och ”hemestrande” som kan få fler att överväga boende i mindre tätorter och på landsbygden, vilket skulle kunna bidra till förändrade marknadsförutsättningar. Bostadsförsörjning är dock mer än bara byggande. Bostadsbrist slår ojämlikt och många befinner sig i en osäker situation på bostadsmarknaden. I årets rapport uppmärksammas särskilt situationen för våldsutsatta. Den undersökning som genomförts visar att det förekommer att kvinnor nekats plats i skyddade boenden och att det kan vara svårt att ordna långsiktiga boendelösningar. Länsstyrelsen fortsätter följa utvecklingen och fick den 10 juni ett nationellt uppdrag att samordna en kartläggning av kommunernas insatser för att hjälpa våldsutsatta personer att ordna stadigvarande boende. Denna rapport redovisas till Boverket men riktar sig även till kommuner, byggaktörer och andra som är intresserade av att följa utvecklingen på bostadsmarknaden i länet. Vår förhoppning är att den ska bidra till en fortsatt diskussion om hur vi kan få en fungerande bostadsförsörjning för alla. Helene Hellmark Knutsson Landshövding i Västerbottens län A BOSTADSMARKNADSANALYS FÖR VÄSTERBOTTENS LÄN Innehåll Sammanfattning 1 1. Läget i länet 3 1.1. Stora investeringar görs i länet 3 1.2. Lägre andel arbetslösa i Västerbotten än i andra län 3 1.3. Befolkningsutvecklingen i länet 6 2. Bostadsmarknaden i Västerbottens län 8 2.1. Splittrat läge på bostadsmarknaden 8 2.2. Är pandemin början på ett paradigmskifte? 9 2.3. Kommunernas bedömning av läget 10 2.4. Bostadsbyggandet i länet 14 2.5. Bostadsbeståndet i Västerbottens län 26 2.6. Utvecklingen av priser och hyror 28 3. Läget för olika grupper 34 3.1. Beräkning av bostadsbristen 34 3.2. Läget för ungdomar 38 3.3. Läget för studenter 40 3.4. Läget för äldre 42 3.5. Läget för personer med funktionsnedsättning 47 3.6. Läget för nyanlända 49 3.7. Läget för personer utsatta för våld 51 3.8. Personer som inte kan tillgodose sina behov på ordinarie bostadsmarknad 55 4. Kommunernas arbete med bostadsförsörjning 65 4.1. Kommunernas riktlinjer för bostadsförsörjningen 65 4.2. Samverkan om bostadsförsörjningen 68 4.3. Allmännyttan 69 4.4. Kommunernas översiktsplanering 70 4.5. Kommunernas markpolitik 71 5. Länsstyrelsens roll i bostadsförsörjningen 72 5.1. Medverkan i kommunala planprocesser 72 5.2. Handläggning av investeringsstöd 72 5.3. Övriga insatser kopplat till bostadsförsörjning 73 6. Referenser 75 B BOSTADSMARKNADSANALYS FÖR VÄSTERBOTTENS LÄN Sammanfattning När coronapandemin drabbade länet, Sverige och världen höjdes varningsflaggor för att hög arbetslöshet och sjunkande bostadspriser skulle kunna följa i dess spår. De värsta farhågorna tycks dock inte ha infriats. Västerbottens län har klarat sig relativt bra sett till hur arbetslösheten har utvecklats och bostadspriserna har fortsatt att stiga. Nu står länet inför ett läge där näringslivet gör stora investeringar vilket förväntas påverka såväl arbets- som bostadsmarknaden under lång tid framöver. Det innebär att kommunerna, tillsammans med andra aktörer, behöver arbeta hårt för att få fram bostäder för de som vill flytta till länet de kommande åren. I årets bostadsmarknadsenkät är det sex kommuner som bedömer att det finns ett underskott av bostäder i kommunen. Därmed bryts den trend som pågått sedan 2016 där antalet kommuner som bedömer att det finns ett underskott har minskat för varje år. Samtidigt är det en majoritet av länets kommuner som bedömer att det är balans eller att det finns ett överskott av bostäder. Bostadsmarknaden ser således olika ut beroende på var i länet du befinner dig. Det gäller även bostadsbyggandet, 86 % av alla lägenheter som byggts under 2000-talet finns i Umeå kommun, 8 % i Skellefteå kommun och 2 % i Vännäs kommun. En stor del av nyproduktionen utgörs av hyresrätter men det har även byggts en relativt stor andel bostadsrätter de senaste åren. Under 2020 sjönk dock antalet nybyggda bostäder i länet för andra året i rad vilket framförallt berodde på en lägre byggtakt i Umeå kommun. De kommande åren förväntas dock byggtakten öka. Precis som tidigare år är det framförallt i Umeå, men även i Skellefteå som nybyggnation väntas ske. I Skellefteå bedömer kommunen att det kommer att påbörjas lika många lägenheter under 2021 och 2022 som det har byggts i kommunen de senaste 20 åren. Bostadspriserna i länet har fortsatt att stiga. Skellefteå kommun fortsätter att sticka ut med stora prisökningar på såväl bostadsrätter som småhus. I Umeå kommun är bostadsmarknaden fortsatt stark och där har framförallt priset på bostadsrätter ökat. Även i flera andra kommuner stiger priserna på småhus, men på vissa håll är både priser högre och prisökningar större på fritidshus. I de flesta av länets kommuner tillkommer få lägenheter genom ny- eller ombyggnation då låga priser, svag andrahandsmarknad och vikande befolkningsunderlag gör att det är svårt att få låna till bostadsbyggande. Investeringsstödet för hyresbostäder har dock bidragit till att det har byggts nytt även i kommuner med en svag bostadsmarknad. 1 BOSTADSMARKNADSANALYS FÖR VÄSTERBOTTENS LÄN Bostadsförsörjning är dock mer än bara byggande och det är en utmaning att säkerställa att det finns bostäder som kan efterfrågas även av grupper med särskilda behov eller låga inkomster. Kommunernas svar i årets bostadsmarknadsenkät visar att det är få som använder sig av hyresgarantier eller lämnar ekonomiskt stöd till hushåll för att minska deras boendekostnader. Svaren visar också att det finns ett underskott av bostäder för ungdomar i sex av länets kommuner. Kommunernas bedömningar visar dock att läget har förbättrats både för ungdomar, studenter, och personer med funktionsnedsättning jämfört med förra året. När det gäller utbudet av särskilt boende för äldre uppger i år i tolv kommuner att det råder balans vilket är en stor förbättring jämfört med 2016. Samtidigt svarar flera kommuner att det finns ett otillräckligt antal platser i senior- och trygghetsboenden. Boendeformer för vilka behov och efterfrågan kan komma att öka i takt med att länets befolkning blir allt äldre. I årets bostadsmarknadsanalys uppmärksammas särskilt situationen på bostadsmarknaden för våldsutsatta personer. Den undersökning som genomförts visar att det förekommit att kvinnor nekats plats på skyddade boenden, att många ordnat plats utan biståndsbeslut från socialtjänsten och att det är en utmaning att ordna långsiktiga boendelösningar för den som är utsatt för våld. Fler förturer lyfts fram som något som skulle underlätta för att ordna långsiktiga boendelösningar för fler. Det är angeläget att fortsätta följa utvecklingen för våldsutsatta. Länsstyrelsen Västerbotten har fått i uppdrag att samordna en nationell kartläggning av kommunernas insatser för att hjälpa våldsutsatta personer att ordna stadigvarande boende som ska redovisas i mars 2022. Kommunerna ska genom riktlinjer planera för bostadsförsörjningen i kommunen. Flera kommuner saknar dock aktuella riktlinjer. I alla kommuner sker intern samverkan i planeringen för bostadsförsörjningen. Samverkan rör framförallt bostäder för de som inte kan tillgodose sina behov på ordinarie bostadsmarknad. Det är mer ovanligt att samverkan sker mellan kommuner men flera samverkar med andra aktörer, så som privata hyresvärdar och byggaktörer. Många av länets kommuner behöver anta nya riktlinjer för bostadsförsörjningen samtidigt som resurserna för att arbeta med det kan vara begränsade. Det kan därför finnas goda skäl att samverka, framförallt i arbetet med de analyser som ska tas fram som underlag till riktlinjerna. 2 BOSTADSMARKNADSANALYS FÖR VÄSTERBOTTENS LÄN 1. Läget i länet 1.1. Stora investeringar görs i länet De kommande åren förväntas näringslivet göra stora investeringar i norra Sverige samtidigt som planeringen av Norrbotniabanan från Umeå