Wohnungsmarktbericht Tempelhof-Schöneberg Ergebnispräsentation 13. Juni 2012 Dipl.-Ing. Rebecca Eizenhöfer Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, München 71638 Ludwigsburg, Hohenzollernstraße 14 Tel. 0 71 41 / 93 60 - 0, Fax 0 71 41 / 93 60 - 10 eMail: [email protected], http://www.gma.biz Agenda Vorgehen und Methodik Eckdaten des Wohnungsmarktes „Berlin“ Eckdaten des Wohnungsmarktes „Tempelhof-Schöneberg“ Analyse von Mietpreisen Bewertung von Wohnbaupotenzialen Schlussfolgerungen und Empfehlungen Agenda Vorgehen und Methodik Eckdaten des Wohnungsmarktes „Berlin“ Eckdaten des Wohnungsmarktes „Tempelhof-Schöneberg“ Analyse von Mietpreisen Bewertung von Wohnbaupotenzialen Schlussfolgerungen und Empfehlungen Aufgabenstellung und Vorgehen Wohnungsmarktbericht Tempelhof-Schöneberg Rücklauf aus Haushaltsbefragung • Auswertung aktueller Schöneberg Nord Wohnungsmarktanalysen Schöneberg Süd (z. B. IBB Wohnungsmarktbericht) 20 Friedenau • Auswertung statistischer Daten zu Tempelhof Lindenhof- Bevölkerung, Altersgruppen etc. siedlung • Auswertung von Immobilienangeboten Rücklaufquote • Haushaltsbefragung zur Wohnsituation Tempelhof-Schöneberg Mariendorf 31 % • Befragung größerer Wohnungsunternehmen im Bezirk bei 4.500 versandten • Auswertung der Wohnungsbautätigkeiten Fragebögen Marienfelde • Bewertung von Wohnungsbaupotenzialen Lichtenrade Kartengrundlage Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg Daten aus GMA-Haushaltserhebung 2011 GMA-Bearbeitung 2012 Agenda Vorgehen und Methodik Eckdaten des Wohnungsmarktes „Berlin“ Eckdaten des Wohnungsmarktes „Tempelhof-Schöneberg“ Analyse von Mietpreisen Bewertung von Wohnbaupotenzialen Schlussfolgerungen und Empfehlungen Wohnungsmarkt Berlin günstige Rahmenbedingungen für Wohnungsmärkte wachsende Nachfrage nach Wohnraum Zuzug von ca. 9.600 Einwohnern p. a. (2000 – 2009); v. a. junge Bevölkerungsgruppen Zunahme der Zahl der Haushalte um ca. 16.500 p. a. geringe Aktivitäten im Wohnungsbau ca. 3.600 fertig gestellte Wohneinheiten p. a. (2000 – 2009) es wird kein Anstieg der Bautätigkeiten erwartet Entwicklungen im Wohnungsbestand sinkende Leerstände steigende Preise und Mieten durch hohe Nachfrage nach Wohnraum qualitative Verbesserungen des Wohnungsbestandes durch sich stärker ausdifferenzierende Entwicklungen (Zielgruppen, Wohnformen, Preisniveau) Quelle: IBB Wohnungsmarktbericht 2011; GSW WohnmarktReport 2011; Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Agenda Vorgehen und Methodik Eckdaten des Wohnungsmarktes „Berlin“ Eckdaten des Wohnungsmarktes „Tempelhof-Schöneberg“ Analyse von Mietpreisen Bewertung von Wohnbaupotenzialen Schlussfolgerungen und Empfehlungen Bevölkerung • Bezirk Tempelhof-Schöneberg mit 7 Bezirksregionen (LORs) • 329.245 Einwohner, d. h. 9,7 % der Bevölkerung von Berlin • jeweils 16 % der Bürger haben Migrationshintergrund bzw. sind ausländischer Herkunft • in Bezirksregionen unterschiedlich stark ausgeprägt: hohe Anteile in Schöneberg Nord und Süd (> 40 %); geringe Anteile in Lichtenrade und Lindenhofsiedlung Einwohner nach Bezirksregionen zum 31.12.2012 Bevölkerung in den Bezirksregionen nach Herkunft Einwohner nach Bezirksregionen zum 31.12.2010 Bevölkerungdeutsche Bürger in dendeutsche Bezirksregionen Bürger mit Migrationshintergrund nach Herkunftnicht-deutsche Bürger Lichtenrade Schöneberg 68% 16% 16% 15,0% Nord: 14,7% Tempelhof-Schöneberg Schöneberg Nord 51% 19% 30% Marienfelde Schöneberg Süd 63% 15% 22% 9,1% Schöneberg Süd Friedenau 71% 14% 15% 14,7% Tempelhof 69% 16% 16% (Lindenhofsiedlung) 82% 10% 8% Mariendorf 15,1% Mariendorf 74% 15% 12% Friedenau Marienfelde 70% 20% 10% ( Lindenhof ) 13,6% 0,6% Tempelhof Lichtenrade 82% 12% 6% 17,8% 0% 20% 40% 60% 80% 100% GMA-Darstellung 2012; nach Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Abgestimmter Datenpool, Einwohnerregisterstatistik 2010 Bevölkerungsentwicklung • Zunahme der Bevölkerung im Bezirk um 4,5 % seit 2005 •„Gewinner“: Tempelhof, Friedenau und Schöneberg Süd •„Verlierer“: Marienfelde, Lichtenrade • Rückgang der Bevölkerung im Bezirk bis 2030 um 3,1 % •„Gewinner“: Schöneberg Nord und Schöneberg Süd •„Verlierer“: Marienfelde, Lichtenrade, Tempelhof 2010 2030 2005 2010 Einwohner Einw ohner 70.000 70.000 60.000 + 2,6 % 60.000 - 3,3 % - 2,1 % - 0,5 % + 1,4 % + 0,4 % + 2,1 % + 1,9 % - 2,1 % - 11,5 % 50.000 50.000 + 2,7 % + 0,1 % 40.000 40.000 - 2,5 % - 12,3 % 30.000 30.000 20.000 20.000 10.000 10.000 k. A. - 1,6 % - - Schöneberg Schöneberg Friedenau Tempelhof (Lindenhof- Mariendorf Marienfelde Lichtenrade Schöneberg Schöneberg Friedenau Tempelhof (Lindenhof- Mariendorf Marienfelde Lichtenrade Nord Süd siedlung) Nord Süd siedlung) GMA-Darstellung 2012; nach Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (Hg.): Abgestimmter Datenpool, Einwohnerregisterstatistik 2010 und Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Hg.) 2009: Bevölkerungsprognose für Berlin und die Bezirke 2007-2030 Altersstruktur • Tendenzen des demografischen Wandels deutlich erkennbar Entwicklung der Altersgruppen in Tempelhof-Schöneberg 2005, 2010, 2030 unter 21 Jahre 21-35 35-45 45-60 über 60 Jahre 2005 58.965 56.820 58.691 71.188 82.101 -3,1 % + 4,3 % -17,3 % + 7,8 % + 6,7 % 2010 57.136 59.262 48.533 76.710 87.604 -13,3 % -10,5 % -7,8 % -12,8 % + 19,5 % 2030 49.550 53.021 44.754 66.874 104.695 0% 20% 40% 60% 80% 100% GMA-Darstellung 2011; Daten des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg: „Abgestimmter Datenpool“ Altersdurchschnitt • Altersdurchschnitt steigt im Bezirk von Nord nach Süd an • Bezirk ist mit 43,6 Jahren durchschnittlich „älter“ als Berlin (42,3 Jahre) • bis 2030 steigt der Altersdurchschnitt im Bezirk um 3 Jahre an Altersdurchschnitt 2010 Alter in Jahren 2030 60 49,2 49,5 50 48,1 50,5 45,6 45,1 45,6 2030: 46,6 Jahre 43,8 2010: 43,6 Jahre 43,2 46,3 45,6 46,0 40 41,9 41,8 40,9 30 20 10 k. A. 0 Schöneberg Schöneberg Friedenau Tempelhof Lindenhof Mariendorf Marienfelde Lichtenrade Nord Süd GMA-Darstellung 2011; Daten des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg: „Abgestimmter Datenpool“ Haushalte Haushalte mit 1 und 2 Personen überwiegen (28 % | 46 %) differenzierte Haushaltsstrukturen und -typen in den LORs 1 + 2 Personen HH: bis 25 Jahre Haushalte mit alleinerziehenden Elternteilen Wohngemeinschaften 1 + 2 Personen HH: 26 - 45 Jahre Familienhaushalte mit Kindern < 18 Jahre sonstige Haushaltsformen 1 + 2 Personen HH: > 45 Jahre Familienhaushalte mit Kindern > 18 Jahre Tempelhof-Schöneberg 9% 18% 27% 3% 21% 3% 12% 7% Schöneberg Nord 11% 18% 26% 1% 7% 2% 24% 10% Schöneberg Süd 22% 10% 17% 1% 15% 5% 20% 11% Friedenau 26% 27% 3% 32% 3% 6% 3% Tempelhof 8% 25% 24% 4% 19% 2% 12% 5% (Lindenhofsiedlung) 24% 52% 24% Mariendorf 6% 23% 28% 6% 17% 2% 12% 6% Marienfelde 6% 10% 37% 3% 33% 2% 3% 5% Lichtenrade 3% 10% 33% 3% 35% 3% 3% 9% n = 1.333 0% 20% 40% 60% 80% 100% GMA 2012; Daten der GMA-Haushaltsbefragung 2011 Einkommenssituation der Haushalte geringer Anteil der „Mittelschicht“ in nördlichen LORs hoher Anteil an gering verdienenden Haushalten in nördlichen LORs und Marienfelde hoher Anteil an gut verdienenden Haushalten in nördlichen LORs breite „Mittelschicht“ in geringer verdichteten Wohngebieten unter 500 € 501 – 1.000 € 1.001 – 2.000 € 2.001 – 3.000 € 3.001 – 4.000 € 4.001 – 5.000 € 5.001 – 6.000 € über 6.000 € Tempelhof-Schöneberg 1% 9% 28% 24% 14% 7% 4% 13% Schöneberg Nord 2% 17% 20% 23% 20% 3% 4% 9% Schöneberg Süd 1% 8% 19% 32% 14% 5% 11% 9% Friedenau 1% 7% 18% 21% 18% 16% 5% 13% Tempelhof 1% 17% 24% 29% 19% 9% 1 2% (Lindenhofsiedlung) 10% 5% 29% 43% Mariendorf 1% 5% 46% 27% 9% 6% 4% 3% Marienfelde 1% 16% 27% 20% 19% 10% 7% Lichtenrade 3% 4% 46% 23% 14% 7% 2% 3% n = 1.302 0% 20% 40% 60% 80% 100% GMA 2012; Daten der GMA-Haushaltsbefragung 2011 Wohnungsbestandsdaten Wohneinheiten nach Bezirksregionen ca. 177.200 Wohneinheiten 40.000 34.500 35.000 ca. 26.590 Wohngebäude 30.000 28.500 27.500 24.700 24.000 25.000 22.700 20.000 15.300 15.000 verdichtete Wohnformen in 10.000 5.000 1.310 nördlichen Bezirksregionen 0 Schöneberg Schöneberg Friedenau Tempelhof (Lindenhof- Mariendorf Marienfelde Lichtenrade Nord Süd siedlung) individuelle Wohnformen in südlichen Bezirksregionen Wohngebäude nach Bezirksregionen bis zu 88 % Ein- und 7.000 6.650 Zweifamilienhäuser 6.000 5.000 4.420 4.220 4.000 3.070 2.970 3.000 2.650 2.610 durchschnittlich 6,76 2.000 1.000 187 Wohneinheiten je Gebäude 0 Schöneberg Schöneberg Friedenau Tempelhof( Lindenhof- Mariendorf Marienfelde Lichtenrade Nord Süd siedlung ) GMA 2012; Daten der GMA-Haushaltsbefragung 2011 Wohnungsbestandsdaten 1 - Leerstand Entwicklung des längerfristigen Wohnungsleerstandes Tempelhof-Schöneberg Berlin 5,7 5,7 5,7 6 5,5 5,5 5,2 5,0 5,1 5,0 4,9 4,9 4,8 5 4,5 Zunahme des längerfristigen 4,2 Leerstandes im Betrachtungs- 4 3,5 3,5 zeitraum bis 2008 3 2 1 seit 2009 leicht sinkende 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Leerstandsquoten in Berlin und Leerstandsquoten zum 01.07.2010 2 Tempelhof-Schöneberg Schöneberg-Nord 5,4 Schöneberg-Süd 5,4 höchste Leerstandsquote in Friedenau 5,3 Schöneberg Nord und Süd² Tempelhof 4,8 Mariendorf 3,8 Marienfelde 3,5 Lichtenrade 4,7 Berlin 5,0 1 IBB Wohnungsmarktbericht 2010: Datenstand 2009 2 SenStadt I A auf Basis der BEWAG-/ Vattenfall-Stromabnahmestellen: berücksichtigt sind längerfristige Leerstände > 6 Monate; keine Datenbestände zur Lindenhofsiedlung Struktur des Wohnungsbestandes Ein- und Zweifamilienhäuser vorrangig in südlichen Bezirksregionen verdichtet Wohnformen mit hoher Anzahl an WE v. a. in Schöneberg Nord und Süd sowie Friedenau Ein- / Zweifamilienhaus Mehrfamilienhaus mit 3 - 6 WE Mehrfamilienhaus