München Stuttgart Forchheim Einzelhandelskonzept für die Marktgemeinde Köln Leipzig Lübeck Ried(A) Waging am See CIMA Beratung + Management GmbH Brienner Straße 45 80333 München T 089-55 118 154 F 089-55 118 250 [email protected] www.cima.de Stadtentwicklung Marketing Regionalwirtschaft Einzelhandel Wirtschaftsförderung Citymanagement Untersuchungsbericht Immobilien Organisationsberatung Bearbeiter: Dipl.-Geogr. Achim Gebhardt (Projektleitung) B.Sc. Geogr. Christoph Rohrmeier Kultur Tourismus München, März 2017 Einzelhandelskonzept für die Marktgemeinde Waging am See CIMA Beratung + Management GmbH Es wurden Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen. Wer diese Unterlage -ganz oder teilweise- in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA Beratung+ Management GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA Beratung+ Management GmbH. Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter §2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urhe- berrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verblei- ben bei der CIMA Beratung+ Management GmbH in München. Seite 2 Einzelhandelskonzept für die Marktgemeinde Waging am See Inhaltsverzeichnis 1 Auftrag und Aufgabenstellung .............................................................. 6 6.1 Selbstverständnis und Leitlinien................................................... 48 6.2 Planungsrechtliche Rahmenbedingungen zur Steuerung 2 Trends im Einzelhandel............................................................................ 8 der Einzelhandelsentwicklung ........................................................ 50 2.1 Rahmenbedingungen ........................................................................... 8 6.3 Sortimentsliste („Waginger Sortimentsliste“) ........................... 51 2.2 Trends im Einzelhandel .................................................................. 11 6.3.1 Grundlegende Notwendigkeit ortsspezifischer 2.3 Entwicklung der Betriebsformen .................................................. 16 Sortimentslisten ........................................................................................... 51 2.4 Exkurs: Aktuelle Entwicklungen im 6.3.2 Grenzen einer Sortimentsliste ............................................................. 52 Lebensmitteleinzelhandel ................................................................ 19 6.3.3 Kriterien zur Zentrenrelevanz einzelner Sortimente ............... 53 6.3.4 Diskussion und Vorschlag einer Waginger 3 Methodik ......................................................................................................... 22 Sortimentsliste .............................................................................................. 56 4 Strukturdaten ............................................................................................... 24 6.4 Zentrenkonzept ................................................................................... 61 4.1 Planerische Rahmendaten .............................................................. 24 6.4.1 Vorbemerkung: Zum Begriff der zentralen 4.2 Sozioökonomische Rahmendaten ................................................ 26 Versorgungsbereiche................................................................................. 61 6.4.2 Zentrenstruktur in Waging am See.................................................. 63 5 Marktanalyse ................................................................................................ 32 6.4.2.1 Zentraler Versorgungsbereich „Ortsmitte“ 63 5.1 Kaufkraft ............................................................................................... 32 6.4.2.2 Solitäre Nahversorgungsstandorte 69 5.2 Regionale Konkurrenzsituation im Bereich 6.5 Standortprüfung ................................................................................. 71 Nahversorgung ................................................................................... 34 6.6 Ansiedlungsstrategie ......................................................................... 75 5.3 Einzugsgebiet ...................................................................................... 35 6.6.1 Ansiedlungsstrategien für den zentralen 5.4 Leistungsdaten und Struktur des Waginger Versorgungsbereich „Ortsmitte“ ......................................................... 76 Einzelhandels ...................................................................................... 36 6.6.2 Ansiedlungsstrategie für integrierte Lagen .................................. 77 5.4.1 Nachfragesituation ..................................................................................... 36 6.6.3 Ansiedlungsstrategie für nicht-integrierte Lagen ...................... 77 5.4.2 Angebotssituation ....................................................................................... 37 5.4.3 Einzelhandelszentralität ........................................................................... 40 7 Anhang ............................................................................................................78 5.5 Kaufkraftstromanalyse ..................................................................... 42 7.1 Bestimmung des Einzugsgebietes und des Umsatzpotenzials ............................................................................... 78 5.6 Offene Umsatzpotenziale und Flächenbedarfe ...................... 44 7.2 Erhebung des bestehenden Einzelhandelsangebotes und 6 Einzelhandelskonzept ............................................................................... 48 Analyse der örtlichen Situation ................................................. 80 Seite 3 Einzelhandelskonzept für die Marktgemeinde Waging am See 7.3 Abgrenzung von Betriebstypen .................................................... 82 7.5 Planungsrechtliche Grundlagen der 7.4 Begriffsdefinitionen ........................................................................... 84 Einzelhandelsentwicklung ................................................................ 87 7.4 Begriffsdefinitionen ........................................................................... 84 7.5.1 Baugesetzbuch (BauGB) .......................................................................... 87 7.5.2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) ................................................... 89 Abbildungsverzeichnis Abb. 1 Untersuchungsablauf ................................................................................................... 7 Abb. 22 Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte nach Abb. 2 Negative Bevölkerungsentwicklung in Deutschland ................................... 8 Wirtschaftsbereichen ................................................................................................. 29 Abb. 3 Umsätze des Einzelhandels und des Online-Handels ............................ 9 Abb. 23 Pendlersalden im regionalen Vergleich ...................................................... 30 Abb. 4 Kundenbindung nach Branchen Stationär/Online..................................... 9 Abb. 24 Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 2015 .................................. 32 Abb. 5 Umsatz nach Warengruppen im Online-Handel in Mio. € ................ 10 Abb. 25 Einzelhandelsstruktur nach Lagen .................................................................... 39 Abb. 6 Warenpräsentation Modehaus „Erlebe Wigner“ ....................................... 12 Abb. 26 Einzelhandelszentralität ........................................................................................... 40 Abb. 7 Einrichtung „Das Kochhaus“................................................................................ 13 Abb. 27 Markt- und Umsatzpotenzial der Gemeinde Waging am See, über alle Branchen (Angaben in Mio. €) ..................................................... 42 Abb. 8 Convenience-Abteilung Penny to go .............................................................. 13 Abb. 28 Eindrücke zentraler Versorgungsbereich „Ortsmitte“ ............................ 65 Abb. 9 Engelbert Strauss Store in Bergkirchen ....................................................... 14 Abb. 29 Eindrücke „Solitäre Nahversorger“ Edeka und Lidl ............................... 69 Abb. 10 Online Auftritt und Broschüre Nürnberger Meister Händler ............ 14 Abb. 30 Prüfstandort 1: „Ottinger Straße“ .................................................................... 74 Abb. 11 Flag-Ship-Store Ritter Sport Berlin .................................................................. 15 Abb. 31 Prüfstandort 2: „Strandbadallee“ ...................................................................... 74 Abb. 12 Modernes Bäckerei-Konzept: Baker D.Chirico, Melbourne ................. 15 Abb. 32 Zentrenhierarchie Waging (schematisch) ...................................................... 75 Abb. 13 Marktanteile nach Vertriebsformen 2002-2013 (nominal in %) .... 16 Abb. 14 Nachfrage-/Zielgruppenorientierung