Masterplan Centrumgebied Beilen juli 2006 BEILEN “OP DE KAART” Grontmij Masterplan Centrumgebied Beilen “Beilen op de kaart” 1 Leeswijzer Na hoofdstuk 2 is deze rapportage in twee delen opgesplitst. Deel I bevat de fysieke componenten van het Masterplan: de stedenbouwkundige en verkeerskundige onderbouwing met bijbehorende analyse- en plankaarten. Deel II bevat de programmatische component; zowel de analyse als de visie op de ontwikkeling van de detailhandel c.a. in Beilen. Hoewel de plancomponenten stedenbouw, verkeer en detailhandel steeds in onderlinge samenhang zijn opgesteld en beoordeeld, is gekozen om de detailhandelsvisie van Marktplan als afzonderlijk gedeelte in de rapportage te presenteren. Het uiteenrafelen van de Grontmij fysieke aspecten en de programmatische aspecten is gedaan om de leesbaarheid van het Masterplan te vergroten en lezers met verschil- lende interesses c.q. invalshoeken tegemoet te komen. 2 Inhoudsopgave Inhoudsopgave 3 6 Ideeënschetsen voor 2 beeldbepalende gebieden in het zuidelijke Deel III Epiloog; hoe nu verder 91 centrumgebied 59 1 Aanleiding 5 6.1 Markt/Nassaukade/Ventweg Zuid 59 Deel IV Samenvatting 95 1.1 Profilering van de centrumkarakteristiek en vergroten aantrekkingskracht 5 6.2 Omgeving Stephanuskerk 61 1.2 Samenhangende leidraad voor bestaande en nieuwe 6.3 Een nieuwe “trekker”voor Beilen 61 ontwikkelprojecten 5 1 Doelstellingen masterplan Centrum Beilen 97 1.3 Stedenbouwkundige visie als basis voor het bestemmingsplan Deel II Detailhandelsvisie 63 2 Beilen centrum; huidige situatie 97 Beilen-Centrum 6 2.1 Huidige stedenbouwkundige situatie 97 1.4 Een visie op de kwalitatieve en kwantitatieve ontwikkeling van de 1 Een visie als richtsnoer 65 2.2 Projectontwikkeling op meerdere locaties 97 (winkel)voorzieningenstructuur 6 1.1 Kwaliteit vraagt beleid 65 2.3 Huidige verkeers- en parkeersituatie 97 2 Draagvlakvorming; leidraad voor de projectorganisatie 1.2 Ambities voor 2017 65 2.4 Huidige detailhandelssituatie 98 2.1 Projectgroep 7 1.3 Planning en vaststelling Masterplan 65 3 Masterplanvisie 99 2.2 Klankbordgroep 7 1.4 De toekomst begint vandaag 65 3.1 Visie op de stedenbouwkundige hoofdstructuur 99 2.3 Beilen is voor mij…….. 7 2 Beilen in detailhandelsperspectief 67 3.2 Visie op de toekomstige verkeers- en parkeersituatie 99 2.1 Beilen in de regio 67 3.3 Detailhandelsvisie 100 Deel 1 Stedenbouw, parkeren en parkeercirculatie 9 2.2 Verzorgingsniveau Beilen vergeleken met Roden en Coevorden 67 2.3 Winkelstructuur Midden-Drenthe 67 Deel V Verslag inspraakavond 103 1 Stedenbouwkundige analyse 11 2.4 Winkelaanbod Beilen 67 1.1 De stedenbouwkundige ontwikkeling van Beilen 11 2.5 Karakterisering centrumgebied 69 Verantwoording 109 1.2 De ligging van Beilen in de omgeving 12 2.6 Ondernemersvisie 71 1.3 Druktebeeld van Beilen 14 2.7 Economisch functioneren 72 1.4 Hoofdkwaliteiten/kwaliteiten op structuurniveau 16 2.8 Trends & ontwikkelingen 73 1.5 Kwaliteiten; markante plekken 18 2.9 Sterkte- en zwakte-analyse centrumgebied Beilen 73 1.6 Landmarks van Beilen 20 1.7 Structurele knelpunten 22 3 Kader voor toekomstige ontwikkelingen 75 3 1.8 Incidentele knelpunten 24 3.1 Kwaliteit boven kwantiteit 75 1.9 Voorliggende plannen en woonprogramma’s 26 3.2 Functionele en ruimtelijke aanpak 75 3.2.1 Functioneel 75 2 Wonen in het centrum van Beilen; nu en straks 29 3.2.2 Ruimtelijk 76 2.1 Status quo 29 2.2 Concreet voorliggende planinitiatieven voor de ontwikkellocaties 29 4 Visie op het centrum van Beilen 77 4.1 De kracht van Beilen 77 3 Analyse parkeersituatie en parkeerciculatie in het centrum 31 4.2 Ambitie en positionering Beilen 77 3.1 Bezettingstellingen 31 4.3 Dorp-plus: centrum voor boodschappen doen en winkelen 77 3.2 Parkeerbalans 32 4.4 Van ‘Z-structuur’ tot ‘rondje Beilen’ 79 3.3 Inrichting en circulatie 33 4.5 De ontwikkellocaties voor commerciële voorzieningen 80 4 Logistieke en stedenbouwkundige hoofdstructuur; onderlegger 4.6 Verbinding Ventweg-Zuid en Brinkstraat 80 4.7 De Markt en weekmarkt 81 voor het masterplan 35 4.8 Bereikbaarheid en parkeren 82 5 Masterplanvisie 2017 37 4.9 Centrummanagement 82 5.1 Functiekaart 37 4.10 Beilen aan zet 83 5.2 Verkeerscirculatie 37 Bijlagen bij detailhandelsvisie 85 5.3 Parkeervisie 38 Bijlage 1 Verklaring gebruikte afkortingen 85 5.4 Groenstructuur 40 Bijlage 2 Branche-indeling winkels 86 5.5 Schaalgrootte bebouwing 42 Bijlage 3 Aanbodvergelijking Beilen-centrum en referentiecentra 86 5.6 Bebouwingstypologieën 44 Bijlage 4 Kaart 8-deling Beilen-centrum 87 5.7 Winkelpuien in een dorpse setting 56 Bijlage 5 Aanbodkarakteristieken winkelgebied centrum 88 Bijlage 6 Resultaten ondernemersenquete 89 2QWZLNNHOLQJ van %HLOHQ 1 4 18501818508 0 3 19001919090000 20062006 *URQWPLM 1 Aanleiding Aanleiding om te komen tot een Masterplanvisie voor het Het Masterplan Centrum Beilen (MCB) zal een duidelijke versterking van centrumgebied van Beilen is meervoudig. In de onderstaande vier de centrumkarakteristiek van Beilen moeten bewerkstelligen, waarbij de paragrafen worden deze aanleidingen nader uiteengezet. stedenbouwkundige samenhang en de verblijfskwaliteit een duidelijke impuls moeten gaan krijgen. Met de herinrichting van de Brinkstraat/Raad- huisstraat/Hekstraat (Grontmij/Nieman 2003/2004) is qua aanpak voor de openbare ruimte een eerste stap gezet op weg naar versterking van de cen- 1.1 Profilering van de centrumkarakteristiek en vergroten trumkarakteristiek. aantrekkingskracht Beilen ligt centraal op het Drents Plateau, temidden van recreatief aantrek- 1.2 Samenhangende leidraad voor bestaande en nieuwe kelijke natuur- en bosgebieden. Beilen heeft als woonkern in de tweede ontwikkelprojecten helft van de twintigste eeuw een forse groei doorgemaakt. Parallel aan die groei heeft Beilen ook een behoorlijk compleet winkelapparaat ontwikkeld. De Ontwikkelingsvisie voor Beilen is op 1 juli 2004 door de gemeenteraad Dit betekent dat relatief weinig koopkracht van Beilenaren “weglekt” naar vastgesteld. Het eerste concept van deze visie dateert uit maart 2002. Dit Assen en Hoogeveen, kernen die over de A28 en met de trein binnen een concept is op ambtelijk niveau al gebruikt bij de inpassing en onderlinge kwartier bereikbaar zijn. afstemming van een aantal toentertijd spelende ontwikkelprojecten; dit gold onder andere voor de planvorming rond de Karspel- en Weversstraat, Bij de stormachtige groei van Beilen is weinig gebruik gemaakt van de oor- een project waarvoor Grontmij de stedenbouwkundige planvorming ver- spronkelijke structuurkenmerken van het dorp en het omliggende esdor- zorgde. Een overzicht van de op dit moment actuele ontwikkelprojecten penlandschap. De hiernaast afgebeelde kaarten geven aan welke impact die wordt gegeven op onderstaande afgebeelde overzicht. Bij deze projecten is snelle transformatie op het dorp Beilen heeft gehad. door ons aangegeven welke ontwerpvraagstukken bij de verdere uitwerking nog nadere aandacht verdienen. De aantrekkingskracht van Beilen als winkel- en horecakern voor toeristen 5 en recreanten loopt niet in de pas met de aantrekkingskracht van het bui- tengebied. De spin-off van het toerisme in Drenthe is voor de kern Beilen daardoor relatief gering. Dit heeft voor een belangrijk deel te maken met de sfeer en karakteristiek van de nederzetting als totaal en het aanbod van horecavoorzieningen. Buiten een Bed and Breakfast faciliteit en een pension is in Beilen bijvoorbeeld geen hotelaccommodatie. Ook de groei van de auto- mobiliteit heeft voor een grotere dorpskern als Beilen een forse impact. De sfeer van potentieel aantrekkelijke verblijfsgebieden (zoals de Markt) wordt op dit moment in belangrijke mate gedomineerd door geparkeerde auto’s. De kwaliteit van een kern is niet alleen afhankelijk van de verblijfskwaliteit van het centrumgebied. Het “binnenkomen” van het dorp, of dit nu per auto, per trein of per fiets is, heeft weinig kwaliteit in Beilen. Dit heeft te maken met de inklemming tussen spoor, A28 en Frieslandweg (N381). Hier- door is een natuurlijke overgang van buitengebied naar binnendorp ver- dwenen. De sfeer van de dorpsentrees wordt op dit moment in belangrijke mate bepaald door infrastructuur en bedrijvigheid. Een kern die in de gemeente duidelijk wel zijn graantje meepikt van het toerisme is Westerbork, even ten oosten van Beilen. Westerbork is minder snel gegroeid, en bij die groei is meer bewaard gebleven van de karakteris- tiek van het Drentse brinkdorp. De horeca in Westerbork is dan ook –afge- meten naar de omvang van het dorp- zeer sterk vertegenwoordigd. Op deze kaart is zichtbaar dat de ontwikkelprojecten een fors gedeelte van 1.4 Een visie op de kwalitatieve en kwantitatieve het bebouwde gebied in het centrum beslaan. Dit Masterplan vormt het ontwikkeling van de (winkel)voorzieningenstructuur stedenbouwkundige afstemmingskader voor deze ontwikkelprojecten. Dit Masterplan beoogt meer dan het “aan elkaar breien” van bestaande deelpro- Er is dringend visie gewenst op de ontwikkeling van de detailhandel, de jecten. Het Masterplan zal nadrukkelijk ook als sturingsinstrument werken. dienstverlening en de ontwikkeling van de horeca in Beilen. Waar zitten Daar waar projecten niet in lijn liggen met de gewenste structuur van het de lacunes op dit moment? Hoe zit het met de ontwikkelingsmogelijkhe- centrum, zal het Masterplan richtinggevend zijn voor de verdere uitwer- den van het winkelapparaat? Welk gedeelte van Beilen dient aangeduid te king. Dit geldt natuurlijk alleen voor die projecten die zich nog in het plan- worden als kernwinkelgebied en zal als zodanig ook kunnen functioneren? vormingstadium