Transformasjonsprosess i et byområde Kristiansand 1900-2000 Bjørnar Tunes Arnesen Veileder Professor Theis Theisen Masteroppgaven er gjennomført som ledd i utdanningen ved Universitetet i Agder og er godkjent som del av denne utdanningen. Denne godkjenningen innebærer ikke at universitetet innestår for de metoder som er anvendt og de konklusjoner som er trukket. Universitetet i Agder, 2012 Fakultet for Økonomi og Samfunnsvitenskap Institutt for Økonomi Transformasjonsprosess i et byområde: 1 Transformasjonsprosess i et byområde: Forord Denne oppgaven er skrevet som ledd i den avsluttende delen av masterprogrammet i Økonomi og Administrasjon ved Universitetet i Agder og tilsvarer 30 studiepoeng. Hensikten med oppgaven er å gi studentene muligheten til å fordype seg innenfor et eller flere fagfelt. Oppgaven er en analyse av transformasjonsprosesser i et byområde. Oppgaven baseres på data fra en utvalgt by med omland. Den går ut på å kartlegge hvordan ulike typer bedrifter, samt boliger, er lokalisert, og hvordan lokaliseringsmønsteret endrer seg over tid. Valget av emnet skyldes interesse for faget eiendomsøkonomi. Oppgaven tar for seg Kristiansand i perioden 1900 til 2000. Ved hjelp av innsamlet data ønsker jeg å se om Kristiansand har utviklet seg slik teorien tilsier. Arbeidet har gitt meg god innsikt i teoretiske sammenhenger i eiendomsteorien, samtidig har jeg lært mye av datainnsamlingsprosessen og analyse delen. Læringskurven har til tider vært bratt men interessant. Jeg vil rette en stor takk til professor Theis Theisen for meget god veiledning og nyttige innspill underveis. Må også rette en takk til alle de som har lest gjennom oppgaven og kommet med nyttige råd og innspill underveis, da spesielt Bent Erik Moen-Arnesen. Kristiansand 1. Juni 2012 Bjørnar Tunes Arnesen 2 Transformasjonsprosess i et byområde: Sammendrag Formålet med denne oppgaven har vært å undersøke transformasjonsprosesser i et byområdet. Oppgaven tar sikte på å kartlegge hvordan ulike typer bedrifter, samt boliger, er lokalisert, og hvordan lokaliseringsmønsteret endrer seg over tid. En by må følge med samfunnets utvikling skal det forbli en by. Endringer sees best over en lengre tidsperiode, men selv i løpet av mine 25 år jeg har opplevd at min hjemby har endret seg. I oppgaven har jeg tatt for meg en analyse av Kristiansands utvikling i perioden 1900 – 2000. Kapitel 2 tar for seg teorien bak en bys utforming. Hovedvekten av oppgaven ligger på samspillet mellom husholdningene og bedriftene. Med utgangspunkt i teori presentert av DiPasqual og Wheaton (1996) har jeg først tatt for meg husholdningen, deretter bedrifter og forklart hvordan vi kan sette disse inn i det samme markedet. Med utgangspunkt i presentert teori har jeg avslutningsvis i teorikapittelet presentert hvordan et forventet bybilde ser ut i de utvalgte årstallene 1900, 1950 og 2001. Kapitel 3 tar for seg datainnsamlingsprosessen og analyse av de utvalgte årstallene. I dette kapittelet blir innsamlet og analysert data vurdert opp mot presentert teori og det bybildet som var forventet å finne. Excel er brukt som analyseprogram og alle presenterte figurer og tabeller er utarbeidet fra denne programvaren. Over 3000 bedrifter er registrert og bearbeidet i Excel og utgjør et representativt antall av bedriftene for de ulike årstallene. Resultatene viser at Kristiansand i stor grad har utviklet seg som forventet ut fra presentert teori. Innsamlet data gjorde det mulig å tegne et mer nyansert bybilde, for år 1900 og 1950 fikk vi da et bybilde som skilte seg litt ut fra det som var forventet. År 2001 var det året som samsvarte best opp mot presentert teori. Selv om industribransjen ikke utmerket seg i så stor grad som forventet. 3 Transformasjonsprosess i et byområde: Innhold Forord ......................................................................................................................................... 2 Sammendrag .............................................................................................................................. 3 Figur oversikt .............................................................................................................................. 6 Tabell oversikt ............................................................................................................................ 8 1 Introduksjon ............................................................................................................................ 9 2. Teori ...................................................................................................................................... 10 2.1 Byens utforming ............................................................................................................. 10 2.2 Boligmarkedet................................................................................................................. 12 Boligmarkedet i byområder .............................................................................................. 12 Tomtemarkedet ................................................................................................................ 16 2.3 Bedriftenes tilpasning ..................................................................................................... 18 Flere bedriftstyper ............................................................................................................ 20 2.4 Samspillet mellom husholdninger og bedrifter .............................................................. 22 Senterdannelse ................................................................................................................. 24 2.5 Transformasjonsprosessen ............................................................................................. 28 Sanering og fornyelse ........................................................................................................ 30 3. Data og analyse .................................................................................................................... 36 3.1 Folketallet i Kristiansand................................................................................................. 37 3.2 Bedriftsoversikt ............................................................................................................... 43 Bedriftenes utvikling ......................................................................................................... 49 3.3 Kristiansand Anno 1900 .................................................................................................. 52 3.4 Kristiansand Anno 1950 .................................................................................................. 57 3.5 Kristiansand Anno 2001 .................................................................................................. 64 4. Kristiansands transformasjonsprosess ................................................................................. 70 5. Konklusjon ............................................................................................................................ 76 Litteraturliste ............................................................................................................................ 78 Vedlegg A - Bedriftsdata år 1900 ............................................................................................. 81 Vedlegg B – Bedriftsdata år 1950 ............................................................................................. 92 4 Transformasjonsprosess i et byområde: Vedlegg C – Bedriftsdata år 2001 ........................................................................................... 152 Vedlegg D – Kart over Kristiansand Kommune ...................................................................... 228 5 Transformasjonsprosess i et byområde: Figur oversikt Figur 2.1: Eksempel på utnyttelse av en bysirkel ..................................................................... 11 Figur 2.2: Husleiekomponenter ................................................................................................ 16 Figur 2.3: Det urbane tomtemarkedet ..................................................................................... 17 Figur 2.4: Flere bedriftstyper .................................................................................................... 21 Figur 2.5: Lokaliseringsmønster ............................................................................................... 22 Figur 2.6: Senterdannelse ........................................................................................................ 26 Figur 2.7: Bybildet år 1900 ....................................................................................................... 28 Figur 2.8: Bybildet år 1950 ....................................................................................................... 29 Figur 2.9: Bybildet år 2001 ....................................................................................................... 29 Figur 2.10: Optimal tomteutnyttelse ....................................................................................... 32 Figur 2.11: Sanering og fortetting ............................................................................................ 34 Figur 3.1: Dagens Kristiansand med gamle kommunegrenser ................................................ 38 Figur 3.2 Oversikt over Kristiansand ........................................................................................ 45 Figur 3.3:Bedriftslokalisering år 1900 .....................................................................................