STADT ESSLINGEN AM NECKAR 06. Juni 2013 Stadtplanungs- und Stadtmessungsamt B e g r ü n d u n g zum Bebauungsplan Württembergstraße / Weilstraße im Planbereich 34 „Weil“ gem. § 9 Abs. 8 BauGB 1 Vorbemerkung Der Stadtteil Weil ist geprägt durch seine historische Entwicklung. Anfang des 19. Jahrhunderts ließ König Wilhelm I. eine Mustermeierei mit Pferdezucht auf dem ehemaligen Gelände des 1587 aufgelösten Frauenklosters errichten. Zwischen dem Gestüt in Scharnhausen und den Anlagen in Weil entstand ein Park (Scharnhäuser Park). Im Jahr 1819 wurde vom Baumeister Salucci für den König das “Schlösschen Weil“ geplant und gebaut. König Wilhelm II. lies im Jahr 1892 eine Pferderennbahn dazubauen. 1932 wurde das Gestüt Weil aufgelöst. Während des 2. Weltkriegs errichtete die Maschinenfabrik Esslin- gen auf dem Gelände des heutigen Einkaufszentrums ein “Ostarbeiterlager“, in dem nach 1945 die Kriegsflüchtlinge aus dem Osten untergebracht wurden. Ab den 50-er Jahre entstand der heutige Stadtteil Weil mit Wohngebäuden, Kirche, Kindergarten, Altenwohnanlage, Sportplatz und dem Einkaufszentrum “Neckar Center“. Der Stadtteil Weil weist eine sehr heterogene Nutzungs- und Siedlungsstruk- tur auf, die Folge einer in den letzten 50 Jahren sehr ungeordnet verlaufenden städtebaulichen Entwicklung ist. Entstanden ist über die Jahre eine gesichts- lose Stadtrandsituation: Stadträumliche Defizite, Gemengelagen-, Verkehrs- und Immissionsproblematik tragen im Zusammenwirken wesentlich zur Unwirt- lichkeit des Stadtteils bei. Aus diesen Gründen hat das Stadtplanungs- und Stadtmessungsamt die Planungsgruppe KPS aus Ostfildern im Jahr 2006 be- auftragt, einen städtebaulichen Rahmenplan als übergreifendes Neuord- nungskonzept zu entwickeln, das die Themen Stadtraum/ Stadtgestalt, Bau- struktur, Nutzungsstruktur, Freiflächen und Verkehr aufgreift und im Sinne ei- ner nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung zusammenführt. Das Konzept sollte Lösungen für die Konflikte aufzeigen um den Stadtteil zukunftsfähig zu machen. Auf der Grundlage dieses Rahmenplans wurde der vorliegende Bebauungs- plan-Vorentwurf entwickelt. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans um- fasst eine Fläche von 24 600 m² die im Wesentlichen aus der Fläche des e- hemaligen Sportgeländes des FV Mettingen (ca. 18 240 m²) besteht. In den 80iger Jahren zog der FV Mettingen durch Fusion mit dem TV Mettingen auf das jetzige Sportgelände im Auenweg. Das Gelände in der Württembergstra- ße wurde anschließen von verschiedenen Esslinger Vereinen als Trainings Württembergstraße / Weilstraße Begründung 1 und Ausweichspielfeld genutzt. Mitte der 90iger Jahre übernahm das Schul- und Sportamt die Verwaltung, bis das Gelände dann 2007 zum Verkauf aus- geschrieben wurde. 2 Angaben zum Plangebiet 2.1 Abgrenzung und Beschreibung des Plangebietes Stadträumlich liegt Weil im äußersten Nordwesten der Esslinger Gemarkung in der Tallage des Neckars, eingezwängt zwischen den Höhen des Weiler Bergs im Westen und Südwesten und der Trasse der B 10 im Norden. Südlich grenzt die Neckaraue mit den Sportanlagen des Eberhard-Bauer-Stadions an. Die zu beplanende Fläche innerhalb des Stadtteils wird begrenzt: - im Westen durch die Grenze zum Einkaufszentrum “Neckar Center“ - im Norden durch Bundesstraße B10 - im Osten durch die Wohnbebauung entlang der Württembergstraße - im Süden durch die angrenzenden Flurstücke 18428/1, 18476/1, 18471, 18481 und 18406/1 Das Plangebiet besteht aus dem ehemaligen Sportplatzgelände, das mit ei- nem Vereinsheim bebaut ist, Teilflächen der Württembergstraße und der Weilstraße sowie Teilflächen der Flurstücke 18428/1 und 18440/1. Die Fläche liegt räumlich eingebettet zwischen dem Einkaufszentrum “Neckar Center“ mit seiner Parkhausausfahrt und einer viergeschossigen Wohnbebau- ung aus den 60er Jahren im Osten. Im südlichen Bereich grenzt das Grund- stück mit dem denkmalgeschützten Gebäude Klosterallee 18 an das Plange- biet an. Das Grundstück ist voll erschlossen und befindet sich im Eigentum der Stadt Esslingen am Neckar. Diese Fläche soll baulich entwickelt und zu diesem Zweck veräußert werden. Eine Teilfläche von ca. 1 500 m² behält die Stadt in Ihrem Besitz, um die Möglichkeit einer späteren Anbindung des Stadt- teils Weil über einen Steg nach Brühl zu ermöglichen (Ziel Rahmenplan). 2.2 Derzeitige Rechtslage Im Flächennutzungsplan aus dem Jahre 1984 ist der zu beplanende Bereich als Grünfläche “Sportplatz“ dargestellt. Der Flächennutzungsplan wird nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens im Wege der Berichtigung entspre- chend angepasst. Weitere planungsrechtliche Grundlage für den Geltungsbereich des Bebau- ungsplanes ist der Bebauungsplan Württembergstraße / Wannenrein, rechts- kräftig seit 13.12.1990. Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Weil- straße / Wannenrein aus dem Jahr 2004, war Grundlage für die Ausarbeitung eines städtebaulichen Rahmenplans (2006), der am 11.03.2008 im Gemein- derat (ATU) beschlossen wurde. Württembergstraße / Weilstraße Begründung 2 2.3 Rahmenplan Der vom Gemeinderat im Jahr 2008 beschlossene Rahmenplan formuliert als Oberziel, dass der Stadtteil Weil zu einem attraktiven, zeitgemäßen Wohn- standort - vor allem auch für Familien mit Kindern – zu entwickeln ist, bei dem das Einkaufszentrum als Versorgungsschwerpunkt in diesen Stärkungs- und Aufwertungsprozess mit einzubeziehen ist. Die Erreichung dieses Ziels wird insbesondere durch folgende Maßnahmen beschrieben: • Stärkung der Wohnfunktion durch Erhöhung der Bewohnerzahl • Mobilisierung der vorhandenen Flächenpotenziale • Schaffung einer Stadtteilmitte • Verbesserung des Wohnumfeldes durch Verringerung von Störungen • Verbesserung der Anbindung an die benachbarten Stadtteile Der Rahmenplan definiert mehrere Neuordnungsbereiche, die in Form von Konzeptbausteinen unabhängig voneinander realisiert werden können. Fol- gende Neuordnungsbereiche bzw. Konzeptbausteine wurden definiert: • Steg über die B 10 • Bebauung des Sportplatzes • Neuordnung des städtischen Geländes des ehemaligen Stutenstalls • Neugestaltung des Straßenraums der Klosterallee • Neuordnung der bisher gewerblich genutzten Flächen an der Klosterallee • Neugestaltung des Mühlbachs • Neugestaltung Kinderspielplatzes am Hundsbuckelweg • Gestaltung des südöstlichen Ortsrandes Die bauliche Entwicklung der Sportplatzfläche ist somit ein notwendiger Bau- stein für die städtebauliche Aufwertung des Stadtteils Weil, mit dem nicht nur Missstände beseitigt sondern gleichzeitig dem Erneuerungsprozess ein deutli- cher Schub gegeben wird. 3 Bebauungsplan 3.1 Ziel und Zweck des Bebauungsplanes Das Plangebiet soll zu einem Baugebiet mit gemischten Strukturen entwickelt werden (MI), innerhalb dessen die unterschiedlichen Nutzungen wie Wohnen, Büros und Gewerbe in städtebaulich verträglicher Weise nebeneinander statt- finden können. In Esslingen stehen Baulandflächen nur in begrenztem Um- fang zur Verfügung. Die Gemeinden sind gemäß § 1 Abs. 2 BauGB aufgefor- dert, mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen und zur Ver- ringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nut- zungen die Möglichkeit der Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachver- dichtung sowie andere Maßnahmen zur Innenentwicklung zu nutzen. Mit dem Württembergstraße / Weilstraße Begründung 3 Bebauungsplan soll deshalb die bauliche Entwicklung der Flächen bei mög- lichst geringem Ressourcenverbrauch gesteuert und planungsrechtlich gesi- chert werden. Dabei verfolgt die Stadt Esslingen insbesondere folgende städ- tebaulichen Ziele: - Förderung von Wohneigentum - Schaffung von Gewerbeflächen und damit verbunden Arbeitsplätzen - Errichtung eines gestalterisch und funktional gemischten Quartiers - Schaffung eines ausreichenden Angebotes für Stellplätze Innerhalb der vorhandenen Baustruktur können damit im Rahmen der Innen- entwicklung bedarfsorientierte Angebote an dringend benötigtem attraktivem und preiswertem Wohnraum für Familien geschaffen werden. Aufgabe des Bebauungsplanes ist die Regelung der städtebaulichen Entwick- lung und Ordnung. Entsprechend den Zielen des Rahmenplans Weil schafft er die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur angemessenen Überbauung des Quartiers. Zielsetzung ist der Erhalt der bestehenden Mischnutzung in Weil und die Ergänzung der bestehenden Bebbauung. 3.2 Städtebauliche Planung Grundlage für die geplante Bebauung des Sportplatzes Weil ist der Rahmen- plan Weil aus dem Jahr 2006 und vorliegende Entwürfe mehrerer interessier- ter Investoren für verschiedene Teilflächen des ehemaligen Sportplatzes Weil. Von den Investoren liegen Kaufangebote und Vorentwürfe für die jeweilige Bebauung vor. Die Kaufverhandlungen sind jedoch noch nicht abgeschlossen. Da die Bebauung des Plangebiets jedoch zeitnah erfolgen soll, wird das Be- bauungsplanverfahren mit diesem Vorentwurf auf den Weg gebracht und im weiteren Verfahren nach Abschluss der Kaufverträge konkretisiert. Auf der Fläche MI1 (ca. 2000 m²) und der Fläche MI2 (ca. 5800 m²) soll eine überwiegend gewerbliche Bebauung realisiert werden, die als aktive Lärm- schutzbebauung für die Fläche MI 3 (ca. 7500 m²) agiert. Die Gebäude sollen eine Raumkante zur Weilstraße bilden und durch ihrer Kubatur und Höhen- ausbildung diese Lärmschutzfunktion erfüllen. Dabei soll die bestehende Höhe des angrenzenden Neckar-Centers als Maßstab dienen, jedoch nicht über- schritten werden. Getrennt werden die Flächen MI 1 und MI 2 durch eine Grünfläche (ca. 1500 m²), die im Eigentum der Stadt Esslingen am Neckar verbleibt, um eine späte- re Verbindung der Stadtteile Brühl und Weil mittels eines Stegs in das Gebiet