Auswirkungsanalyse Ansiedlung von Möbelhäusern in der Stadt Goch, Gocher Grenzweg/ Kevelaerer Straße für Kleinpoppen Projekte e.K. Neuenhofer Straße 39 42657 Solingen Ihre Ansprechpartner Dipl.-Kaufm. Jörg Lehnerdt (Projektleitung, Niederlassungsleitung) Lena Terpelle, M. Sc. Geogr. (Projektbearbeitung) BBE Handelsberatung GmbH Goltsteinstraße 87a 50968 Köln Deutschland Tel +49 221 789 41 160 Fax +49 221 789 41 169 E-Mail [email protected] © BBE Handelsberatung GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche – vor allem gewerbliche – Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches, auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der BBE Handelsberatung GmbH. Wissen schafft Zukunft. München - Hamburg - Köln - Leipzig - Münster - Erfurt Köln, im Januar 2018 Auswirkungsanalyse • Möbelhäuser in Goch Inhaltsverzeichnis 1 Ausgangslage, Aufgabenstellung und methodische Vorgehensweise ....................... 4 1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung ............................................................... 4 1.2 Methodische Vorgehensweise ......................................................................... 4 2 Standortbewertung und Projektbeschreibung ........................................................... 8 2.1 Makrostandort .................................................................................................. 8 2.2 Mikrostandort ................................................................................................. 11 2.3 Projektskizze ................................................................................................. 15 3 Wettbewerbssituation ............................................................................................. 19 3.1 Methodische Vorgehensweise ....................................................................... 19 3.2 Strukturprägende Möbelanbieter in der Region .............................................. 21 3.3 Zentrale Versorgungsbereiche ....................................................................... 28 3.3.1 Zentrale Versorgungsbereiche Goch ......................................................... 28 3.3.2 Haupt- und Nebenzentren der umliegenden Kommunen ........................... 34 3.3.3 Fazit .......................................................................................................... 36 4 Einzugsgebiet des Planvorhabens und Nachfragevolumen .................................... 38 4.1 Einzugsgebiet ................................................................................................ 38 4.2 Projektrelevantes Nachfragevolumen im prognostizierten Einzugsgebiet ...... 42 5 Absatzwirtschaftliche und städtebauliche Auswirkungen ......................................... 45 5.1 Umsatzerwartung und Umsatzherkunft .......................................................... 45 5.2 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen .............................................................. 50 5.3 Bewertung der raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen des Planvorhabens ............................................................................................... 59 5.4 Bewertung der Übereinstimmung mit den Vorgaben der Landesplanung ....... 63 5.5 Bewertung des Planvorhabens nach den Grundsätzen und Zielen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Goch .................................. 65 6 Fazit........................................................................................................................ 66 7 Anhang ................................................................................................................... 68 2 Auswirkungsanalyse • Möbelhäuser in Goch Abbildungsverzeichnis Abbildung 1 Zentralörtliche Gliederung der Region ......................................................... 9 Abbildung 2 Zentren- und Standortstruktur der Stadt Goch ........................................... 10 Abbildung 3 Luftbild zum Standortumfeld des Planvorhabens ...................................... 12 Abbildung 4 Regionalplan Düsseldorf ........................................................................... 13 Abbildung 5 Flächennutzungsplan der Stadt Goch ....................................................... 14 Abbildung 6 Ausschnitte aus dem Planentwurf (drei Varianten) .................................... 15 Abbildung 7 Sortiments- und Verkaufsflächenkonzept des geplanten Möbelhauses und Möbel-Mitnahmemarktes ........................................................................... 17 Abbildung 8 Wettbewerbsrelevante Möbelanbieter im Untersuchungsraum .................. 25 Abbildung 9 Möbelanbieter ab 5.000 m² Verkaufsfläche im Untersuchungsraum .......... 26 Abbildung 10 Untersuchungsrelevante zentrale Versorgungsbereiche ........................... 29 Abbildung 11 Projektrelevanter Einzelhandel in den Haupt- und Nebenzentren der Region ...................................................................................................... 31 Abbildung 12 Einzugsgebiet ........................................................................................... 41 Abbildung 13 Projektrelevantes Nachfragevolumen im Einzugsgebiet ............................ 43 Abbildung 14 Projektrelevantes Nachfragevolumen nach Sortimenten ........................... 44 Abbildung 15 Kaufkraftpotenzial, erwartete Kundenstruktur und Kaufkraftbindung des Planvorhabens .......................................................................................... 46 Abbildung 16 Einordnung der Planumsätze in den Vergleich der Flächenleistungen ausgewählter Möbelhändler in Deutschland .............................................. 47 Abbildung 17 Umsatzerwartung nach Sortimenten ......................................................... 49 Abbildung 18 Prognostizierte Umsatzumverteilungseffekte............................................. 53 Abbildung 19 Zentrenrelevanz der untersuchten Sortimente in den Umlandkommunen (gem. Einzugsgebietszonen 1 und 2) ........................................................ 68 Abbildung 20 Faktischer zentraler Versorgungsbereich: Sonsbeck ................................. 70 Abbildung 21 Faktischer zentraler Versorgungsbereich: Bergen (Limburg) (NL) ............. 70 Abbildung 22 Faktischer zentraler Versorgungsbereich: Boxmeer (NL) .......................... 71 Abbildung 23 Faktischer zentraler Versorgungsbereich: Gennep (NL) ............................ 71 Abbildung 24 Faktischer zentraler Versorgungsbereich: Groesbeek in der Gemeinde Berg en Dal (NL) ....................................................................................... 72 Abbildung 25 Faktischer zentraler Versorgungsbereich: Cuijk (NL) ................................ 72 Abbildung 26 Faktischer zentraler Versorgungsbereich: Grave (NL) ............................... 73 Abbildung 27 Faktischer zentraler Versorgungsbereich: Malden in der Gemeinde Heumen (NL) ............................................................................................ 73 Abbildung 28 Faktischer zentraler Versorgungsbereich: Mill en Sint Hubert (NL) ........... 74 Abbildung 29 Faktischer zentraler Versorgungsbereich: Mook en Middelaar (NL) .......... 74 Abbildung 30 Faktischer zentraler Versorgungsbereich: Sint Anthonis (NL) ................... 75 Abbildung 31 Faktischer zentraler Versorgungsbereich: Venray (NL) ............................. 75 3 Auswirkungsanalyse • Möbelhäuser in Goch 1 Ausgangslage, Aufgabenstellung und methodische Vorgehensweise 1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung Die Firma Kleinpoppen Projekte e. K. plant die Errichtung eines Möbel- und Einrichtungshauses („XXXL“) mit voraussichtlich ca. 21.000 m² Verkaufsfläche sowie eines ergänzenden Möbel-Mit- nahmemarktes („Mömax“) mit ca. 8.000 m² Verkaufsfläche am Standort Gocher Grenzweg/ Kevelaerer Str. in Goch. Das betreffende Grundstück liegt im Süden des Stadtgebietes an der Bundesstraße 67 und grenzt südlich an den Baumarkt Hagebau Swertz. 1 Im Entwurf des Regionalplans Düsseldorf ist das Areal als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) definiert, sodass die Ansiedlung von großflächigen Möbel- und Einrichtungshäusern grundsätzlich möglich ist. Aufgrund der regionalen Bedeutung eines solchen Einzelhandelsgroßprojektes ist ein umfangreiches Genehmigungsverfahren erforderlich, zu dem der Vorhabenträger u. a. eine Aus- wirkungsanalyse zum Einzelhandel als Fachgutachten vorzulegen hat. Auf Basis einer Standort- und Marktanalyse sollen dabei zunächst der Makro- und Mikrostandort, das Verkaufsflächen- und Sortimentskonzept, die Wettbewerbssituation, das potenzielle Einzugs- gebiet und die erzielbare Umsatzleistung untersucht werden. Weiterhin ist auf Basis einer Prognose der zu erwartenden Umsatzumverteilungen gegenüber Wettbewerbsstandorten zu beurteilen, ob die Innenstädte und Nebenzentren (zentralen Versor- gungsbereiche) der Städte und Gemeinden in der Region von nicht nur unwesentlichen Auswir- kungen i. S. von § 11 Abs. 3 BauNVO betroffen sein werden. Auf dieser Basis ist auch zu bewer- ten, ob das Vorhaben hinsichtlich seiner Dimension und seiner regionalen Ausstrahlung mit den Vorgaben der Regional- und Landesplanung