Masteroppgave Boligstrukturen i Norske byer og tettsteder i 1970 Av Anna Beathe Nåstad Masteroppgaven er gjennomført som et ledd i utdanningen ved Universitetet i Agder og er godkjent som sådan. Denne godkjenningen innebærer ikke at universitetet innestår for de metoder som er anvendt og de konklusjoner som er trukket. Veileder: Theis Theisen Universitetet i Agder, Kristiansand 2. juni 2009 BOLIGSTRUKTUREN I NORSKE BYER OG TETTSTEDER I 1970 Forord Denne masteroppgaven, Boligstrukturen i norske byer og tettsteder i 1970, er skrevet som en del av min mastergrad med fordypning i eiendomsøkonomi, våren 2009 ved Universitetet i Agder. Jeg vil takke min veileder, førsteamanuensis Theis Theisen ved Universitetet i Agder for kjempe god hjelp og nyttige innspill i utarbeidelsen av oppgaven. Takk også til Kristian Jensen for hjelp til korrekturlesing og for å ha lest oppgaven med kritisk blikk. Kristiansand våren 2009 _______________________ Anna Beathe Nåstad 1 BOLIGSTRUKTUREN I NORSKE BYER OG TETTSTEDER I 1970 Innholdsfortegnelse FORORD ............................................................................................................................................................... 1 INNHOLDSFORTEGNELSE ............................................................................................................................. 2 FIGUROVERSIKT............................................................................................................................................... 3 TABELLOVERSIKT ........................................................................................................................................... 5 VEDLEGGSOVERSIKT ..................................................................................................................................... 7 SAMMENDRAG................................................................................................................................................... 8 1.0 INNLEDNING................................................................................................................................................. 9 2.0 TEORI............................................................................................................................................................ 10 2.1..................................................................................................................................................................... 10 2.1.1 Husleie................................................................................................................................................ 11 2.1.2 Tomteleie ............................................................................................................................................ 13 2.2 MODELL MED FLERE BOLIGTYPER. .............................................................................................................. 15 2.3. SKIFTANALYSE OG UTLEDNING AV HYPOTESER.......................................................................................... 18 3.0 DATAINNSAMLING................................................................................................................................... 21 3.1 TETTSTED.................................................................................................................................................... 21 3.2 VARIABLENE ............................................................................................................................................... 26 4.0 ØKONOMETRISK MODELL.................................................................................................................... 42 4.1 REGRESJONSMODELL .................................................................................................................................. 42 4.2 HYPOTESETESTING...................................................................................................................................... 46 4.3 VALG AV REGRESJONSMODELL OG F - TEST ................................................................................................ 50 4.4 PREDIKSJON ................................................................................................................................................ 52 5.0 ESTIMERINGSRESULTATER OG HYPOTESETESTING .................................................................. 53 5.1 MODELL 1 ................................................................................................................................................... 54 5.2 MODELL 2 ................................................................................................................................................... 60 5.3 MODELL 3 ................................................................................................................................................... 66 5.4 ENDELIG MODELL........................................................................................................................................ 73 5.5 HYPOTESETESTING...................................................................................................................................... 83 6.0 PREDIKSJON............................................................................................................................................... 87 6.1 ENEBOLIG.................................................................................................................................................... 87 6.2 BLOKKLEILIGHETER .................................................................................................................................... 95 7.0 KONKLUSJONER ..................................................................................................................................... 103 KILDEHENVISNINGER................................................................................................................................. 104 VEDLEGG A : STATA .................................................................................................................................... 105 VEDLEGG B: VARIABEL OVERSIKT........................................................................................................ 108 VEDLEGG C: DATA 1970 .............................................................................................................................. 111 VEDLEGG D: BEREGNINGER TETTSTEDSBEFOLKNING.................................................................. 141 2 BOLIGSTRUKTUREN I NORSKE BYER OG TETTSTEDER I 1970 Figuroversikt Nr: Beskrivelse: Side: 2.1.1 Husleiemodell 12 2.1.2 Husleiemodell med stor og liten by 14 2.2.1 Modell for boligstruktur i monosentrisk by 17 3.1.1 Tettsted som inngår i flere kommuner 22 3.2.1 Andel enebolig vs. befolkning 32 3.2.2 Andel blokkleiligheter vs. befolkning 33 3.2.3 Andel rekkehus vs. befolkning 33 3.2.4 Andel enebolig vs. andel enslige 37 3.2.5 Andel blokkleiligheter vs andel enslige 37 3.2.6 Andel rekkehus vs andel enslige 38 4.1.1 Enkel regresjon med en uavhengig variabel 43 4.2.1 Forkastningsområde tosidig test t- test 49 4.2.2 Forkastningsområde ensidig t- test alternativ 1 49 4.2.3 Forkastningsområde ensidig t- test alternativ 2 50 5.1.1 Fordelingplott med regresjonslinje- enebolig 56 5.1.2 Fordelingsplott med regresjonslinje – blokk 58 5.1.3 Fordelingsplott med regresjonslinje - rekkehus 59 5.4.1 Residualfordelingsplott modell 2 Enebolig 74 5.4.2 Residualfordelingsplott modell 2 ln befolkning enebolig 74 5.4.3 Residualfordelingsplott modell 2 Blokk 75 5.4.4 Residualfordelingsplott modell 2 ln bef. Blokk 75 5.4.5 Residualfordelingsplott modell 2 rekkehus 76 5.4.6 Residualfordelingsplott modell 2 ln bef. Rekke 76 5.4.7 Fordelingsplott residualer- eneboligmodell 80 5.4.8 Fordelingsplott residualer- blokkmodell 80 3 BOLIGSTRUKTUREN I NORSKE BYER OG TETTSTEDER I 1970 Nr: Beskrivelse: Side: 5.4.9 Fordelingsplott residualer- rekkehusmodell 80 5.4.10 Residual vs fitted eneboligmodell 81 5.4.11 Residual vs fitted blokkmodell 81 5.4.12 Residual vs fitted rekkehusmodell 82 6.1.1 Virkelig og predikert andel enebolig Kristiansund 92 6.1.2 Virkelig og predikert andel enebolig Bergen 93 6.1.3 Virkelig og predikert andel enebolig Narvik 94 6.2.1 Virkelig og predikert andel blokkleilighet Kristiansund 99 6.2.2 Virkelig og predikert andel blokkleilighet Bergen 100 6.2.3 Virkelig og predikert andel blokkleilighet Narvik 101 6.2.4 Virkelig og predikert andel blokkleilighet Stavanger/Sandnes 102 4 BOLIGSTRUKTUREN I NORSKE BYER OG TETTSTEDER I 1970 Tabelloversikt Nr. Beskrivelse: Side: 3.1.1 Antall kommuner i tettstedet 23 - 24 3.1.2 Beregning folkemengde tettbebygd krets 25 3.1.3 Antall innbyggere i de ulike tettstedene 26 3.2.1 Boligtypeinndeling 28 3.2.2 Folkemengde i tettbebygd krets Sandefjord 29 3.2.3 Frittliggende eneboliger i tettstedet Sandefjord 30 3.2.4 Andeler boligtyper i ulike byer og tettsteder 1970 31 3.2.5 Antall enslige i tettstedet Sandefjord 35 3.2.6 Andelen enslige i de ulike byene og tettstedene 36 3.2.7 Tettstedsbefolkning i Sandefjord mellom 25 og 59 år 39 3.2.8 Andeler alderskategorier i norske byer og tettsteder 40 3.2.9 Deskriptiv statistikk og korrelasjonsmatrise 41 5.1. Oversikt over modellkombinasjoner i analysen av data 54 5.1.1 Modell 1 Enebolig 55 5.1.2 Modell 1 blokkleiligheter 57 5.1.3 Modell 1 rekkehus 59 5.2.1 Modell 2 Enebolig 61 5.2.2 Modell 2 Blokkleiligheter 62 5.2.3 Modell 2 Rekkehus 63 5.2.4 Modell 2 med ln befolkning enebolig 64 5.2.5 Modell